Propostas para o Mercado Imobilirio

Global e Brasileiro

A Kuser Participaes S/A uma companhia que investe em empresas, cria, implanta e
gerencia negcios e projetos inovadores unindo pessoas e corporaes.
Rene profissionais com slida formao acadmica e carreiras consolidadas
nos setores pblico e privado.

Nossa Misso
Disseminar informao, democratizar o conhecimento e gerar riqueza.

Nossa Viso
Ser uma geradora de negcios e oportunidades sustentveis, com alta rentabilidade e
duradouros.

Nosso negcio
fazer negcios!

Nosso comprometimento?
Faz a diferena!

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Apresentao
Este estudo tem como fundamento a anlise do relatrio produzido no Frum Econmico
Mundial 2016 em Davos, fruto da cooperao de lderes do governo, sociedade civil, iniciativa
privada, mercado financeiro e investidores no mercado imobilirio global.
Juntamente com estudos e anlises das condies do mercado imobilirio global e
publicaes de estudiosos e especialistas, pretende este documento consolidar opinies,
propostas e sugestes para o desenvolvimento sustentvel economicamente do mercado
global.
O Frum Econmico Mundial 2016, realizado uma vez mais em Davos, gerou importante
documento com reflexes e propostas para o mercado imobilirio global que passamos a
analisar neste documento.
As concluses geraram propostas para minimizar crises e problemas recorrentes no
segmento imobilirio, pois percebe-se que como em outros setores, os motivos so similares
sendo apenas as solues adotadas por cada pas diferentes ou divergentes.
O Frum pretende encontrar e propor uma receita para a adoo de prticas comuns e globais
para verdadeiramente tornar o mercado global e mais seguro, ou por outra, menos suscetvel
a turbulncias e desastres como os vistos na histria recente dos EUA e da Europa.
No mercado imobilirio o que mais tem se tornado global o de propriedades comerciais,
sendo objeto de desejo preferencial de investidores profissionais. Por isso mesmo, sujeito
especulao e volatilidade. O problema que o efeito manada do mercado sempre leva o
preos dos imveis para cima e no raro, mais do que pode ser justificado pelos fundamentos
da economia. Em propores idnticas, leva para baixo tambm.
O estudo do Frum, em seu prefcio, declara que o desenvolvimento de uma bolha
especulativa pode ser descrito como uma epidemia social de entusiasmo, em que o aumento
dos preos dos ativos cria ainda mais emoo, o que, por sua vez, atrai mais investidores.
Na verdade deveria ser o contrrio, pois o melhor momento de comprar na baixa e nunca
na alta, mas epidemia no tem muita racionalidade e muito menos o mercado.
A grande crise financeira de 2007-2008, gerou estudos a respeito do ciclo de ativos reais com
base histrica, pois at ento este tema tinha pouca ou nenhuma relevncia para os
mercados. Em recente estudo produzido pela FIPE-ZAP1 e tambm pelo portal VivaReal2 para
o mercado no Brasil, notadamente est que a crise e a bonana so cclicas, mesmo que em
intensidades diferentes, o que refora nossa tese de que no h dado histrico de imveis
que aumentem ou caiam de preo por longos perodos e que na mdia sempre um excelente
investimento.

http://www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/#fipezap-historico

http://www.vivareal.com.br/dmi/

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O fato que com estas alteraes cclicas, todos perdem ou ganham muito, mas considerando
as enormes perdas (nos enormes ganhos ningum se preocupa) os tomadores de deciso
esto reconsiderando se estes ciclos precisam ser geridos com interesse pblico.
Muito cuidado quando se trata de interesse pblico, pois no se deve confundir com interesse
do Estado ou de governos, mas sim, do pblico, principalmente dos usurios e beneficirios
do mercado imobilirio, em ltima anlise todos.
Heitor Kuser
Presidente

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Introduo
Outro ciclo ou um ciclo cclico?
A economia mundial est tentando recuperar impulso aps a recesso mais acentuada em
atividade desde 1929. As causas fundamentais e imediatas da crise financeira global em
2008, como as de 29, so assuntos permanentes em todos os fruns.
Ambos 1929 e 2008 foram marcos financeiros, mas no so os nicos.
A volatilidade nos mercados de ativos financeiros e fsicos so uma caracterstica recorrente
das modernas economias de mercado. No h nada mais voltil do que dinheiro.
Os mercados imobilirios em todo lado participam, sofrem e muitas vezes so protagonistas
importantes desses ciclos. Some-se a isso o fato dos fluxos transfronteirios de capitais
crescerem e os mercados imobilirios estarem cada vez mais globalizados. Por
consequncia, o potencial de ciclos perturbadores envolvendo os imveis pode estar
aumentando ela contaminao de resultados, expectativas e projees.
O consenso geral de que os custos econmicos e sociais dos ativos e a volatilidade do
mercado financeiro pode ser elevado para as economias globais e nacionais, bem como para
as empresas e indivduos envolvidos. Em comparao com as classes de ativos, como aes
e ttulos, os custos associados a ciclos imobilirios so particularmente elevados pelas
seguintes razes:

Mercados imobilirios tm ligaes complexas e intimamente ligadas com muitos

outros setores da economia, como crdito, construo, emprego, locao e venda, que
elevam o risco de contgio com a economia mais ampla;
Os ativos imobilirios em geral envolvem grandes custos fixos iniciais e compromissos
financeiros de longa durao, o que implica que uma m alocao de recursos acaba
aparecendo no mdio longo prazo, portanto, pode comprometer um negcio, o setor
ou o pas, principalmente quando todos erram por terem sido vtimas do efeito manada;

A melhor maneira que os lderes dos setores tem para ajudar o mercado gerando
crescimento econmico e emprego.
Enquanto isso, em mercados imobilirios, os inquilinos, investidores, proprietrios de imveis,
desenvolvedores e financistas tm de tomar decises que iro proteger e, idealmente,
melhorar, a sua prpria riqueza e dos seus clientes. Em ltima anlise, valorizar seus ativos.

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Bolhas: definies e decises

Debate sobre a definio de uma bolha de ativos muitas vezes precede a discusso sobre as
causas subjacentes. Mesmo se o acordo pudesse ser alcanado a respeito de uma definio
para todos os fins de uma bolha do mercado de ativos, identificando as fases iniciais de uma
bolha e, em seguida, a aplicao de medidas polticas adequadas, isso um desafio contnuo.
Todavia especialmente necessrio que existam parmetros, mtricas e ferramentas para
diagnosticar possveis bolhas ou problemas graves no mercado, para que as polticas de
governo e do mercado consigam gerenciar os ciclos de mercado precocemente. Isso s
poderia ocorrer se houvesse uma plataforma robusta de diagnstico e anlise das causas e
projees de suas consequncias.
Kindleberger3 compilou um histrico de volatilidade nos mercados financeiro, imobilirio e de
commodities. Ele editou uma lista com 47 crises financeiras (de 1618 a 2008),
compreendendo 20 diferentes ativos ou classes de ativos. Reinhart e Rogoff4 identificaram
crises bancrias em pases de alta renda em 28 dos 99 anos entre 1802 e 1900.
A anlise dos ciclos de mercado tem gerado muitas descries de uma bolha de ativos
"tpico". O ciclo de Minsky5, que comea com um choque exgeno (ou "deslocamento"),
amplamente citado.
O ciclo tpico Minsky-Kindleberger compreende cinco fases:

Deslocamento: altera os preos relativos ou oportunidades de lucro em pelo menos

um setor importante da economia;
Lana: alimentada pela expanso do crdito, que pressiona contra a capacidade
produtiva da economia, resultando em aumento dos preos e lucros;
Euforia ou "overtrading": envolve a compra de bens para revenda a preos mais
elevados, em vez de para a sua renda de investimento;
Realizao de lucros ou "repulsa": ocorre quando os bem informados vendem ativos
para "outsiders" ou recm-chegados;
Pnico: precipitado, quer por um nico evento ou uma realizao mais gradual que
os preos das aes no podem subir; o processo de aes sendo liquidadas tornase uma debandada;

Como os ativos imobilirios se comportam nessas anlises histricas?

O mercado imobilirio surge como um participante de destaque, se no a principal fonte
regular de volatilidade nos mercados financeiros, e tambm em ciclos na economia real.
Bolhas imobilirias podem ocorrer sem crises bancrias. E crises bancrias podem ocorrer

Charles P. Kindleberger foi um historiador econmico americano e autor de muitos livros. O seu livro
de 1978, Manias, Panics, and Crashes, sobre bolhas especulativas em mercados de aes, foi
republicado em 2000 aps a bolha da internet.
4 Carmen M. Reinhart, Professora de Sistema Financeiro Internacional na Escola de Governo John F.
Kennedy, Harvard; Kenneth S. Rogoff, Departmento de Economia Harvard University.
5
Hyman Philip Minsky foi um economista americano ps-keynesiano. conhecido por seus estudos
sobre as crises financeiras e sua ligao com o ciclo econmico.
3

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sem bolhas imobilirias. Mas os dois fenmenos esto correlacionados em um nmero

notvel de casos.
Os nmeros imobilirios em muitas crises do mercado mostram que a dvida amplamente
identificada como um ingrediente fundamental e comum que a acumulao da dvida
excessiva que muitas vezes apresenta maiores riscos sistmicos do que os que surgem
durante um boom.
Horizontes de tempo, no entanto, so importantes. Shiller6 descobriu que imveis residenciais
so uma chegada relativamente recente na cena da volatilidade financeira: Alegou que
relativamente pequena qualquer conversa sobre qualquer coisa que poderia ser considerado
bolhas nacionais nos preos das casas at as ltimas dcadas do sculo XX. Nos ciclos
listados por Kindleberger, imveis comerciais (edifcios de escritrios) so citados pela
primeira vez em 1874. Apesar de sua chegada relativamente tardia, no sculo 20 a maioria
das manias e bolhas tm-se centrado em imveis e aes disse ele.
Os estudos de caso que acompanharam revelaram, ciclos do mercado imobilirio muitas
vezes fruto do resultado no intencional de choques em outros setores da economia nacional
ou global, como o modelo de Minsky "deslocamento" antecipa uma observao com
implicaes para a recomendao de polticas.
Outras explicaes para ciclos de mercado de ativos vm de uma srie de disciplinas estes
particularmente respeito fronteira cada vez mais transparente entre a economia e
psicologia.
Por exemplo:
Psicologia oferece uma gama de conhecimentos, tais como a experincia Asch7, que ilustra o
poder da opinio do grupo de influenciar as escolhas dos indivduos, enquanto que a hiptese
de um mercado que compreende sempre decises racionais e sempre decises de alerta tem
sido amplamente mudada.
Shiller prope que os gestores de investimentos no investigam todas as oportunidades
disponveis, porque eles so limitados pelo tempo e recursos. Eles podem observar outros
gerentes e concluem que as suas decises so baseadas em informao privada slida, ou
eles podem ser simplesmente desatentos.
Os problemas emergem em uma gama de problemas para explicar por que as estruturas de
incentivos especficos pode levar os decisores racionais a produzir resultados menores para
os seus clientes, como nos exemplos a seguir:

Gestores de carteira tem acordos de bnus com base fixa ao invs de serem em
relao ao desempenho absoluto;
Responsabilidade limitada cria estruturas de recompensa assimtricas que incentivam
assumir riscos por parte dos investidores institucionais;

Robert Shiller, autor do "Exuberncia Irracional, alertou sobre a possibilidade de bolha no mercado
de aes. Vencedor do prmio Nobel, 2013.
7 Solomon Asch, Doutor na Universidade de Colmbia, na dcada de 1950 elaborou pesquisas
acerca da presso social exercida pelos grupos. A pergunta que ele pretendia responder era: como e
at que ponto as foras sociais moldam as opinies e atitudes das pessoas?
6

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Os conflitos de interesse podem surgir quando as agncias de rating so remunerados

pelos emitentes de ttulos ao invs de investidores;
Conselheiros ou consultores remunerados com base no volume de negcios, e
independentemente dos retornos de investimento de longo prazo, pode ter uma
preferncia por ativos lquidos com baixos custos de transao e divulgao de preos
contnua (tais como REITs), ao invs de ativos imobilirios fsicas ilquidos;

Quais so as implicaes?
Estas contribuies diversas para a compreenso das fontes de ciclos de mercado implica
uma ampla gama de polticas que possam mitigar o seu impacto ou reduzir a sua frequncia. A
teoria dos jogos, por exemplo, sugere que uma maior transparncia do mercado poderia limitar
comportamento de rebanho. A "tragdia dos comuns" pontos para a melhoria dos
mecanismos de direitos de propriedade, como forma de alinhar os custos individuais e sociais
em pelo menos alguns casos.
Teorias estocsticos8 da disseminao de notcias e epidemias que sugerem mesmo em nvel
moderado de imunidade dentro de uma grande parte da populao pode reduzir
significativamente a probabilidade de uma escalada de epidemia. Essa percepo implica que
as campanhas pblicas de informao e educao, particularmente se bem orientadas, bem
como o investimento em dados precisos e oportunos de mercado tm um papel na gesto dos
ciclos de mercado muito importante.
O mercado imobilirio diferente?
A volatilidade dos preos dos ativos por si s no uma razo suficiente para a interveno
poltica. Existem outras boas razes para esperar que os mercados imobilirios possam expor
de forma intermitente grandes movimentos de preos, que no so nem intrinsecamente
insalubre nem indesejvel. Os preos de mercado so um mecanismo de sinalizao, e as
polticas destinadas a limitar preos so movimentos de risco suprimindo informaes
importantes. Polticas que tratam os sintomas em vez de causas subjacentes correm um risco
de no longo prazo de exacerbar os ciclos de mercado.
Os mercados imobilirios tm caractersticas especficas que podem gerar preo e valor
com volatilidade:

A heterogeneidade dos ativos faz que a definio de preo lenta ou dispendiosa;

Rigidez estrutural implica que a converso para atender s novas exigncias do
inquilino, novas normas ambientais ou regulamentos de planejamento podem ser
proibitivamente caros;
Contratos de arrendamento de longa durao implicam que o mercado
frequentemente responder com longos intervalos e, em seguida, de forma
inadequada, a novas informaes e choques de demanda;
Resultados da falta de liquidez por um pequeno nmero de grandes ativos,
propriedade altamente concentrada e/ou custos de transao elevados;

8 Em teoria probabilstica, o padro estocstico aquele cujo estado indeterminado, com origem
em eventos aleatrios.

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Mercados opacos fazem anlise de mercado difcil, j que eles so caracterizados

por clusulas de confidencialidade relacionados com grandes operaes, uma
ausncia de processos formais para registro de vendas e operaes de leasing, e
uma falta de definies padronizadas de mtricas de mercado, tais como as rendas
efetivas e os rendimentos e lucros;

Diagnsticos e projees de Davos

O primeiro relatrio gerado pelo Frum de Davos 2016, fornece uma anlise geral do tpico
dinmica dos preos dos ativos do ponto de vista imobilirio e conclui com recomendaes
para a indstria de alto nvel.
J o segundo relatrio, Executive Case Studies, rene estudos de caso que descrevem
bolhas de ativos reais em todo o mundo e busca extrair lies para o futuro.
Como sempre, estudar o passado olhando para o futuro uma receita de sucesso, o que
valoriza muito esta iniciativa do Frum de Davos. Interessante ressaltar que os estudos
mostram que os imveis comerciais esto mais sujeitos variao brusca e mais rpida de
preos do que os residenciais o que se explica pelo apetite maior dos investidores por estes
ativos.
Como os prazos de construo so maiores, h mais tempo para passarem por momentos
difceis na mesma medida em que os imveis comerciais, especialmente de escritrios, so
mais concentrados e de gesto mais fcil para investidores profissionais ou corporativos. At
mesmo as consultorias especializadas tratam melhor o tema.
Uma das concluses que em todo lugar se difunde de que como o imvel um ativo fsico,
reage mais lentamente a variao de preos e que sua liquidez no significativa, motivando
assim, mais cuidados na hora de comprar. Pelo que se viu desde 2008 isso no uma
verdade absoluta pois as variaes de preos foram significativas no perodo no mundo todo.
Dentre tantas lies, apresentadas pelo Frum uma delas que os detalhes institucionais de
cada pas fazem a diferena e com uma curiosidade mpar: a situao institucional que pode
ser considerada como fonte de vulnerabilidade em alguns casos, pode ser fonte de
estabilidade em outros, dependendo do contexto. Por mais paradoxo que isso possa parecer,
verdade.
No estudo de caso proposto pelo Frum, possveis limites construo foram listadas como
agravantes no ciclo de 1970 na construo de escritrios no Reino Unido, mas, mais
recentemente, na Irlanda, restries mais rgidas poderiam ter ajudado a evitar a m
distribuio geogrfica da construo, o que impacta negativamente como se viu.
Os paradoxos no param. Nos estudos realizados foi visto que tanto a expanso quanto a
recesso tiveram grande influncia da desregulamentao financeira. Os bancos
felxibilizaram os financiamentos para expandir o crdito para alm dos nveis seguros em
alguns casos quando o mercado mudou para pior. O estrago se v quando o mercado melhora
(outro paradoxo) na medida em que os fundamentos bsicos so esquecidos por conta da
euforia.

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O pior de tudo que o Estado em geral no se preocupa em olhar o mercado de maneira

profissional, ou seja, com indicadores e ndices confiveis dos diversos setores que fazem
parte do mercado, como financeiro, construo, vendas, material de construo, mo-de-obra,
infraestrutura, gesto, anncios, estoques, lanamentos, etc.
As entidades representativas dos setores tambm no conseguem se organizar e se
estruturar para terem informao, organiz-las e muito menos estudar o montante de dados
e compar-los com as demais entidades, o que gera uma cegueira atroz, pois o mercado
interligado.
Se as entidades no conseguem, mesmo tendo liberdade e o acesso direto aos associados e
a representatividade deles, no se pode esperar que o Estado as consiga. Principalmente
porque sempre h o receio de que o Estado tenha interesses esprios de fiscalizar e cobrar
impostos e no para saber e entender o que est passando.
Por isso mesmo no h formulao de polticas pblicas para facilitar a tomada de deciso
pblica e privada mais assertivas, trabalha-se por inrcia e em geral com atraso, somente
depois, apagado o fogo no final do incndio.
No Brasil h tempos fala-se e ndices do mercado, mas no entanto, o mximo que se tem
conseguido so indicadores, pois a falta de dados na fonte tem se mostrado o maior
dificultador para estes levantamentos. Mesmo que os portais tenham dados da movimentao
dos preos e tipo de imveis procurados, as informaes disponveis nestes mesmos portais
no refletem a verdadeira realidade de preos, de entrada e sada do mercado e
principalmente dos preos efetivamente praticados na hora da venda.
Iniciativa importantes tem surgido especialmente dos dois maiores portais do Brasil, o Zap
Imveis em parceria com a FIPE9, o portal Viva Real10 que recentemente firmou parceria com
a Geoimvel11, a empresa especialista em desenvolvimento urbano Urban System12 alm de
entidades setoriais como o SECOVI/SP13. Recentemente a ABRAINC14 em parceira com o
Portal ZAP15 criou seus indicadores, como j fazem a CBIC16 e a ABECIP17.
Ainda com estes indicadores, mesmo que recentes e com dados histricos completos e de
abrangncia nacional, o Estado no tem informao concreta a no ser o que o Banco Central
e a Receita Federal dispem, demonstrando que totalmente incompetente para adotar
polticas pblicas baseado nos dados oficiais que vem com uma distncia planetria da
realidade e velocidade do mercado, ou seja, o que temos, mas ainda no o suficiente.

http://www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/#fipezap-historico
http://www.vivareal.com.br/dmi
11
https://www.geoimovel.com.br/
12
http://www.urbansystems.com.br/
13
http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/
14
http://abrainc.org.br/
15
http://www.fipe.org.br/pt-br/indices/abrainc/
16
http://www.cbicdados.com.br/home/
17
https://www.abecip.org.br/credito-imobiliario/indicadores/financiamento
10

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O mercado financeiro trabalha com momento e no com dados histricos em especial

relacionado a risco, o que paradoxalmente, aumenta o risco. Precisamos concordar que est
na hora de minimizar os paradoxos!
Em setembro de 2015 foi realizado no Rio de Janeiro, a conferncia internacional Demanda
e Demografia: Desafios e Oportunidades dos Mercados de Habitao e Financiamento
Habitacional, a primeira conferncia conjunta realizada pela IUHF (Unio Internacional pelo
Financiamento Habitacional ou International Union for Housing Finance) e pela Uniapravi
(Unio Interamericana para a Habitao ou Unin Interamericana para la Vivenda), em
cooperao com a ABECIP (Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e
Poupana).
Este evento trouxe importantes dados e reflexes sobre o impacto do crescimento
populacional no crdito imobilirio e por consequncia no segmento da construo e da
moradia. Isto deveria ser amplamente divulgado e utilizado pelos responsveis por polticas
pblicas e projees do mercado.
Neste caso, h fonte histrica dos ciclos de crdito e de demografia que podem colaborar para
o desenvolvimento do mercado de maneira mais segura e eficiente.18
Muitos dados importantes foram apresentados pelo Ministrio das Cidades com base do
IBGE, mas convenhamos que s quem sabe disso so os rgos citados, alis nem isso,
apenas os departamentos que fizeram as apresentaes para o evento e os presentes na
conferncia, pois seguramente isso no divulgado sequer internamente.
Para melhorar o setor imobilirio imprescindvel adotar algumas prticas bvias que de to
bvias ningum as v.
1. Dados setoriais e de mercado: O Estado e toda sua burocracia e centenas de
departamentos autnomos, que de to autnomos no conversam entre si, devem
imediatamente comear a trabalhar com o setor imobilirio para receber e entregar dados
de mercado trocando assim informaes e gerando um grande bando de dados para
anlise e informao, como tambm obter dados globais, considerando que o ciclo de
crises ultrapassa oceanos de tempos em tempos, ento deve-se aprender com os erros
alheios, pois mais se aprende com os erros do que com os acertos.
Na verdade falta alm dos dados, uma liderana para convocar as instituies pblicas e
privadas para isso e tambm capacidade tcnica e gerencial para organizar este processo.
Isso urgente, importante e imprescindvel! Mas qual entidade, instituio ou empresa privada
ser a grande coordenadora nacional? Quem o lder do projeto? A vaidade das pessoas e
das organizaes permitir este acordo e unificao, sem dar a importncia que cada entidade
pensa ter e a visibilidade que espera? Este sim o maior desafio do setor imobilirio.
2. Publicizao e entendimento: Os Estados deveriam melhor regular os mercados e o tipo
de informao que deveria ser divulgada para que todos os envolvidos no mercado
imobilirio pudessem atuar de forma planejada e organizada, evitando riscos e
sobressaltos, em especial quando os volumes so significativos e envolvem aes em
bolsa, ttulos, fundos e investidores de todos os tamanhos e apetites.

18

https://www.abecip.org.br/institucional/eventos/seminarios-internacionais

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3. Poltica externa: J citado anteriormente, estudar o que est passando no mercado global
para proteger seu prprio pas no mnimo uma obviedade. O estudo permanente a
respeito dos impactos das polticas pblicas globais sobre o setor imobilirio traz
informaes vitais para aes que tenham resultado no mdio e longo prazo. J se sabe
que atuar depois do problema posto soluciona pouco ou quase nada. querer trocar o
pneu do carro em movimento. O Brasil tem um Ministrio da Cidades para cuidar de
polticas de habitao. Mas no trata do mercado imobilirio em si, o que pra variar um
paradoxo a mais e um contrassenso.
4. Informao e mais informao: necessrio criar uma plataforma para acompanhamento
integral do mercado integrando todos os atores e usurios do mercado imobilirio com forte
comunicao com a sociedade e com os agentes. Isso agrega na formulao de
estratgias e polticas e permanentes pesquisas que geram relevantes informaes para
os decisores polticos, mesmo que no tenhamos em nenhuma esfera do Estado (Unio,
Estados e Municpios) gestor especializado ou rgo dedicado ao tema com a seriedade e
profundidade que merece.
As principais reas que deveriam ser focadas so:
a) Os custos e benefcios das opes polticas e suas alternativas econmicas, aplicado
ao setor imobilirio em todos seus segmentos;
b) A evoluo dos mercados de derivativos e seu impacto sobre o setor imobilirio;
c) Evoluo do crdito imobilirio, pois h muito se debate sobre o tema mas pouco se
avana;
d) O impacto de fatores microeconmicos e o marco regulatrio do setor, como plano de
desenvolvimento econmico, processos de recuperao judicial, legislao de
proteo do consumidor, mas tambm das empresas em especial no notrio caso dos
distratos junto s incorporadoras, que beneficiam em muito os compradores, de
maneira desleal com as empresas. O avano da legislao na relao proprietrio e
inquilino inadimplente deveria ser adotado em certa medida, para equilibrar as foras;

No se gerencia o que no se mede

no se mede o que no se define,
no se define o que no se entende,
e no h sucesso no que no se gerencia
William Edwards Deming

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