C 039 Gev 500-Sectiunea-3

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal
PARTICULARITI METODOLOGICE
i
ELEMENTE SPECIFICE LA APLICAREA
GHID-ului DE EVALUARE
Determinarea
Sub rezerva modificrii Codului fiscal (precizri i/sau completri cu privire la aplicare i/sau calcule specifice)
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
1.
GEV 500- ANTERIOR PREZENTAT1 (seciunea 1 a seminarului)
2.
PAII DE URMAT
3.
DOCUMENTE DE PORNIRE
4.
DOCUMENTE SUPLIMENTARE
5.
STANDARDE
6.
PARTICULARITI METODOLOGICE
7.
B.I.F.
8.
VERIFICARE
9.
CONCLUZII
10. ANEXE (Anexele 1, 2, 3 i 4 la GEV 500)

11. PARTICULARITI
12. Analize SUPLIMENTARE
1
http://nou.anevar.ro/noutati/14-dec-2015-nou-prin-hcn-32015-s-adoptat-formafinala-gev-500-determinarea-valorii
1. PAII DE URMAT
1.1.
Preluare Comand2
1.2.
Stabilirea termenilor de referin;
1.3.
Contractarea3;
1.4.
Solicitarea de date/documente suplimentare;
1.5.
Programarea Inspeciilor;
1.6.
Efectuarea Inspeciilor;
1.7.
Completare termeni de referin4;
http://nou.anevar.ro/sites/default/files/revistaasociatiei/revista-valoarea-oriunde-este-ea-nr-09.pdf
pe baza ANEXEI 1
3 Atenie i la Analiza anterioar demarrii redactrii raportului
4 Coroborat cu Anexa 4
1.8.
Analiza anterioar demarrii redactrii raportului:
1.8.1.
Definirea metodologiei adecvate n concordan cu GEV500
1.8.2.
Selecie elemente specifice i corespunztoare de pia
1.8.3. Verificarea suficienei informaiilor descriptive i a documentelor

justificative
1.9.
Demararea ntocmirii raportului:
1.10. Completarea raportului;

1.11. nregistrarea n BIF
1.12. ntocmirea
1.12.1. Model uniform (este un format tabelar excel)

1.12.2. Rubrici obligatorii
1.12.3. Rubrici blocat, predefinite, universale
1.12.4. Termeni de referin
1.12.5. Rezultatele evalurii
i parial blocate (zona termenilor de referin comuni)
1.13. naintarea RAPORT-ului de evaluare pentru IMPOZITARE

1.13.1. Sinteza RAPORT, cuprinde i
1.13.1.1.
Termenii de referin
1.13.1.2.
Valorile impozabile6
1.13.2. Fi nregistrarea n BIF

1.13.3. Anexa 1
1.13.4. Corp Raport de evaluare pentru impozitare7:
1.13.4.1.
Prezentarea datelor
1.13.4.2.
Evaluarea (propriu-zis) pentru impozitare
1.13.4.1.
Anexele8 raportului de evaluare
Ataate cldirilor din Anexa 1

7 a se vedea i capitolul:
PARTICULARITILE Raportului de evaluare pentru impozitare:
8 a nu se confunda cu anexele la GEV
6
2. DOCUMENTE DE PORNIRE
2.1.
ANEXA 19
2.1.1.
LIST de la client10
2.1.2.
Anexa la contract
2.1.3.
Clasificare R/N/M11
2.1.4.
ZONARE/NCADRAREA
2.2.
Splitare/Definire arii12 destinaie R/N n cadrul destinaiei M13
Declaraia contribuabilului privind cldirile supuse evalurii pentru impozitare

10 A nu se confunda cu INVENTARUL-listingul de clasa 1 utilizat la raportare
11 conform COD FISCAL
12 i modul de calcul (n concordan cu normele de aplicare a Codului Fiscal)
13 Poate fi i n setul suplimentare de date
9
3. DOCUMENTE SUPLIMENTARE
7
3.1.
Vechea valoare impozabil a cldirii14
3.2.
Certificare dimensiuni (Arii, volume, nlimi, amd15.)
3.3.
Standarde de construire
3.4.
Data PIF
3.5.
ISTORIC UTILIZARE
3.6.
ISTORIC MENTENAN (reparaii)
3.7.
ISTORIC DEZVOLTARE (modernizri, extinderi)
3.8.
Stare tehnic atipic (motivele deprecierile fizice accidentale, documente)
3.9.
Dovezi argumentate ale prezenei unor eventuale deprecieri funcionale
3.10. Eventuale contaminri i conformare la mediu
Poate fi i n setul de pornire. Este doar pentru BIF, nu o punem n raport

15 Compartimentri, grosimi, pori acces, suprafee vitrate, etc.
14
3.11. Dup caz16

3.11.1. Cadastrale aferente i terenului
3.11.2. Elemente aferente potenialului/istoricului de nchiriere
3.11.3. Justificarea/argumentare limitrii utilitii, dac se prezint i deprecieri
funcionale;
3.11.4. Alte elemente de argumentare a metodologiei aplicate i calculelor
efectuate n estimarea valorii impozabile ;
3.12.
Sursa datelor
3.12.1. contribuabilul
3.12.2. trecut n raport17
n funcie de metodologia aplicat i de importana/utilitatea cunoaterii acestor

date (ce pot fi redundante scopului prezent)
17 surs de date reale, considerat credibil (declaraii ale contribuabilului)
16
4. STANDARDE
9
4.1.
STANDARDE DE EVALUARE ANEVAR 2015
4.2.
PARTICULARIZRI SCOP GEV 500
4.2.1.
TIP VALOARE
4.2.2.
METODOLOGIE (vezi particulariti metodologice)
4.2.2.1.
Bazat pe ABORDRI
4.2.2.1.1.
Particulariti COST
4.2.2.1.2.
Aplicabilitate VENIT, PIA
4.2.2.1.3.
Particulariti RECONCILIERE
4.2.2.2.
4.2.3.
Bazat pe CALCULE ADMINISTRATIVE (Anexa 3)
IPOTEZE DE LUCRU
5. PARTICULARITI METODOLOGICE
5.1.
Precizri specifice abordare prin COST18
5.1.1.
Justificare cost nou (ataarea costului brut cel mai credibil)
5.1.2.
Elemente de calcul
Uzur fizic (pe baze bine definite19)
5.1.3.
Meniuni estimare
Depreciere funcional
5.1.4.
Neaplicare
Depreciere extern
5.2.
Aplicabilitate (limitat) abordare prin PIA
5.3.
Aplicabilitate (limitat) abordare prin VENIT
5.4.
Precizri specifice (limitative) la RECONCILIERE20
5.5.
Precizri ncadrare administrativ a rezidenialelor de la Pjuridice21
18
obligatorie
19 Vezi i Anexa 2 (seciunea 2 a seminarului)
20 propunere valoare impozabil
21 unde avem algoritm de calcul, nu metode tradiionale de evaluare (fie ele cu
limitri de aplicare)
10
6. B.I.F. (
6.1.
Baz comun i
6.2.
Identificatori legai de adres
6.3.
Identificatori legai de destinaia cldirii (N/R/M/ cu defalcrile necesare )22
6.4.
Identificatori legai de structura cldirii
6.5.
Arii de calcul
6.6.
CIB/CRB
6.6.1.
6.7.
11
Valori/cotaii
6.6.2.
Sursa
Valori calculate
6.7.2.
Metodele aplicate
CIN
6.7.1.
22
6.8.
CIN unitar (calculat automat)
6.9.
Monitorizare & Interpretare (Date minime ptr. Fructificri maxime)
splitare necesar la R i M
7. VERIFICARE
7.1.
Pe baza SEV 400
7.2.
Respectare specificitate GEV 500;
7.3.
Client, Utilizator desemnat;
7.4.
Aspecte metodologice verificate23
7.4.1.
Corelare descriere cu datele de calcul
7.4.2.
Nivel Cost Brut/Nou
7.4.2.1.
Mrime24
7.4.2.2.
Surs credibil i verificat
7.4.2.3.
Asimilare subiect cu costul etalon (unitar, catalog, segregat)
7.4.2.4.
Adecvare/Justificare asimilare
7.4.3.
Estimarea uzurii fizice
7.4.4.
Respectarea limitrilor la venit, pia, alocare i reconciliere
Cel mai evident i cu posibiliti de inducere NECONFORMITI MAJORE

24 Coroborat cu aplicarea la aria corespunztoare de calcul i de definire a costului
23
12
8. CONCLUZII
13
8.1.
documente de pornire specifice IMPOZITRII
8.2.
documente suplimentare adaptate scopului i metodologiei
8.3.
tratament separat REZIDENIALE vs. NEREZIDENIALE, respectiv MIXT
8.4.
metodologii adecvate (standarde, dar i administrative)
8.5.
limitri n aplicarea abordrilor, reguli de alocare teren/cldire
8.6.
costul CLDIRII CIN obligatoriu
8.7.
principii de reconciliere subiective (min = cost * (1-10%))
8.8.
nregistrare BIF (obligatorie)
8.9.
sinteza uniform (semnat i tampilat)
9. ANEXE din GEV 500

14
9.1.
Anexa 125
Lista cldiri
devine anex la RAPORT
9.2.
Anexa 226
Estimarea Ufizice i a VEF
seciunea 2 a seminarului
9.3.
Anexa 327
Metodologie Rezideniate deinute de PJ
9.4.
Anexa 428
Sinteza uniform
devine anex la RAPORT
Declaraia contribuabilului privind cldirile supuse evalurii pentru impozitare la

data 31.12.2015
26 estimarea deprecierii fizice precum i metoda de calcul a vrstei efective, avnd n
vedere modernizrile/ extinderile aduse cldirii supuse evalurii
27 Metodologie de estimare a valorii impozabile pentru proprietile rezideniale
deinute de persoane juridice
28 Sinteza uniform a raportului de evaluare este prezentat n Anexa 4, ale crei
rubrici sunt obligatorii a fi completate:
(excel cu rubrici obligatorii i blocate)
25
10. PARTICULARITILE Raportului de evaluare pentru impozitare:

10.1. Sinteza (uniform) RAPORT29, cuprinde i
10.1.1. Termenii de referin (cu elemente obligatorii30)
10.2. Corp Raport de evaluare pentru impozitare:
10.2.1. Prezentarea datelor
separat dezvoltat
10.2.2. Evaluarea pentru impozitare
separat dezvoltat
10.2.3. Anexele raportului de evaluare

10.2.3.1.
Elemente de calcul
10.2.3.2.
Fotografii
10.2.3.3.
Documente legate de identificarea dimensional
10.2.3.4.
Documente justificative ale strii necorespunztoare
10.2.3.5.
Documente justificative baz a deprecierii funcionale;
29
vezi capitole anterioare

naintarea RAPORT-ului de evaluare pentru IMPOZITARE
30 pot fi completai, dar nu contrazii
15
10.3. Sinteza Uniform
16
10.3.2. SCOPUL estimarea VALORII IMPOZABILE A CLDIRILOR,

10.3.2.1.
ntocmit la cererea contribuabilului= CLIENT;
10.3.2.2.
interzis utilizarea n alte scopuri31;
10.3.2.3.
Sinteza este adaptat scopului;
10.3.3. DESTINATAR Autoritatea local pe raza creia contribuabilul pltete

impozit pe cldiri,
10.3.4. VALOAREA IMPOZABIL valoarea de pia 32
10.3.5. Conformitate cu SEV
10.3.6. Verificare doar cu SEV 400, paraf EPI
31
raportare, garantare, vnzare sau altele

32 sau just, sau investiie (sau alt tip definit n SEV 100 Cadrul general)
Atenie la tendina (utilizatorilor desemnai, dar i a evaluatorilor) de a fi confundat
(din inerie, dar i din necunoatere) cu valoarea just:
Raportarea financiar Evaluare pentru impozitare
17
10.3.7. Format EXCEL
18
33
10.3.7.1.
Corelat cu Anexa 1
10.3.7.2.
preluare date ntre foile sintezei
10.3.7.3.
se poate lega direct de foile noastre de calcul de cost/reconciliere
10.3.7.4.
exprimarea valorii impozabile n LEI33
10.3.7.5.
este partea semnat i tampilat
10.3.7.6.
este instrument de lucru i al Administraiilor
Cheie de control cotaii n euro
10.4. Adaptarea
procesului
de
(paralela GEV 630 vs.GEV 500 )
evaluare
19
10.5. Prezentarea datelor

20
10.5.1. Inspecia
De regul, evaluatorul trebuie s inspecteze fiecare cldire subiect.
Contribuabilul va asigura accesul
10.5.2. Inspecia limitat (de evitat)
Dac nu se realizeaz inspecia evaluatorul
se va asigura c a identificat corect cldirea i starea fizic a acesteia i
va prezenta n raport fotografii, care s prezinte cldirea n starea existent la
data evalurii.
Neinspectarea cldirii va fi justificat n raport.
Se vor folosi informaii (preluate de la client i/sau de la teri) care s
suplineasc inspecia, elaborndu-se ipoteza de lucru corespunztoare34.
34
Vezi i : chestionare acoperitoare
10.5.3. Enumerare cldiri i locaii (Anexa 1, obligaie contribuabil35)

10.5.4. Descriere amplasamentelor
10.5.4.1.
Corelat cu metodologia
10.5.4.2.
Identificator cod potal36
10.5.4.3.
Identificator zona n cadrul localitii37
10.5.4.4.
Multiplicatorul zonal
10.5.4.5.
Uurina/complexitatea construirii
10.5.4.6.
Extindere la toate datele dac se evalueaz terenul38
Lista cu cldirile care urmeaz s fie supuse evalurii va fi pus la dispoziia

evaluatorului de ctre contribuabil prin completarea formularului din Anexa 1
36 La toate
37 La REZIDENIALE aparinnd persoanelor juridice (vezi Anexa 3 la GEV 500)
38 Dac se aplic PIAA i sau VENITUL
35
21
10.5.5. Descriere Urbanismului i zonei

10.5.5.1.
Tratat diferit n funcie de destinaia N/R/M
10.5.5.1.1.
Nerezidenial
n msura utilitii n raport39,
10.5.5.1.2.
Rezidenial
Atenie la algoritmul din Anexa 3
10.5.5.1.2.1.
Zonarea administrativ nu este cea a pieei40 imobiliare
10.5.5.1.2.2.
Utilizm algoritmul cu trimiterile sale
10.5.6. Descriere accesului

10.5.6.1.
n msura utilitii n raport.
10.5.7. Descriere vecintilor

10.5.7.1.
n msura utilitii n raport
corelat cu influena admis (abordrilor prin pia i venit, precum i a reconcilierii)

a se lua n calcul la cldiri;
40 Cunoscut de noi
39
22
10.5.8. Descriere Influenelor externe

10.5.8.1.
Nu se vor aplica deprecieri economice, nefiind necesare date.

23
10.5.9. Descriere imobilului aparintor

10.5.9.1.
n msura n care el este mult mai amplu dect cldirea subiect
10.5.9.2. Se urmrete structura constructiv, standardul, starea i dotrile

i alte aspecte de influen a costului41;
10.5.9.3.
Se urmrete partiul, accesul, dotri , spaii anexe, etc.
10.5.9.3.1.
Arii utile, construite, desfurate (raportul ntre ele42)
10.5.9.3.2.
Spaii de circulaii, comune,
10.5.9.4. Se analizeaz costul de nou43 al ansamblului (regsit n cel al

componentelor apartamentate)
n nelesul prezentului standard
42 Influen direct i evideniat la cele rezideniale
43 Atenie: Elaborare/estimare costului unitar aferent unui tip de arie (construit
desfurat) i atribuirea sa la acelai tip de arie (EPI metoda comparaiei unitare)
41
10.5.10. Prezentare cldiri cu ocazia inspeciei i/sau chestionare:

10.5.10.1. Obligaia clientului
10.5.10.2. Identificarea sursa= clientul;
24
10.5.10.3. Ipoteze legate de identificare i msurtori;

10.5.10.4. Chestionare acoperitoare44:
10.5.10.4.1. Standard de construire;
10.5.10.4.2. Istoric utilizare, mentenan, dezvoltare
10.5.10.4.3. Contaminri i probleme de mediu (spe atipic)
10.5.10.4.4. Stare tehnic atipic (motivele deprecierile fizice accidentale,
documente)
10.5.10.4.5. Dovezi ale deprecierii funcionale existente, percepute
pia ca pierdere de utilitate i posibilitatea lor de nlturare;
de
10.5.10.4.6. amd. (n special pentru cldiri i dac este relevant i pentru

terenul evaluat)
44
Vezi :
DOCUMENTE SUPLIMENTARE
10.5.11. Descrierea CLDIRII- date

10.5.11.1. Localizare45,46
10.5.11.2. Standard de construire i dotri47
10.5.11.3. Dimensiuni (arii, nlimi, volume, amd48.)49
10.5.11.3.1. Documentate
10.5.11.3.2. Elaborate pentru a corespunde definiiilor din COD
10.5.11.3.3. Pregtite a se aplica la criteriile unitare de cost de nou
Vezi i date minime necesare de introdus n BIF

46 Corelare i cu imobilul aparintor
47 Atenie la ce dotri imobiliare are subiectul (cldirea) i care sunt cele definite a fi
cuprinse la etalonul de cost de nou;
48 Altele dup importan, aport i de modul de formare/elaborare a costului de nou
49 Preluate de la contribuabil. Vezi ipotezele necesare de generat
45
25
10.5.11.4. Istoric
10.5.11.5. Stare tehnic definit
10.5.11.6. Particulariti ale strii tehnice (uzuri accidentale mari)
10.5.11.7. Neadecvri funcionale
10.5.11.8. Fotografii relevante
10.5.12. Descrierea CLDIRII- corelri cu alte capitole
10.5.12.1. Dimensiunile de calcul i sursa de unde au fost preluate
10.5.12.2. COST de nou unitar50
10.5.12.3. COST de nou total51
10.5.12.4. ncadrarea strii tehnice i calcularea uzurilor fizice
10.5.12.5. Dup caz artarea uzurilor excesive i a deprecierilor funcionale
Definit i ajustat corespunztor

51 ncadrare, actualizare i ajustare corespunztor
50
26
10.5.13. Descriere DESTINAIEI CLDIRII

10.5.13.1. Clasificare R/N/M (sarcina contribuabilului)52
10.5.13.1.1. M53 =100%= %R54 + %N55,
sau
10.5.13.1.2. mpM = mpR + mpN,

10.5.13.2. A nu se confunda cu Analiza CMBU56
10.5.13.3. S vedem ce ne spun n final normele de aplicare a Codului Fiscal.
52
Vezi anexa 1 la GEV 500

53 Mixt, cumul de destinaii (R reunit cu N)
54 Pondere declarat a utilizrii REZIDENIALE
55 unde:
Pondere declarat a utilizrii NEREZIDENIALE %N i = (100%-%R)
ambele definite de contribuabil i preluate ca atare de evaluatorul autorizat
56 din cadrul procesului uzual de evaluare a proprietii imobiliare
27
10.5.14. Personalizarea raportului

10.5.14.1. Sinteza este uniform57
10.5.14.2. Corpul raportului trebuie adaptat destinaiilor din Anexa 1 (R/M/N)
10.5.14.3. Anexa 1 va fi parte a raportului
10.5.14.4. Termenii de referin58
10.5.14.4.1. Obligatorii prin sintez
10.5.14.4.2. completai dac este cazul
10.5.14.4.3. a nu fi contrazii ( prin completri)
10.5.14.5. Descriere i analize adaptate metodologiei aplicate59
10.5.14.6. Reconcilierea (n concordan cu metodologia i limitrile impuse)
10.5.14.7. Anexe n funcie de susinerea necesar
Completat pe baza Anexei 4 la GEV 500

58 Cuprini n sinteza uniform
59 Cu siguran:
trebuie s tratm mai atent tot ce influeneaz costul i uzurile fizice
57
28
11. Evaluarea pentru

NEREZIDENIALE
determinarea
valorii
impozabile
pentru
cldirile
29
11.1. Vezi GEV 500

11.1.1. Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru
deinute de persoane
i/sau
11.2. Abordrile n evaluare sunt:
cost, venit i pia
11.3. n determinarea valorii impozabile

11.3.1.
11.3.2.
aplica doar
n evaluare61, fiind
ns ca aceasta s fie abordarea prin
60
Noutate la PERSOANELE FIZICE

61 n condiiile n care nu exist informaii suficiente pentru aplicarea celorlalte
abordri
11.4. Abordarea prin PIA/VENIT se aplic condiionat

11.4.1. terenul aferent proprietii imobiliare, din care face parte cldirea
evaluat pentru impozitare62, nu este n cot indiviz i
dac
11.4.2. contribuabilul a pus la dispoziia evaluatorului informaii privind
o suprafaa terenului la PIA, respectiv
o suprafaa terenului corespunztoare63 cldirii subiect la VENIT
11.5. Abordarea prin PIA/VENIT au la baz64:
11.5.1. Date de pia evidente i verificabile
11.5.2. O pia activ la chirii
11.5.3. Comparabile adecvate i cunoscute
Asigur premisa unei alocri bine definite pe componente imobiliare

63 (atribuit strict la)
64 Nu este o forare i nici noutate absolut, fiind o precizare mai clar a existenei
datelor de intrare real ancorate n pia
62
30
11.6. Particulariti la Abordarea prin PIA/VENIT

11.6.1. Nu exist
11.6.2. Cerinele indic o demonstrare a valorii de pia (pe fondul creia
urmeaz alocarea valoric)
11.7. Alocarea valorii obinute prin PIA/VENIT
Urmrim alocarea valorii CLDIRII pentru impozitare
Alocarea se face prin deducerea din valoarea proprietii imobiliare
a valorii de pia a terenului aferent cldirii, estimat pentru (CMBU).
11.8. Particulariti la Abordarea prin COST
11.8.1. Nu exist elemente speciale la costul de nou
11.8.2. La deprecieri sunt prezentate aspecte:
Nu se aplic depreciere extern (economic)
Se cere aplicarea cu just argumentare a deprecierii funcionale
Uzura fizic va ine cont de recomandrile provenite din bibliografia
preluat pentru un tratament unitar.
31
11.9. Justificare neaplicare (celorlalte) abordri

11.9.1. Costul obligatoriu
32
11.9.2. Pia/venit, aplicate n funcie de:

Limitrile impuse de GEV500
Rezerve cu privire la ALOCARE
Tipul CLDIRII
Piaa specific
Modul (impus de GEV) de reconciliere,
(cost ; 0,9*cost)
cost CLADIRE
comp alocat
venit alocat
11.10. Reconcilierea (determinarea valorii impozabile)65

11.10.1. Pentru valoarea impozitare66, bazat pe cost vs. celelalte abordri67
11.10.2. COST dac este singurul aplicat,
33
11.10.3. COST dac este minim (fa de valorile alocate pe cldiri),

11.10.4. MAXIM (COST - 10% * COST) dac costul este mai mare68,
11.11. Valorile IMPOZABILE pentru
sunt
Reconciliere subiectiv (nu are la baz elementele obiective A-P-S)

66 Atipic fa de uzual la valoarea de pia,
67 Adic:
dac valoarea prin COST este cea mai mic, va fi selectat aceast valoare;
dac valoarea prin COST nu este cea mai mic, iar dac diferena existent
ntre COST i cea mai mic valoare rezultat este de maxim 10%, se va selecta
valoarea cea mai mic dintre aceste dou valori.
68 fa de valorile alocate pe cldiri
65
12. Evaluarea pentru determinarea valorii

REZIDENIALE deinute de persoanele juridice
impozabile
pentru
cldirile
12.1. Vezi GEV 500

12.1.1. Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru
deinute de persoane
12.1.2. Anexa 3
12.2. Este o metod administrativ (algoritm de calcul) 70;
12.2.1. Nu se vor confunda cu niciuna dintre cele trei abordri utilizate
(particularizat) la nerezideniale (sau uzual pentru alte scopuri);
12.2.2. Nu se vor aplica la alte tipuri de proprieti;
12.2.3. Nu se va confunda cu niciuna dintre cele trei abordri;
12.2.4. Cotaiile unitare sunt n LEI, neinfluenate de cursul valutar;
la cele fizice funcioneaz algoritmul aplicat de Primrii

70 Utiliznd un tabel definit se determin valoarea impozabil unitar (lei/mp)
corespunztoare cldirii rezideniale deinut de persoane juridice
69
34
12.2.5. Cotaiile unitare (definite tabelar i ajustate) nu fac referire la niciun fel
de taxe i vor fi preluate ca atare;
12.2.6. Zonarea i rangul localitii nu sunt date analiza de pia, ci prin
clasificri administrative i legale fiind preluate ca atare ;
12.2.7. Coreciile i ajustrile nu sunt date de pia, ci dispuse/indicate prin

norme administrative i legale ;
12.3. Raportul arie util, arie construit desfurat 1,4 (dac nu ai direct aria
construit, respectiv construit desfurat71);
12.4. Elementele de calcul sunt definite n Anexa 372;
Atenie la documentele oficiale din care se preia aria i prin intermediul i

certificarea clientului- Ipotez desprins de scris
72 preluate din Codul fiscal i rearanjate
71
35
12.5. Informaii exist i pe site-urile administraiilor locale; Alturi de informaiile

din Codul fiscal se vor trece ca surse i deciziile de aplicare (ncadrare) de la
nivelul local;
36
12.6. Simulatoarele de calcul de pe anumite site-uri trebuie vzute ca instrumente

de lucru, nu ca surs de date ;
13. Evaluarea pentru impozitare proprieti MIXTE

13.1. Contribuabilul ne va indica destinaia cldirii;
13.1.1. mixt73;
13.1.2. cu ponderile complementare74
37
%R+%N=100%;
13.2. Este obligaia contribuabilului de a delimita ponderile/ariile destinaiilor i

evaluatorul nu va face nicio proprie delimitare chiar dac exist argumente
fizice sau de delimitare a structurii constructive separat utilizate/destinate (care
ar face logic definirea a dou cldiri distincte constructiv i ca
utilizare/destinaie);
a nu se confunda cu utilizarea mixt definit/analizat pentru CMBU

74 n sum= 100%
73
13.3. Valoarea impozabil se va calcula pentru imobil dup cum urmeaz;

13.3.1. Pentru utilizarea/destinaia REZIDENIAL conform metodelor
administrative mai sus definite (se va calcula valoarea ntregii cldiri 75 prin
aceast metod de calcul administrativ, valoare la care se va aplica
ponderea destinaiei rezideniale %R); Se obine astfel aportul valorii de
impozabile pentru funcia REZIDENIAL:
VimpM_R
13.3.2. Pentru utilizarea/destinaia NEREZIDENIAL conform Abordrilor
i/sau reconcilierii mai sus prezentate (se va calcula valoarea ntregii cldiri76
prin estimrile adecvate, valoare la care se va aplica ponderea destinaiei
nerezidenial %N); Se obine astfel aportul valorii de impozabile avnd
funcia NEREZIDENIAL
VimpM_N
75 n
ipoteza de calcul ca integral Rezidenial

76 n ipoteza de calcul ca integral Nerezidenial
38
13.3.3. Pentru utilizarea/destinaia MIXT se vor aduna rezultatele pe fiecare

dintre cele dou destinaii/utilizri:
(VimpM) = (VimpM_N) + (VimpM_R)
13.3.4. Alte aspecte ce trebuie lmurite
Inexistena cadastrului distinct
Arii destinaia R , Arii destinaia N
13.3.5. (!) Atenie la ce spun (vor spune n forma final) Normele de aplicare77
(deci nu standardul nostru)
13.3.6. (!) Atenie la splitarea pe N i R
n normele CFiscal
n raport
n BIF
77
Ale Codului Fiscal
39
14. ANALIZE SUPLIMENTARE

14.1. ABORDAREA PRIN COST
14.1.1. Pentru evaluarea proprietilor imobile (SEV 230, GEV 630) deseori
era considerat doar o abordare de sprijin78 (la comparaie i/sau venit)
14.1.2. Pentru evaluarea CLDIRILOR pentru impozitare ( GEV 500) este
indicat o abordare obligatorie79
14.1.2.1.
Costul de nou trebuie bine definit
14.1.2.2.
Uzura fizic80 tratare prin prisma analiz vrst/durat
14.1.2.3.
Deprecierea funcional
extremele greu de demonstrat deprecierea extern i profitul dezvoltatorului

79 Se elimin n contextul acestui standard i nu este cazul s se ia n calcul:
deprecierea extern i
profitul dezvoltatorului
Ambele de mai sus componente ale abordrii prin cost, alturi de teren
80 (are indicaii de)
78
40
14.2. COSTUL brut (de NOU)

14.2.1. surse credibile
14.2.2. prezentate n raport
14.2.3. verificate81 din 2(dou) surse de date credibile, diferite;
14.2.3.1.
Nimic nou 2(dou) surse vezi GEV 63082
14.2.3.2.
MIN, MAX percepute diferit de UTILIZATORII DESEMNAI ;
14.2.3.3. Efectul MIN, MAX regsit direct proporional n valoarea prin COST
a cldirii83 ;
81
Ori de cte ori este posibil

82 Evaluarea bunurilor imobile art 70
83Dup caz, chiar a valorii impozabile
41
Operatia
U.M.
Pret unitar
- Ron-
Sapatura fundatie manuala
mc
80
Cofrat astereala rasinoase
mp
16
Popire popi metalici
mp
Fasonat si montat armatura
kg
Legat si montat fier fasonat
kg
1,5
Montat plasa sudata
kg
2,5
Montat folie pardoseala un strat
mp
Turnat beton cu pompa
mc
14
Turnat beton manual
mc
80
Preparat beton
mc
50
Scari beton armat (H=15x30=L)
ml
Umplutura pamant compactat
mc
30
Zidarie caramida plina 12,5x25x8,8
mc
160
18
Zidarie BCA 62/24/20
mc
90
Zidarie GVP 29/24/16
mc
80
Zidarie caramida Nevada 20x20
mp
55
Zidarie caramida Porotherm 30x24x25
mc
120
42
14.2.4.
Estimarea costului de nou
14.2.4.1.
devizelor.
14.2.4.2.
costurilor segregate
14.2.4.3.
comparaiilor unitare,
Ideal, dar scump i mai puin accesibil evaluatorilor.

Acoperire tip CLDIRI: Nelimitat
Reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor de
construcie folosite i toate categoriile de manoper
necesare. Bine aplicate sunt cele mai credibile
Cataloage/manuale de cost suficient de credibile
Acoperire tip CLDIRI:
Limitat
Posibiliti de extrapolare, ajustare
Uzual: Surse recunoscute pe pia
Atenie la :
Standard, Dotri, Dimensiune, Form
Similitudine i Ajustri
Sunt instrumentele uzuale ale verificatorului
costurile cldiri similare,

construite recent i pentru care
se cunosc preturile contractuale,
AJUSTATE n funcie de
localizare
diferenele fizice
Atenie la :
Etalonul definit
Standard, Dotri
Dimensiune, Form
Pre per Arie unitar definit
Similitudine i Ajustri
Uzual:
Mai multe surse credibile
Surse:
Constructori;
Dezvoltatori
Beneficiari de lucrri
Acoperire tip CLDIRI:
Foarte limitat
43
14.2.1.
Reconciliere costului de nou
14.2.1.1.
Vezi metode COMP, SEGREGATE, DEVIZE;
14.2.1.2.
Descriere SUBIECT;
14.2.1.3.
Cunoatere ETALON84 de cost brut;
14.2.1.4.
Definire (clar) arii de cost i ataare cost unitar
14.2.1.5.
Comparabilitate SUBIECT vs. ETALON
14.2.1.5.1.
NIVEL SIMILITUDINE
14.2.1.5.2.
AJUSTRI NECESARE
14.2.1.5.2.1.
STANDARD (materiale, instalaii, finisaje, dotri)
14.2.1.5.2.2.
DIMENSIUNI
14.2.1.5.2.3.
COMPLEXITATE
14.2.1.5.2.4.
ALTELE UZUAL
14.2.1.5.3.
84
JUSTIFICARE AJUSTRI.
CREDIBILITATE i notorietate surs
44
14.2.1.6.
Pare o reconciliere intermediar , dar este cu influen DIRECT
14.2.1.7.
Este o reconciliere ce trebuie s fie OBIECTIV
14.2.1.8.
Principii de RECONCILIERE
45
vs.
14.2.1.8.3. SUFICIEN
SUBIECT
SPECIALIZATA
14.2.1.8.2. PRECIZIE
vs.
ETALON
UNIVERSALITATE
14.2.1.8.1. ADECVARE
UNIVERSALITATE TIPO-DIMENSIUNE
CLDIRE
nu au cum s rezolve problema
COMPARAII UNITARE (oferte
punctuale, investiii recente,
cotaii medii, etc.)
greu
CATALOAGE COST (SEGREGRI)
mai merit
aplicate?
rezolv spea
DEVIZE
CLDIRE
SPECIALIZAT
Complexitate estimare cost brut
46
14.2.2. Erori n cadrul estimrii costului de nou

14.2.2.1.
Necunoaterea etalonului din sursele de cost
14.2.2.2.
Definirea neclar a arie unitare de raportare cost cunoscut
14.2.2.3.
ncadrarea eronat a subiectului n cataloage;
14.2.2.4.
Asimilarea eronat a subiectului cu costuri unitare neadecvate 85;
14.2.2.5.
Erori de asimilare;
14.2.2.5.1.
Ajustri
14.2.2.5.1.1.
neaplicate (nlime, dimensiune, dotri, )
14.2.2.5.1.2.
dublu aplicate
14.2.2.5.1.3.
insuficient sau deloc (ne)justificate
14.2.2.5.2.
preluri eronate a componentelor din cataloage86
14.2.2.5.3.
ajustarea improprie a cataloagelor87
14.2.2.6.
i devizele au erorile lor88
Ex.: utilizare de fie total diferite

86 Ex.: din mai multe fie
87 Ex.: eliminarea total a unei poziii de tmplrie (fr a pune altceva n loc)
85
47
14.2.3. Utilizarea datelor i interferena surselor:

14.2.3.1.
este ca
de cost
i meniuni despre
necesare de la Etalon spre Subiect, inclusiv cele de actualizare;
14.2.3.2. Indicii de actualizare elaborai pentru o surs nu sunt automat

valabili i pentru o alt surs chiar dac reprezint evoluia specific pe o
anumit perioad comun (modul de calcul i elaborare al indicilor este
cel mai adecvat cu fia pe care o actualizeaz)89
14.2.3.3. Urmrirea/nelegerea coreciilor indicate de o anumit surs poate
s fie aspect de analiz i la alte surse , chiar dac acele tere
cataloage/surse nu fac trimitere la aceste tipuri de ajutri90.
88
inclusiv posibil de verificat

89 Trendul poate fi, ns, o informaie util la reconciliere
90 Aspectele pot fi reinute chiar i la reconcilierea pentru estimarea costului de nou
48
14.2.3.4. Utilizarea componentelor din mai multe fie din cadrul acelorai
surse corelate (n acelai catalog) este preferabil celor din dou surse
diferite care pot fi total necorelate (Similar i ajustrile din fiele aceluiai
catalog vs. interpretrile de corecii preluate91 de la alte surse)92.
91
eronat extrapolate
92 Aplicarea ncruciat poate genera erori.
49
14.2.4. Erori de CALCUL.

14.2.4.1.
programe informatice greite
14.2.4.1.1.
ca i calcule matematice:
14.2.4.1.2.
ca preluare date din baza sursei:
14.2.4.2.
utilizarea de programe informatice necertificate93
14.2.5. Erori de RECONCILIERE la COST

14.2.5.1.
Surse necredibile, neverificate, sau neadecvate;
14.2.5.2.
Insuficienta analiz a similitudinii i erori de ajustare;
14.2.5.3.
Susinerea subiectiv a uneia dintre sursele utilizate94
14.2.5.4. Selecia neargumentat a unei anumite surse chiar dac mai multe
alte evidente sunt cu trend diferit;
(! atenie) instrumentele de lucru nu sunt surse de cost, dei faciliteaz

prelucrarea unor surse de cost.
94 Nu sursa preferat, sau cea mai utilizat i/sau cunoscut de noi este i cea mai
bun pentru o anumit spe.
93
50
14.3. DETERIORARE/UZUR FIZIC

14.3.1. Vezi anex specific
14.3.2. Corelare cu descrierea din text
14.3.3. Descriere i corelare istoric utilizare, ntreinere,
14.3.4. A nu se uita de modernizri, extindere
14.3.5. Vezi definirea strii normale:
14.3.6. Vezi justificarea analizei vrst/durat:
51
14.3.7. Atenie la uzurile excesive situaie atipic95

14.3.7.1.
Definire
14.3.7.2.
Motivare
14.3.7.3.
Documente justificative
14.3.7.3.1.
expertize
14.3.7.3.2.
autorizaii demolare
14.3.7.3.3.
alte piese similare ntocmite de specialiti
14.3.7.4.
Declaraia clientului i instruciuni de evaluare ca atare
14.3.7.5.
Cuantificare96
14.3.7.6.
Fotografii relevante
CLDIRI cu stare care NU ESTE SATISFCTOARE

96 se determin prin costul de readucere a cldirii la nivelul la care ar putea fi
ncadrat n una din strile tehnice normale, argumentat n mod corespunztor
95
52
14.4. DEPRECIERE FUNCIONAL

14.4.1. Deprecierea funcional97
pierdere de valoare/utilitate cauzat de supradimensionare, de deficiene
ale traseului circulaiei interioare, de lipsuri care diminueaz confortul
14.4.2. Se adaug (la deprecierea fizic) doar cu pruden
14.4.3. Trebuie s fie corelat calculul cu tipul de cost brut luat n calcul
14.4.4. Trebuie argumentat i documentat n mod relevant i complet
14.4.5. Atenie
14.4.5.1.
s nu fie cuprins n depreciere fizic deja
14.4.5.2.
s nu fie, cumva, de natur extern
14.4.5.3.
s fie cuantificat corespunztor98
Nu nseamn depreciere funcional nefuncionarea cldirii

independente de starea fizic a acesteia (dac mai trebuia precizat)
98 Vezi curs formare
97
din
motive
53
14.4.5.4.
s fie clasificat corespunztor
Deficien recuperabil care necesit adugare
Deficien recuperabil care necesit nlocuire sau modernizare
Supradimensiona nerecuperabil
Supradimensionare nerecuperabil
54
14.4.5.5.
Posibiliti multiple de erori de interpretare i/sau cuantificare ;

55
14.4.5.6.
Efectul l regsit direct n scderea valorii prin COST a cldirii99 ;
14.5. DEPRECIERE EXTERN-ECONOMIC

14.5.1. Nu se aplic la estimarea COSTULUI CLDIRII
14.5.2. (!) Aplicarea100 conduce la o scdere eronat a valorii impozabile
99Dup
caz, chiar a valorii impozabile

100 Care este o neconformitate major
14.6. STRUCTURI CONSTRUCTIVE MIXTE

14.6.1. IDEAL dac sunt declarate ca si CLDIRI SEPARATE
14.6.2. Structura mixt la o CLDIRE DECLARAT ca poziie singular
Arii, nlimi volume, structuri, standarde diferite
Str_4
Str_3
Str_2
Str_1
Calcule pe structuri
Str-admin
Str-ind
Raportri cumulate/medii
56
14.7. Paii de urmat n BIF101

14.7.1. Stadiul implementrii
Probabil eliminate, sau

definit clar la 31.12.2015
57
Probabil blocat dup

31.03.2016
101
Sistem perfectibil
= predefinit
DATE din raport
58
= calculat automat
SPLITARE= BUTON NOU
Atenia la ce spun Normele de aplicare ale
CODULUI FISCAL
SURSA
DATE CORELATE
59
LEI IMPOZITE vs. EURO PIAA
>90% din COST
Nu i n raport
14.7.2. Alte propuneri
60
14.8. Situaii atipice

Datorit
14.8.1. identificrii neclare
14.8.2. identificrii insuficiente
14.8.3. inspecie limitate
14.8.4. numrului mare de poziii
14.8.5. compelxitii structurare
14.8.6. problemelor de mediu
14.8.7. problemelor de structur
14.8.8. incidente n exploatare
14.8.9. structuri depite
14.8.10. destinaie MIXT
14.8.11. coproprietate cldire
14.8.12. scutiri pariale
14.8.13.
Justificri clare
14.8.14.
Definire spe atipice

61
nelegere limitri
Analize suplimentare
Ipoteze clare definite
Pregtire rspunsuri
14.9. Forma final a Normelor de aplicare a Codului Fiscal

14.9.1. Normele, la data prezentei sunt n lucru
14.9.2. (Probabil) pn la 31.12.2015
14.9.3. (!) Atenia la ce spun (vor spune n forma final) Normele de aplicare
ale Codului Fiscal 102
14.9.4. Normal nu se nimic n standardul/ghidul nostru
14.9.5. Este posibil a se modifica raportarea BIF
14.9.6. Dac este cazul unor influene va fi operativ dispus pe site ANEVAR
Vezi cel puin:

Destinaia MIXT
Faciliti i scutiri
Termen de depunere dup primul trimestru
102
62
14.10. Alte SUBIECTE (seciunea 4 a seminarului)

14.10.1. PROPUNERI
63
14.10.2. PROBLEME
14.10.3. SOLUII
14.10.4. NTREBRI
14.10.5. RSPUNSURI

C 039 Gev 500-Sectiunea-3

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

C 039 Gev 500-Sectiunea-3

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

GEV 500- ANTERIOR PREZENTAT1 (seciunea 1 a seminarului)

10. ANEXE (Anexele 1, 2, 3 i 4 la GEV 500)

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

Stabilirea termenilor de referin;

Solicitarea de date/documente suplimentare;

Completare termeni de referin4;

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

Analiza anterioar demarrii redactrii raportului:

Definirea metodologiei adecvate n concordan cu GEV500

Selecie elemente specifice i corespunztoare de pia

1.8.3. Verificarea suficienei informaiilor descriptive i a documentelor

Demararea ntocmirii raportului:

1.10. Completarea raportului;

1.12.1. Model uniform (este un format tabelar excel)

i parial blocate (zona termenilor de referin comuni)

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

1.13. naintarea RAPORT-ului de evaluare pentru IMPOZITARE

1.13.2. Fi nregistrarea n BIF

Evaluarea (propriu-zis) pentru impozitare

Anexele8 raportului de evaluare

Ataate cldirilor din Anexa 1

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

Splitare/Definire arii12 destinaie R/N n cadrul destinaiei M13

Declaraia contribuabilului privind cldirile supuse evalurii pentru impozitare

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

Vechea valoare impozabil a cldirii14

Certificare dimensiuni (Arii, volume, nlimi, amd15.)

ISTORIC MENTENAN (reparaii)

ISTORIC DEZVOLTARE (modernizri, extinderi)

Stare tehnic atipic (motivele deprecierile fizice accidentale, documente)

Dovezi argumentate ale prezenei unor eventuale deprecieri funcionale

3.10. Eventuale contaminri i conformare la mediu

Poate fi i n setul de pornire. Este doar pentru BIF, nu o punem n raport

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

3.11. Dup caz16

n funcie de metodologia aplicat i de importana/utilitatea cunoaterii acestor

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

STANDARDE DE EVALUARE ANEVAR 2015

PARTICULARIZRI SCOP GEV 500

METODOLOGIE (vezi particulariti metodologice)

Aplicabilitate VENIT, PIA

Bazat pe CALCULE ADMINISTRATIVE (Anexa 3)

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

Precizri specifice abordare prin COST18

Justificare cost nou (ataarea costului brut cel mai credibil)

Uzur fizic (pe baze bine definite19)

Aplicabilitate (limitat) abordare prin PIA

Aplicabilitate (limitat) abordare prin VENIT

Precizri specifice (limitative) la RECONCILIERE20

Precizri ncadrare administrativ a rezidenialelor de la Pjuridice21

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

Identificatori legai de adres

Identificatori legai de destinaia cldirii (N/R/M/ cu defalcrile necesare )22

Identificatori legai de structura cldirii

CIN unitar (calculat automat)

Monitorizare & Interpretare (Date minime ptr. Fructificri maxime)

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

Pe baza SEV 400

Respectare specificitate GEV 500;

Client, Utilizator desemnat;

Aspecte metodologice verificate23