Tribunal: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G

Autos: GAITN, MARA AMELIA c. LPEZ, ARTURO s/POSESIN VICENAL

Fecha: 21/08/2009
Sumario:
Teniendo en cuenta que el instituto de la prescripcin es un modo
excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja
la extincin para su anterior titular en virtud del principio de
exclusividad de este derecho real (art. 2508 CC), en donde estn
en juego poderosas razones de orden pblico, corresponde al juez
analizar los elementos aportados con suma prudencia y slo acceder
a la peticin cuando los extremos acreditados lleven absoluta
certeza sobre los hechos afirmados, la realizacin de los actos
posesorios (art. 2384 CC) y el constante ejercicio de la posesin,
deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y
convincente, y que el pretenso poseedor no slo tenga la cosa bajo
su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma
tal que indiquen su intencin de someterla al ejercicio de un
derecho de propiedad.
En el caso, se pretende usucapir un departamento que forma parte
de un edificio sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, basta
con los planos de mensura del fundo (suscripto por profesional
autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva) y su
ubicacin catastral, la ubicacin, superficie y porcentaje de la
unidad que estn claramente determinados en el reglamento de
propiedad horizontal debidamente inscriptos.
Vocablos: USUCAPIN - PROCESO DE USUCAPIN - MEDIO EXCEPCIONAL DE
ADQUISICIN DEL DOMINIO DE UN INMUEBLE REQUISITOS - ACTOS
POSESORIOS PRUEBA - PLANO DE MENSURA DEMANDA - NECESIDAD DE
ACOMPAAR PLAZO DE MENSURA
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la Repblica Argentina, a
los 21 das del mes de Agosto de Dos Mil Nueve, reunidos en
Acuerdo los Seores Jueces de la Cmara Nacional de Apelaciones en
lo Civil, para conocer en el recurso de apelacin interpuesto en
los autos caratulados:" GAITN, MARA AMELIA C/ LPEZ, ARTURO S/
POSESIN VICENAL ", respecto de la sentencia de fs. 961/963 , el
Tribunal estableci la siguiente cuestin a resolver:
ES JUSTA
LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo result que la
votacin deba realizarse en el siguiente orden: Seores Jueces de
Cmara Doctores BEATRIZ AREN -CARLOS CARRANZA CASARES - CARLOS
ALFREDO BELLUCCIA la cuestin planteada la Seora Juez de
Cmara Doctora Aren dijo:
I. La sentencia de fs. 961/963 hizo
lugar a la demanda promovida por Mara Amelia Gaitn, declarando
que ha adquirido por usucapin el inmueble de la calle Jos
Evaristo Uriburu 669, 1er. Piso, Dpto. A de esta Ciudad de Buenos
Aires. Impuso las costas al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
y difiri la regulacin de los honorarios de los profesionales
intervinientes.
Contra dicho pronunciamiento se alzaron el
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a fs. 967 y la curadora de
bienes de la sucesin de Arturo Lpez a fs. 968, siendo concedidos
los respectivos recursos a fs. 969. Expres agravios el primero a

fs. 984/985, cuestionando la imposicin de costas decidida por el

sentenciante, la que considera es absolutamente errada, teniendo
en cuenta que su intervencin en autos lo ha sido, no como parte
sino en los trminos del art. 24, inc. d) de la ley 14.159.
La
segunda expuso sus quejas a fs. 988/992. Protesta porque el juez
a-quo ha tenido por acreditada la posesin del inmueble slo en
base a las constancias de pago de impuestos. Ni siquiera se prob
la tenencia del bien. Nunca la actora se domicilio en aqul, el
que est alquilado. No se produjo prueba testimonial, pues fue
declarada la caducidad. Apunta sus dardos tambin contra la
imposicin de costas que en todo caso debi recaer sobre la
sucesin vacante y no sobre el Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires.
Las expresiones se agravios fueron respondidas a fs.
997/998.
II. Antes de entrar a analizar las quejas vertidas por
los dos apelantes, corresponde declarar desierto el recurso de
apelacin interpuesto a fs. 838 y que fuera concedido en efecto
diferido a fs. 839, contra la imposicin de costas contenida en la
resolucin de fs. 836, por no haber sido fundado en la oportunidad
prevista por el art. 260, inciso 1 del Cdigo Procesal. III. El
30 de mayo de 1985 fue iniciada la demanda por Mara Amelia
Gaitn, quien denunci tener su domicilio real en la Ciudad de La
Plata, en el mismo lugar que se indicara en el acto de
otorgamiento del poder para promover las actuaciones en octubre de
1979. En un poder anterior del 5 de agosto de 1971 agregado a fs.
23/24 de los autos sucesorios, que tengo a la vista, igualmente
dijo ser vecina de la Ciudad de La Plata. Sostuvo en el escrito
inaugural que desde el ao 1960 aproximadamente comenz a vivir en
el inmueble de la calle Jos Evaristo Uriburu 669, 1er. Piso,
Dpto. A, como dama de compaa de la madre del propietario Arturo
Lpez. Continu ejerciendo esas funciones hasta que falleci en
1963 este ltimo y desde entonces prosigui la ocupacin en forma
pblica y pacfica, con "animus domini" y ejercicio de diversos
actos posesorios que no identific. Segn el aoso certificado de
dominio de fs. 4/5, la titularidad del bien constaba a nombre de
Arturo Lpez, inscripta en el antiguo sistema de los libros
personales.
En los autos sucesorios del citado Lpez se agreg
muchos aos despus un nuevo certificado registral, del que surge
que en 1993 el inmueble fue matriculado y se abri el pertinente
folio real N 11-401/4. Se verifican tambin los datos personales,
entre ellos que lo haba adquirido siendo de estado civil casado
con Rosa Guerriero. A fs. 319 inform la ex Municipalidad de la
Ciudad de Buenos Aires que no se registraba plano de subdivisin
en propiedad horizontal con posterioridad a 1955, pero finalmente
dijo lo adjunt, aun cuando no consta agregado en autos ni
desglosado.
Si bien fue ubicada la sucesin de Lpez como
iniciada en 1965 en el por entonces Juzgado N 21, Secretara N
41 del fuero, hasta noviembre de 1989 no se haba podido dar con
su paradero. A fs. 356 se inform que tampoco haba constancia de
una copia de declaratoria de herederos.
A fs. 380 vta. se tuvo
por ampliada la demanda contra Rosa Guerriero, aunque con cita del
art. 94 del Cdigo Procesal, en una extraa simbiosis de parte y
tercero. Ms an, se mand correrle traslado sin advertir que aun
no se haba hecho lo propio con el demandado principal. Nunca se

curs esa notificacin y ya nadie volvi a acordarse de la cnyuge

de Lpez, como que se lleg al dictado de la sentencia sin hacer
mencin alguna y sin que la actora hubiera desistido de llevarla a
la litis.
Luego de infinitas e incomprensibles alternativas
procesales y gruesos errores de procedimiento, que consumieron
casi trece aos de trmite y ms de cuatrocientos fojas, se corri
traslado de la demanda supongo que a los sucesores de Arturo
Lpez, porque no queda muy en claro, a pesar que estaba acreditado
su deceso, pero nunca se haba enderezado la accin contra ellos.
A todo esto la sucesin dej de tener su condicin de desaparecida
en febrero de 1998, lo que motiv que la Defensora Oficial
declinara la asuncin de la representacin por tratarse de una
persona fallecida. Al menos esto sirvi para que se impulsara la
intervencin de las autoridades encargadas de la recepcin de
herencias vacantes.
Por entonces lo era el Ministerio de
Educacin de la Nacin, segn el decreto 15698/51. Hugo alguna
presentacin absolutamente inoficiosa.
Con motivo de la sancin
de la ley 52 de la Legislatura de la Ciudad Autnoma de Buenos
Aires el 13 de agosto de 1998, despus de mil nuevas vicisitudes
procesales y reiteradas suspensiones de plazos, el procedimiento
fue reanudado el 7 de setiembre de 2000.
Haban transcurrido
desde entonces nada menos que largos quince aos desde el inicio
del proceso y todava no se haba trabado la litis. A fs. 485/486
se presenta el apoderado del Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires, contestando la citacin prevista por el art. 24, inciso d)
de la ley 14.159, modificada por el decreto-ley 5756/58. Como en
1965 la aqu actora haba iniciado el juicio sucesorio de Arturo
Lpez, si bien careca absolutamente de legitimacin para hacerlo
-todava no haba sido dictado el plenario in re "Zineroni, Mara
L. C., s/Suc." que data del 31 de marzo de 1986-, al menos ese
impulso sirvi para que se cumplieran algunos actos procesales
todos de dudosa legitimidad, hasta que finalmente, a fs. 106,
treinta y cuatro aos despus de haber sido promovida, se design
curador de los bienes al representante de la Procuracin General
del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Recin a fs. 277, el
10 de agosto de 2000 se reput vacante a la sucesin, sin siquiera
haber intentado dar con el paradero de quien en la partida de
defuncin figuraba como cnyuge de Lpez y que debi serlo, apenas
se advierta que ese carcter se halla consignado en el asiento N
1 de la columna de titularidades del certificado registral. Como
puede verse se pas por alto su vocacin hereditaria, a ms de su
calidad de integrante de la sociedad conyugal.
De todos modos,
carecera de sentido volver sobre pasos no cumplidos apenas se
advierta que seguramente Rosa Guerriero debe haber fallecido por
haber transcurrido un siglo desde su nacimiento. En este marco de
reiteradas irregularidades y volviendo a estos autos, a fs.
492/494, por fin, se presenta la curadora titular de la sucesin
de Arturo Lpez, contestando la demanda el 11 de mayo de 2001.
Niega el carcter de poseedora, ante la ausencia de realizacin de
actos posesorios. Cuestiona la ausencia de agregacin del plano de
mensura requerido por la ley. Dieciocho aos despus de promovido
este proceso, trabada la litis con la mencionada curadora en
representacin de la sucesin reputada vacante y presentado el

Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en su funcin fiscalizadora

de la prueba, advierto que en junio de 2003, al no poder ser
notificada la actora en el domicilio denunciado en la demanda por
no seguir habitando en l, a fs. 547 su apoderada declar que
estaba internada en un geritrico tambin de la Ciudad de La
Plata. Fue citada a absolver posiciones, intentando justificar la
inasistencia con un certificado mdico de fs. 737, que lejos
estaba de cumplir con los requisitos mnimos que impone el art.
419 del Cdigo Procesal.
La demandada solicit que se la
declarara confesa en los trminos del art. 417 de dicho cuerpo
legal, pero tampoco ello nunca fue resuelto, previo el inslito
provedo de fs. 739 vta. y sin haberse expedido jams sobre la
incomparecencia y la tentativa de justificacin. Como se trata de
errores "in procedendo", resulta ajeno a esta alzada todo
propsito de reparacin.
En cuanto a la prueba testimonial
ofrecida por la accionante fue alcanzada por la caducidad. A fs.
572/577 obran dos contratos de locacin en fotocopia que se
desconoce cmo fueron incorporados en autos, aunque pareciera que
los acompa uno de los tantos administradores del consorcio al
responder a una prueba de informes y sin que nadie se lo
solicitara. A tenor de lo manifestado al contestar el traslado de
los agravios, dir que esas constancias carecen de todo valor
probatorio, precisamente por no ser originales, por ignorarse el
motivo por el cual estaban en poder del representante legal del
consorcio ni por qu los agreg como no sea en miras a una dudosa
"colaboracin procesal" y, en especial, por no haber sido
ofrecidos nunca como prueba documental por la interesada en el
estado procesal oportuno ni haber sido denunciada la locacin como
hecho nuevo o nuevo hecho ni incorporadas las fotocopias como
documentos posteriores (arts. 333, 334, 335 y 365 del Cdigo
Procesal).
Otra irregularidad ms y ya perd la cuenta de
cuntas fueron.
El 20 de agosto de 2003 se diligenci en la
sucesin un mandamiento en el se comprob el estado de
conservacin y de ocupacin del departamento. Estaba habitado por
Juan Ariel Fontana en carcter de inquilino, no coincidiendo este
nombre con el supuesto locatario de 2001 ni con el de 1998.
La
mayora de los informes dirigidos a los sucesivos administradores
arrojaron
resultado
negativo,
atento
al
excesivo
tiempo
transcurrido, aunque por lo que dir ms adelante, en nada habra
cambiado el resultado final en la hiptesis de ser positivos.
IV. La doctrina y la jurisprudencia son contestes en sealar que
en los juicios de la naturaleza del presente, se deben analizar
los elementos aportados con suma prudencia y slo acceder a la
peticin cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza
al Juzgador sobre los hechos afirmados. Es que estn en juego
poderosas razones de orden pblico, pues se trata de un modo
excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja
la extincin para su anterior titular en virtud del principio de
exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del
Cdigo Civil (Conf. voto de la suscripta en CNCivil, Sala H,
21/02/2007, LL, 2007-C, 228, con nota aprobatoria de Guillermo
Luis Martnez, id. esta Sala G, 27/06/2008, "Mura, Rodolfo Oscar
y otro c. Maleh de Mizrahi, Raquel", La Ley Online).
"Dado el

carcter excepcional que reviste la adquisicin del dominio de un

inmueble por el medio previsto en el art. 2524, inc. 7, del Cd.
Civil, la realizacin de los actos comprendidos en el art. 2384 de
dicho cuerpo legal y el constante ejercicio de la posesin deben
haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente.
Para que pueda ser reconocida la posesin invocada a los fines de
adquirir el dominio de un inmueble por usucapin, es necesario que
el pretenso poseedor no slo tenga la cosa bajo su poder, sino que
sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su
intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad"
(Conf. CSJN, 27/09/2005, LL, 2006-A, 234, id. 04/07/2003, LL,
2003-F, 921; id. 07/10/1993, ED 159, 223). El constante ejercicio
de la posesin debe haber tenido lugar de manera insospechable,
clara y convincente (Conf. CSJN, 27/09/2005 LL, 2006-A, 234).
El
juez debe ser muy estricto en la apreciacin de las pruebas, dadas
las razones de orden pblico involucradas. Es un medio excepcional
de adquisicin del dominio, de modo que la comprobacin de los
extremos
exigidos
por
la
ley
debe
efectuarse
de
manera
insospechable, clara y convincente (Conf. CNCivil, Sala I,
11/08/1998, LL, 1999-B, 238; id. Sala H, 13/06/1997, LL, 1997-F,
475; CNFederal Civil y Comercial, Sala I, 30-6-89 LL 1990-A-58; C.
Apel. CC Rosario, sala I, 26/05/1998, LLLitoral 1999, 112; C.
Apel. Civ. Y Com. Santa Fe, Sala I, 22-11-79, Juris, 61-132,
C.Apel. Civ., Com. y Minera San Juan, sala II, 20/12/2005, La Ley
Online, Corte Sup. Just. Tucumn, 22/08/2005, Lexis N 1/700235254, C. Civ. y Com. Santiago del Estero, Sala II, 29/10/2004, Lexis
N 19/15056).
La prueba debe reunir condiciones sustanciales de
exactitud, precisin y claridad (Conf. CNCivil, Sala C, sala C,
11/09/2007, La Ley Online, C. Civ. y Com. Lomas de Zamora, sala I,
09/10/2007, LLBA 2008 (abril), 232; C. Apel. Civ. Com. Santa Fe,
Sala III, 17-7-88, REP LL L-1386; Cm. Civ. Com. Ro Cuarto, 19-991, SPLL marzo 1992, sum. 362). Es necesaria la cabal demostracin
de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y
que stos sean lo suficientemente idneos como para poner al
propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el
trance de hacer valer por la va correspondiente los derechos que
le han sido desconocidos (Conf. CSJN, 7-9-93, ED 159-233).
Dada
la naturaleza peculiar de este modo de adquisicin del dominio y
aun cuando el derecho se adquiere sin necesidad de una sentencia
que as lo declare, es evidente que cuando se recurre a la
justicia en busca de esa sentencia, deben ser objeto de plena
prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisicin.
Difcilmente estos hechos, por su variedad y reiteracin a lo
largo de los aos pueden ser probados a travs de una nica
prueba. De ah que la conviccin del juez se dar, por lo general,
como el resultado de distintas pruebas combinadas. Es lo que se
denomina prueba compuesta, que es la que deriva de la composicin
de pruebas simples, que al ser consideradas aisladamente, no hacen
prueba por s solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden
llevar al juez a un pleno convencimiento. No se trata de
fracciones de prueba para formar un total, pues la sentencia no es
el resultado de un clculo matemtico (Conf. Alsina, Hugo,
"Tratado...", pg. 304).
En ciertos casos la necesidad de que

exista prueba compuesta es exigida por el propio legislador,

configurando una hiptesis de prueba legal o tasada. Ello es lo
que sucede en el proceso de usucapin. As, comnmente la prueba
de testigos ser la ms importante. Sin embargo, el art. 24, inc.
c), primera parte de la ley 14.159, modificada por el Decr.-Ley N
5756/58 establece: "Se admitir toda clase de pruebas, pero el
fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial". Tiene,
en
consecuencia,
un
valor
preponderante,
pero
debe
estar
corroborada por evidencias de otro tipo que formen la prueba
compuesta respecto de la posesin, por ejemplo, la acreditacin
del pago de impuestos.
Pues bien, en el caso no ha declarado
ningn testigo y la prueba ofrecida, si bien impresiona por su
volumen, lejos est de demostrar en forma cabal los actos
posesorios que la actora dijo haber efectuado, aunque sin indicar,
ni siquiera insinuar, cules fueron o en qu consistieron.
Como
tiene dicho el ms alto tribunal, los actos posesorios para dar
sustento a la usucapin deben ser lo suficientemente idneos como
para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de
ellos, en el trance de hacer valer por la va que corresponda los
derechos que le han sido desconocidos (Conf. CSJN, 27/09/2005, LL,
2006-A, 234).
La actora -insisto- no ha demostrado en ningn
momento a lo largo de los dilatados veinticuatro aos de vida de
este proceso la realizacin de un solo acto posesorio, es decir,
de los mencionados en el art. 2384 del Cdigo Civil u otros que se
asimilan a ellos. Ms an, ni siquiera ha probado haber detentado
el corpus en algn momento y, mucho menos, tener "animus domini".
Como es sabido, Vlez Srsfield se separ en este tema de sus
fuentes tradicionales, el cdigo francs y el Esbozo de Freitas y
no consagr una presuncin de posesin, es decir que no se presume
que cualquier ocupacin sea para s y a ttulo de dueo. En otras
palabras, dada una relacin entre una persona y una cosa, no se
presume que sea de posesin sino de tenencia.
Enrolado en la
grandiosa concepcin savigniana de la posesin, el codificador
exige que quien invoca ser poseedor tiene a su cargo probar su
"animus domini". Y no slo debe tratarse del actual, sino tambin
del anterior y especialmente, el que tuviera en el inicio de la
ocupacin, porque ese elemento subjetivo debe perdurar a lo largo
de todo el plazo que la ley requiere para consumar la adquisicin
del dominio por prescripcin.
Va de suyo que, sin caer en la
crtica feroz que dirigiera von Ihering al apuntar los dardos
contra la concepcin de su maestro por la supuesta dificultad
probatoria que le atribuy, el "animus domini" o "animus rem sibi
habendi" no puede probarse slo atiborrando el expediente de
"papelitos" que demuestren el pago de impuestos o de expensas,
aunque estas ltimas estn extendidas a nombre del que se dice
poseedor, como ocurre en el caso.
Con respecto a las supuestas
locaciones, se ha dicho recientemente que dar en alquiler un
inmueble no es un elemento que por s solo demuestre la
realizacin de un acto posesorio del cual derivar la existencia de
"animus domini" a efectos de la procedencia de la prescripcin
adquisitiva, pues un simple gestor o administrador tambin puede
hacerlo, y no por ello se lo considera dueo de la propiedad.
(Conf. CNCivil, Sala F, 17/02/2009, "Gmez Blas, Miguel c.

Mathieu, Ghislaina Dionisia", DJ 12/08/2009, 2244).

De todos
modos, ya me he expedido sobre la total ausencia de validez
probatoria de los dos contratos fotocopiados.
Adems y como los
prrafos anteriores permiten presumir, disiento absolutamente con
la posicin adoptada por el sentenciante en cuanto al pago de los
tributos.
Luego de la reforma introducida por el Decreto-Ley N
5756/58, la acreditacin del pago de los impuestos dej de ser un
requisito fundamental para la procedencia de la accin, puesto que
en la actualidad dicho pago "ser especialmente considerado", o
sea que como elemento probatorio sigue teniendo gran importancia,
pero no es decisivo para el xito de la accin. Ya no se requiere
que los recibos estn extendidos a nombre del usucapiente y
tampoco que se demuestre la satisfaccin durante todo el lapso de
posesin. De todos modos, debe quedar perfectamente en claro que
el pago de los impuestos no constituye un acto posesorio, de modo
que nada prueba con relacin al "corpus". Ms an, puede suceder
que el usucapiente haya probado el pago de los impuestos durante
buena parte o de toda la posesin y, sin embargo, la demanda sea
rechazada, porque las dems pruebas producidas no han sido lo
suficientemente convincentes como para demostrar la realizacin de
actos posesorios con nimo de poseer durante el plazo legal. A la
inversa, es factible no haber tributado un solo peso al fisco y
triunfar en la accin.
Anticipo que lo primero ser lo que
ocurrir en el caso, de suscitar la adhesin de mis pares la
propuesta de revocatoria total de la sentencia apelada.
El pago
de los impuestos exterioriza slo el "animus domini" (Conf.
CNCivil, Sala H, 16/11/2004, DJ 2005-1, 895; id. Sala M,
22/02/2006, La Ley Online; Corte Sup. Just. Tucumn, 30/07/2004,
Lexis N 25/21753, C. Civ. Com. Minas Paz y Trib. Mendoza, 3,
25/11/2002, Lexis N 33/5070; C. Apel. Concepcin del Uruguay,
Sala civil y comercial, 07/07/1999 LLLitoral 2000, 615; SCBA 1410-80, DJBA 120-12; C 1 Civ. Com., Sala III, La Plata, 27-8-1992,
elDial - W50A2; C. en lo Civil, Comercial y Minera de San Juan,
sala I, 09/10/2008, LLGran Cuyo 2009 (abril), 300; Cmara de
Apelaciones del Noreste del Chubut, sala A, 21/08/2008, La Ley
Online, entre muchos otros).
Es necesario que se entienda -hace
veintisiete aos desde la primera edicin de mi obra "Juicio de
usucapin", que estoy luchando por lograr ese cometido- que el
pago de los impuestos por s solo no constituye un acto posesorio
y consiguientemente nada prueba con relacin al corpus posesorio.
La misma argumentacin debe hacerse extensiva a las expensas
comunes.
El hecho de que el usucapiente acredite haber abonado
los impuestos aun durante todo el lapso de la posesin, si no est
avalado por otras pruebas, carece de entidad suficiente para tener
por demostrada dicha posesin, pues un simple tenedor, como un
locatario o comodatario pueden abonar los impuestos o expensas y
ello por s solo no lo convierte en poseedor.
Aqu el pago de
impuestos y de expensas lejos est de permitirme concluir que la
Sra. Gaitn ha devenido propietaria, como lo hace el juez de
grado. No slo no se domicilia en el inmueble al menos desde 1971
-lo que no es relevante-, sino que no ha probado la realizacin de
un solo acto sobre la cosa. Y lo que es ms grave an, no lo ha
probado ni lo ha invocado. Voy a ser ms terminante y precisa: en

realidad ni siquiera se sabe si la actora fue ama de llaves o algo

parecido de Lpez o de la madre de ste. Se desconoce si estuvo
alguna vez en el departamento.
Descartada la ocupacin como
acto posesorio por excelencia, menos todava ha demostrado la
ejecucin de algn otro.
A lo largo de casi cincuenta aos es
imposible que quien se autotitula poseedora de un bien y pretende
que la justicia le d un ttulo de dueo en sentido instrumental,
no haya podido probar, por ejemplo, que ha hecho pintar el
departamento, encargado a un plomero la reparacin de caeras,
encarado una refaccin, etctera.
Ni siquiera ha aportado, ms
all de su escaso valor probatorio tomados en forma aislada,
constancias de pagos de servicios de luz, gas y telfono a su
nombre, algn recibo de percepcin de haberes previsionales o de
afiliacin a una obra social en el que se hubiera consignado el
domicilio de Uriburu, facturas por compra de materiales para la
construccin o que acreditan la adquisicin de muebles y artculos
del hogar, etctera.
La presencia en la asamblea que se habra
realizado en noviembre de 1998 a la que el sentenciante
inusitadamente da gran trascendencia probatoria, carece de la ms
mnima importancia apenas se advierta que se trata de una simple
acta, para ser ms precisa, de una hoja de papel roman firmada
por dos personas desconocidas, que no responde a las exigencias de
la ley 13.512.
Ello es tan as como que el juzgado dispuso que
con carcter previo a proveer favorablemente la personera
invocada por la supuesta administradora, deba acompaarse la
designacin de administrador en el libro respectivo o copia del
acta pertinente debidamente certificada.
Obviamente, nunca se
cumpli esa exigencia y el proceso ah qued sin sentencia y sin
otro modo anormal de terminacin del proceso.
Ante la absoluta
orfandad probatoria unida a un total menosprecio por las normas
procesales que fijan plazos para la agregacin de documentacin o
para el ofrecimiento de prueba, me llama poderosamente la atencin
que el juez de grado haya afirmado que se han producido pruebas
suficientes para acreditar que se han realizados actos posesorios,
demostrando un verdadero "animus domini", de conformidad con lo
establecido por el art. 2384 del Cdigo Civil.
V. Todava queda
por tratar un tema, a mi juicio, trascendente, aunque a esta
altura de mi razonamiento resulte irrelevante: nunca se debi dar
curso a la demanda, pues la actora jams cumpli con la obligacin
de acompaar el plano de mensura del bien que dijo haber
usucapido.
En un fallo aislado de esta Cmara se dijo que:
"Tratndose de la prescripcin adquisitiva de un inmueble de
propiedad horizontal es procedente tener por cumplido lo dispuesto
por el art. 24 de la ley 14.159 aun ante la falta de presentacin
del plano de mensura si surge de la propia conducta de la
demandada la identificacin del objeto de la usucapin que por
tratarse de un inmueble de propiedad horizontal se hallaba
debidamente determinado, por lo cual lo establecido en dicha ley
aparece como un evidente excesivo ritualismo que no debe ser
obstculo para el anlisis y resolucin de la cuestin" (Conf.
CNCivil, Sala K, 05/10/DJ 15/12/2004, 1187).
Otra Sala ha
sostenido que en algunos casos, cuando se pretende usucapir un
departamento que forma parte de un edificio sometido a la Ley de

Propiedad Horizontal y en los autos obran los planos de mensura

del fundo y su ubicacin catastral, y adems la ubicacin,
superficie y porcentaje de la unidad estn claramente determinados
en el reglamento de propiedad horizontal debidamente inscriptos,
el cumplimiento del requisito del plano de mensura no slo
constituye
una
erogacin
innecesaria,
sino
un
dispendio
jurisdiccional motivado por un exceso ritual. El mismo es lgico
cuando se trata de adquirir el dominio de un fundo cuyas
dimensiones pueden ser menores o mayores a las originales,
debiendo ubicarse lo posedo a fin de determinar a qu persona o
personas afecta y qu partes del dominio no son afectadas y
permanecen en cabeza de sus titulares. Nada de ello ocurre cuando
se trata de una unidad funcional, pues ni la ubicacin, ni las
medidas, ni las dems cuestiones que hacen a la posesin de la
misma pueden originar incertidumbre (Conf. CNCivil, sala B,
11/12/2001, LL, 2002-E, 858).
Ms all que no comparto en
absoluto esas conclusiones, bueno es destacar que en el caso no ha
sido agregado el reglamento de copropiedad y administracin ni
surge de la propia conducta de la demandada la identificacin del
objeto de la usucapin, como que la curadora recin lo conoci al
diligenciarse el mandamiento ordenado por el juez del sucesorio en
el ao 2003.
La jurisprudencia mayoritariamente sostiene que
obsta al progreso de una accin tendiente a obtener el dominio de
un inmueble por usucapin, el no haber acompaado con la demanda
el "plazo de mensura", suscripto por profesional autorizado y
aprobado por la oficina tcnica respectiva, como lo impone el art.
24, inc. b) ley 14.159.
Se trata de uno de los recaudos que
deben acompaarse conjuntamente con la demanda a los efectos de la
determinacin del bien a usucapir, pero no todo plano es vlido
para ello. El que agregue el usucapiente debe ser firmado por un
profesional autorizado y aprobado por la oficina administrativa
competente. De lo contrario, el juez declarara adquirido el
dominio sobre un inmueble que no se encuentra debidamente
identificado pudiendo adjudicarse de esta forma la propiedad sobre
un bien que no coincida catastralmente con el cual se alude en la
sentencia (Conf. Humphreys, Ethel, "El plano de mensura en el
juicio de usucapin", LLBA 2008 (diciembre), 1208).
Ha dicho la
sala que la presentacin del plano que prev el art. 24 ley 14159
no es mero capricho del legislador ni recaudo del que pueda
prescindirse discrecionalmente en un caso determinado porque a
alguien se le ocurra que no es necesario. Advirtase que la norma,
en su versin originaria, se refera a un plano firmado por
profesional competente, que determinase el rea, linderos y
ubicacin del bien, visado por el correspondiente registro
grfico; en cambio, el decreto ley 5756/58 lo sustituy por un
plano de mensura -no ya plano simple- e impuso que estuviera
aprobado -no slo visado- por la oficina tcnica respectiva (Conf.
esta Sala G, 14/08/1987, JA 1988-I-661).
En estos autos nunca
fue presentado el plano exigido por la ley, es obvio que no fue
confeccionado y, ni siquiera se emiti pronunciamiento alguno
acerca de la intencin de otorgar eficacia al mero plano de
subdivisin del inmueble en propiedad horizontal que aparece
incorporado en alguna foja del expediente.
VI. En sntesis, por

las mltiples razones expuestas la demanda no puede prosperar. El

usucapiente durante el tiempo que posee "aparece, figura, acta o
viene comportndose como titular del derecho de que se trata (si
del de propiedad, como dueo de la cosa que sea, si del de
usufructo, como si fuese usufructuario de la misma). Y ese derecho
que realmente no le perteneca, se convierte en suyo en virtud de
que ha venido apareciendo como si le correspondiese. Por la
usucapin el estado de hecho que se prolonga en el tiempo, se
convierte en estado de Derecho (Conf. Albaladejo, Manuel, "Derecho
Civil III, Derecho de bienes", Barcelona, 1977, Volumen I, 3a.
edicin, pg. 164; Valds, Horacio y Orchansky, Benito, "Lecciones
de Derechos Reales", 1969, Tomo I, pg. 284).
Hay una necesidad
social de que la propiedad sea asegurada y, en consecuencia, que
la larga posesin sea protegida y puesta al abrigo de toda
contestacin. Los derechos no pueden ser ejercidos indefinidamente
Es por ello que la vida social impone que determinados hechos de
una cierta antigedad pasen a pertenecer al terreno de la historia
y no puedan ejercer influencia en la vida actual (Conf. DiezPicazo, Luis, "Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial", Madrid,
1978, Volumen II, N 582, pg. 585).
Sin embargo, todas las
instituciones tienen un lado dbil y la prescripcin no escapa a
esta regla, pues accidentalmente puede llegar a asegurar el
triunfo de un usurpador contra el verdadero propietario (Conf.
Baudry-Lacantinerie, G., Tissier, Albert, Trait thorique et
pratique de droit civil. De la prescription", Pars, 1924, 4a.
edicin, N 26, pg. 22).
De ah que no faltan sus detractores,
quienes han llegado a calificarla como "impium praesidium", o
"Impo amparo de los hombres inicuos (Digesto, 41, 3,1) y a
sostener, inclusive, que constituye el amparo de los ladrones, tal
como lo hiciera Juan Antonio Bibiloni en el Anteproyecto de
Reforma al Cdigo Civil. Dijo el ilustre jurista en la nota a sus
arts. 2463, 2464 y 2465, con cita de Bonjean y de los escritores
franceses, que si bien la usucapin "es la patrona protectora del
gnero humano, tambin lo es de los ladrones. Ampara, ciertamente,
la usucapin, la astucia, la mala fe". Sin embargo, aclara que si
bien ello ocurre en muchos casos, tambin es exacto que no tiene
una
explicacin
jurdica
satisfactoria
la
abstencin
del
propietario que durante largos aos permanece inactivo ante el
despojo que lo ha privado de un bien suyo. Al estar en juego la
propiedad, la sociedad debe amparar "al que trabaja, al que
mejora, al que explota".
Se lee en el Mensaje de elevacin al
Congreso de la Nacin del proyecto de ley 14.159, a propsito del
rgimen procesal que imperaba hasta entonces respecto de las
denominadas informaciones posesorias, que todos los rganos de la
prensa se han hecho eco, en forma reiterada, de las delictuosas
usurpaciones de tierras, planeadas y lamentablemente consumadas en
distintos sitios del pas, con el fin de despojar de sus bienes a
los legtimos dueos y venderlos de inmediato a incautos
adquirentes,
quienes,
atrados
por
condiciones
de
pago
generalmente liberales, recin advierten la estafa de que han sido
vctimas cuando ya han abonado una parte importante del precio.
Pues bien, en el caso no he hallado un solo atisbo de las tres
funciones aludidas por Bibiloni, para que la usucapin merezca el

amparo de la sociedad y, dentro de ella, el de la Justicia. VII.

Aun cuando la revocacin total de la sentencia que propiciar
torna inoficioso analizar el tema de las costas, slo a ttulo
didctico dir que es errnea la afirmacin efectuada por el
sentenciante, atinente a la imposicin de costas al Gobierno de la
Ciudad de Buenos Aires en forma exclusiva, "porque la contestacin
de demanda, oposiciones y planteos efectuados exceden el marco de
fiscalizacin del proceso que establece el art. 24, inciso c) de
la ley 14.159".
Parece no haber advertido, en primer lugar, que
debi citar el inciso d) y en segundo lugar que, no debe
confundirse la actuacin en el proceso en los trminos de esa
norma y aquella que se corresponde a la de asuncin de la
legitimacin pasiva, en funcin de la reputacin de vacancia de la
sucesin de Arturo Lpez.
Unos de los temas de trascendental
importancia en materia de costas en los juicios de usucapin se
relaciona con la actuacin que corresponde al representante del
inters fiscal cuando es llevado al proceso de haber un inters
fiscal comprometido, en los trminos del art. 24 inc.) d de la ley
14159, modificada por el Decr.-ley 5756/58.
La jurisprudencia
nacional en la actualidad se inclina por considerar que las costas
en un proceso de usucapin deben ser distribuidas en el orden
causado, respecto de la intervencin que corresponde al Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires. Esa intervencin en el pleito tiene
lugar en cumplimiento de una obligacin legal y al slo efecto de
verificar si mediaba o no inters fiscal comprometido (Art. 24
inc.) d de la ley 14159 -mod. por Decr.-ley 5756/58-). No
acreditado ese extremo, ni habiendo oposicin al progreso de la
demanda por parte de la Municipalidad es clara la procedencia de
la exencin de costas por no ser parte vencida (CNCivil, Sala F,
1/10/2001, elDial - AABAD; id. Sala C, 12/11/98, elDial - AE1116).
Por otra parte, no debe confundirse la actuacin del Gobierno como
rgano fiscalizador de la asumida por la curadora de la sucesin,
en resguardo de los intereses de la sucesin reputada vacante.
VIII. En virtud de la totalidad de los fundamentos antes
expuestos, propongo a mis pares revocar la sentencia apelada en
todas sus partes, rechazando la demanda con costas a la actora en
ambas instancias (art. 68 del Cdigo Procesal).
Los Seores
Jueces de Cmara Doctores Carranza Casares y Bellucci votaron en
igual sentido por anlogas razones a las expresadas en su voto por
la Dra. Aren. Con lo que termin el acto. Es copia fiel que obra
a fs. del Libro de Acuerdos de la Sala "G" de la Excma. Cmara
Nacional de Apelaciones en lo Civil. CONSTE. Buenos Aires, 21 de
Agosto de 2009.Y VISTOS: Por lo que resulta de la votacin de
que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: I. Declarar
desierto el recurso de apelacin interpuesto a fs. 838 y concedido
en efecto diferido a fs. 839. II. Revocar la sentencia apelada en
todas sus partes, rechazando la demanda. Costas en ambas
instancias a la vencida. publicacin. Los honorarios de los
profesionales intervinientes sern regulados una vez fijados los
de primera instancia. Se deja constancia de que la publicacin de
esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art.
164, segundo prrafo del Cdigo Procesal. Notifquese, regstrese
y devulvase.