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TASACIONES Y
VALUACIONES DE
PREDIOS URBANOS

TASACIONES Y VALUACIONES DE
PREDIOS URBANOS
I.- DEFINICIONES PREVIAS
1.1.- TASACIN O VALUACIN

Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia
el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y caractersticas en determinada fecha para
establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del
presente reglamento.

1.2.- PREDIO URBANO

Se considera predios a los terrenos , as como a las edificaciones e instalaciones fijas y

permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas,
sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin.

1.3.- TERRENO URBANO

Considerase terreno urbano al que est situado en centro poblado y se destine a vivienda,
comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que
cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y
recepcionadas sus obras de habilitacin urbana, no habilitadas legalmente.

1.4.- TERRENO URBANO

Considerase terreno urbano al que est situado en centro poblado y se destine a vivienda,
comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que
cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y
recepcionadas sus obras de habilitacin urbana, no habilitadas legalmente.

1.5.- VALUACIN DEL TERRENO

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar
como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de tasacin
comercial, se tomara como base el valor unitario obtenido del estudio de mercado
inmobiliario de la zona.

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II.- NUEVO REGLAMENTO GENERALES DE TASACIONES EN EL PERU

1. DEFINICION
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los
criterios, conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la
valuacin de bienes inmuebles y muebles.
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito
valuador realiza inspeccin ocular del bien, lo estudia, analiza y dictaminan sus
cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del
valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.

Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el Art. 885 del Cdigo Civil
son bienes inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas
vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
4. Los diques y muelles.
5. Las concesiones para explotar servicios pblicos.
6. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
8. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el Art. 886 del cdigo civil
son bienes muebles:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.

Los vehculos terrestres de cualquier ndole.

Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn
unidos al suelo.
Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la
adquisicin de crditos o derechos personales.
Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas
y otros similares.
Las rentas o pensiones de cualquier clase.
Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o
asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles.
Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

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2. FINES
Para los efectos de la aplicacin de las disposiciones y normas del presente reglamento
en los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasacin valuacin
reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los
aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados
por los dispositivos legales correspondientes. Se denomina tasacin o valuacin
comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.
3. PERITAJE O VALUADOR
Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios
superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de
un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los
casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin.

El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de

tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres
grandes secciones: memoria descriptiva, valuacin y anexos. En cada ttulo de ste
reglamento se desarrollar la informacin requerida para cada una de estas secciones.
4. VALOR COMERCIAL Y DE REALIZACION
4.1. VALOR COMERCIAL
El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de
valuacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a las
caractersticas del bien valuado.
4.2. VALOR DE REALIZACION
El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando
como base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a la necesidad de
realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el
perito.

III: DERECHOS BASICOS DE LA PROPIEDAD

El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los
criterios, conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la
valuacin de bienes inmuebles y muebles.
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito
valuador realiza inspeccin ocular del bien, lo estudia, analiza y dictaminan sus
cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del
valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.

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IV: BIENES MUEBLES Y BIENES INMUEBLES

1. DEFINICIONES PREVIAS
1.1. AREA TECHADA
El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier
tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los
espacios con dobles o mayores alturas; y excluye la proyeccin de vigas, cornisas,
jardineras y otros elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos.
1.2. AREA LIBRE
En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del terreno y el
rea techada de ese piso de la edificacin. En los pisos superiores, la resultante de
la diferencia entre el rea ocupada y el rea techada del piso correspondiente.
1.3. AREA OCUPADA
El rea total del piso correspondiente que incluye rea techada y rea libre.
1.4. EDIFICACIONES
Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general.
1.5. COPROPIEDAD
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas en los
derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.
1.6. CASAS EN COPROPIEDAD
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de
viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad comn, como reas
recreativas o de otra ndole y servicios comunes.
1.7. CASAS EN QUINTA
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto
continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbano, que
cuenta por lo menos, con un pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de
bien comn.
1.8. DEPARTAMENTOS EN EDIFICIO
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial,
industrial o mixto, ubicadas en una edificacin de ms de un piso que cuenta con
bienes y servicios comunes.

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V: PREDIOS URBANOS, RUSTICOS Y ERIZADOS

1. DEFINICION
1.1. PREDIOS URBANOS
Es una pertenencia inmueble de una cierta extensin superficial. Puede decirse, por lo
tanto, que los predios son tierras o terrenos delimitados.
Por ejemplo: Las autoridades planean construir un hospital en el predio donde
funcionaba el antiguo aerdromo, Juan compr un predio de 100 hectreas en la
Patagonia, Vamos a festejar nuestro casamiento en el predio que mis padres tienen en
San Agustn.
1.2. PREDIOS RUSTICOS
El que se destina especialmente a actividades de agricultura y de ganadera.
1.3. PREDIOS ERIZADOS
Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso
de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo
del litoral de la Repblica, en la franja de 1 Km. medido a partir de la lnea de la ms
alta marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarn situados fuera del
rea urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansin urbana
sealados en los planes urbanos, o en los estudios urbansticos debidamente aprobados
por autoridad competente.
Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las lomas con
pastos naturales dedicados a la ganadera.
2. VALOR TOTAL DEL PREDIO
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificacin
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = Valor de las obras complementarias
Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el
perito aadir el monto de los bienes intangibles al valor total del predio.

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3. VALUACIN DE PREDIOS RSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS

Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico a los terrenos ubicados en
zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos
susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni
estn comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana.
Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las
construcciones e instalaciones fijas y permanentes que existan en l.
Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se valuarn
conforme a lo establecido en el captulo J del presente ttulo.

VI: ELEMENTOS DE UNA TASACION

1. OBJETO DE UNA TASACION

Determinar el valor de un BIEN en funcin de la unidad monetaria, para un mercado
dado y en un determinado tiempo.
2. IMPORTANCIA Y USO DE UNA TASACION

3. ELEMENTOS DE UNA TASACION

Tarde o temprano, siempre hace falta una tasacin de la vivienda. Al comprador se la
pedir el banco que le conceda la hipoteca como requisito imprescindible, y el
vendedor, aunque no est obligado, ver en ella un instrumento muy til para saber en
qu banda de precios puede negociar y no establecer un valor de salida demasiado
elevado que le deje fuera del mercado a las primeras de cambio.
Pero una tasacin inmobiliaria es un documento mucho ms complejo de lo que pueda
parecer a simple vista. De entrada, recoge gran cantidad de informacin que en la

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mayora de las ocasiones puede pasar desapercibida. Y son datos muy relevantes que
tienen gran influencia en el precio.

3.1. IDENTIFICACION DEL BIEN A TASAR

Es quizs el aspecto ms obvio pero uno de los ms importantes. "Aqu hablamos de
identificar dnde est el bien, algo que no siempre est claro y averiguar cmo es y las
caractersticas que tiene", apunta Hernndez. Por obligacin normativa, el tasador tiene
que visitarlo y hacer una inspeccin visual para ver cmo es el inmueble, sus
caractersticas, dimensiones, acabados, grado de conservacin, etc. "Hay muchos
factores que influyen". Por ejemplo, puede que el piso tengas muchas vistas (influye
positivamente en el precio) pero quizs se encuentre en un edificio sin ascensor (influye
negativamente). En una buena tasacin, estos elementos deben de ser comprobados "in
situ". Lo normal es que en la visita el tasador tome mediciones, fotografas y levante un
croquis.
3.2. ANALISIS DE LA SITUACION JURIDICA
"Hay que saber quin es el propietario del inmueble y si, sobre todo, coincide con
persona que vive dentro". En muchos casos, el piso est alquilado y no coinciden
propietario con el actual inquilino. Por eso, es necesario acudir al registro de
propiedad, adems de pedir copia del contrato de alquiler. En este caso, como en
anterior, no es un servicio que presten las tasadoras. "Estamos obligados a hacerlo

la
el
la
al

3.3. INVESTIGACION DE LA SITUACION URBANISTICA

En este punto, los tasadores tratan de averiguar si la situacin del piso o inmueble "es
legal". Es decir, resume el experto de Sociedad de Tasacin, que no est sometido a
ningn plan de expropiacin urbanstica. Por ejemplo, recuerda Hernndez, "se han
dado casos de viviendas en las que algn ayuntamiento tena pensado construir una
carretera", lo que conllevara inevitablemente la expropiacin. "Es un factor que influye
en el precio. Nosotros vemos si hay previsin de esto pueda suceder", matiza.
3.4. EL MERCADO
Finalmente, el tasador acude al mercado a determinar el precio. "Nos hace falta conocer
todo lo anterior" como punto de partida. Desde ah, el tasador busca datos de bienes en
venta del entorno cercano y con caractersticas similares. En este punto, es muy
importante la base de datos que manejan las propias tasadoras. Son ficheros sometidos a
un importante control de calidad para determinar que los precios se ajustan a la realidad.
Con esta referencia, el tasador construye una muestra de 25 datos (precios) del entorno
de los que finalmente selecciona los seis que ms se ajustan a la realidad, bien por
distancia, superficie, conservacin o cualquiera de las caractersticas que ya ha
evaluado. Con esos seis datos que han pasado el corte, "hacemos una
homogeneizacin", que no es ni ms ni menos que ajustar los precios de oferta a las
caractersticas del bien.

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VII: CUADROS DE VALORES UNITARIOS Y OFICIALES, EJERCICIOS Y

PRCTICAS DE USO DE LAS TABLAS

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VIII.- PROCEDIMIENTO VALUACION DE TERRENOS

2.1 LOTE DE TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PBLICA

El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente
manera:
a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el
valor unitario de terreno.
b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el

50 % de valor del terreno.

c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II. C.27, II. C.28 y II. C.29 del presente
reglamento.

2.2 LOTE DEL TERRENO CON MS DE UN FRENTE A VIA PBLICA

El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente

manera:
a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus
frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo
II.C.22, sumndose luego los resultados parciales.
b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el
terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II. C.22.
c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin casos a) y
b).

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IX.- EJEMPLO PRCTICO

VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO
SOLICITANTE
UBICACIN

: INVERSIONES DOGAR S.A.

: INVERSIONES DOGAR S.A
: Av. Santa Catalina (cuadra 6), esquina con la calle
Pascual Saco Oliveros (cuadra 3), Urbanizacin Santa
Catalina, Distrito de la Victoria, Provincia de Lima y
Departamento de Lima.
FECHA DE VALUACIN : 20 de Marzo de 2010
VALOR COMERCIAL
: US $ 216,000.00
PERITO
: Ing. Cabanillas Infantes Jos Ral

VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

I.-

MEMORIA DESCRIPTIVA

01.

PROPIETARIO: INVERSIONES DOGAR S.A

02.

SOLICITANTE: INVERSIONES DOGAR S.A

03.

OBJETO DE LA VALUACIN: Determinar el valor Comercial del inmueble, para

efectos de venta por parte de la entidad solicitante.

04.

FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN: 20 de Marzo del 2010

05. REGLAMENTACIN EMPLEADA: Para la presente valuacin se ha empleado, el

vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Per; aprobado por R. M. N 126-2007VIVIENDA de fecha 07-05- 2007, efectundose por el mtodo de Tasacin Directa, la misma
que corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos del inmueble,
inspeccin ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras fotogrficas.
06. UBICACIN: Av. Santa Catalina (cuadra 6), esquina con la calle Pascual Saco Oliveros
(cuadra 4 ), Urbanizacin Santa Catalina, Distrito de la Victoria, Provincia y Departamento de
Lima.

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07. AREA DEL TERRENO: 360.00 m2

08. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS:

- Por el frente, con la Av. Santa catalina con 12.00m
- Por la derecha entrando, con propiedad de terceros con 30.00 m
- Por la izquierda entrando, con la calle Pascual Saco Oliveros con 30.00 m
- Por el fondo, con propiedad de terceros con 12.00 m
09.

PERIMETRO: 84.00 m.

10. DESCRIPCION DEL INMUEBLE: Se trata de un terreno de forma rectangular ubicado

en esquina.
11. TITULACION E INSCRIPCION: El inmueble se encuentra inscrito a favor del
propietario, en el asiento 3-c de la ficha N 274515 del Registro de la Propiedad Inmueble de
Lima.
12. GRAVAMENES Y CARGAS: No tiene.
13. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO: El predio se encuentra ubicado en
zona residencial de mediana densidad, existiendo comercio local en el entorno.
14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS: Se trata de una habilitacin
urbana, que cuenta con vas vehiculares pavimentadas, veredas, redes pblicas y domiciliarias
agua, desage , electricidad y telfono.

II.- VALUACIN
a) VALOR DEL TERRENO: VT
Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio
de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado en la
esquina formada por la Av. Santa Catalina y por la calle Pascual Saco Oliveros se le asignan
unos valores unitario de terreno de US $ 600.00 /m y US $ 400.00/m2 respectivamente

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Por lo tanto en aplicacin del artculo II. C. 23 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per,
tenemos:

rea del Terreno (S):

S = 12.00m x 30.00m
S = 360.00m

Valores Unitarios Comerciales

Av. Santa Catalina:

Va = US $ 600.00/m

Calle Saco Oliveros: V'a = US $ 400.00/m

PRIMER PASO: Repartimiento Proporcional

S
=
Av. A :

360.00 m
360.00m x 12.00 = 102.86 m (S')

Calle B :

2
360.00m
x 30.00 = 257.14 m (S")

30+1
30+1
2

SEGUNDO PASO: Valorizacin de reas prorrateadas del terreno

Av. A:

Frente =

12.00m S' < 3a

VT-S =

102.86m x US $ 600.00/m

VT-S =

US $ 61, 716.00

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Calle B: Frente =

30.00m S" < 3b

VT-S =

257.14m x US $ 400.00/m

VT-S =

US $ 102,856.00

VT

US $164,572.00

TERCER PASO: Valorizacin del terreno considerando como frente el lado "a"
Av. A

S < 3a
V'T

360.00M X US $ 600.00/M

V'T

US $ 216,000.00

CUARTO PASO: Valorizacin del terreno considerando como frente el lado "b"
Calle B

S < 3b
V"T

360.00M X US $ 400.00/M

V"T

US $ 144,000.00

QUINTO PASO: Comparacin de valores encontrados

Entonces el valor definitivo ser:
V T =

US $ 216,000.00

b) VALOR TOTAL DEL PREDIO: VTP

El valor total del predio (VTP), ser igual al Valor del Terreno (VT); o sea:
VTP =

VT

VTP =

US $ 216, 000.00

c) VALOR COMERCIALDEL PREDIO: VCP

De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de
valuacin; y teniendo en cuenta la situacin actual del mercado, el perito considera que el valor
de tasacin calculado refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble
en el mercado; por lo tanto:
VCP

VTP

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VCP
SON:

US $ 216, 000.00

US $ 216, 000.00 (Doscientos Diecisis Mil Y 00/100 Dlares Americanos)

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