FATORES DE RISCO INERENTES A AQUISIO DOS CONTRATOS DE

INVESTIMENTO COLETIVO (AQUISIO DE UNIDADE DE CONDO-HOTEL)

Antes de tomar a deciso de adquirir os Contratos de Investimento Coletivo
ofertados pela Incorporadora, os potenciais adquirentes devem considerar
cuidadosamente todas as informaes constantes no material de oferta, em especial os
fatores de risco descritos a seguir.
A deciso de investimento demanda complexa avaliao de sua estrutura, bem
como dos riscos inerentes. Recomenda-se que os potenciais compradores avaliem
juntamente com sua consultoria financeira os riscos associados a esse tipo de
investimento.
Os negcios, a situao financeira e o desempenho do Empreendimento
Hoteleiro Laghetto Stilo Higienpolis, bem como o valor patrimonial da Unidade
Hoteleira adquirida, podem ser materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo
apontados e, por conseguinte, impactar no Empreendimento e no investimento
imobilirio.
Os FATORES DE RISCO INERENTES AQUISIO DA UNIDADE DE
CONDO-HOTEL a seguir expostos so os que as Ofertantes conhecem e que, em seu
entendimento, podem vir a afetar o Empreendimento. Eventuais riscos ou incertezas
adicionais, atualmente desconhecidos pelas Ofertantes ou que estas considerem
atualmente irrelevantes, tambm podem vir a impactar o Empreendimento, e devero
ser considerados pelos potenciais adquirentes.
1) A Unidade Hoteleira adquirida no poder ser destinada para uso residencial ou
comercial pelos adquirentes, os quais so obrigados a aderir ao pool Hoteleiro
nos moldes propostos (Termo de Adeso Sociedade Locadora). Mesmo que o
Hotel apresente desempenho financeiro abaixo do esperado ou abaixo do
apontado no Estudo de Viabilidade, o adquirente no possui a prerrogativa de
retirada de sua Unidade Hoteleira do pool (direito de retirada da Sociedade
Locadora). Assim, ao adquirir Unidade(s) Hoteleira(s) o adquirente assume o
risco de destinar seu(s) imvel(is) explorao exclusiva de atividade Hoteleira
em conjunto com os demais adquirentes. A Incorporadora Ofertante no tem
qualquer responsabilidade quanto aos resultados financeiros da operao
Hoteleira, especialmente se no corresponderem s expectativas dos
adquirentes.
2) H a possibilidade de resciso por parte da Operadora Hoteleira do Protocolo de
Acordo no perodo entre o lanamento do Empreendimento e a abertura do Hotel.
Contudo, ocorrendo essa hiptese, a Operadora Hoteleira incorrer no
pagamento de multa contratual no valor de R$ 1.000.000,00 (hum milho de
reais), sem prejuzo do pagamento de indenizao suplementar no valor de R$
5.000.000,00 (cinco milhes de reais), cuja garantia de pagamento se
consubstancia na hipoteca de primeiro grau de imvel de propriedade de Plnio
Rafael Ghisleni (scio diretor da empresa Spieker & Ghisleni Ltda.), livre e
desembaraado de quaisquer nus e/ou gravames, para a garantia do valor de
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R$3.750.000,00 (trs milhes e setecentos e cinquenta mil reais) do aporte do

FF&E devido pela Operadora Hoteleira. Em adio hipoteca acima referida a
Operadora Hoteleira oferece em Penhor os Direitos Creditrios de que titular
no Contrato de Compra e Venda de Mveis celebrado com a empresa Sierra
Mveis no valor de R$ 1.250.000,00 (um milho e duzentos e cinquenta mil reais),
o qual encontra-se quitado com Nota Promissria pro soluto.
A beneficiria da indenizao suplementar a Incorporadora a qual far uso
deste recurso para executar a compra e instalao do FF&E, necessrio
abertura e operao do Hotel, em nome e em representao dos interesses dos
adquirentes das Unidades Hoteleiras. Entretanto, a Incorporadora poder vir a
enfrentar eventuais dificuldades para a execuo das garantias oferecidas pela
Operadora Hoteleira (hipoteca e penhor dos direitos creditrios). Nesse caso, a
Incorporadora buscar, s suas expensas, extrajudicialmente e judicialmente se
necessrio for, o cumprimento das garantias oferecidas, o que poder acarretar
efeitos adversos para os adquirentes, tal como o atraso no incio das operaes
do Hotel, visto que o valor, objeto das garantias prestadas, ser destinado
aquisio e instalao de todo o FF&E do empreendimento hoteleiro.
Ademais, na hiptese de resciso do Protocolo de Acordo, ser necessria a
contratao de outra Operadora Hoteleira para operar o Hotel. Neste caso, h o
risco de que os adquirentes vejam frustrada sua expectativa de pagamento de
Aluguel Certo, visto que no h como assegurar que a Operadora Hoteleira que
vier a ser contratada v manter as mesmas condies do Contrato de Locao
ora celebrado, inclusive com relao ao pagamento de Aluguel Certo. Portanto,
o adquirente deve estar ciente dos nus envolvidos na aquisio dos Contratos
de Investimento Coletivo ora ofertados, pois em caso de resciso contratual da
Operadora Hoteleira, no h garantia de que a nova Operadora que venha a ser
contratada v manter as mesmas condies do Contrato de Locao ora
celebrado, nem mesmo com relao ao pagamento do Aluguel Certo.
3) Os adquirentes das unidades imobilirias recebero mensalmente Aluguel Certo
acrescido de Aluguel Varivel quando for o caso, conforme estabelecido pelo
Contrato de Locao no residencial por tempo determinado e Outras Avenas.
O Aluguel Certo ser pago pela Operadora Hoteleira independentemente da
taxa de ocupao do Hotel, enquanto que o pagamento do Aluguel Varivel
depende do atingimento de taxa de ocupao mnima de 60% (sessenta por
cento) de todas as U.H. no ms de referncia. Tendo em vista que o pagamento
do Aluguel Varivel est sujeito ao desempenho comercial e ao sucesso do
Empreendimento Hoteleiro, h o risco de que durante todo o prazo contratual da
locao os adquirentes venham a receber Aluguel Varivel em valor abaixo das
expectativas ou, h ainda o risco de que o Aluguel Varivel no venha a ser
pago ao longo da locao. A Incorporadora Ofertante no se responsabiliza pelo
risco do no pagamento ou do pagamento abaixo do esperado do Aluguel
Varivel aos adquirentes.
4) O Contrato de Locao celebrado com a Operadora Hoteleira a prazo
determinado e no est sujeito a renovao automtica. Assim, h o risco de que
ao final do prazo de dez anos e seis meses do Contrato de Locao a Operadora
Hoteleira no tenha interesse em continuar como Locatria do Hotel. Nessa
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hiptese, os adquirentes devero estar preparados a empreender esforos para

contratar outra Operadora Hoteleira para dar continuidade s atividades do Hotel.
Ademais, no possvel garantir ou afirmar que, no caso de contratao de outra
Operadora Hoteleira no futuro, sero mantidas as mesmas condies do Contrato
de Locao ora celebrado, inclusive com relao ao pagamento de Aluguel
Certo. A Incorporadora Ofertante no garante que os adquirentes tero mantidas
as condies do Contrato de Locao ora celebrado aps o trmino do prazo
contratual de dez anos e seis meses.
5) O adquirente deve considerar o risco de inadimplncia por parte da Operadora
Hoteleira no pagamento dos aluguis (Aluguel Certo e Aluguel Varivel). O
seguro de fiana locatcia, estipulado no Contrato de Locao, se limita a
cobertura de at 3 (trs) meses de locativos no pagos, no valor equivalente ao
Aluguel Certo devido no perodo e somente nos primeiros cinco anos da locao.
Nesse caso, os adquirentes devero se utilizar dos mecanismos da Lei de
Locaes (Lei n 8.245 de 18/10/1991) para obter o despejo da Locatria
inadimplente. A Incorporadora Ofertante no responsvel, direta ou
indiretamente e nem pode garantir o pagamento dos aluguis mensais aos
adquirentes, pois o Contrato de Locao estabelece relao jurdica de locao
entre os adquirentes (congregados na Sociedade Locadora) e a Operadora
Hoteleira Locatria.

6) H a possibilidade de a Incorporadora Ofertante no comercializar todas as

unidades autnomas hoteleiras que compem o Hotel. Nessa hiptese, a
Incorporadora se sub-rogar na mesma posio que tm os adquirentes na
condio de titulares de unidades hoteleiras, de forma que, havendo um nmero
significativo de unidades no alienadas a Incorporadora poder vir a exercer
influente poder de voto nas assembleias de condminos bem como nas
assembleias de scios no mbito da Sociedade Locadora.

7) A expectativa de rentabilidade estimada no Estudo de Viabilidade poder no

ocorrer. O Estudo de Viabilidade apontou como expectativa de rentabilidade para
o Hotel Laghetto Stilo Higienpolis o percentual de, aproximadamente, 1,2% a.
m. em valores nominais a partir do ano estabilizado (2021) para a compra de uma
U.H. vista e 0,8% a.m. em valores nominais a partir do ano estabilizado (2021)
para a compra de uma U.H. prazo. Tratam-se, contudo, de estimativas, as quais
podero no ocorrer e, neste sentido, a rentabilidade auferida poder ser inferior
aos percentuais apresentados no Estudo de Viabilidade. Ademais, o adquirente
deve levar em considerao a possibilidade de o Estudo de Viabilidade no ser
confivel pela ausncia de empreendimentos similares em operao no mercado
hoteleiro em Porto Alegre.

8) O atraso na construo e entrega do Empreendimento poder diminuir a taxa de

retorno do investimento prevista no Estudo de Viabilidade. O atraso na
construo e entrega do Empreendimento acarretar na demora em se iniciar a
Operao Hoteleira, o que, a depender dos ndices de inflao e taxas de juros
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praticadas no mercado financeiro, poder alterar substancialmente o fluxo de

retorno previsto no Estudo de Viabilidade e, por conseguinte, diminuir a taxa de
retorno esperada pelo Adquirente.

9) A Incorporadora Ofertante poder ter de contratar financiamento com constituio

de hipoteca ou alienao fiduciria sobre o imvel objeto do Empreendimento
Hoteleiro com o intuito de pagar e/ou refinanciar suas dvidas. As Ofertantes no
podem garantir que tero acesso no futuro a financiamentos em valor e condies
suficientes que lhes permitam pagar suas dvidas ou financiar outras
necessidades de caixa ou que suas atividades geraro fluxo de caixa operacional
suficiente. Futuros instrumentos de emprstimo como linhas de crdito, podem
conter clusulas mais restritivas, principalmente, devido recente crise
econmica e falta de disponibilidade de crdito, e/ou exijam que as Ofertantes
tenham que hipotecar ativos (como o prprio imvel sobre o qual est sendo
construdo o Empreendimento) como garantia dos emprstimos tomados. A
dificuldade de obter capital adicional em termos satisfatrios poder atrasar e
impedir a expanso ou afetar adversamente os negcios das Ofertantes.

10) A Incorporadora poder desistir da incorporao imobiliria na hiptese em que

no se verifique a comercializao de, no mnimo, 60% (sessenta por cento) das
unidades do Empreendimento nos 180 (cento e oitenta) dias contados da data de
seu registro no Ofcio de Registro de Imveis competente. Esse perodo de 180
(cento e oitenta) dias denomina-se prazo de carncia e durante a sua vigncia
ser devido o pagamento das parcelas e/ou prestaes relativos ao
Compromisso de Compra e Venda que vencerem, considerado como feito a ttulo
de depsito. Assim, na hiptese de desistncia da incorporao por parte da
Incorporadora tal deciso ser comunicada por escrito ao adquirente e a
Incorporadora ter prazo de 30 (trinta) dias para restituir os valores at ento
pagos, incluindo a comisso de corretagem, devidamente corrigidos
monetariamente pela variao do ndice Nacional do Custo da Construo Civil
Mercado (INCC-M) da Fundao Getlio Vargas (FGV). A devoluo, acima
referenciada, ser efetuada mediante depsito em conta corrente bancria dos
adquirentes.
11) As Unidades Hoteleiras esto sujeitas a desvalorizao, tendo em vista, inclusive,
sua destinao especfica para uso Hoteleiro. A venda de unidades imobilirias
Hoteleiras atreladas a Contrato de Locao (sistema de pool) para operao
Hoteleira est sujeita s volatilidades do mercado imobilirio, de forma que no
se pode afirmar que a Unidade Hoteleira ora adquirida ir valorizar ou manter, a
longo prazo, seu valor atual. Ademais, a valorizao de imveis verificada nos
ltimos anos no Brasil poder no se manter em perodos futuros, o que pode
impactar adversamente o valor de cada Unidade Hoteleira ofertada, e,
consequentemente, do imvel como um todo. A escassez de financiamentos, o
aumento de taxas de juros e possveis recesses econmicas podem diminuir a
demanda por imveis residenciais, comerciais ou Hoteleiros, trazendo
decrscimo ou estagnao no valor do imvel Hoteleiro.
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12) Os adquirentes devem levar em considerao os seguintes fatores de risco que

podero reduzir a ocupao do Empreendimento Hoteleiro, impactando
negativamente no pagamento do Aluguel Varivel: a possibilidade de ocorrncia
de (i) recesses econmicas que reduzam, interrompam ou levem substituio
dos servios por outros concorrentes de menor preo; (ii) a possibilidade de
mudanas nas polticas monetrias governamentais que impliquem aumento da
taxa de juros, variao cambial e reduo do poder de compra dos clientes. Os
riscos acima referidos podem no ser os nicos, cabendo ao futuro adquirente
avaliar criteriosamente outros possveis riscos antes de tomar a deciso de
investimento.
13) A crescente consolidao do setor Hoteleiro no Brasil poder exercer presses
nas margens e resultado operacional do Empreendimento Hoteleiro que ser
desenvolvido sobre as Unidades Hoteleiras. Os riscos de baixo desempenho so
assumidos pela Operadora Hoteleira, mas somente nos primeiros dez anos e seis
meses da Locao. Os principais riscos inerentes a Empreendimentos Hoteleiros
so: (i) mudanas relevantes na situao macroeconmica brasileira ou mundial,
inclusive no que concerne ocorrncia, durao e intensidade de recesses; (ii)
aumento relevante dos custos operacionais, inclusive aqueles causados por
conta de eventos da natureza; (iii) indisponibilidade de crdito ou disponibilidade
de crdito em condies menos favorveis do que as atuais; e (iv) crescimento
no nmero de concorrentes, aumentando a oferta e diminuindo margens de lucro.