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Architectes de Projets

Schma des Espaces Economiques

du Grand Roissy
Scnario retenu et plan dactions
Synthse
lattention de:

15 juillet 2015
De: CMN Partners, EGIS, Villes & Paysages
CMN Partners 26 Place Bellecour, 69002 LYON France - Tel: + 33 (0)4 78 92 81 87 - info@cmn-partners.com

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Sommaire
1. Introduction: rappel des objectifs et du droul de la mission, rsum
2. Le scnario de lintervention globale: synthse
1.
2.
3.
4.

Pour rappel, les trois scnarios analyss

Intrts et implications relatifs au choix du scnario 3
Un Schma en cohrence avec les autres dmarches en cours
Le plan daction en synthse

3. Une programmation cohrente, lisible, phase et spatialise

4. Quel chemin critique pour mettre en uvre le Schma?
5. changes & prochaines tapes

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1. Introduction

Rappel des objectifs et du droul de la mission

Notre projet :
laborer un
Schma des
Espaces
Economiques

Droul de la
mission

Etat
davancement

Une rpartition efficace et lisible des activits conomiques entre les diffrents
secteurs gographiques du Grand Roissy, dans la perspective dune dmarche de type
SCOT
Pour cela, partager une vision commune du dveloppement conomique

Phase 1 : Etat des lieux de loffre daccueil

Phase 2 : Scnarios dorganisation spatiale
2.1. Analyse prospective de ladquation offre/demande et enjeux
2.2. Scnarios
2.3. Modalits de mise en uvre

La phase de prfiguration a permis de dterminer trois scnarios possibles pour

lamnagement conomique du Grand Roissy.

Des entretiens individuels mens avec les lus du territoire.

Une volont unanime dapprofondir les modalits de mise en uvre du scnario 3: LE

SCENARIO DE LINTERVENTION GLOBALE

Des changes depuis mars avec les techniciens des collectivits et une sance de
travail en mai avec les oprateurs fonciers et immobiliers du territoire

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1. Introduction

Rsum de la mission (1/2)

Sur la base dune phase approfondie de diagnostic et
didentification des enjeux fonciers et immobiliers auxquels le Grand
Roissy doit rpondre sur le plan du dveloppement conomique, les
lus du territoire ont t amens se prononcer sur un scnario
prfrentiel dintervention coordonne. Le choix sest unanimement
port sur le scnario dit de lintervention globale .
Ce scnario est en effet apparu comme rpondant au mieux
lambition politique commune: celle dun amnagement conomique
qui permet de concilier rayonnement international et mtropolitain,
en lien avec la plateforme aroportuaire, et dveloppement quilibr
du territoire, dans un souci de respect de la qualit urbaine globale et
de croissance de lemploi.
Sur le plan oprationnel, ce choix favorise ladquation de loffre et
de la demande sur chaque segment de march, il permet dassurer la
sortie de lensemble des projets et prend en compte les enjeux de
requalification. Il assure une monte en gamme globale, une matrise
du dveloppement foncier et la confortation de lconomie locale en
renforant la masse critique et la visibilit du corridor aroportuaire,
tout en favorisant la diversification et la diffusion de lactivit
conomique sur lensemble du territoire.
En termes de structuration interne et de gouvernance, il offre une
lisibilit et une crdibilit laction conomique des acteurs, permet
une optimisation des investissements publics (notamment en matire
de requalification), dans une logique de co-construction et de
reprsentativit.
A terme, il doit permettre de gnrer plus de 150 000 emplois.

Une enveloppe globale de projets dextensions vocation

conomique respecter: en dehors des projets identifis ce jour,
pas dextension sauf sur la base de projets abandonns

Des ajustements relatifs la programmation et la vocation de

certains projets mais pas de bouleversement

Un phasage, une programmation et une spatialisation prcis des

oprations lchelle du Grand Roissy

La mise en place dune politique de rserves foncires pour les

projets les plus incertains

Des conditions de mise en uvre sur le plan politique et

institutionnel, en association avec les partenaires privs
Il est noter que le dispositif reste volutif, il a vocation sajuster au
fil de leau aux contraintes du march et lvolution du systme
dacteurs.
Pour assurer la mise en uvre de ce scnario, lobjectif est de
sappuyer sur un plan daction oprationnel qui renvoie des questions
de programmation, de stratgie et de concertation, doutils de pilotage
oprationnel.
En matire de programmation, les prconisations du Schma visent
rpondre aux enjeux fonciers et immobiliers identifis dans la phase de
diagnostic:
Pallier une sous-offre chronique en matire de locaux dactivits
Favoriser la monte en gamme de loffre programme en matire
dentrepts
Soutenir un effort de production et de lisibilit sur le bureau pour
saffirmer lchelle mtropolitaine
Accompagner la sortie dquipements structurants pour soutenir
lconomie des changes internationaux.
A ces enjeux, viennent sajouter les impratifs de matrise foncire et
de prise en compte des espaces existants.

Le scnario retenu prsente de nombreux avantages mais cest

galement celui qui est le plus engageant pour les collectivits car il
sappuie sur un certain nombre de principes:

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1. Introduction

Rsum de la mission (2/2)

Pour rpondre ces enjeux, le Schma propose une
programmation ajuste des projets. Cette programmation se traduit
par un ajustement et un affinement de la vocation prfrentielle des
espaces, de manire assurer plus de complmentarit que de
concurrence entre les projets. Elle se traduit galement par un phasage
remani, avec le report post-2035 des projets les plus incertains,
tout en affirmant le maintien terme de leur vocation conomique
prvisionnelle. Cela permet de gagner en souplesse par rapport au
march, tout en se fixant des objectifs plus raisonnables dici 2035, au
regard du contexte actuel.

Il sagit de porter un discours valorisant la nouvelle gographie

conomique du Grand Roissy. Bien plus quun outil de travail, la carte
globale a vocation donner une vraie visibilit au territoire et ses
projets vis--vis de ses partenaires stratgiques au niveau institutionnel
(Dpartements, Rgion, Etat) et des oprateurs fonciers et immobiliers
(amnageurs, promoteurs, investisseurs, utilisateurs). Cela permet
daffirmer la volont politique du territoire de matriser son
dveloppement, ce qui est gage de crdibilit.
Pour atteindre cette ambition, terme, le territoire a vocation se
doter dune gouvernance politique ddie et dun cadre oprationnel de
mise en uvre. Au regard des rformes institutionnelles en cours, il est
prconis dans un premier temps de maintenir le cadre dlaboration
actuel. Il sagit de poursuivre la mise en uvre du Schma et la
mobilisation politique dans le cadre de lACGR, structure transversale
dans laquelle lexistence dun territoire de projet tel que le Grand Roissy
trouve le mieux sa concrtisation.

Le Schma se traduit galement par des prconisations en termes

de spatialisation et dorganisation territoriale du dveloppement
conomique du territoire. Par segment de march, des orientations
sont donnes pour chaque projet, sur la base des conditions de
ralisation des scnarios. A titre dexemple, sur le segment du bureau,
deux localisations prfrentielles sont proposes: le corridor
aroportuaire et les gares (RER et futur GPE). En matire de locaux
dactivits, deux principes sont privilgis: la densification des espaces
existants pour matriser le mitage et le dploiement dune offre
caractre prsentiel sur lensemble du territoire. En matire
dentrepts, la logistique longue porte doit se positionner de manire
prfrentielle le long des axes routiers, la logistique en lien avec
laroportuaire proximit immdiate de la plateforme.
Une carte par segment de march est propose. Elle ne traduit pas
dexclusivit. La lecture successive des diffrentes cartes dmontre la
possibilit pour un mme projet daccueillir plusieurs types de
programmation.
Au-del de ces reprsentations sectorielles, le Schma propose
galement une reprsentation globale de lavenir conomique du
territoire.
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2. Le scnario de lintervention globale

Pour rappel, les pr-scnarios analyss

+
Logistique +
Fonctions
aroportuaires+
Tertiaire +
+ Activits
artisanales et
semiindustrielles

Fonctions conomiques dominantes

Scnario 3: le scnario de lintervention globale

= Pilotage commun pour rpondre aux besoins des utilisateurs
= dfinition ensemble du volume, du positionnement et de la localisation de loffre sortir ou requalifier
en fonction des besoins identifis.

Scnario 2: le scnario de lintervention cible

= Favoriser la sortie des principaux projets, en particulier ceux vocation
tertiaire

Logistique +
Fonctions
aroportuaires +
Tertiaire

= Intervention en matire de phasage et de positionnement des oprations .

Scnario 1: le scnario fil de

leau , orient par le march
Logistique +
fonctions
aroportuaires

= Le Grand Roissy, ple logistique et

aroportuaire du Grand Roissy
= Limplantation dactivits conomiques et la
sortie des projets sont avant tout fonction du
march.

Dveloppement subi et coteux Dveloppement partiellement

subi et coteux au regard des
au regard des impacts
impacts

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Dveloppement matris et
optimisation des cots

Degr de
matrise
publique et
de
coopration

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2. Le scnario de lintervention globale

Un scnario engageant
Implications
Intrts
Favorise ladquation offre/demande sur
les diffrents segments de march
Offre foncire et
immobilire

Vise assurer la sortie de lensemble des

projets

1.

Une enveloppe globale de projets dextensions vocation

conomique respecter: en dehors des projets identifis
ce jour, pas dextension sauf sur la base de projets
abandonns

2.

Des ajustements relatifs la programmation et la

vocation de certains projets mais pas de bouleversement

3.

Un phasage, une programmation et une spatialisation

prcis des oprations lchelle du Grand Roissy*

4.

La mise en place dune politique de rserves foncires pour

les projets les plus incertains

5.

Des conditions de mise en uvre sur le plan politique et

institutionnel, en association avec les partenaires privs

6.

Un dispositif volutif, qui a vocation sajuster au fil de

leau aux contraintes du march et lvolution du systme
dacteurs

Prend en compte les enjeux de

requalification
Monte en gamme globale
Espaces conomiques
/ foncier

Organisation spatiale
Grand Roissy

Matrise du dveloppement foncier

Confortation conomie locale
Renforcement de la masse critique et de
la visibilit du corridor aroportuaire
Diversification et diffusion de lactivit
conomique sur lensemble du territoire
Lisibilit et crdibilit de laction
conomique et des projets

Structuration interne &

gouvernance

Optimisation des cots (notamment

requalification)
Co-construction & reprsentativit

Emplois gnrs

Environ 155 000 emplois

* Sur la base des critres dlaboration des scnarios tablis en juin 2014
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2. Le scnario de lintervention globale

Un scnario en cohrence avec les autres dmarches en cours

Schmas agricoles

Schma des liaisons structurantes

Trame verte et bleue

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Schma viaire

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2. Le scnario de lintervention globale

La proposition dun plan daction oprationnel

A

Une programmation
cohrente et lisible au
regard des dynamiques
de march et des
caractristiques de
loffre

A1. Spatialiser lamnagement conomique du territoire

A2. Spcifier la dominante sectorielle de chaque site et projet
A3. Dfinir des objectifs de volume, en extension et en requalification/densification
A4. Phaser/planifier la sortie des projets en fonction du march et du dveloppement
des transports
A5. Engager une dmarche globale de requalification des sites stratgiques
B1. Initier une stratgie foncire commune

Une stratgie concerte,

base sur la
mutualisation

B2. Piloter collectivement le process dimplantation des entreprises et de remplissage

des sites
B3. Instituer une relation rgulire lus / investisseurs et oprateurs immobiliers

C1. Une gouvernance au service du projet

C2. Une stratgie marketing coordonne
Des outils de pilotage
stratgique et
oprationnel

C3. Vers des rgles durbanisme harmonises

C4. Vers des logiques de prquation fiscale?
C5. Des outils de suivi oprationnel (tableau de bord, rfrentiel qualit)

Des principes de continuit urbaine, adosss un systme de transport optimis

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3. Une programmation cohrente et lisible

Pour mmoire, les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

1. Pallier une sous-offre chronique en matire de locaux dactivits

1.
2.
3.

Une production annuelle de locaux vocation industrielle < 25 000 m SP

Une offre actuelle peu lisible, 75% de 2nde main et souvent obsolte
Une demande estime a minima 50 000 m / an sur les 20 prochaines annes

2. Favoriser la monte en gamme de loffre programme en matire dentrepts

1.
2.
3.

Le secteur transport logistique est essentiellement tir par le fret arien sur le Grand Roissy
Loffre programme en matire de logistique (1,5 Mm) est suffisante pour rpondre la demande projete (80 000 m
SP/an)
Le secteur est en pleine mutation, induisant de nouveaux besoins fonciers et immobiliers

3. Soutenir un effort de production et de lisibilit sur le bureau pour saffirmer lchelle

mtropolitaine
1.
2.
3.

Une demande place bride du fait de labsence doffre adapte, dune accessibilit insuffisante et du niveau de taxe : 21
000 m placs / an sur les 5 dernires annes
Une demande place potentielle qui pourrait avoisiner entre 75 000 et 80 000 m par an soit 8 9% du march francilien
(2,4% aujourdhui) estimation CMN
Des objectifs de programmation en adquation avec la demande place mais une ncessit de prendre en compte lavenir
du parc ancien et le dploiement des transports en commun

4. Accompagner la sortie dquipements structurants pour soutenir lconomie des changes

internationaux

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3. Une programmation cohrente et lisible

Mise en perspective des donnes foncires suite aux ajustements

Les impacts du SEE:

Une programmation de projets vocation logistique plus limite en volume (-100 ha),

Un dveloppement des locaux dactivits adapts la demande

Une programmation tertiaire en cohrence avec les besoins et le dploiement des infrastructures de transport

Une consommation foncire globale matrise et limite

Un quilibrage plus fort entre les projets dextension et les projets de densification

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3. Une programmation cohrente et lisible

En synthse, positionnement, programmation et phasage des projets

Sur la base des enjeux fonciers et immobiliers du territoire, des besoins identifis sur chaque segment de march et
de la maturit des diffrents projets ports par les acteurs du territoire, il a t procd des ajustements
programmatiques permettant un phasage raliste et articul des projets. Ce phasage intgre notamment le report
dune partie de la mise sur la march des oprations au-del de 2035 dans le but de sinscrire en cohrence avec les
dynamiques de march et favoriser la maturation de projets non encore aboutis ce jour o dont lissue est
incertaine.
NB: La densification de PN2 et le dveloppement dArolians incluent une part de dveloppement htelier court terme que nous avons
choisi de ne pas dconnecter de la programmation tertiaire.
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3. Une programmation cohrente et lisible

Proposition de spatialisation de loffre de locaux dactivits horizon 20-30 ans
Cette carte ne concerne que les sites existants et projets
intgrant un volet de programmation ddi aux locaux
dactivits. Le flchage nest pas exclusif et peut se
combiner avec des programmations tertiaires et/ou
logistiques

Activits productives de soutien (TPE,

PME-PMI, artisanat)
Diffusion dans le territoire, proximit de la
population, au sein des ZAE, en cohrence
avec les autres dmarches de planification
(schmas agricoles et trame verte et bleue)

Activits de type industriel ou semiindustriel

Concentration dans des ZAE > 20 ha,
proximit des axes autoroutiers et voies
rapides

Activits technologiques et/ ou en lien

avec lconomie des changes
Concentration dans des ZAE > 20 ha,
proximit des axes autoroutiers et voies
rapides, des aroports et des transports en
commun

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3. Une programmation cohrente et lisible

Proposition de spatialisation de loffre dentrepts horizon 20-30 ans
Cette carte ne concerne que les sites existants et projets
intgrant un volet de programmation ddi la logistique.
Le flchage nest pas exclusif et peut se combiner avec des
programmations tertiaires et/ou locaux dactivits

Logistique urbaine (desserte

mtropolitaine)
Proximit de la zone dense de la
mtropole

Logistique longue porte

(transit, transport et
entreposage de rayonnement
national et international)
Proximit des axes autoroutiers
et voies rapides

Logistique en lien avec

laroportuaire (fret, haute
valeur ajoute)
Proximit immdiate de laroport
Paris-CDG

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3. Une programmation cohrente et lisible

Proposition de spatialisation de loffre de bureau horizon 20-30 ans
Cette carte ne concerne que les sites existants et projets
intgrant un volet de programmation ddi des btiments
tertiaires. Le flchage des sites nest pas exclusif.

Tertiaire li lconomie prsentielle

(services de proximit et services
support)
Diffusion dans le territoire, en milieu urbain,
et/ou proximit avec les gares GPE et RER

Tertiaire aroportuaire (li lactivit

arienne et aroportuaire)
Sur la plateforme aroportuaire, proximit
des transports en commun

Tertiaire mtropolitain (fonctions de

sige et de direction)
Proximit de laroport, du corridor CDG Le
Bourget, du cur de la mtropole et des
transports en commun

Tertiaire li lconomie des changes

internationaux (fonctions business et
corporate, antennes dentreprises
internationales)
Proximit de laroport, du corridor CDG Le
Bourget et des transports en commun
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3. Une programmation cohrente et lisible

Pour mmoire, les quipements complmentaires

destins soutenir lconomie des changes
internationaux

Le Mesnil-Amelot
(ple htelier)

ITC
Roissy Village
(ple htelier)
Dme Arena

Roissyple
(ple htelier)

Trapze
Arolians/
Colise
Htellerie
Triangle de
Gonesse
Europacity

Arolians
Extension PIEX
+ Cit de lExpo

Sports / Loisirs/ commerces /

spectacles

Evnements et expositions
caractre professionnel

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3. Une programmation cohrente et lisible

Vers une nouvelle gographie conomique

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4. Quel chemin critique?

Les premiers jalons dans la mise en uvre du Schma

Le temps de la mise en oeuvre

Le temps de la fondation

Le temps de lexprimentation

Valider les orientations

programmatiques sur le plan politique
(Assemble Gnrale du Grand
Roissy)

Assurer le lancement et la
commercialisation des premiers
projets

Valider le principe de mise en uvre

dune stratgie foncire

Consolider les modalits de portage

Mettre en uvre les

conventionnements

Lancement de ltude sur Mitry-Compans

Lancement requalification

Mise en place du Comit dImplantation

Mise en place du Comit Investisseurs
Dfinition des bases de la gouvernance
politique et technique
Calage de la plateforme de discours et des
argumentaires marketing
Valorisation de la conformit du Schma
avec les autres dmarches de rfrence

1e communication sur le Schma lors du

MIPIM 2017

Rflexion et lobbying sur les futurs PLUi

Identification et communication auprs de

lensemble des communes
Mise en place des outils oprationnels
(TBB, atlas foncier et immobilier)
Favoriser larticulation des dmarches de planification

2017

Juin 2015 Dcembre 2016

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A partir de 2018

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4. Quel chemin critique?

Prochaines tapes
Sur la validation par lAG de poursuivre le travail:

Finalisation des ajustements programmatiques et de la cartographie

Nouvelles rencontres individuelles des lus locaux

Prsentation de la version finalise de la dmarche aux oprateurs immobiliers du territoire

Lancement effectif de la mise en uvre oprationnelle du Schma

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