CARRERO, Rogelio R. Contra SALGADO, Ernesto A. Sobre Cobro de Pesos

1
Acuerdo N 122
19
En la ciudad de Rosario, a los
das del mes de
Abril
de dos mil once,
se reunieron en acuerdo los seores miembros de la

Sala
Primera
Comercial
de
de
la
Cmara
Rosario,
de
Apelacin
integrada
por
los
Civil
doctores
Ricardo A. Silvestri, Mara Mercedes Serra y Ariel C.

Ariza, para dictar sentencia en los autos CARRERO,
Rogelio R. contra SALGADO, Ernesto A. sobre Cobro de
pesos, Expte. Nro. 423/2010, venidos para resolver
del Juzgado de Primera Instancia de Distrito N 11 de
Rosario.
Realizado
el
estudio
de
la
causa,
se
resolvi
plantear las siguientes cuestiones:

Primera: Es justa la sentencia recurrida?
Segunda:
En
su
caso,
Qu
fallo
corresponde
dictar?
A
la
primera
cuestin
el
seor
vocal
doctor
Silvestri, dijo:
1)
La Jueza de la instancia de grado rechaz la
demanda
promovida
por
Rogelio
Rafael
Carrero
que
promoviera contra Ernesto Alberto Salgado, con costas

(fs.49 a 52). Apel el actor a fs.52 vta.; radicada la
causa
en
la
Sala
expres
agravios
fs.79
80;
replicados a fs.82 a 83 por el apelado. Se llamaron

los autos para sentencia a fs.86 y la providencia fue
notificada a las partes a fs.86 a 87. Al no mediar

objecin por las partes al relato de los antecedentes
que ha reseado el veredicto, se har la remisin a
ste a los fines del dictado del acuerdo.
2)
sobre
La sentenciante anterior rechaz la pretensin

la
base
de
los
siguientes
argumentos:
a)
La
actora sostiene que Ernesto Alberto Salgado le otorg

una autorizacin para la venta del inmueble de calle
Montevideo
6890
de
Rosario,
en
su
carcter
de
administrador de la sociedad conyugal. El accionado

afirma que si bien le firm la autorizacin (aunque
niega la fecha), pero no en carcter de administrador
de
la
sociedad
conyugal,
ya
que
la
copia
de
la
escritura del inmueble que le entreg al actor surge

que el inmueble figura a su nombre y el de su esposa.
As planteada la litis considera que ambas partes han
admitido la existencia de la autorizacin, aunque con
distinta
extensin.
autorizacin
la
Salgado
firm,
pero
insiste
que
era
en
que
necesario
la
la
conformidad y autorizacin de su esposa, Emilia Susana

Rodrguez;
por
otro
lado
la
actora,
al
absolver
posiciones (fs.39 vta., n 11), reconoce que nunca se

pudo comunicar con ella porque Salgado no lo permita.
De la escritura fs.7, n 215, documental aportada por
la
actora
al
iniciar
la
demanda,
se
desprende
que
concurren en el acto a los fines de la compra del

inmueble
Ernesto
Rodrguez
de
Alberto
Salgado,
Salgado
decir
que
es
Emilia
Susana
compraron
el
inmueble en condominio, por lo que era necesaria que

la
autorizacin
deba
ser
extendida
tambin
por
la
citada Rodrguez de Salgado. La a-quo, con cita de

doctrina judicial aplicable al caso, concluy que no
procede hacer lugar al reclamo de cobro de comisin
por
intermediacin
en
una
compraventa
inmobiliaria,
con fundamento en una autorizacin extendida por uno

de los condminos del bien en cuestin, toda vez que
el peticionante como profesional debi constatar la
titularidad del inmueble y enterado de que estaba en
condominio
debi
requerir
la
conformidad
del
condmino; b) Adems, Rogelio Carrero reconoce en la

pregunta octava de su confesional que llev a un seor
Biglietti a visitar la casa, lo que es confirmado con
la respuesta a la pregunta segunda, de la confesional
de
Salgado,
pero
tarea
no
cuando
dice
no
coloc
ningn
algn
aviso
est
demostrado,
es
que
mostr
cartel.
en
el
toda
la
la propiedad
Seala
rubro
tarea
que
siete,
de
dicha
otra
supuesta
intermediacin que el actor efectu; c) finalmente la

jueza considera que el actor no tiene derecho a cobrar
comisin ya que no es corredor profesional y as ha
sido
reconocido
decimotercera
por
Carrero
(admite
que
la
pregunta
solamente
est
inscripto
como martillero) y a la pregunta decimocuarta cuando

el actor expres no soy corredor, soy martillero.
Entiende
que
corresponde,
entonces
intervencin
citando
por
cierta
3)
El
demandado
tenor
el
art.89
pago
no
de
del
encontrarse
se
agravia
otorg
C.Com,
comisin
jurisprudencia
apelante
Salgado
del
favor
el
sostener
de
su
matriculado,
sobre
al
ante
no
su
tema.
que
parte
el
una
autorizacin de venta el 1 de Septiembre de 2008, que

fuera
revocada
antes
del
vencimiento
del
plazo
de 90 das y este hecho le impidi proseguir con las

diligencias para cumplir el contrato de fs.2. Afirma
que disiente con lo expresado por la sentenciante en
cuanto
la
falta
de
idoneidad
del
actor
con
fundamento en la autorizacin de venta extendida por

uno
de
los
condminos
que
debi
requerir
la
conformidad de la otra condmina. Sobre el particular

asevera que Salgado expres a su parte que su esposa
no tena inconvenientes y que luego le firmara la
autorizacin, lo que no ocurri; aunque considera que
la autorizacin dada por Salgado es de plena validez y
habilita
percibir
la
comisin.
Expresa
que
el
principio de autonoma de la voluntad de las partes de
acuerdo al Cdigo Civil, permita estar a los pactos de

las partes, siempre que no sean contrario a la moral
ni al orden pblico. Postula la revocacin del fallo
con costas.
4) El apelado pretende refutar las quejas de su
contraria y reclama la confirmacin del veredicto.
5)
Analizadas
relacin
los
las
posturas
argumentos
del
de
las
partes,
fallo,
en
corresponde
concluir que el recurso de apelacin debe declararse

improcedente.
6)
En
primer
orden
fundamentativo
media
una
justificacin sentencial que es dirimente y que no ha

sido
objeto
de
impugnacin
alguna
en
la
Alzada
por el recurrente (art.365 del CPCC). Ha dicho bien la

judicante
que
Rogelio
R.
Carrero
no
es
corredor
matriculado, sino martillero (fs.39 vta., respuestas

n 13 y 14, de la absolucin de posiciones del actor),
por lo que por aplicacin del art.89 del Cdigo de
Comercio no tiene derecho a cobrar comisin ante su
intervencin
por
razonamiento
judicial
recurso
de
art.365
del
conformidad
no
apelacin
CPCC
encontrarse
matriculado.
no
cuestionado
por
con
procesal.
Por
ha
lo
sido
que
ello
lo
debe
la
dems,
en
el
aplicarse
el
sancin
el
Este
de
la
pensamiento
judicial se ajusta a las constancias comprobadas de la
causa y al derecho aplicable. Es que quienes ejercen

el
corretaje
sin
cumplir
con
los
requisitos
calidades exigidos por la ley, no tendrn accin para

cobrar
retribucin
impuesta
por
el
de
ninguna
art.33
in
especie.
fine
de
la
La
sancin
ley
20.266,
incorporacin por la ley 25.028 especficamente para

corredores, es de orden pblico, y reitera, aunque con
una redaccin ms terminante, la anterior disposicin
del
art.89
del
Cdigo
de
Comercio
que
ha
sido
derogada. Antes de la sancin de la mencionada ley

alguna
jurisprudencia
corredor
no
comisin
por
interpret
matriculado
el
que
no
tena
corretaje,
poda
si
derecho
en
bien
a
virtud
el
cobrar
de
los
principios de la locacin de servicios percibir otra

remuneracin con fundamento en la aplicacin de los
arts.1627 y 1628 del Cdigo Civil. Pero a partir de la
nueva redaccin de la norma especial mencionada que
terminantemente dispone que no tendr derecho a cobrar
comisin
ni
entiende
que
legalmente
retribucin
esa
de
ninguna
interpretacin
admisible.
La
especie
permisiva
redaccin
actual
ya
no
no
se
es
deja
lugar a dudas, siendo el resultado de la intencin del

legislador
el
dar
prioridad
la
proteccin
del
corretaje regular. Aun antes de la reforma, gran parte

de la jurisprudencia haba sostenido que quien ejerce
el
corretaje
sin
cumplir
los
requisitos
legales
no
tena accin para cobrar de ninguna especie. Asimismo

se sostuvo que la disposicin del art.89 del Cdigo de
Comercio,
en
tanto
no
confera
accin
legal
por
comisiones de ninguna especie a quien no se encontrase

matriculado como corredor no poda ser dispensada por
el
tribunal
pesar
de
la
existencia
de
un
pacto
expreso sobre el pago de una comisin (C.N.Com, Sala

A, E.D. 188-325). Actualmente la sancin es terminante
y est en la clara letra de la ley (Rouilln, Adolfo
A. N.,
Cdigo
T.I-p.149;
de
CCCR,
Leo-Gmez
Comercio
Comentado
Sala III,
Buquerin,
Anotado,
Juris T.60-165; Gmez
Legislacin
Comercial
Anotada,
Volumen 2, p.21 a 22, Depalma, 1999, entre otros).

Adicionalmente, es aplicable al caso el fallo plenario
vigente, por ende obligatorio, de todas las Cmaras de
Apelaciones en lo Civil y Comercial de la Provincia de
Santa
Fe
del
Capdevielle,
de
que
Junio
dej
de
2003,
establecido
causa
Brega
c.
en
la
que
intermediacin inmobiliaria no merece retribucin de

ninguna especie quien realiz la actividad de corredor
no
estando
supuesto
de
matriculado
corretaje
y
en
cuando
esas
se
configura
condiciones,
una
no
es
lcito ocurrir a disposiciones o contratos anlogos

(art.29
de
la
LOPJ;
posicin
que
ya
haba
sido
sostenida por la Corte Federal en Fallos T.301-570,

causa Caracciolo c. Provincia de San Luis).
7) Por otra parte, y a mayor abundamiento, la
matriculacin
como
inscripcin
Provincia
como
de
Previsin
martillero
corredor
Buenos
Social
no
(Suprema
Aires,
para
suple
la
falta
Corte
Zolotnik
Martilleros
c.
y
de
de
la
Caja
de
Corredores
Pblicos, J.A. 1984-III.747; CCCrdoba, Sala I, LLC

1984-1255, entre otros). Ms an cuando los requisitos
y
condiciones
corredores
habilitantes
son
independientes
modificatorio
distintos
(art.1
del
para
y
d.l.
ser
martilleros
presentan
de
20.266-73,
regulaciones
la
ley
para
25.028,
martilleros;
arts.32 y 33 de la misma ley para corredores). [sobre

las
notorias
diferencias
jurdicas
entre
el
corredor y el martillero o rematador: Esper, Mariano,

Intermediacin en Contratos Inmobiliarios, A.P., p.43;
Lappa, Eduardo L., Manual del martillero pblico y el
corredor, LN, ao 2005, p.42].
8)
Los
precedentes
argumentos
son
dirimentes
suficientes para sellar la suerte negativa del recurso

de apelacin, debindose confirmar el veredicto.
9)
lado
lo
Como
argumento
anterior
de
va
refuerzo,
arguendi,
sin
la
dejar
otra
de
lnea
fundamentativa expuesta por la judicante a fs.51 no ha
merecido un autntico agravio fundado en los trminos

del
art.365
expresin
del
de
CPCC.
Es
sabido
agravios
no
est
que
si
sujeta
bien
a
la
formas
sacramentales, tampoco importa una simple frmula o la

exposicin
de
un
mero
disenso,
pues
el
recurso
de
apelacin no constituye un simple medio de someter el

proceso al parecer de otro tribunal; se requiere para
dar
por
cumplida
la
carga
procesal
respectiva
un
anlisis crtico de la resolucin apelada, que ataque

la
lnea
de
razonamiento
de
la
manifiesto
la
equivocacin
en
lgico
su
pensamiento,
concretando
de
el
a-quo,
poniendo
proceso
mental
de
y
puntualmente
cada una de las quejas y las razones en que se apoya,

y demostrando la incorrecta interpretacin de hecho y
derecho en que ha incurrido la jueza, indicando con
argumentos y pruebas dnde reside el error de juicio
de la sentenciante (Alvarado Velloso, Adolfo, Estudio
Jurisprudencial del CPCC, T.V-p.545 a 546 y sus citas,
letra b).
10) En tal sentido ha dicho bien la a-quo que de la
escritura de fs.7, n 215, documental aportada por el
mismo
actor,
compradores
se
del
desprende
inmueble
que
Ernesto
concurrieron
Alberto
como
Salgado
Emilia Susana Rodrguez de Salgado, es decir que lo

compraron en condominio. De ello se desprende que era
10
necesario que la autorizacin para la venta de dicho

inmueble deba ser dada por ambos cnyuges, lo que no
aconteci en la especie. Por ello, en el veredicto a
fs.51 se sostiene, con apoyo en la doctrina judicial,
que
de
no
procede
comisin
hacer
por
lugar
al
intermediacin
reclamo por cobro
en
una
compraventa
inmobiliaria, con fundamento en una autorizacin de

venta extendida por uno de los condminos del bien en
cuestin,
toda
profesional
vez
debi
que
el
constatar
peticionante
la
como
titularidad
del
inmueble y enterado de que estaba en condominio debi

requerir
la
conformidad
del
condmino
para
que
la
autorizacin surta efectos (C.N.Com, Sala B, Macas

c.
Loffer,
del
13
de
Marzo
de
1993).
Adems,
el
razonamiento judicial es correcto, a todo evento, si

se repara que Carrero tena en su poder fotocopia de
la escritura de fs.7 a 9 vta., sabiendo que el bien
inmueble no era solamente de Salgado sino tambin de
Rodrguez
de
corroborada
Salgado.
de
la
prueba
La
cuestin
confesional
se
de
advierte
Carrero
fs.39 vta., segn pliego de fs.38. Del anlisis del

medio probatorio citado surge que reconoce el actor
que:
i)
inmueble
nunca
de
fue
autorizado
para
la
venta
del
calle
Montevideo
por
la
co-titular
Rodrguez de Salgado (n 1); ii) nunca concret la
11
venta
de
la
casa
de
Salgado
(n
5);
iii)
nunca
notific de la existencia de sea alguna a Salgado;

iv) nunca coloc cartelera de venta de la casa de
Salgado; v) no habl con la Sra. Rodrguez respecto de
la venta de la casa (n 11). La versin brindada en su
confesional por Carrero acerca de que nunca habl con
la Sra. Rodrguez de Salgado porque no se lo permita
su esposo, no deja de ser una manifestacin unilateral
y
carente
de
todo
apoyo
probatorio.
Lo
cierto
que
tampoco cambia nada para la suerte de la postura de

Carrero toda vez que ste saba que no contaba con la
autorizacin de venta firmada por la condmina y nunca
la obtuvo.
11)
Entre
las
principales
obligaciones
de
un
corredor (que no lo era, de todos modos, el actor) es

la comprobacin de la identidad y la capacidad legal
de los negociantes (art.36, inciso b, d.l. 20.266-73),
as como la verificacin de las condiciones jurdicas
del
inmueble
transmitentes
citada),
razn
la
legitimacin
(art.36,
por
la
inciso
cual
se
c,
ha
de
de
la
dicho
de
los
legislacin
que
si
el
corredor no ha investigado debidamente lo relativo al

ttulo en el que se fundamenta la legitimacin del o
de
los
enajenantes
la
libre
disponibilidad del
bien, es responsable. Es su obligacin determinar con
12
precisin y por s la legitimacin de su cliente para

celebrar la operacin que propone para lo cual tiene
el sencillo expediente de hacer presentar el ttulo de
propiedad y analizarlo; debe obtener la autorizacin
de
la
condmina
interesados
en
y
su
satisfactoriamente
Sala
D,
Claro
c.
no
ofrecer
compra,
las
el
hasta
conductas
bien
no
probables
haber
indicadas
Buoncristiano,
La
Ley
cumplido
(C.N.Com,
1989-E.96;
Rouilln, Adolfo A. N., Cdigo de Comercio Comentado y

Anotado, T.I-p.152; Esper, Mariano, Intermediacin en
Contratos Inmobiliarios, LN, p.173 a 176 y 178; arts.
512, 902 y 909 del CC).
12)
ni
poda
En
el
caso
realizar
de
autos
gestin
Carrero
concreta
no
realiz
alguna
en
la
intermediacin inmobiliaria (ms all de que una vez

llev a una persona Biglietti a visitar la casa y
publicar
algn
aviso
aislado;
fs.51
vta.,
primer
prrafo del veredicto, no impugnado por el recurrente;

art.365 del CPCC), ni menos concretar la venta de la
propiedad, por la sencilla razn de que no contaba con
la autorizacin de la condmina Rodrguez de Salgado.
Por lo tanto, la autorizacin de fs.2 carece de toda
validez. En cuanto a que Salgado le habra prometido
que
ms
afirmado
adelante
por
el
firmara
actor
su
que
esposa,
no
es
tiene
un
hecho
basamento
13
probatorio alguno. Pero lo cierto es que no contaba

con la autorizacin de la co-titular y ello impeda
ofrecer
el
bien
obtenerla.
Es
eventuales
decir
no
hubo
interesados
ni
poda
hasta
haber
una
actividad de intermediacin que provoque el acuerdo de

voluntades ni pudo intervenir en ninguna concertacin
sobre el inmueble.
13) Corresponde el rechazo del recurso de apelacin
y la aplicacin de las costas de Alzada a la parte
apelante (art.251 del CPCC).
As voto.
Sobre esta primera cuestin la seora vocal doctora
Serra, a quien le correspondi votar en segundo lugar
dijo: Que adhiere a los fundamentos expuestos por el
seor
vocal
doctor
Silvestri,
vota
en
el
mismo
sentido.
Concedida la palabra al seor vocal doctor Ariza, a
quien le correspondi votar en tercer trmino, y a
esta cuestin dijo: Que coincide con lo manifestado
por
el
seor
vocal
doctor
Silvestri
vota
en
consecuencia.
A
la
segunda
cuestin
el
seor
vocal
doctor
Silvestri dijo que corresponde: i) Rechazar el recurso

de
apelacin;
ii)
Costas
de
Alzada
la
parte
apelante. Regular los honorarios de los profesionales
14
actuantes en la sede en el 50% de lo que en definitiva

se regulen en la primera instancia.
As me expido.
Sobre la misma cuestin la seora vocal doctora
Serra, dijo: Que coincide con la resolucin propuesta
por la seora vocal preopinante, y vota en la misma
forma.
Concedida la palabra al seor vocal doctor Ariza,
a esta cuestin dijo: Que concuerda con lo expresado
por el seor vocal doctor Silvestri y vota de la misma
manera.
En
mrito
los
fundamentos
del
Acuerdo
que
antecede, la Sala Primera de la Cmara de Apelacin

Civil y Comercial de Rosario, RESUELVE: i) Rechazar el
recurso de apelacin; ii) Costas de Alzada a la parte
apelante. Regular los honorarios de los profesionales
actuantes en la sede en el 50% de lo que en definitiva
se regulen en la primera instancia. Insrtese, hgase
saber y bajen. (Expte. Nro. 423/2010).
mm.
SILVESTRI
siguen///
15
///las
firmas.
(Autos:
CARRERO,
Rogelio
R.
contra
SALGADO, Ernesto A. sobre Cobro de pesos - Expte.

Nro. 423/2010).
SERRA
ARIZA

CARRERO, Rogelio R. Contra SALGADO, Ernesto A. Sobre Cobro de Pesos

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1

En la ciudad de Rosario, a los

das del mes de

de dos mil once,

se reunieron en acuerdo los seores miembros de la

Ricardo A. Silvestri, Mara Mercedes Serra y Ariel C.

plantear las siguientes cuestiones:

La Jueza de la instancia de grado rechaz la

promoviera contra Ernesto Alberto Salgado, con costas

replicados a fs.82 a 83 por el apelado. Se llamaron

notificada a las partes a fs.86 a 87. Al no mediar

La sentenciante anterior rechaz la pretensin

actora sostiene que Ernesto Alberto Salgado le otorg

administrador de la sociedad conyugal. El accionado

escritura del inmueble que le entreg al actor surge

conformidad y autorizacin de su esposa, Emilia Susana

posiciones (fs.39 vta., n 11), reconoce que nunca se

concurren en el acto a los fines de la compra del

inmueble en condominio, por lo que era necesaria que

citada Rodrguez de Salgado. La a-quo, con cita de

con fundamento en una autorizacin extendida por uno

condmino; b) Adems, Rogelio Carrero reconoce en la

intermediacin que el actor efectu; c) finalmente la

como martillero) y a la pregunta decimocuarta cuando

autorizacin de venta el 1 de Septiembre de 2008, que

de 90 das y este hecho le impidi proseguir con las

fundamento en la autorizacin de venta extendida por

conformidad de la otra condmina. Sobre el particular

principio de autonoma de la voluntad de las partes de

acuerdo al Cdigo Civil, permita estar a los pactos de

concluir que el recurso de apelacin debe declararse

justificacin sentencial que es dirimente y que no ha

por el recurrente (art.365 del CPCC). Ha dicho bien la

matriculado, sino martillero (fs.39 vta., respuestas

judicial se ajusta a las constancias comprobadas de la

causa y al derecho aplicable. Es que quienes ejercen

calidades exigidos por la ley, no tendrn accin para

incorporacin por la ley 25.028 especficamente para

derogada. Antes de la sancin de la mencionada ley

principios de la locacin de servicios percibir otra

lugar a dudas, siendo el resultado de la intencin del

corretaje regular. Aun antes de la reforma, gran parte

tena accin para cobrar de ninguna especie. Asimismo

comisiones de ninguna especie a quien no se encontrase

expreso sobre el pago de una comisin (C.N.Com, Sala

Juris T.60-165; Gmez

Volumen 2, p.21 a 22, Depalma, 1999, entre otros).

intermediacin inmobiliaria no merece retribucin de

lcito ocurrir a disposiciones o contratos anlogos

sostenida por la Corte Federal en Fallos T.301-570,

Pblicos, J.A. 1984-III.747; CCCrdoba, Sala I, LLC

arts.32 y 33 de la misma ley para corredores). [sobre

corredor y el martillero o rematador: Esper, Mariano,

suficientes para sellar la suerte negativa del recurso

fundamentativa expuesta por la judicante a fs.51 no ha

merecido un autntico agravio fundado en los trminos

sacramentales, tampoco importa una simple frmula o la

apelacin no constituye un simple medio de someter el

anlisis crtico de la resolucin apelada, que ataque

cada una de las quejas y las razones en que se apoya,

Emilia Susana Rodrguez de Salgado, es decir que lo

necesario que la autorizacin para la venta de dicho

reclamo por cobro