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Licenciamento Urbanstico e
Planeamento Urbano
Planeamento
Habitao
e Mercado Imobilirio
Habitao
e Mercado Imobilirio
na rea Metropolitana
de Lisboa
ficha tcnica
TTULO
Habitao e Mercado Imobilirio na rea
Metropolitana de Lisboa
COORDENAO DOS ESTUDOS SCIO-ECONMICOS
E URBANSTICOS (CML)
Joo Seixas
CO-COORDENAO (ESTUDO 3)
Eduardo Almeida Faria (EPUL)
EQUIPA TCNICA
Antnio Bastos
Fernando Valente
Nuno Caleia
AUTORIA DO PROJECTO
Mrio Ferreira Lages (CEPCEP-UCP)
Manuel Costa Lobo (CESUR)
Loureno Xavier de Carvalho (CEPCEP-UCP)
Carlos Liz (APEME)
EQUIPA TCNICA
Jos Antunes Ferreira (CESUR)
Joo Matos (SIG-IST)
Manuel Brando Alves (CEPCEP UCP)
Parashqevi de Carvalho (CEPCEP UCP)
Alice Santos Silva (CESUR)
Paula Pacheco Rolo Duarte (CESUR)
Vera Gonalves (CESUR)
Joana Gonalves (SIG-IST)
Elsa Gervsio (APEME)
Jos Mateus (APEME)
Catarina Macho (APEME)
COORDENAO DE EDIO (CML)
Helena Caria
EQUIPA TCNICA
Ana Gracindo
Conceio Peixoto
Cristiana Afonso
Leonor Martins
Sandra Veiga
DESIGN, CONCEPO GRFICA E PAGINAO
Silva!designers
INFOGRAFIA
Joaquim Guerreiro
FOTOGRAFIA
Diviso de Comunicao e Imagem (CML)
REVISO DE TEXTO
Helena Soares e Pedro Ornelas
IMPRESSO
Jorge Fernandes artes grficas, Lda
Direco Municipal de Gesto Urbanstica
Departamento de Monitorizao e Difuso de Informao Urbana
Diviso de Difuso de Informao Urbana
Campo Grande, 25 4 C
1749-099 Lisboa
Telefone +351 21 798 89 96
EDIO
CMARA MUNICIPAL DE LISBOA
Pelouro de Licenciamento Urbanstico,
e Planeamento Urbano
PRESIDENTE
Pedro Santana Lopes
VEREADORA
Maria Eduarda Napoleo
Habitao
e Mercado Imobilirio
na rea Metropolitana
de Lisboa
prefcio
( 1 edio)
elevado empenho que pude verificar, para o desenvolvimento destes projectos: equipa interna de
coordenao da Cmara Municipal de Lisboa, que
estruturou, desenvolveu e geriu todos estes estudos,
de uma forma profundamente dedicada e empenhada; s diversas equipas de consultores, que se
imburam do esprito que na verdade todos procuramos o de fazer da nossa cidade um local de grande qualidade e proximidade; e a todos os responsveis pela edio destes estudos em livros tornandoos ainda mais acessveis e apelativos para todos.
A afirmao de Lisboa como sistema vital depende enormemente de dimenses como as dinmicas
de reabilitao e de revitalizao urbana, as dinmicas de criao de emprego ou as diversas formas e
vises perante a residencialidade. Cito apenas algumas reas, cruciais, objecto de anlise profunda
nesta srie de estudos ora apresentados. A sua leitura, que classificaria de fascinante, demonstra-nos, na
verdade, uma srie de diagnsticos e interpretaes
muito relevantes para o entendimento e a aco
sobre a Lisboa contempornea e futura e contribui seguramente, por conseguinte, para o atingir
dos objectivos acima assumidos mesmo (ou especialmente) os de ndole mais estrutural: a afirmao
de uma cultura de empenhamento e de motivao
perante as necessidades, os objectivos e os desejos
de Lisboa.
10
esde que, no final do ano de 2002, e no mbito do lanamento de uma srie de projectos e
objectivos de carcter estrutural, se estabeleceu a
vontade da Cmara Municipal de Lisboa em desenvolver uma srie de novos estudos de anlise e diagnstico da sua cidade, se assumiu tal desafio como
um grande privilgio.
Tratou-se, na verdade, da construo de uma
estrutura de anlise e de interpretao de uma
realidade que, para alm de ser profundamente
vasta, complexa e heterognea, nos toca de uma
forma profunda, pelo que significa em termos da
nossa prpria cultura, identidade e vivncia pessoal e colectiva. E, muito acreditamos, tambm
pelo que significa em termos do nosso prprio
futuro, pois cremos que est, na cidade como um
todo, mas tambm em cada um dos seus espaos,
fluxos e energias, uma parte considervel da
forma como poderemos ser mais sustentveis e
mais eficientes, e tambm mais humanos, mais
justos e mais felizes.
A anlise das diferentes reas e dimenses que
careciam de diagnstico teve diversos passos: em
primeiro lugar, analisaram-se os mais variados estudos existentes sobre a cidade, nas mais diversas reas
trabalho aps o qual se estabeleceram as reas
com mais significativas lacunas, em face da contemporaneidade da cidade e suas grandes tendncias;
sucedeu-se um perodo de auscultao e discusso
com mltiplos especialistas, quer da prpria
Cmara Municipal, quer do campo da academia e
da investigao, e tambm de sectores de gesto e
actuao na cidade, a outros nveis; finalmente,
num processo que incluiu a realizao de alguns
workshops, estabeleceu-se um plano de aco que,
alm de direccionar de uma forma bem mais clara
cada sentido de projecto a desenvolver, detalhou
cada um deles, materializando-os em cadernos de
encargos muito concretos. Assim ficou definida a
rea de trabalho dos estudos de interpretao scioeconmica e urbanstica da cidade de Lisboa
11
reas agregadas, zonas de aglomerao. Numa cidade que pede inovao e, sobretudo, integrao de
vontades e novas atitudes, consideramos estas propostas de novas leituras urbanas como bastante significativas.
Este estudo, que incide sobre as questes da habitao em Lisboa, procura situar tal anlise no s em
termos de um diagnstico que podemos designar
como clssico (muito por via de anlises quantitativas), mas tambm sob a forma de duas perspectivas
vitais para uma compreenso mais integrada: por um
lado, e por via de mtodos de recolha qualitativa
(que incluiu questionrios a um extenso universo,
para alm de uma srie de entrevistas e de inquirio
de focus groups, entre outras abordagens), aborda e
analisa as expresses de residencialidade (existentes
e percepcionadas) das famlias, e tambm dos prprios actores do lado da oferta imobiliria; por outro
lado, precisamente tendo em considerao esta
interligao, procura situar os desafios, as necessidades e as potencialidades residenciais da cidade, em
face das dinmicas prprias do mercado imobilirio
metropolitano. Como tal, o estudo vincula-se, de
uma forma muito directa, com a primeira grande
rea de interpretao acima referida.
Perante estas dimenses de anlise, o desenvolvimento deste projecto foi tambm acolhido pela
EPUL, que, dados os seus objectivos de desenvolvimento da qualidade de vida residencial na cidade
de Lisboa, desde o incio o acompanhou, e o procurou integrar nas suas reflexes sobre as melhores
formas de prestar to relevante servio pblico. Foi,
assim, este trabalho desenvolvido por uma vasta
equipa, liderada pelo Centro de Estudos dos Povos
de Cultura e Expresso Portuguesa (CEPCEP) da
Universidade Catlica Portuguesa, e que incluiu
equipas do Centro de Estudos dos Sistemas Urbanos
e Regionais (CESUR/IST) e da rea de
Planeamento e Estudos de Mercado (APEME) a
todos os membros destas equipas, aos seus coordenadores, assim como aos responsveis da EPUL,
12
ndice
Pirmides etrias 43
Os grandes grupos etrios da AML 43
Estado civil 46
Nvel de instruo 49
Famlias 49
Fluxos migratrios 52
Movimentos pendulares 53
4 Enquadramento econmico 55
O mercado imobilirio 57
Taxa de juro 57
Acesso ao crdito habitao 58
Introduo 15
1. Metodologias de investigao 17
Unidades de anlise da cidade de Lisboa 19
Critrios de delimitao 19
As unidades de anlise 20
Mtodos e instrumentos de recolha
de informao 21
Pesquisa documental e estatstica 21
Aplicao de mtodos qualitativos/
/intensivos 22
Aplicao de mtodos qualitativos/
/extensivos 24
Transportes e acessibilidades 70
3. Caracterizao scio-demogrfica
da AML 37
Vectores estruturantes 77
Qualidade da casa 82
Unidade da casa 85
Quantificao das observaes
e os perfis da procura na AML 86
O produto imobilirio mais procurado 98
Consideraes finais sobre a procura
de habitao 117
13
14
introduo
15
16
1
metodologias
de investigao
metodologias
de
investigao
O presente captulo visa enquadrar o leitor nas principais linhas de orientao metodolgica do trabalho de investigao, ajudando-o a compreender a
dinmica pretendida e a complementaridade do
modelo de investigao aplicado.
Para alm disso, sendo este aspecto apresentado
em primeiro lugar, tem como finalidade introduzir
os pressupostos de delimitao territorial que suportam o estudo. A sua concepo e desenho constituem um dos principais contributos do trabalho
desenvolvido.
Unidades de anlise
da cidade de Lisboa
A par das decises metodolgicas de delimitao
das unidades geogrficas e territoriais de estudo
para a rea Metropolitana de Lisboa, tal como
explicadas e aprofundadas no captulo que se segue
(Enquadramento da rea de estudo), desde cedo a
dinmica de trabalho com a Cmara Municipal de
Lisboa exigiu uma canalizao de esforos tcnicos
e humanos da equipa para um processo de (re)delimitao das unidades componentes do territrio
urbano da cidade, de forma que as anlises efectuadas neste trabalho, assim como outras que decorrem e decorrero na CML, possam equilibrar-se
numa plataforma territorial comum.
Numa perspectiva puramente metodolgica,
passam a descrever-se os pressupostos e processos
de definio das unidades de anlise da cidade de
Lisboa.
Critrios de delimitao
Para a delimitao das reas de anlise foram
tidos em conta os seguintes critrios:
rea significante para o tipo de dados a tratar;
Seces estatsticas;
Freguesias;
Bairros com unidade morfolgica dos traados
urbanos;
Nomenclaturas usadas definindo grandes espaos: mercado imobilirio e mapa mental;
Distncia interna a percorrer: menor ou igual a
3 km com excepo de Monsanto;
Experincia do Provedor do Ambiente e da
Qualidade de Vida Urbana da Cmara
Municipal de Lisboa;
Formatao: compacticidade*, concentrao**;
Ocupao populacional grupos tnicos, scio-profissionais e seu relacionamento;
Usos dominantes (classes de uso);
Experincia e instinto pessoal a sntese de
valores por vezes antagnicos;
reas equilibradas entre si (ordens de grandeza
equivalentes de populao, rea);
Comunidades coesas;
Organicidade funcional e territorial (proxmica, cinturas ou estrangulamentos);
Explorao de fotografia area;
Visitas locais selectivas.
*
**
Esta delimitao teve tambm um importante critrio que foi o de ajustamento progressivo, num
processo iterativo, uma vez que obteve contributos
dos parceiros do estudo, bem como do cliente, at
se obter a delimitao agora apresentada.
Com estes critrios criaram-se as seguintes grandes reas agregadas:
Aeroporto;
Centro;
Centro Litoral;
Monsanto;
Nordeste;
Noroeste;
Sudoeste.
19
20
As unidades de anlise
Foram consideradas sete (ou nove) grandes reas
agregadas, visando espaos de planeamento e gesto num sentido orgnico e de percepo dos espaos da cidade que, como o nome indica, aglomeram
as quarenta unidades de anlise que foram definidas para a caracterizao da cidade neste estudo.
A proposta apresentada pretende garantir que
ser possvel fazer alteraes dos limites das unidades sempre que seja necessrio efectuar diferentes
anlises a diferentes escalas ( freguesia, seco, subseco...), de modo a analisar, de forma individual,
cada uma das unidades de anlise, bem como adicion-las ou subtra-las a determinada grande rea
agregada sempre que a anlise a efectuar o exija
(por motivo da disponibilidade dos dados ou do
tipo de anlise). Isto sem prejuzo do registo de
localizao nas unidades de anlise vir a permitir,
mais tarde, uma observao de mais pormenor e
novas flexibilidades de sntese atravs de diferentes
combinaes, nomeadamente para as ilaes relativas aos eixos econmicos e das tecnologias de
desenvolvimento mais relevantes.
Na prtica, as duas subdivises apresentadas nas
grandes reas agregadas Centro Litoral e Noroeste
ficam disponveis para serem ambas utilizveis, por
simples deciso na agregao das unidades de anlise consideradas.
Com este princpio de flexibilidade de agregao
de unidades de anlise ser possvel olhar para a
cidade em termos de nove grandes reas agregadas
(incluindo o Aeroporto e Monsanto) o que poder
justificar-se atravs do desenvolvimento dos estudos.
Para base deste estudo seguiram-se, como base de
trabalho, depois de vrias iteraes, as unidades e
respectivas reas agregadas que constam na proposta visvel na carta.
Mtodos e instrumentos
de recolha
de informao
MEIOS UTILIZADOS
Pesquisa documental
e estatstica
21
Constituio da amostra
Foi efectuado o recenseamento da oferta durante
cerca de seis semanas, nos meios descritos anteriormente, tendo sido recenseados 73 empreendimentos de habitao e 17 de escritrios. Dos empreendimentos recenseados foi seleccionada uma amostra
1 Em anexo.
22
Aplicao de mtodos
qualitativos/intensivos
No que respeita aos mtodos qualitativos, eles tiveram uma dupla funo no presente estudo.
Pelo facto de constiturem um elemento de investigao de maior profundidade, estes mtodos permitem um enfoque detalhado na auscultao dos
indivduos, indo ao pormenor de uma definio dos
produtos imobilirios preferidos pelos consumidores, da aferio das diversas dimenses psicossociolgicas da vivncia urbana e da captao de opinies
qualificadas de peritos e especialistas.
Por outro lado, ao permitir um contacto directo
com as vivncias individuais e familiares relativamente habitao, estes procedimentos facilitam a
preparao dos questionrios extensivos em termos
de objectividade e preciso, designadamente no que
se refere seleco de temas e questes relevantes e
na codificao de um grande nmero de questes,
ficando assim garantida uma maior qualidade dos
resultados estatsticos.
Dentro dos mtodos qualitativos, optou-se por um
5 FOCUS GROUPS
6 ENTREVISTAS INDIVIDUAIS
APROFUNDADAS
de ambos os sexos,
idades acima dos 55 anos (sniores),
residentes na rea Metropolitana de Lisboa
FG1
FG2
FG3
8 participantes
Residentes em Lisboa
Pretendem mudar de casa
22-30 anos
H=3; M=5
A/B= 4; C1= 4
7 participantes
Residentes em Lisboa
30-45 anos; A/B
H=3; M=4
8 participantes
Residentes em Lisboa
Pretendem mudar de casa
28-40 anos
C1
H=4; M=4
Em processo de procura = 4
J iniciaram mudana = 4
Pretendem mudar
de casa = 4
No pretendem mudar
de casa = 4
Em processo de procura = 5
J iniciaram mudana = 3
14/05/03
15/05/03
16/05/03
FG4
FG5
7 participantes
Residentes fora de Lisboa
22-30 anos
8 participantes
Residentes em Lisboa
30-45 anos
6 ENTREVISTAS
INDIVIDUAIS
H=5; M=2
A/B= 3; C1= 4
H=4; M=4
A/B=43; C1= 4
19/05/03
20/05/03
55-62 anos
Residentes em Lisboa = 3
Residentes fora de Lisboa = 4
H=4; M=4
Pretendem mudar de habitao = 4
Pretendem comprar para
investimento = 2
Realizadas
entre 28/05/03 e 2/06/03
23
24
Aplicao de mtodos
quantitativos/extensivos
INQURITOS POR QUESTIONRIO
2 ENTREVISTAS
DUAIS APROFUNDADAS
2 ENTREVISTAS
INDIVIDUAIS APROFUNDADAS
3 a 5 de Dezembro 2003
1
2
3
4
5
6
7
8
AKI Alfragide
C.Comercial Colina do Sol
Oeiras Parque
Cascais Villa
C. C. Vasco da Gama
El Corte Ingles
C. Comercial Alvalade
Atrium Saldanha
9
10
11
12
13
14
15
16
Espao Chiado
C. Comercial Colombo
C. Comercial Fonte Nova
C. Comercial Amoreiras
Odivelas Parque
C. Comercial Twintowers
C. Comercial Olivais
C. Comercial Lumiar
17
18
19
20
21
22
23
24
Carrefour Telheiras
Alfragide Jumbo
Almada Jumbo
Continente Seixal
Po de Aucar Cascais
AKI- Setbal
Forum Almada
Centro C. Palladium
25
26
telefnicas. Tendo havido 1091 recusas e 54 desistncias, o nmero de inquritos vlidos de 1211.
Os resultados deste inqurito so estatisticamente
representativos do universo da cidade de Lisboa e
por isso extrapolveis com uma margem de erro de
2,8% a um nvel de confiana de 95%.
A distribuio dos inquritos realizados pela rea
da cidade est representada no grfico seguinte.
SUDOESTE
Tapada
Ajuda
0,2%
2,6%
Alcntara/
Junqueira
2,3%
S. F. Xavier
0,2%
Belm
0,9%
Restelo
2,6%
CENTRO LITORAL
Avenida
Sta Marta
1,1%
2,0%
B. Alto
Beato
3,5%
3,9%
Baixa
Arroios
0,7%
7,3%
C. Ourique
5,5%
S. Vicente
Estrela
3,9%
3,5%
Castelo
Santos
1,0%
0,4%
CENTRO
Alvalade
4,0%
A. A. Aguiar
1,7%
C. Grande
0,2%
Areeiro
Nos grficos seguintes faz-se a sntese da sua distribuio pelas unidades de anlise.
Campolide
1,7%
Av. Novas
7,0%
Chelas
5,9%
1,9%
Olivais
6,0%
Marvila
0,5%
NOROESTE
S. Domingos
Benfica
Benfica
7,4%
4,8%
Lumiar Sul
4,3%
Carnide Norte
0,8%
Lumiar Norte
Charneca
Carnide Sul
6,2%
enquadramento
da rea em estudo
enquadramento
da rea
em estudo
29
LOURES
SINTRA
ODIVELAS
AMADORA
LISBOA
CASCAIS
OEIRAS
ALMADA
SEIXAL
Identificao da rea
em estudo
Tanto para o estudo do Mercado da Habitao em
Lisboa como para o planeamento urbanstico, considera-se no ser hoje profissionalmente acertado
elaborar estudos concelhios, nomeadamente PDM
ditos de 2 gerao, dentro dos limites dos concelhos sem articular esses estudos, pelo menos, com os
concelhos limtrofes, ou considerar mesmo a elaborao de planos intermunicipais.
No desenvolvimento destes estudos, e para a
monitorizao da evoluo dos prprios acontecimentos urbanos, ser de alargar o mbito de concelhos a abranger, conforme os prprios estudos o
aconselharem.
Para analisar o panorama da habitao em Lisboa
entendemos que haveria que considerar, no mnimo, a situao geral que se verifica nos concelhos circundantes e de relao mais relevante para o efeito:
Lisboa, Oeiras, Cascais, Amadora, Odivelas, Loures,
Sintra, Almada e Seixal.
Numa fase posterior poder haver interesse em
examinar, tambm, os concelhos do Barreiro,
Moita, Montijo, Alcochete, Palmela, na margem
esquerda, e de Vila Franca de Xira e Azambuja, na
margem direita.
Por um lado, h que garantir um melhor acesso a
Lisboa, mas tambm convir melhorar a circulao
entre os diferentes concelhos, medida que se procurem formas de desenvolver em todos eles novas
centralidades e postos de trabalho, assim distribuindo da melhor forma os fluxos de transportes e de
energia.
A nvel regional
Constituindo-se como a principal rea metropolitana do pas, a rea Metropolitana de Lisboa possui
cerca de 2,7 milhes de pessoas e cerca de 3 128
km2, apresentando uma densidade populacional de
cerca de 8,6 hab./ha (densidade para-urbana alta).
A actividade econmica marcadamente terciria
e apresenta uma componente privada muito forte
ao nvel do comrcio e restaurao e da indstria,
respectivamente com cerca de 23 e 17% da actividade, e uma componente pblica, com cerca de 12%.
A AML apresenta um complexo sistema de transportes e vias de comunicao que a ligam a todo o
pas, Pennsula Ibrica e Europa. Possuindo o maior
aeroporto nacional no interior da cidade, uma rede
ferroviria que liga o pas de Norte a Sul, para alm
do porto de Sines, de guas profundas, bem como
dois importantes portos internacionais (Lisboa e
Setbal), a AML apresenta fortes potencialidades
atractivas ao investimento.
A grande concentrao de investimento mais
recente nesta rea deve-se, em parte, a fundos disponibilizados pela Comunidade Europeia, no mbito
dos programas de apoio ao desenvolvimento da
Regio de Lisboa e Vale do Tejo.
Na dcada de 90, a AML sofreu uma enorme presso construtiva, sendo os concelhos de Montijo e
Alcochete os mais atingidos, em resultado da nova
travessia do Rio Tejo. Na restante rea metropolitana, a presso fez-se sentir junto aos principais eixos
virios: Sintra, Vila Franca de Xira, algumas freguesias a norte do concelho de Lisboa e ainda na parte
ocidental da Pennsula de Setbal.
Essa presso construtiva , no entanto, desigual,
uma vez que h freguesias com forte presso de
30
construo habitacional e outras onde o valor absoluto de alojamentos diminuiu. As taxas de crescimento so maiores no concelho de Sintra, e ainda,
de forma pontual, nos municpios adjacentes ao
concelho de Lisboa (o que corresponde a uma
suburbanizao relativamente macia).
e Porto em
tambm considerar-se Portugal. O livro em referncia mostra esse arco a parar na fronteira com o
Algarve, embora, e muito bem, ultrapasse Gilbraltar.
Porqu esta demisso?
Outro livro seguido de forma mais prxima foi As
Regies Metropolitanas Portuguesas no Contexto Ibrico.
Eis alguns dados relevantes:
G Lisboa, Cascais, Loures, Oeiras e Sintra cerca
de 1,6 milhes de habitantes com 680 000 alojamentos e uma densidade de 60 hab./ha
G Almada, Seixal, Sesimbra cerca de 270 mil
habitantes com 125 000 alojamentos e uma densidade de 26 hab./ha
G Porto, Matosinhos, Maia, Gondomar, Vila Nova
de Gaia, Espinho, Sta. Maria da Feira, So Joo
da Madeira, Oliveira de Azemis, Ovar, Vila do
Conde, Santo Tirso 1,2 milhes de habitantes
com 415 000 alojamentos e uma densidade de
18 hab./ha
interessante destacar a diferena de estrutura
de emprego entre Lisboa e Porto, que acentua as
possveis sinergias entre as duas reas metropolitanas e a natureza diferente delas (AML rea polarizada por Lisboa; AMP rea multipolarizada que se
criou no por expanso de um plo mas pela expanso de muitos centros urbanos, que pela sua proximidade se colaram e entrechocaram, e espaos
muito povoados, de populao dispersa, oferecendo, em termos dominantes, um territrio hbrido
entre o urbano e o rural).
Vejamos a evoluo do PIB per capita de 1991 e
1995:
32,38%
RM Porto
40,49%
RM Madrid
48,85%
RM Barcelona
37,03%
RM Bilbau
30,97%
RM Saragoa
Inferior a 30%
RM Valncia
Inferior a 30%
RM Sevilha
Inferior a 30%
RM Mlaga
Inferior a 30%
IMPORTAES
EXPORTAES
A tabela junta confirma uma tendncia de aproximao dos casos de Barcelona e Lisboa, de Porto e
Valncia, e a singularidade de Madrid. Bilbau ser
do tipo de Barcelona, mas mais em baixo na tabela.
A ligao Lisboa Porto v confirmada a diversidade e as potencialidades sinrgicas do conjunto.
Variaes das exportaes e importaes
em algumas das regies metropolitanas
peninsulares
EXPORTAES
IMPORTAES
EXPORT./IMPORT.
Barcelona
27,5
Barcelona
43,1
Porto
+0,2
Madrid
13,7
Madrid
40,3
Valncia
-0,2
Valncia
8,3
Lisboa
23,1
Bilbau
-6,5
Porto
8,1
Bilbau
11,0
Lisboa
-15,1
Lisboa
8,0
Valncia
8,5
Madrid
-26,3
Escala da cidade
Escala nacional
Propostas
Mostra-nos a introduo a este tema como tem
sido difusa, ou mesmo quase ausente, uma poltica
regional de desenvolvimento da rede de centros
urbanos do pas.
Ora, as perspectivas da cidade de Lisboa como
O crescimento e enriquecimento de Lisboa implicaria, porm, a sua nova dimenso de competitividade internacional, ou seja, o binrio Lisboa-Porto,
polarizado pelas duas grandes reas metropolitanas
e reforado pela faixa intercalar:
Feira-Ovar
Aveiro
Coimbra-Figueira da Foz
Pombal
Leiria/Tomar-Abrantes
Santarm
31
32
33
De facto, este ltimo modelo conduz maior periferizao dos centros urbanos litorais e a um maior
congestionamento do centro de Madrid. Em vez de
procurar um equilbrio insiste na obsesso da
primazia de Madrid custa de outros centros.
A ligao Lisboa-Porto tornaria este binrio
metropolitano num espao de cerca de 7 milhes
de habitantes, capaz de rivalizar com a regio de
Barcelona, nos antpodas da Pennsula, e capaz de
atrair a ateno da Europa, nomeadamente se fosse
capaz de reservar nos principais ncleos da rea
metropolitana binria algumas bolsas residenciais
de grande qualidade urbanstica e com ligaes
cmodas aos servios de ensino e de sade e tam-
Concluso
Em relao a Lisboa, e como concluso geral
(ainda muito inicial a este estudo), pode dizer-se que
ser muito importante oferecer espaos de grande
qualidade de vivncia e fcil acesso s redes de
empresas, parques tecnolgicos e centros comerciais.
Os espaos residenciais com vista sobre o esturio
e sobre o mar so atractivos a no perder, a juntar a
uma boa qualidade de construo e urbanstica. H
que complet-los com dispositivos de valorizao
penetrante para o interior, aumentando as frentes
valorizadas com o seu prprio recorte inteligente.
Assim, da maior importncia enaltecer a presen-
34
LOCAIS FAVORVEIS:
O mercado de habitao
em Lisboa no planeamento
G
G
G
G
G
G
G
G
G
G
acessibilidade boa;
infra-estruturas disponveis;
espaos vazios (ou na posse da Cmara Municipal de Lisboa);
construes abandonadas e degradadas;
estacionamento;
transporte pblico;
bom nvel social/segurana;
comrcio de proximidade e zonas verdes ou
boas vistas;
reas grandes susceptveis de renovao positiva;
preos no muito especulativos.
CONCRETAMENTE:
G
36
A superfcie de equipamento (Seq ) pode, nalgumas reas, ser uma zona verde com 145 m de comprido e cerca de 40 m de largo, ao longo do vale.
Nas zonas mais perifricas seria de admitir substituir parte dos grupos de prdios por bandas ou
cachos de moradias com trs pisos (r/c 7x15, 1
andar 7x15, 2 andar 7x15, total de 305 m2 para quatro hab./fogo).
O ndice de utilizao lquido (il) passaria para
0,75 e o ndice de utilizao bruto para 0,55,
enquanto a populao passaria para cerca de 150, a
rea coberta (ac) seria de 75 m2/hab. e a capitao
de equipamentos (ceq) cerca de 40 m2/hab.
Estas unidades podero intercalar-se em esquemas
onde o eixo de desenvolvimento tercirio se desenvolve longitudinalmente e em transversais tercirias
(comrcio e escritrios) de quando em quando.
Esquema exemplificativo
Sl = 14 050 m2
Al =
ib =
4x250x15 = 15 000 m2
A soluo esquemtica apresentada como hiptese de trabalho visaria obter uma procura importante
por parte de novos residentes e de outros residentes
na regio de Lisboa e desejando centralizar-se.
Os esquemas apresentados permitiriam uma soluo equilibrada de reas de equipamento e o aparecimento de eventuais reas com explorao agrcola junto de alguns vales. Em qualquer caso uma
estrutura verde marcante e uma boa qualidade de
vivncia, pela introduo de comrcio, servios e
postos de trabalho na zona.
preciso obter o terreno em condies no especulativas, que de outro modo podero absorver
todas as margens do investimento.
Para reforar o interesse da procura ser essencial
repensar novos programas de habitao:
Al
Sl+Seq
ib 0,75
P = 18x2x4x2,5=360 hab
ac = 15 000/360 42 m2/hab
.. ceq = 5950 / P = 5950/360 = 16,5 m2/hab
Este esquema apontaria para uma possvel variante, com trabalho parcial em casa alguns dias por
semana.
caracterizao
scio-demogrfica
da rea Metropolitana
de Lisboa
caracterizao
scio-demogrfica
da rea
Metropolitana
de Lisboa
graves inconvenientes, dado que os modelos demogrficos necessrios ao cumprimento dos objectivos
finais deste trabalho tm vantagem em se referir a
populaes numerosas. mesmo possvel que se
tenha de proceder a agregaes ainda maiores para
algumas das questes que sero estudadas, como a
seu tempo se ver, de forma a ver quais as possveis
dinmicas territoriais em presena.
39
Evoluo populacional
da rea Metropolitana
de Lisboa
sobejamente conhecido que a rea
Metropolitana de Lisboa (AML) tem concentrado,
nas ltimas dcadas, a maior populao do pas,
sendo o seu espao cada vez mais procurado por
parte de pessoas vindas quer da provncia, quer do
estrangeiro. Em 2001, a AML, de acordo com os
dados do ltimo Recenseamento Geral da
Populao, concentrava 27,2% da populao do
Continente, percentagem esta idntica do censo
de 1991 (27,1%). O acrscimo mais importante
tinha de facto ocorrido na dcada de 70, em que
passou de 22,6% para 26,2%.
So vrios os factores que fazem com que esta
regio confira condies de um desenvolvimento
urbano sustentvel e melhoria da qualidade de vida
das suas populaes como:
G
3 De forma a evitar
indicaes repetitivas
refere-se que todas as
estatsticas demogrficas utilizadas tm
como fonte o INE, seja
nas publicaes referentes aos Censos de
1970-2001, seja nas
estatsticas demogrficas dos anos utilizados.
Por vezes recorreu-se
igualmente a dados
publicados no stio do
INE: www.ine.pt.
40
Fonte: INE
Fonte: INE
O crescimento
populacional das duas
ltimas dcadas
De forma a tornar mais compreensvel o potencial
demogrfico das populaes da AML, apresentam-se
em seguida as taxas de crescimento contnuo (r) de
todos os concelhos entre 1981 e 2001, a primeira destas datas tendo sido escolhida por ser aquela em que,
em certa medida, se inicia o que se pode chamar a
Fonte: INE
41
42
que as populaes de cada um dos concelhos considerados, caso continuasse a taxa de crescimento
contnuo verificada entre 1981 e 2001, duplicariam
a sua populao. Tal medida est representada no
grfico seguinte.
Nele se mostra que o ritmo de crescimento das
populaes de Sesimbra, Palmela e Alcochete so
tais que, a manterem-se inalteradas o tempo suficiente para que isso se verificasse, duplicariam, respectivamente, dentro de 19, 20 e 14 anos.
No plo quase oposto esto os concelhos de
Amadora, Azambuja e Oeiras, em que o crescimento to lento que s veriam a sua populao
Fonte: INE
Estrutura etria
do concelho de Lisboa
Pirmides etrias
Um outro aspecto a ter em conta o estudo da
estrutura das populaes, a qual poderia ser examinada em detalhe para cada uma das unidades geogrficas em estudo em cada um dos anos dos censos
de 1970 a 2001. No se far, no entanto, esse estudo
pelo seu carcter repetitivo. No deixaremos, no
entanto, de apresentar graficamente a populao da
cidade de Lisboa entre 1981 e 2001, na pirmide
etria do grfico seguinte.
Esta pirmide regista o que j foi assinalado
anteriormente: uma quebra forte na populao
que afecta sobretudo as idades mais jovens, designadamente at aos 20 anos. Mas a diminuio
estende-se tambm dos 20 aos 64 anos para os
homens, e aos 69 para mulheres. Os nicos nmeros que aumentam so os dos idosos com mais de
70 anos. O envelhecimento da populao tem,
pois, feito com que os idosos representem proporcionalmente uma percentagem cada vez maior na
populao lisboeta. De 14,3% em 1981 passam
para 18,8% em 1991 e para 23,6% em 2001, da
mesma forma que os jovens de menos de 15 anos
passam de 18,9% na primeira data para 14,2% na
segunda e para 11,6% no ltimo censo, um crescimento quase complementar daquele. A regulariEstrutura etria do concelho de Lisboa
Fonte: INE
43
44
SINTRA
2001 M
1991 M
2001 H
1991 H
65 ou+
25-64
15-24
0-14
SEIXAL
2001 M
1991 M
2001 H
1991 H
65 ou+
25-64
15-24
0-14
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
OEIRAS
2001 M
1991 M
2001 H
1991 H
65 ou+
25-64
15-24
0-14
60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000
ALMADA
2001 M
1991 M
2001 H
1991 H
65 ou+
25-64
15-24
0-14
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
LOURES E ODIVELAS*
2001 M
1991 M
2001 H
1991 H
65 ou+
25-64
15-24
0-14
120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
*Como referido, no sendo possvel a desagregao dos dados para os dois anos em estudo, estes dois concelhos foram analisados em conjunto
AMADORA
2001 M
1991 M
2001 H
1991 H
65 ou+
25-64
15-24
0-14
Fonte: INE
60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000
46
Estado civil
No que se refere ao estado civil da populao em
1991 e 2001, h a dizer que os concelhos estudados
apresentam uma situao semelhante. As principais
caractersticas so as seguintes:
G
47
Fonte: INE
48
Fonte: INE
Nvel de instruo
Quase todos os concelhos de AML registaram
uma diminuio de analfabetos com 10 ou mais
anos de idade, entre 1991 e 2001, com excepo dos
concelhos de Lisboa e Amadora, onde se verifica
um ligeiro aumento.
Na Margem Norte da AML verifica-se uma estabilizao dos valores da populao analfabeta entre
1991 e 2001, enquanto que a sul esta categoria divide-se entre uma estabilizao em Almada e um
decrscimo acentuado no Seixal.
No que se refere ao ensino primrio, esta evoluo tambm tem registado um decrscimo generalizado na AML, de 1991 para 2001.
O ensino preparatrio, ao contrrio das duas primeiras categorias, tem registado um acrscimo significativo em todos os concelhos, sendo maior nos
que sofreram maior diminuio da populao no
primeiro grau de ensino.
Em relao ao ensino secundrio, verifica-se a sua
diminuio, tendo sido substitudo este decrscimo
por outro tipo de ensino. Ou seja, nos casos em que
se verificou maior queda nesta categoria, tambm
tem sido maior o aumento de nveis superiores e
profissionalizantes. Os mais significativos exemplos
so os dos concelhos de Oeiras, Cascais e Lisboa na
Margem Norte, e Almada e Seixal na Margem Sul.
Esta ltima categoria, que inclui o ensino mdio e
superior, registou uma evoluo positiva em todos os
Fonte: INE
concelhos da AML, embora apresente maior relevncia na margem Norte. As duas ltimas categorias
de ensino representam cerca de 50% da populao
nos concelhos de Oeiras, Cascais e Lisboa.
Famlias
As alteraes que se tm verificado nas estruturas
familiares contemporneas deixaram marcas na
famlia portuguesa. Alguns indicadores demogrficos tm grande importncia, como o caso da diminuio das taxas de fecundidade, natalidade e nupcialidade nas ltimas dcadas, em resultado do controlo dos nascimentos que se generalizou em
Portugal e de novas formas de encarar o casamento e o lugar dos filhos na vida do casal.
Esta mudana da vida familiar explica-se no contexto de melhoria das condies de vida e de oportunidades de emprego fora da agricultura, ao contrrio de dcadas passadas, em que a instabilidade e
a precariedade familiares estavam frequentemente
ligados a situaes de pobreza.
Mas no se pode falar na famlia como uma estrutura nica e homognea. A diversidade manifesta-se
quer na dimenso, quer na tipologia, sendo
apresentada a sua distribuio nos anos de 1991 e
2001, por concelho, num grfico em que so utilizadas seis categorias de agrupamentos domsticos em
funo do nmero dos seus membros.
49
50
Fonte: INE
Nos dois anos em anlise, verifica-se a predominncia das famlias com 1 ncleo, embora se registe, em termos relativos, uma evoluo negativa, de
1991 para 2001.
Analisando mais em detalhe as famlias segundo
os ncleos familiares, nota-se que os concelhos que
tm famlias sem ncleos registam uma evoluo
positiva, com mais destaque no concelho de
Almada, no qual tambm se verificou a maior descida nas famlias com 1 ncleo.
No que se refere s famlias com dois ncleos, a
sua evoluo tem-se mantido praticamente estvel
em todos os concelhos.
Como se pode tambm observar no grfico, as
famlias com 3 ou mais ncleos tm pouca importncia na distribuio observada, tendo registado
uma evoluo negativa, excepo do concelho de
Amadora, no qual houve algum aumento, embora
pequeno.
No que se refere composio das famlias com
um ncleo, a sua composio e evoluo entre 1991
e 2001 est expressa no grfico seguinte.
Nele se v que, em todos os concelhos, tem
vindo a aumentar a percentagem de casais sem
filhos entre 1991 e 2001 e que em Lisboa e
Almada que h maiores percentagens de casais
nesta situao. Por outro lado, as trs categorias
de casais com filhos e de avs com netos tm
vindo a registar o movimento contrrio em todos
os concelhos, sendo curioso notar que Lisboa tem
a maior percentagem destes casos.
Tipo de famlia
Fonte: INE
Fonte: INE
51
52
Fluxos migratrios
Emigrantes do concelho
Imigrantes no Concelho
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1991 2001
Amadora
Fonte: INE
1991 2001
Cascais
1991 2001
LISBOA
1991 2001
Oeiras
1991 2001
Sintra
1991 2001
Loures
1991 2001
Odivelas
1991 2001
Almada
1991 2001
Seixal
53
Fonte: INE
Movimentos pendulares
Este indicador caracteriza as deslocaes de activos empregados ou estudantes com 15 ou mais
anos entre o local de residncia e o local de trabalho ou estudo. A sua anlise permite verificar que
94,8% dos activos empregados ou estudantes com
15 ou mais anos se deslocaram para trabalhar ou
para estudar, em 2001 e dentro da AML. A maioria (quadro seguinte) f-lo dentro do prprio concelho de residncia, e 40,4% para outros concelhos da AML. As deslocaes interconcelhias
aumentaram em 3,3% de 1991 para 2001. Os concelhos que tm recebido maior nmero de pessoas na AML so os concelhos fronteirios com
outras regies.
Verifica-se tambm um acrscimo no nmero de
entradas e sadas da AML, de populao activa ou
estudantes com mais de 15 anos entre 1991 e 2001.
O balano positivo: o nmero de activos empregados ou estudantes com 15 ou mais anos que entraram durante o ano 2001 superior ao daqueles que
saram.
2001
N DE
INDIVDUOS
N DE
INDIVDUOS
1 261 411
96,6
1 309 617
94,8
Intraconcelhias
777 749
59,6
752 133
54,5
Interconcelhias
483 662
37,1
557 484
40,4
Entradas na AML
30 811
2,4
47 436
3,4
Sadas da AML
13 034
1,0
23 980
1,7
1 305 256
100
1 381 033
100
Total de deslocaes
Fonte: INE
54
4
enquadramento
econmico
enquadramento
econmico
tor da construo nestes ltimos perodos em anlise, est principalmente a retraco da procura dirigida a produtos de construo, que se reflecte numa
reduo da carteira de encomendas das empresas
do sector. As previses da Associao Nacional de
Empreiteiros e Obras Pblicas, com base nos dados
relativos quebra do licenciamento de fogos ao
longo de nove meses, eram de que a recesso durasse at 2004.
Taxa de juro
O mercado imobilrio
No final de 2003, as estimativas apontavam para
que nesse ano o mercado de construo regredisse
2% relativamente a 2002, ano em que a construo
j tinha regredido 1,5%.
O segmento que mais ter contribuido para esta
situao ter sido o da habitao, onde se esperava
uma descida de 8% relativamente a 2001. O subsector dos edifcios no residenciais seria salvo devido, sobretudo, aos imveis necessrios organizao do Campeonato da Europa de Futebol em 2004.
Esta situao ainda mais acentuada com o apertado controlo oramental, com vista reduo do
dfice pblico, que tem como principal objectivo a
diminuio das despesas do Estado, com implicaes, necessariamente negativas, no desempenho
do sector da construo e em particular no mercado das obras pblicas.
A corroborar este ritmo de actividade menos intenso, a utilizao da capacidade produtiva revela-se
menor (79,5 e 74,2%, em termos mdios at Maio de
2002 e de 2003, respectivamente), bem como as vendas de cimento no mercado interno, que vieram registando uma assinalvel quebra.
Na base deste menor volume de actividade do sec-
A poltica monetria portuguesa recente est fortemente condicionada pela poltica monetria
europeia. Com a Unio Econmica e Monetria
(UEM), e o sistema que a antecedeu, o Sistema
Monetrio Europeu (SME), Portugal conheceu os
nveis mais baixos de sempre de inflao e de taxas
de juro. De facto, para que Portugal pudesse fazer
parte do Eurossistema (pases que participam no
Euro), exigia-se o cumprimento dos critrios de
convergncia nominal.
A descida da inflao, o compromisso de estabilidade cambial no quadro do SME, a liberalizao dos
mercados financeiros e o esforo de consolidao
oramental possibilitaram a descida das taxas de
juro internas na primeira metade da dcada de 90,
movimento que se foi acelerando com a aproximao do arranque da moeda nica.
A evoluo da taxa de inflao e da taxa de juro
de longo prazo marcada pelo movimento gradual
para a UEM, movimento iniciado em 1990 com a
aprovao do Relatrio Delors. Apesar da recesso
internacional verificada em 1992-93, no se abandonou o propsito estabelecido no Conselho Europeu
de Madrid, e assim, em 1994, h um novo impulso
ao serem estabelecidos na prtica os critrios de
convergncia j referidos, um dos quais relativo precisamente taxa de juro de longo prazo. Assim, a
taxa de juro de longo prazo no poderia ser superior em 2% relativamente s taxas verificadas nos trs
Estados-membros com a menor taxa de inflao.
Outro dos critrios de convergncia precisamente
relativo baixa da taxa de inflao.
Todo este processo culminou em 1999 com a fixao irrevogvel das taxas de cmbio entre as moedas
participantes da zona Euro, o incio formal da UEM
e o exerccio em pleno do Banco Central Europeu
e do Sistema Europeu de Bancos Centrais, entidades responsveis pela Poltica Monetria Europeia.
A partir desta data, as entidades nacionais deixam
de controlar as taxas de juro do mercado interbancrio, passando este controlo para o Banco Central
Europeu.
57
58
O grau de incerteza que caracterizou o enquadramento econmico internacional, com a descida das
taxas de crescimento do PIB e baixa da taxa de inflao, aliadas apreciao cambial do euro, permitiu
a contnua descida das taxas de juro. Prev-se que s
em 2005 o cenrio se comece a alterar.
As taxas de juro do crdito habitao, factor
mais importante para o estudo em causa, acompanharam esta tendncia descendente.
Nesta mesma dcada, a estes dois factores associaram-se a reduo da inflao e o crescimento sustentado do PIB na ordem dos 3% por ano, o que ajudou tendncia bastante acentuada para um maior
endividamento das famlias, quer por via do crdito
habitao quer do crdito ao consumo, e isso
levou a um aumento acentuado da taxa de esforo
das famlias no cumprimento dos seus compromissos de crdito.
A iseno dos custos registrais e notariais na
transferncia de contratos de crdito habitao
entre bancos, decretada pelo Governo em 1999 e
prolongada at ao final do ano de 2000, conduziu
a uma baixa diferencial entre as taxas aplicadas nos
novos contratos e nos contratos antigos, na carteira de cada banco. Esta medida do Governo facilita
a negociao de cada cliente com o seu banco, ao
despenalizar a transferncia de contratos para bancos que apresentem melhores condies.
Os grficos acima demonstram o boom do crdito
59
60
Mercado da habitao
(casa prpria)
A compra ou construo de casa prpria para residncia permanente constitui para grande parte das
famlias portuguesas o maior esforo financeiro que
realizam em toda a sua vida.
De acordo com os Censos 91, os alojamentos ocupados pelos prprios proprietrios representavam, em
1991, 65% do parque habitacional ocupado como
residncia habitual. Esta taxa est acima da mdia
europeia. Ser tambm de salientar o ritmo de crescimento da habitao prpria em Portugal, um dos
mais elevados da Unio Europeia. Em 1970 apenas
49% das famlias portuguesas viviam em casa prpria.
Desde esse ano at 1981, o nmero de famlias a residir em casa sua cresceu 42% e entre 81 e 91 esse crescimento foi de 25% (atingiria, ento, cerca de 87%).
Diversos factores podero estar na origem deste
aumento de importncia da habitao prpria.
Destacam-se, nomeadamente, os seguintes factores:
G
G
G
Custo de construo
de habitao nova
61
JANEIRO 2001
NDICE
VARIAO
MENSAL
VARIAO
HOMLOGA
VARIAO
MDIA (12 mes.)
NDICE
VARIAO
MENSAL
VARIAO
HOMLOGA
VARIAO
MDIA (12 mes.)
Habitao
101,1
0,1%
2,7%
4,8%
101,3
0,2%
3,3%
4,6%
Apartamentos
101,1
0,1%
2,5%
4,5%
101,3
0,2%
3,2%
4,4%
Moradias
101,0
0,1%
3,1%
5,2%
101,3
0,3%
3,5%
5,4%
Fonte: INE
No mesmo perodo e pela mesma ordem, as variaes mensais foram de 0,1% e 0,2%.
O ICCH pode ser obtido por duas pticas complementares: por um lado, atravs da desagregao
dos custos de construo de edifcios de apartamentos e de moradias e, por outro lado, atravs de
um processo de incorporao dos custos dos factores mo-de-obra e materiais.
No que se refere s desagregaes do ndice por
apartamentos e moradias, observa-se que as variaes mensal, homloga e mdia dos respectivos
ndices so superiores no estrato Moradias.
Na desagregao por custo dos factores mo-de-obra e materiais de construo, as flutuaes mensais de maior amplitude tm todas, na sua gnese,
comportamentos no mesmo sentido da sua componente de Materiais de Construo. Esta constatao
procede do facto de as sries de custos dos restantes
factores de produo de habitao evolurem de
acordo com uma tendncia mais regular.
Habitao
Materiais
20
15
10
J
1999
Fonte: INE
J
2000
J
2001
62
habitual. No entanto, os nmeros relativos ao arrendamento no so de descurar, uma vez que cerca de
28 em cada 100 alojamentos se encontravam nesta
situao.
O arrendamento sofreu, ao longo do tempo,
mutaes importantes, originando assim vrios regimes de renda. Estes regimes tm caractersticas prprias, uma vez que surgiram em contextos polticos
e econmicos diferentes e que visaram objectivos
distintos. Desde logo, convm referir que as rendas,
desde 1910, tm sido sujeitas a sucessivos congelamentos at publicao da Lei n 46/85, de 20 de
Setembro, diploma que proclamou o princpio da
actualizao anual de todas as rendas, de acordo
com os coeficientes a aprovar pelo Governo. Para
compensar os aumentos das rendas, foi institudo
na mesma Lei o subsdio de renda para os arrendatrios de baixo rendimento; no entanto, os pedidos
de subsdio ficaram muito aqum do previsto,
embora percentualmente elevados. As correces
extraordinrias das rendas incidiram sobre bases to
baixas que no tiveram quaisquer reflexos nos rendimentos dos arrendatrios, e por conseguinte nos
rendimentos dos senhorios. Assim, e apesar dos
benefcios da referida Lei, a poltica de habitao
continuou condicionada e circunscrita ao mercado
de aquisio de habitao prpria. Por este motivo
tornou-se necessrio melhorar o iniciado com a Lei
n 46/85 atravs do Regime de Arrendamento
Urbano, Decreto-lei n 321-B/90 de 15 de Outubro.
Tendo em conta esta evoluo histrica, podemos,
actualmente, identificar os seguintes tipos de arrendamento:
G
Mercado de arrendamento
Actualmente, em Portugal, a maioria dos alojamentos so propriedade dos seus moradores. De
facto, a habitao prpria representava, em 1998,
altura do Inqurito Habitao, cerca de 64,3% dos
alojamentos clssicos ocupados como residncia
Regime de arrendamento urbano (RAU), situao verificada antes do Decreto-lei n 321 B/90
de 15 de Outubro de 1990.
Regime de renda apoiada ou social, em que o
montante da renda subsidiado, vigorando
regras especficas quanto sua determinao e
actualizao. Ficam sujeitos a este regime os alojamentos construdos ou adquiridos para arrendamento habitacional pelo Estado e seus organismos autnomos, institutos pblicos e autarquias locais, e pelas instituies particulares de
solidariedade.
Regime de renda condicionada, renda que,
aps negociao, no pode exceder por ms o
duodcimo do produto resultante da aplicao
da taxa das rendas condicionadas ao valor actual do fogo, no ano da celebrao do contrato.
Ficam sujeitos a este regime: por morte do
arrendatrio, os elementos que fazem parte do
agregado domstico privado ou subarrendatrios; os alojamentos que, tendo sido construdos
9%
38%
Renda
condicionada
10%
Renda livre
43%
para fins habitacionais pelo Estado e seus organismos autnomos, institutos pblicos e autarquias locais, misericrdias e instituies de previdncia, tenham sido ou venham a ser vendidos ao respectivo agregado; os alojamentos
construdos por cooperativas de habitao econmica, associaes de moradores e cooperao de habitao-construo que tenham usufrudo de subsdios ao financiamento ou construo por parte do estado, autarquias locais e
institutos pblicos.
Regime de renda livre, onde a renda inicial
estipulada por livre negociao entre as partes,
sendo a sua actualizao feita com base nos
coeficientes de actualizao publicados atravs de portaria.
63
64
Fundos de investimento
imobilirio
Os Fundos de Investimento Imobilirio so fundos de investimento cujo patrimnio constitudo
essencialmente por bens imveis, e que por este
motivo constituem um recurso de financiamento
das construtoras. Estes fundos podem ser fundos
abertos, quando o nmero de unidades de participao varivel, dado que o investidor pode em
qualquer momento realizar subscries ou resgates;
ou fundos fechados, quando o nmero de unidades
de participao fixo, sendo as mesmas reembolsadas apenas na data de liquidao do fundo.
Em 30 de Setembro de 2001, encontravam-se em
actividade 28 entidades gestoras de fundos de investimento imobilirio (27 sociedades gestoras de fundos de investimento imobilirio e 1 instituio de crdito) que, no seu conjunto, administravam um total
de 44 fundos, 21 abertos e 23 fechados. O valor lquido global (VLG) dos fundos de investimento imobilirio ascendia a 755,3 milhes de contos, correspondendo 495,2 milhes de contos (cerca de 65,6% do
total) aos fundos abertos e 260,2 milhes de contos
(cerca de 34,4% do total) aos fundos fechados.
Ao invs dos anos anteriores, nos ltimos 2 anos,
e em especial no ltimo, assistiu-se a um aumento
do nmero de fundos de investimento imobilirio
em actividade, designadamente de fundos fechados.
Em simultneo, a importncia relativa dos fundos
fechados no cmputo do valor lquido global da
indstria cresceu continuamente, invertendo a tendncia at ento verificada.
3 TRIM.
1998
3 TRIM.
1999
3 TRIM.
2000
3 TRIM.
2001
Entidades gestoras
31
30
27
29
28
Fundos abertos
25
20
21
20
21
Fundos fechados
23
23
18
20
23
Total
48
43
39
40
44
293,1
336,3
412,8
448,1
495,2
65,5%
65,6%
69,1%
68,3%
65,6%
154,7
176,6
185,0
207,6
260,2
34,5%
34,4%
30,9%
31,7%
34,4%
447,8
512,9
597,8
655,7
755,4
Taxa de crescimento
14,5%
16,6%
9,7%
15,2%
O crescimento do valor lquido global da indstria nos ltimos 4 anos foi sempre superior a 10%
(excepto entre o 3 trimestre de 1999 e o de 2000,
em que foi ligeiramente mais baixo), notando-se,
uma certa acelerao no ltimo ano (motivada,
essencialmente, pelos aumentos verificados no 1 e
3 trimestres de 2001).
66
Diagnstico
scio-econmico
O mercado de trabalho foi caracterizado em 2002 por
uma desacelerao do emprego e por um forte crescimento da taxa de desemprego (de 4,1% para 5,1 %).
Indicadores do mercado de trabalho
EMPREGO E DESEMPREGO
1998
1999
2000
2001
2002
2,3
1,3
2,0
1,4
0,2
2,1
2,8
2,5
1,5
0,7
5,0
4,4
3,9
4,1
5,1
67
1999
2000
2001
2002
5,3
5,4
6,2
6,3
4,9
2,6
3,2
3,0
1,7
1,2
5,0
4,5
5,3
6,3
5,3
2,3
2,3
2,2
1,7
1,7
Poltica fiscal
mente os que tm mais habilitaes acadmicas.
Segundo o inqurito ao emprego realizado pelo
INE, a principal razo apresentada pelos desempregados para estarem procura de emprego era, em
27,8% dos casos, o fim do contrato de trabalho de
curta durao.
Ao comparar a taxa de desemprego nos concelhos em estudo, verifica-se que todos os concelhos,
excepo de Odivelas, apresentam uma taxa de
desemprego superior mdia nacional (segundo os
Censos de 2001, de 6,8%). O concelho da Amadora
destaca-se dos restantes concelhos em estudo, com a
taxa de desemprego mais elevada, 7,8%.
No que se refere aos salrios, as remuneraes
nominais cresceram de forma moderada em 2002,
em comparao com os anos anteriores, enquanto
que os salrios reais do sector privado apresentaram
um crescimento semelhante a 2001. Esta evoluo
foi, apesar de mais baixa que nos anos anteriores,
muito superior ao crescimento da taxa de produtividade de 2001 para 2002, que foi praticamente nulo.
A baixa evoluo dos salrios tambm est associada s condies menos favorveis do mercado de
trabalho. Mesmo assim, o crescimento dos salrios
para o total da economia continuou a ser bastante
mais elevado do que o observado na zona euro (4,9
e 2,6%, respectivamente).
68
Taxa municipal
A Cmara Municipal de Lisboa aprovou, recentemente, a nova redaco do regulamento da Taxa
Municipal pela Realizao de Infra-estruturas
(RTRIU), que tem como principal objectivo ir ao
encontro da grande aposta do actual executivo, a
recuperao do parque edificado da cidade. Assim,
para alm de actualizarem algumas disposies que
se revelavam ineficazes, estas alteraes constituem
forte incentivo requalificao e reabilitao urbanas, valorizao do patrimnio e edificado, e revitalizao do tecido urbano funcionalmente obsoleto.
Este incentivo tem a forma de isenes ou redues no pagamento de RTRIU, nos casos em que a
reabilitao seja feita por instituies de utilidade
pblica ou particulares de solidariedade social ou
por cooperativas de habitao de custos controlados
e equipamentos sociais de apoio.
As obras de reabilitao de edifcios com mais de
trinta anos, obras de restauro em edifcios classificados ou imveis ou conjuntos edificados constantes do
Inventrio Municipal do Patrimnio ficam isentas de
pagamento de taxa municipal. A manuteno de
fachadas pr-existentes nos edifcios a reconstruir
tambm poder ficar isenta, desde que se revistam de
reconhecido interesse histrico ou arquitectnico.
Diagnstico
tecnolgico
A evoluo do sector da construo do ponto de
vista de novas tecnologias tem-se verificado principalmente no campo de eficincia energtica e aperfeioamento dos acabamentos existentes.
No que se refere eficincia energtica, existem
casas que potenciam os efeitos do clima, isto , so
geladas no Inverno e muito quentes no Vero, o que
resulta em consumos elevados de energia, aumentando os encargos das famlias, mas tambm as emisses de gases que provocam o efeito de estufa.
A Comisso Europeia est actualmente a estudar
uma srie de medidas para melhorar a eficcia energtica dos edifcios. Apesar das diferenas climticas
existentes entre os Quinze, a proposta da Comisso
Europeia atribuir aos Estados-membros certificados de performance energtica, isto porque um
maior controlo das instalaes de aquecimento
poder levar a uma poupana de 22% da energia
consumida nos edifcios europeus at 2010. Estas
medidas tambm tm com propsito contribuir
para a reduo dos gases que provocam efeito de
estufa.
69
70
Corredor de Loures. Este corredor tem a maioria dos aglomerados, desde a Ramada e
Odivelas a Santo Antnio dos Cavaleiros e
Loures, passando pela Pvoa de Santo Adrio,
Flamenga e Frielas, servidos essencialmente por
dois eixos rodovirios: o IC22 e a EN8. O aumento da populao e a sua forte dependncia de
emprego e equipamentos de hierarquia superior em relao cidade de Lisboa provoca fluxos
pendulares que saturam os dois eixos, ocasionando quase sempre congestionamentos no
nico eixo de entrada: a Calada de Carriche. A
ausncia de servio ferrovirio neste corredor
tem provocado uma maior dependncia da utilizao do transporte individual.
Transportes
e acessibilidades
As infra-estruturas e equipamentos de transporte
postos disposio da populao na rea metropolitana de Lisboa esto enquadrados em trs grandes subsistemas: rodovirio, ferrovirio (comboio,
metro e elctrico) e fluvial.
Na ltima dcada assistiu-se a uma forte expanso
das acessibilidades:
G
71
72
a procura no mercado
da habitao segundo
as sondagens
e os focus groups
a procura
no mercado
da habitao
segundo
as sondagens
e os focus
groups
Estimativas da procura
de habitao 4
A partir de um exerccio de extrapolao dos
resultados dos dois inquritos telefnicos na AML e
na cidade de Lisboa, uma vez que so aqueles que
garantem a representatividade das amostras para
estes universos, procedeu-se a uma estimativa da
procura de habitao, tanto em termos globais,
como em termos de segmentao por algumas variveis de relevo.
Ocorre que, quando se pretende a estimativa da
procura segmentada por n variveis, se introduz
uma margem de variao dos resultados em relao
estimativa global da procura, isto , estimativa
pura da procura, sem qualquer segmentao.
Este fenmeno deve-se ao facto de no terem sido
tidas em conta para efeitos de cruzamento com variveis nomeadamente, a temporalidade para a
compra ou mudana de habitao, tipo de habitao, finalidade de habitao e classes sociais as
no-respostas (Ns/Nr) s questes que serviram de
base s estimativas segmentadas.
Esta opo baseia-se no pressuposto de que nas
estimativas segmentadas por n variveis, as no-respostas podem significar uma fragilizao das estimativas, uma vez que podem decorrer de uma multiplicidade de razes.
75
AT JULHO 2005
7 648
8 467
36 326
86 036
O mercado da compra de habitao est assim circunscrito a aproximadamente 86 000 fogos para
comercializao entre Julho de 2003 e Julho de
2005.
Dentro deste mercado, a finalidade da compra
distribui-se em:
Comprar p/ habitao
permanente
Comprar p/ 2 habitao
Comprar p/ arrendar
AT JULHO 2004
AT JULHO 2005
35 234
83 305
819
1 638
273
76
Contudo, com a fonte complementar do inqurito cidade de Lisboa possvel afinar este exerccio,
particularmente porque este inqurito foi baseado
numa amostra representativa da totalidade da populao lisboeta, sem qualquer tipo de filtro.
Segundo esta fonte, a estimativa global da procura de habitao em Lisboa de 32 525 fogos, distribuindo-se em:
AT JULHO 2004
AT JULHO 2005
Apartamento em prdio
21 031
49 710
Condomnio fechado
5 190
9 560
Moradia
9 560
23 489
4 259
Duplex
273
1 093
28 266
AT JULHO 2005
Classes A
8 467
16 388
Classes B
9 013
17 754
Classes C1
11 198
22 397
Classes C2
9 013
17 754
Lisboa
24 309
Sintra
11 198
Oeiras
8 467
Amadora
4 643
5 736
Cascais
8 467
Almada
6 828
Montijo
2 185
Setbal
4 370
Loures
5 190
Seixal
5 463
Odivelas
2 731
Barreiro
1 366
Palmela
2 185
12 584
4 646
5 808
No que se refere ao tipo de utilizao deste volume de casas, verifica-se que 84% se destina a habitao permanente, a que equivalem perto de 23 500
fogos, ao mesmo tempo que se observam os significativos 14%, ou 3872 fogos, para segunda habitao
em Lisboa. O restante meio milhar de fogos a adquirir est, segundo as estimativas, destinado a entrar
no mercado do arrendamento.
Compra para habitao permanente
23 426
3 872
581
organizados por ordem hierrquica de importncia5 e agrupados em trs conceitos nucleares, que
correspondem a atributos estruturantes da escolha/preferncia.
77
A casa: matriz
de valor para
o cidado/consumidor
Sendo a vivncia na e com a casa uma das dimenses centrais na avaliao do mercado da procura
habitacional, de toda a importncia que as quantificaes que a caracterizam sejam precedidas de
um entendimento dos contextos psicossociolgicos que orientam este tema na vida e na cabeas
dos cidados.
Vectores estruturantes
Desta forma, na Imagem 1 apresenta-se o conjunto de atributos que o consumidor actual valoriza no seu processo de escolha da casa. Esto
um conceito que remete para as noes de uniformidade e autonomia dos diferentes espaos/divises da casa. Prende-se com a crescente necessidade, para o consumidor moderno urbano, de estar
permanentemente e plenamente funcional (isto ,
de ter as condies para), esteja onde estiver na
rua, no emprego, em viagem, em qualquer uma das
divises da sua casa. O telemvel e a Internet simbolizam bem esta necessidade/exigncia de condies
tecnolgicas para uma funcionalidade/ligao permanente. A casa deve tambm exprimir esta matriz
nas condies tecnolgicas (isto , equipamentos)
que oferece.
Assim, para alm das condies/equipamentos
especficos de divises como a cozinha e o WC, o
consumidor moderno valoriza uma casa que lhe
proporcione as mesmas condies de funcionalidade e conforto em todas as divises para que possa
viver e sentir a casa como um espao nico, sintonizado, harmonioso (e no fragmentado, dissonante,
descontnuo) e tambm inteligente cmplice,
suporte de eficcia e competncia.
78
Refere-se ao espao exterior considerado de diferentes perspectivas: (1) o que se v/usufrui de dentro de casa para fora, o que se v ao longe, o que a
vista alcana (VER LONGE); (2) o que se v/usufrui quando se est na rua/zona, no espao envolvente da casa, o que existe perto, ao longo dos percursos de proximidade (ANDAR PERTO)
1) VER LONGE
ticularmente valorizadas porque, ao abrirem e prolongarem a casa para o exterior, potenciam o efeito
horizonte/luz e os seus benefcios.
Espao entre Prdios
A CASA
+ VALOR
Exterior
(urbanstico)
1
Ver
longe
Andar
perto
1
Horizontes
Luz
1
Localizao
2
Espao
entre prdios
2
Segurana
2) ANDAR PERTO
No captulo seguinte (5.1) sero referidos e explicados os aspectos relevantes nesta categoria correspondem aos pontos fortes e fracos de se viver em
Lisboa e fora de Lisboa. Como se ver, h quem
valorize a proximidade/centralidade e h quem
valorize a distncia/ruptura.
Mas h atributos universalmente valorizados, que
se deseja ter quando se pensa na zona ideal de residncia, independentemente da localizao ser dentro ou fora de Lisboa: a mxima concentrao e
diversificao de recursos, a fcil mobilidade dentro
da zona, boas acessibilidades (quando se sai e se
entra , seja no dia a dia seja ao fim-de-semana).
Segurana
3
Espaos
verdes
79
80
B. INTERIOR (CASA)
Esta flexibilidade do espao pode tomar diferentes formas, declinar-se em diferentes solues, que
se traduzem em diferentes nveis de investimento
financeiro e de potencial de adaptabilidade:
Diviso Extra
G
Espaos Mveis
G
Recantos
G
2) FLEXIBILIDADE DO ESPAO
Marquise
G
A CASA
+ VALOR
1
1
Espao
mnimo vital
Interior
(casa)
Flexibilidade
do espao
(diviso extra, recantos,
espao mvel,
varanda-marquise...)
1
rea mnima em
todas as divises
1
Espao
adaptvel
2
Proporcionalidade
de reas
1
Recusa de
geometrias
imperativas/
limitadas
81
82
A qualidade da casa
A. CONSTRUO/SEGURANA
83
2) HALL/PATAMARES E ELEVADORES
integrar-se no espao envolvente sem o ferir, o estragar, o deteriorar visualmente. Deve tambm transmitir alguma qualidade esttica/arquitectnica,
fugindo de geometrismos bsicos ou rudes, ou de
uma total ausncia de graciosidade.
Altura A altura pode incomodar s por si; h
pessoas (sobretudo mais velhas) que tm uma verdadeira averso a prdios altos (torres) por fobia ou
sensao de frieza/desumanizao e/ou insegurana. Mas para o comum dos consumidores interessa
mais a relao entre a altura e as condies do espao envolvente. Valoriza-se quando proporciona vistas panormicas ou quando compensada por uma
maior qualidade do espao livre envolvente (mais
amplo, mais cuidado, mais verde). No incomoda se
for respeitado o espao mnimo vital no exterior
(espao entre os prdios), ou se a oferta de lugares
de estacionamento for proporcional ao nmero de
habitantes.
Originalidade H um valor acrescentado (no
determinante da escolha mas com algum significado) se alm de um visual harmonioso o prdio/
/urbanizao apresentar uma arquitectura original
sobretudo se puder ser comunicada como uma
arquitectura de autor (assinatura de um arquitecto
prestigiado).
84
D. ACABAMENTOS
A unidade da casa
Nesta dimenso valorizam-se antes de mais os equipamentos que remetem para o domnio da funcionalidade porque suportam benefcios como a eficcia
e a gesto optimizada de recursos pessoais (energia e
tempo, desde logo) e que se designaram de:
A. EQUIPAMENTOS ALWAYS ON
1) De entre estes ganha especial relevncia a existncia de Ligaes mltiplas pontos de luz e tomadas, incluindo ligaes TV Cabo e Internet de
forma a assegurar a j referida autonomia funcional
a todas as divises e a potenciar uma vantajosa versatilidade do espao.
aquecimento limitado a uma diviso. O ar condicionado, embora seja valorizado pelas caractersticas
do nosso clima, apresenta um ponto fraco importante ser perceptivelmente nocivo para a sade
que para alguns (sobretudo mais velhos) pode justificar a rejeio da casa.
2) A hidromassagem surge como um equipamento de importncia secundria, e por vezes cai
mesmo dentro do saco dos equipamentos contraproducentes quando o consumidor considera que
o preo da casa, pelas suas caractersticas globais,
no se justifica, e avalia a oferta deste equipamento
como uma aco de marketing oportunista do construtor. No entanto, pode tornar-se progressivamente significativo na escolha, uma vez que facilmente
posicionado na categoria dos equipamentos de performance profissional (estar sempre em forma).
B. EQUIPAMENTOS DE CONFORTO
Esto a ganhar importncia. Sobretudo os que, apesar de ainda posicionados numa dimenso de conforto (que ainda remete para um universo de luxo), se
vo tornando cada vez mais condies necessrias a
uma boa performance profissional e a uma vivncia
pessoal em casa minimamente qualificada.
1) Esto nesta categoria os equipamentos de conforto trmico, particularmente o aquecimento de
todas as divises seja a soluo mais comum e acessvel da instalao de radiadores elctricos, seja o
formato de aquecimento central (que s no est no
primeiro lugar da hierarquia para o consumidor de
classe mdia por ser perceptivamente uma soluo
mais dispendiosa). J a lareira surge sobretudo valorizada num contexto de casa de campo; na cidade
revela algumas disfuncionalidades morosidade do
processo de activao (acender), preo da lenha e
dificuldade de armazenamento, fonte de sujidade e
85
86
Quantificao das
observaes e perfis
da procura na AML
Perante este enquadramento aprofundado dos
processos que presidem s escolhas habitacionais
dos consumidores e utentes do espao urbano,
introduzem-se agora os resultados dos dois inquritos, um telefnico a uma amostra representativa da
populao da AML e outro presencial, no intuito de
fornecer a quantificao das percepes acima descritas e explicadas, assim como o seu cruzamento
com os perfis dos indivduos no processo de procura de habitao.
Numa primeira anlise s respostas do inqurito
telefnico AML, destacam-se as seguintes caractersticas gerais da amostra constituda por indivduos
que mudaram de casa nos ltimos cinco anos ou
que iro mudar nos prximos dois anos:
G Idade: 45% dos inquiridos tm menos de 35
anos, 24% esto entre os 36 e os 45 anos e,
finalmente, 21% dos inquiridos tm entre 46 e
60 anos. Apenas 9% dos inquiridos tm mais
de 60 anos.
G Gnero: 56% dos inquiridos so mulheres.
G Estado civil: 63% dos inquiridos so casados,
enquanto que 27% so solteiros; somente 5%
dos inquiridos so divorciados e 4% vivos.
G Nvel de instruo de quem mais contribui para
o agregado familiar: 33% dos inquiridos tm
educao superior enquanto 22% tm o 12
ano. H uma percentagem elevada de responsveis do agregado familiar (15%) com apenas a
escolaridade mnima, at ao 4 ano.
G Profisso de quem contribui mais para o agregado familiar: 20% dos inquiridos so quadros
87
88
e descansar ocorrem preferencialmente nos quartos, apesar de muitos inquiridos tambm indicarem
a sala como local para ter todas estas actividades,
excepo de estudar.
Praticamente todos os inquiridos tomam pequeno-almoo, almoam e jantam na cozinha, apesar de
haver alguns inquiridos que tomam as refeies na
sala, principalmente o almoo e o jantar.
Quanto ao trabalho profissional em casa, os inquiridos fazem-no preferencialmente numa outra diviso, mas tambm h inquiridos que utilizam a sala
ou o quarto.
O inqurito AML localizou cada inquirido, no
que se refere ao local de residncia e ao local de trabalho. O grfico ilustra a distribuio dos inquiridos
pelos concelhos. Por ele se v que nos concelhos
de Lisboa e Sintra que reside o maior nmero de
inquiridos (respectivamente 18% e 14%). No que se
refere ao local de trabalho, verifica-se que 43% dos
inquiridos trabalham no concelho de Lisboa,
enquanto que nos restantes concelhos apenas h
registos inferiores a 7%.
Local da casa ou diviso onde o inquirido normalmente costuma fazer as seguintes actividades:
89
89
Sintra
Oeiras
Amadora
V. F. Xira
Cascais
Almada
Montijo
Setbal
Loures
Seixal
Odivelas
Barreiro
Palmela
Outro
TOTAL
5%
Actractividade
de Lisboa
10%
55%
47%
76%
31
17
Oeiras
41
31
Sintra
Taxa de reteno
do concelho
47%
RESIDE EM:
42
Lisboa
Lisboa
RESIDE EM:
12%
71%
17
12
Amadora
5%
81%
21
17
V. F. Xira
3%
58%
31
18
Cascais
8%
64%
25
16
Almada
0%
25%
Montijo
0%
69%
16
11
Setbal
Matriz de correlao do concelho de residncia actual com o concelho onde procura casa
5%
84%
19
16
Loures
0%
75%
20
15
Seixal
0%
100%
10
10
Odivelas
0%
60%
Barreiro
0%
50%
Palmela
11%
33%
18
Outro
359
19
17
22
31
15
27
23
23
26
57
56
TOTAL
90
91
De acordo com o grfico, a percentagem de inquiridos por telefone que procuram casa cerca de
39% enquanto que os restantes 61% dos inquiridos
j mudaram de casa h menos de 5 anos.
Com base nesta distino, e tendo em conta que
os inquritos so diferentes para estes dois grupos,
desenvolveram-se anlises paralelas para os dois
tipos de amostras.
Por um lado, estudaram-se as opes imobilirias dos inquiridos que procuram casa (para
mudar ou pela primeira vez);
Por outro, aprofundaram-se as opes imobilirias dos inquiridos que j mudaram de casa.
Apesar de, mais frente, se proceder a uma anlise mais exaustiva, cruzando diversas variveis de
caracterizao, destacam-se para j algumas caractersticas descritivas deste grupo.
Com base no questionrio telefnico:
G 91% dos inquiridos pretendem comprar uma
casa enquanto que apenas 9% esto procura
de uma casa para arrendar;
G os inquiridos interessados em comprar casa so
quase unnimes na resposta de querer uma casa
para habitao permanente (97%), apenas
2,3% desejando casa para segunda habitao;
G questo Que tipo de casa procura?, a resposta foi maioritariamente: apartamento em prdio (58%). Ainda assim, 27% dos inquiridos
procuram moradias e 12% procuram apartamentos em condomnios fechados. O duplex
procurado apenas por 1% dos inquiridos;
G Na questo relativa ao valor que est disposto a
pagar pela casa, as respostas so bastante heterogneas: 23% respondem entre 80 a 109 mil
euros (entre 16 e 21 mil contos), 25% entre 110
e 149 mil euros (entre 22 e 29 mil contos), 21%
92
de 150 a 199 mil euros (entre 30 a 39 mil contos) e 19% de 200 a 299 mil euros (entre 40 a 60
mil contos). Apenas 3% ultrapassam esta fasquia;
G percentagem dos inquiridos que pensam recorrer a crdito bancrio para a compra da casa:
G dos inquiridos que procuram casa para arrendar, 46% esto apenas dispostos a pagar at 350
euros por ms e 32% disponibilizam-se a pagar
entre 350 a 499 euros.
G quanto questo do nmero de assoalhadas,
32% dos inquiridos procuram casas com 3 assoalhadas enquanto 36% procuram com 4 assoalhadas.
No que respeita ao inqurito presencial, quando
questionado o grupo equivalente populao que
procura casa (porque que que prefere comprar
casa em vez de alugar), 56% dos inquiridos responderam que o principal motivo para a compra da
casa era considerarem-na uma valorizao do investimento, enquanto que 32% indicaram como principal motivo para a compra o facto de o valor da
prestao ao banco ser igual ou inferior ao valor do
arrendamento.
Os argumentos de melhor localizao e de falta
de casas para alugar praticamente no foram utilizados pelos inquiridos.
93
94
6 Segundo o teste
Kaiser Meyer Olkin de
adequabilidade da
amostra (KMO=0,662)
95
96
COMPONENTES
VARIVEIS
7 Segundo o teste
Kaiser Meyer Olkin de
adequabilidade da
amostra (KMO=0,811)
0,758
0,196
-,110
-4,0E-02
,751
,149
-9,5E-03
-,226
,631
-,128
,317
,204
-2,2E-02
,831
,256
1,51E-02
9,03
,825
,114
,152
,387
,561
-5,3E-02
,217
9,69E-02
1,76E-02
,753
7,67E-02
4,69E-02
,159
,729
7,54E-02
-,101
,147
,622
-,220
,271
,117
-3,5E-02
,759
-,142
5,71E-02
,101
,716
,336
-,197
,147
-,528
interessante que a aplicao deste modelo comprova anlises anteriores sobre a importncia do
preo das casas no processo de avaliao e deciso
de escolha de uma zona. De facto ela constitui por
si s, e ao contrrio das restantes variveis, um factor isolado de todos os outros.
Quanto importncia que os inquiridos do s
caractersticas da casa, verifica-se que as mais valorizadas so a construo, a qualidade dos acabamentos, a exposio solar e a dimenso da sala: mais de
60% dos inquiridos consideram estes aspectos como
muito importantes. Um pouco mais de 40% valorizam igualmente o facto de a casa ter garagem, quartos grandes, a cozinha grande e equipada, vistas
boas ou desafogadas e arrecadao.
Os aspectos menos valorizados so a arquitectura
da casa, as suites, a incluso de equipamentos de
arrefecimento/aquecimento e de ligao Internet
ou ao cabo e a dimenso das varandas.
Se aplicarmos o modelo de Anlise de Componentes Principais (ACP) a este grupo de variveis,
verifica-se que existem tambm aspectos de avaliao das casas que se correlacionam entre si, isolan-
COMPONENTES
3
,784
,718
,666
7,05E-02
,227
8,34E-02
,129
,215
3,20E-02
,138
-7,9E-02
,206
5,14E-02
4,27E-02
,207
6,40E-02
,130
,126
,775
,696
,640
9,21E-02
,157
7,98E-02
-7,2E-02
,206
,248
,121
4,62E-02
1,31E-02
,150
,111
,845
1,73E-02
7,35E-02
,114
,157
,745
,209
,122
,237
,340
,379
,351
3,18E-02
3,27E-02
,343
,108
,134
5,88E-02
,203
-5,6E-02
,245
,315
,807
,541
,516
,126
-3,6E-02
-,139
-,234
-2,0E-02
,186
,379
,682
,350
5,86E-02
-8,0E-02
-,134
,677
,306
,262
,234
-8,0E-02
,548
VARIVEIS
construo e dos acabamentos. Esta anlise comprova as percepes dos tcnicos da construo, segundo
os quais as aparncias que contam: as pessoas
tm como nico indicador da qualidade construtiva
os aspectos que esto ao alcance directo dos seus
olhos os acabamentos.
O quarto factor o da dimenso das divises da
casa. Embora sem ndices elevados de correlao,
parece ser verdade que a dimenso percepcionada
dos diferentes espaos de uma casa tende a ser vista
como um todo. Ou seja, embora a dimenso da sala
seja a mais importante na avaliao, esta no deve
ser conseguida em prejuzo (pelo menos visvel) da
dimenso das outras divises.
O quinto factor que contribui para a explicao
do processo mental de avaliao de uma casa so os
equipamentos domsticos. Esta anlise parece
sugerir que a existncia de equipamentos ligeiramente percepcionada no seu conjunto, incluindo
os equipamentos de cozinha, as ligaes de Internet e TV cabo, e os equipamentos de aquecimento/arrefecimento.
97
98
O produto imobilirio
mais procurado
Aps a caracterizao das principais opes imobilirias dos indivduos que procuram casa, passa-se
definio de grupos especficos com base nessas
opes, caracterizando-os.
De acordo com o grfico anterior, que ilustra o
cruzamento entre o tipo de casa que os inquiridos
procuram e a tipologia que mais valorizam, verifica-se que o tipo de casa que os inquiridos preferem
o apartamento em prdio e a tipologia preferida o
T2 e T3. No entanto alguns inquiridos preferem
casas em condomnios fechados com tipologias T2 e
T3. Identifica-se igualmente um terceiro grupo, que
prefere moradias com tipologias T3 e T4. O estudo
de cada grupo apresentado em seguida. A metodologia utilizada para caracterizar cada grupo consiste na anlise das caractersticas sociais e das motivaes dos inquiridos; em identificar os principais
atributos do produto imobilirio; e finalmente em
estudar o local onde residem actualmente versus o
local onde procuram casa.
Esta anlise suportada pelo inqurito telefnico,
o qual d mais garantias de poder ser extrapolado
para a populao da AML.
GRUPO I: INQUIRIDOS QUE QUEREM COMPRAR
UM APARTAMENTO T2 OU T3 NUM CONDOMNIO
FECHADO
No grfico Idade, verifica-se que 70% dos inquiridos interessados neste produto imobilirio tm
menos de 35 anos, enquanto que 24% tm entre 36
e 60 anos e apenas 6% tm mais de 60 anos. A preferncia por esta oferta , pois, sobretudo de jovens.
No que se refere s preferncias em termos de
rendimento das famlias, nota-se, antes de mais, a
alta percentagem (37%) de inquiridos que no responde questo. Dos que o fazem, a maioria tem
entre 750 e 1500 euros de rendimento mensal. No
entanto, 15% dos inquiridos declaram um rendimento de 1500 a 2500 euros por ms e outros 15%
dizem receber mais de 2500 euros por ms.
O grfico Nvel de Instruo ilustra as escolhas de
habitao em condomnio fechado em funo do
nvel de instruo. A categoria que mais prefere este
produto a dos que tm um curso superior (30%).
Juntando-lhe os que tm um bacharelato ou o 12
ano, obtm-se cerca 70% de todos os inquiridos.
Restam cerca de 30% para as demais categorias de
instruo mais baixa.
A profisso dos inquiridos diversificada, como se
pode verificar no grfico anexo. Os inquiridos so,
na maioria, quadros superiores, quadros mdios e
trabalhadores em servios.
questo Porque que est a pensar mudar de
casa? os inquiridos responderam fundamentalmente ser por necessidade de reas maiores (60%) e de
mais divises (48%).
Outras razes tambm apontadas prendem-se com
desejo de ter casa prpria, casamento, nascimento de filhos, no gostar da casa actual ou no
gostar do local onde vive. As razes que foram
menos referidas foram: divrcio, necessidade de
casa mais pequena e casa actual degradada.
Relativamente s questes referentes ao local da
residncia versus local onde esto procura da nova
casa, elaborou-se o quadro seguinte, que relaciona o
concelho de residncia do inquirido com o concelho onde procura casa. Da anlise do quadro pode
concluir-se que, para alm do concelho de Lisboa,
que se destaca por ser onde os inquiridos mais procuram casa, os restantes concelhos tm registos
semelhantes, excepo de Almada (apenas com
um registo).
No que se refere taxa de reteno dos concelhos, isto , o nmero de inquiridos que procura
casa no concelho onde reside, verifica-se que os
resultados no tm muita expresso, visto a amostra
ser pequena. No entanto, na maioria dos concelhos,
elevada. O mesmo acontece com a taxa de atraco de Lisboa.
99
100
Lisboa
Sintra
Oeiras
Vila FX
Cascais
Almada
Setbal
Loures
Lisboa
Sintra
Odivelas
TOTAL
Oeiras
Vila FX
Cascais
Almada
Setbal
Loures
Odivelas
Outro
2
2
Ns./Nr.
TOTAL
Taxa de reteno
do concelho
43%
29%
75%
100%
100%
100%
0%
50%
0%
Atractividade
de Lisboa
14%
0%
0%
0%
0%
100%
17%
100%
43%
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas
com pendor positivo.
Fonte: Inqurito desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos desta pgina)
101
102
No que se refere ao concelho de residncia actual, verifica-se que a maioria dos inquiridos reside em
Lisboa (18%), Sintra (14%), vindo a seguir Almada
(10%) e Loures (9%). Nos demais as percentagens
no chegam a 8%.
O concelho onde os inquiridos mais procuram casa
sobretudo Lisboa, com 30% das escolhas. Claramente abaixo dos 10% esto os concelhos de Oeiras,
Sintra, Almada, Cascais e Vila Franca de Xira. Com
menos registos ainda encontram-se os concelhos de
Odivelas, Amadora, Loures. Os da margem sul so os
que menos atractividade exercem, no conjunto.
De acordo com o quadro seguinte, as taxas de
reteno dos concelhos em estudo so bastante elevadas em alguns concelhos: Lisboa atinge os 87%,
Cascais 86% e Setbal 88%. O concelho com menor
taxa de reteno, e portanto menos atractivo por
quem l reside, Sintra: apenas 39% procura casa
no concelho.
A respeito da atractividade de Lisboa relativamente aos inquiridos que moram noutros concelhos
(cujos valores tambm constam do quadro anterior), nota-se, antes de mais, que os nmeros envolvidos so por vezes muito pequenos, o que no facilita a elaborao de concluses. Assim, o valor mais
alto (50%), referente a Montijo, diz respeito apenas
103
a uma pessoa. Em Almada, Amadora, Loures e Sintra esto nestas condies de 3 a 4 pessoas, o que
corresponde a percentagens entre 13 e 29%.
No grfico esto ilustradas as opinies dos inquiri-
39%
13%
30
Amadora
V. F. Xira
Cascais
Almada
Montijo
Setbal
Loures
Seixal
Odivelas
Barreiro
Palmela
Outro
Ns./Nr.
TOTAL
Taxa de reteno
do concelho
87%
Actractividade
de Lisboa
11%
78%
Oeiras
87%
23
Oeiras
Sintra
Sintra
26
Lisboa
Lisboa
RESIDE EM:
27%
55%
11
Amadora
8%
75%
12
V. F. Xira
14%
86%
Cascais
24%
65%
17
11
Almada
50%
50%
Montijo
13%
63%
Setbal
29%
50%
14
Loures
Matriz que relaciona o concelho de residncia do inquirido com o concelho onde procura casa
0%
88%
Seixal
18%
64%
11
Odivelas
29%
43%
Barreiro
0%
67%
Palmela
0%
100%
Outro
12
10
10
14
13
49
TOTAL
104
No que respeita ainda s caractersticas do produto imobilirio, pode-se fazer igualmente a anlise do
valor que os inquiridos esto dispostos a pagar pela
casa que procuram. De acordo com o grfico
seguinte, para o grupo que procura um apartamento T2 ou T3 num prdio, a categoria de preos que
tem maior percentagem (quase 18%) de escolhas
no que se refere ao valor a pagar por um T2 de 16
a 21 mil euros. No que se refere a um T3 a moda da
distribuio (mais de 14%) est nos 22-29 mil euros,
decrescendo as percentuais progressivamente nas
categorias de maior custo. De qualquer maneira,
quer no que respeita aos T2, quer aos T3, s uma
105
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas
com pendor positivo.
Nvel de instruo
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
At ao 5,6,7
9 ano
Curso
4 ano ou 8 ano completo profissional
12
ano
Bacharelato Curso
superior
Profisso
30%
25%
20%
5%
Reformados
Domsticos
Trab. No
especializados
0%
Trabalhadores
Especializados
10%
Trab. Servios
UMA MORADIA T3 OU T4
15%
Quad. Mdios
Quad. Superiores
106
107
V. F. Xira
Cascais
Almada
Montijo
Setbal
Loures
Seixal
Odivelas
Barreiro
Palmela
Outro
Ns./Nr.
TOTAL
0%
67%
Oeiras
20%
0%
Amadora
Actractividade
de Lisboa
Oeiras
50%
Sintra
Sintra
Taxa de reteno
do concelho
20%
Lisboa
Lisboa
RESIDE EM:
25%
0%
Amadora
0%
50%
V. F. Xira
0%
80%
Cascais
0%
25%
Almada
0%
0%
Montijo
17%
50%
Setbal
0%
40%
Loures
Matriz que relaciona o concelho de residncia do inquirido com o concelho onde procura casa
0%
33%
Seixal
0%
50%
Odivelas
0%
0%
Barreiro
0%
100%
Palmela
0%
60%
Outro
TOTAL
108
De acordo com o quadro anterior, as taxas de reteno so elevadas nos concelhos de Cascais e Oeiras.
No entanto, a falta de representatividade da amostra
no permite fazer dedues a partir destes resultados.
No grfico seguinte esto ilustradas as opinies
dos inquiridos no que se refere avaliao da zona
de residncia actual, sendo de referir que pelo
menos 27% a consideraram boa em cada um dos
aspectos questionados.
A localizao e a proximidade de familiares e amigos so os aspectos mais postos em destaque: 53%
dos inquiridos os escolhem. E entre os outros aspectos avaliados como bons esto a vizinhana (48%), a
segurana (45%) e o prestgio da zona (45%).
109
Relativamente s caractersticas do produto imobilirio, refere-se ainda o preo que os inquiridos estariam dispostos a pagar pela casa. Restringindo a anlise queles que procuram moradias T3 e T4, nota-se
o seguinte: no caso do T3 a moda da distribuio
est nos 22 e 39 mil euros; no caso dos T4, nos 30 e
39 mil euros. Ambas as distribuies esto inclinadas
direita, a segunda mais do que a primeira. De resto
a percentagem dos que estriam dispostos a pagar
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas
com pendor positivo.
Fonte: Inqurito desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos desta pgina)
110
A distribuio do grfico abaixo mostra uma distribuio em U: nos respondentes com pouca instruo (36%) e nos que tm cursos superiores
(29%) que se encontram percentagens mais elevadas, j que em todas os outros graus de instruo se
no atinge os 10%.
111
Fonte: Inqurito desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos desta pgina)
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas
com pendor positivo.
112
Quando questionados sobre a sua satisfao relativamente casa que compraram (grfico seguinte),
53% dos inquiridos diz estar muito satisfeito e 40%
satisfeito, o que se traduz num grau de satisfao
positiva de 93%.
Fonte: Inqurito desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos desta pgina)
113
114
As divises da casa que os inquiridos mais valorizam so, como se pode observar no grfico, a sala de
estar e a cozinha. No que se refere aos espaos adicionais, os mais valorizados so, por ordem decrescente, a garagem, a suite, a varanda, a arrecadao e
o escritrio.
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas
com pendor positivo.
40%
35%
30%
25%
O Grupo VI formado pelos inquiridos que compraram uma casa com 5 ou mais assoalhadas h
menos de 5 anos. O nmero de inquiridos nestas
condies 124, e as principais caractersticas deste
grupo esto ilustradas nos grficos seguintes.
20%
15%
10%
5%
0%
At ao 5,6,7
9 ano
Curso
4 ano ou 8 ano completo profissional
12
ano
Bacharelato Curso
superior
Profisso
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
Estudantes
Reformados
Domsticos
Trab. No
especializados
Trabalhadores
Especializados
Trab. Servios
Quad. Mdios
Quad. Superiores
0%
115
116
em anlises anteriores, o concelho que mais trabalho oferece o de Lisboa: referido como local de
trabalho por 37% dos respondentes. Os concelhos
de Sintra, Loures e Seixal so os nicos tal como
se verificou em idntica anlise do Grupo V em
que a diferena de percentagens entre os que neles
habitam e os que neles trabalham favorvel aos
primeiros, numa diferena que se aproxima ou
superior a 4 pontos percentuais. Ou seja, sobretudo com os trabalhadores destes concelhos que se
constri a diferena entre aqueles que trabalham e
que habitam em Lisboa.
No grfico esto expressas as opinies dos inquiridos no que se refere avaliao da actual zona de
residncia. Excluindo as duas categorias onde h
menos inquiridos com opinies positivas (preo das
casas e equipamentos desportivos e de lazer), grande parte dos itens de avaliao tm entre 60 e 70%
de inquiridos a consider-los bons. A localizao
(com mais de 90%), a vizinhana e a proximidade
de familiares e amigos (na casa dos 80%) destacam-se neste conjunto de apreciaes positivas.
No que se refere aos espaos da casa que os inquiridos mais valorizam, verifica-se pela anlise do grfico que a sala de estar a diviso mais importante
da casa, seguida da cozinha. Os espaos adicionais
mais valorizados so, por ordem decrescente, a garagem, a suite, a varanda, a arrecadao e o escritrio,
uma ordenao que tem sido encontrada em anlises referentes a outros grupos.
Localizao
Preos das casas
Espaos verdes
Ordenamento da zona
Equip. desportivos e de lazer
Esc., c. de sade, hospitais
Vizinhana
Prx. do emp./local de estudo
Prx. da escola filhos
Prx. familiares ou amigos
Estacionamento
Segurana
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas
com pendor positivo.
Prestgio da zona
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Consideraes finais
sobre a procura
de habitao
117
Tendo sido inquiridas as pessoas que j compraram moradias com mais de 5 assoalhadas sobre os
encargos mensais assumidos, verificou-se (grfico
seguinte) que o grupo mais numeroso (35) o das
que tm encargos de 2500 euros mensais. Outras
(23) dispendem mensalmente 1500 euros. Quanto
s que querem comprar uma moradia de 4 ou 5
assoalhadas, as perspectivas de gastos so quase as
mesmas, excepto no que se refere categoria mais
elevada de encargos, na qual se encontram menos
respondentes do que na imediatamente anterior.
Desta sorte, a moda da sua distribuio encontra
nos 1500 euros. Fica evidente nestes nmeros que
so as famlias das classes mdia-alta e alta que
optam por qualquer destes tipos de habitao.
Encargos mensais admitidos por familias que procuram moradias
40
35
35
30
23
25
20
20
15
15
15
10
2
5
0
1
0
13
6
5
350
750
1500
2500
118
Por ltimo, as pessoas que compraram habitao com 1 ou 2 assoalhadas assumem encargos
mensais na ordem dos 750 como consta do grfico anterior.
Uma nota final: na avaliao destes resultados
deve ter-se em conta que os nmeros das subamostras envolvidas so relativamente pequenos, o que,
se no facilita grandes generalizaes, no impede
de dizer que h coerncia nas observaes que deles
foi possvel extrair.
diagnstico habitacional
da cidade de Lisboa
diagnstico
habitacional
da cidade
de Lisboa
Viver em Lisboa
No esquema da pgina seguinte indicam-se os
principais pontos fortes e fracos de viver em Lisboa.
So quatro as razes (fortes) para se preferir viver
em Lisboa.
1) CONCENTRAO DE RECURSOS
2) DIMENSO CULTURAL/POLTICA
Nesta dimenso natural, destacam-se como elementos valorizados de identidade: a luz (brilhante,
suave, nica); o Tejo (evasivo, relaxante, simblico);
as colinas (miradouros, pontos de suspenso do
urbano);
121
122
Viver em Lisboa
Concentrao de recursos
Dimenso cultural/ poltica
Dimenso natural Luz, Tejo
Movimento, energia
J morei fora de Lisboa e quando vim para lisboa pensei: nunca mais saio daqui.
Pelo pesadelo do trnsito. A casa pior, mas prefiro.
Uma das opes da minha escolha de casa tinha que ser no centro de Lisboa.
Fora de Lisboa uma pessoa quer ir beber um caf e tem que ir de carro, quer fazer
uma compra e tem que ir de carro. Gosto de estar numa zona sossegada e ao mesmo
tempo ter de tudo.
A Parede a melhor zona. bom para sair noite, porque posso escolher entre Lisboa
e Cascais. Depois no h muito trnsito, tenho a estao de combio perto de casa,
h cinemas, e tenho a praia em frente de casa.
Gostava de ir para Santa Catarina, que um bairro girssimo, tem-se vista para o Tejo.
"Vivi c 27 anos e o meu erro foi ter sado de Lisboa. Porque uma das minhas paixes.
Stress urbano
Custo financeiro
Quero comprar em Algs, foi onde morei at casar. Quando casei fui morar para
a Amadora. Mas l que esto as minhas razes, tenho l amigos, e tambm uma
zona mais agradvel para se viver nesta idade. Tem mais jardins, mais espaos verdes,
mais aberta.
Distncia / Acessibilidades
Isolamento / Inaco
E depois o tempo que gastamos para chegar a qualquer lado... ao emprego, ao infantrio...
Fora de Lisboa, no obrigada. o trnsito, os acessos a Lisboa so maus. A pessoa
quando chega a Lisboa j est cansada e saturada.
Moro no Seixal e ali no se passa nada, no acontece nada, no h nada... e uma
coisa que me incomoda. Gosto de movimento.
Em Lisboa h mais espaos ldicos e culturais cinemas, ginsios, museus...
4) MOVIMENTO/ENERGIA
Este movimento/energia prende-se com a estimulao resultante de Lisboa ser uma grande urbe,
onde constantemente acontecem coisas novas,
importantes/interessantes, permitindo uma plena
integrao na modernidade por oposio s periferias-dormitrios, onde no acontece nada.
Como principais razes invocadas para no se
viver em Lisboa, surgem dois factores de natureza
diferente:
1) STRESS URBANO
O preo elevado das casas em Lisboa naturalmente uma das razes mais poderosas para se viver
na sua periferia. Neste caso, a opo vai para
zonas/locais que designamos por Rplicas Acessveis de Lisboa so habitats com grande autonomia
funcional; podemos consider-los pacotes urbanos
com condies essenciais de sobrevivncia a preos mais acessveis. Pertencem a esta categoria cidades como Algs e Amadora a primeira mais qualificada que a segunda, sobretudo pela envolvente
mar/praia (que lhe oferece uma leve sugesto de
ruptura com a cidade).
Tambm os pontos fracos de viver fora de Lisboa
so de algum modo simtricos das motivaes de
viver em Lisboa:
1) DISTNCIA/ ACESSIBILIDADES DIFCEIS
sentido por quem l vive como uma fonte de insatisfao. Acontece sobretudo quando as zonas residenciais se desenvolvem numa lgica empobrecida de
dormitrio, quando falha a integrao de espaos,
funes ou actividades complementares de comrcio, lazer, cultura, desporto, diverso...
Caracterizao
dos inquiridos
A informao a seguir apresentada decorrente
da aplicao de um questionrio predominantemente constitudo por variveis de caracterizao da
habitao, descrio de prticas residenciais e profissionais, e variveis aferidoras da vivncia e aspirao habitacionais da populao lisboeta.
Assim sendo, a caracterizao da amostra revela
um diagnstico sobre uma populao de 38,3%
com mais de 60 anos de idade, 28,2% entre 46 e 60
anos, 12,6% entre 36 e 45 anos, 11,5% entre 26 e 35
anos e ainda aqueles entre os 18 e os 25 anos, que
representam cerca de 9,4% dos inquiridos.
Grupos etrios da amostra (em %)
123
124
Grau de instruo
Fonte: Questionrio desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos desta pgina)
Nmero de assoalhadas
Caracterizao
da habitao actual
Da populao inquirida, 81% reside em apartamentos, 8% em moradia e 5% em condomnio
fechado.
Verifica-se uma grande ocupao de edifcios da
poca do Estado Novo, cerca de 57% (edifcio construdo entre os anos 50 e 80), logo seguida de edifcios mais antigos, construdos no sculo XIX e na
primeira metade do sculo XX, cerca de 25%.
A nova construo (depois de 2000) apenas atinge 3,7% da populao inquirida.
A grande maioria das habitaes possui entre 3 e 4
assoalhadas (cerca de 61%), logo seguida pelas habitaes de 5 e 2 assoalhadas com 14% e 10%, respectivamente. 6% das habitaes tm 6 assoalhadas, sendo
que outros 6% apresentam de 7 a 11 assoalhadas.
Verifica-se que 50% da populao tem plena
posse da sua habitao e 41% paga renda. A vivncia na casa dos pais mostra-se igualmente significativa, representando cerca de 3,4% da populao
inquirida.
A habitao em casa subarrendada, partilhada ou
de familiares ou amigos representa 1% da populao.
Fonte: Questionrio desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos desta pgina)
125
126
Insatisfaes
Ao nvel dos indicadores de satisfao, a amostra
revela que, de uma forma geral, 55% dos inquiridos
esto satisfeitos com a zona em que residem,
enquanto que 10% no esto satisfeitos com a
mesma.
Procurou-se no inqurito realizado obter informao sobre a medida em que se devero programar
alteraes nos fogos a colocar no mercado, em termos de tipologia e localizao.
127
128
Fonte: Questionrio desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos desta pgina)
Tendncia de mudana
Cerca de 82% do total de inquiridos no pensam
comprar ou alugar nova casa nos prximos dois
anos, 12% tm ideia de comprar e apenas 2% da
populao est a pensar em alugar nova casa nos
prximos 2 anos.
Populao que pretende comprar ou alugar
casa nos prximos 2 anos
Deslocaes
casa-trabalho
No que respeita ao modo de deslocao dos inquiridos, o inqurito revela que 41% utilizam o automvel prprio nas suas deslocaes casa-trabalho e
que 18% se deslocam a p ou trabalham em casa, o
que representa uma percentagem significativa da
populao.
Tipo de transporte utilizado na deslocao
casa-trabalho
Utilizao da casa
Ao nvel da cidade verifica-se que 4% da populao inquirida utiliza a sua casa para a actividade profissional.
Tipo de utilizao da casa
Fonte: Questionrio desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos desta pgina)
129
130
diagnstico territorializado
da cidade de Lisboa
diagnstico
territorializado
da cidade
de Lisboa
133
Mais de 60 anos
45,4
46 a 60 anos
25,1
36 a 45 anos 11,6
26 a 35 anos 10,1
at 25 anos 7,7
10
20
30
40
50
CENTRO LITORAL
Mais de 60 anos 39,6
46 a 60 anos 27,3
36 a 45 anos 12,5
26 a 35 anos 10,7
at 25 anos 9,9
10
15
20
25
30
35
40
10
15
20
25
30
35
40
NORDESTE
Mais de 60 anos 38,8
46 a 60 anos 27,1
36 a 45 anos 15,3
26 a 35 anos 11,2
at 25 anos 7,6
0
NOROESTE
Mais de 60 anos
31,1
46 a 60 anos
33
36 a 45 anos 13,9
26 a 35 anos 14,7
at 25 anos 7,3
10
15
20
SUDOESTE
Caracterizao do inquirido
Mais de 60 anos
Ao nvel da caracterizao dos indivduos inquiridos, no que diz respeito estrutura etria, regista-se
que 46% da populao inquirida apresenta idade
superior a 60 anos, sendo que no Centro Litoral
que se verifica a maior percentagem (9,9%) de
populao at aos 25 anos.
46 a 60 anos
46,3
27,4
36 a 45 anos 9,5
26 a 35 anos 11,6
at 25 anos 5,3
25
30
35
25
N de respostas
20
15
10
5
0
AAA
Alvalade
Areeiro
CENTRO LITORAL
35
N de respostas
30
25
NOROESTE
20
< 750
750 a 2500
> 2500
15
10
26%
46%
28%
< 750
750 a 2500
> 2500
5
< 750
750 a 2500
> 2500
So
Vicente
Santos
Sta.
Marta
Arroios
FPM
Estrela
Castelo
Beato
Beato/
Centro
Camp.
Ourique
Baixa
B. Alto
Avenida
16%
NORDESTE
CENTRO LITORAL
30
25
N de respostas
29%
44%
27%
38%
46%
CENTRO
NORDESTE
20
29%
45%
< 750
750 a 2500
> 2500
24%
15
41%
47%
12%
euros
< 750
750 a 2500
> 2500
10
5
0
Chelas
Marvila
Olivais
Oriente
NOROESTE
350 a 750 euros
35
N de respostas
30
25
20
15
10
5
0
Benfica
Lumiar S.Dom. de
Sul
Benfica
SUDOESTE
350 a 750 euros
12
10
N de respostas
134
8
4
2
0
Ajuda
Belm
Alcntara
Restelo
Tapada
Grau superior
Grau mdio
Grau minimo
41,5
26
16
4 ano 16,5
CENTRO LITORAL
Caracterizao
da habitao actual
A grande maioria da populao inquirida reside
num apartamento, sendo o mximo de 88% na Unidade Centro e o mnimo de 71% na Sudoeste. Por
outro lado, a moradia representa 5% e 20% do tipo
de habitao nessas mesmas unidades.
Tipo de habitao actual
por unidade agregada
CENTRO
Outro
3%
Moradia
5%
Grau superior
Grau mdio
Grau minimo
Condomnio
fechado
4%
27,1
29,3
Apartamento
13,8
4 ano 29,8
88%
CENTRO LITORAL
Outro
NORDESTE
6%
Duplex
1%
Grau superior
135
23,2
Condomnio
fechado
5%
Moradia
6%
Grau mdio
Grau minimo
21,4
Apartamento
22
4 ano 33,3
82%
NORDESTE
Outro
NOROESTE
6%
Duplex
2%
Grau superior
39,8
Condomnio
fechado
2%
Moradia
13%
Grau mdio
Grau minimo
28,2
Apartamento
12,4
4 ano 19,5
77%
NOROESTE
Outro
SUDOESTE
1%
Moradia
7%
Grau superior
Grau mdio
Grau minimo
Condomnio
fechado
4%
39,8
28,2
12,4
4 ano 19,5
Apartamento
88%
Fonte: Inqurito desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos
desta pgina)
SUDOESTE
NOROESTE
Outro
Condomnio
fechado
6%
3%
4,4%
Habitao
Partilhada
0,4%
Moradia
20%
Arrendada
27,9%
Apartamento
Casa prpria
71%
67,3%
SUDOESTE
Casa dos pais
1,1%
Outra
de familiares/
amigos
1,1%
3,2%
Arrendada
36,2%
Casa prpria
58,5%
Satisfao
3,4%
0,5%
Habitao
Partilhada
0,5%
Arrendada
Casa prpria
44,4%
51,2%
CENTRO
CENTRO LITORAL
Satisfeito
70
3,4%
Outra
de familiares/
amigos
Habitao
Partilhada
1,3%
0,8%
0,5%
Subarrendada
50
40
30
20
10
0
0,3%
AAA
Arrendada
Casa prpria
52,3%
NORDESTE
Casa dos pais
Outra
Habitao
Partilhada
2,4%
0,6%
Alvalade
Areeiro
CENTRO LITORAL
41,4%
1,2%
Insatisfeito
60
N de respostas
N de respostas
Satisfeito
80
70
60
50
40
30
Insatisfeito
20
10
Arrendada
37,1%
So
Vicente
Santos
Sta.
Marta
FPM
Arroios
Estrela
Castelo
Beato
Beato/
Centro
Camp.
Ourique
Baixa
B. Alto
0
Avenida
136
Casa prpria
58,8%
Fonte: Inqurito desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos
desta pgina)
NORDESTE
Satisfeito
N de respostas
100
Insatisfeito
137
80
60
40
NORDESTE
NOROESTE
20
13%
0
Chelas
Marvila
Olivais
Oriente
18%
NOROESTE
17%
Satisfeito
100
CENTRO LITORAL
22%
Insatisfeito
33%
SUDOESTE
16%
17%
19%
80
N de respostas
43%
CENTRO
60
40
20
0
Benfica
Lumiar S.Dom. de
Sul
Benfica
CENTRO
Insatisfeito
Insatisfeito
30
25
20
N de respostas
60
Satisfeito
35
50
40
30
20
10
15
10
AAA
Alvalade
Areeiro
CENTRO LITORAL
0
Tapada
Insatisfeito
20
10
So
Vicente
Santos
Sta.
Marta
Arroios
FPM
Estrela
Castelo
Beato
Na figura seguinte, elaborada com base num estudo de clusters, assinalam-se as reas onde mais de
10% dos inquiridos esto insatisfeitos. Verifica-se
alguma insatisfao na grande rea do Sudoeste,
nomeadamente nas unidades da Ajuda e Alcntara/
/Junqueira. Na grande rea do Centro, Campolide
a unidade com maior ndice de insatisfao. Por
seu lado, no Nordeste, Chelas e Marvila apresentam
sinais importantes de insatisfao. A realar ainda, a
Baixa e Santa Marta.
Satisfeito
80
70
60
50
40
30
Beato/
Centro
Camp.
Ourique
SFX
Baixa
Restelo
B. Alto
Alcntara
Avenida
Belm
N de respostas
Ajuda
NORDESTE
Satisfeito
80
Insatisfeito
70
N de respostas
N de respostas
Satisfeito
70
SUDOESTE
60
50
40
30
20
10
0
Chelas
Marvila
Olivais
Oriente
138
N de respostas
NOROESTE
Tendncia de mudana
Satisfeito
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Insatisfeito
CENTRO
Comprar
10%
Alugar
2%
Nem comprar
nem alugar
88%
Benfica
Lumiar S.Dom. de
Sul
Benfica
SUDOESTE
Satisfeito
35
Insatisfeito
CENTRO LITORAL
N de respostas
30
Comprar
25
12%
20
15
Alugar
10
1%
Nem comprar
nem alugar
87%
0
Ajuda
Belm
Alcntara
Restelo
SFX
Tapada
NORDESTE
Comprar
10%
Alugar
2%
Nem comprar
nem alugar
88%
Tendncia de mudana
Um resultado interessante que se pode retirar do
inqurito a inteno de mudana de casa nos prximos dois anos. Verifica-se que a maioria da populao no pretende mudar de casa nesse perodo, o
que reflecte no s o grau de satisfao dos lisboetas
face casa e zona onde habitam, mas tambm, por
outro lado, o estado de esprito geral de conteno
nos investimentos ao nvel imobilirio. Mesmo assim
destaca-se ainda uma percentagem significativa de
inquiridos que desejaria comprar casa a breve
prazo.
NOROESTE
Comprar
14%
Alugar
1%
Nem comprar
nem alugar
85%
SUDOESTE
Comprar
10%
Alugar
Nem comprar
nem alugar
88%
2%
CENTRO
Habitao
e actividade
profissional
NOROESTE
13%
139
4%
Habitao
96%
NORDESTE
13%
CENTRO
10%
CENTRO LITORAL
CENTRO LITORAL
12%
SUDOESTE
10%
Habitao
e actividade
profissional
4%
Habitao
96%
Utilizao da casa
Ao nvel do tipo de utilizao da casa, mais de
95% da populao inquirida utiliza a casa apenas
como residncia, sendo que na unidade agregada
de Sudoeste 7% a utiliza tambm como escritrio.
Nas restantes unidades, menos de 4% da populao
a utiliza com esse fim.
NORDESTE
Habitao
e actividade
profissional
1%
Habitao
99%
NOROESTE
Habitao
e actividade
profissional
3%
Habitao
97%
SUDOESTE
Habitao
e actividade
profissional
7%
Habitao
93%
Deslocaes casa-trabalho/estudo
As deslocaes casa-trabalho ao nvel das unidades apresentam-se distribudas da forma apresentada nos grficos seguintes:
Tempos de deslocao casa-trabalho/estudo
por grande rea
N de respostas
40
35
20 a 40
4a6
Mais de 60
30
25
20
15
10
5
0
AAA
Alvalade
Areeiro
CENTRO LITORAL
< 20 min
60
20 a 40
4a6
Mais de 60
50
N de respostas
40
30
20
10
So
Vicente
Santos
Sta.
Marta
Arroios
FPM
Estrela
Castelo
Beato
Beato/
Centro
Camp.
Ourique
Baixa
B. Alto
0
Avenida
140
CENTRO LITORAL
NORDESTE
< 20 min
40
20 a 40
4a6
Mais de 60
N de respostas
Em casa ou a p
23%
35
141
Automvel prprio
15%
30
25
20
Autocarro
15
20%
10
5
0
Outros
Chelas
Marvila
Olivais
Oriente
NOROESTE
Metro e elctrico
22%
NORDESTE
< 20 min
35
20 a 40
4a6
Mais de 60
Em casa ou a p
30
N de respostas
20%
19%
Automvel prprio
21%
25
20
15
Autocarro
10
18%
5
0
Benfica
Lumiar S.Dom. de
Sul
Benfica
SUDOESTE
Outros
26%
16%
NOROESTE
< 20 min
25
20 a 40
4a6
Mais de 60
Em casa ou a p
N de respostas
Metro e elctrico
20
16%
Automvel prprio
24%
15
10
Outros
17%
Autocarro
21%
0
Ajuda
Belm
Alcntara
Restelo
SFX
Tapada
Metro e elctrico
22%
SUDOESTE
Em casa ou a p
27%
Automvel prprio
24%
23%
Automvel prprio
18%
Outros
21%
Autocarro
28%
Autocarro
14%
Outros
22%
Metro e elctrico
23%
NORDESTE
60
50
40
30
20
10
0
Marvila
Olivais
Chelas
Oriente
NOROESTE
CENTRO
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
Benfica Charneca Carnide
Norte
0
C. Grande Campolide Alvalade
Av. Novas
Areeiro
AAA
Carnide
Sul
SUDOESTE
CENTRO LITORAL
100
60
50
80
40
60
30
40
20
20
10
0
Estrela
Beato/
Centro
Avenida
Arroios
So
Vicente
Camp.
Ourique
Sta.
Marta
Beato
Santos
FPM
Baixa
B. Alto
0
Castelo
142
SFX
Alcntara
Tapada
Belm
Ajuda
Restelo
Caracterizao
das grandes reas
agregadas
143
144
Centro
Nordeste
Sudoeste
Fichas de caracterizao
das grandes reas
agregadas e das
unidades de anlise
FICHA DE CARACTERIZAO
PARMETROS
N de prdios sem habitao
Prdios de uso hoteleiro
Prdios com outro uso
N de fogos com ocupao
Valores de renda
N de licenas (benefcio, conservao)
N de notificaes (consevao, runa)
Populao sem abrigo/barracas
N de anos de vivncia no local
Encargos de compra
N de pedidos de subsdio
Estacionamento (n de lugares segundo tipologia)
Estacionamento uso
Equipamentos colectivos
INDICADORES
Percentagem de espaos expectantes
N de estacionamentos/N de fogos no devolutos
145
8
a oferta no sector
imobilirio
a oferta
no sector
imobilirio
Descrio do mercado
Um mercado uma rede de relaes para trocas
econmicas, entre entidades que esto, por qualquer via, em estreito contacto entre si.8
A constituio de um mercado implica, portanto, a
presena de duas classes de operadores econmicos:
G
149
8 Raymond Barre,
Economie Politique,
1969
150
em situao de relativo equilbrio em relao procura, fruto do clima de confiana econmica que pairou em Portugal durante grande parte da dcada de
90. Neste momento, na cidade, verifica-se uma grande quantidade de edifcios de escritrios disponveis
para arrendamento.
A conjuntura econmica tem vindo a criar uma
necessidade de reequacionamento das estratgias
do tecido empresarial, levando as empresas, numa
perspectiva de diminuio de custos, a procurar
solues mais baratas em termos de instalaes,
nomeadamente em edifcios localizados nas zonas
perifricas da cidade. Alis, o aparecimento de grande quantidade de parques de escritrios, obedecendo ao conceito de plo integrado, poder vir a fazer
perigar o equilbrio entre procura e oferta neste sector do mercado, para alm das importantes consequncias ao nvel da distribuio territorial das funes scio-econmicas.
No que concerne ao mercado imobilirio para
habitao, existem alguns indicadores importantes
que nos mostram que a actual conjuntura econmica tende a afectar a evoluo das transaces imobilirias, principalmente das casas com valores mdios
situados na ordem dos 150 000 euros. Dentre eles,
destaca-se, por exemplo, o volume dos contratos de
crdito habitao celebrados.
No primeiro trimestre do ano 2002, o nmero e
valor dos contratos de crdito habitao decresceu
em 25,4% em relao ao ano transacto. Ao mesmo
tempo, os construtores limitaram os novos investimentos, e as licenas para a construo reduziram-se 11% nesse perodo, ao passo que os fogos novos
concludos caram 7,4%, apenas nos trs primeiros
meses de 2002.
De acordo com diversos mediadores imobilirios
consultados sobre esta temtica, h poucos anos
atrs um empreendimento vendia-se em dois ou trs
meses, sendo que actualmente leva entre seis meses
a um ano.
Como consequncia, e embora no seja ainda
uma tendncia manifesta, em algumas zonas metropolitanas tem-se verificado uma baixa no preo de
venda das casas, desde o incio do ano 2000.
Esta ltima questo indicia que a situao do mercado imobilirio para habitao, tambm ao nvel da
cidade de Lisboa, tem sofrido mudanas ao longo
dos ltimos 10 anos, motivadas pela exiguidade de
terrenos com aptido construtiva dentro da cidade,
a par do muito difcil desenvolvimento de um efectivo sector econmico para a reabilitao dos edifcios, em condies de serem vendidos ou arrendados,
o que conduziu a uma perda significativa de populao, que se deslocou para os concelhos limtrofes,
onde a oferta de habitao, para alm de ter cresci-
Em outros passos desta publicao foram j abordados os principais desafios que a cidade de Lisboa
tem de enfrentar na sua afirmao como cidade
com qualidade quer ao nvel nacional, quer internacional, no s no domnio econmico, cultural e
turstico, mas tambm na capacidade de fixar populao e de gerar riqueza. Esses desafios passam pelo
ordenamento do territrio e o modo de fazer
cidade; pelo combate desertificao dos centros
histricos e reabilitao dos prdios; pela criao
de incentivos que promovam o arrendamento das
casas devolutas; pela implementao de medidas
que desincentivem a especulao imobiliria e que
limitem o aparecimento de novas construes.
Caractersticas do mercado
em termos de promoo
do produto e de preo
HABITAO
151
imponncia do edifcio;
o local e a vista;
a exclusividade e o investimento;
os acabamentos.
Verificou-se uma completa ausncia de referncias aos aspectos relacionados com a dinmica da
vida familiar e aos significados e vivncias dos espaos especficos da habitao, bem como importncia que o viver na cidade assume na obteno de
uma vida mais activa e recheada de acontecimentos.
Este facto indica que o mercado imobilirio funciona de sobremaneira virado para o produto em si,
no se articulando com outras componentes que
interagem no processo. Do mesmo modo, a distribuio tipolgica das habitaes disponveis para
venda no gerada tendo em conta as carncias
reais, isto , a procura efectiva, mas sim a tipologia
de habitao que rende mais lucro.
Em relao aos preos de venda de habitao
nova, e usando a base de dados atrs referida, em
Setembro de 2003, o nmero de apartamentos
novos para venda era o seguinte:
152
Ao nvel das grandes unidades de anlise, verifica-se que os preos por tipologia apresentam valores
com alguma discrepncia, mesmo dentro da mesma
zona. Este facto j no acontece com os preos do
tercirio, que so bastante homogneos dentro da
mesma zona, apenas se diferenciando em funo da
localizao.
na zona Noroeste que os T0 tm valores mais elevados, tal como os T1.
Quanto aos apartamentos maiores, na zona Nordeste que tanto os T4 como os T5 atingem o seu
preo mais elevado.
Uma das principais razes para a existncia de to
altos preos da habitao em Lisboa , sem dvida,
o elevado custo do terreno, que pode chegar a atingir 50% do valor de venda da habitao.
A comercializao de habitaes pautadas por esta
fasquia s permite a sua aquisio por uma faixa de
famlias relativamente restrita, tendo em conta que
cerca de 20% da populao portuguesa ganha menos
do que o salrio mnimo nacional e cerca de 35%
aufere um rendimento mensal entre os 500 e os 750
euros.
Dos 670 escritrios para arrendamento constituintes da amostra, a maior parte situava-se na zona Centro, sendo tambm nesta zona que os preos do
arrendamento mensal eram mais elevados (Avenidas Novas).
Sntese conclusiva
A anlise do mercado imobilirio actual indica que
este vive ainda na sombra do estado de graa da construo que existiu em Portugal entre 1995 e 2001.
O elevado volume da procura, com o respectivo
acesso ao crdito fcil, propiciou um grande nmero de vendas de habitao nova, a preos francamente especulativos e que, mesmo na actualidade,
os promotores insistem em manter, na expectativa
de uma mudana do clima econmico.
Na verdade, e em termos da sua efectiva ocupao, quer por famlias, quer por actividades econmicas, o escoamento da construo e mesmo da reabilitao tem sido difcil, principalmente nos ltimos dois anos, havendo assim um excesso de casas
sem utilizador que j pesam nas ltimas estatsticas
dos fogos vazios.
O mercado da reabilitao, sendo escasso, est, no
entanto, a balizar-se pelo preo das casas novas, o
que tambm traz naturais dificuldades na sua consolidao junto da procura potencial.
Em suma, o mercado imobilirio actual encontra-se numa fase de reajustamento face incerteza econmica do momento presente, o que poder ser
uma vantagem para uma viragem positiva, no futuro, caso se ponderem os seus pontos fracos e se tentem novas solues para uma melhor adequao s
diferentes procuras existentes.
Convm lembrar tambm, em relao ao mercado
imobilirio de reabilitao de prdios antigos, que se
podem verificar diferentes tipos de interveno:
G
COMRCIO E ESCRITRIOS
Ilaes a partir
do desk-research
Como concluses do desk-reserch podem desenhar-se as seguintes reflexes sobre a oferta de habitao:
G
G
a zona de influncia de Sintra encontra-se esgotada, mostrando uma inverso da tendncia dos
ltimos anos. Mesmo Massam, que constituiu
um xito comercial no passado recente, mostra
sinais de abrandamento;
Para a zona Lisboa Consolidada, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)
153
154
Para a zona Lisboa Zonas em Desenvolvimento, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)
Para a zona Lisboa Periferias, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)
Para a zona de influncia da Marginal, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)
Para a zona de influncia de Sintra, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)
Comunicao
Verificaram-se, nos anncios consultados, referncias aos seguintes aspectos:
G
G
G
G
imponncia do edifcio;
local e vista;
exclusividade e investimento;
acabamentos.
Ausncia de referncias:
G
o mercado tercirio mostra-se muito mais inovador que o de habitao, como se pode ver pelas
solues apresentadas nos case studies;
O MERCADO DE TERCIRIO
G
Como se pode observar atravs dos preos mdios por metro quadrado (para alm da experincia
comum dos entrevistados procura de casa), as
casas em Lisboa apresentam os valores mais elevados da rea metropolitana.
Por outro lado, no existem opes concorrenciais ao nvel do arrendamento. Este mercado, muito
155
156
As estatsticas sobre a populao mostram claramente que o nmero mdio de filhos por famlia
tem diminudo.
Simultaneamente, o aumento do perodo de escolaridade e o facto de as mulheres terem uma vida
cada vez mais activa profissionalmente levam a que
os agregados familiares actuais sejam muito diferentes dos de h alguns anos atrs.
Todo o ciclo de vida se encontra deslocado para a
frente: sai-se mais tarde de casa dos pais, casa-se mais
tarde, tem-se menos filhos e mais tarde, h maior
nmero de separaes e, no geral, maior instabilidade familiar. Observam-se novas formas de coabitao e de famlia, mais pessoas a viverem ss (frequentemente com filhos), famlias compostas por
filhos de relaes anteriores.
Enquanto o ambiente demogrfico mudou
completamente, a oferta de habitao manteve-se
relativamente inalterada.
OS PRODUTOS DE HABITAO SO POUCO
INOVADORES
O desenho interior da generalidade dos apartamentos repete os padres de casa tradicional burguesa (referente ao casal tradicional burgus), no
se observando uma evoluo significativa das funes nucleares da habitao. As alteraes demogrficas e civilizacionais impem a caducidade daquele
modelo e o desenvolvimento de alternativas (embora com prudncia, pois a evoluo do gosto muito
lenta).
Os materiais e processos construtivos, onde prevalece a associao tijolo/cimento, no sofreram alteraes, e quando existem limitam-se incorporao
de acessrios tecnolgicos (sensores, msica ambiente, estores elctricos, climatizao).
A oferta existente intensifica assim a dificuldade
em mudar/adaptar o espao da habitao a novas
Os vrios especialistas entrevistados so de opinio que os instrumentos legais do mercado imobilirio se encontram desadaptados, no respondendo de forma eficaz s necessidades actuais (arrendamento, novas formas de propriedade, etc...).
Como vimos anteriormente, tambm as opes
comerciais e financeiras existentes empurram os
potenciais compradores para fora de Lisboa e para
os produtos habituais: ao contrrio de outros mercados, e perante o estado da arte actual, no imobilirio o cliente que tem de se adaptar oferta.
A conjuno de todos estes factores, com relaes
dinmicas entre si, potencia a rigidez actual do mercado imobilirio, que necessita de medidas urgentes
que promovam a sua agilidade e a promoo
dinmica de centralidades urbanas e de qualidade
de vida, em ambiente contemporneo e valorizador
da cidade antiga e moderna.
EXISTE ESPAO PARA A CRIAO DE NOVOS
PRODUTOS IMOBILIRIOS OU REFORMULAO
DOS EXISTENTES
o envelhecimento da populao;
degradao e desertificao das reas centrais
da cidade;
grande incremento dos movimentos pendulares dirios entre as periferias e as reas centrais
da cidade.
A reabilitao urbana
Introduo
Os processos de ocupao e crescimento urbano
tm gerado um crescente despovoamento das reas
centrais das principais cidades do pas, evoluo caracterizada principalmente pela diminuio
do nmero de moradores, envelhecimento dos que
resistem, existncia de muitos imveis vazios e subutilizados e degradao do patrimnio histrico.
A cidade de Lisboa sintomtica desta situao.
Ao nvel demogrfico, depois de dcadas de crescimento populacional, tem vindo a perder peso
relativo ao nvel populacional no conjunto da rea
157
158
9 O que, de acordo
com uma recente proposta de legislao,
passaro a integrar um
nico programa, de caractersticas mais claras
e eficientes.
159
A poltica de reabilitao
na Europa
Na Europa, a reabilitao urbana, como poltica
corrente, teve incio nos anos 70 e j passou por
diversas transformaes e modos de aplicao em
vrias cidades de diversos pases.
Embora, at aos anos 90, a maior parte dos pases
europeus tivessem concentrado as suas polticas de
habitao na construo habitacional, atendendo s
carncias existentes, tendo em conta a expanso
urbana e o crescimento econmico, o advento do
sculo XXI imps, contudo, que as polticas de habitao existentes fossem analisadas e repensadas no
sentido de as integrar nas estratgias de desenvolvimento sustentvel.
De acordo com o Regular National Reports on Changes made to Housing Policies in European Countries,
publicado pela UE em 2002, as polticas de habita-
160
Um estudo de caso:
The Pentagon Project (Bruxelas)
O Pentagon Project foi criado com o objectivo de
elaborar e implementar uma estratgia de revitalizao do centro da cidade de Bruxelas, a qual se debate com problemas de especulao imobiliria, ocupao do edificado pelo tercirio, congestionamento de trfego e decrscimo da populao residente.
Os objectivos prioritrios deste projecto so os de
revitalizar as tradicionais funes do centro da cidade como local de residncia, comrcio, cultura e
turismo, integrando o conceito de sustentabilidade
nas suas diferentes vertentes.
a
f
g
h
i
As necessidades de reabilitao
em Lisboa e os programas de
reabilitao urbana existentes
De acordo com os dados constantes nos Censos
2001, dos 288 431 alojamentos clssicos existentes
em Lisboa, s 86% se encontravam ocupados,
havendo cerca de 40 000 que se encontram devolutos, dos quais 67% (26 634) no tinham qualquer
destino previsto.
161
162
Fonte: INH
Considerando que existem cerca de 20 000 prdios a necessitar de reparaes mdias e grandes, na
cidade, conclui-se rapidamente que, perante as
manifestas necessidades de investimento, o esforo
dispendido, at ao incio do novo sculo, atravs do
principal programa de reabilitao existente foi significativamente pequeno.
importante salientar que a grande quantidade
de processos indeferidos se prende com diversos
factores, sendo os principais o peso excessivo da
burocracia do prprio programa; as demasiadas
exigncias em termos de elaborao da candidatura (com o preenchimento de diversos formulrios
difceis de compreender pela maioria dos proprietrios idosos), a que se tem que adicionar a
morosidade na respectiva anlise, impedindo,
assim, que haja, por parte dos proprietrios, a adeso que este programa deveria ter obtido ao longo
dos mais de dez anos da sua implementao na
cidade.
Alm disso, de referir que o RECRIA foi um programa de reabilitao virado exclusivamente para os
edifcios, deixando de fora a reabilitao dos espaos envolventes. Embora tenham existido (e existam, para certas zonas urbanas) programas de revitalizao urbana do espao pblico, o que se tem
verificado que no tem havido a necessria articulao entre estas duas vertentes, como aconselha a
prtica dos pases da Europa e como ficou demonstrado na descrio do projecto belga, a que atrs
fizemos referncia.
Na perspectiva da alterao da poltica de reabilitao em Portugal, no sentido da integrao dos
financiamentos e na sua maior abrangncia e flexibilidade, ser essencial dar um passo significativo
na melhoria da imagem da cidade, na criao de
uma nova dinmica social dos bairros mais desertificados da capital, o que obrigatoriamente passa
pela articulao de uma srie de medidas de polti-
1
2
G
G
G
163
4%
1%
1
11%
22%
20%
42%
1%
1%
6%
Se tivesse melhor
localizao
31%
Nunca escolheria
um reabilitado
21%
28%
4
27%
Se custasse
o mesmo
5%
Mesmo que fosse mais caro
2%
S se fosse
mais barato
34%
Profunda
manter a fachada
e reconstruir tudo
Ligeira
s acabamentos
12%
45%
Mdia
Canalizaes,
electricidade
e acabamentos
43%
44%
Como seria de esperar, mesmo dentro desta amostra, o apartamento de um prdio o tipo de habitao mais procurada (72% dos casos), ainda que seja
relevante o facto de 17% das pessoas que consideram a opo de um reabilitado estarem neste
momento procura de uma moradia.
Quando cruzada a subamostra dos disponveis
para o reabilitado, verifica-se que mais de 70% afirmam no ter disponvel mais de 500 euros para este
encargo mensal.
Tal como referido inicialmente, no sendo este
um inqurito especialmente dirigido problemtica da reabilitao, no de forma to directa que
poderemos identificar perfis seguros dos pblicos
alvo deste mercado.
164
V. F. Xira
Sintra
Setbal
Seixal
Palmela
Oeiras
Odivelas
Moita
Loures
Lisboa
Cascais
Amadora
Almada
0
10
20
30
40
50
Nmero de inquiridos
Interessante a posio dos lisboetas que, no se situando no grupo dos mais favorveis, apresentam uma atitude moderada perante a reabilitao habitacional.
existncia de espaos pblicos generosos, com condies de estacionamento automvel e uma rede de
comrcio e servios adequada s suas necessidades e
caractersticas, condies nem sempre satisfatrias
nos mais diferentes bairros da cidade.
No obstante, tem-se verificado que diversas iniciativas de reabilitao, efectuadas por promotores
privados, tm ido muito no sentido de segmentos
elevados, dados os nveis muito altos de preos de
venda por metro quadrado o que tambm indicia
que existe uma crescente procura de alojamentos
reabilitados por parte das camadas mais favorecidas
da sociedade.
Esta abordagem suporta o argumento que, a
exemplo do que tem vindo a ser feito noutras capitais europeias, devero ser os poderes pblicos a ter
de tomar as rdeas do processo de revitalizao
urbana da cidade, aproveitando a existncia de um
conjunto significativo de famlias e indivduos que
no encontram uma resposta adequada para o seu
problema de habitao atravs do mercado livre,
seja pela compra, seja mesmo em regime de arrendamento.
A disponibilizao de fogos reabilitados quer para
venda quer para arrendamento, permitiria:
G
para os mal alojados, resolver as carncias habitacionais existentes (o quadro abaixo reflecte
precisamente que o nmero de fogos vagos
existentes na regio de Lisboa e Vale do Tejo
trs vezes superior ao nmero de famlias em
carncia habitacional);
para os actuais residentes, criar melhores condies de habitabilidade, portanto melhores condies de vida e vontade de continuar a residir
no local;
para os proprietrios das habitaes, uma
forma de rentabilizao e de preservao do seu
patrimnio.
11 960
21 376
1 981
20 113
55 430
149 327
58 403
165
166
Campanha
de reabilitao
Face s circunstncias, assume-se como fundamental uma campanha de reabilitao de grande escala
em Lisboa visando os seguintes aspectos articuladamente:
1
2
3
4
5
6
NORDESTE
NOROESTE
CENTRO
CENTRO LITORAL
SUDOESTE
20%
40%
30%
30%
35%
167
168
esperar o apoio inestimvel das Unidades de Projecto da CML nas reas histricas de Lisboa que, com
a sua experincia, devem ajudar essas populaes a
participarem no processo, a aprenderem como
gerir a conservao e manuteno dos imveis e a
tirar partido positivo das mudanas a operar.
Esta colaborao facilita o estender da operao
incidente sobre fogos degradados e devolutos a
recuperar at ao conjunto todo do bairro, uma operao a fasear para o longo prazo mas que dever
apresentar resultados bem visveis no mdio prazo
(cerca de 10 anos, dependendo do esforo financeiro possvel).
No que diz respeito comercializao das casas
,convir tirar partido do encanto e identidade prpria destas reas vernaculares, tanto pela valorizao
do espao exterior e seu controle esttico, como
pelas habitaes, em que o tratamento das superfcies, das caixilharias, dos ferrolhos, das sancas e at
da decorao poder atrair os interessados, fazendo-os compreender o grande valor cultural que lhes
caberia usufruir. No tocante decorao, pode ser
executada em fogos piloto e depois ser acrescentada
a pedido, com alguns vectores personalizados ou,
pelo menos, poder estimular os residentes a visionar um futuro evolutivo e valorizador das suas casas,
portanto estimulando-os a comprar ou arrendar a
casa. Poder ser, simultaneamente, uma via pedaggica para fazer subir a preparao cultural dos habitantes da zona.
NOTA FINAL
Uma grande campanha de recuperao dos bairros da frente ribeirinha antiga de Lisboa, pela sua
reabilitao e valorizao, implica uma noo clara
das cautelas a ter com os valores do patrimnio e
com a qualidade ambiental. O efeito sobre o prestgio de Lisboa ser enorme e poder potenciar-se
com a ligao do Mosteiro dos Jernimos at ao
esturio, na condio de repor a prioridade para os
pees.
A operao deve ser capaz de arrastar um grande
movimento, muito diferente mas igualmente mobilizador. Assim, actuariam, a par com a CML e a
EPUL, parcerias, e o sector privado.
Naturalmente, este um movimento a exigir um
planeamento conduzido com estratgia e muito
empenho.
A gravidade da situao justifica a declarao de
uma situao de emergncia para parte da cidade
de Lisboa e o estabelecimento de medidas legislativas essenciais com forte potencialidade estratgica
de estmulo aos promotores.
De qualquer forma, preciso pr o mercado da
reabilitao bem mais dinmico partir de preos
mdicos do terreno e dos imveis degradados, evitando o escndalo social e econmico de um valor
baixo para impostos e alto para vender.
Igualmente preciso criatividade na recuperao
e nos incentivos camarrios e do Estado (entre
diversas hipteses esto a iseno de licena para
construir e para montar o estaleiro, garantir celeridade no processo, mais flexibilidade para modificaes e reforos no interior, certificar estabilidade e
qualidade, oferecer encanto/valor cultural), dando
sempre muito apoio tcnico aos promotores, visando o mdio e longo prazo das operaes.
Reflexes adicionais
sobre estudos de caso
Na poltica habitacional britnica desde h muito
que se tem defendido a ideia de construir habitaes novas para estratos sociais economicamente
mais desafogados, na ideia de que muitas pessoas se
deslocaro de suas casas antigas para essas casas
mais novas. A realidade no se tem revelado
exactamente com tal tendncia, mas apenas em
parte, de que resulta a libertao de casas mais anti-
gas, as quais podero ser ento ocupadas por estratos economicamente mais desfavorecidos.
No caso francs podemos citar trs casos de estudo. O primeiro o dos HLM e da construo ps-guerra de blocos pr-fabricados repetitivos e de
arquitectura minimalista. O resultado que desde
h alguns anos se tem verificado o abandono desses
prdios antigos e a demolio de muitos deles. Este
facto corrobora o inconveniente de fazer esse tipo
de construo dita racionalista mas que, afinal, no
satisfaz os cidados, com todas as suas complexas
dimenses. Outro caso de estudo Le Marais, em
Paris, bairro pitoresco mas que estava muito degradado at h cerca de 30 anos. Face ao clamor que
se verificou para a sua reabilitao, atendendo ao
seu valor cultural, foi feita uma recuperao exemplar em termos da reabilitao do bairro, mas
custa da sada de uma populao modesta que
entretanto a se instalara e que ter sido centrifugada para mais longe, com eventuais efeitos negativos
de perda de acessibilidade e de segregao social.
O terceiro exemplo ser o bairro Les Minguettes,
em Lyon. Feito com a inteno de integrar diferentes etnias, acabou por receber imigrantes de vrias
provenincias, criando graves tenses internas. Passou a ser um bairro mal afamado e origem de muito
170
G
G
interessantes (lojas de bairro, vista sobre a paisagem longnqua, elementos arquitectnicos qualificados como monumentos ou espao urbano
pitoresco, bancos aprazveis, jardim pblico
local, praa pblica ou outro local de encontro
animado, cafs, restaurante, centro de correios,
Internet e telefones, etc.);
3 casa fcil de gerir e conservar e espaos internos
ou externos para as crianas poderem brincar e
os adultos se reunirem;
4 garantia de estabilidade e segurana contra
incndios;
5 garantia de boa drenagem e canalizaes eficazes;
6 quartos com duche e retrete;
7 local para comunicao e acesso Internet e
outras facilidades da cidade digital;
8 cozinha com local para refeies rpidas ou
interligao com recanto adequado da sala;
9 local para estendal/secagem de roupa;
10 varanda grande, por exemplo 2,5mx4m.
Cada casa dever ter uma certificao de qualidade e um texto de explicao sobre os valores da casa
e do seu stio na cidade para tirar deles o melhor
benefcio (saber usar a cidade e a casa).
anlise swot
pontos fortes,
pontos fracos,
oportunidades
e debilidades
Pontos fortes
G
A rea metropolitana de Lisboa muito atractiva, tanto para a construo residencial como
para o tercirio.
A populao da AML corresponde a 27% da populao do Continente. Esta percentagem
tem-se mantido relativamente constante desde 1991. O acrscimo populacional mais significativo ocorreu na dcada de 70, em que a populao passou de 22,6% para 26,2%.
Os factores que permitem AML ambicionar um desenvolvimento urbano sustentvel e
melhorar a qualidade de vida das suas populaes so: ter a principal acumulao de recursos estratgicos para o desenvolvimento do pas; ser uma presena relevante em redes supranacionais de cooperao e intercmbio; ter um importante patrimnio cultural e uma base
econmica muito diversificada e tambm ser um plo de atraco de dinmicas e actividades
qualificadas; ser considerada uma regio bela e com caractersticas ambientais de grande
qualidade.
De acordo com os Censos, os alojamentos ocupados pelos prprios proprietrios representavam, em 1991, 65% do parque habitacional ocupado como residncia habitual. Esta taxa est
acima da mdia europeia. tambm de salientar o ritmo de crescimento da habitao prpria em Portugal, um dos mais elevados da Unio Europeia. Em 1970 apenas 49% das famlias portuguesas viviam em casa prpria. Desde esse ano at 1981 o nmero de famlias a residir em casa da sua propriedade cresceu 42% e entre 81 e 91 esse crescimento foi de 25%.
No que se refere aos regimes de arrendamento em Portugal, data do Inqurito Habitao
(1998), 38% dos arrendamentos eram resultantes de contratos anteriores ao regime de
arrendamento urbano de 1990 e 43% eram resultantes de contratos livremente negociados.
Em 1985 tomaram-se medidas que pretendiam colmatar a inrcia em que se encontrava o
regime de arrendamento. As medidas pareceram ter surtido algum efeito, visto que no perodo 1986-1990 o peso do regime de arrendamento aumentou. Para esta situao tambm
contribuiu a aprovao do regime de arrendamento urbano, em 1990, e os incentivos ao
arrendamento jovem. Para este mesmo ano de 2004, perspectiva-se uma importante
redinamizao do mercado de arrendamento, por via de alteraes ao respectivo regime
jurdico.
Em 2002 e 2003, em especial no ltimo ano, assistiu-se a um aumento do nmero de fundos
de investimento imobilirio em actividade, designadamente de fundos fechados e a importncia relativa dos fundos fechados no cmputo do valor lquido global da indstria cresceu
continuamente.
O imposto que substituiu a sisa (o Imposto Municipal sobre Transmisses) ter um novo regime de avaliao de imveis e com uma taxa mxima de 6%, contra a anterior taxa de 10%.
173
174
A Lei 14/2003 de 30 de Maio, que altera o Cdigo da Sisa e do Imposto sobre as Sucesses
e Doaes, regula que as taxas da Sisa passam a ser menores, situando-se no mximo em
6,5% para a aquisio de qualquer prdio urbano e outras aquisies onerosas que no se
destinem exclusivamente a habitao. Para os prdios rsticos, a taxa passa para 5%. A Lei
tambm regula que (...) os documentos de celebrao dos contratos-promessa de compra e
venda sero apensados aos contratos respectivos no acto de celebrao da escritura pblica
daquela transaco. Trata-se de uma medida legal que visa evitar a situao hoje comum de
o contrato-promessa de compra e venda referir o preo efectivo do negcio e, depois, a escritura conter um valor de compra substancialmente mais baixo, como forma de evitar um valor
elevado de Sisa.
A proposta da reforma da tributao do patrimnio para a contribuio autrquica deu
origem sua substituio pelo Imposto Municipal sobre Imveis. Anteriormente a taxa
variava entre 0,7% e 1,3%, e no novo regime a taxa varia entre 0,2% e 0,5% para prdios
novos e entre 0,4% e 0,8% para os restantes. O objectivo apresentado para esta reforma
que haja um reforo do papel das autarquias na avaliao dos imveis e na concesso de
benefcios fiscais.
A Cmara Municipal de Lisboa aprovou, recentemente, a nova redaco do regulamento da
Taxa Municipal pela Realizao de Infra-estruturas (RTRIU), que tem como principal objectivo ir ao encontro da grande aposta do actual executivo, a recuperao do parque edificado
da cidade. Este incentivo tem a forma de isenes ou redues no pagamento de RTRIU nos
casos em que a reabilitao seja feita por instituies de utilidade pblica ou particulares de
solidariedade social ou por cooperativas de habitao de custos controlados e equipamentos
sociais de apoio.
A Comisso Europeia est actualmente a estudar uma srie de medidas para melhorar a eficcia energtica dos edifcios. Apesar das diferenas climticas existentes entre os Quinze
membros, a proposta da Comisso Europeia atribuir aos Estados-membros certificados de
performance energtica, isto porque um maior controlo das instalaes de aquecimento
poder levar a uma poupana de 22% da energia consumida nos edifcios europeus at 2010.
Estas medidas tambm tm como propsito contribuir para a reduo dos gases que provocam efeito de estufa.
No que se refere aos acabamentos, conjunto de trabalhos englobando pinturas, revestimentos, puxadores, etc. que se seguem fase de construo bsica, a flexibilidade de processos dos construtores cada vez maior. Algumas empresas de construo, dependendo
da fase de construo da habitao, possibilitam a escolha dos acabamentos finais. Esta
adaptao cultura dos clientes percepcionada pelo consumidor final como um grande
benefcio, o que d uma vantagem competitiva significativa s empresas que esto a promover estes processos.
A poltica monetria portuguesa recente est fortemente ligada construo europeia. Com
a Unio Econmica e Monetria Portugal conheceu os nveis mais baixos de sempre de inflao e de taxas de juro, nomeadamente nas taxas de juro do crdito habitao, que tambm
acompanharam esta tendncia descendente.
Pontos fracos
G
A grande concentrao de investimentos nesta rea deve-se em grande parte aos fundos disponibilizados pela Comunidade Europeia, que podero ser severamente reduzidos com o
novo Quadro Comunitrio de Apoio.
Alguns concelhos da AML, nomeadamente, os concelhos de Alcochete e Montijo, sofreram
uma grande presso construtiva, devido nova travessia do Rio Tejo e actualmente esto com
dificuldades em comercializar todos os alojamentos construdos.
A cidade, devido aos preos praticados na venda da habitao, estar, aparentemente, a atrair essencialmente as classes com rendimentos mais elevados, o que poder fragilizar uma
heterogeneidade saudvel e necessria.
O concelho de Lisboa destaca-se por ser o que teve o maior decrscimo populacional nas lti-
mas dcadas, a um ritmo sem paralelo em mais nenhum concelho do pas. Embora continue
a concentrar a maior parte da populao, em 2001 a populao da cidade diminuiu cerca de
14% em relao a 1991, mas o decrscimo tambm j se tinha registado na dcada de 80. De
tal forma que, se o concelho de Lisboa continuasse o decrscimo registado, dentro de 39
anos a sua populao poderia ficar reduzida a metade.
Na cidade de Lisboa verifica-se que a quebra forte na populao afecta sobretudo as idades
mais jovens, designadamente at aos 20 anos. Mas a diminuio estende-se tambm dos 20
aos 64 anos, para os homens, e aos 69, para as mulheres. Os nicos nmeros que aumentam
so os dos idosos com mais de 70 anos. O envelhecimento da populao tem, pois, feito com
que estes representem proporcionalmente uma percentagem cada vez maior na populao
lisboeta. De 14,3% em 1981 passam para 18,8% em 1991 e para 23,6% em 2001, da mesma
forma que os jovens de menos de 15 anos passam de 18,9% na primeira data para 14,2% na
segunda e para 11,6% no ltimo censo, uma evoluo quase complementar daquela. A regularidade desta evoluo complementar que torna o fenmeno significativo.
O acesso ao crdito habitao foi marcado na dcada de 90 por dois factores de importncia vital no acrscimo de procura de habitao verificado. Assim temos, por um lado, a reduo acentuada das taxas de juro e, por outro, a maior facilidade de acesso ao crdito por
parte dos particulares, devido liberalizao do mercado financeiro. Nesta mesma dcada,
a estes dois factores associaram-se a reduo da inflao e o crescimento do PIB na ordem
dos 3% por ano, o que ajudou tendncia bastante acentuada para um maior endividamento das famlias quer por via do crdito habitao, quer do crdito ao consumo. Isto levou
a um aumento acentuado da taxa de esforo das famlias no cumprimento dos seus compromissos de crdito. Mais recentemente a situao alterou-se. De facto, a partir de 2002 o crdito bonificado deixou de existir.11
O recente arrefecimento da economia mundial se, por um lado manteve as taxas de juro
muito baixas, podendo por isso constituir um incentivo procura de habitao prpria, por
outro arrastou Portugal para um perodo de forte estagnao, resultando em parte do cumprimento dos compromissos assumidos no mbito da Unio Econmica e Monetria com o
estabelecimento do Procedimento por Dfices Excessivos. O abrandamento do crescimento
econmico reflectiu uma descida generalizada da procura interna, com a procura de habitao prpria includa, medida que as famlias comearam a ajustar-se a elevados nveis de
endividamento e deteriorao das perspectivas de emprego.
O mercado de trabalho em 2002 foi caracterizado por uma desacelerao do emprego e por
um importante crescimento da taxa de desemprego (de 4% para valores prximos dos 6%,
onde o nmero total de desempregados aumentou 26,3%). Esta variao teve como principais causas o aumento em 87% de desempregados procura de um novo emprego e o
aumento do nmero de indivduos procura do primeiro emprego em 20,8%.
A taxa de desemprego atingiu da mesma forma homens e mulheres, mas o efeito no foi to
indiferenciado relativamente ao estrato etrio, pois foram os jovens com idades entre os 15
e 24 anos que mais sofreram com o aumento do desemprego, principalmente os com maiores habilitaes acadmicas.
O concelho de Lisboa o que apresenta menor percentagem de casados, tendo registado,
entre os de 1991 e 2001, um decrscimo de 14 pontos percentuais.
O nmero de solteiros passou do valor mnimo de 20%, verificado em 1991 no concelho de
Sintra, para 39% em 2001 em trs concelhos Amadora, Oeiras e Sintra. O prolongamento
considervel da escolaridade e o consequente adiamento da entrada dos jovens na vida activa um dos factores que contribui para o aumento da idade mdia no casamento;
Verificou-se um ligeiro aumento de vivos em todos os concelhos, sendo mais significativo
este aumento no concelho de Lisboa (3% em 1991, para 9% em 2001);
As deslocaes casa-trabalho ou casa-escola para o concelho de Lisboa, em trs dos concelhos Amadora, Oeiras e Odivelas so superiores ao nmero de pessoas que trabalham ou
estudam nestes concelhos, sendo a razo principal deste facto a proximidade com Lisboa e
a sua condio de principal fornecedor de trabalho e ensino. Em relao populao que
sai do concelho de Lisboa, esta tem como destinos principais os concelhos de Oeiras, Loures,
Amadora e Sintra. Uma parte desloca-se para fora da AML.
175
176
Oportunidades
G
G
G
Debilidades
G
177
178
Estratgias a considerar
G
Garantir uma percentagem razovel de habitao a preos controlados para todos os estratos
econmicos da populao, a manter na posse da administrao municipal ou de organismos
vocacionados, portanto em regime de arrendamento, e incentivar os proprietrios a vender
ou a alugar, penalizando as casas devolutas.
Qualificar o espao urbano em termos de equipamento educacional, zonas verdes e rede de
circulao, com tipologias e imagens capazes de atrair a ateno e o interesse das famlias,
um pouco como aconteceu no Parque das Naes.
Conseguir uma reduo sensvel dos fogos devolutos entesourados, o que partir de uma
poltica concertada do municpio e do Governo a cobrir os domnios da fiscalidade e dos
incentivos e penalizaes a adoptar pela Cmara Municipal de Lisboa, atravs de posturas e
outras medidas de planeamento.
Desenvolver um programa de recuperao de fogos degradados, obsoletos, de modo a recoloc-los no mercado.
Desenvolver medidas para manter os preos do imobilirio em condies de competir no
mercado imobilirio das capitais europeias e, simultaneamente, garantir uma fraco razovel de terrenos para serem disponibilizados para habitao de renda compatvel com as
necessidades da populao residente de mais baixos recursos, resultando um tecido socialmente equilibrado.
Encontrar solues imaginativas conducentes qualificao do espao urbano em condies
de viabilidade econmica.
Nos investimentos relativos a habitao em zonas de vivncia com antecedentes negativos,
prever programas de interveno de maior escala, em termos de dimenso e com a eventual
renovao do espao pblico, criando imagens de marca das novas reas a criar.
Coordenar a interveno no mercado habitacional em Lisboa em paralelo com a evoluo do
tercirio e seus postos de trabalho e tambm com outras iniciativas de concelhos limtrofes.
Articular as iniciativas com a valorizao do espao circundante transporte, estacionamento, limpeza, espao pedonal e sua qualidade, vegetao, segurana, operaes de promoo
selectivas.
Desenvolver reas de estar de proximidade e detectar os locais favorveis, com acessibilidade
boa, infra-estruturas disponveis, assim como os espaos vazios (da Cmara Municipal de
Lisboa e outras entidades), as construes abandonadas e degradadas, nomeadamente as
reas grandes susceptveis de renovao positiva e a preos no muito especulativos. Em paralelo, aprofundar as solues de estacionamento e transporte pblico, o bom nvel social/segurana, o comrcio de proximidade e zonas verdes ou boas vistas.
10
estratgias futuras
para o mercado imobilirio
estratgias
futuras
para
o mercado
imobilirio
Polticas de
repovoamento
Em Lisboa h que retomar uma poltica de povoamento que passar por quatro orientaes.
1
181
182
Sntese
das ideias-mestras
Como introduo reflexo sobre estratgias de
interveno pareceu-nos com interesse a esquematizao do grande espao de Lisboa com alguns indicadores relevantes.
Esta situao, aliada morfologia do espao concelhio, permite salientar aspectos cruciais privilegiados
da geografia da cidade e desenvolver algumas ideias-chave para a sua valorizao. So ideias que podero
servir de impulsos para o debate a ter no prprio
mbito do planeamento urbanstico de Lisboa.
Algumas dessas ideias reflectem-se no cartograma
apresentado em seguida.
183
Central, com toda a sua identidade, conseguindo algumas beneficiaes para a vivncia local
(Campo de Ourique, Estrela, Campolide).
7 Toda a rea sobranceira ao Tejo deve ser tambm protegida, resguardada, visando a sua valorizao a curto, mdio e longo prazo (proteco
da identidade imagtica).
8 A estrutura verde urbana est eivada de solues de continuidade. H que reforar e estender essa estrutura at ao Tejo e para o interior e
criar uma rede de verde, e os possveis dispositivos para a completar, tanto quanto possvel.
9 H que reforar a estrutura terciria em eixos
atractivos, como as radiais e circulares, os espaos alcandorados, os espaos exteriores ao concelho mas dele emanando, para o que haver
que garantir a construo dessas avenidas e percursos adequados a ligar s reas centrais dos
concelhos vizinhos que possam oferecer novas
centralidades, assim desafogando esse mercado
e articulando-se com a poltica de habitao.
10 Estudo e execuo de ligaes que melhorem a
intercomunicao e coeso entre as partes da
cidade e suas populaes, nomeadamente atravs de novos conceitos de espaos pblicos,
caminhos para pees e passagens desniveladas
em relao a estradas urbanas.
184
Polticas de habitao
2
a incapacidade de intervir, deixando prosseguir a degradao da cidade, com a consequente evaso das pessoas com capacidade de
escolha e deixando em Lisboa reas desqualificadas com tendncia para a marginalizao e a
desqualificao;
uma excessiva e extensiva poltica de qualificao, tendo como efeito a gentrificao da cidade, com um forte desequilbrio social e agravamento das assimetrias quanto aos recursos econmicos das famlias, por outro lado dificilmente conseguindo a recuperao demogrfica da cidade.
Uma srie de iniciativas e vises ao longo dos ltimos anos foram desenvolvidas para contrariar o primeiro risco mas no para enquadrar o segundo.
Assim, prope-se:
1
e)
f)
185
186
referncias bibliogrficas
referncias
bibliogrficas
189
190
Fontes estatsticas
e documentais
fichas de caracterizao
territorial
193
Centro
Freguesias: Nossa Senhora
de Ftima, So Domingos de Benfica,
Campolide, So Sebastio da Pedreira,
So Joo de Brito, Campo Grande,
Alto do Pina, So Joo de Deus, Alvalade
rea (ha) S: 1 285,8
Populao (P)/Agregados (AF):
93 613/25 988
Taxa Crescimento Agreg.
Familiares (1991/2001): -41%
Espaos Verdes (ha): 121
Planos Urbansticos:
PP Bairro da Liberdade e Serafina
em elaborao, PP Artilharia 1
em elaborao, PP Alto do Parque Eduardo
VII publicado, PP Quarteiro da Garagem
Militar publicado
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos (venda/arrendamento) fonte: BPI imobilirio - Setembro 2003
Valor mdio de vendas (euros)
Fogos Arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
7 810
3 553
3 910
347
246
3 260
4 410
50 341
44 347
5 994
627
1 105
203
4 059
680/118
T0 100 523,28
T1 162 187,42
T2 224 794,65
T3 296 052,91
T4 381 991,02
T5 397 566,00
17 785
10 842
18 975
246
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
20,21 AF/ha
12,92 m2/hab
45,49%
50%
4,44%
1,85 hab/fogo
88,09%
11,90%
35,32%
6,44
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
9,41%
194
Centro Litoral
Freguesias: Corao de Jesus,
So Mamede, So Jos, Santa Justa, Encarnao,
So Joo, Penha de Frana, Santa Engrcia, Santa
Isabel, Mercs, Santa Catarina, S. Paulo, Sacramento,
So Nicolau, Madalena, Mrtires, Santos-o-Velho,
Beato, Santo Condestvel, Lapa, Prazeres, Socorro,
Anjos, Graa, So Cristvo e So Loureno, Castelo,
So Vicente de Fora, So Estvo, Santiago, So
Miguel, S, So Jorge de Arroios, Pena
rea (ha) S: 1 572
Populao (P)/Agregados (AF): 185 000 /
50 573
Taxa Crescimento Agreg. Familiares
(1991/2001): -48%
Espaos Verdes (ha): 69
Planos Urbansticos: PP Bairro
da Liberdade e Serafina em elaborao,
PP Artilharia 1 em elaborao,
PP Alto do Parque Eduardo VII publicado, PP
Quarteiro da Garagem Militar publicado, PU Vale
de Alcntara II em elaborao, PU Z. Rib. Oriental
em elaborao, PU Salvaguarda do Ncleo Histrico
da Madragoa publicado, PU Salvaguarda do Ncleo
Histrico do Bairro Alto e Bica publicado, PU
Salvaguarda do Ncleo Histrico de Alfama e Colina
publicado, PU Salvaguarda do Ncleo Histrico da
Moraria publicado, PU Zona de Interveno da
COPRAD - Vale de Chelas publicado, PP Recuperao
da Zona Sinistrada do Chiado publicado
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos (venda/arrendamento) fonte: BPI imobilirio - Setembro 2003
Valor mdio de vendas (euros) (*)
(*) Preo mdio de venda T0 na Lapa, Estrela de 263.452,52 Euros
Preo venda/m2 3 117,01 Euros
Fogos Arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
22 101
6 701
13 659
1 741
481
11 333
10 780
109 069
88 709
20 350
1 633
4 223
622
13 872
1 519/121
T0 126 090,34
T1 148 537,90
T2 185 522,28
T3 250 625,86
T4 287 516,10
T5 416 078,25
46 203
16 981
21 722
146
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
32,17 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
3,72 m2/hab
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
4,38%
30,31%
61,80%
7,87%
1,69 hab/fogo
81,34%
18,65%
42,36%
4,93
195
Monsanto
Freguesias: So Domingos de
Benfica, Benfica
rea (ha) S: 846
Populao (P)/Agregados (AF):
5 827/1 579
Taxa Crescimento Agreg.
Familiares (1991/2001): - 17%
Espaos Verdes (ha): 774
Planos Urbansticos:
PP Plo Universitrio do Alto da Ajuda
publicado
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos (venda/arrendamento)
Fogos Arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
692
253
421
18
17
478
215
1 720
1 658
62
0
9
0
53
1 455
75
0
23
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
1,86 AF/ha
1 328,29 m2/hab
91,48%
36,56%
60,83%
2,60%
3,38 hab/fogo
96,39%
3,60%
84%
2,48
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
196
Nordeste
Freguesias: Marvila, Santa Maria
dos Olivais, Alto do Pina
rea (ha) S: 1 379
Populao (P)/Agregados (AF):
85 215/25 442
Taxa Crescimento Agreg.
Familiares (1991/2001): - 13%
Espaos Verdes (ha): 194
Planos Urbansticos:
PU Chelas publicado, PU Expo 98
publicado, PU Zona Ribeirinha Oriental
em elaborao, PP Zona Central da Expo
98 (P.P.1) publicado, PP Recinto da Expo
98 (P.P.2) publicado, PP Zona Sul da Expo
98 - Av. Mar. Gomes da Costa (P.P.3)
publicado, PP Zona Norte da Expo 98 /
Beirolas (P.P.4) publicado
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos (venda/arrendamento) fonte: BPI imobilirio - Setembro 2003
Valor mdio de vendas (euros)
Fogos Arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
4 708
2 259
2 315
134
461
2 220
2 054
34 321
31 725
2 596
361
230
101
1 904
651/20
T0 157 609,05
T1 214 424,26
T2 277 812,15
T3 296 052,91
T4 364 161.98
T5 636 771,66
12 793
773
12 986
85
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
18,44 AF/ha
22,76 m2/hab
14,06%
47,98%
49,17%
2,84%
2,48 hab/fogo
92,43%
7,56%
37,27%
7,28
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
197
Noroeste
Freguesias: Carnide, Lumiar,
Charneca, Ameixoeira, So Domingos
de Benfica, Benfica
rea (ha) S: 1 906
Populao (P)/Agregados (AF):
14 4815/4 1553
Taxa Crescimento Agreg.
Familiares (1991/2001): - 14,7%
Espaos Verdes (ha): 355
Planos Urbansticos:
PU Telheiras publicado, PU Alto do
Lumiar publicado, PU Ncleo Histrico
de Carnide/Luz em elaborao,
PU Ncleo Histrico da Ameixoeira
em elaborao, PP Envolvente do Mercado
de Benfica publicado, PP Calhariz de
Benfica publicado, PP Eixo Urbano
Luz/Benfica publicado, PP Pao do
Lumiar e Rua do Lumiar em elaborao
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos (venda/arrendamento) fonte: BPI imobilirio - Setembro 2003
Valor mdio de vendas (euros)
Fogos Arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
9 239
4 450
4 579
210
702
5 530
3 060
67 338
59 987
7 351
1 465
1 192
103
4 59
1 428/184
T0 130 270,84
T1 207 337,38
T2 208 280,75
T3 278 532,48
T4 299 437,00
T5 441 792,63
17 559
4 509
14 849
242
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
21,79 AF/ha
24,51 m2/hab
18,62%
48,16%
49,56%
2,27%
2,15 hab/fogo
89,08%
10,91%
26,07%
7,2
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
198
Sudoeste
Freguesias: Alcntara, Ajuda, Santa
Maria de Belm, So Francisco Xavier
rea (ha) S: 1 026
Populao (P)/Agregados
(AF): 50 186/14 551
Taxa Crescimento Agreg.
Familiares (1991/2001): - 35%
Espaos Verdes (ha): 278
Planos Urbansticos:
PP Plo Universitrio do Alto da Ajuda
publicado, PP Pedreira Alvito em
elaborao
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos (venda/arrendamento) fonte: BPI imobilirio - Setembro 2003
Valor mdio de vendas (euros) (*)
(*) Nota: Zona Sudoeste: Amostra 5, sendo que preo mdio T5
na zona Belm/Restelo 449.500 Euros
Fogos Arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
7 395
3 136
4 004
255
117
3 668
3 719
25 652
22 392
3 260
339
674
92
2 155
355/34
T0 106 625,00
T1 129 542,90
T2 192 739,34
T3 307 432,14
T4 368 788,74
T5 341 583,34
9 033
1 994
2 707
136
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
14,18 AF/ha
55,38 m2/hab
42,4%
54,63%
3,4%
1,95 hab/fogo
87,3%
12,7%
36,2%
3,46
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
27%
199
Ajuda
Freguesias: Ajuda (parte),
Alcntara (parte)
rea (ha): 156
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 17 113/5 108
Densidade Populacional
(hab/ha): 109,54
Espaos Verdes (ha): 25
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
2 449
793
1 559
97
26
1 260
1 217
8 708
7 672
1 036
77
131
60
768
35 009
359
100
17.3
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
32,74 AF/ha
14,61 m2/hab
16,03%
32,38%
63,66%
3,96%
1,97 hab/fogo
88,10%
11,90%
40,19%
3,56
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
200
Alcntara/Junqueira
Freguesias: Santa Maria de Belm
(parte), Alcntara (parte), Ajuda (parte)
rea (ha) S: 207
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 14 682/4 178
Densidade Populacional
(hab/ha): 70,83
Espaos Verdes (ha): 19
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
1 735
472
1 173
90
21
931
80 333
8 355
6 984
1 371
188
485
16
682
3 550
813
1 900
31.8
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
20,18 AF/ha
12,94 m2/hab
21,20%
67,61%
5,19%
1,76 hab/fogo
83,59%
16,41%
42,49%
4,82
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
9,18%
201
Alvalade
Freguesias: So Joo de Brito,
Campo Grande (parte)
rea (ha): 291
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 21 765/6 155
Densidade Populacional
(hab/ha): 74,86
Espaos Verdes (ha): 24
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
1 692
1 147
536
9
28
424
1 252
10 689
12 952
1 005
64
166
22
753
3 327
1 497
2 042
25.5
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
21,15 AF/ha
11,03 m2/hab
67,79%
31,68%
0,53%
2,04 hab/fogo
90,60%
9,40%
31,13%
6,32
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
8,25%
202
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
538
248
267
23
5
287
253
3 771
3 268
503
58
200
10
229
1 210
1 630
4 538
41
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
8,25 AF/ha
69,58 m2/hab
23,44%
46,10%
49,63%
4,28%
1,87 hab/fogo
86,66%
13,34%
32,09%
7,01
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
203
Areeiro
Freguesias: Alvalade (parte),
So Joo de Deus (parte),
Alto do Pina (parte)
rea (ha): 271
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 21 299/4 969
Densidade Populacional
(hab/ha): 98,27
Espaos Verdes (ha): 4
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
1 202
451
713
38
63
398
755
11 422
10 263
1 159
101
241
8
809
4 228
1 727
2 333
4.9
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
22,9 AF/ha
1,88 m2/hab
37,52%
59,32%
3,16%
1,86 hab/fogo
89,85%
10,15%
37,02%
9,50
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
1,84%
204
Arroios
Freguesias: So Jorge de Arroios
(parte), Anjos (parte), Penha de Frana
(parte), So Joo (parte)
rea (ha): 158
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 33 433/9 128
Densidade Populacional
(hab/ha): 211,58
Espaos Verdes (ha): 4
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
2 795
916
1 761
118
41
777
2 011
20 033
16 713
3 320
378
506
79
2 357
7 835
3 140
763
14.3
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
57,77 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
1,20 m2/hab
32,77%
63,01%
4,22%
1,67 hab/fogo
83,43%
16,57%
39,11%
7,17
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
2,53%
205
Avenida
Freguesias: So Mamede (parte),
Corao de Jesus (parte), So Jos (parte),
Santa Justa (parte)
rea (ha): 92
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 5 798/1 397
Densidade Populacional
(hab/ha): 62,93
Espaos Verdes (ha): 13
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
618
292
304
22
12
296
333
3 254
2 634
620
30
147
28
415
1 383
1 842
3 251
1.6
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
15,18 AF/ha
22,42 m2/hab
14,13%
47,25%
49,19%
3,56%
1,78 hab/fogo
80,95%
19,05%
42,50%
5,27
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
206
Avenidas Novas
Freguesias: Nossa Senhora de
Ftima, So Sebastio da Pedreira (parte),
So Joo de Deus (parte), Alvalade (parte)
rea (ha): 282
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 26 237/6 912
Densidade Populacional
(hab/ha): 93,12
Espaos Verdes (ha): 6
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
2 060
1 035
945
80
79
838
1 194
14 750
12 847
1 903
184
328
78
1 313
5 170
4 930
8 004
40.3
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
24,51 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
2,29 m2/hab
50,24%
45,87%
3,88%
1,78 hab/fogo
87,10%
12,90%
35,05%
7,16
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
2,13%
207
Bairro Alto
Freguesias: So Mamede (parte),
Santa Isabel (parte), Mercs,
Santa Catarina, Encarnao (parte),
So Paulo (parte)
rea (ha): 98
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 18 730/4 857
Densidade Populacional
(hab/ha): 190,86
Espaos Verdes (ha): 2
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
2 698
952
1 570
176
28
1 458
1 285
11 443
9 391
2 052
128
687
77
1 160
5 376
1 737
1 440
6.7
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
49,56 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
1,07 m2/hab
35,29%
58,19%
6,52%
1,64 hab/fogo
82,07%
17,93%
46,98%
4,24
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
2,04%
208
Baixa
Freguesias: Encarnao (parte),
Sacramento, Mrtires, So Nicolau,
Madalena (parte), So Paulo (parte), Santa
Justa (parte)
rea (ha): 63
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 2 834/654
Densidade Populacional
(hab/ha): 44,80
Espaos Verdes (ha): 2
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
471
116
302
53
4
248
251
2 220
1 369
851
90
243
0
518
728
1 833
1 593
3.7
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
10,38 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
7,06 m2/hab
24,63%
64,12%
11,25%
1,28 hab/fogo
61,67%
38,33%
32,79%
10,60
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
3,17%
209
Beato
Freguesias: Beato (parte),
So Joo (parte), Penha de Frana (parte),
Santa Engrcia
rea (ha): 285
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 22 763/6 626
Densidade Populacional
(hab/ha): 79,99
Espaos Verdes (ha): 8
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
2 725
1 024
1 524
177
170
1 907
699
11 079
9 807
1 272
119
213
39
901
4 766
840
475
40.4
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
23,25 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
3,51 m2/hab
37,58%
55,93%
6,50%
2,05 hab/fogo
88,52%
11,48%
43,02%
4,07
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
2,81%
210
Beato Centro
Freguesias: So Joo (parte),
Beato (parte)
rea (ha): 63
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 10 233/3 027
Densidade Populacional
(hab/ha): 162,9
Espaos Verdes (ha):
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
818
320
465
33
10
308
507
5 330
4 585
745
17
116
32
580
2 264
428
0475
4.6
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
48,05 AF/ha
39,12%
56,85%
4,03%
1,92 hab/fogo
86,02%
13,98%
42,49%
6,52
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
211
Belm
Freguesias: Santa Maria de Belm
(parte),
rea (ha): 196
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 4 628/1 222
Densidade Populacional
(hab/ha): 24,9
Espaos Verdes (ha): 31
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
840
484
331
25
23
511
324
2 134
1 872
262
26
19
4
213
636
330
707
26.1
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
6,23 AF/ha
66,98 m2/hab
15,82%
57,62%
39,40%
2,98%
2,17 hab/fogo
87,72%
12,28%
29,80%
2,54
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
212
Benfica
Freguesias: Carnide (parte),
Benfica (parte), So Domingos de Benfica
(parte)
rea (ha): 269
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 37 445/11 362
Densidade Populacional
(hab/ha): 138,98
Espaos Verdes (ha): 33
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
2 225
1 551
658
16
110
1 339
789
19 076
17 490
1 586
155
192
18
1 221
4 515
1 478
1 020
41.7
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
42,24 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
8,81 m2/hab
12,27%
69,71%
29,57%
0,72%
1,96 hab/fogo
91,69%
8,31%
23,67%
8,57
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
213
Cais do Sodr
Freguesias: So Paulo (parte)
rea (ha): 31
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 453/121
Densidade Populacional
(hab/ha): 14,84
Espaos Verdes (ha): 1
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
51
6
29
16
0
8
48
265
187
78
12
44
0
22
129
273
1 460
1.2
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
3,90 AF/ha
22,08 m2/hab
11,76%
56,86%
31,37%
1,71 hab/fogo
70,57%
29,43%
48,68%
5,20
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
3,23%
214
Campo Grande
Freguesias: So Joo de Brito (parte)
rea (ha): 146
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 2 832/1 110
Densidade Populacional
(hab/ha): 19,35
Espaos Verdes (ha): 19
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
174
129
40
5
35
71
70
1 844
1 505
339
171
31
12
125
734
155
1 267
127.9
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
7,60 AF/ha
67,09 m2/hab
13,01%
74,14%
22,99%
2,87%
1,54 hab/fogo
81,62%
18,38%
39,80%
10,60
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
215
Campo de Ourique
Freguesias: Santo Condestvel,
Santa Isabel (parte), Lapa (parte),
Prazeres (parte)
rea (ha): 191
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 25 463/7 053
Densidade Populacional
(hab/ha): 133,58
Espaos Verdes (ha): 10
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
3 432
620
2 454
358
47
2 418
1 018
14 454
12 174
2 280
166
498
111
1 505
6 131
1 378
1 877
28.2
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
36,93 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
3,93 m2/hab
5,24%
18,07%
71,50%
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
216
Campolide
Freguesias: Campolide (parte)
rea (ha): 141
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 14 428/4 118
Densidade Populacional
(hab/ha): 102,14
Espaos Verdes (ha): 19
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
2 144
543
1 409
192
36
1 242
886
7 865
6 780
1 085
49
133
73
830
3 116
903
791
6.4
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
29,21 AF/ha
13,17 m2/hab
13,48%
25,33%
65,72%
8,96%
1,83 hab/fogo
86,20%
13,8%
39,62%
3,67
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
217
Carnide Norte
Freguesias: Carnide (parte),
Lumiar (parte)
rea (ha): 214
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 9 653/2 755
Densidade Populacional
(hab/ha): 45,09
Espaos Verdes (ha): 18
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
1 215
146
1 063
6
72
964
186
3 895
3 323
572
267
162
2
141
2 567
14
1 000
28.1
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
12,87 AF/ha
18,65 m2/hab
12,02%
87,49%
0,49%
2,48 hab/fogo
85,31%
14,69%
65,91%
3,21
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
8,41%
218
Carnide Sul
Freguesias: Carnide (parte),
Lumiar (parte)
rea (ha): 187
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 11 374/3 189
Densidade Populacional
(hab/ha): 60,85
Espaos Verdes (ha): 34
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
617
266
317
34
57
438
130
5 676
4 549
1 127
616
38
8
465
343
507
7 696
21.4
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
17,05 AF/ha
29,89 m2/hab
18,18%
43,11%
51,38%
5,51%
2,00 hab/fogo
80,14%
19,86%
6,04%
9,20
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
219
Castelo
Freguesias: Socorro, Graa (parte),
So Cristovo e So Loureno (parte),
Santiago, Santo Estevo, So Miguel,
S, So Vicente de Fora (parte),
Madalena (parte)
rea (ha): 88
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 13 058/3 555
Densidade Populacional
(hab/ha): 147,88
Espaos Verdes (ha): 3
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
2 154
444
1 410
300
23
917
1 283
9 527
6 892
2 635
120
504
99
1 912
4 475
968
2 887
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
40,40 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
2,30 m2/hab
20,61%
65,46%
13,93%
1,37 hab/fogo
72,34%
27,66%
46,97%
4,42
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
3,41%
220
Charneca
Freguesias: Charneca,
Ameixoeira, Lumiar (parte)
rea (ha): 449
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 27 235/7 748
Densidade Populacional
(hab/ha): 60,68
Espaos Verdes (ha): 107
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
2 346
746
1 492
91
114
1 314
943
10 617
9 217
1 400
84
506
59
751
4 846
331
143
9.9
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
17,26 AF/ha
39,29 m2/hab
23,83%
32,52%
63,60%
3,88%
2,57 hab/fogo
86,81%
13,19%
45,64%
4,53
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
221
Chelas
Freguesias: Marvila (parte),
Alto do Pina (parte)
rea (ha): 472
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 34 700/10 030
Densidade Populacional
(hab/ha): 73,57
Espaos Verdes (ha): 137
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
1 140
325
764
51
176
555
417
12 442
11 408
1 034
28
80
36
890
7 732
81
750
47.4
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
21,25 AF/ha
39,48 m2/hab
29,03%
28,51%
67,02%
4,47%
2,79 hab/fogo
91,69%
8,31%
62,14%
10,91
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
222
Estrela
Freguesias: Prazeres (parte),
Lapa (parte), Santos-o-Velho (parte)
rea (ha): 144
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 17 941/4 872
Densidade Populacional
(hab/ha): 124,98
Espaos Verdes (ha): 20
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
2 158
718
1 307
133
45
1 084
1 071
10 338
8 154
2 184
152
298
25
1 709
4 107
906
1 860
10.4
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
33,83 AF/ha
11,15 m2/hab
13,89%
33,27%
60,57%
6,16%
1,74 hab/fogo
78,87%
21,13%
39,73%
4,79
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
223
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
199
55
135
9
11
134
53
1 403
1 004
399
93
79
6
221
448
653
1 205
0.00048
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
14,94 AF/ha
0
27,64%
67,84%
4,52%
1,36 hab/fogo
71,56%
28,44%
31,93%
7,05
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
0,0%
224
Lumiar Norte
Freguesias: Carnide (parte),
Lumiar (parte)
rea (ha): 205
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 4 396/1 224
Densidade Populacional
(hab/ha): 21,42
Espaos Verdes (ha): 112
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
281
130
136
15
65
182
38
1 870
1 652
218
14
6
3
195
162
19
1 581
14.2
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
5,97 AF/ha
254,78 m2/hab
54,63%
46,26%
48,40%
5,34%
2,35 hab/fogo
88,34%
11,66%
8,66%
6,65
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
225
Lumiar Sul
Freguesias: Lumiar (parte)
rea (ha): 307
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 24 177/6 790
Densidade Populacional
(hab/ha): 78,76
Espaos Verdes (ha): 35
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
1 212
859
342
11
231
693
285
11 400
10 443
957
140
65
2
750
1 375
940
845
21.4
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
22,12 AF/ha
14,48 m2/hab
11,40%
70,87%
28,22%
0,91%
2,12 hab/fogo
91,61%
8,39%
12,06%
9,41
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
226
Marvila
Freguesias: Marvila (parte)
rea (ha): 169
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 4 105/1 061
Densidade Populacional
(hab/ha): 24,29
Espaos Verdes (ha): 3
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
577
114
422
41
17
317
238
1 913
1 657
256
3
53
40
160
879
223
0
1.8
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
6,28 AF/ha
7,31 m2/hab
19,76%
73,14%
7,11%
2,15 hab/fogo
86,62%
13,38%
45,95%
3,32
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
1,78%
227
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
592
213
364
15
17
399
195
1 571
1 512
59
0
8
0
51
1 369
32
0
20.4
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
2,53 AF/ha
813,21 m2/hab
81,25%
35,98%
61,49%
2,53%
3,66 hab/fogo
96,24%
3,76%
87,14%
2,65
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
228
Monsanto/Benfica
Freguesias: So Domingos
de Benfica (parte)
rea (ha): 92
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 378/98
Densidade Populacional
(hab/ha): 4.1
Espaos Verdes (ha): 70
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
92
39
51
2
0
76
14
117
116
1
0
0
0
1
76
43
0
0
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
1,07 AF/ha
1 851,85 m2/hab
76,09%
42,39%
55,43%
2,17%
3,23 hab/fogo
99,15%
0,85%
64,96%
1,27
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
229
Monsanto Sul
Freguesias: Ajuda (parte),
Alcntara (parte)
rea (ha): 270
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 72/21
Densidade Populacional
(hab/ha): 0,27
Espaos Verdes (ha): 236
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
8
1
6
1
0
3
6
32
30
2
0
1
0
1
10
0
0
2.9
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
0,08 AF/ha
32 778 m2/hab
87,41%
12,50%
75,00%
12,50%
2,25 hab/fogo
93,75%
6,25%
31,25%
4,0
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
230
Olivais
Freguesias: Santa Maria dos Olivais
(parte)
rea (ha): 431
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 36 710/11 514
Densidade Populacional
(hab/ha): 85,12
Espaos Verdes (ha): 53
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
2 666
1 559
1 068
39
155
1 312
1 220
15 882
14 955
927
198
43
24
662
2 456
391
2 193
33.7
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
26,71 AF/ha
14,44 m2/hab
12,30%
58,48%
40,06%
1,46%
2,31 hab/fogo
94,16%
5,84%
15,46%
5,96
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
231
Oriente
Freguesias: Santa Maria dos Olivais
(parte)
rea (ha): 307
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 9 700/2 837
Densidade Populacional
(hab/ha): 31,64
Espaos Verdes (ha):
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
325
261
61
3
113
36
1 791
4 084
3 705
379
132
54
1
192
1 726
78
10 043
2.6
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
9,24 AF/ha
80,31%
18,77%
0,92%
2,38 hab/fogo
90,72%
9,28%
42,26%
12,57
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
232
Restelo
Freguesias: Santa Maria de Belm
(parte), So Francisco Xavier, Ajuda (parte)
rea (ha): 234
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 11 822/3 467
Densidade Populacional
(hab/ha): 50,49
Espaos Verdes (ha): 31
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
1 864
1 173
649
42
33
855
985
5 523
5 079
444
41
35
12
356
1 225
428
0
34.3
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
14,82 AF/ha
26,22 m2/hab
13,25%
62,93%
34,82%
2,25%
2,14 hab/fogo
91,96%
8,05%
22,18%
2,96
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
233
Santa Marta
Freguesias: Pena, Corao de Jesus
(parte), So Jos (parte), Santa Justa
(parte), Anjos (parte)
rea (ha): 125
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 14 284/3 597
Densidade Populacional
(hab/ha): 114,28
Espaos Verdes (ha): 3
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
1 877
498
1 224
155
64
829
1 036
8 621
6 923
1 698
156
517
61
964
3 769
1 905
2 039
27.7
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
28,78 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
2,10 m2/hab
26,53%
65,21%
8,26%
1,66 hab/fogo
80,30%
19,70%
43,72%
4,59
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
2,40%
234
Santos
Freguesias: Santos-o-Velho (parte),
Prazeres (parte)
rea (ha): 106
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 1 330/370
Densidade Populacional
(hab/ha): 12,58
Espaos Verdes (ha): 2
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
260
52
192
16
2
173
92
978
639
339
4
38
0
297
325
297
2 280
2.8
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
3,49 AF/ha
15,04 m2/hab
20,00%
73,85%
6,15%
1,36 hab/fogo
65,34%
34,66%
33,23%
3,76
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
1,89%
235
So Domingos de Benfica
Freguesias: So Domingos de Benfica
(parte)
rea (ha): 274
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 30 535/8 465
Densidade Populacional
(hab/ha): 111,32
Espaos Verdes (ha): 15
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
1 343
735
571
37
53
600
689
14 804
13 313
1 491
189
223
11
1 068
3 751
1 220
2 564
65.9
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
30,89 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
4,91 m2/hab
54,73%
45,52%
2,76%
2,06 hab/fogo
89,93%
10,07%
25,34%
11,02
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
5,47%
236
So Francisco Xavier
Freguesias: So Francisco Xavier
(parte), Santa Maria de Belm (parte)
rea (ha): 121
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 1 468/420
Densidade Populacional
(hab/ha): 12,12
Espaos Verdes (ha): 88
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
415
212
202
1
14
107
299
684
585
99
4
0
0
95
81
731
0
3.5
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
3,47 AF/ha
599,46 m2/hab
72,73%
51,08%
48,67%
0,24%
2,15 hab/fogo
85,53%
14,47%
11,84%
1,65
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
237
So Vicente de Fora
Freguesias: So Vicente de Fora
(parte), Santa Engrcia (parte), Graa
(parte), Anjos (parte)
rea (ha): 99
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 16 775/4 853
Densidade Populacional
(hab/ha): 169,57
Espaos Verdes (ha): 1
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
1 845
688
982
175
24
776
1 093
10 114
8 237
1 877
168
333
65
1 311
4 467
731
592
4.8
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
49,02 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
0,60 m2/hab
37,29%
53,22%
9,49%
1,66 hab/fogo
81,44%
18,56%
44,17%
5,48
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
1,01%
238
Tapada
Freguesias: Alcntara (parte)
rea (ha): 122
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 473/156
Densidade Populacional
(hab/ha): 3,89
Espaos Verdes (ha): 84
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
92
2
90
0
0
4
91
248
200
48
3
4
0
41
41
39
0
23.8
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
1,28 AF/ha
1775,90 m2/hab
68,85%
2,17%
97,83%
0,00%
1,91 hab/fogo
80,65%
19,35%
16,53%
2,70
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
siglas
AML
APEME
239
Planeamento
Habitao
e Mercado Imobilirio