DERECHO CIVIL III Prescripcion Adquisitiva

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LA PRESCRIPCIN
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ADQUISITIVA DE DOMINIO DE
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BIEN
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Derecho Civil III
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UNIVERSIDAD PRIVADA DE TACNA

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS
LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIEN
INTRODUCCIN
Es sabido que el tiempo en la vida sirve para sanar heridas, como por ejemplo, la
muerte de un ser querido. De igual forma, en el Derecho, el tiempo funciona como un
medio sanador que permite la prdida o la adquisicin de derechos. En ese sentido, Alas,
De Buen y Ramos han sealado "en el Derecho el concepto del tiempo se enlaza con el
de las variaciones de los fenmenos jurdicos, con el de la forma de sus cambios; y que al
hablar del influjo del tiempo en las relaciones del Derecho no se hace referencia al influjo
del tiempo puro, abstrados de los fenmenos, considerado como algo sustantivo, sino al
tiempo medida de duracin o expresin del cambio de los hechos o estados
con eficacia jurdica" Entre las instituciones del Derecho que utilizan al tiempo como
medio sanador de relaciones jurdicas se encuentran la prescripcin extintiva y la
prescripcin adquisitiva.
Como se advertir en el derrotero de la presente disquisicin, el fundamento esencial de
la usucapin o prescripcin adquisitiva, es la necesidad de proteger y estimular
la produccin y el trabajo. Quien durante largos aos ha cultivado un inmueble,
incorporando riqueza a la comunidad, debe ser protegido por la ley, afianzado en su
derecho, estimulado en su trabajo. Esta solucin es tanto ms justa si se piensa que
frente a l est un propietario negligente, que ha abandonado sus bienes y quien se
desinteresa de ellos no merece la proteccin legal. Estos fundamentos de la usucapin
tienen hoy mayor vigor que nunca. Las sociedades modernas no conciben ya
la propiedad como un derecho absoluto; ser dueo supone crecientes responsabilidades,
no slo derechos.
Y es que la usucapin es tambin un modo de resolver un problema que de otra manera
no tendra solucin. Supngase un bien abandonado largo tiempo por su dueo.
Otra persona lo ocupa, lo posee, lo trabaja. Pero no tiene ttulo. De no mediar la
usucapin, estara siempre expuesto a una reivindicacin originada en ttulos que datan
quiz de 100 o 200 aos atrs. En esas condiciones, con un perpetuo peligro sobre sus
derechos, que no tiene forma de eliminar, el poseedor se desanima, no hace mejoras, no

invierte; en una palabra no hace producir al bien todo lo que podra dar una explotacin
intensiva, protegida por la seguridad que da el derecho de propiedad. Y si como es
posible, nadie reivindica ese inmueble, quedar perpetuamente en esa situacin de
incertidumbre, sin que nada pueda mejorar las condiciones del dominio. Esta situacin
requiere una solucin. Es lo que hace la prescripcin adquisitiva.
En el decurso de este modesto trabajo se tratar de analizar los orgenes de la
prescripcin adquisitiva en el Derecho Romano, para pasar luego a analizar sus
caractersticas y requisitos exigidos por el Cdigo Civil, sin dejar de atender los criterios
jurisprudenciales pronunciados por nuestros tribunales civiles.
OBJETIVOS

Estudiar los orgenes de la prescripcin adquisitiva de dominio, de tal forma que

permita conocer sus instituciones, principios y caractersticas imperantes en el Derecho
Romano, y a partir de ella su legado a los sistemas jurdicos romano germnicos.
Desentraar los conceptos generales y requisitos que se requieren para la

aplicacin de la prescripcin adquisitiva de dominio de bienes inmuebles, con lo cual tras
confrontarla con nuestra jurisprudencia nacional, advertir sus aciertos y desaciertos.
Reflexionar acerca de la forma como nuestros tribunales de justicia, vienen

concediendo las pretensiones de los justiciables, sobre prescripcin adquisitiva de
dominio, teniendo como base la jurisprudencia nacional.
LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIEN

1.- ANTECEDENTES HISTORICOS DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA.

ETIMOLOGIA
Proviene dell latn "usus" que significa usar una cosa y de "capere" que equivale a tomar.
En el Derecho Romano la institucin de la usucapio era utilizada para la adquisicin del
dominio por la posesin (usus) durante un cierto tiempo.
DERECHO ROMANO PRECLASICO
Esta institucin, exclusiva del derecho quiritario, tena por finalidad, en convertir en
propietario a aquel que no detentaba esta situacin jurdica ya sea, porque el que le haba
trasmitido la cosa no lo era o no se haba respetado las formalidades legales. Por lo tanto,
los peregrinos no tenan la posibilidad de utilizar este instituto por ser este un modo de
adquisicin del derecho civil.
Las doce tablas establecan que el dominio poda adquirirse por la posesin continuada e
ininterrumpida de un ao si la cosa era mueble y de dos aos si era inmueble.
Tambin estaban expresamente prohibidos por las doce tablas, la usucapin de los cinco
pies contados de la lnea separativa de los fundos contiguos, que tenan la funcin de
demarcar la divisin de los mismos, y a su vez era utilizada para el paso de las
personas, animales y arados.
LA BUENA FE EN EL DERECHO ROMANO

Se discuta si el antiguo Derecho Romano exiga la buena fe coma elemento necesario
para llegar a usucapir. Parece que este elemento tico de la "bona fides", fue agregado
con posterioridad, cuando el derecho progresa y se espiritualiza. Dicha buena fe, se daba
cuando alguien que posea una cosa crea que quin se la trasmiti era el verdadero

propietario o que nadie tena un derecho mejor que el suyo. Evidentemente, descansaba
sobre una creencia subjetiva errnea. El error que admita era el error de hecho, no
sirviendo para la usucapin el error de derecho. Por lo tanto, de aqu en ms, los
elementos necesarios para la usurpacin ordinaria sern el justo ttulo.
a. La "usucapio pro herede" era concedida a quienes hubieren detentado bienes del
causante con animus de dueo, por un plazo mnimo de un ao, podan repeler
las acciones de los herederos que reclamaren dichas pertenencias.- Como al decir de
Bonfante este tipo de usucapin era considerado como un "lucro malvado e injustificado"
(improvo usucapio), se le fue imponiendo limitaciones, entre las que podemos mencionar,
la del "heres necessarius" que quedaba a salvo de los efectos de este instituto.
Posteriormente, un senado consulto dictado bajo Adriano permiti que prosperara
una accin de peticin de herencia del heredero, an frente a un poseedor anual. Pero la
usucapin segua siendo oponible a terceros. En la poca de Marco Aurelio se estableci
el llamado "crimen expilatae hereditatis" por el cual se castigaba a quienes dolosamente
se apoderaban de cosas hereditarias, subsistiendo el rgimen que comentamos,
solamente para los supuestos de posesiones de buena fe.
b. Otro tanto va a ocurrir con la "usurreceptio ex fiducia", que se produce cuando el
propietario "mancipia" una cosa, sea en virtud de un pacto de fiducia y por un determinado
plazo, o para garantizar el cumplimiento de una obligacin, y en ambos casos, antes de la
restitucin legal de la cosa, la recupera factimante y la posee por cualquier motivo durante
un ao, adquiere el dominio sin "fusta causa" ni "bona fides".
c. Finalmente en el caso 'de la "usureceptio ex proediatura", ocurre otro tanto y se da
cuando un ex propietario recuperaba la posesin de un fundo, y lo posea pacficamente
durante un ao y el cual haba sido embargado vendido por crditos a favor del estado.
Esta "usurreceptio" se llamaba "ex proediatura". porque los adquirentes de los bienes
vendidos a nombre del pueblo y del senado romano se llamaban preediatores.

POR EXTENSIN SE APLIC LA USUCAPIN A LA ADQUISICIN DEL USUFRUCTO

(USUCAPIO USUFRUCTOS)
Parece que en un tiempo se aplic a la adquisicin de las servidumbres prediales.
Posteriormente una Lex Scrivonia prohibi este tipo de usucapin. Sin embargo, esto no
perjudic la existencia de la usucapio libertatis, que funcionaba como una verdadera
prescripcin extintiva, aunque el ordenamiento jurdico romano lo consideraba como una
verdadera usucapin[11]en virtud de la cual quedaba liberado un fundo de soportar una
servidumbre por el no uso por un tiempo determinado. Es muestra de ello el siguiente
fragmento del Digesto "Libertatem servitum usucapi posse verius est, quia eam
usucapionem sustulit Lex Scribonia, quae servitutem constituebat, non etiam eam, quae
libertatem praestatat sublata servitute".
Pugliese, nos dice, que los elementos necesarios para la usucapio libertatis son los
siguientes.
-
Constitucin de un estado de cosas contrario al ejercicio de una
servidumbre;
Posesin de la cosa en las condiciones de libertad, nec vi, ne clam, nec
precario por el tiempo transcurrido para la usucapin
LA USUCAPION EN EL DERECHO EXTRAQUIRITARIO Y DURANTE LA EPOCA

CLSICA
Como la usucapin era una institucin de derecho quiritario con el andar del tiempo se vio
la necesidad de crear una figura aplicable a los fundos provinciales. Nace as, por la
accin de los presidentes y gobernadores provinciales la llamada "longui temporis
proescriptio", que era en su origen un medio de defensa para repeler la reivindicacin
tarda. Posteriormente, esta excepcin evoluciona, hasta asemejarse a una verdadera
usucapin, otorgndosele al poseedor la "replicatio longi temposris" para conseguir la
restitucin de la cosa contra el desposeedor, aunque este fuera el verdadero propietario y
sin importar que intentare oponer la "exceptio iusti dominii".

Caracalla extiende (ao 199) la proescriptio a las cosas muebles, y durante Diocleciano
se encuentra este instituto aplicado en toda Italia. Su lenta y segura extensin a todo el
Imperio, permiti que posteriormente se unificaran ambos institutos en uno solo.
En definitiva, la diferencia entre la prescriptio y la usucapio en la poca clsica consista
en que la primera protega la propiedad quiritaria ganada por efecto del tiempo. La
segunda en cambio, mantena al titular que hubiera cumplido con los requisitos legales en
el ius possidendi. Los mismos consistan en los siguientes:
a. Que el poseedor detentara la cosa en virtud de una "fusta causa". La misma estaba
compuesta por el titulus y la bona fides.
b. Que el objeto a prescribir sea jurdicamente apto, es decir, que estuviera dentro del
comercio.
c. Una posesin continuada de diez aos entre presentes o veinte entre ausentes. Se
entenda por presentes cuando los sujetos habitaban la misma provincia y ausentes
cuando habitaban provincias diferentes.
Como consecuencia de haberse extendido la ciudadana romana a todos los habitantes
del Imperio y por ello haber perdido importancia la distincin entre fundos itlicos y
provinciales Justiniano, decide unificar en un solo instituto la Usucapio y la proescriptio
longui temporis.
Para su aplicacin, podemos enumerar que los requisitos exigidos eran los siguientes:
a) res habilis, b) posesin, c) plazo o tiempo necesario, d) Iusta Causa, d) Bona fides.
A. RES HABILIS: Queda abolida en esta poca la distincin entre res mancipi y nec
mancipi como tambin entre el dominio quiritario o in bonis. Por lo cual son usucapibles
todas las cosas con excepcin de: 1) cosas absolutamente inalienables o extra
comercium; 2) cosas furtivas (res furtivae), cosas sustradas violentamente (res vi

possessae) salvo que hubiera vuelto a poder de su antiguo propietario; 3) Las cosas
recibidas por el magistrado en virtud de donacin contra la prohibicin de la Lex Iulia
repetundarum, hasta que no hayan sido restituida al donante o sus herederos; 4)
inmuebles adquiridos por un poseedor de mala fe (novela 119-c); 5) los bienes del Estado
(res fiscales) y del prncipe; 6) los bienes de la Iglesia, de las comunas o municipios y de
las fundaciones pas 7) cinco pies entre los fundos contiguos; 8) las cosas en que
la leyprohbe su venta, como las litigiosas, los bienes inmuebles dotales, bienes de los
pupilos y de los menores realizados sin cumplir con la respectiva formalidad legal; 9) las
cosas heredadas y legadas en las cuales el heredero o legatario las enajena contrariando
la voluntad del testador o no cumple con las cargas impuestas.
B. LA POSESIN: Exige que se tenga la voluntad de poseer continuamente la cosa
durante el periodo apto para la usucapin. Las cosas deben ser objeto de posesin,
quedan excluidas aquellas que han perdido su existencia individual por haber accedido a
otras.
C. PLAZO O TIEMPO NECESARIO: Se fija el plazo de tres aos para las cosas muebles
y para los inmuebles de diez aos entre presentes, es decir cuando las partes habitaban
la misma provincia y de veinte entre ausentes. A los efectos de cumplimentar la posesin
continua se permite la accesin o unin de posesiones, que tiene su origen en la
antigua prescriptivo. En las transmisiones a ttulo particular ambas deban ser legales, en
cambio, en las que se realizaban a ttulo universal el heredero era investido de la
posesin de su causante.
La prescripcin poda ser interrumpida de dos maneras: la interrupcin natural por prdida
de la posesin o de la cosa, y la civil, por instauracin de la reivindicacin. Finalmente,
con respecto a los das, estos se contaban enteros, da comenzado se consideraba
ganado o terminado.

D. IUSTA CAUSA (o iustus titulus): Bonfante la define como "aquella relacin con el
poseedor precedente que demuestra positivamente la ausencia de lesin ajena en la toma
de posesin, y sera asimismo apta para justificar la adquisicin de dominio". Suceda
generalmente que el que trasmita no era el propietario, o si lo era no estaba facultado
para hacerlo. Las fuentes mencionan la existencia de muchos ttulos, pero la causa
justificativa de la posesin se individualizaba con la partcula pro: pro emtore, pro
donato, pro legato, pro dote, pro soluto (objeto dado en pago). La designacin genrica
era expresada en el concepto "pro suo possidere" que indicaba la posesin en base a una
causa justa.
Otros autores, como Dernburg y Ferrini, explican la "fusta causa" como aquel complejo de
hechos externos, los cuales hacen aparecer como legtima el seoro sobre una cosa
poseda. Lo que explicara ms fcilmente cuando el anmalo "pro derelicto" (objeto
abandonado por el poseedor anterior) era considerado "iustus titulus" en el nuevo seor
de la cosa. En contra de esta doctrina se elevan las voces de Pacchioni y Pugliese que se
adhieren a la postura tradicional.
Justiniano, contaba entre la "fusta causae" al ttulo pro herede. Quedaban comprendidos
dentro de este:
-
Al heredero aparente que posea de buena fe las cosas de la herencia.

Al heredero verdadero que posea de buena fe cosas que no eran de la
herencia.
En cuanto al primer supuesto, podemos decir que no es otro que la "lucrativa pro herede
usucapio", figura excepcional como hemos dicho, y resabio del antiguo derecho, al cual no
se aplicaban los requisitos de la "fusta causae" y "bona fides". Justiniano estableci para
estos casos, la buena fe (ttulo putativo) y el plazo de prescripcin de tres aos para las
cosas muebles y diez o veinte aos para los inmuebles.
El segundo supuesto, era tambin admitido en el derecho clsico, en cuanto supona que
el heredero crea la existencia de un ttulo en cabeza del causante (ttulo putativo), sobre
cosas determinadas.

Justiniano, cree con esto, haber conciliado la "usucapio pro herede", con el nuevo
rgimen por l instaurado al cual lo considera ms justo. Sin embargo, le impone una
limitacin ms: no se puede usucapir contra el "heres sous" y cosas que el verdadero
heredero hubiera realmente obtenido la posesin. Quedaba de esta manera abierta la
accin de peticin de herencia o el Interdicto Quorum bonorum.
E. BONA FIDES: En esta poca el cristianismo se ha extendido por todo el Imperio, y este
elemento tico va impregnando el derecho en su totalidad. Es este un elemento subjetivo.
Es la existencia de un error, la creencia de recibir la cosa del verdadero propietario y en
constituirse legtimo titular de la cosa que se adquiere. La buena fe era exigida al
comienzo de la posesin, no importando que despus llegara al conocimiento del sujeto
que su detentacin no fuera la que correspondiera al verdadero estado de cosas que
supona legtima. "Mala fides superveniens non nocet.". Se discuta en cierto tipo de
adquisiciones, como la "pro soluto", si era necesario que la "bona fides" existiera en el
momento de la celebracin del contrato o de la adquisicin de la posesin. Exigan la
buena fe en el momento de la tradicin y los sabinianos, en cambio, al momento de
celebracin del contrato. Justiniano, cree conciliar ambas posturas exigiendo la buena fe
en los dos supuestos.
En la poca clsica, Paulo y Ulpiano se haban proclamado contrarios al ttulo putativo
como apto para la usucapin. Justiniano introduce en el "Corpus Iuris" la opinin contraria
de Nerazio y Africano en favor de su validez, pero con ciertas limitaciones en su
aplicacin, pareciendo que quedaba reducida esta a la "usucapio pro herede".
PRAESCRIPTIO LONGISSIMI TEMPORIS

Tenemos su antecedente en una constitucin de Teodosio II que la estableci para los
supuestos en que se quisieran ejercer acciones reales o personales estas quedaban
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extinguidas por el transcurso de los treinta aos, a excepcin de la accin hipotecaria. Por
lo tanto, al cabo de ese plazo, el poseedor de mala fe, cesaba de estar expuesto a la
"reivindicatio", pero no adquira la propiedad de la cosa. Por lo cual, se perda la posesin
no tena accin legal para recuperarla.
Una "rescriptio" de Constantino estableci que si el poseedor detentaba una cosa por el
plazo de cuarenta aos adquira la propiedad de esta.
Justiniano estableci, que si se haba posedo de buena fe por el plazo de treinta aos de
cosas pertenecientes a particulares y cuarenta de cosas pertenecientes a la Iglesia, al
Fisco Imperial, obras pas y municipios adquira la propiedad de ellas.
LA PRESCRIPCIN EN EL DERECHO MEDIEVAL
Extinguido el Imperio en Occidente, la legislacin de los pueblos brbaros en aquellos
tiempos no distinguan las relaciones de propiedad y posesin, confundidas en el
concepto de la "Gewere", no pudieron acoger de inmediato el instituto de la prescripcin.
El derecho germnico no le atribua al tiempo eficacia para la adquisicin de derechos.
Solo se le admita en ciertos casos como extintiva de derechos a los efectos prcticos de
evitar pleitos y contestaciones interminables, que estaban basados en el plazo de un ao
y un da.
Son ejemplo de esto algunos fueros municipales espaoles como el de Brighuera, Alcal,
Soria, Zorita y Molina.
Pasados los primeros tiempos de influencia germnica, y con el correr de los primeros
siglos de la alta Edad Media, y debido al renacer de la cultura y del estudio del derecho,
sobre todo por influencia de la Escuela de Bolonia, se fue receptando el derecho romano
en el derecho comn, sin perjuicio de la influencia moderadora del derecho cannico.
Aparece as, por influencia de este ltimo la llamada prescripcin inmemorial, que da por
sentado la existencia de una posesin inmemorial. La doctrina escolstica llega a la
conclusin que la memoria humana sobre la tierra no se conserva por testimonio directo
ms all de tres generaciones (tria genicula), lo que se computa en treinta y tres aos
11

cada una de ellas. Esta prescripcin inmemorial prevalece sobre los ttulos anteriores a la
posesin centenaria. Tiene su fundamento en los siguientes supuestos:
-
Ante el transcurso del tiempo y posible desaparicin de ttulos que

demostraran ciertos derechos que estaban unidos al orden pblico en su
proteccin y defensa quedaban saneados a travs de una posesin
inmemorial.
Ante ciertos bienes en que el Estado y la Iglesia declaran imprescriptibles,
pero que la aplicacin prctica de este principio es imposible, dado la falta
de registros adecuados, y a los efectos de una mayor seguridad jurdica, se
permite su prescripcin a travs de una posesin inmemorial.
De lo visto en los pargrafos anteriores, se tiene que:

a. Los bienes pertenecientes a la Iglesia Romana son usucapibles en base a la
prescripcin inmemorial. La ley 26, Tit. 29. Part. 3a. nos dice: "Las otras (cosas) que
pertenecieren a la Iglesia de Roma tan solamente no la podra ganar por menor tiempo de
cien aos". Esta doctrina escolstica tiene su fundamento en las Decretales (De prescr.,
X, 2, 26 c VII; IX; -XIII) y se mantiene en el actual Cdigo de Derecho Cannico, en el
canon 63-p.2 ("possesio centenaria val inmemorialis").
b) Los seoros: La ley XII, Titulo I, part. 2, nos dice: "E ha podero cada uno de ellos (los
seores) en su tierra en facer justicia o en todas las otras cosas que han ramo de
seoro, segn dicen los privilegios que ellos han de los emperadores e de los reyes que
les dieron primeramente el seoro de la tierra, o segn la antigua costumbre que usaron
de luengo tiempo". Por lo tanto, a travs de esta prescripcin inmemorial se supla la
imposibilidad de reconstruccin de antiguos ttulos (quod licet consuetudo inmemoriales
habeat vim tituli seu privilegia, aut constitutii").
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c. Las regalas: La ley nica del Ttulo XXXVI del Ordenamiento de Alcal nos deca: "de
aqu
adelante
ninguno no
non
tome
portadgo,
nin
peage,
nin
ronda,
nin
castelleranon teniendo cartas nin provillegios porque lo puedan tomar, habiendo ganado
por uso de tanto tiempo ac que se pueda ganar segn derecho". A su vez el Papa
Inocencio III haba decidido que el derecho de percibir ciertas regalas como la de cobrar
peaje, gua y de sal deba ser concedido por el Emperador o por el Papa excepto que sea
justificado por una antigua y consuetudinaria costumbre de cuyo origen la cual no se
tenga memoria".
d. Privilegios de franquicias y exenciones fiscales: La ley 6a del Ttulo XVII del libro VI de
la Novisima Recopilacin reconoce que se puede demostrar franquicias y exenciones
fiscales, en ausencia de ttulos materiales, mediante la prescripcin centenaria. "El que no
tuviere que ttulos que prestar y se ayuda de prescripcin inmemorial". Ms adelante
agrega que el "que alega y prueba prescripcin inmemorial" se encuentra exento del pago
de ciertas obligaciones fiscales, tanto para el presente como para el futuro.-e)Cosas
Pblicas: La ley 7a. Tit. XXIX, Partidaa. Establece la imprescriptibilidad de las cosas de
dominio pblico a favor de los particulares. Pero, como ya hemos dicho, la prctica
jurdica contraria lleva a la conclusin que a travs de la prescripcin inmemorial se
permite la adquisicin de estos bienes. Ejemplo de esto es lo opinin del glosador
Gregorio Lpez que al preguntarse si " sed an praescribirentur istae res, quae sunt in usu
pblico, praescriptio-neimmemoriale?"el mismo se responde "videtur quod sic", en vitud
del alcance de la prescripcin inmemorial, "amnia excepto libero homini usu capiuntur
centum annis".
e. Mayorazgos, La Ley 41 de Toro, que se haya repetida en la Ley 1a. Tit. XVII, Libro X,
de la Novsima Recopilacin estableci: "Mandamos que el mayorazgo se pueda probar
por la escritura de constitucin del, con la escritura de la licencia del Rey que la dio,
seyendo tales las escrituras que fagan fee, o por testigos que depongan por las formas
que el derecho quiere del tenor de dichas escrituras; y asimismo por costumbre
13

immemorial, probada con las calidades que concluyan los pasados haber tenido o
posedo aquellos bienes por mayorazgo". La legislacin protega al mayorazgo como una
institucin fundamental para la conservacin de la sociedad feudal. Pero, con el
transcurso de los siglos se poda haber destruido los ttulos de su constitucin, por lo que
slo permita probar su existencia, y an modificaciones en cuanto a su extensin por la
posesin inmemorial o centenaria.
Estn de acuerdo los glosadores Antonio Gmez, que al comentar las leyes de Toro nos
dice "quia possesio per tempore immemoriale habet vim legitimi tituli et concessionis",
asimismo de igual opinin es Lus de Molina que afirma: "Praescriptio immemoria lis in
rebus maioratus etiam contra omnes sucessores admitti tur". En igual doctrina se inclinan
Gregorio Lpez y el mayoraguista Trobat.
f. Tambin se poda adquirir por posesin inmemorial muchos otros derechos, como las
servidumbres continuas y aparentes y discontinuas, segn lo estableca La Partida 3a.
Ley 15.
En Francia y Alemania, cuando se imponen las invasiones brbaras cae en desuso
el sistema prescriptivo romano. Con el transcurso del tiempo, al irse receptando
nuevamente el derecho romano aparece regulado en la Costumbre de Pars en su art. 113
la prescripcin de diez y veinte aos con el requisito de justo ttulo y buena fe. Asimismo
se regulaba una prescripcin general en ausencia de alguno de los antedichos elementos
de treinta aos.
2.- EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL PERUANO DE 1984
El art. 923 del Cdigo Civil, se encarga de definir a la propiedad, sealando en primer
lugar, que es un poder jurdico, es decir, que nace del derecho. Recae sobre un bien o
sobre un conjunto de bienes, ya sean corporales (cosas) o incorporales (derechos).
Teniendo cuatro atributos o derechos que confiere la propiedad a su titular: usar, disfrutar,
disponer y reivindicar.
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Los atributos clsicos de la propiedad son el uso, el disfrute y la disposicin. La

reivindicacin no es propiamente un atributo, sino el ejercicio de la persecutoriedad, que
es una facultad de la cual goza el titular de todo derecho real. Aparte de los atributos o
derechos del propietario, la doctrina analiza los caracteres de la propiedad, que son
cuatro: es un derecho real; un derecho absoluto; un derecho exclusivo y un derecho
perpetuo.
La propiedad es perpetua. Esto significa que ella no se extingue por el solo no uso. El
propietario puede dejar de poseer (usar o disfrutar) y esto no acarrea la prdida del
derecho. Para que el propietario pierda su derecho ser necesario que otro adquiera por
prescripcin (art.927). Siendo que en su parte final el art. 923 norma que la propiedad
debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley. La norma
alude al inters social porque cuando se expidi el actual Cdigo estaba vigente la
Constitucin de 1979. El bien comn es el bien general, el bien de todos. El inters social,
en cambio, es el que puede tener un grupo social determinado, comenta Jorge Avendao
Valdez.
3.- IDEAS LIMINARES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
Partamos este acpite, trayendo a colacin lo sealado por el maestro Jos Antonio
lvarez Caperochipi, quien sostiene que la usucapin es una investidura formal mediante
la cual una posesin se transforma en propiedad. Es pues, algo ms que un nuevo medio
de prueba de la propiedad, o un mero instrumento al servicio de la seguridad del trfico,
es la identidad misma de la propiedad como investidura formal ligada a la posesin".
Dez-Picazo y Gulln expresan que la usucapin puede ser un efecto de la posesin,
conduciendo sta a aqulla.
La usucapin es la adquisicin, por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o
de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de la posesin prolongada durante cierto
plazo, dicen los hermanos Mazeaud.
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Albaladejo seala que la usucapin o prescripcin adquisitiva es la adquisicin del

dominio u otro derecho real posible, por la posesin continuada del mismo durante el
tiempo y con las condiciones que fija la ley. De modo, pues, que el usucapiente, durante
ese tiempo y con esas condiciones aparece, figura, acta o viene comportndose como
titular del derecho de que se trata (si es del de propiedad, como dueo de la cosa que
sea). Y ese derecho que realmente no le perteneca, se convierte en suyo en virtud de
que ha venido apareciendo como si le correspondiese. Por la usucapin el estado de
hecho que se prolonga en el tiempo, se convierte en estado de derecho.
El maestro Anbal Torres Vsquez, seala que la prescripcin adquisitiva es un modo
originario de adquirir la propiedad y un modo de prueba de la propiedad. En unos casos
sirve para convertir en propietario al poseedor y en otros para que el propietario pruebe su
derecho de propiedad. Esta segunda concepcin de la prescripcin es la que se utiliza
con mayor frecuencia. Por ejemplo, si un inmueble ha sido transferido en propiedad varias
veces durante el plazo de prescripcin, el actual poseedor puede adicionar a su plazo
posesorio al de aquel que le transmiti vlidamente el bien (art. 898). Si todas las
transferencias son vlidas, el derecho de propiedad del actual poseedor es inobjetable y
para acreditarlo ya no tiene la necesidad de probar la validez de las transferencias hechas
con anterioridad a la fecha de inicio del plazo de prescripcin, porque all se acaba
la investigacin retrospectiva.
Existen, pues, dos tendencias en la doctrina: una predominante, mediante la cual por el
transcurso del tiempo, el poseedor bajo ciertas circunstancias se convierte en
propietario (Dez-Picazo y Gulln; los Mazeaud; Albaladejo); y la otra, que afirma, que es
un medio de prueba (Torres Vsquez).
De las nociones reseadas, y con buen pulso y rigor acadmico, el Dr. Max Arias
Schreiber Pezet, no indica que el fundamento de la prescripcin adquisitiva reposa en un
principio de puro derecho, al tratarse de una institucin establecida en base a la equidad y
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que interesa a la sociedad conservar el principio de la seguridad del dominio,

como presupuesto necesario de la paz social, evitando conflictos en el rea de dominio.
Como se advierte, la usucapin (a veces llamada prescripcin adquisitiva) es un modo de
adquirir la propiedad de una cosa y otros derechos reales mediante la posesin
continuada de estos derechos durante el tiempo que seala la ley, siempre y cuando no
exista accin en contra de dicha posesin por parte del afectado.
Reforzando lo dicho hasta aqu, Christian Larroumet se refiere a la adquisicin por
prescripcin en los trminos siguientes: "La prescripcin adquisitiva o usucapin es un
modo de adquisicin de la propiedad bastante menos frecuente que la convencin. Se
puede
considerar
que
es
raro,
particularmente
en materia inmobiliaria,
que
un individuo posea un inmueble con la voluntad de comportarse como propietario.

Empero, la prescripcin adquisitiva, llamada tambin usucapin, es una institucin til, en
la medida en que un individuo cuyo ttulo de adquisicin es irregular o no tiene ttulo
alguno susceptible de ser protegido, se haya comportado como propietario durante treinta
aos sin haber sido perturbado por el verdadero propietario. Debe considerarse,
igualmente, si acta de mala fe, esto es, que no puede ser titular del derecho, acta
empero como si fuera tal, en espera de que no ser objetada su posesin durante treinta
aos. Al cabo de un tiempo tan largo, es conveniente consolidar las situaciones de hecho
y transformarlas en situaciones de derecho, y es aqu que se encuentra el fundamento de
la prescripcin adquisitiva. El Derecho debe asegurar el orden y no sera conveniente
debatir problemas antiguos, sin contar que si el verdadero propietario no ha hecho valer
su derecho de propiedad durante treinta aos, reivindicando el bien de manos de su
poseedor, no slo se presume que no le interesa, aun cuando su derecho sea
imprescriptible, ya que la situacin del poseedor que explota el bien puede ser
socialmente til y ms digna de consideracin que su derecho".
A rengln seguido es menester acotar la idea meridiana, dada por Lpez Santos, quien
nos dice que la prescripcin estabiliza las relaciones jurdicas, las torna intachables; les
concede firmeza, solidez, borrando todo rastro de indecisin y de incertidumbre. De no ser
as, lo que no tuviera trmino creara un inconveniente estado de alarma y de
17

intranquilidad en la vida social. Por ella se convierte en titular del derecho aquel que por
muchos aos se desenvolvi como si realmente lo fuera; se otorga valor al hecho del que
fue dueo del bien, que se abstuvo de hacerlo producir, con dao no slo para l mismo,
sino de la colectividad ()
Sigue aadiendo el autor aludido, citando para ello a Gayo (Institutas II, 44), que la
propiedad de la cosa no quedar en la incertidumbre demasiado tiempo. Existe la
necesidad de asegurar la estabilidad del derecho de propiedad, de que el dominio no se
mantenga permanentemente incierto. Pese a que muchos consideran que la prescripcin
adquisitiva de dominio constituye una forma de expoliacin de la propiedad privada, la
proteccin de la mala fe, una forma de consolidar un acto expoliatorio, es incuestionable,
sin embargo, la seguridad que la prescripcin concede, sobre todo en los pases como el
Per en que la inscripcin en el Registro carece de valor absoluto para comprobar el
dominio.
4.- LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN EN EL CDIGO CIVIL PERUANO DE 1984
Partamos sealando lo que Portalis, integrante de la comisin nombrada por Bonaparte
para elaborar el proyecto del Cdigo civil francs de 1804, nos leg sobre la propiedad,
sealando que "sta es la que ha fundado las sociedades humanas. Es ella la que ha
vivificado, extendido, engrandecido nuestra propia existencia.
El derecho de propiedad,
es un derecho fundamental sobre el cual todas
las instituciones sociales reposan, y que para cada individuo es tan precioso como la vida
misma, ya que l le asegura los medios de conservarla".
Por otro lado nuestra Carta Poltica de 1993, nos refiere que la propiedad privada resulta
sobre asegurada respecto de las determinaciones constitucionales anteriores. Bastando
con sealar que el art. 70, norma de apertura del captulo relativo a la propiedad, se abre
con la proclamacin de que el derecho de propiedad es inviolable. Su ejercicio debe
armonizarse con el bien comn, no con el inters social, como el art. 124 dela
Carta anterior dispona, matiz que tiene su inters, expresa Francisco Fernndez Segado.
18

El Cdigo Civil peruano no define la prescripcin, limitndose a regularla en los artculos

950 al 953 (Prescripcin Adquisitiva) y 1989 y siguientes (Prescripcin Extintiva),
regulando, separadamente dos aspectos de un mismo fenmeno: "el transcurso del
tiempo". En ambos casos el transcurso del tiempo conlleva a la prdida de un derecho. La
prescripcin adquisitiva a la prdida del derecho de propiedad a favor de un tercero y la
prescripcin extintiva a la prdida del derecho de poder accionar contra el deudor.
Respecto a las disimilitudes que presentan tanto la prescripcin extintiva como la
prescripcin adquisitiva, se tiene las siguientes:
a) La prescripcin adquisitiva denota un hacer por parte del poseedor, una relacin directa
con el bien. La prescripcin extintiva denota una inaccin por parte del acreedor en
ejercer la accin a que tiene derecho su razn de ser, se comprende que sera injusto que
el acreedor pudiera eternamente tener la posibilidad de accionar contra un deudor, en
base a papeles ya amarillos por el tiempo.
b) La prescripcin adquisitiva funciona sobre los derechos reales, otorgando la propiedad
al poseedor que haya cumplido con los requisitos de ley. La prescripcin extintiva funciona
de una manera directa sobre los derechos de crdito y dems acciones que considera el
artculo 2001 del Cdigo Civil.
Recordemos en este punto lo que la doctrina ms autorizada, seala sobre la Prescripcin
Adquisitiva, como el modo de adquirir, mediante una posesin prolongada durante un
tiempo determinado la propiedad de un bien.
En este apartado es conveniente, referirnos a la naturaleza jurdica de la prescripcin
adquisitiva de dominio, empleando para ello lo sealado en la Casacin N 2176-1999, la
cual nos dice: la declaracin judicial efectuada a favor del que adquiere el dominio de un
bien por prescripcin a base de la posesin directa y pacfica, no puede considerarse un
acto de liberalidad, pues tiene como efecto el reconocimiento de un derecho que le da esa
19

posesin que es de cinco aos cuando se trata de un bien rstico y de diez aos si es
inmueble urbano
5.- FUNDAMENTO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO
Para los juristas romanos el fundamento de esta institucin reposaba en la necesidad de
dar seguridad a la propiedad misma.
Para Grocio y los de la escuela del derecho natural, reposa en el abandono del derecho
del propietario.
Para Kant, en razones prcticas, lo mismo que para los compiladores del Cdigo
de Napolen, quienes la consideran como la ms segura garanta de la propiedad al
eliminar la prueba retrospectiva.
Para Troplong descansa en el abandono de la propiedad, que hace presumir que se ha
hecho renuncia de ella; y en la posesin de otro, que crea una situacin que el inters de
la sociedad reclama que sea slida por la prolongacin que ha tenido
Lafaille dice que son razones de orden social y econmico, siendo indispensable que
despus de cierto tiempo queden definidas las situaciones jurdicas.
Podra creerse que la prescripcin sanciona una injusticia y que es atentatoria contra el
derecho de propiedad. Pero no es as, lejos de ir contra el derecho de propiedad
constituye su mejor defensa. Por ello, Josserand expresa que ms que un modo de
adquirir es un modo de consolidar la propiedad. Si no existiera la prescripcin estaran en
peligro todos los derechos de propiedad, ya que habra que remontarse a siglos atrs
para probar la legalidad del derecho de propiedad y as ningn ttulo ser firme. Los
glosadores denominaban "prueba diablica" a ese anlisis retrospectivo que ha eliminado
la prescripcin.
Cuadros Villena funda la prescripcin en primer lugar en la necesidad de organizar la
propiedad sobre la base de ttulos conocidos, que no sera posible si acaso tuviese que
producirse la "prueba diablica" de la propiedad hasta el primer adquirente; en segundo
lugar en la utilizacin de los bienes y su servicio social; y en tercer lugar en el objeto de
perfeccionar el ttulo del adquirente.
20

Dez-Picazo y Gulln rechazan la posicin subjetiva abandono o renuncia del titular del
dominio o derecho real que otro ha usucapido-, porque bastara entonces la prueba de
que aquella voluntad no ha existido para que la usucapin no operara; tambin bastara la
prueba de que no ha sido posible el ejercicio de las acciones pertinentes por causas
ajenas al titular.
Frente a la fundamentacin subjetiva, se alza la objetiva. Y dicen que la usucapin sirve a
la seguridad del derecho y sin ella nadie estara a cubierto de pretensiones sin
fundamento o extinguidas de antiguo, lo que exige que se ponga un lmite a las
pretensiones jurdicas envejecidas.
Albaladejo expresa que el fundamento de la usucapin se halla en la idea (acertada o no,
pero acogida por la ley espaola) de que, en aras de la seguridad del trfico, es, en
principio, aconsejable que, al cabo de determinado tiempo, se convierte en titular de
ciertos derechos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin
contradiccin del interesado.
Para ultimar este rubro, es menester sealar que existen dos teoras que explican la
existencia de la usucapin. Por un lado la teora subjetiva seala que el fundamento est
en la renuncia, el abandono o la voluntad de renunciar al derecho real que tiene el titular
no ejercitando ninguna accin de defensa frente a la posesin de otro. Sin embargo
esta teora hay que rechazarla pues bastara con demostrar que esa voluntad de renuncia
no existe para invalidar la usucapin. Por otro lado, la teora objetiva, que es la ms
aceptada, seala que el fundamento es dar certeza y seguridad a las relaciones jurdicas
consolidando las titularidades aparentes, es decir, el statu quo de la posesin.
6.- FUNCIONES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
La primera funcin de la prescripcin adquisitiva o usucapin (que como ya se oteo,
etimolgicamente significa la adquisicin por el uso), se desprende de la propia definicin
que desde el Derecho romano se le ha dado a esta institucin. Para los romanos "la
usucapin era la agregacin del dominio (a su patrimonio) mediante la continuacin de la
21

posesin por todo el tiempo determinado en la ley" (PAPAO, KIPER, DILLON y

CAUSSE).
En doctrina, coinciden mayoritariamente los autores respecto a la definicin de la
institucin en comentario; por ejemplo, recordando lo sealado por Albaladejo, que la
prescripcin adquisitiva "es la adquisicin de dominio u otro derecho real poseble, por la
posesin continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley
como un modo de adquirir propiedad". Por su lado, Pea Bernaldo de Quirs menciona
que la prescripcin adquisitiva "es la adquisicin del dominio (o de un derecho real),
mediante la posesin en un concepto de dueo (o titular) continuada por el tiempo
determinado por la ley".
De igual forma, casi unnimemente se acepta que mediante la prescripcin adquisitiva
puede adquirirse otro derecho real aparte del de propiedad, como por ejemplo el
usufructo. Sin embargo, se afirma que de una revisin sistemtica de nuestro
ordenamiento jurdico, esto no sera factible, ya que de manera taxativa se ha dispuesto
que solo se puede adquirir por prescripcin el derecho de propiedad (artculo 950 del
C.C.) y el derecho de servidumbres aparentes (artculo 1040 del C.C. Tan as es que el
artculo 1000 del C.C. seala que solo se puede constituir usufructo por ley, por contrato o
acto unilateral y por testamento.
Ahora bien, prima facie parecera ser que la prescripcin adquisitiva solo sirviera como
modo para adquirir propiedad, por estar regulado en los artculos 950 al 953 que
conforman el Subcaptulo V del Captulo Segundo del Ttulo II del Libro V del Cdigo Civil.
Pero esto no sera as, la prescripcin adquisitiva tiene tambin como funcin la de servir
como medio de prueba de la propiedad, siendo esta funcin la que ms se utiliza.
Avendao dice al respecto, "En efecto, la doctrina clsica concibi la prescripcin como
un modo de adquirir la propiedad, es decir, de convertir al poseedor ilegtimo en
propietario. Actualmente, sin embargo, se le considera un medio de prueba de la
propiedad. Su verdadera naturaleza jurdica es esta ltima porque as se utiliza en
prcticamente todos los casos. Muy excepcionalmente la prescripcin convierte al
poseedor en propietario. Lo usual y frecuente es que ella sirva para que el propietario
22

pruebe o acredite su derecho de propiedad. Si no hubiese la prescripcin adquisitiva, la

prueba del derecho de propiedad de los inmuebles sera imposible. Estaramos frente a la
famosa prueba diablica de la cual hablaban los romanos".
Esta funcin de la prescripcin adquisitiva responde a la pregunta cmo probar la
propiedad? Considerndose que dicha prueba debe consistir en la demostracin de un
hecho considerado por la ley como suficiente para adquirir la propiedad, de un modo de
adquirir que estar constituido por un ttulo de propiedad, esto es, por un acto jurdico
de enajenacin otorgado por el propietario anterior a favor del nuevo propietario. Pero tal
ttulo solo ser un ttulo de propiedad si quien lo otorg era propietario y lo mismo podra
decirse del ttulo que pudiera exhibirse respecto de este ltimo y as sucesivamente, con
lo cual la probanza de la propiedad se tomara en un cometido casi imposible de lograr.
Frente a tales inconvenientes la nica respuesta certera ser la de considerar propietario
a aquel que pueda demostrar que la titulacin que ostenta (lo que incluye no solo su
propio ttulo sino el de sus antecesores) constituye una cadena ininterrumpida y
concatenada de "transmisiones vlidas" que se proyecta en el tiempo por un plazo igual o
mayor que el exigido por la ley para la prescripcin adquisitiva, a condicin obviamente,
de que dicha titulacin sea la causa y sustento de la posesin que como propietario deben
tener el actual poseedor y sus antecesores. Como se puede advertir, la prescripcin
adquisitiva, lejos de ser un medio de expoliacin del derecho del propietario es, por el
contrario y cotidianamente, el medio de prueba fehaciente de esa misma propiedad
porque permite ponerle un punto final a la investigacin de los ttulos de propiedad.
Lo antes sostenido es vlido tanto para bienes muebles e inmuebles, registrados y no
registrados. Pudiera pensarse que quien pueda probar una adquisicin bajo las
condiciones previstas por los artculos 948 y 2014 del C.C. estar probando propiedad, y
si bien tal conclusin es cierta para el adquirente, no podemos dejar de tener en cuenta
que ello ser as no porque el transferente haya a su vez probado propiedad, ni siquiera
porque se considere que la publicidad posesoria o la publicidad registral constituyen en s
mismas la prueba de esa propiedad, sino porque como consecuencia del juego, entre
otros factores, de la apariencia de derecho generada por esa publicidad y la buena fe del
23

adquirente, se puede decir que por mandato de la ley, dichos factores han actuado como
sucedneos de la prueba de la propiedad.
La tercera funcin de la prescripcin adquisitiva es la de actuar como medio de defensa.
El artculo 927 del C.C seala que la accin reivindicatoria no procede contra aquel que
adquiri el bien por prescripcin. En este sentido, la persona que haya adquirido un bien
por prescripcin adquisitiva podr invocar como medio de defensa que el derecho de
propiedad del demandante se extingui, en el momento en que se cumpli el plazo
prescriptorio. Cabe sealar, que en la prctica los rganos jurisdiccionales no suelen
admitir la invocacin de la prescripcin adquisitiva como medio de defensa del
demandado destinado a demostrar que el derecho invocado por el demandante se habra
extinguido, confundiendo la funcin defensiva, cuyos resultados no trascendern a las
partes en conflicto, con la funcin de modo de adquirir, siendo comn que en las
sentencias se seale que el demandado nada puede hacer para evitar dicha
reivindicacin, pero que puede iniciar, en otra va, el proceso de declaracin de
prescripcin adquisitiva que le permitir obtener un pronunciamiento judicial susceptible
de valer, una vez inscrito, como un derecho oponible erga omnes. El resultado de esta
prctica es contrario a los fines de una recta administracin de justicia, el proceso de
reivindicacin no solucionar el conflicto de intereses y el proceso de prescripcin
adquisitiva no evitar la restitucin del bien ni la necesidad de un tercer proceso que el
prescribiente deber seguir para recuperar la posesin de aquello que ya era suyo desde
el inicio del conflicto.
7.- SUJETOS Y OBJETO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
En principio, toda persona natural o jurdica, e incluso las llamadas uniones
sin personalidad, pueden ser sujeto activo de la prescripcin adquisitiva, basta que tengan
capacidad de goce para que lo puedan hacer. En el caso de personas naturales con
incapacidad de ejercicio poseen a travs de sus representantes.
24

Para Albaladejo, refiere que respecto a la capacidad y legitimacin necesarias para

usucapir, basta afirmar que es precisa la aptitud para poseer en concepto de dueo o
titular del derecho que se usucape.
Las prohibiciones a las personas que no pueden prescribir son excepcionales,
Albaladejo[49]pone como ejemplo "no podr usucapir un extranjero (porque no puede
poseerlas como dueo) cosas que no puedan pertenecerle: as ciertos inmuebles por
razones de seguridad nacional". El artculo 71 de la Constitucin Poltica del Per seala
que los extranjeros no podrn adquirir ni poseer, por ttulo alguno, inmuebles ubicados a
cincuenta kilmetros de la frontera. De igual forma, el artculo 985 del C.C. prescribe que
ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir el dominio de bienes
comunes por prescripcin.
Asimismo, en principio, se puede prescribir contra cualquier persona natural o jurdica,
inclusive el Estado cuando acta como persona de derecho privado.
Ahora bien, para PEA BERNALDO DE QUIROS, nos dice que "son susceptibles de
prescripcin todas las cosas que estn en el comercio de los hombres". Sin embargo, se
debe tener presente que el artculo 73 de la Constitucin Poltica del Per seala que los
bienes de dominio pblico son inalienables e imprescriptibles, entendindose como una
derivacin de estos a los bienes de uso pblico.
Como puede apreciarse, la Constitucin no ha clasificado a los bienes del Estado en
pblicos y privados. Solo ha hecho referencia a los "bienes de dominio pblico" y a los
"bienes de uso pblico" del Estado, por lo que se debe entender que ambos se
encuentran comprendidos dentro de la categora genrica de bienes pblicos del Estado.
El Cdigo Civil nada dice al respecto. A pesar de ello, el Estado tiene en su dominio tanto
bienes con carcter de pblicos, como bienes con carcter de privados. El artculo 111 del
Ttulo
Preliminar
del
Decreto Supremo
N 154-2001-EF (Reglamento General
de Procedimientos Administrativos de los Bienes de Propiedad Estatal), aclara este punto,

al sealar que los bienes de dominio privado del Estado se sujetan a las normas del
derecho comn. En consecuencia, estos son prescriptibles.
25

Asimismo, y conforme lo prescribe el artculo 7 de la Ley N 24656 (Ley General de

Comunidades Campesinas), las tierras de las comunidades campesinas no pueden ser
materia de prescripcin.
8.- CLASES DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y SUS REQUISITOS
Existe unanimidad en la doctrina respecto de que los elementos de la prescripcin
adquisitiva son: el tiempo y la posesin, siendo esta ltima "el contenido esencial de la
usucapin", para que la usucapin se produzca es preciso que la posesin rena
determinados requisitos con los que se construye una verdadera categora de posesin.
Los artculos 950 y 951 del C.C. distinguen dos clases de prescripcin, la ordinaria (corta)
y la extraordinaria (larga), necesitando en ambas clases lo siguiente: (i) la posesin, que
debe ser continua, pacfica, pblica y como propietario; y, (ii) el tiempo, pero este no es
igual para ambas clases ya que para la prescripcin extraordinaria de bienes inmuebles
se necesitan 10 aos y para bienes muebles, 4 aos. En cambio, para la prescripcin
ordinaria de bienes inmuebles se necesitan 5 aos y para bienes muebles, 2 aos. Los
plazos son menores para los bienes muebles debido a la celeridad de su trfico y a la idea
de que suelen ser menos valiosos.
La prescripcin ordinaria sea de bienes muebles o inmuebles, necesita adems de los
requisitos de que la posesin sea continua, pacfica, pblica y cmo propietario, dos
requisitos especiales que son el justo ttulo y la buena fe. La prescripcin extraordinaria en
cambio no necesita estos dos ltimos requisitos, ya que por ilegtima que sea la posesin
(til) vale para prescribir, siempre que se cumplan los plazos previstos en los artculos in
comento.
Como se sealara en lneas anteriores, nuestro Cdigo Civil no define la prescripcin; sin
embargo, el artculo 950 seala dos formas de prescribir la propiedad inmobiliaria:
a) Prescripcin larga.
b) Prescripcin corta.
26

Ambas formas para su configuracin, requieren de la presencia de los elementos

comunes ya descritos, pero conviene definirlos brevemente:
El paso del Tiempo.-Como se sealara, el transcurso del tiempo cumple una funcin
estabilizadora ya que consolida una situacin de hecho, otorgando al poseedor la
propiedad en base al cumplimiento de los requisitos de ley, evitando as la persecucin
eterna de la misma y la consiguiente inseguridad jurdica.
Nuestro Cdigo, siguiendo el criterio de dar facilidad al trfico comercial seala como
plazo para su ejercicio el de 10 aos para la prescripcin larga y de 05 aos para la
prescripcin corta.
La Posesin.- Elemento primordial para la existencia de la usucapin. La misma no puede
considerarse como existente, si la posesin no se realiza a ttulo de propietario,
verbigracia, el servidor de la posesin no podra prescribir, ya que su posesin est en
dependencia de otro, cumpliendo instrucciones suyas (artculo 897 del C.C.). De otro lado,
tampoco el arrendamiento o el usufructuario podran prescribir ya que en este caso su
posesin es temporal en virtud de un ttulo.
Tras haber desarrollado los dos elementos comunes que mantienen tanto la posesin
larga como la corta, corresponde ahora efectuar una disquisicin respecto a cada una de
ellas, lo cual se har en el siguiente acpite.
8.1.- PRESCRIPCIN LARGA O EXTRAORDINARIA
Conforme lo seala el artculo 950 del Cdigo Civil, en su primer prrafo, los requisitos
para que se configure la prescripcin larga son:
Posesin continua, pacfica y pblica como propietario.
Que la posesin se haya ejercido por diez aos.
Es solo en esta clase de prescripcin, donde el poseedor puede ganar la propiedad por el
simple paso del tiempo, sin embargo, la posesin debe cumplir con ser:
27

8.1.1.- POSESIN CONTINUA

Antes de desarrollar este requisito de la prescripcin, debemos de recordar que
segn el Cdigo Civil Peruano la posesin es el ejercicio de uno o ms poderes
inherentes a la propiedad; es as que el mismo cdigo prescribe que son poderes
inherentes a la propiedad: el uso, disfrute, la disposicin y la reivindicacin. En
opinin de Jorge Avendao[52]es discutible que este ltimo sea un poder inherente
a la propiedad; la reivindicacin es en rigor, la expresin de la persecutoriedad,
que es un atributo que corresponde a todo derecho real, en todo caso para efectos
de concepto o nocin de la posesin se debe considerar que los poderes de la
propiedad son el uso, el disfrute, y la disposicin; por consiguiente, todo el que usa
es poseedor, tambin lo es quien disfruta, estos dos son en realidad los poderes
que configuran la posesin; la disposicin, si bien es tambin un poder inherente a
la propiedad, importa un acto nico y aislado, por lo que difcilmente es expresin
posesoria.
La posesin, a la vez, supone un ejercicio de hecho, en oposicin a lo que sera de
derecho segn el mismo Avendao, pues para que haya posesin no es necesaria
ni es suficiente la posesin de derecho, eso es, la que haya sido atribuida por un
contrato o por una resolucin judicial. La exigencia de que la posesin importe un
ejercicio de hecho, tiene una segunda consecuencia, que se descarta toda nocin
de legitimidad; por consiguiente posee tanto el propietario como el usurpador. Es
as que la posesin tiene una gran importancia porque es, el contenido de muchos
derechos reales.
Ya delimitada la nocin de posesin, debemos en consecuencia entender por
posesin continua aquella que se presenta en el tiempo sin intermitencias ni
lagunas. No se necesita, empero, que el poseedor haya estado en permanente
contacto con el bien y basta que se haya comportado como lo hace un dueo
cuidadoso y diligente, que realiza sobre el bien los diversos actos de goce de
acuerdo con su particular naturaleza.
28

Sobre esta idea, el Dr. Claudio Berastain Quevedo nos expresa que para que se
cumpla este requisito no es necesario que el poseedor tenga un ejercicio
permanente de posesin sobre el bien, basta que se comporte como cualquier
propietario lo hara. Y que para determinar si una persona tiene la posesin de un
bien, debemos de preguntarnos cmo usualmente se posee ese bien?, por
ejemplo, si una persona que vive sola en un departamento, lo usual es que cuando
salga a trabajar, a estudiar, hacer deporte o se vaya de viaje, cierre la puerta con
llave, y cuando llegue volver a realizar los diversos actos de goce sobre ese bien.
Ese comportamiento demuestra cuidado, diligencia, como lo tendra cualquier
dueo de un departamento, y expresa que este bien se encuentra dentro de su
esfera jurdica, por lo que conserva la posesin del inmueble a pesar de no tener
un contacto permanente sobre l.
Sigue aadiendo con buena pluma el autor citado, y nos dice que, el artculo 904
del C.C. va ms all, establece que se conserva la posesin aunque su ejercicio
est impedido por hechos de naturaleza pasajera, siendo un caso comn de
nuestra realidad geogrfica que por las fuertes y constantes lluvias que azotan
nuestro territorio (sierra y selva), las carreteras se vean bloqueadas por la cada de
huaicos, lo que genera que muchas veces los campesinos no puedan llegar a sus
chacras. Sin embargo, a pesar de la imposibilidad de ejercer la posesin de las
chacras por parte de los campesinos, no significa que ellos pierdan la posesin[55]
De otro lado, siguiendo al Dr. Vsquez Ros, nos ilustra al respecto, dicindonos
que, para considerar la existencia de la posesin, la misma debe de probarse, a
travs de una serie regular de actos de posesin. Sigue aadiendo el autor a
manera de interrogante: qu se entiende por actos continuos de posesin? Sin
lugar a vacilaciones, lo ideal podra entenderse como la posesin minuto a minuto
del bien.
Lo real es que sta situacin sea casi imposible, ergo, se debe de entender que
los actos continuos de posesin dependern de la propia naturaleza del inmueble,
verbigracia, los terrenos de cultivo que slo se ocupan durante el perodo de
29

lluvias, durante el resto del ao, estn casi abandonados, estos de ningn modo
significara que la posesin no sea continua.
A rengln seguido, debe aludirse a lo que el artculo 904 del Cdigo Civil seala:
"se conserva la posesin aunque su ejercicio este impedido por hechos de
naturaleza pasajera", de donde se deduce que en el caso de algn desastre
natural (inundaciones, huaycos, terremotos) impidan el ejercicio de actos continuos
de posesin, la posesin se conserva a favor de quien alega ser el poseedor.
Asimismo, segn nuestra legislacin, bastar que el poseedor pruebe que hubo
posesin al inicio del plazo posesorio y que la hay actualmente, para que se
presuma la existencia de la posesin durante el tiempo intermedio, conforme lo
preconiza el artculo 915 del Cdigo Civil, facilitndose as la probanza.
Reforzando ste razonamiento, el Dr. Berastain Quevedo, ilustra en ese sentido,
denotando que el artculo 915 del C.C. libera a la persona que pretenda ser
declarada propietario de un bien en virtud a la prescripcin adquisitiva, de probar a
cada instante que ha estado en posesin del bien, estableciendo una
presuncin iuris tantum de continuidad. Efectivamente, el poseedor deber probar
su posesin actual y haber posedo anteriormente, presumindose que posey en
el tiempo intermedio. Considerndose en palabras del autor indicado- que una de
las pruebas que se pueden usar para acreditar la posesin actual y anterior son los
recibos de las empresas prestadoras de los servicios pblicos o una constancia de
posesin expedida por la municipalidad respectiva.
Ahora bien, la continuidad de los actos posesorios a que se ha hecho referencia,
slo se ven detenidas por la interrupcin de los mismos. Estos casos se hallan
sealados en el artculo 953 del Cdigo Civil, que contempla dos tipos de
interrupcin:
a. Interrupcin Civil.- Si el poseedor ha perdido la posesin, se entiende a causa
de un proceso en su contra.
30

b. Interrupcin Natural.- Si el poseedor es privado de ella, puede ser por actos del
propietario o de un tercero.
En ambos casos la interrupcin cesa si el poseedor recupera la posesin antes de
un ao o por sentencia se le restituya.
8.1.2.- POSESIN PACFICA
La posesin debe ser exenta de violencia fsica y moral. "Ser pacfica significa que
el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por tanto, aun
obtenida violentamente, pasa a haber posesin pacfica una vez que cesa la
violencia que instaur el nuevo estado de cosas".
Sobre ello La doctrina coincide con lo sealado por Albaladejo, en el sentido de
que una vez que hayan terminado los actos de violencia, recin en ese momento
se puede considerar que existe posesin pacfica que vale para prescribir.
Puntualiza el maestro, al explicarnos que "como de lo que se trata es de que la
situacin mantenida violentamente no tenga valor (mientras la violencia dura) para
quien ataca la posesin de otro, hay que afirmar que s hay posesin pacfica para
el que defiende por la fuerza la posesin que otro trata de arrebatarle.
Expone lvarez Caperochipi, "que el ttulo de la posesin puede alterarse. El
poseedor en nombre de otro puede presentarse como poseedor a ttulo de dueo y
la posesin violenta, clandestina o precarista puede transformarse en pacfica,
pblica y a ttulo de duea. Se trata de una inversin posesoria. Pero la inversin
no se presume, sino que, al contrario, se presume que se contina detentando con
el mismo ttulo con el que se adquiere. La inversin posesoria debe resultar de un
acto expreso y final. El tiempo de la usucapin empezar a contarse desde
entonces".
Ubicndonos sobre el punto en nuestra legislacin civil, diremos pues que el
artculo 920 del C.C. trata al respecto, permite la autocomposicin unilateral del
conflicto, que no afecta a la posesin pacfica, por el cual el poseedor puede
ejercitar la defensa posesoria repeliendo los actos violentos que se empleen contra
31

l y recuperar el bien, siempre que dicha defensa cumpla con el requisito de

inmediatez y racionalidad.
Asimismo, la existencia de procesos judiciales previos entre las partes o con
terceros no afecta a la posesin pacfica (podr ser causal de interrupcin del
plazo para prescribir), pero existe jurisprudencia en contra, criticable por cierto, ya
que los procesos son la forma ms pacfica de resolver los conflictos.
Sobre el particular el maestro Guillermo Borda, nos explica que hay que descartar
el supuesto de lo que en doctrina se conoce por violencia pasiva o sea, cuando el
poseedor es objeto de coacciones de hecho, sin cometerlas l. No sera admisible,
pues, que pueda depender de un tercer convertir en viciosa su posesin realizando
actos perturbadores contra aqu-. Aade el jurista, () pero supongamos que el
poseedor repulsa la fuerza con una fuerza suficiente; en ese caso, no sino ejercer
el derecho que le reconoce el art. 2470-Cdigo Civil argentino- . No se ve cmo el
ejercicio de un derecho pueda hacerle perder el derecho de prescribir, cuando
ningn texto legal establece que la posesin deba ser pacfica a lo largo de todos
los aos que ha durado. Distinto es el caso de que la violencia o fuerza ejercidas
por el propietario o por un tercero se haya traducido en una interrupcin de
usucapin, pero aqu la usucapin no se operar, ya no porque no fuera pacfica la
posesin, sino porque sta ha sido interrumpida. Concluye el maestro Borda,
sosteniendo que la pacificidad de la posesin no es un requisito de la usucapin.
Bien entendido, sin embargo, que nos referimos al mantenimiento de la posesin;
pero si sta se ha tomado con violencia, el trmino de la prescripcin no empieza a
correr sino desde que la violencia ha cesado.
8.1.3.- POSESIN PBLICA
Se entiende que la prescripcin adquisitiva, funciona a travs de un hacer por
parte del poseedor, es decir, porque ste acta sobre el bien como propietario, es
ms, al poseedor se le presume propietario; entonces no se entendera la validez
de este principio si el poseedor actuara de forma clandestina. Tambin se debe
32

entender que para que sea vlida la posesin, el propietario debe estar enterado
de la misma y no accionar.
Precisa el Dr. Gunther Gonzles Barrn citando a Hernndez Gil, que la posesin
como hecho propio de la realidad fsica, como situacin fctica, solamente existe
en cuanto el hecho se manifiesta socialmente. En tal sentido, una posesin
clandestina no llega a ser tal, pues el adjetivo resulta ser contradictorio con el
sustantivo al que pretende calificar. Quien pretende el reconocimiento del orden
jurdico como propietario, no puede esconderse u ocultarse, no puede tener
conductas equvocas o fundarse en meras tolerancias del verdadero poseedor,
pues la clandestinidad es mirada con repulsa, en cuanto sustrae a algo del curso
natural de las interacciones humanas, a travs de la negacin de un valor social
fundamental como es la comunicacin.
Guillermo Borda, respecto a la posesin pblica nos dice, () que es necesario
reconocer que el requisito de que la posesin sea pblica es plenamente lgico,
porque lo que verdaderamente caracteriza el ejercicio del derecho de propiedad es
su ejercicio pblico erga omnes. Apenas se puede concebir una posesin no
ejercida pblicamente, sobre todo en materia de inmuebles. Por lo dems, el
poseedor que oculta la posesin hace imposible que los interesados conozcan la
pretensin que tiene sobre el bien y, por lo tanto, estn excusados de no haberse
opuesto.
Por su parte, Berastain Quevedo, citando a PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE,
nos refiere que la posesin es pblica cuando exista una exteriorizacin de los
actos posesorios, que acte conforme lo hace el titular de un derecho. "El
usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Por eso, es
necesaria que la posesin sea ejercida de manera que pueda ser conocida por
estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron
conocer esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo hicieron, la ley
presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente se consolida".
33

Siendo ilustrativo el profesor ltimo citado, indica que lo contrario a la posesin

pblica es la posesin clandestina, que carece de eficacia posesoria, por ejemplo,
una persona que ingresa por las noches a un inmueble por un pequeo hueco en
la pared del lindero del fondo, y que antes que amanezca se retira del inmueble.
Este individuo no podr adquirir la propiedad por prescripcin, ya que su posesin
ha sido clandestina. La prueba de la publicidad de la posesin se da a travs de
las testimoniales de los vecinos, que son las personas idneas para atestiguar si la
persona que invoca la prescripcin ha ejercido una posesin de pblico
conocimiento.
Elena Higton, nos indica que de ser clandestina la posesin no podra
considerarse que el propietario haya abandonado la posesin, dado a que la
posesin debe manifestarse, a fin de que los terceros, especialmente el dueo
puedan admitir la existencia del poseedor en su inmueble.
8.1.4.- COMO PROPIETARIO
Diez Picazo, nos dice que "hay una posesin en concepto de dueo cuando el
poseedor se comporta segn el modelo o el estndar de comportamiento
dominical
cuando
el
sentido objetivo y
razonable
derivado
de
este
comportamiento suscite en los dems la apariencia de que el poseedor es dueo.

Es conveniente resaltar en palabras del maestro Gunther Gonzles Barrn-, que
el animus domini no puede quedar circunscrito al mbito psicolgico del poseedor,
ya que la intencin de ste debe materializarse a travs de su comportamiento en
no reconocer otra potestad superior.
En la praxis, la determinacin de si el poseedor acta como propietario o no,
requiere el conocimiento de la causa posesoria o animus, no hay otra forma de
diferenciar una posesin de la otra. Siendo soporte de dicha idea, lo descrito
por Rodolfo Sacco y Raffaele Caterina quienes nos dicen que el animus domini es
la voluntad de sujetar el bien como la sujeta el titular del derecho real.
34

El animus domini no lo tienen los poseedores cuya causa posesoria no sea en

concepto de dueo, como es el caso de quienes poseen como arrendatarios,
comodatarios, depositarios, etc. En el caso de haber una relacin jurdica de
posesin mediata e inmediata, entonces el poseedor superior podra estar
habilitado para usucapir siempre que no reconozca un titular de mayor grado a l.
Tampoco tienen animus domini losservidores de la posesin, ni los detentadores
espordicos o tolerados del bien, quienes ni siquiera llegan a convertirse en
poseedores.
Se entiende que el poseedor debe actuar con animus domini sobre el bien, pero no
se trata creerse propietario, sino comportarse como tal. El poseedor pleno y el
mediato pueden prescribir un bien. Sin embargo, el poseedor inmediato (artculo
905 del C.C.), y el servidor de la posesin (artculo 897 del C.C.), no lo pueden
hacer. "No cabe usucapir, por mucho que sea el tiempo que transcurra, si posee en
concepto distinto del de dueo (...)".
El Dr. Max Arias Schreiber Pezet, con buen pulso nos ilustra que la posesin debe
ser a ttulo de propietario. Quedan por consiguiente excluidos aquellos poseedores
que gocen de la llamada posesin inmediata, como son los arrendatarios,
usufructuarios, comodatarios, anticresistas, retenedores y depositarios. As lo
establece el artculo 873 del Cdigo Civil derogado de 1936, inexplicablemente
excluido del Cdigo vigente. Prosigue el autor citado, "si es atendible, en cambio,
la supresin del artculo 874 del Cdigo derogado que estableca un plazo
especial de prescripcin, pues los herederos de las personas impedidas de
adquirir por prescripcin los bienes posedos en forma inmediata no poda esgrimir
un ttulo distinto del que tuvo su sucesor. Se qued que slo cabe que estn
sujetos a las reglas generales que existen sobre esta materia y que en estos casos
no quepa la suma de posesiones.
La doctrina ha ideado una nocin ms amplia que la de "poseedor en concepto de
propietario", y por ello que actualmente se habla tambin del "poseedor en
concepto propio" o en nombre propio. Este tipo de poseedor se caracteriza por
35

contar con el poder de hecho sobre el bien en calidad de propietario o de titular de

cualquier derecho real. Por tanto, "el poseedor en nombre propio" abarca a quien
posee como propietario, o como usufructuario, o como titular de una servidumbre
activa, etc. Sin importar que tenga o no el derecho en cuestin Esta categora tiene
como fin exclusivo unificar a todos los poseedores que se hallan habilitados para
ganar por usucapin el derecho real simtrico en caso de posesin continua.
Verbigracia, el poseedor como propietario puede adquirir la propiedad por
usucapin (artculo 950 C.C.), el poseedor como usufructuario puede adquirir el
usufructo por usucapin (aunque el Cdigo no contempla expresamente
esta hiptesis), el poseedor como titular de una servidumbre, puede adquirir la
servidumbre por usucapin (artculo 1040 C.C.). En este caso estaramos en
presencia de lo que tambin se ha denominado "posesin civil", es decir aquella
que se ejerce como si correspondiese al titular de un derecho real.
El animus domini, referido al poseedor en concepto de dueo se ampla con el
"animus rem sibi habendi"(tener la cosa como suya) a todos los poseedores en
concepto de titular de cualquier derecho real.
8.1.5.- TRANSCURSO DEL TIEMPO
Finalmente el transcurso del tiempo de posesin es igualmente fundamental, en la
medida que es de la esencia de la prescripcin adquisitiva. El Cdigo actual, como
el anterior, no exige la diferencia entre presentes y ausentes y sanciona un sistema
unitario, justificado por el acortamiento de distancias en la vida moderna y el
avance tecnolgico. El telfono, el telgrafo, el cable, el telex, el fax, el correo
electrnico, las aeronaves y la ingeniera moderna (satlites) han reducido al
mnimo el antiguo problema que creaban las distancias y hoy el mundo esta
estrechamente vinculado de manera que en cierto modo no existan diferencias
entre quienes estn presentes y ausentes.
Respecto a cmo opera el transcurso del tiempo en la prescripcin larga, es
preciso partir sealando que sta tiene el mismo fundamento de la prescripcin
36

corta u ordinaria, esto es, la conveniencia social de la consolidacin de la

propiedad y el principio de seguridad que tanta trascendencia tiene en el agregado
social, as como su aporte a la generacin de trabajo y a la produccin de riqueza.
Histricamente la prescripcin larga fue duramente combatida, principalmente por
los canonistas, quienes sostenan que con ella se otorgaba carta de ciudadana o
legitimidad a la mala fe. Pero en la actualidad la figura esta universalmente
reconocida y todos los cdigos civiles la contienen. En efecto el valor social, que
tambin es moral, prevalece sobre el valor moral personal, individualista por
antonomasia. Hay en la prescripcin adquisitiva larga un contenido social y de
manifiesta trascendencia y se ha dicho, en suma, que el servicio que presta a la
sociedad purga el pecaminoso contenido de la mala fe y por ello ha sido absuelta.
El Cdigo Civil de 1984, seala diez aos para la prescripcin adquisitiva larga. Se
ha acortado drsticamente el plazo de treinta aos que dispona el artculo 871
del Cdigo Civil de 1936. Este recorte, que se propici desde 1949 tiene un doble
acierto: Se pone a tono con los avances de la poca y es coherente con el plazo
establecido para la prescripcin extintiva de la accin real (inciso 01 del artculo
2001 del Cdigo Civil vigente), salvando la notoria deficiencia que exista en el
Cdigo derogado, segn el cual esta prescripcin se produca a los veinte aos
(inciso 1 del artculo 1168 del Cdigo Civil de 1936).
Finalmente, para la prescripcin adquisitiva larga lo nico que falta es, segn
qued dicho, la buena fe.
Se comparte el razonamiento efectuado por Mariani de Vidal, cuando apunta que
"la comprobacin de los extremos exigidos para la adquisicin del dominio por
usucapin debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente ()Para
la adquisicin del dominio por usucapin no basta que se acredite un relativo
desinters por el inmueble por parte de la demandada, sino que es necesario que
el actor demuestre cules son los actos posesorios realizados por l y se mantuvo
en la posesin en forma continua durante veinte aos (). Teniendo en cuenta que
la posesin es un hecho que alega el prescribiente para fundar su derecho a la
37

propiedad de la cosa, incompatible con el que pretende extinguido, a l le

corresponde probar su existencia de modo indubitable, siguiendo la regla de quien
afirma la existencia de una relacin jurdica dada debe aportar prueba acabada de
los hechos que necesariamente deben concurrir para su nacimiento.
8.2.- PRESCRIPCIN CORTA U ORDINARIA
De conformidad con el artculo 950 inciso 02 del Cdigo Civil, la propiedad de bienes
inmuebles se adquiere por usucapin ordinaria cuando a la posesin continua, pacfica,
pblica y en concepto de propietario por el plazo de cinco aos, se le suma el justo ttulo y
la buena fe. En el caso de los bienes muebles los requisitos son los mismos, pero el plazo
es de posesin de dos aos (artculo 951 C.C.). La usucapin ordinaria acorta el plazo de
posesin exigido para la produccin del efecto adquisitivo, pues se supone que el justo
ttulo y la buena fe presente en este caso, rodean al poseedor de una mayor apariencia de
legitimidad.
8.2.1.- JUSTO TTULO
Guillermo Borda, nos ilustra que se llama justo ttulo aquel que es suficiente para
la transmisin del dominio y que realmente lo hubiera transmitido de haber sido el
transmitente el verdadero propietario del inmueble. Es decir, se trata de un ttulo
que est rodeado de todas las formalidades y dems requisitos indispensables
para la transmisin del dominio, a punto tal que de haber emanado del verdadero
propietario, la transmisin sera perfecta y no se planteara ya la cuestin de la
prescripcin porque bastara con ese ttulo para adquirir el dominio. Su defecto
emana que quien ha transmitido el dominio no era el verdadero dueo; por eso no
sirve para transmitirlo. Pero la ley ampara a quien, procediendo de buena fe, confi
en este ttulo, concedindole un plazo de prescripcin breve de diez aos.
El justo ttulo es "el acto transitivo en su conjunto, ttulo y modo, que causa y
legitima la posesin del adquirente y la hace aparecer como ejercicio del derecho
de propiedad: como posesin en concepto de dueo y no nomine alieno.
38

Efectivamente, el justo ttulo es el acto jurdico encaminado a la disposicin

onerosa o gratuita de la propiedad de un bien, por ejemplo, compraventa, permuta,
donacin, dacin en pago, etc., que cumple con todos los requisitos establecidos
en el artculo 140 del C.C. para considerarlo un acto vlido (por eso es
considerado justo al ttulo), pero que no produce efectos transitivos de propiedad,
porque el que acta como enajenante, carece de facultad para hacerla. Es decir,
es un acto vlido pero ineficaz.
Asimismo,
el
ttulo
debe
existir,
no
debe
ser
un
ttulo
simulado
(simulacin absoluta) o putativo. Entindase como ttulo putativo aquel que se

funda en un error, "la cosa a la cual el ttulo se refiere tiene que ser la misma que
fue objeto de posesin. La ley le tolera al adquirente su error sobre la persona de
quien le transmiti, pero no se lo admite sobre la cosa poseda. Si l adquiere el
lote A, pero su posesin la ejerci sobre el lote B, la ley en este caso no le permite
la prescripcin adquisitiva breve, porque la cosa poseda no se corresponde con la
que es objeto de su ttulo, y, en consecuencia, el lote B solo lo podr adquirir por la
usucapin larga", nos dice PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE.
Nuestro Cdigo Civil, a diferencia de otros, no define lo qu es el justo ttulo; por
tanto, ser necesario recurrir a la doctrina. As pues, el justo ttulo implica que el
poseedor ha tomado control sobre el bien en base a una "causa de adquisicin",
es decir, a un acto jurdico vlido y verdadero, con virtualidad transmisora
de dominio. Si se tiene que con la usucapin ordinaria se pretende subsanar la
irregularidad de un transmitente que no es propietario del bien, entonces el "justo
ttulo" ser aquel que, estructuralmente, corresponda a un acto jurdico vlido con
finalidad transmisora (como el caso del contrato de Compraventa, Permuta,
Donacin, aporte en sociedad, legado), y cuyo nico defecto sea la falta de
titularidad del transmitente.
Si no hubiese este defecto, entonces el titular lo sera suficiente para transferir la
propiedad, y no se requerira la presencia adicional de la posesin; pero existiendo
ese defecto, el ttulo (y la buena fe) requerir ser subsanado a travs de la
39

posesin por el plazo legal correspondiente. Es pues en buena cuenta, el ttulo

debe ser justo, es decir, legalmente suficiente para transmitir la propiedad con el
nico defecto de la falta de titularidad.
Por su parte la jurisprudencia nacional, a travs de la CASACIN N 1106-98,
seala lo siguiente:
"Por la prescripcin adquisitiva de dominio se consolida el derecho del poseedor
que se crea propietario exclusivo de la cosa, por entender haberla recibido de su
legtimo propietario, mediante un acto traslativo que, con el fin de transmitir la
propiedad, estaba revestido de las solemnidades exigidas para su validez; justo
ttulo es el ttulo traslativo que por s habra bastado para operar la transferencia
del dominio reuniendo las condiciones legales, pero en el cual falta la condicin de
dueo en la persona que opera la transmisin"
De otro lado el ttulo debe ser "verdadero", por lo que el acto o negocio jurdico
debe haber tenido existencia real, y no tratarse de un ttulo simulado o putativo.
Por ltimo el ttulo debe ser vlido, es decir, no estar afectado por ninguna causal
de nulidad aunque s se admiten los ttulos anulables, pues stos gozan
provisionalmente de validez hasta que judicialmente se declare lo contrario (art.
222 C.C).
Por su parte, el maestro Borda, sigue apuntando y esta vez nos dice el justo ttulo
debe estar rodeado de las condiciones intrnsecas (actos traslativos de la
propiedad) y extrnsecas (cumplimiento de las formalidades legales) para transmitir
el dominio. Cuando ahora la ley exige que el ttulo sea verdadero, no quiere decir
que tenga eficacia real y concreta para transmitir la propiedad pues entonces sera
innecesario recurrir a la usucapin, sino que no sea falsificado; y cuando la ley
habla de ttulo putativo se refiere precisamente a la hiptesis de que haya sido
falsificado.
40

8.2.1.- BUENA FE
La buena fe es un elemento indispensable para que pueda existir la prescripcin
abreviada. Nuestra legislacin considera que tanto ella, como el justo ttulo,
constituyen elementos diferentes, que para poder dar origen a la Usucapin tienen
que darse en forma conjunta.
El artculo 914 del Cdigo Civil, presume la buena fe de quien posee, principio
dirigido a favorecer la consolidacin de las situaciones de hecho, ya que en la
mayora de los casos sera muy difcil poder probar la existencia de la buena fe,
siendo que en este caso quien se opone a la posesin, sera el obligado a probar
la mala fe por parte del poseedor.
De acuerdo con la segunda parte del artculo 914 del Cdigo Civil, esta presuncin
no favorece al poseedor cuando el bien est inscrito a nombre de otra persona,
porque en este caso la inscripcin es prueba de dominio.
Si pretendemos definir a la buena fe, diremos que es la creencia del poseedor de
ser legtimo por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que
invalida su ttulo (artculo 906 del C.C Ahora bien, "la buena fe no es solamente
una 'creencia' fundada en un estado psicolgico (meramente interno) del poseedor.
La buena fe s es creencia, pero debe responder al modo de actuar honesto de
una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse en un error inexcusable,
pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello, exige que el
poseedor ostente el ttulo de adquisicin de la propiedad, en el cual pueda
sustentar su 'creencia honesta'. En resumen, aqu no se exige solamente una
'buena fe-creencia', sino que se avanza hasta una buena fe-diligencia.
Guillermo Borda, nos explica que "adems del justo ttulo, la prescripcin corta
requiere buena fe en el poseedor. Se lo reputa de buena fe a aquel que tiene la
creencia de ser el seor exclusivo de la cosa (art. 4006 C.C. Argentino). Debe
tratarse de una creencia sin duda alguna, tal como lo dice el art. 4006 C.C.
argentino; lo que significa que si el poseedor tuviese dudas acerca de su derecho,
no se lo reputa de buena fe. Porque como dice el codificador sobre el mencionado
41

artculo, la duda es un trmino medio entre la buena y la mala fe. Debe tratarse,
adems, de una creencia seria y fundada. Por eso, la falta de ttulo excluye la
buena fe, porque nadie puede creerse seriamente propietario de la cosa si no
tuviese justo ttulo para ello. Pero no basta el justo ttulo para tener por cumplido el
requisito de la buena fe; porque puede ocurrir que aun tenindolo, el poseedor
sepa que ese ttulo est viciado por una causa de nulidad, como ocurrira si la
transmisin se hiciera por dolo o violencia ejercidas por el poseedor. En otras
palabras, la falta de justo ttulo excluye la buena fe; pero el justo ttulo no supone
necesariamente la buena fe; sin embargo, la hace presumir, puesto que la buena
fe se presume siempre, tanto ms si existe justo ttulo. Eso significa que habiendo
justo ttulo, corre por cuenta del propietario la prueba de que el poseedor era de
mala fe".
Sigue anotando el maestro argentino, diciendo que la buena fe supone la falsa
creencia de ser poseedor legtimo de la cosa. Ahora bien, para que esa falsa
creencia configure la buena fe que autoriza la prescripcin corta, debe tratarse de
un error de hecho, porque el error de derecho es inexcusable Por eso mismo, el
vicio de forma en el ttulo de adquisicin hace presumir la mala fe en el poseedor.
Regresando a nuestra realidad jurdica nacional, tenemos que segn el Cdigo
Civil, existe buena fe "cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o
error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su ttulo" (artculo 906 C.C).
De esta definicin legal es posible obtener inferir las siguientes ideas:
a) La buena fe requiere que l poseedor CREA EN SU LEGITIMIDAD,
b) La buena fe requiere que el poseedor tenga un JUSTO TITULO en el que se
funde esa creencia;
c) La buena fe implica que el poseedor acta por ignorancia o por error de hecho o
de derecho.
42

Conforme se advierte de los elementos sealados, la buena fe no es solamente

una "creencia" fundada en un estado psicolgico (meramente interno) del
poseedor. La buena fe s es creencia, pero debe responder al modo de actuar
honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse nunca en un
error inexcusable, pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello,
se exige que el poseedor ostente el ttulo de adquisicin de la propiedad, en el cual
pueda sustentar su "creencia honesta"[89]. Recapitulando se puede sealar, que
aqu no se exige solamente una "buena fe-creencia", sino que se avanza hasta
una "buena fe-diligencia". La duda del poseedor respecto a su legitimidad
normalmente debe equipararse con la mala fe, salvo que la duda slo pueda ser
desvanecida con un actuar de diligencia superlativo que no se justifique por las
circunstancias. Verbigracia, la concubina del poseedor nacido en el extranjero,
tiene la duda su pareja recientemente fallecida tiene otros herederos en su pas
natal. Desvanecer esta duda demostrara una diligencia no justiciable por las
circunstancias (gastos excesivos), por lo que su culpa leve no debe influenciar en
su buena fe.
El justo ttulo y la buena fe son dos requisitos especiales para que opere la
prescripcin adquisitiva ordinaria, pero estos no son independientes. El que desee
adquirir un bien por la prescripcin ordinaria deber acreditar su justo ttulo que a
su vez servir como sustento de presumir la buena fe.
Ahora bien, conforme lo seala el artculo 907 del C.C., la buena fe solo durar
hasta que las circunstancias permitan al poseedor creer que posee legtimamente
el, en todo caso hasta que sea notificado con la demanda, si esta resulta fundada.
Para la prescripcin extraordinaria solo es necesario acreditar una posesin til
para usucapir, es decir que la posesin rena todos los requisitos generales
(continua, pacfica, pblica y como propietario), sin necesidad de acreditar la
apariencia legal justo ttulo y buena fe).
43

9.- LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN LA JURISPRUDENCIA NACIONAL

"El animus domini, como elemento subjetivo, equivale a la intencionalidad de poseer como
propietario. Si bien el fundamento de la prescripcin es la posesin, tambin es
fundamento la propiedad o la simple tenencia. La posesin inmediata o precaria no
convierte al titular del derecho, a quien no ha posedo el bien como propietario por
el tiempo que establece la norma, en propietario del bien" Casacin N 58-1998. Lima:
17-06-1998.
"Es infundada la pretensin, si el ttulo que ostenta la accionante no le transfiere la
propiedad. El justo ttulo debe tener las siguientes caractersticas: ser un acto traslativo de
dominio, no estar sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y probar su
existencia Expediente N 1060-1999. 03-12-1999-.
"No debe confundirse el requisito de la prescripcin adquisitiva ordinaria de poseer el bien
como propietario, con el requisito de la prescripcin extraordinaria de poseer el bien con
justo ttulo. El primero supone que el poseedor se comporta como propietario;
en cambio en el segundo debe existir un ttulo o documento de por medio" Casacin N
3810-2000. Huaura. "El Peruano": 31-07-2001-.
"El art. 950 en su primer prrafo regula la prescripcin adquisitiva larga u ordinaria, la
cual para su calificacin requiere que la posesin que se ejerce sea continua, pacfica y
pblica como propietario durante diez aos. Del texto de la norma se infiere que se debe
poseer como propietario, y que todos los requisitos sealados deben concurrir
copulativamente en el lapso del tiempo previsto por la norma material para que se
pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir que la posesin debe ejercerse
como propietario, esto es, se posea el bien con animus domini Casacin N 2345-2000.
Lima: 03-09-2001-.
"Adems de los requisitos generales que contempla nuestro ordenamiento procesal, la
demanda de prescripcin adquisitiva de dominio debe cumplir con otros requisitos
especiales como son: indicar la fecha y forma de adquisicin de los bienes y la persona
que tenga inscritos derechos sobre el bien. Todo ello en razn a que dirigiendo la
demanda de prescripcin adquisitiva de dominio al demandado, propietario del
44

prediomateria de litis, se le asegura el ejercicio de su derecho de defensa Casacin N

0772-1999. Ica. "El Peruano": 02-01-2002-.
"El juez al calificar la demanda debe revisar si sta contiene los requisitos sealados en
los arts. 424 y 425 del Cdigo procesal civil. Tratndose de una prescripcin adquisitiva,
adicionalmente debe verificarse si cumple los requisitos especiales indicados en el art.
505 del Cdigo procesal civil. No puede ampararse la improcedencia de la demanda bajo
el argumento que no es posible la identificacin fsica ni jurdica del inmueble, debido a
que no se encontrara independizado del terreno de mayor extensin en donde se ubica, y
que por tal razn resultara un imposible jurdico lo peticionado" Expediente N 11652001. 11-03-2002-.
"La prescripcin adquisitiva de dominio implica la confluencia de varios requisitos, entre
los que se encuentran, el que la posesin sea pacfica, esto es, que la posesin no se
haya adquirido por la fuerza, que no est afectada por la violencia y que no sea objetada,
judicialmente, en su origen. Otro requisito sustancial, para la adquisicin de la propiedad,
por el transcurso del tiempo, es que la posesin sobre el bien inmueble, sea continua,
esto es, que se ejercite sin solucin de continuidad en el tiempo o habiendo tenido
interrupciones, se recupere la posesin dentro del ao de haber sido despojado de ella;
esto significa que para la configuracin de este requisito no slo debe tenerse en cuenta
el factor tiempo, sino que sta, la posesin, debe tenerse al momento de la interposicin
de la demanda, al constituir un presupuesto indispensable para la usucapin" Casacin
N 1454-2002. Chincha. "El Peruano": 31-01-2003-.
"La prescripcin es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno, mediante la
posesin ejercida sobre dicho bien. Para ello se requiere que la parte demandante pruebe
plenamente la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos.
La sentencia que acceda a dicha peticin, es ttulo tanto para la inscripcin de la
propiedad en el registro respectivo, como para cancelar simultneamente el asiento que
figura inscrito a favor del antiguo dueo Expediente N 1178-1998. 17-12-1998-.
45

"La sentencia de vista slo tiene como sustento la declaracin de los testigos, que no
basta para declarar la prescripcin adquisitiva de propiedad del inmueble sub litis"
Casacin N 1000-2002. Lima: 13-08-2000- .
"El propietario de un inmueble cuya documentacin relativa a su transferencia se ha
extraviado y que viene poseyendo por ms de diez aos; y que sin embargo, en su
demanda no solicita el reconocimiento de su propiedad, sino que se le declare propietario
por prescripcin adquisitiva, es declarado como tal Casacin N 3121-2000. Callao.
Lima: 03-09-2001-.
"No
procede
amparar
la
demanda
de
prescripcin
adquisitiva
si
el
actor
acompaa documentos que evidencian el pago al impuesto al patrimonio predial y no as

que haya ejercitado derecho de posesin alguno sobre el referido bien, tanto ms, si
dichos documentos no se encuentran corroborados con medio probatorio idneo que
permita inferir un comportamiento en el actor, orientado a adquirir el inmueble por
usucapin" Expediente N 236-2001. 09-11-2001-.
"Cuando el inc. 2 del art. 505 del Cdigo procesal civil hace mencin a la certificacin
municipal o administrativa, establece que sta se presenta de ser el caso; es decir, que
dicha certificacin no constituye un requisito inflexible, quedando a criterio del juzgador
exigir o no tal requisito Casacin N 3172 2002. Arequipa. Lima: 30-10-2002-.
"El actor debe acreditar su posesin en calidad de propietario de manera pblica, continua
y pacfica durante diez aos si se trata de prescripcin larga, o durante cinco aos si
adems acredita justo ttulo y buena fe, y es en ese sentido que los juzgadores no
estiman que los recibos por servicios adjuntados, ni las dems pruebas admitidas y
actuadas cumplan con acreditar las exigencias del art. 196 del Cdigo procesal civil
Casacin N 1418-2002. Lima. "El Peruano":01-12-2003-.
"El hecho que no haya concurrido uno de los testigos a la audiencia de pruebas no puede
considerarse
como
contravencin
de normas que
garantizan
el
derecho
al
debido proceso, pues la norma bajo anlisis impone como requisito de necesario
cumplimiento de la prescripcin adquisitiva, el ofrecimiento de la declaracin testimonial
46

de un mnimo de tres testigos, mas no su actuacin" Casacin N 3195-2001. Lima. "El

Peruano": 30-04-2003-.
"La sentencia que declara la prescripcin adquisitiva de dominio, es ttulo tanto para la
inscripcin de la propiedad en el registro respectivo, como para cancelar simultneamente
el asiento que figura inscrito a favor del antiguo dueo" Expediente N 1178-1998. 17-121998-.
"La accin de prescripcin adquisitiva es evidentemente declarativa, pues busca el
reconocimiento de un derecho, a partir de una situacin de hecho determinada, o un
pronunciamiento de contenido probatorio, que adquirir certidumbre mediante la
sentencia, de tal forma que la norma abstracta de la ley se convierte en una decisin
concreta, estableciendo una relacin de derecho entre las partes, limitndose la sentencia
a declarar o negar la existencia de una situacin jurdica, vale decir que no es susceptible
de ejecucin, pues la declaracin judicial basta para satisfacer el inters del actor
Casacin N 2092-1999. Lambayeque. Lima:13-01-2000-.
"El art. 952 establece la forma como el propietario por usucapin debe proceder a efectos
de otorgarle a su ttulo seguridad jurdica y oponibilidad ante terceros. En ese sentido
cabe precisar que no basta haberse encontrado en posesin del bien con animus de
propietario, sino que adems es necesario contar con una declaracin judicial y su
correspondiente inscripcin Casacin N 754-2001. Arequipa. Lima: 22-10-2002-.
"Los ttulos de propiedad se mantienen vigentes al no resultar oponibles los efectos de la
sentencia a quienes no intervinieron en el proceso que declar la prescripcin adquisitiva"
Casacin N 3643-2000. Caete. Lima: 12-11-2002-.
"Los efectos de la prescripcin adquisitiva de dominio son retroactivos, es decir, que si
bien la adquisicin de la propiedad se produce al cumplirse el plazo sealado en la ley; sin
embargo, sus efectos se retrotraen al momento en que comenz a usucapir" -Resolucin
N 109- 1999-ORLC/TR-.
Otro de los requisitos que requiere la prescripcin adquisitiva es que el bien materia de
dicha accin se encuentre debidamente inscrito en los registros pblicos de la propiedad
inmueble, tal como lo seala expresamente la ejecutoria suprema emitida en
47

el Expediente N 1330-1993: "Slo se adquiere el inmueble por prescripcin cuando est

inscrito en el registro de la propiedad inmueble a favor de la persona contra quien ha
operado aquella, en cambio si el inmueble no est inscrito el proceso viable es
el procedimiento sobre ttulos supletorios Casacin N 1043-2001. Juliaca. San Romn.
Puno. "El Peruano": 01-06-2004-.
"Si bien la ley reconoce la institucin jurdica de la usucapin, no menos cierto es que
quien pretende se le declare propietario debe estar en posesin del bien y ejercer de
hecho uno o ms poderes inherentes a la propiedad"- (Exp. ~ 162-95-Lima, Sala Civil de
la Corte Suprema, Hinostroza Minguez, Alberto, "Jurisprudencia Civil", tomo 111, p. 259).
"No constituye justo ttulo una escritura pblica declarada nula por el Poder Judicial, por lo
que en este caso no puede admitirse la prescripcin corta de cinco aos"- (Exp. ~ 941-95Piura, Sala Civil de la Corte Suprema, Hinostroza Minguez, Alberto, "Jurisprudencia Civil",
tomo IV, p. 262).
"Resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad por prescripcin
adquisitiva si se afirma haber adquirido esta por contrato de compraventa"- (Exp. N 399297, Resolucin del 23/04/98, Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima).
"La diferencia entre la prescripcin adquisitiva de dominio y los ttulos supletorios, radica
en que esta es una forma de acceder a la propiedad con la constatacin de la posesin
continua, pacfica y pblica como propietario durante un determinado tiempo. La sola
posesin de un inmueble no es suficiente para el otorgamiento de un ttulo supletorio, sino
que se requiere, adems, de actos pblicos a ttulo de propietario, de modo que
el derecho
de
propiedad sobre
el
bien
sea
incuestionable"- (Exp.
360-94-
Cajamarca, Normas Legales, tomo 238, p. J-22).

"Solo se adquiere el inmueble por prescripcin cuando est inscrito en el registro de la
propiedad a favor de la persona contra quien ha operado aquella; en cambio si el
inmueble no est inscrito, el proceso viable es el procedimiento sobre ttulos supletorios" (Exp. N 1330-93-Lambayeque, Ledesma Narvez, Marianella. Ejecutorias Supremas
Civiles (19931996). p. 273).
48

"La usucapin es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno mediante la posesin

ejercida sobre dicho bien durante un plazo previamente fijado por la ley, de tal manera
que la sentencia que acceda a esta peticin es ttulo para la inscripcin de la propiedad en
el registro y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueo" (Exp. N 1330-93Lambayeque, Ledesma Narvez, Marianella. Ejecutorias Supremas Civiles (19931996), p.
274).
"Se encuentra habilitado para demandar prescripcin adquisitiva quien alegue una
posesin mediata o inmediata de un bien inmueble, pues el ordenamiento legal vigente no
distingue si la posesin para adquirir va prescripcin adquisitiva la propiedad deba tener
algunas de las caractersticas mencionadas, sino que solo exige que aquella sea
continua,
pacfica
pblica" (Cas.
1126-2001
del
10/10/2000.
Explorador
Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).

"El fundamento de esta institucin (prescripcin adquisitiva) radica en que ante la
existencia de relaciones jurdicas inestables se debe otorgar seguridad a la propiedad
misma, por lo que existiendo certeza de este (sic -lase esta-) sobre el predio litigioso (...),
no procede la adquisicin por prescripcin"
(Cas. N 135-98. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).
"Constituye (la prescripcin adquisitiva) una forma legtima de adquirir la propiedad,
oponible
quien
se
halla
registrado
como
propietario"- (Cas.
N1541-98
del
24/09/1999. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).

"No existe posesin pacfica cuando el poseedor ha sido vencido en los procesos sobre
impugnacin de resolucin administrativa y nulidad de ttulo de propiedad; en este caso,
no se cumple con uno de los requisitos para adquirir la propiedad por usucapin" -(Cas.
N 431-96. El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia Casatoria, p. 324).
"Para que se adquiera la propiedad por prescripcin adquisitiva, se requiere, entre otros
requisitos, que la posesin sea pacfica, entendindose por esta que no se adquiri por la
fuerza, que no est afectada por violencia y que no es objetada judicialmente en su
origen. No es pacfica la posesin cuando el poseedor es demandado en va de accin
49

reivindicatoria" (Cas. N 1676-96. El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia Casatoria,

p. 324).
"Habindose establecido que el actor antes de interponer la presente demanda sobre
prescripcin adquisitiva de dominio, fue emplazado judicialmente para que desocupe el
predio objeto de litis, tal hecho ha perturbado la posesin del demandante, por lo que ella
ha dejado de ser pacfica"- (Cas. N 770-97. El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia
Casatoria, p. 325).
"Para que la posesin continua permita acceder al derecho de propiedad debe ser
fundamentalmente pacfica,
lo que significa que debe
transcurrir sin generar
ningn conflicto con los derechos de los dems"- (Exp. N 78-96-Hunuco, Gaceta
Jurdica, Tomo N 55, p. 15-A).
"La sentencia regulada por el segundo prrafo del artculo 952 del Cdigo Civil es
de naturaleza declarativa, por las siguientes razones: a) la inscripcin del derecho de
propiedad es un acto voluntario, que otorga publicidad al derecho adquirido y no es
constitutiva de derechos; b) no corresponde su cumplimiento a los vencidos, sino al
Registro de la Propiedad Inmueble, y c) porque la inscripcin es un acto administrativo
facultativo. En ese sentido, no es procedente la ejecucin judicial de esta sentencia, ya
que la misma no ordena a los vencidos en juicio el cumplimiento de una determinada
prestacin"-(Cas. N 1516-97-Lambayeque, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, El
Peruano 14/10/98, p. 1908).
"El juez no puede llegar a un juicio jurisdiccional por el cual considere que el demandado
es propietario (del bien) por haberlo adquirido por prescripcin adquisitiva sin que exhiba
el ttulo judicial que lo haya declarado conforme al trmite previsto en la ley
procesal" (Cas. N 3109-99 del 19/0112000. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).
Trascripcin de Sentencia Casatoria N 2092-99-Lambayeque de 13/0112000
"Sexto.- Que la sentencia de vista ha establecido como cuestin fctica, que la actora no
posee pacficamente, porque con anterioridad a la demanda de prescripcin adquisitiva, la
demandada en este proceso haba demandado la reivindicacin del bien, y que las
50

actoras no han acreditado que hubieran posedo a ttulo de propietarias, pues las
testimoniales resultan contradictorias y se deduce que no conocen el bien litigado.
Stimo.- Que para sustentar jurdicamente la apreciacin de que la posesin no es
pacfica, la Sala de mrito se sustenta en los artculos novecientos siete y novecientos
veintisiete
del
Cdigo
Civil,
el
primero
referido
la
buena
fe,
que
es
un concepto impertinente, desde que el petitorio es de usucapin, que no requiere de ese

elemento, por lo que la primera norma resulta impertinente, no as la segunda, que se
refiere al carcterde imprescriptible de la accin reivindicatoria.
(...)
Noveno.- Que conforme a la mejor doctrina, posesin pacfica es aquella que se obtiene
sin violencia alguna (nec vi), esto es que no es adquirida por vas de hecho,
acompaadas de violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, y contina
en esa forma mientras no sea perturbada, en los hechos y en el derecho. En
consecuencia la posesin deja de ser pacfica, cuando judicialmente se requiere
la desocupacin.
(.. .)
Undcimo.- Que existe interrupcin civil de la posesin, cuando el propietario reivindica la
cosa, a consecuencia de lo cual, en virtud de la intimacin judicial, la posesin deja de ser
pacfica, aun cuando se declare nula, como en el presente caso, segn Resolucin
Superior de fajas ciento sesentiuno de las copias certificadas del acompaado, no siendo
aplicables los artculos mil novecientos noventisis, inciso tercero del Cdigo Civil y
cuatrocientos treintinueve del Cdigo Procesal Civil que se refieren a la prescripcin
extintiva.
Duodcimo.- Que adems la accin de reivindicacin es imprescriptible, salvo que se le
oponga la usucapin, como establece el artculo novecientos veintisiete del Cdigo Civil,
citado en la sentencia de vista.
Dcimo Tercero.- Que en consecuencia, es preciso establecer el momento en que la
posesin se convierte en propiedad y si la Sentencia que la ampara tiene efecto
constitutivo de la propiedad, o es slo declarativa de un derecho ya adquirido.
51

Dcimo Cuarto.- Por principio, la prescripcin debe ser invocada, pues el juez no puede
fundar sus fallos en ella si no ha sido alegada, de tal manera que se necesita de una
accin, a fin de que en sentencia se declare que se ha adquirido por prescripcin el
derecho de propiedad del bien en que incide.
Dcimo Quinto.- Que la accin de prescripcin adquisitiva es evidentemente declarativa,
pues busca el reconocimiento de un derecho, a partir de una situacin de hecho
determinada, o un pronunciamiento de contenido probatorio, que adquirir certidumbre
mediante la sentencia, de tal forma que la norma abstracta de la ley se convierte en una
decisin concreta, estableciendo una relacin de derecho entre las partes, limitndose la
sentencia a declarar o negar la existencia de una situacin jurdica, vale decir que no es
susceptible de ejecucin, pues la declaracin judicial basta para satisfacer el inters del
actor. Dcimo Sexto.- Los efectos de la sentencia declarativa se proyectan hacia el
pasado, hasta el momento de la constitucin del derecho, a diferencia de la sentencia
constitutiva que proyecta sus efectos hacia el futuro.
Dcimo Stimo.- Empero es necesario que el actor, al momento de interponer su accin,
rena los requisitos sealados en el Artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil, y es
evidente que a esa fecha, la recurrente, ya no posea pacficamente, por lo ya anotado, y
adems es un hecho establecido en la Sentencia de mrito y que las demandantes no
posean como propietarias, de tal manera que su demanda no puede ser amparada; por
estas consideraciones, en conformidad con lo dispuesto en el Artculo trescientos
noventisiete, segundo prrafo, del Cdigo Procesal Civil, con la rectificacin hecha en la
motivacin, declararon INFUNDADO el Recurso de Casacin interpuesto a fojas
doscientos setentitrs contra la resolucin de vista de fojas doscientos sesentitrs, su
fecha veintiuno de julio del ao prximo pasado" (Cas. N 2092-99-Lambayeque de
13/0112000. Explorador Jurisprudencia/. Gaceta Jurdica).
Puede oponerse a la accin reivindicatoria la adquisicin por prescripcin?
"Siendo absoluto el derecho de propiedad y, por tanto, implcita la imprescriptibilidad de la
accin reivindicatoria, no puede oponerse al ejercicio de la facultad reivindicatoria la
adquisicin por prescripcin de un bien inmueble que no haya sido declarado como tal
52

previamente en una instancia judicial" Casacin N 1450-1999. Tacna. "El Peruano": 3101-2003-.
Prescripcin y ttulo supletorio
"Mediante una demanda de ttulo supletorio, el propietario de un bien que carece de
documentos que acrediten su derecho, pretende contra su inmediato transferente, o los
anteriores a ste, o sus respectivos sucesores, el otorgamiento del ttulo de propiedad
correspondiente, de acuerdo a lo dispuesto por el inc. 1 del art. 504 del Cdigo procesal
civil; mientras que la prescripcin adquisitiva tiene como finalidad se declare propietario a
quien ha ejercido posesin sobre un bien en forma continua, pacfica y pblica en los
plazos que se precisan en el art. 950" - Expediente N 1743-1999. 15-10-1999-.
"El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est obligado a
interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio, toda vez que, siendo
el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede
hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitucin y la ley para la
obtencin de dicho fin. Para ello, si una persona que se considera propietaria de un
inmueble ha extraviado su ttulo de propiedad, sta se encuentra perfectamente
legitimada para optar por interponer demanda de prescripcin adquisitiva de dominio"
Casacin N 2750-2003. La Libertad. "El Peruano": 30-03-2005-.
Prescripcin y desalojo
"El demandado alega haber adquirido la propiedad del bien por prescripcin sin haberlo
acreditado, por cuanto el proceso de prescripcin adquisitiva de dominio se encuentra an
en trmite, sin haberse determinado todava el derecho de propiedad que alega sobre el
bien, siendo por tanto un poseedor no propietario Expediente N 610-1999. 24-09-1999Interrupcin de la prescripcin
"Se interrumpe el trmino de la prescripcin adquisitiva de dominio si el poseedor pierde
la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si
por sentencia se la restituye" Expediente N 08-96. 20-08-1996-.
"La prescripcin adquisitiva de dominio tambin es susceptible de interrupcin civil
mediante el ejercicio de una accin conducente a cuestionar la posesin que se ejerce
53

sobre el predio. En ese sentido para que proceda la prescripcin adquisitiva de dominio
no basta que la posesin sea continua, sino la indiferencia de aquel que se cree con
mejor derecho al predio, de tal modo que si se altera esta situacin porque el propietario
se hace presente, se interrumpe la posesin y sta deja de ser pacfica Casacin N
253-2000. Lambayeque. "El Peruano": 02-01-2001-.
"Cuando se ejerce la posesin de un bien que se pretende adquirir por prescripcin
adquisitiva de dominio, se deben cumplir los requisitos de la posesin, por lo que al
entablarse una accin reivindicatoria se interrumpe la posesin, sin que sea necesario
esclarecer si quien la interpone es propietario del bien o no Casacin N 453-2003. Cono
Norte. "El Peruano": 03-11-2004"No obstante sostiene los accionantes haber adquirido el inmueble sublitis mediante
contrato de compraventa, cancelando el precio, la propiedad tambin se puede adquirir
por la posesin pacfica, continua y pblica como propietarios por ms de diez aos, como
lo seala el art. 950. La sentencia que accede a la peticin constituye ttulo para la
inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del
antiguo dueo Expediente N 2500-1998. 17-11-1998-.
"Quien aduce que tiene el derecho de propiedad sobre un bien, deber probar que ese
derecho le corresponda a quien se lo transfiri, que lo tuvo tambin aquel que lo enajen
a su transferente y as hasta llegar a la primera adquisicin. Si la prueba resulta imposible
en alguna de las transferencias anteriores, sea por haberse perdido los ttulos o por no
tenerse memoria del negocio jurdico que dio lugar a la transferencia, el derecho del
propietario actual ser vacilante. Existir una solucin de continuidad que ser preciso
colmar a fin de que el derecho de propiedad del titular actual sea firme e inatacable. La
observancia de la regla nemo dat qui nemo habit producir el efecto de que quien invoca
ser propietario de la cosa no sea tenido por tal desde que ella fue enajenada dentro de la
cadena de transferencias por quien no era propietario. La prescripcin viene a suplir esta
prueba tan plagada de dificultades, porque aquel que se dice propietario slo deber
probar que l y sus antecesores han posedo el bien por el tiempo que la ley establece
para adquirir el dominio por prescripcin y esa prueba ser suficiente para otorgarle un
54

derecho inimpugnable (Castaeda)[90]. La prescripcin adquisitiva de dominio ms que

un modo de adquirir un derecho de propiedad es un modo de consolidar la propiedad. Si
no existiera la prescripcin estaran en peligro todos los derechos de propiedad, ya que
habra que remontarse a siglos atrs para probar la legalidad del derecho de propiedad y
as ningn ttulo ser firme (Josserand) -Casacin N 374-2000. Callao. Lima: 22-092000-.
"Si el ttulo de propiedad por compraventa, del que alega la prescripcin es dudoso o
adolece de algn defecto que impida la inscripcin de la compraventa, no existe
inconveniente legal en demandar la prescripcin adquisitiva de propiedad sustentada en
el art. 950, porque de otra manera no podra obtener la inscripcin. El art. 950 no
contiene ninguna limitacin para adquirir por prescripcin a quien se considere propietario
del inmueble y adems, de acuerdo con el art. 951, la posesin tiene que ser continua,
pacfica y pblica como propietario. La interpretacin correcta del art. 950 es que tambin
puede reclamar la prescripcin adquisitiva, quien se considere propietario por tener un
contrato de compraventa, pero puede ignorar que en su ttulo o modo de adquirir exista
vicio que lo invalide Casacin N 672-2001. Lima: 13-07-2001. "El Peruano": 05-11-2001.
"Resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad por prescripcin
adquisitiva si se afirma haber adquirido sta por compraventa Expediente N 3992-1997.
Lima: 23-04-1998. En igual sentido: Expediente N 2774-1997. Sala N 3. Lima. Lima: 2005-1998-.
55

CONCLUSIONES
PRIMERA:
El Derecho romano conoci la prescripcin como uno de los modos
adquisicin del dominio, a travs del cual, quien en los hechos se comportaba con la cosa
como un dueo posesin por el transcurso del tiempo se transformaba en propietario
de ella tambin de derecho; pero no regul la prescripcin liberatoria, destinada a privar
de eficacia a las acciones, tambin por el transcurso del tiempo y la pasividad del titular.
SEGUNDA:
Que, los tribunales de justicia del Per vienen aplicando de manera poco
uniforme los criterios para conceder la prescripcin adquisitiva invocada por los
justiciables, en razn a que el Cdigo Civil, no delimita ni brinda definiciones acerca de lo
que debe de entenderse por posesin pacfica, pblica, justo ttulo, buena fe, etc; lo que
deja abierta la posibilidad para la aplicacin de criterios subjetivos por parte de los
operadores del derecho, quienes muchas veces basan sus decisiones en corrientes
doctrinarias superadas, distantes de la realidad fctica-jurdica nacional.
TERCERA:
Que, las demandas de prescripcin adquisitiva de dominio de bien
inmueble, en cuya pretensin se afirme haber adquirido la propiedad por compraventa

dudosa o defectuosa o como medio de prueba, debe ser amparada. Evita la "prueba
56

diablica". Y, lo ms importante, el derecho de propiedad del titular actual es firme e

inatacable.
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Varios: LA CONSTITUCIN PERUANA DE 1993, GRIJLEY, tomo V, primera

edicin, Lima, 2003.
Varios: CDIGO CIVL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003.

JOS ANTONIO DAZ MURO
Abogado por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo de Lambayeque-Per,

habiendo optado el ttulo profesional mediante la Tesis "Trascendencia Jurdica del
Derecho Informtico en la Ciencia Penal".
Discente
del Programa de
Doctorado
en
Derecho
y Ciencia Poltica de
la
Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo de Lambayeque-Per.
Maestra en Derecho con mencin en Ciencias Penales - Universidad Nacional

Pedro Ruiz Gallo de Lambayeque-Per.
Profesional Tcnico en Computacin e Informtica, titulado en el Instituto Superior

Tecnolgico Pblico "Repblica Federal de Alemania" de Chiclayo Per.
Conciliador Extrajudicial y Conciliador Especializado en asuntos de carcter

Familiar, reconocido y registrado por el Ministerio de Justicia.
58

Profesional Tcnico en Administracin de , titulado en el Instituto Superior

Tecnolgico Pblico "Repblica Federal de Alemania" de Chiclayo-Per.
59

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Siendo ilustrativo el profesor ltimo citado, indica que lo contrario a la posesin