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ABNT Associao
Brasileira de
Normas Tcnicas
Sede:
Rio de Janeiro
Av. Treze de Maio, 13 28 andar
CEP 20003-900 Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro RJ
Tel.: PABX (021) 210-3122
Fax: (021) 220-1762/220-6436
Endereo eletrnico:
www.abnt.org.br
Projeto
02:134.02.001
Copyright 1999,
ABNTAssociao Brasileira
de Normas Tcnicas
Printed in Brazil/
Impresso no Brasil
Todos os direitos reservados
Palavra(s)-chave:
11 pginas
Sumrio
Prefcio
0 Introduo
1 Objetivo
2 Referncias normativas
3 Definies
4 Smbolos e abreviaturas
5 Classificao dos bens, seus frutos e direitos
6 Procedimentos de excelncia
7 Atividades bsicas
8 Metodologia aplicvel
9 Especificao das avaliaes
10 Apresentao do laudo de avaliao
ANEXO Referncias bibliogrficas
Prefcio
A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas o Frum Nacional de
Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits
Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalizao Setorial (ONS), so
elaboradas por Comisses de Estudo (ABNT/CE), formadas por representantes dos
setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros
(universidades, laboratrios e outros).
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito dos ABNT/CB e ONS circulam
para Consulta Pblica entre os associados da ABNT e demais interessados.
Projeto 02:134.02.001:200
2
Este conjunto de normas compreende as seguintes partes:
Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais
Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos
Avaliao de bens Parte 3: Imveis rurais
Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos
b)
c)
d)
e)
f)
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Esta Norma apresenta diretrizes para os procedimentos de excelncia relativos ao
exerccio profissional.
Esta Norma exigvel em todas as manifestaes tcnicas escritas vinculadas s
atividades de Engenharia de Avaliaes.
Nota:
A Resoluo n 218 do CONFEA fixa as atribuies profissionais do Engenheiro,
Arquiteto e Engenheiro Agrnomo nas diversas modalidades e, conforme a Resoluo n
345 do CONFEA, so de atribuio privativa dos Engenheiros em suas diversas
especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrnomos, dos Gelogos, dos
Gegrafos e dos Meteorologistas, registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia - CREA, as atividades de vistorias, percias, avaliaes e
arbitramentos relativos a bens mveis e imveis, suas partes integrantes e pertences,
mquinas e instalaes industriais, obras e servios de utilidade pblica, recursos
naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existncia ou utilizao,
sejam de atribuio dessas profisses.
2 Referncias normativas
A(s) norma(s) relacionadas a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste
texto, constituem prescries para esta Norma. As edies indicadas estavam em vigor
no momento desta publicao. Como toda norma est sujeita a reviso, recomenda-se
queles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a convenincia de se
usarem as edies mais recentes da(s) norma(s) citadas a seguir. A ABNT possui a
informao das normas em vigor em um dado momento.
Na aplicao desta Norma necessrio consultar:
a)
b)
c)
3 Definies
Esta Norma adota definies diferenciadas em relao s de domnio pblico. As
apresentadas a seguir so gerais; as especficas constam das respectivas partes.
3.1 acessrio: Bem que se incorpora ao principal e que possui valor isoladamente,
incorporado ou no a ele
3.2 amostra: Conjunto de dados de mercado representativos de uma populao
3.3 amostragem: Procedimento utilizado para constituir uma amostra
3.4 arrendamento: Retribuio pela cesso de direito explorao, uso ou fruio de
um bem capaz de produzir frutos, por prazo certo e condies convencionadas
3.5 avaliao de bens: Anlise tcnica, realizada por Engenheiro de Avaliaes, para
identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar
indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica, para uma determinada
finalidade, situao e data
3.6 bem: Coisa que tem valor, suscetvel de utilizao ou que pode ser objeto de direito,
que integra um patrimnio
3.6.1 bem tangvel: Bem identificado materialmente (ex.: imveis, equipamentos,
matrias-primas)
3.6.2 bem intangvel: Bem no identificado materialmente (ex.: fundo de comrcio,
marcas e patentes)
Projeto 02:134.02.001:200
3.7 benfeitoria: Resultado de obra ou servio realizado num bem e que no pode ser
retirado sem destruio, fratura ou dano
3.7.1 benfeitoria necessria: a indispensvel para conservar o bem ou evitar a sua
deteriorao
3.7.2 benfeitoria til: a que aumenta ou facilita o seu uso, embora dispensvel
3.7.3 benfeitoria volupturia: a que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o
uso normal do bem
3.8 campo de arbtrio: Intervalo de variao no entorno do estimador pontual adotado
na avaliao, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela
existncia de caractersticas prprias no contempladas no modelo
3.9 custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessrios produo, manuteno ou
aquisio de um bem, numa determinada data e situao
3.9.1 custo direto de produo: Gastos com insumos, inclusive mo de obra, na
produo de um bem
3.9.2 custo indireto de produo: Despesas administrativas e financeiras, benefcios e
demais nus e encargos necessrios produo de um bem
3.9.3 custo de reedio: Custo de reproduo, descontada a depreciao do bem,
tendo em vista o estado em que se encontra
3.9.4 custo de reproduo: Gasto necessrio para reproduzir um bem, sem considerar
eventual depreciao
3.9.5 custo de substituio: Custo de reedio de um bem, com a mesma funo e
caractersticas assemelhadas ao avaliando
3.10 dado de mercado: Conjunto de informaes coletadas no mercado relacionadas a
um determinado bem
3.11 dano: Prejuzo causado a outrem pela ocorrncia de vcios, defeitos, sinistros e
delitos, entre outros
3.12 depreciao: Perda de valor de um bem, devido a modificaes em seu estado ou
qualidade, ocasionadas por:
3.12.1 decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em conseqncia de seu
envelhecimento natural, em condies normais de utilizao e manuteno
3.12.2 deteriorao: Desgaste de seus componentes em razo de uso ou manuteno
inadequados
3.12.3 mutilao: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes
3.12.4 obsoletismo: Superao tecnolgica ou funcional
3.13 empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de
comercializao ou explorao econmica. Pode ser: imobilirio (ex.: loteamento,
prdios comerciais/residenciais) de base imobiliria (ex.: hotel, shopping center,
parques temticos), industrial ou rural
3.14 empresa: Organizao por meio da qual se canalizam recursos para produzir ou
oferecer bens e servios, com vista, em geral, obteno de lucros, podendo no seu
patrimnio conter cotas-partes de outras empresas ou empreendimentos
3.15 engenharia de avaliaes: Conjunto de conhecimentos tcnico-cientficos
especializados aplicados avaliao de bens
3.16 engenharia de custos: Conjunto de conhecimentos
especializados aplicados avaliao de custos de bens e servios
tcnico-cientficos
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3.18 engenharia legal: Parte da engenharia que atua na interface tcnico-legal
envolvendo avaliaes e toda espcie de percias relativas a procedimentos judiciais
3.19 engenheiro de avaliaes: Profissional de nvel superior, com habilitao legal e
capacitao tcnico-cientfica para realizar avaliaes, devidamente registrado no
Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA
3.20 fator de comercializao: Razo entre o valor de mercado de um bem e o seu
custo de reedio ou de substituio, que pode ser maior ou menor do que 1 (um)
3.21 fruto: Resultado da explorao econmica de um bem
3.22 fundo de comrcio: Bem intangvel pertencente ao titular do negcio, decorrente
do resultado de suas operaes mercantis, composto entre outros de: nome comercial,
freguesia, patentes e marcas
3.23 hiptese nula em um modelo de regresso: Hiptese de que uma ou um conjunto
de variveis independentes envolvidas no modelo de regresso no importante para
explicar a variao do fenmeno, a um nvel de significncia pr-estabelecido
3.24 homogeneizao: Tratamento dos preos observados, mediante a aplicao de
transformaes matemticas que expressem, em termos relativos, as diferenas entre
os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando
3.25 imvel: Bem constitudo de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas.
Pode ser classificado como urbano ou rural, em funo da sua localizao, uso ou
vocao
3.26 inferncia estatstica: Parte da cincia estatstica que permite extrair concluses
sobre a populao a partir de amostra
3.27 infra-estrutura: Conjunto de obras e servios que d suporte s atividades
econmicas, sociais ou utilizao de um bem
3.28 instalao: Conjunto de aparelhos, peas ou dispositivos necessrios ou
acessrios utilizao de um bem
3.29 laudo de avaliao: Relatrio tcnico elaborado por engenheiro de avaliaes em
1
conformidade com esta norma, para avaliar o bem
3.30 liqidao forada: Condio relativa hiptese de uma venda compulsria ou
em prazo menor que o mdio de absoro pelo mercado
3.31 modelo: Representao tcnica da realidade
3.32 modelo de regresso: Modelo utilizado para representar determinado fenmeno,
com base numa amostra, considerando-se as diversas caractersticas influenciantes
3.33 nvel de significncia: Probabilidade de rejeitar a hiptese nula, quando ela for
verdadeira
3.34 parecer tcnico: Relatrio circunstanciado, ou esclarecimento tcnico emitido por
um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade
3.35 percia: Atividade tcnica realizada por profissional com qualificao especfica,
para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que
motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos
3.36 pesquisa: Conjunto de atividades de identificao, investigao, coleta, seleo,
processamento, anlise e interpretao de resultados sobre dados de mercado
3.37 populao: Totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende
analisar
3.38 preo: Quantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar, uma transao
envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele
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imveis
mquinas
equipamentos
veculos
mobilirio e utenslios
acessrios
infra-estruturas
instalaes
recursos naturais
recursos ambientais
Projeto 02:134.02.001:2000
-
culturas agrcolas
semoventes
fundos de comrcio
marcas
patentes
6. Procedimentos de excelncia
O Engenheiro de Avaliaes deve adotar os procedimentos descritos de 6.1 a 6.7.
6.1 Quanto capacitao profissional
Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual
esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas,
quando necessrio.
6.2 Quanto ao sigilo
Considerar como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda informao
tcnica, financeira ou de outra natureza, recebida do cliente.
6.3 Quanto propriedade intelectual
Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessria citao. No caso de
trabalhos no publicados, obter autorizao para reproduzi-lo. Ao reproduzir, faz-lo
sem truncamentos,
de modo a expressar corretamente o sentido das teses
desenvolvidas.
6.4 Quanto ao conflito de interesses
Declinar da sua contratao e informar as razes ao cliente, se houver motivo de
impedimento ou suspeio em decorrncia de conflito de interesse.
6.5 Quanto independncia na atuao profissional
Assessorar com independncia a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a
realidade.
6.6 Quanto competio por preos
Evitar a participao em competies que aviltem honorrios profissionais.
6.7 Quanto difuso do conhecimento tcnico
Envidar esforos na difuso de conhecimentos para a melhor e mais correta
compreenso dos aspectos tcnicos e assuntos relativos ao exerccio profissional.
Expressar-se publicamente sobre assuntos tcnicos somente quando devidamente
capacitado para tal.
7 Atividades Bsicas
7.1 Requisio da documentao
Cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante ou interessado
fornecimento da documentao relativa ao bem, necessria realizao do trabalho.
Projeto 02:134.02.001:200
Projeto 02:134.02.001:2000
7.7.1 Valor de mercado do bem
A identificao do valor deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique
ao mercado de insero do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado,
permitindo-se:
a)
arredondar o resultado de sua avaliao, desde que o ajuste final no varie mais de
1% do valor estimado;
b)
Projeto 02:134.02.001:200
10
Identifica o custo do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos
comparveis, constituintes da amostra.
8.3.2 Mtodo da quantificao de custo
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou
analticos a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos.
8.4 Mtodos para identificar indicadores de viabilidade da utilizao econmica de
um empreendimento
Os procedimentos avaliatrios usuais com a finalidade de determinar indicadores de
viabilidade da utilizao econmica de um empreendimento so baseados no seu fluxo
de caixa projetado, a partir do qual so determinados indicadores de deciso baseados
no valor presente lquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.
9 Especificao das avaliaes
A especificao ser estabelecida em razo do prazo demandado, dos recursos
despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do
tratamento a ser empregado.
As avaliaes podem ser especificadas quanto a fundamentao e preciso.
A fundamentao ser funo do aprofundamento do trabalho avaliatrio, com o
envolvimento da seleo da metodologia em razo da confiabilidade, qualidade e
quantidade dos dados amostrais disponveis.
A preciso ser estabelecida quando for possvel medir o grau de certeza e o nvel de
erro tolervel numa avaliao. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliao,
da conjuntura de mercado, da abrangncia alcanada na coleta de dados (quantidade,
qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.
Os graus de fundamentao e de preciso nas avaliaes sero definidos nas demais
Partes desta Norma, guardado o critrio geral de atribuir graus em ordem numrica e
crescente, onde o Grau I o menor.
10 Apresentao do laudo de avaliao
10.1 Requisitos mnimos
O laudo de avaliao dever conter, no mnimo, as informaes abaixo relacionadas:
a)
identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o
trabalho;
b)
objetivo da avaliao;
c)
d)
e)
especificao da avaliao;
f)
g)
h)
i)
10.2 Modalidades
O laudo de avaliao pode ser apresentado nas seguintes modalidades:
a)
b)
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10.3 Laudo de avaliao de uso restrito
Obedece a condies especficas pr combinadas entre as partes contratantes, e no tem
validade para outros usos ou exibio para terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo.
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Anexo A (informativo)
Referncias bibliogrficas
a)
Lei Federal n 3071, de 01/01/1916, principalmente o art. 159 do Cdigo Civil, que
regulamenta a matria de perdas e danos.
b)
c)
d)
e)
Lei Federal 6.404, de 15/12/1976, art. 8, que dispe sobre a avaliao dos bens
das sociedades por aes.
f)
g)
h)
Lei Federal n 8.666, de 21/06/1993, que institui normas para licitaes e contratos
da Administrao Pblica e d outras providncias.
i)
Decreto Lei n 2.848, de 07/12/1940, e suas atualizaes (Cdigo Penal), art. 342,
referente a afirmao falsa ou negar ou calar a verdade como perito.
j)
k)
l)
o)
p)
q)