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DIREITO
DE
CONSTRUIR
9 edio atualizada por
E u r ic o d e A n d r a d e A z e v e d o ,
A p il s o n A b r e u D a l l a r i e
D a n ie l a L ib r io D i S a r n o
405332.
Ex.7 IPM UPM-DI
Ac. 162405
DIREITO DE CONSTRUIR
DIREITO DE CONSTRUIR
9a edio,
atualizada por
&
E. = . MALHEIROS
=V=ED ITO R ES
DIREITO D E CONSTRUIR
H ely Lopes M eirelles
1 9 9 0 - V e r a l ic e C e l id o n io L o p e s M e ir e l l e s
005
IS B N 8 5 -7 4 2 0 -6 7 8 -4
e .'* -
3$
Direitos reservados desta edio por
MALHE1ROS EDITORES LTDA.
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Tel.: (Oxxll) 3078-7205
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Impresso no Brasil
Printed in Brazil
0 8 -2 0 0 5
HOM ENAGEM
Ao meu pai, a quem prometi editar seus livros sempre atualizados.
Primeiro porque acredito que isso contribuir para o Direito Pblico Bra
sileiro; segundo porque essa a forma de senti-lo vivo e ainda presente.
Meu pai, eterno professor.
Meu pai, amigo dos amigos, da famlia, dos empregados, dos vizi
nhos e at dos inimigos...
Meu pai, homem de carter, homem de convices, homem sem preo.
Meu pai, poeta na juventude, inteligente, vivo e espirituoso.
Meu pai, silencioso na dor, humilde nas homenagens.
Meu pai, apoio nos acertos e nos desacertos.
Meu pai, que adorava plantas e animais.
Meu pai, que acreditava no nosso Pais.
Meu pai, trabalhador at a morte.
A este homem, que sempre teve f na vida, amor pelas pessoas, pelo
trabalho e pelo Brasil,
Ao ser humano que muito lutou contra os seus defeitos e evoluiu,
A ele, que deixou um vazio enorme aos que o conheceram,
A ele, que tinha tanta luz e um sorriso to doce...
O meu amor eterno.
So Paulo, agosto de 1990
V e r a l ic e C e l id o n io L o p e s M e ir e l l e s
NOTA PRVIA
DIREITO DE CONSTRUIR
SU M RIO
O direito de propriedade.........................................................
O domnio no Cdigo Civil de 2002......................................
O condomnio..........................................................................
A posse.....................................................................................
O solo e as riquezas naturais...................................................
O espao areo.........................................................................
Posio atual do direito de propriedade..................................
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DIREITO DE CONSTRUIR
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SUMRJO
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402
DIREITO DE CONSTRUIR
16
2.4.7
2.4.8
Empreendimentos.............................................. 402
Outras avaliaes....................... ....................... 403
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APNDICE DE LEGISLAO
CONSTITUIO DE 1988 ....................................................................................
447
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470
AJ
Arquivo Judicirio
CONFEA CLT
CPC
CREA
DJU
DOU
JUSTITIA
MJ
MS
Mandado de segurana
RD
RD
RDM
RDI
RDP
RDPG
Revista
Revista
Revista
Revista
- Revista
- Revista
RE
REsp
0 Direito
de Direito Administrativo (RJ)
de Direito Municipal
de Direito Imobilirio (SP)
de Direito Pblico (SP)
de Direito da Procuradoria-Gera! (RJ)
Recurso extraordinrio
Recurso especial
RF
RJSTJ
RPGE-RS
RPGE-SP RSTF
RT
RTDP
RTFR
RTJ
STF
STJ
TA
TFR
TJ
Notas
Considera-se implicitamente includo o Distrito Federal nas citaes referentes com
petncia dos Estados e Municpios, nos termos do art. 32, Ia, da Constituio Federal.
Nas citaes de livros e revistas, o primeiro nmero indica o volume, e o segundo,
aps a barra, a pgina.
Para facilidade de consulta, repetimos a indicao de acrdos quando publicados em
diversas revistas.
Na indicao de acrdos da Justia estadual, aditamos sigla do Tribunal a do Esta
do a que pertence.
Capitulo 1
CONSIDERAES GERAIS
SO BRE O DIREITO D E PROPRIEDADE
O D IR E ITO D E PROPRIED AD E
O direito de propriedade o que afeta diretamente as coisas corpreas - mveis ou imveis , subordinando-as vontade do homem.
Da ser classificado como direito real, em oposio a direito pessoal,
concernente s prestaes a que as pessoas se obrigam mutuamente.
Diz-se que o direito de propriedade real, no sentido de que incide
imediatamente sobre a coisa (do latim res, rei) e a segue em todas as
suas mutaes, diversamente do direito pessoal, que vincula as pessoas
entre si, para prestaes individuais, que constituem as obrigaes.
Por direito real se alienam, se adquirem ou se oneram coisas; por
direito pessoal se obtm prestaes das prprias pessoas que se obri
gam para com outras.
O nosso Cdigo Civil, seguindo a tradio rom ana,1 fornece os
elementos do direito de propriedade, ao estabelecer que o proprietrio
tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la
do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (art.
1.228). Este direito de uso, gozo e disponibilidade das coisas, associa
do ao poder de reivindic-las de quem as detenha injustamente, confi
gura a propriedade, na sua acepo mais ampla.2
1. Os romanos conceituavam o direito de propriedade como o poder de usar,
gozar e abusar da coisa sob o seu domnio: ju s utendi, fru en di et abutendi re sua.
2. Civis Bevilqua, Cdigo Civil Comentado, II/54 e ss., Rio, 1938; Lafaiete
Rodrigues Pereira, Direito das Coisas, 1/97, Rio, 1943; Washington de Barros Mon
teiro, Curso de Direito Civil, 111/89, So Paulo, 1953; Amoldo Wald, Curso de Di
reito Civil Brasileiro, II/l 17 e ss., So Paulo, 1970.
20
2.
DIREITO DE CONSTRUIR
5.
21
O CONDOMNIO
22
DIREITO DE CONSTRUIR
23
da unidade autnoma, um contrato de prestao de servios do incorporador e um contrato de construo do edificio. Estes ajustes, embo
ra consubstanciados simultaneamente e no mesmo instrumento, so
contratos distintos e sujeitos a tributao diversa, no obstante a apa
rente unificao obrigacional entre os condminos e o incorporador.
Observe-se, ainda, que o contrato de construo s poder ser celebra
do com firma construtora devidamente registrada no Conselho Regio
nal de Engenharia e Arquitetura.
A administrao do condomnio edilicio disciplinada contratual
mente pelo respectivo regimento interno, aprovado pelos condminos,
em assemblia-geral, na forma prevista na conveno do condomnio.
Enquanto a conveno ato institucional normativo da compropriedade formada pelos condminos, o regimento interno simples ato de
administrao do edifcio, disciplinador da conduta interna dos cond
minos, locatrios ou freqentadores dos apartamentos ou escritrios.
A conveno condominial deve estabelecer os direitos e obrigaes dos
condminos entre si e perante terceiros; o regimento interno do edif
cio deve impor simplesmente os deveres dos ocupantes e freqentado
res do prdio, para possibilitar a coexistncia harmnica dos que o ha
bitam. Nem sempre esses caracteres diferenciadores so observados na
conveno e no regimento interno, havendo casos em que s h um
instrumento para regular todas as situaes do condomnio, o que um
mal, pela indistino entre os direitos e obrigaes dos comproprietrios, concernentes ao condomnio, e os preceitos de conduta interna
dos que utilizam o edifcio, a qualquer ttulo.
H quem chegue a distinguir, numa incorporao de condomnio,
quatro estatutos: o real, o negociai, o convencional e o regulamentar.11
No vamos a tanto, mas, pelo menos, o estatuto definidor dos direitos
e obrigaes das partes e o regulamento da utilizao do edifcio de
vem constituir instrumentos distintos, como estabelece a lei (Cdigo
Civil, art. 1.334).
O administrador do condomnio edilicio, denominado sndico
(Cdigo Civil, art. 1.347), o representante judicial e extrajudicial da
universalidade condominial (Cdigo Civil, art. 1.348, II). O condom
nio no tem personalidade jurdica, mas tem capacidade processual
para postular em juzo ativa e passivamente, em defesa dos interesses
dos condminos coletivamente considerados. Essa representao tam
bm est prevista no art. 12, IX, do Cdigo de Processo Civil e no
11. Luiz Adolpho Nardy, Incorporao de Condomnio, 1962, p. 5.
DIREITO DE CONSTRUIR
24
art. 22, Ia, a, da Lei 4.591, de 16.12.1964, sendo certo que j era
admitida pela jurisprudncia12 e pela doutrina.13 Mas bvio que tal
representao se restringe aos assuntos de interesse geral dos cond
minos e se limita s aes intentadas pelo ou contra o condomnio na
sua universalidade de direito e de fato. Alm disso, os poderes do sn
dico no vo alm dos atos de conservao do patrimnio condominial, no lhe sendo permitido, sem expressa e unnime autorizao dos
condminos, praticar atos de alienao ou onerao do patrimnio ad
ministrado, nem fazer transaes ou renunciar direitos dos comproprietrios que integrem o condomnio. Quanto representao do con
domnio perante a Justia do Trabalho, cabe ao administrador, por ex
pressa determinao da Lei federal 2.757, de 23.4.1956.
4. A POSSE
Posse e propriedade no se confundem, embora quase sempre se
encontrem reunidas no mesmo titular. A propriedade um direito; a
posse, um fato. A propriedade manifesta-se pelo poder de uso, gozo e
disponibilidade da coisa; a posse exterioriza-se pela deteno fsica da
coisa, com nimo de dono, legitimada pelo domnio ou por qualquer
outro ttulo: locao, emprstimo etc. A posse inerente proprieda
de, mas pode ser exercida tambm por quem no proprietrio, como
ocorre nos casos de locao, em que o locador (dono da coisa) mantm
a posse indireta, e o locatrio (usurio da coisa) passa a exercer a pos
se direta da coisa locada. Consoante esses princpios, o nosso Cdigo
Civil considera possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, ple
no ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade (art. 1.196).
Impe-se, ainda, distinguir a posse da simples deteno. A posse
uma situao de fato, e pressupe o exerccio, ainda que parcial, dos
elementos integradores da propriedade; a deteno caracteriza-se por
uma relao de dependncia com o possuidor ou proprietrio naquilo
que conserva em nome de outro (Cdigo Civil, art. 1.198).
Observe-se, por fim, que a posse continuada, mansa e pacfica
forma aquisitiva da propriedade que se denomina usucapio, quando
12. TJDF, RT 279/749; TJSP, RT 280/704, 619/99 e 625/74; TJPR, RT 284/
691.
13. Ribeiro de Castro, A Propriedade dos Apartamentos, 1942, p. 66; Carlos
Maximiliano, Condomnio, 1950, pp. 270 e ss.; Paulo Cameiro Maia, A represen
tao orgnica no condomnio por planos, RT291I1.
25
O SO LO E A S R IQ U E Z A S N A T U R A IS
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DIREITO DE CONSTRUIR
O ESPA O A R E O
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DIREITO DE CONSTRUIR
29
22.
V. A Funo Social da Propriedade e a Constituio de 1988, Jos Diniz
de Moraes, Malheiros Editores, 1999.
Capitulo 2
O FU N D AM ENTO DO D IR E IT O D E CONSTRUIR
31
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DIREITO DE CONSTRUIR
O CONCEITO D E N O RM ALID AD E
N O D IR E ITO D E CONSTRUIR
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SEGURANA
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SOSSEGO
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DIREITO DE CONSTRUIR
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DIREITO DE CONSTRUIR
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DIREITO DE CONSTRUIR
68.
A Instruo 1, de 24.11.1964, do BNH, baixou normas para o registro,
funcionamento e fiscalizao das cooperativas para construo ou aquisio de ha
bitaes (DOU 30.11.1964, p. 10.896).
Captulo 3
RESTRIES D E VIZINHANA
A O DIREITO D E CONSTRUIR
1.
G E N E R A L ID A D E S
DIREITO DE CONSTRUIR
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VIZINHANA
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R E ST R I E S L E G A IS D E VIZINHANA
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PAREDES DIVISRIAS
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DIREITO DE CONSTRUIR
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DIREITO DE CONSTRUIR
nho superior piorar a condio do escoamento, alterando o desaguadouro, confinando as guas, ou nelas adicionando outras que no as
compunham anteriormente. Qualquer modificao feita pelo proprie
trio superior que agrave a situao do prdio inferior, relativamente
ao escoamento, quantidade ou qualidade das guas, pode ser impedida
pelo prejudicado, que tem direito a exigir, por via cominatria, que se
desfaam as obras prejudiciais, se restabelea a situao anterior de es
coamento e se lhe indenizem os danos consumados.
Por prdio inferior se entende todo aquele que est abaixo, e
no s o vizinho imediato, pois que a alterao do escoamento das
guas pode vir a prejudicar no s o confrontante como os demais que
se situam no mesmo eixo de declive do terreno.
Muito comum o confnamento das guas que antes corriam es
palhadas sobre o terreno, canalizando-as por um s bueiro para o terreno
inferior. Tal proceder , sem dvida, um empioramento da condio
anterior das guas, porque, confinadas, adquirem maior impetuosidade
e provocam maior eroso e outros danos no embate com as constru
es ou culturas inferiores. Ao realizar as obras no terreno superior, o
proprietrio tem o dever de evitar o agravamento das guas que des
cem para os outros terrenos.
Sendo mui freqentes os conflitos de vizinhana em razo da al
terao do estado natural das guas que se escoam para os prdios
inferiores, a jurisprudncia farta e variada a respeito, considerando
entre outros casos de violao das normas de utilizao, captao e
escoamento das guas: a reteno das guas que eram aproveitadas no
prdio inferior;33 a inundao do prdio inferior em razo de obras no
superior;36 o represamento no prdio inferior, inundando o superior;37
o encaminhamento de todas as guas pluviais para um s vizinho infe
rior;38 o desvio do curso de um rio com prejuzo para o prdio inferior;39
o confnamento das guas, que corriam espalhadas, em valeta-obra,
prejudicando o prdio inferior;40 o aterro no prdio inferior que passa a
impedir o escoamento das guas do superior;41 a obstruo pelo vizi
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
TJSP, RT 61/321.
TJSP, RT 70/148.
TJSP, RT 76/328, 173/983.
TJSP, A r 85/39.
TJSP, R T S S im .
TJSP, RT 103/182, 157/711.
TJSP, RT 152/639, 163/297.
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DIREITO DE CONSTRUIR
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DIREITO DE CONSTRUIR
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78.
DIREITO DE CONSTRUIR
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DIREITO DE CONSTRUIR
e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes (art. 1.336, II, III
e IV).
Estes dispositivos complementam as restries de vizinhana an
teriormente analisadas, regulando situaes peculiares ao condomnio
edilicio, mas sem derrogar as normas gerais da lei comum. Assim, a
Lei 4.591, de 16.12.1964, continuar sendo aplicada naquilo que no
confrontar com as disposies estabelecidas pelo Cdigo Civil.
Como se v, as restries especficas da vizinhana de unidades
autnomas colimam trs objetivos distintos, a saber: a manuteno da
estrutura e do aspecto originais do edifcio; a preservao da finalida
de institucional do prdio, a segurana da edificao e de seus ocupan
tes, assim como o bem-estar dos condminos; a livre utilizao das reas
e equipamentos comuns.56
Para reprimir as infraes acima enunciadas, a lei estabeleceu que
o condmino faltoso pagar multa prevista no ato constitutivo ou na
conveno, no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se
apurarem. Na ausncia de disposies, a assemblia deliberar sobre a
cobrana da multa (Cdigo Civil, art. 1.336, 2fi).
Tal dispositivo concede, em ltima anlise, via cominatria ao sn
dico para compelir o condmino infrator a observar as restries do
condomnio, mas, a nosso ver, a mesma ao compete, individualmen
te, a todo condmino, na omisso do administrador de edifcio que to
lerar qualquer transgresso lei, com ofensa ao direito dos demais con
dminos.57
As restries acima indicadas, pela maneira como foram estabele
cidas pelo legislador, afiguram-se-nos de interesse coletivo do condo
mnio, razo pela qual s podem ser relegadas com aquiescncia un
nime dos condminos (Cdigo Civil, art. 1.351).
81
RESTRIES INDIVIDUAIS
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DIREITO DE CONSTRUIR
83
4.
CONSTRUES EM DESACORDO
COM AS RESTRIES DE VIZINHANA
4.1 DEMOLIO
O Cdigo Civil estabelece a sano de demolio para as constru
es feitas em desacordo com as normas de vizinhana, alm da repa
59.
TJSP, Emb. 123.497, da Capital de So Paulo, in Revista de Direito da
Procuradoria-Geral do Estado do Rio de Janeiro 17/135. No mesmo sentido, em
bora sem focalizar todos os aspectos decididos no julgado supra, v. os seguintes
acrdos: TJSP,
203/287, 285/289, 312/169; TASP, RT 226/373. V. tambm
TJSP, RT 654/81.
84
DIREITO DE CONSTRUIR
85
4.2 INDENIZAO
Ficam no dever de demolir a obra ilegal e indenizar os danos no
s o proprietrio como, tambm, o possuidor que a ordenou e o cons
trutor que a fez, legitimando-se o pedido de demolio e indenizao
contra todos, para que respondam solidariamente perante o vizinho pre
judicado. Tal entendimento resulta claro do art. 1.299, que s permite
as construes respeitados os direitos dos vizinhos e os regulamentos
administrativos. A propriedade deve guardar o uso normal, ou seja,
aquele esperado e desejado pela coletividade, expresso por meio da le
gislao civil, administrativa e urbanstica, podendo o vizinho prejudi
cado fazer cessar as interferncias prejudiciais. Caso estas sejam justi
ficadas pelo interesse pblico, seu causador dever indenizar o vizinho
prejudicado (Cdigo Civil, arts. 1.277 e 1.278). Infringida qualquer
norma de edificao - civil ou administrativa
incide o infrator na
obrigao de demolir e indenizar. Para essa obrigao no exigvel
impercia, imprudncia ou negligncia do vizinho, nem se indaga se
obrou com inteno de prejudicar o confinante. A responsabilidade
objetiva, resultando do s fato da infringncia do direito de vizinhan
a, independentemente da ocorrncia do elemento subjetivo culpa ou
dolo de quem construiu ou mandou construir (Cdigo Civil, art. 1.312).62
Algumas decises, destoantes da lei, tm negado demolies e in
denizaes sob o fundamento de que a obra no foi construda com
violncia ou clandestinidade. Baseiam-se tais decises em doutrina su
perada e no acolhida pelo nosso Cdigo Civil. A propsito, de ser
lembrada a advertncia de Pontes de Miranda de que os julgados que
negam a demolitria se a obra no foi feita com violncia ou clandesti
nidade so contra direito .63 E na verdade assim . Que importa ao vi
zinho o carter violento ou clandestino da construo nociva ao seu
prdio? O direito de vizinhana concedido para resguardo da proprie
dade privada e do bem-estar dos que a habitam, independentemente de
qualquer considerao sobre a natureza do ato lesivo do confrontante.
Ao vizinho prejudicado indiferente que a obra ilegal e nociva seja
feita com violncia, dissimulao ou ostensividade. Em qualquer caso,
desde que infringente dos direitos de vizinhana, a construo fica su
jeita a demolio e d ensejo a indenizao.64
62. STF, R F 116/432; TJSP, R T 190/233, 242/175, 249/147, 254/300, 260/
286, 263/246.
63. Tratado de D ireito P rivado, XIII/240, Rio, 1956.
64. V. o cap. 8, sobre as responsabilidades decorrentes da construo.
DIREITO DE CONSTRUIR
86
Captulo 4
LIM ITAES ADM INISTRATIVAS
A O DIREITO D E CONSTRUIR
1.
GENERALIDADES
88
DIREITO DE CONSTRUIR
89
designada (no pargrafo nico de seu art. Ia) como Estatuto da Cida
de, que estabelece normas gerais de Direito Urbanstico e regulamen
ta os arts. 182 e 183 da Constituio Federal. O art. 4a dessa lei enume
ra um extenso rol de instrumentos de poltica urbana, entre os quais
esto includos os acima referidos, ao lado de outros inovadores, como
o caso, p. ex., do parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios,
da outorga onerosa do direito de construir e das operaes urbanas consorciadas, que sero objeto de exame mais adiante3 (v. o item 4 deste
captulo).
/. 1
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direitos comunidade e recebe, em retribuio, segurana, salubridade, sossego, servios e conforto pblicos propiciadores do bem-estar.
Para a dosagem dessas concesses individuais em favor da comunida
de o Estado utiliza-se da faculdade discricionria que lhe concede o
poder de polcia, impondo limitaes administrativas s atividades par
ticulares at onde o exige a paz social.33 Tal poder discricionrio,
mas no arbitrrio.34 discricionrio no sentido de que a Administra
o pode apreciar livremente a oportunidade e convenincia das me
didas de polcia a serem adotadas para a consecuo dos fins sociais
almejados, bem como os meios e sanes a empregar, dentre os admi
tidos pelo Direito. No arbitrrio porque, na sua utilizao, no pode
o Poder Pblico relegar ou afastar-se dos critrios administrativos le
gais. Se a Administrao exorbita da faculdade discricionria que lhe
reconhecida, transpondo os limites de sua competncia, ou se desvian
do da finalidade pblica, as normas e os atos de polcia ficaro sujeitos
a invalidao judicial, por inconstitucionalidade, ilegalidade, abuso ou
desvio de poder, como qualquer outra norma ou ato administrativo.
As condies de validade do ato de polcia administrativa po
dem-se resumir em quatro requisitos: competncia, finalidade pblica,
proporcionalidade, legalidade dos meios. A competncia a condio
primeira para que se reconhea validade a qualquer lei ou ato adminis
trativo, visto que no so vlidos aqueles que emanarem de entidade,
rgo ou autoridade sem qualidade para edit-los ou pratic-los. A f i
nalidade pblica inerente a toda atividade de administrao, care
cendo de eficcia a que se desviar ou contrariar o interesse pblico, em
cujo nome exercida. A proporcionalidade entre a limitao ao direi
to individual e o interesse pblico deve acompanhar todo ato de pol
cia administrativa, por no se compreender o sacrifcio de uma liber
dade ou de uma atividade lcita do particular sem vantagem aprecivel
para a coletividade, ou em maiores propores que o exigido pelo bem
comum.35 O Direito no tutela atos sem finalidades, nem autoriza res
tries caprichosas. O ato de polcia s lcito quando dele resultar
uma utilidade sensvel para a comunidade e for praticado para atender
33. TJSP, m i 49/718.
34. No se deve confundir ato discricionrio com ato arbitrrio. D iscricionariedade faculdade de agir dentro dos limites pr-traados pelo Direito; a rbitra
riedade ao excedente ou contrria ao Direito, cometida com ilegalidade, abuso
ou desvio do poder. O ato discricionrio, quando permitido Administrao Pbli
ca, legitimo e vlido; o arbitrrio sempre ilegtimo e invlido.
35. Otto Mayer, D erecho A dm inistrativo , 11/31, Depalma, 1950.
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2.
LIMITAES URBANSTICAS
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2.1.3
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REGULAMENTAO EDILC1A
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DIREITO DE CONSTRUIR
Essa realidade foi de h muito pressentida e proclamada por Greca, acentuando os encargos e responsabilidades do Municpio, nestes
termos: Si las limitaciones a la propiedad se aplican en todo el territorio dei pas, en virtud de exigencias sociales, econmicas, sanitarias y
tcnicas, con mayor motivo deben intensificarse en las cudades, don
de los problemas se presentan cada vez ms apremiantes dada la estrecha convivncia de una numerosa poblacin. E ajunta, a seguir: temen
do el Municipio facultades policiales podr exercerlas tambin por m
dio de reglamentaciones en todas aquellas matrias y actividades que
le son inherentes por razones de esttica, de securidad, de salud pbli
ca, de trnsito, de servicios pblicos, de moralidad, de carcter social y
econmico, cultural e histrico? 8
Da por que a administrao e ordenamento da cidade so atribui
es municipais (Constituio Federal, art. 30, VIII), complementadas
pelo controle da construo que o Cdigo Civil sujeita aos regulamen
tos administrativos (art. 1.299), que outra coisa no seno a regula
mentao edilcia da edificao particular.
Fiei orientao doutrinria e ao Direito legislado, a nossa juris
prudncia sempre reconheceu e proclamou a legitimidade das impo
sies urbansticas pelos Municpios, no ordenamento urbano e no
controle da edificao, e o fez na amplitude deste aresto do Supremo
Tribunal Federal: A autoridade municipal pode dispor sobre a segu
rana dos edifcios, sua harmonia arquitetnica, alinhamento, altura,
ingressos, sadas, arejamento, enfim, acomodaes s exigncias que a
vida humana, nas grandes cidades, vai tornando cada vez mais dif
cil.59
Na verdade, a regulamentao edilcia objetiva dois aspectos bem
distintos, embora oriundos das mesmas exigncias sociais, e tais so o
ordenamento da cidade no seu conjunto e o controle tcnico-funcional
da construo individualmente considerada. O ordenamento da cida
de visa, precipuamente, ao traado urbano e regulao do uso do
solo urbano e urbanizvel, com o conseqente zoneamento e discipli
na dos loteamentos para fin s urbanos, e o controle das construes,
de 1975, p. 5. V., no mesmo sentido, a coletnea de estudos intitulada: Cidades - A
Urbanizao da Humanidade, iniciada por Kingsey Davis, professor da Universi
dade da Califrnia (Berkeley), trad. Reznik, Rio, 1972.
58. Alcides Greca, ElRgimen Legal de la Consruccin, Buenos Aires, 1956,
p. 40.
59. STF, R T 248/675.
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provocando uma fictcia valorizao imobiliria e um desastroso desordenamento das cidades, tomando improdutivas imensas glebas ru
rais, convertidas da noite para o dia em terrenos urbanos, desservidos
de qualquer melhoramento pblico e sem condies de habitabilidade,
os quais iro exigir, mais tarde, a execuo desses equipamentos pela
prpria Prefeitura. O equvoco palmar. A legislao federai anterior
no era norma urbanstica; era apenas norma civil reguladora do con
trato de compra e venda a prestaes dos lotes, contendo alguns pre
ceitos de ordem pblica sobre a aprovao do plano de loteamento pela
Prefeitura e sua inscrio no Registro Imobilirio, para transferncia
das vias de circulao e espaos reservados ao Municpio.
S a Lei 6.766, de 19.12.1979, ao dispor sobre o parcelamento do
solo para fins urbanos, editou normas urbansticas para o loteamento e
o desmembramento de glebas destinadas a urbanizao, mas ressalvou
que os Estados, o Distrito Federal e os Municpios podero estabele
cer normas complementares relativas ao parcelamento do solo muni
cipal para adequar o previsto nesta lei s peculiaridades regionais e
locais (art. 1D, pargrafo nico). As normas urbansticas desta lei federal
so de carter geral e fixam parmetros mnimos de urbanizao da gle
ba e de habitabilidade dos lotes, os quais podem ser complementados
com maior rigor pelo Municpio, para atender s peculiaridades locais e
s exigncias do desenvolvimento da cidade. Nem se compreenderia
que, tendo o Municpio competncia geral para o ordenamento urbano,
no a tivesse para disciplinar os loteamentos, que constituem, em nos
sos dias, a origem das cidades e o fator de sua expanso.
O proprietrio de uma gleba, para poder subdividi-la em lotes,
com criao de quadras e abertura de vias de circulao, deve solicitar
Prefeitura que esta aprove, inicialmente, as diretrizes do empreendi
mento, determinando a localizao das futuras reas verdes, reas des
tinadas a equipamentos pblicos (escola, delegacia, hospital etc.) e o
traado principal das vias pblicas, de maneira a assegurar sua cone
xo com o sistema virio pblico existente. Nos termos do art. 49 do
Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), a legislao local dever fixar
um prazo para a aprovao das diretrizes, com base nas quais o loteador dever elaborar o projeto de loteamento.
Esse diploma, conquanto defeituoso em alguns de seus conceitos
e falho em muitos de seus dispositivos, representa considervel avano
na regncia urbanstica do parcelamento do solo para loteamentos e
desmembramentos urbanos, dando orientao tcnica para sua efetiva
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LIMITAES MILITARES
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quando contestado peo proprietrio da coisa, para subtra-la do tombamento, pode ser apurado em juzo, pelos meios periciais adequa
dos.110 Embora a valorao histrica e a artstica dependam de juzos
subjetivos e conceitos estticos individuais, nem por isso fica o ato ad
ministrativo do tombamento imune apreciao judicial, para veri fi
car-se a sua legalidade, dentro dos objetivos colimados pela legislao
pertinente.
A Constituio Federal de 1988, fiel orientao histrico-cultural dos povos civilizados, estendeu o amparo do Poder Pblico a todos
os bens que merecem ser preservados e atribuiu a todas as entidades
estatais o dever de preserv-los, para recreao, estudo e conhecimen
to dos feitos de nossos antepassados (art. 23, III). A competncia para
legislar sobre a matria concorrente Unio e aos Estados (art. 24,
VII), cabendo aos Municpios a legislao de carter local e suplemen
tar (art. 3 0 ,1 e II).
3.2
TOMBAMENTO
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DIREITO DE CONSTRUIR
153
3.2.1 PROCESSO
A abertura do processo de tombamento, por deliberao do rgo
competente, assegura a preservao do bem at a deciso final, a ser
proferida dentro de 60 dias, ficando sustada desde logo qualquer mo
dificao ou destruio (art. 9fl, item 3, do Decreto-lei 25/1937). o
que se denomina tombamento provisrio, cujos efeitos so equipara
dos aos do tombamento definitivo, salvo quanto ao registro no cartrio
imobilirio e ao direito de preferncia reservado ao Poder Pblico (arts.
7a e 13). Mas esse tombamento provisrio no pode ser protelado alm
do prazo legal, sob pena de a omisso ou retardamento transformar-se
em abuso de poder, corrigvel por via judicial.114
113. Cf. nosso parecer Parque florestal - Desapropriao e tombamento, in
Estudos e Pareceres de Direito Pblico, VIII/227 e ss., Ed. RT.
114. TJMT, RT 671/154.
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J 57
O ESTATU TO DA CIDADE123
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INSTRUMENTOS DE PLANEJAMENTO
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INSTRUMENTOS JURDICOS
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165
A concesso de uso para fins de moradia transfervel por ato inter vivos ou causa mortis (art. 7a da referida medida provisria) e no
tem prazo determinado - o que, na prtica, acaba produzindo os mes
mos efeitos do usucapio, expressamente proibido pela Constituio
Federal.
4.3.9 PARCELAMENTO, EDIFICAO OU UTILIZAO
COMPULSRIOS
Este instrumento de atuao urbanstica tem fundamento expresso
no 4a do art. 182 da Constituio Federal, onde se estabelece que: E
facultado ao Poder Pblico Municipal, mediante lei especfica para rea
includa no Plano Diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprie
trio do solo urbano no edifcado, subutilizado ou no utilizado, que
promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificao compulsrios; II - imposto sobre a pro
priedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; III - desa
propriao com pagamento mediante ttulos da dvida pblica de emis
so previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate
de at dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o
valor real da indenizao e os juros legais.
O Estatuto da Cidade, em seu art. 5Q, disciplinou a aplicao do
mandamento constitucional, dizendo que lei municipal especfica para
rea includa no Plano Diretor poder determinar o parcelamento, a edi
ficao ou a utilizao compulsrios do solo urbano no edificado, su
butilizado ou no utilizado, devendo fixar as condies e os prazos para
implementao da referida obrigao. Para os fins da lei, considera-se
subutilizado o imvel cujo aproveitamento seja inferior ao mnimo de
finido no Plano Diretor ou em legislao dele decorrente.
O proprietrio dever ser notificado pelo Poder Executivo Muni
cipal para o cumprimento da obrigao, devendo a notificao ser
averbada no cartrio de registro de imveis (de maneira a vincular even
tuais sucessores). Uma vez notificado, o proprietrio, em prazo no in
ferior a um ano, deve apresentar o projeto de utilizao do imvel ao
rgo municipal competente. Aprovado o projeto, ter dois anos para
iniciar as obras do empreendimento, podendo, excepcionalmente, ser
prevista a execuo em etapas, quando se tratar de empreendimento de
grande porte.
Caso o proprietrio no disponha de recursos, poder valer-se da
constituio de um consrcio imobilirio, previsto no art. 46, por meio
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DIREITO DE CONSTRUIR
4.3.11
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DIREITO DE SUPERFCIE
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INSTRUMENTOS AMBIENTAIS
173
DIRETRIZES
Para que fique assegurada certa coerncia nas aes a serem empre
endidas, a utilizao de todos esses instrumentos vai depender da lei mu
nicipal e do Plano Diretor. Alm disso, o conjunto das aes urbansti
cas deve observar as diretrizes fixadas no art. 2a do Estatuto da Cidade.
No cabe reproduzir aqui a longa enumerao constante desse ar
tigo, bastando, exemplificativamente, mencionar algumas de maior re
levncia: garantia do direito a cidades sustentveis - entendido como o
direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infra-estrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao
lazer, para as presentes e futuras geraes; planejamento do desenvol
vimento das cidades, da distribuio espacial da populao e das ativi
dades econmicas do Municpio e do territrio sob sua rea de influn
cia, de modo a evitar e corrigir as distores do crescimento urbano e
seus efeitos negativos sobre o meio ambiente; oferta de equipamentos
urbanos e comunitrios, transporte e servios pblicos adequados aos
interesses e necessidades da populao e s caractersticas locais; justa
distribuio dos benefcios e nus decorrentes do processo de urbani
zao; recuperao dos investimentos do Poder Pblico de que tenha
resultado a valorizao de imveis urbanos; e simplificao da legisla
o de parcelamento, uso e ocupao do solo e das normas edilcias,
com vistas a permitir a reduo dos custos e o aumento da oferta dos
lotes e unidades habitacionais.
Alm desses objetivos desejveis, o art. 2Q da Lei 10.257/2001
tambm contm um rol de situaes a serem evitadas, tais como: a uti
lizao inadequada dos imveis urbanos; a proximidade de usos incom
patveis ou inconvenientes; o parcelamento do solo, a edificao ou o
uso excessivos ou inadequados em relao infra-estrutura urbana; a
instalao de empreendimentos ou atividades que possam funcionar
como plos geradores de trfego sem a previso da infra-estrutura cor
respondente; a reteno especulativa de imvel urbano, que resulte na
sua subutilizao ou no-utilizao; a deteriorao das reas urbaniza
das; e a poluio e a degradao ambiental.
Captulo 5
SERVID ES ADM INISTRATIVAS
E DESAPROPRIAO
S E R V ID E S A D M IN IST R A T IV A S
11 CONCEITO
Servido administrativa ou pblica nus real de uso, imposto
pela Administrao propriedade particular, a fim de assegurar a rea
lizao e manuteno de obras e servios pblicos ou de utilidade p
blica, mediante indenizao dos prejuzos efetivamente suportados pelo
proprietrio.
Na exata definio de Rafael Bielsa, un derecho pblico real,
constitudo por una entidad pblica sobre un bien privado, con el obje
175
176
DIREITO DE CONSTRUIR
177
2. DESAPROPRIAO
J assinalamos no incio deste captulo que a desapropriao
mais que limitao administrativa e que servido administrativa, pois
importa transferncia compulsria da propriedade particular ao Poder
Pblico ou a seus delegados. Mas mesmo assim inclumos aqui o seu
estudo, por se tratar de um eficiente instrumento de urbanizao e de
realizao de obras pblicas, que precede sua execuo e interfere
fundamente na propriedade privada.
No Cdigo Civil, em seu art. 1.275, V, a desapropriao figura
como uma das formas de extino da propriedade.
3.
TJSP,
178
2.1
DIREITO DE CONSTRUIR
CONCEITO
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vidual e a funo social dessa mesma propriedade, que exige usos com
patveis com o bem-estar da coletividade.
2.2
CARACTERSTICAS
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REQUISITOS CONSTITUCIONAIS
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seu nome, desde que estejam, para isso, expressamente autorizados por
lei ou contrato (art. 3).16 Por idntica razo, entendemos que as enti
dades estatais maiores podem decretar a expropriao para que as me
nores a promovam em seu prprio nome, empregando os bens expropriados em obras e servios de seu peculiar interesse, ou dando-lhes
destinao social.
Alm do Decreto-lei 3.365/1941, que constitui a Lei Geral das De
sapropriaes, merecem destaque a Lei 4.132/1962, que dispe sobre
desapropriao por interesse sociai, a Lei 8.629, de 25.2.1993, e a Lei
Complementar 76, de 6.7.1993, alterada pela Lei Complementar 88,
de 23.12.1996, que disciplinam as expropriaes de imveis rurais
para fin s de reforma agrria; e o Decreto-lei 1.075/1970, que regula a
imisso de posse initio litis em imveis residenciais urbanos. Ou
tros diplomas federais, j indicados precedentemente (nota 15), com
pletam a legislao regedora das desapropriaes, que privativa da
Unio, por expressa reserva constitucional (art. 22, II).
Assim, s entidades estatais menores s cabe declarar a necessi
dade ou a utilidade pblica, ou o interesse social do bem a ser expropriado, e promover, diretamente ou por seus delegados, a respectiva
desapropriao, sem expedir qualquer norma de natureza substantiva
ou adjetiva sobre o instituto, os casos de expropriao ou o processo
expropriatrio, porque isto da alada exclusiva da lei federal.
2.5
CASOS DE DESAPROPRIAO
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nova Carta, uma vez que os nfimos depsitos realizados pelo expropriante no atendiam prvia e justa indenizao em dinheiro estabe
lecida como garantia individual contra a desapropriao (Constituio
Federal, art. 5a, XXIV). Segundo tais decises, a perda da posse signi
fica, em ltima anlise, a supresso de quase todos os poderes ineren
tes ao domnio, e, por isso, a imisso initio litis s pode ser autorizada
com o depsito do valor apurado em avaliao prvia, ficando derrogados os pargrafos e incisos do art. 15 do Decreto-lei 3.365/1941, bem
como os arts. 3 e 4a do Decreto-lei 1.075/1970, que trata da imisso
provisria da posse em imveis residenciais urbanos. Esse entendimen
to pacifcou-se naquela Corte (STJ); mas o STF (inclusive pelo seu Ple
nrio) modificou-a, por entender que a garantia de indenizao justa,
prevista na Constituio atual, no difere das Constituies anteriores,
prevalecendo o entendimento tradicional de que s a perda da proprie
dade, ao final da ao de desapropriao - e no a imisso provisria
na posse do imvel - est compreendida na garantia da justa e prvia
indenizao em dinheiro. So constitucionais, portanto, o art. 15 do
Decreto-lei 3.365/1941 e o Decreto-lei 1.075/1970, recepcionados pela
Carta atual.20
Feito o depsito provisrio, o expropriado poder levantar 80%
do seu montante, ainda que discorde do preo ofertado ou arbitrado,
atendidas as exigncias do art. 34 do Decreto-lei 3.365/1941, ou seja,
a comprovao da propriedade e da quitao de dbitos fiscais inci
dentes sobre o bem at a data da imisso na posse, assim como a publi
cao dos editais para conhecimento de terceiros.
A imisso provisria na posse de prdios residenciais urbanos
tem seu rito prprio, estabelecido no Decreto-lei 1.075, de 22.1.1970,
exigindo a jurisprudncia o depsito do valor fixado em avaliao pr
via e admitindo o seu levantamento total pelo expropriado.21
A imisso definitiva na posse, em qualquer hiptese, s se dar
aps o integral pagamento do preo, conforme o fixado no acordo ou
na deciso judicial final, que adjudicar o bem ao expropriante, trans
ferindo-lhe o domnio com todos os seus consectrios. Mas de obser
20. STJ, RJSTJ 71/168; RT 706/169; EDiv no REsp 977-2, DJU 20.2.1995;
REsp 47.042, DJU 29.8.1994; EDiv no REsp 914-4, DJU 27.6.1994; EDiv no
REsp 895-4, DJU 21.3.1994; EDiv no REsp 21.558-5, D JU 23.2.1994; e EDiv no
REsp 36.505-6, DJU 10.12.1993; STF, RE 167.656-6-SP, D J U 3.10.1997; RE 170/
379-2-SP, D JU 3.10.1997; RE 182.124-8, DJU 10.10.1997; RE 182.194-9, DJU
10.10.1997, e vrios outros.
21. V. nota anterior.
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DIREITO DE CONSTRUIR
INDENIZAO
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PAGAMENTO DA INDENIZAO
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DIREITO DE CONSTRUIR
Captulo 6
CONTROLE DA CONSTRUO
E PRO TEO AM BIENTAL
1. CONTROLE DA CONSTRUO: 1.1 Consideraes gerais; 1.2 Con
trole da construo pelo Municpio; 1.3 Planos urbansticos; 1.4 Cdigo
de Obras; 1.5 Aprovao de projeto; 1.6 Estudo Prvio de Impacto de Wzinhana e Estudo Prvio de Impacto Ambiental; 1.7 Alvar; 1.8 Embargo
de obra; 1.9 Demolio compulsria de obra: 1.9.1 Demolio de obra
licenciada; 1.9.2 Demolio de obra clandestina; 1.9.3 Demolio de obra
em runa. 2. PROTEO AMBIENTAL: 2.1 Controle da poluio.
L
LI
CONTROLE DA CONSTRUO
CONSIDERAES GERAIS
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DIREITO DE CONSTRUIR
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DIREITO DE CONSTRUIR
PLANOS URBANSTICOS
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CDIGO DE OBRAS
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2. PRO TE O A M B IE N T A L
A proteo ambiental visa preservao da Natureza em todos os
elementos essenciais vida humana e manuteno do equilbrio eco
lgico, diante do mpeto predatrio das naes civilizadas, que, em
nome do desenvolvimento, devastam florestas, exaurem o solo, exter
minam a fauna, poluem as guas e o ar.
Essa ao destruidora da Natureza universal e milenar, mas agravou-se a partir do incio do sculo XX em razo do desmedido cresci
mento das populaes e do avano cientfico e tecnolgico, que propi
ciou Humanidade a mais completa dominao da terra, das guas e
do espao areo.
Viu-se, assim, o Estado moderno na contingncia de preservar o
meio ambienteP1 para assegurar a sobrevivncia das geraes futuras
em condies satisfatrias de alimentao, sade e bem-estar. Para tan
to, criou-se um Direito novo - o Direito Ambiental32 - , destinado ao
estudo dos princpios e regras tendentes a impedir a destruio ou a
degradao dos elementos da Natureza.
Pela primeira vez em nossa histria poltica, a Constituio de
1988 contemplou o meio ambiente em captulo prprio, considerandoo como bem de uso comum do povo e essencial qualidade de vida,
impondo ao Poder Pblico e coletividade o dever de preserv-lo e
defend-lo, para as geraes presentes e futuras (art. 225). Referindose a Poder Pblico, a competncia abrange os trs nveis de Governo,
mas a Carta distinguiu a competncia executiva comum, que cabe a to
das as entidades estatais (art. 23, VI), da competncia legislativa con
31. Em Urbanismo e Ecologia, as expresses meio ambiente e ambiental
correspondem no Francs a environnement, no Ingls, a environment e environmental,
no Espanhol, a entorno.
32. Sobre Direito Ambiental consultem-se, na doutrina estrangeira: Ramn
Martin Mateo, Derecho Ambiental, Madri, 1977; McNight, Marstrand e Sinclair,
Environmental Pollution Control, Londres, 1974; M. Girold, Droit de la Protection
de la Nature e de VEnvironnement, Paris, 1973; Fernando Lopez Ramn, La Conservacin de la Naturaleza; los Espacios Naturales Protegidos, Publicaciones
de) Real Colgio de Espana, Bolonia, 1980.
No Direito ptrio, inmeros estudos, artigos e pareceres tm sido publicados
nas revistas especializadas, cuja enumerao seria arriscada, pela possibilidade de
omisso. Merecem destaque, contudo, a monografia de Paulo Affonso Leme Ma
chado, Direito Ambiental Brasileiro, 13a ed., Malheiros Editores, 2005, que nos d
uma viso panormica e sistemtica da matria, como, tambm, de Jos Afonso da
Silva, Direito Urbanstico Brasileiro, 4a ed., Malheiros Editores, 2005, e Direito
Ambiental Constitucional, 5a ed., Malheiros Editores, 2004.
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DIREITO DE CONSTRUIR
CONTROLE DA POLUIO
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Capitulo 7
CONTRATOS D E CONSTRUO
E CONTRATOS C O N E X O S CONSTRUO
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DIREITO DE CONSTRUIR
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cida era razo e nos limites da funo social do contrato (art. 421).
Isto quer dizer que ele deve representar uma justa composio entre os
direitos individuais e coletivos. Da a razo pela qual pode ser rescin
dido se acontecimentos imprevisveis tomarem por demais onerosa a
prestao de uma das partes (art. 478). Satisfao dos interesses das
partes em harmonia com os valores e ideais da comunidade, eis a fun
o social do contrato. Se tais fundamentos no estiverem presentes na
celebrao do ajuste, este estar eivado de ilegalidade.
Os contratos de construo, como todos os outros, ficam sujeitos
a essas diretrizes do Cdigo Civil de 2002.
/.
1.1
CARACTERES
231
cuo de uma obra material certa e determinada (p. ex., edifcio, estra
da, ponte); o executor, que ser, necessariamente, uma empresa - pes
soa fsica ou jurdica - legalmente autorizada a construir; o projeto
aprovado, a ser executado pelo construtor (empresa) de acordo com as
suas especificaes, normas tcnicas e normas legais da construo; as
condies particulares de execuo dos trabalhos (p. ex., prazo de con
cluso da obra, qualidade dos materiais); o preo e a forma de paga
mento e de custeio de obra; o beneficirio da construo, que tanto
pode ser o proprietrio do terreno como qualquer outro interessado,
autorizado a construir (p. ex., o promissrio comprador, o locatrio).
Afora estes traos caractersticos, os contratos de construo civil
enquadram-se entre os ajustes pessoais, consensuais, bilaterais perfei
tos, comutativos e onerosos. So pessoais, porque objetivam uma obri
gao de fazer, tendo em vista as qualidades individuais dos contratan
tes; consensuais, porque resultam do simples acordo de vontade dos
contratantes, independentemente de formalidades ou instrumentos es
peciais; bilaterais perfeitos ou sinalagmticos, porque deles decorrem
obrigaes recprocas para as partes; comutativos, porque as obriga
es dos contratantes so equivalentes; e onerosos, porque os traba
lhos contratados so remunerados, constituindo exceo a gratuidade
da construo. H quem sustente o carter aleatrio dos contratos de
construo, do que discordamos, porque a lea deles resultante no vai
alm dos riscos normais de todo negcio em que se visa a lucro.
Os contratos de construo civil no so formais, nem esto sujei
tos a registro para validade entre as partes, pelo qu podem ser firma
dos verbalmente ou por escrito, em instrumento pblico ou particular,
mas de toda convenincia sejam escritos e registrados, para perfeita
fixao do que foi combinado e validade perante terceiros. A propsi
to, o Supremo Tribunal Federal j decidiu que o contrato particular no
registrado indiferente a terceiros, para os quais a sua existncia s se
manifesta e produz efeitos a partir da data em que o oficial de Registro
de Ttulos e Documentos o transcreve no livro prprio.3 Antes disto,
ou sem isto, inexiste para terceiros, embora operante entre as partes.
Cabe aqui observar que, se as leis civis no impem requisitos for
mais aos contratos de construo, as normas administrativas - Cdigo
Sanitrio, Cdigo de Obras, legislao urbanstica etc. - consignam
exigncias de interesse pblico para as edificaes, as quais ho de ser
3. STF, RF 122/408; TJSP, RT 243/185, 249/177.
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7. STF, RF 122/408.
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so, ou da onerosidade excessiva, para que o empreiteiro possa vindicar a diferena de preo pretendida.
O pagamento do preo da empreitada deve ser feito nas pocas e
condies estabelecidas pelas partes contratantes, sob pena de infringncia contratual autorizadora de resciso do ajuste e da reteno da
obra, como veremos a seguir. Ocorrendo justo motivo para o reajustamento do preo ou modificao de clusulas contratuais, poder o in
teressado pleitear judicialmente a reviso da empreitada; nunca, porm,
lhe ser lcito alter-la a seu talante.
1.5.1.6
Direito de reteno do empreiteiro-construtor - A des
peito das divergncias doutrinrias e da hesitao jurisprudencial, vaise firmando, dia a dia, o entendimento de que cabe ao empreiteiroconstrutor o direito de reteno da obra quando o proprietrio falta ao
pagamento do preo convencionado. Dispositivos diversos do Cdigo
Civil de 1916 foram invocados para fundamento desse direito, tais
como os arts. 516 (hoje, art. 1.219), 873 (hoje, art. 242), 1.092 (atuais
arts. 476, 477 e 475) e 1.566, IV (atual art. 964, IV).
A nosso ver, o direito de reteno da obra empreitada deflui do
art. 1.219 combinado com o art. 476 da lei civil. O art. 1.219 confere
ao possuidor de boa-f o direito de reteno pelo valor das benfeitorias;
o art. 476 estabelece que, nos contratos bilaterais, nenhum dos contra
tantes, antes de cumprida a sua obrigao, pode exigir o implemento
da do outro. Ora, o empreiteiro que conclui a obra nas condies con
tratadas e no recebe o preo convencionado passa a ser, daquele mo
mento em diante, possuidor de boa-f da obra concluda, e, pois, titular
do direito de reteno concedido pelo art. 1.219. Alm disso, sendo a
empreitada um contrato bilateral perfeito, no pode o empreitador exi
gir do empreiteiro a entrega da construo antes de cumprir a sua obri
gao, consistente no pagamento do preo combinado. A exceptio
inadimpleti contractus do art. 476 legitima o ju s retentionis do art.
1.219. Da a continuar exata a afirmativa de Alfredo de Almeida Paiva
de que a natureza bilateral do contrato justifica a aplicao da exce
o de inadimpemento e o seu reconhecimento em favor do emprei
teiro-construtor o transforma de mero detentor alieno nomine em pos
suidor direto da obra contratada .16
16.
Aspectos do Contrato de Empreitada, 1955, pp. 129 e ss.; e, tambm,
direito de reteno do empreiteiro-construtor, RT 185/587.
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CONTRA TO DE EMPREITADA
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riscos pela guarda e conservao da obra (Cdigo Civil, art. 611). Para
se livrar totalmente do nus que a lei lhe impe, caber ao empreiteiro
consignar judicialm ente a obra concluda, em nome e por conta de
quem a encomendou.
Na empreitada de lavor, todos os danos aos materiais ou prpria
obra correm por conta da Administrao, desde que no provenham de
ato culposo do empreiteiro, que s concorre com a mo-de-obra (C
digo Civil, art. 612). Nesta modalidade de empreitada, se a obra vier a
se danificar ou a perecer antes da entrega, sem que a Administrao
esteja em atraso no recebimento e desde que no tenha havido culpa
do empreiteiro, este perder o servio e, aquela, os materiais forneci
dos. O Cdigo Civil de 2002 continua a admitir que o empreiteiro de
lavor se exima dos riscos provenientes dos defeitos do material desde
que avise ao dono da obra antes de os utilizar (art. 613). Este preceito
no pode prevalecer, porque est em conflito com a lei reguladora do
exerccio da Engenharia, da Arquitetura e Agronomia (Lei 5.194/
1966), que responsabiliza os seus profissionais por todos os trabalhos
de que participarem (arts. 17 a 23), sem possibilidade de escusa pelo
emprego de materiais inadequados ou com tcnica imprpria.
A inadimplncia de qualquer dos contratantes deve ser convenien
temente comprovada, sendo de toda prudncia que a Administrao,
tendo motivos para recusar a obra, ou o empreiteiro para no conclu-la,
promova a competente ao, ou notifique a outra parte, apontando-lhe
a falta e responsabilizando-a por suas conseqncias. Quanto entrega
da obra, h que ser feita mediante termo circunstanciado, em carter
provisrio ou definitivo, na forma prevista no contrato, ou, ainda, de
positada judicialmente por conta e risco da Administrao.
2.2 REGIME DE TAREFA
Regime de tarefa aquele em que a Administrao incumbe parti
culares de executar pequenas obras ou partes de uma obra maior, por
preo certo, global ou unitrio, por meio de simples ordem de servio
ou ajuste precrio. O pagamento feito periodicamente, aps a verifi
cao ou medio pelo fiscal da Administrao contratante. Normal
mente, o tarefeiro s concorre com mo-de-obra e os instrumentos de
trabalho, mas nada impede que fomea tambm o material.
Esse regime admitido nos casos em que o valor da obra ou de
suas partes no exige qualquer modalidade de licitao, como ocorre
geralmente nas pequenas reformas ou ampliaes de pouco vulto.
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CONTRATO DE GERENCIAMENTO
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45.
Para maiores esclarecimentos sobre este contrato, v., do Autor, as obras
Direito Administrativo Brasileiro, 30a ed., atualizada por Eurico de Andrade Aze
vedo, Dlcio Balestero Aleixo e Jos Emanuel Burle Filho, So Paulo, Malheiros
Editores, 2005, e Licitao e Contrato Administrativo, 13a ed., So Paulo, Malheiros Editores, 2002, cap. 5.
Captulo 8
RESPONSABILIDADES D ECO RRENTES
DA CONSTRUO
1. CONSIDERAES GERAIS
Da construo, como realizao material e intencional do homem,1
podem resultar responsabilidades diversas do construtor para com o
1.
Sobre o conceito de construo, v. o cap. 10, itens 1 e 2. Sobre responsabili
dade decorrente de construo, v. Marco Aurlio S. Viana, Contrato de Construo
e Responsabilidade Civil, So Paulo, Saraiva, 1980; Luiz Rodrigues Wambier, Res
ponsabilidade civil do construtor, RT 659/14; Srgio Cavalieri Filho, Programa de
Responsabilidade Civil, 6a ed., So Paulo, Malheiros Editores, 2005; Pablo Stolze
Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, Novo Curso de Direito Civil, vol. III - Res
ponsabilidade Civil, So Paulo, Saraiva, 2003; Tereza Ancona Lopes, Comentrios
ao Cdigo Civil, vol. 7 - Da Empreitada, So Paulo, Saraiva, 2003; Cludia Lima
Marques, Antnio Herman Benjamin e Bruno Miragem, Comentrios ao Cdigo de
Defesa do Consumidor, Ia ed., 2a tir., So Paulo, Ed. RT, 2004 (p. 287).
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FUNDAMENTOS DA RESPONSABILIDADE
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FONTES DE RESPONSABILIDADE
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27.
A norma NBR 5.671, da ABNT - Participao dos Intervenientes em Se
vios e Obras de Engenharia e Arquitetura - define quem responsvel pelo qu
na construo civil, esclarecendo direitos e deveres entre proprietrio, firma proje
tista, autor do projeto, executante, fiscal tcnico, empreiteiro tcnico, subemprei
teiro, consultor tcnico, tecnlogo, fabricante de materiais e/ou equipamentos, for
necedor, concessionrio de servio pblico, corretor, adquirente, usurio etc.
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DIRELTO DE CONSTRUIR
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RESPONSABILIDADE ADMINISTRATIVA
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co, uma vez que s assumem obrigaes com quem os contrata para
supervisionar a construo. No h, assim, vinculao de suas atribui
es com a Administrao Pblica, o que os exonera de encargos ad
ministrativos, subsistindo apenas os contratuais e tico-profissionais.
2.12
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71.
TJSP, R T 312/262, confirmado pelo STF, RE 49.042 (DJU 19.7.1963); e,
no mesmo sentido: TJDF, RDA 45/333; lc TACivSP, RT 241/513; TJSP, RT 225/
242, 246/168, 254/333, 275/249.
Captulo 9
A E S D E VIZINHANA E PERCIAS JUD ICIAIS
347
I. E S D E VIZINHANA
O Cdigo Civil de 2002 no contm a antiga disposio de que a
todo direito corresponde uma ao, que o assegura (art. 75), por ser
desnecessria, j que direito sem ao no direito. Por outro lado, a
Constituio Federal assegura a todos o livre acesso ao Poder Judici
rio contra leso ou ameaa a direito (art. 5a, XXXV). Por sua vez, o
Cdigo de Processo Civil declara que, para propor ou contestar ao,
necessrio ter interesse e legitimidade (art. 3a).
Desde que existam direitos e restries de vizinhana, bem assim
limitaes administrativas ao direito de construir, necessariamente h
aes correspondentes, para torn-los efetivos e reparar as eventuais
leses ao patrimnio dos vizinhos.
Para cada ofensa real ou potencial ao vizinho h uma ao corre
lata para o resguardo ou restabelecimento do direito ameaado ou lesa
do. E, como variam as modalidades de ofensa ao direito, variam os
meios judiciais adequados sua proteo. Esses meios de proteo ao
direito que constituem as aes e procedimentos que iremos exami
nar neste captulo, a saber: a) ao de indenizao de danos de vizi
nhana; b) ao de nunciao de obra nova; c) ao demolitria e
cauo de dano iminente; d) ao de construo e conservao de ta
pume divisrio; e) ao de travejamento em parede divisria; f) ao
de passagem forada; g) ao de servido de aqueduto; h) aes pos
ses sr ias; i) aes de demarcao e de diviso; j) aes de loteamen
to; k) aes de condomnio; l) pedido cominatrio.
1.1
1
348
DIREITO DE CONSTRUIR
cesso Civil (art. 275, II, c), com fundamento material no Cdigo Ci
vil, que dispe: O proprietrio pode levantar em seu terreno as cons
trues que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamen
tos administrativos (art. 1.299).
Esse dispositivo resguarda os vizinhos contra quaisquer danos de
correntes de construo. Desde que a obra ou suas atividades conexas
causem leso ao vizinho, tem este o direito de ser indenizado dos pre
juzos, independentemente da demonstrao da culpa do agente do
dano. E uma peculiaridade do direito de vizinhana, que desonera o
lesado da prova de culpa do causador da leso, como j demonstramos
no captulo das responsabilidades (cap. 8, item 2.6).
A responsabilidade pelos danos de vizinhana resultantes de cons
truo objetiva: nasce do s ato ou fato lesivo da obra ou de seus
trabalhos preparatrios. No se exige, para a reparao, nem dolo, nem
culpa, nem voluntariedade do agente da ao lesiva. Pode o ato danoso
ser legtimo, como geralmente a construo; pode resultar de um ato
involuntrio do dono da obra; pode provir de um fato estranho vonta
de do construtor: em qualquer caso, sujeitar o proprietrio e o cons
trutor obrigao de indenizar o dano causado pela construo s pes
soas e bens da vizinhana. E exceo expressa na lei (Cdigo Civil,
art. 1.299), reconhecida pela jurisprudncia dominante de nossos Tri
bunais.3
Essa responsabilidade sem culpa pelos danos de vizinhana de
corre da s lesividade do ato, e no da culpabilidade do agente, ou, se
quiserem, de uma culpa presumida entre vizinhos por todo ato ou fato
danoso aos confrontantes. Ao vizinho indiferente que a atividade do
confinante seja lcita - como a construo; o que importa que no
seja lesiva sua pessoa ou bens.
O Cdigo de Defesa do Consumidor confirma a responsabilidade
sem culpa pelos danos de vizinhana, dispondo o art. 17 que, para os
efeitos da responsabilidade pelo fato do produto e do servio, equipa
ram-se aos consumidores todas as vtimas do evento.
c, admitindo-se agora que, na inicial, o autor requeira a percia, formule quesitos
e indique o assistente tcnico. N o prazo de 30 dias dever ser realizada a audincia
de conciliao; no se concretizando esta, o ru oferecer sua resposta, designando
o juiz a audincia de instruo e julgamento para data no excedente a 30 dias.
3.
STF, RTJ 6/75; TJSP, RT 190/233, 242/175, 249/147, 254/300, 259/203,
260/286 e 319, 267/176, 269/339, 270/208, 271/219, 272/166, 281/211 e 350,286/
335, 287/258, 294/247, 533/88, 539/111.
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pelo dano iminente (art. 1.280). E foi mais longe, ao estabelecer que
todo aquele que violar as disposies estabelecidas nesta Seo [ "Do
direito de Construir ] obrigado a demolir as construes feitas, res
pondendo por perdas e danos (art. 1.312).
Estes artigos concedem ao de demolio ao vizinho para casos
diferentes: o art. 1.280 faculta a ao para a hiptese de estar o prdio
em runa, oferecendo dano efetivo ou perigo para os confrontantes-, e o
art. 1.312 a concede para o prejudicado por alguma violao das regras
de vizinhana, nelas se incluindo as normas administrativas incidentes
sobre a construo na rea.
Neste ponto, conveniente alertar que o art. 1.312 ampliou consi
deravelmente o campo da ao demolitria, pois a estendeu tambm
s construes vizinhas que infringirem as normas administrativas in
cidentes na rea (limitaes urbansticas, de higiene e segurana, de
proteo ao patrimnio histrico etc.). Na verdade o art. 586 do estatu
to anterior, ao referir-se demolio de construes irregulares, limi
tava-a violao dos arts. 580 e ss., no incluindo o art. 554, que se
referia obrigatoriedade de obedincia aos regulamentos administra
tivos. O Autor j defendia a tese de que o vizinho tinha direito subjeti
vo observncia das limitaes administrativas (especialmente as ur
bansticas) por todos aqueles proprietrios sujeitos suas exigncias
(cf. cap. 4). E a jurisprudncia acabou evoluindo nesse sentido. Agora,
o Cdigo Civil de 2002 acabou de sacramentar essa orientao ao as
segurar a demolio de toda construo que violar as proibies esta
belecidas na Seo Do Direito de Construir (arts. 1.299 e ss.).
Ambas as aes resultam do direito de vizinhana, e no da posse,
podendo ser utilmente intentadas depois de ano e dia da ocorrncia le
siva ao vizinho, salvo se houver decadncia do direito, como h no
caso do art. 1.302.
Esta ao pode ser ajuizada com o rito comum das aes ordinrias,
ou, no procedimento especial da nunciao de obra nova (arts. 934 a
940 do Cdigo de Processo Civil), o autor incluir o pedido de demoli
o, podendo ser cumulado ainda com cominao de pena e indeniza
o de prejuzos (art. 936, a III).
O Cdigo de Processo Civil concedeu tambm ao demolitria,
como medida provisional, ao Poder Pblico, para resguardar a sade,
a segurana ou outro interesse pblico (art. 888, VIII); vale dizer que,
alm do vizinho, a Administrao pode usar desse procedimento para
proteo da coletividade quando ameaada por construo perigosa ou,
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O contedo da sentena proferida em tais aes , geralmente, declaratrio-constitutivo: declaratrio na parte que reconhece o direito
preexistente concedido pelo art. 1.285 do Cdigo Civil; constitutivo na
parte que estabelece o rumo da passagem a ser aberta e fixa as indeni
zaes a serem pagas aos vizinhos por onde vai passar a estrada.19 O
Cdigo Civil de 2002 no cuida da perda do direito de passagem pelo
seu desuso, tratada no art. 561 do antigo estatuto, que facultava ao pro
prietrio negligente obter o restabelecimento do caminho, desde que
pagasse ao vizinho o dobro do valor da primeira indenizao.
Embora o Cdigo Civil s se refira ao dono do prdio encravado
(art. 1.285), tem-se admitido tambm o exerccio desta ao pelo leg
timo possuidor do imvel, em lugar do proprietrio inativo, pois no
se pode conceber que algum habite ou utilize uma propriedade sem
acesso via pblica, fonte ou porto. Mais liberal ainda se tem mostra
do a jurisprudncia na conceituao do encravamento. A despeito de a
lei civil s conceder passagem forada ao prdio que se achar sem sa
da para via pblica, fonte ou porto, os tribunais vm dando ao no
s ao prdio que no tem sada alguma para esses logradouros pbli
cos como, ainda, para o que a tem, mas de tal forma onerosa, perigosa
ou intransitvel que impossibilite a explorao econmica do imvel,
tornando-o imprestvel sua destinao originria.20 Esta orientao,
conquanto humana e coincidente com a funo social da propriedade,
que a de produzir utilidade individual e bem-estar coletivo, merece
prudncia na sua aplicao, para que no se imponha exagerado sacri
fcio aos prdios vizinhos, para simples comodidade particular de um
proprietrio. Em tais casos, de rigor uma verificao criteriosa sobre
a verdadeira situao do prdio que reclama outra sada para a via p
blica. Se, na realidade, o caminho existente for inseguro ou economi
camente impraticvel, por aniquilador da utilidade do imvel, ser ad
missvel a concesso de outra passagem, segundo as normas da lei ci
vil (art. 1.285). Se, porm, a passagem existente apenas incmoda ou
onerosa pelo seu traado, no se trata de prdio encravado, sendo, em
tal caso, inadmissvel a ao de desencravamento.
Como a passagem forada no servido, mas to-somente restri
o de vizinhana, a ao respectiva no se confunde com a confessoria ou negatria de servido. Pela ao de passagem forada apenas se
impe aos vizinhos a obrigao de permitir que suas propriedades se
19. Pontes de Miranda, Tratado de Direito Predial, XIII/333, Rio, 1956.
20. TJSP, RT 78/123; TJMG, RT 162/206; TJRJ, RT 157/821; RF 99/723.
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dia), com rito especial, ou de posse velha (de mais de ano e dia), obe
decendo ao procedimento comum, so sempre procedimentos possessrios. isto significa que as disposies gerais so aplicveis ainda
quando a turbao ou esbulho datarem de mais de ano e dia. Outra
observao do mesmo autor a de que a cumulao dos pedidos de
indenizao e de cominao para o caso de futura e possvel repetio
da turbao no exige que o procedimento seja ordinrio, pois, em se
tratando de posse de menos de ano e dia, faculta-se cumular essas pre
tenses, e o procedimento continuar a ser especial.23
A manuteno ou a reintegrao de posse bem como o interdito
proibitrio admitem o mandado liminar, com ou sem audincia do ru,
em face da prova que instrui a inicial ou mediante justificao prvia
do alegado (arts. 928 e 933 do Cdigo de Processo Civil), prosseguin
do a ao com procedimento ordinrio (art. 931). Da denegao da li
minar ou do seu deferimento cabe agravo de instrumento, o que tem
ensejado mandado de segurana contra o despacho impugnado, quan
do os seus efeitos so lesivos de direito lquido e certo do impetrante e
ficam imunes diante da no suspensividade daquele recurso.34
As vias possessrias so aptas a proteger as servides de trnsito,
de gua, de luz e outras, mas o art. 1.213 do Cdigo Civil estabelece,
como regra, que as servides no aparentes no gozam de proteo
possessria, salvo quando tituladas. E compreende-se que assim seja,
porque as servides no se presumem e nesta espcie falecem elemen
tos visveis para indicar a sua existncia. O rigor dessa regra tem sido
atenuado pela jurisprudncia nos casos em que a servido no aparen
te, como a de caminho, se transforma em aparente pela freqncia do
trnsito, i, ento, se tom a merecedora de proteo possessria, ainda
que destitulada.25
Essa mudana de orientao, para conceder-se a proteo possess
ria servido de trnsito, deve-se a Mendes Pimentel, que, em luminoso
estudo, demonstrou que, se o uso e gozo da servido se manifestam
por obras visveis e permanentes, nas quais o possuidor caracteriza o
23. Comentrios ao Cdigo de Processo Civil, XI-I/141, So Paulo, Ed. RT,
1977.
24. STF, R TJ70/504, 71/786, 72/743; TFR, RTFR 6/224; TJRS, RT 423/210;
TJPR, RT 451/213; TJGB, RT 466/203; TJMG, RT 467/218; TJMT, RT 476/191;
TASP, RT 351/416, 395/219,436/140, 447/131,449/141,466/121, 490/150; TJSP,.
RT 434/63, 497/48.
25. TJSP, R F 93/519; RT 146/275, 161/213, 169/173,179/126, 181/304, (86/
756, 188/805; l TACivSP, R T 604/116, 606/140; TAMG, R T 613/213.
365
366
DIREITO DE CONSTRUIR
vil (arts. 946 a 981), uma vez que o procedimento de ambas asseme
lhado e geralmente so reunidas num s processo, para que se delimite
a propriedade, repartindo-a, a seguir, entre os condminos. A lei pro
cessual, atendendo a que h normas aplicveis a ambas as aes - demarcatria e divisria - e regras especficas para cada uma delas, esta
beleceu preceitos comuns e disposies peculiares a uma e outra. Em
qualquer dessas aes h duas fases bem diferenadas: na primeira ve
rifica-se e decide-se o direito de demarcar ou dividir; na segunda efeti
vam-se os atos concretos de demarcao ou de diviso. Sendo aes
derivadas do domnio ou do condomnio, s os seus titulares podem
requer-las e para tanto devem instruir a inicial com os ttulos de pro
priedade e identificar o imvel a ser demarcado ou dividido.29
1.10.1 DEMARCAO
A ao de demarcao destina-se a fixar os limites dos imveis
confinantes. Nasce, portanto, dos direitos de vizinhana consignados
no Cdigo Civil, que assim dispe: Todo proprietrio pode obrigar o
seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios,
a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruina
dos, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respecti
vas despesas (art. 1.297).
No caso de confuso, os limites, em falta de outro meio, se deter
minaro de conformidade com a posse; e, no se achando ela provada,
o terreno contestado se repartir proporcionalmente entre os prdios
ou, no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar a um deles,
mediante indenizao ao proprietrio prejudicado (art. 1.298).
Paralelamente, o Cdigo de Processo Civil esclarece que cabe a
ao de demarcao ao proprietrio para obrigar o seu confinante a es
tremar os respectivos prdios, fixando-se novos limites entre eles ou
aviventando-se os j apagados (art. 9 4 6 ,1), podendo cumul-la com a
de diviso (art. 947). Em dispositivos subseqentes, o mesmo Cdigo
minudencia os atos prprios da demarcatria (arts. 950 a 966), que se
ro realizados por um agrimensor e dois arbitradores de nomeao do
juiz, que elaboraro o laudo, a planta, o memorial descritivo e o traa29.
Sobre dem arcao e d iviso , v.: Afonso Fraga, D iviso e Dem arcao de
Terras, Rio, 1923; Firmino Whitaker, Terras , So Paulo, 1926; J. A. Faria Mota,
Condomnio e Vizinhana, So Paulo, 1942; Milton Evaristo dos Santos, Possessria - Demarcao - Coisa julgada, RT 206/22.
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DIREITO DE CONSTRUIR
369
1.11 A ES DE CONDOMNIO
O condomnio forma atpica de propriedade, porque esta, por
natureza, deve ser exclusiva.33 Conclui-se, da, que a principal ao dos
condminos a divisria, j examinada precedentemente (item 1.10),
para fazer cessar a comunho, seguindo-se a de venda, locao e ad
ministrao da coisa comum e a de venda de quinho em coisa co
mum, prevista no Cdigo Civil (arts. 1.320 a 1.322), bem como as
aes especficas do condomnio de apartamentos, decorrentes da Lei
4.591, de 16.12.1964, as quais sero apreciadas a seguir.
1.11.1 VENDA, LOCAO
E ADMINISTRAO DA COISA COMUM
A ao para venda, locao e administrao da coisa comum est
relacionada no Cdigo de Processo Civil dentre os procedimentos es
peciais de jurisdio voluntria (Livro IV, tt. II), sem maiores indica
es para o seu ajuizamento e tramitao que as simples referncias
em alguns dispositivos esparsos (arts. 1.112, V; 1.117, II; 1.118 e
1.119). Esse procedimento destina-se a possibilitar a alienao ou a
locao, ou, ainda, a form a de administrao do bem indiviso, caso os
condminos pretendam explor-lo em conjunto. Em qualquer dessas
hipteses, os direitos e deveres dos condminos reger-se-o pelas nor
mas gerais do Cdigo Civil (arts. 1.314 a 1.321).
Admite-se a venda da coisa comum quando for ela indivisvel, ou
pela diviso se tom ar imprpria a seu destino. O conceito de indivisi
bilidade jurdica diverso do de indivisibilidade matemtica. O Cdigo
Civil esclarece que so indivisveis os bens que, embora naturalmente
divisveis, se consideram indivisveis por lei ou conveno das partes
(art. 88). Desde que ocorra uma dessas circunstncias, que tome a coi
sa juridicamente indivisvel, qualquer condmino poder requerer a
venda, na forma dos arts. 1.117, II, do Cdigo de Processo Civil e
1.322 do Cdigo Civil.
Poder, ainda, qualquer condmino pedir que a coisa comum in
divisvel seja alugada ou administrada em proveito de todos, caso a
maioria no concorde com a venda (Cdigo Civil, art. 1.323). Em qual
quer dessas hipteses, a manifestao do desejo do condmino diver
33.
V. a conceituao de condomnio no cap. 1, item 3, e, sobre contrato de
incorporao de condomnio, leia-se o cap. 7, item 3.4.
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pecificao, alis, o redator do Cdigo cometeu outro deslize ao referir-se unicamente ao Municpio (art. 934, III), quando deveria men
cionar genericamente o Poder Pblico, pois no admissvel que a
Unio, o Distrito Federal, os Estados e os Territrios no tenham ao
e cominao contra obras de terceiros que contravenham suas leis e
regulamentos e prejudiquem seus bens e servios.
Observamos, porm, que a via cominatria facultada, e no im
posta ao Poder Pblico, para impedimento de atividades e demolio
de obras ilegais do particular, pois certo que a Administrao pode
valer-se da interdio e do embargo administrativo, executando dire
tamente as suas decises de represso s construes irregulares ou
clandestinas e s obras que ofeream perigo iminente coletividade,
independentemente de ordem judicial.39 A execuo direta dos atos
de polcia das construes decorre do poder de autotutela administra
tiva, sustentado pela melhor doutrina40 e acolhido pela jurisprudn
cia mais atualizada com os preceitos do Direito Pblico.41 Ao parti
cular que se sentir lesado pelas determinaes e embargos da Admi
nistrao que cabe recorrer ao Judicirio para o acertamento de seus
eventuais direitos.
1.13.3 CONTRA A ADMINISTRAO
O pedido cominatrio contra a Administrao Pblica admiss
vel quando o particular dispe de um direito subjetivo a determinada
prestao ou absteno do Poder Pblico a seu favor, que tanto pode
ser um servio como um ato ou fato administrativo.42 O essencial
que a prestao ou absteno objetivada se apresente como um direito
de fruio individual, uti singuli, do autor, ainda que extensivo a toda
uma categoria de beneficirios. Assim, um servio pblico de utiliza
o geral, uti universi, como o calamento e a iluminao de vias p
blicas, no pode ser exigido pelo particular por via cominatria,43 mas
39. V. o cap. 6, item 1.8, sobre em bargo d e obra.
40. V. nosso Direito A dm inistrativo B rasileiro, 30a ed., Malheiros Editores,
2005, cap. IV, n. 2, Atributos do ato adm inistrativo. No mesmo sentido: Machado
Guimares, Com entrios ao C digo de P rocesso Civil, IV/184, 1942; Caio Tcito,
O poder de polcia e seus limites, RDA 27/1; Darci Bessone, Poder de polcia,
7210 /4 9 ; Anto de Moraes, Parecer in R T 220/41.
41. STF, RF 124/438; TJSP, RDA 34/297, 35/293, 95/114; 7 20 4 /2 8 3 , 220/
273, 227/136; TASP, 7 3 0 7 /6 9 0 , 428/276.
42. TJSP, RT 178/798, 293/323, 618/78; TASP, 7 293/447.
43. TASP, R T 235/492.
379
2. PERCIAS JUDICIAIS
As aes oriundas de construes ou resultantes de danos de vizi
nhana exigem, comumente, percias judiciais para a verificao do
estado da obra ou fixao de prejuzos decorrentes do ato lesivo em
discusso na demanda. Alm disso, a percia judicial de rigor nas de
sapropriaes e noutros processos especiais em que a lei impe a apu
rao tcnica de fatos ou valores necessrios ao julgamento do feito.
Estas consideraes bastam para evidenciar a convenincia do estudo
das percias judiciais em seguimento ao das aes de vizinhana e ou
tros procedimentos relacionados com o direito de construir.
2.1
GENERALIDADES
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2.1.1
DIREITO DE CONSTRUIR
P E R C IA 45
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382
DIREITO DE CONSTRUIR
assessores das partes, j que no oferecem mais laudos, mas sim pareceres, nem incorrem nos impedimentos e suspeies do perito. A mes
ma lei determinou que, quando a natureza do fato o permitir, a percia
poder consistir apenas na inquisio do perito e dos assistentes, por
ocasio da audincia de instruo e julgamento (CPC, art. 421, 2).
Peritos - ensina Chiovenda - so pessoas chamadas a expor ao
juiz no s as observaes de seus sentidos e suas impresses pessoais
sobre os fatos observados, seno tambm as indues que se devem
tirar objetivamente dos fatos observados ou que se lhes dem por exis
tentes. Isso faz supor que eles so dotados de conhecimentos tericos
ou aptides em domnios especiais tais, que no devam estar ao alcan
ce ou no mesmo grau de qualquer pessoa culta.48 No mesmo sentido
a lio de Pedro Batista Martins: O perito um cientista ou um tcni
co a quem o juiz delega a funo de raciocinar por ele, ou de proceder
a exames que, por lhe faltarem conhecimentos especializados, no lhe
seria possvel realizar com xito.49
Da por que o perito e os assistentes no emitem opinio sobre o
direito ou a pretenso das partes, mas juzo tcnico sobre o objeto da
percia, em face de sua verificao pessoal. Para tanto, podem e devem
recorrer a todos os meios de informao a seu alcance e utilizar os m
todos e processos tcnico-cientfcos adequados elucidao das ques
tes que lhes foram propostas nos quesitos (CPC, art. 429).
A Lei 7.270, de 10.12.1984, acrescentou trs pargrafos ao art.
145 do Cdigo de Processo Civil, exigindo que os peritos sejam esco
lhidos entre profissionais de nvel universitrio, devidamente inscritos
no rgo de classe competente, devendo eles comprovar sua especiali
dade na matria por meio de certido da mesma entidade. Somente nas
localidades onde no houver profissionais qualificados o perito poder
ser escolhido livremente pelo juiz.
Tais disposies se harmonizam com as das leis de regulamenta
o profissional, que tomam privativas de seus destinatrios as ativi
dades que especificam, dentre as quais as percias judiciais, no campo
das respectivas profisses, a exemplo da Lei 5.194, de 24.12.1966, que
regula o exerccio profissional do engenheiro, do arquiteto e do enge
nheiro agrnomo, to vinculados construo civil e s percias em
imveis urbanos e rurais.
48. Instituies de Direito Processual Civil, III/173, So Paulo, 1945.
49. Comentrios ao Cdigo de Processo Civil, III/157, So Paulo, 1942.
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EXAME JUDICIAL
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VISTORIA JUDICIAL
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AVALIAO JUDICIAL
CONCEITO DE AVALIAO
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o procedimento usualmente empregado em aes renovatrias e revisionais. No sendo possvel, utiliza-se o agora denominado mtodo de
remunerao do capital, quando o aluguel determinado em funo
do valor do imvel, cuja utilizao exige a determinao da taxa de
remunerao e do valor do imvel.
2.4.6 IMVEIS RURAIS
As avaliaes de imveis rurais so regidas atualmente pela NBR
14.653-3, que entrou em vigor a partir de 30.6.2004. A Norma classifi
ca os imveis rurais pelo seu tamanho e pela sua explorao. No pri
meiro caso, ele pode ser pequeno (at quatro mdulos fiscais), mdio
(de quatro a quinze mdulos) e grande (acima de quinze mdulos). No
segundo, verifica-se qual o tipo de explorao empregado (agricultura,
pecuria etc.). Na vistoria, deve o perito, em primeiro lugar, efetuar a
caracterizao cia regio, relacionando seus aspectos fsicos (relevo e
classes de solos, recursos hdricos etc.); a infra-estrutura pblica exis
tente (transporte, energia eltrica etc.); a vocao econmica da regio
e a disponibilidade de mo-de-obra; e as restries, legais, fsicas e
ambientais, eventualmente existentes ao aproveitamento da terra.
Em seguida, cumpre efetuar a caracterizao do imvel em si
mesmo, suas terras (vegetao nativa, florestas, recursos hdricos),
construes e instalaes, produo, mquinas e equipamentos, e ou
tras atividades, se existentes, como turismo, hotelaria, minerao etc.
Os mtodos de avaliao so os mesmos j referidos no item 2.4.3:
mtodo comparativo direto de dados do mercado, que exige o levanta
mento prvio desses dados; mtodo involutivo, que se baseia em apro
veitamento hipottico do imvel, segundo suas caractersticas; mtodo
evolutivo, que a soma dos componentes do imvel; e mtodo da ren
da, pelo qual o valor do bem calculado com base na capitalizao
presente de sua renda lquida prevista.
2.4.7 EMPREENDIMENTOS
Em 2003, a ABNT aprovou sua primeira Norma Tcnica a respei
to da avaliao de empreendimentos, que antes eram contemplados de
forma esparsa em algumas normas de avaliao especficas. A NBR
14.653-4 entrou em vigor em 30.1.2003, e faz parte do conjunto de
normas sob o mesmo nmero voltadas para a avaliao de bens, que
vimos examinando.
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DIREITO DE CONSTRUIR
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Captulo 10
A CONSTRUO CIVIL
E A REGU LAM EN TAO PROFISSIONAL
1.
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413
recomendado que, indicado c[ue; Onde constar pode, entnde-se est apto*, capaz de, h urna possibilidade de, possvel
que.
Entre as normas tcnicas da ABNT aplicveis construo civil,
merecem destaque, pela sua abrangncia genrica, as seguintes:
NBR 5.671/1989 - Participao dos Intrvenientes em Servios e
Obras de Engenharia e Arquitetura , que pretendeu definir quem res
ponsvel pelo qu na construo civil, definindo direitos e deVefes de
todos os seus intervenientes, tais como proprietrio, firma projetista,
autor do projeto, exectante, fiscal tcnico, empreiteiro tcnico, subem
preiteiro, consultor tcnico, tecnlogo, fabricante de materiais e o/
equipamentos, fornecedor, concessionrio de servio pblico, corretor^
adquirente, usurio etc.
414
DIREITO DE CONSTRUIR
415
416
DIREITO DE CONSTRUIR
2. A CONSTRUO CIVIL
COMO ATIVIDADE TCNICO-ECONMICA
A construo civil contempornea apresenta-se como atividade
tcnico-econmica, uma vez que os trabalhos de Engenharia e Arqui
tetura exigem a participao de profissionais habilitados e inverses
financeiras que propiciem a execuo da obra. Conjuga-se, assim, a
tcnica do profissional com os recursos econmicos do industrial. Mas
nem por isso se confundem as duas atividades que se consorciam na
construo civil.
Atento a essa realidade, o legislador brasileiro estabeleceu ntida
distino entre a atividade tcnica dos profissionais da Engenharia e da
Arquitetura e a atividade econmica dos que se dedicam indstria da
construo civil, e isto desde o primeiro Decreto 23.569, de 11.12.1933
(art. 8Q), at a vigente Lei 5.194, de 24.12.1966 (arts. 59 e 60).
Esses dois aspectos foram magistralmente assinalados pelo Prof.
Vicente Ro, ao acentuar que a lei distingue, pois, o exerccio da pro
fisso da simples explorao econmica de qualquer dos ramos da En
genharia ou da Arquitetura por pessoas fsicas; e, feita essa distino,
prescreve que o exerccio da profisso, em qualquer hiptese, s com
pete aos profissionais diplomados, ou habilitados, ao passo que a ex
plorao - obrigao de prestar ou prestao desses servios, com fins
de lucro - tambm pode ser praticada por sociedade.14
No mesmo sentido expressa-se o Prof. Vtor da Silva Freire, ob
servando que essa distino capital e acompanha como a prpria
14.
Vicente Ro, Parecer dado ao CREA da 6a Regio, em 10.9.1951, so
bre a interpretao do art. 8a do Decreto federal 23.569, in Pareceres sobre o Exer
ccio da Engenharia, Arquitetura e Agrimensura, coligidos por Adolfo Morales de
Los Rios Filho, publicao do Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura, Ia
srie, Rio, 1959, p. 9.
417
O ASPECTO TCNICO
418
DIREITO DE CONSTRUIR
No h confundir, portanto, a atividade tcnica e os encargos tico-profissionais do engenheiro e do arquiteto, enquanto prestam servi
os de suas especialidades, com a atividade industrial e os encargos
econmicos dos que se encarregam de executar materialmente a cons
truo. Nada impede se renam no mesmo indivduo o profissional e o
construtor, mas nem assim se amalgamam as fUnes de um e de outro,
porque, embora reunidas na mesma pessoa, coexistiro justapostos,
sem se confundirem, os encargos do tcnico e as responsabilidades do
industrial construtor.
Essa discriminao de atividades do maior interesse prtico para
a apurao das responsabilidades decorrentes da construo, visto que
os encargos tcnicos so, em regra, dos profissionais habilitados,17 que
respondem pelo projeto e por sua execuo, ao passo que os encargos
econmicos da construo e de seus danos podem ser de responsabili
dade nica do construtor, ou conjunta de todos os interessados na obra,
conforme a hiptese ocorrente. Dada a complexidade do assunto, e o
entrosamento com os contratos, relegamos o estudo das responsabili
dades decorrentes da construo para captulo autnomo (cap. 8), aps
a apreciao das vrias modalidades contratuais (cap. 7).
2.2
O ASPECTO ECONMICO
419
dica das sociedades, ainda que constituda de ieigos, desde que a parte
tcnica fique a cargo exclusivo de profissional habilitado e registrado
regularmente na forma da Lei 5.194/1966 (art. 59) e da Resoluo
CONFEA 336, de 27.10.1989.
A construo civil enseja, portanto, o desempenho de duas ativi
dades nitidamente diferentes, e que, por isso mesmo, devem reger-se
por normas diversas. A atividade tcnica e liberal do profissional que
concebe e fiscaliza a obra h de pautar-se pelos postulados tico-profissionais da legislao civil; a atividade industrial da construo, como
empreendimento econmico que , deve regular-se pelas normas co
merciais. Nega-se construo civil18 o seu carter industrial, sob o
capcioso argumento de que tal atividade s produz imveis. Mas a
construo, como atividade econmica, no o imvel, nem se con
funde com o imvel. E neste passo invocamos a lio de Baudry-Lacantinerie e Barde, que bem distinguem o objeto da construo, da ope
rao de construir: Toda obrigao de fazer ou de no fazer (se opomos
esta expresso de obrigao de dar) mvel. Com efeito, no se pode
considerar coisa imvel o fato ou a absteno que constitui seu objeto.
Urge, pois, classific-lo entre os mveis, visto que, em princpio, todos
os direitos ativos e passivos so, segundo o objeto a que eles se diri
gem, mveis ou imveis. Isto verdade at quanto obrigao de cons
truir uma casa, pois a matria desta obrigao no a casa, mas o fato
em si de constru-la. preciso, pois, no confundir o resultado da exe
cuo de uma obrigao com o objeto da obrigao.59
Ante esta realidade, proclamou a Cmara Argentina de la Construccin: Si, de acuerdo con la lengua, ha de entenderse por industria
al conjunto de operaciones materiales ejecutadas para la obtencin,
transformacin y elaboracin, en cualquiera de sus grados o etapas, de
los produtos naturales, la construccin es una industria.20
A renitncia dos civilistas ortodoxos, que se apegam imobilida
de da construo civil para negar carter industrial atividade que a
produz, assenta, ao que se v, na confuso que fazem entre a indstria
da construo civil e a explorao imobiliria que campeia em nossos
18. A expresso construo civil, como j salientamos, no se ope ao ca
rter industrial da construo, servindo apenas para diferenar as obras de paz, das
obras militares.
19. Trait Thorique et Pratique de Droit Civil, 3a ed., X II/1, n. 429.
20. La industria de la construccin, in Publicao Oficial da Cmara Ar
gentina de la Construccin, 1946-1947, p. 5.
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3.
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A REGULAMENTAO PROFISSIONAL
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DIREITO DE CONSTRUIR
1933 e mantido pela Lei 5.194/1966 (arts. 24, 26 e 80), uma autar
quia profissional ou corporativa com a trplice atribuio normativa,
supervisora e disciplinadora do exerccio das profisses que indica.
E autarquia, porque tem personalidade jurdica de Direito Pblico
interno, instituda por lei, dispe e gere patrimnio prprio, exerce fun
es pblicas in nomine suo, organiza os seus servios e desempenha
com autonomia funcional suas atribuies especficas. uma autar
quia profissional ou corporativa, porque tem a misso precpua de orde
nar, coordenar e controlar as atividades de seus filiados, exercendo so
bre eles o poder disciplinar e a jurisdio administrativa plena no que
tange ao exerccio da profisso. uma daquelas entidades que, no diIhos de fiscalizao de profisses regulamentadas, abrangendo o CONFEA. Em
face do disposto no art. 58, embora sejam considerados servios pblicos, e, por
tanto, gozando de imunidade tributria total, as atividades dos conselhos de fiscali
zao de profisses regulamentadas deveriam ser exercidas em carter privado,
por delegao do Poder Pblico, mediante autorizao legislativa. Tais Conselhos
seriam dotados de personalidade jurdica de direito privado sem qualquer vnculo
a Administrao Pblica, mas podendo, arrecadar as contribuies de seus associa
dos e puni-los por infraes disciplinares. Desse regime o citado dispositivo legal
excluiu somente a Ordem dos Advogados do Brasil - OAB, que continua regida
pela Lei 8.906/1994. Proposta a ADI 1.717-6, o Supremo Tribunal Federal, em jul
gamento de 22.9.1999 (publicado no D JU de 6.10.1999), sendo Relator o Min,
Sydney Sanches, concedeu medida liminar para suspender a aplicao daquele dis
positivo, at o julgamento do mrito. Em deciso proferida em 10. i 1.2002 (ADI
1.717-6, rei. Min. Sydney Sanches, j. 7.11.2002, DJU 18.11.2002), o Plenrio do
Supremo Tribunal Federal julgou procedente, por unanimidade, a ao para decla
rar inconstitucionais o art. 58 da Lei 9.649/1998 e todos os seus pargrafos, com
exceo do 3C, considerado prejudicado. A ementa do acrdo a seguinte:
Direito Constitucional e Administrativo - Ao direta de inconstitucionalidade do art. 58 e seus pargrafos da Lei n. 9.649, de 27.5.1998, que tratam dos
servios de fiscalizao de profisses regulamentadas.
Estando prejudicada a ao quanto ao 3 do art. 58 da Lei n. 9.649, de
27.5.1998, como j decidiu o Plenrio, quando apreciou o pedido de medida caute
lar, a ao direta julgada procedente quanto ao mais, declarando-se a inconstitucionalidade do caput e dos l , 2a, 4, 5C, 6fl, 7fl e 8a do mesmo art. 58.
2. Isso porque a interpretao conjugada dos arts. 5a, XIII, 22, XVI, 21,
XXIV, 70, pargrafo nico, 149 e 175 da Constituio Federal leva concluso no
sentido da indelegabil idade, a uma entidade privada, de uma atividade tpica de
Estado, que abrange at poder de polcia, de tributar e de punir, no que concerne ao
exerccio de atividades profissionais regulamentadas, como ocorre com os disposi
tivos impugnados.
3. Deciso unnime.
Em face dessa deciso, no h o que modificar no texto do Autor.
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OS CONSELHOS 'REGIONAIS
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4.
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DIREITO DE CONSTRUIR
ENGENHEIROS
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DIREITO DE CONSTRUIR
439
440
DIREITO DE CONSTRUIR
47.
A Lei 5.540/1968 foi revogada pela Lei 9.394, de 20.12.1996 (novas D
retrizes e Bases da Educao Nacional), que no manteve os chamados cursos de
curta durao de nivel superior. Contempla apenas a educao profissional de nvel
mdio (art. 39), assim como a possibilidade de o ensino mdio, atendida a forma
o geral do educando, prepar-lo para o exerccio das profisses tcnicas (art. 36).
O CONFEA mantm a Resoluo 313/1986, pela possibilidade de ainda existirem
diplomados por aqueles cursos de nvel superior.
441
TCNICOS D E 2Q GRAU
442
DIREITO DE CONSTRUIR
443
49.
A Lei 2.959, de 17.11.1956, complementando o art. 443 da Consolidao
das Leis do Trabalho, disps que: No contrato individual de trabalho por obra
certa, as inscries na carteira profissional do empregado sero feitas pelo constru
tor, desse modo constitudo em empregador, desde que exera a atividade em car
ter permanente (art. P). Em face dessa orientao legal, o construtor ser sempre
o empregador, qualquer que seja a modalidade de seu contrato de construo com
o proprietrio, pois que, preenchendo a carteira profissional dos empregados da
obra, passa a responder por todos os encargos trabalhistas (salrios, frias, indeni
zaes etc.). Entenda-se por construtor a pessoa fsica ou jurdica que assume os
encargos tcnico-econmicos da obra, colocando-se na posio de empresa. A
prpria Consolidao das Leis do Trabalho, depois de considerar todo empregador
como empresa (art. 2a), equipara, para esse fim, os profissionais liberais que ad
mitirem trabalhadores como empregados ( P do art. P ). Por outro lado, a mesma
Consolidao considera empregado toda pessoa fsica que prestar servios de na
tureza no eventual a empregador, sob a dependncia deste e mediante salrio. N es
sas condies, o encarregado e o mestre-de-obras sero sempre considerados em
pregados do construtor - pessoa fsica ou jurdica - a que estiverem subordinados.
CONSTITUIO DE 1988
(Disposies referentes propriedade e poltica urbana)
T t u l o II - DOS DIREITOS E GARANTIAS FUNDAMENTAIS
C a p tu lo I -
Art. 5. Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantin
do-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do direito vida,
liberdade, igualdade, segurana e propriedade, nos termos seguintes: (...)
XXII - garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atender a sua funo social; (...)
Da Unio
Art. 23. competncia comum da Uniao, dos Estados, do Distrito Federal e dos Mu
nicpios: (...)
IV
- impedir a evaso, a destruio e a descaracterizao de obras de arte e de outros
bens de valor histrico, artstico ou cultural; (...)
Art. 24. Compete Unio, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente
sobre:
I direito tributrio, financeiro, penitencirio, econmico e urbanstico; (...)
VII - proteo ao patrimnio histrico, cultural, artstico, turstico e paisagstico;
VIII responsabilidade por dano ao meio ambiente, ao consumidor, a bens e direitos
de valor artstico, esttico, histrico, turstico e paisagstico; (...)
XII - previdncia social, proteo e defesa da sade; (...)
C a p t u l o IV Dos
Municpios
DIREITO DE CONSTRUIR
448
APNDICE DE LEGISLAO
449
radia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro
imvel urbano ou rural.
1B. O titulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mu
lher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2U. Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
3. Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
PARTE ESPECIAL
LIVRO I - DO DIREITO DAS OBRIGAES
450
DIREITO DE CONSTRUIR
Art. 449. No obstante a clusula que exclui a garantia contra a evico, se esta se der,
tem direito o evicto a receber o preo que pagou pela coisa evicta, se no soube do risco da
evico, ou, dele informado, no o assumiu.
Art. 450. Salvo estipulao em contrrio, tem direito o evicto, alm da restituio inte
gral do preo ou das quantias que pagou:
I - indenizao dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
II - indenizao pelas despesas dos contratos e pelos prejuzos que diretamente resultarem da evico;
III - s custas judiciais e aos honorrios do advogado por ele constitudo.
Pargrafo nico. O preo, seja a evico total ou parcial, ser o do valor da coisa, na
poca em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evico parcial.
Art. 451. Subsiste para o alienante esta obrigao, ainda que a coisa alienada esteja
deteriorada, exceto havendo dolo do adqurente.
Art. 452. Se o adquirente tiver auferido vantagens das deterioraes, e no tiver sido
condenado a indeniz-las, o valor das vantagens ser deduzido da quantia que lhe houver de
dar o alienante.
Art. 453. As benfeitorias necessrias ou teis, no abonadas ao que sofreu a evico,
sero pagas pelo alienante.
An. 454. Se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evico tiverem sido feitas pelo
alienante, o valor delas ser levado em conta na restituio devida.
Art. 455. Se parcial, mas considervel, for a evico, poder o evicto optar entre a
resciso do contrato e a restituio da parte do preo correspondente ao desfalque sofrido. Se
no for considervel, caber somente direito a indenizao.
Art. 456. Para poder exercitar o direito que da evico lhe resulta, o adquirente notifi
car do litgio o alienante imediato, ou qualquer dos anteriores, quando e como lhe determi
narem as leis do processo.
Pargrafo nico. No atendendo o alienante denunciao da lide, e sendo manifesta
a procedncia da evico, pode o adquirente deixar de oferecer contestao, ou usar de re
cursos.
Art. 457. No pode o adquirente demandar pela evico, se sabia que a coisa era alheia
ou litigiosa.
C a p t u l o VIII Da
Empreitada
Art. 610. O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela s com seu trabalho ou
com ele e os materiais.
1 A obrigao de fornecer os materiais no se presume; resulta da lei ou da vontade
das partes.
2U. O contrato para elaborao de um projeto no implica a obrigao de execut-io,
ou de fiscalizar-lhe a execuo.
Art. 611. Quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua conta os riscos
at o momento da entrega da obra, a contento de quem a encomendou, se este no estiver em
mora de receber. Mas se estiver, por sua conta correro os riscos.
Art. 612. Se o empreiteiro s forneceu mo-de-obra, todos os riscos em que no tiver
culpa correro por conta do dono.
Art. 6 i 3. Sendo a empreitada unicamente de lavor (art. 610), se a coisa perecer antes
de entregue, sem mora do dono nem culpa do empreiteiro, este perder a retribuio, se no
APNDICE DE LEGISLAO
451
provar que a perda resultou de defeito dos materiais e que em tempo reclamara contra a sua
quantidade ou qualidade.
Art. 614. Se a obra constar de partes distintas, ou for de natureza das que se determi
nam por medida, o empreiteiro ter direito a que tambm se verifique por medida, ou segun
do as partes em que se dividir, podendo exigir o pagamento na proporo da obra executada.
K Tudo o que se pagou presume-se verificado.
2U. O que se mediu presume-se verificado se, em trinta dias, a contar da medio,
no forem denunciados os vcios ou defeitos pelo dono da obra ou por quem estiver incum
bido da sua fiscalizao.
Art. 615. Concluda a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono
obrigado a receb-la. Poder, porm, rejeit-la, se o empreiteiro se afastou das instrues
recebidas e dos planos dados, ou das regras tcnicas em trabalhos de tal natureza.
Art. 616. No caso da segunda parte do artigo antecedente, pode quem encomendou a
obra, em vez de enjeit-la, receb-la com abatimento no preo.
Art. 617. O empreiteiro obrigado a pagar os materiais que recebeu, se por impercia
ou negligncia os inutilizar.
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes consider
veis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco
anos, pela soiidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo.
Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que no
propuser a ao contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do
vcio ou defeito.
Art. 619, Salvo estipulao em contrrio, o empreiteiro que se incumbir de executar
uma obra, segundo plano aceito por quem a encomendou, no ter direito a exigir acrscimo
no preo, ainda que sejam introduzidas modificaes no projeto, a no ser que estas resultem
de instrues escritas do dono da obra.
Pargrafo nico. Ainda que no tenha havido autorizao escrita, o dono da obra
obrigado a pagar ao empreiteiro os aumentos e acrscimos, segundo o que for arbitrado, se,
sempre presente obra, por continuadas visitas, no podia ignorar o que se estava passando,
e nunca protestou.
Art. 620. Se ocorrer diminuio no preo do material ou da mo-de-obra superior a um
dcimo do preo global convencionado, poder este ser revisto, a pedido do dono da obra,
para que se lhe assegure a diferena apurada.
Art. 621. Sem anuncia de seu autor, no pode o proprietrio da obra introduzir modi
ficaes no projeto por ele aprovado, ainda que a execuo seja confiada a terceiros, a no
ser que, por motivos supervenientes ou razes de ordem tcnica, fique comprovada a incon
venincia ou a excessiva onerosidade de execuo do projeto em sua forma originria.
Pargrafo nico. A proibio deste artigo no abrange alteraes de pouca monta, res
salvada sempre a unidade esttica da obra projetada.
Alt. 622. Se a execuo da obra for confiada a terceiros, a responsabilidade do autor
do projeto respectivo, desde que no assuma a direo ou fiscalizao daquela, ficar limita
da aos danos resultantes de defeitos previstos no art. 618 e seu pargrafo nico.
Art. 623. Mesmo aps iniciada a construo, pode o dono da obra suspend-la, desde
que pague ao empreiteiro as despesas e lucros relativos aos servios j feitos, mais indeniza
o razovel, calculada em funo do que ele teria ganho, se concluda a obra.
Art. 624. Suspensa a execuo da empreitada sem justa causa, responde o empreiteiro
por perdas e danos.
Ari. 625. Poder o empreiteiro suspender a obra:
I - por culpa do dono, ou por motivo de fora maior;
II - quando, no decorrer dos servios, se manifestarem dificuldades imprevisveis de
execuo, resultantes de causas geolgicas ou hdricas, ou outras semelhantes, de modo que
452
DIREITO DE CONSTRUIR
T t u l o III - DA PROPRIEDADE
C a p tu lo II -
APNDICE DE LEGISLAO
453
C a p tu i.o V Dos
Direitos de Vizinhana
|
j
Art. 1.282. A rvore, cujo tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em
comum aos donos dos prdios confinantes.
Art. 1.283. As razes e os ramos de rvore, que ultrapassarem a estrema do prdio,
podero ser cortados, at o plano vertical divisrio, pelo proprietrio do terreno invadido.
Art. 1.284. Os frutos cados de rvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo
onde caram, se este for de propriedade particular.
j
1.
\
i
Art. 1.285. O dono do prdio que no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto,
pode, mediante pagamento de indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem,
cujo rumo ser judicialmente fixado, se necessrio,
l S o f r e r o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e facilmente se
prestar passagem.
2a. Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo que uma das partes perca o aces
so a via pblica, nascente ou porto, o proprietrio da outra deve tolerar a passagem.
3U. Aplica-se o disposto no pargrafo antecedente ainda quando, antes da alienao,
existia passagem atravs de imvel vizinho, no estando o proprietrio deste constrangido,
depois, a dar uma outra.
Seo IV - Da Passagem de Cabos e Tubulaes
|
|
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bm bs bsb b
454
DIREITO DE CONSTRUIR
Pargrafo nico. O proprietrio prejudicado pode exigir que a instalao seja feita de
modo menos gravoso ao prdio onerado, bem como, depois, seja removida, sua custa, para
outro local do imvel.
Alt. 1.287. Se as instalaes oferecerem grave risco, ser facultado ao proprietrio do
prdio onerado exigir a realizao de obras de segurana.
Seo V - Das guas
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prdio inferior obrigado a receber as guas que
correm naturalmente do superior, no podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo;
porm a condio natural e anterior do prdio inferior no pode ser agravada por obras feitas
pelo dono ou possuidor do prdio superior.
Art. 1.289. Quando as guas, artificialmente levadas ao prdio superior, ou a colhi
das, correrem dele para o inferior, poder o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe
indenize o prejuzo que sofrer.
Pargrafo nico. Da indenizao ser deduzido o valor do benefcio obtido.
Art. 1.290. O proprietrio de nascente, ou do solo onde caem guas pluviais, satisfei
tas as necessidades de seu consumo, no pode impedir, ou desviar o curso natural das guas
remanescentes pelos prdios inferiores.
Art. 1.291. O possuidor do imvel superior no poder poluir as guas indispensveis
s primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imveis inferiores; as demais, que
poluir, dever recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se no for possvel a recu
perao ou o desvio do curso artificial das guas.
Art. 1.292. O proprietrio tem direito de construir barragens, audes, ou outras obras
para represamento de gua em seu prdio; se as guas represadas invadirem prdio alheio,
ser o seu proprietrio indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefcio obtido.
Art. 1.293. E permitido a quem quer que seja, mediante prvia indenizao aos proprie
trios prejudicados, construir canais, atravs de prdios alheios, para receber as guas a que
tenha direito, indispensveis s primeiras necessidades da vida, e, desde que no cause pre
juzo considervel agricultura e indstria, bem como para o escoamento de guas supr
fluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
Io. Ao proprietrio prejudicado, em tal caso, tambm assiste direito a ressarcimento
pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltrao ou irrupo das guas, bem como da
deteriorao das obras destinadas a canaliz-las.
2D. O proprietrio prejudicado poder exigir que seja subterrnea a canalizao que
atravessa reas edificadas, ptios, hortas, jardins ou quintais.
3o. O aqueduto ser construdo de maneira que cause o menor prejuzo aos propriet
rios dos imveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem tambm as despesas
de conservao.
Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287.
Art. 1.295. O aqueduto no impedir que os proprietrios cerquem os imveis e cons
truam sobre ele, sem prejuzo para a sua segurana e conservao; os proprietrios dos im
veis podero usar das guas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.
An. 1.296. Havendo no aqueduto guas suprfluas, outros podero canaliz-las, para
os fins previstos no art. 1.293. mediante pagamento de indenizao aos proprietrios preju
dicados e ao dono do aqueduto, de importncia equivalente s despesas que ento seriam
necessrias para a conduo das guas at o ponto de derivao.
Pargrafo nico. Tm preferncia os proprietrios dos imveis atravessados pelo
aqueduto.
Seo V! Das Limites entre Prdios e do Direito de Tapagem
Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, vaiar ou tapar de qualquer modo
o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele
APNDICE DE LEGISLAO
455
demarcao entre os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos
ou aiTui nados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
Ia. Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como sebes vivas, cer
cas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, at prova em contrrio, per
tencer a ambos os proprietrios confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os
costumes da loca!idade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construo e
conservao.
2a. As sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisrio,
s podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietrios.
3. A construo de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pe
queno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo
proprietrio, que no est obrigado a concorrer para as despesas.
Art. 1.298. Sendo coniusos, os limites, em falta de outro meio, se determinaro de
conformidade com a posse justa; e, no se achando ela provada, o terreno contestado se divi
dir por partes iguais entre os prdios, ou, no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudica
r a um deles, mediante indenizao ao outro.
Seo VII - Do Direito de Construir
Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeje guas,
diretamente, sobre o prdio vizinho.
Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de
metro e meio do terreno vizinho.
l u. As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as perpendicu
lares, no podero ser abertas a menos de setenta e cinco centmetros.
2U. As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou ventilao, no
maiores de dez centmetros de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de
dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir
que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no
poder, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou
dificultar, o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho.
Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, seja qual for a quanti
dade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. ! .303. Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a menos de trs me
tros do terreno vizinho.
Art. 1304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita a alinhamen
to, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisria do prdio cont
guo, se ela suportar a nova construo; mas ter de embolsar ao vizinho metade do valor da
parede e do cho correspondentes.
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisria at
meia espessura no terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se
o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce.
Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a uni dos vizinhos, e no tiver capaci
dade para ser travejada pelo outro, no poder este fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cau
o quele, pelo risco a que expe a construo anterior.
Art. 1.306. O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura, no
pondo em risco a segurana ou a separao dos dois prdios, e avisando previamente o outro
condmino das obras que ali tenciona fazer; no pode sem consentimento do outro, fazer, na
456
DIREITO DE CONSTRUIR
T t u l o V - DAS SERVIDES
C a p t u l o II Do
Art. 1.380. O dono de uma servido pode fazer todas as obras necessrias sua con
servao e uso, e, se a servido pertencer a mais de um prdio, sero as despesas rateadas
entre os respectivos donos.
Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do
prdio dominante, se o contrrio no dispuser expressamente o ttulo.
Art. 1.382. Quando a obrigao incumbir ao dono do prdio serviente, este poder
exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.
Pargrafo nico. Se o proprietrio do prdio dominante se recusar a receber a proprie
dade do serviente, ou parte dela, caber-lhe- custear as obras.
Art. 1.383. O dono do prdio serviente no poder embaraar de modo algum o exerc
cio legtimo da servido.
APNDICE DE LEGISLAO
457
Art. i .384. A servido pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prdio
serviente e sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prdio dominante, ou pelo dono
deste e sua custa, se houver considervel incremento da utilidade e no prejudicar o prdio
serviente.
Art. 1.385. Restriugir-se- o exerccio da servido s necessidades do prdio dominan
te, evitando-se, quanto possvel, agravar o encargo ao prdio serviente.
lQ. Constituda para certo fim, a servido no se pode ampliar a outro.
2. Nas servides de trnsito, a de maior inclui a de menor nus, e a menor exclui a
mais onerosa.
3U. Se as necessidades da cultura, ou da indstria, do prdio dominante impuserem
servido maior largue2a, o dono do serviente obrigado a sofr-la; mas tem direito a ser
indenizado pelo excesso.
Art. i .386. As servides prediais so indivisveis, e subsistem, no caso de diviso dos
imveis, em beneficio de cada uma das pores do prdio dominante, e continuam a gravar
cada uma das do prdio serviente, saivo se, por natureza, ou destino, s se aplicarem a certa
parte de um ou de outro.
C a p tu lo 111 ~
Alt. ! .387. Salvo nas desapropriaes, a servido, uma vez registrada, s se extingue,
com respeito a terceiros, quando cancelada.
Pargrafo nico. Se o prdio dominante estiver hipotecado, e a servido se mencionar
no ttulo hipotecrio, ser tambm preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
Art. 1.388. O dono do prdio sem ente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancela
mento do registro, embora o dono do prdio dominante lho impugne:
I - quando o titular houver renunciado a sua servido;
II - quando tiver cessado, para o prdio dominante, a utilidade ou a comodidade, que
determinou a constituio da servido;
[II - quando o dono do prdio serviente resgatar a servido.
Art. 1.389. Tambm se extingue a servido, ficando ao dono do prcdio serviente a fa
culdade de faz-la cancelar, mediante a prova da extino:
I - pela reunio dos dois prdios no domnio da mesma pessoa;
II - pela supresso das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro ttulo ex
presso;
III - pelo no uso, durante dez anos contnuos.
DA ARQUITETURA E DA AGRONOMIA
C a p tu lo I -
458
DIREITO DE CONSTRUIR
a) aproveitamento e utilizao de recursos naturais;
b) meios de locomoo e comunicaes;
APNDICE DE LEGISLAO
459
460
DIREITO DE CONSTRUIR
Art. 15. So nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquer ramo da enge
nharia, arquitetura ou da agronomia, inclusive a elaborao de projeto, direo ou execuo
de obras, quando firmados por entidade pblica ou particular com pessoa fsica ou jurdica
no legalmente habilitada a praticar a atividade nos termos desta lei.
Art. 16. Enquanto durar a execuo de obras, instalaes e servios de qualquer natu
reza, obrigatria a colocao e manuteno de placas visveis e legveis ao pblico, conten
do o nome do autor e co-autores do projeto, em todos os seus aspectos tcnicos e artsticos,
assim como os dos responsveis pela execuo dos trabalhos.
C a i t j i j l o II Da
responsabilidade e auloria
APNDICE DE LEGISLAO
461
rgos ftscalizadores
Art. 24. A aplicao do que dispe esta lei e a fiscalizao do exerccio das profisses
nela referidas sero, para a necessria harmonia e unidade de ao, reguladas peio Conselho
Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA). (redao dada pelo Decreto-
lei 620/7S)
Art. 25. Mantidos os j existentes, o Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia promover a instalao, nos Estados, Distrito Federal e Territrios Federais, dos
Conselhos Regionais necessrios execuo desta lei, podendo, a ao de qualquer deles,
estender-se a mais de um Estado.
l u. A proposta de criao de novos Conselhos Regionais ser feita pela maioria das
entidades de classe e escolas ou faculdades com sede na nova Regio, cabendo aos Conselhos
atingidos pela iniciativa opinar e encaminhar a proposta aprovao do Conselho Federal.
2a. Cada unidade da Federao s poder ficar na jurisdio de um Conselho Regional.
3a. A sede dos Conselhos Regionais ser no Distrito Federal, em capital de Estado ou
de Territrio Federal.
C a p tu lo
462
DIREITO DE CONSTRUIR
APNDICE DE LEGISLAO
463
464
Dl RE [TO DE CONSTRUIR
APNDICE DE LEGISLAO
465
Generalidades
Art. 49. Aos presidentes dos Conselhos Federal e Regionais compete, afm da direo
do respectivo Conselho, sua representao em juzo.
Art. 50. O conselheiro federal ou regional que durante l ano faltar, sem licena prvia,
a 6 sesses consecutivas ou no, perder automaticamente o mandato, passando este a ser
exercido, em carter efetivo, pelo respectivo suplente.
Art. 51. O mandato dos presidentes e dos conselheiros ser honorfico.
Art. 52. O exerccio da funo de ntembro dos Conselhos por espao de tempo no infe
rior a dois teros do respectivo mandato ser considerado servio relevante prestado Nao.
Io. O Conselho Federai conceder aos que se acharem nas condies deste artigo o
certificado de servio relevante, independentemente de requerimento do interessado; dentro
de 12 meses contados a partir da comunicao dos Conselhos.
2a. Ser considerado como servio pblico efetivo, para efeito de aposentadoria e
disponibilidade, o tempo de servio como Presidente ou Conselheiro, vedada, porm, a con
tagem comutativa com tempo exercido em cargo pblico. ( 2 mantido pelo Congresso,
Art. 55. Os profissionais habilitados na forma estabelecida nesta lei s podero exer
cer a profisso aps o registro no Conselho Regional, sob cuja jurisdio se achar o local de
sua atividade.
466
DIREITO DE CONSTRUIR
Art. 56. Aos profissionais registrados de acordo com esta lei ser fornecida a carteira
profissional, conforme modelo adotado peio Conselho Federal, contendo o nmero do registro,
a natureza do ttulo, especializaes e todos os elementos necessrios sua identificao.
l u, A expedio da carteira a que se refere o presente artigo fica sujeita taxa que for
arbitrada pelo Conselho Federal.
2a. A carteira profissional, para os efeitos desta lei, substituir o diploma, valer como
documento de identidade e ter f pblica.
3. Para emisso da carteira profssionai os Conselhos Regionais devero exigir do
interessado a prova de habilitao profissional e de identidade, bem como outros elementos
julgados convenientes, de acordo com instrues baixadas pelo Conselho Federal.
Art. 57. Os diplomados por escolas ou faculdades de engenharia, arquitetura ou agro
nomia, oficiais ou reconhecidas, cujos diplomas no tenham sido registrados, mas estejam
em processamento na repartio federal competente, podero exercer as respectivas profis
ses mediante registro provisrio no Conselho Regional.
Art. 58. Se o profissional, firma ou organizao, registrado em qualquer Conselho Re
gional, exercer atividade em outra Regio, ficar obrigado a visar, nela, o seu registro.
Captulo II - Do registro de firmas e entidades
Art. 59. As firmas, sociedades, associaes, companhias, cooperativas e empresas em
geral, que se organizem para executar obras ou servios relacionados na forma estabelecida
nesta lei, s podero iniciar suas atividades depois de promoverem o competente registro nos
Conselhos Regionais, bem como o dos profissionais do seu quadro tcnico.
1. O registro de firmas, sociedades, associaes, companhias, cooperativas e empre
sas em geral s ser concedido se sua denominao for realmente condizente com sua finali
dade e qualificao de seus componentes.
2a. As entidades estatais, paraestatais, autrquicas e de economia mista que tenham
atividade na engenharia, na arquitetura ou na agronomia, ou se utilizem dos trabalhos de
profissionais dessas categorias, so obrigadas, sem quaisquer nus, a fornecer aos Conselhos
Regionais todos os elementos necessrios verificao e fiscalizao da presente lei.
3. O Conselho Federal estabelecer, em resolues, os requisitos que as firmas ou
demais organizaes previstas neste artigo devero preencher para o seu registro.
Art. 60. Toda e qualquer firma ou organizao que, embora no enquadrada no artigo
anterior, tenha alguma seo ligada ao exerccio profissional da engenharia, arquitetura e
agronomia, na forma estabelecida nesta lei, obrigada a requerer o seu registro e a anotao
dos profissionais legalmente habilitados delas encarregados.
Art. 61. Quando os servios forem executados em lugares distantes da sede da entida
de, dever esta manter, junto a cada um dos servios, um profissional devidamente habilita
do naquela jurisdio.
Art. 62. Os membros dos Conselhos Regionais s podero ser eleitos pelas entidades
de classe que estiverem previamente registradas no Conselho em cuja jurisdio tenha sede.
1. Para obterem registro, as entidades referidas neste artigo devero estar legaliza
das, ter objetivo definido permanente, contar no mnimo trinta associados engenheiros, ar
quitetos ou engenheiros-agrnomos e satisfazer as exigncias que forem estabelecidas pelo
Conselho Regional.
2 Quando a entidade reunir associados engenheiros, arquitetos e engenheiros-agrnomos, em conjunto, o limite mnimo referido no pargrafo anterior dever ser de sessenta.
APNDICE DE LEGISLAO
C a p tu lo III Das
467
DIREITO DE CONSTRUIR
468
c) multa;
APNDICE DE LEGISLAO
469
sidencial)
Art. 83. Os trabalhos profissionais relativos a projetos no podero ser sujeitos a con
corrncia de preo, devendo, quando for o caso, ser objeto de concurso.
Art. 84. O graduado por estabelecimento de ensino agrcola ou industrial de grau mdio,
oficial ou reconhecido, cujo diploma ou certificado esteja registrado nas reparties competen
tes, s poder exercer suas funes, ou atividades aps registro nos Conselhos Regionais.
Pargrafo nico. As atribuies do graduado referido neste artigo sero regulamenta
das pelo Conselho Federal, tendo em vista seus curriculos e graus de escolaridade.
Art. 85. A s entidades que contratarem profissionais nos termos da alnea c do art. 2a
so obrigadas a manter, junto a eles, um assistente brasileiro do ramo profissional respectivo.
T t u l o VI - DAS DISPOSIES TRANSITRIAS
470
DIREITO DE CONSTRUIR
NDICE ALFABTICO-REMISSIVO
ABNT
- normas tcnicas da construo, 353
AO
- civil pblica, 156
- popular, 156
correntes e subterrneas, 68
pluviais, 68, 73
poluio, 73
servido, 361
utilizao, 68-69
AOES DE VIZINHANA
ALINHAMENTO
- condomnio, 369-371
- construo e conservao de tapu
mes divisrios, 357
- dano iminente, 356
- demarcao e diviso, 366
- demolio, 354
- diviso, 367
- e percias judiciais, 346
- indenizao de dano, 347
- loteamento, 371
- nunciao de obra nova, 86, 351
- parede divisria, 358
- passagem forada, 359
- pedido cominatrio, 375
- possessria, 363
- servido de gua, 361
- tapumes divisrios, 357
- travejamento em paredes divisrias,
358
- conceito, 121
ALVAR
-
conceito, 100
de autorizao, 214
de licena, 214
espcies, 213-214
AMBIENTE
- proteo ambiental, 222
ANNCIOS
- regulamentao, 140
APARELHOS
- trmicos e higinicos, 65
APARTAMENTO
- condomnio, 79
APROVAO
- de projeto, 210
REA URBANA
- delimitao, 119
ADMINISTRAO
ARMRIOS EMBUTIDOS
- contratada, 255
- de condomnio, 23
ARQUITETOS
- construo, 65
ADMINISTRAO PBLICA
ARRUAMENTO
AERONUTICA
- conceito, 120
- espao areo, 27
RVORES
AEROPORTO
- limtrofes, 67
AUTO-EXECUTORIEDADE
AGRNOMO
AUTOR
- de projeto, 324
GUA
AUTORIZAO
- ao de servido, 361
- alvar, 100
472
DIREITO DE CONSTRUIR
AVALIAO
- dc imveis, 398
- urbanos, 400
- judicial, 388
- mtodos, 394
- para desapropriao, 197
AVALIAO JUDICIAL
- conceito, 388
- imveis rurais, 402
- imveis urbanos, 400
- mtodos, 394
- valor e preo, 390-391, 393
BEM-ESTAR SOCIAL
- proteo, 42
BNH
- construes, 45
CABOS CONDUTORES
- servido para passagem de, 175,361
CASO FORTUITO
- conceito, 282
CAUO
- de dano iminente, 356
CERCA
- construo, 55
CERCA DIVISRIA
- construo, 58
CIDADE
- Veja-se: Urbanismo
CIRCULAO
- limitao urbanstica, 123
- na cidade, 123
CLUSULA PENAL
- muita contratual, 287
CDIGO
- Brasileiro de Aeronutica, 27
- de guas, 68, 73
- de tica Profissional, 325, 376
- de minerao, 26
- de obras, 209
- Nacional da Sade, 145
- sanitrio, 147-148
CDIGO CIVIL
- e responsabilidade civil, 288
- e responsabilidade pela solidez e
segurana da obra, 300
473
474
DIREITO DE CONSTRUIR
CONTRATOS CONEXOS
CONSTRUO
- de financiamento, 270
- de gerenciamento, 275
- de incorporao de condomnio, 272
- de projeto e fiscalizao, 266, 269
- de trabalho para obra certa, 270
CONTROLE
- da construo, 146, 205, 207
- do solo urbano, 125
CORRO SIVO S
- substncias corrosivas, 65
CREA
- organizao e atribuies, 374-376
CRIMES AMBIENTAIS, 141
CULPA
- conceito, 278
CUSTO
- conceito, 393
DANO
- a vizinhos e terceiros, 314, 317
- cauo, 356
- de vizinhana, 347
- esttico, 349
- percias judiciais, 379
DEMARCAO
- ao demarcatria, 51,365
DEMOLIO
- ao demolitria, 354
- de obra, 219
- de obra clandestina, 220
- de obra em runa, 221
- de obra ilegal, 83
- de obra licenciada, 219
DESABAMENTO
- contraveno, 336,340
- responsabilidade penal, 336
DESAPROPRIAO, 177-204
- caractersticas, 179
- conceito, 178
- e Estatuto da Cidade, 161
- indenizao, 194
- pagamento, 199
- para urbanizao, 182
- por zona, 181
- processo, 191
- retrocesso, 201
- sancionatria, 203
DIREITO
- de preempo e Estatuto da Cidade,
167
- de propriedade, 19, 27
- de reteno, 248
- de superfcie e Estatuto da Cidade,
167
- posse, 24
DIREITO AUTORAL
- do projetista, 327
DIREITO DE CONSTRUIR
- alterao do uso do solo e Estatuto
da Cidade, 168
- conceito, 30
- conceito de normalidade, 32
- e seus limites, 31
- licena, 100
- limitaes administrativas, 87, 107
- limitaes urbansticas, 107
- outorga onerosa e Estatuto da Cida
de, 168
- paredes, 58
- Plano Diretor, 114
- planos urbansticos, 208
- proteo segurana, 36
- proteo ao sossego, 36, 39
- regulamentao edilcia, 116
- responsabilidades do construtor,
277, 286
- restries de loteamento, 137
- restries de vizinhana, 47
- tapumes, 55
- transferncia do direito e Estatuto da
Cidade, 169
DIREITO DE PROPRIEDADE
- conceito, 19,27
- desapropriao, 177
DISTRITO
- industrial, 131, 183-183
DIVISO
- ao divisria, 367
DOLO
- conceito, 279
DOMNIO
- conceito, 20
- propriedade, 19, 27
DUVIDA
- em registro imobilirio, 372
NDICE ALFABTICO-REMISSIVO
DVIDA DE REGISTRO
- processo, 372
ECOLOGIA
- proteo ambiental, 222
EDIFICAO
- construo, 352
- e Estatuto da Cidade, 165
EIRADO
- conceito, 64
- construo, 63
EMBARGO
- de obra, 217,333, 343
EMPREITADA
- de obra particular, 235
- de obra pblica, 260
ENCARREGADOS
- de obras, 384
ENCRAVAMENTO
- passagem forada, 77, 79,359
ENGENHEIRO
- atribuies profissionais, 378
ERRO DE CALCULO
- no projeto, 308, 316
ESPAO AREO
- conceito, 26
ESTATUTO DA CIDADE
- diretrizes, 173
- e Administrao pblica, 68
- e direito de propriedade, 44
- e Estudo Prvio de Impacto Ambien
tal, 212
- e Estudo Prvio de Impacto de Vizi
nhana, 51,212
- e loteamento, 135
- e loteamentos clandestinos, 139
- e Plano Diretor, 115
- e proteo ambiental, 212
- instrumentos ambientais, 172
- instrumentos de planejamento, 158
- instrumentos jurdicos, 160
- assistncia tcnica e jurdica para
as comunidades e grupos sociais
menos favorecidos, i 71
- concesso de direito real de uso,
163
- concesso de uso especial para
fins de moradia, 164
- consrcio imobilirio, 165, 172
475
desapropriao, 161
direito de preempo, 167
direito de superfcie, 167
instituio de unidades de conser
vao, 162
- instituio de zonas especiais de
interesse social, 162
- limitaes administrativas, 162
- operaes urbanas consorciadas,
169
- outorga onerosa do direito de
construir e a alterao de uso, 168
- parcelamento, edificao ou utili
zao compulsrios, 165
- referendo popular e plebiscito, 171
- regularizao fundiria, 170
- servido administrativa, 161
- tombamento de imveis ou de
mobilirio urbano, 162
- transferncia do direito de cons
truir, 169
- usucapio especial de imvel
urbano, 166
- instrumentos tributrios, 159
- solo criado, 127
ESTTICA URBANA
- proteo da cidade, 139
ESTUDO PRVIO DE IMPACTO
AMR 5FATAL, 36
- e controle da construo, 2 12
- e Estatuto da Cidade, 212
ESTUDO PRVIO DE IMPACTO
DE VIZINHANA, 36
- e controle da construo, 212
- e Estatuto da Cidade, 51,212
TICA PROFISSIONAL
- Cdigo, 377
- responsabilidade, 324
EXAME
- percia judiciai, 386
FATO ADMINISTRATIVO
- obra pblica, 321
FISCALIZAO
- de obra, 268
FORA MAIOR
- conceito, 282
FORNECIMENTO DE MATERIAL
- responsabilidade, 329
476
DIREITO DE CONSTRUIR
FRONTEIRA
- construes, 149
FUNCIONALIDADE
- urbana, 124
GASODUTOS
- servido para passagem de, 175
GERENCIAMENTO
- contrato, 275
HABITAES
- populares, 44, 136
HABITE-SE
- alvar de ocupao, 357
HIGIENE
- da cidade, 141
HISTRIA
- proteo, 141
HONORRIOS PROFISSIONAIS
- distino do preo da construo, 360
ILCITO
- administrativo, 333
IMVEIS
- rurais, 402
INCORPORAO
- contrato, 272
- de condomnio, 22,272
INDENIZAO
-
JANELA
- conceito, 64
- construo, 63
LAUDO
- pericial, 383
LIMITAES ADMINISTRATIVAS
-
ao direito de construir, 87
conceito, 89
de higiene e segurana, 141,146
direito subjetivo, 93
NDICE ALFABT1COREMISS1VO
NECESSIDADE PBLICA
- desapropriao, 187
NIVELAMENTO
- conceito e efeitos, 122
NORMALIDADE
- direito de construir, 32
NORMAS GERAIS
- de defesa e proteo da sade, 143
NORMAS TCNICAS
- da ABNT, 355
- de construo, 354
- e legais da construo civil, 356-358
NUNCIAO DE OBRA NOVA
- ao, 86,351
OBRA
- Ver: Construo
OBRA NOVA
- ao de nunciao, 86,351
OBRA PARTICULAR
- contrato de construo, 230
OBRA PBLICA
- contrato de construo, 258
- contrato de empreitada, 260
- fato administrativo, 321
PAISAGEM
- proteo, 141
PAREDES
- ao de travejamento, 358
- divisrias, 58
- parede-meia, 60
- parede translcida, 61
PASSAGEM
- forada, 77,359
- de cabos e tubulaes, 361
PATRIMNIO HISTRICO
- tombamento, 150
PERCIAS JUDICIAIS
- avaliao, 388
- conceito, 379
. - exame judicial, 386
- laudo pericial, 383
- vistoria, 387
PERMETRO URBANO
- alinhamento, 121
- arruamento, 120
- circulao, 123
- delimitao, 119
- nivelamento, 122
PLANO DIRETOR
- conceito, 114-115
- do Municpio, 116
- e Estatuto da Cidade, 159
- instrumentos, 36
PLANTA
- projeto, 353
PODER DE POLCIA
- alvar de construo, 213
- auto-executoriedade, 104-105
- limitaes administrativas, 98
- nas construes, 98
- polcia sanitria, 142
POLCIA SANITRIA
- conceito, 143
POLUIO
- ambiental, 224
- das guas, 73
POSSE
- aes possessrias, 363
- conceito, 24
PR-OCUPAO
- conceito, 129-130
- do bairro, 35
PREO
- conceito, 393
PRDIOS
- construo civil, 351
- dano a vizinho, 314, 375
- distncia, 53
- limites, 51
- vizinhana, 51
PREFEITURA
- alvar de construo, 213
- embargo de obra, 217
PROFISSIONAIS
- da construo civil, 377
PROJETO DE CONSTRUO
- alterao, 326
- aprovao, 210
- contrato, 267-270
- direito autoral, 325
- erro de clculo, 308,316
- plgio, 325
- plantas, 353
- usurpao, 325
PROPRIEDADE
- conceito, 19
477
478
DIREITO DE CONSTRUIR
- condomnio, 21
- direito, 27
- domnio, 20
- posse, 24
- restrio de vizinhana, 47
- uso anormal, 31, 34,37, 4 1,48
PROTEO AMBIENTAL
- competncia, 222
- controle da construo, 205
- controle da poluio, 224
- e Estatuto da Cidade, 212
- e Estudo Prvio de Impacto Ambien
tal, 212
- e Estudo Prvio de Impacto de Vizi
nhana, 212
- planos urbansticos, 208
- preservao do meio ambiente, 222
QUEIMADAS
- na zona rural, 38
REGISTRO IMOBILIRIO
- dvida, 372
REGISTRO PROFISSIONAL
- Ver: Regulamentao profissional
REGULAMENTAO
- edilcia, 117
REGULAMENTAO PROFISSIO
NAL
- agrnomos, 382
- antecedentes, 367
- arquitetos, 380
- Cdigo de tica, 376
- CONFEA, 370
- CREA, 374
- encarregados e mestres-de-obras, 384
- engenheiros, 378
- profissionais da construo civil, 377
- tcnicos de nvel superior, 382
- tcnicos de 2Qgrau, 383
RENDA
- conceito, 394
RESIDNCIAS
- zonas residenciais, 130
RESPONSABILIDADE
eno, 281
- civil em geral, 283
- civil no Cdigo de Defesa do Consu
midor, 288
contratual, 286
contratual da construtora, 284, 286
da Administrao Pblica, 321
decorrente da construo, 277, 291
tico-profissional, 324
extracontratual, 281
pela perfeio da obra
- no Cdigo Civil, 292
- no Cdigo de Defesa do Consumi
dor, 298
- pela solidez e segurana da obra
- no Cdigo Civil, 300
- no Cdigo de Defesa do Consumi
dor, 310
- penal, 336
- por construo clandestina, 342
- por danos a terceiros, 314
- por danos a vizinhos, 314, 348
- por desabamento, 336
- por fornecimento, 329
- por insegurana da obra, 296
- por tributos, 332
- tcnica, 357
- trabalhista e previdenciria, 328
RESPONSABILIDADE PENAL
- por desabamento, 336
RESTRIES
- de loteamento, 137
- de vizinhana, 47-50, 80
- especiais de condomnio edilcio, 79
RESTRIES DE VIZINHANA
- direito de construir* 47, 50
- na construo, 83
RIQUEZAS NATURAIS
- regime jurdico, 25
RODOVIAS
- construo nas margens, 146
RUAS
- arruamento, 120
- permetro urbano, 120
RUDOS
- na vizinhana, 40
- proteo ao sossego, 39
-
SALUBRIDADE
- urbana, 123
SADE PBLICA
- defesa e proteo, 36, 41, 143
NDICE ALFABTICO-REM1SS1V0
SEGURANA
- proteo, 37
- urbana, 123, 141
SERVIO PBLICO
- normas tcnicas, 354
SERVIDO
- administrativa, 174
- e Estatuto da Cidade, 161
- de gua, 361
- de luz, 64
SERVIDO ADMINISTRATIVA
- conceito, 174
- indenizao, 176
- instituio, 175
SO LO
- regime jurdico, 25
- riquezas naturais, 25
- urbano - zoneamento, 127-128
SOLO URBANO
- controle, 126
- c Estatuto da Cidade, 165
- uso eocupao, 125-126
SO SSE G O
- proteo, 39, 41
SUBSTNCIAS CORROSIVAS
- encostamento a parede, 65
TAPUMES
- ao de construo e conservao,
357
- construo, 55, 357
- muros e cercas, 55
TAREFA
- contrato, 266
- regime de construo, 266
TCNICA
- acervo tcnico, 354
- na construo, 354
TCNICOS
- de nvel superior, 382
- de 2a grau, 383
TELHADO, 63
TERRAO
- construo, 63
TERRAO E VARANDA
- conceito, 63
TOMBAMENTO
- conceito, 151
479
480
DIREITO DE CONSTRUIR
- tolerados, 130
USUCAPIO ESPECIAL DE IM
VEL URBANO
- e Estatuto da Cidade, 159
UTILIDADE PBLICA
- desapropriao, IBS
VALOR
- avaliao, 390
VARANDA
- construo, 63
VENTILAO, 64
VIA COMINATRIA
- ao de vizinhana, 375
VISTORIA JUDICIAL
- conceito, 387
VIZINHANA
- bem-estar social, 43
- conceito, 48
- construo de aeroporto, 146
- entrada em prdio vizinho, 76
- invaso de rea, 61
- proteo, 36
- relatrio de impacto, 51, 213
- responsabilidade por dano, 314
ZONA RURAL
restries, 48-50
restries convencionais, 80
rudos, 40
sossego, 39
VIZINHOS
- proteo sade, 36, 41
- queimadas, 38
ZONA URBANA
- delimitao, 119
ZONEAMENTO
-
conceitos, 127-128
pr-ocupao, 129
traado urbano, 120
usos admitidos, 130
zona comercial, 131
zona industrial, 131
zona institucional, 132
zona mista, 133
zona residencial, 130
zona urbana, 119
* * %
E u r i c o d e A n d r a d e A z e v e d o Procurador
de Justia do Estado de So Paulo, aposenta
do, e foi Secretrio de Planejamento do Estado
(1970/1971), Presidente da EMPLASA - Em
presa de Planejamento da Grande So Paulo
(1975/1979), Presidente do CEPAM (1968/1970)
e da Fundao Prefeito Faria Lima.
A d i l s o n A b r e u D a l l a r i Professor Titular
de Direito Administrativo da Pontifcia Univer
sidade Catlica de So Paulo e de Direito Ur
banstico, na rea de ps-graduao da mesma
Universidade. Publicou pela Malheiros Editores
os livros Processo Administrativo e Estatuto da
Cidade, ambos em co-autoria com Srgio Fer
raz. E diretor da Revista Trimestral de Direito
Pblico, desta Editora.
D a n i e l a L i b r i o D r S a r n o Mestre e Dou/ tora em Direito Urbanstico e Professora na Pon
tifcia Universidade Catlica de So Paulo.
Obras de H e l y L o p e s
das por esta Editora:
M e ir e lle s
publica
D IR E IT O A D M IN IST R A T IV O B R A SI
L E IR O , 31- edio, atualizada por Eurico de
M U N IC IP A L B R A S IL E IR O ,
~-M ALHEIROS
s^sE D ITO R E S
DIREITO DE
CONSTRUIR
Este livro, fruto das aulas na Escola de Engenharia de
So Carlos, da Universidade de So Paulo, visava dar aos
seus alunos uma viso do Direito aplicvel quela atividade.
Foi, posteriormente, bastante ampliado, passando a ser,
tambm, para os operadores do Direito uma exposio de
modernos conceitos do Direito Civil e do Direito Adminis
trativo, retomando temas importantssimos, como restries
de vizinhana e limitaes administrativas ao direito de
construir; servides administrativas e desapropriaes;
controle da construo e proteo ambiental; responsa
bilidade civil decorrente da construo, envolvendo todas
as partes interessadas (proprietrio, projetista, construtor,
etc.); aes de vizinhana; percias judiciais no campo da
engenharia civil; contratos de construo e conexos, e a
regulamentao profissional da construo civil. Ao final
do volume o Autor reuniu toda a legislao mais importante,
ligada matria.
Esta obra, nica na nossa literatura jurdica e sempre
extremamente prestigiada tanto entre os especialistas do
Direito como entre os profissionais da engenharia civil,
constitui-se numa das obras clssicas do Autor.