Circulaia juridic a terenurilor,

Regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991. Domeniul de
aplicare a Legii nr. 54/1998. Principiile regimului juridic al circulaiei terenurilor instituite
prin Legea nr. 54/1998. Regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea nr.
247/2005. Regimul juridic actual al circulaiei terenurilor.
Sub regimul Codului civil romn de la 1864, n prezent abrogat, nu au existat dispoziii
speciale privitoare la circulaia terenurilor proprietate privat.
Aceasta nseamn c aveau a fi aplicate principiile generale nscrise n diversele sale texte.
Astfel, art. 475 dispunea c oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu
modificrile stabilite de lege.
O norm general era cuprins n art. 971 fostul C. civ., care prevedea c, n contractele ce
au ca obiect translaia proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se
transmite prin efectul consimmntului prilor. Prin aplicarea acestui lucru n privina
contractului de vnzare-cumprare, art. 1295 fostul C. civ. prevedea c vinderea este
perfect ntre pri i proprietatea este strmutat la cumprtor, n privina vnztorului,
ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi
predat i preul nu se va fi numrat.
Toate aceste dispoziii au condus la concluzia c, sub imperiul fostului Cod civil, principiul
consensualismului actelor juridice se aplica i n privina nstrinrilor de terenuri, cu
excepia nstrinrilor fcute prin donaii sau testamente i cu privire la constituirea de
ipoteci, cnd condiiile de form erau cerute ad validitatem.
Sub regimul totalitar din Romnia, n perioada 1947-1989, prin diverse acte normative
adoptate succesiv, s-a instituit un control administrativ prealabil al nstrinrilor tuturor
categoriilor de terenuri i s-a impus condiia formei autentice a actului de nstrinare.
Mai trziu, n anul 1974, au fost adoptate Legea nr. 58 privind sistematizarea teritoriului i a
localitilor urbane i rurale, precum i Legea nr. 59 privitoare la fondul funciar, prin care
practic terenurile au fost scoase din circuitul civil general, singura lor modalitate de
dobndire recunoscut fiind motenirea legal.
Mai mult, n caz de nstrinare a construciei, terenul aferent acesteia trecea ope legis n
proprietatea statului, iar dobnditorul construciei dobndea terenul pe care era situat n
folosin, pe durata existenei acesteia, n limitele stabilite prin detaliile de sistematizare,
limite care nu puteau excede 250 mp.
S-a considerat, sub imperiul acestor legi, c, din moment ce nstrinarea terenurilor poate fi
fcut numai prin motenire legal, ele nu se puteau dobndi prin testament sau prin
uzucapiune i nici nu se puteau constitui dezmembrminte asupra lor, cu excepia unor
situaii speciale de constituire a dreptului de superficie.
Imediat dup decembrie 1989, prin Decretul-lege nr. 1/1989 a fost abrogat Legea nr.
58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989 au fost abrogate alte dispoziii restrictive n
materie, printre care i art. 44-50 din Legea nr. 59/1974, ceea ce a impus revenirea la
principiul consensualismului cu privire la nstrinrile de terenuri, meninndu-se, totui,
unele restricii pentru circulaia terenurilor din localitile prevzute de Decretul nr.
144/1958, anume. n principiu, localiti urbane, abrogat expres prin Legea nr. 50/1991.
Menionm c n mod tranzitoriu a fost adoptat Lepea nr. 9/1990 privind interzicerea
temporar a nstrinrilor de terenuri ntre vii, care, prin art. 1 alin. (1), a interzis

nstrinarea, prin acte juridice ntre vii, a terenurilor de orice fel, situate nuntrul sau n
afara localitilor, pn la adoptarea noilor reglementri ale fondului funciar. Prin excepie,
legea permitea nstrinarea terenurilor aferente construciilor care fceau obiectul unor acte
trans-lative de proprietate - inclusiv curtea - n suprafa de cel mult 1000 mp.
Ulterior, pn la intrarea n vigoare a noului cod civil la 1 octombrie 2011, regimul juridic al
circulaiei terenurilor a fost reglementat prin mai multe acte normative succesive, n prezent
abrogate unele prin altele, iar ultimul n materie - Titlul X din Legea nr. 247/2005 - abrogat
expres prin Legea nr. 71/2011. Totui, ni se pare util o evocare succint a acestor dispoziii,
fie numai i prin raportarea la principiul tempus regit actum; efectele juridice ale actelor de
dobndire ori nstrinare a terenurilor s-au produs sub regimul acelor acte normative i nu
arareori ele pot fi invocate n prezent.
Regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991.
Noua Lege a fondului funciar, intrat n vigoare la 20 februarie 1991, republicat la 5
ianuarie 1998, a liberalizat, n anumite condiii, circulaia juridic a terenurilor prin
instituirea urmtoarelor principii (art. 66-73):
- terenurile de orice fel au fost introduse n circuitul civil general, fiind consacrat principiul
liberei lor circulaii;
- nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se putea face numai cu respectarea
formei autentice a actului;
- se instituia interdicia dobndirii n proprietate privat, prin acte juridice ntre vii, a unor
suprafee mai mari de 100 ha teren agricol n echivalent arabil de familie, sub sanciunea
nulitii absolute, total sau parial, dup caz, a actului de nstrinare;
- nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole din extravilan se putea face numai cu
respectarea unui drept de preempiune, recunoscut anumitor categorii de persoane fizice sau
juridice;
- insesizabilitatea terenurilor agricole extravilane, cu excepia cazurilor prevzute de lege.
Legea nr. 54/1998 privitoare la circulaia juridic a terenurilor.
Un alt moment n evoluia reglementrilor n materie a fost dat de aceast lege, n prezent,
cum am mai spus, abrogat expres prin Legea nr. 247/2005. Legea nr. 54/1998 a abrogat
expres dispoziiile n materie cuprinse n Capitolul V din Legea fondului funciar, pe care, n
linii mari, le prelua, adugnd ns elemente noi, de natur s liberalizeze aproape total
circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, devenite, pe temeiul prevederilor ei.
alienabile, sesizabile i prescriptibile achiziii.
Domeniul de aplicare a Legii nr. 54/1998.
Aceasta privea terenurile i persoanele crora li se aplicau dispoziiile legii.
Cu privire la terenuri, potrivit art. 1, terenurile proprietate privat, indiferent de titularul lor,
erau declarate c sunt i rmn n circuitul civil, puteau fi nstrinate sau dobndite n
condiiile pe care legea le stabilea.

Legea interzicea, sub sanciunea nulitii absolute, nstrinrile, sub orice form, ale
terenurilor cu privire la titlul crora exist litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul
soluionrii lor (art. 15).
De asemenea, legea preciza c dispoziiile ei se ntregesc cu prevederile generale ale
legislaiei civile, n msura n care nu contravin normelor pe care ea le impune (art. 18).
Toate acestea ne-au condus la concluzia c, sub regimul dispoziiilor acestei legi, terenurile
proprietate privat de orice fel, agricole ori neagricole, situate n intravilan sau n extravilan,
erau n circuitul civil generai.
Chiar sub regimul Legii nr. 54/1998, nu se aflau n circuitul civil terenurile proprietate
public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, afar de ipoteza n care, prin
dezafectare din domeniul public, intr n proprietatea privat a acelorai subiecte, cu
regimul juridic corespunztor [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicat].
n privina persoanelor, Legea nr. 54/1998, n acord cu dispoziiile cuprinse n art. 41 alin.
(2) teza a ll-a din Constituia originar din anul 1991, interzicea cetenilor strini i
apatrizilor s dobndeasc terenuri n proprietate n Romnia.
Aceeai interdictie se aplica i n privina persoanelor juridice strine [art. 3 alin. (1) i (3)].
Aadar, puteau dobndi terenuri n proprietate privat urmtoarele categorii de subiecte de
drept:
a) persoanele fizice care au cetenia romn, indiferent de domiciliul lor, n ar sau n
strintate. n privina persoanelor fizice romne cu domiciliul n strintate, legea dispunea
expres c acestea pot dobndi terenuri de orice fel n Romnia, prin acte juridice ntre vii
sau prin motenire. Dei legea nu se referea i la uzucapiune, am considerat c ea putea fi
invocat i de aceste persoane ca mod de dobndire a proprietii asupra terenurilor n
Romnia, dac sunt ndeplinite condiiile prevzute de lege ;
b) persoanele juridice romne, cu respectarea principiului specialitii capacitii lor de
folosin. ntr-adevr, art. 4 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 prevede c terenurile pot face
obiectul dreptului de proprietate privat sau al altor drepturi reale, avnd ca titulari persoane
fizice sau juridice, ori pot aparine domeniului public sau domeniului privat.
Potrivit art. 225 NCC, este persoan juridic de naionalitate romn orice persoan juridic
ce i are sediul n Romnia.
Reamintim c n categoria persoanelor juridice titulare ale dreptului de proprietate privat
asupra terenurilor intr i statul i unitile administrativ-teritoriale, iar obiectul dreptului
este dat de terenurile din domeniul privat al acestora, supuse regimului de drept comun (art.
6 din Legea nr. 18/1991, art. 121 din Legea nr. 215/2001, art. 553 NCC);
c) n sfrit, precizm c, i sub regimul Legii nr. 54/1998, societile comerciale romne cu
capital integral sau parial strin puteau deine n proprietate terenuri n Romnia, ca
persoane juridice romne.
Prin excepie, nu aveau capacitatea de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor nu
numai apatrizii, cetenii strini i persoanele juridice strine, ci i membrii unei familii,
astfel cum acetia erau luai n considerare n art. 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998, potrivit
crora, n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului
nu poate depi 200 ha teren agricol n echivalent arabil, de familie, prin familie
nelegndu-se, n sensul legii discutate, soii i copiii necstorii, indiferent de vrst, dac
gospodresc cu prinii lor. nclcarea acestei dispoziii se sanciona cu reduciunea actului
juridic pn la limita legal de 200 de ha.

Principiile regimului juridic al circulaiei terenurilor instituite prin Legea nr. 54/1998.
Legea instituia mai multe principii care precizau cadrul juridic actual privitor la circulaia
terenurilor n Romnia.
Un prim principiu l-am amintit deja: toate terenurile de orice fel, proprietate privat, oriunde
ar fi situate, sunt i rmn n circuitul civil.
Altfel spus, Legea nr. 54/1998 a reintrodus regula liberei circulaii juridice a terenurilor,
potrivit cu care terenurile aflate n circuitul civil puteau fi nstrinate i/sau dobndite liber,
prin oricare dintre modurile prevzute de lege, acte juridice sau fapte juridice stricto sensu.
Un al doilea principiu instituit de Legea nr. 54/1998 era acela potrivit cruia nstrinarea i
dobndirea terenurilor de orice fel prin acte juridice ntre vii trebuia s fie fcute prin
ncheierea actului n form autentic [art. 2 alin. (1)]. Aadar, forma autentic a actului de
nstrinare i/sau dobndire era creat ad validitatem.
Pentru transmisiunile prin acte juridice mortis causa nu se cerea forma autentic a actului, ci
aveau a se aplica regulile dreptului succesoral.
De asemenea, din moment ce legea vorbea despre nstrinarea terenurilor care era supus
condiiei formei autentice a actului prin care aceasta se realiza, constituirea de drepturi reale,
dezmembrminte ale proprietii, era supus principiului consensualismului actelor juridice.
Un al treilea principiu era nscris n art. 5 din lege, care dispunea c nstrinarea, prin
vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea dreptului de
preemtiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor (s.n., C.B.).
Dreptul de preempiune opera numai n privina terenurilor situate n extravilan. Articolul 4
din lege dispunea c nstrinarea terenurilor agricole situate n intravilan este liber", fr
respectarea vreunui drept de preempiune.
Scopul instituirii dreptului de preempiune, n ordinea prevzut de lege, este acela al
evitrii mpririi excesive a proprietilor funciare i favorizarea, pe ct posibil, a
concentrrii lor, pentru o mai bun punere n valoare a terenurilor agricole.
Neexercitarea dreptului de preempiune n termenul prevzut de lege, dup afiarea ofertei
de vnzare, conducea la stingerea lui. ncheierea unui contract de vnzare a unui teren
agricol situat n extravilan, cu nerespectarea dreptului de preempiune, se sanciona cu
nulitatea relativ a actului, cu regimul juridic specific acesteia: posibilitatea invocrii ei de
ctre titularii dreptului sau de avnzii lor cauz, prescriptibilitatea aciunii n termenul
general de prescripie de 3 ani, care ncepea s curg de la data cnd cel ndreptit a
cunoscut ori trebuia s cunoasc ncheierea contractului de vnzare prin care i s-a nesocotit
dreptul, ter fa de contractul ncheiat cu nesocotirea dreptului su, i posibilitatea
confirmrii actului, expres sau tacit.
n sfrit, n caz de nerespectare a dispoziiilor sale, Legea nr. 54/1998 instituia dou
sanciuni: una cunoscut, anume nulitatea, cealalt ns a constituit o inovaie a acestei legi,
anume reduciunea.
Am artat mai sus c nerespectarea dreptului de preempiune era sancionat cu nulitatea
relativ a actului de nstrinare.

Nulitatea absolut, sanciune mult mai energic, cu regimul juridic ce i este specific, se
aplica n cazul nerespectrii unor dispoziii de ordine public cuprinse n Legea nr. 54/1998.
Acestea erau:
- nerespectarea formei autentice a actului de nstrinare n cazul nstrinrii prin acte ntre
vii a terenurilor de orice fel, proprietate privat, situate n intravilan sau n extravilan [art. 14
alin. (1) din lege];
- dobndirea unor terenuri de ctre persoanele fizice strine sau de ctre persoanele juridice
strine care nu au calitatea de investitori n Romnia;
- nerespectarea interdiciei temporare de nstrinare a terenurilor cu privire la care exist
litigii pe rolurile instanelor de judecat [art. 15 alin. (2)];
- nerespectarea formei autentice a contractului de schimb de terenuri ntre persoanele fizice,
ntre persoanele juridice de drept privat sau ntre acestea din urm i persoanele fizice [art.
12 alin. (2)]. Legea a neles s prevad expres sanciunea nulitii absolute a actului pentru
aceast operaiune care s-ar fi ncheiat altfel dect n form autentic, dei i schimbul de
terenuri este un act de nstrinare ntre vii ce cdea sub incidena art. 2 alin. (1) i a art. 14
alin. (1).
Ct privete reduciunea, ea consta n desfiinarea total sau parial a actului juridic ntre vii
ncheiat cu nesocotirea interdiciei de a dobndi o proprietate funciar mai mare de 200 ha
teren agricol n echivalent arabil de familie, prin familie nelegndu-se, n acest caz, soul,
soia i copiii care gospodresc mpreun cu prinii lor [art. 2 alin. (2) i (3) din Legea nr.
54/1998].
Aceast noiune nu avea ns a fi confundat cu reduciunea liberalitilor excesive, specific
dreptului succesoral, care i are cu totul alt domeniu de aplicare.
n realitate, avnd n vedere scopul ei, anume limitarea suprafeei ce poate fi dobndit de o
familie, n sensul Legii nr. 54/1998, la 200 ha, dar numai prin acte juridice ntre vii, nu i
prin acte juridice pentru cauz de moarte, am considerat c aceast sanciune astfel
denumit reprezint numai o exprimare nedibace a legiuitorului, care a avut n vedere
nulitatea absolut a actului ncheiat cu nerespectarea condiiilor impuse de lege. De altfel,
regimul juridic al reduciunii", prevzut de art. 2 alin. (3) din lege, nu putea fi altul dect
al nulitii absolute, pentru c norma nclcat aprea ca fiind de ordine public.

Regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea nr. 247/2005.

n esen, acest regim era dat de dispoziiile cuprinse n Titlul X al Legii nr. 247/2005,
intitulat Circulaia juridic a terenurilof'. ntr-adevr, abrognd expres i n ntregime Legea
nr. 54/1998, prin dispoziiile titlului amintit al Legii nr. 247/2005 a fost instituit un regim
juridic al circulaiei terenurilor n dreptul nostru civil ce putea fi sintetizat n dou principii
eseniale, pe care le vom prezenta n cele ce urmeaz.
Un prim principiu este acela c toate terenurile proprietate privat erau considerate a fi n
circuitul civil general. Astfel, potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,
terenurile proprietate privat, indiferent de destinaia i titularul lor, sunt i rmn n
circuitul civil; ele puteau fi nstrinate i dobndite n mod liber, prin oricare dintre modurile
drepturilor reale prevzute de lege, cu respectarea unor dispoziii nscrise n cuprinsul
aceluiai titlu al Legii nr. 247/2005. Prin aceast prevedere s-a ajuns, practic, dup mult

vreme, la unificarea regimului circulaiei terenurilor, fr a se face vreo deosebire dup

destinaia sau locul n care ele sunt situate: terenuri agricole, terenuri construibile sau cu o
alt destinaie, situate n intravilanul sau extravilanul localitilor, terenuri cu destinaie
forestier, puni de orice categorie etc., iar nstrinarea i dobndirea lor se puteau face
prin oricare dintre modurile care erau prevzute de art. 644-645 fostul C. civ. sau de alte
dispoziii legale. De asemenea, din moment ce toate terenurile erau n circuitul civil, aceasta
nsemna c ele puteau forma nu numai obiect al unor transmisiuni prin acte ntre vii ori prin
acte pentru cauz de moarte, ci i obiect al constituirii dezmembrmintelor dreptului de
proprietate ce erau reglementate de legislaia noastr civil aplicabil sub regimul fostului
Cod civil i care au rmas, n esen, aceleai i sub regimul noului cod.
S-a observat* ns c instituirea acestui principiu nu excludea aplicarea unor excepii
prevzute prin acte normative speciale, cum ar fi interdicia nstrinrii terenurilor ce au
fcut obiectul constituirii dreptului de proprietate n condiiile art. 19 alin. (1), art. 21 i art.
43 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar, republicat, interdicie instituit prin
dispoziiile art. 32 din aceast lege. De asemenea, acest principiu nu era infirmat nici de
indisponibilizarea temporar a terenurilor supuse procedurilor de reconstituire a dreptului de
proprietate privat n temeiul legilor funciare, pe durata existenei unui litigiu n cadrul unei
asemenea proceduri.
ns, cu excepia unui asemenea litigiu, existena altor litigii de alt natur privitoare la un
teren cu sau fr construcii nu mpiedica nstrinarea acestuia i nici constituirea altor
drepturi reale sau de crean asupra unor astfel de terenuri, dup caz (art. 4 din Titlul X al
Legii nr. 247/2005).
Precizm ns c, aa cum am artat mai sus, dincolo de abrogarea Titlului X din Legea nr.
247/2005, dispoziiile legale ce instituiau aceste excepii, la rndul lor, au fost abrogate
expres prin Legea nr. 71/2011.
Al doilea principiu instituit prin reglementrile discutate privea forma actelor de nstrinare
sau de constituire a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii. Potrivit
art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fr construcii, situate n
intravilanul sau extravilanul localitilor, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor,
puteau fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii ncheiate n form autentic;
sanciunea nerespectrii acestei condiii era prevzut expres de acelai text: nulitatea
absolut a actului. Aadar, condiia ncheierii unui act de nstrinare de terenuri n form
autentic era impus pentru nsi validitatea actului (ad validitatem). De asemenea, spre
deosebire de reglementarea anterioar a formei actelor de nstrinare a terenurilor prevzut
de Legea nr. 54/1998, care impunea forma autentic numai pentru actele juridice prin care
se transmitea dreptul de proprietate, nu i pentru cele prin care se constituiau
dezmembrminte ale dreptului de proprietate privitoare la terenuri, reglementarea cuprins
n Legea nr. 247/2005 instituia, n mod expres, sub aceeai sanciune -nulitatea absolut a
actului condiia formei autentice ad validitatem i n privina constituirii, prin acte juridice
ntre vii, a drepturilor reale dezmembrminte ale dreptului de proprietate: dreptul de
uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute stabilit prin fapta omului, dreptul de superficie,
repetm, reglementate sub regimul fostului Cod civil.
Cu privire la aceast dispoziie, n literatura juridic s-a observat n mod pertinent c
redactarea textului era deficitar, deoarece el se referea n mod expres la obligaia ncheierii

n form autentic numai a actului de constituire a unui drept real, dezmembrmnt al

dreptului de proprietate privitor la terenuri, nu i la nstrinarea unor asemenea drepturi
reale deja constituite sub imperiul vechilor reglementri. De asemenea, s-a apreciat c
aceast obligaie constituia un regres de natur s creeze mari dificulti n practic, mai
ales n situaiile n care proprietarul unui teren a consimit ca o alt persoan s construiasc
pe terenul su ori n ipoteza n care ambii soi ridic mpreun o construcie pe terenul
proprietatea exclusiv a unuia dintre ei, tiut fiind c, pn la adoptarea acestei reglementri,
n general, literatura i practica judiciar au recunoscut n favoarea constructorului
neproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie asupra acelui teren.
Este posibil ns ca prile s fi ncheiat un antecontract prin care s se oblige la ncheierea
n viitor a unui contract de nstrinare a unui teren. Oricare i-ar fi fost denumirea acestui
antecontract utilizat n practic de pri - promisiune de vnzare-cumprare, contract
provizoriu, contract prealabil, precontract etc. el nu era translativ de proprietate; pe temeiul
lui, nu putea opera transmisiunea dreptului de proprietate sau constituirea unui
dezmembrmnt al unui asemenea drept. Altfel spus, el nu privea ndeplinirea unei obligaii
de a da, ci a unei obligaii de a face: ncheierea n viitor a unui contract valabil. Teoria
antecontractului n materia transmisiunilor imobiliare a avut o larg aplicaie n practica
noastr judiciar nc din momentul instituirii unor dispoziii legale restrictive n materie,
iar aplicaiile sale practice au format obiectul unor temeinice analize n literatura noastr
juridic. Aceast teorie a putut fi aplicat i n privina regimului circulaiei terenurilor
instituit prin dispoziiile Legii nr. 247/2005. ntr-adevr, art. 5 alin. (2) din Titlul X din
aceast lege dispunea c, n situaia n care, dup ncheierea unui antecontract de nstrinare
privitor la un teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz s ncheie contractul
valabil de nstrinare n form autentic, partea care i-a ndeplinit obligaiile sale va putea
sesiza instana competent, care va pronuna o hotrre ce va ine loc de contract. Aadar, n
condiiile prevzute de text, consimmntul prii n culp n executarea obligaiilor ce i
revin din antecontractul ncheiat de pri, esenial, din acest punct de vedere, fiind faptul ca
cealalt parte care solicita pronunarea unei hotrri judectoreti s i fi executat propria-i
obligaie, va fi suplinit prin acea hotrre pronunat de instana de judecat.
n orice caz, este de reinut c nicio alt condiie privitoare la nstrinarea terenurilor prin
acte ntre vii, cum ar fi condiia de ntindere a suprafeei dobndite sau aceea a unei
autorizri administrative prealabile, nu mai era impus de reglementrile prezentate.
Regimul juridic actual al circulaiei terenurilor.
Pentru raiuni asupra crora nu vom strui n cele ce urmeaz, att n perioada totalitar, ct
i dup evoluiile politice de dup 1989, pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil romn
la 1 octombrie 2011, regimul juridic al imobilelor era reglementat de acte normative
distincte: unele se refereau la terenuri, cu sau fr construcii, altele la terenurile agricole cum a fost, bunoar, Decretul nr. 151/1950 privitor la circulaia terenurilor agricole:
aceasta, cel puin pn la scoaterea, practic, din circuitul civil a terenurilor de orice fel prin
Legea nr. 59/1974. Am artat c, dup 1990. terenurile au fost reintroduse, n anumite
condiii, n circuitul civil general, Legea nr. 247/2005 instituind chiar un regim juridic unitar
al circulaiei juridice a tuturor categoriilor de terenuri. Totui, i sub imperiul acestei legi,

pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, vorbeam n mod distinct de regimul juridic al
circulaiei construciilor i de cel al circulaiei terenurilor.
Or. noul Cod civil instituie, dup muli ani, un regim juridic unitar al circulaiei imobilelor
n dreptul nostru civil, fr a mai face vreo distincie ntre terenuri i construcii, chiar dac.
n privina terenurilor, prevede i unele reglementri speciale ce in de categoria acestora,
fr a deroga ns de la principiile generale ce guverneaz materia discutat. Aadar, n cele
ce urmeaz nu vom face altceva dect s relum pe scurt principiile generale pe care le-am
evideniat atunci cnd am evocat regimul juridic actual al circulaiei construciilor, ns cu
folosirea unei terminologii unitare, respectiv cea utilizat de noul Cod civil - imobilele aflate
n circuitul civil general. ntr-adevr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor dispoziii
legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc,
att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului
sau faptului juridic n sens restrns care a justificat nscrierea; de asemenea, art. 886 NCC
dispune c modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor aplicabile
dobndirii sau stingerii de drepturi reale, dac prin lege nu se dispune altfel. n acelai timp,
potrivit art. 888 NCC, nscrierea n cartea funciar a drepturilor reale asupra tuturor
categoriilor de bunuri imobile se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a unei
hotrri judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor ori n baza unui act
emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta. De asemenea,
reamintim i dispoziiile art. 1244 NCC, care prevd c, n afara cazurilor prevzute de lege,
conveniile constitutive sau translative de drepturi reale ce urmeaz a fi nscrise n cartea
funciar trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute a
actului prin care se realizeaz aceste operaiuni juridice.
Aadar, n prezent, n dreptul civil romn, transmiterea dreptului de proprietate asupra
bunurilor imobile ori constituirea de drepturi reale dezmembrminte ale acestui drept
privitoare la asemenea bunuri prin acte juridice pot fi realizate numai prin ncheierea actului
n form autentic i nscrierea transmisiunii ori a constituirii dreptului n cartea funciar-,
ambele condiii trebuie ndeplinite imperativ, sub sanciunea nulitii absolute a actului
juridic, transmiterea dreptului de proprietate, con
stituirea oricrui alt drept real dezmembrmnt al proprietii vor opera, att ntre pri, ct
i fa de teri, n momentul nscrierii operaiunii juridice n cartea funciar.
Totui, regimul juridic actual al circulaiei bunurilor imobile n dreptul nostru civil are a fi
ntregit cu dispoziiile tranzitorii cuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011, potrivit cu care
efectul translativ de proprietate ori constitutiv de dezmembrminte ale proprietii ori
modificator al unui drept real imobiliar, astfel cum acesta este reglementat de art. 885 i art.
886 NCC, anume c el urmeaz a se produce, att ntre pri, ct i fa de teri, numai din
momentul nscrierii n cartea funciar, se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de
cadastru pentru fiecare unitate adminis-trativ-teritorial i deschiderea, la cerere ori din
oficiu, a crilor funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Legii
cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile
ulterioare.
Pn la aceast dat, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate ori a altor
drepturi reale, pe baza actelor juridice prin care acestea au fost transmise, constituite ori
modificate n mod valabil, se face numai pentru a fi opozabile terilor, ntre pri, aceste
efecte se vor produce la momentul ncheierii actului n form autentic.

140. Problema dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii

strini, apatrizi i de persoanele juridice strine. Am artat mai sus c, sub regimul
constituional dat de Constituia originar din anul 1991, a fost impus, prin dispoziiile art.
41 alin. (2) teza a ll-a din legea fundamental, interdicia pentru cetenii strini i apatrizi
de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia. Aceast interdicie a fost
preluat i de Legea nr. 54/1998 privitoare la circulaia juridic a terenurilor, n prezent
abrogat, care dispunea n art. 3 c cetenii strini i apatrizii, precum i persoanele juridice
strine nu pot dobndi terenuri n Romnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de
moarte. A fost astfel instituit pentru aceste subiecte de drept o incapacitate de a dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor prin orice act juridic, fie el ntre vii sau pentru
cauz de moarte, ori prin fapte juridice, cum sunt accesiunea i uzucapiunea.
Constituia revizuit din anul 2003, precum i acte normative subsecvente au modificat ns
n chip esenial reglementarea materiei supuse discuiei. Astfel, mai nti, n prezent, art. 44
alin. (2) teza a ll-a din Constituie dispune c cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul
de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile ce rezult din aderarea
Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte,
pe baz de reciprocitate, potrivit dispoziiilor prevzute de legea organic, precum i prin
motenire legal. Se observ c noua prevedere constituional nu mai formuleaz negativ
principiul
fundamental n materie; ea pune accentul pe cazurile i condiiile n care aceste persoane
fizice pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Sau, dup cum s-a spus n
literatura juridic de specialitate, incapacitatea cettenilor strini i a apatrizilor de a
dobndi acest drept a devenit relativ i parial\ n orice caz, din moment ce textul
constituional dispune c cetenii romni i apatrizii pot dobndi terenuri numai prin
motenire legal, aceasta nseamn c ei nu vor putea dobndi astfel de bunuri prin
motenire testamentar.
Se poate ns afirma c ei pot dobndi dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra
terenurilor.
Mergnd ns mai departe cu analiza noastr, se impune a aminti c, potrivit dispoziiilor
art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, n prezent abrogate, cetenii strini i apatrizii,
precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n
Romnia, n condiiile prevzute de legea special". Pe aceste baze a fost adoptat Legea nr.
312 din 10 noiembrie 2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra
terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine.
Abrogarea Titlului X din Legea nr. 247/2005 nu pune n discuie meninerea n vigoare a
reglementrilor introduse prin aceast lege special. Potrivit art. 3 din acest act normativ,
cetenii unui stat membru al Uniunii Europene, apatrizii cu domiciliul ntr-un asemenea stat
sau cu domiciliul n Romnia, precum i persoanele juridice strine constituite n
conformitate cu legislaia naional a unui stat membru al Uniunii pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor, n aceleai condiii prevzute de lege pentru cetenii romni
i pentru persoanele juridice romne. Aadar, n privina dobndirii dreptului de proprietate
asupra terenurilor n Romnia, textul evocat asimileaz cetenii strini, apatrizii i
persoanele juridice strine cu persoanele fizice i juridice romne. Aceast asimilare nu se
produce ns n mod automat, ci ntr-un termen difereniat, prevzut de art. 4 i art. 5 din

Legea nr. 312/2005. Astfel, potrivit art. 4, cetenii unui stat membru al Uniunii Europene,
nerezideni n Romnia, apatrizii nerezideni n Romnia, dar avnd domiciliul ntr-un stat
membru al Uniunii, precum i persoanele juridice nerezidente n ara noastr, dar constituite
n conformitate cu legislaia naional a unui stat membru al Uniunii, pot dobndi dreptul de
proprietate asupra unor terenuri pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, la
mplinirea a 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European, adic la mplinirea
acestui termen ce a nceput s curg de la data de 1 ianuarie 2007. De asemenea, art. 5 din
lege dispune c aceleai categorii de persoane - ceteni ai statelor membre i apatrizi, dar
cu domiciliul ntr-un stat membru al Uniunii sau n Romnia, precum i persoanele juridice
constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru al Uniunii - pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i asupra terenurilor forestiere la mplinirea
unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European, respectiv 1
ianuarie 2007. Aceste dispoziii nu se aplic ns fermierilor care desfoar activiti
independente i sunt, dup caz, sau ceteni ai statelor membre ale Uniunii ori apatrizi cu
domiciliul ntr-un asemenea stat i i stabilesc reedina n Romnia, sau sunt apatrizi cu
domiciliul n Romnia. Aceste categorii de persoane dobndesc dreptul de proprietate
asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere n aceleai condiii cu cele
aplicabile cetenilor romni, chiar de la data aderrii Romniei la Uniunea European [art.
5 alin. (2) i (4) din lege]. Aceasta nseamn c, de la data intrrii n vigoare a noului Cod
civil, aceste categorii de persoane vor putea dobndi terenurile respective numai n
condiiile reglementate de textele din noul cod aplicabile n materie, la fel ca i cetenii
romni: forma autentic a actului i nscrierea dobndirii n cartea funciar, dup distinciile
artate mai sus privitoare la aplicarea n timp a acestor dispoziii. De asemenea, art. 5 alin.
(5) din Legea nr. 312/2005 dispune c aceste persoane nu pot schimba destinaia terenurilor
agricole, a pdurilor i a terenurilor forestiere pe durata perioadei de tranziie, care a nceput
la data de 1 ianuarie 2007, data aderrii Romniei la Uniunea European.
Netgduit, dispoziiile evocate au ca scop aplicarea n Romnia a principiului liberei
circulaii a tuturor bunurilor i serviciilor n cadrul Uniunii Europene'.
n sfrit, art. 6 din Legea nr. 312/2005 dispune c cetenii strini, apatrizii i persoanele
juridice aparinnd statelor tere vor putea dobndi drept de proprietate asupra terenurilor n
condiiile ce vor fi reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate; aceste
persoane ns nu vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n condiii mai
favorabile dect cele aplicabile cetenilor statelor membre ale Uniunii Europene i
persoanelor juridice constituie n conformitate cu legislaia naional a unui asemenea stat.
Bibliografie: Corneliu Brsan - Drept Civil. Drepturile reale principale