uzucapiune = dobandirea proprietatii sau a altui drept real prin posedarea neintrerupta a bunului in

timpul stabilit de lege: 10, 20 sau 30 de ani, de la caz la caz).

Art.1890 Cod civil, prevede ca regula speciala, dobandirea dreptului de proprietate prin simpla
exercitare a posesiei utile timp de 30 ani, fara ca persoana care poseda sa fie tinuta a produce vreun
titlu si fara sa i se poata opune reaua credinta. Singurele conditii necesare si suficiente pentru a
uzucapa sunt exercitarea unei posesii utile timp de 30 ani, fie aceasta chiar si de rea credinta, si fara
vreun titlu .
Prescriptia achizitiva este efectul unei posesii utile ce presupune ca posesia sa fie continua,
neintrerupta, netulburata si sub nume de proprietar.
Posesia nu este utila, cat timp cel ce o invoca nu a posedat imobilul sub nume de proprietar, ci a
exercitat doar un drept de folosinta si administrare asupra bunului, titularul dreptului de proprietate
fiind cunoscut si inscris in cartea funciara.

Documentele asupra construciei i/sau terenului pe care trebuie s le prezinte solicitantul la

depunerea cererii de finanare trebuie s fie n conformitate cu prevederile, pct. 10 din Anexa 2 a
Legii 50/1991, modificat dup cum urmeaz:
10. Drept de execuie a lucrrilor de construcii:
Dreptul asupra construciei i/sau terenului care confer titularului dreptul de a obine, potrivit legii,
din partea autoritii competente, autorizaia de construire/desfiinare:
1. dreptul real principal: drept de proprietate, uz, uzufruct, superficie, servitute (dobndit prin:
contract de vnzare cumprare, de schimb, de donaie, certificat de motenitor, act administrativ
de restituire, hotrre judectoreasc);
2. drept de crean dobndit prin: contract de cesiune, concesiune, comodat, locaiune (nchiriere).
Emiterea autorizaiei de construire n baza unui contract de comodat / locaiune (nchiriere) se poate
face numai pentru construcii cu caracter provizoriu i acordul expres al proprietarului de drept .

Dreptul de superficie este o institutie reglementata expres in Noul Cod civil, respectiv in art. 693-702
N.C.Civ.
Definitie: dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul
acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta (art. 693).
Caracteristicile dreptului de superficie: drept real principal (se poate constitui numai asupra
bunurilor imobile), drept derivat (este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra
terenului),drept temporar (durata maxima a termenului de superficie este de 99 de ani, cu
posibilitatea reinnoirii la expirarea termenului, conform art. 694 noul Cod civil).
Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face prin act
juridic (act unilateral, precum testamentul, sau conventie), precum si prin uzucapiune sau prin alt

mod prevazut de lege . In toate cazurile se aplica dispozitiile privind cartea funciara.
Intinderea si exercitarea dreptului de superficie: Dreptul de superficie se exercita in limitele si in
conditiile actului constitutiv. In lipsa unei stipulatii contrare, exercitarea dreptului de superficie este
delimitata de suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii
constructiei sau, dupa caz, de suprafata de teren aferenta si de cea necesara exploatarii constructiei
edificate.(art. 695 alin. 1. N.C.Civ.).
Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul dreptului de
superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul
nerespectarii acestor dispozitii, proprietarulterenului poate sa ceara, in termen de trei ani, incetarea
superficiei sau repunerea in situatia anterioara.
Apararea dreptului de superficie: Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie
de superficie,actiune ce poate fi intentata impotriva oricarei persoane chiar si impotriva
proprietarului terenului, daca ea impiedica exercitarea dreptului. Dreptul
la actiune este imprescriptibil.
- Constituirea cu titlu oneros a superficiei - Evaluarea prestatiei superficiarului : In cazul in care
superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca partile nu au prevazut alte modalitati de plata a
prestatiei de catre superficiar, titularul dreptului desuperficie datoreaza, sub forma de rate lunare, o
suma egala cu chiria stabilita pe piata libera, tinand seama de natura terenului, de destinatia
constructiei in cazul in care aceasta exista, de zona in care se afla terenul, precum si de orice alte
criterii de determinare a contravalorii folosintei. In caz de neintelegere intre parti, suma datorata
proprietarului terenului va fi stabilita pe cale judecatoreasca (art. 697).
Incetarea superficiei : Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara pentru una
dintre urmatoarele cauze:
- la expirarea termenului;
- prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi persoane;
- prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens;
- in alte moduri prevazute de lege .
Efectele incetarii superficiei : In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului
devine proprietarulconstructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati
constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in cazul in
care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, caproprietarul terenului sa-l oblige pe
superficiar sa cumpere terenul la valoarea de piata .

legea 287/2009 privind noul cod civil, republicat n

monitorul oficial nr. 505/2011, aplicabil din 1
octombrie 2011

Circulaia juridic a construciilor

Categorie: Dictionar juridic (dex)
Comentarii

circulaia juridic a construciilor, Regimul juridic actual al circulaiei construciilor.

Transmiterea dreptului de folosin sau de concesiune asupra terenului.
Construciile proprietate privat sunt n circuitul civil general. Ca urmare, ele pot fi
nstrinate, respectiv dobndite prin oricare dintre modurile prevzute de lege:
convenie, testament, succesiune, uzucapiune, accesiune etc.
Tot astfel, dreptul de proprietate asupra construciilor este compatibil cu instituirea unor
drepturi reale principale, dezmembrminte ale proprietii - uzufruct, uz, abitaie,
servitute, superficie - asupra acestora, dup cum dreptul de proprietate asupra lor
poate fi grevat de ipotec sau de un privilegiu imobiliar.
Persoanele fizice sau juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra
construciilor i vor dobndi un drept de superficie sau de folosin pe alte temeiuri
juridice asupra terenurilor pe care acestea se afl.
Am artat c, n anumite situaii determinate de lege, exist unele interdicii temporare
cu privire la exercitarea atributului dispoziiei juridice prin nstrinarea construciilor,
ceea ce ns nu pune n discuie principiul general enunat.
Precizm c, chiar i n perioada anterioar anului 1990, construciile au fost n circuitul
civil general, numai c att transmiterea dreptului de proprietate, ct i constituirea de
drepturi reale cu privire la aceste bunuri imobile erau condiionate de obinerea unei
autorizaii administrative prealabile i de ncheierea actului de nstrinare, respectiv de
constituire a altui drept real n form autentic. Nerespec-tarea acestor cerine legale
era sancionat cu nulitatea absolut a actului juridic astfel ncheiat. Prile puteau
ncheia antecontracte de nstrinare, ca promisiuni bilaterale de a nstrina, care, dac

nu erau executate, permiteau prii interesate s se adreseze instanei de judecat spre

a obine o hotrre care s in loc de contract.
ntr-o anumit perioad de timp, construciile situate n oraele declarate de lege orae
mari puteau fi dobndite prin acte ntre vii numai dac dobnditorul avea domiciliul sau
avea dreptul s i stabileasc domiciliul n oraul respectiv. De asemenea, alte
reglementri prevedeau incapaciti pentru anumite categorii de persoane fizice de a
dobndi, prin acte ntre vii, construcii.
Spre deosebire de perioada anterioar menionat, dup anul 1990 i pn la adoptarea
noului Cod civil, chiar sub imperiul dispoziiilor Legii nr. 247/2005 n materie, n prezent
abrogate expres, am considerat c nu se cerea ndeplinirea vreunei condiii de form a
actului juridic de nstrinare sau de dobndire a construciilor.
Aa fiind, nseamn c ele puteau fi nstrinate prin simplul acord de voin al prilor.
nscrierea unor asemenea acte de nstrinare n cartea funciar avea ca efect numai
opozabilitatea fa de teri a actului de nstrinare (art. 25 din Legea nr. 7/1996, n
prezent abrogat). ntre pri, efectul translativ al actului de nstrinare se producea n
momentul realizrii acordului de voin. De la acest principiu existau unele excepii,
spre exemplu, n materia donaiilor, cnd, pentru a fi valabil, actul juridic trebuie
ncheiat n form autentic (art. 813 fostul C. civ.).
S-a observat ns c nstrinarea construciilor prin act sub semntur privat nu putea
conduce la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent, ci numai la
constituirea unui drept de superficie, avnd ca titular pe dobnditorul construciei.
Aceasta, deoarece, prin constituirea unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate,
nu se realiza o nstrinare a terenului, iar construcia formeaz un tot indivizibil cu
terenul, disocierea ntre ele putnd a fi conceput numai din punct de vedere juridic, nu
i fizic. Apoi, nu exista o alt soluie juridic pentru a determina soarta terenului, pe de
o parte, iar, pe de alt parte, nu se putea face n mod indirect nstrinarea terenului,
altfel dect impune legea, respectiv forma autentic a actului de nstrinare a
terenurilor, condiie imperativ pe care o impuneau dispoziiile art. 2 din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor" - din Legea nr. 247/2005.

Regimul juridic actual al circulaiei construciilor.

Printre multiplele elemente eseniale de noutate n diverse domenii ale dreptului civil
romn aduse de noul cod civil recent intrat n vigoare este i cel privitor la regimul

juridic al circulaiei imobilelor. ntr-adevr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor
dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar
se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea
funciar, pe baza actului sau a faptului juridic n sens restrns care a justificat
nscrierea, iar art. 888 NCC dispune c nscrierea n cartea funciar a drepturilor reale,
deci i a drepturilor reale asupra construciilor, se efectueaz n baza nscrisului autentic
notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor ori n
baza unui alt act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede
aceasta.
De asemenea, art. 886 NCC dispune c modificarea unui drept real imobiliar se va face
potrivit regulilor aplicabile dobndirii ori stingerii drepturilor reale, dac prin lege nu se
dispune altfel.
De altfel, art. 1676 NCC prevede c, n materia vnzrii de imobile, strmutarea
dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte
funciar, ceea ce nseamn c un asemenea transfer va opera, att ntre pri, ct i
fa de teri, numai prin nscrierea actului de transmitere, ncheiat n form autentic, n
cartea funciar. Nerespectarea acestei condiii de form este
sancionat cu nulitatea absolut a actului de nstrinare. n acest sens, art. 1244 NCC
dispune imperativ c, n afara cazurilor prevzute de lege, conveniile constitutive sau
translative de drepturi reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar trebuie s fie
ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute a actului de constituire
ori de transmitere a acelui drept.
Fr a intra ntr-o analiz detaliat n materie, se impun, totui, dou observaii. O
prim observaie este aceea c dispoziiile noului Cod civil amintite au n vedere
nstrinarea de imobile n general, fr a distinge ntre terenuri i construcii. Dei vom
relua aceste dispoziii i cu privire la circulaia terenurilor, cu precizrile pe care le vom
face n privina acesteia, am considerat c este firesc a le evidenia i n legtur cu
regimul juridic al circulaiei construciilor, deoarece am vzut c, n trecut, acesta era
diferit de cel al circulaiei terenurilor.
Sub regimul noului Cod civil, acest regim juridic este unitar, el se aplic imobilelor n
general, terenuri ori construcii, terenuri cu sau fr construcii, indiferent de temeiul
juridic al dreptului proprietarului construciei asupra terenului pe care aceasta se afl,

respectiv drept de proprietate, drept de superficie, de concesiune ori drept de folosin

a terenului.
O a doua observaie ine de aplicarea n timp a principiilor evocate. Din acest punct de
vedere, trebuie s evideniem c, potrivit art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 privind
punerea n aplicare a noului Cod civil, printre altele, dispoziiile art. 885 alin. (1) se
aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativteritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru imobilele
respective, n conformitate cu prevederile Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr.
7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare.
Pn la data prevzut de acest text, nscrierea n cartea funciar a dreptului de
proprietate i a altor drepturi reale pe baza actelor juridice prin care acestea s-au
transmis, constituit ori modificat n mod valabil se face numai n scop de opozabilitate
fa de teri [art. 56 alin. (2) din Legea nr. 71/2011]; aceasta nseamn c, ntre pri,
transmiterea, constituirea i modificarea unui drept real vor opera la momentul
ncheierii acestuia n form autentic (art. 1244 NCC).

Transmiterea dreptului de folosin sau de concesiune asupra

terenului.
Este posibil ca nstrinarea construciei s se fac de ctre proprietarul ei care nu este
i proprietar al terenului pe care aceasta se afl sau, mai precis, asupra terenului
aferent acestuia, ci are asupra lui un drept de folosin sau un drept de concesiune.
ntr-o astfel de situaie, odat cu nstrinarea construciei se va transmite n mod
automat, ca efect al transmiterii dreptului de proprietate asupra acesteia, i dreptul de
folosin sau de concesiune asupra terenului aferent.
Bunoar, art. 15 din Decretul-lege nr. 61/1990 prevede c, n caz de nstrinare a
locuinei dobndite n condiiile pe care el le instituie, se transmite asupra dobnditorului i dreptul de folosin asupra terenului, pe durata existentei construciei'.
De asemenea, potrivit art. 41 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii
lucrrilor de construcii, republicat, dreptul de concesiune asupra terenului pe care se
gsete o construcie se transmite n caz de succesiune sau de nstrinare a construciei
pentru realizarea creia el a fost instituit; n aceleai condiii se transmite i autorizaia
de construire eliberat celui care a realizat construcia.

Detalii: http://legeaz.net/dictionar-juridic/circulatia-juridica-a-constructiilor

Trebuie observat c dreptul de a primi n folosin gratuit bunuri aflate n

proprietate public era reglementat i anterior, prin art. 17 din Legea nr. 213/1998
privind bunurile proprietate public7 , dar n beneficiul unei categorii mai largi de
asociaii i fundaii, nu numai al celor recunoscute ca fiind de utilitate public. Textul
avea s fie abrogat, prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a noului Cod
civil. Tot astfel, art. 126 din Legea administraiei publice locale nr. 215/20018
prevede: consiliile locale i consiliile judeene pot da n folosin gratuit, pe
termen limitat, bunuri mobile i imobile proprietate public sau privat local ori
judeean, dup caz, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar
activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice
n cazul retragerii actului de recunoatere a utilitii publice a persoanei juridice
respective, n Registrul special al asociaiilor i fundaiilor se va face meniune
despre aceasta. Litigiile referitoare la recunoaterea utilitii publice a asociaiilor i
fundaiilor se soluioneaz potrivit Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004.
Considerm c, din moment ce dreptul de folosin gratuit este recunoscut
exclusiv instituiilor de utilitate public, retragerea actului de recunoatere a
utilitii publice va atrage automat i ncetarea dreptului de folosin gratuit.
Coninutul i caracterele juridice ale dreptului de folosin cu titlu gratuit
Dreptul de folosin reglementat de art. 874 din noul Cod civil se caracterizeaz prin
urmtoarele elemente: asemenea dreptului de proprietate public, ale crui
caractere juridice le preia, dreptul de folosin gratuit este inalienabil, insesizabil i
imprescriptibil; are caracter gratuit (spre deosebire, spre exemplu, de dreptul de
concesiune, care presupune obligarea concesionarului la plata unei redevene); se
constituie pe durat determinat. Trebuie ns observat c utilitatea public este
recunoscut titularului pe durat nedeterminat (potrivit art. 42 alin. 1 din
Ordonana Guvernului nr. 26/2000); are caracter intuitu personae, deoarece se
constituie n considerarea calitii titularului de instituie de utilitate public17;
se constituie prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean sau, dup caz, a
consiliului local (ca i dreptul de administrare). Organul care a dispus constituirea va
avea i dreptul de control al modului de exercitare a dreptului de folosin. Este
locul s se fac distincia n raport cu statutul de utilitate public: exist pe de o
parte un control al utilizrii statutului de utilitate public i, distinct, un control al
modului de exercitare a dreptului de folosin gratuit de ctre o persoan juridic
de utilitate public; ncetarea dreptului de folosin gratuit intervine n aceleai
situaii ca i cel de administrare (art. 874 alin. (3) face din acest punct de vedere o
simpl trimitere la art. 869). Aadar, dreptul de folosin gratuit nceteaz odat cu
ncetarea dreptului de proprietate public sau prin actul de revocare emis, n
condiiile legii, dac interesul public o impune, de organul care l-a constituit.
Adugm ns c, n cazul retragerii statutului de utilitate public a titularului
dreptului de folosin gratuit, ncetarea acestuia este obligatorie. Totui, de vreme

ce legea nu prevede i aceast ipotez ntre cazurile de ncetare a dreptului de

folosin gratuit, decurge c i ntr-o asemenea ipotez va fi necesar emiterea
unui act de revocare emis de organul constituent. Este vorba despre un act
administrativ distinct de cel al retragerii statutului de utilitate public. Dreptul de
folosin gratuit confer titularilor acestuia dreptul de a poseda, folosi i dispune
de bunul dat n folosin, n condiiile stabilite de lege i actul de constituire18.
Obiect al dreptului de folosin gratuit l pot forma orice bunuri, att mobile ct i
imobile19 .
Art. 17 (n prezent abrogat, dup cum artam) din Legea nr. 213/1998 privind
bunurile proprietate public fcuse iniial referire numai la bunurile imobile (statul
i unitile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, n folosin
gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar
activitate de binefacere sau de utilitate public, ori serviciilor publice), abia Legea
nr. 215/2001 a administraiei publice locale extinznd acest drept i asupra
bunurilor mobile. Ulterior, avea s fie consacrat constituional extinderea sferei de
bunuri care pot forma obiect al acestui drept (prin art. 136 alin. (4) din Constituia
revizuit).
Explicatii termeni - definitii juridice din Dictionar juridic
Definitie Posesie
Conform art. 1846 Cod Civil: "detinerea unui lucru sau folosinta unui drept exercitata, una sau alta, de noi insine sau de altul in numele
nostru".
Posesia se aplica atat dreptului de proprietate cat si celorlalte drepturi reale. Ea este prerogativa titularului dreptului de proprietate de a
stapani bunul direct si nemijlocit, sau indirect si mijlocit, prin intermediul unui tert, care exercita stapanirea in numele si interesului
proprietarului
Drept Civil
Definitie Teren
In functie de destinatie, terenurile sunt:
a) terenuri cu destinatie agricola, si anume: terenurile agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantatiile de
hamei si duzi, pasunile, fanetele, serele, solariile, rasadnitele si altele asemenea -, cele cu vegetatie forestiera, daca nu fac parte din
amenajamentele silvice, pasunile impadurite, cele ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si de imbunatatiri
funciare, drumurile tehnologice si de exploatare agricola, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si
terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola;
b) terenuri cu destinatie forestiera, si anume: terenurile impadurite sau cele care servesc nevoilor de cultura, productie ori administrare
silvica, terenurile destinate impaduririlor si cele neproductive - stancarii, abrupturi, bolovanisuri, rape, ravene, torenti -, daca sunt cuprinse in
amenajamentele silvice;
c) terenuri aflate permanent sub ape, si anume: albiile minore ale cursurilor de apa, cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retentie, fundul
apelor maritime interioare si al marii teritoriale;
d) terenuri din intravilan, aferente localitatilor urbane si rurale, pe care sunt amplasate constructiile, alte amenajari ale localitatilor, inclusiv
terenurile agricole si forestiere;
e) terenuri cu destinatii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale si aeriene, cu constructiile si instalatiile
aferente, constructii si instalatii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice si gazelor naturale, de telecomunicatii, pentru
exploatarile miniere si petroliere, cariere si halde de orice fel, pentru nevoile de aparare, plajele, rezervatiile, monumentele naturii,
ansamblurile si siturile arheologice si istorice si altele asemenea.
Terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privata sau al altor drepturi reale, avand ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot
apartine domeniului public sau domeniului privat.
Terenurile sunt reglementate in Legea fondului funciar, legea nr. 18/1991, republicata 1998
DREPTUL DE PROPRIETATE: include atat dreptul de folosinta, dreptul de posesie cat si dreptul de a dispune asupra
terenului.----- Dreptul de proprietate este "superior" fata de dreptul de folosinta sau fata de dreptul de posesie, fiindca
include si dreptul de dispozitie, adica sa hotarasti tu singur ce vrei sa faci cu terenul tau, sa-l cultivi, sau sa construiesti pe
el, sau sa-l lasi in paragina, fara sa trebuiasca sa dai socoteala la nimeni, decat cu o exceptie: anumite lucrari care vrei sa
le faci pe terenul tau, de exemplu, o constructie, atunci trebuie sa ceri acordul autoritatilor statului ptr a obtine o
autorizatie de constructie, si numai dupa aceea ai dreptul sa construiesti. ----- DREPTUL DE FOLOSINTA: este de exemplu,
atunci cand dumneata esti proprietar sa zicem pe un teren de 500 mp, eu vin pe terenul dvs si imi construiesc o casa (cu

acordul dvs) pe o suprafata de 200 mp. Dvs atunci nu mai aveti in folosinta cei 200 de mp, fiindca mi i-ati cedat mie. Deci,
dvs mi-ati cedat mie folosinta celor 200 mp ca sa ma folosesc eu de acesti 200 mp fiindca am construit o casa acolo. Deci
practic pot nu numai sa ma folosesc de cei 200 mp care sunt proprietatea dvs ci pot sa ii si posed, adica sa am si dreptul
de posesie pe care tot dumneata mi l-ai cedat. Asafiind, dumneata ai ramas proprietar pe intreg terenul de 500 de mp, dar
ptr 200 mp dumneata nu mai ai drept de folosinta si nici de posesie, fiindca ai fost de acord sa mi le dai mie. Iar ptr 300 de
mp ai drept si de posesie, si de folosinta si desigur si de a dispune de teren cum doresti dumneata. Daca doresti sa mai imi
dai inca 100 de mp, inseamna ca ai dreptul sa dispui singur (adica sa hotarasti singur) ce sa faci cu cei 100 de mp,
respetciv sa mi dai mie ca sa ma folosesc de ei si sa ii posed. ---Trebuie sa stiti, ca este foarte greu si dificil sa va explic
aici pe site astfel de chestiuni in termenii juridici, mai ales ca nu va cunosc nivelul de pregatire si de intelegere al
termenilor de drept civil. Exista teorii si filozofii nenumarate cu privire la dreptul de proprietate si componentele lui.

CAPITOLUL I
Superficia
Art. 693
Noiune
(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altuia,
deasupra ori n subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept
de folosin.
(2) Dreptul de superficie se dobndete n temeiul unui act juridic, precum i prin
uzucapiune sau prin alt mod prevzut de lege. Dispoziiile n materie de carte funciar
rmn aplicabile.
(3) Superficia se poate nscrie i n temeiul unui act juridic prin care proprietarul
ntregului fond a transmis exclusiv construcia ori a transmis terenul i construcia, n
mod separat, ctre dou persoane, chiar dac nu s-a stipulat expres constituirea
superficiei.
(4) n situaia n care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate nscrie pe baza
renunrii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n favoarea
constructorului. De asemenea, ea se poate nscrie n favoarea unui ter pe baza cesiunii
dreptului de a invoca accesiunea.
Detalii: http://legeaz.net/noul-cod-civil/art-693-notiune-superficia

Casa mea, terenul tau. Cine este mai tare?

Citeam zilele trecute pe un forum (nu spun care, e foarte frecventat) o dezbatere intre
cativa consultanti, la intrebarea pusa de catre un solicitant de consultanta juridica, care
se afla in situatia de a mosteni o casa construita de tatal sau pe terenul fratelui (unchiul
solicitantului), fara a se incheia un contract in acest sens. Se punea problema daca

proprietarul terenului dobandeste si proprietatea asupra casei (dreptul de accesiune)

sau daca proprietarul casei dobandeste dreptul de folosinta asupra terenului de sub
constructie (dreptul de superficie).
Am un client care se afla intr-o situatie similara, el fiind proprietarul terenului dobandit
prin mostenire si altcineva este proprietarul casei construite pe teren, acesta din urma
dobandind casa tot prin mostenire, de la acelasi autor (bunica lor). Caz foarte ciudat,
teoretic (conform Codului civil) imposibil, dar practica nu tine cont de logica juridica. Voi
reveni asupra acestui caz foarte interesant, pentru ca sunt convins ca nu este singular.
Evident, cum se intampla de regula pe forumuri, consultantii s-au contrazis, unii
sustinand ca proprietarul terenului va obtine fara probleme si proprietatea asupra casei
construita de fratele sau (si ce daca, branza e pe bani). Altii dimpotriva, afirmau ca
proprietarul casei poate primi dreptul de folosinta asupra terenului, daca dovedeste cu
martori ca a fost un constructor de buna credinta, adica a construit cu acordul fratelui
sau (verbal si nu scris). Nu am intervenit in aceasta polemica, preferand sa provoc o
dezbatere pe forumul Legalservnet.ro.
In primul rand, trebuie stabilit care este legea civila aplicabila. Din prezentarea
solicitantului rezulta ca edificarea constructiei s-a produs cu multi ani inainte, deci sub
imperiul vechiului Cod civil. Sa le luam pe rand. Mai intai, sa vorbim de accesiune (art.
492 din vechiul Cod civil), adica presupunerea (prezumtia legala) ca proprietarul unui
teren este in mod logic si proprietarul constructiilor, plantatiilor si a oricaror lucruri ce se
afla pe terenul sau, pana ce se dovedeste contrariul.
Deci, revenind la cazul nostru, constructorul casei are posibilitatea sa dovedeasca cu
martori (neavand un acord scris cu proprietarul terenului) si cu acte din care sa rezulte
ca el a procurat materialele de constructie si a angajat echipele de meseriasi (zidari,
zugravi, instalatori, etc.), ca este un constructor de buna credinta. Vedeti, legea nu
recunoaste constructorului calitatea de proprietar al casei, fiind un drept la dispozitia
proprietarului terenului. In acest caz, conform art. 494, al.3 din vechiul Cod civil,
proprietarul terenului are posibilitatea sa pastreze pentru el constructia, depagubindu-l
pe constructor cu contravaloarea materialelor de constructie si a manoperei, fie sa
ceara in schimbul folosintei terenului de sub constructie, o suma egala cu valoarea
cresterii fondului (un fel de despagubire).
Dupa regulile noului cod civil (situatii create dupa 1 octombrie 2011) art. 581,
proprietarul terenului poate deveni proprietarul casei, despagubindu-l pe constructorul
de buna credinta cu contravaloarea materialelor si a manoperei sau cu sporul de
valoare adus imobilului prin construirea casei. Daca nu doreste sa pastreze constructia,
poate cere obligarea constructorului sa cumpere terenul la valoarea de circulatie a
terenului, fara a se lua in calcul si valoarea constructiei.
Daca pe vechiul cod civil, constructorul primeste un drept de folosinta asupra terenului,
pe noul cod civil, acesta este obligat sa cumpere tot terenul (se precizeaza imobil, fara

a se referi la suprafata ocupata de constructie). Evident, vorbim de teren, ca imobil

distinct inscris in cartea funciara.
Acum, cu privire la superficie (dreptul proprietarului unei constructii de a folosi terenul
de sub constructie), interesant este ca vechiul cod civil nu folosea aceasta expresie,
indexul alfabetic de la final face trimitere tot la art. 492, referitor la accesiune. Abia in
noul cod civil superficia este reglementata distinct la art. 693 702. Noutatea ar fi ca, se
da o definitie clara a superficiei (dreptul de a avea sau edifica o constructie pe terenul
altuia) si ca se stabilesc doua moduri de dobandire (prin act juridic si prin uzucapiunefolosinta neintrerupta, netulburata si sub nume de proprietar, timp de 5 ani-teren inscris
in cartea funciara sau 10 ani-teren neinscris in CF). Cu alte cuvinte, daca nu exista act
juridic incheiat (fiind vorba de imobil, se cere act notarial) sau daca nu sunt indeplinite
conditiile pentru uzucapiune, se aplica regulile de la accesiune.
Revenind la cazul de la care am pornit acest articol, daca se va ajunge la litigiu (si de
regula, se ajunge la judecata!), acesta va fi judecat in baza vechiului Cod civil. Dupa
parerea mea, proprietarul terenului il va santaja pe constructorul casei (sa nu uitam,
fratele lui!) sa cumpere terenul pe care se afla casa, la pretul impus de el (sau in
conditiile impuse de el) ori va prelua el casa, la un pret derizoriu (contravaloare
materiale si manopera). Cum majoritatea caselor se construiesc in regie proprie,
despagubirea va fi la maxim 50% din valoarea reala.
Pai, sa tot faci afaceri de genul asta! Ademenesti un fraier sa construiasca pe terenul
tau, fara sa inchei act juridic cu el si apoi il obligi sa cumpere terenul la pretul impus de
tine.

Dreptul de proprietate asupra

constructiilor,
Dreptul
de
superficie
De multe ori, discutnd despre dreptul de proprietate asupra unor construcii edificate pe terenul unor
teri, se pune n discuie i dreptul de superficie.
Dreptul de superficie nu este reglementat direct i expres n Codul civil. De aceea existena lui a fost
controversat, iar la nceput chiar contestat. Pn la urm s-a impus totui prerea c dreptul de
superficie trebuie s fie recunoscut. Opinia se ntemeiaz pe dispoziia art.492 Cod civil:

Orice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului, sunt prezumate a f
fcute de ctre proprietarul acelui pmnt, pe cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn se dovedete din
contra."
Interpretand acest text legal s-a artat c din moment ce prin textul respectiv se instituie o prezumie
relativ de proprietate asupra construciilor amplasate pe un teren n favoarea proprietarului terenului,
constructorul poate s o nlature prin proba contrar. Dovedind contrariul, constructorul devine astfel
titularul unui drept de superficie asupra terenului pe care este edificat construcia, plantaia sau
lucrarea sa.
Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra
unui teren, care const n dreptul de proprietate al unei persoane, numit superficiar, privitor la
construciile, plantaiile sau alte lucrri ce se afla pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia
superficiarul are un drept de folosin.
Dreptul de superficie este caracterizat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar; este considerat un
drept perpetuu, care dureaza att timp ct exist construcia sau lucrarea ce se afl pe terenul
proprietatea altei persoane, fr a putea fi stins prin neuz, fiind i un drept imprescriptibil.
Acest drept poate fi constituit prin convenia prilor, printr-un legat, prin uzucapiune sau prin lege. De
cele mai multe ori dreptul de superficie se constituie prin acordul prilor, obiectul acestuia fiind
dreptul pe care-l constituie proprietarul unui teren pentru superficiar, de a construi, planta sau executa
alte lucrri pe acel teren.
Conventia partilor nu are ca obiect nstrinarea terenului, astfel ca ea nu este obligatoriu a fi ncheiat
n form autentic.
Prin legat, superficia poate fi constituit de o persoan care, prin testament desparte n dou pri
dreptul de proprietate asupra unei construcii sau plantaii situat pe un anumit teren, n sensul c
instituie ca legatar asupra terenului un anumit beneficiar, iar ca legatar asupra construciei sau
plantaiei aflat pe acel teren un alt beneficiar. n aceast situaie imobilul in discuie va avea doi
proprietari, unul pe teren i unul pe plantaia sau construcia existent pe acel teren.
Uzucapiunea dreptului de superficie poate fi conceput teoretic cu aplicarea regulilor uzucaparii
proprietii, dar este mai greu de ntlnit n practic.
In temeiul legii, dreptul de superficie se nate atunci cnd soii construiesc mpreun pe terenul
proprietatea exclusiv a unuia dintre ei, iar cellalt dobndete asupra terenului un drept de
superficie.
Dreptul de superficie confer titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie. Posesia i
folosina terenului pe care se afl construcia, plantaia sau lucrarea respectiv se pot exercita n
strns legtur i n limitele necesare exercitrii dreptului de proprietate care intr n alctuirea
dreptului de superficie. Dispoziia material se circumscrie doar cu privire la posibilitatea de a dispune
de substana terenului numai n vederea realizrii construciei, plantaiei sau lucrrii ce urmeaz a fi
amplasat sau fcut pe acel teren. n ceea ce privete atributul de dispoziie juridic, superficiarul

are dreptul s nstrineze construcia, plantaia sau lucrarea respectiv, aflat pe terenul altei
persoane, fr consimmntul proprietarului terenului.
Dreptul de superficie poate fi transmis prin acte juridice ntre vii sau prin cauz de moarte, cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit, acesta poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi dreptul de uzufruct,
dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de ipoteca.
Cum am aratat si mai sus , dreptul de superficie are un caracter perpetuu, n sensul c dureaz atta
timp ct exist construcia, plantaia sau lucrarea ce se afl n proprietatea altei persoane, dect
proprietarul terenului, iar acest caracter nu se stinge sau pierde prin neexercitare. nsa dreptul de
superficie de stinge n urmatoarele situaii:

cnd construcia, plantaia sau lucrarea a pierit sau a fost desfiinat de ctre superficiar i

atunci cnd proprietarul terenului devine, indiferent pe ce cale, si proprietar al construciei,

plantaiei sau lucrrii respective.

Codul Civil Cartea a doua - drepturile reale (art.284-511) |

Comentarii la Titlul III PROPRIETATEA

T i t l u l III
PROPRIETATEA
Capitolul I
DISPOZITII GENERALE
Articolul 315. Coninutul dreptului de proprietate
(1) Proprietarul are drept de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra bunului.
(2) Dreptul de proprietate este perpetuu.
(3) Dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de drepturile unui ter.

(4) Dreptul de folosin include i libertatea persoanei de a nu folosi bunul. Poate fi

instituit prin lege obligaia de folosire dac nefolosirea bunurilor ar contraveni intereselor
publice. n acest caz, proprietarul poate fi obligat fie s foloseasc el nsui bunul ori s-l dea
n folosin unor teri n schimbul unei contraprestaii corespunztoare.
(5) Particularitile dreptului de folosin a terenurilor agricole se stabilesc prin lege.
(6) Proprietarul este obligat s ngrijeasc i s ntrein bunul ce-i aparine dac legea
sau contractul nu prevede altfel.
1. Dreptul de proprietate este principalul drept real i de fapt ocup locul central n cartea a doua
Drepturile reale. Dreptul de proprietate de proprietate mai este considerat ca fiind cel mai complet
drept real, fiindc ntrunete n minile proprietarului toate atributele acestui drept i anume dreptul
de posesiune, dreptul de folosin i dreptul de dispoziie.
Dreptul de proprietate este acel drept subiectiv ce confer titularului exercitarea n putere
proprie i n interes propriu a atributelor de posesie, folosin i dispoziie asupra bunurilor sale n
limitele determinate de lege.
Ca i alte drepturi, dreptul de proprietate este un drept subiectiv care face parte din categoria
drepturilor absolute. Fiind un drept absolut, desigur, c i sunt caracteristice particularitile acestor
drepturi
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n raporturile cu toi
ceilali care sunt obligai s nu fac nimic de natur a-l nclca. Ori de cte ori bunul aflat n
proprietate a unei persoane ajunge n deinerea sau posesia nelegitim a altuia, proprietarul are
dreptul la aciunea n revendicare.
n afar de aceasta, dreptul de proprietate este absolut, dac l comparm cu celelalte
drepturi reale. Dreptul de proprietate este cel mai absolut dintre toate drepturile reale, fiindc ea
singur d o putere complet asupra lucrului. Singur proprietatea reunete cele trei atribute: jus
possidendi; jus utendi et jus frudendi; jus disponendi.. Toate celelalte drepturi reale nu comport
dect unul sau dou din aceste atribute, niciodat ns pe toate, cci totdeauna le lipsete atributul
jus disponendi, facultatea de a dispune de lucru.

Dovad existenei caracterului absolut al dreptului de proprietate, mai poate fi ntemeiat i

pe faptul c odat ce dreptul de proprietate face parte din categoria drepturilor absolute, atunci
urmeaz s aib i un caracter absolut.
Caracterul absolut al dreptului de proprietate nu trebuie neles n sensul c acest drept nu
este limitat, fiindc n coninutul su, dreptul de proprietate nu este absolut, nengrdit, ci dimpotriv,
este limitat, ngrdit, potrivit legii, lucru prevzut expres n art. 315 alin 3.
Un alt caracter specific proprietii este caracterul exclusiv. Caracterul exclusiv al dreptului
de proprietate i permite titularului s fac singur ce vrea cu bunul su, n limitele prevzute de lege.
Astfel proprietarul n exclusivitate posed, folosete i dispune n plena potestas aceste atribute. n
virtutea acestei puteri exclusive, oferite de legiuitor, proprietarul poate face asupra bunurilor sale
orice act, cu condiia c aceste acte s nu contravin legii i s nu aduc atingere drepturilor unui
teri. n exercitarea mputernicirilor toate celelalte persoane sunt nlturate, avnd numai obligaia de
a nu mpiedica proprietarului exercitarea dreptului de proprietate. Acest caracter nu mpiedic
existena unor situaii cnd atributele dreptului de proprietate vor fi exercitate mpreun, de dou sau
mai multe persoane. Astfel apare o modalitate a dreptului de proprietate i anume coproprietate
(dreptul de proprietate comun).
Comparativ cu alte coduri, Codul civil al Republicii Moldova numete expres, n alin 1 art.
315, cele trei atribute (mputerniciri) ce i aparin proprietarului.
Aadar, mputernicirile proprietarului, conform prevederilor legale sunt: posesia (jus
possidendi), folosina (jus fruendi sau jus utendi) i dispoziia (jus abudendi sau jus disponendi).
Specific pentru dreptul de proprietate este faptul c mputernicirile proprietarului au un
caracter independent. Aceste mputerniciri nu se bazeaz pe dreptul altor persoane.
Posesia, folosina i dispoziia pot s-i aparin nu numai proprietarului, ci i altor persoane.
De exemplu, arendaul se bucur de dreptul de a poseda i de a folosi bunurile proprietarului, iar n
unele cazuri poate chiar dispune de aceste bunuri (spre exemplu transmiterea n subarend cu
acordul proprietarului). Depozitarul posed bunurile transmise de deponent spre a le pstra (Codul
civil, art. 1086). Din cele expuse, vedem c pot poseda, folosi i dispune nu numai proprietarul, ci i
alte persoane. De aceea este necesar de a stabili care este diferena dintre mputernicirile

proprietarului enumerate mai sus fa de mputernicirile corespunztoare ale altor persoane

neproprietari.
mputernicirile proprietarului se caracterizeaz prin dou particulariti. n primul rnd,
coninutul mputernicirilor proprietarului este stabilit prin lege, iar n al doilea rnd, proprietarul i
exercit de sine stttor mputernicirile sale i nu se bazeaz pe dreptul altor persoane la acest bun.
Pentru caracteristica mputernicirilor proprietarului sunt necesare ambele particulariti.
mputernicirile altor persoane (arenda, depozitar) se bazeaz att pe lege ct i pe voina
proprietarului. Volumul mputernicirilor arendaului, depozitarului i altor persoane neproprietari este
stabilit de lege i de voina proprietarului bunului.
Posesia ca atribut al dreptului de proprietate. Posesia const n prerogativa titularului
dreptului de proprietate de a stpni n fapt bunul. Altfel spus, posesia const n posibilitatea
proprietarului de a stpni bunul ce-i aparine n materialitatea sa, comportndu-se fa de toi
ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate. Deci, posesia i ofer proprietarului posibilitatea de a
stpni n fapt bunul. O asemenea stpnire poate aparine direct i nemijlocit proprietarului,
exercitndu-se n interes propriu i n putere proprie. Proprietarul ns poate conveni ca stpnirea
de fapt s fie fcut i de o alt persoan, dar n numele i n interesul su.
Posesia este un important atribut al dreptului de proprietate, fiindc n caz c proprietarul
este lipsit de posesie, el este i lipsit de posibilitatea de a-i exercita dreptul de proprietate. Neavnd
bunul n posesie, de regul, nu l poi folosi, nici dispune de el.
Folosina ca atribut al dreptului de proprietate. Folosina este considerat acea
prerogativ n temeiul creia proprietarul poate ntrebuina bunul n interesul su, percepndu-i
fructele (naturale, civile, industriale). Deci prin dreptul de folosin acord proprietarului posibilitatea
de a sustrage din bun calitile utile ale acestuia n scopul satisfacerii necesitilor materiale i
culturale.
Folosirea bunurilor poate fi efectuat att nemijlocit de ctre proprietar ct i de alte
persoane la voina proprietarului.
ns, transmiterea ctre alte persoane a dreptului de folosin esteo exercitare a dreptului de
administrare.

De regul, folosina nu poate fi separat de posesie. Pentru a folosi un bun, de fapt, este
necesar ca s-l posezi. O ntreprindere se va putea folosi de materia prim pentru fabricarea
bunurilor numai dac va avea n posesie aceast materie prim. La fel i o persoan fizic se va
putea folosi de bunurile sale numai dac le va avea pe acestea n posesie.
Exercitnd folosirea bunului cu ajutorul altor persoane (de exemplu, prin intermediul
contractului de munc) proprietarul nu transmite folosirea bunurilor altor persoane. Cu att mai mult,
proprietarul nu transmite n aceste cazuri nici posesia bunului. Ambele aceste mputerniciri ale sale
(posesia, folosina) proprietarul le exercit cu ajutorul altor persoane. Reflectm aceasta printr-un
exemplu: oferul conduce automobilul, dar dreptul de posesie nu-i aparine lui, ci proprietarului
automobilului. Ultimul primindu-l la lucru pe ofer, nu-i transmite acestuia nici dreptul de posesie, nici
dreptul de folosin asupra automobilului.
Deci, n concluzie, am putea spune c, de regul, este posibil folosirea bunului numai dac
posezi acest bun sau, cu alte cuvinte, folosirea ca atribut al dreptului de proprietate este inseparabil
de alt atribut al dreptului de proprietate - posesia.
n cazul n care proprietarul transmite dreptul de folosin altor persoane (de exemplu,
arendaului), el transmite odat cu folosirea bunului i dreptul de posesie asupra acestui bun. Adic
arendaului i sunt transmise de ctre proprietar att folosirea bunului ct i posesia asupra
acestuia, fiindc, dup cum am artat i mai sus, este imposibil practic s foloseti un bun fr ca
s-l posezi.
Dac transmiterea folosirii bunurilor, de regul, nu poate fi realizat fr transmiterea
posesiei, trebuie spus c posesia poate fi transmis de ctre proprietar altei persoane i fr
transmiterea dreptului de folosin. Astfel, de exemplu, creditorul gajist este posesor al bunului
transmis n gaj, dar nu are dreptul s se foloseasc de bunul dat n gaj. (Codul civil, art. 477).
ntr-o astfel de situaie se afl i depozitarul (art. 1092 din Codul civil)
Dispoziia ca atribut al dreptului de proprietate.

Prin dreptul de dispoziie se nelege

posibilitatea stabilirii statutului juridic al bunurilor (vnzare, transmitere prin motenire, donare). Ca
rezultat al exercitrii dreptului de dispoziie, proprietarul intr n relaii juridice cu persoane tere.
Dreptul de dispoziie este unul din cele mai importante atribute ale proprietarului. Anume prin

aceast mputernicire se deosebete n mare msur proprietarul de ali posesori titulari (de fapt n
unele cazuri i acetia pot dispune de bunuri, dar cu o singur condiie - ca aceast mputernicire s
fie transmis de ctre proprietarul bunului).
Deci, proprietarului i aparine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi i dispune de ele. Toate
aceste mputerniciri i aparin proprietarului, dar n anumite cazuri de unele din ele pot s dispun
i neproprietarii.
2.Un alt caracter al dreptului de proprietate, stipulat n art. 315 alin 2, este caracterul perpetuu.
Caracterul perpetuu presupune, n primul rnd, c dreptul de proprietate dureaz atta timp
ct exist bunul, iar n al doilea rnd, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
Perpetuitatea dreptului de proprietate nu trebuie neleas n sensul c dreptul de proprietate
urmeaz s aparin n mod continuu aceluiai titular. Pe parcursul vieii titularul dreptului de
proprietate este n drept s transmit dreptul ce-i aparine altor persoane.
Specific pentru caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este durata n timp a obiectului
su, indiferent de patrimoniul n care este cuprins ntr-un anumit moment al existenei sale.
Dreptul de proprietate este transmis de la o persoan la alta prin svrirea de
diferite aciuni din partea persoanelor fizice ori juridice, precum i n baza legii. n caz de deces a
persoanei fizice ori ncetare a activitii persoanei juridice, dreptul de proprietate, ce i-a aparinut
acestora, trece n mod obligator la succesorii de drepturi.

Cnd spunem c proprietatea este

perpetu vrem s spunem c proprietatea asupra obiectului, n cazul nstrinrii, se stinge n

patrimoniul alienatorului numai pentru a renate n patrimoniul dobnditorului, astfel nct
nstrinarea transmite proprietate fr s-o sting; ea continu s existe, privit n calitatea sa
abstract de drept real, independent de schimbarea succesiv n persoana titularilor ei.
Deci atta timp ct va exista bunul va exista i dreptul de proprietate. Cnd bunul nu mai are
fiin fizic, dreptul, lipsit de obiect, nu mai are dreptul s supravieuiasc..
3. n sensul art.315 alin.3 din Codul Civil dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de
drepturile unui teri. Numai legea poate stabili unele interdicii privind exercitarea tuturor atributelor
sau numai al unuia din atribute ce-i aparin proprietarului. Spre exemplu pot fi considerate limitri ale

dreptului de proprietate limitrile prevzute n capitolul V dreptul de vecintate, respectiv art. 377
394, din Titlul trei Proprietatea
Pornind de la aceste prevederi legale, afirmm c nici un act normativ inferior legii (decretele
Preedintelui, hotrrile Guvernului etc.) nu pot conine prevederi care ar limita dreptul de
proprietate.
Limitrile dreptului de proprietate, chiar stipulate ntr-o lege, nu trebuie s ngrdeasc
drepturile proprietarilor de a dispune liber de bunurile proprietate privat. ntr-un asemenea sens sa
pronunat i Curtea Constituional n Hotrrea sa din 25 ianuarie 1996 (M.of. 1996, nr. 10, art. 110),
prin care au fost declarate nule unele prevederi ale Codului Funciar prin care erau ngrdite
drepturile proprietarilor de a dispune liber de terenurile ce le au n proprietate privat.
4. Un atribut al dreptului de proprietate este dreptul de folosin, care const n posibilitatea
proprietarului de a sustrage calitile utile ale bunurilor. Alin. 4 din acest articol accentuiaz faptul c
dreptul de folosin iclde n sine i posibilitatea persoanei de a nu folosi bunul. Dreptul de a nu folosi
bunul reiese din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care presupune c dreptul de
proprietate nu se stinge prin neuz, adic dreptul de proprietate nu se va stinge prin nefolosirea
bunului. Obligaia de folosire a bunului poate fi constituit doar prin lege i doar n cazurile cnd
nefolosirea bunului ar contraveni intereselor publice. Interesul public urmeaz a fi considerat cel din
Legea exproprieri pentru cauz de utilitate public nr. 488/1999, art.5. Spre exemplu n Codul
Funciar, art.24 este stipulat sanciunile n caz de necultivare a terenurilor agricole. Am putea spune
c din aceast norm reiese obligaia proprietarului de a cultiva terenul agricol, adic obligaia de a
exercitare a dreptului de folosin.
5. Legea, i numai legea, poate stabili unele particulariti ale folosirii terenurilor agricole,
principalele dintre acestea fiind deduse din Codul Funciar.
6. Obligaia de a ntreine bunul aflat n proprietate poate reiei fie din lege fie din contractul ncheiat
de proprietarul bunului. Aa spre exemplu, conform prevederilor art. 14 din Legea 1530/1993 privind
ocrotirea monumentelor, proprietarii monumentelor cu valoare istoric sunt obligai s ngrijeasc de
aceste monumente.
Articolul 316. Garantarea dreptului de proprietate

(1) Proprietatea este, n condiiile legii, inviolabil.

(2) Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa,
afar numai pentru cauz de utilitate public pentru o dreapt i prealabil despgubire.
Exproprierea se efectueaz n condiiile legii.
(3) Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi solul oricrei
proprieti imobiliare cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului,
plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile ei.
(4) Despgubirile prevzute la alin.(2) i (3) se determin de comun acord cu
proprietarul sau, n caz de divergen, prin hotrre judectoreasc. n acest caz, decizia de
retragere a bunurilor din proprietatea persoanei nu poate fi executat pn la rmnerea
definitiv a hotrrii judectoreti.
(5) Nu pot fi confiscate bunurile dobndite licit, cu excepia celor destinate sau folosite
pentru svrirea de contravenii sau infraciuni. Caracterul licit al dobndirii bunurilor se
prezum.
1. Articolul n cauz conine reguli de principiu, care n cea mai mare parte reies din articolul 46 din
Constituie. Dac n art. 46 din Constituie se vorbete despre dreptul de proprietate privat i
protecia acesteia, apoi n Codul Civil, se vorbete despre dreptul de proprietate, fr a se face
distincie ntre titularii dreptului de proprietate, n sensul proprietii publice i celei private. Primul
aliniat al normei comentate prevede c proprietatea este, n condiiile legii, inviolabil. Am dori aicea
s afirmm c Constituia n art. 46 nu vorbete de inviolabilitatea dreptului de proprietate, ci doar de
garantarea dreptului de proprietate. Inviolabilitatea proprietii nu trebuie neleas n sensul c ea
este fr limite, fiindc exerciiul acestui drept este afectat de sarcinile ce revin proprietarului.
Conform prevederilor alin. 5 art. 46 din Constituie dreptul de proprietate oblig la respectarea
sarcinilor privind protecia mediului nconjurtor i asigurarea bunei vecinti, precum i la
respectarea celorlalte sarcini, care potrivit legii, revin proprietarului. Spre exemplu, proprietarul este
obligat s achite impozitele pe imobil. La fel, dup cu vom vedea puin mai jos, bunurile
proprietarului pot fi expropriate n condiiile legii. Inviolabilitatea proprietii, deci, urmeaz a fi
neleas n sensul c nimeni nu va fi n drept s intervin abuziv n exercitarea dreptului de
proprietate, dect n cazurile i n ordinea stabilit de lege. Inviolabilitatea proprietii poate fi

nlturat prin: exproprierea pentru cauz de utilitate public (art. 316 alin.2); pentru realizarea unor
lucrri de interes general (art. 316 alin. 3).
2. Potrivit alin. 2 art. 316, dreptul de proprietate este garantat. ntinderea acestei garanii privete
orice fel de proprietate, imobiliar sau mobiliar. Efectele garaniei se resfrng n mod necesar i
asupra altor drepturi reale dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de
servitute, dreptul de superficie, fiindc existena acestora presupun inevitabil i existena dreptului
de proprietate. Din coninutul garaniei dreptului de proprietate reiese c:
-

nici un bun nu poate fi exclus din sfera de cuprindere a dreptului de proprietate privat. Aceasta
nu impiedic ns ca n scop de protecie social unele bunuri s fie supuse unui regim de circulaie
limitat (a se vedea i comentariu la art. 286).

limitele proprietii nu pot fi stabilite dect prin lege. De cele mai dese ori limitele proprietii
privesc sarcinile ce greveaz proprietatea. Dintre principalele sarcini ce greveaz proprietatea am
enumra: sarcinile fiscale; cele legate de protecia mediului nconjurtor (art. 46 alin. 5 din
Constituie); sarcinile ce reiese din relaiile de vecintate (a se vedea i comentariu la art. 377-394)...
.
- dreptul la despgubire prevzut la alin. 4 al acestui articol, condiioneaz exproprierea sau
utilizarea pentru lucrri de interes general, a solului oricrei proprieti imobiliare.
Partea final a alin. 2 se refer la exproprierea pentru cauz de utilitate public.. Termenul de
expropriere pentru cauza de utilitate public ncepe a fi utilizat odat cu adoptarea Constituiei din
1994.
n prezent, temeiul legal, de principiu, al exproprierii l constituie art. 46 alin. 2 din Constituia
Republicii Moldova care dispune: Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate
public, stabilit potrivit legii cu dreapta i prealabila despgubire i a Legii nr. 488/1999.Prevederi
n acest sens ntlnim i n art. 316 alin. 2 din Codul Civil.
Att Constituia, art. 46 (2) ct i Codul Civil (art. 316 alin 2) stabilesc c exproprierea poate
avea loc n baza legii.

Conform art. 1 din acest Legea 488/1999, prin expropriere se nelege transmiterea forat a
bunurilor cu titlu de proprietate privat n proprietate public, transmiterea forat statului a bunurilor
- proprietate public ce aparine unitii administrativ-teritoriale sau, dup caz, cedarea ctre stat sau
ctre unitatea administrativ-teritorial a drepturilor patrimoniale, care n scop de utilitate public (de
interes naional sau local) este exercitat de organele abilitate ale autoritilor publice, dup o
dreapt i prealabil despgubire.
Noiunea de expropriere dat de acest act normativ urmeaz a fi privit n mod critic. Nu pot
fi expropriate bunurile aflate n proprietatea public, fiindc bunurile imobile aflate n proprietatea
public, prin nsi natura sau destinaia lor, sunt i pot fi oricnd afectate unei utiliti publice prin
actul de putere al autoritii competente a statului sau unitii administrativ-teritoriale creia i
aparine.
Obiectul exproprierii. Potrivit art. 2 din Legea 488/1999, obiect al exproprierii pot fi de interes
naional i de interes local. Pe lng bunurile imobile, conform acestei legi, mai pot fi expropriate
drepturile de folosin a bunurilor imobile pe termen de pn la 5 ani, dac prile nu vor conveni
asupra unui alt termen; valorile cultural-istorice i istorice de o importan de excepie pentru
sentimentele naionale ale poporului; reprezentanii florei i faunei, pentru care spaiul natural al
Republicii Moldova este propriu pentru dezvoltare i reproducere, i care se afl pe cale de dispariie
total n lume. Considerm, c ultimele dou grupe de obiecte datorit importanei lor, mai corect ar
fi dac vor fi scoase din circuitul civil i vor fi trecute prin lege n proprietatea exclusiv public i
astfel va decdea necesitatea exproprierii acestor bunuri.
Pentru ca bunurile s fie expropriate urmeaz ca exproprierea s fie bazat pe motive de
utilitate public. Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau de interes local.
Sunt considerate lucrri de utilitate public de interes naional acelea care prin funciile sale
rspund obiectivelor i interesului ntregii societi sau a majoritii ei. Iar lucrri de utilitate public de
interes local sunt acelea care prin funciile sale rspund obiectivelor i intereselor unui grup social sau ale
unei localiti, unui grup de localiti n cadrul unitii administrativ-teritoriale (art. 5 din Legea 488/1999).
Aceast Lege consider de utilitate public urmtoarele lucrri:
prospeciunile i explorrile geologice;

extracia i prelucrarea zcmintelor minerale;

instalaiile pentru producerea energiei electrice;
cile de comunicaii i cldirile aferente lor, trasarea, alinierea i lrgirea strzilor;
sistemele de telecomunicaii, termificare i canalizare, alimentare cu energie electric, ap i
gaze;
instalaii pentru protecia mediului;
ndiguiri i regularizri de ruri, lacuri de acumulri pentru surse de ap i atenuarea viiturilor;
staii hidrometeorologie, seismice i sisteme de avertizare i prevenire a fenomenelor naturale
periculoase i de avertizare a populaiei;
lucrri de combatere a eroziunii de adncime, sisteme de irigri i desecri;
terenurile necesare construciilor de locuine din fondul de stat, edificiilor de nvmnt, sntate,
cultur, sport, protecie i asisten social i altor obiective sociale ce fac parte din proprietatea public,
precum i celor de administraie public, pentru autoritile judectoreti, ambasadele, consulatele,
reprezentanele rilor strine i unor organisme internaionale;
terenurile necesare pentru organizarea grdinilor publice i cimitirelor, acumularea i
nmormntarea deeurilor;
reconstruirea centrelor urbane, zonelor locative i industriale ale ansamblurilor existente, conform
proiectelor de sistematizare detaliat;
salvarea, protejarea i punerea n valoare a monumentelor, ansamblurilor i siturilor istorice,
precum i a parcurilor naionale, rezervaiilor naturale i a monumentelor naturii;
prevenirea i nlturarea urmrilor dezastrelor naturale: cutremure, inundaii, alunecri i prbuiri
de terenuri, fenomene metereologice periculoase;
aprarea rii, ordinea public i securitatea naional;

salvarea i protejarea valorilor cultural-artistice i istorice de o importan de excepie pentru

sentimentele naionale ale poporului, precum i ale celor ce atest statalitatea rii
salvarea, protejarea i asigurarea reproducerii speciilor de plante, animale i altor reprezentani ai
naturii vii, aflate pe cale de dispariie.
Utilitatea public de interes naional se declar de Parlamentul Republicii Moldova, iar pentru
lucrrile de interes local de ctre consiliul local al unitii administrativ-teritoriale respective.
Actul de declarare a utilitii publice de interes naional se aduce la cunotina public prin
afiare la sediul consiliului local n a crei raz este situat imobilul i se public n Monitorul Oficial
al Republicii Moldova.
n cazul n care expropriatul nu este de acord cu exproprierea bunurilor ce i aparin i cu
cuantumul despgubirilor, exproprierea pentru cauz de utilitate public va fi fcut numai prin
decizia instanei de judecat cu dreapta i prealabile despgubiri.
3. Dac ca rezultat al exproprierii bunurile proprietate privat trec n proprietate public, apoi
conform prevederilor alin. 3 din acest articol,pentru lucrri de interes general, autoritatea public
poate folosi solul oricrei proprieti imobiliare. Deci, n acest caz dreptul de proprietate nu trece la
un alt subiect, ci autoritatea public poate benefecia doar de folosina solului. Termenul pentru
lucrri de interes general trebuie neles n sensul lucrrilor de utilitatea public, acestea fiind
enumrate n art. 5 din Legea 488/1999. Folosind solul proprietii imobiliare, autoritatea public va
fi obligat s despgubeasc proprietarul solului pentru daunele aduse acestuia., ct i daunele
aduse plantaiilor i construciilor amplasate pe acest sol. La fel autoritatea care va folosi solul unei
proprieti imobiliare va fi inut i la plata altor daune. Spre exemplu, aceasta va plti i venitul ratat
(preul roadei neobinute de proprietarul terenului), adic vor fi aplicabile prevederile art. 14.
4. n alin 4 al acestui articol, odat n plus se accentueaz faptul c fie exproprierea fie
folosirea solului unei proprieti imobiliare nu poate avea loc dect cu dreapta i prealabila
despgubire, aceasta fiind i o prevedere constituional (art. 46 alin. 2 din Constituie). Mrimile
despgubirilor se determin de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergene prin hotrre
judectoreasc. Este important de menionat c instana judectoreasc, de drept comun, nu va
pune n dezbateri legalitatea actului de retragere a bunului, ci va dezbate doar mrimea

despgubirilor, respectndu-se art. 13-17 din Legea nr. 488/1999. La fel este important s reinem,
c n caz de dezacord cu mrimea despgubirilor, decizia de retragere a bunurilor din proprietatea
persoanei nu poate fi executat pn la rmnerea definitiv a hotrrii judectoreti. La stabilirea
cuantumului despgubirilor instana judectoreasc va numi o comisie de experi la care pot
participa cte un expert din ambele pari. Experii vor determina despgubirile ce se cuvin
proprietarului separat de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale (spre exemplu cheltuielile
ce se revin uzufructuarului).
5. Conform prezumiei instituite n alin. 5, toate bunurile pe care proprietarul le are n proprietate,
sunt considerate a fi dobndite licit i nu pot fi confiscate, aceasta de fapt este regula din alin 3.art.
46 din Constituie. Excepie de la aceast regul sunt cazurile cnd bunurile au fost destinate sau au
fost folosite pentru svrirea contraveniei sau infraciunii. Aceste bunuri vor putea fi confiscate,
confiscarea fcndu-se doar n condiiile legii.
Articolul 317. ntinderea dreptului de proprietate
Tot ceea ce produce bunul, precum i tot ceea ce unete bunul ori se incorporeaz n el
ca urmare a faptei proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz fortuit, revine
proprietarului dac legea nu prevede altfel.
Dreptul de proprietate asupra bunului se extinde i asupra fructelor acestui bun. Regula n acest
sens este c fructele revin proprietarului bunului, dac legea nu prevede altfel. Spre exemplu, o
excepie de la aceast regul este ceea conform creia posesorul de bun-credin dobndete
dreptul de proprietate asupra fructelor bunului pe perioada posesiei sale (art. 311 alin.1 din Codul
Civil). De asemenea dreptul de proprietate sa va extinde i asupra la tot ce se unete ori se
ncorporeaz n bun. O asemenea unire sau ncorporare poate fi rezultatul aciunilor nsui a
proprietarului, a persoanei tere sau a unui caz fortuit. Indiferent de faptul care este sursa unirii sau
ncorporrii, tot se va uni sau se va ncorpora n bun va fi considerat c aparine proprietarului
bunului, excepie fcnd acele cazuri cnd legea prevede altfel. Unirea unui bun cu un alt bun se
mai numete accesiune, regulile acestui mod de dobndire a dreptului de proprietate sunt prevzute
n art. 328-330 din Codul Civil.
Articolul 318. Riscul pierii sau deteriorrii fortuite

Riscul pierii sau deteriorrii fortuite a bunului l suport proprietarul dac legea sau
contractul nu prevede altfel.
Dup regula general, stipulat n articolul de fa, riscul pieirii sau deteriorrii fortuite l suport
proprietarul bunului din momentul dobndirii dreptului de proprietate asupra bunului. Pieirea sau
deteriorarea fortuit se datoreaz unor asemenea evenimente ca inundaii, cutremure de pmnt,
incendii ... . Excepiile de la regula conform creia riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a bunului l
suport proprietarul pot fi stabilite fie de lege fie de contract. Spre exemplu, n coninutul contractului
translativ de proprietate prile pot prevedea ca riscul pieirii fortuite a bunului s fie suportat nu de
dobnditor, care a devenit proprietar al bunului primind bunul de la transmitor, ci de cel ce a
nstrinat bunul, adic de transmitor.
Articolul 319. Drepturile dobndite anterior transmiterii proprietii
Schimbarea proprietarului nu afecteaz drepturile terilor asupra bunului, dobndite cu
bun-credin anterior transmiterii dreptului de proprietate.
Regula din aceast norm va avea o aplicare larg n practic, ori ea este chemat s apere
intereselor persoanelor tere n cazurile n care titularul dreptului de proprietate i exercit unul din
atributele acestui drept i anume dreptul de dispoziie (vezi i comentariul la art. 315 alin.1). n
conformitate cu acest important atribut, proprietarul bunului poate s nstrineze bunul fie cu titlu
gratuit fie cu titlu oneros. Dac bunul ce urmeaz a fi nstrinat nu este grevat, atunci dobnditorul,
adic noul proprietar, va putea poseda, folosi i dispune de bun fr careva limitri. ns, dac bunul
a fost grevat, spre exemplu a fost ipotecat, transmis n arend, transmis n uzufruct, etc. , apoi noul
proprietar va fi obligat s suporte aceste grevri. Spre exemplu, n conformitate cu prevederile art.
416 nudul proprietar este n drept s nstrineze bunul, dar n acest caz noul proprietar va fi obligat
s suporte drepturile uzufructuarului ce le are asupra acestui bun pe perioada dreptului de uzufruct.
Astfel, uzufructuarul va fi n drept s posede i s foloseasc bunul transmis n uzufruct de fostul
proprietar, chiar dup ce acesta din urm va nstrina bunul, fiindc a dobndit dreptul de uzufruct
anterior transmiterii dreptului de proprietate la un nou proprietar. Pentru a fi aplicabil aceast norm
este necesar ca terii ce au dobndit drepturi asupra bunului anterior transmiterii dreptului de
proprietate s fie de bun-credin, n caz contrar ei nu vor putea la protecia acordat de aceast
norm.

Capitolul II
DOBINDIREA SI INCETAREA
DREPTULUI DE PROPRIETATE
Sectiunea1
DOBINDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
Articolul 320. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate

(1) Dreptul de proprietate asupra unui bun nou, realizat de persoan pentru sine se
dobndete de ctre aceasta dac legea sau contractul nu prevede altfel.
(2) Dreptul de proprietate se poate dobndi, n condiiile legii, prin ocupaiune, act
juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum i prin hotrre judectoreasc atunci
cnd aceasta este translativ de proprietate.
(3) n cazurile prevzute de lege, proprietatea se poate dobndi prin efectul unui act
administrativ.
(4) Prin lege se pot reglementa i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate.
1. n acest articol sunt enumrate principalele moduri de dobndire a dreptului de proprietate, care
tradiional se clasific n moduri originare i moduri derivate. O asemenea clasificare a modurilor de
dobndire a dreptului de proprietate se face n funcie de situaia juridic a bunului n momentul
dobndirii. Pentru modurile originare este caracteristic faptul c dobnditorul este primul proprietar al
unui bun, adic anterior bunul nu a aparinut nimnui, de exemplu producerea bunului (alin. 1 al
art.320). Considerm de asemenea c mod originar este i ocupaiunea (art.323).
Modurile de dobndire a drepturilor de proprietate derivate au ca obiect transmiterea dreptului de
proprietate de la o persoan la alta (ex. actul juridic civil). Toate celelalte moduri de dobndire a

dreptului de proprietate enumrate n art. 320 sunt moduri derivate, adic sunt transmisiuni ale
dreptului de proprietate de la un titular la altul.
Alin. 1 reglementeaz unul din modurile originare de dobndire a dreptului de proprietate i anume
producerea bunului. Astfel, regula este c cel ce produce bunul pentru sine este proprietarul acestui
bun. De la aceast regul pot fi excepii, acestea fiind stabilite de lege sau contract. Aa, spre
exemplu, n cazul accesiunii imobiliare artificiale, cel ce a construit pe terenul strin cu materialele
propriii nu va deveni proprietarul acestei construcii, proprietar va fi proprietarul terenului unde a fost
construit construcia(a se vedea i comentariul la art. 329 alin.3). Una din condiiile, stipulate n alin.
1, necesare pentru dobndirea dreptului de proprietate asupra unui bun nou este ca acesta s fie
realizat de persoan pentru sine. Totui, trebuie s constatm, c i n cazul n care persoana va
produce bunul pentru ca ulterior s-l vnd sau s-l doneze, la fel va fi aplicabil regula cel ce
produce bunul este considerat proprietarul acesteia.
2. n alin. 2 sunt enumrate urmtoarele moduri de dobndire a dreptului de proprietate
ocupaiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum i prin hotrre judectoreasc
atunci cnd aceasta este translativ de proprietate. Ocupaiunea, accesiunea i uzucapiunea sunt
reglementate n prezentul capitol, respectiv n art. 323, 328-330 i 335-336. Actul juridic,
succesiunea (n opina noastr urmeaz s nelegem doar succesiunea legal, ori succesiunea
testamentar este tot un act juridic civil) i hotrrea judectoreasc translativ de proprietate nu au gsit o reglementare expres n acest capitol. Actul juridic civil este cel mai rspndit i de fapt
cel mai important mod de dobndire a dreptului de proprietate. Numai actele juridice translative de
proprietate, cum sunt vnzarea-cumprarea (art. 753-822), schimbul (art. 823-826), donaia (art.
827- 838), contractul de nstrinare a bunului cu condiia ntreinerii pe via (art. 839-846) i
succesiunea testamentar (art. 1449-1498) se includ n acest mod de dobndire a dreptului de
proprietate. Hotrrile judectoreti se mpart n dou categorii: hotrri declarative de drepturi i
hotrri constitutive de drepturi. Hotrrile judectoreti declarative de drepturi recunosc dreptul de
proprietate i deci nu pot fi considerate ca mod de dobndire a dreptului de proprietate. Deci, doar
hotrrea judectoreasc constitutiv de drepturi poate fi considerat ca mod de dobndire a
dreptului de proprietate. Spre exemplu, vom fi n prezena unui asemenea mod de dobndire a
dreptului de proprietate n cazul definitivrii executrii silite a unei hotrri judectoreti constnd n
vnzarea prin licitaie public a bunurilor unei persoane.

3. Actul administrativ este considerat ca mod de dobndire a dreptului de proprietate doar n

cazurile prevzute de lege. Va fi considerat mod de dobndire a dreptului de proprietate, spre
exemplu Ordinul Ministrului de interne prin care unii, colaboratori pentru anumite merite, vor primi
arme personale.
4. Dup cum am afirmat puin mai sus, n prezentul articol sunt enumrate doar principalele moduri
de dobndire a dreptului de proprietate. Pot exista ns i alte moduri de dobndire a dreptului de
proprietate, cu condiia ca acestea s fie reglementate de lege. Doar legea poate conine
reglementri privind modurile de dobndirea dreptului de proprietate. Spre exemplu, art. 325 conine
condiiile de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului gsit, iar art. 327 dobndirea
dreptului de proprietate asupra comoarei. La fel privatizarea este un mod de dobndire a dreptului
de proprietate reglementat n Legea 627/91.