(804910530) Tesis Gabriela Abril y Solange Ortiz - 2

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR
SEDE SANTO DOMINGO
ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES
DISERTACIN DE GRADO PREVIA LA OBTENCIN DEL TTULO DE

INGENIERAS COMERCIALES
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIN Y

COMERCIALIZACIN DE VIVIENDAS ECONMICAS EN LA CIUDAD
DE SANTO DOMINGO.
Autoras:
Gabriela Lorena Abril Caldern

Solange Elizabeth Ortiz Franco
Director:
Ing. Alex Alonso Venegas Ortega
SANTO DOMINGO ECUADOR

2013
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

SEDE SANTO DOMINGO
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIN Y COMERCIALIZACIN DE
VIVIENDAS ECONMICAS EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO.
AUTORAS:
APROBACIN DEL PROYECTO DE DISERTACIN DE GRADO

TRIBUNAL
Ing. Alex Alonso Venegas Ortega
Ing. Patricio Chimbo Auquilla
Ing. Hilda Margoth Elizalde Elizalde
Santo Domingo Ecuador, Mayo 2013
DEDICATORIA
Como muestra de mi esfuerzo, dedico este Proyecto de Grado a Dios.

A mis padres Martha y Ren, a mi hermano Jos Luis, ya que gracias a su apoyo,
paciencia y confianza ayudaron a cumplir una de mis metas.
DEDICATORIA
A mis padres Rodrigo y Betty, por haberme guiado y apoyado en todo momento, por los
consejos que me dieron mucha fuerza y valor para culminar mi carrera universitaria.
A mi esposo y a mi hija Linda Christina, por estar a mi lado en los momentos ms
difciles.
A mis suegros Rodrigo y Linda, por su cario y sus atenciones.
AGRADECIMIENTO
Agradezco a Dios por estar conmigo en cada paso que doy, guindome protegindome y
dndome fortaleza para seguir adelante.
Al Ing. Alex Venegas nuestro Director de Disertacin de Grado, por su paciencia y
colaboracin en la realizacin de este trabajo.
Al Ing. Patricio Chimbo docente de la Escuela de Ciencias Administrativas y Contables
por el asesoramiento y ayuda con sus valiosas aportaciones.
A mis profesores a quienes les debo gran parte de mis conocimientos, gracias a su
paciencia y enseanza.
Finalmente un eterno agradecimiento a la PUCE por brindarme durante estos aos, una
excelente formacin acadmica, por los valores impartidos que contribuyeron de manera
positiva, preparndonos para un futuro competitivo.
AGRADECIMIENTO
Me gustara que estas lneas sirvieran para expresar mi ms profundo y sincero

agradecimiento a todas aquellas personas que con su ayuda han colaborado para que
pudiese culminar mi carrera profesional.
A Dios por haberme dado la sabidura y la fortaleza para alcanzar este triunfo, a mis
Padres gracias por haber fomentado en m el deseo de superacin y el anhelo de triunfo
en la vida, por formarme hasta hoy, por todo el esfuerzo y sacrificio. Mil palabras no
serian suficientes para agradecerles su apoyo, su comprensin y sus consejos en los
momentos difciles.
Al Ing. Alex Venegas Director de Disertacin de Grado, a la Ing. Hilda Elizalde, y al Ing.
Patricio Chimbo quienes a lo largo de este tiempo han puesto a prueba sus capacidades
y conocimientos en el desarrollo de este proyecto el cual ha finalizado llenando todas
nuestras expectativas.
A la Pontificia Universidad Catlica del Ecuador y a mis queridos profesores, que me
brindaron la oportunidad de formarme profesionalmente, gracias por haber plasmado en
m una educacin integral y por inculcar los valores que hoy estn en m, responsabilidad,
puntualidad, sinceridad, etc.
A todos ellos, muchas gracias.
Solange Elizabeth Ortz Franco
77
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77
RESUMEN
La construccin y comercializacin de viviendas econmicas en la ciudad de Santo

Domingo, cuenta con elevada demanda, debido al conglomerado social que habita en la
urbe; poseen suficiente capacidad econmica para acceder a la vivienda con un valor de
treinta y cinco mil dlares, monto que ser cancelado aprovechando los crditos
concedidos por el IESS e instituciones del Sistema Financiero Nacional.
Los potenciales consumidores son empleados pblicos y privados, microempresarios,
comerciantes, profesionales y otros, que no cuentan con vivienda propia. Su localizacin
ser en la va Chone, rea residencial que cuentan con vas de acceso y servicios
bsicos.
En el desarrollo de cada una de las etapas del estudio de factibilidad, se recopil
informacin necesaria que permiti realizar un eficiente estudio de mercado, tcnico y
financiero de la construccin y comercializacin de viviendas econmicas, por lo tanto se
determin que es factible implementar y financieramente sustentable para los
inversionistas.
ABSTRACT
There has been a high demand of building and commercialization of economic housing in
Santo Domingo City, because of the social conglomerate in the area: have the enough
economic capacity to buy a house, priced in thirty five thousand dollars, amount that will
be paid taking advantage of the IESS credits as well as institutions of the National
Financial System.
The possible consumers will be the public and private employers, micro-entrepreneurs,
businessmen, professionals, and other people who do not have own house. Its location
will be on Chone avenue, residential area with accessible roads and basic services.
Throughout the development of each stage in the feasibility study, necessary information
was gathered, which allowed to carry out an efficient marketing plan, it was technical and
financial about the building and commercialization of economic houses. Therefore, it was
possible to determine, the present project is feasible to implement and sustainable for the
investors financially.
99
NDICE DE CONTENIDOS
PORTADA ..........................................................................................................................i
APROBACIN DEL PROYECTO DE DISERTACIN DE GRADO ................................... ii
DEDICATORIA ................................................................................................................. iii
DEDICATORIA ................................................................................................................. iv
AGRADECIMIENTO ..........................................................................................................v
AGRADECIMIENTO ......................................................................................................... vi
RESUMEN....................................................................................................................... vii
ABSTRACT .................................................................................................................... viii
NDICE DE CONTENIDOS ...............................................................................................
ix NDICE DE TABLAS ......................................................................................................
xvii
NDICE
DE
..................................................................................................
GRFICOS
xix
INTRODUCCIN
.............................................................................................................20
1
MARCO TERICO ............................................................................................22
1.1
Estudio de Factibilidad.......................................................................................22
1.1.1
Tipos de Factibilidad ..........................................................................................22
1.1.2
Objetivos de la Factibilidad ................................................................................23
1.1.3
Definicin de Vivienda .......................................................................................23
1.1.3.1
Caractersticas de la Vivienda ....................................................................24
1.1.3.2
Anlisis de la Construccin de la Vivienda..................................................24
1.1.3.3
Clasificacin de los tipos de vivienda..........................................................25
1.1.4
Anlisis de Mercado ..........................................................................................26
1.1.4.1
Definicin de mercado ................................................................................27
1.1.4.2
Estudio de Mercado....................................................................................27
1.1.4.3
Clases de Mercado.....................................................................................28
1.1.4.3.1
Mercado Total.............................................................................................29
1.1.4.3.2
Mercado Potencial ......................................................................................29
1.1.4.3.3
Mercado Meta.............................................................................................29
1.1.4.4
Comercializacin ........................................................................................30
1.1.4.5
Segmentacin de Mercado .........................................................................30
1.1.5
Anlisis Interno y Externo: FODA ......................................................................31
1.1.5.1
Fortalezas...................................................................................................32
1.1.5.2
Oportunidades ............................................................................................32
1.1.5.3
Debilidades.................................................................................................33
1.1.5.4
Amenazas ..................................................................................................33
1.1.6
Explicacin del Sistema (proceso de construccin) ...........................................33
1.1.7
Evaluacin Financiera .......................................................................................33
1.1.7.1
Estados Financieros ...................................................................................34
1.1.7.2
Valor Actual Neto........................................................................................36
1.1.7.3
Tasa Interna de Retorno (TIR) ....................................................................37
1.1.7.4
Costo de Oportunidad.................................................................................37
1.1.7.5
Beneficio/Costo ..........................................................................................37
1.1.7.6
Anlisis de Sensibilidad ..............................................................................38
METODOLOGA ...............................................................................................39
2.1
MTODOS DE INVESTIGACIN APLICADOS.................................................39
2.1.1
Mtodo de Observacin.....................................................................................39
2.1.2
Mtodo Inductivo ...............................................................................................39
2.1.3
Mtodo Deductivo..............................................................................................40
2.1.4
Mtodo Estadstico ............................................................................................41
2.2
TCNICAS DE RECOLECCIN DE DATOS.....................................................41
2.3
Fuentes de Consulta..........................................................................................42
2.3.1
Fuentes Primarias..............................................................................................42
2.3.2
Fuentes Secundarias .........................................................................................42
2.4
TCNICAS DE ANLISIS DE LA INFORMACIN ............................................43
2.5
POBLACIN Y MUESTRA ................................................................................43
2.5.1
Poblacin...........................................................................................................43
2.5.2
Muestra .............................................................................................................43
ESTUDIO
DE
FACTIBILIDAD
PARA
LA CONSTRUCCIN
COMERCIALIZACIN DE VIVIENDAS ECONMICAS EN LA CIUDAD DE SANTO

DOMINGO .......................................................................................................................44
3.1
MARCO DE REFERENCIA ...............................................................................44
3.1.1
Justificacin del Proyecto ..................................................................................44
3.1.1.1
Ttulo del Proyecto......................................................................................44
3.1.1.2
Planteamiento del Problema .......................................................................44
3.1.1.3
Antecedentes..............................................................................................44
3.1.1.4
Justificacin del Proyecto ...........................................................................45
3.1.1.5
Descripcin del Proyecto ............................................................................46
3.1.2
Declaracin de la Visin y la Misin...................................................................46
3.1.2.1
Visin .........................................................................................................46
3.1.2.2
Misin .........................................................................................................46
3.1.3
Valores Corporativos .........................................................................................46
3.1.4
Ventaja Competitiva...........................................................................................47
3.1.5
Anlisis FODA ...................................................................................................47
3.1.5.1
Anlisis de Factores Internos......................................................................47
3.1.5.1.1
Fortalezas...................................................................................................47
3.1.5.1.2
Debilidades.................................................................................................48
3.1.5.2
Anlisis Factores Externos .........................................................................48
3.1.5.2.1
Oportunidades ............................................................................................48
3.1.5.2.2
Amenazas ..................................................................................................49
3.1.6
Matriz DAFO ......................................................................................................50
3.1.7
Matriz EFE.........................................................................................................51
3.1.7.1
3.1.8
Anlisis Matriz EFE.....................................................................................51

Matriz EFI ..........................................................................................................52
121
12
212
121
3.1.8.1
Anlisis matriz EFI ......................................................................................52
3.1.8.2
Anlisis de Oportunidades y Amenazas......................................................53
3.1.8.2.1
Estrategias FO (Fortalezas y Oportunidades) .............................................53
3.1.8.2.2
Estrategias FA (Fortalezas y Amenazas) ....................................................53
3.1.8.2.3
Estrategias DO (Debilidades y Oportunidades)...........................................54
3.1.8.2.4
Estrategias DA (Debilidades y Amenazas) .................................................54
3.1.9
Objetivos del Proyecto .......................................................................................54
3.1.9.1
Objetivo General.........................................................................................54
3.1.9.2
Objetivos Especficos .................................................................................54
3.2
ESTUDIO DE MERCADO..................................................................................55
3.2.1
Objetivos del Estudio de Mercado .....................................................................55
3.2.1.1
3.2.1.2
3.2.1.3
Alcances y Limitaciones .............................................................................55
3.2.1.3.1
Alcances .....................................................................................................55
3.2.1.3.2
Limitaciones ...............................................................................................56
3.2.2
3.2.2.1
3.2.3
Anlisis de la competencia ................................................................................56

Condiciones de la Competencia .................................................................56
Anlisis de Porter...............................................................................................57
3.2.3.1
Rivalidad entre Competidores.....................................................................57
3.2.3.2
Amenaza de Entrada de Nuevos Competidores .........................................57
3.2.3.3
Amenaza de Productos Sustitutos ..............................................................58
3.2.3.4
El Poder de Negociacin de los Proveedores .............................................58
3.2.3.5
El Poder de Negociacin de los Clientes ....................................................58
3.2.3.6
Segmentacin.............................................................................................59
3.2.3.6.1
Segmentacin Geogrfica ..........................................................................59
3.2.3.6.2
Segmentacin Demogrfica........................................................................59
3.2.3.7
Target .........................................................................................................59
3.2.3.8
Plan de Muestreo .......................................................................................60
3.2.3.9
Diseo de la Encuesta ................................................................................61
3.2.3.10
Procesamiento de los Resultados y Anlisis de las Encuestas ...................61
3.2.3.11
Anlisis Global de la investigacin de mercado ..........................................71
3.2.4
Oferta ................................................................................................................72
3.2.4.1
Proyeccin de la Oferta ..............................................................................73
3.2.4.2
Anlisis de Precios .....................................................................................73
3.2.5
Anlisis de la Demanda .....................................................................................73
3.2.5.1
Demanda Potencial ....................................................................................74
3.2.5.2
Demanda Proyectada .................................................................................74
3.2.5.3
Anlisis de la Oferta y la Demanda .............................................................75
3.2.6
Demanda Insatisfecha .......................................................................................75
3.2.7
Oferta del Proyecto............................................................................................76
3.2.8
Conclusin del Estudio de Mercado...................................................................76
3.3
MIX DE MARKETING ........................................................................................77
3.3.1
Estrategias de Marketing ...................................................................................77
3.3.1.1
Estrategias del Producto.............................................................................77
3.3.1.2
Estrategia de Precio ...................................................................................78
3.3.1.3
Estrategia de Plaza.....................................................................................78
3.3.1.4
Estrategia de Publicidad y/o Promocin......................................................79
3.3.1.4.2
Televisin (Zaracay TV y Magestad TV) .....................................................80
3.3.1.4.5 Tarjeta de Presentacin ...................................................................................82

3.3.1.5
Slogan ........................................................................................................82
3.3.1.6
Logotipo......................................................................................................82
3.3.1.7
Presupuesto de Marketing ..........................................................................83
3.3.1.8
Diseo de Control Interno ...........................................................................83
3.4
ESTUDIO TCNICO..........................................................................................84
3.4.1
Objetivos del Estudio Tcnico............................................................................84
3.4.1.1
3.4.1.2
3.4.2
Tamao del Proyecto.........................................................................................84
3.4.3
Localizacin del Proyecto ..................................................................................85
3.4.3.1
Macro localizacin ......................................................................................85
3.4.3.2
Micro Localizacin ......................................................................................87
3.4.3.3
Ubicacin....................................................................................................88
3.4.3.4
Mano de Obra.............................................................................................88
3.4.3.5
Luz .............................................................................................................89
3.4.3.6
Agua ...........................................................................................................89
3.4.3.7
Telfono .....................................................................................................89
3.4.4
Ingeniera del Proyecto ......................................................................................89
3.4.4.1
Diseo detallado de las Viviendas ..............................................................90
3.4.4.2
Presupuesto de Materiales de Construccin de la Vivienda Econmica .....94
3.4.5
Organizacin y Aspectos Legales ......................................................................94
3.4.5.1
Estructura de la Organizacin.....................................................................94
3.4.5.2
Funciones Especficas del Personal por Cada Puesto ................................95
3.4.5.3
Recurso Humano......................................................................................103
3.4.5.3.1
Polticas de Sueldos y Salarios.................................................................103
3.4.5.4
Base Legal ...............................................................................................103
3.4.5.4.1
Entidades Relacionadas ...........................................................................116
3.4.5.4.2
Leyes Conexas .........................................................................................117
3.4.5.5
Plan de Contingencia................................................................................117
3.4.5.5.1
Objetivos ..................................................................................................117
3.4.5.5.2
Posibles Riesgos ......................................................................................117
3.4.5.5.3
Anlisis de Riesgos ..................................................................................118
3.4.5.5.4
Manejo de Contingencias .........................................................................119
3.5
ESTUDIO FINANCIERO. .................................................................................119
3.5.1
Inversiones ......................................................................................................120
3.5.2
Financiamiento del Proyecto............................................................................121
3.5.2.1
Cuadro de Fuentes y Usos. ......................................................................121
151
15
5
3.5.2.2
Financiamiento .........................................................................................121
3.5.2.2.1.1
Activos Intangibles o Diferidos ..................................................................123
3.5.2.2.2
Inversin de Capital de Trabajo ................................................................124
3.5.3
Costos del Servicio. .........................................................................................125
3.5.4
Costos del Producto. .......................................................................................126
3.5.5
Mano de Obra Directa. ....................................................................................126
3.5.6
Mano de Obra Indirecta y Administracin. .......................................................127
3.5.7
Imprevistos. .....................................................................................................127
3.5.8
Costos Directos. ..............................................................................................127
3.5.9
CIF. .................................................................................................................128
3.5.10
Suministros......................................................................................................128
3.5.11
Mantenimiento y Seguros ................................................................................129
3.5.12
Depreciaciones ................................................................................................129
3.5.13
Amortizaciones. ...............................................................................................130
3.5.14
Gastos de Ventas o Publicidad. .......................................................................130
3.5.15
Gastos Financieros y Amortizacin por Crdito. ..............................................131
3.5.16
Proyeccin de los Costos y Gastos. ................................................................132
3.5.17
Proyeccin de Ingresos y Costos de Operacin ..............................................133
3.5.17.1
3.5.18
Proyeccin de Ingresos. ...........................................................................133

Instrumentos de Evaluacin.............................................................................134
3.5.18.1
Estados Financieros Proyectados.............................................................134
3.5.18.2
Estado de Prdidas y Ganancias. .............................................................134
3.5.18.3
Flujo de Caja Proyectado..........................................................................135
3.5.18.4
Balance General Proyectado ....................................................................136
3.6
EVALUACIN FINANCIERA DE PROYECTOS ..............................................137
3.6.1
Anlisis del Costo Promedio Ponderado del Capital (TMAR) ...........................138
3.6.2
Tasa Interna de Retorno (TIR) .........................................................................139
3.6.3
Valor Actual Neto (VAN) ..................................................................................140
3.6.4
Periodo Real de Recuperacin de Inversin ....................................................141
3.6.5
Relacin Beneficio / Costo. ..............................................................................141
3.6.6
Punto de Equilibrio...........................................................................................142
3.6.7
Indicadores para los Anlisis Financieros. .......................................................144
3.6.8
Anlisis de Sensibilidad. ..................................................................................145
xviii
171
717
NDICE DE TABLAS
TABLA No 1 ESQUEMA PARA LA PREPARACIN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS
........................................................................................................................................35
TABLA No 2 MATRIZ DAFO ............................................................................................50
TABLA No 3 MATRIZ DE FACTORES EXTERNOS ........................................................51
TABLA No 4 MATRIZ DE FACTORES INTERNOS .........................................................52
TABLA No 5 CALCULO DE LA MUESTRA......................................................................60
TABLA No 6 TABULACIN DE RESULTADOS PREGUNTA1 ........................................62
TABLA No 7 TABULACIN DE RESULTADOS PREGUNTA 2 .......................................63
TABLA No 10 TABULACIN DE RESULTADOS PREGUNTA 5 .....................................66
TABLA No 15 OFERTA DE VIVIENDA ECONMICA EN LA CIUDAD DE SANTO
DOMINGO .......................................................................................................................72
TABLA No 16 OFERTA PROYECTADA DE VIVIENDA ECONMICA EN LA CIUDAD DE
SANTO DOMINGO ..........................................................................................................73
TABLA No 17 CRECIMIENTO POBLACIONAL ...............................................................74
TABLA No 18 DEMANDA INSATISFECHA DE VIVIENDAS ECONMICAS EN LA
CIUDAD DE SANTO DOMINGO .....................................................................................75
TABLA No 19 DISEO DE CONTROL INTERNO ...........................................................83
TABLA No 20 TAMAO DEL PROYECTO ......................................................................84
TABLA No 21 ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL ............................................................94
TABLA No 22 INVERSIONES DEL PROYECTO ...........................................................120
TABLA No 23 FUENTES Y USOS .................................................................................121
TABLA No 24 APORTE CAPITAL..................................................................................122
TABLA No 25 INVERSIN FIJA DE PROYECTO .........................................................122
TABLA No 26 DETALLE DE ACTIVOS DIFERIDOS......................................................123
TABLA No 27 PLANILLA DE GASTOS CONSTITUCIN ..............................................124

TABLA No 28 CAPITAL DE TRABAJO ..........................................................................125
TABLA No 29 MANO DE OBRA DIRECTA ....................................................................126
TABLA No 30 MANO DE OBRA INDIRECTA ................................................................127
TABLA No 31 COSTOS INDIRECTOS DE FABRICACIN ...........................................128
TABLA No 32 SUMINISTROS .......................................................................................128
TABLA No 33 REPARACIN Y MANTENIMIENTO.......................................................129
TABLA No 34 DEPRECIACIN ACTIVOS FIJOS .........................................................129
TABLA No 35 AMORTIZACIN ACTIVOS DIFERIDOS ................................................130
TABLA No 36 GASTOS DE VENTAS O PUBLICIDAD ..................................................131
TABLA No 37 TABLAS DE AMORTIZACIN ................................................................131
TABLA No 38 PAGO INTERESES Y DE CAPITAL........................................................132
TABLA No 39 PROYECCIN DE COSTOS Y GASTOS ...............................................132
TABLA No 40 INFLACIN .............................................................................................133
TABLA No 41 PROYECCIN GLOBAL DE INGRESOS POR AO ..............................133
TABLA No 42 ESTADOS DE PRDIDAS Y GANANCIAS .............................................134
TABLA No 43 FLUJO DE CAJA PROYECTADO ...........................................................135
TABLA No 44 BALANCE GENERAL .............................................................................136
TABLA No 45 TMAR......................................................................................................138
TABLA No 46 TASA INTERNA DE RETORNO..............................................................139
TABLA No 47 VALOR ACTUAL NETO ..........................................................................140
TABLA No 48 PERODO DE RECUPERACIN ............................................................141
TABLA No 49 RELACIN BENEFICIO / COSTO ..........................................................142
TABLA No 50 PUNTO DE EQUILIBRIO ........................................................................143
TABLA No 51 NDICES FINANCIEROS ........................................................................144
TABLA No 52 ANLISIS DE SENSIBILIZACIN ...........................................................145
191
919
NDICE DE GRFICOS
GRFICO N 1 ACTIVIDADES ECONMICAS ...............................................................62
GRFICO N 2 SU VIVIENDA ES ...................................................................................63
GRFICO N 3 NIVEL DE INGRESOS............................................................................64
GRFICO N 4 LE GUSTARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA ECNOMICA ...................65
GRFICO N 5 DNDE LE GUSTARA QUE SE ENCUENTRE UBICADA SU
VIVIENDA? ......................................................................................................................66
GRFICO N 6 SERVICIOS QUE LE GUSTARA QUE INCLUYA LA VIVIENDA............68
GRFICO N 7 REA DE CONSTRUCCIN QUE DESEARA.......................................69
GRFICO N 8 TIPO DE CONSTRUCCIN QUE PREFIERE ........................................70
GRFICO N 9 SISTEMA DE PAGO QUE PREFIERE....................................................71
GRFICO N 10 PROYECCIN DE DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CIUDAD DE
SANTO DOMINGO ..........................................................................................................75
GRFICO N 11 MODELO DE LA VIVIENDA .................................................................77
GRFICO N 12 DISEO DE PUBLICIDAD (PRENSA ESCRITA) ..................................80
GRFICO N 13 SPOT PUBLICITARIO ..........................................................................80
GRFICO N 14 CUA PUBLICITARIA ..........................................................................81
GRFICO N 15 DISEO DE LA HOJA VOLANTE .........................................................81
GRFICO N 16 LOGOTIPO ...........................................................................................83
GRFICO N 17 MAPA FSICO DE LA REPBLICA DEL ECUADOR ............................85
GRFICO N 18 MAPA FSICO DE LA PROVINCIA SANTO DOMINGO DE LOS
TSCHILAS.....................................................................................................................87
GRFICO N 19 MICROLOCALIZACIN........................................................................87
GRFICO N 20 PLANOS DE LA VIVIENDA (PLANTA ARQUITECTNICA) .................91
GRFICO N 21 PLANOS DE LA VIVIENDA (TERRAZA - CORTEA-A) .........................92
GRFICO N 22 PLANOS VIVIENDA..............................................................................93
INTRODUCCIN
La necesidad de vivienda en el hombre moderno, exige de soluciones habitacionales

prcticas, elegantes y econmicas, debido a que la crisis econmica azota a las clases
ms desposedas, ante la cual se deben ofrecer residencias acordes a su capacidad de
compra, al mismo tiempo que se aprovechan los sistemas de crdito que tienen derecho
los trabajadores, empleados, microempresarios, entre otros, de la localidad de Santo
Domingo.
En la urbe local, los usuarios o clientes ms interesados son aquellos que cuentan con un
nivel de ingresos accesibles (clase media), debido a que necesitan una morada para
brindar el bienestar y la seguridad para sus familias. Todo ello permite generar un
colchn financiero o patrimonio familiar que respalde el incursionar en nuevas actividades
econmicas o negocios al tiempo que se calificar de mejor manera el contar con
residencia fija y que se pueda convertir en una garanta personal.
Por ello, Santo Domingo busca viviendas dignas a precios econmicos, condicin que
cuenta con el respaldo del Gobierno Nacional, debido a que se busca mejorar las
condiciones de vida de todos los ecuatorianos. Con ello vemos que la vivienda es una
necesidad que todo ser humano busca adquirir para albergar a los miembros de sus
familias.
Las viviendas deben ser adaptables a la geografa de Santo Domingo, criterio que no
siempre se lo aplic trayendo desaprobacin por parte de los beneficiarios, lo cual implica
que debern ser construidas con materiales resistentes y con mano de obra local,
preferentemente. Adems, que la construccin de una vivienda popular debe contener
elementos prefabricados para procurar velocidad en la construccin, deben poseer
infraestructura bsica y los proyectos de ampliacin deben ser flexibles a la iniciativa
privada de cada propietario de las soluciones habitacionales que oferten al mercado local.
21
La necesidad de vivienda para la mayora de los habitantes de Santo Domingo se

agudiza debido a los bajos ingresos econmicos percibidos por la mayora de los
trabajadores, microempresarios, empleados y otros, que buscan la forma de adquirir una
casa digna, la cual se convierte en el patrimonio familiar que garantice la estabilidad de
los miembros de cada hogar. Para ello, es necesario crear programas habitacionales que
atiendan los requerimientos de los segmentos mayoritarios de la localidad, como son la
clase media.
La construccin y comercializacin de viviendas econmicas aportar a solucionar la
necesidad de vivienda popular en la ciudad de Santo Domingo.
I
MARCO TERICO
1.1
Estudio de Factibilidad
1.1.1 Tipos de Factibilidad

La factibilidad de un estudio es el anlisis de una empresa para determinar si el
negocio que se propone ser bueno o malo, y en cuales condiciones se debe
desarrollar para que sea exitoso y si el negocio propuesto contribuye con la
conservacin, proteccin o restauracin de los recursos naturales y ambientales.
El nivel de factibilidad es esencialmente dinmico, es decir, proyectan los
costos y beneficios a lo largo del tiempo y los expresan mediante el flujo de
caja estructurado en funcin de criterios convencionales previamente
establecidos. En factibilidad, la informacin tiende a ser demostrativa
recurrindose principalmente a informacin de tipo primario1.
El estudio de factibilidad persigue disminuir el riesgo de equivocarse respecto de
la bondad del proyecto con seguridad sobre las cifras y, por lo tanto se est
disminuyendo el riesgo, debido a lo cual requiere del concurso de expertos ms
especializados y de informacin primaria (incluyendo cotizaciones ms o menos
firmes para equipos, obras civiles, licencias, financiamiento, entre otros), lo que
exigir mayor investigacin y precisin en terreno (estudios geolgicos que
permitan establecer los tipos de suelos donde construir).
Este estudio deber establecer definitivamente los aspectos tcnicos ms
fundamentales: la localizacin, el tamao, la tecnologa, el calendario de
ejecucin, puesta en marcha y lanzamiento, entre otros. Como norma, el
estudio de factibilidad lleva a la aprobacin final del proyecto, a lo ms
lleva a su postergacin o modificaciones menores en su formulacin2.
CHANSAPAG NASSIR: Proyectos de Inversin, Mxico, Editorial Pearson Educacin, Segunda Edicin,
2010, Pg. 29.
2 FONTAINEERNESTO: Evaluacin social de proyectos, Mxico, Editorial Pearson Educacin,
Dcimo tercera edicin, 2008, Pgs. 37 38.
23
La factibilidad o anteproyecto comprende las siguientes partes: definicin

conceptual del proyecto, estudio del proyecto, evaluacin del proyecto y decisin
sobre el proyecto3.
1.1.2 Objetivos de la Factibilidad

Los objetivos de la factibilidad de un proyecto son:
Orientar el examen detallado y preciso de la alternativa que se ha

considerado viable en la etapa de pre factibilidad.
Afinar todos aquellos aspectos y variables que puedan mejorar el

proyecto, de acuerdo con sus fines sociales o de rentabilidad.
Investigar las diferentes tcnicas de producir el bien o servicio bajo

estudio y las posibilidades de adaptarlas a la regin.
Analizar la disponibilidad de los principales insumos que requiere el

proyecto y realizar un sondeo de mercado que refleje en forma
aproximada las posibilidades del nuevo producto.
Abordar la cuantificacin de los requerimientos de inversin que

plantea el proyecto y sus posibles fuentes de financiamiento.
Proyectar los resultados financieros del proyecto.
Calcular los indicadores que permitan evaluarlo4
1.1.3 Definicin de Vivienda

La vivienda es una edificacin cuya principal funcin es ofrecer refugio y
habitacin a las personas, protegindoles de las inclemencias climticas y de
otras amenazas5.
BACA URBINA GABRIEL: Evaluacin de proyectos, Mxico, Editorial McGraw-Hill, Quinta Edicin,
2009, Pgs. 5 6.
4 FUNDACIN WIKIMEDIA INC.: Estudio de factibilidad, es.wikipedia.org/wiki/Estudio_de_prefactibilidad, 14
de mayo 2012, Pg. 1.
5http://es.wikipedia.org/wiki/Vivienda: Concepto de vivienda, 29 de mayo 2012.
1.1.3.1 Caractersticas de la Vivienda
Una casa econmica es aquella que est diseada y construida bajo los
principios de una vivienda confortable y fcil de mantener, y lleve consigo
unas caractersticas que respeten el medio ambiente.
Las casas econmicas son seguras, duraderas, confortables y con un
diseo adecuado, y se adaptan a las capacidades fsicas de las personas.
Estn diseadas para que al ser utilizadas cumplan con las necesidades del
presente y del futuro, abarcando las diferentes etapas de la vida.
Las casas econmicas son eficientes en el ratio coste/vida de la vivienda,
sin dejar de lado la calidad de la construccin hacen hincapi en mejorar los
gastos del coste y de mantenimiento. La casa debe ser construida con
materiales de bajo mantenimiento y con sistemas y aplicaciones de ahorro
eficientes.
Dentro de los elementos sostenibles se incluyen las aplicaciones eficientes
del ahorro de agua y energa, calentador de agua solar, aislamiento y
eficiencia de luz.
1.1.3.2 Anlisis de la Construccin de la Vivienda

En Latinoamrica reside un gran porcentaje de la pobreza mundial, que se
ve reflejada en una necesidad de vivienda, que contribuyen a un lento
desarrollo de los pases en este mbito. Esa mancha de pobreza muchas
veces se superpone a la del hambre y ambas se conforman en forma de
amplsima banda geogrfica que, salvo contadas excepciones, cubre el
Sur del globo terrqueo6.
SERRANO SALAS, L.: La industrializacin posible de la Vivienda Latinoamrica, Editorial Munera,

2010, Segunda Edicin, Pgs. 227.
El Ecuador, forma parte de este porcentaje de pobreza, donde en ciertas partes

del pas alcanza unos niveles infrahumanos. Asentamientos irregulares en las
periferias de ciudades grandes como Guayaquil, Quito y Cuenca.
La construccin entra como un elemento canalizador, que servira en un futuro
para ser la respuesta de esta necesidad. Incorporar construcciones en la
proyeccin de viviendas con fines comerciales es una respuesta a la necesidad
habitacional de la ciudad de Santo Domingo, ya que tambin en lo social y
econmico entrara abriendo sectores de capacitacin de mano de obra
adecuada, inyeccin tecnolgica para la provincia y el pas, puestos de trabajo.
La construccin de las viviendas econmicas estar destinada a la clase media
con capacidad de compra, en virtud de que este segmento de la poblacin
requiere una vivienda digna para albergar a sus familias, las cuales deben incluir
los servicios bsicos, a precio mdico y con facilidades de pago. Al mismo
tiempo se debern aprovechar las lneas de apoyo gubernamental que reduzcan
los precios finales de estas residencias.
1.1.3.3 Clasificacin de los tipos de vivienda

Existen varios tipos de vivienda como las unifamiliares, los edificios, las
viviendas de segunda mano, las viviendas nuevas, las viviendas terminadas,
entre otras. Ahora bien, estos tipos de vivienda se van a clasificar segn su
estructura de construccin, segn su situacin, segn su precio y otros.
Segn su estructura las viviendas pueden ser:
De construccin en edificios: Son aquellas estructuras que poseen

varios bloques de pisos, estos son muy comunes en las ciudades.
Viviendas unifamiliares: Estas son las
casas. Segn su situacin pueden ser:
Viviendas nuevas: Estas se clasifican a su vez en viviendas en

construccin o en promocin.
Viviendas de segunda mano: Son viviendas que han tenido otros

compradores, es decir que ya han sido habitadas por otras personas.
Segn su precio de venta se clasifican en:
Viviendas de proteccin oficial: En este tipo de viviendas el vendedor se

acoge a las ayudas y beneficios que le permite la normativa de
proteccin oficial, este tipo de viviendas pueden ser:
Promocin pblica: Esto es cuando la administracin local, central o
autnoma es quien desarrolla el proyecto. La demanda de estas
viviendas supera bastante a la oferta pblica.
Promocin privada: Esta es cuando la promocin solo la lleva a cabo un
vendedor particular.
Viviendas libres: Son las que no reciben ayuda oficial y que el vendedor
promueve y vende por su propia cuenta sin ninguna ayuda, esta
vivienda no tiene limitaciones y nada ms estn sujetas a la oferta y
demanda.7
1.1.4 Anlisis de Mercado

Se entiende por anlisis de mercado como la distincin y separacin de las
partes del mercado para llegar a conocer los principios o elementos de este.8
Para realizar un anlisis de mercados adecuado necesitamos distinguir entre los
diferentes tipos de mercado que existen. Entre los tipos principales de mercado
encontramos a:
Mercados de consumo: Son aquellos en los que se comercializan bienes

que estn destinados al consumo individual o familiar.
http://www.blog-emprendedor.info/tipos-de-viviendas/
Kinnear, C. y Taylor J.: Investigacin de Mercados, Mxico, Editorial McGraw-Hill, Mxico, 2009.
Mercados industriales: Son aquellos que comprenden los productos y

servicios que son comprados para servir a los objetivos de las
organizaciones.
Mercados de servicio: Son aquellos mercados en los que se hacen

transacciones de bienes de naturaleza intangible. Los servicios son las
actividades separadas, identificables e intangibles que satisfacen las
necesidades y deseos y no estn necesariamente ligadas a la venta de un
producto o servicio.
Los principales tipos de anlisis de mercado:
Segmentacin de mercados.
Modelos de comportamiento del consumidor.
Previsin de la demanda.
Estudio de la publicidad, envase, distribucin, venta,

personal, poltica de precios, productos.
Posicionamiento del producto.9
1.1.4.1 Definicin de mercado

Mercado es todo lugar fsico donde existe por un lado, la presencia de
compradores con necesidades o deseos especficos por satisfacer, dinero
para gastar y disposicin para participar en un intercambio que satisfaga
esa necesidad o deseo y por otro lado, la de vendedores que pretenden
satisfacer esas necesidades o deseos mediante un producto o servicio. Por
tanto, el mercado es el lugar donde se producen transferencias de bienes o
servicios.10
1.1.4.2 Estudio de Mercado

El estudio de mercado es la funcin que vincula una compaa con su
mercado mediante la recoleccin de informacin con la que se identifican y
definen las oportunidades y los problemas que trae dicho mercado. Con
esta informacin se generan, perfeccionan y evalan las actividades de
9
NARESH MAHOLTRA: Investigacin de mercados, un enfoque prctico, Mxico, Editorial Prentice Hall
Hispanoamericana, Cuarta Edicin, 2010, Pgs. 90 a 92.
10 ROMERO RICARDO: Marketing, Mxico, Editorial Palmir EIRL., 2007, Pg. 55.
marketing. Se vigila el desempeo del mercado y se avanza en su

comprensin como un proceso de la compaa11.
Un estudio de mercado es un proceso tendiente a obtener e interpretar

informacin sobre el entorno comercial de la organizacin, empresa, negocio
que est constituido por el conjunto de personas, entidades y relaciones que
intervienen en el mercado. Con este estudio se efecta previsiones de ventas, y
constituye un elemento primordial en los planes de empresa, l mismo que debe
ser elaborado por los promotores de nuevos proyectos empresariales.
Cualquier empresa debe analizar el mercado desde dos perspectivas. Por un
lado, se debe estudiar la naturaleza de la demanda de los productos que se
pretenden comercializar o de los servicios que se quieren prestar, y por el otro,
se debe investigar la naturaleza de la oferta que puede hacer frente a esa
demanda.
Dentro de los objetivos del estudio de mercado tenemos:

a.
b.
c.
d.
Conocer los medios que se aplican para hacer llegar los servicios a
los clientes.
Determinar la cantidad de bienes y servicios provenientes de una
unidad de produccin que la comunidad estara dispuesta a adquirir
a determinados precios.
Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado.
Dar una idea al inversionista del riesgo que corre su producto de
ser o no aceptado en el mercado.12
1.1.4.3 Clases de Mercado

Puesto que los mercados estn construidos por personas, hogares, empresas o
instituciones que demandan productos, las acciones de marketing de una
empresa deben estar sistemticamente dirigidas a cubrir los requerimientos
particulares de estos mercados para proporcionarles una mejor satisfaccin de
sus necesidades especficas.
11AMERICAN
MARKETING ASSOCIATION: Investigacin de mercados, Mxico, Editorial McGrawHill, Tercera Edicin, 2007, Pgs. 715.
12 BACA Urbina, Gabriel, Evaluacin de Proyectos, Mxico, Cuarta Edicin, 2010, Pgs. 382.
1.1.4.3.1 Mercado Total

Es el conjunto de todos los compradores reales y potenciales de un
producto13.
El mercado total est conformado por todos los consumidores potenciales y
reales de un producto o servicio, condicin que es requerida por los
mercadlogos para realizar la planificacin de marketing para atender este
segmento de clientes.
1.1.4.3.2 Mercado Potencial
Es el conjunto de clientes que manifiesta un grado suficiente de inters en una

determinada oferta del mercado14.
Con el trmino de mercado potencial nos estamos refiriendo a una rea
geogrfica indeterminada donde en alguna forma estn presentes los
consumidores reales o potenciales de nuestro producto. Tales consumidores
son a la vez utilizadores simultneos de varios productos o servicios, como
alimentos,
medicinas,
diversiones,
escuelas,
herramientas,
talleres
de
reparacin, tiendas, restaurantes y otros.
1.1.4.3.3 Mercado Meta

El significado de Mercado Meta se relaciona con las necesidades que
tienen las empresas de seleccionar de un segmento de mercado, la
poblacin o grupo de consumidores a los cuales se quiere llegar. Al
Mercado Meta tambin se le conoce como Mercado Objetivo o Target.15
Los Mercados Metas son seleccionados para que sean cubiertas sus
necesidades, en ocasiones cuando son lanzados los planes de Mercadotecnia
hay productos que buscan alcanzar diversos Targets, sin embargo este tipo de
estrategia complica en general la actuacin del producto o marca ante los ojos
13
14
15
SOTO ENSENADA LAURO: Marketing Estratgico, Mxico, 2008, Pgs. 2 4.

IBIDEM Pgs. 2 4
JIMENEZ SANTANDER RICARDO: Marketing Estratgico, Mxico, 2007, Pgs. 330
del consumidor, debido principalmente a que no se logra un posicionamiento

claro.
Lograr un posicionamiento es uno de los objetivos del Mercado Meta, al unir a
consumidores con las mismas caractersticas psicogrficas y de actitudes,
necesidades y gustos es ms fcil delimitar las caractersticas del producto o
marca, as como las necesidades que va a cubrir.
1.1.4.4 Comercializacin
Desde el punto de vista del marketing, la comercializacin incluye, la
planificacin y control de los bienes y servicios que favorecen el desarrollo
adecuado del producto, para asegurar que el mismo este en el lugar
adecuado, en el momento oportuno en el precio y en las cantidades
requeridas, que garanticen ventas rentables a travs del tiempo.16
Para la persona responsable del departamento de comercializacin, la misma
abarca la planificacin del producto, como as tambin la gestin de ventas del
mismo.
Para el comerciante mayorista y para el minorista, se incluyen la seleccin de
productos que solicita el consumidor (lo cual incluye, tareas de estudios de
mercado).
Forma parte fundamental de las tareas de comercializacin, el asegurarse
disponer de los suficientes stocks de mercancas, en los momentos oportunos,
en los lugares adecuados y en las condiciones de precio y distribucin acordes a
las necesidades del mercado.
1.1.4.5 Segmentacin de Mercado

La segmentacin de mercado es un proceso que consiste en dividir el
mercado total de un bien o servicio en varios grupos ms pequeos e
internamente homogneos. La esencia de la segmentacin es conocer
realmente a los consumidores. Uno de los elementos decisivos del xito de
una empresa es su capacidad de segmentar adecuadamente su
mercado.17
16
DIAZ MACHADOWALTER: Administracin de la pequea y mediana empresa, Mxico, 2009, Pgs. 442.
STATON ET AL: Fundamentos de Marketing, Editorial McGraw-Hill, Mxico, Undcima Edicin,
2009, Pgs. 644
17
Las caractersticas de una buena segmentacin son:

a.
Ser intrnsecamente homogneos.
b.
Heterogneos entre s.
c.
Bastante grandes para poder garantizar la rentabilidad del segmento.
d.
Operacionales para identificar a los clientes y escoger las variables de la

mezcla de marketing.
El proceso de segmentacin de mercados se realiza mediante:

a.
Estudio: Se examina el mercado para determinar las necesidades

especficas satisfechas por las ofertas actuales, las que no lo son y las que
podran ser reconocidas.
b.
Anlisis: Se interpretan los datos para eliminar las variables y agrupar o

construir
el
segmento con
los
consumidores que
comparten
un
requerimiento en particular y lo que los distingue de los dems segmentos

del mercado con necesidades diferentes.
c.
Preparacin de perfiles: Se prepara un perfil de cada grupo en trminos

de actitudes distintivas, conductas, demografa, y otras.
1.1.5 Anlisis Interno y Externo: FODA

El anlisis FODA, es una herramienta que analiza las fortalezas, oportunidades,
debilidades y amenazas de una organizacin, indistintamente de su naturaleza.
El estudio externo est conformado por los factores como son las Amenazas y
Oportunidades, estas se refieren a las tendencias y hechos econmicos,
ambientales, demogrficos, polticos, legales, tecnolgicos y competitivos que
podran beneficiar o perjudicar significativamente al negocio en el futuro, estas son

externas porque estn fuera del control del negocio.
Los factores internos son las Fortalezas y Debilidades, y comprenden todas las
actividades que pueden controlar la organizacin, esto es aquellas reas
funcionales del negocio y que constituyen su actividad vital, al mismo tiempo que
se las debe de aprovechar al mximo, para contrarrestar las cosas sensibles de
una organizacin, logrando con ello una administracin que impulse a una
empresa.
A travs de la FODA se puede:
a)
Determinar las posibilidades reales que tiene la empresa, para lograr

los objetivos que se haba fijado inicialmente.
b)
Qu el propietario de la empresa adquiera conciencia, sobre los

obstculos que deber afrontar.
c)
Permite explotar ms eficazmente los factores positivos y neutralizar o

eliminar el efecto de los factores negativos.18
1.1.5.1 Fortalezas
Son las capacidades especiales con que cuenta la empresa, y por lo que cuenta
con una posicin privilegiada frente a la competencia. Recursos que se
controlan, capacidades y habilidades que se poseen, actividades que se
desarrollan positivamente, entre otros19.
1.1.5.2 Oportunidades
Son aquellos factores que resultan positivos, favorables, explotables, que se
deben descubrir en el entorno en el que acta la empresa, y que permiten
obtener ventajas competitivas20.
18
www.wikipedia.com
19METODOLOGA
5 mayo
2012.
20IBIDEM, Pg. 5.
PARA EL ANLISIS FODA,www.uventas.com/ebooks/Anlisis_Foda.pdf, Mxico,
1.1.5.3 Debilidades
Son aquellos factores que provocan una posicin desfavorable frente a la
competencia, recursos de los que se carece, habilidades que no se poseen,
actividades que no se desarrollan positivamente, etc.21.
1.1.5.4 Amenazas
Son aquellas situaciones que provienen del entorno y que pueden llegar a
atentar incluso contra la permanencia de la organizacin.22
1.1.6 Explicacin del Sistema (proceso de construccin)

Es el sistema de construccin ms difundido en nuestro pas y el ms antiguo.
Basa su xito en la solidez y la durabilidad. Est constituido por estructura de
paredes portantes (ladrillos, piedra, o bloques); u hormign armado. Paredes de
mampostera: ladrillos, bloques, piedra, o ladrillo portante, revoques interiores,
instalaciones de caos metlicos o plsticos y techo de tejas cermicas, chapa, o
losa plana. Es un sistema de obra hmeda. Es el sistema de mezcla y cuchara.
A favor: Construcciones nobles, durables, y slidas; es el sistema ms conocido.
En contra: Construccin hmeda es lenta, pesada y por consiguiente cara. Obliga
a realizar marcha y contramarcha en los trabajos.
1.1.7 Evaluacin Financiera

La implementacin del proyecto implica el uso de una serie de recursos, los
cuales deben ser identificados en forma minuciosa, porque de ello depende que al
momento de implementar el proyecto no surjan problemas, que al final podran
atentar contra la implementacin del proyecto. Por tal motivo es importante que
aquellos que promuevan una inversin conozcan profundamente lo que pretenden
realizar o en todo caso profundicen sobre el tema si es que no hay un
conocimiento total.
21METODOLOGA
5 mayo
2012.
22
IBIDEM, Pg. 5.
PARA EL ANLISIS FODA,www.uventas.com/ebooks/Anlisis_Foda.pdf, Mxico,
La importancia de evaluar un proyecto radica en el hecho de establecer si el

proyecto en mencin primeramente es viable (si existen las condiciones
comerciales, tcnicas y de infraestructura para concretar el proyecto) y en
segundo lugar para establecer si es rentable o no, si va a generar ganancias o
prdidas para quienes promuevan dicha inversin (inversionistas).
La importancia radica en experiencias ingratas de inversionistas que apostaron
por una idea, crearon una empresa que al poco tiempo quebraron, perdiendo todo
o parte de su inversin y quedando en muchos casos endeudados; si estos
inversionistas hubiesen evaluado antes su inversin, hubiesen llegado a la
conclusin de que el proyecto no era rentable y no hubiesen invertido, por
consiguiente no hubiesen perdido sus recursos ni mucho menos hubiesen
quedado endeudados.
La evaluacin econmica se define como la rentabilidad del proyecto y para ello
se utilizan fundamentalmente la Tasa Interna de Retorno (TIR) y el Valor Presente
Neto (VPN), es considerado un costo de capital, lo cual conlleva ganancias si se
reinvierten en su totalidad y que al reinvertirse ganan la misma tasa de descuento
a la cual fueron calculadas.
Finalmente el estudio financiero no es nicamente la cuantificacin de
indicadores. El Valor Presente Neto, Costo Presente, Tasa Interna de Retorno,
entre otros, no son ms que una ayuda para evaluar. Lo primordial de un estudio
financiero es la propia generacin y comparacin de alternativas, que a
semejanza de las opciones tcnicas u organizacionales, tendrn que medirse
desde varios puntos de vista (social, poltico, econmico, entre otros).
1.1.7.1 Estados Financieros

Los estados financieros se elaboran al finalizar un perodo contable con el objeto
de proporcionar informacin sobre la situacin econmica y financiera de la
empresa. Esta informacin permite examinar los resultados obtenidos y evaluar el
potencial futuro de la compaa a travs de:
23
Estado de Situacin Financiera o Balance General.

Estado de Resultados o Estado de Prdidas y Ganancias.
Estado de Flujo de Efectivo.23
Bravo Valdivieso Mercedes: Contabilidad General, Quito Ecuador, 2010, Ediciones Nuevo da, Quinta
Edicin, Pg. 204.
El objetivo bsico de la presentacin de los estados financieros es proporcionar

informacin que sea til para tomar decisiones de inversin y prstamos, para
ello esta debe ser pertinente, confiable, comparable.
La secuencia que se sigue al preparar estados financieros se presenta en el
siguiente diagrama:
TABLA No. 1
ESQUEMA PARA LA PREPARACIN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS
1.
IDENTIFICACIN
DE LAS
OPERACIONES
2. RECOLECCIN O
CAPTURA DE
INFORMACIN
5. ESTADOS
FINANCIEROS
3. CLASIFICACIN
Y
REGISTRO
4. RESUMENES
INTERMEDIOS
Fuente: Eliecer Campos Crdenas. Contabilidad Financiera.

Elaborado por: Gabriela Abril y Solange Ortiz.
a.
Identificacin de las operaciones: Las operaciones o transacciones que

realizan las empresas son: compras de mercancas, ventas de mercancas,
pagos por compras de bienes y servicios, cobros por las ventas de
mercancas, dinero recibido por prstamos bancarios, dinero recibido de
los accionistas como aportes de capital, pagos de impuestos, entre otros.
b.
Recoleccin o captura de informacin: En el mundo real, son por cientos

de miles y millones las operaciones que efectan las empresas. Por ende,
de alguna forma tienen que resumirse y registrarse en la contabilidad. Los
sistemas computacionales ayudan de manera significativa en este proceso.
c.
De ah que estos sistemas son diseados de manera modular para

controlar cada segmento de la informacin contable.
d.
Clasificacin y registro: Es el registro formal en los libros de contabilidad:

Libro Diario y Libro Mayor. El Libro Diario es el que de manera cronolgica
registra todas las operaciones de la empresa a medida que se van
produciendo. El Libro mayor es un libro clasificador en donde se van
acumulando los valores de cada cuenta.
e.
Resmenes intermedios: En el mundo real, los contadores preparan

balances intermedios o preliminares para verificar si las cuentas estn
correctas y si estas necesitan correccin a algn
error o incorporar
eventos que no han sido registrados previamente, tales como las

depreciaciones, amortizaciones, provisiones. Al registro de estos eventos
se denomina ajuste.
f.
Estados financieros: Una vez que se ha revisado el balance de

comprobacin, se preparan los estados financieros definitivos: Estado de
Situacin Financiera, Estado de Resultados y Estado de Flujo de
Efectivo.24
1.1.7.2 Valor Actual Neto

Es el valor monetario que resulta de restar la suma de los flujos descontados a
la inversin inicial25.
El Valor Presente Neto de una inversin o proyecto de inversin es una medida
de la rentabilidad absoluta neta que proporciona el proyecto, esto es, mide en el
momento inicial del mismo, el incremento de valor que proporciona a los
propietarios en trminos absolutos, una vez descontada la inversin inicial que
se ha debido efectuar para llevarlo a cabo.
En un proyecto empresarial es muy importante analizar la posible rentabilidad
del proyecto y sobre todo si es viable o no. Cuando se forma una empresa hay
que invertir un capital y se espera obtener una rentabilidad a lo largo de los
aos.
24
25
http://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidades.
BACA URBINA GABRIEL: Evaluacin de proyectos, Mxico, McGraw-Hill, Quinta Edicin, 2010, Pg. 213.
Esta rentabilidad debe ser mayor al menos que una inversin con poco riesgo
(bonos del Estado, o depsitos en entidades financieras solventes). De lo
contrario es ms sencillo invertir el dinero en dichos productos con bajo riesgo
en lugar de dedicar tiempo y esfuerzo a la creacin empresarial.
1.1.7.3 Tasa Interna de Retorno (TIR)

Es la tasa de descuento por la cual el Valor Presente Neto (VPN) es igual a
cero26.
La tasa interna de retorno mide la rentabilidad relativa media bruta por perodo
del proyecto de inversin sobre el capital que permanece invertido a principios
de cada perodo; incluye la retribucin a los recursos financieros del capital
invertido, por lo que es bruta, y adems, se refiere al capital que a principio de
cada ao permanece inmovilizado en el proyecto y no al capital que se
inmoviliza inicialmente.
1.1.7.4 Costo de Oportunidad

El rendimiento que ganara un comprador por el uso diferente del mismo
capital de inversin. El costo de oportunidad es un concepto fundamental
en la economa. El costo de oportunidad de una decisin econmica que
tiene varias alternativas, es el valor de la mejor opcin no realizada27.
El costo de oportunidad es aquel que se origina al tomar una determinada

decisin, lo cual provoca la renuncia de otro tipo de alternativa que pudiera ser
considera a llevar a cabo la decisin.
1.1.7.5 Beneficio/Costo
El mtodo de la razn beneficio / costo se utiliza para evaluar las inversiones28.
26
ECONMICA: Diccionario de Economa, Honduras, Editorial Esic, 2011, Pg. 222.
28IBIDEM, Pg. 225.
27ZONA
La relacin costo beneficio toma los ingresos y egresos presentes netos del
Estado de Resultado, para determinar cules son los beneficios por cada dlar
que se sacrifica en el proyecto.
Cuando se menciona los ingresos netos, se hace referencia a los ingresos que
efectivamente se recibirn en los aos proyectados. Al mencionar los egresos
presentes netos se toman aquellas partidas que efectivamente generarn salidas
de efectivo durante los diferentes periodos, horizonte del proyecto.
Como se puede apreciar el Estado de Flujo Neto de Efectivo es la herramienta
que suministra los datos necesarios para el clculo de este indicador.
1.1.7.6 Anlisis de Sensibilidad

Se denomina anlisis de sensibilidad al procedimiento por medio del cual se
puede determinar cunto se afecta (qu tan sensible es) la TIR ante cambios en
determinadas variables del proyecto29.
Se denomina Anlisis de sensibilidad porque muestra cun sensible es, el
presupuesto de caja a determinados cambios, como la disminucin de ingresos
o el aumento de costos.
Sensibilidad consiste en suponer variaciones que castiguen el presupuesto de
caja, por ejemplo una disminucin de cierto porcentaje en ingresos, o un
aumento porcentual en los costos y/o gastos, etc. (Por ejemplo la tasa de
inters, el volumen y/o el precio de ventas, el costo de la mano de obra, el de las
materias primas, el de la tasa de impuestos, el monto del capital, etc.) y, a la vez,
mostrar la amplitud con que se cuenta para su realizacin ante eventuales
cambios de tales variables en el mercado.
29
II
METODOLOGA
2.1
MTODOS DE INVESTIGACIN APLICADOS

Los mtodos de investigacin que se aplic en el presente estudio estn
conformados por el mtodo de observacin, mtodo inductivo, mtodo deductivo y
mtodo estadstico.
2.1.1 Mtodo de Observacin

Observar es aplicar atentamente los sentidos a un objeto o a un fenmeno, para
estudiarlos tal como se presentan en realidad, puede ser ocasional o
causalmente30.
Permitir observar y establecer en forma visual el tipo de vivienda econmica con
todas las particularidades requeridas por los potenciales clientes de soluciones
habitacionales populares para Santo Domingo.
El investigador conoce el problema y el objeto de investigacin, estudiando su
curso natural, sin alteracin de las condiciones naturales, es decir, que la
observacin tiene un aspecto imaginativo.
2.1.2 Mtodo Inductivo

Consiste en establecer enunciados universales ciertos a partir de la experiencia,
esto es, ascender lgicamente a travs del conocimiento cientfico, desde la
observacin de los fenmenos o hechos de la realidad a la ley universal que los
contiene31.
30
KLIMOVSKY, Gregorio. Las desventajas del conocimiento cientfico. Una introduccin a la epistemologa.
Argentina. Editorial A-Z. 2007. Pgs. 224.
31
GOMEZ LOPEZ, Roberto: Evaluacin Cientfica y Metodolgica de la Economa, Mlaga Espaa,
Editorial Eume.net, 2010. Pgs. 177.
4040
Se inici desde la particularidad hasta llegar a la generalidad del estudio, es decir,

determinar el tipo de vivienda econmica (unidad) hasta llegar a establecer el
requerimiento universal de esta, por parte de los clientes potenciales de este
segmento de bienes.
Este mtodo admite que cada conjunto de hechos de la misma naturaleza est
regido por una Ley Universal.
El objetivo cientfico es enunciar esa ley universal partiendo de la observacin de
los hechos.
En el presente estudio se parti del conocimiento que en la localidad existen una
latente necesidad de viviendas econmicas en Santo Domingo, para especificar
un mercado potencial que sern los posibles usuarios de las viviendas.
2.1.3 Mtodo Deductivo

Procedimiento que consiste en desarrollar una teora empezando por formular
sus puntos de partida o hiptesis bsicas y deduciendo luego sus consecuencias
con la ayuda de las subyacentes teoras formales32.
Nos permitir partir de la generalidad hasta llegar a determinar la particularidad de
los hechos inherentes al proceso investigativo del tipo de vivienda popular
requerido por el mercado de clientes de economa media de Santo Domingo.
En funcin de anlisis de necesidades de las familias de vivienda se especifica
cules son los rangos de costos y precios que se debern considerar para la
ejecucin de este proyecto.
El anlisis de ingreso de las familias, los costos de los materiales, los gastos y
preferencia de los consumidores, no permitir establecer exactamente el tipo y
valor de la vivienda a ofertar.
32
GOMEZ LOPEZ, Roberto: Evaluacin Cientfica y Metodolgica de la Economa, Mlaga Espaa,

Editorial Eume.net, 2010. Pgs. 178.
2.1.4 Mtodo Estadstico

El mtodo estadstico consiste en una secuencia de procedimientos para el
manejo de los datos cualitativos y cuantitativos de la investigacin.
Dicho manejo de datos tiene por propsito la comprobacin, en una parte de la
realidad, de una o varias consecuencias verificables deducidas de la hiptesis
general de la investigacin.
Las caractersticas que adoptan los procedimientos propios del mtodo estadstico
dependen del diseo de investigacin seleccionado para la comprobacin de la
consecuencia verificable en cuestin.
2.2
TCNICAS DE RECOLECCIN DE DATOS

La recoleccin de datos se refiere al uso de una gran diversidad de tcnicas y
herramientas que pueden ser utilizadas por el anlisis para desarrollar los
sistemas de informacin, los cuales pueden ser las entrevistas, la encuesta, el
cuestionario, la observacin, y sondeos.
La investigacin que realizamos fue directamente con las personas que habitan la
ciudad de Santo Domingo, en esta observacin directa nos hemos dado cuenta de
los problemas futuros que tendramos al desarrollar el proyecto.
Para esto se realiz el siguiente procedimiento:
Entrevistas. Obteniendo la informacin de la poblacin para as saber cules
son las necesidades y poder satisfacerlas.
Encuestas. Nos permitieron conocer la demanda y las necesidades.
Los tipos de preguntas que se utiliz en el cuestionario de encuestas son las
siguientes:
Preguntas cerradas. Con dos respuestas posibles.
Preguntas de opcin mltiple. En la que el encuestado escoge la opcin de su

preferencia.
Estas encuestas fueron realizadas a las personas en general para saber que
caractersticas requeran en el producto que ofreceremos.
Cuestionarios. Conjunto de preguntas relacionadas con los aspectos principales
del proyecto.
Observacin. A travs de la visita a empresas que realizan la misma oferta de
viviendas.
Sondeos. Respaldo de informacin acerca del mercado y la competencia.
2.3
Fuentes de Consulta
2.3.1 Fuentes Primarias

Es aquella que provee un testimonio o evidencia directa sobre el tema de
investigacin. Las fuentes primarias son escritas durante el tiempo que se est
estudiando o por la persona directamente envuelta en el evento.
Mediante esta fuente se recopil la informacin real a travs de la investigacin de
campo que consisti en aplicar encuestas, entrevistas y otros medios
investigativos a los potenciales clientes de viviendas populares de la urbe de
Santo Domingo, mediante lo cual se estableci el tipo de vivienda, el precio, el
plan de financiamiento y localizacin de las mismas.
2.3.2 Fuentes Secundarias

Se tomaron datos de fuentes calificadas a fin de obtener informacin considerada
y confiable que fortalezcan el estudio propuesto como son: libros cientficos que
nos demostraron el origen de informacin que ayud a la obtencin de conceptos
tcnicos que se aplicaron en el proyecto, revistas especializadas con informacin
de apoyo referente al historial de proyectos asociados con el tema, sitios web
calificados para conocer la fundamentacin terica y dems documentos que
cooperen en beneficio del proceso investigativo.
2.4
TCNICAS DE ANLISIS DE LA INFORMACIN

Las tcnicas a emplearse para realizar el anlisis, tabulacin e interpretacin de la
informacin son:
2.5
Mtodos estadsticos.
Mtodos matemtico - financieros.
Hoja electrnica (Excel).
Tablas dinmicas.
Cuadros y grficos.
POBLACIN Y MUESTRA
2.5.1 Poblacin
La poblacin objeto de estudio est constituida por los 368.013 habitantes, la cual
reside en la Ciudad de Santo Domingo33.
2.5.2 Muestra
Dnde:
N: Tamao de la poblacin.
n: Tamao necesario de la muestra.
Z: Referencia estandarizada, nivel de confianza del 95% y representa 1,96.
E: Margen de error de 5%(valor estndar de 0,05).
P: Igual al 50% de probabilidad.
Q: (1-P) = (1-0.5.) Igual al 50% de probabilidad.
33www.inec.gov.ec:
Estadsticas de Poblacin del Cantn Santo Domingo, Censo 2010, 22 de mayo 2012.
III
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIN Y
COMERCIALIZACIN DE VIVIENDAS ECONMICAS EN LA CIUDAD DE
SANTO DOMINGO.
3.1
MARCO DE REFERENCIA
3.1.1 Justificacin del Proyecto

3.1.1.1 Ttulo del Proyecto
Estudio de factibilidad para la construccin y comercializacin de viviendas
econmicas en la ciudad de Santo Domingo.
3.1.1.2 Planteamiento del Problema

La demanda de viviendas econmicas en la ciudad de Santo Domingo es
importante, porque vemos que existe un acelerado crecimiento de la poblacin,
la cual requiere de soluciones habitacionales econmicas, ya que el segmento
de mercado a atenderse es el de clase media.
Es por ello que se considera adecuado realizar este estudio a fin de aportar en la
creacin de soluciones habitacionales para la poblacin de la localidad.
3.1.1.3 Antecedentes
Hoy en da, las soluciones habitacionales para los habitantes de Santo Domingo
suman cinco planes de vivienda econmica, en los cuales se ofertan un total de
3.662 casas de tipo econmica34, todas ellas cuentan con el aporte econmico
de inversionistas privados; por otra parte, el Instituto Ecuatoriano de Seguridad
Social permite a los trabajadores de las diferentes instituciones y organizaciones
contar con vivienda.
34
GAD MUNICIPAL SANTO DOMINGO: Planes de vivienda aprobados en el 2011.
4545
3.1.1.4 Justificacin del Proyecto
Las soluciones habitacionales son parte de los requerimientos locales de

vivienda, que permiten cooperar con el crecimiento y desarrollo local de las
familias favorecidas con los programas y oportunidades de vivienda que son
auspiciadas por organismos estatales y privadas.
As mismo, es importante destacar que las polticas econmicas de los
gobiernos es buscar alternativas habitacionales para solventar la demanda de
vivienda de los habitantes de sus ciudades y sociedades; estas polticas son
parte de las obligaciones estatales, al tiempo que velan por el bienestar y
desarrollo social de las personas de bajos recursos econmicos principalmente.
El derecho a una vivienda digna es parte de todas las familias que conforman la
sociedad de Santo Domingo y las soluciones habitacionales populares en Santo
Domingo son muy requeridas, ya que las condiciones socio-econmicas de sus
habitantes tienen una tendencia a buscar casas a precios mdicos y con planes
de financiamiento a largo plazo, esto se debe a que sus ingresos econmicos les
permite acceder a este tipo de crditos habitacionales.
Esta realidad local es parte de las polticas de estado, al brindar apoyo
econmico para que las familias de clase media puedan acceder a una vivienda
digna y a travs de ello fomentar el ahorro y el desarrollo local de los habitantes
que residen en la ciudad Tschila.
La presente propuesta investigativa requiere de la utilizacin de diversas
herramientas tales como encuestas a los potenciales clientes de viviendas
econmicas, entrevistas a expertos, estudio de mercado de soluciones
habitacionales populares, FODA y otros, las cuales permitan cumplir con los
objetivos propuestos.
Por todo lo expuesto, se considera pertinente proponer la oferta de vivienda
econmica, en virtud de que un gran nmero de habitantes de la urbe requieren
este tipo de residencias para albergar a sus familias.
3.1.1.5 Descripcin del Proyecto

La presente propuesta permitir aportar a la sociedad de Santo Domingo
mediante la presentacin de una solucin al problema de viviendas para la gran
mayora de sus habitantes, en otras palabras, determinar el tipo de vivienda
econmica para los estratos de clase media que deseen optar por una vivienda
propia.
3.1.2 Declaracin de la Visin y la Misin

3.1.2.1 Visin
Ser los pioneros en soluciones habitacionales sustentables, liderando el
mercado de la construccin con seriedad y solvencia reconocida en nuestros
diseos y el cumplimiento de los tiempos establecidos, logrando una
comercializacin exitosa y rentable.
3.1.2.2 Misin
Desarrollar, disear, construir y comercializar viviendas econmicas con una
adecuada calidad, identificando las oportunidades especficas del mercado de la
localidad para familias y clientes individuales.
3.1.3 Valores Corporativos
Solidaridad: Apoyamos a la poblacin en sus esfuerzos para

impulsar cambios que favorezcan su desarrollo, el sentido de xito y el bien
comn.
Innovacin: Buscamos nuevos sistemas de solucin habitacional
para nuestros beneficiarios y los convertimos en realidades accesibles.
Integralidad:
Lideramos
esfuerzos
articulados
para
satisfacer
las necesidades de soluciones habitacionales para la clase media.
Transparencia: Nuestra apertura en general permite una

mayor participacin en la toma de decisiones.
3.1.4 Ventaja Competitiva

La ventaja competitiva est constituida por el precio, localizacin, servicios
bsicos, sistema de venta, tipo de construccin, factores que se mezclan para
ofrecer viviendas dignas al menor precio del mercado, localizadas en un lugar de
gran plusvala de la urbe, as mismo, el target de clientes est conformado por los
servidores pblicos y los trabajadores de las diferentes empresas privadas que
tienen acceso a crdito a travs del IESS, banca privada principalmente y compra
de contado.
3.1.5 Anlisis FODA

3.1.5.1 Anlisis de Factores Internos
3.1.5.1.1 Fortalezas
1. El rea de construccin: Las viviendas econmicas estn diseadas de

acuerdo a los requerimientos de los consumidores.
2. Prestigio y calidad: En la construccin y venta de viviendas econmicas.
3. Mano de obra barata y calificada: En Santo Domingo existen suficiente
cantidad mano de obra calificada que puede trabajar en la construccin
de viviendas propuestas en este proyecto.
4. Abastecimiento de materiales de construccin: En la localidad se
cuenta con un importante nmero de empresas que ofertan productos
para la construccin, por lo que el abastecimiento de insumos es
importante.
3.1.5.1.2 Debilidades
1.
Riesgo financiero: Las tasas de intereses que las instituciones

financieras cobran por el prestamos de capital es elevado.
2. Incremento de precios de insumos de construccin: Debido al

incremento de la inflacin, los insumos de construccin tambin
incrementan los precios.
3. Bajo reconocimiento en el mercado: Por ser una empresa nueva, se
corre el riesgo de no ser reconocida por el mercado potencial.
4. Reducida capacidad financiera: Debido al monto requerido para la
oferta de vivienda econmica, la capacidad de endeudamiento del
proyecto es considerablemente baja.
3.1.5.2 Anlisis Factores Externos

3.1.5.2.1 Oportunidades
1.
Elevada demanda: El crecimiento poblacional de Santo Domingo es de

3.7% lo cual se refleja en el elevado requerimiento de viviendas para la
poblacin local, la cual es generada por la elevada repatriacin y el
acelerado crecimiento de la poblacin local.
2.
Innovacin en calidad y valores permitir entrar fcilmente en el

mercado: La preferencia en los potenciales clientes de vivienda en la
urbe local ser posible gracias al valor agregado de la oferta habitacional.
3.
Acceso a crdito inmobiliario para los clientes: Debido a que un

importante nmero de clientes depositan sus ingresos econmicos en
instituciones financieras de la localidad, estos pueden acceder a crdito
para la vivienda, a travs de crdito hipotecario.
4.
Diseos adecuados: La construccin de las casas sern realizadas de

acuerdo los requerimientos arquitectnicos y criterios de calidad
aplicables a la construccin de casas.
3.1.5.2.2 Amenazas
1.
Desempleo:
Debido
al
incremento
de
las
imposiciones
legales
establecidas a todos quienes generan fuentes de empleo, el desempleo

se podra ir incrementando con ello las oportunidades de clientes
potenciales de vivienda econmica.
2.
Crisis econmica: Ante la recesin econmica que azota al Pas, el

acceso a vivienda econmica se ve amenazada por la reduccin de la
capacidad econmica de los potenciales clientes.
3.
Inflacin: El incremento acelerado de los precios de los productos para la

construccin obligan a incrementar los precios de las viviendas, lo que
significa una reduccin del segmento de clientes.
4.
Limitada capacidad econmica del mercado meta para acceder a

vivienda: Los factores del entorno donde habitan los futuros clientes
reducen su capacidad para acceder a vivienda debido a que cada da
cuenta con menor circulante para adquirir su vivienda propia, debido a las
polticas econmicas establecidas por el Gobierno.
3.1.6 Matriz DAFO

La Matriz DAFO de las viviendas econmicas se detalla a continuacin:
TABLA No. 2
MATRIZ DAFO
FORTALEZAS F
1. rea de construccin.
DEBILIDADES D
1. Riesgo Financiero.
2. Incremento de precios
de insumos de la
2. Prestigio y calidad.
3. Mano de Obra calificada. construccin.
4. Suficiente
3. Bajo reconocimiento en
abastecimiento
de materiales de
el mercado.
construccin
4. Reducida capacidad
financiera.
OPORTUNIDADESO
1. Elevada Demanda.
2. Innovacin en calidad y
valores permitir entrar
fcilmente en el mercado.
3. Acceso a crdito
inmobiliario para los
clientes
4. Diseos adecuados.
ESTRATEGIAS FO
Gestionar de los recursos
financieros necesarios para
el otorgamiento de crditos
y garantas a travs de
Instituciones Financieras.
ESTRATEGIAS DO
Desarrollar alianzas
estratgicas con
instituciones del sistema
financiero para concesin
de crdito con garanta
(F2, O3).
hipotecaria a los clientes.

(D1, O2, O3).
AMENAZAS - A
1. Desempleo.
2. Crisis Econmica.
ESTRATEGIAS FA
Identificar la demanda
efectiva de vivienda para
3. Inflacin.
4. Limitada.
5. Capacidad econmica
del mercado meta
para acceder a la
vivienda.
ESTRATEGIAS DA
Desarrollar alianzas
estratgicas con
empresas proveedoras
llevar soluciones a familias de insumos de
Construccin.
de Santo Domingo.
(F2, F4, A2, A3, A4).
Fuente: Investigacin de campo

Elaborado por: Gabriela Abril y Solange Ortiz
Para acceder a
descuentos y crdito
corporativo. (D2, A3, A4).
3.1.7 Matriz EFE

TABLA No. 3
MATRIZ DE FACTORES EXTERNOS
Calif
Factores externos claves
Valor
icaci
n
Valor
(%)
Oportunidades
Elevada demanda de la repatriacin.
0,15
0,45
Innovacin en calidad y valores permitir entrar

fcilmente en el mercado.
Acceso a crdito inmobiliario para los clientes.
0,10
0,20
0,15
0,30
Diseos integradores.
0,10
0,30
0,10
0,10
Desempleo.
0,15
0,45
Crisis econmica.
0,1
0,40
Inflacin.
0,05
0,10
0,10
0,20
2,40
Economas de escala en la construccin de las

viviendas econmicas.
Amenazas
Limitada capacidad econmica del mercado meta

para acceder a vivienda sin subsidio Estatal.
Total
3.1.7.1 Anlisis Matriz EFE

La matriz de factores externos claves permite determinar que las mayores
oportunidades son principalmente la elevada demanda de migracin y el acceso
a crdito inmobiliario, lo cual permiti establecer las estrategias corporativas.
La matriz EFE permite observar que la oferta de viviendas econmicas no
responde adecuadamente a las oportunidades y amenazas del mercado local,
por lo tanto se deben tomar previsiones para afrontar tales condiciones de la
realidad comercial de las soluciones habitacionales en Santo Domingo.
3.1.8 Matriz EFI

TABLA No. 4
MATRIZ DE FACTORES INTERNOS
F
Ponder
Clasifi
Puntuacin
acin
cacin
Ponderada
0,20
0,60
0,15
0,30
0,15
0,30
0,15
0,30
0,10
0,10
0,10
0,20
Elevada inversin
0,10
0,20
Gastos operativos elevados
0,05
0,10
Total
1.00
2.10
Factores internos claves
Fortalezas
Mercado potencial.
Alianzas estratgicas con instituciones
financieras para concesin de crdito.
Mano de obra barata y calificada.
Abastecimiento
de
materiales
de
construccin.
Debilidades
Riesgo financiero.
Incremento de precios de insumos de la
construccin.

3.1.8.1 Anlisis matriz EFI

La matriz EFI resume la realizacin de la evaluacin del entorno del mercado de
viviendas econmicas de la ciudad de Santo Domingo. Esta herramienta es
utilizada en la formulacin de las estrategias y evala las fortalezas y debilidades
importantes del segmento mercado estudiado, al mismo tiempo permite
identificar y evaluar las relaciones que existen entre estas.
La oferta de viviendas econmicas mantiene una posicin interna dbil, lo cual

dificulta
sobreponerse
las
debilidades
internas
determinadas
en
la
investigacin. Lo cual significa que se debe intervenir directamente en los

posibles usuarios a travs de publicidad dirigida hacia la promocin de viviendas
populares, pero con todos los requerimientos y especificaciones que exige los
parmetros de construccin actuales.
3.1.8.2 Anlisis de Oportunidades y Amenazas

3.1.8.2.1 Estrategias FO (Fortalezas y Oportunidades)
La estrategia Fortalezas y Oportunidades planteada es: disponer de los
recursos financieros necesarios para el otorgamiento de crditos y garantas a
travs de instituciones financieras. Para ello debemos inyectar capital de los
inversionistas interesados en optar por los negocios inmobiliarios y, otro aporte
ser obtenido a travs de crdito otorgado por las instituciones financieras del
Pas.
3.1.8.2.2 Estrategias FA (Fortalezas y Amenazas)

Identificada la demanda efectiva que ser atendida en la presente propuesta, la
cual ser de 90 viviendas que cumplan con lo requerimiento de los posibles
usuarios; constituirn el producto que se pondr a disposicin a los clientes
reales del mercado de Santo Domingo. Ser esta la razn de ser para la cual
se sumarn esfuerzos y, que en el futuro mediato se concretar.
Es importante destacar que el nmero de viviendas a ofertar es pequeo
comparado con el potencial mercado de la zona, debido al monto de inversin,
lo cual hace necesario destacar que es un producto importante en volumen de
satisfaccin de necesidades y reducido en el nmero de soluciones
habitacionales.
3.1.8.2.3 Estrategias DO (Debilidades y Oportunidades)

Los clientes efectivos de viviendas econmicas en el mercado local optarn por
acceder a crdito, para ello la futura administracin corporativa deber
gestionar los procesos, normas y directrices que permitan viabilizar el acceso a
obtener crditos para vivienda a todos los clientes que tengan derecho a este
beneficio.
Tales actividades se convertirn en valor agregado para los beneficiarios, y, al
mismo tiempo facilitar el posicionamiento de mercado para llegar a los
potenciales clientes que busquen facilidades para adquirir sus viviendas.
3.1.8.2.4 Estrategias DA (Debilidades y Amenazas)
Debido al elevado nmero de insumos (variedad de productos para la

construccin), es adecuado y las condiciones de negociacin facilitan el buscar
proveedores que nos provean de los materiales requeridos a precios de
mayoristas, lo cual permite reducir costos y gastos en la construccin de las
viviendas que cumplan con lo requerimiento de los clientes y por ende se
viabiliza el ser ms competitivos en el mercado inmobiliario.
3.1.9 Objetivos del Proyecto

3.1.9.1 Objetivo General
Determinar la factibilidad de construir y comercializar viviendas econmicas en
la ciudad de Santo Domingo.
3.1.9.2 Objetivos Especficos
Especificar el tipo de vivienda a ofertar en el mercado de Santo Domingo
Determinar la demanda insatisfecha de viviendas econmicas en el mercado

local
Plantear las estrategias de marketing a aplicarse en la comercializacin de

las viviendas econmicas en la ciudad de Santo Domingo.
Determinar cul ser la localizacin donde se implementar el proyecto.
Especificar los requerimientos y condicionamientos para la construccin de

viviendas.
Realizar
la
evaluacin
econmico-financiera
requerida
para
la
comercializacin de las viviendas populares en la localidad.
3.2
ESTUDIO DE MERCADO
3.2.1 Objetivos del Estudio de Mercado

Determinar el nivel de aceptacin que en mercado de Santo Domingo tendr la
construccin y comercializacin de viviendas econmicas.
Determinar la demanda insatisfecha a atender en el mercado de Santo

Domingo.
Determinar los precios de las viviendas econmicas que podran pagar los
potenciales compradores.
Establecer los gustos y preferencias de los clientes de vivienda econmica

de la localidad.
3.2.1.3 Alcances y Limitaciones

3.2.1.3.1 Alcances
Los alcances de la oferta de viviendas econmicas en el mercado de Santo
Domingo estn claramente definidos, es decir, se ofertar un tipo de solucin
habitacional, se van a estructurar de acuerdo a las necesidades de los
consumidores, de precio econmico y su construccin ser de hormign

armado.
3.2.1.3.2 Limitaciones
Las limitaciones que se dan en el presente estudio se focalizan en la
determinacin de la capacidad econmica de los potenciales clientes, la misma
que se encuentra amenazada por la crisis econmica que vive el Pas.
3.2.2 Anlisis de la competencia

La competencia local del mercado de vivienda econmica es importante, esto
responde al hecho de que este segmento es conocido y atendido por los oferentes
locales, por lo que es necesario ofrecer soluciones habitacionales acordes a los
requerimientos reales del potencial comprador.
3.2.2.1 Condiciones de la Competencia

La competencia de mercado de soluciones habitacionales econmicas se
encuentra en un acelerado crecimiento en la ciudad de Santo Domingo, en virtud
de que esta regin del Pas cuenta con un movimiento econmico alto, esto es
generado por su localizacin estratgica lo que le convierte en un sitio de paso
obligado entre las regiones de la Sierra y la Costa.
Por otro lado, el clima subtropical y la calidad de los suelos han permitido
desarrollar una diversidad de actividades productivas. Todos los factores citados
constituyen los referentes para la competencia que brinda una variedad de
soluciones de vivienda, encabezados por Ciudad Verde, Tierra Amiga y
COFISA, inmobiliarias que se han dedicado atender al mercado de soluciones
habitacionales econmicas.
Estas se han ubicado en sectores estratgicos y han diseado un modelo que
ha captado un importante segmento de clientes, as vemos que este es el
conglomerado ms importante de la ciudad y por ende, los consumidores de
este tipo de residencias son elevados.
3.2.3 Anlisis de Porter

3.2.3.1 Rivalidad entre Competidores
El mercado de vivienda en la ciudad de Santo Domingo cuenta con una gran
cantidad de competidores, los cuales emplean estrategias para captar clientes
de los diferentes segmentos del mercado de soluciones habitacionales. Esto
responde al hecho de que en la ciudad se cuenta con una gran cantidad de
empresas dedicadas a la oferta de viviendas, las cuales se destinan al segmento
de clase alta, media, y baja.
As mismo, los oferentes pertenecen al sector pblico y privado; pblico
encabezado por el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, el cual atiende a
todos los usuarios que se encuentran afiliados a este organismo y tiene un
mnimo de 36 aportaciones y, que en funcin del monto de afiliacin mensual los
beneficiarios reciben prstamos para adquirir sus viviendas.
Se puede acceder a un crdito hipotecario para compra de vivienda terminada
que se encuentre habitable, puede ser casa o departamento individual o que
forme parte de un conjunto habitacional o edificio35.
Por otro lado, tenemos los trabajadores que desean adquirir vivienda a travs de
crditos ofrecidos por la banca local (Mutualista Pichincha y Banco del Pacfico).
3.2.3.2 Amenaza de Entrada de Nuevos Competidores

La presencia de nuevos competidores en el mercado local de viviendas
econmicas es notable, en virtud de que el Estado ecuatoriano promociona el
acceso a vivienda, por lo tanto, el target de soluciones habitacionales baratas
cuenta con oferentes como COFISA, Ciudad Verde, Tierra Amiga, El Edn y
Portal del Lago, los cuales siguen ampliando soluciones habitacionales.
35
http://www.biess.fin.ec/hipotecarios/vivienda-terminada
Otro de los nuevos competidores que est interesado en atender el segmento de

vivienda econmica es el GAD Municipal de Santo Domingo, el cual oferta un
plan de vivienda de inters social en el Sector de La Lorena.
3.2.3.3 Amenaza de Productos Sustitutos

Uno de los productos sustitutos presentes en el mercado de viviendas
econmicas, son las viviendas prefabricadas, las cuales son econmicas y se
instalan en periodos de tiempo muy corto, esta son ofertadas por la Mutualista
Pichincha, entidad financiera que ofrece estas viviendas de manera permanente.
Es importante tambin destacar la oferta de vivienda fabricadas de bamb, una
de las maderas que permiten construir soluciones habitacionales con periodos
de duracin de hasta cincuenta aos.
3.2.3.4 El Poder de Negociacin de los Proveedores

Los proveedores de insumos para la construccin en la localidad ofrecen los
diferentes productos requeridos para la fabricacin de las viviendas de diferentes
calidades, los cuales los venden de contado y, en caso de conceder crdito
estos deben contar con cheque de garanta con plazo no mayor a treinta das.
Este segmento de comercializadores tienen como poltica las ventas de contado,
por lo que es importante comprar al por mayor para acceder a descuentos que
beneficien la construccin de vivienda.
Si se cuenta con el capital operativo para realizar las compras a los proveedores
de contado, esto permitira reducir el costo de adquisicin de un 5% al 10%, por
tanto el costo total de la obra se podra ver reducido.
3.2.3.5 El Poder de Negociacin de los Clientes

Los potenciales clientes de viviendas econmicas tienen la posibilidad de optar
por la oferta ms adecuada para sus intereses personales, por ello, estos deben
contar con precios competitivos a fin de interesarse por las viviendas que se
ofrecern. Esto responde al hecho de que la capacidad econmica de los
compradores es reducida y debido al elevado nmero de inmobiliarias existentes

en la localidad, estos para tomar la decisin de compra debe recibir un valor
agregado importante para optar por la mejor alternativa habitacional. Todo ello
con la finalidad de que el usuario opte por la oferta de vivienda econmica ms
adecuada a sus intereses de los compradores.
Al tener un reducido espacio de negociacin de los clientes por su condicin
econmica y la competencia, esto nos obliga a ofertar un a vivienda que cumpla
con los requerimientos de los consumidores, a un precio asequible.
3.2.3.6 Segmentacin
3.2.3.6.1 Segmentacin Geogrfica
El segmento geogrfico de clientes de viviendas econmicas permite
atender los requerimientos de todas familias que gusten la regin de Santo
Domingo para establecer sus hogares, estar dada por el clima, la
localizacin estratgica de la ciudad, las oportunidades econmicas y la
calidad de vida que brinda la urbe local.
3.2.3.6.2 Segmentacin Demogrfica

El segmento demogrfico de clientes lo conforman todas las personas que
se encuentran en capacidad de producir y trabajar y que cuentan con un
empleo fijo, tanto a nivel estatal como privado. Esta condicin les permitir
acceder a la compra de vivienda ya sea mediante un crdito directo
otorgado por el IESS a travs del Banco del IESS y, crditos otorgados por
entidades del sistema financiero nacional que operan en la localidad y, por
otro lado, los clientes que simplemente desean adquirir su vivienda, bienes
que se incorporan al patrimonio de los inversionistas.
3.2.3.7 Target
El target de clientes lo constituyen todas las familias que prefieren viviendas
econmicas, que cuentan con empleos fijos y que sus ingresos son superiores
a los quinientos dlares americanos y que pueden acceder a crdito

habitacional destinado a la compra de vivienda.
De acuerdo al INEC, en Santo Domingo existen 96.846 familias.
3.2.3.8 Plan de Muestreo

La muestra representativa ser determinada mediante el siguiente clculo:
TABLA No. 5
CLCULO DE LA MUESTRA
n= Tamao de la muestra
N= Tamao de la poblacin
Z= Referencia estandarizada dado un nivel de confianza del
95% y representa 1,96
E= Error mximo permisible
p= Es igual al 50% probabilidad de ocurrencia.
q= (1-p) = (1-0,50) = 50%
n =
(1.96)^2 (96846) (0.50) (0.50)

((0.05)^2(96846-1) + ((1.96)^2(0.50)(0.50)))
n=
383 Encuestas
383
96.846
1,96
5%
50,00%
50,00%
La poblacin de Santo Domingo es de 368.013 habitantes, lo hemos dividido

para 3.8 (% de personas por familia)36 lo cual nos da 96.846 familias.
Podemos observar que la muestra representativa ser de 383 potenciales
clientes de soluciones habitacionales, clculo que permita obtener la informacin
primaria requerida en el estudio de la oferta de vivienda econmica para Santo
Domingo.
3.2.3.9 Diseo de la Encuesta

Mediante la encuesta se determin la demanda real de viviendas econmicas
con las respectivas caractersticas, precios, modelo, localizacin de la ciudadela,
tipo de construccin, servicios y dems requerimientos de los potenciales
clientes de la ciudad de Santo Domingo (Ver Anexo N 2).
3.2.3.10 Procesamiento de los Resultados y Anlisis de las Encuestas

La informacin primaria permiti determinar las caractersticas del tipo de
vivienda econmica que prefieren los habitantes de la ciudad de Santo
Domingo, la cual fue establecida mediante la aplicacin de la encuesta a los
potenciales clientes del segmento clase media, que tengan capacidad de pago,
cuyos ingresos econmicos mensuales les permitan calificar para obtener un
crdito destinado a compra de vivienda en el sector de su preferencia.
Inicialmente se realiz una prueba piloto a 20 potenciales clientes de viviendas
econmicas de la urbe (ver Anexo N 1), lo cual permiti realizar ciertos ajustes
en las encuestas, ya que una pregunta no tena la acogida esperada en el
momento en que los encuestados procedan a contestar el cuestionario.
Los datos obtenidos de la encuesta permitieron determinar el tipo y
caractersticas de la vivienda econmica.
Aqu tenemos los resultados de la encuesta:
36
http://www.ecuadorinmediato.com/index.php?
module=Noticias&func=news_user_view&id=157367
&umt=promedio_hijos_por_familia_decrece_en_ecuador
PREGUNTA N 1
Cul es su actividad econmica?
TABLA No. 6
Tabulacin de resultados pregunta 1
Actividad econmica
Servidor pblico
Comerciante
Transportista
Profesional
Empleado privado
Empresario
Artesano
Otros
Total
Frecuencia
93
75
21
35
79
21
25
34
383
%
24%
20%
5%
9%
21%
5%
7%
9%
100%

GRFICO No. 1
Actividades
econmicas
Servidor publico
7%
5%
9%
Comerciante
24
%
21%
Transportista
20%
9%
5
%
Profesional
Empleado
privado
Empresario
Artesano

Interpretacin: Las actividades econmicas de los potenciales clientes de

viviendas econmicas son servidores pblicos 24%, empleados privados 21%,
comerciantes 20%, profesionales 9%, artesanos 7%, transportistas 6%,

empresarios 6% y otros el 9%.
Anlisis: El mercado local para la vivienda econmica tiene clientes que
laboran como servidores pblicos, empleados privados y comerciantes,
principalmente. Esto beneficia la oferta de soluciones habitacionales ya que
estos clientes califican a crdito habitacional y tienen capacidad econmica.
PREGUNTA N 2
Su vivienda es:
TABLA No. 7
Su vivienda es:
Frecuencia
33
8
342
383
Propia
Anticresis
Arrendada
Total
%
9%
2%
89%
100%

GRFICO No. 2
Su
vivienda
es:
9
2
Propia
Anticresis
89
Arrendada

Interpretacin: Los potenciales clientes encuestados residen en viviendas

arrendadas el 89%, anticresis 2% y propia 9%.
Anlisis: Los potenciales clientes destinaran un porcentaje importante de sus

gastos en arriendos al pago de la vivienda, lo cual generara en el largo plazo
ahorro y patrimonio.
PREGUNTA N 3
Cul es su nivel de ingresos?
TABLA No. 8
Nivel de ingresos
De 292 a 350 dlares
De 351 a 400 dlares
De 401 a 450 dlares
De 451a a 500 dlares
Ms de 500 dlares
Total
Frecuencia
110
54
73
51
95
383
%
29%
14%
19%
13%
25%
100%

GRFICO No. 3
Nivel de
ingresos
25
29
de
292 a
350
dolares de 351 a
400 dolares de
13
19
14
401 a 450
de 451 a 500
dolares
mas de
dolares
500

Interpretacin: Los niveles de ingresos de los potenciales clientes de vivienda

econmica van de 292 a 350 dlares el 29%, de 251 a 400 dlares el 14%, de
401 a 450 dlares el 19%, de 451 a 500 dlares el 13% y ms de 500 dlares
el 25%.
Anlisis: Los ingresos de los clientes potenciales son mayoritariamente bajos,
por lo que aspiran adquirir vivienda econmica acordes a su capacidad
econmica, la cual debe ser de inters social.
PREGUNTA N 4
Le gustara adquirir una vivienda econmica en la urbe local?
TABLA No. 9
Le gustara adquirir vivienda econmica Frecuencia
Si
379
No
4
Total
383
%
99%
1%
100%

GRFICO No. 4
Le gustaria adquirir una

vivienda econmica?
1
Si
99
No

Interpretacin: El 99% de los potenciales clientes de viviendas econmicas

que fueron encuestados manifiestan que si desean adquirir su vivienda propia
en el 99% de los casos y, nicamente el 1% no tienen tal aspiracin.
Anlisis: Los actores laborales y comerciantes tienen opcin de compra en

virtud de las facilidades que les brinda su actividad laboral y las ventajas de
calificarse a obtenerse un crdito del IESS o bancario.
PREGUNTA N 5
Dnde le gustara que se encuentre ubicada la vivienda?
TABLA No. 10
Dnde le gustara que este ubicada la
vivienda
Sector Va Quinind
Sector Va Quito
Sector Ro Verde
Sector Va Quevedo
Sector Va Las Mercedes
Sector Va Chone
Total
Frecuencia
43
122
35
71
37
75
383
11%
32%
9%
19%
10%
20%
100%

GRFICO No. 5
Donde le gustara que se

encuentre ubicada la
vivienda?
20
11
32
10
19
Sector Via Quininde

Sector Via Quito
Sector Rio Verde
Sector Via Quevedo
Sector Via Las Mercedes
Sector Via Chone

Interpretacin: Los sectores preferenciales para la adquirir la vivienda para los

potenciales clientes son Sector Va Quito 32%, Sector Va Chone 20%, Sector
Va Quevedo 19%, Sector Va Quinind 11%, Sector Va Las Mercedes 10% y

Sector Ro Verde 9%.
Anlisis: Las condiciones favorables y ms importantes para los clientes
potenciales de viviendas econmicas se encaminan a sectores externos a las
zonas urbanas, los cuales brindan nuevas oportunidades de negocios y
ambientes de vivienda.
PREGUNTA N 6
Qu servicios le gustara que incluya la vivienda?
TABLA No. 11
Servicios que le gustara que incluya la
Frecuencia
compra de vivienda
Canchas deportivas
241
Centro de Salud
227
Internet
164
Guardiana privada
208
Mensajera
57
Servicio de agua potable privado
268
Centro educativo
174
Telfono
315
Transporte pblico
253
Recoleccin de basura permanente
286
Otros
12
Total
2205
%
11%
10%
7%
9%
3%
12%
8%
14%
11%
13%
1%
100%
GRFICO No. 6
Servicios que le gustara

que incluya la
vivienda
Canchas deportivas
1
11
10
11
13
Centro de salud
7
Internet
14
8
12
Guardiania privada
3
Mensajeria

Interpretacin: Los principales servicios que prefieren en sus
viviendas los
potenciales clientes son servicio telefnico 14%, recoleccin de basura

permanente 13%, servicio de agua potable privado 12%, canchas deportivas
11%, transporte pblico 11%, centro de salud 10%, guardiana privada 9%,
centro educativo 8%, internet 7%, mensajera 3% y otros 1%.
Anlisis: La sociedad local busca sistemas habitacionales econmicos que
incluyan todos los servicios de ciudadelas modernas, sencillas e integrales, lo
cual genera bienestar a las familias y sus habitantes.
PREGUNTA N 7
Cul es el rea de construccin que deseara para su vivienda?
TABLA No. 12
rea de construccin que de seara
De 40 a 50 m2.
De 51 a 60 m2.
De 61 a 70 m2.
De 71 a 80 m2.
Ms de 80 m2.
Total

Frecue ncia
62
45
58
102
116
383
%
16%
12%
15%
27%
30%
100%
GRFICO No. 7
rea de construccion que deseara

16
30
12
De 40 a
50 m2
De 51 a 60 m2
15
De 61 a
70 m2
27
De 71 a 80 m2
Ms de 80 m2

Interpretacin: El rea de construccin de la vivienda econmica requerida por

el mercado de potenciales clientes va desde 40 a 50 metros cuadrados el 16%,
de 51 a 60 metros cuadrados 12%, de 61 a 70 metros cuadrados 15%, de 71 a
80 metros cuadrados 27% y, ms de 80 metros cuadrados de construccin
30%.
Anlisis:
Los
clientes
de
vivienda
econmica
buscan
alternativas
habitacionales amplias en funcin de los miembros de cada familia. Entre 70,

80 y ms metros.
PREGUNTA N 8
Qu tipo de construccin prefiere?
TABLA No. 13
Tipo de construccin que prefiere
Hormign
Con estructura metlica
Mixta
Otros
Total

Frecuencia
289
30
43
21
383
%
75%
8%
11%
5%
100%
GRFICO No. 8
Tipo de construccin que prefiere

8
11
Hormign

Mixta
75
Otros

Interpretacin: El tipo de construccin preferido por el mercado local de

potenciales clientes de vivienda econmica en la ciudad de Santo Domingo es
la construccin de hormign 75%, con estructura metlica 8%, construccin
mixta 11% y otros tipos de construccin 5%.
Anlisis: Es tradicional y preferencial las viviendas de hormign armado en la
urbe local, la cual brinda la seguridad y confianza que busca el ser humano
para residir en una morada, al mismo tiempo es la ms adecuada para este tipo
de clima. Por lo cual los encuestados optaran mayormente por este tipo de
construccin.
PREGUNTA N 9
Qu sistema de pago usted tiene acceso para adquirir su vivienda?
TABLA No. 14
Sistema de pago que usted prefiere
Seguro social
Crdito bancario
Crdito directo del constructor
Contado
Otros
Total
Frecuencia
112
148
94
12
17
383
%
29%
39%
25%
3%
4%
100%
GRFICO No. 9
Sistema de pago que prefieren

Seguro social
3
29
25
bancario
Crdito
Crdito directo
del constructor
39
Contado
Otros

Interpretacin: Los sistemas de pago a los que tienen acceso los potenciales
clientes de viviendas econmicas son crdito bancario 39%, crdito del seguro
social 29%, crdito directo del constructor 25%, compra de contado 3% y otros
4%
Anlisis: De los potenciales clientes de viviendas econmicas tienen acceso a
crdito bancario para vivienda y crdito del IESS, esto responde al hecho de
que la gran mayora de estos manejan sus recursos a travs del sistema
financiero y son afiliados ya que esto es parte de los beneficios del trabajador
3.2.3.11
Anlisis Global de la investigacin de mercado

Despus de analizar cada una de las preguntas de la encuesta, se han
obtenido los siguientes resultados, los mismos que son fundamentales
para continuar con el desarrollo del proyecto:
Los potenciales clientes encuestados residen en viviendas arrendadas

el 89%, anticresis 2% y propia 9%.
El 99% de los potenciales clientes que fueron encuestados, manifiestan

que si desean adquirir su vivienda propia. y, nicamente el 1% no
tienen tal aspiracin, lo cual nos confirma que nuestro proyecto ser
viable.
Encontramos tambin que el lugar donde queremos construir las

viviendas econmicas est dentro de los sectores de preferencia de los
futuros clientes, ubicada en la Va a Chone.
Y finalmente vemos que los futuros clientes de viviendas econmicas

tienen acceso a todos los sistemas de pago o crdito y esto se da a
que la mayora de personas manejan su efectivo a travs del sistema
financiero y a su vez son empleados afiliados.
3.2.4 Oferta
La oferta de vivienda econmica en la ciudad de Santo Domingo est conformada
por soluciones habitacionales que estn destinados a los estratos sociales de
clase media de la urbe local que tengan capacidad de consumo.
TABLA No. 15
OFERTA DE VIVIENDA ECONMICA EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO
Orden
1
2
3
4
5
Razn Social
Tierra Amiga
Portal del Lago
El Eden
Ciudad Verde
Cofisa
Total
Nmero de
viviendas
921
50
150
1.997
544
3.662

Podemos observar en el Cuadro anterior que la oferta real suma las 3.662
viviendas econmicas que estn agrupadas en 5 soluciones habitacionales que
son Tierra Amiga, Portal del Lago, El Edn, Ciudad Verde y Cofisa, las cuales son
las importantes de la zona.
3.2.4.1 Proyeccin de la Oferta

La oferta general ser proyectada con un crecimiento del 2%, indicador que es
estimado por la Cmara de la Construccin de Santo Domingo.
TABLA No. 16
OFERTA PROYECTADA DE VIVIENDA ECONMICA EN LA
CIUDAD DE SANTO DOMINGO
PROYECCIN DE LA OFERTA DE VIVIENDA ECONMICA

AOS
OFERTA PROYECTADA
2013
3.735
2014
3.810
2015
3.886
2016
3.964
2017
4.043

La proyeccin de la oferta de vivienda econmica en Santo Domingo tiene una

tendencia de crecimiento importante, la cual no satisface los requerimientos del
mercado local de soluciones habitacionales para las familias que residen en la
urbe local.
3.2.4.2 Anlisis de Precios

Los precios de las viviendas econmicas que se ofertarn en la ciudad de Santo
Domingo oscilarn alrededor de los 35.000 dlares, y estas sern de 52,5
metros cuadrados de construccin, las cuales contarn con los servicios bsicos
y una estructura con proyeccin para un segundo piso.
Sus Condiciones tcnicas permitirn a los clientes observar la ampliacin y el
mejoramiento de las viviendas adquiridas.
3.2.5 Anlisis de la Demanda

La demanda de vivienda est conformada por las 120.985 personas de clase
media que habitan en la localidad, tomamos en consideracin la conformacin
de los hogares ecuatorianos que es de 3,8 miembros por familia podemos

determinar que se requieren 31.838 soluciones habitacionales.
3.2.5.1 Demanda Potencial

La metodologa empleada para determinar la demanda fue a travs de la
aplicacin de las encuestas, que permiti determinar el tipo de vivienda, el
precio, las caractersticas de la vivienda, el tipo de cliente, la localizacin y la
forma de pago de las soluciones habitacionales requeridas por los potenciales
clientes de la ciudad de Santo Domingo.
3.2.5.2 Demanda Proyectada

La demanda de viviendas econmicas en Santo Domingo se estima que tendr
un crecimiento en funcin del crecimiento poblacional estimado en el Censo de
Poblacin y Vivienda del ao 2010, cuya tasa es del 3,7% anual.
TABLA No. 17
CRECIMIENTO POBLACIONAL

Podemos observar que el crecimiento poblacional en Ecuador es acelerado por

ello, el dficit de soluciones habitacionales, por lo que se deben hacer esfuerzos
por lograr una mayor inversin de viviendas que permitan albergar a las familias
de la localidad.
GRFICO No. 10
PROYECCIN DE DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CIUDAD DE
SANTO DOMINGO

3.2.5.3 Anlisis de la Oferta y la Demanda

Despus de haber analizado el estudio de la oferta y la demanda se estableci
la demanda insatisfecha del proyecto, la cual se obtuvo restando la demanda de
la oferta.
3.2.6 Demanda Insatisfecha

La demanda insatisfecha es de 28.176 soluciones habitacionales (viviendas
econmicas), esto permite determinar que la presente investigacin es viable ya
que tiene un mercado potencial importante.
TABLA No. 18
DEMANDA INSATISFECHA DE VIVIENDAS ECONMICAS
EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO
Demanda
Oferta
Demanda Insatisfecha
31.838
3.662
28.176

Para la presente propuesta se estima captar el 0.32% del mercado potencial de

vivienda econmicas, en virtud de que los clientes interesados en este tipo de
residencias con diseo modesto est compuesto por servidores pblicos,
empleados privados y comerciantes, los cuales cuentan con ingresos econmicos
fijos o estables, condicin que les permite acceder a este tipo de crdito para
adquirir su casa propia.
La demanda efectiva de viviendas econmicas a captar en la presente propuesta
es de 90 soluciones habitacionales, las cuales sern construidas y ofertadas al
colectivo social de la urbe de Santo Domingo.
3.2.7 Oferta del Proyecto

La oferta del proyecto se la considera como la cantidad de bienes y servicios que
el proyecto est en la capacidad de ofrecer, en funcin de sus recursos
disponibles. Lo que dara a lugar a determinar el tamao del proyecto.
La oferta del proyecto ser de 90 viviendas econmicas para la ciudad de Santo
Domingo, destinadas a la poblacin de clase media.
Demanda Insatisfecha
Viviendas Proyecto
% de participacin proyecto
28.176
90
0.319%
3.2.8 Conclusin del Estudio de Mercado

El estudio de mercado ha permitido establecer que en la ciudad de Santo
Domingo existe una importante demanda de viviendas econmicas para las
familias de la clase media; estos potenciales compradores requieren acceder a
adquirir sus viviendas mediante crdito otorgado por el seguro social al que tienen
derecho todos los trabajadores y crdito adquirido en las diferentes entidades
bancarias del sistema financiero local que operan en la localidad.
As mismo, los tipos de viviendas preferidas son las de hormign armado.
Finalmente es importante destacar que los usuarios requieren todos los servicios
bsicos, ms el bienestar de contar con un centro educativo infantil, un
dispensario mdico, servicio de transporte pblico y el servicio de agua potable
permanente (para ello se debe contar con una planta de tratamiento privada).
3.3
MIX DE MARKETING
Philip Kotler dice que Marketing "es la actividad humana dirigida a satisfacer
necesidades y deseos por medio de un proceso de intercambio".
3.3.1 Estrategias de Marketing

3.3.1.1 Estrategias del Producto
El Producto que se desea desarrollar es una vivienda econmica, fabricada con

materiales de construccin de calidad, la cual deber ser previamente evaluada
con profesionales de la Ingeniera civil y Arquitectura de la zona. (Ver anexo 4 y
5)
GRFICO N 11
MODELO DE LA VIVIENDA

El constructor desea posicionarse en el mercado como la empresa de los precios

ms bajos y de mayores oportunidades de bienestar para el cliente.
Para ello trabajar con marcas de materiales de construccin reconocidas a nivel
nacional, para asegurarse que los clientes no slo tengan una vivienda
econmica sino que brinda garanta y seguridad para habitarla. Gracias al hecho
de contar con los materiales de construccin requeridos, se fabricarn las
viviendas, para ello se disear y preparar el plano arquitectnico de cada
casa, el cual constituir la gua para su ejecucin.
3.3.1.2 Estrategia de Precio

Para lograr un aumento en las ventas de viviendas econmicas nos valdremos
de la estrategia de posicionamiento de diferenciacin de la competencia
declarando por medio del eslogan que dice: Su casa propia, pagando menos y/a
largo plazo.
El precio es un valor que est sujeto a financiamiento por lo que el valor del
inmueble debe constituir una morada elegante, confortable y que brinde el
bienestar que requieren las familias modestas, permitiendo que esta inversin se
convierta en el patrimonio-ahorro para los clientes que adquieran sus
residencias.
Los precios de las viviendas econmicas sern de 35.000 dlares.
3.3.1.3 Estrategia de Plaza

El oferente constructor ser promotor de la vivienda econmica en la ciudad de
Santo Domingo, esto har que se site en la mente de los clientes como la
empresa de casas accesibles. Para esto se tienen que ubicar las viviendas en
un lugar que sea viable y conocido por los consumidores potenciales como es la
va a Chone, sector de gran plusvala y crecimiento urbanstico de la ciudad de
Santo Domingo.
El oferente contar con los procesos logsticos que le permitan entregar las
viviendas a los clientes, las cuales debern ser construidas en forma eficiente y
eficaz. Todo ello ser posible a travs de un efectivo sistema de abastecimiento

de materiales de construccin y la autorizacin legal pertinente que permita
llevar adelante tales actividades en el sector que se construir las soluciones
habitacionales.
Constructura
de obra
Cliente
3.3.1.4 Estrategia de Publicidad y/o Promocin

La estrategia para alcanzar los objetivos es la promocin, que se ve enriquecida
por una serie de anuncios como hojas volantes. Adems, en los locales de venta
existir personal de marketing para que asesoren personalmente a los clientes
con respecto al tipo de vivienda que desean comprar.
Tambin se observar los distintos tipos de publicidad en el local de la empresa,
publicidad a travs de medios televisivos locales y prensa con el fin de hacer
saber al consumidor de la existencia de las viviendas, indicando que stas son
residencias econmicas dotadas de servicios bsicos, de precios ms bajos, que
existe una serie de servicios post-venta que brindan un mejor bienestar.
La promocin visual ser apoyada con la distribucin y entrega de catlogos a
los clientes que visiten las oficinas de venta y el rea donde se construirn las
viviendas para la venta. A su vez se presentar promociones para incentivar la
compra de las viviendas econmicas en casos particulares como: Por la compra
de contado de su vivienda recibe hasta el 3% de descuento.
3.3.1.4.1
Prensa escrita (Diario La Hora)

La publicidad que se ofertar mediante la prensa escrita, est diseada de la
siguiente forma:
GRFICO No. 12
DISEO DE PUBLICIDAD (PRENSA ESCRITA)

3.3.1.4.2
Televisin (Zaracay TV y Magestad TV)

El spot publicitario que se dar a conocer a la teleaudiencia es el siguiente.
GRFICO No. 13
SPOT PUBLICITARIO
CIUDADELA EL SOL
Quieres tener una vivienda propia con todos los servicios bsicos, confort y seguridad a
precios accesibles, y con excelentes planes de financiamiento? Ciudadela EL SOL, es tu
solucin!! creada para satisfacer las necesidades de las personas como t, que suean
con su vivienda propia. Vistenos, ser un placer atenderles, estamos ubicados en la Av.
Chone Km. 5 o Contctenos al 2-768-334.

3.3.1.4.3
Radio (Zaracay, Magestad y Macarena).

La cua publicitaria que se difundir a travs de la radio es la siguiente:
GRFICO No. 14
CUA PUBLICITARIA
CIUDADELA EL SOL
Quieres tener una vivienda propia con todos los servicios bsicos, confort y seguridad a
precios accesibles, y con excelentes planes de financiamiento? Ciudadela EL SOL, es tu
solucin!! creada para satisfacer las necesidades de las personas como t, que suean
con su vivienda propia. Vistenos, ser un placer atenderles, estamos ubicados en la Av.
Chone Km. 5 o Contctenos al 2-768-334.

3.3.1.4.4
Hojas Volantes
El formato de la hoja volante es el siguiente:
Parte Frontal
GRFICO No. 15
DISEO DE LA HOJA VOLANTE

Parte Posterior

3.3.1.4.5 Tarjeta de Presentacin

3.3.1.5 Slogan
Nuestro slogan ser:
Su casa propia, pagando menos y a largo plazo.

3.3.1.6 Logotipo
El logotipo para la oferta de vivienda econmica es el siguiente:
GRFICO No. 16
LOGOTIPO

3.3.1.7 Presupuesto de Marketing

El presupuesto de marketing permitir realizar una difusin y posicionamiento en
la mente de los potenciales consumidores de las soluciones habitacionales que
se comercializarn en la ciudad de Santo Domingo, la cual se debern destinar
los siguientes recursos econmicos. (Ver tabla N36)
3.3.1.8 Diseo de Control Interno

En el presente proyecto hemos diseado un sistema de control de marketing que
facilite realizar un anlisis a nuestro producto.
TABLA No. 19
DISEO DE CONTROL INTERNO
ACT IVIDAD
T IEMPO
RESPONSABLE
Anuncio en el peridico
Enero a Diciembre
(1 por mes)
Gerente General
Anuncio en radio
Enero a Diciembre
(15 por mes)
Gerente General
Entrega de hojas volantes
Octubre (1 vez)

Jefe de comercializacin
3.4
ESTUDIO TCNICO
3.4.1 Objetivos del Estudio Tcnico

Determinar el tamao ptimo, la localizacin ptima, los equipos, las
instalaciones y la organizacin requeridos para realizar el proyecto propuesto.
Demostrar la viabilidad del proyecto, justificando la seleccin alternativa

para abastecer al mercado de soluciones habitacionales.
Verificar la posibilidad tcnica de construir y comercializar viviendas

econmicas en la ciudad de Santo Domingo.
3.4.2 Tamao del Proyecto

La capacidad de produccin de viviendas econmicas estar sujeta al proceso de
venta que se debe seguir para establecer para el efecto, esto es, inicialmente el
cliente deber reservar cada vivienda con el 5% del valor de compra venta y, en
un plazo de 4 meses (120 das) deber cancelar el 25% adicional del precio de la
misma. Adicionalmente, el constructor deber aportar un porcentaje equivalente al
25% del precio de cada vivienda.
TABLA No. 20
TAMAO DEL PROYECTO
Construccin de vivienda tipo social

Tamao del terreno
Tamao de cada lote
rea de construccin de las 90 casas
rea de construccin urbanismo
Urbanismo (calles, acuaductos,
parque)
Cantidad de accionistas
Elaborado por: Las Autoras / 2012
90
33.333
mts2.
222
mts2.
4.725
mts2.
22.001
mts2.
10.999
mts2.
2
3.4.3 Localizacin del Proyecto

3.4.3.1 Macro localizacin
Las soluciones habitacionales que se esperan ofertar se encuentran ubicadas
en el Continente Americano, en Amrica del Sur, en la Repblica del Ecuador.
GRFICO No. 17
MAPA FSICO DE LA REPBLICA DEL ECUADOR

Elaborado por: Gabriela Abril y Solange Ortiz.
Provincia de Santo Domingo de los Tschilas

Capital:
Santo Domingo de los Colorados
Superficie:
3,857 km
Limites:
Al norte y al este con Pichincha, al noroeste con

Esmeraldas, al oeste con Manab, al sur con Los Ros y al
sureste con Cotopaxi.
Ubicacin:
A 133 km al oeste de Quito, zona centro noroccidental del

Ecuador.
Altitud:
625 msnm
Poblacin:
415.000 habitantes en el 2011

Santo Domingo es la cuarta ciudad con ms poblacin
despus de Guayaquil , Quito y Cuenca.
Densidad:
106,54 hab/km
Fundacin:
6 de noviembre de 2007
Temperatura:
18 a 26 Grados Celsius
Esta provincia figura como parte del territorio montaoso de la costa, de la

cordillera occidental, histricamente conocida como Provincia de Yumbos
Parroquias Urbanas: Santo Domingo, Chiguilpe, Ro Verde, Bombol, Zaracay,
Abraham Calazacn y Ro Toach.
Parroquias Rurales: Alluriqun, Luz de Amrica, Puerto Limn, San Jacinto del
Ba, Valle Hermoso, El Esfuerzo y Santa Mara del Toach.
GRFICO No. 18
MAPA FSICO DE LA PROVINCIA SANTO DOMINGO
DE LOS TSCHILAS

3.4.3.2 Micro Localizacin

La Ciudadela El Sol estar ubicada en la Provincia de Santo Domingo de los
Tschilas, en la Ciudad de Santo Domingo, en la Va Chone Km. 5. El rea
destinada a la urbanizacin es de 3.3 hectreas, se caracteriza por ser un suelo
de tipo plano, con pendientes leves, lo cual lo convierten en una zona apta para
ser habitada y urbanizada.
GRFICO No. 19
MICROLOCALIZACIN

Elaborado por: Las Autoras / 2012
Este lugar ha sido seleccionado debido a la cercana a fuentes de

abastecimiento de insumos de construccin, acceso vial, factor ambiental
(clima), costo disponibilidad y caractersticas de los terrenos, estructura
impositiva y legal, disponibilidad de agua, energa y suministros.
A pesar en las encuestas las personas preferan que las viviendas estn
ubicadas en la va quito, el proyecto se lo desarrollara en la va Chone km. 5
debido a que se dispone en ese sitio del terreno, y tambin considerando que la
cantidad ofertada no es ni el 1% de la demanda insatisfecha la ubicacin
garantizar la acogida suficiente de los clientes.
3.4.3.3 Ubicacin
La Ciudadela El Sol se encuentra ubicada en un sector residencial con visin
preferencial de crecimiento y desarrollo urbanstico de la ciudad de Santo
Domingo.
A tal conclusin se ha llegado mediante la investigacin aplicada y las
referencias tomadas de expertos y de la planificacin municipal que ha realizado
el Gobierno Municipal de Santo Domingo.
3.4.3.4 Mano de Obra

En la ciudad de Santo Domingo se cuenta con mano de obra tcnica y artesanal
suficiente para la construccin de las viviendas econmicas, la cual es barata y
es de fcil contratacin.
Para ello podemos citar el Colegio de Ingenieros Civiles, Colegio de Arquitectos
y el Gremio de Maestros Albailes.
Finalmente, es importante destacar que las personas que se contratarn para
laborar en la construccin de las viviendas sern del sector donde se ejecutar
el proyecto.
3.4.3.5 Luz
Para la ejecucin de las actividades de construccin se requiere del servicio de

energa elctrica, por lo que se deber instalar un generador elctrico, para que
en caso de emergencia no se detengan los trabajos de construccin de las
viviendas y, por ende de los insumos para la construccin.
3.4.3.6 Agua
El servicio de agua potable ser contratado a la Empresa Pblica Municipal de
Agua Potable y Alcantarillado Santo Domingo.
Para lo cual se coordinarn los trabajos de red principal, redes secundarias,
terciarias y acometidas. Con lo cual se prestar el servicio para cada residente
de la nueva ciudadela.
3.4.3.7 Telfono
El servicio telefnico que se contratar para la operacin institucional ser de las
empresas de telefona celular como Claro, Movistar o Alegro, y telefona fija
dotada por CNT, lo cual facilitar las actividades y el enlace de las diferentes
actividades.
3.4.4 Ingeniera del Proyecto
En la construccin de las viviendas se cumplirn los siguientes procesos:
a.
Primeramente crearemos una compaa limitada, la cual constituir

la persona jurdica que respaldar la ejecucin del proyecto.
b.
Seguidamente se obtendrn todos los permisos y documentos

habilitantes para la construccin y oferta de las viviendas.
c.
Se proceder a la compra de los materiales de construccin y

maquinara para llevar adelante la ejecucin de las obras de
infraestructura y vivienda.
d.
Luego se proceder a la urbanizacin de las calles y avenidas de la

ciudadela.
e.
Seguidamente procederemos a construir las viviendas.
f.
Finalmente se comercializarn las viviendas a los clientes que

gusten de nuestros productos (solucin habitacional).
3.4.4.1 Diseo detallado de las Viviendas
El diseo arquitectnico de la vivienda comprende una edificacin de una planta,

con una extensin de 52,5 metros cuadrados de construccin, con cimientos de
hormign armado que resisten un segundo piso.
El cronograma de actividades estar sujeto a una construccin en serie, es
decir, a medida que se vayan comercializando las viviendas (ventas efectivas),
se irn edificando las soluciones habitacionales, a fin de ir entregndolas a cada
cliente.
Lo cual beneficiar al oferente, ya que esto permite ir contando con activo
circulante para las siguientes actividades operativas de esta rama de la industria
de Santo Domingo.
Para ello detallamos los planos, fachadas y vistas de la construccin de vivienda

modelo a ofertar.
GRFICO No. 20
PLANOS DE LA VIVIENDA

GRFICO No. 21
PLANOS DE LA VIVIENDA (TERRAZA CORTE A-A)

GRFICO No. 23
PLANOS DE LA VIVIENDA (FACHADAS)

3.4.4.2 Presupuesto
de
Materiales
de
Construccin
de
la
Vivienda
Econmica
El presupuesto de materiales por cada vivienda tendr un costo de $ 9.450,00.
(Ver anexo 4).
3.4.5 Organizacin y Aspectos Legales

La estructura orgnica de la empresa se disear tomando en consideracin las
necesidades del personal requerido para construccin de la viviendas y la
comercializacin,
hacindose
necesario
disear
describir
los
determinar el nmero de colaboradores, las remuneraciones, entre otros.
3.4.5.1 Estructura de la Organizacin

El diseo estructural propuesto es el siguiente:
TABLA No. 21
ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL

puestos,
3.4.5.2 Funciones Especficas del Personal por Cada Puesto
Ttulo del Cargo: Gerente

Perfil: Ingeniero Comercial, con Postgrados en Administracin de Empresas,
con experiencia en manejo de empresas y comercializacin de vivienda popular.
Funciones:
Ser representante legal de la empresa.
Ser responsable de la administracin general de la empresa

constructora de vivienda.
Aplicar medidas de salubridad e higiene industrial en todas las reas y
sistemas de construccin de vivienda.
Evaluar los niveles de rendimiento de construccin y comercializacin
de las viviendas populares.
Calificar a los proveedores de materiales de construccin.
Evaluar la calidad de las viviendas econmicas.
Controlar y supervisar el manejo financiero de la empresa.
Tomar decisiones.
Cualidades:
Proactivo.
Liderazgo.
Habilidades tcnicas, humanas y conceptuales.
Toma de decisiones.
Habilidad en asignacin de recursos para las diversas reas de la

organizacin.
Ttulo del Cargo: Secretaria Contadora
Perfil: Bachiller Contador, con slidos conocimientos en informtica y paquetes
contables.
Funciones:
Estar encargada de la entrega y recepcin de toda la documentacin de

la empresa.
Archivar y sistematizar de la informacin.
Elaborar los documentos requeridos por la administracin de la

constructora.
Llevar inventarios permanentes de materiales y suministros de oficina.
Controlar los inventarios a responsables.
Llevar caja chica.
Cooperar en la atencin al cliente.
Cooperar en ventas en la empresa.
Las dems que disponga la administracin de la empresa inherente al

cargo.
Cualidades:
Proactiva.
Lder y dinmica.
Eficiencia y eficacia.
Responsable y dinmica.
Lealtad y honradez.
Ttulo del Cargo: Jefe de Comercializacin

Perfil: Ingeniero en Marketing, con amplia experiencia en ventas del mercado
inmobiliario.
Funciones:
Planificar las ventas de las viviendas.
Disear los canales de distribucin.
Inventariar los potenciales clientes.
Buscar y captar nuevos clientes.
Investigar el mercado de vivienda econmica en forma permanente.
Ser responsable del desarrollado de planes y programas publicitarios.
Desarrollar programas para captar nuevos segmentos de mercado.
Realizar programas de promocin y ventas.
Las dems que disponga la administracin de la empresa.
Cualidades:
Proactividad.
Liderazgo.
Habilidades en el manejo de personal.
Capacidad para trabajar bajo presin.
Eficiente y eficaz.
Responsable y dinmico.
Leal, honesto y honrado.
Capacidad para conocer y manejar el mercado de vivienda local.
Ttulo del Cargo: Vendedor I y II

Perfil: Tecnlogo en Marketing, con experiencia en ventas.
Funciones:
Cumplir con el plan de ventas diario, mensual y anual.
Tomar pedidos a los clientes.
Tomar sugerencias del tipo de vivienda y su valor agregado.
Informar sobre la situacin del mercado de vivienda actualmente.
Las dems que disponga la administracin de la fbrica inherente al

cargo.
Cualidades:
Proactividad
Liderazgo
Eficiente y eficaz
Responsable y dinmico
Leal, honesto y honrado
Experiencia en ventas y marketing
Habilidad para conocer la tica del cliente
Ttulo del Cargo: Jefe Tcnico

Perfil: Ingeniero Civil, Especializado en Urbanismo.
Funciones:
Ser responsable de la urbanizacin de la ciudadela.
Ser responsable del diseo y construccin de las viviendas.
Presentar informes peridicos de la construccin de las viviendas y la

urbanizacin.
Realizar controles de calidad de la construccin de las viviendas y

urbanizacin.
Supervisar el mantenimiento adecuado de las herramientas y equipos

de construccin.
Presentar requerimientos diarios de materiales de construccin.
Formar parte del equipo asesor de la empresa.
Cualidades:
Proactividad.
Liderazgo.
Habilidad para el manejo de personal.
Habilidades tcnicas para desarrollar nuevos diseos del urbanismo y

construccin de viviendas.
Eficiente y eficaz.
Ttulo del Cargo: Maestro Mayor

Perfil: Bachiller en cualquier especialidad, con experiencia en urbanismo y
construccin de viviendas populares.
Funciones:
Liderar la construccin de las viviendas.
Cumplir y hacer cumplir la normativa tcnica del Jefe Tcnico.
Distribuir el trabajo de los ayudantes.
Supervisar el adecuado uso de las herramientas y materiales de

construccin.
Presentar sugerencias que favorezcan la construccin de las viviendas.
Realizar requerimientos de materiales y herramientas.
Todas las dems que disponga la administracin de la empresa

relacionadas con la construccin y urbanismo de la ciudadela.
Cualidades:
Proactividad.
Conocimientos en construccin civil en general.
Lder y disciplinado
Ttulo del cargo: Ayudante de Albailera

Perfil: Instruccin bsica, con experiencia en construccin de viviendas
populares.
Funciones:
Cooperar en la construccin de las viviendas.
Cooperar en el buen uso de las herramientas y materiales de

construccin.
Todas las dems que disponga la administracin de la empresa

relacionadas con la construccin y urbanismo de la ciudadela.
Cualidades:
Proactividad.
Conocimientos bsicos de construccin civil.
Ttulo del Cargo: Jefe Administrativo - Financiero

Perfil: Ingeniero Comercial, especializado en Finanzas, con experiencia en
negocios inmobiliarios.
Funciones:
Estar encargado de la administracin general de la empresa.
Ser responsable del manejo financiero de la empresa.
Supervisar en forma permanente el diseo y construccin de obras

urbansticas y las viviendas econmicas.
Presentar informes peridicos de la administracin de los activos y

dems actividades dispuestas por la administracin institucional.
Velar por el bienestar y cuidado del personal.
Realizar las compras y adquisiciones para la construccin de las

viviendas populares.
Realizar los pagos a proveedores y al personal de la empresa.
Cualidades:
Proactividad.
Liderazgo.
Eficiente y eficaz.
Capacidad para conocer y manejar el mercado de vivienda local.
Ttulo del Cargo: Contador

Perfil: Contador Pblico Autorizado (CPA), con dos aos de experiencia.
Funciones:
Ser responsable del manejo contable financiero de la empresa

constructora.
Elaborar estados financieros.
Llevar la contabilidad de la empresa.
Preparar y declarar las obligaciones tributarias de la empresa

constructora de las viviendas econmicas.
Preparar y cumplir con la documentacin referente a seguridad social de

la empresa.
Entregar y recibir los pagos realizados a la empresa.
Presentar informes periodos de la situacin econmica de la empresa.
Participar en la elaboracin de los presupuestos anuales de la empresa.
Asesorar contablemente y financieramente a la Gerencia de la empresa.
Cualidades:
Proactividad.
Liderazgo.
Eficiente y eficaz.
Ttulo del Cargo: Bodeguero

Perfil: Bachiller en Comercio y Administracin, con experiencia en manejo de
bodega.
Funciones:
Ser responsable del manejo de los materiales de construccin.
Ser responsable de mantener en buen estado los materiales,

herramientas y equipos para la construccin.
Presentar
oportunamente requerimientos de materiales
para la
construccin.
Llevar un inventario permanente de materiales, equipos y herramientas

para la construccin.
Cualidades:
Proactividad.
Conocimientos de manejo de bodega.
Ttulo del Cargo: Asistente Contable

Perfil: Bachiller en Comercio y Administracin, con slida experiencia en el
manejo contable y administrativo inmobiliario.
Funciones:
Cooperar en el manejo contable de la empresa.
Cooperar en la entrega y despacho de pagos.
Archivar documentacin.
Manejar la agenda corporativa de la empresa.
Atender al cliente.
Todas las dems que disponga la administracin de la empresa.
Cualidades:
Proactividad.
3.4.5.3 Recurso Humano

3.4.5.3.1 Polticas de Sueldos y Salarios
La poltica de sueldos que se aplicar en la empresa estar apegada a lo que
estipula el Cdigo de Trabajo, el cual contempla que se debern cancelar
remuneraciones mensuales, dcimo tercero y dcimo cuarto, vacaciones,
utilidades, seguridad social, capacitacin y dems beneficios de ley que se
deban cumplir en beneficio de recurso humano que labore en la organizacin.
3.4.5.4 Base Legal

Nuestra
empresa ser una
Sociedad Annima,
aqu enunciamos
las
generalidades y los requisitos:
Generalidades: Esta compaa tiene como caracterstica principal, que

es una sociedad cuyo capital, dividido en acciones negociables, y sus
accionistas responden nicamente por el monto de sus aportaciones.
Esta especie de compaas se administra por mandatarios amovibles
socios o no. Se constituye con un mnimo de dos socios sin tener un
mximo.
Requisitos: La compaa deber constituirse con dos o ms

accionistas, segn lo dispuesto en el artculo 147 de ley de compaas,
sustituido por el artculo 68 de la ley de Empresas Unipersonales de
Responsabilidad Limitada.
La Compaa Annima no podr subsistir con menos de dos
accionistas, salvo las compaas cuyo capital total o mayoritario
pertenezcan a una entidad del sector pblico.
El Nombre: En esta especie de compaas puede consistir en una

razn social, una nominacin objetiva o de fantasa. Deber ser
aprobado por la Secretaria General de la Oficina Matriz de la

Superintendencia de Compaas, o por la Secretaria General de la
Intendencia de Compaas de Guayaquil, o por el funcionario que para
el efecto fuere designado en las intendencias de Compaas.
Solicitud de Aprobacin: la presentacin al superintendente de

Compaas, se la har con tres copias certificadas de la escritura de
constitucin de la Compaa, adjuntando la solicitud correspondiente, la
misma que tiene que ser elaborada por un abogado, pidiendo la
aprobacin del contrato constitutivo.
Socios y Capital: Nmeros Mnimo y Mximo de socios, la Compaa

se constituir con un mnimo de dos socios, sin tener un mximo de
socios.
Capital: el Capital mnimo con que ha de constituirse la compaa

annima, es de ochocientos dlares. El capital deber suscribirse
ntegramente y pagarse al menos en el 25% del capital total.
Las aportaciones pueden consistir en dinero o en bienes muebles o
inmuebles e intangibles, o incluso, en dinero y especies a la vez. En
cualquier caso las especies deben corresponder al gnero de comercio
de la compaa la actividad o actividades que integren el objeto de la
compaa.
El socio que ingrese con bienes, se har constar en la escritura de
constitucin los bienes sern avaluados por los socios. La compaa
podr establecerse con el capital autorizado, el mismo que no podr ser
mayor al doble del capital suscrito.
La base legal para la legislacin en la construccin de viviendas se detalla en

ANEXO 8.
MODELO DE MINUTA DE CONSTITUCIN DE UNA COMPAA ANNIMA
Seor Notario:
En el protocolo de escrituras pblicas a su cargo, srvase insertar una de
constitucin de compaa annima, al tenor de las clusulas siguientes:
PRIMERA.- Comparecientes.- Comparecen a la celebracin de este instrumento
pblico, por sus propios derechos, los seores: XX y XX.
Los comparecientes son mayores de edad, de estado civil xx, de nacionalidad
ecuatoriana, domiciliados en la ciudad de Quito.
SEGUNDA.-
Constitucin.-
Por
medio
de
esta
escritura
pblica,
los
comparecientes tienen a bien, libre y voluntariamente, constituir la compaa

annima XX CIA. ANNIMA, que se regir por las leyes del Ecuador y el
siguiente estatuto.
TERCERA.- Estatuto.- La compaa que se constituye mediante el presente
instrumento, se regir por el estatuto que se expone a continuacin.
CAPTULO PRIMERO
NATURALEZA,
NACIONALIDAD,
DENOMINACIN, DOMICILIO, OBJETO
SOCIAL, MEDIOS, DURACIN, DISOLUCIN Y LIQUIDACIN

Artculo Primero.- Naturaleza, nacionalidad y denominacin.- La denominacin
que la compaa utilizar en todas sus operaciones ser XX CA. ANNIMA.
Esta sociedad se constituye como una compaa annima de nacionalidad
ecuatoriana y se regir por las Leyes ecuatorianas y por el presente estatuto, en
cuyo texto se le designar posteriormente simplemente como la Compaa.
Artculo Segundo.- Domicilio.- El domicilio principal de la compaa es el cantn
de XX, provincia de XX, Repblica del Ecuador. Por resolucin de la junta
general de accionistas podr establecer, sucursales, agencias y oficinas en
cualquier lugar del pas o del extranjero, conforme a la Ley y a este estatuto.
Artculo Tercero.- Objeto social.- El objeto social de la compaa es .... (Uno o
varios actos, contratos u operaciones mercantiles si la sociedad es comercial, o
por uno o varios actos, contratos y operaciones civiles si la sociedad annima es
civil). Para la consecucin del objeto social, la compaa podr actuar por s o
por interpuesta persona natural o jurdica, y celebrar actos, contratos, negocios,
civiles y mercantiles, permitidos por la ley.
Artculo Cuarto.- Duracin.- El plazo de duracin de la compaa es de xx aos,
contados a partir de la fecha de inscripcin de esta escritura constitutiva en el
Registro Mercantil o del otorgamiento de la escritura fundacional; sin embargo, la
junta general de accionistas, convocada expresamente, podr disolverla en
cualquier tiempo o prorrogar el plazo de duracin, en la forma prevista en la Ley
de Compaas y este estatuto.
Artculo Quinto.- Disolucin y liquidacin.- La Junta general podr acordar la

disolucin de la Compaa antes de que venza el plazo sealado en el artculo
cuarto. Disuelta la Compaa, de pleno derecho, voluntaria o forzosamente, el
procedimiento de liquidacin ser el contemplado en la Ley de la materia; y
actuar como liquidador el representante legal de la compaa.
CAPTULO SEGUNDO
CAPITAL SOCIAL Y ACCIONES
Artculo Sexto.- Capital autorizado.- El capital autorizado de la compaa es de
XX DLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMRICA (XX USD),
monto hasta el cual se podr disponer la suscripcin y emisin de acciones
nominativas, el cual se dividir en acciones ordinarias de un dlar cada una. La
Junta general podr elevar en cualquier tiempo el capital autorizado previo el
cumplimiento de las formalidades legales y estatutarias.
Artculo Sptimo.- Capital suscrito.- El capital suscrito de la Compaa es de
OCHOCIENTOS DLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMRICA
(800 USD) dividido en 800 acciones nominativas, ordinarias, acumulativas e
indivisibles de un dlar cada una.
Los aumentos de capital suscrito hasta llegar al lmite del capital autorizado,
sern aprobados por la junta general, la cual establecer en cada caso las
condiciones para la suscripcin y el pago de las nuevas acciones.
Artculo Octavo.- Referencias legales.- En todo lo relativo a la transmisin de las
acciones, sus requisitos y efectos dentro de la compaa y frente a terceros,
prdida y deterioro de los ttulos de accin, requisitos para su emisin, contenido
de los ttulos, derechos que confieren a su titular, votacin y mayora en las
resoluciones de la junta general, aumentos de capital y dems asuntos que
hagan relacin con el capital social y con los ttulos de accin, se estar a lo
dispuesto por la Ley de Compaas.
CAPTULO TERCERO
RGANO DE GOBIERNO: LA JUNTA GENERAL
Artculo Noveno.- Juntas Generales.- La junta general, ordinaria o extraordinaria,

es el rgano supremo de la compaa, y se compone de los accionistas o de sus
representantes o mandatarios reunidos con el qurum de instalacin, en las
condiciones que la Ley, los Reglamentos de la Superintendencia de Compaas
y el presente estatuto exigen.
Habr junta general ordinaria dentro de los tres primeros meses de cada ao,
para considerar, sin perjuicio de otros asuntos, los siguientes:
a) Conocer las cuentas, el balance y los informes que se le presenten a
consideracin sobre el ltimo ejercicio econmico;
b) Resolver acerca de la distribucin de los beneficios sociales y de la formacin
del fondo de reserva; y,
c) Proceder, llegado el caso, a la designacin de los funcionarios cuya eleccin
le corresponda segn este estatuto, as como fijar o revisar sus respectivas
remuneraciones.
La junta general extraordinaria se reunir cada vez que sea convocada por las
autoridades previstas por la Ley y este estatuto; o cuando lo soliciten por escrito
el o los accionistas que representen por lo menos el veinticinco por ciento (25%)
del capital pagado, debiendo indicarse el objeto para el cual se solicita la reunin
de la junta general.
Artculo Dcimo.- Convocatoria.- Sin perjuicio de las atribuciones que sobre este
asunto reconoce la Ley al Superintendente de Compaas y Comisario, las
convocatorias para junta general sern hechas por la prensa por parte del
Presidente o el Gerente General, con ocho das de anticipacin, por lo menos, al
da fijado para la reunin sin contar para el efecto el da de la convocatoria ni el
da de la reunin. El Comisario ser convocado mediante nota escrita, sin
perjuicio de que, en la convocatoria que se haga por la prensa se le convoque
especial e individualmente. La convocatoria expresar el lugar, da, fecha, hora y
objeto de la reunin.
Tanto en las juntas generales ordinarias como extraordinarias slo se podr
discutir los asuntos para los que hubieren sido convocadas. El tratamiento de
todo asunto no expresado en la convocatoria ser nulo, con sujecin a la Ley.
Artculo Dcimo Primero.- Juntas Universales.- De acuerdo a lo previsto en la
Ley de Compaas, cuando se encuentre presente la totalidad del capital pagado
de la compaa, sea con presencia de los accionistas o de sus representantes, y
siempre que ellos acepten por unanimidad la celebracin de la junta, se

entender que sta se encuentra vlidamente constituida y podr, por lo tanto,
llegar a acuerdos vlidos en los asuntos que unnimemente se hubieren
aceptado tratar. Todos los concurrentes debern suscribir el acta respectiva bajo
sancin de nulidad.
Artculo Dcimo Segundo.- Presidente y Secretario de Junta general.- Actuar

como Presidente de la junta general el Presidente de la compaa o quien lo
subrogue y a falta de ambos, quien sea designado por los asistentes a junta
como Presidente ocasional. Actuar como Secretario el Gerente General o quien
lo reemplace, pudiendo designarse un Secretario Ad-Hoc, cuando la junta lo
creyere necesario.
Artculo Dcimo Tercero.- Atribuciones y deberes de Junta general.- Son

atribuciones y deberes del rgano de gobierno:
a) Ejercer las facultades y cumplir con las obligaciones que la Ley y los
presentes estatutos sealan como de su competencia privativa;
b) Dirigir la marcha y orientacin general de los negocios sociales, ejercer las
funciones que le competen como entidad directiva suprema de la compaa y
todas aquellas funciones que la Ley y este estatuto no atribuyan expresamente a
otro organismo social;
c) Reformar este contrato social, previo el cumplimiento de los requisitos legales;
d) Interpretar en forma obligatoria para todos los accionistas y rganos
administradores las normas consagradas en el presente estatuto;
e) Autorizar la constitucin de mandatarios generales de la compaa;
f) Resolver de acuerdo a la Ley sobre aumentos y disminuciones de capital;
g) Nombrar y remover al Presidente, Gerente General y Comisarios principal y
suplente;
h) Sealar las remuneraciones del Gerente General, Presidente y Comisario;
i) Disponer y resolver sobre el reparto de utilidades; y,
j) Autorizar al Gerente General la realizacin de contratos cuya cuanta exceda
de xx dlares de los Estados Unidos de Norteamrica (xx USD), as como de
actos de disposicin de bienes inmuebles de la compaa.
Artculo Dcimo Cuarto.- Qurum.- Para que la junta general -ordinaria o

extraordinaria- pueda vlidamente dictar resoluciones deber reunirse en el
domicilio principal de la compaa y concurrir a ella el nmero de personas que
representen por lo menos el cincuenta por ciento del capital pagado de la
Compaa. En lo dems se estar a lo dispuesto por la ley.
Artculo Dcimo Quinto.- Mayora.- Salvo las excepciones legales y estatutarias,
las decisiones de la junta general sern tomadas por la mitad ms uno del
capital pagado representado en ella. Los votos en blanco y las abstenciones se
sumarn a la mayora. En caso de empate, la propuesta se considerar negada.
Artculo Dcimo Sexto.- Derecho a voto.- En la junta general cada accin
ordinaria pagada tendr derecho a un voto; las que no se encuentran liberadas,
dan derecho a voto en proporcin a su haber pagado.
Artculo Dcimo Sptimo.- Representacin.- Los accionistas pueden hacerse
representar en las juntas generales de accionistas, para ejercer sus derechos y
atribuciones, mediante carta dirigida al Presidente de ella o poder otorgado por
escritura pblica. Un accionista no puede hacerse representar sino por un solo
mandatario cada vez, cualquiera que sea su nmero de acciones de su
titularidad. Asimismo, el mandatario no puede votar en representacin de otra u
otras acciones de un mismo mandante en sentido distinto, pero la persona que
sea mandataria de varios accionistas puede votar en sentido diferente en
representacin de cada uno de sus mandantes.
Artculo Dcimo Octavo.- Resoluciones.- Las resoluciones de junta general
tomadas conforme a la Ley y este estatuto obligan a todos los accionistas,
presentes o ausentes, que estuvieren de acuerdo o no con las mismas, salvo el
derecho de oposicin, en los trminos que determina la Ley.
Artculo Dcimo Noveno. - Libro de actas.- Las resoluciones de las juntas
generales as como una sinttica relacin de las sesiones se har constar por
medio de las actas que se extendern de acuerdo a la Ley en hojas mviles
escritas a mquina en el anverso y reverso de cada hoja, las mismas que sern
foliadas y con numeracin continua y sucesiva y rubricadas una por una por el
Secretario y el Presidente de cada junta.
CAPTULO CUARTO
LOS
INTEGRANTES
DE
LOS
RGANOS DE
ADMINISTRACIN:
EL
PRESIDENTE Y EL GERENTE GENERAL

Artculo Vigsimo.- Del Presidente de la Compaa.- El Presidente ser
nombrado por la junta general para un perodo de tres aos, pudiendo ser
reelegido indefinidamente. Podr ser o no accionista de la compaa. Sus
atribuciones y deberes sern los siguientes:
a) Convocar, presidir y dirigir las sesiones de junta general, debiendo suscribir
las actas de sesiones de dicho organismo;
b) Suscribir conjuntamente con el Gerente General los ttulos de acciones o
certificados provisionales;
c) Suscribir el nombramiento del Gerente General; y,
d) Subrogar al Gerente General en caso de ausencia o fallecimiento de ste,
hasta que la junta general proceda a nombrar un nuevo Gerente General, con
todas las atribuciones del subrogado o sustituido.
La junta general deber designar un Presidente subrogante en caso de ausencia
temporal y un nuevo Presidente en caso de ausencia definitiva.
Artculo Vigsimo Primero.- Del Gerente General.- El Gerente General ser
elegido por la junta general para un perodo de tres aos, tendr la
representacin legal, judicial o extrajudicial de la compaa. Podr ser reelegido
indefinidamente. Para ser Gerente General no se requiere ser accionista de la
compaa. Este administrador no podr ejercer ningn otro cargo que a juicio de
la junta general sea incompatible con las actividades de la compaa.
El Gerente General tendr los ms amplios poderes de administracin y manejo
de los negocios sociales con sujecin a la Ley, el presente estatuto y las
instrucciones impartidas por la junta general. En cuanto a sus derechos,
atribuciones, obligaciones y responsabilidades se estar a lo dispuesto por la
Ley de Compaas y este contrato social.
Son atribuciones especiales del Gerente General:
a) Realizar todos los actos de administracin y gestin diaria encaminados a la
consecucin del objeto social de la compaa;
b) Ejecutar a nombre de la compaa toda clase de actos, contratos y
obligaciones con bancos, entidades financieras, personas naturales o jurdicas,
suscribiendo toda clase de obligaciones;
c) Previa autorizacin de la junta general, nombrar mandatarios generales y

apoderados especiales de la compaa y removerlos cuando considere
conveniente;
d) Someter anualmente a la junta general ordinaria un informe relativo a la
gestin llevada a cabo al frente de la compaa, as como el balance general y
dems documentos que la Ley exige;
e) Formular a la junta general las recomendaciones que considere convenientes
en cuanto a la distribucin de utilidades y la constitucin de reservas;
f) Nombrar y remover al personal de la compaa y fijar sus remuneraciones, as
como sus deberes y atribuciones;
g) Dirigir y supervigilar la contabilidad de la compaa, as como velar por el
mantenimiento y conservacin de sus documentos;
h) Abrir y cerrar cuentas bancarias y designar a la o las personas autorizadas
para emitir cheques o cualquier otra orden de pago contra las referidas cuentas;
i) Librar, aceptar, endosar y avalar letras de cambio y cualesquiera otros papeles
de comercio;
j) Cumplir y hacer cumplir las decisiones de la junta general; y,
k) Ejercer y cumplir todas las atribuciones y deberes que reconocen e imponen
la Ley y el estatuto presente as como todas aquellas que sean inherentes a su
funcin y necesarias para el cabal cumplimiento de su cometido.
Artculo Vigsimo Segundo.- De los Subgerentes temporales o apoderados.Cuando la junta general de accionistas lo estime conveniente, nombrar a travs
del representante legal, uno o ms apoderados por el tiempo y con las
atribuciones que se le sealare en sus respectivos poderes, entre los cuales
podr incluirse la representacin legal para uno o ms negocios de la compaa.
CAPTULO QUINTO
FISCALIZACIN: COMISARIOS PRINCIPAL Y SUPLENTE
Artculo Vigsimo Tercero.- De los Comisarios.- La junta general nombrar un
comisario principal y otro suplente. Al Comisario le corresponde el examen de la
contabilidad, sus justificaciones, as como el estudio del estado econmico y
financiero de la compaa, para lo cual ejercer las atribuciones sealadas en la
Ley y presentar a la junta general ordinaria un informe sobre el cual la junta
deber pronunciarse.
El Comisario durar tres aos en sus funciones, pudiendo ser reelegido

indefinidamente y tendr todos los derechos y obligaciones previstos en la Ley.
Artculo Vigsimo Cuarto.- Balances.- Los balances se instrumentarn al fenecer
el ejercicio econmico al treinta y uno de diciembre de cada ao y los presentar
el Gerente General a consideracin de la junta general ordinaria. El balance
contendr no slo la manifestacin numrica de la situacin patrimonial de la
sociedad, sino tambin las explicaciones necesarias que debern tener como
antecedentes la contabilidad de la compaa que ha de llevarse de conformidad
a las disposiciones legales y reglamentarias, por un contador o auditor calificado.
Artculo Vigsimo Quinto.- Reparto de utilidades y formacin de reservas.- A
propuesta del Gerente General, la cual podr ser aprobada o modificada, la junta
general resolver sobre distribucin de utilidades, constitucin de fondos de
reserva, fondos especiales, castigos y gratificaciones, pero anualmente se
segregarn de los beneficios lquidos por lo menos el diez por ciento (10%) para
formar el fondo de reserva legal hasta que este fondo alcance un valor igual al
cincuenta por ciento (50%) del capital social. La junta general para resolver
sobre el reparto de utilidades deber ceirse a lo que al respecto dispone la Ley
de Compaas.
Una vez hechas las deducciones, entre ellas de las reservas legales, la junta
general podr decidir acorde con el estatuto la formacin de reservas facultativas
o especiales, pudiendo destinar, para el efecto, una parte o todas las utilidades
lquidas distribuidas a la formacin de reservas facultativas o especiales. Para el
efecto, ser necesario el consentimiento unnime de todos los accionistas
presentes; en caso contrario, del saldo distribuible de los beneficios lquidos
anuales, por lo menos un cincuenta por ciento (50%) ser distribuido entre los
accionistas en proporcin al capital pagado que cada uno de ellos tenga en la
compaa.
CAPTULO SEXTO
DISPOSICIONES VARIAS
Artculo Vigsimo Sexto.- Acceso a los libros y cuentas.- La inspeccin y
conocimiento de los libros y cuentas de la compaa, de sus cajas, carteras,
documentos y escritos en general slo podr permitirse a las entidades y
autoridades que tengan la facultad para ello en virtud de contratos o por
disposicin de la Ley, as como a aquellos empleados de la compaa cuyas

labores as lo requieran, sin perjuicio de lo que para fines especiales establezca
la Ley.
Artculo Vigsimo Sptimo.- Normas supletorias.- Para todo aquello sobre lo que
no haya expresamente disposicin estatutaria se aplicarn las normas
contenidas en la Ley de Compaas, normas reglamentarias y dems leyes y
reglamentos pertinentes, vigentes a la fecha en que se otorga la escritura pblica
de constitucin de la compaa, las mismas que se entendern incorporadas a
este estatuto.
HASTA AQU EL ESTATUTO
CUARTA.- Suscripcin y pago de acciones.- El capital social ha sido
ntegramente suscrito y los accionistas pagan nicamente el veinticinco por
ciento (25%) del capital, como se desprende del cuadro de integracin que a
continuacin se detalla:
Accionistas Capital suscrito Capital pagado en especie Capital pagado en
numerario Capital en nmero de acciones
El setenta y cinco por ciento (75%) del capital insoluto, los accionistas se
comprometen a cancelarlo dentro del plazo de dos aos contados a partir de la
inscripcin de este contrato en el Registro Mercantil.
QUINTA.- Declaraciones.- a) Los firmantes de la presente escritura pblica son
los accionistas fundadores de la compaa, quienes declaran expresamente que
ninguno de ellos se reserva en su provecho personal, beneficios tomados del
capital de la compaa en acciones u obligaciones. b) Los accionistas facultan al
Ab. XX para que obtenga las aprobaciones y ms requisitos de Ley, previo el
establecimiento de la compaa, quedando as mismo facultado para que una
vez que se hayan llenado los pertinentes requisitos legales, convoque a los
accionistas a Junta general para elegir administradores de la compaa. c) Por el
capital pagado en efectivo, de acuerdo al detalle sealado anteriormente, se
adjunta el certificado de depsito bancario en la cuenta Integracin de Capital
para que se agregue como parte integrante de esta escritura.
Usted, Seor Notario se servir agregar y anteponer las clusulas de estilo
necesarias para la completa validez de este instrumento
LEY ORGNICA DE SALUD
CAPITULO III: Derechos y deberes de las personas y del Estado en relacin con
la salud; c) Vivir en un ambiente sano, ecolgicamente equilibrado y libre de
contaminacin.
Art. 8.- Son deberes individuales y colectivos en relacin con la salud: a) Cumplir
con las medidas de prevencin y control establecidas por las autoridades de
salud; LIBRO II: Salud y seguridad ambiental. Disposicin comn. Art. 95.- La
autoridad sanitaria nacional en coordinacin con el Ministerio de Ambiente,
establecer las normas bsicas para la preservacin del ambiente en materias
relacionadas con la salud humana, las mismas que sern de cumplimiento
obligatorio para todas las personas naturales, entidades pblicas, privadas y
comunitarias.
El Estado a travs de los organismos competentes y el sector privado est

obligado a proporcionar a la poblacin, informacin adecuada y veraz respecto del
impacto ambiental y sus consecuencias para la salud individual y colectiva.
CAPITULO V: Salud y seguridad en el trabajo. Art. 117.- La autoridad sanitaria
nacional, en coordinacin con el Ministerio de Trabajo y Empleo y el Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social, establecer las normas de salud y seguridad en
el trabajo para proteger la salud de los trabajadores.
Art. 118.- Los empleadores protegern la salud de sus trabajadores, dotndoles
de informacin suficiente, equipos de proteccin, vestimenta apropiada, ambientes
seguros de trabajo, a fin de prevenir, disminuir o eliminar los riesgos, accidentes y
aparicin de enfermedades laborales.
Art. 119.- Los empleadores tienen la obligacin de notificar a las autoridades
competentes, los accidentes de trabajo y enfermedades laborales, sin perjuicio de
las acciones que adopten tanto el Ministerio del Trabajo y Empleo como el
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
CDIGO DE TRABAJO
Art. 416.- Los empleadores estn obligados a asegurar a sus trabajadores

condiciones que no presenten peligro para su salud y vida. Trabajadores
obligados a acatar medidas de prevencin, seguridad e higiene.
Art. 418 6. Provisin de implementos de Seguridad.
Art. 411.- Reglamento de higiene y seguridad: Obligatoriedad de elaborar y
someter a aprobacin de la Direccin del Trabajo, el reglamento de Seguridad e
higiene.
Ley de Gestin Ambiental (Ley No. 99- 37, publicada en el Registro Oficial No.
245 del 30 JUL-1999) establece: Art. 5: Se establece el Sistema Descentralizado
de Gestin Ambiental como un mecanismo de coordinacin transectorial,
interaccin y cooperacin entre los distintos mbitos, sistemas y subsistemas de
manejo ambiental y de gestin de recursos naturales.
Art. 13: Los consejos provinciales y los municipios, dictarn polticas ambientales
seccionales con sujecin a la Constitucin Poltica de la Repblica y a la presente
Ley.
Art. 19: Las obras pblicas y privadas o mixtas y los proyectos de inversin
pblicos o privados que puedan acusar impactos ambientales, deben previamente
a su ejecucin ser calificados por los organismos descentralizados de control,
conforme el Sistema nico de Manejo Ambiental SUMA.
Art. 20: Para el inicio de cualquier actividad que suponga riesgo ambiental, debe
contarse con la Licencia Ambiental, otorgada por el Ministerio del Ambiente.
Art. 28: Toda persona natural o jurdica tiene derecho a participar en la gestin
ambiental, a travs de los mecanismos de participacin social, entre los cuales se
incluirn consultas, audiencias pblicas, iniciativas, propuestas o cualquier forma
de asociacin entre el sector pblico y el privado.
LEY DE PREVENCIN Y CONTROL DE CONTAMINACIN AMBIENTAL

CAPITULO VII. De la Prevencin y Control de la Contaminacin de los Suelos.
Art. 20.- Queda prohibido descargar, sin sujetarse a las correspondientes normas
tcnicas y relaciones, cualquier tipo de contaminantes que puedan alterar la
calidad del suelo y afectar a la salud humana, la flora, la fauna, los recursos
naturales y otros bienes.
Art. 21.- Para los efectos de esta Ley, sern considerados como fuentes
potenciales de contaminacin, las substancias radioactivas y los derechos slidos,
lquidos, o gaseosos de procedencia industrial, agropecuaria, municipal o
domstica.
3.4.5.4.1 Entidades Relacionadas

Las entidades con las cuales se debern relacionar los inversionistas en la
vivienda sern:
Gobierno Autnomo Descentralizado Municipal Santo Domingo.
Ministerio del Ambiente.
Servicio de Rentas Internas.
Registro de la Propiedad.
Ministerio de Relaciones Laborales.
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS).
Consejo Nacional de Telecomunicaciones.
Ministerio de Vivienda.
Notarias del Cantn Santo Domingo.
CNEL Santo Domingo.
Superintendencia de Compaas.
Ministerio de Salud.
Empresa Pblica Municipal de Agua Potable y Alcantarillado.
3.4.5.4.2 Leyes Conexas

Las leyes conexas de la oferta de viviendas estar sujeta a observar la
normativa jurdica de:
Constitucin Poltica del Estado Ecuatoriano.
Ley de Rgimen Municipal.
Ley de Rgimen Tributario.
Ley de Prevencin y Control Ambiental.
Ley de Aguas.
Ley de Seguridad Social.
Ley Orgnica de Salud.
Ley de Manejo Ambiental.
Ley del Sistema Financiero.
Cdigo de Trabajo.
Ley de Compaas.
3.4.5.5 Plan de Contingencia

3.4.5.5.1 Objetivos
Asegurar la capacidad de supervivencia de la empresa constructora y
comercializadora de viviendas econmicas.
3.4.5.5.2 Posibles Riesgos

Los posibles riesgos a los que se encuentra expuesta la comercializacin de
viviendas econmicas son:
Rechazo del mercado objetivo del producto (vivienda).
Crisis poltica econmica del Pas.
Nuevas polticas gubernamentales en cuanto a crditos para el sector

inmobiliario.
Inflacin.
Especulacin.
3.4.5.5.3 Anlisis de Riesgos
Las condiciones de riesgo del sector vivienda, tanto en la regin costera como
en la sierra, se reflejan cada vez ms frecuentes daos en las zonas urbanas y
rurales, principalmente por lluvias intensas, que inciden en la ocurrencia de
inundaciones, derrumbes y deslizamientos.
Esta afectacin no slo se limita a los daos a las casas, sino tambin a los
servicios de agua y desage y por consiguiente, a las condiciones de
salubridad de la poblacin.
Se debe entender el problema entonces como un riesgo mltiple, donde la
posibilidad a inundaciones y derrumbes provoque epidemias, que ha
incrementando su intensidad.
Los procesos de ocupacin y uso de los terrenos urbanos y rurales
(principalmente lugar de ubicacin y sistema de construccin), y manejo de los
recursos naturales (agua, suelo, bosque), de manera poco planificada y poco
controlada, han llevado a incrementar las condiciones de amenaza y los
factores de vulnerabilidad.
Para disear recomendaciones generales se debe entonces analizar las
causas de esta problemtica.
Otros dos tipos de riesgo a considerar son:
1. Los potenciales daos por sismos, al estar la regin en una zona de alta
sismicidad, al ubicarse algunos centros poblados sobre terrenos arenosos poco
firmes, y por los inadecuados sistemas de construccin y antigedad de las
viviendas; y,
2. Los potenciales daos por vientos fuertes, especialmente en la zona de
sierra por la mala calidad de los techos y la falta de cortinas rompevientos.
El Anlisis de Riesgo es una herramienta que permite hacer una clara

identificacin de amenazas y factores de vulnerabilidad en un escenario dado,
y por lo tanto determinar los riesgos existentes, visualizando potenciales daos
y prdidas ante la ocurrencia de un evento peligroso37.
Al giro del negocio los riesgos a los que se encuentra expuesta la oferta de
viviendas econmicas sern controlados mediante la solicitud de reservacin
con una entrada del 25%, y el saldo con crdito bancario tanto del sector
privado como del BIESS, para ello se construirn viviendas que cuenten con el
aval del Jefe Tcnico que contratar la empresa.
3.4.5.5.4 Manejo de Contingencias

Durante el desarrollo de cada una de las etapas de la obra, es posible
incorporar elementos tendientes a reducir, mitigar, corregir o compensar los
impactos negativos, as como potencializar los positivos.
Al hacer un anlisis cruzado entre el proyecto y el medio, se podr identificar
cules son las actividades que requieren un manejo ms cuidadoso y los
programas ms importantes para reducir impactos significativos.
La construccin y comercializacin de viviendas econmicas en la ciudad de
Santo Domingo ser manejado mediante la aplicacin de las estrategias
comerciales, la construccin garantizada de las soluciones habitacionales, el
cumplimiento adecuado de la normativa legal que se debe observar para la
oferta de los productos destinados a los clientes efectivos del mercado local.
3.5
ESTUDIO FINANCIERO.
Los objetivos de esta etapa son ordenar y sistematizar la informacin de carcter
monetario que proporcionaron las etapas anteriores, elaborar los cuadros analticos
y antecedentes adicionales para la evaluacin del proyecto, evaluar los
antecedentes para determinar su rentabilidad.
37
http://www.cipca.org.pe/cipca/nino/taller1/diapositivas/documento2.htm
3.5.1 Inversiones
La inversin consiste en la aplicacin de recursos financieros a la creacin,
renovacin, ampliacin o mejora de la capacidad operativa de la organizacin.
Las inversiones del proyecto se agrupan en tres tipos: activos fijos, activos
intangibles y capital de trabajo. En la tabla, se presenta el monto total de las
inversiones de acuerdo a la investigacin realizada.
TABLA N 22
INVERSIONES DEL PROYECTO
INVERS IONES DEL PROYECTO
INVERS IONES
DLARES
PORCENTAJE
I. Invers in Fija
a. Tangible
Terreno
Maquinaria y Equipos
Muebles y Ens eres
396.000,00
81,24%
6.513,00
1,34%
2.750,00
0,56%
24.990,00
5,13%
Equipo de Oficina
7.252,00
1,49%
Menajes
1.765,63
0,36%
Vehculos
S ubtotal
439.270,63
90,12%
b. Intangible
Gas tos de Cons titucin
1.410,86
0,29%
Gas tos de ins talacin
16.946,86
3,48%
18.357,72
3,77%
S ubtotal
II. Capital de Trabajo
Efectivo
29.819,22
S ubtotal
TOTAL INVERS IONES
29.819,22
6,12%
487.447,57
100%

La inversin total del proyecto es de $ 487.447,57 USD., la mayor inversin se

concentra en los activos fijos tangibles, representando un 90.12%, le sigue los
activos intangibles que representa un 3,77% y el capital de trabajo con el 6,12%,
de la inversin total.
Estas inversiones son necesarias para cumplir con las actividades de prestacin
de servicios y con los objetivos planteados.
3.5.2 Financiamiento del Proyecto

3.5.2.1 Cuadro de Fuentes y Usos.
El estado de origen y aplicacin de fondos muestra, desde el punto de vista
financiero, de donde provienen los fondos y su utilizacin. Es importante por
cuanto permite evaluar la capacidad para generar recursos financieros que le
permitan cumplir con sus obligaciones.
Estos estados de orgenes de fondos se los puede apreciar a continuacin:
TABLA N 23
FUENTES Y USOS
APOR
TE
CONCEPTO
VALOR
SOCI
Terreno
396.000, 243.723,
006.513,0 79
Maquinaria y
Equipos
0
Muebles y
2.750,0
Enseres
0
Vehculos
24.990,
00
Equipo de Oficina
7.252,0
0
Menajes
1.765,6
3
Gastos de
1.410,8
Constitucin
6
Gastos
de
16.946,
instalacin
86
Efectivo
29.819,
22
TOTAL
487.447,
243.723,
57
79
FINANCIAMIE
NTO
62%
152.276,
216.513,0
0
2.750,0
0
24.990,
00
7.252,0
0
1.765,6
3
1.410,8
6
16.946,
86
29.819,
22
243.723,
79
%
38
%
100
%
100
%
100
%
100
%
100
%
100
%
100
%
100
%
El rubro de inversin de los socios ser en los terrenos para el cual aportan el
62% de valor total.
3.5.2.2 Financiamiento
Para el financiamiento del proyecto, es necesario el aporte del 50% del capital
requerido para la puesta en marcha del proyecto por parte de recursos propios,
que corresponde a $ 243.723,79 mientras que para el 50% restante se recurrir

a la financiacin externa a travs del CFN por un valor de $ 243.723,79.
TABLA N 24
APORTE DE CAPITAL
FINANCIAMIENTO
487.447,57
Inv. Inicial
Financiado
50%
Aporte de Capital
50%
SUMA
243.723,79
243.723,79
487.447,57

3.5.2.2.1. Inversin Fija

Constituyen todas las inversiones que se realizarn en bienes tangibles, que
se requieren para el proceso del servicio y para la operacin normal del
proyecto.
TABLA N 25
INVERSIN FIJA DEL PROYECTO
Terreno
396.000,00
6.513,00
Muebles y Ens eres
2.750,00
Vehculos
24.990,00
Equipo de Oficina
7.252,00
Menajes
1.765,63
TOTAL
439.270,
63

Los activos fijos tienen una caracterstica esencial, que para efectos contables
estn sujetos a depreciacin; excepto los terrenos.
El terreno est destinado para construccin de las casas, por lo cual se
requiere de 3,3 hectreas.
La maquinaria y equipo es aquella que de acuerdo a las especificaciones

tcnicas es la necesaria para que los obreros puedan fabricar las casas.
Los muebles y enseres y equipos de oficina son los necesarios para atender
las actividades administrativas y de comercializacin la cual comprende
tambin la atencin al cliente.
El vehculo es necesario tanto para actividades administrativas, as como la
promocin para la venta de las casas, tambin se transporta materiales
menores necesarios para la construccin.
El menaje son herramientas menores que dentro del proceso de construccin
son necesarios.
3.5.2.2.1.1 Activos Intangibles o Diferidos

La inversin en activos diferidos corresponde a gastos de constitucin y
gastos de instalacin los cuales sern objeto de amortizacin y ascienden a
los 18.357,72 USD
TABLA N 26
DETALLE DE ACTIVOS DIFERIDOS
Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5
Gastos de Constitucin
282,1
282,1
282,1
282,1
282,1
7
7
7
7
7
Gastos de instalacin
3.389,3
3.389,3
3.389,3
3.389,3
3.389,3
73.671,5 73.671,5 73.671,5 73.671,5 73.671,5
TOTAL
4
4
4
4
4
TABLA N 27
PLANILLA DE GASTOS CONSTITUCIN
CAPITAL SOCIAL
CONTRATO CONSTITUTIVO (NOTARIO)
RAZONES DE INSCRIPCIN (NOTARIO)
PUBLICACIN PRENSA (LA HORA)
INSCRIPCIN REGISTRO MERCANTIL
INSCRIPCIN DE NOMBRAMIENTOS
PATENTE MUNICIPAL
PERMISO BOMBEROS
AUTENTICACION DE DOCUMENTOS
OTROS:(FORMULARIOS, FOTOCOPIAS,
GASTOS
HONORARIOS PROFESIONALES
TOTAL GASTOS DE CONSTITUCION
400
69,46
56,04
57,12
112
44,8
80
20
41,44
30
500
1.410,86

3.5.2.2.2 Inversin de Capital de Trabajo

La inversin en capital de trabajo, constituye el conjunto de recursos
necesarios en la forma de activos corrientes, para la operacin normal del
proyecto, hasta que los ingresos generados por el propio proyecto cubran los
gastos de operacin durante un ciclo productivo, para una capacidad y tamao
determinados38.
En la siguiente tabla se detalla la inversin en el capital de trabajo.
38
Barreno, Lus, (2005), Manual de Formulacin y Evaluacin de Proyectos, Pgs.

91, 92.
TABLA N 28
CAPITAL DE TRABAJO
INVERSIN DE CAPITAL DE TRABAJO
Factor Caja 1 me s e s
30
Capital de Trabajo Ope rativo
Valor Anual
Mano de Obra Directa Sueldos
55.142,72
Materiales Directos
218.052,04
CIF
13.511,40
Imprevistos
5.463,90
Gastos de Ventas
1.295,97
Subtotal
293.466,03
Subtotal Capital de Trabajo Operativo
293.466,03
Requerimiento Diario
815,18
Requerimiento Ciclo de Caja
24.455,50
Capital de Trabajo Administrativo
Mano de Obra Indirecta
64.364,60
Subtotal Capital de Trabajo Administrativo
64.364,60
Requerimiento Diario
178,79
Requerimiento de Ciclo de Caja
5.363,72
TOTAL DE CAPITAL DE TRABAJO
Efectivo
29.819,22
Capital de Trabajo Anual
357.830,63
El capital de trabajo permitir que las operaciones, se desarrollen sin ningn

inconveniente, permitir cubrir los gastos bsicos y funcionamiento del negocio.
Para la construccin y comercializacin de casas ser necesario tener un
capital de trabajo de 30 das, de acuerdo a la experiencia en este tipo de
actividad es necesario para tener un funcionamiento adecuado del proyecto.
3.5.3 Costos del Servicio.

Son aquellos costos que se generan en la prestacin de un producto, generado
por la actividad propia de la compaa.
3.5.4 Costos del Producto.

Son aquellos costos que se asignan directamente a la realizacin de la
construccin de las casas. Por lo tanto se considera costos directos para el
proyecto al valor de la mano obra directa y el valor de la mano de obra indirecta.
3.5.5 Mano de Obra Directa.

Constituyen los obreros que trabajarn en la compaa a tiempo completo y que
intervienen en la prestacin. Por lo tanto se les pagar un sueldo mensual,
convirtindose en un costo fijo. En la tabla se muestra el personal requerido para
la construccin de las casas.
TABLA No. 29
Mano de Obra Directa
cargo
MANO DE OBRA DIRECTA

Sueldo
Maestro Mayor I
Maestro Mayor II
Ayudante de Albaileria I
Ayudante de Albaileria II
Ayudante de Albaileria III
Ayudante de Albaileria IV
Ayudante de Albaileria V
Ayudante de Albaileria VI
Ayudante de Albaileria VII
Ayudante de Albaileria VIII
480,00
480,00
320,00
320,00
320,00
320,00
320,00
320,00
320,00
320,00
Valor
Valor Anual
Mensual
617,77
7.413,28
617,77
7.413,28
419,96
5.039,52
419,96
5.039,52
419,96
5.039,52
419,96
5.039,52
419,96
5.039,52
419,96
5.039,52
419,96
5.039,52
419,96
5.039,52

El costo anual de mano de obra directa durante el primer ao, asciende a $

55.142,72 USD. En el Anexo 6, se presenta el rol de pagos, que est elaborado
en funcin a la legislacin ecuatoriana.
3.5.6 Mano de Obra Indirecta y Administracin.

Este valor ser pagado en forma mensual, convirtindose tambin en un costo fijo.
En el Tabla No. 30 se muestra el valor a pagar por mano de obra indirecta.
TABLA No. 30
Mano de Obra Indirecta
cargo
MANO DE OBRA INDIRECTA

Sueldo
Gerente General
Secretaria
Jefe Tcnico
Jefe Administrativo Financiero
Contador
Bodeguero
Jefe de Comercializacin
Vendedor I
Vendedor II
TOTAL
800,00
320,00
550,00
550,00
451,27
400,00
450,00
320,00
320,00
Valor
Mensual
1.013,40
419,96
704,32
704,32
582,25
518,87
580,68
419,96
419,96
4.161,27
5.363,72
Valor Anual
12.160,80
5.039,52
8.451,80
8.451,80
6.987,04
6.226,40
6.968,20
5.039,52
5.039,52
64.364,60

El costo anual de mano de obra indirecta durante el primer ao, corresponde a

$64.364,64 USD. En el Anexo No 7 se presenta el rol de pagos, en el que consta
el valor de este rubro. En este valor no se considera los beneficios sociales, sino
solamente un pago mensual de $ 6.987,04 USD., acordado con el contador.
3.5.7 Imprevistos.
Se considerar el 2,00% para imprevistos del costo directo del servicio, este
porcentaje es bajo, porque las condiciones en las cuales se desarrollar el
proyecto son favorables.
3.5.8 Costos Directos.

Son todos los materiales que son necesarios para la construccin de las casas.
En el Anexo 4 y 5 se detalla las especificaciones tcnicas.
3.5.9 CIF.
Son todos los costos que no estn clasificados como mano de obra directa ni
como materiales directos.
TABLA No. 31
COSTOS INDIRECTOS DE FABRICACIN
CIF
Detalle
Cantidad
Indirectos CIF
Urbanismo lote
Urbanismo (calles, alcantarillado, parque)
Total
Unidad
V./Unitari
1 viviend o
56,
244,45 a m2
122,21
m2
85,0
25,
0
V./Total
56,7
5
1.222,2
5
3.055,2
5
4.334,
25

3.5.10 Suministros.
Son todos los abastecimientos requeridos en el proceso. En la tabla se muestra el
valor total de los suministros, que sern necesarios para el funcionamiento del
proyecto.
TABLA No 32
SUMINISTROS
Detalle
SERVICIOS BSICOS
V. Mensual
V. anual
Luz
Agua
Telfono
Internet
350,00
15,00
150,00
28,00
Total
4.200,00
180,00
1.800,00
336,00
6.516,00

El consumo anual en suministros, es de $6.516,00 USD. Estos suministros son

importantes para el proceso del servicio y para las actividades internas de la
empresa.
3.5.11 Mantenimiento y Seguros

Para determinar el valor de mantenimiento y seguros de los activos a utilizar en el
proceso, En la tabla se presenta el valor total de seguros y mantenimiento de
estos activos.
TABLA No.33
Reparacin y Mantenimiento
MANTENIMIENT
CONCEPTO
VALOR
Maquinaria y
6.513,0
Muebles y
2.750,0
Enseres
0
Vehculos
24.990,
00
Equipo de Oficina
7.252,0
0
Menajes
1.765,6
3
TOTAL
Seguro
2,50 %
%
162,8
3,50
68,7
1,50
5
%
624,7
3,50
5
%
181,3
1,50
044,1
%
3,50
4
%
1.081,
79
VALOR
227,9
41,2
5
874,6
5
108,7
861,8
0
1.314,
43

El costo por reparacin y mantenimiento asciende a $ 1.314.43 USD. Este importe

ser necesario para garantizar el funcionamiento ptimo de estos activos fijos
tangibles.
3.5.12 Depreciaciones
Las depreciaciones constituyen la prdida de valor de los activos fijos, como
consecuencia de su uso, pero no representan egresos reales de efectivo. En la
tabla, se muestra el porcentaje y el valor de depreciacin de cada activo fijo,
calculado segn el mtodo de depreciacin lineal, que es aceptada por la
legislacin tributaria ecuatoriana.
TABLA No 34
Depreciacin Activos Fijos
DEPRECIACIO
Vida til Porcentaje V.Anual Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Valor
NES
de
por
VALOR
Maquinaria y
6.513,0
10 Depreciac
10,0 651,3
651,3
651,3
651,3
651,3
651,3 Depreci
3.256,5
Equipos y
0
%
0
0
0
0
0
0
0 Muebles
2.750,0
5
20,0
550,0
550,0
550,0
550,0
550,0
550,0
Enseres
0
%
0
0
0
0
0
0
Vehculos
24.990,0
5
20,0
4.998,0
4.998,0
4.998,0
4.998,0
4.998,0
4.998,0
07.252,0
%
0 725,2 0 725,2 0 725,2 0 725,2 0 725,2 0 725,2 3.626,0
Equipo de Oficina
10
10,0
0
%
0
0
0
0
0
0
0 Menajes
1.765,6
5
20,0
353,1
353,1
353,1
353,1
353,1
353,1
3
%
3
3
3
3
3
3
TOTAL
7.277,
7.277,
7.277,
7.277,
7.277,
7.277,
6.882,
63
63
63
63
63
63
50

El valor total de depreciacin de los activos fijos, utilizados en la prestacin del

servicio y en la gestin administrativa ser de $ 7.277,63 USD anual.
3.5.13 Amortizaciones.
La amortizacin representa el cargo anual que se hace para recuperar la
inversin39 realizada en activos diferidos. En la tabla No 35, se presenta el monto
de amortizacin, que se lo obtiene dividiendo el valor total de los activos diferidos
para cinco aos, segn lo establece la legislacin tributaria ecuatoriana.
TABLA No 35
Amortizacin Activos Diferidos
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Gastos de Constitucin
282,1
282,1
282,1
282,1
282,1
7
7
7
7
7
Gastos de instalacin
3.389,3 3.389,3 3.389,3 3.389,3 3.389,3
7
TOTAL
3.671,5 7
3.671,5 7
3.671,5 7
3.671,5 7
3.671,5
4
4
4
4
4
La amortizacin anual de los activos diferidos ser de $ 3.671,54 USD., los

mismos que sern recuperados durante los cinco aos de proyeccin del
proyecto.
3.5.14 Gastos de Ventas o Publicidad.

Son aquellos gastos que inciden directamente en la venta de casas. En la tabla se
detallan aquellos gastos que se consideraron necesarios dentro del marketing mix,
para la comercializacin.
39
Baca, Urbina, Gabriel, (2001), Evaluacin de Proyectos, Pg. 166.
TABLA No 36
Gastos de Ventas o Publicidad.
Gastos de venta.
Detalle
Periodico
Hojas Volantes
Tarjetas de Presentacin
Radio
TOTAL GASTOS
Unidad
Cantidad
1
1
1
1
10
100
3
Valor
Unitario
48,52
0,50
0,04
184,80
233,86
Valor
Total Anual
Mensual $
$
48,52
485,20
50,00
200,00
2,58
30,96
184,80
554,40
285,90
1.270,56

El gasto total en ventas o publicidad ser de $ 1.270,56 USD anualmente.
3.5.15 Gastos Financieros y Amortizacin por Crdito.

Son los intereses que se deben pagar por el crdito solicitado a la Corporacin
Financiera Nacional, a una tasa de inters del 10,5% anual, a 5 aos plazo,
pagando una cuota fija durante 10 periodos semestrales.
TABLA No 37
TABLA DE AMORTIZACIN

En la tabla No 38, se describe el valor de los intereses y la amortizacin del

crdito, que se pagarn anualmente a la Corporacin Financiera Nacional, durante
cinco aos y calculados en forma semestral.
TABLA No 38
PAGO INTERESES Y DE CAPITAL
Ao 1
24.585,51
39.309,86
Gasto Financiero
Pago de Capital
Ao 2
20.349,62
43.545,74
Ao 3
15.657,30
48.238,07
Ao 4
10.459,35
53.436,02
Ao 5
4.701,28
59.194,09

3.5.16 Proyeccin de los Costos y Gastos.

En la tabla N 39, se presenta la proyeccin de costos y gastos del proyecto.
TABLA No 39
PROYECCIN DE COSTOS Y GASTOS
Inflacin
PROYECCIN DE COSTOS
4,65% Imprevistos
Ao 1
Ao 2
55.142,72
57.704,10
218.052,04
228.180,56
5.463,90
5.717,69
278.658,65
291.602,35
2,00%
Ao 3
60.384,45
238.779,54
5.983,28
305.147,28
Ao 4
63.189,31
249.870,85
6.261,20
319.321,37
Ao 5
66.124,46
261.477,35
6.552,04
334.153,85
4.334,25
4.535,58
4.746,26
2.396,22
2.507,53
2.624,00
6.516,00
6.818,67
7.135,40
264,93
277,24
290,11
13.511,40
14.139,01
14.795,77
292.170,06
305.741,36
319.943,04
PRESUPUESTO DE GASTOS
4.966,72
2.745,89
7.466,83
303,59
15.483,03
334.804,40
5.197,42
2.873,43
7.813,67
317,69
16.202,22
350.356,06
12.160,80
12.725,67
13.316,78
5.039,52
5.273,61
5.518,56
8.451,80
8.844,39
9.255,21
8.451,80
8.844,39
9.255,21
6.987,04
7.311,59
7.651,21
6.226,40
6.515,62
6.818,27
6.968,20
7.291,87
7.630,58
5.039,52
5.273,61
5.518,56
5.039,52
5.273,61
5.518,56
946,35
990,31
1.036,30
Gastos que no representan desembolso
Depreciaciones
7.277,63
7.277,63
7.277,63
Amortizacin
3.671,54
3.671,54
3.671,54
Subtotal
76.260,12
79.293,81
82.468,42
GASTOS DE VENTAS PUBLICIDAD
Periodico
485,20
507,74
531,32
Hojas Volantes
200,00
209,29
219,01
Tarjetas de Presentacin
30,96
32,40
33,90
Radio
554,40
580,15
607,10
Imprevistos
25,41
26,59
27,83
Subtotal
1.295,97
1.356,17
1.419,16
GASTOS FINANCIEROS
Gastos Financieros
24.585,51
20.349,62
15.657,30
TOTAL COSTOS + GASTOS
394.311,66
406.740,96
419.487,93
13.935,34
5.774,90
9.685,11
9.685,11
8.006,61
7.134,98
7.985,02
5.774,90
5.774,90
1.084,44
14.582,64
6.043,15
10.134,99
10.134,99
8.378,52
7.466,39
8.355,93
6.043,15
6.043,15
1.134,81
7.277,63
3.671,54
85.790,49
7.277,63
3.671,54
89.266,87
556,00
229,18
35,48
635,30
29,12
1.485,08
581,83
239,83
37,13
664,81
30,47
1.554,07
10.459,35
432.539,32
4.701,28
445.878,28
COSTO DE VENTA/ TASA DE INFLACIN
Mano de Obra Directa Sueldos

Materiales Directos
Imprevistos
Subtotal
CIF
Material indirecto
Mantenimiento y seguros
Servicios Bsicos
Imprevistos
Subtotal CIF
COSTO DE VENTA
GASTOS ADMINISTRACIN
Gerente General
Secretaria
Jefe Tcnico
Contador
Bodeguero
Vendedor I
Vendedor II
Imprevistos

Durante el primer ao de operacin del proyecto, el valor total de costos y gastos

ser de $ 394.311,66 USD. A partir del segundo ao, hasta el quinto ao de
proyeccin, los costos y gastos, se han incrementado en funcin al ndice de
inflacin estimado por el BCE40.
TABLA No. 40
INFLACIN
AO
Inflacin
Mximo
Minimo
Infacin promedio
prevista
201
%
6,12
3,17
4,65
%
3.5.17 Proyeccin de Ingresos y Costos de Operacin

3.5.17.1
Proyeccin de Ingresos.
Representan los valores en efectivo obtenidos por la venta de casas,
propios de la actividad de la empresa. La presencia de ingresos durante
los aos de proyeccin del proyecto, garantizarn el retorno de la inversin
y la obtencin de ganancias para los inversionistas.
TABLA N 41
PROYECCIN GLOBAL DE INGRESOS POR AO
AO1
Capacidad de
construccin de
18
viviendas
%
Aprovechamient
20%
o de capacidad
instalada
Precio por vivienda $ 35.000,00
Total ingresos
630.000,00
AO2
AO3
AO4
AO5
Total
18
18
18
18
90
20%
20%
20%
20%
100%
$ 35.000,00 $ 35.000,00 $ 35.000,00 $ 35.000,00

630.000,00 630.000,00 630.000,00 630.000,00 3.150.000,00

De acuerdo a las caractersticas del mercado las ventas sern de 18 casas

por ao.
40
http://www.bce.fin.ec/indicador.php?tbl=prev_inf_max
3.5.18 Instrumentos de Evaluacin.

Para disponer de los indicadores de evaluacin financiera del proyecto, es
necesario disponer de ciertos instrumentos contables y financieros tales como:
el Estado de Situacin Inicial, el Estado de Resultados, el Flujo de Caja y el
Balance General Proyectado.
3.5.18.1
Estados Financieros Proyectados

Los Estados Financieros proporcionan informes peridicos a fechas
determinadas, sobre el estado o desarrollo de la administracin de una
compaa, es decir, la informacin necesaria para la toma de decisiones en
una empresa41.
Los
estados
financieros
consisten,
principalmente
para
realizar
evaluaciones y tomar decisiones de forma econmica. La informacin

sealada en los estados financieros debe ser confiable.
3.5.18.2
Estado de Prdidas y Ganancias.

Es el que determina la utilidad o prdida de un ejercicio econmico como
resultado de los ingresos y gastos; en base a este estado se puede medir
el rendimiento econmico que ha generado la actividad de la empresa42
TABLA N 42
ESTADO DE PRDIDAS Y GANANCIAS
AO 1
AO 2
AO 3
AO 4
AO 5
Ventas netas
PERIODOS
630.000,00
630.000,00
630.000,00
630.000,00
630.000,00
Costo de ventas
292.170,06
305.741,36
319.943,04
334.804,40
350.356,06
Utilidad bruta en ventas
337.829,94
324.258,64
310.056,96
295.195,60
279.643,94
Gasto de ventas o publicidad
1.295,97
1.356,17
1.419,16
1.485,08
1.554,07
Gastos administracin
76.260,12
79.293,81
82.468,42
85.790,49
89.266,87
Utilidad operacional
260.273,85
243.608,66
207.920,03
188.823,00
24.585,51
20.349,62
235.688,34
223.259,04
Gastos financieros
Utilidad antes participacin
15% participacin utilidades
Utilidad antes de imp.
35.353,25
33.488,86
200.335,09
189.770,18
Impuesto a la renta (24%)

Utilidad neta
48.080,42
43.647,14
152.254,67
146.123,04
226.169,37
15.657,30
210.512,07
31.576,81
178.935,26
39.365,76
139.569,50
10.459,35
4.701,28
197.460,68
184.121,72
29.619,10
27.618,26
167.841,58
156.503,46
36.925,15
34.430,76
130.916,43
122.072,70

41
42
http://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidades
Sarmiento, Rubn, (2001), Contabilidad General, Sexta edicin, Pg. 285.
En el estado de resultados se observa que la compaa obtendr utilidades

desde el primer ao de actividad. Considerando la reduccin de impuesto a
la renta decretado.
3.5.18.3
Flujo de Caja Proyectado.

El Flujo de Caja es un estado financiero que mide los ingresos y egresos
en efectivo, que se estima tendr la compaa durante un periodo
determinado,
esto
nos
permitir
conocer
si
realmente
necesita
financiamiento. Su elaboracin constituye un instrumento muy importante,

ya que sus resultados servirn para el clculo de los indicadores de la
evaluacin financiera del proyecto. En la tabla se detalla el Flujo de Caja
Proyectado, para cinco aos.
TABLA N 43
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
RUBROS
Ao O
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
630.000,00
630.000,00
630.000,00
630.000,00
630.000,00
223.515,93
55.142,72
233.898,25
57.704,10
244.762,82
60.384,45
256.132,06
63.189,31
268.029,39
66.124,46
A- INGRESOS OPERACIONALES
Recuperacin por Ventas
B- EGRESOS OPERACIONALES
Pago a Prooveedores
MOD
Gasto en Ventas o Publicidad
Gastos Administracin
CIF
1.295,97
1.356,17
1.419,16
1.485,08
1.554,07
65.310,95
68.344,64
71.519,25
74.841,32
78.317,70
13.511,40
14.139,01
14.795,77
15.483,03
16.202,22
Subtotal
358.776,98
375.442,17
392.881,46
411.130,80
430.227,83
C- FLUJO OPERACIONAL (A-B) VAN

TIR
271.223,02
254.557,83
237.118,54
218.869,20
199.772,17
125.944,39
D- INGRESOS NO OPERACIONALES
487.447,57
Crdito a Contratarse Largo Plazo
243.723,78
Aportes de Capital
243.723,78
E- EGRESOS NO OPERACIONALES
147.329,04
141.031,37
134.837,94
130.439,62
Pago Inters
457.628
24.585,51
20.349,62
15.657,30
10.459,35
4.701,28
Pago de Crditos Largo Plazo
39.309,86
43.545,74
48.238,07
53.436,02
59.194,09
Pago Participacin de Utilidades 15%
35.353,25
33.488,86
31.576,81
29.619,10
27.618,26
Pago de Impuestos 24% al 22%
48.080,42
43.647,14
39.365,76
36.925,15
34.430,76
Itangibles
18.357,72
F- FLUJO NO OPERACIONAL (D - E)
29.819,22 (147.329,04)
(125.944,39)
G- FLUJO NETO GENERADO (C + F)
29.819,22
ACTIVOS FIJOS
Terreno
Muebles y Enseres
Vehculos
Equipo de Oficina
Menajes
396.000,00
6.513,00
2.750,00
24.990,00
7.252,00
1.765,63
H- SALDO INICIAL DE CAJA

I- SALDO FINAL DE CAJA (G + H)
29.819,22
(141.031,37)
(134.837,94)
(130.439,62)
123.893,98
113.526,47
102.280,61
88.429,58
73.827,78
29.819,22
153.713,20
267.239,66
369.520,27
457.949,85
153.713,20
267.239,66
369.520,27
457.949,85
531.777,63

En el flujo de caja se observa que la compaa durante los aos de

actividad obtiene un flujo de caja positivo, al comparar ingresos con
egresos, lo que indica que la compaa est debidamente financiada.
Los ingresos operacionales son por las ventas de las casas y los ingresos
no operacionales son por el aporte accionario y por un crdito, no se
considera ingresos adicionales.
Los egresos operacionales son los costos y gastos incurridos en el
proceso, mientras que los no operacionales son los correspondientes a
pago de impuestos, adquisicin de activos, pago de intereses y pago de
crdito a largo plazo.
3.5.18.4
Balance General Proyectado

Es todo lo que tiene la empresa, de lo que debe, de lo que le deben y de lo
que realmente le pertenece a sus propietarios, a una fecha determinada.
El balance general nos muestra la situacin financiera con que la empresa
termina un periodo econmico.
TABLA N 44
BALANCE GENERAL
Perodo
Ao 0
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Activo Corriente
Caja- Bancos
29.819,22
153.713,20
267.239,66
369.520,27
457.949,85
531.777,63
Total Act. Corriente
29.819,22
153.713,20
267.239,66
369.520,27
457.949,85
531.777,63
Activos Fijos
Terreno
396.000,00
396.000,00
396.000,00
396.000,00
396.000,00
396.000,00
6.513,00
6.513,00
6.513,00
6.513,00
6.513,00
6.513,00
Muebles y Enseres
2.750,00
2.750,00
2.750,00
2.750,00
2.750,00
2.750,00
24.990,00
24.990,00
24.990,00
24.990,00
24.990,00
24.990,00
Equipo de Oficina
7.252,00
7.252,00
7.252,00
7.252,00
7.252,00
7.252,00
Menajes
1.765,63
1.765,63
1.765,63
1.765,63
1.765,63
1.765,63
7.277,63
14.555,25
21.832,88
29.110,50
36.388,13
439.270,63
431.993,00
424.715,38
417.437,75
410.160,13
402.882,50
18.357,72
18.357,72
18.357,72
18.357,72
18.357,72
18.357,72
3.671,54
7.343,09
11.014,63
14.686,18
18.357,72
18.357,72
14.686,18
11.014,63
7.343,09
3.671,54
TOTAL ACTIVO
487.447,57
600.392,38
702.969,67
794.301,11
871.781,52
Pasivo No Corriente
Prestamo Bancario
243.723,78
204.413,92
204.413,92
160.868,18
160.868,18
112.630,11
112.630,11
59.194,09
59.194,09
204.413,92
160.868,18
112.630,11
59.194,09
243.723,78
243.723,78
243.723,78
243.723,78
Vehculos
Depreciacin Acumulada (-)

TOTAL ACTIVO FIJO
Amortizacin
Amortizacin Acumulada
Total Activo Diferido Neto
TOTAL PASIVO
Capital Social Pagado
243.723,78
Reserva Legal 10%

Utilidad Retenida
934.660,13
(0,00)
(0,00)
(0,00)
243.723,78
15.225,47
29.837,77
43.794,72
56.886,36
137.029,20
268.539,94
394.152,49
511.977,28
Utilidad del Ejercicio
152.254,67
146.123,04
139.569,50
130.916,43
122.072,70
TOTAL PATRIMONIO
395.978,45
542.101,49
681.671,00
812.587,43
934.660,13
600.392,38
702.969,67
794.301,11
871.781,52
934.660,13
Total Pasivo y Patrimonio
487.447,57

La compaa durante el primer ao de operacin concentra sus recursos

financieros en activos fijos. Este rubro de activos permanecer constante
durante la operacin del proyecto, ya que no se estima nuevas inversiones.
Sin embargo los valores de los activos corrientes van en aumento.
Los pasivos a largo plazo corresponden a los pagos del crdito y el
patrimonio est formado por el capital social, la reserva legal del 10% de
utilidades, las utilidades retenidas y netas de las operaciones de la
compaa.
3.6
EVALUACIN FINANCIERA DE PROYECTOS

La evaluacin de proyectos por medio de mtodos Matemticos- Financieros es
una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones por parte de los
administradores financieros, ya que un anlisis que se anticipe al futuro puede
evitar posibles desviaciones y problemas a largo plazo.
Las tcnicas de evaluacin econmica son herramientas de uso general.
La evaluacin financiera de proyectos se basa en la informacin extrada de los
estados financieros.
Para evaluar el proyecto se utilizara el Flujo Operacional y se empleara los
siguientes criterios:
Tasa interna de retorno (TIR)
Valor actual neto (VAN)
El Periodo real de recuperacin de la inversin
Relacin beneficio / costo
Punto de equilibrio
Anlisis de sensibilidad
3.6.1 Anlisis del Costo Promedio Ponderado del Capital (TMAR)

Al costo promedio ponderado de capital, se lo puede definir como la tasa de
descuento que debe utilizarse para actualizar los flujos de caja del proyecto, tasa
que corresponder a la rentabilidad que el inversionista exige a la inversin por
renunciar a un uso alternativo de sus recursos, en proyectos con niveles de
riesgos similares43.
El costo promedio ponderado de capital tambin se lo conoce como tasa mnima

aceptable de rendimiento (TMAR)
o tasa de descuento, representa el mnimo
rendimiento que el proyecto debe generar para que los inversionistas tomen la
decisin de invertir en el proyecto.
TABLA N 45
TMAR
TMAR =
TMAR =
Origen
Accionistas
Credito Bancario
Total
TASA MINIMA ACEPTABLE REQUERIDA

ndice Inflacionario + Premio al Riesgo
4,65%
9,50%
TMAR =
14,15%
Costo Promedio Ponderado de Capital
Cantidad
% Aportacin
TMAR Ponderacin
243.723,78
50,00% 14,15%
7,07%
243.723,78
50,00% 10,50%
5,25%
487.447,57
100,00%
12,32%

Se ha tomado en cuenta el ndice inflacionario de 4,65% ms el riesgo que

esperamos tendr el proyecto del 9.5%.
El factor de actualizacin es del 12,32%.
43
Barreno, Lus, (2005), Manual de Formulacin y Evaluacin de Proyectos, Pg. 113
3.6.2 Tasa Interna de Retorno (TIR)

La tasa interna de retorno indica el porcentaje de rentabilidad que obtendr el
inversionista como premio a la decisin de invertir44.
La TIR es la tasa de descuento que hace que el VAN sea cero, es decir, los flujos
netos de caja descontados al porcentaje de la TIR.
Para tomar la decisin de ejecutar el proyecto la TIR debe ser mayor a la tasa
mnima aceptable de rendimiento (TMAR), caso contrario se debe rechazar el
proyecto.
TIR =
Tasa Inicial + (Tasa Final-Tasa Inicial)

VAN Inicial
x
VAN Inicial - VAN Final
502.171,10
TIR 20.5% (22.5% 20.5%)x

502.171,10 - 481.992,17
TIR= 21.95%
TABLA N 46
TASA INTERNA DE RETORNO
TASA INTERNA DE RETORNO FINANCIERA
Vida til 5 aos
Flujo de Fondos
Preoperacional
Inversin Fija
Aos
3
(439.270,63)
Inversin Diferida
(18.357,72)
Capital de Operacin
(29.819,22)
Participacion de Trabajadores
(35.353,25)
(33.488,86)
(31.576,81)
(29.619,10)
Impuesto a la Renta
(48.080,42)
(43.647,14)
(39.365,76)
(36.925,15)
(34.430,76)
271.223,02
254.557,83
237.118,54
218.869,20
199.772,17
Flujo Operacional
Valor de Recuperacin
(27.618,26)
6.882,50
Flujo Neto ($ Constantes)
(487.447,57)
187.789,35
177.421,83
166.175,97
152.324,95
144.605,65
Flujo de Caja Acumulado
(487.447,57)
(299.658,22)
(122.236,39)
43.939,59
196.264,53
340.870,19
TIR
21,95%

44
Barreno, Lus, (2005), Manual de Formulacin y Evaluacin de Proyectos, Pg.

123
La tasa interna de retorno es de 21.95% siendo una tasa superior a la tasa

promedio ponderado de capital que corresponde al 12,32%. Por lo tanto al ser la
TIR superior a la tasa mnima aceptable de rendimiento, significa que el proyecto
es viable desde el punto de vista financiero.
3.6.3 Valor Actual Neto (VAN)

El valor actual neto es la diferencia entre los ingresos y los egresos, expresados
en moneda actual a travs de una tasa de descuento especfica. Este indicador de
evaluacin sugiere que el proyecto debe aceptarse si su valor actual neto es igual
o superior a cero.
Valor Actual Neto = - Inversin Inicial +
FNC
n
(1+ TMAR)
TABLA N 47
VALOR ACTUAL NETO
VALOR ACTUAL NETO
Perodos
0
1
2
3
4
5
Flujo Operacional
Precios Constantes
487.447,57
187.789,35
177.421,83
166.175,97
152.324,95
144.605,65
SUMA
VAN
12,32%
TMAR
-487.447,57
167.187,65
140.628,56
117.264,88
95.698,25
80.881,92
114.213,81

El valor actual neto del proyecto es de $114.213,81, siendo un resultado positivo y

mayor a uno, por lo tanto significa que el proyecto es financieramente viable.
3.6.4 Periodo Real de Recuperacin de Inversin

El periodo de recuperacin es el tiempo que demora en recuperarse la inversin
inicial del proyecto.
TABLA N 48
PERODO DE RECUPERACIN
PERIODO REAL DE LA RECUPERACION DE LA INVERSION
Perodos
1
2
3
4
5
Inversin
487.447,57
FNC
187.789,35
177.421,83
166.175,97
152.324,95
144.605,65
Sumatoria
FNC
187.789,35
365.211,18
531.387,15
683.712,10
828.317,75
Inversin Inicial
I.Inicial 487.447,57
Menos 187.789,35
Dividido 152.324,95
PRRI
PRRI
2,97
AOS
MESES
PRRI
2,97
0,97
0,61
2
11
2,97
2,97
11,61

El periodo en recuperacin de la inversin de $ 487.447,57USD va hacer en 2

aos, 11 meses.
3.6.5 Relacin Beneficio / Costo.

La relacin Beneficio costo es la ganancia extraordinaria que genera cada dlar
de inversin expresada al valor presente.
La relacin beneficio / costo expresa el rendimiento, en trminos de valor actual

neto, que genera el proyecto por unidad monetaria invertida; en otra palabras, la
relacin B/C debe ser mayor que la unidad para aceptar el proyecto, lo que
significa que el VAN debe ser positivo.
TABLA N 49
RELACIN BENEFICIO/COSTO.
RELACIN BENEFICIO COSTO
Perodos
Flujo Operacional
Precios Constantes
0
1
2
3
4
5
(487.447,57)
187.789,35
177.421,83
166.175,97
152.324,95
144.605,65
VAN
VAN
12,32%
167.187,65
140.628,56
117.264,88
95.698,25
80.881,92
601.661,26
RELACIN BENEFICIO / COSTO

Valor actual neto
Inversin
601.661,26
487.447,57
1,23
Re
n lacionBeneficio Costo
FNC
(1 TMAR )^

La razn beneficio/costo es 1,23; lo que significa que por cada dlar invertido
se obtendr $ 0,23 USD, de beneficio en los cinco aos que se evalu el
proyecto.
3.6.6 Punto de Equilibrio

El punto de equilibrio es una herramienta financiera que permite determinar el
momento en el cual las ventas cubrirn exactamente los costos, expresndose en
valores, porcentaje y/o unidades, adems muestra la magnitud de las utilidades o

perdidas de la empresa cuando las ventas excedan o caen por debajo de este
punto, de tal forma que este viene a ser un punto de referencia a partir del cual un
incremento en los volmenes de venta generar utilidades, pero tambin un
decremento ocasionar perdidas.
TABLA N 50
PUNTO DE EQUILIBRIO
PUNTO DE EQUILIBRIO
COSTOS Y GASTOS
Precio de venta ponderado

Ao 1
Ao 2
Ao 3
35.000,
00
Ao 4
Ao 5
VARIABLES
Materiales directos
Materiales indirectos
TOTAL
FIJOS
Mano de obra directa
Gas tos adminis trativos
Gas tos Ventas
TOTAL
NUMERO DE CASAS
Costo unitario variable

Precio de venta
Margen de contribucin
Punto de equilibrio
(unidades)
218.052,
04
13.511,
40
231.563,
44
228.180,
56
14.139,
01
242.319,
57
238.779,
54
14.795,
77
253.575,
31
249.870,
85
15.483,
03
265.353,
88
261.477,
35
16.202,
22
277.679,
57
55.142,
57.704,
60.384,
63.189,
66.124,
72
10
45
31
46
76.260,
79.293,
82.468,
85.790,
89.266,
12
81
42
49
1.295,9
1.356,1
1.419,1
1.485,0 87
1.554,0
7
7
6
8
7
132.698,
138.354,
144.272,
150.464,
156.945,
81 18,0 08 18,0 04 18,0 89 18,0 39 18,0
0
0
0
0
0
12.864,
13.462,
14.087,
14.741,
15.426,
64
20
52
88
64
35.000,
35.000,
35.000,
35.000,
35.000,
00
00
00
00
00
22.135,
21.537,
20.912,
20.258,
19.573,
36 5,9 80 6,4 48 6,9 12 7,4 36 8,0
9
2
0
3
2
El punto en el cual los ingresos pueden solventar los costos y gastos en que se
incurren, es con la venta del primer ao de 6 casas, 7 casas en el segundo y 8
casas en el ultimo ao de evalaucin.
Los costos variables para el primer periodo representan $231.563,44 y los costos
fijos sern $ 132.698,81 Una vez establecidos los costos fijos y variables se
determinar el precio y el valor total de las ventas durante el primer ao de
operacin.
Para alcanzar el punto de equilibrio debe vender 6 casas.
3.6.7 Indicadores para los Anlisis Financieros.

El objetivo del anlisis de los estados financieros es simplificar las cifras y sus
relaciones y hacer factible las comparaciones para facilitar su interpretacin.
Por interpretacin se entiende dar un significado a los estados financieros y
determinar las causas de hechos y tendencias favorables o desfavorables
relevadas por el anlisis de dichos estados, con la finalidad de eliminar los efectos
negativos para el negocio o promover aquellos que sean positivos.
TABLA N 51
NDICES FINANCIEROS
CONCEPTO
RENTABILIDAD
Rentabilidad sobre Ventas=Utilidad
neta/Ventas Netas
INDICES FINANCIEROS
RELEVANTES
Rentabilidad sobre Activos=Utilidad

neta/Activo Total
Rentabilidad sobre Capital=Utilidad
neta/Capital
Incremento en Ventas=Ventas ao actualVentas ao anterior/Ventas ao anterior
EFICIENCIA
Indice de rotacin de activos= Ventas/ Total
de Activos
ANALISIS DUPONT
(Utilidad neta/Ventas)(Ventas/Activo
total)*(Activo
Total/Patrimoni
Ao 1
152.254,
67
630.000,
00
152.254,
67
600.392,
38
152.254,
67
243.723,
78
Ao 2
23,19%
Ao 3
22,15%
Ao 4
20,78%
Ao 5
19,38%
20,79%
17,57%
15,02%
13,06%
59,95%
57,27%
53,72%
50,09%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
258,49
%
258,49
%
258,49
%
258,49
%
258,49
%
38,45%
26,95%
20,47%
16,11%
13,06%
24,17%
25,36%
62,47%
152.254,
67
152.254,
67
630.000,
00
243.723,
78

La construccin y comercializacin de casas econmicas una vez realizadas y de

acuerdo a los principales ndices financieros calculados se puede considerar, se
presente aceptables perspectivas de crecimiento, en la rentabilidad sobre ventas
permanece constante debido a que las casas se vendern de acuerdo al
cronograma establecido es decir 18 casas cada ao. A pesar de haber un
decremento en los ndices financieros
3.6.8 Anlisis de Sensibilidad.

Una vez elaborados todos los estados financieros con sus proyecciones y
tomando en cuenta a todas las variables que conforman la informacin financiera,
se modifica sus valores considerando las variables ms importantes.
El anlisis de sensibilidad de un proyecto de inversin es una de las herramientas
ms sencillas de aplicar y que nos puede proporcionar la informacin bsica para
tomar una decisin acorde al grado de riesgo que decidamos asumir45.
TABLA N 52
ANLISIS DE SENSIBILIZACIN
ANALISIS DE
SENSIBILIZACIN
SENSIBILIZA
CIN
DATOS ORIGINALES
INCREMENTO DEL 20% DE MATERIA PRIMA
INCREMENTO DEL 20% DE MOD
INCREMENTO DEL 20% MOI
TIR
21,95%
12,07%
19,53%
19,24%
VAN
114.213,
81
(2.874,0
2)
84.603,7
2
80.874,8
4
JUICIO DE
VALOR
B/C
1,2
3
0,9
9
1,1
7
1,1
7
PUNTO
PRRI EQUILIB
2,9 RIO 5,9
7
9
3,8
6,7
0
3
3,1
6,4
4
9
3,1
6,5
6
8
De acuerdo a los escenarios de sensibilizacin se procedi a incrementar en un

20% la materia prima, y como resultados obtenemos que el proyecto resulta ser
muy sensible ya que este incremento en el costo hace que la tasa interna de
retorno sea 12.07% lo cual es inferior a la TMAR de 12,32%, adems el valor
actual neto es negativo en $2874.02
y muestra una relacin beneficio costo
inferior a uno, el nmero de unidades producidas para el punto de equilibrio se

incrementan, lo que financieramente podramos deducir que este incremento en la
materia prima impedira la realizacin el proyecto.
En el escenario de sensibilizacin de la mano de obra directa con un incremento
del 20%, el resultado es que sta variable no afecta de manera importante a la
actividad del proyecto ya que el TIR se reduce en menos de 3 puntos con un valor
de 19,53% , siendo todava superior a la TMAR de 12.32%, el VAN es superior a 1
con un valor de $84.603.72 y la relacin beneficio costo es ms que 1, el punto de
equilibrio prcticamente se incrementa levemente, lo cual nos permite deducir que
45
http://finanzaspracticas.com.mx/1752-que-es-el-analisis-de-sensibilidad.note.aspx
el proyecto puede realizar sus actividades normalmente a pesar del incremento de

esta variable.
Para el escenario donde se incrementa los gastos administrativos en un 20%,
como resultado obtendremos que el proyecto es poco sensible ya que el
incremento hace que la tasa interna de retorno con un valor de 19.24%, todava
sea mayor que la TMAR 12,32%, ya que solo se reduce en menos de 3 puntos.
El valor actual neto sigue siendo mayor que uno con un valor de $80.274.84, la
relacin beneficio costo es mayor que uno con un valor de 1.17, el PRI est entre
el ao tres y cuatro, y el nmero de unidades requeridas para el punto de
equilibrio se mantiene casi igual, lo cual nos permite deducir que el proyecto
puede realizar sus actividades normalmente a pesar del incremento de esta
variable.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
La construccin y comercializacin de viviendas econmicas permitir atender

el mercado local de las familias y personas de clase media que necesitan
adquirir su casa propia, mediante crditos del BIESS o a travs de entidades
financieras locales que facilitan el acceso a calificar a crdito inmobiliario.
La oferta de vivienda econmica en Santo Domingo es una lnea de negocios

que cuenta con un importante nmero de demandantes de este tipo de
producto (solucin habitacional), esto debido a la realidad socio econmico de
la regin y el Pas.
La zona de localizacin del plan de vivienda est dada en funcin del futuro
urbanstico de la localidad, como es la va a Chone, zona con un futuro
comercial importante para los inversionistas en adquirir su casa propia.
Para la construccin y comercializacin de viviendas econmicas en la

localidad, se cuenta con la mano de obra calificada, los materiales e insumos
suficientes y/a precios accesibles, lo cual facilita esta actividad comercial.
La comercializacin de viviendas econmicas cuenta con niveles de

rentabilidad importantes, por lo que este sector de la economa local se siente
motivado a impulsar este tipo de proyectos y, que de paso son parte prioritaria
del Gobierno Nacional.
La construccin y comercializacin de viviendas aporta al desarrollo de la

economa local, creando fuentes de trabajo, pago de impuestos y mejoramiento
148
del desarrollo urbanstico de la ciudad de Santo Domingo.
La ejecucin del proyecto de construccin y comercializacin de viviendas

econmicas requiere de una inversin importante, la cual ser financiada por
los socios o accionistas y crdito de instituciones del sistema financiero
nacional que apoyan este tipo de actividad econmica.
La rentabilidad financiera que genera la construccin y comercializacin de

viviendas econmicas en Santo Domingo es aproximadamente del 50%, lo cual
permite avizorar que esta actividad econmica es importante para los
inversionistas que buscan nuevas oportunidades de mercado
La inversin total del proyecto asciende a $ 487.447,57 USD., monto que ser
financiado con recursos propios. Monto de inversin que es alcanzable para
emprender la actividad productiva, lo que motiva a la ejecucin del proyecto.
Los resultados de los criterios de evaluacin obtenidos, estn dentro de los

parmetros aceptables, con una tasa interna de retorno del 21,95%, un valor
actual neto de 114.213,81 USD., una relacin beneficio costo de $ 1,23 USD., y
un periodo de recuperacin de la inversin de 2 aos y 11 meses. Por lo tanto
el proyecto es rentable desde el punto de vista financiero y totalmente viable
para su ejecucin.
149
RECOMENDACIONES
Ofertar viviendas para los potenciales clientes de la localidad de Santo

Domingo, con diseos y construcciones tcnicas que permitan captar el
segmento de clientes mediante crditos del sistema financiera privada y social.
Visitar y promocionar viviendas econmicas en las diferentes instituciones

privadas y pblicas que permitan acceder a la compra de casa a los clientes de
la clase media de Santo Domingo.
Dar a conocer las potencialidades de este sector de la localidad, en virtud de

que el futuro residencial planificado por el Gobierno Municipal esta focalizado a
esta zona de la urbe local, la cual brinda el acceso a vas de primer orden,
servicios bsicos y un clima primaveral.
Recomendar la construccin y comercializacin de viviendas econmicas, en

virtud de contar con todos los recursos necesarios que permiten llevar adelante
esta actividad comercial.
Aprovechar el apoyo del Gobierno Nacional para llevar adelante esta actividad
comercial, en virtud de que se cuenta con lneas de crdito con tasas de inters
bajas, bonos de vivienda y polticas estatales que permiten al trabajador
ecuatoriano a un hogar digno para sus familias.
Motivar a los nuevos profesionales de la Universidad hacer realidad sus

propuestas acadmicas, ya que estas actividades econmicas sirven para
aplicar sus conocimientos y destrezas profesionales al servicio del colectivo
social de Santo Domingo.
Se recomienda buscar socios estratgicos que sean parte del sistema

financiero nacional o extranjero a fin de obtener crditos blandos (baja tasa de
inters y a largo plazo), lo cual es posible canalizar como crditos de inters

social.
150
Motivar a los inversionistas privados a interesarse por este tipo de actividad

econmica, en virtud de que los mrgenes de utilidad que esto ocasiona
incentive a ejecutar este tipo de proyectos de inversin, los cuales a su vez
cooperan en el desarrollo social de los habitantes de la ciudad de Santo
Domingo.
GLOSARIO
ACTIVIDADES.- Acciones que el proyecto deber llevar a cabo para obtener resultados.
Acciones tomadas o trabajo desarrollado dentro de un proyecto a fin de transformar los
insumos (fondos, materiales) en productos (organizaciones, edificaciones).
ASISTENCIA TCNICA.- Ayuda para la planificacin de proyectos o actividades.
BENEFICIARIOS.- Son el grupo objetivo o poblacin objetivo (beneficiarios directos) ms
los favorecidos indirectamente por el proyecto.
COMPLEJIDAD.- Existen dos acepciones: la vulgar, que se refiere a un "conjunto
integrado por diversos elementos" y la cientfica, "sistema integrado por un gran nmero
de partes que interactan de forma no sencilla". En esta versin, la metfora "el todo es
ms que la suma de las partes", alude certeramente al hecho de que a partir de las
propiedades y de las leyes de la accin cruzada de las partes, no es fcil inferir las
propiedades ni el comportamiento del conjunto.
COSTO - BENEFICIO.- Es la efectividad de un proyecto en funcin de los costos. Criterio
de evaluacin que establece la relacin entre los recursos asignados y los objetivos
alcanzados. Tambin se usan las expresiones costo - eficacia y costo efectividad.
CREDIBILIDAD.- En su integridad como organizacin, su capacidad profesional y su
reputacin.
DESCRIPCIN Y EXPLICACIN.- La descripcin es un conocimiento obtenido por
medio de observaciones sin intervencin de un proceso de medicin. La explicacin conocimiento ms profundo que la descripcin ya que avanza en la causalidad del
fenmeno o hecho - es un argumento que da cuenta de hechos mediante razonamientos
deductivos cuya conclusin es una proposicin y cuyo conjunto de premisas se compone
de leyes generales y otros enunciados referidos a hechos particulares.
152
DIAGNSTICO.- Tarea meramente prctica (no creativa) consistente en el anlisis de los

datos obtenidos con el slo fin de obtener las mediciones necesarias antes de pasar al
anlisis de las hiptesis.
EFECTIVIDAD.- Grado en el cual un proyecto logr los resultados previstos o esperados
y, por tanto, alcanz su propsito y contribuy a su fin. Es una medida de grado de xito
de un proyecto o programa en el logro de sus objetivos.
EFICACIA.- Trmino que indica en qu medida un programa de asistencia logra sus
objetivos. Asimismo, es el cumplimiento estricto de un dado objetivo; por ejemplo en el
plazo predeterminado, sin atender a otros aspectos tales como el costo, el recorrido, la
duracin, etc. Una persona eficaz es la que meramente cumple sus objetivos, sin reparar
en costos.
EFICIENCIA.- El grado hasta el cual se ejecutaron, administraron y organizaron las
actividades de un proyecto de una manera apropiada al menor costo posible para rendir
los productos y/o componentes esperados.
EJECUCIN PRESUPUESTAL.- Proceso de puesta en marcha del presupuesto, que
est compuesto por el programa anual de caja, los compromisos, los acuerdos de gastos,
los pagos de la nacin y los pagos de las entidades. Adems, es el cumplimiento
satisfactorio de un dado objetivo optimizando todos los aspectos en juego para su
consecucin (costo, recorrido, esfuerzo, duracin, desperdicios, etc.).
ESTRATEGIA.- Trmino de origen militar (estrategas, en griego, significa "jefe de
ejrcito) y adoptado por la administracin de organizaciones. Forma en que quien
acomete un trabajo complejo adapta sus recursos y habilidades al entorno cambiante,
aprovechando sus oportunidades y evaluando los riesgos en funcin de los objetivos y las
metas.
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD.- Efectuado de acuerdo con los trminos de referencia
elaborados durante la identificacin o pre factibilidad que debe permitir, si las
conclusiones son positivas, la Formulacin de la propuesta de financiacin sin estudios
suplementarios. Sigue al estudio de pre factibilidad y se profundiza en aquellos
aspectos que se consideren relevantes para tomar la decisin de3 asignar recursos hacia
un objetivo determinado.
153
HIPTESIS.- Condiciones importantes para la realizacin satisfactoria de un proyecto,

pero que no dependen del propio proyecto; se definen para las actividades, los resultados
y el objetivo especfico. Sinnimo de supuestos.
INSUMO.- Son los fondos, personal, materiales, etc. de un proyecto, que son necesarios
para producir los resultados previstos.
MODELO.- Cuando una interpretacin tiene la propiedad de satisfacer (hacer
verdaderos) a todos los teoremas y axiomas, o sea que satisface al sistema, se dice que
es un "modelo" del sistema. Consecuentemente, un sistema axiomtico puede tener
varios modelos.
OBJETIVO.- Es conveniente distinguir entre "objetivo", "propsito" e "impacto". La
acepcin que emplearemos es la de meta o finalidad perseguida con el proyecto
encarado, observable, medible y comparable. La nocin de propsito alude a las
consecuencias indirectas, aunque tambin deseables, que podran derivarse del objetivo,
pero no tan medibles ni apreciables como ste.
OBSERVACIN.- El objeto de la observacin es un "hecho" o "fenmeno" y el producto
del acto de observar es un dato, o sea una proposicin singular o existencial que exprese
algunos rasgos del resultado de la accin de observar.
PERTINENCIA.- Cualidad de una entidad o de un hecho de satisfacer algn propsito o
cuadrar a una dada situacin. Por ejemplo, es pertinente que un alumno que va a rendir
un examen lleve los tiles necesarios para dicho examen y no otras cosas que pudieran
corresponder (ser pertinentes) a un partido de ftbol o a un baile.
PLANIFICACIN.- Plan general, cientficamente organizado, para alcanzar cierto(s)
objetivo(s) predeterminado(s).
PRODUCTIVIDAD.- Es una medida de la eficiencia del proceso de implementacin de un
proyecto. La productividad es el cociente de los productos obtenidos y los insumos
utilizados.
PRODUCTO.- Son los resultados que pueden ser garantizados por el proyecto como
consecuencia de sus actividades.
154
PROYECTO.- Conjunto de actividades diseadas para lograr ciertos objetivos especficos

a un costo dado y dentro de un perodo de tiempo determinado.
SOSTENIBILIDAD.- Es el grado en el cual las Instituciones locales vinculadas a los
beneficiarios del proyecto continuarn obteniendo los objetivos e impactos.
TEORA.- Sistemas de hiptesis estructuradas no en forma de un cuerpo de
conocimientos sino como un sistema de conjeturas que debe permitir, por su formulacin
y por su articulacin con la "realidad", una posibilidad de falsearla.
VALOR.- Variedad (no necesariamente numrica) de estados posibles que presentan las
variables.
FUENTES DE INFORMACIN
Bibliografa:
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Educacin,
Dcimo
tercera
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2008,
Pgs.
37
38
156
11.
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Estudio
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factibilidad,
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GOMEZ Lpez, Roberto: Evaluacin Cientfica y Metodolgica de la Economa,

Mlaga Espaa, Editorial Eume.net, 2010. Pgs. 177.
13.
GOMEZ Lpez, Roberto: Evaluacin Cientfica y Metodolgica de la Economa,

Mlaga Espaa, Editorial Eume.net, 2010. Pgs. 177.
14.
JIMENEZ Santander, Ricardo: Marketing Estratgico, Mxico, 2007, Pgs. 330.
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Kinnear, C. y Taylor J.: Investigacin de Mercados, Mxico, Editorial McGraw-Hill,

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KLIMOVSKY, Gregorio. Las desventajas del conocimiento cientfico. Una

introduccin a la epistemologa. Argentina. Editorial A-Z. 2007. Pgs. 224.
17.
MAHOLTRA NARESH: Investigacin de mercados, un enfoque prctico, Mxico,

Editorial Prentice Hall Hispanoamericana, Cuarta Edicin, 2010, Pgs. 90 a 92.
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19.
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Editorial Munera, 2010, Segunda Edicin, Pgs. 227.
20.
SAPAG Chain, Nassir: Proyectos de Inversin, Mxico, Editorial Pearson

Educacin, Segunda Edicin, 2010, Pg. 29
21.
SOTO Ensenada, Lauro: Marketing Estratgico, Mxico, 2008, Pgs. 5 6.
22.
STATON ET AL: Fundamentos de Marketing, Editorial McGraw-Hill, Mxico,

Undcima Edicin, 2009, 644 Pgs.
23.
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Pg. 222.
157
Lincografa:
1.
http://www.blog-emprendedor.info/tipos-de-viviendas/
2.
http://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidades.
3.
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4.
inec.gob.ec: Censo de Poblacin 2010, Estimaciones del crecimiento poblacional

del Pas.
5.
METODOLOGA
PARA
EL
ANLISIS
FODA,
www.uventas.com/ebooks/Anlisis_Foda.pdf, Mxico, 5 mayo 2012.

6.
www.inec.gov.ec: Estadsticas de Poblacin del Cantn Santo Domingo, Censo

2010, 22 de mayor 2012.
7.
www.inec.gob.ec: CENSO DE POBLACIN 2010: Conformacin de las familias

ecuatorianas.
ANEXOS
ANEXO No. 1
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA

DEL ECUADOR SEDE SANTO DOMINGO
ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
Y CONTABLES
1.
2.

Servidor pblico
Empleado privado
Comerciante
Empresario
Transportista
Artesano
Profesional
Otros
La vivienda que habita es:

Propia
3.
Cul
su nivel
de ingresos?
De 294es
a 350
dlares
De 351 a 400 dlares
De 451 a 500 dlares
4.
De 401 a 450 dlares
Ms de 500 dlares
Le gustara adquirir vivienda econmica en la ciudad de Santo Domingo

S
5.
Anticresis
Arrendada
No
Dnde le gustara adquirir su casa?

Sector Va Quinind
Sector Va Quevedo
Sector Va Quito
Sector Ro Verde
Sector Va Chone
6.

Canchas deportivas
Centro de Salud
Centro educativo
Internet
Telfono
Guardiana privada
Transporte pblico
Mensajera
Otros
7.
8.
9.

De 40 a 50 m2.
De 51 a 60 m2.
De 71 a 80 m2.
Ms de 80 m2.
De 61 a 70 m2.

Hormign
Mixta
Otros
Las calles y aceras de la ciudadela, le gustara que sean?

Adoquinado
Asfaltado
Lastrada
10.
A qu sistema de pago usted tiene acceso para adquirir su vivienda?

Seguro social
Crdito directo
Crdito bancario
Contado
Otros
160
ANEXO 2
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA

DEL ECUADOR SEDE SANTO DOMINGO
ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
Y CONTABLES
La presente encuesta nos permitir determinar la demanda efectiva de vivienda

econmica en el mercado de la ciudad de Santo Domingo. Para un firme
desarrollo requerimos que las preguntas sean respondidas con seriedad.
1.
2.

Servidor pblico
Empleado privado
Comerciante
Empresario
Transportista
Artesano
Profesional
Otros
Su vivienda es:
Propia
3.
Cul es su nivel de ingresos?

De 294 a 350 dlares
De 351 a 400 dlares
De 451 a 500 dlares
4.
De 401 a 450 dlares
Ms de 500 dlares
Le gustara adquirir una vivienda econmica en la urbe local

Si
5.
Anticresis
Arrendada
No
Donde le gustara que se encuentra ubicada la vivienda?

Sector Va Quinind
Sector Va Quevedo
Sector Va Quito
Sector Ro Verde
6.
Sector Va Chone

Canchas deportivas
Centro de Salud
Centro educativo
Internet
Telfono
Guardiana privada
Transporte pblico
Mensajera
Otros
7.
8.
9.

De 40 a 50 m2.
De 51 a 60 m2.
De 71 a 80 m2.
Ms de 80 m2.
De 61 a 70 m2.

Hormign
Mixta
Otros
Qu sistema de pago usted tiene acceso para adquirir su vivienda?

Seguro social
Crdito directo
Crdito bancario
Contado
Otros
GRACIAS POR SU COLABORACIN
ANEXO 3
REQUISITOS EN EL INSTITUTO ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL

REQUISITOS ACTUALES HISTORIA LABORAL
Registro nico de Contribuyentes (RUC).
Copia del pago actualizado del servicio bsico de agua potable, energa
elctrica o telfono convencional.
Solicitud de entrega de clave con firma de autorizacin.
Con el registro de la empresa en el sistema de historia laboral se podrn
realizar los trmites de:
Solicitudes de nuevos registros patronales.
Verificacin y autenticacin de datos de la empresa.
Notificar los cambios de Representante Legal.
Presentar avisos de entrada y salida de trabajadores.
Informar
novedades
referentes
sueldos
salarios,
cargos,
promociones, registros de horas extras, das laborados, licencia por

enfermedad y pago de aportaciones al IESS.
Consultar responsabilidades patronales y otros.
REQUISITOS PARA INSCRIPCIN LABORAL
Obtencin del nmero patronal que entrega el IESS a cada patrono.
Copia simple de escritura de constitucin de la sociedad.
Copia de los nombramientos de Gerente y Presidente de la empresa.
Copia del RUC.
Copia a color del Representante Legal de la sociedad.
Copia de los contratos de trabajo debidamente organizados por el

Ministerio de Relaciones Laborales.
Copia de resolucin de la Superintendencia de Compaas.
Copia actualizada del pago de un servicio bsico (agua potable, energa

elctrica y telfono convencional).
ANEXO 4
PRESUPUESTO DE MATERIALES DE LA VIVIENDA ECONMICA

N RUBRO
DESCRIPCION
UNIDAD
OBRAS PRELIM
INARES
Replanteo y nivelacin
Excavacin en tierra a mano
Relleno compactado
M OVIM IENTO DE
TIERRAS
m
HORM IGONES Y
ESTRUCTURA
V/ UNITARIO
TOTAL
49,3
2,2
108,46
53
11,2
593,60
53
8,39
444,67
103,46
Acero de ref uerzo f 'y= 4200 Kg/cm
32,33
3,2
Contrapiso HS f 'c=180 Kg/cm e= 7 cm
3,16
99,3
313,79
Estructura metlica en cubierta
Kg
207,63
8,2
1702,57
Riostra vert. HS 210 Kg/cm2 incluye acero y encof rado
29
4,52
131,08
Loseta alivianada f osa sptica 1.20 x 1.20 m
37,2
37,20
Malla electro soldada 150 x 150 x 5.5 mm
46,22
6,21
287,03
10
Aplique de pared alivianado e= 2 cm
11
Panel termo acstico 1 malla 4.5 mm
12
Panel termo acstico simple
13
Kg
CANTIDAD
TABIQUERIA Y ELEM ENTOS COM PLEM ENTARIOS

44,3
21,2
939,16
47,8
13,26
633,83
31,5
15,94
502,11
Tabique de base para mesn de cocina
m
u
11,1
33,30
14
Mesn pref abricado de cocina (alivianado)
4,3
15,44
66,39
15
Pared de ladrillo espaciado en f osa
7,84
47,04
HERRERIA Y
CARPINTERIA
16
Cerradura pomo - pomo
17
Puerta metlica principal y posterior
11,65
34,95
m
u
3,6
45,6
164,16
18
Puerta interior panelada MDF bao
19
49,42
49,42
Puerta interior panelada MDF no inc. chapa
70,93
141,86
20
Ventana de hierro y vidrio 3 mm + prot. met.
59,36
237,44
3,83
INSTALACIONES SANITARIAS
21
Caja revisin pref abricada 40 x 40 x 3 cm
0,275
13,93
22
Ducha econmica incluye grif era
19
19
23
Fregadero econmico de cocina
63,99
63,99
24
Juego de bao econmico inc. grif era
68,3
68,3
25
Punto de agua potable econmico TR 1/2"
pto
12,84
51,36
26
Punto de desage
pto
9,36
46,80
27
Llave de paso 1/2"
7,49
14,98
28
Rejilla de piso
2,78
5,56
29
Tubera de desage PVC d= 75 mm
6,07
18,21
30
Tubera de desage PVC d= 110 mm
7,5
8,68
65,10
31
Tubera roscable 1/2"
5,43
16,29
32
Lavandera pref abricada de 0.50 x 0.70
73,28
73,28
pto
15,38
61,52
12,94
64,70
5,44
2,2
11,97
66,41
INSTALACIONES
ELECTRICAS
33
Punto econmico de luz
34
Punto econmico de poder polarizado
pto
35
Relleno compactado
m
REVESTIM IENTOS Y
ACABADOS
36
Cermica nacional en mesn
37
Cermica nacional en pared
6,99
9,5
8,05
12,34
38
Cermica nacional en piso
99,34
37,54
13,83
519,18
39
Emporado y empastado de pared
40
Pintura latex popular de paredes
41
Barredera de madera aglomerda
m
m
123,3
1,59
196,05
72
5,2
374,40
40
2,8
112,00
56
8,12
454,72
56
8,42
CUBIERTA Y CIELO RASO

42
43
Planchas de f ibro cemento en cubierta
Cielo raso de estuco de yeso
COSTO TOTAL M ATERIALES:
471,52
9.450,00
ANEXO 5
ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIN
ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIN
Area de
edificacin
vivienda m as bao y lavandera

Vivienda
Contrapis o
HS f'c= 180 Kg/cm 2 e= 7.00 cm
Bao exterior
Vivienda
Pis os
Paredes de
bao y
m es
n
Puertas
exteriores
Puertas
interiores
Ceram ica nacional
Ventanas
Metlicas con proteccin + vidrio 3 m m
Paredes
Bao exterior
Cerm ica nacional

Metlicas incluyen cerradura N 50
Paneladas MDF no incluye cerradura
Exteriores
Panel con 1 m alla
Interiores
Panel s im ple
Em pas tado Paredes de vivienda y bao
Exterior e interior
Pintura
Latex
Exterior e interior
Cielo ras o
En vivienda
Es tuco de yes o
Cubierta
Fibro cem ento s obre es tr. m etlica
Ins talaciones
Vivienda y bao
elctricas
Ins
talaciones de Cocina y bao
A. potable
Ins
talaciones
Cocina y bao
s anitarias
Barrederas
Vivienda
Fos a s ptica Pared reves tida con ladrillo

Rios tras
H S 210 Kg/cm 2 incluye acero y encof.
verticales
Acero de
2
refuerzo
f'y= 4200 Kg/cm
PVC ros cable

PVC
MDF lacadas
Tapa alivianada
Rios tras y plintos
Fuent
e:
Invest
igaci
n de
camp
o
Elabor
ado
por:
Gabri
ela
Abril y
Solan
ge
Ortiz
cargo
Maestro Mayor I
Maestro Mayor II
Ayudante de Albaileria I
Ayudante de Albaileria II
Ayudante de Albaileria I I
Ayudante de Albaileria IV
Ayudante de Albaileria V
Ayudante de Albaileria VI
Ayudante de Albaileria VII
Ayudante de Albaileria VIII
TOTAL
Sueldo
480,00
480,00
320,00
320,00
320,00
320,00
320,00
320,00
320,00
320,00
3.520,00
Total
Aporte IESS
Ingresos
480,00
44,88
480,00
44,88
320,00
29,92
320,00
29,92
320,00
29,92
320,00
29,92
320,00
29,92
320,00
29,92
320,00
29,92
320,00
29,92
3.520,00
329,12
MANO DE OBRA
DIRECTA Dcimo Fondos de
Dcimo
Tercero
Cuarto
Reserva
40,00
24,33
40,00
40,00
24,33
40,00
26,67
24,33
26,67
26,67
24,33
26,67
26,67
24,33
26,67
26,67
24,33
26,67
26,67
24,33
26,67
26,67
24,33
26,67
26,67
24,33
26,67
26,67
24,33
26,67
293,33
243,33
293,33
Sueldo basico
292
Vacaciones
20,00
20,00
13,33
13,33
13,33
13,33
13,33
13,33
13,33
13,33
146,67
Aporte Valor
Valor Anual
Patronal Mensual
58,32 617,77 7.413,28
58,32 617,77 7.413,28
38,88 419,96 5.039,52
38,88 419,96 5.039,52
38,88 419,96 5.039,52
38,88 419,96 5.039,52
38,88 419,96 5.039,52
38,88 419,96 5.039,52
38,88 419,96 5.039,52
38,88 419,96 5.039,52
427,68 4.595,23 55.142,72
TABL
A DE
ROL
DE
PAGO
S
MAN
O DE
OBRA
DIRE
CTA
16
6
Fuent
e:
Invest
igaci
n de
camp
o
Elabor
ado
por:
Gabri
ela
Abril y
Solan
ge
Ortiz
cargo
Sueldo
Gerente General
Secretaria
Jefe Tcnico
Contador
Bodeguero
Vendedor I
Vendedor II
800,00
320,00
550,00
550,00
451,27
400,00
450,00
320,00
320,00
TOTAL
4.161,27
Total Aporte IESS

Ingresos 9,35%
800,00
74,80
320,00
29,92
550,00
51,43
550,00
51,43
451,27
42,19
400,00
37,40
450,00
42,08
320,00
29,92
320,00
29,92
4.161,27
389,08
Dcimo
Tercero
66,67
26,67
45,83
45,83
37,61
33,33
37,50
26,67
26,67
346,77
Dcimo
Vacaciones
Aporte Valor
ndos de Reser
Valor Anual
Cuarto
Patronal Mensual
24,33
66,67
33,33
97,20 1.013,40 12.160,80
24,33
26,67
13,33
38,88 419,96 5.039,52
24,33
45,83
22,92
66,83 704,32 8.451,80
24,33
45,83
22,92
66,83 704,32 8.451,80
24,33
37,61
18,80
54,83 582,25 6.987,04
24,33
33,33
16,67
48,60 518,87 6.226,40
24,33
37,50
18,75
54,68 580,68 6.968,20
24,33
26,67
13,33
38,88 419,96 5.039,52
24,33
26,67
13,33
38,88 419,96 5.039,52
219,00
346,77
173,39 505,59 5.363,72 64.364,60
T
A
B
L
A
D
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R
O
L
D
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A
G
O
S
D
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A
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MI
NI
A
N
E
X
O
168
ANEXO 8
Constitucin Poltica de la Repblica del Ecuador
TTULO I. DE LOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES. Art.3.- Son deberes

primordiales del Estado: 3. Defender el patrimonio natural y cultural del pas y
proteger el medio ambiente. 4. Preservar el crecimiento sustentable de la
economa, y el desarrollo equilibrado y equitativo en beneficio colectivo.
TTULO III. DE LOS DERECHOS, GARANTAS Y DEBERES, CAPTULO 2. DE
LOS DERECHOS CIVILES, Art. 23.- Sin perjuicio de los derechos establecidos en
esta Constitucin y en los instrumentos internacionales vigentes, el Estado
reconocer y garantizar a las personas los siguientes: 5. El derecho a vivir en un
ambiente sano, ecolgicamente equilibrado y libre de contaminacin. La ley
establecer las restricciones al ejercicio de determinados derechos y libertades,
para proteger el medio ambiente. 20. El derecho a una calidad de vida que
asegure la salud, alimentacin y nutricin, agua potable, saneamiento ambiental;
educacin, trabajo, empleo, recreacin, vivienda, vestido y otros servicios sociales
necesarios.
CAPTULO 4. DE LOS DERECHOS ECONMICOS, SOCIALES Y CULTURALES
SECCIN PRIMERA. DE LA PROPIEDAD. Art. 32.- Para hacer efectivo el
derecho a la vivienda y a la conservacin del medio ambiente, las municipalidades
podrn expropiar, reservar y controlar reas para el desarrollo futuro, de
conformidad con la ley.
SECCIN CUARTA. DE LA SALUD. Art. 42.- Estado garantizar el derecho a la
salud, su promocin y proteccin, por medio del desarrollo de la seguridad
alimentaria, la provisin de agua potable y saneamiento bsico, el fomento de
ambientes saludables en lo familiar, laboral y comunitario, y la posibilidad de
acceso permanente e ininterrumpido a servicios de salud, conforme a los
principios de equidad, universalidad, solidaridad, calidad y eficiencia.
CAPTULO 5. DE LOS DERECHOS COLECTIVOS. SECCIN SEGUNDA. DEL
MEDIO AMBIENTE. Art. 86.- El Estado proteger el derecho de la poblacin a
vivir en un medio ambiente sano y ecolgicamente equilibrado, que garantice un
desarrollo sustentable. Velar para que este derecho no sea afectado y

garantizar la preservacin de la naturaleza. 2. La prevencin de la contaminacin
ambiental, la recuperacin de los espacios naturales degradados, el manejo
sustentable de los recursos naturales y los requisitos que para estos fines debern
cumplir las actividades pblicas y privadas.
Art. 87.- La ley tipificar las infracciones y determinar los procedimientos para
establecer responsabilidades administrativas, civiles y penales que correspondan
a personas naturales o jurdicas, nacionales o extranjeras, por las acciones u
omisiones en contra de las normas de proteccin al medio ambiente.
Art. 88.- Toda decisin estatal que pueda afectar al medio ambiente, deber
contar previamente con los criterios de la comunidad, para lo cual sta ser
debidamente informada. La ley garantizar su participacin.
Art. 91.- El Estado, sus delegatarios y concesionarios, sern responsables por los
daos ambientales, en los trminos sealados en el Art. 20 de esta Constitucin.
SECCIN TERCERA DE LOS CONSUMIDORES Art. 92.- La ley establecer los
mecanismos de control de calidad, los procedimientos de defensa del consumidor,
la reparacin e indemnizacin por deficiencias, daos y mala calidad de bienes y
servicios, y por la interrupcin de los servicios pblicos no ocasionados por
catstrofes, caso fortuito o fuerza mayor, y las sanciones por la violacin de estos
derechos. 2. El Estado y las entidades seccionales autnomas respondern
civilmente por los daos y perjuicios causados a los habitantes, por su negligencia
y descuido en la atencin de los servicios pblicos que estn a su cargo y por la
carencia de servicios que hayan sido pagados.
SECCIN
CUARTA.
CAPTULO
7.
DE
LOS
DEBERES
RESPONSABILIDADES. Art. 97.- Todos los ciudadanos tendrn los siguientes

deberes y responsabilidades, sin perjuicio de otros previstos en esta Constitucin
y la ley: 16. Preservar el medio ambiente sano y utilizar los recursos naturales de
modo sustentable.19. Conservar el patrimonio cultural y natural del pas, y cuidar y
mantener los bienes Pblicos, tanto los de uso general, como aquellos que le
hayan sido expresamente confiados.
TTULO
VI.
CAPTULO
6.
DE
LOS
TRATADOS
CONVENIOS
INTERNACIONALES. Art. 163.- Las normas contenidas en los tratados y

convenios internacionales, una vez promulgados en el Registro Oficial, formarn
parte del ordenamiento jurdico de la Repblica y prevalecern sobre leyes y otras
normas de menor jerarqua.a.3 Leyes Ecuatorianas. Segn la Constitucin Poltica
del Ecuador:
CAPTULO 5. DE LAS LEYES SECCIN PRIMERA. DE LAS CLASES DE LEYES
Art. 140.- El Congreso Nacional, de conformidad con las disposiciones de esta
seccin, aprobar como leyes, las normas generalmente obligatorias de inters
comn.
DECRETO N 1040, TITULO III: DE LA PARTICIPACION SOCIAL. Art. 6.- DE LA
PARTICIPACION
SOCIAL:
La
participacin
social
tiene
por
objeto
el
Conocimiento, la integracin y la iniciativa de la ciudadana para fortalecer la

aplicacin de un proceso de evaluacin de impacto ambiental y disminuir sus
mrgenes de riesgo e impacto ambiental.
Art. 7.- AMBITO: La participacin social se desarrolla en el marco del
procedimiento De la Evaluacin de Impacto Ambiental y del Control Ambiental,
del Captulo II, Ttulo III de la Ley de Gestin Ambiental.
Art. 8.- MECANISMOS: Sin perjuicio de otros mecanismos establecidos en la
Constitucin Poltica y en la ley, se reconocen como mecanismos de participacin
social en la gestin ambiental, los siguientes: a) Audiencias, presentaciones
pblicas, reuniones informativas, asambleas, mesas ampliadas y foros pblicos de
dilogo; b) Talleres de informacin, capacitacin y socializacin ambiental; c)
Campaas de difusin y sensibilizacin ambiental a travs de los medios de
comunicacin; d) Comisiones ciudadanas asesoras y de veeduras de la gestin
ambiental; e) Participacin a travs de las entidades sociales y territoriales
reconocidas por la Ley Especial de Descentralizacin y Participacin Social, y en
especial mediante los mecanismos previstos en la Ley Orgnica de las Juntas
Parroquiales; f) Todos los medios que permitan el acceso de la comunidad a la
informacin disponible sobre actividades, obras, proyectos que puedan afectar al
ambiente; g) Mecanismos de informacin pblica; h) Reparto de documentacin
informativa sobre el proyecto; i) Pgina web; j) Centro de informacin pblica; k)
Los dems mecanismos que se establezcan para el efecto.
Art. 9.- ALCANCE DE LA PARTICIPACION SOCIAL: La participacin social es un

elemento transversal y trascendental de la gestin ambiental. En consecuencia, se
integrar principalmente durante las fases de toda actividad o proyecto propuesto,
especialmente las relacionadas con la revisin y evaluacin de impacto ambiental.
La participacin social en la gestin ambiental tiene como finalidad considerar e
incorporar los criterios y las observaciones de la ciudadana, especialmente la
poblacin directamente afectada de una obra o proyecto, sobre las variables
ambientales relevantes de los estudios de impacto ambiental y planes de manejo
ambiental, siempre y cuando sea tcnica y econmicamente viable, para que las
actividades o proyectos que puedan causar impactos ambientales se desarrollen
de manera adecuada, minimizando y/o compensando estos impactos a fin de
mejorar la condiciones ambientales para la realizacin de la actividad o proyecto
propuesto en todas sus fases. La participacin social en la gestin ambiental se
rige por los principios de legitimidad y representatividad y se define como un
esfuerzo tripartito entre los siguientes actores: a) Las instituciones del Estado; b)
La ciudadana;
c) El promotor interesado en realizar una actividad o proyecto. La informacin a
proporcionarse a la comunidad del rea de influencia en funcin de las
caractersticas socio-culturales deber responder a criterios tales como: lenguaje
sencillo y didctico, informacin completa y veraz, en lengua nativa, de ser el
caso; y procurar un alto nivel de participacin.
Art. 10.- MOMENTO DE LA PARTICIPACION SOCIAL: La participacin social se
efectuar de manera obligatoria para la autoridad ambiental de aplicacin
responsable, en coordinacin con el promotor de la actividad o proyecto, de
manera previa a la aprobacin del estudio de impacto ambiental.
Art. 11.- Sin perjuicio de las disposiciones previstas en este reglamento, las
instituciones del Estado del Sistema Nacional Descentralizado de Gestin
Ambiental,
dentro
del
mbito
de
sus
competencias,
pueden
incorporar
particularidades a los mecanismos de participacin social para la gestin

ambiental, con el objeto de permitir su aplicabilidad.
Art. 12.- AUTORIDAD COMPETENTE: Las instituciones y empresas del Estado,
en el rea de sus respectivas competencias, son las autoridades competentes
para la organizacin, desarrollo y aplicacin de los mecanismos de participacin
social, a travs de la dependencia tcnica correspondiente. En el caso de

actividades o proyectos que afecten al conjunto o parte del Sistema Nacional de
reas Protegidas, Bosques y Vegetacin Protectores y Patrimonio Forestal del
Estado, la autoridad competente ser el Ministerio del Ambiente.
Art. 13.- DEL FINANCIAMIENTO: El costo del desarrollo de los mecanismos de
participacin social ser cubierto por la autoridad ambiental de aplicacin
responsable que deba aprobar el Estudio de Impacto Ambiental de un proyecto o
actividad que pueda generar impactos ambientales.
CDIGO PENAL. LIBRO III. CAPITULO II. CONTRAVENCIONES DE II CLASE.
Art. 605.- 5 y 34 Captulo X. Delitos contra el Medio Ambiente.
Art. 437 A.- Quien, fuera de los casos permitidos por la ley, produzca, introduzca,
deposite, comercialice, tenga en posesin, o use desechos txicos peligrosos,
sustancias radioactivas, o similares, que por sus caractersticas constituyan
peligro para la salud humana o degraden y contaminen el medio ambiente sern
sancionados con prisin de dos a cuatro aos. Igual pena se aplicar a quien
produzca, tenga en posesin, comercialice, introduzca armas qumicas o
biolgicas.
Art. 437 B.- El que infringiera las normas sobre proteccin del ambiente, vertiendo
residuos de cualquier naturaleza, por encima de los lmites fijados de conformidad
con la ley, si tal accin causare o pudiere causar perjuicio o alteraciones a la flora,
la fauna, el potencial gentico, los recursos hidrobiolgicos o la biodiversidad, ser
reprimido con prisin de uno o tres aos, si el hecho no constituyera un delito ms
severamente reprimido.
Art. 437 C.- La pena ser de tres a cinco aos de prisin, cuando: a) Los actos
previstos en el artculo anterior ocasionen daos a la salud de las personas o a
sus bienes. b) El perjuicio o alteracin ocasionados tengan carcter irreversible; c)
El acto sea parte de actividades desarrolladas clandestinamente por su autor; d)
Los actos contaminantes afecten gravemente recursos naturales necesarios para
la actividad econmica.
Art. 437 D.- Si a consecuencia de la actividad contaminante se produce la muerte

de una persona, se aplicar la pena prevista para el homicidio intencional, si el
hecho no constituye un delito ms grave. En caso de que consecuencia de la
actividad contaminante se produzcan lesiones, impondr las penas previstas en
los artculos 463 a 467 del Cdigo Penal.
Art. 437 E.- Se aplicar la pena de uno a tres aos de prisin, si el hecho no
constituyera un delito ms severamente reprimido, al funcionario o empleado
pblico que actuando por s mismo o como miembro de un cuerpo colegiado,
autorice o permita, contra derecho, que se viertan residuos contaminantes de
cualquier clase por encima de los lmites fijados de conformidad con la ley; as
como el funcionario cuyo informe u opinin haya conducido al mismo resultado.
Art. 437 K.- El juez penal podr ordenar, como medida cautelar, la suspensin
inmediata de la actividad contaminante, as como la clausura definitiva o temporal
del establecimiento de que se trate, sin perjuicio de lo que pueda ordenar la
autoridad competente en materia ambiental.". (L 99-49. Registro Oficial No. 2 / 25
de enero de 2000).

(804910530) Tesis Gabriela Abril y Solange Ortiz - 2

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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

SEDE SANTO DOMINGO

ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES

DISERTACIN DE GRADO PREVIA LA OBTENCIN DEL TTULO DE

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIN Y

Gabriela Lorena Abril Caldern

Ing. Alex Alonso Venegas Ortega

SANTO DOMINGO ECUADOR

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

APROBACIN DEL PROYECTO DE DISERTACIN DE GRADO

Ing. Alex Alonso Venegas Ortega

Ing. Patricio Chimbo Auquilla

Ing. Hilda Margoth Elizalde Elizalde

Santo Domingo Ecuador, Mayo 2013

Como muestra de mi esfuerzo, dedico este Proyecto de Grado a Dios.

Gabriela Lorena Abril Caldern

Solange Elizabeth Ortiz Franco

Gabriela Lorena Abril Caldern

Me gustara que estas lneas sirvieran para expresar mi ms profundo y sincero

Solange Elizabeth Ortz Franco

La construccin y comercializacin de viviendas econmicas en la ciudad de Santo

MARCO TERICO ............................................................................................22

Tipos de Factibilidad ..........................................................................................22

Objetivos de la Factibilidad ................................................................................23

Definicin de Vivienda .......................................................................................23

Caractersticas de la Vivienda ....................................................................24

Anlisis de la Construccin de la Vivienda..................................................24

Clasificacin de los tipos de vivienda..........................................................25

Anlisis de Mercado ..........................................................................................26

Definicin de mercado ................................................................................27

Mercado Potencial ......................................................................................29

Segmentacin de Mercado .........................................................................30

Anlisis Interno y Externo: FODA ......................................................................31

Explicacin del Sistema (proceso de construccin) ...........................................33

Evaluacin Financiera .......................................................................................33

Estados Financieros ...................................................................................34

Valor Actual Neto........................................................................................36

Tasa Interna de Retorno (TIR) ....................................................................37

Anlisis de Sensibilidad ..............................................................................38

MTODOS DE INVESTIGACIN APLICADOS.................................................39

Mtodo Inductivo ...............................................................................................39

Mtodo Estadstico ............................................................................................41

TCNICAS DE RECOLECCIN DE DATOS.....................................................41

Fuentes Secundarias .........................................................................................42

TCNICAS DE ANLISIS DE LA INFORMACIN ............................................43

POBLACIN Y MUESTRA ................................................................................43

COMERCIALIZACIN DE VIVIENDAS ECONMICAS EN LA CIUDAD DE SANTO

MARCO DE REFERENCIA ...............................................................................44

Justificacin del Proyecto ..................................................................................44

Ttulo del Proyecto......................................................................................44

Planteamiento del Problema .......................................................................44

Justificacin del Proyecto ...........................................................................45

Descripcin del Proyecto ............................................................................46

Declaracin de la Visin y la Misin...................................................................46

Valores Corporativos .........................................................................................46

Anlisis FODA ...................................................................................................47

Anlisis de Factores Internos......................................................................47

Anlisis Factores Externos .........................................................................48

Matriz DAFO ......................................................................................................50

Anlisis Matriz EFE.....................................................................................51

Anlisis matriz EFI ......................................................................................52

Anlisis de Oportunidades y Amenazas......................................................53

Estrategias FO (Fortalezas y Oportunidades) .............................................53