1

Valuacin Comercial de Inmueble

de 20

HOJA RESUMEN
VALUACION DE PREDIO URBANO

Elevacin Principal

1 PROPIETARIO (s)

LEONIDAS CERVANTES LUZA

2 ANALISTA

JESUS CALLATA

2 SOLICITANTE

CAJA AREQUIPA - Agencia Mariscal Castilla

3 UBICACIN

Urbaniazcin Nuevo Per, Mz Q, Lote 11

4 FECHA DE VALUACIN

5 REAS

Disitrito
:

Paucarpata

Arequipa

Provincia Departamento

sbado, 21 de marzo de 2015

Terreno

200.00

rea edificada total

231.00

6 VALOR COMERCIAL
1
Valor del terreno
2 Valor de la Edificacin
3 Valor Obras Complementarias
Total Valor Comercial

28,000.00
44,649.10
0.00

86,548.00
138,010.36
0.00

72,649.10

S/.

224,558.36

72,867.05

S/.

225,232.03

65,204.46

S/.

201,546.99

7 VALOR DE REALIZACION

8 VALOR DE RECONSTRUCCION
9 PERITO VALUADOR

Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

CAP 6228

10 TIPO DE PRENDA
Preferida
11 OBSERVACIONES

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

Valuacin Comercial de Inmueble

de 20

VALUACIN COMERCIAL DE INMUEBLE URBANO

I

MEMORIA DESCRIPTIVA

Tasacin CA 072. 2015

1 PROPIETARIO (S)
1.1

PROPIETARIO (S)
Posesionario del Inmueble

LEONIDAS CERVANTES LUZA

1.2

CLIENTE

LEONIDAS CERVANTES LUZA

2 ANALISTA

JESUS CALLATA

3 SOLICITANTE

CAJA AREQUIPA - Agencia Mariscal Castilla

4 OBJETO DE LA TASACIN Y METODOLOGA EMPLEADA

4.1

OBJETO DE VALUACIN

Determinar el valor Comercial del bien inmueble, en conformidad al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per. R.M. N
126-2007 VIVIENDA, en concordancia
4.2 METODOLOGA EMPLEADA
:
La Tasacin del predio se efecta en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per aprobado por
R.M. N 126-2007-VIVIENDA del 13/05/2007 por el Mtodo de Tasacin Directa.
5 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIN
6 UBICACIN

sbado 21 de marzo de 2015

Urbaniazcin Nuevo Per, Mz Q, Lote 11

Distrito

Paucarpata

Provincia

Arequipa

Departamento

Arequipa

7 LINDEROS Y PERMETRO
7.1

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS

De acuerdo a las medidas regstrales y mediciones in situ internas y externas, podemos establecer del predio lo siguiente:

Linderos Primer Nivel

Por el frente
Por la derecha entrando
Por la izquierda entrando
Por el fondo

Colindancias

Medidas

Calle n1
Lote 10
Lote 12
Lote 13

8.00

ml.

25.00
25.00
8.00

ml.
ml.
ml.

7.2

FORMA Y TOPOGRAFA DEL TERREN

7.3

PERMETRO

66.00

ml

200.00

8 REA DEL TERRENO

( AT )

Polgono Irregular de topografa plana.

9 ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

9.1
9.2
9.3

Zonificacin
Uso Actual
Tipo de Predio

:
:
:

Vivienda de Mediana Densidad

Vivienda
Predio Urbano

R3b

10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO

Obras de Infraestructura Urbana La zona cuenta con todos los servicios
Infraestructura

Instalaciones
de desague

Instalaciones de agua

Instalaciones elctricas

Infraestructura Vial

Conexin

Domiciliaria

Domiciliaria

Domiciliaria aerea

Va asfaltada

Otros

11 CARACTERSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

El entorno del predio esta consolidado con edificaciones unifamiliares de uno a dos niveles, cuenta con veredas, bermas en
tratamiento, su acceso es por va asfaltada.
12 DESCRIPCIN DE LA EDIFICACION
El Predio materia de valuacin consta de un bloque de edificacin de dos nivel de material noble, que se detalla
> 1er Nivel

Sala - comedor, Tienda (dormitorio), dormitorio, deposito, escalera interior y exterior

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

Valuacin Comercial de Inmueble

de 20

2 dormitorio, hall, 1 dormitorios con ss.hh, 1dormitorio con balcn

> 2do Nivel

13 REA TECHADA - REA LIBRE

13.1 REA TECHADA
Nivel
Primer Nivel
Segundo Nivel
Total rea Techada

Nomenclatura

1
2

231.00

1N
2N

Bloque

rea
119.00
112.00
231.00

m
m
m

14 DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN

Inst.

Acabados

Estructuras

DESCRIPCIN

ESPECIFICACIONES TCNICAS

Muros y columnas
Techos
Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos
Baos
Elctricas y
Sanitarias.

Albaileria armada de ladrillo con columnas y vigas de amarre

Losa horizontal de concreto
vinilico, Cemento pulido coloreado
puertas metalicas, ventanas metalicas con vidrio simple, interior y contraplacada exterior
Tarrajeado y pulidos, pintura llavable
Sanitarios con mayolica de color, sanitarios color blanco
Corriente monfasica, agua fra empotrada

15 DEPRECIACIN

Segn Ttulo II, Captulo, Artculos II.D.31 del Reglamento del RNTP

1
4

Edificacin

Antigedad de la
Construccin

1N
2N

35
25

16 SERVIDUMBRES

Material Predominante

Ladrillo
Ladrillo

Estado de
Conservacin

% de Depreciacin
P

Bueno
Bueno

38.00%
25.00%

No presenta

17.1 Inscripcin del inmueble

Oficina SUNARP, Zona Registral N XII, Sede Arequipa.

17.2 Ficha Registral

1093000

17.3 Gravmenes y Cargas

Presenta

Preferida

17 DOCUMENTACIN REGISTRAL

18 TIPO DE PRENDA
19 DEDUCCIONES APLICABLES

15.00%

Para el caso de realizacin del predio, se aplican las siguentes:

3.00%
3.00%
3.00%
3.00%
3.00%

###
Depreciacin durante el periodo de ejecucin
###
Gastos por perdida y deterioro
###
Gastos de mantenimiento y conservacin
###
Gastos de honorarios para realizacin
###
Otros

20 OBSERVACIONES

II

VALUACIN

Tipo de cambio al: 3/21/2015

1 VALUACIN DEL TERRENO

3.09

VT

Procedimientos, Reglamentario y Comercial de acuerdo al Ttulo II. Captulo C, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per
aprobado por R. M. N 126-2007-VIVIENDA

1.1

VALUACION COMERCIAL DEL TERRENO

1.1.1 Valor Comercial Urbano

(VCU)

VCT
=

21/3/15

140.00

Zona: Vivienda Residencial. Precio razonable del terreno, segn estudio de mercado.

1.1.2 Valor Comercial del Terreno

VCT

VCT

AT

VC

AT x VC
VCT $

VCT S/.

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

Valuacin Comercial de Inmueble

de 20

Valor Comercial del Terreno 200.00

140.00

28,000.00

86,548.00

2 VALUACIN DE LA EDIFICACIONES

VE

Procedimiento de acuerdo al Ttulo II. Captulo D, Artculo II.D.31 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per aprobado por R.
M. N 127-2007-VIVIENDA

2.1

VALUACION REGLAMENTARIA DE LAS EDIFICACIONES

2.1.1 Valor Unitario de Edificacin

(VUE)

VUE

En conformidad al cuadro de Valores Unitarios Oficiales 2010 de Edificaciones aprobados el 30-10-10 por RM Ns. 171, 172,
173, emitida por el Ministerio de Vivienda, Costruccin y saneamiento. Y el clculo de la depreciacin se hizo segn el Artculo
II D.34 del RNT del Per.

tem

2.2

Descripcin de la Edificacin
Valor Unitario de Edificacin

1N

2N

275.00

290.00

VALUACION COMERCIAL DE LAS EDIFICACIONES

2.2.1 Valor Comercial de la Edificac

(VCE)

AT

(VUE (1-P/100))

x FC

Se calcula tomando como base el Valor Reglamentario obtenido, por el factor de comercializacin

Factor de Comercializacin
tem
1
2

Edificaci
n
1N
2N

(FC)

AT

VUE

VUE(1-P/100)

FC

VCE $

VCE S/.

119.00
112.00

275.00
290.00

0.38
25.00%

170.50
217.50

1
1

20,289.50
24,359.60

62,714.84
75,295.52

VCE

$44,649.10

138,010.36

4 VALOR TOTAL DEL PREDIO

(VTP)

VT + VE + VI + VOC + I

De acuerdo al artculo II.E.38 del reglamento Nacional de Tasaciones del Per

5 VALOR DE REPOSICION

(VR)

VT + VE + VOC

En este caso el valor Total del predio es el mismo que el de reposicin

5.1
tem
1
2
3

CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

Valuacin

Nomenclatura

Valor del Terreno

Valor de la Edificacin
Valuacin de Obras Complementarias

VT
VE
VOC

Valor de Reposicin del Inmueble

6 VALOR COMERCIAL

(VC)

$
28,000.00
44,649.10
0.00

S/.
86,548.00
138,010.36
0.00

$72,649.10

S/. 224,558.36

VR

De acuerdo al estudio de precios del entorno, se considera que el valor de reposicin calculado, es el ms adecuado al valor comercial que
tiene el inmueble a la fecha.
Para la presente valuacin, considerando el anlisis de estudio de mercado, se ha llegado a la conclusin que el inmueble del bien
tasado SI REFLEJA de manera razonable el valor comercial del mismo, por lo que se ha considerado su valor de comercializacin en
un indice igual a

tem

Valuacin
Valor Comercial

7 VALOR DE REALIZACION

FC
1.18
(VRM)

$
$85,725.94

S/.
S/. 264,978.86

VC - Deducciones aplicables

El Valor de Realizacin de Predio en el mercado, es el valor neto que se espera recuperar como consecuencia de una
eventual venta del bien, en la situacin como se encuentra, descontando las deducciones aplicables

tem

Valuacin

Deducciones

S/.

0.15

$72,867.05

S/. 225,232.03

Valor de Realizacin
8 VALOR DE RECONSTRUCCION

15%

(VRC)

El valor de Reconstruccin es el valor neto de la construccin de la edificacin, que se espera recuperar en caso de siniestro

tem

Edificacin

AT

VUE

FC

S/.

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

Valuacin Comercial de Inmueble

1
2
3
4

de 20

1N
2N
0

119.00
112.00
0.00
0.00

###
###
-

1
1
1
1

Total

III

$32,725.00
$32,479.46
$0.00
$0.00
$65,204.46

101,152.98
100,394.02
0.00
0.00

S/. 201,546.99

OPININ DEL PERITO

1 OPINON INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

1

El desarrollo de la presente valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio, en conformidad al Reglamento
Nacional de Tasaciones y de acuerdo a las normas legales vigentes.
De mantenerse la Normatividad Legal vigente y las condiciones de mercado; la presente Tasacin tiene una vigencia de 6
meses
AGROBANCO, deber consdierar las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un valor de realizacin final

2
3
2 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
1
2
3

Ficha Registral de la Zona Registral N XII, Sede Arequipa 1093000

Reglamento Nacional de Tasaciones del Per
Inspeccin ocular, el da

IV

UBICACIN DEL PREDIO

ANEXO FOTOGRFICO

Vista 1

sala - Comedor

1N

21 de marzo de 2015

Vista 2

Tienda (dormitorio)

1N

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

Valuacin Comercial de Inmueble

IV

de 20

ANEXO FOTOGRFICO

Vista 3

Vista 5

Patio lavanderia

Vista 6

Vista 7

Cocina 1N

1N

Dormitorio

Dormitorio
Vista 6

Vista 4 ss.hh 1N

Dormitorio

2N

Vista 4 Escaleras 1N

Vista 6

Dormitorio 1N

Vista 7

Dormitorio

Vista 8
Vista 7

Dormitorio

2N

Dormitorio

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

Valuacin Comercial de Inmueble

de 20

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

Valuacin Comercial de Inmueble

de 20

HOJA RESUMEN

ALUACION DE PREDIO URBANO

zcin Nuevo Per, Mz Q, Lote 11

Arequipa

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

Valuacin Comercial de Inmueble

de 20

COMERCIAL DE INMUEBLE URBANO

ble, en conformidad al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per. R.M. N

ancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per aprobado por

por el Mtodo de Tasacin Directa.

nes in situ internas y externas, podemos establecer del predio lo siguiente:

Medidas

Otros

dificaciones unifamiliares de uno a dos niveles, cuenta con veredas, bermas en

bloque de edificacin de dos nivel de material noble, que se detalla

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

Valuacin Comercial de Inmueble

10

de 20

ESPECIFICACIONES TCNICAS

o con columnas y vigas de amarre

reado

metalicas con vidrio simple, interior y contraplacada exterior

llavable
color, sanitarios color blanco

fra empotrada

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

11

Valuacin Comercial de Inmueble

de 20

onsidera que el valor de reposicin calculado, es el ms adecuado al valor comercial que

1.18

15%

nstruccin de la edificacin, que se espera recuperar en caso de siniestro

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

Valuacin Comercial de Inmueble

12

de 20

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

Valuacin Comercial de Inmueble

13

de 20

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

Valuacin Comercial de Inmueble

14

de 20

03-021Arq. Luis Fernando Iturrarn Urquiza

Valuador SBS 14280 - CAP 6228

TABLA N 1
CALCULO DE LA DEPRECIACIN PAOR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACN Y DEPARTAMENTO PARA CASAS

Antigedad
(en aos)
Hasta 5 aos

10 aos

15 aos

20 aos

25 aos

30 aos

35 aos

40 aos

45 aos

50 aos

Ms de 50 aos

Edificacin
1N
2N

Material
Muy bueno
estructural
predominante
%
Concreto
0
Ladrillo
0
Adobe
5
Concreto
0
Ladrillo
3
Adobe
10
Concreto
3
Ladrillo
6
Adobe
15
Concreto
6
Ladrillo
9
Adobe
20
Concreto
9
Ladrillo
12
Adobe
25
Concreto
12
Ladrillo
15
Adobe
30
Concreto
15
Ladrillo
18
Adobe
35
Concreto
18
Ladrillo
21
Adobe
40
Concreto
21
Ladrillo
24
Adobe
45
Concreto
24
Ladrillo
27
Adobe
50
Concreto
27
Ladrillo
30
Adobe
55

Estado de Conservacin
Bueno
Regular
%
%
5
10
8
20
15
30
5
10
11
23
20
35
8
13
14
26
25
40
11
16
17
29
30
45
14
19
20
32
35
50
17
22
23
35
40
55
20
25
26
38
45
60
23
28
29
41
50
65
26
31
32
44
55
70
29
34
35
47
60
75
32
37
38
50
65
80

Malo
%
55
60
85
55
63
70
58
65
75
61
69
80
64
72
85
67
75
90
70
78
73
81
76
84
79
87
82
90

Antigedad de la
Construccin

Material Predominante

Estado de Conservacin

14
10

Ladrillo
Ladrillo

Bueno
Bueno

Depreciacin

38.00%
25.00%

Valores aprobados para tasaciones

Precios Sierra 2013

Tipo

Desde
Estructuras
Muros y
columnas
Estructuras laminares
curvadas de Concreto
armado que incluyen
en una sola armadura
la cimentacin para el
techo para este caso
no se considera los
valores de la columna
N 2

451.04

268.35

Techos

Pisos

Losa aligerada de
Aluminio pesado con
Concreto Armado
perfiles especiales,
Marmol importado,
conluces mayores
madera fina
piedras naturales,
de 6 m con sobre
ornamental (caoba,
porcelanato
carga mayor a 300
cedro o pino selecto)
Kg/m
vidrio insulado

234.54

161.24

166.42

138.76

178.02

Revestimientos

Baos

Instalaciones
Elctricas y
Sanitarias

Marmol importado
madera fina (caoba
o similar) baldosa,
acustico en techo o
similar

Baos
completos de
lujo importado
con enchape
fino (marmol o
similar)

Aire acondicionado
Iluminacin especial,
ventilacin forzada
Sist. Hidroneumtico,
Agua caliente y fra,
Intercomunicador,
alarmas, ascensor,
sistema de bombeo
de agua y desge.
telfono

224.64

76.47

283.91

Aluminio o madera
fina (caoba o similar)
de diseo especial,
vidrio tratado
polarizado y
curvado, laminado o
templado

Marmol Nacional
madera fina (caoba
o similar) enchapes
en techos

Baos
completos
importados con
mayolica o
ceramico
decorativo
importado

sistema de bombeo
de agua potable,
ascensor telefono,
agua caliente y fria

157.71

179.62

56.98

166.99

igual a punto "b" sin

ascensor

124.83

Placas de concreto
(e=10 a 15 cm)
albaileria armada,
ladrillo o similar con
columnas y vigas de
amarre

Aligerado o losas
de concreto
armado
horizontales

Madera fina
macihembrada
Terrazo

Aluminio o madera
fina (caoba o similar)
vidrio vidrio tratado
polarizado laminado
o templado

Superficie caravista
obtenida mediante
encofrado especial
enchape de techos

202.53

117.36

90.21

115.47

149.18

38.66

Parquet de 1ra
baos
Calamina metlica
Ventanas de aluminio
lajas, ceramica
Enchape de madera
completos
fibrocemento
puerta de madera
nacional, loseta
o laminados, piedra
nacionales
sobre viguera
selecta , vidrio
Veneciana 40 x 40,
o material verificado
blancos con
metlica
tratado transparente
piso laminado
mayolica blanca

76.74

76.59

67.73

Adobre, Tapial o
quincha

Madera con
material
impermeabilizante

Parquet de 2da
Loseta Veneciana
30 x 30 Lajas de
cemento con
canto rodado

Ventanas de fierro
puertas de madera
selecta (caoba o
similar) vidrio
transparente
semidoble o simple

141.83

35.23

63.44

53.57

94.93

11.2

40.76

Loseta corriente,
canto rodado,
alfombra

Ventanas de fierro o
aluminio industrial,
puertas
contraplacadas de
madera (cedro o
similar) puertas de
material MDF, vidrio
transparente
semidoble o

Tarrajeo y
frotachado y/o yeso
moldurado pintura
lavable

Baos blancos
sin mayolica

Agua fria corriente

monofasica

49.96

40.01

58.62

9.52

25.59
Agua fria corriente
monofasica sin
empotrar

88.44

28.14

114.11

22.84

Agua fria agua

caliente, corriente
trifasica telefono

180.67

Madera (estoraque,
Calamina Metlica
pumaquirp,
fibrocemento o
machinga, catahua,
tejas sobre
amarillla, copaiba,
tijerales de
diablo fuerte, torinillo
madera corriente
o similares

Puertas y
ventanas

Baos
completos
nacionales con
mayolica o
ceramico
nacional de
color

Ladrillo, sillar o
similar, drywall incluye
techo

Vivienda

Acabados

Marmol nacional o
reconstituido
Columnas, vigas, y/o Aligerados o losas parquet fino (olivo
placas de Concreto
de Concreto
chonta o similar);
armado y/o metlicas armado inclinadas
ceramica
importada madera
fina

10/31/2013

70.73

Baos con
Agua fria, caliente
Superficie de ladrillo
mayolica blanca corriente monofasica
caravista
parcial
telefono

Pircado con mezcla

de barro

Sin techo

Loseta vinilica
cemento bruado
coloreado, tapizn

Madera corriente con

marcos en puertas y
ventanas de PVC o
madera corriente

Estucado de yeso
y/o barro, pintura al
temple o agua

Sanitarios
Basicos de losa
de 2da fierro
fundido o
granito

52.2

37.43

23.61

42.12

6.55

15.1

Cemento pulido
Ladrillo corriente
Entablado corriente

Madera rustica

Pintado en ladrillo
rustico, placa de
concreto o similar

Sin aparatos
sanitarios

Sin instalacin
electrica ni sanitaria

20.22

11.81

16.85

Arq. Luis F.Iturrarn Urquiza

CAP 6228

Valores aprobados para tasaciones

Tierra compactada

Sin puertas ni
ventanas

Sin revstimientos en
ladrillo, adobe o
similar

4.45

tem

Edificacin

Descripcin

1N

2N

VUE EDIFICACIONES
1
2
3
4
5
6
7

Estructura Portante, Muros y Columnas:

Techos
Pisos y contrapisos
Carpintera de puertas y ventanas:
Revestimientos
Baos
Instalaciones Elctricas y Sanitarias

Parcial Directo
Gastos Generales
Impuestos

30.50%
18.00%

Valor Unitario de Edificacin 3.06

202.53
150.00
76.59
53.57
58.62
38.66
40.76
566.12
172.67
101.90
840.69
275.00

202.53
###
76.59
53.57
58.62
38.66
40.76
596.98
182.08
107.46
886.52
290.00

Calculo

Arq. Luis F.Iturrarn Urquiza

CAP 6228

Valores aprobados para tasaciones

Arq. Luis F.Iturrarn Urquiza

CAP 6228

Valores aprobados para tasaciones

Arq. Luis F.Iturrarn Urquiza

CAP 6228