Sunteți pe pagina 1din 52

DREPTUL DE PROPRIETATE COMUN PE COTE-PR I MODALITATE A

DREPTULUI DE PROPRIETATE. ASPECTE COMPARATIVE CATEGORII


Introducere
Actualitatea temei investigate i gradul ei de studiere
n sistemul de nvmnt din rile civilizate studierea dreptului i educarea contiinei de
drept ocup un loc important: fiecare cetean trebuie s cunoasc mecanismele de baz, de
reglementare a vieii juridice a societii, drepturile, libertile i obligaiunile sale, organele la
care s se adreseze n caz de violare a intereselor legitime, s aib o imagine clar despre
corelaia dintre drept i putere. n societatea contemporan, i mai ales n Republica Moldova,
ca, de altfel, i n alte ri aflate n perioada de tranziie, spiritul timpului este agitat de chestiunea
proprietii. Acest lucru este de neles, cci n ultimele dou secole atitudinea fa de proprietate
s-a schimbat radical de cteva ori: aceast instituie juridic reflecta particularitile feudale de
reglementare a raporturilor de proprietate, apoi pe cele capitaliste, socialiste cu orientarea lor
social-economic, iar azi, are menirea s asigure o stabilitate durabil n condiiile economiei de
pia. Astfel, noile cerine ale dezvoltrii sociale explic interesul sporit fa de tema dreptului de
proprietate. Constituia, care reprezint nu numai o simpl totalizare a victoriilor i mplinirilor
societii, dar i propune noi perspective de dezvoltare pentru societate i stat, consfinind
principiile fundamentale ale ntregii viei economice, politice, sociale i juridice ale statului, nu
poate trece sub tcere tema proprietii. La etapa actual de dezvoltare a societii relaiile de
proprietate mbrac forme noi, iar proprietatea ca instituie de drept a simit necesitatea unor
schimbri eseniale, ndeosebi, instituia dreptului civil cum este proprietatea pe cote-pri. Aa,
privatizarea locativ, administrarea fondului locativ n condiiile actuale, activitatea comun de
antreprenoriat .a. au servit drept temei pentru apariia multor proprietari,ce dein dreptul de
proprietate asupra unei cote dintr-o proprietate comun. O asemenea stare de lucruri a generat
studierea aprofundat i sesizarea teoretic a acestei instituii juridice, ca mai apoi de a modifica
i completa sistemul tiinei de drept civil pentru mbuntirea sistemului de reglementare
juridic a proprietii comune pe cote-pri. Multe n aceast direcie snt deja fcute de
legiuitorul contemporan. Cu toate acestea, nectnd la cercetrile aprofundate, nu dispunem de o
unitate de opinii, nici n teorie, nici n practica judiciar cu privire la natura juridic a cotei,
ntinderea dreptului de preemiune la cumprarea ei .a.. n scopul dezvoltrii continue a
instituiei proprietii comune pe cote-pri a fost modificat i completat legislaia
n vigoare.Deci, cele relatate nu las nici o ndoial asupraactualitii temei de cercetare i
reinterpretarea conceptelor de baz a proprietii comune pe cote-pri, lund n consideraie

nivelul de dezvoltare a relaiilor de pia i a formelor existente de administrare a proprietii pe


cote-pri, justificind pe deplin investigaia efectuat.
Scopul i obiectivele lucrrii.
Pornind de la faptul c diferena n reglementarea juridic a relaiilor de proprietate este
acel factor care justific inegalitatea economic i material dintre statele lumii, ct i, reieind
din necesitatea de integrare a Republicii Moldova n spaiul cultural i juridic unic al rilor
europene, scopul lucrrii este de a face o analiz juridico-comparat, de a studia diferitele
aspecte teoretice i practice ale temei abordate i de a sistematiza normele ce reglementeaz
dreptul de proprietate comun pe cote-pri, de a elucida acele momente insuficient cercetate n
acest domeniu n vederea crerii unui mecanism adecvat i eficient de protecie a dreptului de
proprietate comun pe cote-pri.
ntru realizarea scopului propus, ne-am conturat urmtoarele obiective:
a stabili natura juridic a proprietii comune pe cote-pri.
a scoate n eviden mputernicirile coproprietarilor i de a demonstra c proprietatea
comun pe cote-pri este o modalitate deosebit a dreptului de proprietate.
efectuarea unei cercetri juridico-tiinifice a dreptului de proprietate comun pe cotepri.
a determina rolul funcional al dreptului de preemiune la cumprarea cotei, de a clarifica
domeniul i mecanismul de aplicare a acestuia.
cercetarea modului de dobndire i exercitarea dreptului de proprietate comun pe cotepri.
cercetarea i sistematizarea normelor ce reglementeaz dreptul de proprietate comun pe
cote-pri n Republica Moldova, cu scopul de a descoperi lacunele i a interveni cu propuneri
pentru lichidarea lor.
cercetarea i sistematizarea normelor ce reglementeaz dreptul de proprietate comun pe
cote-pri n Frana i Federaia Rus, precum i de a ncerca a se defini un acquis propriu, care
s abordeze drepturile de proprietate n spaiul european.
Suportul metodologic i teoretico-tiinific al cercetrii.
ntru realizareaobiectivelor menionate la elaborarea tezei am selectat material doctrinar,
normativ-legislativ, cu privire la instituia dreptului de proprietate comun pe cote-pri i m-am
bazat pe aplicarea urmtoarelor metode analitice:
Metoda analizei istorice, pentru cercetarea originii i evoluiei dreptului de proprietate,
teoriilor cu privire la natura juridic a proprietii comune pe

cote-pri.

Metoda analizei logice (analiza deductiv, inductiv, generalizare, specificare etc.),


utilizat la efectuarea sintezei opiniilor diferiilor autori privind natura juridic a dreptului de
proprietate, n special a proprietii comune pe

cote-pri.

Metoda analizei comparative aplicat la studierea dreptului de proprietate pe teritoriul


Uniunii Europene, a instituieidreptului de proprietate comun pe

cote-pri n Frana,

Federaia Rus.
Metoda analizei cantitativecare presupune studierea i sistematizarea bazei normative i
doctrinare, naionale i internaionale cu privire la dreptul de proprietate comun pe cote-pri.
Suportul teoretico-tiinific al temei cercetate este determinat de realizrile doctrinare
din dreptul naional i internaional, n mod special evideniind doctrina juridic din Frana,
Federaia Rus, Romnia. Astfel, baza juridico-doctrinar a cercetrii este fundamentat de
lucrrile de valoare ale savanilor juriti de peste hotare i din ar care au studiat problema
dreptului de proprietate i nemijlocit dreptul de proprietate comun pe cote-pri, bazele teoretice
ale acestui drept, standardele europene n acest domeniu.
Ca baz normativ-legislativ, metodologic i empiric a lucrrii a fost analizat un volum
considerabil de material normativ-juridic: Convenia European cu privire la Drepturile Omului
i Primul Protocoladiional la Convenie, Constituia Republicii Moldova, Codul Civil al
Republicii Moldova, etc.
Inovaia i originalitatea tiinific a lucrrii.
Prezentul studiu se profileaz a fi drept o ncercare de a cerceta aprofundat problema
dreptului de proprietate i nemijlocit problema modalitii dreptului de proprietate care ne
demonstreaz c obiectul ramne nefracionat n materialitatea sa, pe cnd dreptul de proprietate
se fracioneaz pe cote-pri aritmetice ideale, egale sau inegale, deci este vorba despre dreptul
de proprietate comun pe cote-pri observat prin prisma unei analize juridico-comparate a
legislaiilor europene i a legislaiei naionale. Elementele de noutate tiinific pot fi
concretizate n urmtoarele teze principale, propuse spre susinere:
a fost realizat un studiu al opiniilor privind dreptul de proprietate ca drept absolut,
exclusiv i perpetuu, precum i relaiile de proprietate comun pe cote-pri;
s-a efectuat o investigare a literaturii de specialitate, ndeseobi a realizrilor doctrinare
din dreptul naional i internaional;
a fost analizat legislaia Republicii Moldova cu privire la dreptul de proprietate comun
pe cote-pri;
s-a efectuat o analiz ampl a regimului juridic a dreptului de proprietate comun pe
cote-pri prin elucidarea principalelor concepii cu privire la subiectul menionat;

a fost efectuat un studiu juridico-comparat al dreptului la proprietate n Uniunea


European, cu meniunea c dreptul la proprietate comun pe cote-pri nu este abordat la nivel
European;
au fost analizate principalele tendine ale dreptului de proprietate comun pe cote-pri ce
tind a se reflecta n legislaia statelor europene, ca exemplu avut: Frana i Federaia Rus.
Volumul i structura tezei.
Structural, lucrarea este compus din introducere cu iniiere n studiu; trei capitole, ce se
succed logic i organic; concluzii i recomandri, bibliografie. Temelia lucrrii o constituie
analiza teoretic i practic a noiunilor i prevederilor legale, aplicarea n practic a dreptului de
proprietate

comun

pe

cote-pri

efectele

juridice

produse

etc.. Capitolul

I ntitulat Proprietatea comun pe cote-pri, este dedicat aspectului teoretic al subiectelor


abordate. n paragraful 1, este analizatdreptul de proprietate ca drept fundamental al omului,
abordri doctrinare privind noiunea de proprietate, originea i istoricul dezvoltrii dreptului de
proprietate. Paragraful 2 analizeaz aspecte generale cu privire la proprietatea pe cote-pri
precum i teoriile cu privire la aceast tem. Paragraful 3descrie criteriile de clasificare a
proprietii comune pe cote-pri. Capitolul al doilea este consacrat analizei regimului juridic al
proprietii pe cote-pri i care aa i e ntitulat Regimul juridic al proprietii comune pe
cote-pri. Paragraful 1 reflectmodul de dobndire i exercitare a coproprietii temporare,
aspectele dreptului preferenial, iar n paragraful 2 o atenie deosebit se acord coproprietii
forate. i n sfrit, paragraful 3 ededicat modurilor de ncetare a coproprietii. Capitolul al
treilea Particularitile proprietii comune pe cote-pri n alte ri este ca o parantez,
ce ne elucideaz tema cercetat n raport cu alte ri. Paragraful 1 ne face un mini-studiu asupra
protejrii drepturilor de proprietate, prin prisma Conveniei Europene a Dreptului Omului i a
Libertilor Fundamentale i a Protocolului Adiional Nr. 1 pe teritoriul UE. n paragraful
2 analizm doctrina i legislaia Federaiei Ruse n domeniul proprietii pe cote-pri.
Iar paragraful 3 ne relateaz cum e abordat tema dat n Frana.

Capitolul I. PROPRIETATEA COMUN PE COTE-PRI


1.1 Concepte fundamentale privind dreptul la proprietate drept fundamental al
omului.
Prima problem care i-au pus-o cei ce s-au ocupat de cercetarea proprietii a fost i a
rmas ntrebarea: ce este proprietatea? Literatura de specialitate a pstrat, desigur, observaiile
fcute asupra proprietaii nc de la romani, artnd c, pn la urm, conceptul de apropriere
(nsuire) se rezum la posesiunea, folosirea i dispoziia asupra mijloacelor de producie i

rezultatelor produciei. Fcnd abstracie de numeroasele caracterizri date proprietii, pline de


nuane i semnificaii diferite, teoria general a dreptului a reuit s desprind cteva coordonate
comune care ne cluzesc spre o definiie larg acceptat. ntr-adevr, prin proprietate n sensul
su general, cei mai muli cercettori neleg un raport social, istoricete determinat, care ia
natere n legtur cu nsuirea i stpnirea de ctre oameni a bunurilor materiale. Aceasta ar
nsemna c cel/cei ce dein aceste bunuri s-i poat exercita toate atributele proprietii. Care
sunt acestea? Din cercetrile ntreprinse pn acum rezult c ele pot fi reduse la urmtoarele trei:
1.

dreptul de folosin (jus utendi);

2.

dreptul de uzufruct (jus fruendi);

3.

dreptul de nstrinare (jus abutendi).

Toate aceste atribute ale proprietii i au originea n dreptul roman. Romanii nelegeau
proprietatea ca fiind jus n rem, adic dreptul asupra lucrului, iar lucrul asupra cruia o
persoan avea dreptul era numit proprietatis. De aici i denumirea pe care o utilizm astzi de
proprietate. Numai c, mai trziu tot romanii au dezvoltat acest concept ajungnd s defineasc
proprietatea ca fiind plena n re potestas adic, puterea deplin asupra unui lucru sau, cu alte
cuvinte, dominaia exclusiv asupra lucrului. Tot dreptul roman menioneaz i cunoscuta
formul jus possiendi alctuit din animus possiendi (intenia, dorina de a poseda un lucru)
i corpus possesionis. Ulterior, acestor noiuni li s-a adugat jus utendi adic dreptul
proprietarului de a folosi lucrul pe care l posed i jus abutendi dreptul su de dispoziie
asupra lucrului respectiv, inclusiv acela de a-l nstrina. Justiia care nu este satisfacerea anticului
talion, a vendettei, nu a aprut n societatea uman dect dup proprietatea privat: fiindc
acolo unde nu exist proprietate, nu se tie s fi fost nedreptate, spune Locke, aceasta este o
propoziie la fel de cert ca oricare teorem a lui Euclid: ideea de proprietate fiind un drept
asupra unui lucru, iar ideea de care se leag cuvntul nedreptate este nerespectarea sau violarea
acestui drept.[24] Linguet i spunea cu spiritualitate lui Montesquieu Lucrarea dvoastr Spiritul legilor nu este dect spiritul proprietii. [22]
Proprietatea reflect ntr-adevr, relaii juridice. Cu alte cuvinte, aici avem de-a face, n
primul rnd, cu raporturi economice care se stabilesc n mod obiectiv ntre oameni i numai n al
doilea rnd, ca o reflectare a acestora pe plan juridic, sub forma dreptului de proprietate. Aa cum
subliniaz muli autori, este greu s vorbim de relaii ntre oameni i lucruri. Aceasta este o
formul fr sens, o noiune fr coninut i, n general, neclar. Toate relaiile de proprietate
cunoscute n istorie nu sunt legturi, raporturi ntre obiecte, tot aa cum n-au fost niciodat
raporturi ntre oameni i lucruri. Raporturile care s-au stabilit ntre individ i condiiile materiale
ale produciei au fost ntotdeauna mijlocite de obte, fiind apoi, proclamate i garantate de ea
prin lege. Astfel, n dreptul modern, s-a ajuns la introducerea n textele constituionale a

prevederilor dedicate proprietii care snt considerate ierarhic superioare altor surse de drept.
Asemenea prevederi constituionale conin opiunile fundamentale de distribuire a societii. De
exemplu, puinele constituii socialiste care au mai rmas menin interdicii asupra privatizrii
mijloacelor de producie i, n mod obinuit, a pmntului. Primele experien e constituionale
occidentale tind s accentueze opiunea opus, prin introducerea proprietii private printre
valorile fundamentale ale societii. De exemplu, Revoluia francez reitereaz imediat n for,
celebra prevedere revoluionar a Declaraiei Drepturilor Omului, n care proprietatea privat
este sacr, la acelai nivel cu libertatea, securitatea i lupta mpotriva oprimrii politice. n
Statele Unite, amendamentele 5 i 14 la Constituia Federal fac exact acelai lucru, plasnd
proprietatea privat printre cele trei valori fundamentale, alturi de via i libertate. Deci,
proprietatea exist de la originea societii umane i dureaz mai multe milenii. Ea se prezint ca
un fenomen natural i rdcinile ei pornesc din nsi structura organic a societii omeneti.
Este cert c divizarea tuturor valorilor obiectelor lumii nconjurtoare ntre attea comuniti i
atia indivizi din cadrul fiecrei comuniti a fost posibil datorit dezvoltrii de-a lungul istoriei
umanitii a dou instituii fundamentale: a statului, pe de o parte, i a dreptului de proprietate, pe
de alt parte. Relaia dintre aceste dou instituii este uneori dialectic, alteori complementar i
constituie subiectul multor controverse teoretice . Dreptul de proprietate este un drept subiectiv
n sensul c titularul unui drept asupra unui bun are posibilitatea de a se bucura singur de acel
bun. Proprietatea ca drept subiectiv caracterizeaz apartenena obiectului unei persoane
determinate, iar raporturile juridice de proprietate se deruleaz, n fond, ntre persoane private,
proprietari sau neproprietari. n acest context, problematica dreptului de proprietate este una
dintre temele majore ale dreptului privat. Vorbind despre proprietate ca libertate public i ca
drept subiectiv, este necesar s menionm, c proprietatea, fiind un mod de realizare a unei
puteri umane asupra resurselor limitate, a fcut obiectul unor nflcrate i seculare
controverse, care continu s fie alimentate cu noi idei, teorii i concepii. Aceste controverse pot
fi circumscrise unor dou mari curente. Unul dintre acestea a fost elaborat de adepii comunitii
colective, acetia formulnd critici grave referitoare la proprietatea privat. Astfel, unul dintre
cele mai faimoase rechizitorii mpotriva dreptului de proprietate ntlnim n ideea expus de
Jean-Jacques Rousseau unul dintre fondatorii colii drepturilor naturale: Primul om care,
mprejmuind un teren, s-a ncumetat s spun acesta este al meu i care a gsit oameni destul
de proti ca s-1 cread, a fost adevratul ntemeietor al societii civile. De cte crime, rzboaie,
omoruri, de cte mizerii i orori ar fi scutit omenirea cel, care, scond ruii sau astupnd anul,
ar fi strigat semenilor si: ferii-v s-1 ascultai pe acest impostor; sntei pierdui dac uitai c
roadele snt ale tuturor i c pmntul nu este al nimnui.[18]Concepia a fost dezvoltat de
ctre prinii Bisericii, de ctre utopitii Renaterii, ca mai trziu Marx, Enghels i alii s

formuleze baze ideologice mpotriva dreptului de proprietate, acesta nefiind considerat generator
de exploatare a omului de ctre om. Cel de-al doilea curent este reprezentat de aprtorii
proprietii private, Aristotel, Auguste B. Spinoza, D. Locke,

Ch. Montesquieu, T.

Jefferson i alii, care au subliniat avantajele proprietii private ca garanie a libertii


individuale. n acest spirit se pronun i G.N. Luescu, considernd proprietatea privat ca avnd
meritul nepreuit de a rspunde celor mai elementare sentimente de demnitate i umanitate ale
individului; fiind stimulentul cel mai puternic al activitii omeneti i msura cea mai evident a
capacitii, a posibilitilor de creaie i de afirmare ale fiecruia, care n ultim analiz
converg spre realizarea binelui general. Consider oportun de a mai cita aici cuvintele unui fost
consilier la Curtea de Casaie din Romnia, Constantin Eraclide, care scria, n a sa Explicaiune
teoretic i practic a Codului civil, nc n anul 1873, cuvinte al cror neles apare i astzi, n
mod pregnant: Unde proprietatea nueste protejat, se poate zice c acolo nu mai exist societate
posibil i rencepe barbaria. Acesteidei snt aa de simple i evidente nct nu nelegem cum au
putut fi contestate i nesocotite Omula dobndit prin industria sa pmntul pe care locuiete. S
nu dm dar nici un crezmnt acelor sisteme utopice care susin c pmntul este proprietatea
tuturora i care nu respect dreptul nimnui (v. colile socialiste i comuniste). Adversarii
proprietii au putut avea pentru un moment puterea i fora n minile lor, ns n-au avut i nici
nu vor avea vreodat justiia i raiunea de partea lor.

1.2. Aspecte generale cu privire la proprietatea comun pe cote-pri


Proprietatea a fost perceput de oameni nc din momentul n care au ieit din starea
primitiv, ca ceva absolut necesar vieii. La nceput, omul nu a putut tri, iar mai pe urm nici
progresa, dect apropriindu-i bunurile ce l nconjurau. Iar forma juridic care corespunde

noiunii economice, sociale, generale de apropriere este proprietatea. La originea lumii, conform
conceptului biblic, proprietari ai bunurilor puteau fi numai Adam i Eva. Desigur, o astfel de
echitate social poate fi numai ntr-o lume ideal, care a putut exista n epoca prestatal i care
poate va exista, probabil, ntr-o lume viitoare. Dar n societatea uman s-a evideniat o rivalitate
deosebit care st la originea tuturor conflictelor rivalitatea pentru posedarea bunurilor.
Eventualele conflicte aprute ntre proprietari aveau o unic finalitate: ele erau soluionate prin
for fizic. Aceasta este soarta conflictelor din epoca prestatal i chiar n statele care nu pot
asigura o reglementare adecvat a raporturilor de proprietate. Or, puterea statului este acel
artificiu construit de indivizii fr putere, pentru a-i apra drepturile. Astfel, instituia dreptului
de proprietate a fost destinat s rezolve conflictele de interese din societate i s stabileasc o
balan echitabil ntre indivizi i grupuri sociale diferite n condiiile resurselor materiale
limitate prin raporturile de nsuire a bunurilor materiale de ctre subieci concrei, innd cont
de anumite condiii istorice, dezvoltarea dreptului de proprietate fiind determinat de legitile de
repartiie a bunurilor materiale n societate. Dreptul de proprietate apare n acea epoc istoric n
care ncep a se isca primele conflicte n legtur cu repartiia bunurilor materiale, cnd modul
primitiv de repartiie a bunurilor a ncetat s mai fie acceptabil n deplin msur pentru relaiile
n grupul social.[18]
Aadar cea mai important i frecvent modalitate a dreptului de proprietate este
proprietatea comun. Cu privire la natura juridic a proprietii comune pe

cote-pri, au existat

mai multe teorii, problema fiind dac aceasta este o modalitate a dreptului de proprietate sau un
drept de sine-stttor. Teoria clasic, mprtind concepia dreptului roman, concepe
proprietatea comun pe cote-pri ca o modalitate a dreptului de proprietate. Se arat c bunul
care formeaz obiectul acesteia aparine tuturor coproprietarilor, fiecare avnd o cot ideal, o
fraciune care nu este materialmente determinat, ci este stabilit numai intelectual, abstract. De
vreme ce dreptul de coproprietate se rsfrnge asupra fiecrei particule din lucrul comun
(indiviz), nseamn c fiecare coproprietar poate exercita, n ceea ce privete partea sa ideal,
toate prerogativele dreptului de proprietate, care sunt compatibile cu natura ideal a acestei cotepri. n concluzie, se arat pe bun dreptate c, pe de o parte, exist un drept unic de proprietate
care poart asupra lucrului comun, iar pe de alt parte, acest drept este mprit n cote pri
abstracte recunoscute fiecrui coproprietar. Dreptul de proprietate al fiecruia poart, n cotparte ideal, asupra fiecrei particule care alctuiesc substana acelui bun, obiect al
coproprietii.

[16, p.770-771], [15,p.91-92], [17, p. 388 i urm.]

n opoziie cu teoria clasic, se arat c dreptul de coproprietate ar fi un drept real de sinestttor. Astfel, cu privire la ideea c ar exista un drept unic de proprietate, se arat c este
contrar caracterelor eseniale ale dreptului de proprietate, care este un drept absolut, exclusiv i

perpetuu. Or, dreptul coproprietarilor nu este nici absolut de vreme ce nici unul nu poate dispune
singur de lucrul comun, nu este nici exclusiv, fiindc aparine, n acelai timp, mai multor
persoane, care exercit simultan i concurent, drepturi identice asupra aceluiai bun, i, n fine,
nu este nici perpetuu, deoarece, prin natura sa, el are o existen provizorie. Pe de alt parte, cu
privire la ideea mpririi intelectuale a dreptului unic de proprietate, se arat c din moment ce
se admite aceast diviziune n cote-pri, se admite implicit i mprirea cantitativ a
coninutului su. Or, aceast mprire duce n mod necesar la schimbarea naturii juridice a
drepturilor fracionate, diferena cantitativ impunnd o diferen calitativ a drepturilor.[ 21, p.
249]. Aadar, dreptul de proprietate ar fi un drept real sui-generis..Deci, caracteristic proprietii
comune este faptul c toate prerogativele dreptului aparin mpreun i concomitent mai multor
titulari.
Proprietatea comun apare, ori de cte ori,cteva persoane dein mpreun i concomitent
dreptul de proprietate asupra unui bun, conform legislaiei n vigoare din Republica Moldova.
Dar apare ntrebarea: care este, de facto, ntinderea dreptului fiecrui titular n acest caz?
Literatura de specialitate ne d mai multe rspunsuri la aceast ntrebare.
Dup prerea unor savani, se divizeaz nemijlocit dreptul de proprietate, adic
mputernicirile pe care le cuprinde (Randa, Beking,Ungher, Arndts).
O alt opinie indic c, n realitate nu se divizeaz obiectul proprietii comune , dar cea
mai mic particul a bunului se presupune divizat. Cu alte cuvinte, fiecare din participani are
dreptul de proprietate asupra unei cote ideale (pars indivisa) orice particul a bunului dat
( Brint,Vehter,Vindsheid, Riumelin, Meier, Pobedonostev). Dup Pobedonosev, bunul, rmnnd
de facto, indiviz, se delimiteaz n pri ideale i n fiecare din aceste pri proprietatea titularilor
se caracterizeaz printr-o exclusivitate.
Cea de-a treia opinie mentioneaz c, la proprietate comun nu se divizeaz nici bunul, nici
dreptul, ci valoarea economic a bunului (Koler, Ferster, Shteinlehner, Puntshart, Shershenevici).
n literatura de specialitate, unii autori ncearc de a combina aceste opinii. Aa, profesorul
Azarevici, observnd, c n proprietatea comun, fiecare participant deine dreptul de proprietate
asupra ntregului bun, dar numai n mrimea cotei sale, i c, chiar la cea mai mic particul a
bunului el deine drept de proprietate asupra cotei ce i aparine (1/2,1/3,1/4), susine: aa o
divizare ideal a dreptului de proprietate nu este o divizare nemijlocit a dreptului (el este
indiviz), dar se exprim n mprirea ntre participani a utilitii economice a bunului.
Legislaia noastr se apropie n reglementrile sale de a doua opinie, unde fiecare titular are
determinat partea sa asupra bunului comun, sub forma unei fraciuni matematice din drept, are
determinat cota sa parte care nu este concretizat ori materializat asupra unei poriuni din bun,
acesta fiind comun, nefracionat material, proprietatea este pe cote-pri.[32]

Codul civil al Republicii Moldova rezerv acestei teme un compartiment aparte, care
cuprinde articolele 346-365. Proprietatea comun pe cote-pri presupune doi sau mai muli
proprietari asupra bunului, dreptul de proprietate al fiecruia fiind determinat n mod abstract,
sub forma unei fraciuni matematice, dar bunul nu este divizat corespunztor acestor cote-pri.
Dreptul fiecrui proprietar se ntlnete cu drepturile celorlali proprietari asupra fiecrei
particule ce alctuiesc bunul n materialitatea sa. Aadar, nici un proprietar nu este titular
exclusiv al unei fraciuni materiale din bun i acest bun nu este divizat corespunztor drepturilor
proprietarilor comuni.
Fiecare proprietar este titular exclusiv numai asupra unei cote-pri ideale, abstracte din
dreptul de proprietate, drept care este fracionat ntre proprietarii comuni, dar nu i bunul n
materialitatea lui. Prin urmare, se face distincie ntre bunul n materialitatea lui care este
nedevizat si cota parte ideal, abstract de dreptul de proprietate.[14]Aadar, mrimea cotelorpri din proprietate comun este determinat fie prin lege, fie prin acordul proprietarilor. n lipsa
unei prevederi legale, sau n lipsa acordului dintre coproprietari privind mrimea cotelor-pri, va
fi aplicabil prezumia stipulat n art.346 al.1 al CC al RM, conform cruia,

cotele-pri vor

fi considerate egale. Aceast prezumie va putea fi nlturat prin proba contrar, adic legea sau
actul juridic ncheiat ntre coproprietari. n cazul n care bunul a fost dobndit n baza unui act
juridic, mrimea cotelor-pri din proprietatea comun pe cote-pri va putea fi dovedit doar
prin nscrisuri. n lipsa unui asemenea nscris va fi aplicat prezumia mrimea cotelor-pri
snt egale. Deci, drepturile coproprietarilor nu trebuie sa fie neaprat egale. i, n sfrit, s facem
o totalizare a celor expuse mai sus. Titularii dreptului de proprietate comun pe cote-pri cunosc
ntinderea dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc partea material din bunul
comun ce corespunde ntinderii dreptului lor, ce este determinat printr-o fracie (2/3,3/5) sau
printr-un procent (25%, 50%). Din cele expuse, rezult 2 idei :a) nici unul dintre coproprietari nu
este titular exclusiv al unei fraciuni materiale din bun ; b) fiecare dintre coproprietari este titular
exclusiv numai al cotei pri ideale, abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fracionat,
nu ns i bunul n materialitatea sa.[19]

1.3.Formele proprietii comune pe cote-pri.


Instituia dreptului de proprietate s-a dezvoltat cel mai mult n jurisprudena roman, nct
ulterior juritii au caracterizat dreptul roman ca un sistem de drept bazat pe principiul proprietii
private: expresia cea mai desvrit pe care o cunoatem a dreptului ntemeiat pe proprietatea
privat. Dreptul roman, scria Enghels, este n asemenea msur expresia juridic clasic a
raporturilor de via, a ciocnirilor din snul unei societi n care domnete proprietatea

particular pur, nct nici una din legislaiile urmtoare n-au mai reuit s aduc mbuntiri
substaniale n acest domeniu. Dreptul de proprietate mbrac forma dreptului subiectiv care este
de neconceput fr protecia judiciar. Conform concepiilor romane, numai protecia juridic a
dreptului de proprietate privat i-a conferit acestuia din urm o valoare i o perfeciune
adevrat. Concepia roman vedea n dreptul de proprietate un drept absolut. Pentru a se
ajunge ns la aceast accepiune a fost nevoie de o ntreag evoluie ierarhic.[18]Pornind de la
premisa c proprietatea caracterizeaz apartenena obiectului unei persoane determinate, iar
raporturile juridice de proprietate se deruleaz, n fond, ntre persoane private, n acest context,
problematica dreptului de proprietate fiind de competena dreptului privat, ne-am propus s
reflectm asupra uneia dintre modalitile juridice a dreptului de proprietate, ea constituindu-se
n baza atribuiilor pe care le are Codul Civil, de a reglementa formele de proprietate n raport cu
diferite categorii de titulari, ct i n baza raporturilor dintre subiecii dreptului de proprietate
privat. n legislaia romn, proprietatea pe cote-pri, n dependen de obiectul dreptului apare
sub dou forme :

coproprietatea, care cuprinde un bun individual ;

indiviziunea, care are o universalitate juridic .

Codul Civil Romn nu reglementeaz n ansamblu coproprietatea ori indiviziunea, el


cuprinde unele dispoziii n ce privete durata indiviziunii rezultnd din succesiune (art.728), care
dispune c fiecare dintre motenitori poate cere mprirea succesiunii, chiar cnd ar exista o
convenie contrar, precum i art. 1517 privitor la ndatoririle asociailor n cazul societii civile,
care prezum c asociaii i-au dat reciproc facultatea de a administra unul pentru altul i
reglementeaz modul de folosire a bunurilor de ctre asociai i suportarea unor cheltuieli privind
aceste bunuri. Coproprietatea

sau

indiviziunea

pot

existe

nu

numai

cazul

motenirii, ci i n altele, putnd rezulta din lege, act juridic ori fapt juridic. Astfel, n cazul
motenirii, proprietatea ce aparinea defunctului este nlocuit, n cazul n care exist mai muli
motenitori i pn se face mprirea ntre ei, cu proprietatea pe cote-pri, sub forma
indiviziunii. Proprietatea pe cote-pri se poate nate prin diferite contracte care stabilesc cotaparte abstract a prilor, fr a se determina partea material din bunul comun ce i aparine
tuturor. Proprietatea pe cote-pri se poate nate din coposesia prelungit asupra unuia i
aceluiai bun. Pornind de la textele menionate ale codului civil, literatura juridic i practica
judiciar au determinat i precizat noiunea de proprietate pe cote-pri i regimul su juridic.
Att n Romnia ct i n Republica Moldova, n dependen de durata sa , proprietatea pe cotepri poate fi:
-obinuit sau temporar;
-forat i perpetu.

Specificul coproprietii obinuite sau temporare const n faptul c are caracter temporar,
pentru c exist pn n momentul n care prile cer partajarea. Ea apare, de regul, prin
transmisiunea patrimoniului unei persoane decedate la mai multe persoane n via, prin
motenire [4], indiferent dac aceasta este legal sau este testamentar, important fiind s existe
cel puin dou persoane cu vocaie succesoral. Poate rezulta dintr-un contract de dobndire n
comun a unui bun, dintr-o coposesiune al crei efect a fost dobndirea de ctre mai multe
persoane, prin uzucapiune, a unui bun. Or, poate rezulta dintr-o coocupaiune, cum este situaia
n care mai multe persoane exercit concomitent drepturi asupra aceluiai bun mobil, aa cum se
ntmpl n situaia tezaurului descoperit pe un fond strin, de mai multe persoane, cnd
descoperitorii vor exercita concomitent dreptul de proprietate asupra jumtii ce li se cuvine
(art. 327 C.C.al RM). n fine, se susine c la desfacerea ori ncetarea cstoriei, proprietatea
devlma a fotilor soi se transform ntr-o coproprietate obinuit pe cote-pri. n toate aceste
situaii coproprietatea este temporar, legiuitorul garantnd dreptul de a cere ieirea din aceast
situaie [4]. Dac, n primul caz, coproprietatea poate nceta prin mpreala sau partajul bunului,
atunci n cea de-a doua situaie, mpreala nu este posibil. Dup cum o arat i denumirea ,
coproprietatea obinuit sau temporar are un caracter trector. Coproprietatea forat i perpetu
are ca obiect acele bunuri care constituie accesoriul necesar sau util pentru folosirea a dou sau
mai multe fonduri vecine, care aparin unor proprietari diferii i care sunt socotite bunuri
principale. Aceast coproprietate este forat pentru c este impus contrar voinei proprietarilor
lucrurilor principale. mprirea acestor bunuri comune le-ar face imposibil folosina pentru
care sunt destinate, aa nct aceast form a coproprietii este obligatorie. Cazurile n care ea se
ntlnete fac imposibil exercitarea dreptului de proprietate exclusiv n lipsa ei, deoarece
obiectul coproprietii forate l constituie un bun ori o universalitate de bunuri care sunt
accesorii indispensabile ale altor bunuri principale [26, p.76], [27, p.71 i urm.].
De ce este perpetu? Pentru c nu poate lua sfrit prin mprire, scopul pentru care a luat
natere este unul permanent, ceea ce i transmite i copropriet ii acest caracter. n fine, aceast
form a coproprietii constituie un accesoriu indispensabil al unor bunuri principale aflate n
proprietate exclusiv a mai multor proprietari ori n coproprietate obinuit sau temporar. n
acest context, dreptul de coproprietate forat nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica ntr-un
alt mod dect mpreun i nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal. Deci,
dreptul de coproprietate forat i perpetu urmeaz soarta juridic a dreptului asupra bunului
principal (accesorium sequitur principale). Coproprietatea forat i perpetu are numeroase
aplicaii practice: coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou
terenuri vecine; coproprietatea despriturilor comune [4] coproprietatea prilor comune dintr-o

cldire cu mai multe etaje sau apartamente; coproprietatea asupra bunurilor considerate ca bunuri
de familie (morminte sau construcii funerare, hrtiile de familie, tablourile de familie etc.).
O

alt

form

proprietii

comune

pe

cote-pri

este

proprietatea

de

tip condominiu.Prin condominiu se nelege complex unic de bunuri imobiliare, ce include


terenul n hotarele stabilite i blocurile (blocul) de locuine, alte obiecte imobiliare amplasate pe
acesta, n care o parte, constituind locuinele, ncperile cu alt destinaie dect aceea de locuin,
se afl n proprietate privat, de stat sau municipal, iar restul este proprietate comun indiviz.
n cazul construciilor date n exploatare, condominiul se constituie prin asocierea obligatorie a
proprietarilor de bunuri imobiliare, amplasate pe un anumit teritoriu, din iniiativa proprietarilor,
ageniilor teritoriale de privatizare sau autoritilor administraiei publice locale. nregistrarea
condominiului bunurilor imobile viitoare sau nefinalizate se face de ctre proprietarul bunului
respective.[7] Asociaia de coproprietari n condominiu se constituie dup darea n exploatare a
construciei. Proprietate comun snt considerate prile dintr-o cldire, alte obiecte imobiliare
aflate n proprietate, care nu snt apartamente sau ncperi cu alt destinaie dect aceea de
locuin i care snt destinate folosirii n comun de ctre toi proprietarii din
condominium,iar cota-parte este cota ce i revine fiecrui proprietar din proprietatea comun n
diviziune, prin care se stabilete cota acestuia n totalul plilor obligatorii pentru ntreinerea i
reparaia bunurilor comune, n alte cheltuieli comune, precum i cota voturilor la adunarea
general a membrilor asociaiei de coproprietari n condominium.[8]
Art.5 din legea dat menioneaz c proprietatea comun n condominiu include toate
prile proprietii aflate n folosin comun: terenul pe care este construit blocul (blocurile),
zidurile, acoperiul, terasele, courile de fum, casele scrilor, holurile, subsolurile, pivniele i
etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele inginereti din interiorul
sau exteriorul locuinelor (ncperilor), care deservesc mai multe locuine (ncperi), terenurile
aferente n hotarele stabilite cu elemente de nverzire, alte obiecte destinate deservirii proprietii
imobiliare a condominiului.Spre exemplu, R.V. s-a adresat n instana de contencios
administrativ cu cererea de chemare n judecat privind anularea dispoziiei Primria
mun.Chisinu nr.229-d din 26.03.2004 prin care s-a dispus legalizarea uii bronate de protecie
instalat de V. B. la o distan de 0,8 m. de la intrarea n apartamentul nr.6 din blocul locativ din
bd. Mircea cel Btrn.6/1 din mun. Chiinu. Analiznd materialele prezentate de reprezentantul
prtului i administrate n edina judiciar instant constata c legalizarea uii bronate din litigiu
a fost efectuat cu inclcarea art. 10 din Legea RM cu privire la condominiu n fondul locativ, nr.
913- XIV din 30.03.2000, deoarece V.B. a instalat ua bronat fr acordul APLP-54 i fr
avizul expertizei tehnice efectuate de specialiti autorizai [37]. Instana respinge argumentul
reprezentantului prtului precum c locatarii din blocuri locative pot instala ui suplimentare fr

autorizaie, deoarece astfel de raporturi snt reglementate prin legea condominiului i n cazul
dat, ua respectiv a fost montat n afara hotarului propriet ii private a lui V. B., adic pe
proprietatea comun (coridorul comun), prin urmare acordul asociaiei de coproprietari este
obligatoriu. Limitri legale aduse dreptului de proprietate comun pe cote-pri forat i
perpetu. Spaiile aflate n proprietatea comun din condominiu pot fi nchiriate sau folosite de
ctre tere persoane numai pe baza unui contract de nchiriere sau folosin care s exprime
acordul tuturor proprietarilor. n practic ns, deoarece acordul unanim ar fi greu de obinut,
Legea locuinei a instituit regula c acestea pot fi ncheiate n baza hotrrii adunrii generale a
asociaiei

de

proprietari,

cu

acordul

proprietarilor

direct

afectai.

Titularii cotelor de proprietate comun forat pot folosi prile comune ale condominiului chiar
n integralitatea lor, comportndu-se fa de acestea ca i cum ar fi proprietarii exclusivi. Pentru
aceasta se cere respectarea urmatoarelor condiii cumulative: (1) folosina exercitat nu aduce
atingerea dreptului celorlali proprietari; i (2) folosina asupra prilor comune se exercit n
interesul utilizrii imobilului al crui proprietar exclusiv este. n ceea ce privete dreptul de
dispoziie, dei se recunoate fiecrui proprietar o cot-parte din prile comune ale
condominiului, dreptul de proprietate asupra prilor comune nu poate fi valorificat dect
mpreun cu dreptul de proprietate asupra imobilului aflat n proprietate exclusiv.

Capitolul II.REGIMUL JURIDIC AL PROPRIETII COMUNE PE

COTE-

PRI
2.1 Dobndirea i exercitarea dreptului de proprietate comun pe

cote-pri.

Exercitarea atributelor ce alctuiesc coninutul coproprietii temporare, prezint unele


particulariti determinate pe de o parte, de structura complex sub care se nfieaz acest
drept, iar pe de alt parte, de natura sa juridic. Dat fiind aceast structur complex, analiza
problemelor referitoare la exercitarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri trebuie s
poarte, n primul rnd asupra evidenierii particularitilor ce le prezint exercitarea atributelor
care alctuiesc coninutul dreptului de proprietate comun pe cote-pri cu referire la bunul
comun, iar n al doilea rnd, asupra sublinierii acelor trsturi specifice ale actelor juridice fcute
de titularii acestui drept, ct privete cota lor parte din dreptul de proprietate.
O particularitate a dreptului de proprietate comun pe cote-pri const n aceea c ea
presupune existena raporturilor juridice att cu participarea persoanelor tere, ct i cu
participarea coproprietarilor. De regul, proprietatea comun apare ntre subieci bine cunoscui,
care au relaii mai vechi, i de aceea lor nu le este indeferent cine va lua locul coproprietarului
care dorete s nstrineze cota- parte. Pornind de la aceast particularitate, a fost instituit dreptul

preferenial al coproprietarilor de a cumpra cota-parte din dreptul de proprietate comun pe


cote-pri. n cazul vnzrii unei cote-pri din proprietatea comun ctre o persoan strin,
ceilali coproprietari ai proprietii comune pe cote-pri beneficiaz de dreptul preferenial de a
cumpra cota la preul la care se vinde aceasta, n aceleai condiii, cu excepia cazului de
vnzare la licitaiile publice. Coproprietarii au dreptul preferenial doar n cazul nstrinrii coteipri prin vnzare, n toate celelalte cazuri de nstrinare dreptul preferenial nu va fi aplicat. La
fel, nu se va aplica dreptul preferenial n cazul n care bunul proprietate comun se va vinde la
licitaie. Coproprietarul cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri care dorete s vnd
cota-parte, este obligat s ntiineze n scris pe ceilali coproprietari ai proprietii comune pe
cote-pri c intenioneaz s vnd cota sa unei persoane strine indicnd preul, precum i
celelalte condiii de vnzare. De exemplu, la data de 11.02.2004, prin contract de vnzarecumprare, autentificat la notarul privat G.D, s-a procurat de la S.A.Galanta 4/10 cote-pri
ideale din bunul imobil, compus din teren aferent cu suprafaa 0,0890 ha i edificiu cu dou
nivele cu determinarea modului de folosin a bunului nstrinat, ncperile de la etajul II, ceea
ce constituie 4/10 din toat proprietatea. Pn la nstrinare S.A.Galanta era proprietar a
terenului i edificiului nominalizat nregistrat n registrul bunurilor imobile la Oficiul Cadastral
Teritorial Orhei cu cota-parte unul ntreg. Dup procurare, cumprtorul de asemenea a
nregistrat bunul imobil n registrul bunurilor imobile la OCT Orhei, ca proprietate comun pe
cote-pri cu cot ideal 4/10. Firesc c S.A.Galanta rmne proprietara a 6/10 cote-pri din
teren aferent i edificiu, lucrul consemnat n registrul bunurilor imobile la OCT Orhei, nectnd
la aceasta i vinde .I.P.Negru6/10 cote-pri din edificiu i o cot ntreag din terenul aferent.
Conform art.352, ca coproprietar, proprietarul a 4/10 cote-pri a avut dreptul preferenial , n
cazul nstrinrii bunului. Al.2 al aceluia articol menioneaz , c vnztorul cotei-pri este
obligat s notifice ceilali coproprietari, ceea ce S.A.Galanta n-a fcut. Prin declaraia semnat,
proprietarul a 4/10 cote-pri a renunat doar la 6/10 cote-pri din toat proprietatea. Despre
teren, ca un bun aparte nici nu s-a vorbit, nici nu s-a consemnat n declaraie. onform art.3 alin.
(3) din Legea privind preul normativ i modul de
pamntului nr.1308 XIII din 25.07.1997, terenurile

vnzare-cumprare a

pe care snt amplasate construcii,

instalaii inginereti, plantaii multianuale i alte bunuri imobiliare se vnd concomitent cu


nstrinarea bunurilor imobiliare. Preul de vnzare a imobilului se constituie din preul
terenului plus preul bunurilor imobiliare, amplasate pe acest teren [38].
n cazul n care ceilali coproprietari ai proprietii comune pe cote-pri vor renuna s-i
exercite dreptul preferenial de cumprare sau nu vor exercita acest drept n curs de o lun din
ziua ntiinrii, n cazul nstrinrii unui bun imobil, i n curs de zece zile, n cazul unui bun
mobil, vnztorul are dreptul s-i vnd

cota-parte oricrei alte persoane. Termenele de 30

de zile i de 10 zile snt termene de perimare i nu pot fi suspendate, ntrerupte i nici repuse n
termen. Coproprietarul poate s beneficieze de dreptul preferenial doar n cazurile n care el este
de acord s procure cota-parte n condiiile indicate n notificare. Anume n aceste condiii el are
fa de persoanele tere un drept preferenial. Dac coproprietarul nu va fi de acord cu preul
propus, atunci cota-parte va putea fi vndut persoanei tere. Totodat, dac coproprietarul va
numi un pre ireal, nedorind ca cota-parte s fie procurat de un alt coproprietar, iar ulterior, dup
ce coproprietarul a refuzat s o procure, o va vinde persoanei tere, acest fapt va servi drept temei
pentru intentarea, n decurs a trei luni, a aciunii n instana de judecat pentru a i se atribui
drepturi si obligaii de cumprtor.
Dac un proprietar va dori s-i vnd cota-parte unuia dintre coproprietari, acesta, n
calitate de vnztor, poate numi pe oricine dintre coproprietari. Legea nu prevede anumite
prioriti pentru coproprietari n acest caz. Deci, cnd cota-parte se vinde fr respectarea
dreptului de cumprare preferenial, oricare coproprietar al proprietii comune pe cote-pri
poate s intenteze, n decurs de trei luni, o aciune la instana judectoreasc, cernd s i se
atribuie drepturile i obligaiile de cumprtor. Dreptul preferenial poate fi nclcat prin
nentiinarea celorlali coproprietari, prin vinderea cotei-pri nainte de expirarea termenului de
30 sau 10 zile, prin vinderea cotei-pri ctre o persoan ter n condiii mai favorabile dect cele
propuse coproprietarilor. Termenul de trei luni de zile, nuntrul cruia poate fi aprat dreptul de
preemiune, este un termen de prescripie. Acest termen de prescripie ncepe s curg din
momentul n care coproprietarii au aflat sau trebuiau s afle despre nclcarea acestui drept. Fiind
un termen de prescripie, el poate fi suspendat, ntrerupt i repus n termen n condiiile stipulate
la art.276-279. Pornind de la faptul c dreptul preferenial de cumprare a cotei-pri din proprietatea comun pe

cote-pri se refer doar la coproprietari, cesiunea dreptului de

preemiune la cumprarea unei cote-pri din proprietatea comun nu se admite. n cazul n care
se va admite cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cote-pri, vor fi negate
drepturile celorlali coproprietari. Cota-parte din proprietatea comun pe

cote-pri poate fi

nstrinat, respectndu-se dreptul de preemiune, cu alte cuvinte ea se afl n circuitul civil. Ca i


alte bunuri, cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri, fiind n circuitul civil, poate fi
urmrit pe baza preteniilor creditorilor. Creditorii unui coproprietar, n cazul n care creanele
lor au ajuns la scaden, pot s cear nstrinarea cotei-pri, ce aparine coproprietarului debitor,
fie snt n drept s cear instanei judectoreti mprirea bunului din coproprietatea comun.
mprirea bunului comun va putea avea loc doar dac nu se cauzeaz prejudicii acestuia. Dac
va fi posibil mprirea, atunci creanele creditorilor vor fi satisfcute din aceast parte a
bunului, care nu mai face parte din bunul comun, ci devine o proprietate exclusiv a debitorului.
n cazul unei nstrinri silite executorul judectoresc este obligat s notifice pe toi ceilali

coproprietari c va avea loc vnzarea cotei-pri. Coproprietarii trebuie ntiinai cu cel puin 10
zile nainte de efectuarea vnzrii. Executorul judiciar urmeaz, de asemenea, s ntiineze
coproprietarii i despre condiiile vnzrii, ndeosebi urmeaz s indice preul vnzrii cotei-pri.
n condiii egale, coproprietarii vor avea un drept preferenial fa de persoanele tere.
Bunul proprietate comun poate fi gajat, ipotecat. Gajarea bunului proprietate comun are
loc conform prevederilorart.454-495. Conform dispoziiilor art.457 alin.(5) bunurile care se afl
n proprietate comun pot fi depuse n gaj doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Creditorii care
au un drept de garanie asupra bunului aflat n proprietatea comun pe cote-pri, n virtutea
dreptului pe care l dein, snt n drept s urmreasc silit fie bunul comun, fie sumele rezultate
din mprire. Legiuitorul a acordat aceste drepturi i acelor creditori a cror crean s-a nscut n
legtur cu conservarea sau administrarea bunului comun. Natura juridic a actelor de conservare
i a actelor de administrare este determinat n art.198. Pe lang modurile generale de dobndire
a dreptului de proprietate prevzute de art. 485 si 486 Cod civil, exist unele moduri specifice de
dobndire a dreptului de proprietate comun pe cote-pri. Cele mai frecvente moduri de
dobndire sunt: succesiunea i conveniile. Desigur, coproprietatea exist de regul, n cazul
bunurilor indivizibile, dar nimic nu impiedic s aib ca obiect i bunuri divizibile.
Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de ctre mai multe persoane (de
exemplu, edificarea unei construcii de mai multe persoane, pe terenul uneia din ele).
Proprietatea comun pe cote-pri poate fi dobndit prin accesiune, uzucapiune i ocupaiune,
cea mai frecvent fiind accesiunea imobiliar artificial. n doctrina juridic s-a considerat c un
mod de dobndire a proprietii comune pe cote-pri o constituie transformarea proprietii
comune n devlmie n proprietate comun pe cote-pri. n principiu, nu opereaz o asemenea
transformare, caracterul devlma al proprietii pstrndu-se i dup desfacerea cstoriei, pn
n momentul partajului. Credem c singura posibilitate n care proprietatea comun n
devlmie se transform n proprietate comun pe cote-pri este cea n care, fr s aib loc
mprirea bunurilor comune, se stabilete doar cota-parte determinat a fiecrui so i
componena masei bunurilor de mprit. Individualizndu-se cotele fiecrui fost so asupra
bunurilor comune, pn n momentul partajului ne vom afla n prezena unei propriet i comune
pe cote-pri.
Problema care se pune este aceea de a stabili modul n care coproprietarii exercit
atributele dreptului de proprietate (posesie, folosin i dispoziie). Atributul folosinei, care intr
n coninutul juridic al dreptului de proprietate comun pe

cote-pri, const n dreptul

coproprietarilor de a utiliza bunul comun n propriul lor interes, dobndind n proprietate fructele
i veniturile pe care le pot obine din acel bun. Codul civil nu cuprinde nici o prevedere prin care
s reglementeze dreptul de folosin asupra bunului comun, dei, folosina ca atribut al dreptului

de proprietate prezint o importan deosebit, prin intermediul su asigurndu-se nsui procesul


de utilizare a nsuirilor bunului pentru satisfacerea nevoilor de ordin patrimonial ale titularilor
dreptului de proprietate comun. Rezult, aadar, c exerciiul atributului de folosin asupra
bunului comun se poate face n mod simultan i concurent de ctre toi coproprietarii sau c
acetia, prin consimmntul lor unanim, pot stabili i un alt mod de exercitare a folosinei. Deci,
trebuie s deosebim urmatoarele:
Actele cu privire la bun n materialitatea lor pot fi nfptuite cu acordul celorlali
coprtai. Este regula unanimitii. Actele materiale de folosin asupra bunului se pot face de
fiecare coproprietar, cu condiia de a se respecta drepturile celorlali coproprietari. Art.347 Cod
Civil al RM prevede posibilitatea fiecrui coproprietar de a folosi bunul comun. Regula general
este c modul de folosin este stabilit prin acordul coproprietarilor, adic s existe consens. Dei
aceast

regul

pare

avea

un

caracter

imperativ,

urmeaz

spunem

Legea nr.913\2000(condominiului) conine alte prevederi referitoare la modul de folosire a


bunurilor comune, care nu se stabilete cu acordul tuturor coproprietarilor, ci cu majoritatea din
cei prezeni la adunarea general a membrilor asocaiei de proprietari. Astfel, art.27 din aceast
lege stabilete c adunarea general este deliberativ dac la ea snt reprezentate cel puin 2\3
din numrul total de voturi. De competena adunrii generale a membrilor asociaiei de
proprietari

ine

stabilirea

modului

de

folosire

bunurilor

comune

(art.26 din

Legea nr.913\2000). Dac coproprietarii nu vor ajunge la un numitor comun referitor la stabilirea
modului de folosire a bunurilor comune, acesta va fi stabilit prin hotrre judectoreasc, la
cererea oricrui coproprietar. Instana judectoreasc va ine cont la adoptarea hotrrii de faptul
c folosirea bunului comun trebuie s fie echitabil i s corespund intereselor tuturor
coproprietarilor. Doctrina i jurispudena rspund n sensul c instana nu poate s formeze loturi
pe care s le atribuie n folosin exclusiv fiecrui coproprietar fr consimmntul lor,
deoarece caracteristic strii de coproprietate este c dreptul fiecrui coproprietar atinge fiecare
parte din bunul respectiv. S-a artat c raiuni practice fac totui necesar admisibilitatea
partajului de folosin imobiliar pe cale judiciar, iar, de vreme ce acesta nu este interzis de
lege, nseamn c poate fi permis [23, p.135]. O astfel de soluie este corect i preferabil
pentru a evita anumite situaii generatoare de conflicte, ns ea nu poate, n lipsa unei norme
speciale, opri calea unui coprta spre ieirea din indiviziune sau coproprietate. n cazul
bunurilor consumptibile, a cror folosin obinuit duce la consumarea substanei lor, dac un
coproprietar va folosi o parte mai mare dect i s-ar cuveni proproional cu ntinderea cotei sale
din drept, va fi obligat s restituie bunuri de aceeai calitate n cantitatea consumat n plus.
Dac vorbim despre proprietatea comun pe cote-pri, coproprietarii o pot folosi
proporional mrimii cotelor-pri. Spre exemplu o cas cu patru odi, care a trecut prin

motenire la doi motenitori, poate fi folosit proporional mrimii cotelor-pri, adic ambii
motenitori vor folosi cte dou odi. n cazul cnd bunul este folosit n exclusivitate de ctre un
singur coproprietar, atunci ceilali coproprietari snt ndreptii s cear echivalentul lipsei de
folosin conform cotei lor pri. Compensaia pentru nefolosirea bunurilor trebuie s fie
echitabil [14]. Fructele bunului se cuvin proprietarilor n proporie cu cota lor parte asupra
bunului. Dac proprietarii nu se neleg cu privire la folosirea material a bunului, instana nu
poate dispune partajul de folosin, soluia fiind mprirea bunului, adic ncetarea
coproprietii. Uneori, s-a admis i partajul de folosin, de exemplu, a unei curi comune pentru
titularii proprietarilor asupra locuinelor. Coproprietarul nu are dreptul s schimbe modul de
folosin a bunului, chiar dac ar fi n folos comun, fr acordul tuturor coproprietarilor,
deoarece s-ar aduce o tirbire dreptului de proprietate al celorlali. Coproprietarul nu are dreptul
s transforme modul de folosin sau s ndeplineasc acte de administrare, chiar i n folosul
comun dect cu acordul tuturor coproprietarilor, iar actul ndeplinit fr respectarea acestui
principiu reprezint o tirbire a dreptului de proprietate a celorlali. n cazul fructelor produse de
un teren, s-a considerat c, dei acesta este n coproprietate, fructele se cuvin coproprietarului
care a muncit terenul, nu i celor care au stat n pasivitate. ntr-adevr, terenul poate fi lucrat
personal, cu plat ori prin arend. Actele juridice asupra bunului n materialitatea lui, impun
distincia;
Actele de dispoziie asupra bunului sau a unei pri din el pot fi fcute cu acordul
celorlali. Dac au fost fcute de unul singur, valabilitatea depinde de rezultatul partajului : dac
bunul cade n lotul coprtaului care a fcut actul, acesta este valabil, n caz contrar, este
desfiinat retroactiv; n cazul proprietii pe

cote-pri, nstrinarea bunului produce efecte

depline, dac este fcut cu acordul tuturor coproprietarilor; vnzarea bunului fcut de unul
dintre coproprietari este supus condiiei ca, la efectuarea partajului bunului, acesta s cad n
lotul vnztorului. Exist posibilitatea c ceilali coproprietari s ratifice vnzarea fcut din unul
din ei, situaie n care cumprtorul dobndete proprietatea exclusiv asupra ntregului bun;
Actele juridice de administraie asupra bunului sunt supuse regulii unanimitaii. Pentru a
nltura dificultile practice, s-a admis valabilitatea acestor acte prin aplicarea regulilor de la
administrarea societilor (asociaii i dau mandat reciproc), sau prin existena unui mandat chiar
tacit, ori prin aplicarea regulilor de gestiunea de afaceri. n acest sens, actele de conservare i
cele de administrare fcute de unul dintre proprietarii comuni n temeiul unui mandat tacit sau al
gestiunii de afaceri au fost considerate ca valabile[19].
De asemenea, oricare coprta poate cere remedierea degradrilor aduse bunului comun,
desfiinarea lucrrilor noi sau despgubiri. Se poate pune ntrebarea, dac instana de judecat ar
putea ncuviina efectuarea de acte de administrare de ctre unul din proprietarii comuni, n cazul

n care nu se realizeaz acordul ntre acestea n acest sens? Se consider c rspunsul este
negativ. S-a decis c dificultile ivite n exercitarea posesiei, folosinei i dispoziiei asupra
locuinei proprietate comun pot fi nlturate numai prin mpreal, neputndu-se introduce
aciunea n evacuare a unuia dintre proprietari. n cazul n care ntreaga administare a bunurilor
comune ar fi paralizat prin dezacordul dintre proprietarii comuni, instana de judecat ar putea
numi un administrator provizoriu ale crui atribuii vor fi determinate de nsi aceasta (instana),
care n principiu vor fi acte de administrare urgente i necesare. Temeiul unei asemenea soluii ar
putea fi art.725 C.C.R. care autorizeaz instana de judecat de a numi un curator succesiunei
vacante. Iar codul civil al RM prevede, n cazul n care s-au ntreprins msuri de pstrare a averii
succesorale, toat averea succesoral sau o parte din ea, pn la expirarea termenului de acceptare
a motenirii, mai necesit i administrare, notarul trebuie s numeasc un custodie care va prelua
averea spre administrare. La fel va fi numit custodie n situaia n care creditorii motenitorului
nainteaz o aciune n judecat. Nu se va numi custodie n cazurile, dac cel puin unul din
motenitori a intrat n posesiunea averii ce urmeaz a fi administrat sau n cazul n care a fost
desemnat executorul testamentar [19].Art.1632 din Cod Civil Romn permite instanei s
numeasc un sechestru judiciar care s ingrijeasc de bunurile privitor la care exist litigiu .
Desigur, soluia recomandat este aceea ca proprietarii comuni s stabileasc pe unul dintre
ei care s aib mputernicirea de a administra bunurile comune, fr a se mai folosi ideea
mandatului, gestiunii de afaceri ori recurgerea la instana de judecat pentru desemnarea unui
administrator provizoriu [19].
Acte juridice asupra cotei-pri abstracte asupra dreptului se pot face de fiecare,
dobnditorul substituindu-se, de exemplu, n locul coprtaului ce nstrineaz. Exist unele
restricii. Creditorii personali ai succesorului n indiviziune asupra unor imobile succesorale nu
pot cere punerea n vnzare a prii indivize, pn ce nu s-a fcut partajul (art.1825, Cod Civil
Roman ). Ei pot cere partajul:
Aceeai regul se aplic la asociaii (art.490, C.Pr.C.R.);
Constituirea unei ipoteci asupra prii indivize, depinde de rezultatul partajului;
Dac imobilul cade n lotul su , ipoteca devine definitiv valabil, n caz contrar este
anulat retroactiv.
Exercitarea drepturilor coproprietarilor este n strns legtur cu executarea obligaiilor.
Unele obligaii snt de natur personal i i au temeiul n raportul juridic ce leag pe cel care
realizeaz un avantaj de pe urma actelor unei persoane. Aceste obligaii se nasc fie din gestiunea
intereselor altei persoane, fie din mbogirea fr just temei. Este vorba de ndemnizaiile ce se
cuvin celui ce a fcut cheltuieli utile sau necesare cu privire la bunul ce formeaz obiectul
dreptului de coproprietate. Alte obligaii snt reale i se refer la conservarea, ntreinerea i

administrarea lucrului comun. Aceste cheltuieli snt la sarcina tuturor coproprietarilor.Practica


judectoreasc s-a pronunat asupra unor aspecte privind proprietatea pe cote-pri. Astfel,
coindivizarul nu poate s fac acte de dispoziie , cu privire la ntreg bunul comun sau la o
poriune determinat material din acel bun fr consimmntul celorlali coindivizari, precum i
nici acte de administrare sau acte materiale de schimbare a destinaiei ori a modului de folosin
a bunului, ci numai acte de conservare. Reglementrile privind actele de conservare a bunului
proprietate comun pe cote-pri nu au fost cunoscute legislaiei civile anterioare. i dac actele
de conservare au ca scop de a salva un bun de la un pericol iminent, adic se urmrete
meninerea bunului n starea lui actual, atunci, spre exemplu, vor fi un act de conservare
msurile ntreprinse de coproprietari pentru repararea unei case de locuit, care amenin s se
prbueasc dac asemenea operaii nu vor fi efectuate. n cazul n care bunul sau o parte dintracesta aparine mai multor persoane ale cror drepturi nu sunt concretizate asupra unei pri
materiale din bun, coproprietarul nu poate dispune dect de cota sa abstract i nu are dreptul la
modul de folosin ori s efectueze acte de administrare, nici n folosul tuturor coproprietarilor,
dect cu acordul tuturor acestora; actele ndeplinite fr respectarea acestui principiu constituie o
tirbire a dreptului de proprietate a celorlali. Soluia privete i spaiile comune, auxiliare,
dotrile i accesoriile care prin natura lor servesc folosirii n comun. n cazul proprietii n
indiviziune, fiecare proprietar are dreptul s exercite folosina asupra bunului indiviz fr
consimmntul celorlali coproprietari, ns sub condiia de a respecta drepturile lor. De
asemenea, oricare dintre coproprietari poate, n virtutea dreptului su de proprietate, s cear
remedierea degradrilor aduse bunului comun, desfiinarea lucrrilor noi sau despgubiri, fr a
avea nevoie de consimmntul celorlali coproprietari sau de o mpareal a bunului, n cazul n
care paguba s-a produs printr-o fapt ilicit. Prerogativele dreptului de proprietate nu pot fi
exercitate de unul din coproprietari fr concursul i consimmntul celorlali, deoarece fiecare
este proprietar exclusiv numai asupra poriunii indivize aferentului din bun. Instana
judecatoreasc nu poate dispune, n lipsa autorizaiei prealabile a organului administrativ
competent , demolarea construciilor fcute de coproprietar fr consimmntul celorlali
coproprietari[19]. Coproprietarii unei construcii au drepturi egale de folosin asupra prilor
comune, precum i a cilor de acces la acestea. Dac un coprta i vinde partea sa indiviz
dintr-o construcie, aceasta devine pentru partea vndut proprietatea cumpartorului. De
exemplu, la data de 9 februarie 1999, reclamantele F.M. i I.A. au chemat n judecat pe prii
G.I. i G.E. pentru a se dispune evacuarea acestora dintr-un imobil situat n Bucureti. Prin
contractul de vnzare-cumprare autentificat sub nr. 5055 din 3 aprilie 1991 de fostul Notariat de
Stat al Sectorului 1 Bucureti i transcris sub nr.1722/1991, la acelai notariat prii G.E. si G.I.
au cumprat de la vnztoarea I.C. cota indiviz de 1/2 din imobil, situaie n care prii-

cumprtori au dobndit calitatea de coindivizri asupra imobilului litigios. Ulterior, prin sentina
civil nr. 15899 din 22 decembrie 1995, hotrre definitiv i irevocabil, Judectoria Sectorului
1 Bucureti a dispus ieirea din indiviziune cu privire la imobil, nemictor ce a fost atribuit n
natura reclamantelor F.M. si I.A., cu obligarea acestora de a plti o sult ctre pri. Avnd n
vedere contractul de vnzare-cumprare prin care prii G.I. si G.E. au dobndit doar cota parte
indiviz de 1/2 din nemictor, precum i calitatea lor de coindivizari, ei au fost pri n procesul
de ieire din indiviziune n urma cruia imobilul a fost atribuit, n totalitate, reclamantelor [36].
La baza reglementrii indiviziunii indiferent de izvorul ei , se afl dou principii:
principiul c nici unul dintre coindivizari nu are un drept exclusiv asupra unui bun sau
unor anumite bunurideterminate n materialitatea lor;
fiecare coindivizar are un drept individual, absolut i exclusiv asupra cotei-pri ideale ce
i se cuvine din masa indiviz de bunuri aflate n indiviziune. Cea de a doua regul const n
dreptul fiecrui coprta de a dispune liber i fr acordul celorlali coprtai de cota sa parte
de drept (proprietate sau alt drept real). Deoarece fiecare coindivizar are un drept exclusiv asupra
cotei sale pri ideale din indiviziune, el poate instrina sau greva aceasta cot, fr
consimmntul celorlali coindivizari.
Aa s-a ntmplat, cnd numita I.C. a dispus n mod liber i fr acordul celorlali coprtai,
cu privire la cota sa indiviz de 1/2 din imobil, cota pe care a nstrinat-o prilor G.I. si G.E.,
contra unui pre. Astfel fiind, n caz de nstrinare a cotei ideale de proprietate din imobilul
litigios, prii-cumprtori s-au substituit n drepturile coindivizarului vnztor, fiind fr
relevan rezultatul partajului ce a intervenit ulterior i la care au participat cumprtorii (prii),
n calitatea lor de coindivizari. n aceste condiii, vnztoarea I.C. a fost inut s garanteze
numai dreptul asupra cotei indivize de proprietate, iar nu i rezultatul partajului, adic atribuirea
bunului, n integritatea sa, ctre prii-cumprtori. Urmare a efectului declarativ al partajului,
dreptul de proprietate al prilor asupra cotei ideale dobndite prin cumprare, s-a transferat
asupra sultei, dup cum sentina de partaj, odat intrat n puterea lucrului judecat, a consolidat
n

mod

irevocabil

dreptul

de proprietate exclusiv

al

reclamantelor

asupra

bunului imobil.Totodat, avnd n vedere cadrul procesual cu care au fost investite instanele
(aciune n evacuarea prilor), nu se mai poate pune n discuie contractul de vnzare-cumprare
ca temei al dreptului deproprietate asupra imobilului n materialitatea sa, deoarece vnztoarea
I.C. motenitoarea legal a cotei de 1/2 din imobil nu a putut s transmit prilor dect
dreptul de proprietate asupra acestei cote ideale, iar nu dreptul deproprietate asupra
nemictorului, n materialitatea sa. Aadar, singura proprietar asupra bunului n materialitatea
sa, prin efectul declarativ al partajului, este reclamant F.M., toi ceilali coindivizari, fiind
creditori, fa de aceasta, pentru sulte, situaie n care n mod eronat instanele au apreciat c

actul de vnzare-cumprare exhibat de pri mai poate fi considerat izvor al dreptului


de proprietate asupra imobilului n condiiile n care actul juridic a reprezentat doar temeiul n
baza cruia prii au participat la procesul de ieire din indiviziune. Cum nu mai este necesar
introducerea de ctre cel cruia i s-a atribuit bunul n natur a unei aciuni n revendicare
mpotriva fotilor coprtai care dein bunul i refuz s-l predea, s-a admis recursul n anulare,
s-au casat hotrrile date ncauz i, n fond, s-a admis aciunea i s-a dispus evacuarea prilor
din imobil, pentru lips de titlu. Un proprietar nu poate construi, fr consimmntul tuturor
coindivizarilor, o poart prin care s separe n dou curtea care formeaz proprietatea indiviz.
Coproprietarul care, prin fapta sa, sau prin fapta celor crora le-a cedat folosina bunului ori a
celor pentru care este inut s rspund, ncalc n mod grav drepturile celorlali coproprietari,
poate fi exclus din proprietatea comun pe cote-pri la cererea oricrui coproprietar. Cererea
privind excluderea coproprietarului se nainteaz instanei judectoreti, care este unicul organ
competent de a decide excluderea. Dac n edina judiciar se va dovedi c coproprietarul
ncalc grav drepturile celorlali coproprietari, atunci el va fi silit s nstrineze cota sa parte.
nstrinarea trebuie s fie fcut cu titlu oneros la preul real al cotei-pri dac coproprietarul va
refuza s nstrineze cota sa parte, atunci instana judectoreasc va dispune vnzarea ei silit. Cu
privire la aciunea n revendicare, ntr-o opinie majoritar, introducerea ei presupune acordul
tuturor coproprietarilor, de vreme ce aceasta are ca scop recunoaterea dreptului de proprietate
asupra bunului n litigiu i readucerea lui n patrimoniul reclamantului, iar nu simpla
recunoatere a unei cote ideale [22]. Cel ce formuleaz o aciune n revendicare a unui bun
imobil sau mobil trebuie s aib calitatea de a pretinde dreptul reclamat. Motenitorul n virtutea
calitii sale de continuator al persoanei defunctului, poate revendica un bun al succesiunii. n
cazul motenitorilor, ct timp dureaz starea de indiviziune, dreptul fiecruia nefiind clarificat n
raport cu ntreaga succesiune, el este mrginit numai la o cot parte care se va determina cu
ocazia partajului. n consecin, un comotenitor aflat n indiviziune nu poate introduce singur
aciunea n revendicarea unui bun din succesiune deinut de un ter, ci numai mpreun cu ceilali
motenitori, aceasta ntruct aciunea n revendicare presupune un drept exclusiv i absolut
asupra dreptului revendicat, drept pe care un comotenitor l poate avea numai ca efect al
partajului. Totui, ntr-un asemenea caz, comotenitorul indiviz poate cere s se recunoasc i s
determine n contradictoriu cu cei ce dein bunul succesoral i fa de ceilali coprtai, cota
succesoral care i se cuvine asupra acelui bun[19]. Aciunea n revendicare aparine i legatarilor
pentru bunurile ce le-au fost lsate de defunct. n mod corespunztor, un coproprietar nu are
posibilitatea de a revendica de unul singur bunul ce se afl n coproprietate de la posesorul lui,
ntruct dreptul su este exprimat printr-o cot parte nedeterminat n materialitatea sa, respectiv,
nu are un drept exclusiv. Cu toate acestea, n practica judiciar s-a decis c, avnd acordul expres

al tuturor celorlali coproprietari, unul din ei va putea revendica bunul indiviz. Nu este ns
admisibil o aciune n revendicare introdus de un coproprietar mpotriva celorlali coproprietari
cu privire la bunul indiviz, deoarece nici un coproprietar nu este proprietar exclusiv asupra
bunului. Este ceea ce s-a numit regula, principiul unanimitii. deine bunul fr drept.
Regula unanimitii s-a dovedit a fi att de sever, nct a mpiedicat chiar exercitarea.
Dac ns intervine partajul i bunul este atribuit n lotul unuia dintre coproprietari, acesta va
putea promova aciunea n revendicare mpotriva celui ce normal a dreptului de proprietate
comun pe cote-pri obinuit, ntruct fiecare coproprietar are un adevrat drept de veto n
legtur cu svrirea oricrui fapt juridic n sens restrns sau cu ncheierea oricrui act juridic
referitor la bunul care constituie obiectul acestui drept.
Tocmai pentru a tempera excesele care rezult din aplicarea rigid a regulii unanimitii
este necesar organizarea juridic a coproprietii obinuite, pentru c o exercitare concomitent
i mpreun a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate devine, n anumite mprejurri,
imposibil. De exemplu, pretenia ca bunul s fie folosit de ctre toi coproprietarii n acelai
timp, cu acces la fiecare particul material a bunului, ar bloca nsi exercitarea dreptului de
proprietate

2.2.Coproprietatea forat i perpetu


Cea de-a doua form sub care se nfieaz dreptul de proprietate comun pe cote-pri
este coproprietatea forat i perpetu. Aceast coproprietate se menine independent de voina
coprtailor i este determinat de destinaia bunului respectiv. Aceast form a proprietii
comune pe cote-pri are ca obiect un bun care, prin natura sa, poate fi folosit n mod permanent
de mai muli proprietari, fiind accesoriu indispensabil ale unor bunuri principale ce alctuiesc
obiectul dreptului de proprietate exclusiv. Bunurile asupra crora exist coproprietate forat
snt accesorii fa de altele care snt bunuri principale i care snt proprietate exclusiv a fiecrui

coproprietar. Prin urmare, coproprietatea este forat i are caracter accesoriu n raport cu dreptul
de proprietate exclusiv. Cota-parte din coproprietatea forat se poate nstrina numai odat cu
bunul principal. n principiu, coproprietarii nu pot cere mprirea bunului comun accesoriu
necesar al bunului principal care formeaz obiectul dreptului de proprietate exclusiv care
aparine la proprietari diferii. n practic, s-a admis ncetarea coproprietii forate pentru prile
comune ale unui imobil cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul tuturor coproprietarilor.
De asemenea, s-a admis pentru podul unei case aflat n folosin comun, dac meninerea
acestei stri nu se mai impune.
Aceti coproprietari au unele drepturi mai ntinse dect n cazul coproprietii temporare :
fiecare coproprietar are dreptul de a folosi lucrul comun ca un adevrat proprietar. Dar acest
drept este supus urmtoarelor limite:
folosina nu trebuie s aduc atingere drepturilor egale i reciproce ale celorlali
coproprietari ;
folosina trebuie s se nfptuiasc numai n interesul utilizrii fondului cruia i-a fost
afectat bunul comun accesoriu.
Coproprietarul nu poate dispune dect de cota-sa parte abstract i nu are dreptul s
transforme modul de folosin al bunului comun sau s efectueze acte de administrare, nici n
folosul tuturor coproprietarilor, dect cu acordul tuturor acestora, iar actele ndeplinite fr
respectarea acestui principiu snt considerate a reprezenta o tirbire a dreptului de proprietate,
soluia privete i spaiile comune, auxiliare, dotrile i accesoriile care prin natura lor servesc
folosirii n comun. Dac vorbim despre obligaii, coproprietarii nu pot face acte de dispoziie
asupra bunului comun. n schimb, pot nstrina cota proprietate exclusiv. nstrinarea bunului n
proprietatea exclusiv, ca de exemplu a unui apartament, atrage automat transmite- rea ctre
dobnditor a dreptului de coproprietate accesesoriu . Coproprietarii au obli- gaia de a suporta
partea fiecruia din cheltuielile de ntreinere i conservare a bunu-lui comun. Ei se pot elibera de
aceast obligaie pentru viitor, abandonnd bunul principal ce le aparine n exclusivitate
obligaie propter rem. Exist mai multe cazuri de coproprietate forat dintre care menionm :
asupra unor bunuri considerate ca bunuri de familie (morminte, hri de familie, tablouri
de familie);
asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje ori apartamente, precum i asupra
terenului aferent aflat n folosin ori concesiune. Dreptul de concesiune asupra terenului se
transmite n caz de succesiune sau nstrinare a bunului principal;
asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosin a dou imobile vecine
(drumuri, fntni, izvoare, poteci ). Dac aceste bunuri se afl pe linia despritoare dintre dou
proprieti, ele snt coproprietatea ambelor proprieti. Dac aceste bunuri snt situate pe unul

dintre fonduri i servesc pentru utilitatea celuilalt fond ne aflm n faa unei servituti. Aadar,
regimul juridic este deosebit fa de prima situaie;
asupra despriturilor comune (ziduri, anuri, garduri ).
Situaia cldirilor cu mai multe apartamente reglementat n Romnia pentru prima dat
prin Legea nr.3/1927 (art.57), impus de evoluia demografic a rii i dezvoltarea construciilor
de locuine, cnd asupra unor pri din cldire destinate s serveasc apartamentele, a pus o serie
de probleme practice a modului de exercitare a dreptului de proprietate n privina acestor pri.
Reglementrile au fost modificate prin legile 4/1973 i 5/1973, prin intrarea unor noi norme n
vigoare. Dup 1989, astfel de reglementri au fost introduse prin Legea 50/1991, cu referire la
regimul juridic al coproprietii forate asupra prilor comune din cldirile cu mai multe
apartamente. Tot astfel, n conformitate cu art.14 din Decretul-lege nr.61/1990 privind vnzarea
de locuine construite din fondurile statului ctre populaie, art.36 din legea nr.50/1991 privind
autorizarea executrii construciilor i respectiv art.10din legea nr.85/1992 privind vnzarea de
locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor
economice, se prevede c, n cazul n care ntr-o cldire sunt mai multe apartamente sau spaii cu
alt destinaie, avnd proprietari diferii, odat cu dreptul de proprietate asupra acestora, se
transmite i se dobndete i dreptul de proprietate pe cote-pri din construciile, instalaiile i
dotrile care prin natura lor, nu se pot folosi dect n comun. n present, regimul juridic al
coproprietii forate i perpetue asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente l
reprezint legea nr.114/1996 legea locuinei, n care se afl inclus regulamentul cadru al
asociaiilor de proprietari. n art.3, alin.1, lit.c aceast modalitate a dreptului de coproprietate este
definit astfel: prin proprietate comun se neleg toate prile dintr-o cldire aflat n
proprietate, care nu sunt apartamente i care sunt destinate folosirii n comun de ctre toi
coproprietarii din acea cldire. n Anex sunt enumerate toate prile cldirii care sunt de
folosin comun i, deci, n coproprietate forat: terenurile de sub cldire, curtea, fundaia,
structura de rezisten, acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele,
subsolurile, casa scrii, ascensoarele[19].
La acestea se adaug elemente de folosin comun aduse ulterior ca dotri: conductele de
ap, sisteme de nclzire, paratrsnete, antene, etc. Coproprietatea forat i perpetu exist dac
fiecare etaj sau apartament aparine n exclusivitate altui proprietar. Dac toat cldirea are un
singur proprietar, n acest caz nu se poate vorbi de coproprietate asupra prilor comune. Prile
comune ce fac obiectul coproprietii forate snt : curtea, acoperiul, scrile, instalaiile comune,
zidurile comune , intrrile. Gospodrirea prilor comune din cldiri se face, dup caz, prin
asociaia locatarilor, asociaia proprietarilor ori asociaia proprietarilor i chiriailor. Art.355, 356
din Codul Civil al Republicii Moldova reglementeaz regimul juridic al coproprietii forate i

perpetue. Potrivit dispoziiilor art.356 Codului Civil al Republicii Moldova gardul, zidul sau
anul care despart dou proprieti, sunt n coproprietatea forat a celor doi proprietari vecini.
De asemenea, tot n coproprietatea forat sunt prile commune, ce servesc la dou terenuri
nvecinate, cum ar fi, de pild, curile comune, fntanile, aleile etc. Art.355instituie o regul cu
caracter general, care se refer la proprietatea asupra prilor comune din cldirile cu multe etaje
sau cu apartamente, i const n aceea c prile din cldire care snt destinate folosin ei spa iilor
nu pot fi folosite dect n comun. Conform art.5 din Legea nr.913/2000, astfel de pri comune
din cldirile cu multe etaje snt:terenul pe care este construit blocul (blocurile), zidurile,
acoperiul, terasele, courile de fum, casele scrilor, holurile, subsolurile, pivniele i etajele
tehnice, tubulturile de gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele inginereti din interiorul sau
exteriorul locuinelor (ncperilor), care deservesc mai multe locuine (ncperi), terenurile
aferente n hotarele stabilite cu elemente de nverzire, alte obiecte destinate deservirii proprietii
imobiliare a condominiului. Asupra acestor pri comune proprietarii apartamentelor au un drept
de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu [14].
Aceast coproprietate forat se caracterizeaz prin aceea c, dei bunul a fost construit de
un singur proprietar, ceilali proprietari vecini pot s-1 fac comun n tot sau n parte, pltind
proprietarului bunului jumtate din valoarea sa, sau jumtate din valoarea prii ce vrea s-o fac
comun, precum i jumtate din terenul pe care este construit bunul (zidul, anul etc.). n cazul
n care proprietarul bunului nu dorete s-l fac comun cu proprietarul vecin, el poate fi obligat
la aceasta de ctre instana judectoreasc. Coproprietatea forat nu poate nceta prin mpreal.
Singura posibilitate de lichidare a acestei coproprieti este ca proprietile ce sunt deservite de
bunul comun (an, gard, alee etc.) s devin proprietatea unei singure persoane, n legtur cu
aceasta, n practica judiciar, se face precizarea ca: ,,n mod excepional, de cte ori exist bunuri
accesorii sau dependente ce sunt destinate a servi uzului comun i indispensabil al unor
proprietari diferii, mpreala lor nu este posibil. Despriturile comune snt i zidul, anul,
gardul care separ dou proprieti vecine. Ele snt coproprietate forat a proprietarilor
fondurilor nvecinate. Dovada coproprietii forate asupra despriturii comune se face :
prin nscris(titlu);
prin dovedirea dobndirii coproprietii pe cale de uzucapiune;
n lipsa de titlu i uzucapiune, se folosesc unele prezumii legale. Aceste prezumii snt
relative putndu-se face dovada contrar.
Aa se face privind zidul comun, conform art.590-591 C.C.R. :
se socotete comun dac nu este titlu ori semn ce probeaz contrariul;
este semn de necoproprietate, cnd zidul are culmea nclinat (aparine celui, unde este
nclinat culmea);

Orice vecin poate face zidul s fie comun, pltind jumtate din valoarea lui (art.598C.C.R.)
; fiecare coproprietar are dreptul s foloseasc zidul fr a prejudicia dreptul celuilalt i este
obligat s contribuie la repararea i ntreinerea lui. Conform art.602-604 C.C.R.,privind anul
comun:
este comun dac nu este semn ce dovedete contrariul;
semn de necoproprietate este dac pamntul este aruncat numai de o parte. Acest
proprietar este proprietarul anului.
Privind gardul comun art.606 C.C.R. menioneaz gardul este coproprietate n afar de
cazurile :
una singur din proprieti este ngrdit;
este titlu sau posesie care constat contrariului.
Fiecare din proprietari se poate folosi, chiar fr voia celuilalt, n interesul su, poate aduce
unele transformri dar s nu stinghereasc pe cellalt proprietar n exercitarea dreptului su.

2.3.ncetarea proprietii comune pe cote-pri


Deci, cum am mai spus, coproprietatea obinuit sau temporar are caracter temporar,
pentru c exist pn n momentul n care prile cer partajarea. Coproprietatea este conceput ca
o stare vremelnic i poate nceta prin mai multe moduri:
prin acte juridice ncheiate ntre coprtai sau ntre acetia i teri; prin aceast din urm
operaiune, toi coproprietarii nstrineaz bunul comun n favoarea terului;
prin uzucapiune, cnd unul dintre coproprietari a intervernit posesia echivoc n posesie
util, opunnd acte publice de rezisten fa de ceilali coproprietari;
exproprierea bunului pentru cauz de utilitate public;
pierirea sau distrugerea bunului prin voina titularului sau datorit forei majore.
partajul sau mpreala.
Att art.728 din Codul Civil Romn,ct i art.357 din Codul Civil al Republicii Moldova
instituie regul c nimeni nu poate fi obligat s rmn n indiviziune,coeredele putnd oricnd
cere mprirea,chiar cnd exist convenii sau prohibiiuni contrare.Dreptul de a cere ncetarea
indiviziunii este imprescriptibil sub aspect extinctiv.Aceast regul este prevzut n materia
indiviziunii,dar se consider c se aplic i coproprietii. Regula din art.728 CCR are caracter
imperativ:snt nule conveniile prin care se renun la dreptul de a cere partajul sau prin care se
instituie obligaia de a ramne perpetuu n indiviziune.Al.2 al articolului nominalizat

menioneaz c coprtaii pot s ncheie convenii pentru meninerea strii de indiviziune pe o


durat de cel mult 5 ani,cu posibilitatea de a rennoi convenia,dar dup expirarea perioadei
menionate de 5 ani.Art.359 CC al RM menioneaz, dac un asemenea contract va fi ncheiat pe
un termen mai mare de 5 ani, atunci el va fi lovit de nulitate. Contractul de rennoire a amnrii
mpririi poate fi ncheiat doar dup expirarea primului termen. Forma contractului de amnare a
mpririi depinde de faptul dac bunul comun este mobil sau imobil. Dac bunul comun este
mobil, atunci contractul de amnare a impririi poate fi ncheiat att n form scris, ct i n
form verbal. n schimb, dac bunul comun este imobil, contractul de amnare a mpririi va
putea fi ncheiat doar n forma autentic. n cazul bunurilor imobile contractul de amnare a
mpririi va fi opozabil terilor doar din momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile.
Dac coproprietarii au ncheiat un contract prin care au amnat mprirea, atunci mprirea nu
va putea avea loc dect dup expirarea termenului acestui contract. Cu toate acestea, oricare din
coproprietari poate cere instanei judectoreti s dispun mprirea bunului chiar i naintea
expirrii termenului contractului de amnare a mpririi. Instana judectoreasc va dispune
mprirea bunului naintea expirrii termenului contractului de amnare a mpririi, dac va
considera c exist motive ntemeiate. Legiuitorul, n alin.(2), nu a numit expres care motive snt
considerate ntemeiate, de aceea n fiecare caz concret instana judectoreasc va trebui s
porneasc de la circumstanele cauzei i s analizeze dac motivele invocate de unul (sau civa)
coproprietari pot fi considerate temeinice sau nu.[14]Imprescriptibilitatea dreptului de a cere
mpreala poate fi paralizat prin uzucapiune.n cazul n care un coprta prin manifestarea sa
de voin a neles s transforme posesia ca fiind exclusiv pentru sine i a exercitat posesia util
timp de 30 ani.Coproprietatea poate nceta prin:
dobndirea cotelor-pri ale tuturor coprtailor de ctre un singur coprta(prin
cumprre,succesiune,donaie,etc.);
toi coprtaii instrineaz cotele-pri unei tere persoane,care devine proprietar exclusiv
asupra bunului;
prin partaj sau mpreala,care este modul specific de ncetare a coproprietii.
Unul din cele mai rspndite moduri de ncetare a dreptului de proprietate comun pe coteparti este mprirea.[14]
Dar ce inseamn ,de fapt,mpreala? Aceasta este operaia prin care se atribuie fiecrui
coproprietar o parte diviz,determinat materialmente din lucru,n loc de partea indiviz,
abstract,pe care o avea pn atunci, valoarea prii divize fiind proporional i echivalent cu
aceea a prii indivize anterioare.Fiecare coproprietar devine astfel proprietar exclusiv a prii
materiale ce i s-a atribuit din totalitatea lucrului,iar dreptul su nu mai este limitat de drepturile
celorlali.Prile divize provenite din mpreala lucrului indiviz se numesc loturi.Din momentul

mpririi fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de


bani atribuite.Actul de mprire a bunului comun este un act declarativ de drepturi, aceasta
nseamn c n cazul mpririi nu are loc un transfer de drepturi ntre titularii dreptului de
proprietate comun pe cote-pri, ci acestora le este recunoscut dreptul pe care ei 1-au avut n
proprietatea comun.mprirea bunului comun poate fi cerut oricnd dac legea, contractul sau
hotrrea judectoreasc nu prevede altfel. Aceasta nseamn c n lipsa unor prevederi legate,
sau n lipsa unei nelegeri dintre coproprietari, sau n lipsa unei hotrri judectoreti care ar
interzice sau amna mprirea, acesta poate fi fcut oricnd. Cererea de mprire poate fi
naintat att de coproprietari, ct i de creditorii unuia din coproprietari. Art.359. alin.(4) dispune
ca contractul privind amnarea mpririi, ncheiat ntre coproprietari, va fi opozabil creditorilor
doar dac a fost autentificat, iar n cazurile prevzute de lege dac au mai fost ndeplinite i
formalitile de publicitate. Spre exemplu, n cazul bunurilor imobile, nelegerea privind
amnarea mpririi urmeaz s fie nregistrat n registrul bunurilor imobile. Legiuitorul a
acordat creditorilor personali ai unui coproprietar dreptul s intervin la mprirea bunului
proprietate comun, mprire care poate avea loc n condiiile art.357-365 CC al RM.
Cheltuielile legate de intervenia la mprirea bunului comun vor fi suportate de creditorii
personali. Creditorii personali ai unui proprietar nu vor putea contesta o mprire care deja a
avut loc. Totui ei vor putea contesta o mprire svrit n urmtoarele dou cazuri:
mprirea bunului comun a avut loc n lipsa lor, fr a se ine seama de opoziia pe care
au facut-o la mprire. Aceasta nseamn c creditorii personali, n cazul n care vor dori s
intervin la mprire, urmeaz s comunice coproprietarilor despre opiunile lor referitoare la
mprirea bunului comun. Dac nu se va ine seama de aceste opiuni i creditorii personali ai
unui coproprietar nu au participat la mprirea bunului comun, atunci ei vor fi n drept s
conteste o asemenea mprire.
mprirea este simulat ori se efectueaz astfel nct creditorii nu pot face opoziie.
mprirea va fi considerat ca fiind simulat atunci cnd a fost fcut cu intenia de a ascunde un
alt act juridic civil[14] .
Creditorii care au drept de garanie asupra bunului proprietate comun pe cote-pri ori cei
a cror crean s-a nscut n legtur cu conservarea sau administrarea bunului snt n drept, la fel
ca i creditorii personali ai unui coproprietar, s intervin la mprirea cerut de coproprietari
sau de un alt creditor. mprirea bunului comun poate fi cerut chiar dac bunul a fost folosit n
exclusivitate de un singur coproprietar. Folosirea bunului de un singur coproprietar poate avea
loc n baza nelegerii dintre coproprietari cu respectarea prevederilor art.346 CC al RM. Dac un
coproprietar va poseda bunul proprietate comun, ntrunind condiiile necesare uzucapiunii, el va
deveni proprietar exclusiv al ntregului bun. n acest caz, nu se va putea cere mprirea bunului,

fiindc acesta nu mai este un bun comun, ci aparine n exclusivitate unui singur proprietar. n
legtur cu exercitarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri pot aprea unele cheltuieli
de ntreinere sau pstrare a bunului comun. De asemenea, coproprietarii snt obligai s participe
la plata impozitelor, a taxelor i a altor pli obligatorii necesare a fi pltite pentru unele categorii
de bunuri (spre exemplu, impozitul pe bunurile imobile). Toate aceste pli pot fi achitate de
ctre toi coproprietarii, dar unul din coproprietari poate achita suma integral c ulterior s cear
de la ceilali plile respective care snt proporionate mrimii cotelor lor pri. Dac
coproprietarii vor decide mprirea bunului, ei snt n drept s cear i stingerea tuturor
datoriilor, nscute n legtur cu proprietatea comun pe cote-pri, care snt scadente ori devin
scadente n cursul anului n care are loc mprirea. Aceste datorii vor fi suportate de ctre toi
coproprietarii proporional mrimii cotelor lor pri .Dac coproprietarii nu au stins datoriile
nscute n legtur cu proprietatea comun pe cote-pri, care snt scadente ori devin scadente n
cursul anului n care are loc mprirea, pn la mprirea bunului comun, aceste sume vor fi
achitate din preul vnzrii bunului comun, vnzare care va avea loc n legtur cu mprirea
bunului comun. Coproprietarii pot stabili prin acordul comun i o alt modalitate de stingere a
datoriilor nscute n legtur cu proprietatea comun pe cote-pri. Proprietatea comun pe cotepri poate nceta prin dou forme de mpreal:
a) prin inelegerea prilor, adic pe cale amiabil;
b) prin hotrre judectoreasc.
mprirea amiabil se efectueaz n baza unui act juridic ncheiat ntre toi coproprietarii,
act care poate fi ncheiat n orice form scris sau verbal. Un asemenea act de mprire va fi
valabil doar dac la el vor participa toi coproprietarii i toi vor cdea de acord cu realizarea
mpririi pe aceast cale, precum i cu clauzele actului de mprire. Dac unul din coproprietari
este limitat sau lipsit n capacitatea de exerciiu, atunci mprirea voluntar se va putea realiza
numai cu ncuviinarea autoritii tutelare, precum i a ocrotitorului legal. mprirea
judectoreasc se efectueaz de ctre instanele judectoreti la cererea persoanei ndreptite de
a cere partajul, asemenea persoane, dup cum am mentionat, pot fi coproprietarii i creditorii
acestora. Dac bunul a fost partajat benevol, atunci cererea de partaj va fi respins de ctre
instan de judecat ca inadmisibil. Adeseori partajul judiciar poate avea loc n urmtoarele
cazuri:
la imprire nu snt prezeni toi titularii dreptului de proprietate comun;
coproprietarii nu ajung la o nelegere privind mprirea bunului comun;
unui din coproprietari este lipsit sau limitat n capacitatea de exerciiu i autoritatea
tutelar, dup caz a ocrotitorului legal, a refuzat ncuviinarea unui partaj voluntar. [14]

n principal n Romnia, mpreala este supus urmatoarelor reglementri:art.728 CC;


Legea nr.603 din 10.09.1943 pentru simplificarea mprelilor judiciare;art.657-667 CPrC.
mpreala indiviziunii ii are sediul n materia succesiunii,regulile creia snt aplicabile i n
cazul mprelii coproprietii.
mpreala proprietii pe cote-pri, avnd ca obiect bunuri imobiliare, a fost supus unei
reglementri speciale: Legea nr. 58/1974; Legea nr. 59/1974 privind fondul funciar; Decretul nr.
144/1958 privind eliberarea autorizaiei pentru construire i a celor pentru nstrinare i
mpreala terenurilor cu i fr construcii.
Potrivit acestora, mpreala terenurilor din intravilan i extravilan ntre motenitori a fost
posibil numai pe baza autorizaiei eliberat de organul administrativ competent.Terenul era n
afara circuitului civil.Potrivit Decretului nr. 144/1958, autorizaia administrativ era necesar i
pentru mpreala terenurilor cu sau fr construcii din perimetrul localitilor urbane i
rurale. \Autorizaia administrativ era necesar, fie ca mpreala se fcea prin buna nvoial, fie
c se facea prin hotrre judectoreasc. Modalitatea mparelii se putea face numai potrivit
autorizaiei. n practic s-au stabilit urmatoarele idei:
noiunea de impreal a fost luat n sensul ei juridic, adic de sistare a strii de
indiviziune, nu n sensul ei material, de fracionare ori de parcelare a bunului;
autorizaia era necesar pentru mpreala terenurilor i construciilor.
ncepnd din 1978 s-a stabilit c autorizaia administrativ era necesar numai n cazul
nstrinrii construciilor, dar nu i n cazul mprelii acestora, daca nu presupuneau lucrri de
modificri a construciilor. Dac erau aceste lucrri, se cere autorizaia .n cazul mprelii
terenurilor, dac nu se modifica planul iniial al acestora, nu se cerea autorizaia, adic atunci
cnd nu se fceau lotizri.
Rezult c dup 1978, prin noiunea de mpreal se nelegea fracionarea material a
bunului (partajul n natur), deci mpreala n sens material, nu mpareala n sens juridic, adic
de ncetare a strii de indiviziune, care poate presupune nu numai partajul n natur, ci i
atribuirea bunului unuia din coprtai, ori vnzarea lui ctre o tert persoan. Astfel, ntr-o speta
s-aspus c prin mpreala terenurilor nu se ntelege ieirea din indiviziune.., ci operaiune fizic
n urma carea are loc o diviziune a terenului prin parcelare.Legea nr.58/1974 a fost abrogat
prin Decretul-lege nr.1 din 27 decembrie 1989.Legea nr.59/1974, art.44-50 afost abrogate prin
Decretul-lege nr.9 din 31 decembrie1989, iar art. 1-36 si 51-79 prin Legea nr. 18/1991 privind
fondul funciar. Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat prin Legea nr.50/1991 privind autorizarea
exectitrii construciilor i msuri pentru realizarea locuinelor.n consecina, nstrinarea
terenurilor i construciilor precum i mprteala acestora nu rnai sunt supuse autorizaiei
administrative a organului de stat.Dac pentru construcii se fac unele lucrri, pentru acestea sunt

necesare autorizaiile administrative[12]. Reguli speciale pentru ncetarea coproprietii dintre


stat i persoane fizice erau stabilite prin Decretul nr.841/l964.Aceast mpreal se putea face
prin buna nvoial i prin hotrre judectoreasc.Dac mprirea n natur nu era comod i
mpreala se facea pe cale judectoreasc, loturile se atribuiau de instan.Dac mpreala n
natur nu era comod, statul putea s-i vnd partea, ori s cumpere prile celorlali. Pentru
aceasta era nevoie de o autorizaie administrativ.Principiile acestui decret se aplicau i pentru
ieirea din indiviziune dintre stat i persoanele juridice.Acest decret a fost abrogat prin
Legea nr.50/1991. Dac este posibil,mpreala se face n natur.n caz contrar,bunul se atribuie
unuia din coprtai,ceilali urmnd a primi echivalentul cotei lor pri,sau bunul se vinde i
echivalentul primit se mparte ntre coprtai,corespunztor cotelor lor pri.[19]Actul de
mprire a bunului proprietate comun pe cote-pri este un act juridic civil, care este guvernat
de regulile referitoare la actul juridic.Referitor la nulitatea actului de partaj vor fi aplicate
aceleai temeiuri ca i la actele juridice. Actul de mprire este considerat un act de dispoziie, la
ncheierea cruia, conform prevederilor art.351 alin.(l) CC al RM, trebuie s existe acordul
tuturor coproprietarilor. Dac la mprirea bunului comun nu vor participa toti coproprietarii,
atunci o asemenea mprire este lovit de nulitate absolut. Totui mprirea fcut prin hotrre
judectoreasc va fi valabil, chiar i n cazurile n care unul din coproprietari nu va fi de acord
cu mprirea bunului comun. n aceste cazuri vom fi n prezena situaiilor n care un
coproprietar (sau mai muli) au participat la mprirea bunului comun, ns nu au fost de acord
cu decizia celorlali coproprietari privitoare la mprirea bunului comun. n situaiile n care n
proprietatea comun pe cote-pri snt mai multe bunuri i nu toate au fost supuse mpririi, se
poate face oricnd o mprire suplimentar. Bunurile care nu au fost mprite vor putea fi
ulterior mprite prin nelegerea prilor sau prin hotrre judectoreasc.Dup cum am spus i
mai sus, c rezultat al mpririi, bunul poate fi transmis n proprietatea exclusiv a unuia din
coproprietari. Dac acest coproprietar la momentul mpririi cunotea unele temeiuri care pot
duce la nulitatea mpririi, el poate cere ca o asemenea mprire s fie desfiinat pentru cauza
de nulitate. Totui acest coproprietar nu va putea cere nulitatea mpririi dac a nstrinat total
sau parial bunul comun care i-a fost atribuit n proprietate exclusiv ca rezultat al mpririi.
Deci coproprietarul care cunotea cauza de nulitate va putea cere desfiinarea pentru aceasta
cauza doar dac nu a nstrinat total sau parial bunul comun, care i-a fost atribuit n proprietate
exclusiv ca rezultat al mpririi. n concluzie,prin mpreal se pune capt coproprietii sau
indiviziunii,n sensul c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cote-pri snt mprite
materialmente ntre coprtai,fiecare dintre acestea devenind proprietarul exclusiv asupra unui
anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietii.

Capitolul III.PARTICULARITATILE PROPRIETATII COMUNE PE COTE-PARTI


IN ALTE STATE
3.1.Instrumente europene referitoare la drepturile de proprietate
Drepturile de proprietate sunt, bineneles, drepturi ale omului, adic drepturi ce se afl n
posesia fiinelor umane. Introducerea complet falsei distingeri ntre drepturile de proprietate i
drepturile omului n multe discuii politice este fr ndoial una dintre cele mai mari greeli.
[30]
De sigur,nu exist acquis comunitar cu privire la drepturile de proprietate,Tratatul nu se
refer la aceste drepturi n mod expres, ci doar prin intermediul:

Dispoziiilor legate de acceptarea de ctre statele membre a Conveniei Europene a

Drepturilor Omului, care include respectarea de ctre statele membre a drepturilor de proprietate
a naionalilor lor i a nenaionalilor, cu reedina pe teritoriul acestor state;

Libera circulaie a persoanelor, bunurilor i capitalului, care implic recunoaterea

drepturilor de proprietate.
Convenia European a Drepturilor Omului i Libertilor Fundamentale (CEDOLF),
ncheiat sub egida Consiliului Europei, a devenit o parte integrant a legisla iei europene, din
momentul n care articolul 49 al Tratatului de la Amsterdam a introdus obligaia pentru rile care
doresc s devin membre ale Uniunii s respecte principiile Conven iei i protocoalele sale
adiionale. Respectarea de ctre Uniune a drepturilor omului are o tradiie ndelungat.
Respectarea principalelor instrumente regionale i internaionale de protejare a drepturilor
omului, cum ar fi Declaraia Universal a Drepturilor Omului i Acordul su complementar
Internaional asupra Drepturilor Politice i Civile i Acordul Internaional privind Drepturile
Economice, Sociale i Culturale reflect valorile comune universale ale libert ilor fundamentale
i principiilor democratice pe care statele membre au decis s-i bazeze rela iile. CEDOLF a fost
i rmne totui principalul instrument legal de salvgardare a unor asemenea drepturi n Europa.
Dei Comunitatea European nu este parte la aceast Convenie, toate Statele Membre au
ratificat-o i deciziile Curii de Justiie se bazeaz pe principiile stabilite de Conven ie i pe

tradiiile constituionale comune ale Statelor Membre, pentru salvgardarea drepturilor omului n
Uniunea European. n 1977, printr-o declaraie comun, Parlamentul, Consiliul i Comisia i-au
afirmat ataamentul la drepturile fundamentale aa cum rezult acestea din Constitu iile statelor
membre, precum i din CEDOLF, la care aceste state sunt membre. Printr-o asemenea
declaraie, cele trei instituii urmau deja precedentul juridic al Curii de Justi ie al Comunit ilor
Europene. Dispoziiile relevante ale drepturilor de proprietate n CEDOLF sunt: Articolul 14 al
Conveniei, care garanteaz faptul c: Drepturile i libertaile stabilite de aceast Convenie vor
fi asigurate fr discriminare indiferent de sex, ras, culoare, limb, religie, origine social sau
naional, asociere cu o minoritate naional, proprietate, natere sau alt statut i Articolul 1 al
Protocolului Adiional Nr. 1 care stabilete: Fiecare persoan fizic sau juridic are dreptul s
beneficieze n pace de posesiunile sale. Nimeni nu va fi privat de posesiunile sale dect n cazul
aprrii interesului public i n condiiile legii i ale principiilor generale ale dreptului
internaional. Reglementrile precedente nu vor diminua n nici un caz dreptul unui Stat de a
aplica asemenea legi deoarece este considerat necesar controlul folosirii proprietii n
concordan cu interesul general sau al asigurrii plii taxelor sau a altor contribuii sau
penaliti. [1]. Intrarea n vigoare a Tratatului Uniunii Europene la 1 noiembrie 1993 a
reprezentat un pas important pentru integrarea drepturilor omului i a principiilor democratice n
politicile statelor Uniunii Europene. Tratatul consider c unul dintre obiectivele Politicii
Comune Externe i de Securitate este dezvoltarea i consolidarea democraiei i a aplicrii legii,
precum i respectarea drepturilor omului i a libertilor fundamentale. n acelai timp, noul
titlu privind dezvoltarea cooperrii include o a doua referire direct la drepturile omului i la
democratizare.
Politica Comunitii n acest domeniu va contribui la obiectivul general de dezvoltare i
consolidare a democraiei i a aplicrii legii, precum i la respectarea drepturilor omului i a
libertilor fundamentale.Tratatul de la Amsterdam, care a intrat n vigoare la 1 mai 1999,
marcheaz un alt pas nainte pentru integrarea drepturilor omului n ordinea legislativ a Uniunii
Europene. Stabilete, ca principiu general, faptul c Uniunea European trebuie s respecte
drepturile omului i libertile fundamentale, pe baza crora a fost nfiinat Uniunea (Art. 6 din
Tratatul UE). De asemenea, acord Uniunii puterea de a suspenda anumite drepturi ale unui Stat
Membru, ce deriv din aplicarea Tratatului, dac a determinat existena unei serioase i
persistente nclcri a acestor principii de ctre acel Stat Membru (Art. 7, Tratatul UE) i
introduce obligaia rilor candidate s respecte aceste principii pentru a fi acceptate s adere la
Uniune (Art. 49, Tratatul UE). Mai mult, Tratatul de la Amsterdam acord Cur ii Europene de
Justiie puterea de a asigura respectarea drepturilor i libertilor fundamentale de ctre
instituiile europene (Art. 46, Tratatul UE). Ultima etap a evoluiei legisla iei UE, privind

respectarea Drepturilor omului a fost Carta Drepturilor Fundamentale, proclamat n decembrie


2000 la Summitul de la Nisa. Carta accentueaz importan a i relevana drepturilor fundamentale
i le face mai vizibile pentru cetenii UE, prin codificarea materialului din diverse surse de
inspiraie, cum ar fi Convenia Europeana privind Drepturile Omului, tradiiile constituionale
comune i instrumentele internaionale. Coerena n politica sa intern privind drepturile omului,
nc din 1990, Comunitatea European a introdus o clauz a drepturilor omului n mai mult de 30
de acorduri bilaterale comerciale i de cooperare cu tere ri, inclusiv acorduri de asociere cum
ar fi acordurile Europei, acordurile mediteraneene i Acordul Cotonou (fosta Convenie de la
Lom). O decizie a Consiliului din mai 1995 stabilete un model unitar al acestei clauze, ce a
fost inclus n mai mult de 20 de acorduri bilaterale, de natur general ulterior negociate.
Deciziile Curii Drepturilor Omului privind drepturile de proprietate
sunt supra-abundente. Ori de cte ori a fost solicitat s sancioneze atitudinea Statelor cu
privire la drepturile de proprietate ale indivizilor,Curtea asigur respectarea drepturilor de
proprietate prin impunerea unei respectri corecte a articolului 14 a CEDOLF (interdicia de
discriminare) combinat cu Articolul 1 al Protocolului Adiional Nr. 1 (respectarea drepturilor de
proprietate).
. Formula clasic utilizat n precedentul juridic al Curii este urmtoarea: Articolul 14 al
Conveniei Drepturilor Omului completeaz celelalte reglementri ale Conveniei i
Protocoalelor. Nu a fost independent din moment ce a acionat doar n legtur cu beneficiile
drepturilor i libertilor salvgardate de aceste reglementri . Dei aplicarea Articolului 14 nu
presupune nclcarea acestor reglementri i n aceast msur este anonim nu poate fi
aplicat, dac faptele n litigiu nu se afl n limitele uneia sau a mai multor dintre aceste
reglementri. Articolul 14 este considerat de Curte ca fiind att accesorie (deoarece violarea
interdiciei de discriminare poate fi sancionat dac se afl n raport direct cu violarea altor
drepturi i liberti garantate de Convenie) ct i autonom (din moment ce Curtea o va
considera ca atare dac faptele i temeiurile cazului se ncadreaz, n mod obiectiv, n limitele
unei dispoziii a Conveniei). Cum abordeaz Curtea de Justiie a Uniunii Europene problema
drepturilor omului i n special CEDOLF? Deja n 1969 aceast Curte a confirmat inten ia sa de
a asigura respectarea drepturilor fundamentale deoarece acestea formeaz o parte integrant a
principiilor generale ale dreptului Comunitii.[33] Oricum, n 1984 Curtea i-a moderat ntr-o
anumit msur poziia, declarnd c nu are nici o intenie de a interfera cu deciziile Curii de la
Strasbourg, de unde rezult i auto-limitarea din afirmaia sa repetat: dei este de datoria
Curii s asigure respectarea drepturilor fundamentale n domeniul dreptului comunitar, aceasta
nu are nici o putere s examineze compatibilitatea legislaiei naionale cu Convenia European a
Drepturilor Omului, care deviaz de la scopul dreptului comunitar. O asemenea afirma ie

conduce la urmatoarea presupunere: Curtea de la Luxemburg protejeaz drepturile omului doar


dac acestea se ncadreaz n limitele dreptului comunitar i drepturile fundamentale ar fi doar
drepturi secundare, accesorii ale dreptului comunitar. Poziia adoptat de Curte a fost n orice caz
temporar i poate fi explicat ca rezultnd din controversa cauzat la acel moment de Cur ile
Constituionale German si Italian, care au ameninat c vor reconsidera principiul priorit ii
dreptului european,dac efectul acestui principiu era diminuarea proteciei oferite drepturilor
omului de ctre Constituiile Naionale .[34]
Deciziile ulterioare, ce au creat precedente juridice, au demonstrat c Curtea de Justiie nu
consider Drepturile Omului ca fiind accesorii ale Dreptului European, n special cnd unul
dintre principiile comunitare (de exemplu, una dintre cele patru libert i fundamentale) se afl n
joc i nu limitrile la un asemenea principiu (ca acelea impuse de consideratiile Ordinii Publice
sau ale Siguranei Publice)[35].Aceast evoluie indic faptul c cele patru liberti fundamentale
libertile de circulaie a bunurilor, persoanelor, serviciilor i capitalului sunt inseparabile i
implic recunoaterea, garantarea i protejarea drepturilor de proprietate.Dei nici unul din
tratatele succesive din istoria Comunitii i mai trziu a Uniunii nu reglementeaz dreptul de
proprietate, unul dintre scopurile principale ale politicienilor europeni a fost reducerea abilit ii
statelor membre de a introduce i/sau a menine legislaia care constrnge oricare din cele patru
liberti fundamentale: libertatea de circulaie a bunurilor, serviciilor, persoanelor i capitalului.
n aceast perspectiv, libera circulaie a capitalului este dominant, deoarece liberalizarea n
acest domeniu trebuie s ajute la formarea pieei unice prin ncurajarea celorlalte libert i
(circulaia persoanelor, a bunurilor i serviciilor). Obiectivul liberalizrii circulaiei capitalului
intereseaz statele membre, dar i statele candidate. Actul Alb al Uniunii Europene din 1995
privind Pregtirea rilor Asociate din Europa Central i de Est pentru Integrarea n Pia a
Intern a Uniunii face referire ndeosebi la aceast cerin n seciunea sa legat de Legisla ia
privind Libera Circulaie a Capitalului n urmatorii termeni: Libera circulatie a capitalului nu
este justificata doar n termeni economici, dar este i o condiie a liberei circula ii a persoanelor
i a serviciilor financiare. Scopul liberalizrii pieelor de capital este de asemenea reflectat n
tratate i legislaia derivat a UE, n poziiile adoptate de Comisie i de deciziile Curii.
Deciziile Curii Europene de Justiie pe probleme legate de libera circula ie a capitalului
sunt numeroase. Cu privire la aceast problem sensibil a propriet ii pamntului, Curtea a
clarificat faptul c restriciile care ncalc dreptul cetenilor UE de a achiziiona pamnt, snt
incompatibile cu dreptul comunitar i, mai ales, cu libertatea de stabilire i cu libera circula ie a
capitalului.n cazul Klaus Konle vs.Austria(Sentinta ECJ din 06.01.1999 (Cazul C -302/97),
Curtea condamn atitudinea autoritilor Administrative din Tirol, care au cerut dovad de la
posibilii cumpartori de imobile, c nu vor folosi proprietatea ca reedin secundar. Dei, la

prima vedere, reglementarea autoritilor nu fcea discriminare ntre austrieci i strini, o


examinare mai atent a demonstrat c strinilor le era refuzat mai des dect austriecilor,
permisiunea de a achiziiona proprieti. n asemenea condiii, Curtea a decis: Legislaia
naional privind achiziionarea de terenuri trebuie s fie n concordan cu reglementrile
Tratatului, legate de libertatea stabilirii rezidenei pentru naionalii statelor membre i libera
circulaie a capitalului. Curtea a decis deja c, aa cum reiese din Articolul 54(3)(e)11 a
Tratatului, dreptul de a achiziiona, utiliza sau dispune de proprieti imobile pe teritoriul altui
stat membru este corolarul libertii de stabil. n ceea ce privete circula ia capitalului, aceasta
include investiii n imobile pe teritoriul statelor membre realizate de nerezideni, aa cum rezult
din nomenclatura circulaiei capitalurilor stabilit n Anexa I a Directivei Consiliului
88/361/EEC din 24 iunie 1988 pentru implementarea Articolului 67 al Tratatului (OJ 1988 L 178,
p. 5).Dreptul internaional uzual nu restricioneaz dreptul statelor de a restric iona sau
reglementa proprietatea strin asupra pamntului pe teritoriul lor. Statele beneficiaz de
suveranitatea resurselor lor naturale, inclusiv a pamntului. Pamntul nu este doar unul dintre
pilonii pe care statele i cldesc suveranitatea. El este i o resurs fundamental a statuluinaiune. Problemele legate de gospodrii, agricultur, utilizarea resurselor naturale i securitatea
naional se bazeaz pe folosirea lui eficient i pe managementul pamntului.Majoritatea
statelor membre ale Uniunii Europene nu restricioneaz dreptul strinilor de proprietate asupra
pmntului. Statele care n mod tradiional au adoptat i au pstrat o politic de drepturi egale a
naionalilor i strinilor sunt: Belgia, Germania, Frana, Luxembourg, Olanda, Portugalia si
Marea Britanie.
3.2. Reglementarea juridic a proprietii comune pe cote-pri n Federaia Rus
n diferitele stadii ale dezvoltrii societii omeneti a existat preocuparea de a
justifica instituia proprietii, toate curentele, toate concepiile au rmas unanime n a
susine importana i necesitatea ei. n Rusia istoria reformelor parcurs de institu ia
dreptului de proprietate a luat adeseori forme extreme.Decretul Despre pmnt din
8.11.1917 a abolit toate tipurile existente de teren (de stat, coroana, manastire, biserica, etc.)
i proclam confiscarea pmnturilor moiereti, naionalizarea lor i predarea n folosin a
ranilor. La etapa actual se poate vorbi despre finalizarea reformelor, ce s-au rsfrnt
asupra relaiilor civile din domeniul dreptului de proprietate, adic n Federa ia Rus s-a
stabilit egalitatea juridic i diversitatea formelor de proprietate. Apari ia dreptului de
proprietate comun este divers : motenire, cstorie, ntemeierea gospodriilor rneti,
privatizarea, achiziionarea bunurilor n comun, construirea n comun a spaiilor de locuit, etc.
Dup cum tim, proprietatea are caracter de exclusivitate, prin urmare nu permite unei alte
persone sa exercite atribuiile de proprietar asupra unuia i aceluiai bun.

Deci, la prima vedere fragmentarea proprietii a unui i aceluiai obiect, ntre mai multe
persoane ar fi imposibil. Dar exist i cazuri n care aceeai proprietate, unul i acelai obiect
aparine la mai multe persoane, care au acelai drept de proprietate. Chiar Pobedonos ev K.P.
menioneaz, conacul poate fi procurat (cumprare, donare, etc) de ctre mai multe persoane
mpreun, sau conacul motenit poate trece la cteva persoane i cu toate acestea ntre ei nu
apare vreo societate sau tovrie, care sdein o singur personalitate juridic, i fiecare dintre
proprietari, fr a pierde identitatea lor, are acelai drept de proprietate pe numele su. Deci aa
apare proprietatea comun i folosina comun, ceea ce nseamn c un obiect, rmnnd n
acelai timp, n esen, inseparabil, se fragmenteaz n mai multe pri ideale, i n fiecare din
aceste pri proprietatea participantului are calitatea de exclusivitate. [32]
Evoluia istorica de dezvoltare a proprietii comune pe cote-pri n Federaia Rus a
cunoscut cteva etape.
Prima faz se refer la dreptul cutumiar rus vechi, caracterizat prin nceputul aplicrii
normelor juridice, care reglementau relaiile de proprietate comun. La aceast etap, orice
studiu tiinific de drept cutumiar este practic inexistent;
A doua etap se caracterizeaz prin mbuntirea i sistematizarea normelor juridice, ce
reglementeaz relaiile de proprietate comun pe cote- pri, care, treptat (de la mijlocul secolului
al-XIX)

sunt

consfinite

cadrul

instituiei

juridice;

A treia etap,aprut n perioada transformrilor socialiste,e inscris ca o etap plina de eecuri.


Este vorba de Codul civil a RSFSR din 1922, care consfinea doar o singur form de proprietate
comun cea pe cote-pri , dreptul de proprietate n comun nu era reglementat. n plus,
domeniul de aplicare a proprietii comune pe cote-pri a fost semnificativ redus,deoarece
proprietatea socialist nu permitea o pluralitate de subieci ea a aparinut poporului ce era
reprezentat de statul sovietic. Aceast perioad poate fi caracterizat ca fiind militar. Rzboiul
civil, foametea, distrugerea, comunismul militar, a pstrat un numr redus de lucrri tiinifice.
Etapa a patra se caracterizeaz printr-o ntoarcere la proprietate comun (cele mai
cunoscute forme proprietate inter-colhoznic i curile de colhoz),decidomeniul aplicrii
proprietii comune se re-extinde. Aceste balade sunt reflectate n Codul civil al RSFSR din
1964.
A cincea etapa de tranziie la economia de pia, care a fost ca un impuls pentru formarea
diferitelor structuri organizatorice i juridice, ce se bazau pe dreptul de proprietate comun pe
cote-pri sau n devlmie. Un element caracteristic al acestei etape este formarea de
proprietate comun bazat pe diferenierea formelor de proprietate (de stat, municipale, private i
altele). Schimbrile globale n economie i, n consecin, reglementarea juridic a relaiilor de
proprietate, precum i eliminarea controlului de partid asupra domeniului de cercetare a servit

dreptteren fertil pentru dezvoltarea noilor concepte doctrinare n domeniul drepturilor de


proprietate.
Etapele menionate de stabilire i dezvoltare a proprietii comune pe cote-pri au scos n
eviden o tendin important:regimul totalitar al puterii de stat a redus la minim ini iativa
activitii subiecilor i,deci a afectat n mod negativ diversitatea modalitilor de exercitare a
drepturilor . Astfel, proprietatea socialist, avnd dou forme: de guvern (patrimoniul naional) i
cooperativ-colhoznice [3], nu permitea alte forme de asociaii a proprietarilor, ci de facto,
interzicea anumite tipuri de proprietate comun. Doar apariia n legislaia rus a proprietii
private a dat un impuls de creare intensiv a diferitelor asociaii a proprietarilor. n
prezent,subiecii juridic independeni al diferitelor forme de proprietate pot deveni parte la
proprietate comun (pe cote-pri sau n devlmie). Mai mult ca att, competenele
coproprietarilor au dobndit o calitate principial nou, adic ele pot fi executate numai n comun,
i anume bazat pe principiul unanimitii. Prin aceast calitate a competen elor a participan ilor
la proprietatea comun principial se deosebesc de simpla sum arimetic a drepturilor i
obligaiilor fiecarui coproprietar.
Deci relevnd n lucrarea dat dreptul de prorietate comun pe cote pr i, putem men iona
c i n Federaia Rus proprietatea pe cote-pri este bunul,aflat n proprietate comun cu
atribuirea cotei fiecarui coproprietar, dreptul acestuia la roadele i veniturile din bun, conform
cotelor deinute, precum si asumarea cheltuielilor la administrarea bunului comun,la fel
proporional cotelor deinute.Cota se exprima in form de fracie sau procent.
Dac facem o paralel cu legislaia RM, observm c i al.1 din art. 245 al CC al FR
menioneaz:cotele-pri snt prezumate a fi egale pn la proba contrar. Cota poate varia din
diferite motive: modificri n componena participanilor,mbuntiri a proprietii etc.
Conform al. 3, art. 245 CC la mbuntirea proprietii,dup procedura stabilit
coproprietarul are dreptul de a mri cota proporional creterii valorii propriettii comune,dac
mbuntirea nu este separabil sau dobndete dreptul de proprietate asupra mbuntirii
separabile

fr

mri

cota

n conformitate cu art. 247 CC aplicarea dreptului de proprietate comun are loc cu

acestuia.
acordul

comun al tuturor coproprietarilor. Dac un astfel de acord privind posesia sau folosin a
proprietii comune lipsete, fiecare coproprietar are dreptul s soluioneze litigiul n instan. n
cazul n care un astfel de acord asupra actelor de dispoziie privind bunurile proprietate comun
lipsete, instana de judecat nu poate soluiona litigiul dat.Coproprietarul are dreptul s
foloseasc bunul proprietate comun pe cote-pri proporional cotei deinute,iar n caz de
imposibilitate,s ceara coproprietarilor ce posed i folosesc bunul ,plata unei compensaii
echitabile.Coproprietarul este liber s dispun doar de cota sa.Fructele produse de bunul

proprietate comun se cuvin tuturor coproprietarilor i se distribuie conform cotelor


detinute,dac ei nu au convenit altfel.
Art.249 instituie obligaiunea coproprietarilor de a participa la efectuarea plii
impozitelor,taxelor si altor pli obligatorii,precum i acoperirea cheltuielilor de ntreinere i
pstrare a bunului comun. Conform art. 250 CC al FR, pentru stabilitatea situaiei celorlal i
coproprietari legea stabilete dreptul de preemiune: la vnzarea cotei unui strin ceilali
participani au dreptul s-o rscumpere n aceleai condiii, cu excepia vnzrii la licitaie
public, n termen de o lun pentru bunurile imobiliare i 10 zile pentru bunurile mobile de la
data notificrii scrise de ctre cedent privind condiiile de cumprare. n cazul vnzrii cotei fr
respectarea dreptului de preemiune oricare coproprietar este n drept n termen de trei luni, de a
intenta o aciune n instan pentru a i se atribui drepturile i obligaiile de cumprtor.
ncetarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri poate avea loc prin urmtoarele
modaliti: mprire iseparare.La mprire proprietatea comun pe cote-pri inceteaz pentru
toi subiecii coproprietii,iar la separare doa pentru acel coproprietar a carui cot se
separ.Temeiurile i modalitile mpririi i separrii sint diferite,adica,att pe cale amiabil ct
i prin hotrre judectoreasc.
Un loc important n legislaia Federaiei Ruse ocup reglementarea proprietii comune de
tip condominiu. Asociaiile locatarilor(()) care este
echivalentul condominiului n Rusia, care este o persoan juridic, o organiza ie necomercial
creat prin asocierea proprietarilor. n conformitate cu art.1 din Legea federal din 24 mai 1996
Cu privire la asociaiile locative, condominiu este un singur complex imobiliar,inclusiv terenul
n limitele stabilite i este situate n cldire cu spaii cu destinaie de locuin sau cu o alt
destinaie,avnd proprietari diferii- persoane fizice,persoane juridice , Federaia Rus cu toate
formele de proprietate privat,de stat,municipale,iar restul spaiilor sint commune.Un exemplu
tipic de condominiu este o cldire cu multe apartamente n care apartamentele aparin diferitor
proprietari. O caracteristic special a condominiului, care l difereniaz de alte cldiri i
structuri, este o combinaie a modurilor de proprietate unic a spaiilor i a bunurilor comune la
alte bunuri.
n conformitate cu al.1 , art.290 CC al FR i art.1 din Legea cu privire la proprietarul
sediului ntr-un condominiu, de asemenea, deine o cot din proprietate asupra bunurilor comune.
Astfel, coproprietatea poate aprea numai atunci cnd exist cel puin doi proprietari diferi i al
spaiilor n aceeai cldire.

3.3. Reglementarea juridica a coproprietatii in Franta


Coproprietatea este organizarea unui imobil construit sau a unui grup de imobile, dreptul
asupra cruia este repartizat ntre mai multe persoane, prin cote, alctuite dintr- o parte privat i
o cot-parte din prile comune. Coproprietatea se deosebete de proprietatea divizat.

ultimul caz, proprietatea asupra unui imobil construit nu este distribuit n pri, dar revine mai
multor proprietari, ce pot beneficia de un anumit numr de drepturi sau avantaje asupra bunului,
cum ar fi o perioad anual de beneficiere de bun, o prioritate de acces, distribuirea veniturilor i
tarife reduse. n SUA i n majoritatea provinciilor canadiene, imobilele divizate n coproprietate
sunt denumite condominium. n Australia i n Columbia Britanic, legea utilizeaz termenul
strata, i n sfrit, termenul commonhold, utilizat n Regatul Unit.
Ca exemplu de coproprietate n Frana,este cartierul La Rouviere (circumscripia 9) din
Marseille, construit de ctre Xavier Arsene-Henry n anii 1969, o imens coproprietate, compus
din 2 161 locuine i mai mult de 8000 locuitori. Dup statistic numrul locuinelor n
coproprietate se ridic n Frana pn la 7,6 milioane dintr-un total de 29,5 milioane locuine.
Coproprietatea este un fenomen n special urban, deoarece aproximativ 2/3 sunt amplasate n
aglomeraii de peste 200.000 locuitori i dintre care 30% din locuine n coproprietate sunt n
regiunea parizian.[39]. Conform dreptului francez, coproprietatea funcioneaz sub regimul
indiviziunii forate, adic un regim al posesiunii comune.
Acest regim particular al proprietii imobiliare s-a impus din cauza numrului crescnd al
imobilelor din raporturile care aparineau, dup cum s-a stabilit, aproape n general pn n
secolul XIX, unui singur proprietar, i care au fost vndute prin cote-pri diferitor proprietari.
Acest caz cndva excepional, a devenit comun n cursul sec. XX, a impus legislatorul s
siplifice gestionarea i ntreinerea acestor imobile divizate i s ncadreze noi probleme,
necunoscute n casele de alt dat: prile comune, cheltuieli de ntreinere repartizate,
etc..Imobillele cu regimul de coproprietate includ att casele din dou locuine, ct i ansambluri
de mai multe cldiri, ce regrupeaz sute de locuine. Cele mai mari coproprieti n Frana,
Grigny 2 (Grigny, Essonne) i Parly 2 (Le Chesnay i Rocquencourt, Yvelines), nvecineaz cinci

mii de locuine. Totui, apropate 30% din coproprieti numr mai puin de 10 locuine i 70%
dintre ele au mai puin de 30 locuine. Proprietarii, care le ocup, sunt la fel reprezentai, ca i
proprietarii locatori. [39].
Primul text privind noul statut ce reglementeaz coproprietatea este legea din 28 iunie
1938, care a fost ulterior nlocuit cu legea din 10 iulie 1965Loi n65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la coproprit des immeubles btis ,care i ea la rndul su a fost
modificat prin:
Legea din 31 decembrie 1985(La loi du 31decembre 1985,JO du 1er janvier 1986);
Legea din 21 iulie 1994( La loi du 21 juillet 1994,JO du 24 juillet 1994);
Decretul din 17 martie 1967(Le decret du 17 mars 1967,JO du 22 mars 1967)
Decretul din 15 februarie 1995(Le decret du15 fevrier1995,JO du 17 fevrier1995)
Decretul din 27 mai 2004(Le decret du27 mai 2004,JO du 4 juin 2004).[46]
Dup cum am spus, coproprietatea este organizarea unui imobil construit sau a unui grup
de imobile, dreptul asupra cruia este repartizat ntre mai multe persoane, prin cote, alctuite
dintr- o parte privat i o cot-parte din prile comune,unde partea privat sunt prile din
construcii sau terenuri rezervate cu drept exclusiv al unui coproprietar i fac parte din
proprietatea sa. Acestea sunt, de exemplu, apartamente, garaje, locale comerciale,
beciuri etc.Iarprile comune sunt folosite de toi coproprietarii sau de mai muli dintre ei. Din
ele fac parte terenul aferent, lucrri importante, element de echipament comun, conducte,
localuri pentru prestri servicii comune, pasaje. Prile comune sunt generale i ele sunt
proprietatea asociaiei de proprietari. Practica arat c n afara prilor comune n aa mod snt
folosite adesea terasele, grdinile, acoperiurile amenajate n mansarde, etc.[45]
Prin derogare, cota-parte este evaluat proprorional valorii cotei deinute n raport cu
totalitatea celorlalte cote ale imobilului. Aceste cote-pri sunt n mod general exprimate printr-o
fracie sau procente. Prile comune sunt indivizibile. Regimul coproprietii nu poate fi asimilat
cu o indiviziune sau organizarea unei persoane juridice, a crei reguli de funcionare sunt
diferite. Prile private,prile comune sunt definite prin starea descriptiv a diviziunii, i de ctre
regulamentul coproprietii,care este un act cu valoarea de contract privind fiecare
coproprietar,stipuleaz drepturile i obligaiunile fiecrui coproprietar i descrie organizarea
general a coproprietii.El definete astfel prile private i prile comune i determin
condiiile lor de utilizare.Deasemenea, fixeaz repartiia sarcinilor ntre coproprietari.n afara
procurrii unei cote-pri, el are valoarea unui contract ntre achizitor i sindicatul
coproprietarilor: se recomand deci citirea cu atenie i respectarea tuturor dispoziiilor.Prile
comune, prezentate n acest regulament, sunt gestionate de administrator, conform deciziilor
luate n cadrul adunrii generale de ctre coproprietari, conform regulilor majoritii prevzute

de legislaie.Asociaia coproprietarilor fr excepie se adun n cadrul sindicatului


coproprietarilor,care avnd statutul de persoan juridic, administreaz prile comune, asigur
conservarea imobilului i aprarea drepturilorcolective.El este legal responsabil pentru pagubele,
cauzate coproprietarilor sau terilor.Adunarea general permite coproprietarilor s ia orice
decizie util privind gestionarea imobilului: ntreinere, nclzire, amenajare, acoperirea
datoriilor, alegerea administratorului etc.Sindicatul se reunete n adunarea general cel puin o
dat pe an. Fiecare coproprietar deine un numr de voturi, ce depinde de cotele deinute n
prile comune din coproprietate.[46]
Regulamentul coproprietii conine 2 pri: o stare descriptiv de diviziune n pri de
coproprietate, care enumer i definete prile private i prile comune i o parte reglementar,
ce determin condiiile de utilizare. El fixeaz diferite categorii de cheltuieli, la care fiecare parte
trebuie s contribuie, respectnd principiile legale de repartizare. El precizeaz drepturile i
obligaiunile fiecrui coproprietar, i organizarea general a coproprietii. n afar de procurarea
unei pri, el are valoarea unui contract ntre dobnditor i sindicatul coproprietarilor.
Adunarea generaleste organul deliberativ al sindicatului.Ea permite coproprietarilor s ia
orice decizie util privind gestiunea imobilului: ntreinere, nclzire, amenajare, acoperirea
cheltuielilor, alegerea Administratorului, etc. Sindicatul se reunete n cadrul Adunrii Generale
cel

puin

dat

an.

Adunarea

General

este

organul

de

expresie

Sindicatului Coproprietarilor.Doar ea are puterea de decizie, prin vot i urmeaz regulile


obligatorii de convocare, cvorum, ordinea de zi i majoritate.
Regimul coproprietii permite unei persoane de a fi proprietar, ns finanarea prilor
comune este divizat ntre toi beneficiarii. Funcionarea ntre diferii subieci nu este
reglementat de lege. Aceast lege este unul dintre textele legislative cele mai complete i cel
mai fin ntocmite din dreptul francez. Acestea sunt principalele fore ale regimului coproprietii.
Totui, acest regim cunoate anumite limite.Jurisprudena abundent, generat din acest statut,
demonstreaz caracterul conflictual al habitatului n coproprietate. Contenciosul ine de uzul
prilor comune, tulburrile de vecintate i cheltuielile de ntreinere. Individualismul se
acomodeaz ru cu acest sistem, cu att mai mult, c, conform prioritilor instituite de aceast
lege, judectorii privilegiaz continuitatea gestionrii imobilului i aprarea intereselor colective
i nu interesele individuale. Pe de alt parte, aplicarea strict a dreptului coproprietii conduc la
crearea unui sistem, unde coproprietarii nu au dreptul de examinare a tranzaciilor altor
coproprietari, conducnd la constituirea unei colectiviti cu interese adesea divergente:
proprietarii cu nivele de venituri diferite, proprietarii locatori sau locatari, planuri patrimoniale
ntre anumii locatori i achizitori, i strategii pur locative ale anumitor locatori, coabitare de
locuine, comer i profesii liberale etc. Acest sistem pare adaptat la clasele medii, ns se

certific c este mai puin adaptat pentru tratarea problemei locuinei familiilor mai modeste.
Dup ce s-a ncercat absorbia deficitului de dup rzboi (legea din 1948), accesul la proprietate
prea urmarea logic a programelor gigantice imobiliare din anii 1950 i 1960, toate locative.
Guvernele au favorizat pe larg accesul la proprietatea familiilor, inclusiv i celor mai modeste.
Or, omajul i sporirea ubrezeniei pun achizitorii n situaii dificile, fie c situaia lor social s-a
degradat pe parcursul timpului, fie c ei erau deja ntr-o situaie precar la momentul
achiziionrii, acest ultim caz tinde s se multiplice din cauza crizei de locuine, ce face dificil
accesibilitatea la zona locativ. Aceasta poate duce la neplata cheltuielilor, adesea importante, i
deci, la dificulti sociale pentru casa vizat i dificulti financiare pentru sindicatul
coproprietarilor. n sfrit, statutul coproprietilor este esenial adresat problemei curente a
imobilelor, ns nu permite n general evoluia lor. Acesta este dreptul imobilelor.
Nivelul ridicat al majoritii exigibile poate diviza o coproprietate sau s nstrineze o parte
comun, la fel ca i despriturile ntre prile private i prile comune, care nu dau posibilitatea
colectivitii coproprietarilor de a interveni n prile private, mpiedic, n general orice evoluie
a acesteia. Astfel, reorganizarea marilor ansambluri de coproprieti se dovedete a fi n general
imposibil. Conform aceleeai opinii, grupul de lucru cldiri existente ale Grenelle de
lEnvironnement se prevde introducerea n lege a noiunii de lucrri privative de interes
comun,cu scopul de a facilita reparaiile termice ale imobilelor, Cnd dificultile se
concentreaz pe o coproprietate, aceasta poate s se regseasc ntr-o stare asemntoare
insolvabilitii, cu toate c nu exist, n dreptul francez, insolvabilitate a coproprietii propriuzis (articolul 29-6 exclus coproprietile volumul VI din codul comerului). Cauzele dificultilor
coproprietilor pot fi diverse: plecarea proprietarilor cei mai solvabili n folosul proprietarilor
mai puin solvabili (fenomenul generaiei, scderea pieii locale ale locuinelor, programul
imobiliar slab dirijat, etc.), calamiti (incendiu, problema stabilitii construciei, mbtrnire,
etc.), sporirea cheltuielilor (energie, etc.), problemele de mediu (mediu urban, nocivitatea, etc.),
gestiunea proast, fenomenul comerciani de somn (locatori, ce caut rentabilitate locativ pe
termen scurt fr grija valorificrii patrimoniale), etc.Aceti factori de degradare pot s se
combine unii cu alii. Coproprietatea poate atunci s intre ntr-o spiral de dificulti: neplata
cheltuielilor care duce la o ntreinere proast, i, deci, la o degradare a construciei, care, la
rndul su, atrage devalorizarea imobiliar i plecarea achizitorilor solvabili i investiii
patrimoniale n profitul achizitorilor lefteri i/sau vnztori de somn, ceea ce duce la
accentuarea neplilor cheltuielilor i aa mai departe. Dezvoltarea fenomenului coproprietii n
dificultate au impus autoritile publice s se gndeasc la modurile de adaptare a regimului.
Chiar dac legislatorul ezit s modifice n profunzime legea, pe care greu i imagineaz cu ce
poate s o nlocuiasc, aceast micare de adaptare s-a amplificat n ultimii ani (mai mult de zece

legi din anul 1996 au modificat textul din anul 1965, aproape la fel ca i n ultimii 30 de ani
precedeni). De asemenea autoritile publice au fost timp ndelungat tentate s nu intervin ntrun domeniu privat, pe care ei nu-l consider de competena lor. A trebuit ca s asiste la devieri
grave ale marilor ansambluri n coproprietate, ca n Clichy-sous-Bois i la Montferimeil (de unde
au demarat tulburrile din anul 2005) sau la Villiers-le-Bel, Sevran, etc., pentru ca, cu ntrziere,
problema s fie luat n calcul i ca legitimitatea unei intervenii publice n coproprietate s fie
recunoscute. De asemenea, de abia din anul 1994, aproape 30 de ani dup aprobarea legii din
1965, autoritile publice au instituit o serie de dispozitive destinate facilitii temporare a
dificultilor coproprietii: OPAH al coproprietii n dificultate (1994), administraia provizorie
(1994), planul de protecie (1996), incapacitatea (2003, modificat n 2009), mandatar ad hoc
(2009). Totui, aceste dispozitive au fost instituite treptat i sunt nc slab coordonate ntre ele,
i, ce este esenial, puin utilizate.
Pot fi distinse dou tipuri de acte de dispoziie:
dispoziiile judiciare: ele sunt la iniiativa judectorului judiciar dup adresarea n
instan. Este vorba de administraia provizorie, mandatarul ad hoc( care este o procedur
instaurat prin legea nr. 2009-323 din 25 martie 2009 de mobilizare pentru locuin i lupta
contra excluderii) i incapacitate (cu toate c, n ultimul caz, posibilitatea sesizrii judectorului
este fie restrns la autoritile publice locale, fie supuse acordului lor);
dispoziiile administrative: ele in de iniiativa autoritilor publice. Este vorba de OPAH
al Coproprietii n Dificultate i de planul de protecie.
Aceste dispoziii au, esenial, un scop curativ (ele vizeaz tratarea dificultilor
recunoscute) chiar dac msura mandatarului ad hoc, instaurat n anul 2009 tinde spre ideea
unei preveniri a dificultilor. Acest ultim dispozitiv este de asemenea ultimul, ce se aplic
automat (pragul de nepli, stabilit de lege), n timp ce aplicarea altor dispozitive in de
aprecierea, dup caz a judectorului sau autoritilor publice. Ele sunt fie stimulatoare (fr
modificarea prerogativelor organelor de gestiune), fie forate (administraia provizorie i
incapacitatea). Descrierea dispozitivelor de mai jos este n ordinea crescnd a dificultilor, pe
care ele presupun s le trateze de la prevenire nainte de survenirea dificultilor grave pn la
tratarea cazurilor mai grave. Totui, aceast clasificare este subiectul cauiunii. Dispozitivele, ce
nu au fost redactate n mod coordonat i punerea lor n practic fiind o iniiativ variat, aceast
ordine este adesea periclitat n practic. Pe de alt parte, pentru aceeai coproprietate, mai multe
dispozitive pot coexista (spre exemplu, un plan de protecie la iniiativa autoritilor publice i
administrarea provizorie la iniiativa judectorului, sesizat de administrator sau coproprietari).
.

ncheiere
Dreptul de proprietate n Republica Moldova, astzi nu-i pierde semnificaia economicojuridic care este bine cunoscut de ctre toi, dar peste aceasta este factorul psihologic, poate un
alt aspect rudimentar sau conservator al mentalitii noastre, potrivit cruia bunul imobiliar, teren
sau cas, ntr-o lume zguduit de attea frmntri sociale, nseamn mai mult ca la alte popoare
un element de stabilitate. Pe cetean poate nu-l doare att de mult nerealizarea dreptului su de
proprietate, ct l apas lipsa unei drepti sociale i lipsa unor reglementri care s aib la baz
valorile morale tradiionale. Proprietatea individual exist de la originea perioadei istorice i o
durat de mai multe ori milenar i-a consacrat soliditatea. Ea se prezint ca un fenomen natural,
i faptul c a existat la toate popoarele i n toate vremurile dovedete c rdcinile ei pornesc
din nsi structura organic a societii omenetin aa fel,dreptul la proprietate, ca libertate
public, nu are alte limite dect dreptul egal al celuilalt. Atunci cnd scopul social este considerat
a fi individual, mplinirea personalitii umane, libertile snt exercitate de fiecare dup bunul
su plac, cu singura limitare de a nu aduce atingere libertilor celorlali, cci aceste liberti
publice snt stabilite egal pentru toi. Puterea public nu pune de fapt limite, ci arbitreaz.
[23]Investigaiile efectuate n lucrarea dat au pus n lumin actualitatea i importana temei
cercetate, ele conducndu-ne la urmtoarele concluzii:
Dreptul de proprietate se prezint ntr-o tripl ipostaz: ca baz a sistemului economic,
deci element al sistemului social; ca drept fundamental al omului; ca drept subiectiv real absolut.
Dreptul de proprietate privat se afl chiar n vrful ierarhiei drepturilor subiective,
alturi de astfel de drepturi ca dreptul la via, dreptul la justiie, la liber exprimare i altele.
Indiferent de faptul la care nivel naional sau internaional snt fixate
normele cu privire la dreptul de proprietate, ele formeaz, alturi de alte norme ce in de
drepturile omului, fundamentul ordinii publice att naionale, ct i internaionale.

n cadrul dreptului de proprietate comun pe cote-pri fiecare coproprietar are


determinat o cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra bunului comun.
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri se nate i poate exista indiferent de titularii
si (persoane fizice sau juridice), de drept public sau de drept privat, neavnd semnificaie
calitatea coprtailor.
Vorbind despre coproprietate nelegem c nici unul dintre coproprietari nu este titular
exclusiv al unei fraciuni materiale din bun i fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv
numai al cotei pri ideale, abstracte din dreptul de proprietate. Nu este fracionat bunul n
materialitatea sa,ci dreptul. Poblema demarat a dat impulsuri extrem de importante a analizei
sistemului legislativ, care reglementeaz relaiile, inevitabil aprute ntre coproprietari.i
deoarece trim ntr-o societate uman, dirijat de anumite reguli de conduit ,dar care n unele
cazuri demonstreaz lipsa de educaie, exces de ambiie, legislaia n vigoare vine s rezolve
conflictele aprute dintre titularii proprietii comune pe cote-pri,pentru o convieuire panic.
n fine,dac analizm formele proprietii comune pe cote-pri, din punct de vedere al duratei
coproprietii, aceasta poate fi obinuit sau temporar, pe de o parte, ori forat i perpetu, pe
de alt parte, principala deosebire dintre ele fiind faptul c prima poate nceta prin mpreal sau
partaj, iar cea de a doua, nu. n dependen de obiectul dreptului, proprietatea comun pe cotepri apare sub dou forme :

coproprietatea, care cuprinde un bun individual ;

indiviziunea, care are o universalitate juridic .

i nu mai puin important este i o alt form a proprietii comune pe cote-pri


-proprietatea de tip condominiu.
Izvorul coproprietii pe cote-pri este legea, convenia, succesiunea, uzucapiunea etc.
Dreptul de dispoziie i al celorlalte prerogative ale proprietii este diferit. Coproprietarii
pe cote-pri pot nstrina fr acordul celorlali cota-parte din dreptul asupra bunului, poate s
dispun liber i nengrdit dup propria voin.
mprirea bunurilor sau masei de bunuri care fac obiectul coproprietii pe cote-pri, se
face avnd n vedere cota-parte predeterminat a fiecrui coproprietar, a crei ntindere este
dinainte cunoscut (ex. 1/3; 3/5; 2/4, 20%, 30%, etc).
-La coproprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar se aplic regula
unanimitii n exercitarea atributelor care alctuiesc coninutul dreptului de proprietate
(administrare, folosin, conservare), adic numai n msura n care nu aduc atingere folosinei
concomitente a celorlali proprietari i nu schimb destinaia bunurilor respective.
n Uniunea European nu exist acquis comunitar cu privire la drepturile de
proprietate,totui Tratatul nu se refer la aceste drepturi n mod expres,ci doar prin intermediul

dispoziiilor legate de acceptarea de ctre statele membre a Conveniei Europene a Drepturilor


Omului, care include respectarea de ctre statele membre a drepturilor de proprietate a
naionalilor lor i a nenaionalilor, cu reedina pe teritoriul acestor state i,respectiv prin libera
circulaie a persoanelor, bunurilor i capitalului, care implic recunoaterea drepturilor de
proprietate. i chiar dac coproprietatea nu este reglementat prin Tratat,ea este reglementat de
legislaia naional a fiecrui stat membru.n Frana,de exemplu,coproprietatea funcioneaz sub
regimul indiviziunii forate, adic un regim al posesiunii comune. Primul text privind noul statut
ce reglementeaz coproprietatea este legea din 28 iunie 1938, care a fost ulterior nlocuit cu legea
din 10 iulie 1965Loi n65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la coproprit des
immeubles btis ,care a fost modificat prin:
-Legea din 31 decembrie 1985(La loi du 31decembre 1985,JO du 1er janvier 1986);
Legea din 21 iulie 1994( La loi du 21 juillet 1994,JO du 24 juillet 1994);
Decretul din 17 martie 1967(Le decret du 17 mars 1967,JO du 22 mars 1967)
Decretul din 15 februarie 1995 (Le decret du15 fevrier1995, JO du 17 fevrier1995)
Decretul din 27 mai 2004 (Le decret du27 mai 2004, JO du4 juin 2004).
Ct despre Federaia Rus, putem spune c la etapa actual se poate vorbi despre
finalizarea reformelor, ce s-au rsfrnt asupra relaiilor civile din domeniul dreptului de
proprietate, adic n Federaia Rus s-a stabilit egalitatea juridic i diversitatea formelor
de proprietate.
Analiznd legislaia naional i internaional am ajuns la concluzia, c ar fi binevenit de a
se institui o lege special, ce va aborda coproprietatea in sensul larg al termenului, fie c este
cazul locuinelor situate n imobile colective, fie c este vorba de locuin e individuale situate in
curi comune sau alte forme de proprieti concretdelimitate.De asemenea,propun s se pun
accentul pe constituirea juridic a coproprietii,care s includ acordul de asociere al
proprietarilor, autentificat notarial sau, dac e cazul,o hotrre judectoreasc definitiv i
irevocabil.i desigur,ar fi salutabil ca legea s stabileasc principiile de organizare i
funcionare a coproprietii, precum si regulamentul de funcionare a acesteia. Astfel consider c,
coproprietarii trebuie s ncheie obligator un acord scris cu privire la regulile i condi iile de
folosin a prilor comune ale imobilului i normele de conduit dintre coproprietari, numit
regulament al coproprietii, indiferent dac acetia snt sau nu organiza i in asociaii de
proprietari.

BIBLIOGRAFIE
1.

Conventia Europeana pentru Apararea Drepturilor omului si a Libertatilor

Fundamentale (Roma, 4.XI.1950) iProtocolul Adiional nr.1 http://cedo.md/


2.

Constituia Republicii Moldova din 29.07.94, M.O. al RM nr.1 din 12.08.1994;

3.

( ) 05 1936/ ;

4.

Codul Civil al Republicii Moldova (nr. 1107-XV din 6 iunie 2002) MO al RM nr.

82-86 din 22.06.2002;


5.

Codului Civil al Romniei,din 1981, cu modificarile intervenite pana in a. 2001;

6.

30.11.1994;

7.

Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. MO al RM,

8.

Legea RM cu privire la condominiu n fondul locativ, nr. 913- XIV din

1998;
30.03.2000;
9.

Legea privind preul normativ i modul de vnzare cumprare a

pamntului nr.1308 XIII din 25.07.1997);


10.

Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile,

MO al RM, 2004;
1.

Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996, MO al Romniei nr. 254, partea I, din

21.10.1996;
2.

Legea nr.50/1991. privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, MO al

Romniei, Partea I, nr. 933 din 13.10.2004;


3.

Adam Ioan, Drept civil. Drepturile reale principale Editura All Beck Burureti

4.

Codul civil al Republicii Moldova. Comentariu. Art.1-511/aut. : Aurel Beu, ;

2005
coord.: Mihai Buruian, Ch.: .S.F.E.-P.Tipografia Central, vol. I.-2006;
5.

Carbonnier J., Droit civil. Les biens et les obligations, Les Presses Universitaires

de France, Paris, 1964;


6.

Colin et Capitant, Cours lmentaire de droit civil francais, tome I, Paris, Daloz,

7.

Cornu Grard, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, Montchrestien,

1924;
Paris, 1991;

8.

Cumir Carolina, Tez de doctorat, Asigurarea Constituional a dreptului la

proprietate:elemente comparate/ Chiinu, 2006;


9.

Filipescu, Ion, P. Filipescu, Andrei. I. Drept civil: dreptul de proprietate i alte

drepturi reale. -ed. Rev.i compl.- Bucureti: Universul juridic, 2004;


10.

Gsc Veronica. Drept civil. Drepturile reale: (curs de lecii) / Ch.:

S.n.,2005(Tipogr.Elena-V.I.);
11.

Ionacu A.,La copropriete dun bien, Les Presses Universitaires de France, Paris,

1930, p. 249;
12.

Lafargue Paul,La proprit origine et volution/ http://www.marxists.org;

13.

Liviu Pop, Liviu Marius Harosa, Drept civil, Drepturile reale principale, Editura

Universul Juridic, Bucuresti, 2006;


14.

Locke, Essay on the human understanding, book IV, ch. III, 18;

15.

Lul Ion, n:Dreptul, nr. 4/2002, p. 75 i urm., Opinii privitoare la posibilitatea

exercitrii aciunii n revendicare de ctre un singur coproprietar;


16.

Lupulescu Dumitru, Dreptul de proprietate i celelate drepturi Editura Lumina

Lex 2002 Bucureti, p. 76


17.

Valeriu Stoica, n: Curierul Judiciar nr. 3/2005, p. 71 i urm., Coproprietatea

forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe spaii locative aparinnd unor
proprietari diferii;
18.

Marian Silvia, Tez de doctor in drept/ Cadastrul i publicitatea imobiliar,

Chiinu,2006;
9.

Miclea, Mircea. Cadastru i cartea funciar. Bucureti, ALL, 1995;

9.

Michael C. Jensen si William H. Meckling, Theory of the Firm: Managerial

Behaviour, Agency Costs and Ownership Structure


9.

, . . .

.. :, 2000./http://civil.consultant.ru/elib/books//;
9.

.. . :

. .: <>, 2002 //http://civil.consultant.ru/elib/books/;


Practica judiciar
3.

Cazul Stauder (C-2969), E. C. J., 12 noiembrie 1969, Rec.pp. 419 -430, Cazul

Internationale Handelsgesellschaft (11-70), E. C. J., 17 decembrie 1970, rec. pp. 1125 -1158,
Cazul Nold (4-), E. C. J., 14 mai 1974, rec. pp. 491 -516
3.

Cazul Solange I, Curtea Constitutionala Germana, tradusa n franceza n Cahiers

de droit europen, 1975, ncepnd de la pp. 149, nota de G. Gohen Jonathan.

3.

Cazul Rutili, E. C. J., 28 octombrie 1975, rec. 1975, pp. 1219

3.

Decizia nr. 4083 din 18 mai 2005, Inalta Curte de Casatie si Justitie , Sectia civila

si de proprietate intelectuala.
3.

Hotrrea instanei de contencios administrativ a Curii de Apel Chisinu din 04

noiembrie 2004;
3.

Hotrrea judectoriei Orhei, Dosarul nr.2 75 din 12.10.2007;

3.

http://www.copropriete.org;

3.

http://civil.consultant.ru/;

3.

http://www.allpravo.ru ;

3.

http://www.scribd.com;

3.

www.csj.md;

3.

www.lawmix.ru;

3.

www.gralon.net;

3.

www.cspc.asso.fr;

3.

www.dadalos.org;