1

NDICE
A NOVA LEI DE PARCELAMENTO, USO E OCUPAO DO SOLO (LPUOS)
O QUE ?
REVISO
DIRETRIZES

4
4
4
4

PROPOSTAS DA ACSP CONTEMPLADAS NA LPUOS

ONDE ENCONTRAR NA LPUOS

ZONEAMENTO
TERRITRIOS DE TRANSFORMAO
TERRITRIOS DE QUALIFICAO
TERRITRIOS DE PRESERVAO

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9
10
11

PARCELAMENTO

12

OCUPAO

13
13
14
16

PARMETROS DE OCUPAO DO SOLO

NOVOS PARMETROS DE OCUPAO DO SOLO
OCUPAES ESPECIAIS E APLICAES ESPECFICAS DOS PARMETROS

USO
CATEGORIAS
SUBCATEGORIAS
GERADORES DE IMPACTO
CONDIES DE INSTALAO
PARMETROS DE INCOMODIDADE
USOS INCENTIVADOS E APLICAES ESPECFICAS DOS PARMETROS

LICENCIAMENTO DE ATIVIDADES E FISCALIZAO

PARCELAMENTOS E EDIFICAES EXISTENTES E USOS INSTALADOS
LICENCIAMENTO DAS ATIVIDADES
DESRESPEITO AOS PARMETROS DE INCOMODIDADE
FISCALIZAO

18
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23

A NOVA LEI DE PARCELAMENTO,

USO E OCUPAO DO SOLO
(LPUOS)
O QUE ?
A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo
(LPUOS), o Plano Diretor Estratgico (PDE), Planos
Regionais Estratgicos e o Cdigo de Obras
so o conjunto de leis que prope as principais
diretrizes do desenvolvimento urbano para o
Municpio de So Paulo. A LPUOS uma das leis
mais importantes pois ela especifica o que, onde e
como se pode construir e empreender.

Lei 16.050/14

Lei 16.402/16

PLANO DIRETOR
ESTRATGICO

LEI DE
PARCELAMENTO,
USO E OCUPAO
DO SOLO

CDIGOS
DE OBRAS E
EDIFICAES
Em reviso

PLANOS
REGIONAIS
ESTRATGICOS
Sero revistos

REVISO
Aps a aprovao do atual Plano Diretor
Estratgico, em julho de 2014, a Prefeitura
(Executivo) deveria encaminhar o Projeto de
Lei da LPUOS Cmara Municipal (Legislativo)
no prazo de 180 dias. O processo de reviso
participativo teve incio em agosto de 2008, contou
com trs etapas de oficinas, audincias pblicas e
dilogos, e teve o prazo de envio prorrogado por
mais 6 meses.
Em junho de 2015, o Projeto de Lei 272 foi enviado
ao Legislativo que conduziu mais cinco meses
de audincias pblicas e, em novembro de
2015, apresentaram o 1 substitutivo ao PL, com
as sugestes da Comisso de Poltica Urbana
Metropolitana e Meio Ambiente da Cmara
Municipal de So Paulo, para depois ocorrer uma
rodada de audincias pblicas devolutivas.
A primeira votao aconteceu na 300 Sesso
Extraordinria realizada em 16/12/2015, com
emendas, e os vereadores acordaram de votar
em segunda votao apenas em 2016. Em 20 de
fevereiro de 2016, foi publicada no Dirio Oficial
uma Minuta de Substitutivo da Comisso de
4

Poltica Urbana da CMSP, alm de 188 emendas

de vereadores. Com algumas dessas emendas
incorporadas, foi apresentado o 2 Substitutivo ao
PL 272 no dia 25 de fevereiro, alm de 232 novas
emendas. Neste mesmo dia, 60 emendas que no
estavam publicadas no Dirio Oficial foram lidas
em Sesso Plenria para, enfim, ser aprovado
o 2 Substitutivo do PL 272 com 20 emendas
incorporadas ao texto final (das quais cinco
pertenciam s que no foram publicadas).

DIRETRIZES
Entre as principais diretrizes da LPUOS, esto:
Orientar o crescimento demogrfico onde h
oferta de transporte pblico, incrementando as
atividades econmicas e qualificando a paisagem;
Incremento das centralidades de bairro;
Promover uma qualificao ambiental;
Simplificao das regras de parcelamento, uso e
ocupao do solo, em especial nos lotes pequenos.

PROPOSTAS DA ACSP
CONTEMPLADAS NA LPUOS
PROPOSTA ACSP

COMO ERA (Lei 13.885/04)

COMO FICOU

CONTEMPLADO?

Desvinculao da regularidade do imvel para a licena de funcionamento

Adotar a desvinculao da
regularidade da atividade da
regularidade do imvel, podendo esta
ser substituda por laudos tcnicos,
sem, entretanto, deixar de exigir as
licenas referentes a atividades, como
bombeiros, vigilncia, dentre outras,
continuam a ser exigidas.

No existia a desvinculao da
regularidade da atividade da
regularidade do imvel na LPUOS
anterior.

A Lei adotou a desvinculao

da regularidade da atividade
da regularidade do imvel, para
atividades de baixo risco, desde que
asseguradas as condies de higiene,
segurana de uso, estabilidade,
habitabilidade da edificao, assim
como as condies de instalao e os
parmetros de incomodidade.

Adoo do conceito de baixo risco

Considerar a classificao de
atividades de baixo risco, seguindo
a normativa estabelecida pela
legislao federal. A conceituao
e classificao de baixo risco tm
como finalidade a simplificao das
exigncias para estas empresas.

No existia o conceito de baixo risco

na LPUOS anterior.

O Executivo regulamentar, por

decreto, os empreendimentos
considerados de baixo risco, com
base em critrios de: nvel de perigo
potencial, grau de incomodidade
conforme o porte, natureza e
lotao das atividades, potencial de
gerao de viagens e de trfego das
atividades, e a interferncia potencial
das atividades na fluidez do trfego.

Adoo do cdigo nacional CNAE para classificar as atividades no residenciais

Compatibilizar os usos da LPUOS com

a Classificao Nacional de Atividades
Econmicas (CNAE), que aquela
adotada para classificar a atividade no
momento em que redigido o contrato
social de uma empresa. Utilizar a
mesma classificao do Contrato
Social facilitar o entendimento e
aplicao da Lei.

O Decreto 45.817/05 dispunha sobre

a classificao dos usos e estes usos
no tinham relao com o CNAE.

Em 180 dias, dever ser feita

pelo Poder Executivo a reviso do
enquadramento de atividades de
acordo com os grupos de atividade
e respectivas subcategorias de uso,
com base na Classificao Nacional
de Atividades Econmicas (CNAE).

Fiscalizao Orientadora

Considerar que nenhuma atividade

pode funcionar na cidade sem
a prvia expedio da licena e
que a Prefeitura no capaz de
expedir esta licena, atualmente,
em um prazo previsvel e regular.
Adotar ento as mesmas maneiras
das regulamentaes federais que
preveem para as atividades de baixo
risco uma fiscalizao orientativa.

No havia o conceito de fiscalizao

orientadora na LPUOS anterior.

Foi inserido um dispositivo em

que, no prazo de 180 dias, a
Municipalidade dever regulamentar
em decreto a fiscalizao de natureza
prioritariamente orientadora para
microempresas e empresas de
pequeno porte em atendimento
legislao federal pertinente.

No exigncia de vagas at 250 m

No obrigatoriedade de vagas
para atividades no residenciais
de pequeno porte. Assim, para que
fossem exigidas em nmero mnimo,
ser importante considerar: tipologia
e porte dos imveis, infraestrutura da
regio de entorno e atividade ligada
gerao de incomodidades.

Todas as atividades de todos os

portes tinham nmero mnimo de
vagas exigidos.

No se aplica a exigncia do nmero

mnimo de vagas aos usos no
residenciais em lotes com rea inferior
a 250 m em todas as zonas.

PROPOSTA ACSP

COMO ERA (Lei 13.885/04)

COMO FICOU

Iseno de largura da via

No utilizar a largura da via como

condicionante para permisso dos
usos no residenciais. A adoo deste
parmetro gerou um grande problema
identificado pelo novo Plano Diretor
(Lei 16.050/04), ao revogar a proibio
de certos tipos e portes de atividades
no residenciais em vias locais.

O quado n 04, anexo Parte III da

Lei n 13.885/04 definia o tipo de
atividade que seria permitido de
acordo com a largura da via (menor
do que 10 m, entre 10 e 12 m e
maior do que 12 m).

Os empreendimentos considerados
de baixo risco e os locais de culto
enquadrados nas subcategorias
de uso nR1 e nR2 sero isentos do
atendimento da largura mnima de via
estabelecida no Quadro 4A desta lei.

Uso nos corredores ZCOR regularizados

O conceito de corredor comercial

em zonas residenciais j existia. A
proposta foi que fossem considerados
dinmicas urbanas e usos existentes
nas vias corredores em bairros
residenciais, para rever a permisso
de usos.

Muitos corredores (ZCLz) com

vocao comercial permitiam apenas
a instalao de servios, e ainda
muitas ruas com a mesma vocao
eram exclusivamente residenciais.

Foram ampliados os usos permitidos

e os corredores, porm, alguns
usos como hospedagem, bares
e restaurantes (em alguns locais
especficos) foram barrados.

Rever a matriz metodolgica de instalao das atividades no residenciais na cidade

Proibir atividades no garante a no

incomodidade, pois a incomodidade
no est associada unicamente ao
tipo de estabelecimento, mas ao fluxo
de pessoas e carros que ele gera, a
emisso de rudos, entre outros. A lei
poderia definir das incomodidades
possveis em cada localidade. Com
isto, seria necessrio uma reviso da
matriz metodolgica da instalao das
atividades no residenciais na cidade,
definindo parmetros de incomodidade
e condies de instalao ao invs de
listar atividades que podem ou no por
zona na cidade.

A lgica de proibir ou permitir

determinados usos em determinadas
zonas e atribuir as atividades s
condies de instalao, e as zonas
aos parmetros de incomodidade.

Continua a lgica de proibir ou

permitir determinados usos em
determinadas zonas e atribuir
as atividades s condies de
instalao, e as zonas aos parmetros
de incomodidade.

CONTEMPLADO?

ONDE ENCONTRAR NA LPUOS

A LPUOS est estruturada em 7 ttulos,
subdivididos em captulos e algumas sees:
TTULO I - CONCEITOS, DIRETRIZES
E ESTRATGIAS DE ORDENAMENTO
TERRITORIAL
TTULO II - DAS ZONAS
CAPTULO I - DAS ZONAS INTEGRANTES DOS
TERRITRIOS DE TRANSFORMAO
CAPTULO II - DAS ZONAS INTEGRANTES DOS
TERRITRIOS DE QUALIFICAO
CAPTULO III - DAS ZONAS INTEGRANTES DOS
TERRITRIOS DE PRESERVAO
Seo I - Das Zonas Especiais de Preservao
Cultural (ZEPEC)
CAPTULO IV - DAS REAS PBLICAS E DO
SISTEMA DE REAS PROTEGIDAS, REAS
VERDES E ESPAOS LIVRES (SAPAVEL)
TTULO III - DO PARCELAMENTO DO SOLO
URBANO
CAPTULO I - DOS REQUISITOS E PARMETROS
DE PARCELAMENTO DO SOLO
CAPTULO II - DAS MODALIDADES DE
PARCELAMENTO DO SOLO

TTULO V - DO USO DO SOLO

CAPTULO I - DAS CATEGORIAS DE USO DO
SOLO E SUA OCORRNCIA NO TERRITRIO
Seo I - Dos Usos Residenciais (R)
Seo II - Dos Usos No Residenciais (nR)
CAPTULO II - DAS CONDIES DE INSTALAO
E DOS PARMETROS DE INCOMODIDADE
CAPTULO III - DOS USOS INCENTIVADOS
TTULO VI - DO LICENCIAMENTO, DA
FISCALIZAO E DOS PROCEDIMENTOS
ADMINISTRATIVOS
CAPTULO I - DOS PARCELAMENTOS E
EDIFICAES EXISTENTES E USOS INSTALADOS
CAPTULO II - DO LICENCIAMENTO DAS
ATIVIDADES
CAPTULO III - DA FISCALIZAO
Seo I - Dos Usos Irregulares
Seo II - Do Desrespeito aos Parmetros de
Incomodidade
Seo III - Dos Parcelamentos Irregulares
Seo IV - Do Procedimento
TTULO VII - DAS DISPOSIES FINAIS

ACESSE A LEI NA NTEGRA ATRAVS DO SITE:

TTULO IV - DA OCUPAO DO SOLO
CAPTULO I - DOS PARMETROS DE OCUPAO
DO SOLO
CAPTULO II - DA OCUPAO INCENTIVADA OU
CONDICIONADA

gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br

ZONEAMENTO
A diviso do Municpio em Zonas serve para definir
os parmetros de parcelamento, uso e ocupao
do solo em cada lote. As zonas se baseiam em

trs tipos de territrio de acordo com o que se

pretende: qualificar, preservar ou transformar.

Fonte: gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br

Os territrios e zonas definidos pela Lei 16.402/16

so:

TERRITRIOS DE
TRANSFORMAO
So reas da cidade que recebero as maiores
transformaes e que podero ter o maior
adensamento construtivo, populacional e gabarito
de altura. Tambm recebero diversificao das
atividades econmicas e a qualificao paisagstica
dos espaos pblicos.

Zonas Eixo de Estruturao da Transformao

Urbana: locais onde existe transporte pblico de
mdia e alta capacidade nas reas urbanas
ZEU e ambientais ZEUa. Ou onde esto previstos
estes transportes nas reas urbanas ZEUP
e ambientais ZEUPa (no momento em que for
emitida a ordem de servio das obras, aps a
emisso de todas as autorizaes e licenas,
os parmetros dos eixos previstos passam a
ser idnticos aos parmetros das ZEU e ZEUa).
Quando os transportes estiverem dentro da
Macrorea de Estruturao Urbana, tambm
recebem Zonas de Eixo, sejam eles existentes
ZEM ou previstos ZEMP. Nestes casos, as
zonas passam a receber os parmetros iguais
aos dos eixos se os Projetos Especficos desta
rea no forem encaminhados dentro de prazos
estabelecidos pelo PDE.

As reas urbanas e ambientais so caracterizadas a partir das Macroreas, definidas no Plano Diretor Estratgico (Lei Municipal 16.050/2014).

As Macroreas foram definidas no Plano Diretor Estratgico (Lei

Municipal 16.050/2014), e a Macrorea de Estruturao Urbana a
poro do territrio com papel estratgico e com grande potencial de
transformao. Coincide com as reas das Operaes Urbanas e, para
cada setor de seu territrio, devero haver leis especficas.

TERRITRIOS DE
QUALIFICAO
So reas onde se pretende qualificar os usos no
residenciais existentes, as atividades produtivas, o
adensamento populacional moderado.

Zonas de Centralidade: locais voltados

promoo e qualificao dos centros comerciais
de bairro, com qualificao dos espaos pblicos.
Podem estar inseridos nas reas urbanas ZC e
ambientais ZCa ou lindeiras s ZEIS ZC-ZEIS.
Zonas Corredores: incidem em lotes lindeiros
ZER ou ZPR destinadas aos usos no
residenciais compatveis com o uso residencial
e com a fluidez do trfego. So subdivididas em
ZCOR-1, ZCOR-2 (destinadas conformao de
subcentro regional) e ZCOR-3 (definidas por vias
que estabelecem conexes de escala regional) e
ZCORa, corredores em reas ambientais.
Zonas Mistas: so destinadas convivncia dos
usos residenciais e no residenciais, podendo
estar em reas urbanas ZM, ambientais ZMa ou
em reas de interesse social urbanas ZMIS e
ambientais ZMISa.
Zonas Especiais de Interesse Social: so
destinadas moradia digna para a populao
de baixa renda e proviso de Habitaes de
Interesse Social - HIS e Habitaes de Mercado
Popular HMP. So ao todo cinco zonas: ZEIS
1, ZEIS 2, ZEIS 3, ZEIS 4, ZEIS 5, que variam de
acordo com o grau de urbanizao dos locais
onde esto inseridas.
Zonas de Desenvolvimento Econmico: locais
com presena de industrias, onde se pretende
incentivar e modernizar estes usos que tm foco
em desenvolvimento tecnolgico, produo de
conhecimento, alm de centros tecnolgicos e de
pesquisa aplicada, entre outros. Divide-se em ZDE1 (pequeno e mdio porte) e ZDE-2 (grande porte).
10

Zonas Predominantemente Industriais:

destinadas ao uso industrial em reas urbanas
ZPI-1 ou nas reas ambientais ou em setores
especficos da Macrorea de Estruturao
Metropolitana ZPI-2.
Zonas de Ocupao Especial: ZOE so reas
especficas e grandes equipamentos urbanos, e
recebem parmetros especficos caso a caso.

TERRITRIOS DE
PRESERVAO
Tm por objetivo a preservao dos bairros
exclusivamente residenciais, parques urbanos, e
reas de preservao ambiental e cultural.

Zonas Predominantemente Residenciais: ZPR

so zonas destinadas ao uso residencial, bem
como a atividades no residenciais compatveis
com o uso residencial.
Zonas Exclusivamente Residenciais: zonas
destinadas ao uso exclusivamente residencial,
com lotes de mdio porte ZER-1, lotes de
pequeno porte ZER-2 e em reas ambientais com
lotes de grande porte ZERa.
Zonas de Preservao e Desenvolvimento
Sustentvel: reas de conservao da paisagem
com destinao de atividades econmicas
como extrao mineral e turismo, podendo estar
localizadas na rea urbana ZPDS ou rural ZPDSr.
Zonas Especiais de Proteo Ambiental: ZEPAM
so destinadas preservao e proteo do
patrimnio ambiental.
Zonas Especiais de Preservao: ZEP so os
parques estaduais e outras Unidades de Proteo
Integral e tm como objetivo a preservao dos
ecossistemas.

caractersticas ambientais e naturais) e ZEPECAPC (imveis de produo e carter cultural).

reas Pblicas e Sistema de reas Protegidas,
reas Verdes e Espaos Livres: sistema de reas
pblicas do Municpio, sendo compostas por
reas verdes AVP-1 e AVP-2, clubes AC-1 e AC-2
e reas institucionais AI.

Zonas Especiais de Preservao Cultural:

so destinadas preservao e valorizao dos
bens de valor histrico, artstico, arquitetnico,
arqueolgico e paisagstico do Municpio.
Classificam-se de acordo com o tipo do bem
tombado: ZEPEC-BIR (elementos construdos,
edificaes e suas respectivas reas ou
lotes), ZEPEC-AUE (pores do territrio com
caractersticas singulares do ponto de vista da
morfologia urbana, arquitetnica, paisagstica),
ZEPEC-APPa (stios e logradouros com
11

PARCELAMENTO
As regras de parcelamento do solo regulam a
diviso e rediviso do solo, a fim de equilibrar
reas pblicas e privadas e seu adequado
aproveitamento urbanstico.

A nova lei ganhou a definio de Lote Mximo,

a fim de minimizar possveis barreiras na fruio
urbana, seja da paisagem, dos pedestres e at de
veculos, conforme imagens abaixo:

rea Mxima dos Lotes: 20.000 m

Frente Mxima dos Lotes: 125 m

rea Mnima dos Lotes: 125 m

Frente Mnima dos Lotes: 5 m

Estes valores de rea e frente mnima e mxima

de lotes variam conforme a zona em que esto
inseridos e so definidos pelo 2A da LPUOS. Usos

especiais como estdios, cemitrios clubes, dentre

outros, no precisam seguir estas dimenses
mximas.

A LPUOS tambm estabelece o tamanho mximo

das quadras:
rea Mxima de Quadra: 20.000 m

Comprimento Mximo da Face de Quadra: 300 m

Nas faces de quadra com comprimento superior a

150 m, dever ser prevista ao menos uma via de
pedestres para promover fruio na cidade.
12

OCUPAO
Os parmetros de ocupao do solo dizem
respeito s caractersticas das construes em
relao aos espaos privados e pblicos e o PDE

e a LPUOS inseriram novos parmetros como a

fachada ativa, fruio pblica, entre outros.

PARMETROS DE
OCUPAO DO SOLO
Coeficiente de Aproveitamento (CA): a relao
entre a rea do terreno e o quanto se pode
construir em rea total. dividido em mnimo,
bsico e mximo. O coeficiente mnimo garante
que o solo seja utilizado minimamente, evitando o
uso especulativo da terra. O coeficiente mximo
o direito do proprietrio de usufruir ao mximo
da terra, porm a diferena entre o coeficiente
bsico e o mximo deve ser paga como uma
contrapartida.

Taxa de Ocupao (TO): a relao entre a rea

do terreno e o quanto se pode ocupar em projeo
da edificao.
Exemplo de clculo:
rea do lote = 250 m
TO = 0,7
250 x 0,7 = 175
Projeo da
construo = 175 m

Exemplo de clculo:
rea do lote = 250 m
CA bsico = 1
250 x 1 = 250
rea construda total
= 250 m

Gabarito de altura mxima (GAB): a altura

mxima em metros que a edificao pode ter. A
nicas reas da cidade que no tm limite de altura
so as zonas Eixo de Estruturao Metropolitana.

O nome da contrapartida Outorga Onerosa.

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Recuos Mnimos (REC): a metragem mnima livre

que a edificao deve deixar na frente, nas laterais
e no fundo do lote. Nas zonas Eixo de Estruturao
Metropolitana, para promover a fachada ativa, no
obrigatrio o recuo de frente.

Taxa de Permeabilidade (TP): a porcentagem

mnima permevel que deve ser destinada no lote.

Exemplo:
rea do lote = 250 m
TP = 0,15
250 x 0,15 = 37,5
Projeo da
construo = 37,5 m

NOVOS PARMETROS DE OCUPAO DO SOLO

Cota-parte mxima de terreno por unidade
(CPmax) e Cota-parte mnima de terreno
por unidade (CPmin): o objetivo orientar as
densidades demogrficas em relao aos servios
pblicos e infraestrutura urbana existentes e
planejados. A cota-parte mxima garante que mais
pessoas morem em um determinado local e a cotaparte mnima controla as densidades.

CPmin

CPmax

14

A aplicao da cota-parte ir variar conforme a

zona do municpio. Em ZEU, aplica-se a cota-parte
mxima, e em ZCa, ZCOR, ZCORa, ZMa, ZMISa,
ZPR, ZER, ZERa, ZPDS, ZPDSr e ZEPAM aplica-se
a cota-parte mnima.

Fruio Pblica: o objetivo de ampliar as reas

de circulao de pedestres e melhorar a interao
dos pedestres com os pavimentos de acesso s
edificaes, atravs da destinao de rea livre
externa ou interna s edificaes que faa conexo
entre logradouros. Deve seguir algumas regras:
No poder ser fechada, podendo ter controle
de acesso no perodo noturno.
Largura mnima de 4 m e atender s normas
tcnicas de acessibilidade universal.
Adotar o mesmo tipo de pavimentao da
calada diante do lote.

Destinao de rea para alargamento do passeio

pblico: para qualificar o espao pblico, a lei
define algumas exigncias para alargamento
de caladas nos casos de edificaes novas e
reformas com ampliao de mais de 50% de rea:
Nas zonas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM
e ZEMP, os passeios pblicos devero ter a
largura mnima de 5 m.
Nas zonas ZC e ZCa, os passeios pblicos
devero ter a largura mnima de 5m, para lotes
maiores que 2.500 m.

Fachada Ativa: corresponde exigncia de

ocupao da fachada por uso no residencial com
acesso direto para o logradouro, promovendo a
dinamizao dos passeios pblicos. Deve seguir
algumas regras:
Estar contida em uma faixa de 5 m a partir do
alinhamento do lote.
Ter no mnimo uma abertura (portas, janelas e
vitrines) a cada 20 m.
O recuo deve estar integrado com a rua, no
podendo ter vedaes e nem ser ocupado por
vagas (em vias onde tenha corredores de nibus,
podero haver vagas em nmero restrito).

Quota Ambiental (QA): a quota ambiental foi

criada para minimizar problemas relacionados
drenagem, microclima e biodiversidade,
promovendo a qualificao ambiental, em especial
a melhoria da reteno e infiltrao da gua nos
lotes, a melhoria do microclima e a ampliao da
vegetao. A lei detalha a cota ambiental e os seus
parmetros especficos.

Os parmetros de ocupao so diferentes para

cada ZONA do municpio e esto disponveis para
consulta no QUADRO 3 da LPUOS.

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OCUPAES ESPECIAIS E APLICAES

ESPECFICAS DOS PARMETROS
Lotes at 10.000 m

Lotes entre 10.000 e 20.000 m

Nas zonas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM,

ZEMP, ZC e ZCa, ser incentivada4 a adoo de
rea para fruio pblica, desde que atenda s
condies:

Nas zonas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP,

ZC e ZCa, ser obrigatria a adoo de:

Ter no mnimo 250 m e estar localizada junto

rua, sem fechamento e no pode estar
ocupada por estacionamento de veculos.
Estar permanentemente aberta circulao de
pedestres.
Seja averbada em Cartrio de Registro de
Imveis.

Fruio pblica de no mnimo 20% da rea do

lote (em construes novas ou reformas com
ampliao de rea construda).
Fachada ativa em no mnimo 25% da testada
do lote (em construes novas ou reformas
com ampliao de rea construda).
Limite de 25% de vedao da fachada com
muros (em construes novas ou reformas com
ampliao de rea construda).

Excees de Gabarito
As excees para o limite de gabarito so os lotes
em que mais de 50% da quadra possui gabarito
mais alto, e no permetro da Operao Urbana
Centro (onde os gabaritos so definidos pela lei).
Alm disso, alguns casos especficos recebem
controle de gabarito especfico:

Lotes em ZEU localizados em vias com largura

menor do que 12 m: gabarito mximo de 28 m.

Lotes com declividade acima de 30%: gabarito

mximo de 28 m.

Lotes localizados em uma faixa envoltria de 20

m de vilas ou ruas sem sada: gabarito mximo
de 28 m em ZEU e de 15 m nas demais zonas.

No ser cobrada outorga onerosa de metade do potencial construtivo

adicional

16

A faixa envoltria de 20 m medida a partir do

permetro externo dos lotes da vila ou a partir dos
alinhamentos da rua sem sada.

 Locais de culto: as torres podero ter gabarito

majorado em 50% do estabelecido para a zona
em que a edificao est inserida.
Nas zonas ZCOR-2, ZCOR-3 e ZCORa, o
gabarito de altura mxima poder ser majorado
em at 50% para o uso residencial. Esta medida
visa incentivar predinhos baixos e diversificar
estes corredores, que servem como uma zona
de transio de usos e gabaritos da ZER para as
outras zonas.

Zonas Corredores (ZCOR)

As ZCORs podero incidir tambm em lotes
lindeiros s demais zonas de uso, desde que
uma das faces da referida ZCOR seja lindeira
ZER.
Nos lotes com duas ou mais frentes localizados
em ZCOR e com uso no residencial, o acesso

Excees de Recuos
Os recuos laterais e de fundos so dispensados
quando a edificao tiver at 10 m de altura
(exceto nas zonas ZDE-2, ZPI-1 e ZPI-2).
Quando a edificao vizinha j estiver

reas No Computveis
reas que no contam para o clculo do Coeficiente
de Aproveitamento. So geralmente reas tcnicas,
garagens, tico etc. Porm nesta lei algumas
particularidades foram inseridas, entre outras:
Nos eixos, para desestimular o uso de
automvel, so consideradas no computveis
apenas uma vaga (de at 32 m) por unidade
residencial e uma vaga para cada 70 m de rea
construda computvel no uso no residencial.
As reas comuns de circulao, limitadas a 20%
da rea coberta do pavimento, exceto nos eixos,
tambm passam a ser no computveis. Essa
medida oferece uma maior flexibilizao nos

de veculos ser permitido apenas pela via que

estrutura a referida ZCOR.
No ser permitido o desmembramento que
resulte em lotes com frente para a via transversal.
No ser permitido o remembramento de lotes
pertencentes s Zonas Corredores (ZCOR) com um
ou mais lotes enquadrados em outra zona de uso.

encostada no recuo (exceto nas zonas ZDE-2,

ZPI-1 e ZPI-2).
No ser exigido recuo de frente quando mais
de 50% das edificaes na face de quadra
estiver no alinhamento.

projetos e uma medida para que as edificaes

se adequem s normas de acessibilidade.
Incentivo a fachadas ativas: as reas construdas
no nvel da rua com fachada ativa mnima de 25%
em cada uma das testadas e de no mnimo 3 m
de extenso, destinadas a usos no residenciais,
so no computveis, at o limite de:

- 50% da rea do lote nas zonas: ZEU,
ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC e ZCa.
- 20% da rea do lote nas demais zonas.
Incentivo a uso misto e fachada ativa: os usos
no residenciais nos lotes localizados nas zonas
ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC e
ZCa (at o limite de 20%da rea construda
computvel total) no computvel.
17

USO
O uso do solo diz respeito s atividades permitidas
em cada lote da cidade. Praticamente, a cidade
toda tem uso misto, mesclando residncias,
comrcios de baixo impacto e servios, mas
algumas reas especficas so mais permissivas
ou proibitivas. Os usos mistos podem acontecer
inclusive no mesmo lote (o que incentivado pela
lei, pois usos mistos trazem uma dinmica urbana
e mais vitalidade para os bairros).

CATEGORIAS
Residencial: trata da moradia de um indivduo ou
de grupo de indivduos.
No residencial: trata de atividades comerciais,
de servios, industriais ou institucionais.

SUBCATEGORIAS
Residenciais:

R2v-1: conjunto residencial com at 2.500 m

de rea construda computvel (acc).
R2v-2: conjunto residencial com acc entre
2.500 m e 10.000 m.
R2v-3: conjunto residencial com acc entre
10.000 m e 20.000 m.
R2v-4: conjunto residencial com mais de
20.000 m de acc.
HIS: Habitao de Interesse Social.
HMP: Habitao de Mercado Popular.
No residenciais:
nRa: uso no residencial compatvel com
atividades compatveis com a proteo,
preservao e recuperao ambiental.
nR1: uso no residencial compatvel com a
vizinhana residencial.
nR2: uso no residencial tolervel vizinhana
residencial.
nR3: uso no residencial especial ou incmodo
vizinhana residencial.

R1: 1 unidade por lote.

Ind-1a: atividade industrial no incmoda,

compatvel com a vizinhana residencial.

R2h: conjunto de duas ou mais unidades, que

podem ser:

Ind-1b: atividade industrial compatvel com a

vizinhana residencial.

R2h-1: casas geminadas conjunto de

unidades agrupadas horizontalmente;

Ind-2: atividade industrial geradora de impactos

urbansticos e ambientais.

R2h-2: casas superpostas duas unidades

habitacionais agrupadas verticalmente;

Ind-3: estabelecimento industrial cujo

funcionamento possa causar prejuzo sade,
proibido no Municpio de So Paulo.

R2h-3: conjunto residencial horizontal

condomnio de casas com via particular.
R2v: conjunto com mais de duas unidades,
agrupadas verticalmente, que podem ser:

INFRA: edificao, equipamento ou instalao

necessrios aos servios de infraestrutura de
utilidade pblica relacionados ao saneamento,
distribuio de energia eltrica, entre outros.

Os grupos de atividades detalhados, esto

disponveis para consulta nos artigos 87 a 106
da LPUOS.

18

GERADORES DE IMPACTO
Os usos residenciais e no residenciais geradores
de impactos urbansticos e ambientais so
enquadrados em subcategorias especiais:

capacidade de atendimento da infraestrutura.

Devem elaborar Estudo de Impacto de Vizinhana
(EIV) e Relatrio de Impacto de Vizinhana (RIV).

PGT: Polos Geradores de Trfego, edificaes que

atraem um grande nmero de viagens, causando
impacto no sistema virio e de transporte.

EGIA: Empreendimentos Geradores de Impacto

Ambiental, que podem causar alterao das
propriedades fsicas, qumicas e biolgicas
do meio ambiente. Devem elaborar Estudo de
Impacto Ambiental (EIA) e Relatrio de Impacto
Ambiental (RIMA).

EGIV: Empreendimentos Geradores de Impacto

de Vizinhana, que podem gerar sobrecarga na

CONDIES DE INSTALAO
A lei estabelece algumas condies para a
instalao, de modo a estabelecer referncias e
condicionantes para a adequao das edificaes
na cidade.

Nmero de vagas para

estacionamento para automveis,
especiais, motocicletas, bicicletas

Vestirio para usurios de bicicletas

Espao de carga e descarga

rea de embarque e desembarque

de pessoas

Horrio de carga e descarga

Horrio de funcionamento

Largura da via
Quando houver mais de uma atividade no mesmo
lote (e no for possvel diferenciar os parmetros
de cada um dos usos), os parmetros a serem
atendidos sero os mais restritivos.
Os empreendimentos de at 500 m de rea
construda computvel, exceto supermercados,
podero atender s exigncias de vagas de carga
e descarga por meio de bolso de estacionamento
localizado num raio de at 1.000 m.

PARMETROS DE INCOMODIDADE
Os parmetros de incomodidade servem para
estabelecer limites quanto interferncia de atividades
no residenciais em relao ao uso residencial. Eles
variam conforme a zona em que esto inseridos e
conforme o horrio (diurno ou noturno).
Rudo
Vibrao associada

Radiao
Odores
Gases, vapores e
material particulado
Podero ser definidos parmetros especiais de
incomodidade por lei municipal especfica.
19

USOS INCENTIVADOS E APLICAES

ESPECFICAS DOS PARMETROS

HOSPITAL
Para novas construes e reformas com ampliao
de rea em ZEU, o CA ser aumentado em 50%.
Os estacionamentos de veculos em hospitais sero
considerados no computveis. Tambm passam
a valer as regras dos Eixos na Macrorea de
Estruturao Metropolitana para hospitais localizados
a 600 metros de estaes de trem e metro.

SERVIOS DE SADE E
EDUCAO EM SADE
Ficam permitidos estes usos para novas
construes e reformas com ampliao de
rea em uma rea envoltria de 150 metros de
complexos de sade existente. Nestes casos, a
TO poder ser aumentada em 50% das definidas
pela zona de uso.

ESTABELECIMENTOS DE ENSINO
Para novas construes e reformas com
ampliao de rea em ZEU, o CA ser aumentado
em 50%. Alm disso, para incentivar este uso, em
casos de ampliao de rea construda, podero
em alguns casos construir acima do coeficiente
mximo estabelecido por lei.

INDSTRIAS
As indstrias comprovadamente instaladas
em algumas zonas da cidade podero
ser regularizadas e realizar reformas,
independentemente da largura de via.

HOTIS
Para novas construes e reformas com ampliao
de rea em ZEU, o CA ser aumentado em 50%.

20

LICENCIAMENTO DE
ATIVIDADES E FISCALIZAO
Edificao: para fins de aplicao da lei,
classifica-se em:
CONFORME: atende s caractersticas de
parcelamento, uso e ocupao do solo da lei.
NO CONFORME: no atende a qualquer uma
das caractersticas de parcelamento, uso e
ocupao do solo da lei.
REGULAR: as edificaes sero consideradas
em situao regular nas hipteses previstas pela
legislao edilcia (Cdigo de Obras).
IRREGULAR: as edificaes sero consideradas
em situao irregular nas hipteses previstas pela
legislao edilcia (Cdigo de Obras).

PARCELAMENTOS
E EDIFICAES
EXISTENTES E USOS
INSTALADOS
rea e frente menor do que a mnima:
permitida a ocupao e o uso em lotes com rea
ou frente inferior ao mnimo estabelecido nesta lei
quando:
Na poca do seu parcelamento (lote) estivesse
regular, de acordo com a legislao da poca.
For remanescente de rea desapropriada.

Uso: para fins de aplicao da lei, classifica-se em:

PERMITIDO: o uso passvel de ser instalado no
imvel em funo da zona e da largura da via.
NO PERMITIDO: o uso no passvel de ser
instalado no imvel em funo da zona e da
largura da via.
CONFORME: o uso permitido no local e atende
a todos os parmetros de incomodidade e
condies de instalao5.
NO CONFORME: o uso no permitido no local
ou, mesmo permitido, no atende a qualquer um
dos parmetros de incomodidade ou a qualquer
uma das condies de instalao.
REGULAR: o uso regular o que possui todas as
licenas exigidas para seu funcionamento.
IRREGULAR: o uso considerado irregular
quando ocupar edificao no regular6, ou
quando a atividade funcionar sem a licena
correspondente ou mesmo a licena tenha perdido
a eficcia em funo de alteraes de utilizao7.

Tiver sido objeto de usucapio.

For destinado regularizao fundiria de
interesse social, habitao de interesse social
(HIS) ou mercado popular (HMP).
Uso j instalado: o uso que j estiver
comprovadamente instalado e que era permitido
no local e que tenha se tornado no permitido ou
no conforme ser tolerado se:
A edificao estiver regular.
Sejam atendidos os parmetros de
incomodidade.
O Executivo poder conceder prazo aos ajustes para
o atendimento aos parmetros de incomodidade
(menos horrio de funcionamento e emisso de
rudos) at o mximo de 360 dias.
Nas edificaes no conformes, no sero permitidas
ampliaes, sendo admitidas somente reformas
essenciais segurana e higiene.
Nas edificaes regulares de acordo com as
disposies das leis anteriores a esta lei, poder ser
instalado o uso declarado na respectiva aprovao ou
regularizao, mesmo que seja no permitido nesta lei.

O uso conforme poder instalar-se em edificao em situao regular,

ainda que no conforme (devido a mudana nos parmetros da lei).

segurana de uso, estabilidade, habitabilidade da edificao, assim como

as condies de instalao e os parmetros de incomodidade.

Nos empreendimentos de baixo risco, o uso poder ser instalado em

edificao no regular, desde que asseguradas as condies de higiene,

Quando houver mudana de uso e o novo uso for no conforme.

21

LICENCIAMENTO
DAS ATIVIDADES
Nenhuma atividade no residencial (nR) poder
ser instalada sem prvia emisso pela Prefeitura
da licena correspondente8, sem a qual ser
considerada em situao irregular - que dever
ser emitida preferentemente de modo eletrnico
pelo stio da Prefeitura na internet.
A expedio da licena depender de ser o uso
permitido na zona, da regularidade da edificao
e do atendimento das condies de instalao e
dos parmetros de incomodidade.
A licena de funcionamento poder ser expedida
ao mesmo tempo que a emisso de certificado
de concluso ou documento equivalente,
quando a atividade licenciada corresponder
quela declarada na respectiva aprovao ou
regularizao da edificao.

NO EXIGIDA LICENA
DE FUNCIONAMENTO:
Nas unidades habitacionais situadas em qualquer
zona, exceto nas ZER, os respectivos moradores
podem exercer suas profisses com o emprego
de no mximo um funcionrio, respeitando os
parmetros de incomodidade.
Nas unidades habitacionais situadas em ZER,
facultado aos moradores o exerccio de atividades
intelectuais sem receber clientes e sem utilizar
auxiliares ou funcionrios.
Para o Microempreendedor Individual MEI
(conforme Lei Municipal 15.031/09).

DESRESPEITO AOS PARMETROS

DE INCOMODIDADE
Fica proibida a emisso de rudos com nveis
superiores aos determinados pela legislao federal,
estadual ou municipal, prevalecendo a mais restritiva.
Os estabelecimentos que comercializem bebida
alcolica e que funcionem com portas, janelas,

terraos, varandas ou estabelecimentos que

causem prejuzo ao sossego pblico, no podero
funcionar entre 1h e 5h. Podero funcionar neste
horrio desde que providenciem adequao
acstica e no gerem nenhuma incomodidade.

PRIMEIRA AUTUAO
Multa
+
Intimao para cessar a irregularidade
Desrespeito aos
parmetros de rudo
SEGUNDA AUTUAO
Multa com o dobro do valor
+
Nova Intimao para cessar a irregularidade

TERCEIRA AUTUAO
Multa com o triplo do valor
+
Fechamento administrativo

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DESOBEDINCIA
Instaurao de inqurito policial
e novo fechamento

A licena dever estar afixada, permanentemente, em posio visvel para o pblico, no acesso principal da atividade.

FISCALIZAO
ATIVIDADE IRREGULAR:

SITUAO IRREGULAR

ATIVIDADE sem licena

de funcionamento

ATENDIMENTO

Autos de Multa e Infrao

+
Auto de Intimao para
regularizar ou encerrar as
atividades nos prazos

90 dias
Se atividade for conforme
30 dias
Se atividade for permitida local
10 dias
Se atividade permitida mas sem normas de segurana e higiene
5 dias
Atividade no permitida local
Prazos improrrogveis contados da data da intimao

DESATENDIMENTO

Lavratura dos autos

de infrao e multa
Fixar a licena em
local visvel

Custos de colocao e retirada do

lacre so cobrados do responsvel
INTERDIO
(lacre)

DESOBEDINCIA A INTERDIO:

Auto de Constatao
e Novos
Autos de Multa e Infrao
ATIVIDADE lacrada
funcionando

Inqurito por crime

de desobedincia

Multa
renovada a
cada 15 dias

O responsvel poder ser

conduzido pessoalmente

At que o encerramento da
atividade seja comunicado por
escrito ao rgo competente

Ajuizamento das medidas judiciais

PERSISTINDO A
DESOBEDINCIA

e novas multas at a desocupao (renovadas a cada 15 dias)

Publicao no Portal Transparncia com os dados do estabelecimento

O valor das multas varia conforme tipo da infrao e sero atualizados

anualmente pela variao do ndice de Preos ao Consumidor Amplo
(IPCA), e esto disponveis para consulta no QUADRO 5 da LPUOS.

23

Associao Comercial de So Paulo

Presidente
Alencar Burti
Vice-presidente e Coordenador do Conselho de Poltica Urbana
Antonio Carlos Pela
Coordenao Institucional
Marcel Domingos Solimeo
Elaborao - Conselho de Poltica Urbana
Larissa Campagner
Sully Alonso
Projeto Grfico
Suelen Mendes
Informaes e/ou esclarecimentos de dvidas pelo e-mail comite@acsp.com.br.

www.acsp.com.br