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1. Concepto
Es el poder jurdico directo que tiene el propietario sobre el bien. Es un poder
jurdico porque emana de la ley, pero con limitaciones.
2. Caractersticas
a) Es absoluto porque concentra todos los atributos sobre el bien (usar, disfrutar
y disponer,reivindicar). En el caso peruano, el derecho de propiedad es cada
vez menos absoluto porque recaen sobre l cada vez mas limitaciones
dependiendo del tipo de bien del que se trate.
b) Es real porque hay ese vnculo jurdico directo entre el sujeto activo (el
propietario) y el bien. Y de esa relacin directa emanan dos facultades muy
importantes: La persecucin y la preferencia.
La persecucin debe entenderse como la facultad que tiene el propietario
de interponer las acciones legales que la ley establece para recuperar la
posesin del bien que no tiene. Por ejemplo, dejo olvidada mi cartuchera en
el saln y alguien entra y se la lleva. En base a esta facultad de
persecucin, yo puedo perseguir el bien, es decir, puedo denunciar
policialmente, demandar judicialmente a esa persona que tiene mi
cartuchera para que la autoridad policial o jurisdiccional me devuelva la
posesin fsica del bien. Adems, esa persecucin es ilimitada. Es decir,
puede que esa persona que agarr la cartuchera se la haya vendido a x, y
ste a y y as sucesivamente. La facultad de persecucin es de tal
poder que yo puedo perseguir el bien hasta el ltimo. En principio, todo
propietario del bien puede perseguir el bien. Sin embargo, sta facultad
tiene algunos lmites, escollos; hay excepciones a la regla general Cmo
materializo esta persecucin? A travs de la reivindicacin. Cuando uno
lee el artculo 923 del Cdigo Civil parecera ser que la reivindicacin es un
atributo ms de la propiedad y que pertenece a los atributos que contiene
su carcter absoluto pero no es as. La reivindicacin es la herramienta
que permite al propietario ejercer la persecucin. La reivindicacin es la
accin real por excelencia (el pap de las acciones reales). Qu es
reivindicar? Demandar hacia el rgano jurisdiccional la recuperacin
del bien. La reivindicacin est pensada para que los propietarios puedan
recuperar ese bien del que son propietarios. Est pensada para el
propietario que no puede ejercer los atributos y quiera hacerlo. Por qu
no puede ejercer los atributos? Porque siempre hay un tercero que est en
posesin directa del bien. La reivindicacin es la accin real que permite
al propietario recuperar la posesin de un bien. Por lo tanto, slo quin
es propietario puede iniciar esta accin.
20/08/03
Interpone demanda
21/08/03
Compra
Miguel
Limitaciones:
Hay limitaciones que emanan de la ley por razones de necesidad pblica,
inters pblico o de inters social. Pero no solamente hay limitaciones que la
ley impone sino que tambin pueden surgir de pactos (art.926 CC). El propietario,
dentro de la potestad que le otorga ese poder real, puede autoimponerse
limitaciones a su derecho de propiedad. Por ejemplo: Hay un pacto por el cual la
Universidad de Lima se compromete a que en la franja de tierra que le haba
comprado al Sr. Campos, slo se iba a tener una playa de estacionamiento o
mximo edificaciones de un piso. Esa es una autolimitacin del derecho de
propiedad de la Universidad de Lima. Pero para que este pacto surja efectos
contra terceros tratndose de un bien registrado tiene que haberse inscrito.
Posteriormente, la Universidad de Lima vende el campus y se lo transfiere a la
Universidad San Martn de Porres. Si no se ha inscrito ese pacto, la Universidad
San Martn de Porres no est obligada a respetarlo y puede levantar ah un
pabelln con los pisos que la zonificacin le permita levantar. Entonces, hay
limitaciones que provienen de pactos, de acuerdos, de contratos entre las partes.
Ya no son obligatorias ni mandatorias por ley. Ese pacto es obligatorio entre las
partes que lo celebran y por lo tanto, una parte puede obligar a la otra a que lo
cumpla. Pero para que ese pacto se extienda erga omnes, para que pueda
oponerse a todo el mundo, si el bien est registrado yo tengo que llevar el
pacto al registro. La limitacin slo va a tener efectos entre las partes, salvo que
se le comunique al nuevo adquirente.
4.
Propiedad Predial
AEU
AEU
AEU
URBANA
AGRICOLA
5 has
5 has
10 has
haba una limitacin porque la ley estableca los mnimos de hectreas en los que
yo poda fraccionar mi predio. Deca que no poda haber predio en el Per menor
que la Unidad Agrcola Familiar (tres hectreas). Si yo quera fraccionar mi predio
de diez hectreas en cinco pedazos de dos, no poda; tena una limitacin
impuesta por la ley. Esa limitacin desapareci con el Decreto Legislativo 653 y a
partir de ese momento, los peruanos propietarios de predios agrcolas podan
fraccionarlos libremente. Ya ver el mercado si ello es ineficiente o no. No hay
prohibicin; slo hay un trmite administrativo que seguir, que es algo distinto.
Qu sucede con los predios ubicados en el Area de Expansin Urbana? Aqu si
hay una limitacin. La limitacin se encuentra en el Reglamento Nacional de
Construcciones (RNC) aprobado por Decreto Supremo. Ejemplo: Si yo soy
propietario de un terreno de diez hectreas en Caete que lo dedico al cultivo,
pero ya el Municipio Provincial de Caete incorpor mi terreno al A.E.U. de la
ciudad de Caete, entonces o puedo seguir cultivando el predio o lo puedo dedicar
a un fin urbano. Ya tengo esa alternativa. Pero si mi terreno ya forma parte del
A.E.U. y quiero fraccionarlo para desarrollar un proyecto urbanstico, tengo
que pedirle autorizacin a la Municipalidad. Si quiero reducir mi rea
cultivable a ocho hectreas y dos las voy a dedicar a fin urbano, entonces el RNC
me dice que el Municipio tiene que aprobar esa independizacin. Agricultura
es simplemente para actualizar la foto. Nada ms. Ac me puedan decir s o no.
La Municipalidad tiene la potestad de decirme que no. El RNC establece las
reas mnimas para independizar.
Depende de la ciudad y de sus
reglamentos de zonificacin. Los terrenos en AEU que se fraccionan para fines
urbanos tienen una doble limitacin: Uno, porque necesita autorizacin municipal.
Sin esa resolucin municipal, Registros Pblicos no inscribe la independizacin.
Segundo, porque hay reas mnimas, dependiendo del tipo de proyecto
urbanstico que se trate.
Lo mismo sucede en el campo de los predios urbanos. Si quiero fraccionar,
tambin se aplican las normas del RNC, al igual que en los AEU. Y tambin ah
tengo que recurrir a la Municipalidad Distrital. Tambin hay entonces una doble
limitacin: Por un lado, necesito la aprobacin del municipio. Segundo, todos los
terrenos urbanos tienen reas mnimas segn el tipo de urbanizacin de que se
trate. Ejemplo: Garca Montufar tiene una casa de 2500m2 ubicada en Cruz del
Sur y quiere regalarle a su hija 250m2. Como ella todava no se ha casado, hace
la subdivisin de esos 250m2 y se los transfiere en anticipo de herencia que es un
bien propio. Como va a fraccionar un terreno urbano, va a estar sujeto a lo que el
art.957 CC llama subdivisin. Como el terreno est ubicado en una urbanizacin
tiene que ir a la Municipalidad Distrital de Surco para ver que tipo de urbanizacin
es y si se pueden partir 250m2. Va a la Municipalidad y se da con la sorpresa que
la urbanizacin del Derby es R1S. En esas urbanizaciones RS1, el lote mnimo es
de 1000m2. No pueden haber lotes ms pequeos debido a que la dotacin de
agua potable y alcantarillado para este tipo de urbanizaciones no permite una
atomizacin pues no alcanzaran los servicios pblicos para todos. Entonces cada
tipo de urbanizacin en el Per tiene un rea mnima de lote. No se puede
subdividir por debajo de esa rea mnima. Sin embargo, el abogado de Garca
Montufar le cuenta que hay una modalidad del derecho de propiedad que es la
propiedad horizontal. Se construye eso como un departamento y se asignan
derechos reales. Per ya no va a ser un inmueble independiente sino que va a
formar parte de un condominio con su casa.
2500 m2
R1S
1000m2
250 m2
Entonces tanto los predios ubicados en AEU como los urbanos estn limitados en
cuanto al rea mnima y por el hecho de que se requiere autorizacin municipal.
El fraccionamiento de los predios recibe distintos nombres. Si yo voy a fraccionar
un predio agrcola, rstico o rural hablo de parcelacin. Si voy a fraccionar un
A.E.U. hablo de independizacin. Si yo lo que quiero es fraccionar un predio
urbano, hablo de subdivisin. Parcelacin, independizacin y subdivisin
son sinnimos de fraccionamiento. Por qu cambia de nombre? Por el tipo
de predio. Parcelo los agrcolas, independizo los AEU, subdivido los urbanos.
Desde el momento que un predio agrcola pasa a la zona de expansin urbana, ya
el PETT deja de tener competencia. La foto se actualiza en el Municipio. El
Catastro Rural es uno y el Catastro Urbano es otro. Si mi chacra en Caete pas a
la zona de expansin urbana de la ciudad de Caete, dej de lado el PETT y me
inclino por la Municipalidad.
La zonificacin es una limitacin a la propiedad predial que se aplica
nicamente a los AEU y a los urbanos. Qu es la zonificacin? Es la
titulacin de los distintos usos urbanos del suelo. Cules son estos usos
urbanos? Los usos comerciales, residenciales e industriales. Toda provincia
del pas aprueba un reglamento de zonificacin que se entrega a cada distrito.
Qu establece el reglamento de zonificacin? Tenemos el plano de la ciudad,
donde estn las reas urbanas, etc. Cuando el Municipio Distrital de Chincha
quiere ampliar su frontera urbana, tiene que hacerle una propuesta al Municipio
Provincial. Al momento de aprobar, le asigna una zonificacin a todos esos
terrenos. El predio comienza a recibir ciertas limitaciones indirectamente. Por
ejemplo: Toda la zona de Chincha en donde tengo mi chacra ha sido zonificada
como residencial. Si quiero urbanizar mi predio slo puedo realizar un proyecto
residencial no industrial. Adems me dicen que mi zonificacin residencial es, por
ejemplo, R2 (slo puedo construir cuatro pisos, slo puedo construir un
determinado nmero de departamentos por edificio, etc.) Por qu tantas
03/09/07
COPROPIEDAD
1. Concepto
Lo primero que hay que decir es que la copropiedad es una modalidad del
derecho de propiedad. Es el mismo derecho real de propiedad que hemos
estudiado pero que se presenta en una modalidad muy particular. Dnde est la
particularidad de esa modalidad? En que hay ms de un propietario del mismo
bien. Hay, entonces, una pluralidad de sujetos activos en la misma relacin real.
SA ------------------------------- Bien
SA1
Bien
Propiedad
SA2
Siempre en una relacin real tiene que haber un sujeto activo en relacin directa
con el bien. Y esa relacin real puede ser de propiedad, usufructo, uso, habitacin,
etc. En la copropiedad, sobre ese bien hay una relacin real directa pero hay
por lo menos un sujeto activo 1 y un sujeto activo 2. Pueden haber tres,
cuatro, cinco hasta cuarenta copropietarios; no hay un lmite. La presencia de dos
sujetos activos en relacin con el mismo bien lo hace especial. Estos sujetos
comparten derechos y deberes. De aqu surge que, si hablamos de derechos,
hay dos tipos de derechos: Hay un derecho individual del sujeto activo 1 y un
derecho individual del sujeto activo 2.
Ese derecho individual puede
representarse matemticamente. De que forma es? Ese derecho individual es
un porcentaje; una alicuota. Por lo tanto, si Garca Montufar y su hermano
quieren comprar un Cdigo Civil a medias y cada uno pone S./20, ambos son
50%
Casa
Hipoteca
Banco
Contrato de
Mutuo $100 mil
SA2
Enrique
50%
X Acciones
Y Acciones
SUSANA
VERONICA
Z Acciones
MARIA
Casa Jess Mara (S/200 mil)
Terreno
Dpto.
Casa
+ S/150 mil
A
Quispe
B
Condori
TERRENO COMUNAL
Mamani
d) Que no exista una parte materializada de los derechos sobre el bien: Caso
contrario, se termina la copropiedad.
Ejemplo 1: Un terreno que tiene 1000 m2 de extensin cuyos copropietarios
son Hugo y Paco. Cada uno de ellos tiene un porcentaje: Hugo tiene el 50 % y
Paco el 50% (no siempre tienen que ser 50 y 50). Hay un bien determinado:
Terreno de 1000 m2 ubicado en la Urbanizacin La Planicie. La copropiedad
significa que los dos son propietarios de todo. Sin embargo, Hugo y Paco
deciden hacer un cerco justo a la mitad del terreno y quedarse cada uno con
500 m2. En ese momento han tomado un acuerdo; ha habido una
manifestacin de voluntad de los copropietarios y esa manifestacin va
encaminada - sin ellos quizs saberlo ha terminar con la copropiedad.
Cuando convierto mi cuota ideal en una parte materializada del bien la
copropiedad se acaba porque todo el secreto de la copropiedad es que haya
porcentajes ideales sobre el todo. Hugo y Paco seran ahora propietarios
exclusivos de 500 m2.
50% HUGO
50% PACO
500 m2
500 m2
1000 m2
300m2
Copropiedad
50% PACO
350m2
Hugo
350m2
Paco
3. Tipos de Copropiedad
A) Rgimen de Propiedad Sin Indivisin Forzosa (SIF): Estado de indivisin es lo
mismo que estado de copropiedad. Habr indivisin, entonces, cuando dos o
ms personas sean copropietarias de un bien. Si la indivisin es forzosa, es
que estoy amarrado a un rgimen de copropiedad; obligado a estar en
copropiedad. El Cdigo Civil Peruano lo que establece como regla general es
un rgimen de copropiedad sin indivisin forzosa. Nuestro Cdigo Civil lo que
quiere es que cualquier copropietario pueda solicitar a los dems ponerle
termino a la copropiedad materializando las cuotas. La idea del legislador en
materia de derechos reales es que la copropiedad debera ser un rgimen
temporal y por lo tanto abre caminos, alternativas, posibilidades para que los
copropietarios en cualquier momento le pongan trmino a la copropiedad. La
copropiedad es fuente de problemas. No es fcil tomar decisiones que tienen
que ver con el derecho colectivo. Por eso el legislador del Cdigo de 1984
estable un rgimen donde no hay indivisin forzosa; donde yo puedo
materializar mi cuota cuando quiero. Si el 1% de las cuotas quiere terminar con
la copropiedad - as el 99% de las cuotas est de acuerdo en mantenerla - sta
termina.
B) Rgimen de Propiedad Con Indivisin Forzosa (CIF): Yo no puedo materializar
las cuotas. Estoy obligado por un tiempo determinado o a plazo indeterminado
a mantener el estado de copropiedad. Nuestro Cdigo, pese a que es un
Cdigo sin indivisin forzosa, no ha podido escapar a dos casos en los cuales
hay indivisin forzosa y esos son el Pacto de Indivisin (art. 993 CC) y la
medianera.
Pacto de Indivisin
El acuerdo de indivisin es una excepcin en materia de copropiedad en el
Cdigo Civil peruano porque es una de las formas de indivisin forzosa; una de
esas formas que me amarran. Para que exista pacto de indivisin se requiere
de un acuerdo de voluntades; la celebracin de un negocio jurdico en el que
tienen que intervenir necesariamente el 100% de las cuotas. Basta que el 1%
diga que no, para que no haya pacto de indivisin. Ese pacto tiene un plazo
determinado. El legislador, que es contrario a la indivisin, seala un plazo
mximo de cuatro aos. Si quieren renovarlo, se requiere de una nueva
manifestacin de voluntad. Otra vez el 100% de las cuotas tiene que estar de
acuerdo en renovar el pacto.
Un ejemplo: Existe en Ica un complejo vincola bastante rentable que es de
propiedad del seor Gastn. El seor Gastn fallece y lo heredan sus hijos
Mara, Teresa y Jorge. Segn el testamento, los tres hijos heredan por igual,
por ende los tres tienen el 33.33% de cuota ideal sobre ese bien. Jorge - que
es el que ms aos ha trabajado con el pap - les propone a sus hermanas
celebrar un pacto de indivisin para que durante cuatro aos lo dejen trabajar
el negocio. Dice, adems, que les va a rendir cuentas y que luego les va a
mandar cheques todos los meses. Como el 100% de las cuotas dice que s,
celebran un pacto por el cual estn obligados a mantenerse en estado de
copropiedad por cuatro aos. Si Mara a los dos aos se arrepiente, ya no
puede hacer nada. Pero lo que s puede suceder es que si al cabo de dos aos
ninguno de los tres (es decir, el 100% de las cuotas) est contento, se puede
dejar sin efecto el pacto. Tambin puede ocurrir que al cabo de los cuatro aos
los tres estn satisfechos y decidan renovar el pacto. En principio el pacto de
indivisin es temporal; puede estar sujeto a renovacin, pero siempre es
temporal.
El segundo prrafo del art. 993 CC establece una prohibicin iure et de iure y
es que sino se seala plazo se presume que es de cuatro aos. Pero no es
que Mara, Teresa y Jorge tengan que estar amarrados los cuatro aos. Si el
100% de las cuotas estn de acuerdo, se puede sealar un plazo menor,
celebrando un pacto ampliatorio.
El tercer prrafo del art. 993 CC establece que para que el pacto de indivisin
tenga efectos contra terceros debe inscribirse en el Registro respectivo en
salvaguarda de los derechos del acreedor. Otro ejemplo: Mara, Teresa y
Jorge celebran el pacto de indivisin el primero de agosto del 2003. Desde el
momento que hay acuerdo de voluntades, el pacto es vlido. Es un acto
jurdico con libertad de forma pero para que los tres hermanos puedan
recprocamente hacer que el pacto se respete, probablemente lo pongan por
escrito (por el problema probatorio). El art. 993 CC dice, adems, que si se
quiere que ese pacto se oponga a terceros y ese pacto es respecto a un bien
registrado, se tiene que registrar. El pacto se celebra el 1 de agosto del 2003,
firman un documento, incluso legalizan las firmas pero no llevan el pacto al
registro. Si no llevan el pacto al registro y vamos a la Partida Registral de ese
predio no encontramos nada. Jorge quiere hacer otro negocio y recurre al
Banco de Crdito para solicitarle un prstamo por $ 100 mil dlares y ste le
pide una garanta. Jorge dice que puede hipotecar su 33.33% sobre el terreno
vincola. Se acepta la garanta. El banco estudia la titulacin del predio para ver
si existen cargas, gravmenes sobre el predio y no encuentra el pacto de
indivisin. El banco siempre tiene que ponerse en el peor de los supuestos:
Que Jorge no pague el prstamo. Si no lo hace, el banco tiene que ejecutar la
garanta y convertir en lquido esa garanta. El banco sabe que es distinto
rematar un inmueble que tiene pacto de indivisin que rematar uno que no lo
tenga. Si yo entro al mercado como adjudicatario lo que quiero es que sea un
rgimen libre para yo poder pedir la particin. Para poder hacer eso, necesito
un rgimen SIF. La gente del banco dice que les conviene que el rgimen de
propiedad sea SIF. Sobre esa base, unos das despus, el 30 de agosto de
este ao, se celebra el contrato de mutuo con hipoteca entre Jorge y el Banco
Mara
GASTON
33.33%
Teresa 33.33%
Jorge
33.33%
Celebran Pacto:
01/08/03
TACAMA SA
Jorge
Banco de Crdito
30/08/03
Mutuo $100 mil
VIEDOS
Medianera
Mientras que el pacto de indivisin se aplica a cualquier tipo de bien sujeto a
copropiedad, la medianera se aplica solamente en los casos de predios
colindantes. Ejemplo: Si Jorge dentro del predio de su propiedad (lote 24)
construye con su dinero y dentro de los lmites de su terreno una pared, esa
pared es propiedad exclusivamente de Jorge. Sin embargo, Miguel puede
plantear que para ahorrar costos pueden construir ambos un solo muro.
Entonces, decimos que esa pared es medianera y que est sujeta a un
rgimen de copropiedad. En este caso las cuotas ideales son siempre 50%
50%.
Jorge
LOTE
24
Copropiedad (50%
- 50%)
Miguel
LOTE
25
4. Constitucin de la Copropiedad
La copropiedad se puede constituir por tres vas:
24/09/03
PROPIEDAD HORIZONTAL (II)
IV. Cmo se constituye?
Para constituir propiedad horizontal necesitamos el otorgamiento de tres actos
jurdicos distintos: La declaracin de fbrica, la independizacin y el reglamento
interno.
1. Declaracin de Fbrica:
Para poder acreditar la propiedad de mi edificacin necesitamos un ttulo llamado
declaracin de fbrica. En primer lugar, quin la otorga?. Quin realmente la
otorga y declara es el arquitecto o ingeniero civil (no necesariamente tienen que
ser ambos) que ha sido responsable de esa obra. El propietario ms que un
otorgante es un interviniente (interviene slo para aceptar lo que otro va a
declarar) Qu va a contener la declaracin de fbrica? Primero, la intervencin
que tuvieron el ingeniero o arquitecto y el propietario. Luego se va a sealar el
terreno sobre el cual se ha construido la casa, el edificio, la quinta, el centro
comercial, etc. (Recordemos que no solamente hay declaracin de fbrica para
aquellas edificaciones sujetas a propiedad horizontal). Por ltimo, el ingeniero o
arquitecto declara cmo se construy: La distribucin, el rea de los ambientes de
cada piso; las estructuras, los acabados de la casa; las instalaciones elctricas y
sanitarias y el costo, que tiene tres elementos que lo conforman: Cunto en mano
de obra, cuanto en materiales de construccin (todo lo que tuve que comprar para
construir mi casa), y finalmente los honorarios del profesional.
1.
2.
3.
Cmo se construy
3.1 Distribucin
3.2 Area de los ambientes (pisos). Area
Construida total.
3.3 Estructuras
3.4 Acabados
3.5 Instalaciones
3.6 Costo
3.6.1.
Mano de obra
3.6.2.
Materiales de construccin
Linderos
Dep.1
Dep.2
Dpto. 101
Dpto. 201
La independizacin va a depender del tipo de edificacin porque si estoy en un
edificio como el del ejemplo, mi derecho de propiedad hacia el sobresuelo se
agota en el techo y en el subsuelo se agota en el piso pero una casa o en una
quinta la cosa es distinta. Ah si yo propietario puedo aprovechar el subsuelo y
puedo construir una casa de dos o tres pisos; lo que la zonificacin me permita.
Qu le va a permitir estos elementos al registrador? El registrador tiene una
pantalla y llama a la partida electrnica. En esa partida 140000 aparece el terreno
de Garca Montufar ubicado en La Molina; luego aparece quin es el titular del
derecho de propiedad, si se ha constituido otro derecho real sobre el propietario,
etc., etc. Al registrador le va a llegar el FUO o la escritura pblica con la
declaracin de fbrica y luego hace un pequeo resumen. Ahora, si se trata de un
edificio va a constar que tiene tantos departamentos y luego en el FUO en otra
parte del cuadernillo va a estar la independizacin. El registrador abre, entonces,
tres partidas. El registrador va a decir que las partidas 140001 y 140002 vienen
de la partida matriz 140000. Cada seccin de dominio exclusivo tiene su propia
partida electrnica. Por ejemplo, puedo vender mi depsito o mi estacionamiento y
todava ser titular de mi departamento. Entonces, para que puedan comerciarse
en el mercado los derechos reales y puedan ser oponibles, el registrador crea una
partida para cada seccin de dominio exclusivo.
Partida 140000
Garca Montufar
Independizacin
Bienes Comunes
Depto. 101
140001
Est. N1
Area: 120m2
3. Reglamento Interno:
Servicios Comunes
140002
Reglamento Interno
Derechos y Obligaciones
Porcentaje de Participacin
Uso
Bienes Comunes
Servicios Comunes
un resumen. Si quiero conocer todas las reglas al detalle, tengo que pedirle una
copia a () El Registrador no constituye la propiedad horizontal sino est inscrito
el Reglamento Interno.
Los tres elementos declaracin de fbrica,
independizacin y el reglamento interno - son indispensables; son conjunciones.
Predeclaratoria de Fbrica
La predeclaratoria de fbrica ha sido concebida por el legislador como un
mecanismo para tratar de promover la construccin de edificaciones y para
atender el problema de la demanda de vivienda en el Per. El Estado Peruano a
travs de su historia republicana ha sido incapaz de satisfacer la demanda de
vivienda; que se agudiz despus de los aos 50 con las migraciones de las
zonas rurales hacia las urbanas. Para aminorar esa presin, el legislador crea el
sistema de predeclaracin de fbrica. Un ejemplo: Tengo un terreno ubicado en el
Sol de La Molina donde creo que se pueda hacer un edificio de departamentos
pero no tengo el dinero para construirlo. Entonces el legislador peruano, a travs
de la predeclaratoria de fbrica, crea todo una ficcin legal que es la posibilidad de
constituir propiedad horizontal en esa edificacin (.) Se constituye todo un
artificio legal que va a permitir que los derechos reales puedan comercializarse en
el mercado. Cmo voy constituyendo el rgimen de predeclaratoria de fbrica y
voy creando esta ficcin legal? Presentando a la Municipalidad Distrital el anexo
C del FUO. Yo ya tengo los planos de lo que voy a hacer, lo que significa que
tengo un proyecto de cmo construir. Qu me dice la ley? Me dice que el
Municipio de La Molina va a verificar los datos que he puesto en el FUO con el
proyecto aprobado. Requisito esencial para pedir la predeclaratoria de fbrica es
tener los planos completos, mi Proyecto y ambos debo llevarlos al Municipio para
que me los aprueben. Y cmo me lo aprueba el Municipio? Dndome la licencia
de obra. Proyecto aprobado, para la ley de propiedad horizontal, significa licencia
de obra.
Planos
Proyecto
Municipio
Licencia de Obra
Ya tengo mi licencia y como no tengo dinero lo que quiero es vender los planos;
vender bienes futuros (futuros departamentos). Qu tengo que hacer? Ya tengo
la licencia de obra, entonces mi arquitecto tiene que llenar el formulario del FUO.
Y que va sealarse en la predeclaratoria de fbrica? Lo mismo que en una
declaracin. El arquitecto dir: Sobre este terreno, voy a construir un edificio; que
va a tener cinco pisos; que va a tener cinco departamentos por piso; que va a
tener una azotea, un zcalo, un estacionamiento; etc., etc. Podr decir todo por
adelantado porque ya hay un proyecto y una licencia de obra. Por lo tanto, la
predeclaratoria de fbrica contiene todos los rubros de una declaracin de fbrica
pero todo comienza con la frase voy a construir.
Adems de la predeclaratoria de fbrica, puedo hacer una pre - independizacin
porque ya s de qu tamao van a ser cada uno de los departamentos,
estacionamientos, depsitos, etc. porque tengo mi proyecto de planos aprobado.
Luego, en una segunda parte yo puedo otorgar tambin el pre - reglamento interno
para que todos aquellos que todos aquellos me vayan a comprar departamentos
sepan cules van a ser son las reglas de juego, sus derechos, etc.
En sntesis, la predeclaratoria de fbrica contiene exactamente lo mismo que la
declaracin de fbrica; la pre - independizacin lo mismo que la independizacin y
el pre reglamento interno, lo mismo que el reglamento interno. Sin embargo, el
bien (el edificio) fsicamente todava no existe. El legislador en el art. 1534 CC
establece que pueden haber contratos vlidos respecto de un bien futuro. Es decir,
yo puedo vender un bien que todava no existe. Pero el legislador me dice que ese
negocio jurdico, que se puede formar vlidamente con el acuerdo de voluntades
entre el comprador y vendedor est sujeto a una condicin legal. Qu tenemos
aqu? Un contrato de compraventa de bien futuro. Pero el art. 1534 me dice que
para que ese contrato tenga efectos, el bien tiene que existir. Esa es la norma
general. Por lo tanto, si nosotros aplicamos la norma general del art. 1534 a la
venta de estos departamentos que estoy vendiendo en La Molina, tendremos que
decir que hay un contrato de compraventa pero que no tiene efectos todava. Sin
embargo, el legislador peruano con la ley 27157 ha hecho una excepcin a la
regla general del art. 1534 para posibilitar, justamente, el trfico de bienes futuros
inmobiliarios. Eso es lo que busca el legislador: Crear oferta de vivienda.
Una vez que ya tengo mi pre- declaracin de fbrica, mi pre independizacin y
mi pre reglamento interno, entonces llevo a Registros Pblicos esa informacin.
Ah me piden el FUO y en ese momento se crea la ficcin legal. Qu va a hacer
el Registrador? Llama a su sistema, abre una nueva Partida Electrnica y va a
decir que en ese terreno se ha constituido un rgimen de pre declaracin de
fbrica; que se trata de un futuro edificio, que tendr cinco pisos; que tendr tantos
departamentos, tantos estacionamientos, etc. y en virtud del FUO que le presento,
procede a la pre - independizacin de las futuras secciones de dominio exclusivo.
Por eso es una ficcin legal: Porque se van a inscribir y anotar derechos reales
sobre bienes futuros.
01/10/03
X
Juan
Superficie
Y
Z
Hay ciertos bienes comunes que por su naturaleza no se pueden enajenar. Para
que los bienes comunes se puedan transferir se necesita de la autorizacin de la
Adems de transferir, hay ciertas otras obras que se pueden ejecutar y que
tambin requieren de la autorizacin de la junta de propietarios pero ya no se
requiere mayora calificada sino una mayora simple (ms del 50% de las cuotas
ideales). Cuando se trata de una votacin tan importante como la enajenacin o
gravamen de los bienes comunes entonces solo podrn votar los propietarios
hbiles, es decir, aquellos que estn al da en el pago del mantenimiento de los
bienes comunes. El acuerdo que se haya tomado para transferir bienes comunes
a un tercero se comunica a todos los propietarios quienes pueden manifestar su
desacuerdo. Si creo que afecta la funcionabilidad del edificio puedo impugnar
judicialmente ese acuerdo no obstante las dos terceras partes estn de acuerdo.
La segunda alternativa que nos plantea el es crear el rgimen de copropiedad e
independizacin, algo que no tiene antecedente alguno en la legislacin peruana.
Rgimen de Independizacin y Copropiedad
Este es un rgimen que supone la existencia de secciones de propiedad exclusiva
que se encuentran independizadas y de bienes de uso comn sujetos al rgimen
de copropiedad. Ejemplo: Un edificio con nueve microlocales comerciales en
PEDRO
A
JOAQUIN
B
ERNESTO
C
Pasaje Y
Bien inmueble sujeto
a copropiedad
Ahora hablamos de dos inmuebles distintos. El pasadizo que era bien comn se
convierte en un bien inmueble ms sujeto a copropiedad. Se convierten en
copropietarios con cuotas ideales. Cmo las tiendas eran de distinto tamao y por
ende las participaciones eran distintas acuerdan que si Mara tena 20% de
participacin, entonces tendr ahora 20% de copropiedad. Es decir, los
porcentajes de participacin que haban se trasladan a la copropiedad. Miguel es
propietario ahora de un local totalmente independiente. Toda el rea ya es
copropiedad. Los copropietarios pueden acordar alquilar. Ya no hay propiedad
horizontal. La junta de propietarios desaparece. Ya no hay bienes y servicios
comunes que mantener. Cada uno baila con su propio pauelo. Ahora, el
Reglamento seala que las propiedades () Por lo tanto los edificios en altura
estn prohibidos. Hay un divorcio entre la ley y el reglamento. Pero si no es ese el
caso no puedo hacer un rgimen de copropiedad porque el reglamento lo prohibe.
Edificios y departamentos no, salvo casos excepcionales
Calle
5
6
7
1
Rgimen de
Independizacin
y Copropiedad
20%
15%
3
4
Calle
POSESION
Es el segundo en importancia de los derechos reales. Sin embargo, hay
algunos que consideran que es an ms importante que la propiedad por la
cantidad de poseedores que existen en el Per.
Es un derecho an ms abstracto que la propiedad.
El tema de la posesin ha sido tratado en un sinnmero de libros de derecho
reales pero han dominado la escena de la posesin las posiciones de dos
tratadistas excepcionales: Savigny e Ihering. No hay Cdigo Civil en el mundo
que no adopte la teora de alguno de ellos en el tema de la posicin.
2. Concepto
a) Savigny: Para poseer algo, se requieren de dos elementos; el animus y el
corpus. Si no existen ambos, no hay posesin. Al animus le llamamos elemento
intencional y al corpus el elemento material Hay corpus o elemento material de
la posesin cuando hay aprehensin del bien (un contacto fsico entre el sujeto
Corpus
Savigny
Animus
Aprehensin material
Posibilidad de aprehender
Domini
Possidendi
Pero para Savigny no basta con el corpus. Tiene que haber animus, que es un
elemento ms abstracto todava. Hay dos tipos de animus: El animus domini y
el animus possidendi. El animus domini es la intencin de comportarse como
propietario del bien. Pero comportarse como propietario no significa
necesariamente serlo. Hay poseedores que se comportan como propietarios
sin serlo. Ejemplo: Garca Montufar es propietario de un syllabus. Un da se lo
olvida en la clase y un alumno lo encuentra. Pensando que como lo han
dejado tirado es porque ya nadie lo necesita y entonces hace aprehensin
material de l. Ese tercero no slo tiene aprehensin material sino que
empieza a comportarse como propietario. Tienen animus possidendi los que
saben que poseen algo temporalmente. Reconocen que existe un propietario
Ejemplo: Garca Montufar y un alumno celebran un contrato de comodato. l
en su psiquis no se comporta como propietario. Sabe que el syllabus est
prestadito noms.
b) Ihering sali al frente de esta posicin y revolucion el concepto de posesin.
Para l, el elemento del animus era totalmente prescindible: Hay posesin
cuando hay corpus, no como lo ha definido Savigny, sino un corpus que
depende de la relacin externa entre sujetos y cosas. Es como si nos
pusiramos a ver una pelcula. Alguien est explotando econmicamente un
bien y es que los bienes satisfacen las necesidades de las personas. Hay que
ver cmo se comporta la gente en relacin a las cosas. Porque le llama
explotacin econmica? Porque los bienes vienen a satisfacer las
necesidades. Las necesidades se satisfacen de distintas maneras. El corpus
va variando segn cmo satisfaga mi necesidad (tiene naturaleza variable).
Ejemplo: La ta de Garca Montufar le regala una camisa huachafa y como le
da pena botarla a la basura la guarda en el ltimo cajn de su closet. An en
ese extremo hay una satisfaccin de necesidad. Cmo se van a comportar
estos sujetos que satisfacen necesidades? Como propietarios (usan, disfrutan
y disponen de los bienes). Ah est la naturaleza variable del corpus: En los
atributos de la propiedad. Cuando la gente est usando, disfrutando y
disponiendo de los bienes, hay corpus y tambin posesin. Basta que este
ejercicio basta que sea hecho; no necesariamente de Derecho. Ejemplo: Soy
propietario de un terreno y comienzo a construir una casa sobre l porque as
satisfago mis necesidades. Ihering dice que soy propietario y poseedor a la
RODOLFO
(2)
JOAQUIN
(1)
Jorge
(Propietario dpto.
San Isidro)
Arrendamiento
01/07/03
Manuel
(Arrendatario)
Sub - arriendo
25/09/03
Enrique
(Sub arrendatario)
Manuel tiene una doble condicin: Con respecto a Jorge es poseedor inmediato y
con respecto a Enrique sera mediato. Ac hay dos ttulos que deben ser
analizados por separado. Por lo tanto, Manual sera mediato e inmediato a la vez y
todos seran legtimos. Ahora supongamos que en el contrato la clusula siete
indicaba que estaba totalmente prohibido el subarriendo. Enrique sera ilegtimo y
Manuel, en relacin con Enrique, tambin porque subarrend lo que no deba
subarrendar. Manuel, con respecto a Jorge, seria inmediato legtimo porque ese
contrato de arrendamiento es vlido. En el segundo caso en el que haba la
clusula expresa que prohiba, ese ttulo de subarriendo es invlido (otorga
derechos ilegtimos de posesin) Enrique y Jorge no tienen absolutamente
ninguna relacin (no estn vinculados jurdicamente por ningn lado). Si el
contrato de sub arriendo estaba contemplado, el plazo se vence, y Enrique se
queda, entonces se convierte en un poseedor ilegtimo.
Como sinnimo de la posesin ilegtima podemos hablar de la posesin precaria
(art. 911 CC) Cundo la posesin se hace precaria? Cuando no tengo un ttulo
valido. Ejemplo: El caso tpico de los invasores de terreno como Rodolfo Mamani.
Tambin es precaria cuando quin tena un ttulo valido, ste fenece. Ejemplo:
Enrique, segn el contrato de sub - arriendo, tena el sub - arrendamiento desde
el 25 de setiembre del 2003 hasta el 02 de febrero del 2004. La obligacin de
Enrique es devolverle a Manuel la posesin inmediata en esa fecha. Hoy es el 03
de febrero del 2004 y Enrique no quiere salir. En ese momento, Enrique se
convertira en un poseedor ilegtimo o precario y, adems, pleno. No puede ser
mediato porque para ser mediato necesito tener un ttulo temporal y ese ttulo ya
venci. Del 25 de setiembre del 2003 al 02 de febrero del 2004 Enrique fue
inmediato legtimo. Pero cuando el ttulo fenece, se convierte en precario y,
adems, en pleno. Slo es poseedor el que de hecho usa, disfruta o dispone. El
03 de febrero del 2004, Manuel ya no ejerce ningn atributo y por lo tanto, deja de
ser poseedor.
Legtima
Posesin
Buena Fe
Ilegtima
Mala Fe
La posesin ilegtima puede ser de buena o mala fe. No existe posesin legtima
de buena fe. El 906 CC nos dice que el poseedor ilegtimo es aquel que cree, que
est segursimo que es legtimo por ignorancia o por error. Ejemplo: Celebro un
contrato de usufructo con alguien, ignorando que en realidad no era el propietario
sino un estafador.
Ejemplo: Fernando y Pedro son tan amigos que deciden comprarse dos terreno
juntos para tener sus casas uno al lado del otro. Fernando se compra el lote 30 y
Pedro el 31. Como los terrenos an no estaban bien delimitados, Fernando, por
error involuntario, creyendo que estaba en el 30, toma posesin del 31 y
comienza a construir.
Esa ignorancia o error puede recaer sobre el hecho o el derecho (puede ser un
error en la interpretacin en la ley). Ser poseedor ilegtimo de mala fe el que sabe
que es ilegtimo. Ejemplo: Los invasores de pueblos jvenes seran ilegtimos de
mala fe o precarios y plenos.
Co - Posesin
Son co poseedores aquellos que ejercen simultneamente la posesin y son del
mismo rango. Quines tienen el mismo rango? Los poseedores plenos entre s,
los poseedores mediatos entre s y los poseedores inmediatos entre s. Hay
coposesin, en primer lugar, cuando hay una pluralidad de sujetos; pero esos dos
o ms deben ejercer el mismo atributo de la propiedad conjuntamente sobre el
mismo bien.
Ejemplo: Jos, propietario de una casa, fallece bajo el imperio de su testamento y
declara como sus nicas herederas a sus hijas Mara y Pilar. Desde ese momento,
desde el punto de vista de la propiedad, ambas son copropietarias. Pero ahora, al
amparo del art. 899, son tambin co poseedoras porque ambas son poseedoras
plenas (nadie tiene la posesin temporal) y legtimas. Un mes despus, las
hermanas acuerdan disponer del bien, arrendndole a Jorge la casa. Jorge sera
un poseedor mediato legtimo. Qu pasa con Mara y Pilar? Antes eran co poseedoras plenas y ahora se han convertido en mediatas. Pasado un mes del
arrendamiento, Jorge llama por telfono a Mara y Pilar y les dice que no puede
pagar la renta slo y que desea alquilar la casa a medias con su amigo Miguel.
Les propone extender una clusula adicional en el contrato diciendo que ahora los
arrendatarios son dos y ellas aceptan. Se firma la clusula el 20 de octubre de
este ao y a partir de ese momento, Jorge y Miguel se convierten en poseedores
porque ambos son del mismo rango (inmediatos) y ejercen el mismo atributo sobre
el bien. Respecto de esa casa, hay dos co - posesiones: Una co - posesin a nivel
de los mediatos (Mara y Pilar) y otra a nivel de los inmediatos (Jorge y Miguel).
Pasa un ao, y Jorge y Miguel le subarriendan a Patricia. Pese a que es
inmediata, ella no es co poseedora porque no tiene el mismo rango que los dos.
Desde el punto de vista de la coposesin, Jorge y Miguel cumplen un doble rol:
Respecto a la primera relacin jurdica, son co poseedores inmediatos y
respecto a la segunda, seran co poseedores mediatos.
Jos
Mara
Pilar
CASA
Jorge
(Arrendatario)
Patricia
Miguel
Para que exista co posesin dos o ms deben estar ejerciendo el mismo atributo
de la propiedad. Ejemplo: Jos muere y Mara se queda a vivir en la casa. Pilar
llama a Mara para co - poseer la casa con ella ya que tiene el 50% de cuota ideal
pero a sta no le da la gana de hacerlo. Desde el punto de vista de la posesin,
Mara y Pilar no son co - poseedoras porque Mara est ejerciendo la propiedad
exclusiva del bien. A Pilar que le queda por hacer? En primer lugar, su abogado
le dir que Mara tendr que indemnizarla por cada da que ejerza el uso exclusivo
del bien. Pero, adems, puede demandar la particin.
Jos
Mara
Pilar
CASA
Demanda indemnizacin
Demanda particin
3. Derechos
a) Suma de Plazo Posesorio (Art. 898 CC): Quin posee, puede sumar a su plazo
de posesin el del anterior poseedor que le transfiri validamente al bien. En
primer lugar, hay dos tipos de plazos de posesin: Hay un plazo de posesin
real y un plazo de posesin jurdico. Ejemplo: Fernando ha celebrado un
contrato de compraventa con Miguel respecto de una casa. Al momento que se
celebra el contrato, el primero de julio del 2003, Fernando hizo entrega de la
posesin del bien a Miguel. Miguel tiene un plazo de posesin real que
comienza a contar desde el primero de julio del 2003 hasta el da de hoy
porque el plazo de posesin real es un plazo efectivo contado desde el
momento en que Miguel ejerci uno de los atributos de la propiedad. Pero
existe, adems, un plazo de posesin jurdico por el cual a m poseedor se me
permite sumar el plazo de posesin de aquel que me transmiti vlidamente el
bien.
Fernando
01/07/03
Miguel
Jorge
Compra - Venta
02/02/99
Fernando
Compra - Venta
01/07/03
Miguel
Mara
Compra - Venta
Jorge
10/05/90
Compra - Venta
Fernando
02/02/99
Compra - Venta
Miguel
01/07/03
Compra - Venta
10/05/90
Jorge
Compra - Venta
02/02/99
Fernando
Compra - Venta
01/07/03
Miguel
Viviana:
11/05/92 11/05/94
Miguel
Demanda
Jos
(Ilegtimo de mala fe)
01/02/01
Fecha Demanda
02/09/01
Fecha Notificacin
12/09/01
Introduce mejoras
13/06/01
El poseedor que retiene el bien hasta que el propietario le pague las mejoras
no podr adquirir por prescripcin, porque su calidad es la de poseedor
legitimo inmediato y un poseedor inmediato nunca podr adquirir el bien por
prescripcin.
Puede haber subjetividad a la hora de interpretar si la mejora es til, necesaria
o de recreo. El juez finalmente es el que decide que tipo de mejora es la que se
ha hecho. Si somos abogados del Jos, por ejemplo, tenemos que probar que
si no se hubieran introducido las mejoras, el bien se hubiera destruido o
deteriorado.
Para una parte de la doctrina, el ttulo de acreedor slo da derecho a retener la
posesin (no se podra disfrutar de la propiedad). Lo que si es posible es que
el poseedor convenga con el propietario y le diga que como no puede pagarle
las mejoras introducidas, entonces que le permita ejercer el disfrute (arrendar,
por ejemplo) para que con la renta que pague el arrendatario l se vaya
cobrando las mejoras. Pero hay otro sector de la doctrina que no comparte esa
posicin y que seala que la retencin otorga la posesin y por lo tanto, la
posibilidad de ejercer el disfrute. Sin embargo, esta teora tiene un problema y
es que si soy poseedor inmediato en virtud de un ttulo de acreedor eso no me
otorga a m el disfrute.
Los interdictos son un derecho de todo poseedor sea legtimo o ilegtimo de
buena o mala fe.
La accin de reembolso la interpone el exposeedor cuando ya no tiene el
derecho de retencin. Tiene slo dos meses contados desde el da en que
perdi la posesin para presentar una accin de reembolso (art. 919 CC)
Presunciones
29/10/03
Se presume que posey
03/10/03
Para entender los modos de adquirir hay que distinguir los conceptos de
documento, ttulo y modo.
La palabra ttulo tiene varias acepciones legales y extra-legales. Para los
notarios, ttulos son las escrituras pblicas que se otorgan. Para ellos los ttulos
son instrumentos notariales. Esa es la palabra ttulo en su sentido formal, como
sinnimo de documento. En Registros Pblicos, ttulo es sinnimo de todo
documento que ingresa conteniendo un acto inscribible que va a ser materia de
calificacin (no slo escrituras pblicas sino resoluciones judiciales,
resoluciones municipales de habilitacin urbana, medidas cautelas de
embargo, etc.). En el Derecho de Familia, ttulo es una calidad jurdica
determinada que la ley me otorga. En el mundo de los derechos reales y
cuando se habla de los modos de adquirir, se entiende la palabra ttulo en su
sentido formal, esto es, como acto jurdico.
El ttulo es el acto jurdico que va a servir de causa a la ejecucin de un modo.
El ttulo es el antecedente de un modo de adquirir.
Primero, hay una relacin jurdica (obligatoria) entre dos partes. Estas dos
partes van a celebrar un acto jurdico determinado en virtud del cual una de
ellas obliga a otra a ejecutar un modo de adquirir. Por ejemplo, celebro un
contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento es el ttulo; el acto
jurdico mediante el cual yo propietario me comprometo a entregarle al seor
Juan Prez la posesin del bien. El hecho de que el seor Prez haya firmado
el contrato hoy en mi oficina y que incluso me haya pagado un ao adelantado
de renta que le he exigido, significa que hemos celebrado un ttulo y l ha
cumplido una parte de su relacin obligatoria. El seor Prez va a poseer
desde el momento en que yo ejecute el modo de adquirir. Mi obligacin como
propietario es entregarle la posesin inmediata para que pueda usar el bien
durante el plazo pactado en el contrato. El cumple con su obligacin pagando
la renta mensualmente. Yo cumplo con mi obligacin ejecutando un modo de
adquirir que le permita a l poseer. Por lo tanto, hoy que firmamos el contrato l
tiene derecho a la posesin pero no posee todava. El va a poseer en el
instante en que yo ejecute el modo.
Otro ejemplo: Un contrato de compraventa. Tambin hay dos partes:
comprador y vendedor pero ah la obligacin del vendedor es distinta pues se
obliga a transferirle al comprador la propiedad del bien y la posesin plena o
mediata del bien. Se transfiere la propiedad a travs de la compraventa cuando
se ejecute el modo. Para poder transferir la propiedad, necesito que el ttulo se
haya constituido antes. Primero celebro la compraventa, despus transfiero la
propiedad al comprador.
Ttulo es el acto o negocio jurdico que va a permitir la ejecucin del modo. El
ttulo es la obligacin. A travs del modo se transfiere la propiedad o posesin.
Mientras no se ejecute el modo no hay transferencia o adquisicin de derechos
reales.
Posesin
Aprehensin (muebles)
Ocupacin (Inmuebles)
Modos Derivados
Propiedad
Apropiacin
Especificacin
Mezcla
Accesin
Avulsin
Modos Originarios
cazar vicuas en una zona de reserva por ejemplo. Asimismo, hay normas que
regulan la pesca (en pocas de veda no puede haber apropiacin). El 930 CC
dice, adems, que la aprehensin no tiene que consistir en un contacto fsico
con el animal cazado o el pez pescado. Basta con que hayan cado en la
trampa o en la red. El Cdigo establece ficciones legales que reemplazan a
una verdadera aprehensin porque no hay contacto fsico.
Hay una prohibicin de pescar y cazar los res nullius en terrenos de propiedad
privada (Art. 931 CC). En esos casos el modo no se va a ejecutar. El animal o
pez no me van a pertenecer salvo que ese terreno de propiedad privada no
haya tenido un cerco o cartel que me permitiera a m conocer que era privado.
Si he cometido un dao a la propiedad privada, tengo que indemnizar al dueo.
El hallazgo y las bsquedas de tesoros estn regulados del art. 932 hasta el
936 CC pero no son modos de adquirir la propiedad.
El segundo modo originario de adquisicin originaria de la propiedad es la
especificacin. Hay dos periodos o etapas: Primero, aprehendo de buena fe un
bien que no es res nullius sino de propiedad privada. Segundo, lo transformo.
El artfice es aquel que aprehende y convierte el bien.
Ejemplo: Ernesto y Miguel son dos amigos que comparten un pequeo taller. A
Ernesto la Municipalidad lo contrata para hacer un busto de mrmol de su to el
alcalde Luis Castaeda Lossio. Ernesto importa un pedazo de mrmol de tipo
A que es de gran calidad y otro pedazo de mrmol que tiene las mismas
dimensiones pero que es de tipo B que se lo va a entregar a Miguel. Ernesto
se va de viaje y Miguel se queda a cargo del taller (l no ha visto an los
pedazos de mrmol). Un da se siente inspirado, ve dos pedazos de mrmol
aparentemente iguales y, con el mrmol de Ernesto, comienza esculpir un pato
silvestre. Miguel hizo aprehensin de un bien del cual no era propietario. Para
el 937 CC, Miguel es el artfice (hace aprehensin del mrmol y lo transforma).
Si hizo la aprehensin de buena fe, creyendo que era el pedazo de mrmol de
su propiedad, entonces se da la especificacin. Miguel adquiere la propiedad
del nuevo objeto y su obligacin es pagarle a Ernesto el valor de la cosa
empleada. Ernesto tiene que probar con su abogado que Miguel actu de mala
fe. Miguel tiene que probarle al juez que era prcticamente imposible distinguir
un bloque de mrmol de otro.
Lo que omiti el 937 CC es el tema de la eventual indemnizacin que se le
puede pedir al artfice por el perjuicio causado. A Ernesto la Municipalidad no
slo lo va a penalizar por incumplir el plazo sino que tambin le va a resolver el
contrato. Eso no est establecido expresamente en el artculo, lo que no
implica que el abogado de Ernesto no pueda demandar a Miguel. Esa
obligacin que tiene Miguel de indemnizar la doctrina la conoce como la teo. de
la resp. objetiva. Para esta teora, si hay un perjuicio causado, el hecho de que
Miguel (el artfice) haya tenido buena o mala fe es absolutamente irrelevante
Miguel por ms buena fe que haya tenido, le ha causado un dao a Ernesto en
su relacin contractual con la Municipalidad y ste ltimo tiene el derecho a ser
indemnizado.
Para la doctrina, mezcla es la fusin de dos lquidos y confusin, la fusin de
dos slidos pero el modo es exactamente el mismo (art. 937 CC segundo
MARTIN
LOTE 15
Mz Z
FELIPE
LOTE 16
Mz Z
La norma presupone que el propietario del suelo tambin tiene buena fe (es
decir, que Martn no est enterado de lo que pas). Desde el punto de vista de
MARTIN
FELIPE
LOTE 15
LOTE 16
ni con una declaracin de autovaluo, ni con una escritura pblica. Aquellos son
slo son indicios de que aparento ser propietario. La prueba de la propiedad en
el Per es compleja. Como nuestros Registros Pblicos no son constitutivos de
derechos sino solamente declarativos (sirve para la oponibilidad erga omnes)
el sistema tuvo que crear un ms contundente.
2. Sobre que bienes se aplica?
Como modo de adquirir, se aplica sobre cualquier bien mueble o inmueble que
est en el dominio privado (del Estado o de un particular). Los de dominio
pblico son imprescriptibles porque no entran en el comercio de los hombres.
(Jams podra adquirir por prescripcin la Plaza de Armas o los bienes de
propiedad de las comunidades campesinas, por ejemplo).
3. No funciona de pleno derecho
La prescripcin es un modo originario. Si es bien mueble, comienza con una
aprehensin de propiedad privada del Estado o de un particular que siempre va
a originar posesin ilegtima. Posteriormente se tienen que cumplir cinco
requisitos durante un plazo determinado para que el modo opere (es una
posesin calificada).
El modo no opera de pleno derecho (no es automtico), es decir, necesito que
se me reconozca como propietario. Necesito que un juez declare que adquir
por prescripcin. La sentencia del juez me declara propietario por prescripcin.
Si es un bien registrable (una moto por ejemplo), con la sentencia se inscribe
en el Registro. El registrador, en base a la sentencia del juez, ordena que se
cancele el derecho de propiedad del propietario anterior de la moto y se
inscriba el derecho de propiedad de Garca Montufar.
El modo se forma cuando se cumplen los requisitos. Pero para poder hacer
oponible mi derecho de propiedad tengo que ir ante el juez. La sentencia no es
constitutiva sino declarativa del modo.
10/01/98
Se aprehende la moto
12/11/03
Se ejecuta el modo
01/12/03
Se interpone demanda
05/04/04
Se expide sentencia
Hay casos en los que no me conviene usar el plazo del Cdigo de 1984. Por
ejemplo, poseo desde el tres de abril de 1960. Ah me convendra usar el
plazo del Cdigo de 1936 pues segn ese plazo adquirira por prescripcin el
tres de abril de 1990 (1960 + 30). Si usara el del 84, recin adquirira el tres de
abril del 94 (1984 + 10).
Tratndose de predios agrcolas, rurales, rsticos (aquellos dedicados a la
agricultura, ganadera, piscicultura) la ley establece un solo plazo de
prescripcin de cinco aos. No interesa si la posesin es ilegtima de buena o
mala fe.
b) Posesin Continua
Significa que la posesin no se hay interrumpido o suspendido.
Interrupcin
Las causales de interrupcin son dos: Naturales o civiles. El art. 953 CC regula
dos tipos de interrupcin natural: La prdida y la privacin.
Hay prdida cuando por acto voluntario, el poseedor ilegtimo deja de ejercer
de hecho los atributos de la propiedad que vena ejerciendo.
20/02/01
Pedro Vilca toma posesin
20/02/02
Abandona posesin
20/02/04
Retoma
Pedro
20/02/01
Vence arrendamiento
12/10/06
Prdida
Interrupcin
Privacin
Civil
Reconocimiento
Citacin Judicial
Suspensin
En el caso de la suspensin va a haber un hecho temporal que la ley asume
como una presuncin iure et de iure de que ese propietario no poda
defenderse judicialmente.
Mientras ese hecho est vigente el cuenta
kilmetros se detiene.
En la suspensin hay un poseedor que comienza a poseer hasta que un da
pasa algo. Qu pasa? Uno de los supuestos de suspensin que la ley prev.
Esos supuestos siempre son temporales. El reloj de arena se detiene.
Terminada la causal de suspensin, el poseedor sigue poseyendo.
01/01/00
Javier
01/01/01
01/01/02
17/11/03
Javier puede sumar desde el primero de enero del 2000 hasta el primero de
enero del 2001, da en el que se produce la causal de interrupcin. El
cuenta kilmetros se detiene (no se pone en 0). Esa causal rige durante
todo un ao. El primer de enero del 2002 desaparece ese hecho temporal.
Javier sigue contando hasta el 17 de noviembre del 2003. Javier puede
sumar desde el primero de enero del 2000 hasta el primero de enero del
2001 y luego del primero de enero del 2002 hasta el 17 de noviembre del
2003. No puede contar del primero de enero del 2001 hasta el primero de
enero del 2002. La interrupcin mata el plazo anterior; la suspensin no.
01/01/00
Los esposos mueren
01/01/02
Designan representante legal
17/11/03
Javier toma posesin de un terreno de propiedad de los esposos Miguel y Ana Mara el primero de enero del
2000. No plantearon ningn interdicto de recobrar, ni pidieron el desalojo, ni denunciaron penalmente la
usurpacin ni presentaron una reivindicatoria. El primero de enero del 2001 los esposos viajan y mueren
en un trgico accidente areo. En ese momento su nico hijo, Miguelito, de 15 aos, adquiere por sucesin
la propiedad del terreno pero no tiene representantes legales (porque sus representantes eran sus padres).
Recin el primero de enero del 2002 el juez de familia designa como representante de Miguelito a su to
Felipe.
01/01/00
Javier toma posesin
12/11/03
Se casa con Mara
20/03/05
Se separan
c) Prescripcin Pblica
La posesin tiene que exteriorizarse. El poseedor, frente a todo el mundo,
aparenta ser propietario (usa o disfruta como tal)
Ejemplo: Si yo me meto a escondidas a una casa abandonada todos los das a
la medianoche, duermo ah y a las seis de la maana me voy, para los vecinos
del barrio esa sigue siendo una casa abandonada y nadie la est ocupando.
Mientras la posesin sea clandestina, no hay suma para la prescripcin. El
plazo se empieza a computar desde que la posesin es pblica y conocida por
todos.
d) Posesin Pacfica
12/11/03
Pedro
20/03/05
Arrendamiento
Para poder adquirir por prescripcin un bien mueble o inmueble, esos cinco
requisitos se tienen que cumplir. Basta que falte alguno de estos requisitos
para que no haya prescripcin. Estos cinco requisitos permiten a todo
poseedor ilegtimo adquirir por el plazo de la prescripcin larga o
extraordinaria.
Si quiero recurrir a la prescripcin corta u ordinaria necesito cumplir dos
requisitos adicionales: Contar con justo ttulo y buena fe. Justo ttulo significa
que el poseedor adquiri la posesin en virtud de un acto jurdico de
enajenacin y el ttulo es formalmente vlido (justo y necesario para adquirir
por prescripcin). Adems, tengo que probar la buena fe (que adquir por error
de hecho o de derecho).
El art. 952 CC (Declaracin Judicial) habla de juicio pero debera hablarse de
proceso. La va es, hoy en da, la del proceso abreviado. La sentencia es
declarativa, no constitutiva del modo. El modo se produce el da que el plazo
se cumpli junto con todos los requisitos. El segundo prrafo de este artculo
seala que la sentencia del juez es ttulo (documento) suficiente para que el
poseedor que adquiri por prescripcin vaya a Registros Pblicos y el
registrador cancele la inscripcin del derecho de propiedad del anterior
propietario e inscriba al nuevo propietario.
SA ------------------------------- Bien
SA ------------------------------- Bien
Posesin
Propiedad
SA1
Copropiedad
Bien
Coposesin
SA2
SA 1
Propiedad
(Nudo Propietario)
SA 2
(Usufructuario)
Bien
Usufructo
MIGUEL (Pap)
ENRIQUE
(Hijo/Nieto)
Miguel
(Acreedor)
Francisco
Mutuo
$ 100 mil
Pedro
(Deudor)
tienen que ir al Banco. Francisco tiene un cuasi usufructo de crdito por los $
80 mil que todava se deben. Si pasan cuatro aos y Pedro decide amortizar $
40 mil, esa plata no va al bolsillo de Miguel sino al Banco. Cada modificacin
de capital que haga Pedro se va a convertir en un cuasi usufructo de dinero
hasta que el cuasi usufructo termine.
5. Plazo
Existen tres plazos en materia de usufructo (art. 1001 CC).
a) Si el usufructo se constituye en favor de una persona natural, ste se extingue
con la muerte de la persona (usufructo vitalicio) o cuando vence el plazo
pactado. Si el plazo no ha vencido y el usufructuario muere, el usufructo se
extingue. El usufructo no es hereditario.
- Hay usufructo sucesivo cuando establezco una prelacin de usufructuarios
al momento de constituir la relacin jurdica. Siempre hay una pluralidad de
usufructuarios.
Garca Montufar
Garca
Montufar
se
relaciona
jurdicamente con su to Jos, con el
hijo de ste (Miguel) y con su sobrina
(Mariella). En el documento en el que
consta el contrato de constitucin de
usufructo, Garca Montufar debe decir:
Constituyo usufructo sucesivo a favor
de Jos, Miguel y Mara en esa
prelacin. Si Jos fallece antes que el
contrato haya vencido (2010), Miguel lo
sustituye. Si Miguel muere en el 2008,
Mariella se coloca en su posicin
en doctrina si este plazo de 99 aos que resulta casi imposible de cumplir para
una persona natural puede heredarse o no.
6. Disposicin del usufructo
El usufructo es un derecho real patrimonial y, por lo tanto, se puede disponer
de l. Se habla aqu de la disposicin del derecho de usufructo, no del bien
(art. 1002 CC).
Jorge
Propiedad
Contrato de usufructo
Usufructo
Manuel
Julio
Jorge
Propiedad
Contrato de usufructo
Manuel
Usufructo
Banco de Crdito
Estado
Justiprecio
$ 120 mil
Jorge
Manuel
SA 1
Propiedad
SA
(Nudo Propietario)
------------------ SA
Garanta
SA 2
Usufructo
(Usufructuario)
c) Explotacin normal (art. 1008 CC): El uso y disfrute significan una explotacin,
ya sea que el usufructuario viva en la casa o la alquile a un tercero. Esa
explotacin debe ser en la forma normal y acostumbrada. La gran mayora de
conflictos entre el propietario y el usufructuario se da en la aplicacin de este
artculo. Lo recomendable es precisar en el contrato que es lo que se entiende
por explotacin normal. Si no hay acuerdo, el juez decide que se entiende por
uso normal o adecuado.
d) Modificaciones (art. 1009 CC): El poseedor inmediato, alias usufructuario, no
puede efectuar modificaciones en el bien. Tiene que usar y disfrutarlo sin
modificarlo sustancialmente. Se tiene que definir que es modificacin
sustancial y regular quin corre con los gastos si la modificacin es accesoria o
no sustancial. Se tiene que distinguir en el contrato qu es mejora o
modificacin. Conviene que al momento de redactar el contrato se incluya
expresamente un tema de mejoras. Las modificaciones no son mejoras, son
cambios que se realizan en el bien que pueden cambiar desde la estructura del
bien hasta su apariencia externa.
e) Pago tributos, rentas, pensiones (art. 1010 CC):
-
Es obligacin del usufructuario pagar todos los tributos que afecten el bien.
Los tributos se clasifican en impuestos, contribuciones y tasas. El
usufructuario debe pagarlos todos.
El usufructuario debe pagar tambin las rentas vitalicias. Por la renta
vitalicia el propietario de un bien afecta el atributo del disfrute en favor de
una tercera persona a fin de que sta tenga un ingreso permanente hasta
su muerte.
$ 500
Jos
Lo mismo que sucede con las rentas vitalicias ocurre en el caso de las
pensiones alimentarias.
Julio
(Nudo Propietario)
Mutuo
Claudio
(Usufructuario)
Propiedad
Usufructo
Casa en Surco
Hipoteca
Banco de Crdito
El nuevo acreedor hipotecario es Claudio
Propiedad
Casa en Surco
Claudio
Usufructo
10/01/04
Cesa el usufructo
EL DERECHO DE USO
Es un derecho real temporal, que constituye el propietario a favor de un
tercero. A ese tercero se le llama usuario.
SA 1
(Nudo propietario)
SA 2
Propiedad
Uso
(Usuario)
Por mandato del 1026 CC, hablamos de bienes no consumibles sin excepcin.
No hay derecho real de cuasi uso.
En el derecho real de uso solo se desmembra el uso; no el disfrute.
Todas las reglas del usufructo son aplican al uso siempre y cuando resulten
aplicables.
El atributo del disfrute es inaplicable durante todo el plazo del derecho real de
uso. El nudo propietario puede disponer, enajenar o gravar el bien pero no
puede disfrutar porque hay un usuario. Esa facultad queda suspendida hasta
que venza el plazo del derecho real de uso.
1. Cmo se constituye?
No hay derecho legal de uso. La disposicin de que se puede constituir por
acto jurdico sea unilateral o bilateral s es aplicable. Tambin se puede
constituir derecho real de uso por testamento.
2. Sobre que bienes se aplica?
Slo puede ejercerse sobre bienes no consumibles.
3. Plazo:
Se aplican todas las normas del usufructo.
4. Disposicin:
A diferencia del usufructo, que es un derecho real patrimonial, el uso es un
derecho real personalsimo salvo la consolidacin (cuando usuario y propietario
van a ser uno)
5. Expropiacin:
No es compatible con las normas de usufructo porque no hay cuasi uso. En el
caso de expropiacin, el titular del derecho real de uso va a ser compensado
por una cantidad de dinero que el propietario le va a entregar (proveniente del
justiprecio pagado por el Estado). Propietario y usuario tienen que valorizar el
derecho de uso. Si no se ponen de acuerdo, el juez fija la cantidad.
6. Efectos:
En caso de controversia entre propietario y usuario se aplican las normas que
aparecen en el ttulo de constitucin y luego las del Cdigo Civil.
7. Deberes y Derechos:
El usuario tiene los mismos derechos y deberes que el usufructuario.
HABITACION
Cuando el derecho de uso recae sobre casas, departamentos o cualquier otra
edificacin para que el usuario las dedique a vivienda, el derecho real de uso
recibe el nombre de habitacin.
Si, por ejemplo, constituimos derecho real sobre un local comercial lo llamamos
derecho real de uso. Si constituimos derecho real de uso sobre una casa pero
para que ah funcione mi estudio de abogados, se llama derecho real de uso.
Si mi dan el derecho real de uso sobre esa casa para yo vivir en ella entonces
se llama habitacin.