Sunteți pe pagina 1din 497

IROVAL Bucureti

2015

EVALUAREA
PROPRIETII IMOBILIARE

IROVAL Bucureti
2015

Ediie revizuit n septembrie 2015 de urmtorul colectiv de lectori


ANEVAR:
Adrian Nicolescu
Adrian Popa-Bochi
Anua Stan
Cecilia Dan
Cristian Demetrescu
Dana Ababei
Rodica Hman
Sorin Popa
Stelian Nicolaiciuc

Verificarea i editarea textului revizuit: Irina Bene - IROVAL

CUPRINS

Capitolul 1

Proprietatea imobiliar i evaluarea acesteia....................

Capitolul 2

Procesul de evaluare...................... 2.1

Capitolul 3

Culegerea datelor ...................... 3.1

Capitolul 4

Tendine economice n pieele imobiliare..........................

4.1

Capitolul 5

Arii de pia, cartiere i zone imobiliare ...................................

5.1

Capitolul 6

Descrierea construciilor ...... 6.1

Capitolul 7

Identificarea cadastral i msurarea proprietilor


imobiliare ....................................................................... 7.1

Capitolul 8

Analiza terenului i a amplasamentului 8.1

Capitolul 9

Analiza pieei imobiliare .......................................................... 9.1

Capitolul 10

Analiza celei mai bune utilizri.................... 10.1

Capitolul 11

Evaluarea terenului i a amplasamentului..................... 11.1

Capitolul 12

Abordarea prin pia ............................................ 12.1

Capitolul 13

Abordarea prin cost ....... 13.1

Capitolul 14

Abordarea prin venit..................................... 14.1

Capitolul 15

Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii........................ 15.1

Capitolul 16

Raportul de evaluare ............................................. 16.1

1.1

CAPITOLUL 1

PROPRIETATEA IMOBILIAR
I EVALUAREA ACESTEIA
PRACTICA EVALURII
Practica evalurii proprietilor imobiliare cuprinde, n Romnia, dou tipuri de
servicii de evaluare:
1) evaluarea;
2) verificarea evalurii.
Evaluarea este procesul de estimare a valorii unui activ, sau suma care reprezint
concluzia asupra valorii activului1.
Valoarea estimat rezultat n urma procesului de evaluare poate fi valoarea de
pia sau un alt tip de valoare - definit distinct - a unui anumit drept de proprietate
sau a unor anumite drepturi de proprietate asupra unei proprieti imobiliare ori
asupra unor anumite pri/componente ale acesteia, la o anumit dat.
Al doilea tip de activitate pe care o poate desfura evaluatorul este verificarea
evalurii, ce reprezint aciunea sau procesul de analiz i raportare a unei evaluri,
solicitat de o alt parte, care poate sau nu s-i cear verificatorului s-i prezinte concluzia
proprie asupra valorii. Conform SEV 400, verificarea unei evaluri reprezint procesul de
elaborare a unei opinii privind munca altui evaluator, precum i comunicarea acestei opinii2.

PROPRIETATEA IMOBILIAR, DREPTUL DE PROPRIETATE


I BUNURILE MOBILE
n procesul de evaluare a oricrei proprieti imobiliare trebuie fcut o
distincie clar ntre conceptul de proprietate imobiliar i cel de drept asupra
proprietii imobiliare. Dei aceste dou concepte sunt diferite, ele sunt adeseori
tratate ca fiind sinonime.
Proprietatea imobiliar const n teren, cldiri i alte construcii, privite ca o
entitate corporal. Proprietatea imobiliar este imobil i corporal i include
urmtoarele elemente corporale:
terenul
componentele naturale ale terenului (de exemplu, copacii i
mineralele)
toate elementele adugate terenului de ctre oameni (cum ar fi
construciile i mbuntirile funciare).
n plus, n mod uzual, sunt considerate ca fcnd parte din proprietatea
imobiliar toate instalaiile i echipamentele acestora, ataate permanent
construciilor (cum ar fi instalaiile de ap, electrice, de nclzire etc.),
1
2

Standardele de Evaluare ANEVAR, 2015 - Glosar


Idem

1.2

Evaluarea proprietii imobiliare

precum i componentele ncorporate (de exemplu, tablourile electrice i


ascensoarele).
Dreptul asupra proprietii imobiliare se refer la toate interesele, beneficiile i
drepturile ce decurg din deinerea, din punct de vedere fizic, a proprietii
imobiliare. Conform Codului Civil, proprietatea privat reprezint dreptul
titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i
perpetuu, n limitele stabilite de lege, posesia, folosina i dispoziia fiind cele
trei atribute ale dreptului absolut de proprietate.
De asemenea, evaluatorii trebuie s neleag i s fac diferena ntre conceptul
de proprietate imobiliar i conceptele de bun mobil i de accesoriu comercial.
Bunurile mobile includ elementele mobile din dotarea proprietii imobiliare,
elemente care nu sunt permanent fixate sau nu sunt parte integrant din
proprietatea imobiliar. Exemple: mobilierul, echipamentele de tehnic de
calcul i rafturile pentru depozitare libere, care nu sunt integrate n structura
construciei.
Accesoriile comerciale (denumite uneori i dotri anexe) sunt elemente deinute
i ataate de ctre un chiria unui spaiu nchiriat sau unei cldiri nchiriate i
utilizat() de acesta pentru a conduce o afacere; ele constituie bunuri mobile,
indiferent de modul cum sunt fixate de proprietatea imobiliar. Exemple:
pompele de la staiile de carburani i cisternele, casele de marcat dintr-un
magazin etc.
Pentru a decide dac un element este un accesoriu comercial i, n consecin,
un bun mobil, sau dac este o parte a proprietii imobiliare, se pot utiliza
urmtoarele criterii de identificare i analiz:
1) Modul n care este fixat elementul respectiv. n general, un element este
considerat bun mobil dac acesta poate fi demontat fr a prejudicia grav
proprietatea imobiliar respectiv sau nsui elementul demontat.
2) Caracterul elementului i adaptarea lui la proprietatea imobiliar
respectiv. Elementele care sunt construite special pentru a fi folosite n
anumite cldiri sau sunt instalate pentru a servi scopului pentru care a
fost edificat construcia respectiv sunt, n general, considerate elemente
permanente ale construciei.
3) Intenia celui care ataeaz elementul respectiv. n mod frecvent,
termenii contractului de nchiriere specific dac elementul respectiv este
permanent sau dac va fi demontat cndva n viitor.
Necesitatea ca evaluatorii s cunoasc dac un element constituie un bun
mobil ori un accesoriu comercial, rezid n a determina dac acesta va fi inclus n
valoarea proprietii imobiliare. Bunurile mobile care sunt ataate de proprietatea
imobiliar i care vor fi incluse n concluzia asupra valorii proprietii imobiliare
subiect, trebuie s fie identificate n cadrul procesului de evaluare i s fie descrise
n raportul de evaluare.

Capitolul 1 Proprietatea imobiliar i evaluarea acesteia

1.3

SCOPUL EVALURII
Scopul unei evaluri se bazeaz pe nevoile de informaii ale clientului n legtur
cu valoarea unui drept asupra proprietii imobiliare.
Necesitatea evalurii diferitelor tipuri de proprieti imobiliare deriv dintr-o
multitudine de scopuri. Oricine folosete o proprietate imobiliar pltete pentru
aceasta, de obicei la cumprare sau la nchiriere. Acest lucru implic tranzacii sau
situaii n care trebuie s se ia o decizie, s se acioneze sau s se stabileasc o
strategie i pentru toate acestea este necesar o estimare a valorii (n mod uzual,
valoarea de pia).
Exist diverse situaii cnd este necesar o evaluare:
Transferul dreptului de proprietate
n aceste situaii scopul evalurii este:
s ajute potenialii cumprtori n luarea deciziilor de a oferi preuri de
cumprare;
s ajute potenialii vnztori n stabilirea unor preuri de vnzare acceptabile;
s stabileasc o baz pentru schimbul de proprieti imobiliare;
s stabileasc o baz pentru reorganizarea sau fuziunea proprietilor
imobiliare;
s determine condiiile de plat pentru o anumit tranzacie;
s determine cuantumul chiriei.
Finanarea i creditarea
n aceste cazuri, prin evaluare:
se estimeaz valoarea garaniei oferite pentru o propunere de credit cu
ipotec;
se stabilete o baz pentru luarea deciziilor referitoare la asigurarea sau la
garantarea unui credit cu o proprietate imobiliar.
Compensarea n caz de expropriere
Prin evaluare:
se estimeaz valoarea de pia a unei proprieti imobiliare ca un tot, nainte
de expropriere;
se estimeaz valoarea de pia a ceea ce rmne dup expropriere;
se estimeaz cuantumul daunelor suferite de o proprietate imobiliar
avariat.
Impozitarea
Evaluatorul are misiunea:
s estimeze valoarea impozabil;

1.4

Evaluarea proprietii imobiliare


s separe activele depreciabile, precum construciile, de activele
nedepreciabile, cum este terenul i s estimeze mrimea deprecierii
respective;
s estimeze valoarea patrimoniului istoric sau cultural.
Alte situaii
Rolul evaluatorului este:
s stabileasc periodicitatea chiriilor;
s stabileasc fezabilitatea unui proiect imobiliar;
s rspund cerinelor asiguratului i asigurtorului;
s ajute la fuziunea firmelor, la emisiunea aciunilor sau la reevaluarea
contabil;
s estimeze valoarea n cazul vnzrilor forate;
s asiste clientul n probleme de investiii, inclusiv cu privire la obiectivele,
alternativele, resursele, restriciile i programarea lor n timp;
s arbitreze ntre pri aflate n litigiu;
s determine tendinele cererii i ofertei de pe pia;
s analizeze situaia pieelor imobiliare.

CONCEPTUL DE PMNT (TEREN)


Pmntul (terenul) este esenial pentru via i societate. El ofer baza pentru
desfurarea activitilor sociale i economice ale oamenilor, este un tip de bun i
totodat o surs de bogie.
Pmntul este subiectul unor discipline variate care includ geografia, dreptul,
sociologia i economia. Fiecare dintre aceste discipline utilizeaz concepte diferite
ale noiunii de proprietate imobiliar:
Geografia se concentreaz pe descrierea elementelor fizice ale pmntului, pe
distribuia i activitile populaiei care l utilizeaz;
Juridic, este analizat dreptul de proprietate asupra pmntului;
Sociologia se orienteaz spre natura dual a pmntului:
1) resurs care este mprit ntre oameni, i
2) bunul care este deinut, tranzacionat i utilizat de ctre indivizi.
n economie, pmntul este privit ca unul dintre cei patru factori de
producie, alturi de munc, de capital i de coordonarea antreprenorial.
Caracteristicile pmntului sunt acceptate de comun acord de geografi, juriti,
sociologi i economiti i includ urmtoarele:
1) fiecare parcel de teren este unic prin localizare i topografie,
2) terenul este imobil din punct de vedere fizic,
3) terenul este durabil,
4) oferta de pmnt este finit,
5) pmntul este util oamenilor.

Capitolul 1 Proprietatea imobiliar i evaluarea acesteia

1.5

Evaluatorii de proprieti imobiliare recunosc i ei aceste caracteristici ale


pmntului. Ei sunt preocupai de conceptele de teren folosite n alte discipline,
deoarece aceste concepte ofer o percepie de baz pe care se sprijin valoarea
proprietii imobiliare. n evaluarea proprietii imobiliare, accentul este pus pe
pieele proprietilor imobiliare, piee care rezult la confluena aciunilor oamenilor
(adesea orientate i limitate) i care rspund la toate atributele importante ale
terenurilor, descrise de alte discipline.
Considerentele geografice, juridice, sociale i economice sunt n legtur cu
conceptul de pmnt (considerat ca teren) prin prisma evalurii proprietii
imobiliare. Evaluatorii imobiliari analizeaz proprietatea imobiliar din punct de
vedere fizic i evalueaz dreptul de proprietate asupra acesteia. Deoarece utilizrile
poteniale ale terenului sunt influenate de factori geografici, juridici, sociali i
economici, aceste considerente formeaz baza dup care se ghideaz evalurile de
proprieti imobiliare.

FACTORII DE PRODUCIE
Teoria economic tradiional susine faptul c exist patru factori de producie
care se combin pentru producerea proprietii imobiliare i c nsumarea costurilor
suportate pentru a crea o astfel de proprietate este una din abordrile de baz,
disponibile evaluatorilor, utilizate pentru cuantificarea valorii unei proprieti
imobiliare. Cu alte cuvinte, o proprietate imobiliar ia natere din combinarea celor
patru factori de producie: pmntul (terenul), capitalul, munca i coordonarea
antreprenorial. Evaluatorul poate elabora o concluzie bine argumentat asupra
valorii proprietii imobiliare numai dac face o analiz sistematic a fiecruia
dintre aceti factori, a relaiilor dintre ei, dar i a relaiei lor cu proprietatea
imobiliar n ntregul ei.
Pmntul (terenul)
Primul aspect pe care l are n vedere un dezvoltator, cnd se gndete la
dezvoltarea unei proprieti imobiliare, este costul de achiziie al terenului. Costul
unui amplasament vacant sau al unei parcele de teren viran este costul de achiziie.
Evaluatorul trebuie s anticipeze c un proprietar va face amenajri i va edifica
construcii pe acesta, precum i c i va valorifica proprietatea imobiliar prin
intermediul chiriailor sau al mai multor utilizatori finali.
Munca
Componenta munc const din toate costurile directe i indirecte necesare pentru
construirea i comercializarea produsului imobiliar, fie ca teren liber, fie ca teren cu
construcii i amenajri. Costurile directe cuprind nu numai salariile pltite
lucrtorilor, ci i costul materialelor de construcie utilizate. Costurile indirecte
constau din taxe de autorizare, cheltuieli de marketing, impozite, cheltuieli
administrative, costul coordonrii i supravegherii proiectului i costurile de
finanare, care nu sunt incluse n rata de rambursare pltit creditorului n perioada
de dezvoltare.

1.6

Evaluarea proprietii imobiliare

Capitalul
Dezvoltarea proprietii imobiliare se face prin alocarea de capital fizic, cum sunt
echipamentele (respectiv, maini i unelte), cldirile i infrastructura, deci bunuri de
capital, care pot produce alte bunuri.
Coordonarea antreprenorial (stimulentul dezvoltatorului)
Niciun dezvoltator prudent nu va ncepe s construiasc i apoi s vnd o
proprietate imobiliar fr s anticipeze obinerea unui profit, n plus fa de
recuperarea investiiei. Prin cumprarea unui teren i continuarea folosirii acestuia
la utilizarea curent, nu se creeaz valoare, ci doar se menine valoarea existent,
printr-o bun gestiune. Pe de alt parte, un dezvoltator investete nu numai
propriul capital n dezvoltarea pe care o face, ci i timpul i expertiza sa. Ca urmare,
un dezvoltator se ateapt la o recompens cunoscut ca stimulent al dezvoltatorului
(i cuantificat pe pia sub form de profit al dezvoltatorului) pentru crearea i
marketingul unui produs de natura proprietii imobiliare, prin coordonarea
pmntului, muncii i a capitalului.
Mai precis, stimulentul dezvoltatorului este o sum de bani previzionat pe care
dezvoltatorul se ateapt s o obin, iar previziunea se face nainte ca proprietatea
imobiliar s fie finalizat. Pe de alt parte, profitul dezvoltatorului este suma de bani
ncasat efectiv dup finalizarea proprietii imobiliare.
Dintre cei patru factori de producie, coordonarea antreprenorial se refer la
investiia de timp i de expertiz.

FACTORII CARE CREEAZ VALOAREA


Valoarea este extrinsec bunului sau serviciului la care se refer; ea este creat n
mintea persoanelor care constituie piaa acelui bun/serviciu. Relaiile care creeaz
valoarea sunt complexe, iar valoarea se schimb cnd se schimb factorii care o
influeneaz. De regul, exist patru factori economici interdependeni care creeaz
valoarea:
1) utilitatea,
2) raritatea,
3) dorina,
4) puterea efectiv de cumprare.
Cei patru factori interacioneaz pe pia pentru a influena raportul dintre cerere
i ofert. Utilitatea i raritatea sunt factori ce influeneaz oferta de pe pia, n timp
ce dorina i puterea efectiv de cumprare sunt factori de influen ai cererii
probabile. Pentru ca o proprietate imobiliar s aib valoare trebuie s acioneze toi
cei patru factori determinani ai valorii.
Utilitatea
Utilitatea este capacitatea unui produs de a satisface o nevoie sau o dorin uman.
Toate proprietile imobiliare trebuie s aib utilitate pentru chiriaii si,

Capitolul 1 Proprietatea imobiliar i evaluarea acesteia

1.7

proprietarii-investitori sau proprietarii-ocupani. De exemplu, proprietile


imobiliare rezideniale satisfac nevoia de adpost. Valoarea este legat de
atractivitatea i utilitatea pentru proprietarul-ocupant, dar aceast valoare poate fi
convertit n venituri sub form de chirie. Ctigurile obinute de proprietile
imobiliare generatoare de venit pot fi msurate, de obicei, prin fluxul de numerar
(cash-flow) aferent. Influena utilitii asupra valorii proprietii imobiliare depinde
de caracteristicile acesteia, cum ar fi: dimensiunea, design-ul, amplasamentul.
Veniturile aferente unei proprieti imobiliare rezult din drepturile de
proprietate. Restricionarea unor drepturi poate reduce fluxul de numerar i, deci,
poate micora valoarea proprietii. De asemenea, o proprietate imobiliar poate
atinge cea mai mare valoare dac ea poate realiza legal cea mai util funciune.
Reglementrile de mediu, de urbanism i alte limitri pot majora sau diminua
valoarea unei proprieti.
Raritatea
Raritatea reprezint oferta curent sau anticipat a unui bun, n comparaie cu cererea
pentru acesta. n general, dac cererea este constant, raritatea unui bun l face mai
valoros. Terenul, de exemplu, este n general suficient, dar terenul efectiv utilizabil
cerut pe pia este relativ rar i, prin urmare, are o valoare mai mare. Pe de alt
parte, aerul, de exemplu - care are un nalt grad de utilitate - nu are valoare
economic deoarece se gsete din abunden.
Dorina
Dorina este voina cumprtorului de a deine un bun care s satisfac o nevoie uman
(de exemplu, adpost, mbrcminte, hran) sau cerine individuale dincolo de nevoile
de baz. Dorina, mpreun cu utilitatea i raritatea, trebuie considerate n relaie cu
puterea efectiv de cumprare.
Puterea efectiv de cumprare
Puterea efectiv de cumprare este abilitatea unei persoane sau a unui grup de persoane
de a participa pe pia, adic de a achiziiona bunuri i servicii cu numerar sau cu echivalent
de numerar. O estimare real a valorii unei proprieti imobiliare cuprinde i o
apreciere real a posibilitilor pieei de a plti pentru acea proprietate.
Cererea i oferta
Interaciunea complex a celor patru factori care creeaz valoarea este reflectat
n principiul economic fundamental, cererea i oferta. Utilitatea unui bun sau serviciu,
raritatea sau abundena sa, intensitatea dorinei oamenilor de a le achiziiona i
puterea efectiv de cumprare, toate acestea vor avea impact asupra ofertei i
cererii, ntr-o situaie dat a pieei.
Cererea pentru un bun sau serviciu este creat de utilitate i este afectat de
raritate. Cererea mai este influenat i de dorin i de forele care creeaz i

1.8

Evaluarea proprietii imobiliare

stimuleaz dorina. Dei atracia oamenilor pentru diferite lucruri ar putea fi


nelimitat, dorina este restricionat de puterea efectiv de cumprare. De
exemplu, imposibilitatea de a cumpra bunuri scumpe va afecta cererea pentru
astfel de bunuri.
Oferta unui bun sau serviciu este influenat de utilitate i limitat de raritate, iar
dorina afecteaz disponibilitatea. Terenul este un bun limitat, iar terenul aflat ntr-o
zon destinat unei anumite folosine poate reprezenta o ofert insuficient dac
percepia privind necesitatea lui se accentueaz. O putere de cumprare slab va
crea o presiune asupra ofertei. Dac puterea de cumprare crete, oferta unui bun
sau serviciu relativ rar se deschide i se creeaz o cerere datorat pieei, ceea ce va
duce la creterea ofertei.

DIFERENELE DINTRE CONCEPTELE DE PRE, COST I VALOARE


Evaluatorii de proprieti imobiliare trebuie neleag conceptele de pre, cost i
valoare i, de asemenea, s fac distincia ntre acestea.
Termenul de pre se refer n mod curent fie preul unei tranzacii, fie la preul
unei oferte active de vnzare i se aplic n cazul unui schimb de bunuri sau
de servicii; un pre este un fapt consumat (mplinit). Preul reprezint o sum pe
care un anumit cumprtor este de acord s o plteasc i un anumit vnztor este de
acord s o accepte n condiiile specifice care nsoesc respectiva tranzacie.
Termenul de cost este utilizat de ctre evaluatori n relaie cu producia i nu
cu schimbul unui bun; costul poate fi i el un fapt consumat sau poate fi o
estimare curent (deviz curent). Evaluatorii fac diferena ntre cteva tipuri de
costuri: costuri directe, costuri indirecte, costuri de construire i costuri de
dezvoltare.
- Costurile directe sunt cheltuieli cu fora de munc i cu materialele necesare
pentru a construi o construcie nou.
- Costurile indirecte care apar n domeniul construciilor se refer la cheltuieli
pentru alte elemente dect fora de munc i materialele. Costurile indirecte
cuprind costuri administrative, cheltuieli ale proprietarului pentru
onorarii profesionale, finanare, impozite i dobnzi, precum i
asigurarea pe perioada construirii i costurile de nchiriere, care sunt
cheltuieli nete fcute cu proiectul de dezvoltare pn cnd acesta
atinge un grad de ocupare stabil.
- Costul de construire sau preul de ofert al antreprenorului general
(contractor) cuprinde costurile directe cu fora de munc i cu materialele,
plus costurile indirecte ale constructorului.
- Costul de dezvoltare este acel cost cu care se creeaz o proprietate imobiliar,
inclusiv cel necesar achiziionrii terenului, i prin care se aduce proprietatea
la o stare de operare eficient, fcndu-se distincia fa de costul de
construire al cldirilor. Costul de dezvoltare cuprinde profitul
dezvoltatorului imobiliar care realizeaz proiectul.

Capitolul 1 Proprietatea imobiliar i evaluarea acesteia

1.9

Relaiile dintre pre i cost ncorporeaz, de asemenea, i conceptul de valoare.


Valoarea poate avea mai multe nelesuri n evaluarea de proprieti
imobiliare; aplicarea unei anumite definiii depinde de context i de uzane.
Pe pia, valoarea este cel mai des perceput ca fiind anticiparea unui beneficiu
ce ar putea fi obinut n viitor. Deoarece se poate vorbi despre valoare la un
anumit moment, evaluatorul reflect valoarea la un anumit moment n timp.
Valoarea la o anumit dat reprezint echivalentul n bani al unei proprieti, al unui
bun sau serviciu, att din punctul de vedere al cumprtorului, ct i al vnztorului.
Pentru a evita confuziile, evaluatorii nu utilizeaz doar cuvntul valoare; ei se
refer fie la valoarea de pia, la valoarea justa, valoarea de investiie,
valoarea impozabil, fie la alt tip al valorii. Cele mai multe evaluri de
proprieti imobiliare se concentreaz pe valoarea de pia, iar estimarea sa este
scopul principal al celor mai multe servicii de evaluare.

PRINCIPIILE EVALURII
n practica evalurii exist cteva principii importante ce formeaz modul de
nelegere de ctre societate a valorii unei proprieti imobiliare. Aceste principii
reprezint fundamentul unei analize raionale a comportamentului pieei i, de
aceea, explic schimbrile intervenite n valoarea proprietii imobiliare.
1) Anticiparea. Valoarea de pia este dat de valoarea actualizat a beneficiilor sau

satisfaciilor viitoare generate de proprietatea imobiliar, aa cum sunt acestea


percepute de vnztorii i cumprtorii tipici de pe pia.
2) Schimbarea. Forele cererii i ale ofertei se afl ntr-o dinamic permanent i
creeaz n mod constant un nou mediu economic, ducnd astfel la fluctuaii ale
preului i valorii. Principiul schimbrii cere ca evaluatorul s sesizeze cauzele i
efectele forelor cererii i ofertei, studiind tendinele i impactul lor asupra valorilor
proprietilor imobiliare. Acest principiu oblig la precizarea datei evalurii.
3) Cererea i oferta. Valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este determinat
de interaciunea dintre cererea i oferta existente la data evalurii. Teoretic, oferta i
cererea de bunuri tind ctre un echilibru atunci cnd valoarea, preul i costul de pe
pia sunt egale. Att cererea, ct i oferta au dimensiuni calitative i cantitative.
Competiia este foarte important n modul de funcionare a cererii i ofertei;
preurile sunt susinute i valorile sunt stabilite printr-o continu competiie i
interaciune ntre cumprtori, vnztori, antreprenori i ali participani de pe piaa
imobiliar
4) Substituia. Un cumprtor raional nu va plti mai mult pentru o proprietate
imobiliar dect costul de achiziie al unei alte proprieti imobiliare cu aceleai
caracteristici. Costul de oportunitate este un concept nrudit i reprezint costul
opiunilor pierdute sau neselectate. Principiul substituiei menioneaz o alternativ
cu o utilitate sau productivitate egal, innd cont de factorul timp. n evaluare se
presupune c un cumprtor are urmtoarele trei alternative:

1.10

Evaluarea proprietii imobiliare


i.

ii.

iii.

s cumpere o proprietate imobiliar existent, ce are o utilitate egal cu


cea a proprietii evaluate. Aceast alternativ reprezint fundamentul
abordrii prin pia, prin compararea cu tranzacii anterioare, n scopul
estimrii valorii de pia;
s cumpere un teren i s edifice o construcie pe acesta, pentru a obine
o proprietate imobiliar cu utilitate egal cu cea a proprietii evaluate.
Aceast alternativ constituie baza pentru abordarea prin cost n scopul
estimrii valorii de pia;
s cumpere o proprietate imobiliar ce genereaz venituri de aceeai
mrime i cu aceleai riscuri ca i cele ale proprietii evaluate. Aceasta
este baza abordrii prin venit n scopul estimrii valorii de pia.

5) Echilibrul. Acest principiu spune c valoarea proprietii imobiliare este creat i


susinut cnd elementele contrastante, opuse sau interactive, sunt ntr-o stare de
echilibru. Aceste elemente pot fi componentele fizice ale proprietii (de exemplu,
terenul i construciile), costurile de producie i dezvoltare i relaia dintre
proprietate i mediu. Proprietatea imobiliar atinge maximum de productivitate,
sau cea mai bun utilizare, cnd factorii de producie (terenul, capitalul, munca i
coordonarea antreprenorial) se afl n echilibru relativ. Conformitatea susine c
valoarea proprietii imobiliare este creat i meninut atunci cnd caracteristicile
unei proprieti se conformeaz cererilor de pe piaa specific. Contribuia valorii
oricrui factor de producie sau component a proprietii imobiliare depinde de
msura n care prezena sa adaug ceva la valoarea total a acesteia. Principiul
contribuiei poate fi interpretat i prin estimarea pierderii de valoare atunci cnd un
factor de producie (sau o component a sa) lipsete. Acest principiu permite
efectuarea unor ajustri, n cazul comparaiei cu tranzacii anterioare, asigurnd i o
baz pentru estimarea deprecierii cauzate de unele lipsuri (deficiene) sau plusuri
ale proprietii, n cadrul abordrii prin cost.
6) Factorii externi. Economiile sau pierderile externe rezult din bunurile, produsele
sau condiiile care au efect pozitiv sau negativ asupra oamenilor, alii dect cei care
produc sau dein bunurile sau produsele sau care creeaz condiia respectiv.
Primele trei principii implic piaa imobiliar; urmtoarele dou se aplic n
primul rnd proprietii; ultimul principiu are n vedere vecintatea sau mediul din
jurul proprietii.

Capitolul 1 Proprietatea imobiliar i evaluarea acesteia

1.11

CAPITOLUL 1

PROPRIETATEA IMOBILIAR
I EVALUAREA ACESTEIA
EXERCIII RECAPITULATIVE
ENUNURI ADEVRAT/FALS
1. Accesoriile comerciale (dotrile anexe) sunt bunurile mobile care nu sunt incluse
n componena proprietii imobiliare. (F)
2. Mobilierul comercial instalat de chiria ntr-un spaiu comercial este considerat o
component a proprietii imobiliare. (F)
3. Valoarea de pia a unui apartament i preul acestuia sunt, n general, egale. (F)
4. Pentru a estima valoarea de pia a unei proprieti imobiliare, evaluatorul
trebuie s identifice, s analizeze piaa imobiliar i s cuantifice condiiile pieei
specifice proprietii evaluate. (A)
5. Preul pltit pentru o proprietate imobiliar nu este niciodat mai mic dect
costul de creare a acesteia. (F)

1.12

Evaluarea proprietii imobiliare

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

1. Ce principiu afirm c valoarea unei componente a proprietii imobiliare este


cuantificat n funcie de suma cu care absena sa ar micora valoarea ntregii
proprieti?
a.
costul potrivit
b.
concordana
c.
competiia
d.
contribuia
2. Ce principiu afirm c valoarea proprietii imobiliare este creat i susinut
atunci cnd elemente contrastante, opuse sau care interacioneaz, sunt n stare
de echilibru?
a.
cererea i oferta
b.
surplusul de ctig
c.
echilibrul
d.
substituia
3. Ce principiu afirm c valoarea unei proprieti imobiliare este creat i
susinut atunci cnd caracteristicile proprietii corespund cu cererile pieei
sale?
a.
anticiparea
b.
conformitatea
c.
contribuia
d.
competiia
4. Costul opiunilor pierdute se numete:
a.
anticipare
b.
substituie
c.
cost de oportunitate
d.
surplus de ctig
5. Ce principiu afirm c situatia conditiilor externe (vecintatea sau mediul) din
jurul unei proprieti imobiliare are efect asupra valorii acesteia?
a.
factorii externi
b.
competiia pe pia
c.
contribuia
d.
substituia

Capitolul 1 Proprietatea imobiliar i evaluarea acesteia

1.13

TEME DE DISCUIE
1. Explicai modul n care principiul substituiei ajut la stabilirea valorii
proprietii imobiliare.
Valoarea proprietii imobiliare tinde s fie stabilit de costul de
achiziionare al unei proprieti imobiliare similare. Principiul substituiei
admite c vnztorii i cumprtorii unei proprieti imobiliare au diverse
opiuni, deoarece pe pia sunt disponibile diverse proprieti care au
aceeai utilitate.
2. Cum explic principiul ofertei i cererii variaia valorii proprietii
imobiliare?
De obicei, valoarea proprietii imobiliare variaz invers proporional cu
schimbrile n oferta de pe pia. Atunci cnd numrul de proprieti
imobiliare cu o anumit utilizare este mare, iar cererea este stabil, valoarea
scade; dac exist puine proprieti imobiliare, iar cererea este stabil,
valoarea crete. Valoarea proprietii imobiliare variaz direct proporional
cu schimbrile n cererea de pe pia. Cnd un anumit tip de proprieti
imobiliare este foarte cutat, iar oferta este constant, atunci valoarea crete;
cnd cererea scade, iar oferta este constant, atunci valoarea scade.

1.14

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 2

PROCESUL DE EVALUARE
Conceptele fundamentale ale raionamentului implicat n evaluare servesc ca
baz pentru toate aciunile pe care evaluatorii le ntreprind pentru a rspunde
nevoilor clienilor lor n legtur cu valoarea unui drept de proprietate asupra
proprietii imobiliare. Aceste aciuni constituie procesul de evaluare - o procedur
sistematic, utilizat pentru a rspunde ntrebrii clientului privind valoarea unei
proprieti imobiliare.
Procesul de evaluare este att un model, ct i o oglind a activitii de evaluare,
i reflect diverse atitudini, opinii, tehnici i metode referitoare la modul de
abordare a noiunii de valoare.

ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE


Dei caracteristicile proprietilor imobiliare difer (foarte) mult de la o
proprietate la alta, cele mai multe probleme de evaluare se pot rezolva prin
intermediul procesului de evaluare.
Pe scurt, n procesul de evaluare:
- se definete problema de evaluare;
- se planific activitile necesare pentru rezolvarea problemei definit
anterior;
- datele necesare n evaluare sunt culese, ordonate, analizate, interpretate i
apoi transformate ntr-o estimare rezonabil a valorii proprietii subiect.
Procesul de evaluare cuprinde toate etapele necesare prin care evaluatorul este
ghidat de la identificarea complet a problemei evalurii, pn la transmiterea
soluiei ctre client.
Fiecare proprietate imobiliar este unic i pentru fiecare proprietate imobiliar
pot fi estimate mai multe tipuri ale valorii1. Procesul de evaluare asigur cadrul
necesar pentru a putea fi estimat, de regul, valoarea de pia, dar i alte tipuri ale
valorii.
Procesul de evaluare se realizeaz n mai multe etape, numrul acestora
depinznd de natura evalurii n spe i de informaiile care sunt accesibile. n
toate cazurile, procesul de evaluare indic traseul ce trebuie parcurs n scopul
cercetrii pieei i analizei datelor, n aplicarea metodelor de evaluare i n
integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice ntr-o estimare a valorii definite.

Standardele de evaluare Anevar, 2015 SEV 100 Cadrul general

2.2

Evaluarea proprietii imobiliare

Procesul de evaluare
ETAPA 1 - Identificarea problemei de evaluare
Identificarea
clientului i a
utilizatorilor
desemnai

Identificarea
scopului
evalurii

Identificarea
tipului valorii

Stabilirea datei
evalurii

Identificarea
proprietii imobiliare
subiect

Ipoteze i ipoteze
speciale ale evalurii

ETAPA 2 - Stabilirea termenilor de referin ai evalurii


ETAPA 3 - Culegerea datelor i descrierea proprietii imobiliare
Date privind aria pieei

Date privind proprietatea subiect

Caracteristici generale ale regiunii,

Caracteristicile utilizrii terenului i a


construciilor

localitii i vecintii

Date privind proprietile comparabile


Tranzacii, oferte, costuri si deprecieri,
venituri i cheltuieli, rate de
capitalizare etc.

ETAPA 4 - Analiza datelor


Analiza pieei

Analiza celei mai bune utilizri

studiul cererii
studiul ofertei
studiul vandabilitii

Terenul considerat liber


Construcia ideal
Proprietatea construit considerat mbuntit
ETAPA 5 - Evaluarea terenului

ETAPA 6 - Aplicarea abordrilor valorii


Abordarea prin pia
(Comparaia direct)

Abordarea prin venit

ETAPA 7- Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii


ETAPA 8 - Raportarea valorii definite

Abordarea prin cost

Capitolul 2 Procesul de evaluare

2.3

IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE EVALUARE


Primul pas n procesul de evaluare const n exprimarea concis a problemei
evalurii. n acest mod se elimin orice ambiguitate referitoare la natura evalurii i
se identific proprietatea imobiliar subiect mpreun cu drepturile de proprietate
aferente acesteia, clientul evalurii i utilizatorii desemnai, scopul evalurii, tipul
valorii solicitate, data evalurii sau ipotezele i ipotezele speciale.
- Identificarea clientului: presupune identificarea datelor clientului persoan fizic
(nume, CNP, adres etc.) sau persoan juridic (denumire, sediu, cod de
identificare fiscal, numr de nregistrare la ORC, obiect principal de activitate,
date reprezentant legal etc.).
- Identificarea utilizatorilor desemnai (persoane fizice sau juridice): presupune
identificarea acestora prin nume sau, dac nu este adecvat, prin tipul acestora precum auditori, consultani juridici, autoriti fiscale etc.2
- Identificarea scopului evalurii: scopul evaluarii se refer la modul n care clientul
i utilizatorii desemnai identificai deja vor folosi informaiile coninute n
raportul de evaluare, ca de exemplu pentru: impozitare, raportare financiar,
finanare, litigii, expropriere etc. (a se vedea Cap. Proprietatea imobiliar i
evaluarea acesteia).
- Identificarea tipului valorii: tipul valorii trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii i se
bazeaz pe nevoile de informaii ale clientului n legtur cu valoarea unui drept
de proprietate asupra proprietii imobiliare subiect. n majoritatea evalurilor,
valoarea definit este valoarea de pia, ns pot fi solicitate valoarea de investiie,
valoarea just, valoarea special sau valoarea sinergiei, de exemplu. Trebuie
citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau acesta trebuie s fie
explicat.
- Stabilirea datei evalurii: aceasta reprezint data la care este valabil concluzia
privind valoarea estimat. Data evalurii nu trebuie confundat cu data
raportului de evaluare.
- Identificarea proprietii imobiliare subiect: poate fi realizat prin identificarea
caracteristicilor proprietii relevante pentru scopul evalurii, caracteristici
precum3: adresa potal i/sau descrierea legal, dreptul de proprietate supus
evalurii i orice restricie a acestuia, caracteristici fizice, juridice i economice,
orice component non-imobiliar, dotare tehnico-funcional etc.
- Identificarea ipotezelor i ipotezelor speciale: conform SEV 101 Termenii de referin ai
evalurii, ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate ca fapte, n mod rezonabil, n
contextul evalurii, fr a fi n mod specific documentate sau verificate. Acestea
sunt aspecte care, dup ce au fost stabilite, trebuie acceptate pentru nelegerea
evalurii sau a altor servicii de evaluare furnizate. O ipotez special este o
ipotez care presupune fie date care difer de datele reale existente la data
evalurii, fie date care nu ar fi presupuse de ctre un participant tipic de pe pia
2
3

Standardele de evaluare Anevar, 2015 GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile i Glosar
Idem

2.4

Evaluarea proprietii imobiliare


ntr-o tranzacie, la data evalurii. Exemple de ipoteze speciale sunt: faptul c o
cldire, aflat n faza de proiect, ar fi finalizat la data evalurii sau faptul c un
contract care nu s-a semnat, ar fi de fapt n vigoare la data evalurii.

STABILIREA TERMENILOR DE REFERIN AI EVALURII


La nceputul evalurii, dar i pe parcursul acesteia, evaluatorul trebuie s
clarifice termenii de referin ai evalurii care vor fi agreai cu clientul evalurii i care
vor fi inclui n documentul contractual aferent evalurii.
Conform SEV 101 Termenii de referin ai evalurii sunt urmtorii: identificarea i
competena evaluatorului, identificarea clientului i a oricror ali utilizatori
desemnai, scopul evalurii, identificarea activului (proprietatea imobiliar subiect)
sau a datoriei supuse evalurii, tipul valorii, data evalurii, documentarea necesar
pentru elaborarea evalurii, natura i sursa informaiilor pe care se va baza
evaluarea, ipoteze i ipoteze speciale, restricii de utilizare, difuzare sau publicare,
declararea conformitii evalurii cu SEV i descrierea raportului.
Termenii de referin ai evalurii pot fi modificai pe parcursul elaborrii
raportului de evaluare dup caz, prin acordul scris al evaluatorului i clientului, cu
condiia ca orice modificare s fie agreat de ctre pri nainte de emiterea
raportului de evaluare final.
Se pot indica pentru consultare SEV 101 Termenii de referin ai evalurii i GEV 630
Evaluarea bunurilor imobile, para. 8-12.
CULEGEREA DATELOR I DESCRIEREA PROPRIETII IMOBILIARE
Datele necesare n evaluare i culese de ctre evaluator cuprind informaii despre
aria pieei imobiliare, despre proprietatea imobiliar subiect i despre proprietile
imobiliare comparabile, clasificate n date generale, date specifice i date referitoare la
cerere i ofert4. Datele culese de evaluator trebuie s fie relevante pentru tipul
proprietii imobiliare subiect i pentru scopul evalurii.
Datele generale includ informaii referitoare la forele sociale, economice,
legislative i ale mediului, care afecteaz valoarea proprietii, n cadrul ariei pieei
sale. Evaluatorul va analiza interaciunea acestor patru fore care creeaz climatul
economic n care valorile proprietilor imobiliare se modific sau nu, la un moment
dat i ntr-o anumit arie de pia.
Datele generale sunt eseniale n evaluare deoarece:
- asigur o baz n care se plaseaz specificul proprietilor imobiliare
evaluate;
- constituie informaii din care se pot extrage date privind tendinele ce
influeneaz valoarea terenului i a construciilor;
- reprezint o baz pentru analiza celei mai bune utilizri, explicarea
rezultatelor i alegerea concluziei asupra valorii.
4

Vezi Cap. Culegerea datelor

Capitolul 2 Procesul de evaluare

2.5

Datele specifice reprezint detalii despre proprietatea imobiliar evaluat


(denumit i proprietate imobiliar subiect), despre proprieti imobiliare
comparabile, vndute sau nchiriate, precum i alte caracteristici relevante ale pieei
imobiliare locale.
Datele specifice privind proprietatea imobiliar subiect sunt obinute din
descrierea terenului i a construciilor existente pe teren (cldiri i construcii
speciale/amenajri), i ajut evaluatorul s selecteze date specifice comparabile,
legate de vnzri, nchirieri sau alte caracteristici ale pieei locale.
n analiza datelor generale se urmresc tendinele pe plan naional, regional sau
local, iar n analiza datelor specifice se studiaz o serie de proprieti imobiliare
comparabile cu proprietatea subiect.
Analiza datelor privind proprieti imobiliare comparabile ajut evaluatorul s
extrag informaii precum preurile de vnzare, condiiile de nchiriere, nivelul
veniturilor i cheltuielilor, termenul de recuperare a investiiei, costurile de
construire, durata de via economic estimat a construciilor i gradul lor de
uzur.
Datele referitoare la oferta concurenial i la cererea probabil sunt informaii
necesare pentru a nelege poziia concurenial a proprietii imobiliare subiect pe o
pia viitoare. Datele referitoare la ofert cuprind componentele proprietilor
imobiliare competitive (att cele existente, ct i cele propuse pentru construire),
gradul de ocupare al lor sau puterea de absorbie pe pia. Datele referitoare la
cerere, includ: populaia, nivelul veniturilor, nivelul de ocupare a forei de munc i
rezultatele sondajelor privind utilizatorii poteniali. Gradul de ocupare i preurile
oferite indic punctele forte sau punctele slabe ale cererii.
Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea
prezent sau de perspectiv a proprietii.
ANALIZA DATELOR
Aceast etap cuprinde dou tipuri de analize importante, necesar a fi realizate
nainte de aplicarea abordrilor n evaluare i estimarea valorii: analiza pieei i
analiza celei mai bune utilizri.
Analiza pieei
Analiza pieei constituie procesul de identificare i studiere a pieei unui anumit bun sau
serviciu. Analiza pieei este realizat pentru a estima cererea pentru un anumit tip de
proprietate imobiliar (analiza cererii) i pentru a determina conformarea pieei
pentru proprietatea analizat (analiza ofertei) i pentru a studia modul n care
interaciunea dintre cerere i ofert afecteaz valoarea proprietii subiect (analiza
echilibrului). Analiza pieei pune bazele determinrii celei mai bune utilizri a unei
proprieti imobiliare i, totodat, furnizeaz informaii importante necesare

2.6

Evaluarea proprietii imobiliare

aplicrii celor trei abordri n evaluare. O analiz corect a pieei impune


parcurgerea de ctre evaluator a urmtorilor pai5:
1. Definirea produsului (analiza productivitii proprietii);
2. Delimitarea pieei;
3. Analiza cererii;
4. Analiza ofertei competitive (investigarea i previziunea concurenei);
5. Analiza interaciunii dintre cerere i ofert;
6. Estimarea absorbiei n pia a proprietii subiect.
Analiza celei mai bune utilizri
Cea mai bun utilizare (CMBU) este un concept fundamental pentru practica
evalurii, format i utilizat pe orice pia imobiliar. Este definit ca fiind utilizarea
probabil n mod rezonabil i justificat adecvat, a unui teren liber sau a unei proprieti
construite, utilizare care trebuie s fie posibil din punct de vedere fizic, permis legal,
fezabil financiar i din care rezult cea mai mare valoare a proprietii imobiliare6.
n cazul n care se solicit estimarea valorii de pia a unei proprieti, este
necesar efectuarea analizei celei mai bune utilizri a acesteia.
Cea mai bun utilizare se va considera att pentru teren (n ipoteza c ar fi
liber/neocupat, chiar i atunci cnd proprietatea subiect este construit), ct i
pentru proprietatea imobiliar existent (teren i construciile aferente), iar
concluziile trebuie s fie coerente. Pentru a fi luat n considerare, cea mai bun
utilizare trebuie s ndeplineasc patru condiii, respectiv s fie:
- permisibil legal;
- posibil fizic;
- fezabil financiar*;
- maxim productiv (s conduc la cea mai mare valoare a proprietii).
(*) fezabil i din punct de vedere al pieei imobiliare, nu numai investiional. De exemplu, pe
o pia n cretere, dominat de investiii speculative ce profit de lipsa de cunoatere i
experien a participanilor de pe pia, o proprietate imobiliar poate fi fezabil financiar pe
fondul unei sustenabiliti reduse din partea pieei imobiliare specifice.

EVALUAREA TERENULUI
Metodele de evaluare a terenului liber, utilizate n practica profesional, sunt
derivate din cele trei abordri tradiionale ale valorii: abordarea prin pia,
abordarea prin venit i abordarea prin cost.
O clasificare a metodelor de evaluare a terenului liber este prezentat n
continuare:7:
Metoda comparaiei directe
Metode alternative:

Vezi Cap. Analiza pieei


Standardele de evaluare Anevar, 2015 Glosar
7
Standardele de evaluare Anevar, 2015 GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
5

Capitolul 2 Procesul de evaluare

2.7

Extracia de pe pia
Alocarea (proporia)
Tehnicile capitalizrii venitului
Capitalizarea direct: Metoda rezidual
Capitalizarea direct: Capitalizarea rentei funciare
Analiza fluxului de numerar actualizat: Metoda parcelrii i dezvoltrii
Comparaia direct este cea mai credibil metod de evaluare a terenurilor. Prin
aceast metod se analizeaz i se compar preurile de vnzare sau de ofert ale
unor parcele de teren libere, similare cu cea evaluat, i se aplic ajustri acestor
preuri n funcie de diferenele existente ntre caracteristicile parcelelor, redate prin
aa numitele elemente de comparaie.
Dac nu exist informaii suficiente pentru o comparaie credibil sau dac
ajustrile preurilor de vnzare se dovedesc a fi prea mari, evaluatorul poate utiliza
metodele alternative de evaluare a terenului.
APLICAREA ABORDRILOR VALORII
De regul, metodologia de evaluare cuprinde trei abordri ale valorii:
1. abordarea prin pia (comparaie direct sau comparaia vnzrilor),
2. abordarea prin venit,
3. abordarea prin cost.
Pentru estimarea valorii unei proprieti imobiliare, pot fi utilizate una sau mai
multe abordri n evaluare8.
Evaluatorul estimeaz valoarea proprietilor imobiliare cu ajutorul unor
proceduri specifice, care reflect cele trei abordri distincte de analiz a datelor prin pia, prin venit i prin cost. n toate estimrile valorii proprietii imobiliare se
utilizeaz una sau mai multe metode de evaluare, iar aplicarea acestora depinde de
tipul de proprietate, de scopul evalurii i de calitatea i cantitatea informaiilor
disponibile pentru analiz.
Chiar dac, pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, pot fi aplicate metode
de evaluare incluse n cele trei abordri ale valorii, o relevan mai mare pot avea
una sau dou dintre acestea. De exemplu:
- abordarea prin cost poate fi neadecvat pentru evaluarea proprietilor
imobiliare cu construcii vechi, care au deprecieri mari, din cauza deprecierii
fizice i/sau deprecierii lor funcionale, deprecieri care sunt dificil de estimat;
- abordarea prin pia (comparaia direct) nu poate fi aplicat pentru
evaluarea proprietilor imobiliare specializate (cum ar fi o staie de
incinerare a resturilor menajere), deoarece nu exist date despre proprieti
comparabile;

Standarde de evaluare Anevar, 2015 SEV 100 Cadrul general, para. 55

2.8

Evaluarea proprietii imobiliare


-

abordarea prin venit poate s nu fie adecvat n cazul proprietilor


comerciale sau industriale n care proprietatea este ocupat de proprietarul
curent.

Abordarea prin pia (comparaia direct)


Aceasta abordare se bazeaz pe comparaii cu tranzacii anterioare de
proprieti imobiliare, fiind util n situaia n care au fost vndute recent mai multe
proprieti comparabile. Utiliznd aceast abordare, un evaluator poate ajunge la o
indicaie a valorii de pia, comparnd proprietatea imobiliar pe care o evalueaz
(proprietatea subiect) cu alte proprieti, numite proprieti comparabile. Preurile
la care au fost vndute proprietile imobiliare comparabile definesc un interval de
valori n care este de ateptat s se situeze i valoarea de pia a proprietii subiect.
Evaluatorul apreciaz gradul de asemnare (similitudine) sau diferenele dintre
datele privind proprietatea subiect i proprietile comparabile, prin analiza
urmtoarelor elemente de comparaie:
- drepturile de proprietate transmise;
- condiiile de finanare;
- condiiile de vnzare;
- cheltuielile necesare imediat dup cumprare;
- condiiile de pia;
- localizarea;
- caracteristicile fizice;
- caracteristicile economice;
- utilizarea;
- componentele non-imobiliare ale valorii.
Se vor aplica apoi ajustri asupra preurilor de vnzare ale proprietilor
comparabile - innd cont de diferenele existente ntre aceste elemente de
comparaie - i, eventual, asupra altor elemente de comparaie.
Abordarea prin venit
n aceast abordare se estimeaz valoarea actualizat a beneficiilor viitoare
generate de utilizarea proprietii imobiliare.
La fel ca n cazul abordrii prin pia, abordarea prin venit necesit o analiz de
pia serioas. Culegerea i analiza datelor se efectueaz pe baza relaiei dintre
cerere i ofert, care furnizeaz informaii despre tendinele pieei. De exemplu, un
dezvoltator imobiliar al unui bloc de apartamente se ateapt la o rentabilitate bun
a capitalului investit i la recuperarea investiiei. Nivelul rentabilitii atrage
investiia de capital n funcie de riscul aferent afacerilor imobiliare. n plus, nivelul
rentabilitii ateptate de investitori fluctueaz n funcie att de schimbrile de pe
pieele monetare, ct i de ratele rentabilitii oferite de alte investiii alternative. Ca
urmare, evaluatorul trebuie s fie la curent cu schimbrile de pe piaa monetar i
de capital, n cazul investiiilor comparabile.

Capitolul 2 Procesul de evaluare

2.9

Datele specifice pe care le analizeaz evaluatorul n cazul aplicrii acestei


abordri sunt:
- venitul brut anual previzionat, obinut din exploatarea proprietii
imobiliare, lund n considerare un management adecvat;
- pierderea de venit brut anual din cauza neocuprii unor spaii i a nencasrii
la timp a unor venituri;
- cheltuielile anuale de exploatare previzionate (suportate de ctre proprietar);
- caracterul i durata fluxurilor de venit;
- valoarea de revnzare previzionat/valoarea terminal a proprietii
evaluate.
Dup estimarea veniturilor i cheltuielilor, fie se capitalizeaz fluxul de venit
stabilizat dintr-un singur an cu o rat de capitalizare, fie, n cazul n care exist
fluxuri de venit care se modific n timp, acestea se vor actualiza cu o rat de
actualizare.
Ratele de capitalizare i de actualizare sunt preluate din ratele de rentabilitate
ateptate de investitorii tipici de pe pia n proprieti imobiliare similare.
Abordarea prin cost
Abordarea prin cost se bazeaz pe ipoteza c participanii de pe pia recunosc
o legtura ntre valoare i cost. n aceast abordare, valoarea unei proprieti
imobiliare (teren i construcii) se estimeaz prin adugarea, la valoarea de pia a
terenului considerat liber, a costului de nlocuire pentru un substitut nou, modern,
al construciei(iilor) aferente proprietii, din care se scade apoi deprecierea
cumulat a acestora (deprecierea fizic, deprecierea funcional i deprecierea
economic) aprut din diferite cauze. Profitul dezvoltatorului imobiliar pentru
coordonarea dezvoltrii se va include n valoare.
Aceast abordare este deosebit de util n evaluarea unor construcii noi sau
aproape noi i pentru acele proprieti imobiliare care nu se vnd n mod frecvent
pe pia.
Metodele bazate pe costuri pot fi, de asemenea, utilizate pentru a se obine
informaiile necesare aplicrii abordrii prin pia i abordrii prin venit.
ANALIZA REZULTATELOR I CONCLUZIA ASUPRA VALORII
Analiza rezultatelor este acea etap a procesului de evaluare n care evaluatorul
analizeaz rezultatele obinute n urma aplicrii abordrilor n evaluare i selecteaz
n final, o singur valoare (cazul cel mai frecvent) sau un interval de valori. De
multe ori este necesar o revizuire a ntregului proces de evaluare.
n aceast etap a procesului de evaluare, evaluatorul se bazeaz pe experiena,
expertiza i raionamentul su profesional, pentru a explica i rezolva diferenele
ntre rezultatele obinute din aplicarea diferitelor metode/abordri ale valorii.

2.10

Evaluarea proprietii imobiliare

Evaluatorul va aprecia relevana, aplicabilitatea i fundamentarea fiecrui


rezultat i se va baza pe rezultatul cel mai credibil, corelat cu scopul evalurii.
Concluzia se fundamenteaz pe adecvarea, precizia i cantitatea datelor colectate n
procesul de evaluare.
RAPORTAREA VALORII DEFINITE
Valoarea estimat n final reprezint obiectivul procesului de evaluare.
Evaluarea poate fi considerat complet abia atunci cnd este stabilit concluzia
final asupra valorii i este prezentat clientului.
Forma, dimensiunea i coninutul raportului de evaluare pot depinde de
cerinele clientului, de tipul proprietii imobiliare evaluate i de natura evalurii.
Raportul de evaluare este, de regul, un document scris care asigur
evaluatorului oportunitatea de a fundamenta i explica opiniile i concluziile sale i
de a demonstra soliditatea concluziei finale asupra valorii. De fapt, raportul este o
trecere n revist a metodelor pe care le-a aplicat evaluatorul asupra informaiilor
colectate n cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la concluzia asupra
valorii proprietii.
Raportul de evaluare reflect nelegerea de ctre evaluator a principiilor
economice generale aplicate n procesul de evaluare, abilitatea sa de a interpreta
datele relevante i logice, de a selecta metodele, tehnicile i procedurile de evaluare
adecvate, precum i modul de aplicare a acestora, pentru a susine concluzia final
asupra valorii.
Un raport de evaluare foarte bun este acela care d posibilitatea clientului s
neleag problema i datele faptice i s urmreasc logica evaluatorului pn la
final.

Capitolul 2 Procesul de evaluare

2.11

CAPITOLUL 2

PROCESUL DE EVALUARE
EXERCIII RECAPITULATIVE
ENUNURI ADEVRAT/FALS
1. Problema de evaluare este identificat n prima etap a procesului de evaluare
prin simpla identificare a proprietii imobiliare subiect i a drepturilor de
proprietate ce urmeaz a fi evaluate. (F)
2. Descrierile proprietilor imobiliare sunt obinute n urma efecturii inspeciei n
teren a proprietii respective i din verificarea conformitii cu documentele de
atestare a dreptului de proprietate. (A)
3. Datele specifice includ informaii despre istoricul i utilizrile proprietii
subiect. (A)
4. O ajustare pentru condiiile de vnzare arat efectul unei ipoteci favorabile. (F)
5. Prin aplicarea abordrii prin cost, evaluatorii stabilesc valoarea actualizat a
beneficiilor viitoare rezultate din deinerea proprietii. (F)
6. Etapa final a procesului de evaluare const n analiza rezultatelor i formularea
concluziei asupra valorii. (F)
7. Un evaluator trebuie s aplice ntotdeauna toate cele trei abordri ale valorii
unei proprieti imobiliare, n orice evaluare. (F)
8. Concluzia final asupra valorii poate fi sub forma unei singure valori sau a unui
interval de valori. (A)
9. Majoritatea evalurilor cer o estimare a valorii n prezent. (A)
10. O estimare n bani a valorii dreptului absolut de proprietate este ntotdeauna
egal cu suma valorilor drepturilor pariale. (F)

2.12

Evaluarea proprietii imobiliare

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

1. Care dintre urmtorii termeni reprezint un element de comparaie n abordarea


prin pia?
a. preul vnzrii
b. condiiile de finanare
c. deprecierea cumulat
d. venitul net din exploatare
2. O estimare separat a valorii unui teren este, n general, inclus n:
a. abordarea prin pia
b. abordarea prin venit
c. abordarea prin cost
d. toate cele trei abordri
3. Ajustri valorice sau procentuale pentru elemente de comparaie sunt aplicate,
de regul, asupra preurilor:
a. de vnzare ale proprietii subiect
b. de ofert ale proprietii subiect
c. de vnzare ale proprietilor comparabile
d. de ofert ale proprietilor comparabile
4. n procesul de evaluare nu se culeg i nu se analizeaz urmtoarele informaii:
a. generale
b. specifice (subiect i comparabilele)
c. din teoria evalurii curente
d. cererea i oferta competitiv
5. Din categoria de date generale ar trebui studiate:
a. vnzrile comparabile
b. estimrile venitului
c. influenele economice
d. ipotezele speciale
6. Pentru a estima valoarea de pia, un evaluator urmrete:
a. raportul de evaluare
b. procesul de evaluare
c. procesul de verificare
d. manualul evaluatorului

Capitolul 2 Procesul de evaluare

2.13

7. n prima etap a procesului de evaluare a unei proprieti imobiliare


(identificarea problemei) nu se analizeaz:
a. proprietatea imobiliar
b. cea mai bun utilizare
c. drepturile de proprietate
d. data evalurii
8. n analiza rezultatelor evalurii, un evaluator ia n considerare toate aspectele de
mai jos, mai puin:
a. considerarea adecvrii i acurateei fiecrei metode aplicate
b. considerarea cantitii informaiilor disponibile
c. calcularea mediei rezultatelor
d. explicarea diferenelor dintre rezultatele obinute din aplicarea diferitelor
metode de evaluare/abordri ale valorii

2.14

Evaluarea proprietii imobiliare

TEME DE DISCUIE
1. De ce este important ca, la nceputul procesului de evaluare, s se identifice
drepturile de proprietate ce urmeaz a fi evaluate?
Drepturile de proprietate ce urmeaz a fi evaluate determin parial
stabilirea abordrilor i metodelor de evaluare aplicabile, precum i
timpul i abilitile necesare pentru realizarea, respectiv finalizarea
evalurii. Aadar, evaluatorul trebuie s cunoasc de la nceputul
evalurii dac se estimeaz valoarea unui drept absolut de proprietate
sau a unui drept parial.
2. n ce const esena celor trei abordri ale valorii?
a. n abordarea prin pia rezultatul este derivat din compararea
proprietii imobiliare subiect cu proprieti asemntoare, ce se
numesc proprieti comparabile.
b. n abordarea prin venit, rezultatul este derivat din convertirea unui
venit sau a unui flux de venituri (i, dup caz, a valorii terminale a
proprietii) ntr-o valoare prezent.
c. n abordarea prin cost, rezultatul este derivat din estimarea costului
curent pentru edificarea unei construcii cu utilitate echivalent cu
cea evaluat, scderea deprecierilor acesteia i adunarea la rezultat a
valorii terenului i a profitului antreprenorului.
3. Enumerai cele trei abordri ale valorii. Trebuie folosite ntotdeauna toate
cele trei abordri ale valorii?
a. Cele trei abordri ale evalurii sunt: abordarea prin pia, abordarea
prin cost i abordarea prin venit.
b. Pot fi utilizate una sau mai multe abordri pentru a obine valoarea
definit (Standardele de evaluare Anevar, 2015 - GEV 630 Evaluarea
bunurilor imobile, para. 35 i SEV 100 Cadrul general, para. 55). Un
exemplu este cazul evalurii proprietilor imobiliare speciale, cnd
nu pot fi folosite toate cele trei abordri. n concluzie, nu pot fi
aplicate toate abordrile n orice evaluare.
4. De ce trebuie specificat data evalurii?
Data evalurii trebuie specificat n raportul de evaluare deoarece
factorii ce influeneaz valoarea proprietilor imobiliare se schimb
permanent. n consecin, o estimare a valorii este valabil doar la data
evalurii specificat n raportul de evaluare. n timp ce majoritatea
evalurilor sunt destinate estimrii unei valori curente, n condiii
speciale sunt necesare i estimri retrospective sau chiar prospective ale
valorii.

Capitolul 2 Procesul de evaluare

5. Care sunt etapele procesului de evaluare?


Exist 8 etape n cadrul procesului de evaluare:
a. identificarea problemei de evaluare
b. stabilirea termenilor de referin ai evalurii
c. culegerea datelor i descrierea proprietii imobiliare
d. analiza datelor (analiza pieei i analiza CMBU)
e. estimarea valorii terenului
f. aplicarea abordrilor n evaluare
g. analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii
h. raportarea valorii definite (raportul de evaluare).

2.15

2.16

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 3

CULEGEREA DATELOR
Identificarea avantajelor i dezavantajelor proprietii imobiliare i alte
investigaii ce ajut la definirea problemei evalurii furnizeaz direcia de urmat
pentru culegerea datelor necesare n evaluare.
Evaluatorii au nevoie de rbdare, raionament i aptitudini de cercetare pentru a
face paii preliminari n vederea culegerii i analizei datelor, precum i pentru a
gestiona informaiile utile evalurii.
n procesul de evaluare, calitatea i cantitatea informaiilor/datelor disponibile
pentru analiz sunt la fel de importante ca i abordrile/metodele/tehnicile de
evaluare folosite pentru analiza proprietii imobiliare i estimarea valorii acesteia.
De aceea, o importan esenial n activitatea de evaluare o are capacitatea
evaluatorului de a culege i selecta informaiile cele mai credibile, de a le
organiza/sistematiza i de a le analiza, pentru a le transforma n final n indicatori
ai valorii.
nainte de a ncepe analiza datelor existente, evaluatorul trebuie s sistematizeze
multitudinea de informaii colectate n cursul cercetrii de pia. Ca instrumente de
sistematizare a datelor pot fi folosite:
- grile cu ajustri n valoare absolut i/sau relativ, folosite n abordarea
prin pia;
- situaia corectat a exploatrii, utilizat n abordarea prin venit;
- cataloage de costuri de construire folosite n abordarea prin cost.

TIPURI I SURSE DE DATE


n procesul de evaluare este necesar culegerea a trei tipuri de date pentru
derularea procesului de evaluare, care cuprind date despre aria pieei, despre
proprietatea imobiliar subiect i despre proprietile imobiliare comparabile,
grupate dup cum urmeaz:
1) Date generale,
2) Date specifice,
3) Date despre cererea i oferta de pe pia.
Aceste date pot fi obinute fie din surse primare, fie din surse secundare.
Datele generale
Datele generale sunt colectate la nivel de vecintate, ora, regiune i chiar la
nivel naional i internaional, n funcie de proprietatea imobiliar studiat.
Evaluatorul analizeaz datele generale pentru a nelege interaciunea factorilor
ce influeneaz valoarea i pentru a previziona tendinele economice. Datele
generale includ indicatori economici referitori la balana comercial, produsul

3.2

Evaluarea proprietii imobiliare

naional brut, nivelele de producie, nivelele de salarizare, volumul vnzrilor cu


amnuntul, indicele preurilor de consum, ratele dobnzilor i rata omajului;
activiti guvernamentale referitoare la planificarea i asigurarea utilitilor publice,
servicii i sisteme de transport oreneti; politica fiscal, reglementri privind
zonarea, reglementri de urbanism, standarde din domeniul construciilor,
reglementri de mediu. Datele generale reflect condiiile economice la nivel
internaional, naional, regional i local.
Baza economic a unei comuniti este activitatea economic ce i permite s
atrag venituri din afara granielor sale. Aceasta determin creterea populaiei
locale i a venitului disponibil pentru consum sau investiii care, la rndul lor,
afecteaz puterea de cumprare i formarea de gospodrii.
Pentru a lua n considerare impactul influenelor macroeconomice asupra
condiiilor microeconomice, evaluatorul examineaz modul n care:
ateptrile inflaioniste influeneaz nivelul local al preurilor;
costurile de construire influeneaz demararea lucrrilor de construcii;
taxele pe venit i impozitele pe proprietate influeneaz valorile
proprietilor imobiliare locale;
politica monetar i capitalul disponibil influeneaz ratele de finanare
etc.
Sunt investigate n detaliu i alte fore specifice, cum ar fi interaciunea dintre
cele patru fore (sociale, economice, guvernamentale i de mediu) care acioneaz
asupra valorii proprietilor imobiliare, precum i manifestrile unor tendine
economice care afecteaz valoarea proprietii imobiliare.
Tabelul urmtor enumer o parte dintre indicatorii economici utili ce ar trebui
avui n vedere de ctre evaluatori atunci cnd analizeaz tendinele economice.

Capitolul 3 Culegerea datelor

3.3

Tendinele economice i indicatorii economici utili


Tendinele economice

Indicatorii economici utili

Tendinele economice internaionale

Schimbri suferite de:


- Soldul comerului exterior
- Cursurile de schimb valutar
- Preurile bunurilor de consum
- Salariile
- Nivelul dobnzilor
- Producia industrial
- Volumul de desfacere cu amnuntul

Tendinele economice naionale i


regionale

Schimbri suferite de:


- Produsul naional brut
- Produsul intern brut
- Venitul naional
- Balana extern de pli
- Indicii preurilor
- Ratele dobnzii
- Gradul de ocupare i cel de neocupare al forei de
munc
- Numrul autorizaiilor de construire emise i al
construciilor n curs
- Valoarea investiiilor n construcii
- Alte date generale

Tendinele economice locale

Schimbri suferite de:


- Populaie
- Numrul net de gospodrii noi
- Diversitatea bazei economice a localitii
- Gradul de ocupare i stabilitatea forei de munc
- Nivelul salariilor
- Venitul pe gospodrie sau pe familie

Tendinele economice care


influeneaz pmntul din
mediul rural

Schimbri suferite de:


- Anvergura i complexitatea activitii economice
din fermele agricole, fermele zootehnice,
exploataiile forestiere, din exploatrile petroliere
i miniere
- Gradul de mecanizare i/sau de dependen de
fora de munc
- Gradul de dependen de subveniile de stat
i/sau de terenurile concesionate de la stat
- Eventuala concuren a produselor de import

Sursa: Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a doua canadian, Appraisal Institute, Editura ANEVAR,
2004, pag. 7.4

3.4

Evaluarea proprietii imobiliare

Sursele datelor generale sunt diversele publicaii editate i diseminate de


instituiile de stat i de firmele private.

Surse uzuale de date generale

Institutul Naional de Statistic Informaii i analize despre locuine n curs de construire i


despre informaii financiare cu privire la:
- Venituri i cheltuieli ale populaiei
- Locuri de munc, omaj, salarii
- Activiti de producie i comer
- Indicele preurilor de consum (inflaia)
- Bani, credite i piee de valori mobiliare
- Statistic internaional
www.insse.ro
Adresa
Banca Naional a Romniei

Adresa
Publicaii

Informaii referitoare la:


- Produsul intern brut
- Piaa ipotecar
- Analize macroeconomice
- Politica monetar
- Ratele dobnzii de referin
- Istoric curs valutar
- Creditele imobiliare
- Sursele de finanare
- Activitatea de afaceri
- Fora de munc, ocuparea, producia industrial
- Locuine i construcii
- Finane internaionale
www.bnr.ro

Publicaii care conin date utile evaluatorilor:


- Presa local
- Pagini specializate pe Internet (motoare de cutare
anunuri cu oferte de vnzare, cumprare i nchirieri de
proprieti imobiliare)
- Rapoarte de pia ale firmelor de servicii imobiliare
- Rapoarte de cercetare a pieei imobiliare
- Studii, analize si prognoze macroeconomice, naionale i
regionale
- Studii, analize i prognoze privind evoluia pieei
imobiliare din Romnia i din regiune
- Cri, reviste, articole din domeniul evalurii imobiliare
Surse: bnci, universiti, asociaii profesionale din domeniul serviciilor imobiliare, firme de
consultan imobiliar, firme de avocatur, dezvoltatori imobiliari, primrii locale, ministere i
alte instituii etc.

Capitolul 3 Culegerea datelor

3.5

Datele specifice
Datele specifice constau din detalii despre proprietatea imobiliar subiect,
despre vnzrile de proprieti imobiliare comparabile, despre proprietile
nchiriate i despre caracteristicile pieei locale. Aceste date includ informaii despre
amplasament, amenajri i construcii, informaii despre costuri i deprecieri, date
despre venituri i cheltuieli, informaii privind ratele de capitalizare i de
actualizare, istoricul proprietii i al utilizrii acesteia, precum i alte informaii
semnificative pe care cumprtorii i vnztorii le consider a fi importante n
negocierile i tranzaciile lor.
Sursele datelor specifice sunt variate. Cele mai uzuale sunt:
- Informaii din pres. Majoritatea ziarelor precum i multe dintre
publicaiile economice conin articole, interviuri, publicitate privind piaa
imobiliar local, regional sau naional. Chiar dac unele informaii nu
sunt tocmai complete sau corecte, evaluatorii pot folosi aceast surs
secundar. Anunurile de la mica publicitate pot arata, de exemplu, ct
de activ sau inactiv este piaa local a unui anumit tip de proprietate
imobiliar i activitatea imobiliar, n general.
- Participanii de pe piaa imobiliar: intermediarii, ali evaluatori,
administratorii de imobile, bncile. Chiar dac participanii de pe piaa
imobiliar pot fi profesioniti, informaiile oferite de acetia trebuie s fie
ntotdeauna verificate.
- Publicaiile cu oferte imobiliar. Date despre proprietile oferite la
vnzare se pot obine i de la agenii imobiliare. Publicaiile diseminate
n pia, coninnd oferte de vnzare i de nchiriere, reflect optica
proprietarului despre valoarea proprietii sale (ofertele cuprind valori
situate la limita superioar a preurilor din pia), n timp ce ofertele de
cumprare reflect optica cumprtorului i conin valori situate la limita
inferioar a preurilor de pe piaa local.
Datele privind cererea i oferta de pe pia
Informaiile privind cererea i oferta, caracteristice celei mai probabile piee
pentru proprietatea imobiliar subiect, sunt analizate n scopul ntocmirii unui
inventar al proprietilor imobiliare concurente cu proprietatea subiect, pentru
acelai segment de pia, precum i n scopul realizrii unui inventar al
proprietilor imobiliare existente, care pot fi adaptate sau al noilor proprieti aflate
n construcie, care vor majora oferta concurenial. Pieele sunt analizate pentru a
determina tendinele pieei, relaiile ntre cerere i ofert, ratele de absorbie i alte
informaii specifice de pia.
Inventarul ofertelor cuprinde toate proprietile imobiliare concurente,
respectiv:
- uniti locative nchiriate;
- proprieti imobiliare vndute;
- proprieti imobiliare oferite la vnzare;
- proprieti imobiliare care vor fi scoase pe pia.

3.6

Evaluarea proprietii imobiliare

Tehnicile de studiere a cererii de proprieti imobiliare intr n sfera profesional


a altor analiti ai pieei imobiliare, n acest caz putndu-se folosi materialele
publicate de firmele specializate n cercetarea pieei sau cele publicate de ctre
firmele de consultan imobiliar.
Cererea poate fi estimat cu ajutorul datelor demografice (numrul locuitorilor
i datele de stare civil) i al datelor economice (locuri de munc, venituri) valabile
pentru aria de pia studiat. Institutul Naional de Statistic sistematizeaz i
public date statistice, att n form tiprit, ct i n form electronic. Pentru a
estima cererea de pe piaa local sunt utile i observaiile personale.

Selectarea datelor comparabile i stabilirea gradului de comparabilitate


Selectarea proprietilor imobiliare comparabile este influenat de existena
unor date disponibile despre tranzacii recente cu proprieti imobiliare similare,
din aria de pia n care este amplasat proprietatea subiect. n cazul pieelor active,
se pot gsi suficiente tranzacii, att ca reprezentativitate, ct i ca numr, pentru a
se putea selecta un numr suficient de proprieti imobiliare comparabile.
Informaiile despre caracteristicile vnzrilor se refer la:
- numrul vnzrilor;
- intervalul de timp n care au avut loc vnzrile;
- oferta de proprieti imobiliare scoase la vnzare;
- rata de absorbie;
- volumul vnzrilor i nivelul activitii;
- caracteristicile i motivaiile cumprtorilor i vnztorilor;
- condiiile i clauzele vnzrilor;
- utilizarea proprietii nainte i dup vnzarea ei.
Informaiile necesare pentru aplicarea abordrilor prin cost i prin venit, deseori
trebuie obinute din alte surse de pia dect cele ale vnzrilor. Odat cu analiza
datelor generale i a celor despre aria studiat, evaluatorul culege informaii despre
tendinele care caracterizeaz:
- costurile de construire;
- perioadele de nchiriere;
- cheltuielile curente;
- ratele de neocupare.
n situaia n care n aria din imediata apropiere a proprietii imobiliare subiect
nu exist date suficiente despre proprieti imobiliare comparabile, sfera de cutare
a acestora poate fi extins spre zonele nvecinate sau ctre localitile asemntoare,
cu condiia ca evaluatorul s stabileasc gradul de comparabilitate al pieei
alternative, n termeni de similitudini privind valoarea terenului, nivelul chiriei i
nivelul veniturilor. n cazul n care pentru selectarea datelor exist o baz restrns
de informaii de pia, evaluatorul poate considera drept comparabile vnzrile mai

Capitolul 3 Culegerea datelor

3.7

puin frecvente sau poate sta de vorb cu intermediari, cumprtori, vnztori,


proprietari sau chiriai ai unor proprieti imobiliare asemntoare, din aceeai arie,
pentru a colecta dovezile unei posibile activiti pe piaa respectiv, de exemplu
preuri de catalog sau oferte de cumprare.
Pentru a stabili dac datele colectate pot fi selectate pentru evaluare, evaluatorul
trebuie s ia n considerare:
- gradul de comparabilitate;
- cantitatea de informaii disponibile;
- autenticitatea i credibilitatea acestor date.

ORGANIZAREA DATELOR
Instrumentul uzual utilizat pentru organizarea datelor selectate pentru evaluare
este grila cu datele de pia. ntr-o gril cu date de pia se nscriu pe rnduri
separate caracteristicile de baz ale proprietii imobiliare subiect i ale celor
comparabile. Acest tip de gril sintetizeaz datele prezentate i permite
evaluatorului s identifice acele elemente care ar putea explica diferenele de
valoare.
Grila cu date de pia trebuie s cuprind:
- preul total de vnzare al fiecrei proprieti imobiliare comparabile;
- data fiecrei vnzri;
- date despre drepturile de proprietate transferate;
- date despre aspectele financiare ale vnzrii;
- motivele neobinuite ale cumprtorului sau ale vnztorului care ar fi
putut conduce la un (dez)avantaj n cursul negocierilor;
- caracteristici ale proprietii analizate i ale celor comparabile;
- informaii despre vnzri, i
- orice alte informaii pertinente din alte surse.
Din analiza grilei cu date de pia, evaluatorul va putea constata dac are
nevoie de informaii suplimentare i va trebui s ntocmeasc i alte grile pentru a
aduga alte informaii sau pentru a separa datele ce-i vor fi necesare n abordrile
specifice. Evaluatorii trebuie s vad n grila cu date de pia un instrument care
permite stabilirea unor indicatori pe baza crora se determin valoarea proprietii
imobiliare subiect.

3.8

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 3

CULEGEREA DATELOR
EXERCIII RECAPITULATIVE
ENUNURI ADEVRAT/FALS
1.

Datele generale sunt obinute, de obicei, din surse publicate, servicii de


ofertare i baze de date. (A)

2.

Interviurile personale cu investitori, proprietari i ageni imobiliari nu sunt


necesare n evaluarea proprietilor rezideniale. (F)

3.

Cea mai mare parte a datelor generale provine de la instituii publice. (A)

4.

Costul de construire crete n perioadele de deflaie i descrete n perioadele


de inflaie. (F)

5.

Datele furnizate de proprietar sunt suficiente pentru estimarea valorii


proprietii imobiliare. (F)

6.

Ofertele de vnzare i cele de cumprare nu pot fi folosite pe post de


proprieti imobiliare comparabile. (F)

7.

Cataloagele de costuri publicate reprezint o surs important de date pentru


evaluatori. (A)

8.

Ratele de capitalizare totale sunt derivate din analiza datelor de pia despre
proprieti imobiliare comparabile. (A)

9.

De obicei, este necesar ca evaluatorul s raporteze influenele macroeconomice


la condiiile microeconomice. (A)

10.

Analiza datelor privind tranzaciile comparabile poate furniza un indiciu


privind deprecierea total a unei construcii. (A)

Capitolul 3 Culegerea datelor

3.9

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

1.

Care din urmtoarele reprezint un exemplu de date primare?


a. actele proprietii
b. publicaiile recensmntului
c. catalogul firmelor industriale
d. studii ale Oficiilor de cadastru

2.

Datele analizate n studiul cererii i ofertei concureniale nu includ:


a. gradul de ocupare i preul de ofert
b. statisticile demografice i economice
c. autorizaiile de construire
d. actele de proprietate

3.

Cnd cresc veniturile disponibile pentru bunuri i servicii, cererea pentru


proprieti imobiliare industriale i comerciale:
a. descrete
b. crete
c. se stabilizeaz
d. nu este afectat

4.

Chiriile pentru spaii rezideniale tind s creasc atunci cnd:


a. inflaia scade
b. economia se extinde
c. ratele dobnzilor scad
d. ratele dobnzilor cresc

5.

Investiiile imobiliare sunt realizate ca rspuns la cererea generat de


populaie avnd:
a. timp liber
b. cunotine n domeniul imobiliar
c. putere efectiv de cumprare
d. venituri medii

6.

Grila datelor de pia nu include:


a. drepturile de proprietate
b. condiiile de finanare
c. numele proprietarului
d. caracteristici fizice

7.

Cataloagele de costuri sunt folosite pentru:


a. a deduce criterii de comparaie
b. a cataloga componentele construciei
c. a estima cheltuielile de exploatare
d. a converti costuri istorice n costuri curente

3.10

Evaluarea proprietii imobiliare

8.

Datele despre cerere i ofert pentru o proprietate imobiliar sunt analizate


pentru a determina:
a. poziia existent sau viitoare pe pia a proprietii
b. volatilitatea sau stabilitatea potenial a pieei
c. o posibil schimbare n atractivitatea fa de un anumit tip de
proprietate
d. toate cele de mai sus

9.

Datele despre chirii nu includ:


a. profitul investitorului
b. gradul de ocupare
c. cheltuielile de exploatare
d. utilitile asigurate de proprietar

10.

Criteriile de comparaie sunt folosite n:


a. toate cele trei abordri
b. numai n abordarea prin pia
c. numai n abordarea prin cost
d. numai n abordarea prin venit

Capitolul 3 Culegerea datelor

3.11

TEME DE DISCUIE
1.

Care este diferena dintre datele generale i cele specifice?

a. Datele generale sunt informaii ce deriv din fore sociale, economice,


guvernamentale i ale mediului nconjurtor i i au originea n afara
proprietii imobiliare ce urmeaz a fi evaluat.

b. Datele specifice sunt detalii despre proprietatea imobiliar ce


urmeaz a fi evaluat, despre vnzri comparabile, proprieti
imobiliare de nchiriat i caracteristicile pieei locale.
2.

De ce datele generale referitoare la caracteristicile internaionale, naionale,


regionale i ale comunitii sunt considerate eseniale pentru evaluare?
Datele generale asigur suportul prin care proprietile imobiliare
specifice pot fi evaluate. Datele generale sunt folosite pentru a extrapola
i a face previziuni privind tendinele ce pot influena valoarea
proprietii i pentru a stabili informaiile pe care se va baza procesul de
evaluare. Cunotinele despre tendinele sociale, economice i
demografice ajut evaluatorul s fac judeci adecvate n privina celei
mai bune utilizri a proprietii imobiliare. De asemenea, nelegerea
acestor factori ajut evaluatorul s reconcilieze rezultatele obinute prin
aplicarea abordrilor n evaluare.

3.

Specificai civa indicatori economici ce pot arta nivelul activitii n piaa


imobiliar. Cum influeneaz politica guvernamental economia imobiliar?
Indicatorii economici precum produsul intern brut, venitul naional,
balana datoriilor externe, indicele preurilor, ratele dobnzilor,
statisticile privind omajul, construciile de locuine, autorizaiile pentru
construcie emise i volumul total de investiii n construcii, arat
nivelul activitii n sectorul imobiliar. Programele guvernamentale i
legislaia privind impozitarea pot influena valoarea proprietii
imobiliare.

4.

Cum va influena deschiderea unei fabrici ce genereaz 5.000 de noi locuri de


munc valorile proprietilor imobiliare din zon?
O fabric nou ce asigur 5.000 de locuri de munc probabil c va
determina o cretere a populaiei i a venitului, care va ntri cererea
pentru proprieti imobiliare. Deschiderea unei fabrici indic dezvoltarea
comunitii n termeni de cretere net a numrului de locuine;
diversificarea locurilor de munc constituie baza economic a
comunitii; nivelul i stabilitatea forei de munc influeneaz mrimea
salariilor i venitul pe familie. Condiiile mbuntite de trai ale
comunitii vor avea o influen pozitiv asupra valorii proprietilor

3.12

Evaluarea proprietii imobiliare


rezideniale, cldirilor de birouri, proprietilor comerciale i a altor
tipuri de proprieti imobiliare ce exist n acea zon.

5.

Specificai cteva surse de informaii/date despre vnzri. Care surse sunt cele
mai credibile? Care sunt cele mai puin credibile?

a. Surse posibile de date privind vnzrile includ notariatele publice,


ziarele, agenii imobiliari, ali evaluatori, manageri, bncile .a.

b. Registrele publice i interviurile cu profesionitii i prile implicate


n tranzacii imobiliare reprezint o surs credibil pentru date
despre vnzri. Listrile i ofertele sunt mai puin credibile.
6.

De ce sunt culese i analizate datele specifice?


Datele specifice sunt culese i analizate pentru a extrage preuri de
vnzare, condiiile de nchiriere, informaii privind veniturile i
cheltuielile, costurile de construire, durate de via economic i ratele
deprecierii, date ce urmeaz a fi folosite n cadrul celor trei abordri n
evaluare.

7.

Cum sunt folosite criteriile de comparaie n fiecare din cele trei abordri n
evaluare?
Criteriile de comparaie sunt folosite pentru a determina ajustrile
pentru diferenele de mrime dintre proprietatea imobiliar subiect i
proprietile imobiliare comparabile. n abordarea prin cost, costul de
construire i deprecierea cumulat sunt mprite prin criteriul de
comparaie; n abordarea prin pia, preul de vnzare este mprit prin
criteriul de comparaie; i n abordarea prin venit, elementele de venit i
cheltuieli i venitul net din exploatare sunt mprite la criteriul de
comparaie selectat.

8.

Care sunt dezavantajele folosirii cataloagelor de costuri?


Mai multe dezavantaje sunt asociate cu utilizarea cataloagelor de costuri:

a. Costurile listate ar putea s nu includ costurile indirecte.


b. Dei cataloagele de costuri sunt actualizate i conin indici pentru
convertirea costurilor istorice cunoscute n costuri curente, utilitatea
lor este redus pe msura trecerii timpului.

c. Cteodat este dificil s se determine precis care costuri sunt incluse


i care sunt excluse n/din costul original raportat.

d. Cteodat este dificil s se determine dac definiiile i calitatea


structural folosite ntr-un catalog de costuri sunt aplicabile
construciei ce urmeaz a fi evaluat.

Capitolul 3 Culegerea datelor


9.

3.13

Descriei grila datelor de pia. Cum este folosit pentru a analiza datele?

a. O gril a datelor de pia reprezint un tabel ce conine o


reprezentare a datelor de pia organizate n categorii msurabile.
Grila datelor de pia poate lista urmtoarele informaii pentru
fiecare comparabil: preul de vnzare, data vnzrii, drepturile de
proprietate transmise, aranjamentele financiare (condiii de
finanare), motivaiile vnztorului i ale cumprtorului (condiii de
vnzarea), caracteristicile fizice, localizarea, costul de nlocuire i
deprecierea cumulat, ratele de apreciere a valorii terenului,
venitul,ratele de capitalizare (caracteristici economice), utilizarea i
caracteristicile non-imobiliare ale proprietii.

b. Grila datelor de pia este folosit pentru a identifica caracteristicile


diferite ale proprietii imobiliare subiect fa de cele ale
proprietilor imobiliare comparabile i pentru a interpreta influena
lor asupra valorii proprietii subiect. De cele mai multe ori, un
evaluator folosete dou sau mai multe grile ale datelor de pia.
Prima gril poate conine doar date despre vnzri, n timp ce a doua
gril poate include date determinate din alte surse. Cu aceast
metod de organizare a informaiei, pot fi identificate aspectele
importante legate de vnzarea respectiv sau de pia. Grilele datelor
de pia ajut, de asemenea, la identificarea categoriilor de date ce nu
sunt adecvate i a datelor nc incomplete.

3.14

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 4

TENDINE ECONOMICE
N PIEELE IMOBILIARE
Valoarea proprietilor imobiliare este influenat de interaciunea forelor
fundamentale ce motiveaz activitatea uman. Aceste fore sunt mprite n patru
categorii principale:
1) tendinele sociale (caracteristicile populaiei),
2) situaia economic (indicatorii economici ai cererii i ofertei),
3) reglementrile i restriciile impuse de stat (urbanismul, serviciile publice,
legislaia din sectorul construciilor, politici fiscale etc.),
4) condiiile de mediu nconjurtor (factori fizici precum condiiile climatice,
topografia i solul, barierele naturale sau artificiale n calea dezvoltrii,
disponibilitatea cilor i sistemelor de transport, natura i dezirabilitatea
zonei de amplasare) care afecteaz valoarea unei anumite proprieti n
funcie de localizarea sa, considernd relaiile timp-distan, denumite
legturi.
Aceste fore sunt dinamice, ele exercitnd presiuni asupra activitilor umane i
sunt, la rndul lor, afectate de aceste activiti. Interaciunea tuturor acestor fore
influeneaz valoarea fiecrei proprieti imobiliare de pe pia.
Pentru a estima valoarea, evaluatorul interpreteaz modul n care piaa ia n
considerare o anumit proprietate; scopul investigaiei nu se limiteaz doar la
condiiile statice, curente. Mai degrab, evaluatorul analizeaz tendinele forelor
care influeneaz valoarea, pentru a determina direcia, viteza, durata, intensitatea i
limitele acestor tendine.

PIEE IMOBILIARE
Pieele imobiliare nu au aceleai caracteristici ca pieele mai eficiente ale altor
tipuri de bunuri i servicii. Eficiena unei piee este bazat pe ipotezele privind
comportamentul cumprtorilor i vnztorilor i pe caracteristicile produselor
tranzacionate.
Pe o pia eficient bunurile sau serviciile sunt omogene, deci pot fi nlocuite imediat
unele cu altele (adic sunt bunuri fungibile). Spre deosebire de acestea, fiecare parcel
de teren este unic i poziia ei n spaiu este fix.
Caracteristicile unei piee eficiente sunt:
(a) existena unui numr mare de cumprtori i vnztori, care creeaz o pia
liber, concurenial, niciunul dintre aceti participani neavnd o cot de pia

4.2

Evaluarea proprietii imobiliare


suficient de mare nct s aib o influen direct i cuantificabil asupra preului.
Pe de alt parte, pe o pia imobiliar pot exista numai civa vnztori i
cumprtori interesai de un anumit tip de proprietate imobiliar, la un
moment dat, ntr-un anumit interval de pre i ntr-un anumit loc. Valoarea
relativ ridicat a proprietilor imobiliare necesit o putere mare de
cumprare i, deci, pieele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea
nivelului salariilor, la instabilitatea veniturilor i la numrul de locuri de
munc.
(b) preurile sunt relativ uniforme, stabile i sczute. Ele reprezint, de cele
mai multe ori, criterii primordiale n deciziile de cumprare sau vnzare,
pentru c la un anumit pre calitatea tinde s fie aceeai. Pe pieele
imobiliare, preurile sunt relativ ridicate i deciziile de cumprare sunt
influenate de tipul de finanare oferit, de mrimea creditului ce poate fi
obinut i de dobnda aferent, de mrimea avansului ori durata
rambursrii creditului.
(c) o pia eficient se autoreglementeaz. Exist foarte puine restricii
guvernamentale asupra concurenei libere i deschise. Pieele imobiliare nu
se autoreglementeaz i exist relativ multe reglementri guvernamentale i
locale care afecteaz tranzaciile imobiliare.
(d) cererea i oferta nu se afl niciodat n dezechilibru, pentru c piaa tinde s se
ndrepte ctre echilibru, prin efectele concurenei. Dei cererea i oferta de
proprieti imobiliare tind ctre echilibru, acest punct nu este, practic, atins
i exist ntotdeauna un decalaj ntre ele.
(e) cumprtorii i vnztorii sunt complet informai i n cunotin de cauz
referitor la condiiile pieei, la comportamentul celorlali, la activitatea pieei n
trecut, la calitatea produselor i la interschimbabilitatea produselor. Orice
informaie necesar pentru licitaii, oferte i vnzri este disponibil imediat.
Cumprtorii i vnztorii de proprieti imobiliare nu sunt ntotdeauna
bine informai, ei nu vnd i nu cumpr n mod frecvent, iar informaiile
despre preurile de ofert sau de tranzacie ale unor proprieti imobiliare
similare nu sunt disponibile imediat, din diferite motive.
(f) cumprtorii i vnztorii sunt adunai mpreun de un mecanism de pia
organizat, cum ar fi bursele de valori i este relativ uor pentru vnztori s intre pe
pia, ca rspuns la evoluia cererii. Pe pieele imobiliare, cererea poate fi
volatil, din cauza unor schimbri rapide n mrimea i structura populaiei.
(g) pe o pia eficient, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat i uor de
transportat. Proprietatea imobiliar este un produs cu durat de via lung,
o valoare mare i are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid
deoarece acest lucru implic sume mari de bani i, iar finanarea nu se obine
imediat.

Capitolul 4 Tendine economice n pieele imobiliare

4.3

n concluzie, pieele imobiliare nu sunt eficiente, att din cauza inexistenei


standardizrii produsului, ct i a timpului necesar producerii lui i este dificil s se
previzioneze precis comportamentul acestor piee. n acest caz, evaluatorii i
ndreapt atenia ctre motivaia, atitudinile i interaciunea participanilor de pe
pia, n msura n care ei rspund caracteristicilor particulare ale proprietii
imobiliare i influenelor externe ce afecteaz valoarea acesteia.

Tipuri de piee imobiliare


Diferitele piee imobiliare sunt create de necesitile, dorinele, motivaiile,
localizarea i vrsta participanilor de pe pia i de tipul, amplasarea i designul
proprietii i de restriciile urbanistice.
Se pot identifica cinci tipuri de piee imobiliare, corespunztoare celor cinci
tipuri/categorii de proprieti imobiliare:
1) rezideniale (case individuale pentru o singur familie i duplex-uri, blocuri
de apartamente, case niruite),
2) comerciale (cldiri de birouri i administrative, spaii i centre comerciale,
hoteluri i moteluri, magazine),
3) industriale (fabrici, depozite, cldiri ale institutelor de cercetare-dezvoltare),
4) agricole (ferme, livezi, vii, puni, pduri),
5) speciale (proprieti cu design unic sau cu construcie ce limiteaz utilizarea
numai la scopul iniial, ca de exemplu: coli, cldiri publice, aeroporturi, sli
de conferine, parcuri de distracii, terenuri de golf, cimitire, biserici, etc.).

Cicluri n pieele imobiliare


Un ciclu economic mai amplu influeneaz ciclul proprietii imobiliare la fel ca
ciclurile demografice i cele de afaceri. Pe msur ce se dezvolt economia, se
intensific i concurena pentru capital, cresc costurile bunurilor i serviciilor, dar i
inflaia.
Evaluatorii imobiliari trebuie s cunoasc poziia unei piee imobiliare n
interiorul ciclului acesteia, deoarece anumite tipuri de misiuni prevaleaz n diferite
stadii ale ciclului:
evalurile solicitate pentru lichidari sunt mult mai frecvente n perioada de
contracie sau de recesiune a pieei;
evalurile solicitate pentru finanarea imobiliar i pentru tranzaciile
imobiliare clasice sunt mai frecvente n poriunea ascendent a unui ciclu,
adic att n faza de revenire, ct i n cea de expansiune;
muli clieni solicit evaluri n scop consultativ, cnd o pia se afl n
expansiune sau contracie, n apropierea perioadei de vrf, cnd este cel mai
oportun s vinzi o investiie imobiliar cu grad mare de siguran.
n mod similar, investitorii imobiliari doresc s cunoasc cnd s
achiziioneze sau s vnd o proprietate, cnd s nchirieze pe termen scurt sau
lung, cnd s reduc cheltuielile i cnd s investeasc n renovri sau n

4.4

Evaluarea proprietii imobiliare

modificarea dotrilor. Aceste ntrebri, precum i altele necesit o opinie privind


stadiul ciclului proprietii imobiliare.
Poziia unei piee imobiliare n interiorul ciclului ei depinde de mai muli
factori:

ofert;
cerere;
neocupare,
chirii;
rate de capitalizare.
Primii patru factori se refer la pieele spaiilor imobiliare, n timp ce ultimul
factor este o funcie a pieelor financiare.

Fig. 1. Ciclul pieei imobiliare


Expansiune: Cretere
continu a cererii,
cretere n construcii

Declin: Cerere pozitiv, dar n


descretere, creterea
neocuprii

Recesiune: Cderea
cererii, descreterea
neocuprii

Recuperare: Cererea n
cretere, descreterea
neocuprii

Tendinele de pe pieele imobiliare se pot observa n interaciunea mai


multor date statistice de pia:
ratele de neocupare;
ratele de cretere a chiriilor;
ratele de capitalizare;
modificrile preurilor locuinelor;
modificri ale ofertei.
Atunci cnd ratele de neocupare cresc, vor scdea chiriile i vor crete ratele
de capitalizare. Atunci cnd rata de neocupare scade, vor crete chiriile i se vor
micora ratele de capitalizare. Pieele imobiliare reacioneaz cu o oarecare
ntrziere, cauzat de timpul necesar participanilor de pe aceast pia s ia act de
ceea ce se ntmpl. Dac ratele de neocupare ncep s scad, chiriile nu se schimb
pn cnd aceast descretere nu este sesizat i de piaa imobiliar. Tot astfel,
ratele de capitalizare nu se vor schimba pn cnd tendina nregistrat de chirii (i,
deci, de venitul brut potenial pe care l poate genera o proprietate imobiliar) nu
devine cert.

Capitolul 4 Tendine economice n pieele imobiliare

4.5

Ciclul de via al pieelor imobiliare


Dat fiind faptul c ariile de pia sunt percepute, organizate, construite i folosite
de oameni, fiecare dintre acestea are propria sa dinamic. Evaluatorii descriu
aceast evoluie ca fiind ciclul de via al pieei. n mod obinuit, terenurile cu
utilizri complementare, incluse n cartiere, precum i cele cu utilizare omogen
incluse n zone, parcurg patru stadii:
1. Creterea - o perioad n care piaa ctig ncrederea i acceptarea public;
2. Stabilitatea - o perioad de echilibru, fr pierderi sau ctiguri substaniale;
3. Declinul - o perioad de diminuare a cererii;
4. Revitalizarea - o perioad de rennoire, modernizare i cretere a cererii.
Dei aceste stadii descriu ciclul de via al ariilor de pia ntr-un mod general,
ele nu trebuie folosite ca i ghid specific privind tendinele de pia. Nu se atribuie
un anumit numr de ani fiecrui stadiu al ciclului de via al ariilor de pia.
Multe piee imobiliare rmn stabile pentru o perioad ndelungat de timp;
declinul nu este n mod necesar iminent n toate zonele mai vechi. n afar de cazul
n care este cauzat de o influen extern specific, (spre exemplu, construcia unei
noi autostrzi care schimb caracteristicile traficului), declinul poate conduce la o
modificare abia perceptibil i poate fi ntrerupt de o schimbare n utilizare sau de o
revigorare a cererii.
Nu exist o durat de via ateptat pentru o vecintate sau zon, iar ciclul de
via nu este un proces inexorabil. La orice moment al acestuia, o schimbare major
poate modifica ordinea stadiilor. Spre exemplu, o influen negativ puternic poate
afecta un cartier care se afl n faza de cretere, conducnd-ul mai degrab la un
declin precipitat dect la stabilitate.
Dup o perioad de declin, o pia imobiliar poate cunoate o tranziie ctre alte
utilizri ale terenului sau ciclul su de via poate rencepe datorit revitalizrii.
Revigorarea unei zone rezult adesea prin restaurri sau reconstrucii efectuate
pentru a conserva structurile arhitectonice semnificative. De exemplu, renaterea
unei zone din centrul vechi al unui ora poate fi datorat, pur i simplu, schimbrii
n preferinele i stilul de via al oamenilor, i nu neaprat unui program planificat
de restaurri, reconstrucii i modernizri.

Schimbarea i tranziia n pieele imobiliare


n analiza unei piee imobiliare, evaluatorul recunoate predispoziia spre
schimbare a acesteia i ncearc s determine cum anume se poate schimba zona
studiat.
n analiza tiparelor schimbarii, evaluatorul ia n considerare, de obicei, evoluia
n timp i compoziia proprietilor imobiliare din zon (esutul urban). n cazul n
care ntr-o zon valorile proprietilor imobiliare sunt n cretere, evaluatorul

4.6

Evaluarea proprietii imobiliare

trebuie s determine dac este de ateptat ca valoarea proprietii imobiliare subiect


s depeasc, s se menin n tendin sau s rmn n urma acestora.
n mod similar, dac valorile au o evoluie relativ stabil sau se afl n declin,
evaluatorul va analiza valoarea proprietii proprietilor imobiliare subiect n
funcie de aceast tendin.
Tranziia este deseori indicat i se recunoate prin variaiile care se observ n
cadrul vecinatatii sau zonei imobiliare. Noi utilizri pot indica creteri sau
descreteri poteniale ale valorilor proprietilor imobiliare. Spre exemplu, o zon
rezidentiala n care unele case sunt bine ntreinute iar altele nu, se poate ndrepta
fie spre declin, fie spre revitalizare. Introducerea diferitelor utilizri, cum ar fi
centrele comerciale sau birourile ntr-o zon rezidenial unifamilial, poate indica,
de asemenea, schimbri poteniale.
Schimbrile dintr-o zon sunt de obicei influenate de schimbrile din alte zone
i dintr-o arie mai mare de influen. ntr-un ora relativ stabil, creterea rapid a
unui cartier sau a unei zone, poate afecta n mod invers un cartier sau o zon
competitoare. Un ora poate crete pn cnd centrul su nu va mai fi accesibil
pentru zonele din ce n ce mai ndeprtate. n astfel de cazuri, vor fi stabilite noi
centre de afaceri pentru a servi nevoilor zonelor limitrofe.
Noile zone rezideniale pot afecta zonele mai vechi. Oferta suplimentar de
locuine noi poate conduce la mutarea rezidenilor din locuinele vechi n locuine
noi i scoaterea locuinelor vechi pe pia. Aceasta cretere a ofertei poate afecta
valoarea de pia a tuturor locuinelor din zon. Dac, de exemplu, o zon de
locuine cu case este mai atractiv investiional pentru dezvoltarea de locuine
colective n blocuri, proprietatile existente pot fi remodelate serios (prin
supraetajri) sau se va renuna la ele pentru a face loc redezvoltrii.

Capitolul 4 Tendine economice n pieele imobiliare

4.7

CAPITOLUL 4

TENDINE ECONOMICE
N PIEELE IMOBILIARE
EXERCIII RECAPITULATIVE

ENUNURI ADEVRAT/FALS
1. Dac cererea crete, iar oferta rmne constant, preul tinde s scad. (F)
2. Calitatea spaiului poate afecta valoarea proprietii imobiliare mai mult chiar
dect mrimea spaiului respectiv. (A)
3. Comportamentul pieelor proprietilor imobiliare este uor de prevzut. (F)
4. Pieele proprietilor imobiliare sunt eficiente. (F)
5. Schimbrile majore pot avea loc doar n anumite momente din ciclul de via al
unei zone. (A)
6. Piaa proprietilor imobiliare se autoregleaz. (F)
7. Cumprtorii i vnztorii de pe piaa proprietilor imobiliare sunt, de obicei,
bine informai asupra acestora. (F)
8. Cererea i oferta sunt rareori n dezechilibru ntr-o pia eficient, deoarece piaa
tinde spre echilibru datorit efectelor concurenei. (A)

4.8

Evaluarea proprietii imobiliare

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

1. Pieele proprietilor imobiliare sunt formate:


a.
din tipurile de proprieti
b.
din vnztori i cumprtori
c.
numai din cumprtori
d.
numai din vnztori
2. O perioad n care o zon devine atractiv este una de:
a. cretere
b. stabilitate
c. tranziie
d. recesiune
3. Care dintre urmtoarele proprieti imobiliare sunt incluse n tipul de
proprieti cu destinaie special:
a.
cldirile de birouri
b.
colile
c.
depozitele
d.
magazinele de prezentare i comercializare (showroom-urile)
4. O pia cu cteva proprieti imobiliare de vnzare i cu muli cumprtori
poteniali este o pia:
a.
a cererii
b.
a cumprtorului
c.
ieftin
d.
a vnztorului

Capitolul 4 Tendine economice n pieele imobiliare

4.9

TEME DE DISCUIE
1. Ipotetic, pieele eficiente se caracterizeaz prin comercializarea bunurilor
economice i a serviciilor la preuri relativ uniforme, stabile i sczute. n
aceste piee, un mare numr de cumprtori i vnztori sunt pui n
legtur printr-un mecanism de pia ce rspunde cererii. Cum difer piaa
imobiliar de pieele eficiente?
a. Proprietatea imobiliar nu este un produs omogen, deoarece dou
parcele de tren nu sunt niciodat identice din punct de vedere fizic i
difer cel puin din punct de vedere al locaiei.
b. Preurile proprietilor imobiliare sunt relativ ridicate. n plus,
preurile variaz ca rspuns la alte condiii ale pieei, n particular,
oferta i cererea.
c. ntr-o pia imobiliar dat, puini cumprtori i vnztori pot
concura n acelai timp, la nivelul unui pre i al unui tip de
proprietate imobiliar. n pieele imobiliare, cererea poate fi foarte
schimbtoare datorit schimbrilor demografice i economice.

4.10

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 5

ARII DE PIA, CARTIERE


I ZONE IMOBILIARE
Cumprtorii i vnztorii de proprieti imobiliare interacioneaz n diferite
zone, din motive diferite i avnd ca obiect diferite tipuri de proprieti imobiliare.
Prin urmare, pieele imobiliare sunt mprite n categorii, n funcie de diferenele
dintre tipurile de proprieti i de gradul lor de atractivitate pentru diferiii
participani de pe pia. Pieele diferitelor categorii de proprieti imobiliare sunt
mprite n subpiee, acestea corespunznd preferinelor cumprtorilor i
vnztorilor.
Toate pieele imobiliare sunt influenate de atitudinile, motivaiile i
interaciunile cumprtorilor i vnztorilor de proprieti imobiliare care, la rndul
lor, sunt influenai de o serie de fore sociale, economice, de reglementare i de
mediu. Pieele imobiliare pot fi studiate din punct de vedere geografic, competitiv i
al caracteristicilor cererii i ofertei, care sunt legate de condiiile generale ale pieelor
imobiliare.
Identificarea i interpretarea pieelor imobiliare este un proces analitic. Pentru a
putea rspunde ntrebrilor despre pieele i subpieele imobiliare, evaluatorii
analizeaz utilitatea i raritatea proprietilor imobiliare, precum i dorina i
puterea efectiv de cumprare a celor care vor s cumpere drepturi de proprietate.
Valoarea proprietii imobiliare subiect este afectat n mod direct de valorile
proprietilor imobiliare din vecintate, iar acestea, la rndul lor, sunt influenate de
factori de natur social, economic, de reglementrile i restriciile impuse de stat
(factori administrativi sau guvernamentali) i de condiiile de mediu (factori fizici).
Prin urmare, pentru a efectua o analiz adecvat, evaluatorul trebuie s
delimiteze graniele ariei de influen. Dei graniele fizice pot fi desenate, limitele
cele mai importante sunt cele care identific factorii care influeneaz valoarea
proprietii imobiliare, i anume, ariile de pia, cartierele i zonele.
Ariile de pia sunt definite printr-o combinaie de factori de exemplu,
caracteristici fizice, caracteristici demografice i socio-economice ale rezidenilor sau
chiriailor, starea construciilor (vrst, mod de deinere, rate de neocupare) i
tendine n utilizarea terenului.
Aria de pia reprezint delimitarea, din punct de vedere geografic sau al localizrii, a
pieei pentru o anumit categorie de proprieti imobiliare, i anume, zona n care proprieti
imobiliare comparabile sau similare pot concura eficient cu proprietatea imobiliar subiect, n
mintea cumprtorilor probabili sau poteniali i a utilizatorilor.
Termenul de arie de pia poate fi mai relevant pentru procesul de evaluare dect
cel de cartier sau de zon, din mai multe motive:
utilizarea termenului generic de arie de pia evit implicaiile confuze i
eventual negative ale altor termeni;

5.2

Evaluarea proprietii imobiliare


aria de pia poate include cartiere, zone i combinaii ale ambelor;
evaluatorii se concentreaz pe aria de pia atunci cnd analizeaz factorii

care influeneaz valoarea. O arie de pia este definit n termeni de pia


pentru o categorie specific de proprieti imobiliare i, astfel, este aria n
care proprieti imobiliare similare pot concura efectiv cu proprietatea
subiect, n optica cumprtorilor probabili sau poteniali i a utilizatorilor.
ntre cartier i zon poate fi fcut o distincie clar. Un cartier reprezint un grup
de terenuri care au utilizri complementare. Un cartier rezidenial, de exemplu, poate
conine locuine unifamiliale i proprieti comerciale care furnizeaz servicii pentru
rezideni.
O zon este un tip de arie de pia caracterizat printr-o utilizare omogen a terenului.
Zonele sunt, de obicei, compuse din locuine unifamiliale i/sau din apartamente,
sau din proprieti comerciale, ori din proprieti industriale sau agricole.
Pentru a identifica limitele cartierului sau ale zonei, evaluatorul examineaz
mprejurimile proprietii imobiliare subiect. Analiza ncepe cu proprietatea
imobiliar evaluat i se extinde, identificndu-se toate influenele relevante,
curente i poteniale asupra valorii proprietii, influene care pot fi atribuite
localizrii sale.
Evaluatorul extinde cercetarea geografic att ct este necesar, pentru a acoperi
toate influenele pe care piaa le percepe ca afectnd valoarea proprietii imobiliare
respective. Acolo unde nu exist factori care s influeneze valoarea proprietii
imobiliare subiect i a proprietilor nvecinate, limitele pentru analiz sunt clare.
Concluziile evaluatorului privind impactul cartierului sau zonei asupra valorii
proprietii subiect sunt semnificative numai dac limitele au fost conturate corect.
Analiza cartierului sau a zonei ofer un cadru sau un context n care este
estimat valoarea proprietii imobiliare subiect. Se identific suprafaa i se
stabilesc limitele poteniale n cadrul crora evaluatorul caut date pentru a fi
utilizate n aplicarea celor trei abordri ale valorii. Limitele reale permit
evaluatorului s identifice proprieti imobiliare comparabile n aceeai vecintate
sau zon cu proprietatea imobiliar subiect; preurile de vnzare ale acestor
proprieti necesit uneori corecii n funcie de localizare.
Analiza cartierului sau a zonei ajut evaluatorul s determine stabilitatea unei
arii de pia i poate indica utilizarea viitoare a terenului i trendul valorii.

CARACTERISTICILE PIEELOR IMOBILIARE


Delimitarea i segmentarea pieei
Piaa imobiliar este un grup de persoane sau firme care se afl n contact unii cu alii n
scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii de pe pia pot fi cumprtorii,
vnztorii, chiriaii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii,

Capitolul 5 Arii de pia, cartiere i zone imobiliare

5.3

administratorii, investitorii i intermediarii. O pia imobiliar este alctuit din


participanii de pe pia angajai n tranzacii imobiliare.
Pentru a delimita/identifica o pia imobiliar specific, evaluatorul
examineaz urmtorii factori:
1. Tipul proprietii imobiliare (de exemplu: cldire de birouri, locuina
unifamilial, spaiu comercial la parter de bloc etc.);
2. Caracteristicile proprietii imobiliare, cum ar fi:
a. gradul de ocupare - un chiria sau mai muli chiriai (case, apartamente,
birouri, magazine),
b. baza de clieni - cei mai probabili utilizatori (se analizeaz date despre
populaie, utilizarea forei de munc, nivelul veniturilor i tipurile de
activiti desfurate. Pentru pieele imobiliare rezideniale, datele sunt
clasificate n funcie de profilul proprietarului sau chiriaului potenial;
pentru pieele imobiliare comerciale datele sunt segmentate n funcie de
utilizatorii poteniali ai spaiului comercial; pentru piaa magazinelor,
baza de clieni va fi clientela atras de chiriaii prospectivi; pentru piaa
spaiilor de birouri, baza de clieni reflect necesarul de spaiu al firmelor
ce vor nchiria spaiile respective),
c. calitatea construciei se refer la clasificarea tipurilor de cldiri (exemplu:
cldire cu spaii de birouri de clasa A),
d. design-ul i caracteristicile dotarilor;
3. Aria pieei definit din punct de vedere geografic sau al localizrii. O pia
poate fi local, regional, naional sau internaional; poate fi urban sau
rural; poate corespunde unui cartier sau unei vecinti dintr-un ora.
Pieele comerciale sau rezideniale sunt deseori delimitate pe baza relaiilor
timp-distan;
4. Proprieti substitut disponibile, adic proprieti cu o atractivitate egal, ce
concureaz cu proprietatea subiect n aria ei de piaa;
5. Proprieti complementare, adic proprieti si tipuri de proprieti imobiliare
ce au funciuni complementare celei analizate. Ocupanii proprietii
subiect au nevoie de acces la proprieti complementare, denumite i
faciliti suport.
n concluzie, aria de pia cuprinde att proprietatea imobiliar analizat, ct i
proprietile imobiliare competitive i complementare.
Fiecare pia a unui anumit tip de proprietate imobiliar se poate diviza n piee
mai mici, mai specializate, numite subpiee. Subpieele pentru proprieti imobiliare
rezideniale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe mprite n funcie de
preferinele cumprtorilor, ca de exemplu, subpieele proprietilor rezideniale
ieftine, medii i de lux.
Procesul de identificare i de analiz a subpieelor n cadrul unei piee mai largi se
numete segmentarea pieei.

5.4

Evaluarea proprietii imobiliare

Dezagregarea este un termen ce se aplic proprietii imobiliare i face deosebirea dintre


proprietatea evaluat i alte proprieti, prin crearea unor subclasificri cu diferite
caracteristici ale produsului.
O subpia poate fi creat de schimbri aprute n cerere. Evaluatorii de
proprieti imobiliare identific i studiaz segmentele pieei lund n considerare
caracteristicile localitii, din punct de vedere demografic, socio-economic,
psihologic i al produsului. Ei vor utiliza tehnici de analiz i cercetare pentru a
descoperi, cuantifica, analiza i concluziona cu privire la compoziia unor anumite
subpiee.
Delimitarea granielor geografice
Prin delimitarea granielor ariilor de pia, a cartierelor i a zonelor se identific
aria fizic ce influeneaz valoarea proprietii imobiliare subiect. Aceste limite pot
coincide cu schimbrile observabile n utilizarea principal a terenului sau ale
caracteristicilor ocupanilor.
Caracteristicile fizice, cum ar fi tipul construciilor, configuraia strzilor, solul,
vegetaia i dimensiunile lotului de teren, conduc la identificarea zonelor de
utilizare a terenului. Reeaua de transport (autostrzi, osele i ci ferate), rurile,
lacurile, dealurile, munii, pantele i vile pot constitui, de asemenea, limite
semnificative ale ariilor, cartierelor sau zonelor.
n definirea unei zone, variaiile caracteristicilor relevante ale proprietilor
imobiliare pot indica faptul c ar trebui stabilite mai multe limite. De exemplu, s
considerm un teren n mediul urban pe care sunt construite multe blocuri nalte de
locuine, amplasate de-a lungul unui lac, i care este separat de un alt teren, utilizat
de artere importante de transport. n acest tip de zon apartamentele, preurile,
dimensiunile, privelitea, accesul la parcri, apropierea de reeaua de transport
public i vechimea construciilor pot fi foarte variate. Aceste variaii sugereaz
limitele zonei, iar acestea trebuie identificate pentru a evidenia caracteristicile pieei
i ale subpieei.
Proprietatea imobiliar cea mai apropiat de proprietatea imobiliar subiect
tinde s exercite cea mai mare influen asupra valorii acesteia din urm. Orice
proprietate imobiliar, chiar i una comercial, situat la periferia unei zone
rezideniale i apropiat de o proprietate imobiliar atractiv, bine ntreinut i
dorit, tinde s aib o valoare mai mare dect ar avea dac ar fi amplasat lng o
proprietate imobiliar mai puin atractiv, prost ntreinut i pentru care nu exist
interes.
Pentru a identifica graniele unei arii de pia, evaluatorul parcurge cel puin
urmtoarele etape:
Etapa 1. Examinarea proprietii subiect.
Procesul delimitrii granielor ariei de pia trebuie s nceap cu o analiz a
proprietii subiect.

Capitolul 5 Arii de pia, cartiere i zone imobiliare

5.5

Etapa 2. Examinarea caracteristicilor fizice ale ariei de pia.


Evaluatorul ar trebui s se deplaseze n jurul proprietii (pe jos sau cu maina)
pentru a identifica cartierul i zonele, s noteze gradul de similitudine n
utilizarea terenului, tipurile de structuri de cldiri, stilurile arhitectonice, gradul
de ntreinere i starea tehnic a cldirilor din vecintate.
Utiliznd o hart a localitii, evaluatorul poate identifica punctele n care aceste
caracteristici se modific i va nota orice barier fizic (de exemplu, osele/strzi,
dealuri, ruri, ci ferate) care coincide cu aceste puncte.
Etapa 3. Schiarea granitelor preliminare pe hart.
Evaluatorul unete pe hart punctele care indic unde se schimb caracteristicile
fizice.
Sunt identificate barierele fizice care coincid cu aceste puncte sau care se afl n
apropierea acestora.
Etapa 4. Verificarea granitelor preliminare cu datele demografice.
Evaluatorul va cuta apoi date despre vrsta, ocupaia, venitul i nivelul
educaional ale rezidenilor din aria de pia.
Pentru a identifica caracteristicile relevante, evaluatorii pot intervieva vecini,
ageni imobiliari, administratori de proprieti imobiliare i reprezentani ai
comunitii locale, ageni potali, oameni de afaceri, pentru a nelege percepia
lor asupra limitelor ariei de piaa analizate.
Dobndind experien, evaluatorul va nva s observe singur schimbrile i va
nelege cum s perceap vecintile.

FACTORI DE
IMOBILIARE

INFLUEN

ASUPRA

VALORII

PIEELE

Factorii care influeneaz valoarea i care se manifest n caracteristicile similare


ale proprietilor imobiliare din cadrul unei arii de pia, sunt importani n analiza
ariei de pia. Aceste caracteristici similare identific influenele care au afectat
tendinele valorii n trecut i pot afecta valorile n viitor.
Caracterul unei arii de pia poate fi demonstrat prin examinarea motivelor
pentru care locuitorii triesc sau muncesc n zon; ei sunt atrai de o zon n funcie
de puterea lor de cumprare, de mediul fizic, de tipul i calitatea serviciilor, de
facilitile oferite n zon i chiar de stilul de via.
Factorii sociali
n realizarea unei analize a ariei de pia, evaluatorul identific acele
caracteristici sociale i influene relevante. Pentru a identifica i descrie aceste
caracteristici, evaluatorul trebuie s contientizeze c acele caracteristici care au cea
mai mare influen asupra valorii proprietilor imobiliare dintr-o arie, tind s se

5.6

Evaluarea proprietii imobiliare

suprapun. Atractivitatea general a ariei proprietii imobiliare subiect fa de


altele comparabile este, bineneles, reflectat n nivelul preurilor.
n analiza vecintii, caracteristicile sociale relevante includ:
densitatea populaiei, n termeni statici i dinamici, important n special n
zonele centrale de afaceri i cartierele rezideniale cu blocuri nalte;
categoriile de salariai sau nivelele de calificare ale ocupanilor, care sunt
importante n special n cazul platformelor industriale, de exemplu;
vrsta ocupanilor, important n special n ariile rezideniale;
statutul de salariat al ocupanilor, inclusiv tipurile de omaj (temporar, sezonier
sau permanent);
existena sau absena infracionalitii;
existena sau absena gunoaielor;
calitatea i disponibilitatea serviciilor educaionale, medicale, sociale, de
recreere, culturale i comerciale.
Este dificil, dac nu imposibil, s se identifice preferinele sociale ale multor
persoane care particip la formarea pieei i s se aprecieze cum afecteaz aceste
preferine valoarea proprietii imobiliare. Prin urmare, evaluatorul nu trebuie s se
bazeze prea mult pe influenele sociale n finalizarea concluziilor asupra valorii.
Din punctul de vedere al evaluatorului, caracteristicile sociale ale unei vecinti
rezideniale sunt semnificative doar atunci cnd sunt considerate de interes public i
pot fi analizate cu obiectivitate i acuratee.
Dei sunt caracteristici sociale, religia i naionalitatea nu au relaii directe cu
valoarea proprietii imobiliare.
Evaluatorii cunosc faptul c trebuie s analizeze aria de pia ntr-o manier
profesionist i fr prejudeci.
Factorii economici
Considerentele economice se refer la capacitatea financiar a ocupanilor unei arii de
pia i la posibilitatea acestora de a nchiria sau deine proprietatea imobiliar, de a o
menine atractiv i dorit, de a o renova sau reabilita atunci cnd este necesar.
Caracteristicile fizice ale zonei i ale proprietilor imobiliare pot indica puterea
financiar relativ a ocupanilor zonei i modul n care aceasta se reflect n
dezvoltarea i meninerea ariei de pia. De asemenea, datele despre proprietate i
chirii pot s furnizeze indicii asupra posibilitilor financiare ale locuitorilor.
Nivelurile de venituri rezultate din informaiile statistice recente sau din studiile
particulare pot indica preurile pe care ocupanii le pot plti pentru a nchiria sau
cumpra proprietatea imobiliar.
Datele statistice combinate cu alte informaii despre numrul de proprieti
imobiliare oferite spre nchiriere sau vnzare, aflate n numeroase publicaii sau n
paginile de publicitate ale ziarelor, l ajut pe evaluator s estimeze mrimea cererii
i elasticitatea ofertei.

Capitolul 5 Arii de pia, cartiere i zone imobiliare

5.7

Prezena unor terenuri virane sau pregtite pentru dezvoltare poate s indice
lipsa cererii sau poate sugera activiti viitoare n domeniul construciilor. n aceste
cazuri, evaluatorul va investiga activitatea de vnzri i va culege i va analiza
preurile pentru terenurile libere.
Construciile aflate n desfurare creeaz tendine care afecteaz valoarea
proprietilor imobiliare. Un studiu al acestor tendine poate fi de ajutor
evaluatorului n previzionarea atractivitii viitoare a zonei.
Fiecare informaie ajut la identificarea direciei de cretere. O vecintate poate
s se dezvolte, s stagneze, s se afle n declin sau s fie ntr-o perioad de
revitalizare. Tendina poate fi un fenomen local sau poate afecta ntreaga
comunitate. O schimbare n starea economic de care depinde comunitatea (de
exemplu, venirea sau plecarea unui angajator important) este reflectat frecvent n
rata de cretere sau de scdere a populaiei. Cererea proprietarilor tinde s rmn
puternic i nivelul chiriilor este ridicat atunci cnd populaia este n cretere; cnd
populaia este n scdere, cererea slbete i nivelul de ocupare scade.
Pentru a analiza caracteristicile economice ale vecintii, evaluatorul extinde
analiza, pentru a include tendinele economice pe o perioad de 3-5 ani. Apoi
evaluatorul decide care dintre variabilele economice semnificative contribuie la
aprecierea diferenelor dintre vecinti i compar caracteristicile economice
curente ale ariilor de pia concurente.
Caracteristicile economice pe care un evaluator trebuie s le ia n considerare
includ:
Nivelul venitului (pe cap de locuitor i pe gospodrie)
Nivelul chiriilor i tendinele acestora
Nivelul valorilor proprietilor imobiliare
Gradul de ocupare pentru diferite tipuri de proprieti imobiliare
Gradul de dezvoltare i construire
Vechimea efectiv a proprietilor imobiliare
Schimbri n utilizarea proprietii imobiliare
Tendinele comerciale i industriale
Factorii administrativi (reglementri i restricii ale statului)
Aceti factori se refer la legi, reglementari i restricii, taxe i impozite care au influen
asupra proprietilor imobiliare din vecintate, precum i la administrarea i impunerea
acestor constrngeri.
Autoritile locale (primriile) aplic msuri de sistematizare a localitilor
pentru a controla expansiunea teritorial i utilizarea terenului, dar nu peste tot cu
acelai succes.
Evaluatorul va trebui s analizeze regulamentele locale de urbanism i planurile
urbanistice aferente pentru unitatea administrativ-teritorial n care este situat
proprietatea imobiliar subiect. Planurile urbanistice generale sunt, de obicei,

5.8

Evaluarea proprietii imobiliare

elaborate pe perioade de pn la zece ani. Cu ct un plan a fost adoptat mai recent,


cu att este mai util i mai credibil n evaluarea imobiliar.
Construirea sau modificarea unei reele de transport (autostrad, drum naional,
osea) este rezultatul unei decizii administrative luate pe baza analizei efectelor
directe i indirecte pe care le are reeaua att asupra celor care o utilizeaz, ct i a
celor ce vor beneficia de noua cale de acces. De exemplu, modernizarea unei osele
de centur poate afecta accesibilitatea i utilizarea unui amplasament, i prin
aceasta, valoarea lui. Modernizarea unor ci de acces duce, de multe ori, la apariia
unor noi construcii care sporesc oferta i intr n concuren cu cele existente,
modificndu-le valoarea.
Orientarea populaiei urbane ctre cartierele suburbane se datoreaz n mare
parte i construirii unor ci i mijloace de comunicaie: autostrzi, extinderea unor
linii de metrou i de autobuz.
Mutarea spatiilor de producie i a depozitelor pentru distribuia mrfurilor,
precum i dezvoltarea centrelor comerciale n zonele de intrare/ieire din orae, au
condus la schimbarea pieelor imobiliare, au adus n atenie criteriile de
sistematizare, serviciile administrative i cheltuirea bugetului public.
Reeaua de osele a ajutat anumite regiuni s se dezvolte i s devin
competitive imobiliar, cu relaii timp-distan atractive (re)dezvoltrilor.
Capacitatea autoritilor de a oferi servicii publice zonelor limitrofe poate
determina dac i ct se vor dezvolta acestea.
Factorii mediului nconjurtor (factorii fizici)
Factorii fizici se refer la caracteristicile naturale sau artificiale care sunt coninute n
sau afecteaz aria de piaa i localizarea sa geografic.
Considerentele fizice importante n analiza ariilor de pia includ:
dimensiunea cldirilor, tipul, densitatea i ntreinerea acestora;
caracteristicile topografice (de exemplu, relieful i vegetaia);
spaiile verzi i cele libere;
tipurile de poluare i riscurile cauzate de surse existente sau poteniale
(mirosuri neplcute, zgomote, trepidaii, unde electromagnetice etc.);
adecvarea utilitilor publice, cum ar fi iluminatul public, canalizarea, gazele
naturale i electricitatea;
existena i starea terenurilor virane;
ntreinerea general;
configuraia, limea i starea tehnic a strzilor;
atractivitatea i sigurana drumurilor din aria studiat;
vrsta efectiv a proprietilor imobiliare;
schimbrile survenite n tipul de utilizare a cldirilor i terenurilor;
caracteristici de microclimat: vnturi puternice ntr-o anumit zon,
diferenele de temperatur i umiditate dintre poriunile riverane i zonele
nconjurtoare;

Capitolul 5 Arii de pia, cartiere i zone imobiliare

5.9

riscuri de mediu: alunecri de teren, inundaii;


accesul la transportul public (i prin ce mijloace de transport: autobuze, cale
ferat), la coli (dar i calitatea acestora), la magazine, la parcuri i locuri de
agrement, la biserici, la locul de munc, dar i accesul pe ntreaga arie de
pia a furnizorilor de servicii (de exemplu, pompieri, ambulan).
Anumite cldiri pot fi supra-mbuntite sau pot fi n stadiu de ruin, ca urmare
a cheltuielilor excesive, respectiv insuficiente, a calitii sau mrimii. Suprambuntirile pot valora mai puin dect costul lor de nou, n special n ariile de
pia cu venituri medii sau sczute.
Caracteristicile topografice pot avea efecte pozitive sau negative asupra valorilor
proprietilor imobiliare din vecintate. Prezena unui lac, a unui ru sau a unui
parc n cadrul sau n apropierea ariei de pia, poate oferi proprietilor imobiliare
(deci i celei subiect) un avantaj peisagistic.
Atractivitatea pentru zon rezidenial poate fi limitat de traficul excesiv, de
mirosuri, fum, praf, zgomot sau, pur i simplu, de estetica neatractiv a firmelor
comerciale sau de producie.
Gazul, electricitatea, apa, serviciile de telefonie, canalizarea sunt eseniale pentru
ndeplinirea standardelor de via acceptabile n zonele urbane i nu numai. Orice
deficien n furnizarea acestor servicii va conduce la scderea valorilor
proprietilor dintr-o arie de pia. Accesul la utiliti afecteaz, de asemenea,
direcia i programul de dezvoltare a ariei de pia.
Caracteristicile fizice ale unei arii de pia nu pot fi judecate pe o scal absolut,
ci trebuie comparate cu caracteristici ale altor arii competitive.
Localizarea reprezint relaiile sau legturile spaio-temporale dintre o proprietate
imobiliar, sau o arie de pia, cu toate destinaiile posibile ale persoanelor care vin la sau
pleac din proprietatea imobiliar sau din aria de pia respectiv.
Timpul i spaiul sunt msuri ale accesului relativ. De obicei, toate proprietile
imobiliare dintr-o vecintate au aceleai sau aproape aceleai legturi, cu destinaii
comune. Pentru a analiza impactul localizrii ariei de pia, evaluatorul trebuie s
identifice legturile importante i s msoare raportul timp-distan pentru cel mai
utilizat tip de mijloc de transport. Nu este suficient s se noteze c exist acel
transport; trebuie luat n considerare tipul serviciului oferit i cum rspunde acesta
la nevoile ocupanilor vecintii.
Legturile trebuie s fie judecate pentru a vedea ct de bine servesc utilizatorilor
tipici ai proprietii imobiliare. De exemplu, n analiza unei arii de locuine
unifamiliale, evaluatorul ia n considerare unde au nevoie s se deplaseze ocupanii
tipici. Dac nu sunt disponibile faciliti adecvate pentru legturile necesare,
vecintatea nu va fi privit la fel de favorabil ca o vecintate competitiv care are
legturi mai bune. Pentru zone cu locuine unifamiliale, de obicei este mai
important accesul la coli, centre comerciale, cldiri ale administraiei locale, precum
i la zonele ocupate de angajatorii importani; legturile la faciliti de recreere,
restaurante i magazine (de desfacere cu amnuntul) sunt mai puin importante.

5.10

Evaluarea proprietii imobiliare

Atunci cnd zonarea curent sau planul de urbanism al zonei nu restricioneaz


schimbrile utilizrii sau cnd este evident o schimbare n utilizarea principal a
terenului, evaluatorul poate examina legturile din punct de vedere al utilizrii
curente, precum i prin anticiparea utilizrii principale a terenului.
Transportul public este important deoarece unele persoane nu posed
automobile, iar altele prefer s nu le utilizeze prea des. Astfel, n cazul unor
proprieti imobiliare rezideniale situate n zone ndeprtate, transportul public
ocazional i nesigur poate induce chirii i preuri mai sczute dect n cazul celor
mai bine localizate sau cu servicii mai bune. Distana fa de transportul public este
considerat n funcie de persoanele care l utilizeaz.
Un studiu asupra facilitilor de transport ale vecintii trebuie s ia n
considerare teritoriul pe care trebuie s-l traverseze utilizatorii. Majoritatea
persoanelor vor mai degrab s evite strzile slab iluminate i cartierele ru-famate.
n general, cu ct proprietatea imobiliar este mai aproape de liniile de transport
public, cu att este mai larg piaa sa.
Percepia de pia a atractivitii diferitelor zone poate fi studiat prin analiza
vnzrilor comparabile. Diferenele n sume absolute i procentuale dintre preurile
de vnzare ale proprietilor imobiliare similare din diferite cartiere i zone pot
furniza baza pentru aceast analiz.
Caracteristicile fizice importante ce trebuie luate n considerare n analiza ariei
de piaa sunt:
structura utilizrii terenului;
dimensiunea i forma terenului;
solul i vegetaia;
restriciile de mediu;
configuraia i limea strzilor;
gradul de ocupare i coeficientul de utilizare a terenului;
starea tehnic i ntreinerea proprietii imobiliare;
disponibilitatea i calitatea utilitilor;
surse de poluare (de ex. mirosuri, zgomote, gunoaie, vibraii, cea, fum i
smog);
accesul la transportul public i sistemul de transport (de ex. autobuz, metrou,
sisteme de transport rapid);
accesul la coli i calitatea colilor;
accesul la reeaua de magazine i servicii publice;
accesul la parcuri i faciliti de recreere;
accesul la case de rugciuni sau biserici;
accesul la locurile de munc.

Capitolul 5 Arii de pia, cartiere i zone imobiliare

5.11

CARACTERISTICILE ZONELOR IMOBILIARE


Factorii de influen asupra valorii care afecteaz zonele rezideniale, comerciale,
industriale, agricole i alte tipuri de zone sunt aceiai cu cei care influeneaz ariile
de pia mai mari sau mai diversificate.
Un factor important care afecteaz valoarea terenului n toate tipurile de zone
este accesul la utilitile publice, precum canalizare i ap i la surse de energie, cum
ar fi gazul natural i electricitatea.
Nivelul de dotri curente tehnico-edilitare ale proprietii imobiliare
influeneaz, de asemenea, atractivitatea zonei i se poate reflecta n valorile
proprietii imobiliare. Bineneles, cei patru factori care influeneaz toate valorile
proprietii imobiliare (utilitatea, raritatea, dorina i puterea efectiv de cumprare)
influeneaz i zonele sau cartierele.
Zone rezideniale
n oraele mari, un cartier de locuine acoper de obicei o arie fizic ntins; n
oraele mai mici zona poate fi dispersat sau limitat ca mrime.
Cu toate c zonele de apartamente difer de zonele de locuine unifamiliale, ele
sunt subiectul multor influene similare. Prin urmare, evaluatorul poate identifica
acele caracteristici care afecteaz o zon de apartamente ntr-o manier similar celei
care se aplic zonei locuinelor unifamiliale. ntr-o zon de apartamente
atractivitatea i valoarea proprietii imobiliare pot fi influenate de urmtorii
factori:
accesul la locurile de munc;
serviciile de transport;
accesul la magazine i la faciliti culturale;
coli;
reputaia vecintii;
atmosfera rezidenial, aspectul vecintii i protecia mpotriva intruilor
comerciali i industriali;
apropierea de parcuri, lacuri, ruri sau alte elemente naturale;
oferta de terenuri libere care pot fi n curs de dezvoltare i care pot s
influeneze nivelul de atractivitate a ofertei existente;
parcri pentru locatari i vizitatori;
surse de poluare (inclusiv sonor)
situaia economic i social a locatarilor;
gradul de neocupare i veniturile locatarilor.
Zone comerciale
O zon comercial este constituit dintr-un grup de cldiri de birouri i/sau
spaii/centre comerciale. Zonele comerciale pot include:
centre comerciale situate de-a lungul arterelor principale de circulatie,
oselelor, autostrzilor sau drumurilor naionale

5.12

Evaluarea proprietii imobiliare

spaii situate de-a lungul arterelor comerciale i centre comerciale de


cartier
zone centrale de afaceri.
Pentru a analiza o zon comercial, evaluatorul identific aria comercial (aria
geografic ce deservete afacerile din spaiile comerciale i din care este atras
majoritatea cumparatorilor).
Evaluatorul trebuie s ia n considerare urmtoarele aspecte importante:
aspecte semnificative ale amplasamentului, cum ar fi relaia timp-distan
fa de clienii poteniali, cile de acces i transport;
tendinele economice care afecteaz puterea de cumprare a clienilor
poteniali;
caracteristicile fizice precum vizibilitatea, atractivitatea, calitatea construciei
i starea tehnico-funcional a proprietii imobiliare;
direcia creterii economice (durabile);
tipul i localizarea concurenilor existeni i poteniali;
mix-ul de chiriai, mbuntirile spaiilor ocupate de acetia i domeniul lor
de activitate;
posibilitatea extinderii suprafeei pentru construcii i parcaje pentru clieni;
surse generatoare de poluare;
traficului pietonal i rutier.
Zone centrale de afaceri
O zon central de afaceri (ZCA) este inima sau centrul comercial al unui ora, n care
sunt concentrate activitile comunitii referitoare la comerul cu amnuntul, activitile
financiare, guvernamentale, profesionale, de recreere i servicii.
Diferitele afaceri localizate n ZCA reflect de obicei cteva tipuri de utilizare a
terenului, cum ar fi: magazine de vnzare cu amnuntul, birouri, instituii financiare
i faciliti de recreere.
Magazinele de vnzare cu amnuntul deservesc angajaii birourilor i tind s fie
localizate acolo unde lucreaz, fac cumprturi i triesc un numr mare de
persoane.
Instituiile financiare se regsesc adesea amplasate unele alturi de altele.
Facilitile culturale i de divertisment importante sunt de obicei situate n
interiorul sau n apropierea ZCA, pentru a deservi numrul mare de rezideni i de
nerezideni.
Evaluatorii ar trebui s recunoasc faptul c afacerile, care se pot schimba n
cadrul ZCA, pot duce la schimbri n utilizarea terenului i la creteri poteniale ale
valorii proprietii imobiliare.
Pentru a evalua viabilitatea unei anumite localizri n cadrul ZCA, evaluatorul
ia n considerare ce tip de utilizare - de exemplu birou, hotel, magazin sau loc de
recreere - este cea mai potrivit pentru localizarea proprietii respective.

Capitolul 5 Arii de pia, cartiere i zone imobiliare

5.13

Zone de birouri
Zonele de birouri constau n grupuri de cldiri destinate birourilor care, din punct de
vedere dimensional, pot varia de la cldiri mici la cldiri multi-etajate.
Acestea pot gzdui fie birouri pentru membrii aceluiai grup profesional, cum ar
fi doctori sau avocai, fie birouri pentru diverse activiti.
Birourile pot fi sedii administrative ale firmelor multinaionale sau birouri
pentru firme mici.
Spaiile de birouri sunt rspndite printre unii utilizatori industriali deoarece
ofer o localizare bun, acces facil, mediu nconjurtor atractiv i o utilizare fr
aglomeraia i nivelul ridicat al chiriilor din ZCA.
Zone industriale
Valorile terenurilor i cldirilor aflate ntr-o zon industrial sunt influenate de:
natura zonei, facilitile de transport, capacitatea de aprovizionare cu materii prime
i de distribuire a produselor finite, climatul politic, disponibilitatea utilitilor i
energiei i efectele managementului de mediu.
Pentru a ajunge la o concluzie documentat asupra valorii proprietii imobiliare
industriale, evaluatorul trebuie s obin date pertinente despre aceste influene.
Gama de zone industriale este divers, pornind de la cele cu industrie grea, cum
ar fi oelrii, topitorii i combinate chimice, la cele pentru bunuri de consum i alte
industrii curate.
n cele mai multe zone urbane, spaiile industriale sunt supuse zonrii prin
dispoziii locale sau prin alte decizii care pot limita utilizarea i pot institui restricii
din punct de vedere al polurii aerului, al polurii sonice sau al activitilor
desfurate n aer liber.
Zone agricole
Zonele agricole difer ca dimensiuni. Influenele cele mai importante asupra
valorii sunt datorate n primul rnd proprietilor imobiliare individuale i, ntr-o
msur mai mic, zonei agricole n ansamblul ei, deoarece fermele pot fi foarte
deosebite ntre ele. Cu toate acestea, caracteristicile fizice ale unei zone agricole sunt
de obicei reprezentative i pentru fermele individuale i contribuie la dorina de
achiziie a acestora.
n definirea unei zone agricole, evaluatorul ia n considerare caracteristicile
solului, recoltele, eptelul sau producia zilnic, utilizarea tipic a lotului,
dimensiunea medie a proceselor agricole n zon i dac procesele sunt realizate de
ctre proprietari sau de arendai.
Zonele cerealiere sunt caracterizate n mod frecvent de tipurile de sol i
topografie, factori favorabili creterii i recoltrii grului sau a altor cereale.
Livezile i pdurile reprezint un alt tip de zon n care tipul de sol i climatul se
combin pentru a crea o structur distinct. Loturile pe care nu se pot produce
recolte pentru vnzare pot fi potrivite ca puni. n general, punile sunt utilizate
pentru producia animalier, iar limitele fizice sunt determinate de altitudine i
clim.

5.14

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 5

ARII DE PIA, CARTIERE I ZONE


IMOBILIARE
EXERCIII RECAPITULATIVE
ENUNURI ADEVRAT/FALS
1.

Preul de vnzare al unei proprieti imobiliare situat n acelai cartier sau n


aceeai zon cu proprietatea imobiliar subiect nu are nevoie de ajustri
semnificative pentru localizare. (A)

2.

Zonele sunt, n general, identificate n funcie de omogenitatea utilizrii


terenului. (A)

3.

Familiile ce caut locuine constituie o subpia. (A)

4.

Subpieele sunt create pe baza preferinelor clienilor i investitorilor. (A)

5.

Existena loturilor libere de teren, adecvate pentru dezvoltrile din zon, poate
indica activiti de construire viitoare sau o lips a cererii. (A)

6.

Caracteristicile topografice ale terenurilor pot avea o influen negativ sau


pozitiv asupra valorilor proprietilor imobiliare dintr-o zon. (A)

7.

Pentru evaluator zonarea reprezint delimitarea efectuat de primrie pentru


impozitarea proprietilor imobiliare. (F)

Capitolul 5 Arii de pia, cartiere i zone imobiliare

5.15

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

1. Identificarea i analiza subpieelor ce compun o pia mai larga se numete:


a.
cercetare de pia
b.
compararea pieelor
c.
dezagregarea pieei
d.
segmentarea pieei
2. Diferenierea proprietatii imobiliare subiect de alte proprieti imobiliare,
determinata prin subclasificrile acestora pe baza diferitelor caracteristici, se
numete:
a.
dezagregare
b.
analiza cererii
c.
analiz economic de baz
d.
segmentare
3. Relaiile timp-distan dintre o proprietate imobiliar sau o vecintate i toate
destinaiile posibile ale locuitorilor lor se numesc:
a.
cai de acces
b.
faciliti de tranzit
c.
reele de transport
d.
legturi (conexiuni)
4. Care dintre urmtoarele considerente nu reprezint un aspect important n
analiza unei zone de apartamente?
a.
serviciile de transport
b.
situaia social a chiriailor
c.
extinderea ariei comerciale
d.
rata de capitalizare i gradul de ocupare
5. Care dintre urmtoarele considerente nu poate fi apreciat ca reprezentnd o
caracteristic social important n analiza zonei?
a.
caracteristicile fizice
b.
densitatea populaiei
c.
gradul de criminalitate
d.
organizaiile de cartier
6. Care dintre urmtoarele considerente reprezint un factor guvernamental
important n analiza zonei?
a.
reglementrile din domeniul construciilor
b.
nivelul veniturilor locuitorilor
c.
gradul de ocupare
d.
caracteristicile utilizrii terenului

5.16

Evaluarea proprietii imobiliare

7. Caracteristicile naturale sau artificiale ce sunt coninute ntr-o zon sau care
afecteaz o zon i localizarea geografic a acesteia sunt influene:
a. sociale
b. economice
c. guvernamentale
d. ale mediului nconjurtor
8. Care dintre urmtoarele elemente nu este important n analiza zonelor
comerciale?
a. puterea de cumprare a locuitorilor din zon
b. serviciile de asisten social
c. competiia existent sau anticipat
d. relaiile timp-distan (legturile sau conexiunile)

Capitolul 5 Arii de pia, cartiere i zone imobiliare

5.17

TEME DE DISCUIE
1.

Menionai cele patru fore care influeneaz valoarea unei proprieti


imobiliare i dai cel puin dou exemple din fiecare.
1) Forele sociale. Exemple: populaia total, rata formrii i dezintegrrii
familiilor, repartiia populaiei n funcie de vrst.
2) Forele economice. Exemple: factorii cererii, cum ar fi utilizarea forei de
munc, nivelul salariilor, expansiunea industrial i costul i
disponibilitatea creditelor; factorii ofertei, cum ar fi numrul de
proprieti imobiliare disponibile, gradul de dezvoltare, gradul de
ocupare, chiria i configuraia, preurile proprietilor disponibile,
precum i costurile de construire.
3) Reglementari i restricii impuse de ctre stat. Exemple: raza de acoperire a
poliiei i pompierilor, serviciile publice, serviciile de salubritate, reelele
de transport; extinderea i natura cartierului, cldirile i aspectul lor;
fiscalitatea local i naional; legislaia specific ce influeneaz n
general valoarea proprietilor imobiliare.
4) Condiiile de mediu nconjurtor: Exemple: condiii climatice, topografia
terenului, solul, bariere naturale n calea unei dezvoltri viitoare, tipul i
aspectul atractiv al zonei i vecintii proprietii.

2.

Ce nseamn analiza unei arii de pia? De ce un evaluator face aceast


analiz?
a. Analiza unei arii de pia reprezint interpretarea de ctre evaluator a
modului n care forele sociale, economice, guvernamentale i ale
mediului nconjurtor din zona n care se afl proprietatea imobiliar
subiect influeneaz valoarea acesteia.
b. Un evaluator face aceast analiz pentru a determina contextul n care
urmeaz a fi estimat valoarea proprietii imobiliare. Prin aceast analiz
se identific zona relevant pentru evaluare i stabilete extinderea
procesului de culegere a datelor. De asemenea, ajut evaluatorul s
determine stabilitatea unei zone i s interpreteze utilizrile viitoare ale
terenului i evoluia valorii pentru proprietile imobiliare din zon.

3.

Cum judec un evaluator dac legturile dintr-o zon rezidenial unifamilial


servesc sau nu utilizatorilor obinuii din zon?
n analiza unei zone rezideniale unifamiliale, evaluatorul trebuie s ia n
considerare unde au nevoie locatarii s mearg.
Pentru acest tip de zon, legturile cu colile, magazinele alimentare i
locurile de munc sunt, de obicei, cele mai importante.

5.18

Evaluarea proprietii imobiliare


Legturile cu facilitile recreaionale, biserici, restaurante i magazine
nealimentare sunt mai puin importante.

4.

Ce consider un evaluator n evaluarea sistemului de transport dintr-o zon


imobiliar?
Pentru evaluarea sistemului de transport dintr-o zon, un evaluator
trebuie sa ia n considerare ce fel de serviciu de transport este asigurat i
cum se coreleaz acesta cu nevoile rezidenilor.
Transportul trebuie s asigure locatarilor acces ctre destinaiile
importante.
Dac majoritatea locatarilor nu au maini sau prefer s nu le foloseasc
pentru transportul zilnic, transportul public trebuie s fie eficient i de
ncredere.
Evaluatorul trebuie s considere, de asemenea, i teritoriul prin care
utilizatorii sistemului de transport n comun trebuie sa treac.
n final, caracterul adecvat al sistemului de transport dintr-o zon va fi
analizat n corelaie cu tipul transporturilor disponibile n zone
asemntoare.

5.

Identificai caracteristicile naturale sau fizice ce pot reprezenta graniele unei


zone (arii).
Arterele de transport (autostrzi, bulevarde, linii ferate), ntinderile de
ap (ruri, lacuri, fluvii) i schimbrile de altitudine (dealuri, muni, vi)
pot servi drept granie pentru zone.

6.

De ce este necesar ca evaluatorul s defineasc foarte clar limitele unei arii


imobiliare?
n unele orae, fluctuaiile valorii proprietii imobiliare pot avea loc n
arii foarte restrnse.
De regul, o proprietate imobiliar nu poate fi izolat de caracteristicile
proprietilor imobiliare vecine, astfel c acestea tind s aib cea mai
mare influen asupra valorii proprietii imobiliare subiect.

7.

Ce elemente trebuie s aib n vedere un evaluator ntr-o pia specific sau


ntr-o subpia?
Evaluatorul trebuie s aib n vedere tipul proprietii imobiliare (reedin
familial, centru comercial, cldire de birouri), caracteristicile proprietii
(dac este ocupat, calitatea construciei, design-ul, avantajele), aria pieei
(zona geografic unde funcioneaz piaa), proprietile imobiliare
comparabile (proprietile similare disponibile ce concureaz cu proprietatea
evaluat), proprieti complementare (facilitile de suport).

CAPITOLUL 6

DESCRIEREA CONSTRUCIILOR
NOIUNI GENERALE DESPRE CONSTRUCII
Construciile sunt produse imobile complexe ale activitii umane, destinate
adpostirii i deservirii multiplelor procese ale vieii sociale i materiale. Clasificarea
construciilor dup criteriul funciunii (destinaiei) se face n urmatoarele dou
categorii principale:
Cldiri - reprezint construcii nchise, cu o anumit compartimentare
interioar i dotare cu echipamente i instalaii, destinate pentru a concepe, a
adposti i a deservi o anumit activitate uman:
cldiri civile;
cldiri industriale;
cldiri agrozootehnice.
Construcii inginereti (construcii speciale) - reprezint toate celelalte tipuri
de construcii:
construcii industriale speciale: couri de fum, silozuri, rezervoare,
turnuri de rcire, estacade, etc.;
construcii hidrotehnice i energetice: baraje, diguri, centrale
hidroelectrice, canale i aduciuni de ap, etc.;
construcii pentru alimentare cu ap i pentru canalizare;
ci de comunicaie: drumuri, ci ferate, poduri, tuneluri, piste,
platforme, etc.;
linii de transport a energiei electrice;
construcii speciale din interiorul halelor.

Prile principale ale unei cldiri sunt:


structura de rezisten: infrastructura i suprastructura;
anvelopa (nchideri i tmplria exterioar);
acoperiul (terasa, arpanta etc.);
compartimentrile interioare;
finisajele interioare (pardoseli, tencuieli i zugrveli, tmplria interioar
etc.);
instalaiile funcionale (electrice, sanitare, termice, ventilaie etc.);
echipamentele (care se pot trata mpreun cu cldirea sau separat).

O cldire este alcatuit dintr-un ansamblu de elemente interconectate ntre ele,


dar i cu mediul nconjurtor, care acioneaz n comun pentru realizarea funciilor

6.2

Evaluarea proprietii imobiliare

pentru care aceasta a fost construit. O parte din aceste elemente de construcie
formeaz structura de rezisten a cldirii (numite elemente de rezisten sau elemente
structurale), iar cealalt parte - care nu contribuie la realizarea structurii de rezisten
(numite elemente nestructurale) are rol hotrtor n crearea spaiilor corespunztoare
(din punct de vedere estetic i igienic) necesare pentru desfurarea proceselor
funcionale sau tehnologice. De asemenea, pentru buna funcionare a cldirilor sunt
necesare instalaii sanitare, termice, electrice, de ventilare, climatizare, etc., acestea
reprezentnd tot elemente nestructurale ale cldirii.

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Fundaie
Elevaie
Zid interior
Zid exterior
Pardoseal
Planeu
arpant
nvelitoare

Elementele consitutive ale unei cldiri

La o cldire, se pot lua n considerare urmtoarele subsisteme:


Structura de rezisten - reprezint acea parte a cldirii care asigur
rezistena i stabilitatea ansamblului cldirii. Cuprinde: fundaii, grinzi,
plci, stlpi, diafragme, arce, scri, elemente structurale ale acoperiului
(arpant, teras), etc.;
Anvelopa/Ansamblul elementelor de nchidere - reprezint acea parte a
cldirii care separ spaiul interior de mediul exterior;
Compartimentrile i finisajul - reprezint acele elemente care delimiteaz
spaiile interioare ale cldirii pe funciuni i asigur confortul i estetica
interioar i exterioar a cldirii;
Echipamentele reprezentate de instalaiile electrice, sanitare, termice, de
gaz metan, ventilare, climatizare, etc.
Tipurile de sisteme structurale cunoscute utilizate la construcia cldirilor sunt
urmtoarele:

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.3

Structuri pe zidrie portant;


Structuri pe cadre din beton armat sau cadre de metal;
Structuri pe diafragme din beton armat;
Structuri mixte;
Structuri din lemn;
Structuri specifice mediului rural.

O cldire cu structur pe zidrie portant este


capabil s preia ncrcrile verticale prin intermediul
pereilor portani. n acelai timp, prin grosimea pereilor
exteriori asigur i confortul termic interior pe perioada
de utilizare. Acest tip de structur se ntalnete la case,
blocuri de mic nlime, diverse tipuri de hale, cldiri
comerciale i cldiri agrozootehnice.
Structur pe zidrie portant

O cldire cu structur pe cadre are asigurat


stabilitatea n exploatare la ncrcri gravitaionale i din
seisme prin stlpi, grinzi i planee. Structura pe cadre,
comparativ cu cea pe zidrie portant, ofer o
flexibilitate mai mare n organizarea compartimentrilor
interioare. Acest tip de structur este specific blocurilor
nalte de apartamente, cldirilor industriale, cldirilor
comerciale i agrozootehnice, dar se ntalnete i la
cldiri rezideniale de tip cas i la blocuri de mic
nlime.
Structur pe cadre

Structura pe diafragme din beton armat a fost conceput pentru a dezvolta pe


vertical structuri sigure la seism. Sunt utilizate pentru blocurile de apartamente cu
4 12 niveluri, la cldiri industriale, comerciale, agrozootehnice i la cldiri speciale.
Pereii din beton armat pot fi dispui n sistem fagure, sistem celular sau n sistem
mixt. Sistemul structural pe diafragme, asemntor structurilor pe zidrie portant,
permite dispunerea ncaperilor n sistem semidecomandat i, rareori, decomandat.
n aceast categorie de structuri se ncadreaz i blocurile de locuine realizate din
plci mari de beton armat.

Structur pe diafragme din beton armat

6.4

Evaluarea proprietii imobiliare

Cldirile cu structur mixt sunt concepute s


asigure att stabilitatea la ncrcri gravitaionale i
seism, ct i compartimentrile interioare, prin
combinaii structurale, cum ar fi: zidrie portant - cadre
din beton armat-diafragme din beton armat.

Structur mixt

Structurile din lemn, sunt utilizate preponderent


pentru cldiri cu funciuni rezideniale, n zonele
unde exist pduri. Acestea sunt considerate
structuri uoare i sunt construite fie avnd pereii
exteriori i interiori din grinzi de lemn masiv ecarisat
sau buteni prelucrai, fie din structuri pe cadre de
lemn mbrcate n panouri de lemn industrializate,
care s constituie astfel structura unui perete.
Structur din lemn

Structurile din lemn le ntlnim i la cladiri industriale anexe, la depozite i


magazii, la cldiri agrozootehnice. Pe teritoriul localitilor rurale, se regsesc cldiri
cu perei din paiant sau cu perei din chirpici, sistem constructiv considerat
instabil la cutremure i inundaii.

Elementele de rezisten principale ale cldirilor


a). Fundaia reprezint un element ce preia ncrcrile de la elementele
structurale verticale i le transmite terenului de fundare.
Mrimea necesar a fundaiei reiese din calcule de specialitate, n funcie de
mrimea cldirii i de natura terenului de fundare, astfel nct presiunea efectiv pe
talpa fundaiei s nu depeasc presiunea admisibil a terenului de fundare, iar
tasrile ce apar, dac apar, s poat fi suportate de cldire.
Factorii externi care influeneaz mrimea fundaiilor sunt:
- condiiile de seismicitate ale zonei;
- stabilitatea terenurilor n zon;
- altitudinea localitii, ce impune o adncime minim de nghe.
Clasificarea fundaiilor poate fi facut astfel:
1. Dup modul de transmitere a ncrcrilor de la fundaie la teren:
- fundaii directe;
- fundaii indirecte.
2. Dup materialele utilizate:
- fundaii din beton armat;
- fundaii din beton simplu;
- fundaii din beton ciclopian;
- fundaii din piatr sau crmid.

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.5

3. Dup modul de alctuire i forma lor n plan:


- fundaii continue sub ziduri sau perei, realizate din beton simplu, beton
armat, piatr sau carmid
1.
2.

Perete de zidrie
Fundaie continu din beton

3. Hidroizolaie orizontal

fundaii izolate sub stlpi

a) Fundaie elastic izolat sub stlp


1 Talpa fundaiei
2 Stlp din beton armat monolit

b) Fundaie izolat de tip pahar


1 Fundaie izolat de tip pahar din beton armat
prefabricat
2 Stlp din beton armat prefabricat

grinzi continue sub stlpi, sub form de fundaii continue pe grinzi n


dreptul stlpilor sau fundaii pe grinzi ncruciate.

1 Grind rigid de fundare


2 Stlpii structurali ai cldirii

- fundaii tip radier general, care se utilizeaz atunci cnd terenul de fundare
este slab, n cazul pmnturilor compresibile sau neuniforme, dar i n cazul
subsolurilor situate sub nivelul apelor freatice.

1 Sptur general a ternului de fundare

2 Hidroizolaie sub talpa radierului


3 Radier din beton armat
4 Armturile stlpilor din pereii exteriori
5 - Armturile ale pereilor exteriori ai cuvei

6.6

Evaluarea proprietii imobiliare

fundaii pe piloi

1 Piloi prefabricai
2 Teren slab de fundare
3 Teren bun de fundare
4 Adncimea de ncastrare a piloilor 80100 cm
5 Fundaia cldirii pe piloi

fundaii pe chesoane

1 Cheson prefabricat din beton armat


2 Beton n cheson
3 Teren bun de fundare
4 Radier general din beton armat
5 Perete subsol

Fundaiile pe piloi i fundaiile pe chesoane, sunt fundaii de adncime i se


utilizeaz atunci cnd terenul bun de fundare se afl la mare adncime. Aceste
fundaii sunt cu mult mai scumpe decat cele de suprafa, pentru realizarea lor fiind
necesare utilaje speciale i personal de nalt calificare.
b). Grinzile sunt elemente orizontale (uneori uor nclinate) de form liniar,
acionate de ncarcri verticale, care preiau aceste ncarcri i le transmit la stlpi.
Grinzile sunt realizate din beton armat, din lemn sau din metal i pot lucra
independent sau n combinaie cu planeul.
Grinzile cu zabrele (numite i ferme) sunt elemente structurale alctuite din
elemente liniare (bare) prinse articulat n noduri, caracterizate n general prin
deschideri mari, fiind utilizate la structuri de acoperiuri.
c). Stlpii sunt elemente liniare verticale (uneori nclinate) actionate de ncrcri
verticale centrice sau excentrice. Pot fi realizai din beton armat, caramid, piatr,
lemn sau metal.
Stlpii, plcile i grinzile pot fi elemente independente, ns, de cele mai multe
ori, acestea se mbin ntre ele i formeaz elemente structurale complexe. Astfel,
stlpii i grinzile formeaz cadrele, care pot fi etajate sau cu un singur nivel.
d). Planeele sunt elemente orizontale principale ale structurii unei cldiri, care
acoper ultimul nivel sau separ nivelurile unei cldiri multietajate.

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.7

Din punct de vedere structural, planeele preiau ncrcrile gravitaionale i


dinamice i le transmit elementelor verticale, respectiv pereilor portani din beton
sau caramid, ori stlpilor.
Din punct de vedere funcional, planeele ndeplinesc urmtoarele funciuni:
- separ nivelurile cldirii;
- izoleaz pri ale subsistemelor cldirii din punct de vedere termic, acustic,
hidrofug;
- separ interiorul de exterior, n cazul planeului de la teras;
- permite rezemarea scrii de acces la nivelurile cldirii.
Planeele pot fi realizate din:
- beton armat monolit sau prefabricat;
- lemn;
- bolioare de crmid;
- grinzi metalice i corpuri de umplutur;
- sau pot fi mixte.
e). Diafragmele reprezint elemente plane verticale (uneori nclinate), acionate
de ncrcri verticale i orizontale. Ansamblul diafragmelor unei cldiri, solidarizate
cu elementele de rezisten ale planeelor, formeaz structura de rezisten a cldirii
(structur cu diafragme).
f). Scrile sunt elemente structurale cu forme diferite, n funcie de forma n plan
i forma constructiv, cu o contribuie mai puin important n ansamblul structurii
de rezisten, ns deosebit de importante pentru asigurarea circulaiei i, mai ales, a
evacurii rapide i sigure a persoanelor n caz de pericol.
Elementele componente ale unei scri sunt:
- treptele i contratreptele;
- rampa scrii;
- balustradele;
- mna curent.
Scrile pot fi realizate din piatr, beton monolit sau armat, zidrie, lemn, metal.
La anumite tipuri de cldiri pot fi utilizate scri rulante.
g). arpantele sunt elementele de rezisten ale acoperiurilor i pot fi cu
suprafee plane sau nclinate. Sunt realizate din beton armat, lemn sau metal.
arpantele din lemn se utilizeaz la cldiri rezideniale, dar i la cladiri industriale
sau agroindustriale. arpantele din beton i cele metalice se utilizeaz la hale
industriale, la cldiri comerciale mari i la cldiri agrozootehnice cu deschideri mari.

6.8

Evaluarea proprietii imobiliare

arpant din lemn


1 Planeu de beton armat, 2 Zidrie atic, 3 Centur din beton, 4 Cosoroab, 5 Cpriori,
6 Pop central, 7 Popi intermediari, 8 Contrafie, 9 Cleti, 10 Cosoroabe intermediare,
11 Coam, 12 Talp cu clci

h). Terasele, ca i nvelitorile, nchid cldirile la partea superioar i au o


alctuire complex, astfel nct s asigure confortul hidro-termic al spaiilor nchise
sub ele.
O caracteristic a teraselor este aceea c apele pluviale i cele rezultate din
topirea zpezilor sunt evacuate prin interiorul cldirii, pe coloane de PVC sau font,
denumite coloane pluviale.
Terasele pot fi de tip:
circulabile,
necirculabile.
n cazul teraselor circulabile, accesul este permis n
mod permanent, prin utilizarea scrilor de nivel curent
ale cldirii. Terasele circulabile ale cldirilor comerciale
prezint parapei exteriori cu nalime de minim 1,20 m i
balustrade metalice de protecie.
Teras circulabil

Terasele necirculabile sunt caracteristice cldirilor al


cror acces la teras este doar ntmpltor, determinat de
necesitatea ntreinerii acesteia.
Terasele utilizate pentru cldiri ce adpostesc
laboratoare, ncaperi din industria mecanic fin, din
industria alimentar, la care se impune eliminarea
pierderilor de cldur prin nvelitoare sunt izolate termic.

Teras necirculabil

Elementele nestructurale principale ale cldirilor


a). nvelitoarea este amplasat la partea superioar a cldirii i, mpreun cu
nchiderile perimetrale, face parte din subsistemul de nchidere a cldirii (anvelopa
cldirii). nvelitorile cldirilor sunt de dou tipuri:
- nvelitoare de tip greu, realizat din igle ceramice profilate sau de tip solzi,
ori igle i olane din beton colorat;

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.9

- nvelitoare de tip uor, realizat din foi plane de tabl zincat/neagr, tabl
zincat sau neagr ondulat sau cutat, din azbociment ondulat, igl
metalic de tip Lindab, plci de sticl, carton asfaltat, igl bituminoas,
indril (drani) sau i, dar i din stuf sau trestie, la casele rustice.
b). Elementele de compartimentare (sau pereii de compartimentare) au rolul de
a delimita spaiul construit n plan orizontal, suplimentar fa de compartimentarea
asigurat de pereii structurali, uneori avnd chiar rolul de compartimentare n
ansamblu a spaiului, atunci cnd elementele structurale verticale sunt reprezentate
doar de stlpi. Aceste elemente trebuie s fie ct mai uoare, deoarece greutatea lor
proprie este preluat de elementele de rezisten ale planeelor i apoi transmis
elementelor structurale verticale. Pereii despritori sunt construii din zidrie de
crmid, BCA, lemn, rigips, etc.
c). Elementele de izolare i etanare se prevd n alctuirea constructiv a
anvelopei cldirii i n rosturi (spaiile libere care rmn la mbinri), fiind ns
necesare i pentru elemente interioare (perei de compartimentare sau planee), n
special pentru izolare fonic sau pentru izolare termic fa de ncperi mai reci.
d). Elementele de finisaj creeaz aspectul final al elementelor de construcii
(structurale i nestructurale) i a ntregii cldiri, avnd un rol foarte important la
realizarea esteticii interiorului i exteriorului cldirii. Totodat, elementele de finisaj
asigur ntreinerea uoar i igienic a cldirilor.
Finisajele interioare i exterioare, prin elementele lor, influeneaz costul cldirii
cu sume mai mari sau mai mici, n funcie de costul materialelor utilizate, de
cantitatea de manoper necesar executrii acestora i de costurile aferente
transportului i manipulrii materialelor.
n cadrul acestui subsistem se prezint informaii i date cu privire la:
- elementele de finisaj interior pentru perei i tavane,
- finisajul exterior al unei cldiri faada,
- elementele de pardoseli interioare,
- elementele de tmplrie interioar i exterioar.
Evaluatorul trebuie s fac aprecieri legate de imaginea perceput la data
efecturii inspeciei, considernd c finisajul poate fi clasificat n:
- finisaj de lux;
- finisaj superior;
- finisaj obinuit (mediu);
- finisaj inferior (satisfctor/nefinalizat).
Spre deosebire de finisajele interioare ale unei cldiri, calitatea i aprecierea
finisajelor exterioare ale faadei sunt exclusiv atribuite rezistenei n timp la
intemperii a materialelor utilizate. Calitatea faadelor este apreciat n funcie de
durabilitatea n timp a materialelor utilizate i, de asemenea, de modalitatea prin
care este mbuntit confortul termic.

6.10

Evaluarea proprietii imobiliare

Tipurile de faade umede, aferente pereilor exteriori ai cldirilor, sunt


prezentate n cartea Costuri de reconstrucie - Costuri de nlocuire, autor Corneliu
chiopu, Anexa 1.
Din cauza costurilor mari necesare pentru asigurarea confortului termic interior,
principala deficien a faadelor umede este rezistena redus la transferul termic.
Un perete exterior placat cu polistiren de 5 10 cm grosime, mrete rezistena la
transfer termic de 2 3 ori, deci, implicit, diminueaz costurile de nclzire a
ncperilor pe perioada de timp rece i cheltuielile cu aerul condiionat n perioada
cald a anului.
Faadele ventilate sunt faade uscate care asigur, n acelai timp, o sporire a
rezistenei peretelui la transferul termic i au rezisten foarte mare la intemperii. O
astfel de faad se realizeaz din plci tip Alucobond pe schelet din profile zincate,
fixate de structura cldirii sau din plci ceramice montate pe profile zincate cu
glisier.
La cldirile comerciale cu funciuni de birouri, unde iluminatul natural al
interiorului cldirii este apreciat ca factor de confort, faadele cldirii sunt de tip
perete cortin. Acest tip de perete ndeplinete dou funciuni: de nchidere
perimetral a cldirii i de faad a acesteia.
e). Pardoselile sunt elemente ale subsistemului de finisaj interior, care acoper
faa superioar a planeelor i asigur circulaia n cldire la nivelul confortului
dorit, asigur depozitarea materialelor sau suportul pe care se fixeaz aparatura i
utilajele necesare produciei.
Pardoselile pot fi clasificatre n funcie de senzaia pe care pardoseala finit o
transmite piciorului gol sau palmei:
- pardoseli calde - sunt acele pardoseli care las senzaia de cldur (de
exemplu, duumea de lemn, parchet, etc.);
- pardoseli reci - sunt pardoselile care, datorit materialelor folosite, dau
senzaia de rece la atingere (de exemplu, din pamnt compactat, balast sau
nisip compactat, beton, mozaic, gresie, marmur, etc.).

PROCESUL DE DESCRIERE A CONSTRUCIILOR


Procesul de descriere a construciilor cuprinde trei etape interdependente:
A. Inspecia proprietii imobiliare
Inspecia proprietii imobiliare reprezint o etap a procesului de evaluare, care
are o mare influen n estimarea valorii de pia a acesteia. n aceast etap,
evaluatorul culege informaii despre proprietatea evaluat, despre specificulul zonei
i despre proprietaile comparabile pe care le utilizeaz n celelalte etape ale
proceslui de evaluare.

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.11

O inspecie inadecvat sau insuficient (superficial) a caracteristicilor fizice i a


aspectului general i specific al proprietii imobiliare evaluate, poate crea dificulti
n etapele ulterioare ale procesului de evaluare.
De exemplu, o problem de structur a construciei, care a fost trecut cu
vederea, poate face s eueze concluziile celor trei abordri ale valorii.
Dezafectarea unor perei de rezisten n apartamente, pentru sporirea confortului
funcional, spargerea planeului pentru realizarea unei scri de acces n pod,
construirea unui etaj peste parter fr a verifica dac fundaia poate suporta o
ncarcare suplimentar, sunt cteva exemple de intervenii la structura de rezisten
a cldirii. Aceste modificari pot diminua semnificativ valoarea de pia a
proprietii imobiliare, ntrucat autoritile de control n construcii pot sanciona
proprietarul i pot dispune s fie refacut structura afectat, cu cheltuieli
semnificative.
B. Descrierea construciilor
Evaluatorul trebuie s descrie i s analizeze:
modul de amplasare a construciilor pe amplasament;
alctuirea/conformarea (planul, repartiia funcional) pentru fiecare
construcie component a proprietii imobiliare;
detaliile de construcie, care includ: componentele structurale i nestructurale
ale construciilor, materialele de construcie utilizate, dotrile, echipamentele
i instalaiile.
De asemenea, este recomandat ca evaluatorul s verifice dimensiunile specifice
ale construciei analizate (arie construit, arie util, volum util, nlime, etc.),
precum i starea tehnico-funcional curent (de la data inspeciei) pentru fiecare
construcie identificat pe amplasamentul proprietii subiect.
Descrierea cldirii reprezint baza de comparaie a amenajrilor aduse
proprietii cu amenajrile care sunt considerate tipice pe pia.
Descrierile precise ale construciei sunt eseniale pentru toate rapoartele de
evaluare. Prin acestea, evaluatorul obine o nelegere complet a caracteristicilor
fizice ale proprietii subiect, caracteristici care sunt necesare pentru identificarea i
selectarea altor proprieti similare, compatibile pentru comparaie.
Descrierea cldirii permite evaluatorului s identifice mrimea i calitatea
amenajrilor aduse acesteia, s calculeze costul de construire (cost de nlocuire sau
de reconstruire al acesteia) i s determine cea mai mare parte din tipurile de
deprecieri ale cldirii.
Calitatea descrierii construciei influeneaz n mod direct estimarea valorii
obinute prin aplicarea celor trei abordri ale valorii.
C. Analiza stilului arhitectural i a eficienei funcionale
Stilul arhitectural i eficiena funcional sunt atribute definitorii ale arhitecturii,

6.12

Evaluarea proprietii imobiliare

ele fiind n strns legtur, iar efectul lor combinat asupra valorii proprietii
imobiliare trebuie s fie analizat de ctre evaluatori.
Stilul arhitectural este tributar aspectului morfologic al cldirii, incluznd n aceasta i
ornamentaia.
Eficiena funcional este capacitatea proprietii sau cldirii de a fi util i de a ndeplini
funciile pentru care a fost proiectat, n concordan cu preferinele pieei i cu standardele
curente, precum i cu utilizarea ct mai adecvat a cldirii n termenii stilului arhitectural i
a concepiei sale arhitecturale i urbanistice.
Att stilul arhitectural, ct i eficiena funcional influeneaz viaa oamenilor
prin acceptarea (sau renunarea) frumuseii, confortului, siguranei, comoditii,
luminii i a aerului. Acestea pot antrena cheltuieli de ntreinere rezonabile, pot
pstra tradiiile valoroase i pot indica nevoia de schimbare.

Inspecia proprietii imobiliare


Uneori, clienii confund evaluarea cu inspecia proprietii imobiliare, dar
aceasta din urm este numai una din sarcinile aferente oricrei evaluri. Evaluatorii
trebuie s fie familiarizai cu procesul de inspecie a unei proprieti. Exist
evaluatori care sunt specialiti cu experien n construcii, dar scopul unui
evaluator nu este acela de a analiza proprietatea din punct de vedere tehnic
(rezisten, stabilitate, s.a.) ci, mai degrab, un evaluator observ componentele i
caracteristicile proprietii care pot influena valoarea ei pe pia.
Atunci cnd evaluatorul nu dispune de cunotine suficiente pentru a efectua
inspecia construciilor aferente proprietii imobiliare analizate, este recomandat s
apeleze la serviciile unui specialist, de regul inginer constructor sau arhitect. Dac
evaluatorul constat fisuri, deplasri sau deformaii semnificative la elementele de
rezisten, poate apela la experi tehnici n construcii, care pot elabora un raport de
expertiza care s specifice dac acea cldire poate fi utilizat n siguran n
continuare, iar dac exist probleme, pot da soluia i costul remedierii deficienelor
constatate.
n unele ari exist inspectori profesioniti (atestai) de proprieti imobiliare, care
sunt specialiti cu experien n construcii ce pot furniza evaluatorului descrierea
construciei i concluzii privind existena unor defecte n structura sau n materialele
folosite la construirea unei cldiri.
Importana inspeciei proprietii nu trebuie subestimat. Cele mai multe date pe
care un evaluator le culege provin din inspecia proprietii. Comparaia proprietii
imobiliare subiect cu proprieti comparabile este esenial pentru abordarea prin
pia i pentru abordarea prin venit, iar estimarea cheltuielilor de construcie i a
cheltuielilor de exploatare este imposibil fr un inventar al componentelor
cldirii. n plus, compararea calitii cldirii i a strii componentelor construciei
poate fi esenial pentru aplicarea ajustrilor.

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.13

Muli evaluatori nva cum s inspecteze o proprietate prin practic la locul de


munc. Instruirea formal s-a dezvoltat datorit faptului c inspecia proprietilor a
cptat importan i pentru reglementatori i pentru clienii care cer servicii mai
bune.
Inspecia proprietii poate s fie cea mai lung perioad de interaciune direct a
clientului cu evaluatorul i poate s afecteze relaiile de afaceri viitoare, erorile mari
n efectuarea inspeciei i n interaciunea cu clientul putnd fi foarte costisitoare sau
jenante, stricnd astfel relaiile dintre evaluator i client. Greeala de a nu prezenta
defectele unei cldiri (pentru c acestea au fost trecute cu vederea la etapa de
inspecie a proprietii) sau de a nu verifica informaiile adunate prin alte mijloace,
reprezint erori ale rapoartelor de evaluare care pot genera litigii pentru evaluator.
n activitatea lor, evaluatorii trebuie s se informeze i s analizeze datele culese
n timpul inspeciei proprietii, cu privire la:
- mrimea i funciunea pentru care a fost proiectat cldirea;
- sistemul structural al cldirii;
- sistemul de finisaj interior i exterior al cldirii;
- sistemul instalaiilor funcionale i echipamentele cldirii;
- construciile speciale adiacente cldirii, aparinnd proprietii imobiliare
evaluate (drumuri i platforme, mprejmuire, racorduri i branamente la
reelele edilitare, bazine vidanjabile, puuri pentru alimentare cu ap, etc.).
Inspecia cldirii se face de la fundaie spre acoperi i ncepe cu analiza
documentelor care atest dreptul de proprietate.
Este recomandat ca evaluatorul s aib pregatit o fi de inspecie a
cldirii, care s cuprind ntrebri ale cror rspunsuri furnizeaz informaii
referitoare la tipul i stilul cldirii evaluate, anul punerii n funciune, localizarea
acesteia pe teren, despre fundaii, structura de rezisten i compartimentare,
despre finisajul interior i exterior, despre conformare i arhitectura cldirii,
despre instalaiile interioare i exterioare etc.
Fia de inspecie trebuie s ofere date despre calitatea materialelor utilizate,
despre gradul de mentenan a cldirii, gradul de uzur a fiecarui element de
construcie, deficienele funcionale i economice constatate, despre cheltuielile
de exploatare, nivelul chiriilor i gradul de ocupare la cldiri nchiriabile.

Descrierea construciilor
Evaluatorul ntocmete descrierea cldirii lund n considerare o varietate de
date specifice, ntr-o succesiune ce ar trebui s cuprind urmtoarele elemente, dar
fr a se limita la acestea:
tipul de utilizare (funciunea/funciunile principale) adpostit de cldirea
analizat;
reglementrile legale n vigoare care influeneaz aceast utilizare;
mrimea construciei, planul i calitatea execuiei;

6.14

Evaluarea proprietii imobiliare

detaliile de structur, nchideri, compartimentri, tipul de acoperi, finisaje


interioare i exterioare, dotrile, echipamentele i instalaiile, att ale
construciei originale, ct i ale amenajrilor ulterioare.
Este foarte util s se solicite clientului Cartea tehnic a construciei, document
n care se regasesc informaii referitoare la proiectarea, execuia, recepia
construciei i urmrirea comportrii n exploatare. n capitolul D al acesteia se
gsesc informaii referitoare la eventualele modernizri, extinderi sau reparaii
capitale efectuate, etc., informaii utile pentru estimarea vrstei efective i a
duratei de via util ramas a cldirii, necesare aplicrii abordrii prin cost.
Evaluatorul trebuie s inspecteze cldirea n mod obiectiv i analitic, acordnd o
mare atenie tuturor componentelor care contribuie la determinarea celei mai bune
utilizri a proprietii construite i a celei mai bune utilizri alternative.
Clasificarea proprietilor imobiliare n funcie de utilizare
Proprietile imobiliare sunt mprite n cinci tipuri importante (dup funciunea
dominant adpostit):
1. Rezideniale (locuine);
2. Comerciale;
3. Industriale;
4. Agricole;
5. Speciale.
Reglementri n construcii
Proiectarea, construirea i exploatarea cldirilor sunt restricionate prin diverse
legi, normative i reglementri, care sunt legiferate la toate nivelurile administrative
de guvernare, pentru a proteja sntatea, sigurana i confortul utilizatorilor.
Cteva legi i normative utilizate frecvent la proiectarea i executarea lucrrilor
de construcii, sunt prezentate n continuare:
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii,
republicat, cu completrile i modificrile ulterioare - actualizat n 2009;
Legea nr. 10 /1995 privind calitatea n construcii, cu completrile i modificrile
ulterioare;
Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismul;
Cod de proiectare seismic Partea I Prevederi de proiectare pentru cldiri,
indicativ P 100-1/2006;
Cod de proiectare pentru structuri din zidrie, indicativ CR 6-2006;
Normativ de siguran la foc a construciilor P 118-99;
Legea locuinei 114/1996;
Hotrrea Guvernului nr. 28/09.01.2008 privind aprobarea coninutuluicadru al documentaiei tehnico-economice aferente investiiilor publice,
precum i a structurii i metodologiei de elaborare a devizului general
pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii, etc.

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.15

Drepturile de proprietate existente i poteniale trebuie s fie verificate prin


prisma reglementrilor locale, pentru a determina dac se conformeaz sau nu
acestora. n momentul n care utilizarea prezent nu se conformeaz legilor n
vigoare, evaluatorul trebuie s stabileasc modul n care acest fapt poate afecta
valoarea proprietii.
Exemplu: Un depozit amplasat n zona central a localitii, zon unde a fost
resticionat accesul cu autovehicule de peste 3,5 T, poate fi n continuare utilizat ca
depozit sau trebuie s capete o alt utilizare? Costul lucrilor de reconversie la acea
nou utilizare este fezabil?
Proiectarea i execuia cldirilor sunt controlate prin legislaia existent n
construcii, sub aceast inciden intrnd inclusiv lucrrile de instalaii (ap,
canalizare, electricitate, de nclzire, de ventilaii, de incendii i de siguran). n
momentul n care se constat nclcri ale reglementrilor n vigoare, evaluatorul
estimeaz costurile pentru a corecta deficienele constatate i judec efectele acestora
asupra valorii proprietii, cum ar fi lipsa autorizaiei de construire, modernizri
neautorizate, branamente neatorizate, evacuarea apelor uzate neepurate n
cursurile de ap sau n pnza freatic, lipsa unor dotri impuse de normele de
securitate i sntate n munc, etc.
Reglementrile n construcii sunt stabilite la nivel naional, pentru a asigura
sntatea i sigurana utilizatorilor, protecia mediului nconjurtor, controlul
polurii i protecia consumatorului. Normativele de construcie stabilesc exigene
minime obligatorii de construcie i de folosin a cldirilor i conin specificaii
pentru prile de construcii i instalaii. Aceste normative stabilesc, de asemenea,
standardele de performan i considerentele referitoare la rezistena structurii,
rezistena la foc, iluminare adecvat i ventilaie.
Pentru a descrie n mod adecvat o cldire, evaluatorul trebuie s se familiarizeze
cu standardele i normativele n construcii i s verifice dac construcia este n
concordan cu acestea. O cldire care nu respect standardele, probabil c are o
valoare mai mic dect alta similar care respect standardele. Pentru a modifica
cldirea n conformitate cu normativele n vigoare, proprietarii au cheltuieli
suplimentare mai mari, iar utilizarea viitoare a cldirii poate fi limitat.
Exemplu: Un proprietar deine un hotel de dou stele i a constatat c piaa cere
hoteluri de 4 stele. Dac aria util a unei camere din construcia subiect este de 12
mp, iar pentru un hotel de 4 stele, aria minim - dup reglementarile actuale - este
de 18 mp, proprietarul va trebui s fac cheltuieli semnificative cu
recompartimentarea spaiului, eventual prin transformarea a trei camere n dou
camere, prin desfiinarea a doi perei despritori i realizarea unui perete
intermediar.
Legislaia n construcii i agrementele tehnice pentru materialele, echipamentele
i instalaiile aferente tuturor tipurilor de cldiri, nu sunt stabilite n mod coerent i
corelat cu standardele pieelor imobiliare i nici nu sunt aplicate ferm, uniform i
fr echivoc.

6.16

Evaluarea proprietii imobiliare

Pentru proiectarea i executarea corect i n siguran a cldirilor i a


construciilor speciale trebuie respectate, printre altele, urmtoarele normative de
calcul:
- pentru asigurarea structurii la cutremure, normativ P100/1-2011;
- pentru cldiri cu structur din beton sau metal, normativ CR6-2011;
- pentru structurile pe zidrie portant, pentru calculul fundaiilor, normativ
NP112-204;
- pentru asigurarea cldirilor la incendiu, normativ P118-1999;
- pentru instalaii electrice funcionale, normativ NP/17/1-2002, I18/1-2001;
- pentru instalaii sanitare funcionale, normativ I9-1994, I9/1-1996;
- pentru instalaii de nclzire funcionale, normativ I13/1/2-2002;
- pentru instalaii de ventilare funcionale, normativ I5/1/2-1998;
- pentru proiectare, execuie i exploatare a centralelor termice mici, normativ GP
051-2000;
- pentru proiectarea instalaiilor de nclzire perimetral la cldiri, Ghid GP
060/2000;
- pentru verificarea executrii corecte a lucrrilor de construcii i instalaii,
normativ C56-1985;
- pentru proiectare, ct i pentru execuie, inclusiv sistemul de verificri
interdependente prin I.S.C., Legea 10/1995, modificata n 2007, privind calitatea
n construcii;
- pentru stabilirea mrimii unei cldiri n Romnia, STAS 4908-1995 Cldiri
civile, industriale i agrozootehnice. Arii i volume convenionale.
Mrimea construciei
Pentru a ntocmi o descriere a cldirii, este recomandat ca evaluatorul s verifice
mrimea acesteia. n acest scop este recomandat ca evaluatorul s aib cunotine cu
privire la cteva tehnici de msurare i s le utilizeze dac este necesar sau dac este
solicitat, s interpreteze i s raporteze aceste tehnici n raportul de evaluare,
deoarece o eroare poate submina credibilitatea raportului de evaluare. Evaluatorul
trebuie s utilizeze sistemul de msurare utilizat n mod obinuit n zon i s
includ descrierea sistemului n raportul de evaluare.
Este recomandat ca mrimile diferitelor elemente prezentate n planurile de
construcie sau n cele cadastrale (lungimi, suprafee, nlimi etc.) s fie verificate i
confruntate cu cele curente, deoarece adesea sunt realizate modificri/adugri la
construcie, dup execuia iniial a acesteia. Suprafeele teraselor exterioare
suplimentare, garajele imobilului i alte construcii anexe sunt calculate separat.
Modul de calcul al ariei construite, al ariei desfurate construite i al ariei utile sunt
prezentate n cadrul Cap. Identificarea cadastral i msurarea proprietilor imobiliare
din prezentul suport de curs.
Evaluatorul nu trebuie s prezinte o concluzie despre mrimea cldirii subiect
sau despre o alt proprietate comparabil, fr s verifice personal cldirea. Dac

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.17

informaia asupra mrimii unei cldiri este utilizat fr a fi verificat, valoarea


estimat n raportul de evaluare poate fi eronat sau nefondat.
Exist situaii n care cladirea are un etaj sau o mansard suplimentar, exist
situaii n care aria efectiv este mult mai mare sau mult mai mic dect cea
ntabulat, situaii n care pe teren exist cldiri anexe cu arii construite
semnificative, situaii n care cldirea comparabil nu este finalizat sau nglobeaz
unele deficiene. n aceste situaii, valoarea de pia estimat va fi, cu siguran,
eronat sau nefondat, pentru c nu se cunoate proprietatea.
Msurarea corect a mrimii cldirii este esenial n abordarea prin pia
(comparaie direct), n special atunci cnd proprietatea subiect sau proprietile
comparabile variaz n funcie de mrime. Selecia criteriilor de comparaie este
bazat pe analiza de pia, pe experiena i pe judecata evaluatorului.
Mrimea cldirii este, de asemenea, important n estimarea chiriei efective, n
calculul valorii prin abordarea prin venit. Chiriile comparabile reflect rareori
cldiri de aceeai mrime. Adesea, datele privind chiriile i cheltuielile de exploatare
comparabile sunt convertite n uniti monetare pe metru ptrat.
Exist situaii n care oferta de nchiriere pentru un spaiu comercial este exprimat
n mp de arie util pentru prima comparabil, n mp de arie construit pentru alt
comparabil i n mp de arie util nchiriabil pentru o alt comparabil. Dac chiria
nu se ajusteaz n mod corespunzator pentru tipul de suprafa, rezultatul
comparaiei va fi eronat.
Exemplu:
Comparabila
Chirie ofert
Chirie corectat (mp - Au)

5 /mp (Au)
5 /mp

4 /mp (Ac)
4,7 /mp

7 /mp (Au)
5,2 /mp

Calculele necesar a fi aplicate n cadrul abordrii prin cost pot necesita msurarea
ntregii cldiri sau numai a anumitor pri componente ale acesteia.
De regul, evaluatorul ar trebui s preia antemsurtorile din proiectul de execuie
i s le verifice n teren, iar n cazul cnd acestea lipsesc ar trebui s solicite
proprietarului s efectueze aceste msurtori cu ajutorul unui specialist n domeniul
construciilor i ulterior s le verifice n teren.
Dou cldiri similare, cu aceeai arie construit, vor avea costuri diferite dac
zidurile exterioare sau interioare au dimensiuni diferite. Toate diferenele
semnificative trebuie luate n considerare atunci cnd se utilizeaz costul cldirilor
comparabile pentru a estima costul cldirii ce trebuie evaluat.

6.18

Evaluarea proprietii imobiliare

Elementele descrierii unei cldiri


A. Descrierea exteriorului cldirii
1. Infrastructur
a. fundaie
- izolat sub stlpi;
- continu sub ziduri;
- tip radier general;
- reea de grinzi de fundare;
- pe piloi, coloane, chesoane, puuri.
b. subsol sau demisol
c. ziduri de protecie
2. Suprastructur
a. structura de rezisten a cldirii;
b. nchideri;
c. acoperi i sistem de scurgere;
d. faade;
e. izolaii;
f. ventilaii;
g. tmplrie exterioar ui, ferestre, obloane, ecrane;
h. couri de fum i guri de aerisire;
i. elemente speciale.
B. Descrierea interiorului cldirii
1. Perei interiori (compartimentri)
2. Tamplarie interioar
3. Compartimentarea spaiului
a. pe orizontal (n plan) se face pe funciuni;
b. pe vertical: subsol (demisol), parter i etaje.
4. Elementele structurale interioare
a. grinzi i stlpi;
b. planee;
c. tavane.
5. Decoraii i finisaje
a. socluri;
b. pardoseli;
c. stucaturi i ancadramente;
d. eminee;
6. Protecie mpotriva degradrii n timp (putrezire, etc.) i a aciunii insectelor
7. Elemente speciale i/sau diverse
C. Descrierea echipamentelor i instalaiilor
1. Sistem de evi i conducte
a. conducte;
b. accesorii (racorduri, branamente, armturi),

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.19

2. Instalaii care folosesc energie


a. instalaie pentru prepararea apei calde;
b. instalaie de nclzire
- aer cald sau fierbinte;
- ap cald;
- vapori (termoficare) ;
- electric.
c. combustibil pentru nclzire
- crbune;
- produse petroliere;
- gaze naturale;
- electricitate;
d. instalaie de aer condiionat i ventilaie
e. instalaie electric.
3. Echipamente diverse
a. protecie mpotriva incendiilor;
b. lifturi, scri rulante i rampe de mare vitez;
c. semnale, sisteme de alarm i sisteme de telefonie;
d. faciliti de descrcare;
e. echipament suplimentar specific exploatrii.
Descrierea exteriorului cldirii
n descrierea exteriorului cldirii/construciei, evaluatorul prezint informaii
detaliate despre infrastructura i suprastructura construciei, aa cum sunt vzute
acestea din exteriorul ei.
Infrastructura cldirii
Infrastructura include fundaiile i subsolul (sau subsolurile). Fundaia se
execut sub nivelul terenului natural, ea vine n contact cu stratul bun de fundare al
terenului i i transmite acestuia toate ncrcrile care acioneaz asupra construciei
(greutate proprie, ncrcri externe din vnt, zpad, seism etc.). Peste fundaie se
execut zidria subsolului (subsolurilor) sau zidria parterului.
De multe ori, clientul ne prezint ce fundaie robust are casa lui i ct de muli bani
l-a costat. Evaluatorul trebuie s analizeze cu atenie aceast informaie, ntruct o
supradimensionare a fundaiei nu confer neaparat plus-valoare proprietii. Poate
fi un teren slab de fundare i, n acest caz, ar trebui diminuat valoarea de pia a
terenului dac nu s-a luat n calcul acest element de comparaie sau dac am
depistat o form de depreciere funcional cauzat de o supradimensionare, care va
trebui ajustat atunci cnd utilizm costul de reconstruire.
Elementele verticale ale infrastructurii ies deasupra pmntului dar, n general,
infrastructura reprezint o baz suport pe care se edific suprastructura.

6.20

Evaluarea proprietii imobiliare

Evaluatorul trebuie s obin informaii despre fundaii din planuri sau consultnd
specialitii. Fundaiile care sunt proiectate i construite impropriu cauzeaz adesea
tasri i fisurri ale pereilor. Evaluatorul trebuie s observe orice problem
structural n cldire i s evalueze efectul acesteia asupra valorii proprietaii. Dac
problemele pot fi corectate, este estimat costul necesar pentru aceast corecie.
Atunci cnd observm tasri semnificative la cldire, putem presupune c n
proiectarea sau execuia fundaiei nu s-a inut cont de natura terenului de fundare i
deci, grosimea sau adancimea fundaiei este prea mic.
Dac observm crpturi sau fisuri semnificative la fundaie, putem presupune c
fundaia este amplasat sub adncimea de nghe i a fost afectat de fenomenul de
nghe-dezghe. Deficienele constatate pot fi eliminate, dar necesit cheltuieli de
consolidare semnificative, care ar afecta valoarea de pia a acestei proprieti
imobiliare.
Unele defecte sunt ignorate pe pia i au efect mic asupra valorii proprietii, n
timp ce altele se rsfrng prin scderea substanial a valorii acesteia. Ca i n alte
cazuri de incertitudine, dac evaluatorii nu sunt capabili s determine singuri (fr a
apela la un expert n structuri) cauza precis a unor asemenea defecte, trebuie
neaprat s comunice clientului cele observate.
Suprastructura cldirii
Structura de rezisten a cldirii
Structura de rezisten a cldirii reprezint subsistemul care asigur preluarea i
transmiterea la terenul bun de fundare, n condiii de siguran, a tuturor
ncrcrilor (aciunilor) care solicit construcia.
Sistemele constructive ale structurilor de rezisten sunt urmtoarele:
- Sisteme structurale cu perei portani (numii i diafragme): din zidarie, din
beton armat, metal sau lemn.
- Sisteme structurale cu schelet n cadre: sunt sisteme spaiale de bare verticale i
orizontale (stalpi i grinzi), imbinate rigid ntre ele. Se dispun dup cele
dou direcii ortogonale, corespunznd axelor principale ale cldirii. Se pot
realiza din: beton armat, metal i din lemn. n cazul acestor structuri, pereii
au rol de nchidere sau de compartimentare.
- Sisteme structurale mixte: cuprind sisteme structurale cu schelet n cadre la
nivelurile inferioare ale cldirii i sisteme structurale cu perei portani la
celelalte niveluri.
- Sisteme structurale combinate (sisteme duale): cuprind un sistem structural n
cadre combinat cu diafragme (perei portani).

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.21

Elementele de rezisten ale unei cldiri sunt:


- zidurile (pereii): delimiteaz spaiul interior al cldirii de mediul exterior,
mpart construcia la interior n ncperi i, dup caz (pereii de rezisten
sau portani) preiau ncrcrile i le transmit fundaiei;
- stlpii: elemente verticale sau nclinate, de rezisten, care preiau ncrcrile
provenite de la elementele de construcie orizontale sau nclinate (grinzi,
planee) i le transmit fundaiei;
- planeele: sunt elemente orizontale sau nclinate, care separ ntre ele
ncperile unei cldiri pe vertical sau nchid cldirea la partea superioar;
- arpanta: este elementul de rezisten al acoperiului. Are rolul de a susine
nvelitoarea i de a prelua ncrcrile provenite din aciunile mediului
exterior;
- scrile: asigur circulaia ntre nivelurile cldirii;
- puuri de lift sau alte nuclee de rezisten (n cazul structurilor pe diafragme).
Exemple:
Structura pe cadre din lemn: dac este deteriorat, poate cauza fisuri sau
deformri ale pereilor, blocarea ferestrelor i deschiderea sau nchiderea
improprie a uilor.
Structura pe cadre din oel:
- avantaje: este, de obicei, mai ieftin dect cea din beton precomprimat sau
prefabricat i este mai uor i mai rapid de asamblat.
- dezavantaje: dac oelul nu este acoperit cu un material rezistent la cldur
sau cu un material neinflamabil, se va deforma i va ceda la foc,
antrennd unitile adiacente din poziiile lor i ducnd la creterea
pagubelor provocate de incendiu.
Structura pe cadre din beton:
- avantaje: este foarte rezistent la pagubele produse de incendii.
- dezavantaje: cost mai mare dect cel aferent unei structuri pe cadre din
oel.
Izolaia
Izolaia confer multe avantaje cldirilor/construciilor. Aceasta nu contribuie
numai la economisirea combustibilului i la asigurarea confortului ocupanilor
n anotimpurile calde i reci, dar reduce, de asemenea, i transmiterea
zgomotului i mpiedic propagarea incendiului. Izolarea adecvat a cldirii,
precum i prezena altor caracteristici de conservare a energiei, trebuie s fie
notate de ctre evaluator n capitolul din raportul de evaluare referitor la
descrierea cldirii. Multe cldiri vechi au fost construite fr izolaie
suplimentar, dei materialele de construcie grele folosite aveau inclus o
anumit caracteristic de izolaie.
Cldirile noi sunt mai eficiente din punct de vedere energetic, n timp ce multe
cldiri vechi au fost renovate pentru a li se spori eficiena energetic prin
adugarea izolaiilor suplimentare. Izolaiile hidrofuge mpiedic infiltrarea apei

6.22

Evaluarea proprietii imobiliare

(prin capilaritate) din fundaie spre zidria cldirii i formarea igrasiei, prin
pereii de beton - n cazul subsolurilor sau prin teras. Nu exist niciun standard
internaional (global/general) pentru stabilirea cantitii de izolaie necesar n
construcie, deoarece aceasta variaz n funcie de clim i de tipul cldirii. Se
remarc ns o cretere a tendinei construciilor supraizolate.
Sistemul de ventilaie
n multe cldiri, ventilaia este necesar pentru a reduce cldura n spaiile
nchise, cum sunt podurile. Ventilaia previne, de asemenea, condensarea
vaporilor de ap care se adun n spaiile neventilate, cauznd degradarea
materialelor de construcie. Ventilaia se poate realiza prin orificii care variaz n
mrime i poate fi amplificat prin folosirea unor ventilatoare.
Pereii exteriori
Cele dou tipuri de perei exteriori sunt: pereii de rezisten (portani) i pereii
neportani. Atunci cnd calitatea pereilor exteriori este sub standardele de
construcie existente pe o anumit pia, proprietatea sufer o pierdere de
valoare.
La cldirile rezideniale, de multe ori, constatm c grosimea peretelui exterior
este de 24 cm, n loc de 37,5 cm, ct ar trebui s fie conform stanadrelor pentru
acea zon. Aceast deficien induce cheltuieli de exploatare suplimentare
pentru nclzirea spaiilor i reprezint un element de depreciere funcional n
abordarea prin cost, poate fi un element de comparaie suplimentar n abordarea
prin pia i un element de cost de exploatare suplimentar n abordarea prin
venit, influennd valoarea de pia a proprietii.
Uile exterioare
Uile exterioare sunt realizate, de obicei, din lemn masiv, metal sau sticl, din
PVC sau alminiu, inox alimentar, plastic (ui de garaj), etc. Acestea sunt
disponibile ntr-o larg varietate, de la cele normale la cele cu destinaie special,
cu sisteme automate de acionare. Uile speciale automate trebuie s fie
prezentate n descrierea cldirii.
Ferestre i ecrane de protecie
Lemnul a fost primul material folosit pentru tmplria ferestrelor i este n
continuare utilizat pe scar larg. Acest material are proprieti de izolare, este
disponibil, poate fi utilizat n form nefinisat sau finisat i este uor de reparat
i de pus n oper. Pentru tmplriile ferestrelor cldirilor industriale, comerciale
sau rezideniale este, de asemenea, folosit aluminiul, PVC sau oelul. n
descrierea unei cldiri, evaluatorul trebuie s noteze tipul de fereastr i
materialul din care este realizat aceasta. Deoarece ferestrele reprezint o surs
major de pierdere a cldurii interioare, proiectarea n detaliu i montajul
adecvat sunt foarte importante. Se manifest o anumit tendin de a reduce
mrimea ferestrelor i de a le plasa ct mai sus pentru a conserva energia, dar i
pentru a crete sigurana. Uile i ferestrele duble mbuntesc eficiena de

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.23

conservare a energiei. Ele pot reduce cheltuielile cu nclzirea cu 10 - 20 % i pot


produce acelai nivel de economie i n cazul cldirilor de birouri.
Faadele
Multe case, depozite, cldiri de birouri i cldiri industriale pot avea o faad sau
un acces care difer ca design i ca execuie de restul cldirii. Evaluatorul descrie
faadele speciale i calculeaz costurile acestora, precum i efectul lor asupra
valorii proprietii.
Nu ntotdeauna costul unei faade este direct proporional cu valoarea adaugat
proprietii. O faad de calitate superioar poate adauga proprietaii o valoare
superioar sau inferioar costului de realizare, n funcie de percepia pieei
asupra acestui element.
n industria modern i n comer, imaginea public este important. Un
magazin atractiv, un depozit, o cldire industrial sau o cldire de birouri
prezint o imagine de publicitate pentru beneficiar. Ornamentele, semnele de
identificare, iluminarea i mediul ambiant natural contribuie la atractivitatea
cldirii.
Faada tip termosistem de 5 10 cm grosime,
marete rezistena la transferul termic de 2 3
ori, deci, implicit, diminueaz cheltuielile de
nclzire a ncperilor pe perioada de timp
friguros i cheltuielile cu aerul condiionat n
perioada cald a anului.
Faad tip termosistem

Faadele ventilate sunt faade uscate, care asigur n


acelai timp, o mrire a rezistenei peretelui la
transferul termic i o rezisten foarte mare la
intemperii. O astfel de faad se realizeaz din
placi tip Alucobond pe schelet din profile zincate,
fixate de structura cldirii sau plci ceramice
montate pe profile zincate cu glisier.
Faad din plci Alucobond

La cldirile comerciale cu funciuni de birouri, unde


iluminatul natural al interiorului cldirii este apreciat
ca factor de confort, faadele cldirii sunt de tip perete
cortin.
Pereii cortin reprezint faade din sticl i aluminiu,
autoportante, cu proprieti termo i fonoizolatoare.
Aceste structuri din sticl i aluminiu se pot aplica
pentru planuri verticale, pentru cele nclinate dar i
pentru acoperiuri (luminatoare sau cupole).
Faad tip perete cortin

6.24

Evaluarea proprietii imobiliare

Sisteme de acoperire i de scurgere


Un acoperi este proiectat i executat pentru a prelua greutatea sa proprie,
precum i presiunea zpezii, a gheii, a vntului i a ploii. Exist mai multe
tipuri de acoperiuri.
Evaluatorul trebuie s analizeze starea acoperiului
pentru a-i calcula durata de via rmas; astfel, se
va lua n considerare n raportul de evaluare att
starea, ct i vrsta acoperiului.
Apa care se evacueaz de pe acoperi trebuie
direcionat spre pmnt sau ntr-un sistem de
scurgere, pentru a preveni distrugerile i a proteja
tencuiala pereilor exteriori.
Distrugere a tencuielii exterioare

Couri de fum, hornuri i guri de ventilaie


Courile de fum, hornurile i orificiile de ventilaie trebuie s fie sigure, durabile
i s elimine eficient fumul; ele trebuie s fie capabile s reziste la aciunea
gazelor arse. Eficiena oricrui sistem de nclzire cu ardere de combustibil
depinde de existena coului de fum, a hornului sau a orificiilor de ventilaie.
Courile de fum i hornurile cu crmizi crpate i mbinri la care lipsete
mortarul sau care prezint alte deteriorri, pot provoca daune serioase privind
sntatea i pot favoriza sau chiar provoca incendii. Sistemele de evacuare
variaz de la orificii simple de aerisire, din metal, pn la locuri de ardere,
realizate din zidrie, couri industriale i sisteme de ventilaie. Coul sau hornul
unei cldiri i orificiile de ventilaie, precum i starea lor aparent trebuie
descrise pe larg n raportul de evaluare.
Elemente speciale
Unele cldiri au cteva elemente speciale care trebuie s fie descrise amnunit
n raportul de evaluare i luate n considerare n cadrul procesului de evaluare.
Componentele speciale pot include: elemente decorative, ornamente, lifturi
exterioare, sisteme de protecie solar i mpotriva vntului, ferestre unicat,
lucrri speciale de zidrie .a. Caracteristicile unice de construcie pot prezenta o
problem n evaluare. Evaluatorul trebuie s decid dac elementul sau
elementele speciale adaug un plus la valoarea de pia a proprietii sau sunt
valoroase doar pentru proprietari. n ultimul caz, elementul sau elementele
respective pot aduga valoare de utilizare, dar ele au o valoare de pia foarte
mic sau inexistent. Dac aceste elemente sunt prea costisitoare pentru a fi
nlocuite, ele au un efect negativ asupra valorii deoarece nu sunt atractive pentru
un viitor ocupant.

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.25

Descrierea interiorului cldirii


Descrierea interiorului cldirii include date despre pereii interiori i spaiul
dintre acetia, inclusiv modul n care este compartimentat i finisat spaiul.
Perei interiori i ui
n locuine, cei mai muli perei interiori sunt realizai din zidrie sau din
panouri din materiale uoare (lemn, placi din rigips, PVC, alte materiale
moderne).
Pereii interiori ai cldirilor industriale i comerciale pot varia din punct de
vedere al materialelor folosite n alctuirea lor: de la perei din zidrie plin,
care sunt protejai mpotriva incendiilor, la sticl, lemn, foi de PAL furniruit,
plci din PVC, metal, beton, crmizi i alte materiale. Pereii interiori pot fi
zugrvii, tapetai sau decorai n diferite moduri.
Tipurile de ui interioare includ ui simple, celulare, care sunt folosite n cele
mai multe locuine noi; ui pline (cu panouri din lemn masiv) care se regsesc n
cldirile mai vechi; ui speciale, automate, cum ar fi cele folosite n cldirile
comerciale i industriale; ui pentru scopuri speciale, cum ar fi cele utilizate la
spaiile de tezaur.
Compartimentarea spaiului
Descrierea complet a cldirii presupune o list complet a numrului de
camere/spaii/ncperi din construcie i utilizrile acestora; sunt stabilite, de
asemenea, mrimile camerelor. Numrul de dormitoare i de bi dintr-o locuin
influeneaz piaa i valoarea proprietii. Numrul de apartamente dintr-un
bloc, precum i tipul i numrul camerelor, influeneaz mrimea chiriei. n mod
similar, mrimea i compartimentarea spaiului pentru birouri dintr-o
proprietate industrial poate afecta valoarea proprietii.
Spaii pentru depozitare
Evaluatorul trebuie s descrie i s ia n considerare adecvarea spaiilor de
depozitare ale cldirilor (n special rezideniale, comerciale i de birouri).
Cumprtorii de locuine sunt interesai adesea de disponibilitatea spaiilor
adecvate pentru depozitare, n special n buctrie sau n casele fr subsoluri
finisate. Problemele de depozitare sunt ntlnite, de asemenea, i la cldirile
industriale i agricole.
Scri, rampe, lifturi, scri rulante i echipamente speciale de ridicat
Proiectarea i construcia celei mai simple case a scrii este o sarcin complicat.
n cldirile publice, normativele stabilesc n detaliu unde se amplaseaz scrile,
cum s fie proiectate i protejate mpotriva incendiilor. Cldirile publice pot fi,
de asemenea, prevzute cu rampe pentru a permite accesul persoanelor cu
dizabiliti. ntr-o locuin, o scar bine proiectat se caracterizeaz prin
sigurana n utilizare, are o nlime liber adecvat i spaiu suficient pentru

6.26

Evaluarea proprietii imobiliare

manevrarea mobilei i a diferitelor echipamente. Balustradele trebuie s fie


instalate la extremitile tuturor scrilor interioare, inclusiv cele din poduri sau
pivnie, unde sunt adesea omise.
Lifturile i scrile rulante sunt sisteme mecanice care permit oamenilor i
mrfurilor s circule pe vertical; adecvarea lor trebuie s fie analizat de ctre
evaluator. Lifturile i scrile rulante din cldirile vechi multietajate pot fi
inadecvate i nu ating standardele curente de pia. Corectarea acestor deficiene
este, de obicei, costisitoare sau adesea imposibil.
Reglementrile recente specific faptul c persoanele cu dizabiliti trebuie s
aib acces n cldirile publice fiind necesare rampe instalate att n interiorul, ct
i n exteriorul cldirii. Evaluatorul nu poate s garanteze c o cldire se supune
sau nu cerinelor respective.
Lifturile speciale i ascensoarele sunt adesea considerate ca fcnd parte din
cldire, dei ele pot fi studiate ca o alt categorie de echipamente. Aceste
componente ale cldirii trebuie s fie descrise cu atenie i este necesar
estimarea contribuiei lor la valoarea cldirii.
Elemente constructive interioare
O descriere a unei cldiri cuprinde aspecte despre structuri constructive
interioare ale construciei, care includ: grinzi, stlpi i planee, pardoseli, tavane.
Grinzile care se fisureaz fin sau sunt uor deformate constituie un semnal
timpuriu al problemelor serioase ce vor aprea n viitor. Dac evaluatorul
observ aceste semne, trebuie s le ia n considerare i s le consemneze n
raport.
Daca tavanele sunt prea nalte sau prea joase pentru o anumita utilizare a
proprietii, aceste deficiente vor fi considerate elemente de depreciere
funcional, care reduc valoarea proprietii respective.
Zugrveli, decoraiuni i finisaje speciale
Scopul principal al zugrvelilor i decoraiunilor interioare este acela de a oferi
cldirii o aparen atractiv. Cele mai multe cldiri sunt redecorate de mai multe
ori pe timpul duratei lor de via. Evaluatorul trebuie s consemneze starea
zugrvelilor i decoraiunilor construciei i s noteze zonele unde refacerea
acestora este necesar.
Atractivitatea zugrvelilor i decoraiunilor interioare este subiectiv. Muli
proprietari i chiriai noi vor decora apartamentele dup gustul lor personal.
Decoraiunile i culorile neobinuite pot avea un succes limitat i pot contribui la
scderea valorii cldirii. Cteodat, calitatea lor este un factor important n
evaluarea unui restaurant, a unui magazin sau a unei alte cldiri comerciale.
Subsoluri
n locuine i n unele cldiri comerciale, subsolurile (pivniele) pot fi finisate i
utilizate n alte scopuri dect cel de depozitare. Dac aceste utilizri sunt

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.27

acceptate i tipice n zona de pia afrent, ele pot constitui un surplus la


valoarea proprietii.
Igrasia, care reprezint adesea o problem n construcii, poate fi cauzat de
construirea deficitar a peretelui de subsol, pnza freatic n exces, drenat
necorespunztor, ferestre i/sau ui montate defectuos, ventilaia
necorespunztoare, sisteme deficitare de drenare a apelor pluviale i de
construcie a acoperiului, care permit ptrunderea apei sau de lucrri nefinisate
n jurul cldirii. Semnele care pot indica un subsol umed pot fi petele umede de
pe perei sau stlpi, precum i mirosul specific de mucegai.
Pardoseli i acoperiri/placri ale pardoselilor
n prezent, este utilizat o gam larg de pardoseli selecionate, n primul rnd,
n funcie de costul i durabilitatea lor. Nisipul, pmntul compactat, pavajul din
bitum, crmid, piatr, pietri, beton i alte produse similare sunt disponibile
pentru multe cldiri industriale, depozite, garaje i pivnie. n multe cldiri
comerciale i industriale pardoseala trebuie s fie groas sau precomprimat
pentru a suporta echipamente grele. Pardoseala de mozaic rulat, care este
realizat din bucele de marmur colorat amestecate cu mortar de ciment, era
utilizat pentru suprafeele cu trafic intens cum ar fi holurile din cldirile
publice.
Lemnul, n diferite forme, continu s fie un material des utilizat pentru
pardoseli. Duumelele din lemn i parchet din lemn tare se regsesc n multe
locuine, dei alte tipuri de pardoseli sunt utilizate mai des n prezent.
Pardoselile durabile, din ceramic i din piatr de carier se folosesc n toate
tipurile de cldiri. Mochetele sunt folosite pe scar larg n cldirile rezideniale,
de birouri i n hoteluri/moteluri. Evaluatorul trebuie s ia n considerare dac
acoperirile pardoselilor rezist la uzur i dac sunt n concordan cu designul
general i cu stilul de decorare al cldirii.
Stucaturi i plinte de pardoseal
Deseori, n trecut, arhitecii proiectau cldiri cu stucaturi unicat, dar acum acest
detaliu de finisaj este standardizat ca mrime i form, iar utilizarea sa s-a
restrns. Totui, reabilitarea arhitectural poate aduga valoare caselor vechi. La
cldirile vechi, caracteristicile decorative au fost des utilizate, dar datorit
faptului c ele conineau fibre de azbest pentru
rezisten, au generat multe probleme de sntate,
precum i costuri adiionale pentru refinisare sau
ndeprtare. Plintele simple de pardoseal sunt
folosite n multe tipuri de cldiri pentru a proteja
finisajul pereilor de daunele provocate de ctre
echipamentul de curenie i de piesele de
mobilier.
Stucaturi i plinte de pardoseal

6.28

Evaluarea proprietii imobiliare

Alte elemente speciale


n evaluarea proprietilor industriale i comerciale, evaluatorul trebuie s fac
distincie ntre dou categorii de echipamente:
echipamentul i instalaiile care sunt necesare confortului uman, cum ar fi
reelele de conducte de nclzire, de aer condiionat i iluminare a
ncperilor;
echipamentul fix al cldirii care este legat de procesul tehnologic specializat,
cum ar fi tubulatura de aer comprimat, reelele de conducte de ap i
canalizare, cile de rulare pentru macarale, pasajele subterane, liniile electrice
de nalt tensiune i echipamentul frigorific.
Din cauza diferitelor utilizri ale structurilor i amenajrilor realizate pentru
satisfacerea unor nevoi particulare, unele elemente pot s nu fie adecvate altor
utilizri i, deci, pot s nu contribuie la valoarea proprietii. Proprietile cu o
pia limitat pot necesita cercetri suplimentare, deoarece nu exist multe
informaii pentru stabilirea utilizrii i a acceptrii de ctre pia a elementelor
neobinuite ale amenajrilor.
Tipuri de proprieti imobiliare cu funciuni i caracteristici de design
specializate, ce pot necesita cercetri suplimentare, sunt:
oelriile;
rafinriile de petrol;
fabricile de produse chimice;
fabricile de ciment;
minele;
construciile comerciale cu caracteristici de design speciale (restaurante
drive-in) sau cu faciliti speciale (camera de rcire dintr-o blnrie);
parcurile de distracii;
complexele sportive;
debarcaderele i docurile;
terminalele de transport;
turnurile de transmisie tv i radio, studiourile i teatrele.

Echipamente i instalaii
Instalaiile funcionale sunt instalaii electrice, sanitare, de nclzire i ventilaie,
care asigur confortul ocupanilor n activitatea de producie sau n perioada de
odihn i de relaxare. Doar costurile aferente realizrii instalaiilor funcionale vor
face parte din costul cldirii.
Nu sunt considerate instalaii funcionale, instalaiile electrice, sanitare, pentru
furnizarea de abur tehnologic, gaz metan, etc., care alimenteaz utilajele sau
echipamentele de producie, costul acestor instalaii intrnd n costul de nlocuire
brut al utilajului sau echipamentului respectiv.
Cele mai multe cldiri nu pot ndeplini funciile pentru care au fost realizate,
dect dac echipamentele i instalaiile aferente sunt n stare bun de funcionare.

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.29

Fiecare element al echipamentelor i fiecare instalaie trebuie inspectate i descrise


de ctre evaluator.
Evaluatorul va analiza cu atenie toate instalaiile i va aprecia dac piaa recunoate
sau nu echiparea cu instalaii a cldirii.
O hal industrial utilizat ca fabric de mobil, este echipat cu instalaii electrice,
sanitare, termice i, suplimentar, cu instalaie de aer comprimat i instalaie de
exaustare. n ipoteza utilizri n continuitate, aceast echipare adaug valoare
cldirii. Dac din studiul de pia rezult c exist cerere pe pia pentru hale de
construcii de maini sau confecii, este posibil ca aceste instalaii s nu adauge
valoare cldirii. Exist hale n care turnurile i canalele de climatizare aferente sunt
necesare doar pentru anumite utilizri speciale. n abordarea prin cost, aceasta ar
putea fi o form de depreciere funcional, cnd se utilizeaz costul de reconstruire.
Sistemul de echipamente i instalaii al unei cldiri, n general, cuprinde
urmtoarele:
sistemul de instalaii sanitare;
sistemul de nclzire, ventilare i aer condiionat (SIVAC);
sistemul de instalaii electrice.
Sistemul de instalaii sanitare
Acest sistem este o parte integrant a oricrei cldiri. Const din sistemul de
conducte de alimentare cu ap, de evacuare a apelor uzate menajer i tehnologic,
care, de obicei, sunt acoperite sau ascunse (excepie fiind cazul cldirilor
industriale unde instalaiile sanitare pot fi pozate aparent).
De obicei, n costul de nlocuire al unei cldiri sunt incluse instalaiile sanitare
interioare ale cldirii. Evaluatorul va trebui s adauge la acesta costul
instalaiilor i dotrilor existente ntre punctul de branament i cldire, precum:
conductele, caminul, apometrul, puul sau reeaua de puuri care constituie
sursa de ap, hidroforul, bazinul vidanjabil sau staia de epurare dac n zon
nu exist reea de canalizare.
Dac cota terenului proprietii subiect se afl sub cota la care este poziionat
sistemul de canalizare oraenesc, din acest motiv apa uzat trebuind s fie
pompat ctre acesta, evaluatorul va analiza situaia i va aplica o ajustare
pentru aceast deficien n cadrul celor trei abordri n evaluare, dac
proprietile comparabile din aria de pia aferent nu prezint aceast
deficien.
Conducte
Cea mai mare pondere din costul unei reele de instalaii o constituie costul
reelei de conducte. Calitatea materialelor folosite, modul n care sunt instalate
conductele, dar i uurina manevrabilitii acestora, reprezint aspecte

6.30

Evaluarea proprietii imobiliare

semnificative n estimarea duratei de via a conductelor i a costului lor de


ntreinere. n multe zone, la multe tipuri de cldiri, un sistem de conducte de
bun calitate va avea durata de via util egal cu cea a structurii de rezisten
a cldirii. Oricum, multe cldiri au conducte cu durat de via util redus.
Evaluatorul trebuie s descrie starea conductelor aparente i s noteze
momentul n care acestea ar trebui nlocuite.
Obiecte sanitare i accesorii
Evaluatorul trebuie s decid care accesorii ale cldirii fac parte din proprietatea
imobiliar i care reprezint bunuri mobile (de exemplu, sistemul de filtare a
apei, instalaia de dedurizare a apei, .a., sunt bunuri mobile). Designul
accesoriilor de baie se poate schimba substanial, iar cele vechi pot s devin
neutilizabile pe durata de via economic a cldirii. Evaluatorul trebuie s
evidenieze n raport nevoia de modernizare, dar deseori revin la mod i
accesoriile vechi de bun calitate, cum ar fi chiuvetele din porelan sau czile de
baie cu piciorue.
Sisteme de nclzire, ventilaie i aer condiionat (SIVAC)
Instalaii de producere i furnizare a apei calde
Toate locuinele i multe cldiri industriale i comerciale necesit sisteme
adecvate de preparare i furnizare a apei calde. Cldirile cu sisteme inadecvate
de furnizare a apei calde sufer deprecieri funcionale. Mrimea rezervorului de
ap cald (boiler sau vas de acumulare) necesar ntr-o locuin este determinat
de numrul de locatari i de necesitile lor de ap, precum i de viteza de
umplere a rezervorului. Cldirile industriale i comerciale necesit mai mult
ap cald dect locuinele, ntruct n afar de apa cald menajer, aceasta este
necesar i n procesele de producie, pentru splatul vaselor, etc.
Sisteme de nclzire
Instalaia de nclzire include centrala termic, care este sursa de producere a
agentului termic i reeau de conducte care transport agentul termic de la surs
la corpurile statice prin care cldura este cedat mediului ambiant.
Majoritatea sistemelor de nclzire folosesc apa fierbinte produs n centrale
termice pe gaz metan sau pe combustibil solid (lemn sau crbune) sau n
centrale electrice, dar exist i sisteme de nclzire care folosesc aer cald.
Atunci cnd nclzirea spaiului ncperii se produce prin micarea aerului cu
mijloace mecanice, aparatele de nclzire se numesc ventilo-convectoare sau
ejecto-convectoare.
Capacitatea de nclzire necesar este n funcie de volumul cladirii, expunere,
design i de nivelul de izolare al construciei ce urmeaz a fi nclzit (n funcie
de standardele pieei locale). Evaluatorul nu poate presupune c sistemul de
nclzire al cldirii va contribui cu valoarea sa maxim la valoarea proprietii.
Un sistem de nclzire instalat n timpul edificrii cldirii poate s nu fie acceptat

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.31

de potenialii cumprtori cureni. Noile tehnologii continu s reduc


consumul de energie pentru sistemele mari de nclzire. Muli utilizatori
industriali, care au fost dependeni de consumul de gaz sau combustibil lichid,
i instaleaz sisteme mult mai eficiente pe baz de energie verde (celule
fotovoltaice, instalaii geotermale, etc.).
Pentru limitarea consumului de combustibili, necesar producerii agentului
termic, implicit pentru reducerea costurilor de exploatare i pentru limitarea
pierderilor de cldur ctre exterior, cldirile sunt protejate la exterior cu
materiale termoizolatoare.
Cumprtorii sunt interesai de costurile cu energia. Pe multe piee din Romnia
apartamentele care au asigurat nclzirea i apa cald n sistem propriu se vor
vinde mai scump, comparativ cu alte proprieti similare conectate la sistemul
centralizat.
Cldirile care au tavane nalte, multe deschideri i o izolare slab pot fi n
dezavantaj pe pia. Aceste deficiene constituie elemente ale deprecierii
funcionale i se iau n considerare n toate cele trei abordri n evaluare.
Instalaii de aer condiionat
Instalaiile de aer condiionat variaz de la uniti mici, portabile, la uniti ce
furnizeaz o capacitate imens de ventilare i/sau de rcire.
Instalaiile de ventilaie i de aer condiionat pentru industrie i comer sunt mai
complexe. Unele transform aerul din exterior n aer proaspt i l distribuie n
cldire; altele doar evacueaz aerul din cldire. Altele combin aceste dou
funciuni, dar nu au capacitate de rcire sau de nclzire. Sistemele mai
complexe cur, filtreaz i modific umiditatea aerului.
Cele mai complexe sisteme realizeaz toate aceste funcii i rcesc sau nclzesc
aerul printr-un sistem complex de conducte i ventilatoare. n instalaiile mari,
care utilizeaz electricitate puin, apa rcete conductele n care a fost
comprimat gazul. Apa este apoi conservat n turnuri pentru rcire i
recirculare.
Instalaii electrice
Racordarea consumatorului la reeaua furnizorului se realizeaz prin
intermediul branamentelor care, n funcie de puterea instalat a consumatorului i
de nivelul de tensiune necesar, se pot clasifica n:
- branamente (racorduri) de joas tensiune,
- branamente (racorduri) de medie tensiune, cu distribuie de joas sau medie
tensiune.
Racordarea prin branament de joas tensiune se realizeaz prin conectarea
direct la reeaua de joas tensiune din zon i legarea la tabloul consumatorului,
montat n cldire.

6.32

Evaluarea proprietii imobiliare

Racordarea prin branament pentru medie tensiune se realizeaz n funcie de


puterea instalat a consumatorului, printr-un post de transformare i la un tablou
general care poate livra tensiuni monofazate pentru instalaiile funcionale i
tensiuni trifazate pentru instalaiile de for.
Aceste instalaii de for nu intr n costul cldirii, nsa costul lor va fi luat n
calcul la estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare. Pe multe piee, aportul
lor la valoarea de pia a proprietaii este mult mai mic dect costul de realizare.
Pentru racordarea la reeaua electric a unei singure case, ntr-o zon unde exist
reea de medie tensiune, este necesar un transformator de x KVA, al crui cost este
foarte mare i poate deservi un numar mare de locuine. Piaa nu va recunoate
costul integral al acestei cheltuieli pentru o singur proprietate rezidenial.
Instalaiile de cureni slabi sunt instalaii electrice parcurse de cureni de
intensitate redus - 6 V, 9 V, 12 V, 24 V - care alimenteaz receptoarele de putere
mic. Evaluatorul va face o analiz atent dac aceste instalaii sunt ataate utilajelor
sau echipamentelor de producie i va analiza dac piaa recunoate aportul la
valoare a acestor instalaii.
ntr-o instalaie electric, puterea este distribuit de la panou prin circuite
ramificate - care sunt conductori localizai n cldire - ctre utilizatorii electrici.
Fiecare circuit secundar ncepe la o cutie de distribuie, unde este separat de
circuitul principal, printr-o unitate de protecie cum ar fi o siguran sau un
ntreruptor.
n cldirile comerciale sau industriale, cablurile dintre cutia de distribuie i
utilizatori sunt de obicei amplasate n tuburi rigide sau flexibile.
Cablurile de capacitate mare pot contribui la valoarea unei construcii
industriale; totui, dac conexiunea este neobinuit i se adaug la cheltuielile de
exploatare ale cldirii sau este costisitor de nlturat, poate rezulta o depreciere
funcional. n mod similar, orice cldire cu putere electric instalat sau cablaje
insuficiente sau subdimensionate, va suferi o depreciere funcional.
Alte echipamente
n descrierea cldirii, evaluatorul trebuie s ia n considerare i alte
echipamentele, cum ar fi:
echipamentul de protecie mpotriva incendiilor;
lifturi, scri rulante i rampe;
sistemele de semnalizare i de alarm
instalaii de telefonie;
facilitile de ncrcare;
alte echipamente suplimentare (pentru abur tehnologic, aer comprimat,
etc.).

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.33

ANALIZA STILULUI ARHITECTURAL I A FUNCIONALITII


O cldire poate avea eficien funcional, dar i poate lipsi stilul arhitectural sau,
n alt caz, poate avea un stil arhitectural admirabil, dar o utilitate redus. Forma
unei cldiri i funciunile ei conlucreaz pentru a crea o arhitectur de succes.
Eficiena funcional nu este exemplificat n mod necesar numai prin spaiul
minim necesar sau prin form, iar nevoile de confort i plcere ale oamenilor trebuie
luate n considerare n proiectarea birourilor, magazinelor, spitalelor i locuinelor.
Evaluatorul trebuie s recunoasc i s discearn toate preferinele pieei
referitoare la stilul arhitectural i eficiena funcional i s le asocieze valorii de
pia. Concluziile legate de stil i eficien funcional sunt integrate n evaluare. Ele
sunt notate mpreun cu alte caracteristici fizice, n timpul inspectrii proprietii.
Utiliznd date comparabile, evaluatorul poate analiza modul n care stilul i
funciunea influeneaz valoarea de pia a proprietii.
Stilul i eficiena funcional sunt examinate n relaie cu utilizarea particular a
proprietii, utilizarea pentru care aceasta a fost proiectat, utilizarea curent i cea
viitoare, precum i cu cea mai eficient utilizare a sa (adic CMBU). Aceste utilizri
pot sau nu s fie identice.
Exemplu de utilizare proiectat, utilizare curent i cea mai eficient utilizare
O central termic veche de cartier:
- a fost proiectat s adposteasc centrala termic pentru prepararea apei
calde i a cldurii pentru blocurile de locuine din zon;
- a fost dezafectat i actualul proprietar o utilizeaz ca i garaj pentru
autoturisme;
- cldirea are nalime util de 6 m i, studiul de pia ne arat c n zon sunt
necesare spaii de birouri. Analiza CMBU, ne arat c realizarea unui
planeu intermediar, compartimentarea i realizarea unei cldiri de birouri
P+E ar fi cea mai eficient.

Stilul arhitectural
Arhitectura este arta sau tiina proiectrii i construirii cldirilor. Stilul arhitectural
afecteaz valoarea de pia a proprietii, astfel nct, pentru evaluatori este
important nelegerea naturii sale. Stilul arhitectural este influenat de standardele de
pia i de preferinele participanilor pe pia (gusturi).
Standardele de pia sunt norme acceptate de pia care reflect atitudinile i
preferinele comune ale unei culturi. Ele sunt forme i metode stabilite pentru un tip
de construcie i care nu au fost nc surclasate de dezvoltrile tehnologice sau nu
au fost percepute din punct de vedere estetic n mod negativ.
Preferinele participanilor pe pia sunt gusturi care pot fi mprtite de
grupuri limitate sau exprimate chiar individual. Preferinele uzuale, n mod
obinuit, caracterizeaz cea mai mare parte a pieei imobiliare. ntr-o economie

6.34

Evaluarea proprietii imobiliare

liber, preferinele se schimb fie ca reacie, fie n concordan cu standardele de


pia.
Preferinele i standardele de pia sunt influenate att de dorina de a pstra
tradiia, ct i de nevoia de schimbare, varietate sau eficien.
Tendinele arhitecturale corespund dorinei pieei de a pstra tradiia prin
includerea elementelor caracteristice stilurilor arhitecturale din trecut, dar dorina
pieei pentru schimbare dovedete avntul pentru dezvoltarea noilor elemente ale
designului arhitectural modern.
Schimbrile n tendinele arhitecturale sunt favorizate i accelerate de tolerana
pieei la stilurile curente. Atunci cnd un stil arhitectural este extrem, intervine o
schimbare n elementele stilurilor mai vechi. Astfel, ornamentaia excesiv extrem
poate fi nlocuit prin forme mai sobre. O schimbare reactiv dovedete contrastul
cu situaia precedent, cu stilul arhitectural dominant. Asemenea schimbri pot
produce stiluri de avangard sau stiluri arhitecturale experimentale, care sunt n
final testate pe pia. Un stil experimental poate fi eventual ori nlturat ori devine
un standard acceptat. Oricum, elementele de design care sunt nlturate ntr-un
impuls reactiv, nu se pierd; formele vechi pot s dispar pentru un timp, ca apoi s
reapar ntr-o form modificat.
Schimbrile n arhitectur pot fi generate de fore externe. De exemplu, costurile
n cretere ale energiei au produs noi dezvoltri n sistemele de nclzire, ventilaie
i aer condiionat, utilizate n cldirile cu birouri. Aceste dezvoltri includ instalarea
panourilor de energie solar, utilizarea de noi sisteme de nchidere exterioar
perimetral, de noi sisteme de ferestre, cum ar fi ferestrele din sticl reflectorizant,
care conserv energia.
Stilurile arhitecturale sunt modificate de-a lungul timpului, fiind legate de
ciclurile de via economic a cldirilor. Cldirile nou construite, de obicei,
contrasteaz ca stil cu cldirile construite ntr-o perioad anterioar. Modificrile
majore n stilurile arhitecturale au loc, de obicei, dup un ciclu de via al ntregii
cldiri, care n mod normal dureaz zeci de ani. Cldirile nou construite n toate
stilurile arhitecturale, ntrunesc atracia pieei, chiar dac sunt sau nu proiectate n
mod profesionist. Cnd o cldire nu mai este nou, ea este comparat cu alte cldiri
n ceea ce privete calitatea i eficiena stilului su arhitectural. Componentele de
baz ale stilului arhitectural, forma i structura, limiteaz i definesc utilizrile
poteniale ale cldirii (i schimbrile n utilizare); aceti factori devin mai influeni
odat cu trecerea timpului.
Stilurile arhitecturale reflect o relaie complex ntre premisele culturale i
activitatea uman de-a lungul timpului.
Utilitatea funcional
Pentru a fi funcional, o construcie trebuie s fie folositoare (util) i utilizabil.
Definirea utilitii funcionale face obiectul modificrilor att a preferinelor, ct i a
standardelor de pia. Utilitatea funcional optim implic faptul c ntreaga

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.35

concepie a construciei este considerat a fi cea mai bun n condiiile nevoilor


percepute la un anumit moment.
Inutilitatea funcional reprezint o deteriorare a capacitii funcionale a proprietii
sau cldirii n raport cu preferinele i standardele ce acioneaz pe pia. Ea devine
echivalent cu deprecierea funcional, dac aciunea pieei se schimb din cauza
tendinelor estetice i economice i dezvoltrilor n tehnologie, ducnd la nvechirea
proiectului i a caracteristicilor cldirii.
O clinic medical construit n anii 80, cuprinde cabinete medicale cu aria util de
cte 12 mp, iar standardele actuale impun o suprafa minim de 16 mp. Aceasta
reprezint o form de depreciere funcional nerecuperabil.
Inutilitatea funcional poate fi estimat prin prisma standardelor pieei, n
special a standardelor cumprtorilor, care formeaz piaa pentru un anumit tip de
cldiri.
Ca obiective ale concepiei cldirilor, utilitatea funcional i estetic sunt adesea
n conflict, standardele de pia reflectnd, n general, un compromis.
Supradimensionrile i caracterul inadecvat al spaiului sunt, de asemenea,
componente ale deprecierii funcionale, deoarece costurile de eliminare a acestora
depesc valoarea adaugat n proprietate.
Standardele referitoare la eficiena funcional variaz n funcie de tipul i
utilizarea proprietii. Cteva standarde generale ale utilitii funcionale, care
trebuie luate n considerare de ctre evaluatori, includ:
compatibilitatea;
adecvarea;
confortul;
eficiena;
sigurana;
securitatea;
accesibilitatea;
ntreinerea uoar la un cost sczut;
standardele de pia;
atractivitatea;
profitabilitatea;
cheltuieli de exploatare n limitele pieei specifice.
Compatibilitatea impune ca o cldire s fie n armonie cu utilizarea sau utilizrile
pentru care este destinat i cu mediul nconjurtor. Compatibilitatea trebuie extins
asupra formei, dimensiunilor i materialelor de construcie ale cldirii. Stilurile
arhitecturale utilizate n perioade diferite nu se armonizeaz. Exist mai multe
tipuri de incompatibilitate: o construcie poate fi incompatibil cu funciunile

6.36

Evaluarea proprietii imobiliare

sale, elemente diferite ale ei pot fi incompatibile unul cu altul sau structura poate
fi incompatibil cu amplasamentul sau cu localizarea i vecintile sale.
Compatibilitatea este influenat de reglementrile locale, de cutumele din
diferite zone istorice, costurile de construcie i ntreinere, valoarea terenului,
caracteristicile fizice sau de tendinele arhitecturale ori tehnologie.
Design i utilitate funcional pe tipuri de cldiri
Vandabilitatea pe pia este ultimul test al utilitii funcionale. n general, o
cldire este funcional dac servete cu succes scopului pentru care a fost realizat.
Aspectele specifice de design care afecteaz utilitatea funcional a cldirilor
rezideniale, comerciale, industriale, agricole i cu destinaii speciale sunt prezentate
n cele ce urmeaz.
Proprieti rezideniale
Eficiena funcional a proprietilor imobiliare de tip locuine unifamiliale sau
colective depinde de proiectul acestora, de adecvarea lor la diferite activiti
speciale, de uurina exploatrii i costul sczut de ntreinere al lor. Aspectele
privind mprirea spaiului se concentreaz asupra eficienei repartizrii
camerelor n locuin i a modului n care aceasta satisface dorinele ocupanilor
privind accesibilitatea i intimitatea. Flexibilitatea configuraiei este evident n
cazul podurilor i mansardelor ce sunt transformate n apartamente sau al
apartamentelor duplex transformate n locuine individuale.
n designul modern al locuinelor, funciunile mai multor camere sunt
combinate ntr-un numr mai mic de camere, ca de exemplu, sufrageria se
combin cu locul de servit masa i cu camera pentru familie. Adecvarea locuinei
este judecat n funcie de mrime, numr de camere, arie de depozitare,
securitate, confort, intimitate. Buctriile i bile bine echipate, locurile de
parcare i facilitile de divertisment sunt considerate n prezent adevrate
necesiti. Mai muli membri ai familiei pot fi angajai, astfel nct pentru
ntreinerea locuinei este disponibil un timp mai redus. Datorit costurilor mari
ale energiei, o atenie mai mare este focalizat asupra caracteristicilor de
conservare a energiei.
Proprieti comerciale
n cldirile comerciale, eficiena funcional rezult din configurri de gabarit,
cum ar fi interaxele, adncimea traveei, capacitatea portant a planeelor,
nlimea liber, capacitatea de modulare, existena lifturilor, adecvarea SIVAC,
eficiena energetic, facilitile publice, zonele de parcare, sigurana i
securitatea.
Hotelurile, care reprezint o subcategorie a cldirilor comerciale, se clasific n
funcie de localizare, clientel i design. n evaluarea eficienei funcionale a
hotelurilor, sistemele de siguran mpotriva incendiilor, de antifonare, de

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.37

siguran la efracie, utilizarea eficient a spaiului, facilitile adiacente i alte


amenajri posibile reprezint factori importani.
Eficiena funcional n centre comerciale. Utilitatea funcional poate fi extrem de
important pentru centrele comerciale. Tendinele ce privesc centrele comerciale
s-au schimbat att de rapid, nct multe structuri au devenit depreciate
funcional nainte de a fi deteriorate fizic. Deoarece spaiul de vnzare cu
amnuntul este uor de renovat, multe centre comerciale sunt modificate i
modernizate atunci cnd i pierd atractivitatea pe pia. Multe centre comerciale
au fost proiectate potrivit unui concept ce ncorporeaz un numr mai mare de
chiriai-ancor mici i o rat mai mare a spaiilor ancor n scopul minimizrii
riscului.
Vizibilitatea i accesul la proprietate sunt principalii factori n analiza cldirilor
comerciale de tip magazin. Alte elemente ce pot contribui la eficiena funcional
a centrelor comerciale sunt:

zone publice atractive;

terenul adiacent cldirii bine ntreinut;

faciliti de odihn adecvate, bine poziionate;

modele de trafic adecvate cumprtorilor;

culoare de circulaie;

numr suficient de scri rulante;

elemente de finisaj (inclusiv pardoseli) durabile i uor de ntreinut;

zone de odihn pentru clieni i muncitori;

iluminat puternic i atractiv, indicatoare pentru orientare.


Eficiena funcional a cldirilor de birouri. Cldirile moderne de birouri sunt
deseori capabile s ndeplineasc funcia lor principal acomodarea
ocupanilor la activitatea de birou mai mult dect orice alt tip de cldire, cu
excepia, poate, a cldirilor rezideniale privind activitatea domestic. Dei
tendinele observate n activitatea de construcie a cldirilor de birouri evolueaz
mai ncet dect cele aferente spaiilor comerciale cu amnuntul sau hotelurilor,
flexibilitatea spaiului destinat birourilor este un factor important n viabilitatea
cldirii. Cldirile vechi de birouri, ce nu pot fi adaptate standardelor moderne,
vor avea de suferit din cauza concurenei altor spaii destinate birourilor, mai
funcionale.
Este mai probabil ca unii chiriai ai spaiilor de birouri s plteasc chirii mai
mari pentru o cldire situat ntr-o zon de afaceri, i mai puin probabil ca ali
chiriai s rennoiasc contractul de nchiriere n cazul n care cldirea nu se
poate adapta necesitilor lor n schimbare. Chiar dac promotorul plnuiete s
nchirieze toate etajele unei cldiri de birouri unei singure firme, poate veni un
moment n care proprietarul va fi nevoit s mpart etajele i s le nchirieze
unor chiriai mai mici.

6.38

Evaluarea proprietii imobiliare

Aspectele funcionale referitoare la cldirile de birouri includ urmtoarele:


mrimea i forma cldirii;
nlimea liber a etajelor;
utilizarea flexibil i eficient a spaiului (sunt dorite spaii deschise, mai
largi);
posibilitile de extindere, incluznd i o posibil extindere pe vertical;
sistemele SIVAC, de canalizare, electrice, de securitate i de IT;
amplasarea de panouri publicitare pe faade, la interior i exterior;
ieirea la strad i mprejurimi atractive;
accesul liber la holurile de intrare i la spaiul public;
transportul pe vertical;
dotri: cum ar fi restaurante, minimagazine, centre de fitness, faciliti de
ngrijire.
Accesul la serviciile de vnzare cu amnuntul i de asisten medical reprezint
o caracteristic important a ansamblurilor de cldiri de birouri amplasate la
periferia oraelor, deoarece este posibil ca aceste servicii s nu fie uor de accesat
din punct de vedere al distanei pn la ele, n comparaie cu ansamblurile de
cldiri de birouri amplasate n orae, avnd o mare concentrare de utilizri
diverse.
Proprieti industriale
Unele cldiri industriale adpostesc procese tehnologice care utilizeaz materiale
periculoase i echipamente specializate; altele sunt adecvate mai mult pentru
utilizri generale, cum ar fi activiti de dezvoltare i cercetare. Pentru a msura
eficiena funcional a unei cldiri industriale, evaluatorul trebuie s aplice
standardele de pia de eficien optim pentru cldirile comparabile.
n construciile industriale sunt utilizate foarte des grinzile din beton armat i
oel, cu stlpi de oel, pentru asigurarea unei capaciti portante mari. Raportul
teren-construcie al proprietilor industriale trebuie s fie echilibrat, astfel nct
s fie prevzute cu spaii de parcare, dar i de manevr a autovehiculelor de
transport. Fluxul tehnologic trebuie s faciliteze procesarea eficient, primirea,
producia, depozitarea i operaiunile de transport.
Depozitele asigur organizarea, inventarierea, accesul i livrarea materialelor.
Pentru a avea eficien funcional, depozitele trebuie s aib faciliti adecvate
de ncrcare, nlimi libere corespunztoare, capaciti portante adecvate a
planeelor, control asupra temperaturii i umiditii i protecie mpotriva
incendiilor i a altor surse de pericole.
Utilitatea funcional n depozite i cldiri de distribuie. Construciile pentru
depozitare variaz mult n funcie de dimensiune, mrime, conformare
constructiv, tip de activitate (distribuie, logistic), localizare etc. Pentru a avea
o utilitatea funcional optim, depozitele trebuie s dispun de un acces
corespunztor, suprafee deschise, nlimi libere mari i capacitate portant

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.39

adecvat, control asupra umiditii i temperaturii, faciliti de recepie i


transport, protecie mpotriva incendiilor i a altor tipuri de pericole.
Criteriul de baz n localizarea unui depozit este accesul uor. Practica stocului
zero necesit faciliti de distribuire, pentru a fi uor accesibile unei mari
varieti de autovehicule i containere, ceea ce conduce la preluri i livrri mai
frecvente i de mrime mai redus. Ca rezultat, platformele de ncrcare i
zonele aferente acestora trebuie proiectate pe principiul unei flexibiliti mai
mari.
Cea mai obinuit metod de transport a bunurilor este prin intermediul reelei
rutiere (cu camioane), dar unele depozite necesit, de asemenea, acces la reeaua
de cale ferat, transport pe ap i/sau aerian. Dac sunt folosite autovehicule
electrice, este necesar o zon pentru rencrcarea bateriilor acestora.
Elevatoarele cu furc, transportoarele cu band i sistemele de transport al marfii
ghidate automat sunt utilizate pentru transportarea mrfurilor n interiorul
depozitelor. n multe dintre operaiile de distribuie sunt folosite platformele
portabile pentru micarea i stocarea mrfurilor. nlimile libere ale depozitelor
trebuie s fie modulate pentru un numr ideal de palei. Depozitele nou
construite pot fi mult mai eficiente dect vechile cldiri cu sisteme manuale i cu
mai puine sisteme automatizate pentru mutarea mrfurilor. Deoarece spaiile
libere dovedesc mult flexibilitate, o construcie rectangular compact este n
general cea mai eficient din punct de vedere al costului.
Sistemele de stingtoare sunt utilizate n general n depozitele n care sunt
stocate bunuri inflamabile. Natura materialului stocat determin dac sistemul
trebuie s fie uscat sau umed, utiliznd ap sau substane chimice.
Proprieti agricole
Cldirile fermelor agricole includ ateliere pentru utilaje, adposturi pentru
animale, depozite de cereale i uneori i garaje pentru maini agricole.
Mecanizarea fermelor de vaci de lapte sau a celor de psri necesit modificri n
construciile care adpostesc animalele. Cldirile fermelor trebuie s contribuie
la eficiena ntregii ferme, dei ele pot reprezenta mai puin de 20% din valoarea
fermei.
Fermele sunt utilizate din ce n ce mai mult de ctre societile agrozootehnice,
iar echipamentele i managementul necesare desfurrii operaiunilor agricole
au devenit mai specializate.
Construciile agrozootehnice trebuie s fie adecvate tipurilor de maini i
echipamente utilizate n agricultura modern. Pentru a fi util, fiecare
construcie trebuie s contribuie la eficiena operaiunilor desfurate pe ntreaga
ferm.
Utilitatea fiecrei cldiri se raporteaz la tipul i mrimea fermei. Atunci cnd
exist prea multe cldiri i ar fi mult mai eficient un numr mai mic al acestora,
poate aprea inutilitatea funcional.

6.40

Evaluarea proprietii imobiliare

Proprieti cu utilizare special


Eficiena funcional a cldirilor cu utilizare special (proprieti imobiliare
specializate) depinde de existena cererii pentru utilizarea lor specific i de
modul n care ele se conformeaz standardelor competitive pentru respectiva
utilizare. Cldirile cu utilizare special sunt limitate, deoarece sunt proiectate
pentru o singur utilizare. Conversia cinematografelor, teatrelor, cldirilor de
pot, a morilor i a altor proprieti cu scop special este costisitoare, dar posibil
dac designul i calitatea construciei pot asigura existena unui venit
suplimentar.
Pentru a investiga eficiena funcional i valoarea componentelor cldirilor
proiectate pentru o utilizare special, evaluatorul poate s:

revad literatura referitoare la evaluarea proprietilor specializate;

caute pe pia informaii despre construcii similare;

intervieveze ocupantul anterior sau curent sau ali operatori din acest
domeniu;

intervieveze agenii imobiliari sau ali evaluatori specializai n domeniu


sau cu experien pe acest segment de pia;

intervieveze arhitecii i inginerii implicai n acel proiect sau pe cei


implicai n proiecte similare;

verifice i s analizeze planurile cldirii mpreun cu arhiteci/ingineri


specializai n acest tip de cldiri.
Proprieti cu utilizri mixte
Cldirile multifuncionale (cu multiple utilizri) cuprind cel puin trei tipuri
diferite de funciuni generatoare de venit i sunt, de obicei, localizate ntr-un
ansamblu de construcii. Eficiena funcional a acestora depinde att de
eficiena funciunilor individuale, ct i de msura n care cldirea combin
funciunile ca un ntreg. Astfel:

construciile aferente desfurrii activitilor de cercetare i dezvoltare


combin deseori birouri, laboratoare i spaii industriale ntr-o singur
cldire;

cldirile de birouri au deseori la parter restaurante i magazine;

hotelurile pot fi combinate cu mici magazine, birouri sau locuine.


n cldirile multifuncionale, fiecare funciune reflect un numr de criterii
de proiectare care trebuie analizate separat. Construcia trebuie considerat ca
un ntreg pentru a determina dac combinarea funciunilor sale se realizeaz cu
succes. Funciunile combinate trebuie s fie compatibile, iar unele
incompatibiliti minore pot fi totui evitate prin utilizarea echipamentelor,
scrilor i acceselor separate. ntr-o cldire multifuncional fr lifturi i accese
separate, vor avea de suferit att locuinele de la etajele superioare, ct i
birourile de la etajele inferioare. Numai ntr-o cldire foarte mare pot fi
justificate cheltuielile suplimentare pentru realizarea unor faciliti speciale. ntrun hotel sau ntr-un bloc de apartamente situate ntr-o cldire de birouri, fiecare

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.41

funciune distinct trebuie s aib acces i lifturi proprii. n general, o cldire


dintr-o zon rezidenial trebuie s se caracterizeze prin siguran i intimitate;
pentru segmentul din cldire aferent birourilor, este de dorit o imagine
profesional i prestigioas.
Dezvoltrile multifuncionale sunt caracterizate de integrarea fizic i
funcional a componentelor lor. Proiectele mari pot implica o expansiune
urban construit n jurul unor galerii comerciale sau hoteluri. Aleile, pieele,
scrile rulante i lifturile ajut la interconectarea traficului pietonal pe arterele
principale, cu acces uor la facilitile de parcare la subsol, la nivelul strzii sau
deasupra nivelului acesteia. Deoarece cldirile multifuncionale includ diveri
participani, ele necesit o planificare extensiv, foarte coerent.
Analiza calitii i strii tehnice a cldirii
Descrierea unei cldiri include calitatea i condiiile inspeciei tehnice, n care
evaluatorul analizeaz i explic calitile i caracteristicile elementelor descrise.
Caracteristicile, calitatea i aspectul cldirii sunt reflectate n fiecare dintre cele trei
abordri ale valorii.
Calitatea i starea componentelor cldirii au o influen major asupra estimrii
costului, asupra estimrii deprecierii cumulate, capacitii proprietii de a produce
venit din chirii i gradului de comparabilitate al proprietii cu altele similare.
Analiza calitii construciei, precum i metodele i materialele de construcie
folosite, completeaz analiza evaluatorului privind concepia arhitectural a cldirii.
O cldire cu un proiect bun i un design atractiv, poate fi executat cu materiale
inferioare din punct de vedere calitativ i cu mn de lucru necalificat sau lipsit
de experien. Aceste deficiene duc la scderea costului de construire dar i la
creterea costului ntreinerii i utilizrii cldirii i pot afecta n sens negativ
vnzarea pe pia a proprietii i valoarea de pia a acesteia.
n alt situaie, o cldire poate fi dotat cu finisaje, arhitectur sau faciliti mult
peste nivelul existent n aria sa de pia sau poate fi construit la un cost care nu
poate fi justificat prin utilitatea sa. Cei mai muli cumprtori nu vor plti pentru
aceste costuri excesive i, astfel, doar o parte din investiia iniial poate fi
recuperat de ctre proprietarul iniial, prin reducerea cheltuielilor de ntreinere.
Din considerente practice sau de rentabilitate n economia construciilor, rezult
necesitatea realizrii unor amenajri care s produc venit cel puin egal cu costul
lor. Pentru a atinge nivelul dorit al calitii construciei i al costului, materialele i
lucrrile de construcie trebuie s fie alese i utilizate corespunztor. Evaluatorul
trebuie s recunoasc combinaia potrivit a elementelor utilizate n construcie
pentru a fi adecvate scopului propus.
ntreinerea i vechimea cldirii afecteaz starea acesteia. n analiza calitii i a
strii tehnice, evaluatorul distinge, n general, ntre elementele care necesit
reparaii imediate (curente) i cele care pot fi reparate sau nlocuite ulterior.

6.42

Evaluarea proprietii imobiliare

Elemente care necesit reparaii imediate la data evalurii


La data efecturii inspeciei tehnice, evaluatorul observ ce elemente necesit
reparaii, chiar dac unele cldiri pot fi n stare perfect. Urmtoarea list indic
elementele care se afl, de obicei, n atenia evaluatorului privitor la necesitatea
reparrii lor imediate, la data evalurii:
zugrveli la exteriorul sau interiorul cldirii i ndeprtarea unor pete;
reparaii mrunte ale tmplriei;
sistem de conducte neetane sau zgomotoase;
ui i ferestre care se blocheaz;
geamuri sparte;
rigole i canale de scurgere nfundate sau deteriorate;
guri n acoperi i poriuni lips din nvelitoare;
trotuare, alei pentru maini i parcri deteriorate;
dale i gresii lips sau crpate n buctrie sau baie;
probleme de igien;
risc de incendiu.
Elemente deteriorate
n timpul inspeciei cldirii, evaluatorul descoper multe elemente care au
semne de utilizare intens i uzur fizic avansat. Nu ar fi deloc o msur
economic nlocuirea celor mai multe dintre aceste elemente la data evalurii, dar
totui, trebuie luat n considerare faptul c acestea au o durat de via mai scurt
dect cea a cldirii luat ca ntreg. Evaluatorul trebuie s decid dac vreun element
al cldirii necesit imediat reparaie sau nlocuire sau dac acest lucru poate fi
realizat ulterior. Dac costul reparaiilor/nlocuirilor nu va aduga ceva la valoarea
proprietii, reparaia/nlocuirea poate fi amnat.
De exemplu, o cldire renumit, cu un acoperi vechi de 10 ani, poate fi
meninut nc cinci ani n stare bun de funcionare. Dei acoperiul a suferit
cteva deteriorri, nlocuirea acoperiului probabil c nu ar aduga proprietii o
valoare echivalent cu costul unuia nou.
Pasul final n examinarea calitii i a strii cldirii este reprezentat de
menionarea n raportul de evaluare a acelor elemente de construcie care ar trebui
s conteze pentru estimarea duratei de viaa economic rmas a cldirii, lund n
considerare faptul c ele nu sunt subiectul unor uzuri anormale sau deteriorri
accidentale. Evaluatorul trebuie s pun accent pe acele elemente de construcie care
nu sunt n aceeai stare ca restul cldirii.
Evaluatorii nu trebuie s fie experi n normative de construcii sau n estimarea
strii tehnice a cldirilor, dar trebuie s dein cunotine de baz privitoare la
acestea.

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.43

BIBLIOGRAFIE RECOMANDAT

Inspecia proprietilor imobiliare, Corneliu chiopu, editura IROVAL.

Construcii - Sisteme i subsisteme constructive, Corneliu chiopu, editura


IROVAL.

Construcii - cldiri i alte construcii inginereti, Constantin Petianu, Cristina


Burlacu, Corneliu chiopu, editura IROVAL.

Construcii - alctuiri constructive ale principalelor subansambluri, Mihai Manole,


editura MATRIXROM.

Construcii, Gabriela Proca, editura MATRIXROM.

6.44

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 6

DESCRIEREA CONSTRUCIILOR
EXERCIII RECAPITULATIVE
ENUNURI ADEVRAT/FALS
1.

Utilizarea potenial a unei proprieti imobiliare este determinat n primul


rnd de reglementrile urbanistice. (A)

2.

Cldirile de birouri sunt msurate n termeni de arie construit desfurat


sau de arie nchiriabil - ce include repartiia proporional a spaiilor de
folosin comun (holuri, scri, grupuri sanitare). (A)

3.

Cnd sunt disponibile planurile cldirii, poate fi util ca evaluatorul s verifice


suprafaa acesteia. (A)

4.

Un dezavantaj principal al structurilor metalice ale cldirilor l reprezint


riscul de ncovoiere i de flambaj n timpul unui incendiu. (A)

5.

Betonul armat este cel mai ieftin i cel mai simplu material folosit n
construcii. (F)

6.

nvelitoarea acoperiului unei cldiri este nlocuit, de obicei, de mai multe ori
pe durata de via a acesteia. (A)

7.

n general, pereii portani ai cldirilor cu structur de zidarie portant preiau


ncarcrile verticale i le transmit fundaiei. (A)

8.

Sistemul de canalizare reprezint unul din elementele structurale ale cldirilor.


(F)

9.

Sistemele de nclzire ale cldirilor pot fi clasificate n funcie de tipul de


cldur produs i de tipul combustibililor folosii n acest scop. (A)

10.

Modificrile majore n stilurile arhitecturale ale cldirilor au loc, de obicei,


dup terminarea ciclului de via al acestora. (A)

11.

Pe msur ce cldirea se nvechete, forma i structura sa - ce-i definesc


utilitatea - au o influen mai mic asupra valorii. (F)

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.45

12.

Evaluatorii trebuie s reflecte preferinele pieei n ceea ce privete stilul i


utilitatea funcional a cldirilor, n valoarea de pia a acestora. (A)

13.

Erorile nregistrate n faza de proiectare a cldirilor diminueaz n mod


frecvent valoarea de pia a acestora. (A)

14.

Stilul arhitectural al unei cldiri are o influen mai mare asupra valorii de
pia a proprietaii dect eficiena ei funcional. (F)

15.

Pentru parcare, cea mai eficient configuraie este parcarea autovehiculelor


ntr-un unghi de 90 de grade. (A)

16.

Contribuia la valoarea unei ferme agricole a cldirilor aferente acesteia este,


de obicei, mai mare de jumtate din valoarea total a fermei. (F)

6.46

Evaluarea proprietii imobiliare

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

Descrierea construciilor
1.

Care dintre urmtoarele elemente ale cldirilor sunt prezentate n seciunea


descrierii exteriorului acestora?
a. instalaiile electrice i sanitare
b. pardoselile / planeele
c. suprastructura
d. protecia ignifug

2.

Infrastructura unei cldiri se refer la:


a. echipamentele i sistemele mecanice ale cldirii
b. structura de rezisten i izolaiile cldirii
c. partea de cldire aflat peste nivelul solului
d. tipul i structura fundaiei cldirii

3.

Care dintre urmtoarele elemente nu reprezint elemente structurale ale


cldirilor?
a. stlpii
b. grinzile
c. finisajele
d. planeele

4.

Majoritatea fundaiilor construite n ziua de azi sunt realizate din:


a. crmid
b. oel
c. piatr
d. beton

5.

Care dintre urmtoarele materiale de construcie nu este folosit pentru


conducte?
a. font
b. cupru
c. oel
d. aluminiu

6.

ntr-un sistem de nclzire cu ap:


a. apa nclzit de boiler este pompat n calorifere
b. aerul nclzit este circulat prin conducte
c. cldura electric este condus n conducte
d. aburul nclzit de boiler este pompat n calorifere

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.47

7. Care dintre urmtoarele elemente fac parte din suprastructura cldirilor?


a. elevaia
b. subsolul
c. structura de rezisten i nchiderile
d. fundaiile pe piloii

Stilul arhitectural i funcionalitatea


1.

Normele acceptate de pia, ce sunt reflectate n stilurile arhitecturale tipice


sau tradiionale ale cldirilor, sunt denumite:
a. utilitarism extrem
b. standarde de pia
c. nvechire funcional
d. oscilaii arhitecturale

2.

O cldire ce este n armonie cu utilizarea ei i cu mediul nconjurtor se


spune c este:
a. adecvat
b. compatibil
c. conform
d. super-adecvat

3.

Ultimul test al utilitii funcionale l reprezint:


a. partiionarea
b. acceptabilitatea
c. vandabilitatea
d. costurile de ntreinere

4.

Supradimensionrile i caracterul inadecvat al spaiului dintr-o cldire sunt


componente ale deprecierii funcionale ale acesteia, deoarece:
a. sunt cerute de cumpratorii de elit de pe pia
b. costurile de realizare depesc valoarea adaugat n proprietate
c. nu reprezint tendine arhitecturale moderne
d. sunt cerute frecvent pe piaa, dar oferta este limitat

5.

Mrimea unei cldiri industriale se exprim cel mai frecvent n termeni de:
a. suprafa util efectiv
b. arie construit desfurat
c. suprafa de nchiriere posibil
d. suprafa nchiriat efectiv

6.48

Evaluarea proprietii imobiliare

6.

Care din elementele de construcie au, separat, funciile de suport i


nchidere, inseparabile la cldirile cu mai multe etaje construite din zidrie
grea?
a. rampa
b. balconul
c. stlpul i grinda
d. peretele cortin

7.

Cldirile cu utilizare mixt sunt proprieti generatoare de venituri ce pot


include toate dintre urmtoarele utilizri, mai puin:
a. spaii comerciale pentru vnzarea cu amnuntul
b. hoteluri/moteluri
c. depozite
d. spaii de birouri

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.49

TEME DE DISCUIE
Descrierea construciilor
1.

Ce informaii furnizeaz un evaluator n descrierea unei cldiri?


n descrierea unei cldiri evaluatorul specific modul de proiectare,
descrie planul i prezint detalii de construcie ale acesteia, detalii ce
includ componentele structurale, materialele de construcie utilizate i
sistemele mecanice. Evaluatorul noteaz, de asemenea, dimensiunile
cldirii, starea fiecrui element de construcie descris i utilizrile curent
i potenial a acesteia.

2.

Cum sunt folosite de ctre evaluator informaiile coninute n descrierea


cldirii?
Descrierea unei cldiri asigur o baz pentru compararea proprietii
subiect cu cldirile general acceptate pe pia. n abordarea prin cost,
descrierile cldirilor sunt necesare pentru a calcula costul de nlocuire sau
de reconstruire i toate formele de depreciere ale cldirii subiect.
Descrierea detaliat i precis a cldirii ajut evaluatorul s selecioneze
proprieti comparabile, pentru utilizarea acestora n abordarea prin pia.
Descrierile asigur, de asemenea, informaii importante pentru aplicarea
abordrii prin venit.

3.

Care este scopul normativelor de construcii?


Normativele de construcii stabilesc cerinele pentru proiectarea,
construcia i utilizarea cldirilor; pot, de asemenea, specifica materialele
i metodele de construcie i sistemele mecanice necesar a fi utilizate.
Stabilesc standardele de performan n raport cu rezistena structural,
rezisten ignifug, cu nivelele de iluminare i ventilaie a cldirii.

4.

De ce este important ventilaia ntr-o cldire?


Sistemele de ventilaie influeneaz gradul de confort al cldirii prin
distribuia de aer proaspt i filtrarea aerului viciat. n multe cldiri
ventilaia este necesar pentru a reduce cldura din spaiile nchise, cum
ar fi podurile i spaiile din spatele pereilor. Ventilaia previne, de
asemenea, condensarea apei ce se strnge n spaiile neventilate i care
cauzeaz degradarea i putrezirea materialelor de construcie.

5.

Cum influeneaz conformarea interioar a spaiilor din cldire valoarea unei


proprieti?
Valoarea de pia a proprietilor rezideniale este influenat de
numrul de dormitoare i de bi. Numrul de uniti locative dintr-o

6.50

Evaluarea proprietii imobiliare


cldire de apartamente, precum i tipul i dimensiunile camerelor ce
constituie fiecare unitate locativ influeneaz semnificativ venitul
potenial al proprietii generatoare de venit i, implicit, valoarea
acesteia. Mrimea spaiului aferent i modul de partiionare a birourilor
din cadrul proprietilor imobiliare industriale pot influena valoarea
proprietii. n zonele unde exist cldiri cu subsoluri, valoarea cldirilor
fr subsol poate fi mai mic dect a celorlalte. n zonele unde cldirile
nu prezint subsoluri, un subsol poate aduga foarte puin sau nimic la
valoarea cldirii.

6.

Precizai cteva cauze ale apariiei umezelii n subsoluri. Care sunt semnele
unui subsol umed?
a. Umezeala din subsoluri poate fi cauzat de calitatea proast a
pereilor fundaiei, de excesul de ap subteran nedrenat, de ferestre
neetane, de o ventilaie proast a echipamentelor sau de o instalaie
proast de drenare a acoperiului, ce permite apei s se infiltreze.
b. Un subsol umed poate fi indicat de prezena unui depozit mineral alb
prfos la civa centimetri deasupra planeului, a unor pete la baza
pereilor, coloanelor i echipamentelor amplasate aproape de planeu
precum i prin binecunoscutul miros de mucegai.

7.

Ce trebuie s ia n considerare un evaluator pentru a evalua sistemul de


nclzire al cldirii?
Evaluatorul nu poate s presupun automat c sistemul de nclzire al
cldirii poate contribui n mod esenial la valoarea proprietii. Sistemul
de nclzire instalat la momentul construirii cldirii ar putea s nu fie
acceptat de cumprtorii cureni. Costul i disponibilitatea energiei sunt
importante pentru cumprtori, iar cldirile cu sisteme energetice
costisitoare foarte probabil vor fi vndute la o valoare mai mic dect a
celor cu sisteme mai eficiente.

8.

De ce este important analiza strii tehnice a cldirilor n evaluarea


proprietilor imobiliare?
O analiz a strii tehnice este important deoarece aspectul, caracterul i
calitatea cldirii au o influen major asupra estimrii costului, estimrii
deprecierii cumulate, capacitii proprietii de a produce venituri din
nchirieri, estimarii cheltuielilor de exploatare i asupra comparabilitii
acesteia cu alte proprieti imobiliare.

Capitolul 6 Descrierea construciilor


9.

6.51

Precizai cteva elemente constructive ce pot necesita reperaii imediate la data


evalurii.
Elemente de construcie ce ar putea necesita reperaii imediate la data
evalurii pot include: finisajele interioare i exterioare ale cldirii;
reparaii minore ale tmplriei canalizrile zgomotoase i neetane;
ferestrele i uile ce se blocheaz; geamurile sparte i obloanele defecte;
conductele de scurgere i jgheaburile desfcute sau defecte; acoperiurile
neetane i iglele lips; trotuarele, strzile i zonele de parcare stricate;
faiana spart n bi i buctrii; sistemele septice ineficiente; pericolele
de incendiu.

Stilul arhitectural i funcionalitatea


1.

Definii noiunile arhitectur, stil arhitectural i utilitate funcional.


a. Arhitectura este arta i tiina proiectrii i construirii de cldiri.
b. Utilitatea funcional reprezint capacitatea unei proprieti sau
cldiri de a fi folositoare i de a ndeplini funcia pentru care a fost
proiectat, n conformitate cu standardele de pia. Acest termen se
refer, de asemenea, la eficiena utilizrii unei cldiri n termeni de
stil arhitectural, proiectare, model comercial, dimensiuni i forme ale
camerelor.

2.

Ce factori pot determina schimbarea stilurilor arhitecturale ale cldirilor


dintr-o arie de pia?
Stilurile arhitecturale se modific ca rspuns la cererea piaei, care este
influenat de dorina de conservare a tradiiei i, de asemenea, de
dorina de schimbare. Schimbrile n tehnologia de construire, modul de
ntreinere i n costurile cu energia pot, de asemenea, determina apariia
unor schimbri n stilurile arhitecturale.

3.

Explicai modul n care modul de proiectare al cldirilor i amenajarea


peisagistic pot asigura o aprare mpotriva unui climat ostil.
Proiectarea arhitectural poate fi ajustat pentru adaptarea cldirii la
climat. Camerele, ferestrele i acoperiurile pot fi proiectate astfel nct
aerul cald s circule liber prin structur. Dispunerea componentelor
cldirii poate, de asemenea, asigura o ventilaie eficient.
Copacii pot asigura umbr, pot avea rol de protecie la vnt, de
amortizare fonic.

4.

Cum este estimat utilitatea funcional? Ce este inutilitatea funcional i


cum este ea estimat?
a. Utilitatea funcional se judec conform ateptrilor i standardelor i
reglementrilor curente, avnd n vedere faptul c acestea se schimb

6.52

Evaluarea proprietii imobiliare


n timp. Utilitatea funcional optim sugereaz c o cldire
beneficiaz de cel mai bun proiect ingineresc pentru a ndeplini
cerinele pieei la un moment dat.
b. Inutilitatea funcional reprezint o reducere a capacitii sau
eficienei funcionale a cldirii. Inutilitatea funcional este estimat
n contextul a ceea ce este acceptat pe pia, n mod specific de
standardele cumprtorilor ce alctuiesc piaa pentru un anumit tip
de cldire.

5.

Ce cauzeaz inutilitatea funcional a modului de partiionare a unei cldiri?


Descriei efectele posibile ale acestui tip de inutilitate funcional ce
afecteaz un apartament sau o cldire rezidenial.
a. Partiionarea spaiului unei cldiri duce la inutilitate funcional dac
are drept rezultat, de exemplu, modele comerciale neadecvate.
b. Se consider a fi un caz de inutilitate funcional n partiionarea unei
locuine situaia n care: ocupanii ar fi nevoii s traverseze camera
de zi pentru a ajunge n dormitor, s acopere distane excesive pentru
a ajunge din buctrie n sufragerie sau s aduc alimentele prin
camera de zi n buctrie.

6.

Ce particulariti reflect standardele pieei contemporane pentru cldirile


rezideniale?
Buctriile i bile devin mai mari, sunt mai bine echipate i finisate mai
luxos. Mainile de splat vase i cuptoarele ncorporate reprezint un
standard n majoritatea construciilor noi. Casele au, de obicei, mai mult
de o singur baie, iar gresia i faiana n baie sunt dotri obligatorii.
Dormitoarele mari au, n mod frecvent, propria lor baie i vestiar.
Spaiile de depozitare devin din ce n ce mai generoase, att n
apartamente, ct i n case. ntreinerea uoar i necostisitoare este, de
asemenea, important. Atunci cnd mai muli membri ai familiei devin
salariai, puin timp este alocat ntreinerii casei. Odat cu creterea
costurilor cu energia, atenia este concentrat pe caracteristicile de
economisire a energiei.

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.53

ANEXA 1

EXEMPLU DE DESCRIERE A UNEI CLDIRI REZIDENIALE


ntr-un raport de evaluare, descrierea unei construcii trebuie s fie suficient de
detaliat i precis i trebuie s evidenieze toate formele de depreciere sau
supradimensionrile constatate la inspecia proprietii.
n abordarea prin cost este necesar o descriere amanunit a construciei, pentru
a putea identifica corect costul de nlocuire/reconstruire cu ajutorul unui catalog de
costuri unitare sau de costuri segregate.
Descrierea unei construcii se poate face cu uurin utiliznd - ca structur de
baz a acesteia - descrierile subsistemelor constructive existente n cataloagele de
costuri utilizate n aplicarea abordrii prin cost, Costuri de reconstrucie Costuri
de nlocuire. Cldiri rezideniale" (Corneliu chiopu, 2009) i Costuri de
reconstrucie - Costuri de nlocuire, Cldiri industriale, comerciale i agricole.
Construcii speciale" (Corneliu chiopu, 2010).
Din acest motiv, n exemplul prezentat n continuare, au fost indicate n
parantez paginile unde pot fi regsite n aceste cataloage descrierile subsistemelor
constructive, fr a fi necesar ns s se menioneze n rapoartele de evaluare
numrul paginii respective.
ntr-un raport de evaluare descrierea unei cldiri se poate face conform
urmtoarei structuri:
Structura de rezisten
nchideri perimetrale i compartimentri
mvelitoare
Finisaje interioare i exterioare
Instalaii electrice
Instalaii sanitare
Instalaii de nclzire, gaz metan, .a.

Descrierea proprietii imobiliare de tip rezidenial


Proprietatea imobiliar rezidenial supus descrierii, se afl pe str. , nr. , n
localitatea , unde gradul de intensitate seismic este ... i este compus din:
- cas cu regim de nlime parter i mansard (P+M), cu aria construit (AC)
de 98 mp, aria util (Au) de 77 mp, aria construit desfurat (Acd) de 192,5
mp i aria util desfurat (Aud) de 153 mp;
- teras acoperit la intrare, cu aria de 20 mp;
- platforme betonate pentru acces pietonal i auto n suprafa de 25 mp;
- gard din scndur vopsit, stlpi din eav de oel de 1,50 m nlime, soclu
din beton nefinisat (vezi pag. 200). Poarta de acces pietonal i poarta de acces

6.54

Evaluarea proprietii imobiliare


auto sunt din fier forjat, de calitate medie, ambele fixate pe stlpi metalici
(vezi pag. 202);
teren n suprafa de 504 mp, de form dreptughiular, cu deschiderea la
strad de 18 m i covor vegetal tip gazon pe terenul liber.

Casa a fost construit n anul 2000, este amplasat n zona rezidenial median
a localitaii i are toate utilitaile la strad.
1. Structura de rezisten
Infrastructura fundaii continue sub ziduri, cu grosimea de 50 cm la exterior i
40 cm la zidurile interioare (vezi pag.11), trotuar de 1,00 m lime n jurul casei, scri
i teras din beton placate cu gresie, plac de beton la nivelul cotei zero n interior,
fr subsol.
Suprastructura - zidrie portant din crmid, cu stalpiori de monolotizare
realizai din beton armat pe coluri i la intersecia zidurilor portante, planeu din
beton armat peste parter, centuri din beton armat peste ziduri i planeu din lemn la
mansard (vezi pag.15-34). Pe centurile exterioare de la mansard sunt montate
elementele structurale din lemn ecarisat de brad ale arpantei (vezi pag.35).
2. nchiderile perimetrale i compartimentrile
nchiderile perimetrale sunt realizate din zidrie de caramid, cu grosimea de
37,5 cm, iar zidurile de compartimentare din zidarie caramid de 25 cm. nalimea
camerei este de 2,90 m la parter i de 2,60 m la mansard, peretele lateral avnd
nlimea de 0,90 m. Tmplria exterioar este din PVC de culoare mahon, cu geam
termpan, ui metalice la exterior, iar uile interioare din lemn masiv de tei lcuite.
Din punct de vedre funcional, la parter se afl camera de zi comun cu casa
scrii, buctria, baia de serviciu i holul, iar la mansard, un hol, dou dormitoare,
o baie i un dressing. n camera de zi exist o u care faciliteaz accesul la teras.
nalimea mic a peretelui n cele dou dormitoare de la mansard i implicit a camerelor
n zona mansardat, este atipic, majoritatea caselor din zon au nlimea minim a
peretelui camerelor de la mansard de 1,2-1,5 m, n cazul proprietii subict aceasta
reprezentnd o form de depreciere funcional nerecuperabil, care va fi cuantificat n
cadrul abordrii prin cost.

Capitolul 6 Descrierea construciilor

6.55

3. nvelitoarea
nvelitoarea este realizat din tabl de tip Lindab, cu jgheaburi i burlane din
acelai material (vezi pag. 35), montat pe astereala realizat din scandur de brad.
Nu s-au semnalat degradri, iar starea tehnic a arpantei i a nvelitorii este foarte
bun.
4. Finisajele interioare i exterioare
Finisajele interioare ale cldirii constau n:
- pardoseli din gresie ceramic pe hol, n bi i n bucatarie, parchet laminat cu
plint perimetral n camere i pe holul de la mansard;
- pereii sunt tencuii, gletuii i zugrvii acrilic n camere i pe holuri, n
culori diferite, iar n bi i n bucatarie pereii sunt placai cu gresie ceramic
de bun calitate pe toat nlimea;
- tavan tencuit, gletuit i zugrvit acrilic la parter, cu o combinaie de placaj
din lemn lcuit n camera de zi, iar la mansard tavanul este din lemn, cu
izolaie din polistiren i vat mineral, placat cu rigips la partea inferioar i
este zugrvit acrilic n diferite culori;
- scara interioar este din beton armat, cu podest, placat cu lemn masiv de
stejar baiuit i lcuit, iar mna curent este din lemn masiv lcuit;
- tamplaria interioar este din lemn masiv de tei, biuit i lcuit.
Finisajul exterior al cldirii const n faad tip termosistem, realizat prin
placare cu polistiren expandat de 10 cm grosime, cu faa la vedere finisat cu
tencuial decorativ (vezi pag. 36), iar tmplaria exterioar este din PVC de culoare
mahon, cu geam termopan i sticl low-E.
Scrile exterioare au treptele i terasa placate cu gresie antiderapant. Terasa
acoperit are arpanta din lemn, fixat pe stlpi din lemn i nvelitoarea din tabl
Lindab, iar balustrada are mna curent din lemn lcuit.
Zugravelile interioare au fost refcute integral n anul 2011. Se va ine cont de aceast
informaie n cuantificarea uzurii fizice pentru elementele cu via scurt.
n dormitorul copilului, la mansard, am constatat degradri la perei (sunt lovii cu
jucrii, sunt desenai cu creion) - ar trebui facute reparaii la tencuieli, pe o nlime a
peretelui de cca. 1,30 mp i trebuie refacute zugrvelile la perei pe o suprafat de 18,5 mp.
Aceast form de degradare va fi tratat ca uzur fizic recuperabil n abordarea prin cost.
5. Instalaia electric
Branamentul se face direct la reeaua stradal prin fir aerian.
Instalaia electric interioar este de tip ngropat (sub tencuial) i asigur
iluminatul cu incandescen i funcionarea prizelor monofazate. Corpurile de
iluminat i aparatele electrice sunt de tip superior.
6. Instalaia sanitar
Branamentul la reeaua de ap se compune din reeaua de alimentare cu ap
realizat din eav PVC de lipit prin polifuziune, cu o lungime de 10 m i un

6.56

Evaluarea proprietii imobiliare

cmin din beton pentru apometru, cu capac de font (vezi pag. 192, 193).
Canalizarea menajer este racordat la reeaua stradal i este realizat din eav
tip PVC, cu diametrul nominal de 110 mm, cu o lungime de 8 m i un cmin din
beton cu capac necarosabil (vezi pag. 188, 189).
La interior, instalaia de alimentare cu ap este realizat cu eav multistrat, iar
scurgerea este din tubulatur din polipropilen. Obiectele sanitare sunt din porelan
sanitar, materiale acrilice i inox, cu accesorii cromate, de foarte bun calitate i
constau n cabin du, lavoar i WC la parter i cad jacuzzi, lavoar i WC la etaj.
7. Instalaia de nclzire i de gaz metan
Branamentul la gaz metan este realizat din eav metalic i are o lungime de
8,5 m la exterior.
Casa dispune de instalaie proprie de ncalzire central, cu traseele tur-retur din
eav de cupru, corpuri statice de tipul convectoradiatoarelor de tabl vopsit (vezi
pag. 37), central termic proprie Ariston pe gaz metan, montat n buctrie.
Nu am constatat forme de depreciere extern specifice cartierului, vecintilor sau
specifice proprietaii imobiliare subiect. Pe pia se constat o form de depreciere economic
cauzat de criza economic care a generat o scdere a puterii de cumprare a populaiei i o
diminuare a numrului de poteniali cumprtori, ceea ce face ca pentru acest tip de
proprieti, perioada de expunere pe pia s fie ceva mai mare, iar preurile s fie n scdere.
Aceasta form de depreciere va fi cuantificat n abordarea prin cost.

CAPITOLUL 7

IDENTIFICAREA CADASTRAL
I MSURAREA PROPRIETII IMOBILIARE
7.1. IDENTIFICAREA CADASTRAL
A PROPRIETII IMOBILIARE
CADASTRUL, SURS DE DATE N EVALUARE
Acest material prezint noiuni de baz din sfera cadastrului, noiuni pe care
fiecare expert evaluator ar trebui s i le nsueasc pentru a putea nelege mai bine
mecanismul sistemului cadastral i rolul acestuia n evaluarea proprietilor i astfel
s-l utilizeze ca surs de date n evaluare.
Rezultatele activitii cadastrale sunt extrem de utile desfurrii corecte a
procesului de evaluare a proprietilor imobiliare, avnd n vedere faptul c multe
din elementele de comparaie necesare, de exemplu n abordarea prin comparaie,
fie c sunt de tipul caracteristicilor fizice, economice sau juridice, sunt stabilite odat
cu inventarierea cadastral a imobilelor.
Dup cum se va vedea n cele ce urmeaz, cadastrul prezint trei laturi tehnic,
economic i juridic, acoperind astfel o mare parte din necesarul de informaii
utile n evaluare.
Din documentele cadastrale pot fi obinute informaii precum suprafaa incintei
(terenului), suprafaa construit, util sau locuibil a unei cldiri, coordonatele
planimetrice i altimetrice (cota) ale punctelor ce definesc limitele proprietii sau a
altor puncte, orientarea parcelei de teren sau a unei cldiri fa de punctele
cardinale, deschiderea la strad a unui teren, vechimea i starea unei construcii,
utiliti existente n zon, dreptul de proprietate exercitat asupra proprietii sau
dezmembrmintele dreptului de proprietate, starea cldirii, tipul structurii acesteia
i altele.
Unele dintre aceste informaii pot fi preluate direct din documentele cadastrale
ale proprietii i din extrasul de carte funciar, altele pot fi deduse de ctre
evaluator prin calcule i msurtori simple pe planuri cadastrale, la birou, aa cum
se va vedea n cele ce urmeaz.
Evaluatorul ia un prim contact cu dosarul cadastral i cu extrasul de carte funciar
cu ocazia discuiilor preliminare cu proprietarul sau cu reprezentantul acestuia sau la
momentul inspeciei proprietii, moment n care trebuie s ntreprind identificarea
cadastral a proprietii imobiliare.
Identificarea cadastral a proprietii imobiliare este o activitate care se regsete n
cadrul primei etape a procesului de evaluare, Identificarea problemei, aa cum este

7.2

Evaluarea proprietii imobiliare

ilustrat n figura 1 (vezi Cap. Procesul de evaluare) i este o etap necesar a se efectua n
teren, n baza dosarului cadastral al proprietii.

Fig.1. Procesul de evaluare


I.

IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE EVALUARE


- Identificarea clientului i a utilizatorilor desemnai;
- Identificarea utilizrii desemnate;
- Identificarea scopului evalurii;
- Stabilirea datei evalurii;
- Identificarea proprietii imobiliare subiect;
- Ipoteze i ipoteze speciale

Identificarea cadastral
a proprietii subiect
DEFINIII. GENERALITI
Cadastrul constituie un sistem prin care se asigur evidena tuturor bunurilor
imobile, fie c acestea sunt terenuri libere sau terenuri construite, aflate pe teritoriul
rii, finalitatea constituind-o nscrierea lor n registrul de publicitate imobiliar
(numit i carte funciar).
Legea care st la baza acestui sistem este Legea cadastrului i publicitii imobiliare
nr. 7/1996 (republicarea 2) cu completrile i modificrile ulterioare
Conform acesteia, cadastrul i cartea funciar reprezint un sistem unitar i
obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic, de importan naional, a tuturor
imobilelor de pe ntregul teritoriu al rii1.
Cadastrul realizeaz identificarea, msurarea, descrierea si nregistrarea
imobilelor in documentele cadastrale si reprezentarea acestora pe hri si planuri
cadastrale
Cartea funciara cuprinde descrierea imobilelor i nscrierile referitoare la
drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la
raporturile juridice care au legtur cu imobilele.
Fondul funciar constituie totalitatea terenurilor cuprinse n interiorul granielor
rii, indiferent de folosina pe care o are terenul, de dreptul n baza cruia este
deinut acesta, de domeniul public sau privat din care face parte terenul respectiv
(conf. art. 1 Legea fondului funciar nr.18/1991), i totalizeaz aprox. 23.840.000 ha.
Entitile de baz cu care se lucreaz n cadastru sunt parcela, construcia i
proprietarul.
Imobil Spre deosebire de codul civil, prin imobil, n sensul Legii cadastrului i
publicitii imobiliare nr. 7/1996, se nelege terenul, cu sau fr construcii, de pe
teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, aparinnd unuia sau mai multor
proprietari, care se identifica printr-un numr cadastral unic.

Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.3

Codul civil - Bunurile imobile


Art. 537. - Sunt imobile terenurile, izvoarele i cursurile de ap, plantaiile prinse
n rdcini, construciile i orice alte lucrri fixate n pmnt cu caracter
permanent, platformele i alte instalaii de exploatare a resurselor submarine
situate pe platoul continental, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial,
este ncorporat n acestea cu caracter permanent.
Parcela este constituit de acea suprafa de teren care prezint o singur
categorie de folosin.
Categoria de folosin a terenului (cf. Normelor tehnice pentru introducerea
cadastrului general) individualizat printr-un cod, este unul dintre atributele parcelei
de teren i se stabilete n funcie de condiiile naturale - relief, altitudine, tip de sol,
sau se creeaz artificial.
Planurile cadastrale sunt planuri realizate la diferite scri care conin, printre
altele, reprezentarea grafic a limitelor imobilelor dintr-o unitate administrativteritorial ce se nscriu n cartea funciar, precum i numerotarea cadastral a
acestora.
Extrasul de plan cadastral constituie o seciune din planul cadastral care conine
reprezentarea imobilului respectiv, ct i cea a imobilelor nvecinate, precum i
dimensiunile laturilor acestuia.
Sectorul cadastral reprezint o diviziune a unei uniti administrativ-teritoriale,
delimitat de elemente liniare stabile n timp, precum osele, ape, canale, diguri, ci
ferate .a.
Scopul cadastrului const n
determinarea informaiilor tehnice, economice i juridice referitoare la
proprietile imobiliare,
asigurarea publicitii drepturilor reale imobiliare n baza actelor prin care
s-au constituit, transferat, modificat sau stins aceste drepturi,
susinerea sistemului de impozitare i a pieei imobiliare,
contribuia la asigurarea securitii tranzaciilor imobiliare i facilitarea
creditului ipotecar.
Funciile cadastrului - Inventarierea cadastral a proprietilor imobiliare
reprezint apanajul inginerilor geodezi (topografi) autorizai i se realizeaz din trei
puncte de vedere, corespunztoare celor trei funcii ale cadastrului :

funcia tehnic - se realizeaz prin determinarea, pe baz de msurtori, a


poziiei limitelor dintre imobilele nvecinate. Documentaiile cadastrale
specific suprafaa terenurilor i a construciilor, rezultat din aceste
msurtori.

funcia economic - se evideniaz elementele tehnice necesare pentru a


stabili valoarea impozabil a imobilului, sau dup caz, impozitele sau taxele
pe aceste imobile.

7.4

Evaluarea proprietii imobiliare

funcia juridic se realizeaz prin identificarea proprietarilor, respectiv a


posesorilor imobilelor i prin nscrierea acestora n evidenele cadastrale, n
scopul nscrierii n cartea funciar.
Cadastrul se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale, pe
sectoare cadastrale.
Conform scopului cadastrului, prezentat anterior, prin sistemul de cadastru i
carte funciar se realizeaz:
identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a
imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i
planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice,
identificarea i nregistrarea proprietarilor, a altor deintori legali de
imobile i a posesorilor,
furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea
corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituiile
abilitate.

Conform Legii 7/1996, cadastrul se clasific n cadastru general i cadastre de


specialitate.
Cadastru general, aa cum s-a specificat anterior, este un sistem de eviden i
inventariere sistematic a bunurilor imobile de pe tot cuprinsul rii.
Cadastrele de specialitate, conform Normei tehnice pentru introducerea cadastrului
general, sunt subsisteme de eviden i inventariere sistematic din punct de vedere
tehnic i economic a bunurilor imobile, specifice unor domenii de activitate, cu
scopul administrrii lor raionale.
Dintre acestea se disting, printre altele:
- cadastrul agricol asigur evidena i inventarierea sistematic a terenurilor
agricole pe categorii i subcategorii de folosin, specificnd natura solului,
panta, pretabilitatea la anumite culturi, clasa de calitate, venitul net etc.;
- cadastrul forestier asigur evidena i inventarierea sistematic a fondului
forestier naional i a amenajamentelor silvice, specificnd suprafaa
terenurilor forestiere, esena lemnoas, vrsta, consistena masei lemnoase
etc., precum i informaii referitoare la sol, relief i clim;
- cadastrul apelor asigur evidena i inventarierea sistematic a terenurilor
acoperite de ape, de ape i stuf, precum i a instalaiilor care le deservesc,
organizate pe bazine hidrografice, specificnd suprafaa, calitatea, folosina,
instalaiile de transport i exploatare, de protecie i ameliorare a calitii,
precum i condiiile de relief i clim;
- cadastrul fondului imobiliar asigur evidena i inventarierea sistematic a
corpurilor de proprietate din localiti, specificnd pentru construcii
folosina, materialele de construcie, structura, regimul de nlime, tipul de
fundaie, suprafaa, dotrile, starea;
- cadastrul reelelor edilitare (ap, canalizare, termoficare, gaz, electrice,
telefonice) asigur evidena i inventarierea sistematic a reelelor edilitare

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.5

i a instalaiilor care le deservesc, specificnd amplasamentele, traseele,


dimensiunile, materialele de construcii, parametrii tehnici, starea.
cadastrul cailor ferate asigur evidena i inventarierea sistematic a
terenurilor, construciilor, instalaiilor i strii reelei feroviare;
cadastrul drumurilor asigur evidena i inventarierea sistematic a
terenurilor, construciilor, instalaiilor i strii reelei de drumuri;
cadastrul porturilor asigur evidena i inventarierea sistematic a
terenurilor, construciilor, instalaiilor, cilor de transport, reelelor
subterane i supraterane, platformelor tehnologice etc., care deservesc
unitile portuare;
cadastrul aeroporturilor asigur evidena i inventarierea sistematic a
terenurilor, construciilor, instalaiilor, cilor de transport, reelelor
subterane i supraterane etc. care deservesc aeroporturile.

Grupele de destinaie
Terenurile sunt clasificate conf. art. 2 Legea 18/1991 n funcie de destinaie, n
cinci mari categorii, denumite i grupe de destinaie:
1.Grupa terenurilor cu destinaie agricol - TDA
2. Grupa terenurilor cu destinaie forestier - TDF
3. Grupa terenurilor din intravilan - TDI
4. Grupa terenurilor aflate permanent sub ape - TDH
5. Grupa terenurilor cu destinaie special - TDS
Fiecare din cele cinci categorii de terenuri este clasificat n subcategorii de
folosin, n funcie de folosinele pe care le poate avea terenul. De exemplu, terenul
arabil poate s fie arabil propriu-zis sau gradin cultivat sau ser, iar fneele pot fi
fnee curate sau fnee cu pomi fructiferi .a.
Anexa 1 prezint categoriile i subcategoriile de folosin ale terenurilor cu
codurile cadastrale aferente, utilizate n documentaia cadastral.

1. Grupa terenurilor cu destinaie agricol cuprinde:


terenuri arabile,
terenuri cu puni, fnee, vii sau livezi,
pepiniere viticole sau pomicole,
plantaii de hamei i duzi,
sere, solarii, rsadnie,
terenuri cu vegetaie forestier - dac acestea nu fac parte din amenajri
silvice,
puni mpdurite,
terenuri ocupate cu construcii agrozootehnice i cu instalaiile aferente,
amenajri piscicole,
amenajri de mbuntiri funciare,
drumuri tehnologice i de exploatare agricol,
platforme i spaii de depozitare agricol,

7.6

Evaluarea proprietii imobiliare

terenuri neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia


agricol.
2. Grupa terenurilor cu destinaie forestier, include:
terenuri mpdurite,
terenurile pentru cultur, producie sau administrare silvic,
terenurile destinate mpduririlor,
terenurile neproductive precum rpe, ravene .a. - dac sunt ncadrate n
amenajamentele silvice.
3. Grupa terenurilor din intravilan cuprinde acele terenuri situate n
interiorul limitelor localitilor, pe care sunt amplasate cldiri, construcii i
amenajri, dar i terenuri agricole sau forestiere aferente.

4. Grupa terenurilor aflate permanent sub ape cuprinde:


albiile minore (propriu-zise) ale cursurilor de ape,
cuvetele lacurilor (terenul ocupat de acesta) la nivelurile maxime de retenie,
fundul apelor maritime interioare i ale mrii teritoriale (pn la 12 mile
marine n largul mrii aprox. 22 000 m).
Statul este principalul titular al dreptului de folosire a apelor, albiilor i
malurilor acestora, iar deintorii de terenuri traversate de ape au dreptul de a
consuma/folosi pentru uz propriu, pentru uz industrial necesitnd autorizaie
MAPM.
5. Grupa terenurilor cu destinaie special, include terenurile folosite pentru:
transporturi, indiferent de tipul acestora i pentru construciile i instalaiile
aferente,
construcii hidrotehnice, termice, de transport al energiei i gazelor naturale
i instalaiile aferente acestora,
construcii i instalaii pentru telecomunicaii,
construcii i instalaii pentru exploatri miniere, petroliere,
cariere i halde,
construcii destinate aprrii,
plaje, rezervaii naturale, monumente ale naturii,
ansambluri i situri arheologice i istorice etc.

INFORMAII NECESARE N
CADASTRELE DE SPECIALITATE

EVALUARE

PRELUATE

DIN

Printre multitudinea de scopuri ale cadastrelor de specialitate se numr i


furnizarea de date pentru evaluarea terenurilor care fac parte din grupele de
destinaie prezentate mai sus (de exemplu, agricol, forestier, viticol, terenuri situate
n intravilane) n vederea stabilirii valorii de pia sau a taxei de impozitare a
acestora, precum i crearea, dezvoltarea i meninerea unei piee concureniale.

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.7

Cadastrul fondului agricol


Este un subsistem al cadastrului general care se execut pentru toate terenurile
cu destinaie sau folosin agricol situate n extravilan, punnd n eviden, de
asemenea, i lucrrile de protecie i ameliorare a calitii solurilor. n cadastru,
aceste terenuri sunt simbolizate prin codul TDA terenuri cu destinaie agricol.
Cadrul legislativ este asigurat de:
- Legea 18/1991 a fondului funciar
- Legea 67/1997 a viei i vinului, ambele cu modificrile i completrile
ulterioare
- Ordinul 34/2000 al ministrului agriculturii i alimentaiei pentru aprobarea
Normelor metodologice de realizare i inere la zi a cadastrului viticol
- Lege nr. 348/2003 din 10/07/2003 a pomiculturii
- Ordonan de urgen nr. 34/2013 din 23/04/2013 privind organizarea,
administrarea i exploatarea pajitilor permanente i pentru modificarea i
completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991.
n legtur direct cu activitatea de realizare/ntreinere a cadastrului fondului
agricol este activitatea de bonitare cadastral, care asigur aprecierea calitii
terenurilor agricole din punct de vedere tehnic i al capacitii lor productive,
utiliznd un sistem de indici i note de bonitare pentru ncadrarea acestora n clase
de calitate, iar folosinele perene (precum puni i fnee naturale, livezi i vii) se
ncadreaz n plus i n clase de producie. Clasele de calitate se noteaz cu cifre
romane de la I la VI, iar clasele de producie se noteaz cu majuscule de la A la C.
ATENIE: Bonitarea cadastral NU ESTE O METOD DE EVALUARE, ci doar
rezultatul activitii de bonitare cadastral este folosit n evaluarea terenurilor, fiind
o indicaie a calitii i implicit a randamentului terenului.
La baza activitii de bonitare cadastral a terenurilor agricole stau studiile
pedologice care analizeaz proprietile biologice, fizice, chimice i mineralogice ale
solurilor, precum i legile care stau la baza formrii, evoluiei, distribuiei
geografice, clasificrii i fertilitii acestora. Prin aceste activiti se atribuie fiecrei
parcele de teren o nota de bonitare de la 0 la 100, iar pe baza acestei note de bonitare
se ncadreaz terenurile ntr-o clas de calitate.
nregistrarea n clase de calitate n baza punctelor de bonitare a solurilor:
Clasa I 81-100 puncte
Clasa II 61-80 puncte
Clasa III 41-60 puncte
Clasa IV 21-40 puncte
Clasa V 0-20 puncte
n Anexa 8 sunt precizate informativ caracteristicile pe baza crora se atribuie
notele de bonitare

7.8

Evaluarea proprietii imobiliare

Cadastrul fondului viticol


Este un subsistem al cadastrului fondului agricol care se execut pentru toate
terenurile aflate n patrimoniul naional indiferent de proprietar i destinaie.
n categoria terenurilor cu vii intr urmtoarele sub-categorii, clasificate din
punct de vedere cadastral astfel:
Vp terenuri n curs de pregtire pentru plantare
Vr terenuri cu plantaie viticol pe rod
Vb terenuri cu plantaii de portaltoi, butai
Vs coli de vi de vie
Vh terenuri cu plantaii de hamei
Vab terenuri cu plantaii viticole abandonate
n cadrul acestui cadastru se nregistreaz terenurile pe clase de pretabilitate:
Clasa 1 terenuri fr limitri sau restricii
Clasa 2 terenuri cu limitri sau restricii slabe
Clasa 3 terenuri cu limitri sau restricii moderate
Clasa 4 terenuri cu limitri sau restricii severe
Clasa 5 terenuri cu limitri sau restricii severe ce pot fi corectate
Clasa 6 terenuri cu limitri sau restricii severe ce nu pot fi corectate
Cadastrul fondului imobiliar
Este un subsistem al cadastrului general prin care se realizeaz evidena i
inventarierea bunurilor imobile situate n intravilanul localitilor, specificnd
pentru construcii folosina, materialele de construcie, structura, regimul de
nlime, tipul de fundaie, suprafaa, dotrile, starea etc.
Terenurile situate n intravilan sunt codificate n documentele cadastrale prin
simbolul TDI terenuri cu destinaie intravilan.
Cadrul legislativ specific este reprezentat de:
Ordinul MLPAT i al preedintelui ONCGC nr. 90/N/911-CP/2 din 1997
pentru aprobarea Metodologiei privind executarea lucrrilor de introducere
a cadastrului imobiliar n localiti,
Ordinul MLPAT i al preedintelui ONCGC nr. 91/N/912-CP/2 din 1997
pentru aprobarea Metodologiei privind executarea lucrrilor de introducere
a cadastrului fondului reelelor edilitare n localiti,
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii
(republicarea 2 modificat)
H.G. nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism.
Datele tehnice i economice privitoare la terenuri i construcii suprafee, numr
de etaje, starea construciilor, tip structur .a. sunt simbolizate prin indici de
cartare pe planurile cadastrale imobiliar-edilitare.

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.9

Clasificarea construciilor i indicii de cartare ai acestora


Cldirile i construciile se clasific dup destinaia lor n patru categorii:
construcii cu destinaie de locuin CL (locuine, case de vacan, spaii de
cazare permanent i temporar, cmine etc.)
construcii administrative i social culturale CAS
construcii industriale i edilitare CIE
construcii anexe CA
n cadrul lucrrilor specifice cadastrului imobiliar se fac investigaii detaliate,
informaiile obinute completnd datele prelevate n cadrul cadastrului general,
conform Ordinului Ministrului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului i al
preedintelui ONCGC nr. 90/N/911-CP/2 din 1997 pentru aprobarea Metodologiei privind
executarea lucrrilor de introducere a cadastrului imobiliar n localiti, dup cum
urmeaz:
destinaie (codurile sunt prezentate mai sus),
folosin: este folosina curent i predominant a cldirii,
numr nivele: este trecut ca exponent al literei ce desemneaz tipul structurii
construciei,
numr subsoluri: este trecut ca indice al literei ce menioneaz tipul de
structur a cldirii,
structur:
- cldiri din zidrie durabil cu structura de rezisten din beton armat
sau metalic, i planee din beton armat (A),
- cldiri din zidrie portant fr structur de rezisten i
planee din beton armat sau lemn (B),
- cldiri din lemn avnd fundaie din beton sau piatr (C),
- cldiri din paiant, pmnt sau din chirpici (D),
fundaie: din beton (B), pe piloi (P), cu radier (R), din lemn (L), alte tipuri
(A),
perei: cadre din beton armat (CP), diafragm mixt (D), zidrie portant
(ZP), panouri mari (PM), lemn (L), paiant, chirpici (P), alte tipuri (A),
acoperi/nvelitoare: teras circulabil (TC), teras necirculabil (TN), tabl
(TB), igl (T), azbociment (AZ), bituminoase (B), olane (OL), indril (SD),
alte tipuri (A),
nclzire: cu gaze (G), termoficare (t), lemn (L), produse petroliere (P),
electric (E),
dotri edilitare: alimentare cu ap (A), canalizare (C), termoficare (t),
alimentare cu energie electric (E), reea telefonic (T),
starea construciei:
- foarte bun (F) pentru cldirile realizate cu materiale durabile (crmid,
beton armat, sau metal) realizate n ultimii 20 ani, cu finisaje i instalaii
complete; nu necesit reparaii curente sau capitale la principalele
elemente constructive,

7.10

Evaluarea proprietii imobiliare


- bun (B) pentru cldirile realizate din materiale durabile, cu planeu din
beton armat sau lemn, finisaje i instalaii complete, fr deteriorri ale
structurii, necesitnd unele lucrri de mbuntire curent n proporie de
10% (din valoarea acesteia), n aceast categorie se pot ncadra unele
cldiri cu planeu din beton armat cu o vechime cuprins ntre 20-50 ani,
precum i cele cu planeu din lemn indiferent de vechime,
- satisfctoare (S) pentru cldirile realizate din materiale durabile, cu
instalaii incomplete, care prezint nceputuri de deteriorri la structur
i finisaje, cu vechime de exploatare de peste 50 ani, precum i celelalte
cldiri cu finisaje ngrijite, instalaii pariale, cu aspect bun, din paiant,
sau cu planee din lemn i vechime mai mare de 20 ani. Construcia
necesit lucrri de ntreinere, reparaii curente i reparaii capitale la
elementele constructive n proporie de 10-30% (din valoarea acesteia),
- rea (R) pentru cldiri realizate din materiale durabile sau nu, avnd
deteriorri importante la structur i finisaje, fundaii i ziduri fisurate
sau crpate, nclinate, tencuieli desprinse, planee crpate sau ncovoiate.
Construcia necesit lucrri de reparaii curente i reparaii capitale n
proporie de 30-50% (din valoarea acesteia),
- insalubr (I) pentru cldirile care nu mai corespund folosinei ca urmare a
degradrilor i care prezint pericol pentru viaa i sntatea celor care o
folosesc,
- ruin (X) - pentru cldirile a cror stare de degradare impune demolarea
lor.
anul construirii, stabilit n baza autorizaiei de construcie, iar n lipsa
acesteia, n baza procesului verbal privind stabilirea impozitelor,
tip proprietate: proprietate privat persoane fizice (PF), proprietate privat
persoane juridice (PJ), domeniul public al statului (DS), domeniul public al
unitilor administrativ-teritoriale (DAT), domeniul privat al statului (DPS),
domeniul privat al unitilor administrativ-teritoriale (DPA),
mod administrare: de stat (A), asociaie (C), provizorie (F), particular (P),
cult religios (R), mixt (M), strin (S), concesionare (T), cooperaie (L),
tip capacitate, stabilit n funcie de categoria n care se ncadreaz cldirea,
numr familii,
numr persoane.

n categoria construcii anexe intr magazii, grajduri, buctrii de var, garaje,


pivnie situate n curte, oproane, ptule, marchize din scnduri sau tabl etc.:
m magazii din crmid, paiant sau tabl
gj garaje din zidrie sau tabl
gr grajduri din zidrie sau paiant
w latrine din zidrie
Toate celelalte construcii anexe care nu ndeplinesc aceste condiii sunt figurate
pe planuri prin perimetrul lor i cele dou diagonale.

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.11

Cadastrul fondului edilitar


Este acea parte a cadastrului imobiliar-edilitar cu rol n inventarierea dotrilor
edilitare subterane, de suprafa i supraterane din interiorul intravilanelor,
precum: reeaua de alimentare cu ap, reeaua de canalizare, reeaua de gaze
naturale, reeaua de termoficare, reeaua de electricitate, reeaua de telefonie,
reelele industriale etc.

PUBLICITATEA IMOBILIAR I CARTEA FUNCIAR


Publicitate imobiliar este un sistem de nscriere n documente publice a
bunurilor imobile mpreun cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii i
posesorii acestora. Publicitatea imobiliar se realizeaz prin intermediul crii
funciare.
Sistemul de publicitate imobiliar are rolul de a aduce n atenie public
constituirea, modificarea, transmiterea sau stingerea unui drept de proprietate
asupra unui bun imobil, prin nscrierea acestor aciuni n cartea funciar, avnd prin
urmare, rol de ocrotire juridic a dreptului de proprietate.
Instrumentul prin care este posibil publicitatea imobiliar l constituie registrul
cadastral de publicitate imobiliar, un registru cu structur bine definit, n care
este nregistrat o anumit parte din rezultatele activitii cadastrale, actele juridice
ce in de proprietate, precum i fiecare fapt juridic ce afecteaz la un moment dat
proprietatea.
Cartea funciar
Fiecare imobil deine o carte funciar unic, toate crile funciare de pe cuprinsul
unei uniti administrativ-teritoriale formnd registrul cadastral de publicitate
imobiliar al acestui teritoriu administrativ.
Conform Art. 23 din Legea 7/1996 republicat, cartea funciara este alctuita din
titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i
din 3 pri:
Partea I - referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:
a) numrul de ordine i numrul cadastral al imobilului;
b) suprafaa imobilului (reieit din msurtorile cadastrale), destinaia,
categoriile de folosin i, dup caz, construciile
c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a
crii funciare, ntocmit conform regulamentului aprobat prin ordin cu
caracter normativ al directorului general al Ageniei Naionale de
Cadastru i Publicitate Imobiliar ANCPI.
Partea a II-a - referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate i alte
drepturi reale, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate,
precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
c) strmutrile proprietii;

7.12

Evaluarea proprietii imobiliare

d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin


cu titlu gratuit (n cazul proprietilor imobiliare publice);
e) servituile constituite n folosul imobilului;
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum
i aciunile privitoare la proprietate;
g) recepia propunerii de dezmembrare ori de comasare i respingerea
acesteia, respingerea cererii de recepie i/sau de nscriere, n cazul
imobilelor cu carte funciar deschis;
h) interdiciile de nstrinare, grevare, nchiriere, dezmembrare,
comasare, construire, demolare, restructurare i amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din
Codul civil i clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din
Codul civil;
j) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I
sau a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.
Partea a III-a - referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de
proprietate, drepturile reale de garanie i sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaie, servituile n sarcina
fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea
i cesiunea de crean;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum
i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceasta parte;
c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la
nscrierile fcute n aceasta parte.
nscrierile n cartea funciar sunt de trei tipuri:
nscriere definitiv a drepturilor reale, cunoscut i ca intabulare,
nscriere provizorie (nedefinitiv) a drepturilor reale, cerut n diferite
situaii precum cazul n care lucrrile sau documentaia de cadastru
general nu au fost definitivate,
notare.
Cazurile, condiiile i regimul juridic al acestor nscrieri sunt stabilite de Codul
civil.
Unica autoritate n domeniul activitii de cadastru din ara noastr este Agenia
Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar ANCPI (www.ancpi.ro), aflat n
subordinea Ministerului Administraiei i Internelor.
Legile de baz ale activitii cadastrale din ara noastr sunt Legea 7/1996 a
cadastrului i publicitii imobiliare i Legea 18/1991 a fondului funciar.
De asemenea, exist o serie de norme tehnice, hotrri de guvern, ordonane de
urgen i ordine care vizeaz aceast activitate.

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.13

CONINUTUL DOSARULUI DE CADASTRU


Dosarul de cadastru este ntocmit doar de ctre experii cadastrali (ingineri
geodezi autorizai pentru efectuarea lucrrilor de cadastru) n urma msurtorilor
cadastrale realizate n teren cu aparatur specific i a calculelor de specialitate, i
este depus la Oficiul de cadastru i publicitate imobiliar - OCPI.
Acest dosar conine diferite documente cadastrale n funcie de scopul lucrrii,
documente eseniale pentru recunoaterea din punct de vedere fizic, economic i
juridic a proprietii care urmeaz s fie evaluat. Proprietarul deine doar o parte
din aceste documente, care pot fi cerute i analizate de ctre expertul evaluator.
Pentru prima nregistrare a unui imobil n cartea funciar (a se vedea mai sus),
dosarul de cadastru conine o copie dup actul ce atest dreptul de proprietate,
diferite cereri i declaraii, planuri cadastrale la diferite scri, tabele cu rezultatele
msurtorilor i calculele specifice, descrieri topografice ale punctelor geodezice
utilizate n timpul msurtorilor i descrierea lucrrilor topografice i geodezice
executate.
Dintre acestea, urmtoarele sunt necesare procesului de identificare cadastral a
proprietii imobiliare subiect i vor fi solicitate de evaluator de la proprietar
naintea nceperii activitii de identificare:
1. Planul de amplasament i delimitare a imobilului la scara 1:200-1:5000 cu
coordonatele de delimitare a parcelei (exemplu n Anexa 4 i Anexa 5)
2. Releveul cldirii la scara 1:50-1:500 (exemplu n Anexa 6 i Anexa 7)
3. Extrasul de carte funciar pentru informare.
Exist de asemenea planuri cadastrale de ansamblu i planuri cadastrale de baz
care pot fi utilizate de evaluatori.
Planul cadastral de ansamblu este o reprezentare generalizat a unei uniti
administrativ-teritoriale. Se ntocmete la scri mai mici dect planul cadastral de
baz (de exemplu, 1:10.000, 1:25.000 sau 1:50.000) i conine elemente de cadastru
grupate n ansamblu pe categorii de folosin, cum ar fi terenul arabil i pdurile din
aria reprezentat sau zona de curi-construcii (localiti).
Planul cadastral de baz cuprinde elemente de cadastru general n detaliu i se
realizeaz la diferite scri mari (de la 1:500 la 1: 10.000), n funcie de relief i de
ncadrarea n extravilan sau intravilan a zonei reprezentate.
De pe un plan cadastral de baz se pot citi urmtoarele informaii care trebuie
s fie coninute obligatoriu:

punctele reelei geodezice de sprijin, de ndesire i de ridicare,

limitele i punctele de hotar (numerotate) ale unitilor administrativteritoriale,

limitele intravilanelor,

limitele i numerele cadastrale ale corpurilor de proprietate,

limitele parcelelor i ale construciilor cu caracter permanent din cadrul


corpurilor de proprietate,

numerele potale ale imobilelor din intravilan,

7.14

Evaluarea proprietii imobiliare


reeaua de transport,
ape,
construcii hidrotehnice,
elemente de toponimie (denumirile localitilor, apelor, formelor de relief,
ale pdurilor etc.),
reele de utiliti,
codul SIRSUP (fost SIRUTA) al unitii administrativ-teritoriale,
scara de reprezentare.

SCARA DE REPREZENTARE A PLANURILOR.


SEMNE CONVENIONALE
Pentru a putea nelege informaiile stocate ntr-un plan cadastral este
important s se neleag rolul scrii de reprezentare i modul de lucru cu aceasta,
precum i s se recunoasc semnele convenionale utilizate pentru reprezentarea pe
planuri a elementelor din teren.
Cnd dispunem de un plan cadastral, putem s obinem prin msurarea acestor
elemente pe plan cu o rigl i utilizarea formulei scrii numerice, dimensiunile lor
reale din teren, cum ar fi lungimi i distane sau aria suprafeelor (aplicnd diferite
metode grafice sau analitice).
De asemenea, putem s determinm poziia unui element/punct din teren, n
sistem de coordonate carteziene (x,y).
Scara numeric la care este realizat o hart sau un plan cadastral, este exprimat
prin raportul 1:n i permite trecerea de la distana d dintre dou puncte aflate pe
planul cadastral, la corespondenta ei, D, aflat pe teren.
Scara planului ne spune c 1 mm de pe plan reprezint n mm n teren.
Cu ct numitorul scrii n este mai mic, cu att scara de reprezentare este mai
mare, deci terenul este reprezentat mai detaliat.
Cu ct numitorul scrii n este mai mare, cu att scara de reprezentare este mai
mic, deci terenul este reprezentat mai puin detaliat.

Formula scrii numerice este:

1 d [ mm ]

n D [ mm ]

(1)

Semne convenionale
Hrile i planurile topografice i cadastrale sunt reprezentri convenionale la
scar a terenului. Pentru ntocmirea acestora sunt utilizate semne convenionale
cartografice care difer ca mrime sau form n funcie de scara de reprezentare i
sunt de trei tipuri:

semne convenionale de contur utilizate pentru reprezentarea elementelor


din teren care au dimensiuni mari i care pot fi reprezentate prin reducere la
scara respectiv: limite de uniti teritorial-administrative, lacuri, pduri,
sate/orae (intravilane), cldiri, parcele de teren etc. Prin msurarea lor

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.15

efectiv i folosirea scrii numerice se deduc dimensiunile lor din teren, n


metri.

semne convenionale de scar folosite pentru reprezentarea elementelor


din teren care au dimensiuni mici, a cror suprafa nu poate fi reprezentat
ca atare prin reducere la scara respectiv i informeaz doar n privina
poziiei, nu i asupra dimensiunilor lor, ca de exemplu: puncte geodezice,
cldiri i anexe, poduri, stlpi pentru iluminat, de telefon sau pentru
transportul energiei electric, fntni, izvoare etc.

semne convenionale explicative pot fi sub form de cifre i litere i


introduc mai multe informaii, pe lng semnul de scar, de exemplu: n
interiorul unui areal de pdure apare un semn convenional sub forma unui
copac, care arat tipul pdurii (de foioase, conifere sau mixt); lng acest
semn poate s existe o fracie de forma

20
5 n care numrtorul indic
0,30

nlimea medie a copacilor, numitorul arat grosimea medie, iar ultima cifr
(5) reprezint distana medie dintre copaci.
Cu ct scara de reprezentare este mai mic, cu att se utilizeaz mai multe semne
convenionale pentru realizarea hrii/planului, deoarece sunt mai multe detalii n
teren care nu mai pot fi reduse la scar.
Semnele convenionale, regulile de scriere i corpurile de litera stabilite pentru
elementele de toponimie care trebuie reprezentate pe planurile cadastrale de baza i
de ansamblu sunt cele prevzute n "Atlasul de semne convenionale pentru
planurile topografice la scrile 1:5.000, 1:2.000; 1:1.000 i 1:500", ediia 1978, pn la
elaborarea, avizarea i/sau aprobarea unui nou atlas de semne convenionale. (Se
poate descrca de pe: http://earth.unibuc.ro/download/atlas-semne-conventionale,
sau www.scribd.ro).
Numrul cadastral
Numrul cadastral face legtura ntre planul cadastral, registrele cadastrale i
cartea funciar i de asemenea cu bazele de date grafice i textuale ale sistemului
informatic cadastral. Acest numr rezult n urma numerotrii ntr-o succesiune
bine stabilit a elementelor cadastrale, separat pentru intravilan i separat pentru
extravilan.
Registrele cadastrale sunt documentele scriptice ale cadastrului n care sunt
sistematizate datele cadastrale i exist cinci tipuri: registrul cadastral al corpurilor
de proprietate, registrul cadastral al parcelelor, registrul cadastral al proprietarilor,
indexul alfabetic al proprietarilor, fia centralizatoare a partidelor cadastrale pe
proprietari i pe categorii de folosin.
Modul de obinere a numerelor cadastrale, pentru o zon de intravilan, fr a
intra n detalii, const n mprirea acesteia n sectoare cadastrale (cvartale)
numerotate cu cifre arabe de la 1 la n, ncepnd din colul de NV al intravilanului,
spre SE sau SV; n primul sector cadastral sunt numerotate cu cifre arabe de la 1 la n

7.16

Evaluarea proprietii imobiliare

toate corpurile de proprietate (sensul de numerotare este la fel ca i pentru sectoare),


pn la epuizarea lor, continundu-se apoi n urmtorul sector cadastral de la
ultimul numr; fiecare parcel din interiorul unui corp de proprietate primete un
numr urmat de codul categoriei de folosin, numrul 1 fiind atribuit categoriei
curi-construcii (Cc).
Detaliile liniare care reprezint ape curgtoare, canale, diguri, ci ferate sau
drumuri se numeroteaz separat n cadrul unui sector cadastral cu numrul 0 (zero),
ca parcele, urmnd o anumit ierarhie.
Numerotarea cadastral n extravilan se face n acelai mod ca pentru intravilan,
cu mici deosebiri.
SISTEME DE PROIECIE STEREOGRAFIC - STEREO 1970 I STEREO 1930
Reprezentarea terenului pe planuri cadastrale se face utiliznd proiecia
cartografic oficial a rii noastre, proiecia stereografic 1970, care are asociat
elipsoidul Krasovski 1940, acestea constituind sistemul de referin naional S-42.
Sistemul de proiecie stereografic 1970 este o proiecie conform care pstreaz
nealterate valorile unghiurilor, ns deformeaz radial lungimile. Deformaiile
acestora au sens negativ n interiorul cercului de deformaie nul i pozitive n exterior.
Centrul cercului de deformaie nul are coordonate geografice latitudine 0 = 46o i
longitudine 0 = 25o est Greenwich (zona oraului Braov) i coordonate geodezice
X0 =500000 m i Y0 =500000 m, iar raza este r =201,718 m. Axa OX a sistemului de
proiecie este orientat pozitiv spre nord, iar axa OY este perpendicular pe aceasta
i orientat pozitiv spre est.
Sistemul de proiecie stereografic 1930 Local Bucureti este folosit pentru
Municipiul Bucureti i are asociat elipsoidul Hayford 1910. Polul proieciei are
coordonatele geografice latitudine 0 =45o54' i longitudine 0 =25o23'32" est
Greenwich, raza cercului de deformaie nul este r=171,731m. Axa OX a sistemului
de proiecie este orientat pozitiv spre est, iar axa OY este perpendicular pe aceasta
i orientat pozitiv spre nord.
Pentru a transcalcula coordonatele dintr-un plan de proiecie n altul se utilizeaz
transformarea Helmert.
Msurtori prin tehnologia GNSS
Utilitatea direct a acestei tehnologii n evaluare apare n etapa de identificare a
proprietii evaluate cnd exist suspiciuni n ceea ce privete amplasamentul
proprietii i se dorete verificarea on-site a acesteia, n baza documentaiei
cadastrale, deci a coordonatelor Stereo70 ale punctelor de delimitare a parcelei.
Se pot utiliza aparate GPS de tip handheld care permit setarea n sistem
Stereo70, Datele de poziionare din GPS-ul intern sunt preluate i transformate n
timp real n sistemul de proiecie Sterografic 1970, n scopul efecturii de msurtori
sau confruntrii pe teren a informaiilor geometrice i alfanumerice din lucrrile de

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.17

cadastru sau GIS. Precizia de poziionare este de 1m-25m, n funcie de specificaiile


receptorului GPS, configuraia sateliilor, calitatea semnalului.
n ara noastr este utilizat sistemul american de poziionare global
(NAVSTAR-GPS) pentru msurtorile topo-geodezice.
Acesta, precum i sistemul rus GLONASS i sistemul european GALILEO, se
bazeaz pe tehnologia GNSS (Global Navigation Satellite System). GPS i
GLONASS sunt interoperabile i acelai aspect a fost luat n calcul i la proiectarea
sistemului GALILEO. Msurtorile realizate prin utilizarea GPS au ca rezultat
pentru fiecare punct msurat coordonatele elipsoidale (B-latitudine, L-longitudine i
h-cot) pe elipsoidul de referin WGS84 (World Geodetic System), asociat acestui
sistem.
n prezent, utilizatorii tehnologiei GNSS obin coordonatele punctelor msurate
n sistemul de referin i coordonate ETRS89 (European Terrestrial Reference
System 1989), care utilizeaz elipsoidul GRS80 (Geodetic Reference System 1980).
Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar pune la dispoziie gratuit
(www.ancpi.ro) un soft denumit TransDatRo cu urmtoarele module de
transformri2:
coordonatele (B,L,h) n sistem ETRS89 - coordonate (x,y) n sistemul de referin
naional S-42 (Stereo70),
coordonatele (x,y) n S-42 (Stereo 70) - coordonate (B,L) n sistem ETRS89,
coordonatele (x,y) n S-42 (Stereo 70) coordonate (x,y) n sistem local Bucureti
(Stereo 30),
coordonatele (x,y) n sistem local Bucureti (Stereo 30) - coordonate (x,y) n S-42
(Stereo 70).

http://www.rompos.ro/images/Brosura_ROMPOS.pdf

Livezi
-L-

L
LI
LF
LD
LP

livezi clasice
livezi intensive i superintensive
plantaii arbuti fructiferi
plantaii de dud
pepiniere pomicole

Vii
-V-

- vii nobile
- vii hibride
- pepiniere viticole
- plantaii de hamei

Fnee
-F-

Puni
-P-

Arabil
-A-

VN
VH
VP
VHA

puni curate
puni mpdurite
puni cu pomi fructiferi
puni cu tufriuri
i mrciniuri

arabil propriu-zis
pajiti cultivate
grdini cultivate
orezrii
sere
solarii i rsadnie
cpunrii
alte culturi perene

Categorii
de folosin

- fnee curate
- fnee mpdurite
- fnee cu pomi fructiferi
fnee cu tufriuri i mrciniuri

Subcategorii de folosin

F
FP
FL
FT

PT

P
PP
PL

A
AP
AG
AO
AS
ASO
AC
AD

Simbol

TDA

Cod grup
de destinaie
-

- ape curgtoare
- lacuri i bli naturale
- lacuri de acumulare
- amenajri piscicole
- ape cu stuf
- canale
- marea teritorial
- autostrzi
- drumuri naionale
- drumuri judeene
- drumuri comunale
- strzi i ulie
- drumuri de exploatare
- drumuri i poteci turistice
- ci ferate
- construcii
- curi i construcii
- cariere
- cimitire
- diguri
- exploatri miniere i petroliere
- fie de frontier
- parcuri
- piee i trguri
- plaje i tranduri
- taluzuri pietruite
- terenuri de sport
alte terenuri cu construcii
- nisipuri zburtoare
- bolovniuri,stncrii, pietriuri
- rpe, ravene, torente
- srturi cu crust
- mocirle i smrcuri
- gropi de mprumut, deponii
- halde
HR
HB
HA
HP
HS
HC
HM
DA
DN
DJ
DC
DS
DE
DT
CF
C
CC
CA
CI
CD
CMP
CFF
CP
CT
CPJ
CTZ
CS
CAT
NN
NB
NR
NS
NM
NG
NH

pduri
perdele de protecie
tufiuri i mrciniuri
rchitrii
pepiniere silvice

Subcategorii de folosin

PD
PDP
PDT
PDR
PDPS

Simbol

Simboluri pentru categorii/ subcategorii de folosin a terenurilor

Terenuri
degradate
i neproductive
-N-

Terenuri cu
construcii i
curi
- CC, C -

Ci rutiere i
ci ferate
- DR, CF -

Terenuri cu ape
i
ape cu stuf
- HR, HB -

Pduri i alte
terenuri
cu vegetaie
forestier
- PD -

Categorii
de folosin

TDI

TDS

TDH

TDF

Cod grup
de destinaie

ANEXA 1

7.18
Evaluarea proprietii imobiliare

ANEXA 1

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.19

ANEXA 2

PLAN CADASTRAL
(fragment)
Scara 1:1000

ntocmit:

Sistem de proiectie: Stereografic Local

7.20

Evaluarea proprietii imobiliare

ANEXA 3

PLAN CADASTRAL
(fragment)
Scara 1:1000

ntocmit:

Sistem de proiectie: Stereografic Local

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.21

ANEXA 4

PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI


Scara 1:500
Nr cadastral

Suprafata
masurata [mp]

Cartea Funciara

Nr.
parcela

Adresa imobilului

UAT

A. Date referitoare la teren


Suprafata
Valoare de
[mp]
impozitare [lei]

Mentiuni

B. Date referitoare la constructie


Valoare de
Suprafata
impozitare [lei]
construita la sol [m]

Mentiuni

Categoria de
folosinta

Total
Cod
Constr.
Total
Executant:

Semnatura si stampila

Se confirma suprafata din masuratori si


Introducerea imobilului in baza de date

Suprafata totala masurata = 301 mp


Suprafata din act = 301 mp

Parafa
Semnatura si data
Stampila BCPI

7.22

Evaluarea proprietii imobiliare

ANEXA 5

PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI


Scara 1:500
Adresa imobilului:

Suprafata masurata [mp]

Nr. cadastral

Cartea Funciara nr.

Nr.
parcela

UAT

Categoria de
folosinta

A. Date referitoare la teren


Suprafata
Valoare de
[mp]
impozitare [lei]

Mentiuni

Total
B. Date referitoare la constructie
Cod
Constr.

Suprafata
construita la sol [m]

Valoare de
impozitare [lei]

Mentiuni

Total

Vecin 1
BENZIN
ARIE O
NV

S=133mp

S=673mp

BENZIN

Pct.

INVENTAR DE COORDONATE
Sistem de proiectie: Stereografic 1970
N[m]
E[m]

340951.871

560565.392

340955.292

560590.174

340937.354

560593.324

340925.831

560586.632

340923.585

560570.360

340933.933

560568.542

Suprafata din masuratori = 673 mp


Suprafata din act = 2000 mp

ARIE ON

Executant:

Semnatura si stampila
Se confirma suprafata din masuratori si
Introducerea imobilului in baza de date
Parafa
Semnatura si data
Stampila BCPI

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.23

ANEXA 6

RELEVEU APARTAMENT
Scara 1:50
Nr. Cadastral al terenului

Adresa imobilului:

Suprafata

Cartea Funciara colectiva nr.

UAT

Cod unitate individuala (U)

CF individuala

148
110
p=126
90
210

73
210

80
210

80
210

110
190

90
210

Nr.
incapere

Denumire incapere

Suprafata utila
(mp)

1
2
3
4
5

CAMERA
BAIE
DEBARA
VESTIBUL
BUCATARIE

13.99
4.33
0.48
3.84
3.66

LOGIE

2.36

Executant

Data

Receptionat

Data

Evaluarea proprietii imobiliare

ANEXA 7

RELEVEU APARTAMENT
Scara 1:100
Nr. Cadastral al terenului

Adresa imobilului:

Suprafata
86.63

UAT

Cartea Funciara colectiva nr.


Cod unitate individuala (U)

CF individuala

7
0.54 p=1.30
0.66

1.79 p=0.85
1.19

7.24

1.16 p=0.84
1.17

5
6

0.68
2.03

0.71
2.10

10
0.78 p=0.78
1.13

1.16
2.32

0.95
2.02

13 14

0.91
2.02

0.68
2.03

0.96
2.02
p=0.85 0.60
1.13

1
4

2
1.18 p=0.86
1.18

0.86
2.00

0.98
2.08
0.62
2.04

0.92
2.22
2.15
1.15
p=0.93
0.66
2.00

12

11

0.75
2.06

9
Nr.
incapere

Denumire incapere

Suprafata utila
(mp)

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

HOL
BUCATARIE
CAMERA
HOL
BAIE
CAMERA
CAMERA
CAMERA
WC DE SERVICIU
DEBARA
CAMARA

4.06
11.02
19.41
8.53
3.77
14.38
11.76
10.14
2.40
0.56
0.60

12
13
14

BALCON
LOGIE
BALCON

2.85
2.91
1.66

Executant

Data

Receptionat

Data

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.25

ANEXA 8
Clase de calitate a terenurilor agricole
Clasa I terenuri de calitate i fertilitate foarte bune, cu urmtoarele
caracteristici:

orizont de humus foarte dezvoltat 40-50 cm

profil profund de sol ~ 150 cm

panta terenului 0% - foarte uor nclinat

permite cu uurin mecanizarea lucrrilor agricole

nu exist procese de degradare

nu exist pericol de inundare sau de alunecare de teren

se preteaz pentru orice categorie de folosin i pentru majoritatea


plantelor cultivate
Clasa a II-a terenuri de calitate i fertilitate bune, cu urmtoarele
caracteristici:

orizont de humus 20-40 cm

profil de sol de peste 100 cm

panta terenului <10%

permite foarte uor mecanizarea lucrrilor agricole

procese de degradare minore

drenaj satisfctor

se preteaz pentru orice categorie de folosin i pentru majoritatea


plantelor cultivate
Clasa a III-a terenuri de calitate medie:

orizont de humus puin dezvoltat < 20 cm

profil de sol <50 cm

relief variat cu panta terenului <20%

permite cu anumite limitri mecanizarea lucrrilor agricole

procese de degradare evidente

drenaj nesatisfctor
Clasa a IV-a terenuri de calitate slab:

orizont de humus poate lipsi

relief puternic frmntat cu panta terenului <35%

restricii mari la mecanizarea lucrrilor agricole

procese puternice de degradare, necesit lucrri de mbuntiri


funciare

drenaj problematic

7.26

Evaluarea proprietii imobiliare


Clasa a V-a terenuri de calitate foarte slab:

orizont de humus lipsete

relief cu pante foarte mari, de pn la 50%

nemecanizabile

procese de degradare excesive

drenaj foarte slab sau excesiv

Clasa a VI-a terenuri neproductive:

terenuri nefertile, fr vegetaie


Clasele de producie
Pentru puni i fnee naturale:
Clasa A cuprinde pajiti cu plante cu valoare furajer bun i foarte bun
Clasa B cuprinde pajiti cu plante ce au valoare furajer satisfctoare,
consumate de animale n proporie de maxim 25%
Clasa C pajiti cu plante fr valoare furajer, consumate n mic proporie
sau chiar deloc.
Pentru livezi i vii:
Clasa A cuprinde plantaii vitipomicole i pepiniere pomicole cu producii
bune i foarte bune
Clasa B cuprinde plantaii vitipomicole cu producii satisfctoare (cele
mature i btrne), pepinierele pomicole n stare bun de producie, plantaiile
vitipomicole tinere cu producie bun
Clasa C cuprinde plantaii vitipomicole cu producii slabe i foarte slabe, n
care plantele au intrat n declin i degradare, pepinierele pomicole cu producie
slab, plantaiile vitipomicole neintrate nc pe rod.
Din punct de vedere al lucrrilor de mbuntiri funciare necesare sau care au
fost introduse pe terenuri, acestea sunt clasificate dup cum urmeaz:

LI terenuri cu lucrri de amenajare i irigaii

LD terenuri cu lucrri de eliminare a excesului de umiditate

LH terenuri cu lucrri de prevenire a inundaiilor

LS terenuri cu lucrri de ameliorare a solurilor salinizate i alcaline

LA terenuri cu lucrri de ameliorare a solurilor acide

LC terenuri cu lucrri de prevenire i combatere a eroziunii solurilor

LE terenuri cu lucrri de stagnare a torentelor

LF terenuri cu lucrri de stabilizare a alunecrilor de teren

LN terenuri cu lucrri de fixare a nisipurilor mobile i semimobile


Dup gradul de urgen a aplicrii acestor lucrri, aceste simboluri pot fi nsoite
de literele urmtoare:
a lucrri de prim urgen
b lucrri de urgena a doua
c lucrri de urgena a treia.

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.27

BIBLIOGRAFIE
1. Consiliul Facultii de Geodezie, Msurtori terestre - Fundamente (Volumele I+II,
Modulele B, C, E), editura Matrix Rom, 2001,
2. Constantin Gh. Munteanu, Cartografie matematic, editura Matrix Rom, 2003,
3. Gheorghe Badea, Cadastru general, editura Conspress UTCB, 2005,
4. Gheorghe Tmioag, Daniela Tmioag, Cadastrul general i cadastrele de
specialitate, editura Matrix Rom, 2005,
5. Gheorghe Tmioag, Cadastrul, Institutul de Construcii Bucureti, 1990,
6. Ion Grigore Sion, Instituii de drept i legislaie funciar-cadastral partea
special, editura Matrix Rom, 2003,
7. *** Atlas de semne convenionale pentru scrile 1:5000, 1:2000, 1:1000 i 1:500,
Ministerul agriculturii i industriei alimentare, Direcia de fond funciar i
cadastru, 1978,
8. *** Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996,
9. *** Legea fondului funciar nr. 18/1991,
10. *** Metodologie privind executarea lucrrilor de introducere a cadastrului imobiliar n
localiti, Buletinul Construciilor, volumul 7, 1997,
11. *** Regulament privind coninutul i modul de ntocmire a documentaiilor cadastrale
n vederea nscrierii n cartea funciar,
12. *** STAS 4908/1985 Cldiri civile, industriale i agrozootehnice - Arii i volume
convenionale,
13. *** STAS 7468/1980 Calcularea gradului de ocupare al terenului la amplasarea
lucrrilor de investiii.
http://www.ancpi.ro
http://www.ocpi.ro

7.28

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 7

7.1. IDENTIFICAREA CADASTRAL


A PROPRIETII IMOBILIARE
EXERCIII RECAPITULATIVE

ENUNURI ADEVARAT/FALS
1.

Identificarea cadastral a proprietii imobiliare face parte din etapa Analiza


preliminar, culegerea i selectarea informaiilor a procesului de evaluare. (F)

2.

Cadastrul i cartea funciar reprezint un sistem de eviden obligatorie a


tuturor bunurilor imobilele de pe ntregul teritoriu al rii. (A)

3.

Semnele convenionale explicative pot fi sub form de cifre i litere i conin


diverse informaii. (A)

4.

Cu ct scara de reprezentare a unui plan este mai mare, cu att elementele


terenului sunt reprezentate mai puin detaliat. (F)

5.

Aria util include aria pereilor. (F)

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.29

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

1. Parcela reprezint:
a. unul sau mai multe imobile ce aparin aceluiai proprietar
b. acea suprafa de teren care prezint o singur categorie de folosin
c. o diviziune a unei uniti administrativ-teritoriale delimitat de
elemente liniare stabile n timp
d. mai multe sectoare cadastrale dintr-o unitate administrativ-teritorial
2. Fondul funciar al unei ri este format din totalitatea terenurilor cuprinse n
interiorul granielor rii, indiferent de:
a. folosina pe care o are terenul
b. dreptul n baza cruia este deinut terenul
c. domeniul public sau privat din care face parte terenul
d. a, b i c
3. Prin imobil se nelege:
a. una sau mai multe parcele alturate de teren liber, avnd aceeai
folosin si aparinnd aceluiai proprietar
b. una sau mai multe parcele alturate de teren cu sau fr construcii,
avnd aceeai folosin si aparinnd aceluiai proprietar
c. una sau mai multe parcele alturate de teren cu sau fr construcii,
indiferent de folosina lor i aparinnd aceluiai proprietar sau mai
multor proprietari
d. nici o variant corect
4. Ce funcie a cadastrului asigur datele necesare pentru stabilirea impozitului
pe proprietate?
a. funcia tehnic
b. funcia juridic
c. funcia economic
5. Ce funcie a cadastrului asigur delimitarea din punct de vedere fizic a
imobilelor nvecinate?
a. funcia tehnic
b. funcia juridic
c. funcia economic
6. Ce subcategorie de folosin a terenului indic simbolul A?
a. ape curgtoare
b. arabil propriu-zis
c. lacuri i bli naturale
d. amenajri piscicole

7.30

Evaluarea proprietii imobiliare

7. Ce subcategorie de folosin a terenului indic simbolul PD?


a. puni curate
b. plantaii de arbuti fructiferi
c. parcuri
d. pduri
8. Ce parte a extrasului de carte funciar este rezervat descrierii imobilului?
a. partea I
b. partea a II-a
c. partea a III-a
d. partea a IV-a
9. Ce parte a extrasului de carte funciar este rezervat informaiilor privind
dreptul de proprietate
a. partea I
b. partea a II-a
c. partea a III-a
d. titlul
10. Codul CAS de cartare a unei construcii conform cadastrului, indic urmtorul
tip de construcie:
a. construcie anex special
b. construcie industrial, edilitar
c. construcie administrativ, social-cultural
d. construcie rezidenial temporar
11. Ce informaie ne indic indicele de cartare cadastral al unei cldiri, notat prin
litera A?
a. cldire din zidrie portant fr structur de rezisten
b. cldire cu fundaie din beton
c. cldire cu structur de rezisten din beton armat
d. cldire cu fundaie pe piloi
12. Cifra trecut ca exponent al indicelui de cartare cadastral al unei cldiri, ce
desemneaz tipul structurii de rezisten al unei cldiri, indic:
a. numrul de niveluri ale cldirii
b. numrul de subsoluri ale cldirii
c. numrul de scri/intrri n cldire
d. numrul cadastral
13. Cifra trecut ca indice al literei ce desemneaz n cadastru tipul structurii de
rezisten al unei cldiri, indic:
a. numrul cadastral al cldirii
b. numrul potal al cldirii
c. numrul de niveluri ale cldirii
d. numrul de subsoluri ale cldirii

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.31

14. Indicai un tip de terenuri care se nscriu n grupa terenurilor cu destinaie


special n cadastru:
a. terenuri folosite pentru construcii destinate aprrii
b. terenuri folosite pentru construcii hidrotehnice
c. plaje i rezervaii naturale
d. toate de mai sus
15. Indicai ce ramur a cadastrului se ocup cu inventarierea i evidena
monumentelor istorice:
a. cadastrul imobiliar
b. cadastrul edilitar
c. cadastrul terenurilor cu destinaie special
d. cadastrul general
16. Calculai ct reprezint n teren o lungime de 2,3 cm msurat pe planul
cadastral avnd scara de reprezentare 1:2.000.
a. 460 m
b. 46 cm
c. 46 m
d. 460 cm
17. Aplicnd formula scrii numerice pentru scara 1:500, calculai D pentru d
msurat pe plan de 12 mm.
a. 6 m
b. 60 m
c. 24 cm
d. 24 m
18. La ce scar este reprezentat un plan cadastral dac unei distane msurate pe
plan, de 10 cm, se tie c i corespund n teren 100 m?
a. 1:100
b. 1:10.000
c. 1:1.000
d. 1:10
19. Care dintre urmtoarele tipuri de arii specific unei cldiri este definit ca
fiind aria desfurat minus aria subsolului?
a. aria construit
b. aria desfurat construit
c. aria util
d. aria incintei
20. Care dintre urmtoarele tipuri de arii specific unei cldiri este definit ca
fiind aria seciunii orizontale a cldirii, la cota pardoselii finite a parterului, msurat
pe conturul exterior al pereilor?
a. aria nivelului
b. aria util
c. aria desfurat
d. aria construit

7.32

Evaluarea proprietii imobiliare

7.2. MSURAREA
PROPRIETILOR IMOBILIARE
1. INTRODUCERE
1.1 Scopul codului de msurare
Scopul codului de msurare este acela de a defini termenii i metodele de msurare
a dimensiunilor, suprafeelor (ariilor) i volumelor folosite n cuprinsul rapoartelor
de evaluare a proprietilor imobiliare, pentru construcii i teren.
n nelesul prezentului cod de msurare, aria reprezint msura unei mrimi
bidimensionale (suprafa), iar volumul msura unei mrimi tridimensionale,
ambele exprimndu-se n valori numerice.
n cuprinsul rapoartelor de evaluare, ariile se exprim n metri ptrai, cu o
zecimal, iar volumele n metri cubi, fr zecimal.
1.2 Legtura cu standarde de arii i volume
Codul de msurare este n concordan cu :
STAS 4908/1985 (Arii i volume convenionale) SR ISO 31-1/IULIE 1995
STAS 7468/1980 (Calcularea gradului de ocupare al terenului la amplasarea
lucrrilor de investiii)
STAS 1434/1983 (Linii, cotare, semne convenionale, indicator)
1.3 Aria de aplicabilitate
Codul de msurare se adreseaz specialitilor n evaluarea proprietilor imobiliare
i agenilor imobiliari, pentru utilizarea corect i unitar a terminologiei i
metodelor de msurare a dimensiunilor, suprafeelor (ariilor) i volumelor pentru
construcii i teren.
1.4 Structura codului de msurare
Codul de msurare este structurat n dou pri:
I - Msurarea construciilor
II - Msurarea terenului
Elementele principale ale codului de msurare sunt:
- identificarea termenilor i definirea lor;
- explicarea acestor termeni i a modului de msurare;
- aria de aplicabilitate a termenilor; i
- exemple de determinare a diferitelor tipuri de caracteristici dimensionale,
nsoite de diagramele aferente.

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.33

2. PARTEA I. MSURAREA CONSTRUCIILOR.


2.1 Arii msurate pe conturul exterior al cldirii
Ariile msurate pe conturul exterior al cldirii sunt:
AC - aria construit
AC-ap - aria construit pe apartament
Aniv - aria nivelului
Ad - aria desfurat
Adc - aria desfurat construit
AET - aria exterioar total
AT - aria total
2.1.1 Definiii ale ariilor msurate pe conturul exterior al cldirii
Ac - Aria construit: aria seciunii orizontale a cldirii, la cota +/- 0,00 (cota
pardoselii finite a parterului), msurat pe conturul exterior al pereilor.
n aria construit nu intr:
2

- rezalidurile cu aria mai mic de 0,4 m ;


2

- niele cu aria mai mare de 0,4 m ;


- treptele exterioare i terasele neacoperite;
- ariile curilor interioare, ale curilor exterioare de lumin sau de acces
2

(denumite n mod curent curi englezeti) mai mari de 4 m .


Pentru construcii subterane i subsoluri, aria construit se msoar la cota finit a
pardoselii i se consider aria seciunii orizontale, cuprins n conturul exterior al
pereilor, inclusiv grosimea stratului de protecie al izolaiei.
Pentru construcii amplasate pe teren n pant, aria construit se msoar n plane
orizontale n trepte, n funcie de teren i de specificul construciei.
AC-ap - Aria construit pe apartament: suma ariilor utile ale apartamentului, logiilor
i balcoanelor i a cotei pri din suprafeele prilor comune ale cldirilor
(spltorii, usctorii, casa scrii, inclusiv anexele pentru colectarea gunoaielor, casa
liftului etc.) la care se adaug suprafaa aferent ocupat de pereii interiori i
exteriori ai apartamentului. n cazul nclzirii cu combustibil solid se adaug
suprafaa aferent sobelor i cazanelor de baie.
Aniv - Aria nivelului: aria seciunii orizontale a cldirii la nivelul respectiv,
delimitat de conturul su exterior. Observaie: podul nu se consider nivel (etaj),
iar mansarda da.
Aria nivelului se msoar la 1 m deasupra pardoselii finite.

7.34

Evaluarea proprietii imobiliare

Include:
- aria nivelurilor intermediare;
- aria teraselor circulabile pentru diferite funciuni;
- aria balcoanelor interioare (n cazul teatrelor, cinematografelor, aulelor i ale altor
sli similare);
- aria subpantelor;
- aria balcoanelor i logiilor;
- aria porticelor de circulaie i gangurilor de trecere, dac acestea nu au nlimea
mai mare dect a unui etaj, se consider aferente numai primului nivel deservit;
- aria coridoarelor exterioare;
- aria scrilor exterioare de acces ntre niveluri intr n calculul ariei nivelului
deservit;
- aria ncperilor cu nlime liber mai mare de 1,80 m (de exemplu subsol,
ncperile motoarelor de ascensor, pompe etc. pri ieite i nchise pentru
iluminatul subsolurilor, ncperi la mansarde etc.);
- aria rampelor exterioare i a scrilor de acces de la magazii, depozite etc.
- aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor dac h >1,8 m.
Exclude:
2

- copertinele cu suprafee mai mici de 4 m i adncimea mai mic de 2 m;


- profilele ornamentale i corniele;
- nvelitoarele, terasele necirculabile (rezultate din retragere) de peste nivelul
imediat inferior;
2

- golurile mai mari de 4 m , fiecare n parte numai la curi de lumin i curi


englezeti;
- aria aferent lucarnelor n cadrul mansardelor, dac nlimea este mai mic de
1,80 m.
La cldirile, cu excepia locuinelor, care au poriuni cu numr diferit de niveluri sau
cu niveluri denivelate de nlimi egale sau diferite, deservite de aceeai scar,
numrul de niveluri al casei scrii se determin conform Fig. 1, 2 i 3.
Ad - Aria desfurat: suma ariilor tuturor nivelurilor Ad = Aniv
Adc - Aria desfurat construit (la locuine): Adc = Ad - aria subsolului.
AET - Aria exterioar total: aria cldirii, msurat prin exterior, la fiecare nivel
(similar cu Ad).
AT - Aria total: suma ariilor construite ale cldirii, la fiecare nivel (similar cu Ad).

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.35

2.2 - Arii msurate pe conturul interior al cldirii


Ariile msurate pe conturul interior al cldirii sunt:
AIT- aria interioar total
AIN - aria interioar net
Aper - aria pereilor
Au - aria util
2.2.1 Definiii ale ariilor msurate pe conturul interior al cldirii
AIT- Aria interioar total: aria cldirii delimitat de conturul interior al pereilor
exteriori, la fiecare nivel.
AIN - Aria interioar net: aria util (utilizabil) n cadrul cldirii, delimitat de
conturul interior al pereilor exteriori, la fiecare nivel.
Aper - Aria pereilor: suma ariilor proieciilor orizontale ale seciunilor pereilor,
panourilor i stlpilor exteriori i interiori i ale courilor.
Observaie Cotele de dimensionare sunt cele din planurile de ansamblu conform
STAS 1434-83.
Aria pereilor se determin pe baza grosimii zidurilor.
La calculul ariei pereilor nu se iau n considerare pereii amovibili care nu ntrerup
continuitatea pardoselilor.
Au - Aria util: Aria desfurat, mai puin aria pereilor.
2.3 Arii cu utilizare special
Ariile cu utilizare special sunt:
- pentru proprieti rezideniale:
Au-ap - aria util a apartamentului;
Aloc-ap - aria locuibil pe apartament.
- pentru proprieti industriale:
Aexp - aria de exploatare;
Aaux - aria auxiliar;
Acirc - aria de circulaie;
Aan - aria anex.

7.36

Evaluarea proprietii imobiliare

- pentru proprieti comerciale:


An-com - aria necesar comercial;
Acom - aria comercial;
Adep - aria de depozitare;
Acom-aux - aria comercial auxiliar;
Atm - aria total msurat.

2.3.1 Proprieti rezideniale


Au-ap - Aria util a apartamentului: suma tuturor ariilor utile ale ncperilor din
apartament (camere de locuit, bi, WC, buctrii, spaii de depozitare i de circulaie
din interiorul apartamentului). Nu se cuprind: aria logiilor i balcoanelor, pragurile
golurilor de ui ale trecerilor cu deschideri pn la 1,00 m, niele de radiatoare,
2

precum i suprafeele ocupate de sobe i cazane de baie (cte 0,50 m pentru fiecare
sob i cazan de baie) n cazul n care nclzirea se face cu sobe. n cazul locuinelor
duplex, rampa, mai puin palierele nu se cuprind n suprafaa util a
apartamentului.
Aloc-ap - Aria locuibil pe apartament: suma ariilor destinate pentru locuit (camera
de zi, dormitoarele).
2.3.2 Proprieti industriale
Aexp - Aria de exploatare: suma ariilor utile destinate procesului tehnologic
principal.
Include:
- depozitele care servesc procesele tehnologice de transformare (fermentare,
maturizare, uscare, rcire etc.) sau care, prin instalaii speciale de climatizare,
mpiedic procese de alterare, creeaz medii septice etc.
- depozite interoperaionale pentru producie neterminat.
Aaux - Aria auxiliar: suma ariilor utile destinate tehnologiilor ajuttoare procesului
tehnologic principal. Exemplu de Aaux: aria destinat atelierului de ntreinere
utilaje.
Exclude:
- depozitele care servesc procesele tehnologice de transformare (fermentare,
maturizare, uscare, rcire etc.) sau care, prin instalaii speciale de climatizare,
mpiedic procese de alterare, creeaz medii septice etc.
- depozite interoperaionale pentru producie neterminat.

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.37

Acirc - Aria de circulaie


Include:
- suma ariilor windfagurilor, holurilor, coridoarelor, scrilor i ascensoarelor de
folosin comun;
- suma ariilor din interiorul cldirilor destinate liniilor CF (delimitate de gabarite) i
a cilor carosabile amenajate exclusiv circulaiei de camioane, electromotoare etc.
Exclude:
- scrile pn la 1 m lime i pasarelele nenchise de perei;
- culoarele de circulaie ntre utilaje i bancurile de lucru i suprafeele de deservire
a utilajelor i a bancurilor de lucru.
Aan - Aria anex: suma ariilor utile ce nu fac parte din : Aexp + Aaux + Acirc
2.3.3 Proprieti comerciale
An-com - Aria necesar comercial: ariile slilor de vnzare, consumaie, ariile
spaiilor pentru rezerva de mrfuri i aria auxiliar (ateliere de retu i cabin de
prob, camere de audiii, vizionare i depanare pentru RTV, buctrii, camere de
preparare, laboratoare, cmri, oficiu, spltor de vase, spaii pentru recepia i
expediia mrfurilor, vestiare).
Acom - Aria comercial
Include:
- spaii de depozitare i spaii auxiliare formate de compartimentri non-structurale,
a cror existen trebuie menionat;
- suprafee cu intrnduri i arcade generate de amplasarea i modelul vitrinei
magazinului.
Exclude:
- spaii de depozitare i spaii auxiliare formate de compartimentri structurale;
- vitrine de expunere care trebuie identificate separat.
Adep - Aria de depozitare: aria interioar net a unui magazin care nu face parte din
aria comercial i care este utilizat exclusiv pentru depozitarea mrfurilor.
Acom-aux - Aria comercial auxiliar: toate ariile interioare nete care nu sunt incluse
n aria comercial i n aria de depozitare dar care pot fi utilizate n exploatare.
Atm - Aria total msurat: aria total a cldirii inclus n partea dominant din
nlime, exceptnd spaiile de parcare i rampele de ncrcare (sau similare) ce se
situeaz n afara axei de baz a cldirii. n general, nu este utilizat n cazul
nchirierii i se calculeaz etaj cu etaj.

7.38

Evaluarea proprietii imobiliare

Prin goluri verticale majore se nelege scrile, casa liftului, coloanele de ventilaie,
evi, canalizare i altele similare. Sunt incluse n aceast definiie curile interioare,
luminatoarele i alte deschideri similare situate deasupra planeului finisat.
Nu sunt incluse:
- intrndurile verticale construite pentru uzul special al clientului care a nchiriat
birouri aflate pe mai multe etaje.
- stlpii de rezisten, spaiile pentru cablurile electrice verticale sau de reele
telefonice i spaiile pentru conducte.
2.4 Spaii nchiriabile
Spaiul nchiriabil pe nivel este aria total msurat pe nivel din care se scad
golurile verticale majore pe acelai nivel. n general, este acelai pe toat durata de
via a construciei i este rareori afectat de modificrile dimensiunilor i/sau
configuraiei interioare.
Aria utilizabil pe nivel reprezint aria util pe nivelul respectiv.
Spaiul utilizabil pe nivel reprezint suma ariilor utile (utilizabile) ale spaiilor
exclusive (spaii pentru birouri, spaii comerciale, depozitare etc.) i ale spaiilor
comune pe nivel. Suma ariilor utilizabile pe nivel poate diferi pe durata de via a
cldirii, de exemplu prin reamenajarea (remodelarea) spaiului interior pe nivel.
Spaiul comun pe nivel reprezint suma ariilor utile ale spaiilor comune de pe
nivel ca, de exemplu: spltorii, curtorii, panouri de comand, centrale telefonice,
ateliere, casa lifturilor, culoare publice etc. care sunt disponibile n primul rnd
pentru utilizarea lor de ctre chiriaii de pe acel nivel.
Spaiul comun al cldirii reprezint suma ariilor utile ale spaiilor comune ale
cldirii utilizate de ctre chiria, dar care nu sunt incluse n spaiile exclusive
(pentru birouri, depozitare, comerciale etc.). Aceste suprafee pot include: curi
interioare, spaii pentru portar sau paz, sli de conferin, sli de ateptare sau
fumoare, spaii pentru servirea mesei, centre de sntate, cabinete dentare, spaii
pentru pstrarea obiectelor sau spaii de toalet (duuri), spaii pentru
coresponden, spaii pentru pompieri, curi nchise situate n afara zidurilor, spaii
centrale, cum sunt spaiile pentru echipamente i utilaje. Se specific n mod expres
c sunt excluse din spaiul comun al cldirii spaiile comune pe nivel, spaiile de
parcare, pri din rampele care sunt n afara liniei cldirii i golurile verticale
majore.
Indicele R/U pe nivel este factorul de conversie care, aplicat la spaiul utilizabil,
formeaz spaiul de baz nchiriabil al suprafeei birourilor, al suprafeei comerciale
sau al spaiului comun din cldire.
Spaiul de baz nchiriabil reprezint spaiul utilizabil al suprafeei exclusive
(birouri, spaii comerciale, depozitare etc.) i al suprafeei comune din cldire i
partea aferent acestora din spaiul comun al etajului (nivelului). Spaiul de baz

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.39

nchiriabil se determin prin aplicarea indicelui R/U pe nivel la suprafaa birourilor,


la suprafaa comercial etc. i/sau la suprafaa comun din cldire.
Suprafaa total a spaiului nchiriabil pentru un chiria, care ocup mai multe
nivele, reprezint suma tuturor spaiilor nchiriabile de pe fiecare nivel aferent.
Suma spaiilor de baz nchiriabile de pe un nivel este egal cu suprafaa
nchiriabil a acelui nivel.
Suprafaa nchiriabil a cldirii reprezint suma tuturor suprafeelor nchiriabile
pe nivel.
Indicele R/U al cldirii este factorul de conversie care distribuie spaiul comun din
cldire.
Spaiul nchiriabil reprezint
spaiul utilizabil al unui spaiu deinut n
exclusivitate (pentru birouri, spaiu comercial etc.) cu o cot aferent de spaiu
comun pe nivel. Spaiul nchiriabil se determin prin aplicarea indicelui R/U la
spaiul deinut n exclusivitate. Suma total a tuturor spaiilor nchiriabile este egal
cu spaiul nchiriabil al cldirii.
2.5 Dimensiuni
Dimensiunile folosite sunt :
Ft - faada total;
Fn - faada net;
Lt-mg - limea magazinului;
Ad-mg - adncimea magazinului;
Ad-c - adncimea construit.
Ft - Faada total: lungimea exterioar total, n linie dreapt, de-a lungul faadei
cldirii, de la marginea extern a pereilor exteriori sau de la partea central a
pereilor comuni.
Fn - Faada net: faada exterioar total a magazinului msurat ntre partea
interioar a pereilor exteriori sau partea interioar a stlpilor de rezisten.
Include:
- rama vitrinei i intrarea n magazin.
Exclude:
- intrndurile, uile sau cile de acces spre alte ncperi.
Lt-mg - Limea magazinului: limea interioar dintre prile interioare ale
pereilor exteriori, n partea din fa a magazinului sau n alt punct de referin.
Ad-mg - Adncimea magazinului: msurtoarea efectuat de la vitrin pn la
partea din spate a ariei comerciale.

7.40

Evaluarea proprietii imobiliare

Include:
- grosimea vitrinei (sau a oricrei structuri portante)
Ad-c - Adncimea construit: msurtoarea extern maxim efectuat la parterul
cldirii ntre pereii din fa i cei din spate.
2.6 Volume
Vniv - Volumul nivelului: produsul dintre aria nivelului i nlimea lui.
Iniv - nlimea nivelului se msoar:
- pentru un nivel curent, ntre feele finite ale pardoselilor inferioare i superioare,
care delimiteaz nivelul superior respectiv;
- pentru ultimul nivel, la cldirile cu pod, ntre faa finit a pardoselii i faa
superioar a umpluturii sau a pardoselii i podului, dup caz;
- pentru podul utilizat, ntre faa finit a pardoselii i conturul exterior al nvelitorii;
- pentru ultimul nivel, la cldirile fr pod, ntre faa finit a pardoselii i conturul
exterior al nvelitorii.
Vt - Volumul total: suma volumelor tuturor nivelurilor.
Vint - Volumul interior: produsul dintre aria interioar total i nlimea interioar.
Iint - nlimea interioar: nlimea dintre suprafaa nivelului structural i partea
inferioar a celui mai jos punct al plafonului sau acoperiului structural.
2.7 Exemple de determinare a diferitelor tipuri de arii
AET - Aria exterioar total
Figura 4: Exemplu de determinare a AET n cazul cldirilor industriale i
depozitelor cu terase.
Figura 5: Exemplu de determinare a AET pentru o cas cu teras.
AIT - Aria interioar total
Figura 6: Exemplu de determinare a AIT n cazul construciilor
industriale/depozitelor.
Figura 7: Exemplu de determinare a AIT pentru cldiri industriale/depozite.
Figura 8: Exemplu pentru determinarea AIT definit pe fiecare nivel.
AIN - Aria interioar net
Figura 9: Exemplu de determinare a AIN a etajului pentru birouri.
Figura 10: Exemplu de determinare a AIN a etajului n cazul birourilor provenite
din transformarea unor apartamente.
Figura 11: Exemplu de determinare a AIN a etajului de birouri n cazul ocupanilor
multipli.

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.41

Figura 12: Exemplu de determinare a punctelor de msurare n cazul diferitelor


tipuri de instalaii de nclzire.
Figura 13: Exemplu pentru determinarea AIN pentru spaii de vnzare.
Figura 14: Exemplu de determinare a AIN n cazul magazinelor.
2.8. Exemple de determinare a diferitelor tipuri de nlimi
Iint - nlimea interioar:
Figura 15: Prezentarea definirii nlimilor.
Figura 16: Prezentarea definirii nlimilor interioare.

3. PARTEA a II-a. MSURAREA TERENULUI


Suprafee aferente terenului* sunt:
Suprafaa incintei (ST / Si): suprafaa total delimitat a teritoriului (incintei) /
terenului.
Suprafaa construit (SC): suma suprafeelor ocupate definitiv cu cldiri, construcii
inginereti i speciale, utilaje i construcii tehnologice de depozitare, de instalaii i
de transport realizate suprateran, cu unul sau mai multe niveluri, nchise total sau
parial sau complet deschise.
Suprafaa aferent reelelor (Sr): suma suprafeelor ocupate de reele exterioare
avnd funciuni tehnologice i de instalaii amplasate n subteran (liber sau n
canale), suprateran (pe supori) sau aerian (pe estacade), ca de exemplu: conducte
de ap industrial, menajer (potabil), de incendiu, cald sau rece, tratat sau
netratat; conducte de canalizare (ape industriale, menajere, pluviale); conducte
pentru diveri ageni termici (ap, abur), ageni tehnologici sau de nclzire a
construciilor; conducte de gaze, conducte pentru transportul fluidelor; conducte
pentru transportul pneumatic al materialelor pulverulente; cabluri i conducte
electrice etc.
Suprafaa aferent cilor de transport (St): suma suprafeelor cilor de transport:
drumuri, ci ferate, navale, aeriene, pietonale (supraterane i subterane), inclusiv
lucrrile inginereti specifice aferente acestora (lucrri de art, taluzuri, ramblee,
deblee, diguri, ndiguiri, tunele, peroane etc.), precum i amenajrile funcionale
specifice (traversri, parcri, transbordri, acces la rampe, spaii de manevr),
conductele ce deservesc rampele de descrcare-ncrcare de vagoane cistern la
liniile de garaj etc.
Suprafaa liber (Sl): suma suprafeelor de teren, altele dect cele menionate mai
sus sau determinate de distanele obligatorii ntre construcii, reele i instalaii,

7.42

Evaluarea proprietii imobiliare

stabilite conform reglementrilor legale n vigoare. (suprafaa de protecie i de


siguran - Sp).
Suprafaa ocupat (So): suma suprafeelor construite, aferente reelelor i aferente
cilor de transport.
Indicatorii cantitativi i calitativi ai terenului:
a) de ocupare a terenului
Procentul de ocupare a terenului (POT) / Gradul de ocupare a terenului (G):
raportul dintre suprafaa ocupat (suma suprafeelor construite, aferente reelelor i
aferente cilor de transport) i suprafaa incintei (total).
POT / G (%) = So (SC + Sr + St + Sl) / ST x 100
b) de utilizare a terenului
Coeficientul de utilizare a terenului (CUT): raportul dintre suma suprafeelor
(axile) desfurate ale tuturor construciilor (SD) i suprafaa incintei (total).
CUT = SD / ST
Not: n planurile urbanistice (PUG, PUZ, PUD), n certificatele de urbanism i n
documentaiile cadastrale, prin POT se nelege raportul dintre suprafaa construit
i suprafaa Incintei (total).
POT (%) = SC / ST x 100

*Not: n STAS 7468/1980 la definirea caracteristicilor dimensionale ale terenurilor se


folosete termenul suprafa sinonim cu termenul arie, in contextul evaluarii.

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.43

7.44

Evaluarea proprietii imobiliare

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.45

7.46

Evaluarea proprietii imobiliare

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.47

7.48

Evaluarea proprietii imobiliare

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.49

7.50

Evaluarea proprietii imobiliare

Capitolul 7 Identificarea cadastral i msurarea proprietii imobiliare

7.51

7.52

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 8

ANALIZA TERENULUI
I A AMPLASAMENTULUI
n evaluarea unei proprieti imobiliare se estimeaz valoarea terenului i a
tuturor construciilor edificate pe acesta (cldiri, construcii speciale i amenajri).
Un teren poate fi liber sau construit; cel liber poate fi dezvoltat sau poate fi utilizat
n agricultur. Terenul poate fi localizat n zone rurale sau urbane i poate avea
potenial de dezvoltare n scopul utilizrii rezideniale, comerciale, industriale,
agricole sau pentru alte utilizri speciale.
Termenul de teren este utilizat pentru a descrie o parcel de pmnt creia nu i s-a
adus nicio mbuntire i care se afl n starea sa natural.
Termenul de amplasament se utilizeaz n scopul descrierii unei suprafee de
teren liber, delimitat fizic i amenajat astfel nct s fie pregtit pentru o anumit
utilizare.1
Un amplasament poate avea amenajri n interior i/sau n exterior, amenajri
care-l pregtesc n mod corespunztor pentru o anumit dezvoltare sau pentru
scopul propus. mbuntirile aduse unui teren pot include reele de alimentare cu
ap, sisteme de canalizare, canale colectoare pentru apa pluvial, linii utilitare de
servicii publice, pante i acces ctre osele etc.
Conform procesului de evaluare (vezi cap. Procesul de evaluare) n evaluarea
oricrui tip de proprietate imobiliar evaluatorul trebuie s descrie i s analizeze
terenul, respectiv amplasamentul.
Descrierea unui teren/amplasament cuprinde o list cu informaii concrete
privind diferitele caracteristici fizice ale acestuia, o descriere din punct de vedere
juridic a acestuia, restriciile de utilizare i alte date oficiale nregistrate.
Aceast analiz constituie un studiu amnunit asupra datelor efective n relaie
cu caracteristicile factorilor de influen care creeaz, sporesc sau micoreaz
utilitatea i prezena pe pia a terenului/amplasamentului.
Pentru a estima valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul analizeaz dou
componente diferite ale acesteia: terenul i construciile. Dei ele sunt unite din
punct de vedere fizic, deseori este util i necesar evaluarea lor separat. Evaluarea
separat a terenului i construciilor de pe acesta poate fi solicitat n diferite
scopuri:
impozitarea distinct a terenului i construciilor;
nregistrarea distinct n contabilitate a terenului i construciilor;
estimarea deprecierii construciilor;
aplicarea tehnicilor specifice de evaluare;
1

Standardele de evaluare ANEVAR, 2015 Glosar

8.2

Evaluarea proprietii imobiliare


stabilirea rentei (chiriei) de baz anual;
expropriere;
estimarea pierderilor cauzate de accidente, dezastre, avarii;
evaluarea terenului agricol.

Primul obiectiv n analiza terenului sau a amplasamentului este colectarea


datelor care vor indica cea mai bun utilizare a terenului considerat a fi liber, astfel
nct valoarea lui s poat fi estimat sub aspectul acelei utilizri.
Descrierea i analiza terenului sau amplasamentului sunt efectuate pentru:
a prezenta o descriere a proprietii imobiliare ce va fi evaluat;
a stabili o baz pentru analiza vnzrilor comparabile;
a stabili o baz pentru alocarea valorii proprietii ntre teren i construcii;
a cunoate proprietatea imobiliar subiect i utilizarea curent a acesteia;
a stabili o baz n determinarea celei mai bune utilizri a proprietii.
Evaluatorii de proprieti imobiliare, de cele mai multe ori, se confrunt cu
terenuri care prezint un anumit grad de amenajri, astfel nct n evaluare se
recomand folosirea termenului de amplasament.
Informaiile necesare pentru analiza i descrierea proprietii sunt notate i
explicate n raportul de evaluare, mpreun cu sursele de obinere a acestora.

CARACTERISTICILE FIZICE ALE TERENULUI/AMPLASAMENTULUI


n descrierea i analiza terenului/amplasamentului, evaluatorul descrie i
interpreteaz influena tuturor caracteristicilor fizice ale acestuia asupra valorii,
incluznd relaiile - din punct de vedere fizic - cu amenajrile lui i cu proprietile
imobiliare nvecinate. Cele mai importante caracteristicile fizice ale
terenurilor/amplasamentelor sunt:
dimensiunea i forma;
influena colului;
potenialul de cretere a valorii prin comasare;
terenul n exces i terenul n surplus ;
topografia;
reelele de utiliti;
amenajrile terenului;
accesibilitatea;
mediul nconjurtor.
Caracteristicile fizice sunt importante n analiza terenurilor agricole. Acestea
includ:
capacitatea productiv a solului;
orizontul de sol (adncimea solului);
sistemul de drenaj;
aciditatea solului;

Capitolul 8 Analiza terenului i a amplasamentului

8.3

fertilitatea solului,
scheletul solului (caracterul pietros),
topografia,
gradul de eroziune,
clima,
temperatura,
frecvena precipitaiilor (pentru cretere i recolt),
condiiile pentru creterea i irigarea recoltelor.

Mrimea i forma
O descriere a mrimii i formei terenului/amplasamentului stabilete implicit
dimensiunile acestuia. Pentru terenuri cu forme regulate (de ex. dreptunghi)
dimensiunile se exprim uzual prin lungime i lime. Una din aceste dimensiuni
poate reprezenta totodat i deschiderea terenului, iar cealalt se mai numete uzual
i adncime.
Deschiderea este dimensiunea msurat a laturii unui teren/amplasament care se
nvecineaz cu o strad, un curs de ap, o osea, o cale ferat sau cu alte elemente similare.
Exist cazuri n care deschiderea poate s nu aib aceeai dimensiune ca
limea/lungimea (dup caz) terenului, ca de exemplu n cazul cnd terenul se
nvecineaz cu dou strzi pe dou laturi ale sale.
Prin descrierea mrimii i formei terenului/amplasamentului se expun totodat
i avantajele i/sau dezavantajele determinate de aceste caracteristici fizice.
Evaluatorul descrie terenul/amplasamentul i analizeaz modul n care mrimea i
forma lui influeneaz valoarea proprietii imobiliare. O atenie special este
acordat oricrei caracteristici fizice a terenului, neobinuit pentru proprietile
imobiliare din vecintate. Efectele dimensiunii i formei terenului/ amplasamentului
asupra valorii proprietii imobiliare variaz odat cu utilizarea ei probabil. De
exemplu, o form neregulat poate fi potrivit pentru o locuin, dar inacceptabil
pentru o utilizare comercial sau industrial.
Diferenele dintre dimensiunile terenurilor/ amplasamentelor pot afecta valoarea
proprietii subiect i sunt luate n considerare n analiza terenului/
amplasamentului. Deoarece utilitatea funcional a unui teren/amplasament rezult
adesea dintr-o mrime ideal, optim sau dintr-un raport lungime-lime,
evaluatorul trebuie s recunoasc tendinele valorii atunci cnd evalueaz terenuri/
amplasamente de mrimi sau forme neobinuite. Tendinele valorii pot fi observate
prin studiul vnzrilor de terenuri cu dimensiuni diferite, efectuate pe pia.
Influena colului
Proprietile imobiliare cu deschidere la dou sau mai multe strzi pot avea o
valoare unitar mai mic sau mai mare dect proprietile imobiliare nvecinate care
au deschidere la o singur strad. Avantajul accesului uor la amplasamentele
situate pe col poate fi diminuat prin pierderea intimitii sau printr-o pierdere a

8.4

Evaluarea proprietii imobiliare

utilitii datorat cerinelor de retragere a construciilor. Evaluatorul trebuie s


determine dac pia local ia n considerare localizarea pe col a unei proprieti ca
fiind favorabil sau nefavorabil.
Amplasamentele pe col pot avea o utilitate mai mare dect celelalte, deoarece
permit mai mult flexibilitate n amplasarea construciilor i n parcelarea
terenurilor mari. Un amplasament situat pe col poate avea un garaj sau o alt
construcie anex, pe aceeai parte sau n spatele cldirii. Cele mai multe loturi
interioare au doar o singur poziie posibil pentru garaje sau anexe. Localizarea pe
col reduce, de obicei, numrul de proprietari nvecinai de la trei la doi. Pentru
proprietile imobiliare comerciale, o aezare pe col poate asigura att o expunere
suplimentar, ct i o intrare de serviciu/de aprovizionare avantajoas n spatele
acesteia. De exemplu un amplasament pe col prezint intrri i ieiri avantajoase
pentru o afacere de tip restaurant fast-food sau pentru o staie de carburani.
Amplasamentele pe col pot avea, de asemenea, i dezavantaje. Costul iniial de
construire a amenajrilor suplimentare pentru amplasamentele pe col este mai
mare. Dei costurile necesare pentru amenajarea ntregii strzi sunt proporionale cu
toate parcelele aflate n dezvoltare, investitorul poate, n unele cazuri, s cear i s
primeasc preuri mai mari pentru amplasamentele pe col. Locuinele amplasate pe
col sunt expuse unui zgomot mai mare provenit din trafic. Proprietarii unor
amplasamente pe col pot avea costuri mai mari pentru faada cldirii i/sau
mprejmuirea dinspre cele dou strzi, precum i pentru alte amenajri.
Potenialul de cretere a valorii prin comasare
Creterea valorii prin comasare apare atunci cnd dou sau mai multe amplasamente
sunt combinate pentru a produce o utilitate mai mare 2.
Cteodat, o cretere a utilitii rezult din combinarea a dou sau mai multe
amplasamente sub incidena unui singur drept de proprietate. Dac aceste
amplasamente reunite au mpreun o valoare unitar mai mare dect n cazul cnd
sunt separate, prin comasare se sporete astfel valoarea lor. Aceast valoare poate
aprea i n cazul unui amplasament existent, cu dimensiuni i/sau form mai
adecvate, care are o utilitate mai mare dect amplasamentele mai mici,
convenionale. Sunt analizate, de asemenea, valorile i utilizrile terenurilor
nvecinate pentru a determina dac proprietatea evaluat are o valoare rezultat din
comasare.
Comasarea are o importan semnificativ n evaluarea terenului agricol.
Proprietile de mrime mai mic dect cea optim au valori unitare mai mici,
deoarece nu pot susine echipamentul agricol modern utilizat n scopul producerii
unui profit maxim. n zonele urbane, valoarea rezultat din comasare a
amplasamentelor comerciale, industriale sau rezideniale poate determina creterea
valorilor unitare ale amplasamentelor comasate, n special dac reglementrile de

A se vedea i valoarea sinergiei - Standardele de evaluare Anevar, 2015 Glosar

Capitolul 8 Analiza terenului i a amplasamentului

8.5

dezvoltare au n vedere valori mari ale densitii pentru amplasamentele mari


(indicatorii POT i CUT).
Topografia
Studiile topografice ofer informaii despre conturul, suprafaa i perimetrul
terenului, pant, sistem natural de drenaj, privelite i alte caracteristici generale.
Amplasamentele pot avea valori diferite datorit acestor caracteristici fizice. Pantele
abrupte adesea nltur sau adaug costuri substaniale cu fundaia construciei.
Sistemul natural de drenaj poate fi avantajos sau dezavantajos dac un
amplasament este n aval fa de alte proprieti.
Analiza solului
Caracteristicile suprafeei terenului sunt importante pentru proprietile
construite i pentru terenurile agricole. Tipul solului este important pentru toate
tipurile de construcii i constituie o caracteristic important n cazul edificrii unor
cldiri foarte mari. Necesitatea utilizrii unor fundaii speciale are o influen
major asupra adaptabilitii amplasamentului pentru o utilizare particular i apoi
asupra valorii sale.
Inginerii agronomi (pedologi) evalueaz calitile agricole ale solului i testeaz
consistena acestuia. Condiiile subsolului sunt cunoscute n mod frecvent n cazul
construciilor locale, dezvoltrilor acestora, dar dac exist vreo incertitudine n
legtur cu capacitatea de portan a terenului, clientul trebuie s fie informat
asupra necesitailor de studiere a terenului. Toate aspectele incerte trebuie s fie
eliminate nainte de a face analiza celei mai bune utilizri, necesar apoi n
evaluarea terenului.
Utiliti
Evaluatorul trebuie s investigheze toate utilitile i serviciile disponibile
amplasamentului. Utilitile exterioare pot fi asigurate public sau privat sau poate
exista necesitatea dezvoltrii unor sisteme de utiliti chiar pe amplasament, cum ar
fi fose septice sau puuri de ap. Utilitile importante sunt sistemele de canalizare,
de alimentare cu ap potabil, cu ap pentru uz comercial, industrial i agricol, gaze
naturale, electricitate, sisteme de drenaj, servicii de telefonie i televiziune prin
cablu sau internet.
Dei analiza ariei de pia, a cartierului sau a zonei descrie, n general, sistemele
de utiliti disponibile n zona respectiv, analiza i descrierea amplasamentului vor
oferi o expunere detaliat a utilitilor care sunt disponibile pe amplasamentul
evaluat. Mrimea exact, localizarea i capacitatea utilitilor trebuie s fie clar
determinate. Nu este suficient constatarea pur i simplu a disponibilitii
utilitilor n zon. Orice restricii rezultate dintr-o lips a utilitilor sunt
importante n analiza celei mai bune utilizri a terenului i, pe ct posibil, trebuie s
fie investigate sursele alternative ale serviciilor de utiliti.

8.6

Evaluarea proprietii imobiliare

Trebuie luate n calcul costurile de furnizare a utilitilor i cele pentru amenajri


locale, sumele datorate sau alte costuri speciale de utilizare. n grija utilizatorilor
comerciali i industriali se afl calitatea i cantitatea apei i costul acesteia, costul i
disponibilitatea surselor de energie, sursele adecvate de ap i orice alte costuri de
utiliti speciale sau suprataxe care pot fi cerute pentru realizarea anumitor lucrri.
Amenajrile terenului
ntr-o descriere a amplasamentului, evaluatorul trebuie s prezinte amenajrile
exterioare i interioare ale terenului. Apoi, evaluatorul va analiza msura n care
amenajrile amplasamentului i afecteaz valoarea. Calitatea, condiiile i adecvarea
reelelor de canalizare, a trotuarelor, a racordurilor la reelele utilitare i a altor
amenajri influeneaz utilizarea i valoarea amplasamentului. Evaluatorul trebuie
s descrie i s analizeze mbuntirile aduse terenului, cum ar fi nivelri,
amenajri peisagistice, garduri, borduri, trotuare, anuri, pavaje, drumuri, osele i
alte mbuntiri aduse terenului. Valoarea amenajrilor este considerat, n mod
obinuit, ca parte din valoarea amplasamentului.
De exemplu, n amenajarea unui amplasament, lucrrile de ndeprtare a
stratului vegetal (vegetaia peren) de pe un lot de teren poate fi de 3-5 /mp. n
cazul proprietilor cu construcii demolabile, cheltuielile cu demolarea i eliberarea
terenului pot depi valoarea terenului n unele situaii.
Trebuie, de asemenea, descris i analizat localizarea cldirilor existente pe
amplasament. Semnificativ n descriere este procentul de ocupare a terenului; astfel,
ntr-o zon rezidenial, n care cldirile acoper jumtate (50%) din aria terenului,
un procent de ocupare de 75% poate diminua valoarea proprietii pentru c
proprietile imobiliare rezideniale prezint preuri n pia foarte sensibile la
intimitate.
Spaiul alocat pentru parcare influeneaz valoarea amplasamentului pentru
utilizri aferente comerului de mrfuri sau celor de birouri, astfel nct trebuie
analizat raportul spaiu de parcare/spaiu ocupat, prin comparaie cu cel indicat de
pia.
Evaluatorul trebuie s noteze orice amenajare a amplasamentului care mrete
sau reduce utilizarea optim probabil a proprietii.
Exemplu:
Un amplasament situat ntr-o zon rezidenial poate fi mbuntit cu o cldire
cu 18 apartamente care este prea valoroas pentru a fi demolat. Dac acel
amplasament considerat liber ar putea susine o cldire cu 24 de apartamente,
dar cldirea existent pe amplasament ar bloca accesul la corpul de cldire
necesar a fi adugat n acest scop, evaluatorul trebuie s concluzioneze c
amplasamentul este subdezvoltat i nu poate fi folosit la cea mai bun utilizare a
sa.

Capitolul 8 Analiza terenului i a amplasamentului

8.7

Accesibilitatea
Analiza amplasamentului se concentreaz pe relaiile timp-distan (numite i
legturi) dintre terenul subiect i alte terenuri care servesc drept puncte de plecare
sau destinaii comune. Evaluatorul descrie i analizeaz toate formele de acces
ctre/de la o proprietate i vecintatea acesteia. n cele mai multe cazuri, parcrile,
localizarea i starea strzilor, a oselelor i a drumurilor naionale sunt importante
n utilizarea terenului. Proprietile industriale sunt influenate de accesul la cile
ferate i de apropierea de porturi. Zonele comerciale, industriale i rezideniale pot
fi afectate de amplasarea aeroporturilor, autostrzilor, serviciilor de transport public
i feroviar.
Dup notarea facilitilor disponibile ale amplasamentului i descrierea
condiiilor acestora, evaluatorul analizeaz msura n care ele afecteaz
amplasamentul i utilizrile sale. Amplasamentele rezideniale, de exemplu, sunt
influenate de accesul spre locurile de munc, coli, magazine, parcuri i spitale.
Evaluatorul analizeaz n ce msur facilitile de transport servesc necesitilor
populaiei din acea zon.
Volumul traficului poate fi avantajos sau dezavantajos pentru un amplasament,
depinznd de condiiile care afecteaz cea mai bun utilizare a sa. Volumul mare de
trafic n zonele comerciale este ntotdeauna un avantaj; traficul greu este duntor
pentru cele mai multe magazine cu amnuntul, cu excepia celor care servesc
cltorilor. Observarea vitezei i micrilor de ntoarcere ale vehiculelor curente
ajut evaluatorul s judece modul n care traficul afecteaz cea mai bun utilizare a
proprietii.
Zgomotul, praful i gazele emanate pe o arter aglomerat de circulaie, drum
principal sau secundar, sunt duntoare pentru cele mai multe amplasamente
rezideniale, cu densitate mic. Un avantaj este vizibilitatea unei proprieti
comerciale din strad; acest avantaj este i mai valoros n momentul n care clientulofer poate iei uor din trafic i poate intra pe proprietate.
Benzile mediane, restriciile de virare, strzile cu un singur sens i restriciile de
acces pot limita utilizrile poteniale ale amplasamentului. Instalarea
semnalizatoarelor luminoase ntr-o intersecie aglomerat mrete adesea utilizarea
proprietii n acea zon. n analiza amplasamentului, evaluatorul trebuie s testeze
orice utilizare posibil a amplasamentului n legtur cu fluxul traficului. Orice
schimbri planificate n acces trebuie verificate la autoritatea de reglementare i
menionate n raportul de evaluare.
Mediul nconjurtor
Evaluatorii analizeaz utilizarea terenului i din perspectiva mediului
nconjurtor, prin considerarea unor factori cum ar fi: climatul local, disponibilitatea
pnzei freatice, condiiile de evacuare a apei provenit din precipitaii, calitatea
aerului, existena rezervaiilor naturale, zonarea seismica, precum i elemente de
mediului nconjurtor precum apropierea surselor de ap, ruri, lacuri, muni.

8.8

Evaluarea proprietii imobiliare

Poluarea apelor i a aerului sunt rezultate ale creterii populaiei i urbanizrii. n


zonele supuse unei poluri extreme a aerului, reglementrile pot interzice anumite
ramuri industriale i pot limita volumul traficului; asemenea restricii au impact
asupra utilizrii terenului n aceste arii de pia. Utilizrile industriale n zone
apropiate de surse naturale de ap pot fi interzise n favoarea utilizrilor n scopuri
de recreere. Din punct de vedere fizic, avantajele i constrngerile climatice i de
mediu nconjurtor trebuie s fie analizate n detaliu pentru a determina utilizarea
optim a terenului n vederea realizrii unui amplasament. Utilizrile viitoare ale
terenului trebuie s fie compatibile cu mediul nconjurtor local.
Un amplasament ntr-o localizare specific poate fi influenat de expunerea sa la
soare, vnt sau la ali factori de mediu. Un amplasament expus la vnt (de exemplu,
Crivul) poate fi dezavantajos pentru o pensiune turistic sau o cas de locuit, dar
poate fi benefic pentru o termocentral cu combustibili fosili sau pentru un parc
eolian. Partea mai puin circulat pietonal a unei strzi nu este ntotdeauna n
favoarea magazinelor cu amnuntul. Exista multe artere de circulaie n care chiar
partea umbroas a strzii determin existena unui trafic mai ridicat al pietonilor i
vnzri mai mari n magazine, producnd astfel chirii mai mari i valori mai mari
ale terenului.
Analiza caracteristicilor fizice ale amplasamentului i a mediului nconjurtor se
bazeaz pe legturile dintre amplasamentul proprietii subiect i proprietile
nvecinate. Efectul unor ntmplri sau neplceri cauzate de proprietile nvecinate
trebuie luat n considerare. Preocuprile legate de securitate, cum ar fi sigurana
angajailor i clienilor, a locatarilor i vizitatorilor, a copiilor care merg i vin de la
coal au o importan deosebit.
Valoarea unui amplasament este influenat, de asemenea, i de peisajul
nconjurtor, de facilitile de recreere din apropiere, cum sunt parcurile, de cldiri
frumoase sau istorice, spaii comerciale compatibile cu zona. Tipurile de structuri
din jurul proprietii imobiliare evaluate i activitile locatarilor din vecintate pot
avea o influen mare asupra valorii amplasamentului.
Obligaiile de mediu
Existena substanelor toxice, poluante sau periculoase pe amplasamentul unei
proprieti imobiliare poate reduce valoarea acesteia pn la o fraciune din
valoarea sa potenial. Este posibil ca evaluatorul tipic s nu aib cunotinele sau
experiena necesar pentru a identifica prezena substanelor periculoase sau pentru
a msura cantitile de astfel de materiale.
Ca i n cazul cumprtorilor i vnztorilor pe o pia liber, evaluatorul
trebuie s se bazeze pe opinia altor experi n alte specializri. Cu toate c
evaluatorul profesionist poate deveni expert i n alt domeniu, nu se cere i nu se
ateapt s fie expert n identificarea i msurarea cantitilor de substane
periculoase.

Capitolul 8 Analiza terenului i a amplasamentului

8.9

Chiar dac nu are nici un motiv s cread c proprietatea imobiliar este afectat
de substane periculoase, este recomandabil ca evaluatorul s includ n raportul de
evaluare o declaraie tip prin care s limiteze condiiile referitoare la substanele
periculoase. O asemenea declaraie clarific limitele normale ale evalurii i, astfel,
nu se asum responsabilitatea pentru probleme ce depesc experiena
evaluatorului.
ntruct rspunderea potenial pentru amplasamentele contaminate este greu
de asumat, unii cumprtori, vnztori i investitori au nceput s comande n mod
uzual evaluarea riscurilor de mediu uneori denumite i audit al tranzaciei, nainte de
ncheierea actului de vnzare sau nchiriere.
Un audit al mediului nu poate garanta c o proprietate imobiliar este complet
liber de substane nocive. O astfel de investigaie furnizeaz ns cteva elemente
de protecie legal a cumprtorului necunosctor, precum i o marj limitat de
asigurare cu privire la o improbabil contaminare cu substane poluante.
Totui, restriciile de mediu asociate cu ntreprinderile industriale sunt bine
cunoscute, multe dintre aceste restricii fiind prezente i n cazul proprietilor
imobiliare comerciale, rezideniale i agricole. Nimeni nu poate garanta c terenurile
agricole care par curate nu au obligaii de mediu.
n plus, pe lng posibila poluare a proprietii imobiliare de-a lungul timpului,
o analiz din perspectiv istoric a acesteia poate indica factori de natur
arheologic. n cazul n care sunt descoperii astfel de factori, pot exista sau aprea
restricii care s afecteze utilizarea proprietii imobiliare respective.
CARACTERISTICI SPECIALE ALE TERENURILOR AGRICOLE
Trebuie investigate urmtoarele caracteristici ale terenurilor destinate
agriculturii:
Solul. Sunt adesea disponibile studii precise asupra solului, care indic tipurile
de sol de pe proprieti, tipurile de recolte adecvate i produciile ateptate.
Aceste studii sunt utilizate n compararea proprietilor agricole.
Sisteme de irigaii i aduciune. Trebuie analizate necesitatea i costurile pe termen
lung pentru un sistem adecvat de aduciune a apei i irigaii.
Climat. Condiiile climaterice generale i specificul anotimpurilor pot afecta
recoltele i, astfel, valoarea terenului agricol.
Recolta potenial. Recoltele obinute de pe o proprietate sunt dependente nu
numai de clim, teren i irigaii, dar i de disponibilitatea forei de munc, a
transportului i a accesului pe pieele specifice producerii, transportului i
vnzrii acestor produse.
Reglementrile de mediu. Recoltele sunt influenate de reglementrile privind
ierbicidele, insecticidele, ngrmintele, poluarea aerului i apei, precum i
protecia animalelor slbatice. Depozitele subterane, materialele din azbest
utilizate la cldirile fermelor agricole sunt componente uzuale ale obligaiilor de
mediu.

8.10

Evaluarea proprietii imobiliare

Alte considerente. Zonele n care se afl mineralele, habitatele de via slbatic,


cursurile de ap i lacurile, distanele fa de zonele populate i potenialul
utilizrii acestor terenuri ca zone recreaionale, sunt aspecte ce trebuie analizate
n evaluarea terenului agricol.

Capitolul 8 Analiza terenului i a amplasamentului

8.11

CAPITOLUL 8

ANALIZA TERENULUI
I A AMPLASAMENTULUI
EXERCIII RECAPITULATIVE
ENUNURI ADEVRAT/FALS
1.

Pentru a estima valoarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul trebuie s


analizeze att terenul, ct i construciile aferente acestuia. (A)

2.

Un evaluator determin cea mai bun utilizare doar n cazul n care evalueaz
terenul viran. (F)

3.

Un evaluator poate folosi descrierile juridice pentru a identifica parcelele de


teren. (A)

4.

Cadastrul nregistreaz localizarea, dimensiunile i proprietarul fiecrei


parcele de teren din zona specificat. (A)

5.

Influenele mrimii i formei amplasamentului asupra valorii sale variaz cu


utilizarea probabil a proprietii. (A)

6.

Dimensiunea terenului este ntotdeauna exprimat n metri ptrai. (F)

7.

Influena colului poate fi simplu determinat prin folosirea tabelelor


matematice. (F)

8.

Dac terenul pentru utilizare agricol este cultivat, un evaluator nu trebuie s


considere caracteristicile fizice. (F)

8.12

Evaluarea proprietii imobiliare

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

1.

Cnd un teren liber este amenajat astfel nct s fie gata pentru utilizarea cu un
anumit scop, acesta se numete:
a. lot
b. amplasament
c. cvartal
d. parcel

2.

Lungimea msurat a limitei la strad a unui amplasament se numete:


a. adncime
b. lime
c. deschidere
d. latur de nchidere

3.

Creterea n valoare ce rezult cnd dou sau mai multe amplasamente sunt
unite sau create pentru a produce o utilitate mai mare, se numete:
a. ctig capital
b. comasare
c. ngrdire
d. adaptare fizic

4.

n legtur cu un amplasament construit, terenul care nu este necesar


susinerii utilitii construciilor existente i care nu contribuie la valoarea
proprietii se numete:
a. teren suplimentar
b. teren n surplus
c. teren secundar
d. teren n exces

5.

Existena unei rezervaii naturale poate impune restricii de:


a. tipuri de construcii posibile de executat
b. materiale specifice de utilizat
c. renaturare la finalul unei perioade de exploatare
d. toate cele de mai sus

6.

Volumul traficului pietonal i auto poate fi:


a. avantajos pentru deschiderea unei bnci
b. duntor pentru construcii rezideniale
c. afecteaz CMBU a proprietii
d. toate cele de mai sus

7.

Cum influeneaz accesul dificil la un teren preurile construciilor ce se pot


edifica pe acesta?

Capitolul 8 Analiza terenului i a amplasamentului


a.
b.
c.
d.

8.13

micoreaz valoarea proprietii imobiliare


mrete valoarea proprietii imobiliare
nu are nicio influen
crete cheltuielile de transport pentru materiale de construcie

8. Care este primul obiectiv n analiza unui teren sau amplasament:


a. observarea utilitilor
b. evaluarea terenului
c. colectarea tuturor datelor care vor indica CMBU
d. toate cele de mai sus
9. Descrierea i analiza terenului sau amplasamentului sunt efectuate:
a. pentru a prezenta o descriere (o list cu date reale) a proprietii
imobiliare subiect
b. pentru a deveni o baz de date necesar n determinarea CMBU
c. pentru a fi utilizat n analiza vnzrilor comparabile
d. toate de mai sus
10. n analiza terenurilor agricole, caracteristicile specifice analizate sunt:
a. capacitatea productiv a solului
b. condiiile de cretere i irigare a recoltelor
c. clima i temperatura
d. toate de mai sus
11. n analiza disponibilitii utilitilor pentru un teren sau amplasament,
cel mai important de cunoscut este:
a. existena acestora n zon
b. mrimea exact, localizarea i capacitatea acestora
c. costurile de furnizare practicate
d. toate de mai sus
12. Care sunt tipurile de dezvoltri pentru un teren sau amplasament:
a. urbane i rurale
b. rezideniale i nerezideniale
c. rezideniale, comerciale i industriale
d. rezideniale, comerciale, industriale, agricole i cu destinaie special
13. Amenajrile ce se pot aduce unui teren sau amplasament pot fi:
a. cele prevzute n PUG
b. cele aprobate de Primrie
c. reele de ap canal, reele de energie electric, reele de gaze, etc.
d. toate cele de mai sus

8.14

Evaluarea proprietii imobiliare

14. Recoltele ce pot fi obinute de pe o proprietate imobiliar sunt


dependente de:
a. clim
b. teren i irigaii
c. disponibilitatea forei de munc, a transportului i a accesului pe
pieele specifice producerii, transportului i vnzrii acestor produse
d. toate de mai sus

Capitolul 8 Analiza terenului i a amplasamentului

8.15

TEME DE DISCUIE
1.

Care este diferena dintre descrierea amplasamentului i analiza


amplasamentului?
a. Descrierea terenului sau a amplasamentului reprezint un cumul de
informaii reale detaliate, incluznd descrierile juridice, alte date
despre dreptul de proprietate i informaii despre caracteristicile
fizice ale proprietii imobiliare.
b. Analiza terenului sau a amplasamentului reprezint un studiu atent
al datelor reale despre caracteristicile zonei ce creeaz, mresc sau
micoreaz utilitatea i vandabilitatea terenului sau a
amplasamentului n comparaie cu alte terenuri sau amplasamente.

2.

Care sunt scopurile descrierii i analizei amplasamentului?


Descrierea i analiza terenului sau a amplasamentului prezint
proprietatea subiect i asigur baza pentru analizarea vnzrilor
comparabile i alocarea valorii proprietii pe componentele sale teren i
construcii. De asemenea, ajut la nelegerea proprietii imobiliare
subiect i a utilizrii curente a acesteia i la stabilirea unei fundament
pentru determinarea celei mai bune utilizri.

3.

De ce este important zona imobiliar n analiza amplasamentului?


Zona are o influen important asupra utilizrii terenului. De obicei, o
zon impune utilizri omogene, cum ar fi cele rezideniale, comerciale,
sau industriale i apoi specific alte subtipuri de utilizri mai detaliate.
Reglementrile de zonare pot, de asemenea, dicta dimensiunile
cldirilor, coeficientul de utilizare, numrul unitilor admise, cerinele
pentru parcri, cerinele de semnalizare, retragerile cldirilor, planurile
pentru viitoarele lrgiri de strzi i ali factori relevani pentru cea mai
bun utilizare a amplasamentului.

4.

Identificai cteva caracteristici fizice pe care un evaluator le ia n considerare


n analiza amplasamentului.
Un evaluator descrie i interpreteaz influenele tuturor caracteristicilor
fizice asupra valorii, incluznd relaiile fizice ale construciilor cu terenul
i cu proprietile imobiliare vecine. Caracteristicile fizice considerate
includ dimensiunea i forma, influena colului, comasarea, terenul n
exces, topografia, utilitile, amenajrile amplasamentului, locaia i
mediul nconjurtor.

8.16

Evaluarea proprietii imobiliare

5.

Cum este influenat valoarea unui teren de dimensiunea sa i de raportul


dintre deschidere i adncime?
Deoarece utilitatea funcional a unui amplasament rezult de multe ori
din dimensiuni i raportul deschidere-adncime ideale sau optime,
amplasamentele ce nu au dimensiuni optime sau un raport deschidereadncime ideal, au de multe ori valori unitare mai mici dect cele vecine
ce au dimensiuni i un raport deschidere-adncime optime. Aceast
relaie poate fi extras de pe pia, prin studierea vnzrilor sau
nchirierilor de parcele cu diferite dimensiuni.

6.

Care sunt avantajele i dezavantajele amplasamentelor situate pe col?


a. Amplasamentele pe col prezint mai multe avantaje. Cteodat
amplasamentele pe col au valori unitare mai mari dect proprietile
imobiliare vecine cu deschidere la o singur strad. Amplasamentele
pe col ofer o flexibilitate mai mare n aezarea unei construcii i n
mprirea unor parcele mari de pmnt. Pentru o proprietate
comercial, o locaie pe col asigur att expunere, ct i o intrare de
serviciu. Pentru servicii n aer liber, un amplasament pe col este de
obicei avantajos pentru intrri i ieiri.
b. Amplasamentele pe col au, de asemenea, i cteva dezavantaje.
Costul de construire este mai mare. Investitorii cer i primesc preuri
mai ridicate pentru amplasamentele pe col. Pentru proprietile
rezideniale, amplasamentele pe col pot fi mai puin agreabile din
cauz c sunt expuse la poluare fonic i la pericole mai mari.
Proprietarii trebuie s plteasc pentru trotuarele din fa.

7.

De ce este important comasarea n evaluarea terenurilor agricole?


Proprietile agricole cu dimensiuni mai mici dect cele optime au valori
unitare mai mici din cauz c nu pot folosi echipamente moderne care s
duc la obinerea unui profit maxim. Astfel, comasarea a devenit din ce
n ce mai important n zonele agricole.

CAPITOLUL 9

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE


Analiza pieei reprezint procesul de identificare i studiere a pieei unui
anumit bun sau serviciu. Evaluatorii folosesc analiza pieei pentru a determina dac
exist o pia pentru proprietatea imobiliar analizat (proprietate ce are o anumit
utilizare) sau dac exist premizele conformrii n viitor a pieei la o utilizare
viitoare (propus) a unui amplasament.
Analiza pieei constituie baza pentru determinarea celei mai bune utilizri a
unei proprieti imobiliare (a se vedea Cap. Analiza celei mai bune utilizri). O
construcie existent sau una propus pentru o anumit utilizare poate fi analizat
n funcie de criteriile de fezabilitate financiar i de productivitate maxim numai
dup ce s-a demonstrat c exist o conformare corespunztoare pe pia pentru acea
utilizare. Analizele de pia mai aprofundate asigur chiar i specificarea
caracterului acestor conformri i pot determina strategiile de marketing pentru o
proprietate imobiliar existent sau propus. De asemenea, pot defini caracteristicile
unei dezvoltri imobiliare, inc din faza de concept, sau pot ajuta la estimarea cotei
de pia pe care ar putea s o ating proprietatea imobiliar i a ratei de absorbie
probabile a acesteia pe pia.
Pentru a evidenia conformrile pieei pentru o anumit utilizare a unei
proprieti imobiliare, evaluatorul trebuie s identifice relaia dintre cererea i oferta
concurenial de pe piaa analizat curent i viitoare. Aceast relaie arat gradul
de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaz piaa curent i condiiile ce ar
caracteriza piaa dup o perioad de prognoz.
Valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este, n mare msur, dependent
de poziia sa competitiv pe piaa corespunztoare. Cunoscnd caracteristicile
proprietii imobiliare evaluate, evaluatorul va putea identifica proprietile
imobiliare competitive (oferta) i va putea nelege avantajele comparative pe care
proprietatea le ofer potenialilor cumprtori (cererea). Odat cu nelegerea
condiiilor economice i a efectului lor asupra pieelor imobiliare, evaluatorul va
putea aprecia mai bine influenele externe ce afecteaz proprietatea imobiliar.
Principiile analizei pieei par simple, dar tehnicile i procedurile aplicate de
analitii de pia pot fi extrem de sofisticate.
Estimrile cererii sunt formulate diferit n funcie de nivelul de analiz aplicat.
n unele cazuri, cererea poate fi estimat simplu pe baza informaiilor privind
condiiile pieei curente sau a variaiilor utilizate n elaborarea prognozelor. Pentru
a aplica o analiz mai aprofundat n scopul estimrii cererii fundamentale,
evaluatorul trebuie s obin i s ordoneze date cuprinztoare i s aplice o logic
corect la prognozare. Acesta trebuie s ia n considerare percepiile participanilor
de pe pia i s estimeze msura n care tendinele curente vor continua i n viitor.
Analizele pietei imobiliare pot fi destul de elaborate, mai ales dac este necesar

9.2

Evaluarea proprietii imobiliare

o cercetare primar ampl. Majoritatea analizelor de pia pot fi realizate utiliznd


un proces n ase pai, care este prezentat n continuare:
Procesul analizei pieei n ase pai
Pasul 1.
Pasul 2.
Pasul 3.
Pasul 4.
Pasul 5.
Pasul 6.

Definirea produsului imobiliar (analiza productivitii proprietii)


Delimitarea pieei (aria pieei i aria competitiv)
Analiza cererii
Analiza ofertei (investigarea i previziunea concurenei)
Analiza interaciunii dintre cerere i ofert
Previziunea captarii proprietii subiect (conceptele penetrrii de pia)

La pasul 1 - analiza productivitii proprietii, evaluatorul identific care sunt


caracteristicile proprietii subiect care determin capacitatea sa productiv i
utilizrile poteniale ale proprietii. Aceste atribute pot fi fizice, juridice sau de
localizare; acestea vor fi baza pentru selectarea proprietilor comparabile, precum
i pentru concluziile cu privire la modelarea cererii marginale previzionate.
La pasul 2, avnd n vedere utilizrile poteniale ale proprietii subiect,
evaluatorul identific o pia pentru utilizarea definit sau mai multe piee n cazul
n care proprietatea are utilizri alternative. Analiza bazei economice1 este
fundamentul acestei analize a cererii de pe pia, existente i anticipate.
La pasul 3, evaluatorul studiaz populaia i datele privind ocuparea forei de
munc, pentru a analiza i previziona cererea. Termenii de referin ai evalurii
(precum i constrngerile de timp i bugetare) vor dicta msura n care evaluatorul
trebuie s investigheze variabilele cererii.
La pasul 4, evaluatorul analizeaz oferta existent i anticipat pentru tipul de
proprietate studiat.
La pasul 5, analistul studiaz interaciunea dintre cerere i ofert, pentru a
determina dac exist cerere marginal i apoi face previziuni cu privire la
momentul n care piaa va atinge echilibrul.
La pasul 6, prin compararea atributelor productive ale proprietii subiect cu cele
ale proprietilor competitive, evaluatorul poate determina cota de pia pe care o
poate capta proprietatea subiect n condiiile de pia, cerere i ofert competitiv
cunoscute.

Bazele analizei pieei imobiliare


Definirea i delimitarea pieei
La nceputul analizei de pia, evaluatorul trebuie s identifice n mod clar dou
aspecte:

Produsul imobiliar, i

Piaa imobiliar n care concureaz proprietatea subiect.

Baza economic a unei localiti este activitatea economic ce asigur suportul dezvoltrii afacerilor
pentru a genera venituri; astfel, analiza bazei economice reprezint un studiu al activitilor economice
ce creeaz locuri de munca i venituri, precum i un studiu al caracteristicilor populaiei ocupate, cum
ar fi rata de cretere a populaiei i nivelurile veniturilor.
1

Capitolul 9 Analiza pieei imobiliare

9.3

Aceste dou aspecte pot fi considerate complementare. Identificarea i analiza


produsului imobiliar furnizeaz o parte dintre informaiile necesare n identificarea
ariei de pia in care concureaz proprietatea subiect.
Evaluatorul identific caracteristicile proprietii evaluate i apoi analizeaz
caracteristicile fizice, juridice i de localizare care influeneaz capacitatea
proprietii de a concura pentru cererea din aria pieei definite. Analiza
caracteristicilor i atributelor proprietii imobiliare ajut evaluatorul s identifice
proprietile competitive, care constituie piaa concurent. Definirea pieei
imobiliare pentru proprietatea subiect mbuntete n mod clar nelegerea de
ctre evaluator a modului n care factorii externi afecteaz subiectul. Printr-o analiz
de pia, evaluatorul descompune o anumit pia imobiliar n segmente de pia
(respectiv participanii la pia) i diferentiaza proprietile n funcie de
caracteristicile acestora (de exemplu: tip de proprietate, localizare).
Cererea
Cererea reflect nevoile, dorinele, puterea de cumprare i preferinele
consumatorilor. Analiza cererii se axeaz pe identificarea utilizatorilor poteniali
(cumprtori i chiriai) i, de asemenea, pentru un anume tip de proprietate,
analiza urmrete produsul sau serviciul final pe care l asigur proprietatea. De
exemplu, analiza cererii de spaii comerciale va ncerca s determine cererea de
servicii comerciale, generat de potenialii clieni din aria de pia.
n analiza cererii de pe piaa locuinelor sunt importani urmtorii factori:
- populaia din aria de pia - mrimea i numrul familiilor, rata de
cretere/descretere n formarea familiilor, structura i distribuia lor pe
vrste;
- nivelul veniturilor i salariilor;
- tipologia locurilor de munc i rata omajului;
- raportul ntre spaiile ocupate de proprietari i cele ocupate de chiriai;
- considerente financiare, cum ar fi nivelul economiilor, condiiile de
creditare (dobnzi, raportul credit/valoare, comisioane i taxe,
disponibilitatea asigurrilor);
- planul de urbanism i direciile de dezvoltare urbanistic;
- factorii ce afecteaz atractivitatea fizic a vecintii, precum climatul,
topografia, drenajul, stratul de sol bun de fundare i barierele naturale
sau artificiale etc.;
- structura taxelor locale i a administraiei;
- disponibilitatea facilitilor i serviciilor comunale (instituii de cultur,
instituii de nvmnt i calitatea colilor, faciliti sanitare i medicale,
servicii de pompieri i poliie).
n analiza cererii de pe piaa spaiilor comerciale sunt importani urmtorii
factori:

9.4

Evaluarea proprietii imobiliare


-

populaia din ariile de pia comercial mrimea i numrul familiilor


ce locuiesc n zon, rata de cretere/descretere a acestora, structura i
distribuia lor pe vrste;
venituri pe cap de locuitor i pe familie (medie);
procentajul de venit pe familie cheltuit pentru cumprturi i procentajul
de venit disponibil (putere de cumprare) cheltuit pe diferite categorii de
produse sau servicii;
volumul minim de vnzri pentru ca spaiul comercial s fie exploatat
profitabil i volumul existent de vnzri pe mp;
gradul de ocupare a spaiilor comerciale pe pia;
procentajul de cumprturi fcute de persoane din afara ariei de pia;
planul de urbanism i direciile de dezvoltare urbanistic;
accesibilitatea proprietilor comerciale (facilitile de transport i
sistemul stradal) i costul transportului;
factorii ce afecteaz atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea
bunurilor i reputaia operatorului).

n analiza cererii de pe piaa cldirilor de birouri sunt importani urmtorii


factori:
-

angajatorii din aria de pia i salariaii care lucreaz n spaii de birouri;


necesarul de personal curent i cel estimat n viitor;
suprafaa medie de spaiu de birouri necesar pentru o persoan (cerinele
variaz n funcie de categoria lucrrilor, de poziia lucrtorului n firm
i de localizarea proprietii - n centru sau suburbii);
gradul de ocupare pentru categoria specific a cldirii;
creterea sau scderea cererii pe categorii de cldiri;
planul de urbanism i direciile de dezvoltare urbanistic;
accesibilitatea proprietilor (facilitile de transport i sistemul stradal)
i costul transportului;
factorii care afecteaz atractivitatea cldirii de birouri (calitatea
construciei, managementul i chiriaii) i disponibilitatea facilitilor
complementare (magazine, restaurante, centre de recreere).

Oferta competitiv
Oferta se refer la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta,
evaluatorul trebuie s fac un inventar al proprietilor imobiliare competitive,
inventar care include stocul de proprieti existente, proprietile aflate n curs de
construcie sau n stadiu de proiect. n analiza ofertei o atenie deosebit trebuie
acordat proprietilor aflate n stadiu de proiect i celor aflate n faza de propunere,
deoarece exist riscul ca unele dintre acestea s nu se materializeze.
Evaluatorul trebuie s determine i numrul de proprieti pierdute prin
demolare, ca i numrul majorat sau diminuat prin transformarea lor. Datele pot fi

Capitolul 9 Analiza pieei imobiliare

9.5

colectate prin inspectarea cldirilor, consultarea autorizaiilor de construcie,


discuiile cu antreprenorii i planificatorii urbanistici.
Pentru a analiza oferta competitiv se vor studia urmtorii factori:
- cantitatea i calitatea proprietilor imobiliare disponibile pe pia;
- volumul construciilor noi (concurente i complementare) - aflate n curs
de construire sau n faza de propunere;
- disponibilitatea i preul terenului liber;
- costurile de construire i dezvoltare;
- proprietile oferite la data curent (vechi i noi);
- gradul de ocupare de ctre proprietari i de ctre chiriai;
- numrul de proprieti vacante i cauzele neocuprii;
- conversia n utilizri alternative;
- condiiile economice i circumstanele speciale;
- disponibilitatea creditelor pentru construcii i a finanrii;
- impactul normativelor de construcii, documentaiilor de urbanism i al
altor reglementri asupra volumului i costului construciilor.
Echilibrul pieei
Pe termen scurt, oferta imobiliar este relativ fix i preul rspunde la cerere.
Dac cererea este neobinuit de mare, preurile i chiriile vor ncepe s creasc
nainte de nceperea noii construcii. Finalizarea cldirii i nchirierea pot s fie
decalate n timp fa de cerere i deci, n general pe termen scurt, pieele se afl n
dezechilibru.
Tendine n activitatea pieei
Analitii i participanii de pe pia descriu activitatea pieelor imobiliare n
diferite moduri. O pia activ este o pia caracterizat prin cerere n cretere, o
rmnere n urm a ofertei i preuri n cretere; o pia activ este uneori numit
pia a vnztorilor pentru c vnztorii pot obine preuri mai mari pentru
proprietile imobiliare disponibile. O pia n declin este o pia n care
diminuarea cererii este nsoit de o supraofert relativ i o scdere a preurilor;
aceast pia se numete i piaa cumprtorilor pentru c au avantaj cumprtorii.
Activitatea pieei imobiliare este ciclic (vezi cap. Tendine economice n pieele
imobiliare). La fel ca n ciclul afacerilor, ciclul imobiliar este caracterizat prin
perioade succesive de expansiune, declin, recesiune i recuperare. Totui, ciclul
imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, iar activitatea imobiliar rspunde
la dou seturi de stimuli, unul care acioneaz pe termen lung i altul pe termen
scurt. Ciclul pe termen lung depinde de schimbrile n caracteristicile gradului de
ocupare a fortei de munca existente, populaiei, veniturilor i modificari n
preferintele de consum. Dac economia local poate asigura o utilizare stabil a
forei de munc i poate genera noi locuri de munc, populaia existent va rmne

9.6

Evaluarea proprietii imobiliare

n zon i vor veni persoane din afara zonei, n cutare de lucru. Tipul specific de
locuri de munc oferite va determina nivelul de venituri n localitate.
Ciclul pe termen scurt depinde, n principal, de disponibilitatea creditului i de
situatia generala a economiei. Demararea de noi construcii depinde mult de
fluctuaiile n rata dobnzii i, de aceea, activitatea imobiliar devanseaz ciclul
afacerilor. Indicatori ai ciclului imobiliar pe termen scurt pot fi considerai gradul de
ocupare i rata de absorbie a proprietatilor.

Modele de proceduri pentru analiza pieei


Analiza pieei este realizat n scopul estimrii cererii pentru un anumit tip de
proprietate imobiliar i pentru a determina conformarea pieei pentru proprietatea
analizat. Analiza pieei poate fi efectuat pentru a analiza fie o proprietate
imobiliar care are o anumit utilizare, fie o propunere pentru o utilizare a unei
proprieti imobiliare care, la data curent, este neutilizat sau are alt utilizare. n
oricare caz, obiectivul analizei de pia este acela de a verifica dac exist dovezi ale
existenei unei piee relativ active pentru utilizarea n cauz. Procedura de analiz a
pieei este aceeai att pentru proprietile imobiliare existente, ct i pentru cele
aflate n faza de proiect.
Pentru proprietile imobiliare existente, se studiaz vnzrile sau istoria
veniturilor proprietii, pentru a se deduce performana viitoare i segmentul de
pia aferent acesteia, pe baza ipotezei meninerii nivelului curent de performan
sau a mbuntirii lui. Pentru a efectua o analiz de pia pentru o anumit
proprietate imobiliar, lucru cerut atunci cnd se dorete estimarea fezabilitii unui
proiect, analistul trebuie s determine dac proprietatea imobiliar va atinge un
nivel de performan competitiv. n general, cererea pentru o anumit proprietate
imobiliar trebuie s fie previzionat. De asemenea, potenialul unei proprieti
imobiliare de a capta o parte din pia solicit o analiz foarte amnunit.
Procedurile prezentate mai jos reflect o abordare convenional, clasic, a
analizei de pia, ncepnd cu o privire de ansamblu asupra economiei i cu o
identificare a pieelor.
Proprieti rezideniale unifamiliale
Pentru a previziona cererea pentru uniti locative unifamiliale, pe o anumit
perioad de timp, evaluatorul poate urma paii descrii mai jos:
1. Analiza preliminar a economiei. Analizai baza economic a localitii prin
examinarea domeniilor de activitate i a firmelor care genereaz locuri de
munc i venituri, precum i rata de cretere a populaiei i a nivelului
veniturilor, aceti factori fiind legai de ocuparea forei de munc. Examinai
activitatea economic reflectat n vnzrile de bunuri i investigai piaa
imobiliar local prin urmrirea nivelului vnzrilor, nivelului activitii
din domeniul construciilor, al ratelor dobnzii, precum i al creditelor
ipotecare i al gradului lor de absorbie.

Capitolul 9 Analiza pieei imobiliare

9.7

2. Identificarea proprietii imobiliare i a pieei aferente. Analizai caracteristicile


cumprtorilor poteniali pentru un anumit tip de proprietate imobiliar.
Realizai un profil al cumprtorului, care s descrie veniturile (de exemplu,
dac acesta i permite s cumpere proprietatea), mrimea locuinei, vrsta
i preferinele. Aria pieei n care se gsesc potenialii cumprtori poate fi
definit sub aspectul relaiei timp - distan (timpul necesar parcurgerii
distanei pn la locul de munc), al limitelor sociale sau administrative
(cartiere, micro-zone, limite administrativ-teritoriale), al barierelor naturale
sau artificiale (artere principale de circulaie, bariere fizice) i al localizrii
proprietilor imobiliare competitive. Se va efectua o analiz preliminar a
caracteristicilor juridice, fizice, economice i de amplasament ale proprietii
imobiliare subiect i ale celor similare i comparabile.
3. Analiza cererii. Determinai mrimea populaiei curente i a populaiei
viitoare din aria definit i delimitat a pieei. Aflai numrul curent i
numrul viitor al locuinelor. Clasificai numrul de locuine proprietate
personal n funcie de veniturile familiei, pentru a determina procentul de
gospodrii care pot sau care vor putea s plteasc serviciul datoriei aferent
creditului ipotecar i alte cheltuieli legate de locuin, cum ar fi ntreinerea,
asigurarea i impozitele. Corectai numrul de locuine proprietate
personal ai cror proprietari pot sau vor putea s-i permit o locuin, n
funcie de numrul de locuine neocupate existente pe pia, pentru a
determina cererea existent sau anticipat pentru o anumit proprietate.
4. Analiza ofertei competitive. Realizai un inventar al proprietilor imobiliare
competitive, al proprietilor care sunt n construcie, al celor aflate n faza
de proiect i pentru care s-au obinut autorizaiile de construire, i al
proprietilor care sunt n stadiu de planificare. Inventarul poate fi
perfecionat prin verificarea numrului total de autorizaii de construire
emise, n comparaie cu cele care au fost folosite n ultimii ani. Enumerai
ofertele curente i anticipate pentru perioada de previziune. Clasificai
proprietatea imobiliar subiect i cele care intr n competiie cu aceasta, din
punct de vedere al caracteristicilor specifice i al atributelor care dau
locuinelor un avantaj sau un dezavantaj competitiv.
5. Analiza echilibrului. Comparai cererea existent i potenial cu oferta
curent i anticipat competitiv pentru a determina dac exist cerere
pentru un numr mai mare de locuine sau pentru spaii mai mari (cerere
marginal) sau cnd va aprea aceasta. Analizai clasificarea competitiv
pentru a previziona ce segment din pia va deine proprietatea evaluat.
Proprieti comerciale de tip centru comercial
Pentru a previziona cererea pentru o anumit perioad pentru un centru
comercial existent sau care este n faza de proiect, aflat ntr-o anumit
localizare, evaluatorul poate aplica urmtoarele etape:

9.8

Evaluarea proprietii imobiliare


1. Analiza preliminar a economiei. Analizai baza economic a localitii prin
examinarea domeniilor de activitate i a firmelor care genereaz locuri de
munc i venituri; de asemenea, analizai rata de cretere a populaiei i
nivelul veniturilor, aceti factori fiind legai de ocuparea forei de munc.
Examinai activitatea economic care se reflect n vnzrile de bunuri i
investigai piaa imobiliar local prin urmrirea nivelului vnzrilor,
nivelului activitii din domeniul construciilor, al ratelor dobnzii la
creditele ipotecare i al ratelor de absorbie.
2. Identificarea proprietii imobiliare i a pieei aferente. Definii zona comercial
n funcie de caracteristicile geografice, demografice i economice specifice
ale comunitii. Realizai o analiz preliminar a caracteristicilor juridice,
fizice i de localizare ale centrului comercial subiect i ale centrelor
comerciale din zon aflate n competiie cu acesta.
3. Analiza cererii. Identificai mrimea total a spaiului comercial de nchiriat
din zona comercial definit anterior, pe baza previziunilor demografice i
a informaiilor despre venituri. O estimare a spaiului de nchiriat poate fi
obinut prin multiplicarea numrului de locuine din zona comercial
definit cu mediana venitului pe locuin. Numrului astfel obinut i se vor
aplica urmtoarele ajustri procentuale: procentul de venituri pe locuin
cheltuite pentru achiziia de bunuri de consum, procentul de cumprturi
fcute la un centru comercial, precum cel n cauz, procentul de
cumprturi fcute n zona comercial definit. Apoi mprii aceast
estimare a vnzrilor totale poteniale la o estimare a vnzrilor pe metru
ptrat, necesare pentru ca centrul comercial s obin profit. Ajustai
numrul rezultat din acest calcul la nivelul de ocupare a proprietilor
comerciale de pe pia pentru a obine o estimare a spaiului de nchiriat
amplasat n zona comercial definit. Aceast estimare poate fi ajustat n
continuare pentru a lua n considerare veniturile provenite din vnzri din
afara zonei comerciale i pierderile de venituri din vnzare ctre alte zone.
4. Analiza ofertei competitive. Determinai mrimea spaiului comercial existent
nchiriat sau neocupat i mrimea spaiului comercial aflat n construcie
sau n stadiu de planificare i care se gsete lng zona comercial
definit. Acest inventar poate fi perfecionat prin verificarea numrului
total de autorizaii de construire emise n comparaie cu cele care au fost
folosite n ultimii ani. Clasificai centrul comercial subiect i pe cele care
intr n competiie cu acesta din punctul de vedere al facilitilor i al
dotrilor care dau unui centru comercial un avantaj sau un dezavantaj
competitiv.
5. Analiza echilibrului. Comparai mrimea estimat a spaiului comercial de
nchiriat cu mrimea spaiului comercial existent. Diferena dintre cele
dou mrimi va reprezenta o estimare a necesarului de spaiu comercial
sau a cererii marginale. Vnzrile pe metru ptrat n diferite magazine pot

Capitolul 9 Analiza pieei imobiliare

9.9

indica nivelul de performan al unui centru comercial i dac exist


oportuniti pentru dezvoltare. Aceast informaie poate fi folosit pentru a
verifica dac estimarea cererii marginale este corect. Dac exist un
surplus de spaiu comercial, prin previziunea condiiilor de pia se poate
identifica momentul din viitor cnd acest surplus nu va mai exista i cnd
cererea pentru noi spaii (cererea marginal) va ncepe s creasc. Analizai
clasificarea competitiv pentru a previziona ce segment din pia va deine
proprietatea subiect. O analiz a costului de ocupare ne ajut s stabilim
nivelul chiriilor. De exemplu, un raport ntre costul de ocupare i nivelul
de vnzri mai mic de 10-15% poate fi compatibil cu nivelurile anticipate
de chirie.
Proprieti comerciale de tip cldire de birouri
Pentru a previziona cererea pentru o cldire de birouri existent sau aflat n
construcie, ntr-o anumit zon de pia i ntr-o anumit perioad de timp,
evaluatorul trebuie s analizeze raportul dintre cererea i oferta zonei de pia
respectiv, precum i nivelul cererii existente i poteniale din aceast zon. n
acest mod, poate fi previzionat timpul n care o anumit cldire de birouri va
atinge gradul de ocupare stabilizat. Cererea pentru spaiul de birouri existent
pe pia poate fi estimat prin urmtorii pai:
1. Analiza preliminar a economiei. Analizai baza economic a localitii prin
examinarea domeniilor de activitate i a firmelor care genereaz locuri de
munc i venituri, rata de cretere a populaiei i nivelul veniturilor, aceti
factori fiind legai de ocuparea forei de munc. Examinai activitatea
economic reflectat n vnzrile de bunuri i investigai piaa imobiliar local
prin urmrirea nivelului vnzrilor, nivelului activitii din domeniul
construciilor i al ratelor dobnzii, creditelor ipotecare i ratelor de absorbie.
2. Identificarea proprietii imobiliare i a pieei aferente. Segmentai piaa utilizatorilor
de proprieti imobiliare n funcie de tipul de ocupani care nchiriaz birourile
n prezent sau n viitor, n funcie de necesitile firmelor legate de spaiu sau de
angajaii acestora i n funcie de clienii pe care i atrag. De exemplu, firmele de
avocatur vor cuta spaii n cldiri importante amplasate central, n timp ce
alte firme care ofer alte tipuri de servicii pot prefera birouri n zone periferice,
cu multe locuri de parcare i cu chirii rezonabile. n general, piaa pentru
cldirile de birouri este rspndit ntr-o zon urban extins. Spaiile de
birouri competitive sunt dezagregate pe baza tipului de cldire, de chirie i a
amplasamentului. O analiz preliminar a cldirilor n cauz i a celor cu care
intr n competiie, include comparaia ntre gruprile de cldiri de birouri n
zona urban, ct i ntre cldirile competitive, din cadrul ansamblurilor de
cldiri de birouri. Stabilirea segmentului din cererea total pe care l va capta o
anumita zon de birouri este prezentat mai jos.

9.10

Evaluarea proprietii imobiliare

3. Analiza cererii. Proiectai nivelul de ocupare a forei de munc pentru piaa

total. Bazndu-v pe previziunea locurilor de munc oferite, de exemplu, la


oficiile locale de plasare a forei de munc, estimai numrul de angajai care va
exista n fiecare sector economic i ocupaional. Luai n considerare ratele de
cretere a gradului de ocupare a forei de munc din trecut pentru a ajusta
aceste previziuni. Transformai numrul de angajai care ocup un birou n
cerere anual pentru spaii de birouri. De exemplu, spaiul mediu necesar
pentru un angajat se poate ncadra ntre 6 i 9 mp. Pe pieele slabe, n care exist
multe cldiri neocupate, firmele nchiriaz mai mult spaiu dect ar fi necesar i,
prin urmare, angajaii pot ocupa un spaiu mai mare. Numrul total de angajai
este nmulit cu spaiul mediu necesar pentru un singur angajat. Dac se
anticipeaz o cretere stabil, spaiul estimat se mparte la numrul de ani n
care este prevzut creterea forei de munc.
4. Analiza ofertei competitive. Inventarul ofertei competitive const n spaiul
competitiv de birouri care este nchiriat sau neocupat, precum i n spaiul
competitiv de birouri aflat n construcie sau n stadiu de planificare. Inventarul
poate fi, de asemenea, afectat de demolri, renovri sau de convertirea spaiului
folosit iniial n alte scopuri. Revizuii inventarul prin verificarea numrului
total de autorizaii de construire emise n comparaie cu cele care au fost folosite
n ultimii ani. Clasificai proprietatea analizat i proprietile competitive din
cadrul complexului de cldiri de birouri, lund n considerare facilitile i
dotrile care fac ca spaiul de birouri s prezinte avantaje sau dezavantaje.
5. Analiza echilibrului. Comparai cerea existent i cea previzionat pentru spaii
de birouri cu oferta total competitiv curent sau anticipat de spaii de
birouri. Dac cererea previzionat depete oferta competitiv disponibil,
scdei din cererea previzionat oferta competitiv disponibil pentru a obine
cererea de spaii de birouri nesatisfcut. Ajustai previziunea cererii marginale,
verificnd acurateea cererii viitoare fa de modelul de cerere din trecut.
Pentru cldirile de birouri din clasa A sau B, trebuie luat n considerare cererea
potenial de cretere sau de scdere; de exemplu, un chiria care se mut dintr-o
cldire clasa B ntr-o cldire clasa A ntr-o pia cu chirii n declin sau un chiria
care nu mai are putere financiar pentru spaii n cldiri clasa A i trece la un
spaiu de clasa B pe o pia activ cu chirii n cretere. ntr-o analiz detaliat
trebuie luat n considerare spaiul care poate fi nchiriat anticipat, precum i
spaiul care va deveni vacant la expirarea contractului de nchiriere. Dac se
anticipeaz o rat constant de cretere a cererii, oferta total poate fi mprit
la cererea anual previzionat pentru a determina perioada total de absorbie.
La sfritul perioadei de absorbie va fi nevoie de spaiu adiional. Aceast
perioad de timp reprezint o fereastr pentru dezvoltare. Analizai
clasificarea proprietilor competitive pentru a previziona cota probabil pe
care o deine fiecare proprietate analizat pe pia.

Capitolul 9 Analiza pieei imobiliare

9.11

CAPITOLUL 9

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE


EXERCIII RECAPITULATIVE
ENUNURI ADEVRAT/FALS
1.

Etapele analizei de pia sunt aceleai, indiferent de tipul proprietii


imobiliare.(A)

2.

Analiza pieei este un proces de examinare a cererii i ofertei pentru tipul de


proprieti imobiliare ce predomin n vecintatea proprietii subiect. (F)

3.

O pia activ este caracterizat de numeroase tranzacii. (A)

4.

Rapoartele de pia ale firmelor de servicii imobiliare reprezint un substitut


al analizei pieei dintr-un raport de evaluare. (F)

5.

Analiza cererii are n vedere identificarea utilizatorilor poteniali ai proprietii


de evaluat. (A)

6.

n contextul analizei pieei imobiliare, oferta se refer la dezvoltarea i


disponibilitatea unui tip de proprietate imobiliar. (A)

7.

Cererea pentru locuine poate fi dedus prin proiecie pe baza condiiilor


pieei actuale, a ratelor de absorbie si a tiparelor schimbrii (de exemplu
gusturi, preferine, nevoi, stil de via, putere de cumprare etc). (A)

9.12

Evaluarea proprietii imobiliare

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

1. Procesul de identificare i studiere a pieei unui anumit bun economic sau


serviciu se numeste:
a.
analiza pieei
b.
analiz de marketing
c.
analiza fezabilitii
d.
segmentarea pieei
2.

Analiza pieei include toi paii urmtori, mai puin:


a.
analiz economic general preliminar
b.
identificarea proprietilor i a pieei
c.
analiza echilibrului
d.
analiza costbeneficiu

3.

Un grup de indivizi sau firme care sunt n contact unul cu cellalt n vederea
realizrii unor tranzacii imobiliare se numete:
a.
piaa proprietilor imobiliare
b.
baz de clieni
c.
indicator al cererii de pe pia
d.
indicator al ofertei de pe pia
4. Pe termen lung, oferta i cererea de proprieti imobiliare tind spre:
a.
elasticitate
b.
rigiditate
c.
echilibru
d.
dezechilibru

Capitolul 9 Analiza pieei imobiliare

9.13

TEME DE DISCUIE
1. Care sunt obiectivele analizei pieei imobiliare?
Analiza pieei se refer la condiiile de pia ce vizeaz proprietatea
imobiliar evaluat. Aceasta arat cum interaciunea dintre cerere i
ofert afecteaz valoarea proprietii subiect. Analiza de pia indic
dac pentru o proprietate imobiliar exist un suport adecvat pentru o
anumit utilizare, sau dac va exista suport pe pia pentru utilizarea
propus n viitorul apropiat. Analiza de pia poate identifica momentul
n timp cnd poate aprea o cerere potrivit pentru un proiect.
Analiza pieei pune bazele determinrii celei mai bune utilizri ale unei
proprieti imobiliare. Fezabilitatea financiar i profitabilitatea maxim
pot fi testate numai cnd a fost demonstrat un nivel adecvat al
conformrii pieei. Analiza pieei furnizeaz, de asemenea, informaii
importante necesare aplicrii celor trei abordri n evaluare. Identificarea
proprietilor imobiliare concurente, gradul de comparabilitate i
mrimea ajustrilor necesare uureaz compararea vnzrilor. n
stabilirea preului sunt luate n considerare costul curent al cldirii i
condiiile de pia ce reflect un avantaj economic sau o depreciere
economic. Datele despre ratele de absorbie i gradul de ocupare, ratele
curente i anticipate de fructificare sau despre avantajul competitiv al
unei proprieti imobiliare pe piaa specific sunt necesare n abordarea
prin venit.
2. Discutai etapele analizei pieei imobiliare.
Evaluatorii de proprietati imobiliare imobiliare ncep cu o analiz
economic general asupra comunitii n care proprietatea imobiliar
este localizat i apoi analizeaz cererea i oferta competitiv. Ei
evideniaz nevoia de nelegere a bazei economice, a legturilor
comunitii cu economia naional i global, precum i a dinamicii
cererii i ofertei n determinarea preurilor i a ratei absorbiei. n
continuare, analitii studiaz posibile alternative pentru folosirea
proprietii imobiliare i preurile asociate acestor opiuni. n final, ei iau
n considerare atributele fizice (legale sau reglementate) i de localizare
ale proprietii subiect i ajung la o concluzie privind cea mai bun
utilizare a acesteia.

9.14

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 10

ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI


Relaiile dintre tendinele economice i practica evalurii sunt evidente pe
pieele imobiliare. Cunoaterea i nelegerea comportamentului participanilor de
pe pia sunt eseniale pentru conceptul de cea mai bun utilizare (CMBU). Cnd
scopul unei evaluri este estimarea valorii de pia, analiza celei mai bune utilizri
identific cea mai profitabil utilizare competitiv pe care o poate avea proprietatea
imobiliar subiect. Prin urmare, cea mai bun utilizare este un concept fundamental
format i utilizat pe orice pia imobiliar.

Definiie
Cea mai bun utilizare este definit n Standardele de evaluare ANEVAR
2015 Glosar, astfel:
Utilizarea probabil n mod rezonabil i justificat adecvat, a unui teren liber sau a
unei proprieti construite, utilizare care trebuie s fie posibil din punct de vedere
fizic, permis legal, fezabil financiar i din care rezult cea mai mare valoare a
proprietii imobiliare.
CMBU a unui anumit lot de teren nu este determinat printr-o analiz subiectiv
de ctre proprietar sau de ctre oricare alt parte interesat n proprietatea
imobiliar (dezvoltator imobiliar, cumprtor, agent imobiliar, instituie financiarbancar etc.), ci necesit o analiz specific realizat de ctre evaluator.
Dac cumprtorii poteniali doresc s achiziioneze o proprietate imobiliar
pentru folosin proprie, motivaia lor principal o reprezint beneficiile reflectate
prin obinerea satisfaciei dorite, a prestigiului i intimitii.
Cumprtorii investitori, pe de alt parte, sunt motivai de profitul net sau de
creterea valorii proprietii imobiliare i chiar de unele faciliti fiscale.
Dezvoltatorii sunt interesai n mod direct de fezabilitatea unui proiect care ar
putea satisface obiectivele propuse, cum ar fi: gradul de ocupare, costul redus al
exploatrii i o cretere potenial a valorii.
n mod tradiional, analiza CMBU a fost asociat cu analiza rezidual a terenului,
care este cuprins n teoria economic clasic. Astfel, dintre cei patru factori de
producie pmntul, munca, capitalul i coordonarea antreprenorial (profit)
ultimii trei factori sunt remunerai numai dup ce se obine un beneficiu din
deinerea i/sau utilizarea terenului.
n timp ce cldirile se pot schimba de-a lungul timpului (prin renovare,
conversie, modificare sau demolare), caracteristicile eseniale ale amplasamentului
nu pot fi schimbate.

10.2

Evaluarea proprietii imobiliare


TEREN CONSIDERAT LIBER
CONSIDERAT MBUNTIT

PROPRIETATE

CONSTRUIT

n plus fa de cele patru teste ale analizei CMBU, definiia termenului include
n mod implicit ideea c analiza CMBU este privit din dou perspective:
1. Utilizarea unei proprieti n ipoteza c terenul este liber sau poate
deveni liber prin demolarea oricror amenajri;
2. Utilizarea care ar trebui dat unei proprieti construite (prin
transformarea amenajrilor existente, de exemplu prin lucrri de
renovare, conversie sau modificare).
Conceptele de CMBU a terenului considerat liber, respectiv cel de CMBU a
proprietii construite considerat ca fiind imbuntit sunt legate, dar, n acelai
timp, sunt distincte.
Pentru a clarifica deosebirea, se consider o proprietate cu destinaia de
locuin unifamilial localizat ntr-o zon comercial. n cazul n care exist o
cerere pe pia pentru utilizarea comercial, productivitatea maxim a terenului ca
fiind liber va fi bazat n special pe utilizarea comercial. n acest caz, construciile
rezideniale pot contribui puin sau deloc la valoarea proprietii ca ntreg, cu
excepia utilizrii temporare pe durata tranziiei ntre utilizrile terenului. Dac,
totui, valoarea de pia pentru utilizarea ca locuin este mai mare dect valoarea
de pia pentru utilizarea comercial, din care se scad costurile demolrii
construciei rezideniale, atunci cea mai bun utilizare a proprietii ca fiind
construit va fi aceea de continuare a utilizrii rezideniale.
Analiza terenului considerat a fi liber se concentreaz asupra utilizrilor
alternative, iar evaluatorul testeaz fiecare utilizare rezonabil i probabil din
punct de vedere a permisibilitii juridice, posibilitii fizice, fezabilitii financiare
i productivitii maxime. Spre deosebire de aceasta, evaluatorul aplic cele patru
teste n analiza proprietii construite, dar accentul nu se pune pe utilizrile
alternative, ci pe trei posibiliti:
1. Pstrarea amenajrilor existente;
2. Transformarea amenajrilor, cum ar fi conversia, renovarea sau
modificarea;
3. Demolarea amenajrilor i redezvoltarea terenului.

TESTAREA CMBU
n analiza celei mai bune utilizri, evaluatorul consider mai nti utilizrile
probabile n mod rezonabil ale proprietii subiect. Pentru a ajunge la o opinie
privind cea mai bun utilizare a proprietii subiect, evaluatorul aplic patru teste:
1. permisibilitatea legal;
2. posibilitatea fizic;
3. fezabilitatea financiar;
4. productivitatea maxim (utilizarea proprietii subiect care are cea mai mare
valoare).

Capitolul 10 Analiza celei mai bune utilizri

10.3

Succesiunea de aplicare a testelor, pentru fiecare dintre utilizrile existente i


poteniale, este n ordinea prezentat mai sus, permisibilitatea legal i
posibilitatea fizic a utilizrilor analizate fiind cele care reduc substanial numrul
de variante de utilizare a proprietii imobiliare subiect.

Testul permisibilitii legale


n toate cazurile, evaluatorul trebuie s determine care utilizri sunt permisibile
de legislaia n vigoare la data evalurii.
Evaluatorul trebuie s analizeze reglementrile urbanistice, restriciile de
construire, normativele din domeniul construciilor, restriciile privind
construciile din patrimoniu i siturile istorice, impactul asupra mediului.
nchirierea pe termen lung poate afecta cea mai bun utilizare a proprietii,
prin efectul unor clauze din contractul de nchiriere.
Dac nu exist restricii cu caracter privat, atunci utilizrile admise de
certificatul de urbanism pot determina alternativele de (re)dezvoltare (tipurile
de utilizare) ce vor fi avute n vedere pentru analiza CMBU.
Evaluatorul poate avea n vedere - cu riscurile aferente - i eventualele
modificri ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate n
raportul de evaluare.
Restriciile urbanistice, normativele din domeniul construciilor i condiiile de
impact asupra mediului pot avea influene asupra fezabilitii utilizrii.

Testul posibilitii fizice


Dimensiunile, forma, suprafaa, capacitatea portant a terenului, accesibilitatea
unui lot de teren, precum i riscul de producere a unor dezastre naturale
(cutremure, inundaii, alunecri de teren) afecteaz utilizrile unei proprieti
imobiliare.
Unele loturi de teren pot atinge cea mai bun utilizare numai prin prisma
faptului c fac parte dintr-un ansamblu de loturi. n acest caz, evaluatorul va
analiza i fezabilitatea comasrii terenului cu alte loturi.
Evaluatorul va considera disponibilitatea i capacitatea utilitilor publice
(canalizare, ap, energie electric, gaze, agent termic, etc.)
Capacitatea portant a terenului poate mpiedica anumite utilizri ale
proprietii imobiliare sau le poate face foarte scumpe, cum ar fi cazul cldirilor
cu regim mare de nlime, cu subsoluri pe mai multe nivele, etc.
Condiiile fizice influeneaz i costurile de conversie ale utilizrii actuale n alt
utilizare considerat mai profitabil.

Testul fezabilitii financiare


Utilizrile care au ndeplinit deja cele dou criterii prezentate anterior (cele care
sunt permise legal i posibile fizic), sunt analizate mai departe pentru a

10.4

Evaluarea proprietii imobiliare

determina dac ar putea genera un venit (inclusiv prin vnzare) care s acopere
toate costurile de construire/edificare, n cazul terenului liber, sau de
conversie/renovare/modificare, n cazul proprietii imobiliare construite.
Toate utilizrile din care rezult fluxuri financiare pozitive sunt considerate a
fi fezabile financiar.
Fezabilitatea financiar poate fi determinat pe baza analizei de pia n dou
moduri1 :
a. Poate fi indicat de activitatea pieei. Vnzrile recente de proprieti
comparabile ctre utilizatori finali indic fezabilitatea financiar recent a
utilizrii proprietii subiect. Dac condiiile pieei s-au schimbat, utilizarea
poate fi sau nu fezabil financiar. Totui, numai faptul c vnzrile sunt recente,
aceasta nu indic fezabilitate financiar. De fapt, vnzrile ctre investitorii
speculativi pot indica exact contrariul.
b. Poate fi cuantificat prin analiz financiar. Exist trei metode cantitative de
msurare a fezabilitii financiare a proprietilor imobiliare, recunoscute de
pia:
1. Analiza rezidual a terenului. Valoarea terenului - liber sau construit reprezint diferena dintre valoarea proiectului i costul de a construi,
inclusiv profitul antreprenorial.
2. Analiza chiriei fezabile. n cazul proprietilor generatoare de venituri, n
estimarea chiriei fezabile, evaluatorul creeaz modelul de cash-flow
utilizat n abordarea prin venit, dar n sens invers. Procesul ncepe cu
estimarea venitului net din exploatare necesar i se desfoar avnd n
vedere pierderile din neocupare i din colectarea chiriei, dar i chiriile care
vor face ca noua construcie s fie fezabil financiar. n cazul n care chiria
de pia nu este cel puin egal cu chiria fezabil, utilizarea nu este
fezabil financiar la momentul respectiv.
3. Indicele de profitabilitate. Acest indice este definit ca valoarea actualizat a
ctigurilor anticipate (beneficii) mprit la valoarea actualizat a
cheltuielilor de capital (costuri). Cunoscut i sub denumirea de raportul
cost-beneficiu. Dac indicele de profitabilitate pentru un proiect propus este
cel puin supraunitar, proiectul este considerat fezabil financiar. Indicele
se aplic cel mai bine n cazul proiectelor de conversie, renovare sau
modificare a unei proprieti construite.

Testul productivitii maxime


Dintre utilizrile considerate anterior i demonstrate ca fiind fezabile financiar,
CMBU este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare actualizat a
terenului. CMBU a terenului liber sau construit este de obicei o utilizare pe
termen lung i se presupune c va rmne aceeai pe durata de via economic
a construciilor.
1

Seminar de pregtire continu D-29 Introducere n analiza CMBU, ANEVAR, ed. 2013

Capitolul 10 Analiza celei mai bune utilizri

10.5

APLICAREA ANALIZEI CMBU


Estimarea CMBU a unei proprieti imobiliare este o etap critic a procesului
de evaluare, care asigur contextul evalurii i n care evaluatorii selecteaz
informaiile de pia comparabile.
Inspecia efectuat de ctre evaluator ar trebui s fie suficient de amnunit
pentru a permite:
(a) descrierea adecvat a proprietii n cadrul raportului de evaluare;
(b) formarea unei concluzii privind CMBU, n cazul n care o astfel de concluzie
este necesar i adecvat;
(c) efectuarea de comparaii rezonabile n evaluarea proprietii.
Dac scopul evalurii este valoarea de pia, sunt necesare susinerea i
justificarea concluziei evaluatorului privind CMBU. Raionamentul evaluatorului n
susinerea concluziei asupra valorii trebuie efectuat pe baza caracteristicilor juridice,
fizice i economice ale proprietii subiect. ntruct terenul este, n general, evaluat
ca fiind liber i disponibil pentru amenajare i construire la CMBU a sa, sunt
necesare ambele opinii cu privire la:
1. Teren, analizat ca fiind liber;
2. Proprietate construit (teren i construcii), analizat, dac este cazul, ca fiind
mbuntit la nivelul standardelor existente n aria sa de pia, prin
renovare, conversie sau modificare.
Ambele opinii sunt necesare, ntruct CMBU a amplasamentului ca fiind liber i
disponibil pentru dezvoltare determin valoarea terenului, chiar dac amenajrile
proprietii nu reprezint CMBU a amplasamentului.
CMBU a terenului sau a amplasamentului este utilizarea care, dintre toate
variantele de utilizri rezonabile, produce cea mai mare valoare prezent a
terenului, dup remunerarea muncii, capitalului i a coordonrii antreprenoriale
(analiza rezidual a valorii terenului liber).
Informaiile utilizate n analiza CMBU trebuie s fie compatibile cu
caracteristicile proprietii subiect. Proprietile comparabile analizate trebuie s
aib un nivel adecvat de similitudine cu proprietatea subiect. n analiza datelor,
evaluatorul va verifica permanent respectarea principiului utilizrii consecvente2.
Dac CMBU este cea existent la data evalurii, sunt necesare informaii
privind vnzri de proprieti avnd zonri i utilizri permise similare.
Dac CMBU este alta dect cea existent la data evalurii (utilizare
presupus i simulat n piaa specific) sunt necesare informaii privind
amenajri i construcii avnd mrimi, zonri i utilizri permise
comparabile.

Conceptul potrivit cruia terenul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizri, n timp ce construciile
aferente acestuia sunt evaluate pe baza altei utilizri.
2

10.6

Evaluarea proprietii imobiliare

Cea mai bun utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber


Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul este liber
sau c poate deveni liber prin demolarea construciilor aferente. n aceast
ipotez, pot fi identificate alte utilizri ale terenului liber, utilizri care creeaz
valoare, iar evaluatorul poate ncepe selecia de proprieti imobiliare
comparabile (terenuri libere) i apoi s estimeze valoarea terenului analizat.
n cursul analizei celei mai bune utilizri a terenului considerat a fi liber,
evaluatorul caut rspunsurile la cteva ntrebri.
Terenul trebuie lsat liber sau trebuie realizate construcii pe acesta?
Dac rspunsul la aceast ntrebare este c trebuie realizate construcii,
urmtoarea ntrebare este:
Ce tipuri de construcii pot fi edificate pe teren?
Dac n urma analizei celei mai bune utilizri rezult o schimbare n viitor,
CMBU curent este considerat ca fiind o utilizare interimar. De exemplu, o
ferm situat la marginea unui ora poate fi o utilizare interimar dac oraul se
va dezvolta/extinde i, dup o anumit perioad, terenul poate fi parcelat n
perspectiva construirii de locuine.
n unele cazuri, alternativa este ca terenul s rmn liber pn cnd piaa va fi
pregtit pentru dezvoltare imobiliar.
Dac cea mai bun utilizare implic realizarea unor construcii, atunci
evaluatorul trebuie s determine tipul i caracteristicile construciei ce urmeaz
a fi edificat (de exemplu, magazin, hotel, cldire de birouri), numrul de etaje,
dimensiunile i reelele de utiliti necesare, standardele referitoare la materiale
de construcii, care va fi chiria i nivelul cheltuielilor de exploatare, precum i
ct va costa construcia.
CMBU a terenului considerat liber trebuie s in cont de utilizarea curent i
de toate utilizrile poteniale.
Valoarea terenului este determinat de utilizarea potenial i nu de utilizarea
curent. Aproape orice cldire poate fi demolat (exceptnd monumentele
istorice), mai ales n cazul n care aceasta nu mai adaug valoare terenului.
Reglementrile referitoare la construciile de patrimoniu fac uneori imposibil
demolarea, utilizarea curent fiind astfel i cea mai bun utilizare n cele mai
multe cazuri de acest tip.
Exist dou mari obiective ale identificrii celei mai bune utilizri a terenului
considerat liber, i anume:
1. alegerea tranzaciilor comparabile recente pentru analiza comparativ;
2. estimarea valorii separate a terenului.
Se va meniona faptul c este obligatoriu ca acest capitol s existe n toate
rapoartele de evaluare n scopul estimrii valorii de pia, chiar dac terenul este
construit (de aceea apare i noiunea de teren considerat liber).

Capitolul 10 Analiza celei mai bune utilizri

10.7

De asemenea, se va preciza c la evaluarea terenurilor se va apela la comparabile


cu aceeai CMBU.
Construcia ideal
n cazul n care evaluatorul concluzioneaz c cea mai bun utilizare este
construirea unei cldiri pe o parcel de teren liber, evaluatorul determin i
descrie tipul i caracteristicile ideale ale acestei cldiri. Dezvoltarea ideal
trebuie s ndeplineasc urmtoarele criterii:
s profite la maximum de cererea de pia potenial a terenului;
se afl n conformitate cu standardele curente ale pieei i cu
caracterul ariei de pia;
conine componentele cele mai potrivite din punctul de vedere al
preului.
n cazul n care o construcie nou este considerat a fi cea mai bun utilizare a
terenului considerat a fi liber, probabil, aceasta nu va fi depreciat fizic sau
funcional - adic, nu va fi supra sau subdezvoltat. Astfel, orice diferen de
valoare ntre construcia existent i cea ideal ar fi atribuit acestor forme de
depreciere si astfel constructia/amenajarea ideala identificata in analiza CMBU
ajuta evaluatorul sa estimeze deprecierea in aplicarea abordarii prin cost.

Cea mai bun utilizare a proprietii construite


Cea mai bun utilizare a terenului construit este legat de utilizarea ce ar trebui
dat unei proprieti imobiliare prin construciile ce-i aparin. De exemplu: un
hotel vechi de 30 ani, trebuie meninut n starea n care se afl sau ar trebui
renovat, extins sau demolat parial, ori nlocuit cu un alt tip de construcie cu un
alt grad de utilizare a terenului.
n analiza CMBU a proprietii construite, evaluatorul trebuie s rspund, n
principal, la ntrebarea:
Construciile existente pe proprietate trebuie pstrate n starea lor curent sau trebuie
transformate (prin conversie/renovare/modificare) astfel nct s devin mai valoroase?
n analiza celei mai bune utilizri a proprietilor imobiliare ocupate de
proprietar, evaluatorul trebuie s considere orice modernizare ce este n
concordan cu preferinele pieei. De exemplu, cea mai bun utilizare a unei
case de lux trebuie s reflecte toate modernizrile ce sunt necesare pentru a se
obine o satisfacie maxim.
Analiza CMBU, n acest caz, va avea dou mari obiective:
1. identificarea acelei utilizri a proprietii care va asigura cea mai mare
rentabilitate a capitalului investit (de exemplu, conversia unei cldiri de
birouri n hotel);
2. identificarea proprietilor imobiliare comparabile (de exemplu, ar fi incorect
s se utilizeze o proprietate imobiliar comparabil ce are CMBU ca spaiu
de birouri n evaluarea unei proprieti imobiliare care are CMBU ca hotel).

10.8

Evaluarea proprietii imobiliare

SITUAII SPECIALE N ANALIZA CMBU


Ipotezele analizei cele mai bune utilizri sunt fundamentale pentru toate studiile
referitoare la utilizrile proprietilor imobiliare. n identificarea celor mai bune
utilizri, sunt totui necesare considerente speciale n abordarea urmtoarelor
situaii:
terenul n exces si terenul n surplus
utilizri neconforme legal;
utilizri interimare (inclusiv terenurile deinute ca investiie);
utilizri care n prezent nu sunt cele mai bune utilizri;
utilizri mixte;
proprieti cu destinaie special.
Terenul n exces i terenul n surplus
Pe orice pia, o utilizare a unui teren (un tip de proprietate imobiliar) solicit o
dimensiune, form (configuraie) i un raport teren construcie optime. Orice teren
care nu este necesar utilizrii specifice poate avea o valoare diferit de valoarea
terenului necesar exploatrii construciei. Evaluatorul poate identifica i determina
suprafaa de teren necesar susinerii utilizrii existente sau a constructiilor si
amenajrilor optime/ideale, prin analiza detaliat a modului de dispunere a
construciilor, spaiilor de parcare, zonei pentru depozitare, spaiului verde s.a pe
amplasamentul subiect. Orice teren rmas este excedentar utilizarii fiind fie teren n
exces, fie teren n surplus. Cele dou noiuni sunt adesea confundate n evaluare, dar
reprezint situatii total diferite, cu impact diferit asupra valorii proprietii.
n cazul unui amplasament amenajat i construit, terenul n exces reprezint
terenul care nu este necesar susinerii utilitii construciilor existente. Terenul in
exces poate avea o cea mai bun utilizare a sa sau poate permite o viitoare extindere
a construciilor existente sau anticipate. Dac terenul excedentar este vandabil sau
are valoare pentru o utilizare viitoare, se estimeaz separat valoarea lui i aceasta
este adugat la valoarea proprietii imobiliare.
Terenul n surplus nu este necesar pentru susinerea utilitii construciilor
existente i nu poate fi separat de proprietate i vndut ca activ individual. Terenul
n surplus nu are o cea mai bun utilizare a sa i poate sau nu sa contribuie la
valoarea proprietatii.
Exemple:
Se vor ilustra grafic prin schie.
1. S considerm o proprietate imobiliar rezidenial ce cuprinde o locuin
unifamilial i dou loturi de teren cu dimensiuni standard pe piaa local.
Dac cldirea este situat ntre limitele unuia dintre cele dou loturi de teren,
iar suprafa de teren standard n zon este corespunztoare unui singur lot,
atunci al doilea lot de teren - cel vacant - este considerat, cel mai probabil,
teren excedentar, putnd fi separat de lotul cu cldirea i luat n considerare

Capitolul 10 Analiza celei mai bune utilizri

10.9

pentru o dezvoltare viitoare. Dac valoarea terenului din vecintate este de


100 /mp, atunci terenul excedentar din acest caz ar aduga valoare
proprietii tot de 100 /mp (adic casa i dou loturi). Dac terenurile
proprietilor vecine ar fi loturi duble, indiferent de poziia cldirii, atunci
aceeai proprietatea subiect nu ar avea teren excedentar i nici teren n
surplus.
2. S considerm un parc industrial n care procentul de ocupare a terenului
pentru depozite variaz ntre 45% i 50%, iar valoarea terenului este de 20
/mp. Proprietatea subiect este un depozit de 2.000 mp, amplasat pe un teren
de 10.000 mp, de unde rezult un procent de ocupare a terenului de 20%,
mult sub indicatorul pieei. Dac terenul adiional, care nu este necesar
pentru a susine cea mai bun utilizare a utilizrii existente, ar fi poziionat
n partea posterioar a proprietii (n adncimea amplasamentului), fr
acces la strad, atunci acel lot ar fi considerat teren n surplus, deoarece nu
poate fi separat i nu are o cea mai bun utilizare independent. n aceast
situaie, este posibil ca terenul n surplus s continue s contribuie pozitiv la
valoarea proprietii subiect (deoarece construciile existente ar putea fi
extinse pe terenul n surplus), dar este posibil i s valoreze sub preul de 20
/mp, practicat la terenurile libere din parcul industrial. Dar n cazul n care
proprietarul vecin ar putea s se extind pe acest teren adiional, atunci
acesta ar putea fi considerat teren excedentar, deoarece ar putea fi separat de
prima proprietate i folosit de cellalt proprietar. n acest caz, valoarea
terenului excedentar ar putea fi comparabil cu terenurile libere din parcul
industrial sau acesta ar putea fi chiar mai scump dect celelalte, dac vecinul
are nevoie de acest teren pentru a-i completa proprietatea.

Utilizri neconforme legal


O utilizare neconform legal este o utilizare care a fost stabilit i meninut
legal, dar la momentul analizei nu mai este conform cu noile reglementri
urbanistice ale zonei n care este amplasat. De obicei, aceste noi reglementri
permit existena n continuare a vechilor utilizri, dar interzic extinderea sau
modificrile importante care s permit continuarea utilizrii neconforme. Cnd
o utilizare neconform nceteaz (de exemplu, prin demolare), de obicei ea nu
mai poate fi reluat.
Uneori, o utilizare neconform legal poate genera un venit mai mare (pe
perioada ct mai rmne valabil) i, deci, va avea o valoare mai mare dect o
utilizare conform. Pentru a estima valoarea unei proprieti imobiliare cu
utilizare neconform legal, prin comparaie cu proprieti imobiliare competitive
similare, trebuie s se efectueze acele ajustri care reflect utilizarea mai intens,
dar neconform legal. De obicei, orice surplus care rezult dintr-o utilizare
neconform legal este legat direct de construcia existent i, deci, venitul

10.10

Evaluarea proprietii imobiliare

suplimentar ar trebui capitalizat pe durata de via economic rmas a


construciei.

Utilizri interimare
n multe cazuri, cea mai bun utilizare poate s se schimbe n viitorul previzibil.
n asemenea situaii, dezvoltarea imediat a proprietii imobiliare sau conversia
ei pentru o cea mai bun utilizare n viitor este, de obicei, nefezabil financiar n
prezent.
Deci, utilizarea interimar este cea mai bun utilizare, dar este una care s-ar
putea schimba ntr-un timp relativ scurt. Parcrile exterioare, cldirile vechi sau
construciile provizorii reprezint exemple de utilizri interimare.
Multe dintre construciile demodate nu ndeplinesc criteriile celei mai bune
utilizri, dar, totui, ele genereaz valoare peste valoarea terenului considerat a fi
liber. De fapt, piaa recunoate c, n timpul tranziiei ctre o nou utilizare,
vechile construcii pot face ca o proprietate imobiliar s fie mai valoroas dect
terenul liber.
Cnd se face comparaia cu alte proprieti, trebuie luate n considerare
diferenele ntre utilizrile interimare, chiar dac cele mai bune utilizri n viitor
vor fi identice.
Dac pentru dou utilizri curente, costurile de demolare sunt diferite, acest
lucru trebuie luat n considerare i trebuie aplicat o ajustare.
Terenul pstrat pentru vnzare ulterioar poate fi considerat ca o investiie
speculativ. Cumprtorul sau proprietarul poate crede c valoarea terenului va
crete, dar exist un risc considerabil c nu va aprea creterea ateptat ct timp
acesta deine terenul. Cu toate acestea, valoarea curent a terenului este n
funcie de cea mai bun utilizare a acestuia n viitor i, deci, evaluatorul trebuie
s ia n considerare CMBU potenial n viitor.

Utilizri care n prezent nu sunt cele mai bune utilizri


Multe construcii existente nu reprezint CMBU a proprietii imobiliare cu toate
c, n general, cea mai bun utilizare este din aceeai categorie cu utilizarea
existent (locuin, bloc de apartamente, cldire administrativ). Prin urmare, n
aceste cazuri nu apare o depreciere din cauza condiiilor externe.
De exemplu, CMBU a unui amplasament pe care este edificat un bloc cu
apartamente cu vechime de 20 ani, poate fi utilizarea aferent unei construcii de
apartamente noi i mai funcionale , n momentul n care vnzrile de locuine
sunt mai profitabile. n mod similar, CMBU a unui amplasament pe care este
construit o cas veche de 30 de ani ar fi utilizarea aferent unei locuine noi i
mai moderne pentru o singur familie. n asemenea cazuri, construciile nu
sufer o depreciere extern, astfel nct valoarea nu trebuie s fie redus pentru
utilizarea neadecvat a amplasamentului.

Capitolul 10 Analiza celei mai bune utilizri

10.11

Pentru anumite amplasamente, ns, categoria general de utilizri optime poate


s se fi schimbat, de exemplu, de la rezidenial-apartamente la utilizare
industrial sau de la locuine unifamiliale la utilizare comercial. Construciile pe
aceste amplasamente sufer o depreciere extern, astfel nct valoreaz mai puin
dect construciile similare pe amplasamente mai adecvate. Ar fi incorect
evaluarea unei astfel de construcii ca i cum ar fi localizat pe un amplasament
adecvat.
Conform conceptului de utilizare concordant, o construcie trebuie evaluat
pornind de la premisa c este n concordan cu utilizarea optim a
amplasamentului pe care este edificat. Pentru a nelege importana evalurii
unui amplasament i a construciilor aferente, conform unei utilizri
concordante, se consider urmtoarea situaie:
O cldire comercial este localizat pe un amplasament care are ca utilizare optim
utilizarea industrial. Terenul liber valoreaz circa 100 mii , mai mult dect ar fi
valorat dac utilizarea sa optim ar fi fost ca spaiu comercial. Construcia existent
pe amplasament valoreaz 150 mii , aceasta reflectnd o depreciere extern a
valorii; valoarea sa ar fi fost 200 mii , dac ar fi fost localizat pe un amplasament
adecvat pentru aceast utilizare. Deoarece, att amplasamentul, ct i construciile
trebuie evaluate n concordan cu cea mai bun utilizare, evaluatorul trebuie s ia
n considerare valoarea cldirii ca fiind 150 mii . n consecin, valoarea total a
proprietii va fi 250 mii . Dac evaluatorul ar folosi o valoare a cldirii de 200 mii
(i o valoare mai sczut a terenului n concordan cu utilizarea industrial), ar
rezulta o valoare total a proprietii imobiliare complet eronat.

Utilizri mixte
Deseori CMBU a unui lot de teren implic mai multe tipuri de utilizri. De
exemplu, pe un teren mare s-ar putea construi n fa (la strad), un complex
comercial, iar n spate case sau blocuri.
De asemenea, o singur cldire poate avea utilizri multiple. Un hotel poate
include n plus fa de camerele de oaspei, un restaurant, un bar i magazine de
vnzare cu amnuntul. O cldire cu mai multe etaje poate gzdui birouri,
apartamente i magazine de vnzare cu amnuntul.
n cazul n care cea mai bun utilizare a unei proprieti indic mai mult de o
utilizare pe aceeai parcel sau n aceeai cldire, evaluatorul trebuie s estimeze
valorile cu care contribuie fiecare utilizare.

Proprieti cu destinaie special


Deoarece proprietile imobiliare cu destinaie special sunt adecvate numai
pentru o singur utilizare sau pentru un numr foarte limitat de utilizri,
evaluatorul va ntmpina dificulti n specificarea celei mai bune utilizri. De
fapt, CMBU este continuarea utilizrii actuale, dac aceasta se dovedete a fi
viabil.

10.12

Evaluarea proprietii imobiliare

Dac utilizarea curent este depreciat fizic sau funcional i alte utilizri
alternative nu sunt fezabile financiar, atunci cea mai bun utilizare este
demolarea i casarea construciei.
Uneori aceste proprieti imobiliare se analizeaz pe baza a dou utilizri:
1. continuarea utilizrii speciale existente; i
2. conversia la o utilizare alternativ.
CONCLUZIILE ANALIZEI CELEI MAI BUNE UTILIZRI
Toate rapoartele de evaluare efectuate n scopul estimrii valorii de pia trebuie
s conin analizele i concluziile evaluatorului n privina celei mai bune
utilizri a terenului considerat a fi liber i a proprietii construite. Ambele
trebuie s conduc la estimarea valorii de pia i la evaluarea distinct a
terenului/amplasamentului.
Evaluatorul efectueaz analiza CMBU pentru a identifica trei caracteristici ale
unei proprieti, subiect al estimrii valorii de pia3:
1. utilizarea fizic4,
2. sincronizarea utilizrii cu conditiile pieei specifice,
3. participanii de pe pia asociai acelei utilizri utilizatorii i
cumprtorii cei mai probabili.
n analiza CMBU, accentul se pune n mod special pe utilizarea fizic. Totui,
asociate cu sincronizarea utilizrii cu piaa i cu participanii de pe pia, cele
trei caracteristici definesc ceea ce trebuie evaluat i fiecare dintre acestea
identific o zon care influeneaz major valoarea proprietii. n consecin,
fiecare reprezint o concluzie care trebuie sa fie exprimat n analiza CMBU.
Asemenea celor patru teste pentru CMBU, cele trei concluzii sunt necesare att
pentru teren sau amplasament considerat liber, ct i pentru proprietatea
construit.
Ca regul general, capitolul din raportul de evaluare ce cuprinde determinarea
celei mai bune utilizri trebuie s rezume elementele prezentate anterior i s
respecte ordinea celor patru teste.
Un rezumat bine structurat i logic al celor patru teste aferente analizei CMBU
formeaz baza pentru prezentarea n raport a concluziei privind CMBU.
Anumite condiii ale unei evaluri pot altera informaiile care trebuie s apar n
raportul de evaluare privind cea mai bun utilizare, aa cum se arat n tabelul
de mai jos.

Seminar D-29 Introducere n analiza CMBU, ANEVAR, ed. 2013


Termenul utilizare semnific utilizarea maxim productiv a unei proprieti utilizarea probabil i
rezonabil care conduce la cea mai mare valoarea a proprietii. Aceasta este concluzia tradiional cu
privire la obiectivul oricrei analize CMBU, ntruct este ceea ce se evalueaz de fapt.
3
4

Capitolul 10 Analiza celei mai bune utilizri

10.13

Dac
Scopul analizei este acela de a identifica cea mai bun utilizare dintre dou sau mai multe
utilizri poteniale sau concluzia asupra celei mai bune utilizri este obiectivul principal al
evalurii,
atunci raportul de evaluare trebuie s cuprind
Rezultatele testrii alternativelor (de exemplu, calcule privind venitul i chiria pentru
proprietile generatoare de venit i/ sau diferite opinii asupra valorii care deriv din fiecare
utilizare alternativ) i raionamentul folosit.
Dac
Cea mai bun utilizare a unei proprieti considerat a fi construit este diferit de utilizarea
existent,
atunci raportul de evaluare trebuie s cuprind
Argumentarea acestei concluzii .
Dac
n evaluare este prezentat o estimare distinct a valorii terenului ,
atunci raportul de evaluare trebuie s cuprind
Aprecieri asupra celei mai bune utilizri a terenului considerat a fi liber, precum i cea mai
bun utilizare a proprietii considerat a fi construit. *
Dac
Nu este prezentat o estimare distinct a valorii terenului, iar utilizarea existent a proprietii
considerat a fi construit este o condiie adecvat a limitrii evalurii,
atunci raportul de evaluare trebuie s cuprind
Aprecieri numai asupra celei mai bune utilizri a proprietii considerat a fi construit, dei
aprecierile asupra celei mai bune utilizri a terenului considerat a fi liber sunt oricum incluse,
chiar i atunci cnd nu sunt cerute. n astfel de situaii care sunt n general situaii de
utilizare a valorii este posibil ca construciile existente s nu reprezinte cea mai bun
utilizare a terenului, dar se ateapt c ele s continue s fie utilizate i, astfel, s se adauge
valoare terenului. Dac este necesar o opinie asupra valorii de pia, o astfel de condiie
limitativ probabil nu este adecvat.
Motivul aplicrii unei astfel de condiii limitative trebuie analizat foarte atent.
Dac
Cea mai bun utilizare a terenului considerat a fi liber i cea mai bun utilizare a proprietii
considerat a fi construit sunt diferite,
atunci raportul de evaluare trebuie s cuprind
Identificarea distinct a celei mai bune utilizri, precizndu-se c cea mai bun utilizare a
terenului considerat a fi liber a fost determinat pe baza premisei teoretice c terenul este liber
i disponibil pentru construire, de asemenea precizndu-se c cea mai bun utilizare a
proprietii considerat a fi construit a fost determinat pe baza meninerii viabilitii
economice a proprietii n starea ei curent.
Dac
Terenul este deja construit conform celei mai bune utilizri,
atunci raportul de evaluare trebuie s cuprind
Aprecieri distincte asupra celei mai bune utilizri i o declaraie conform creia estimarea este
aceeai att pentru terenul considerat a fi liber, ct i pentru proprietatea considerat a fi
construit sau o declaraie conform creia terenul este deja construit conform celei mai bune
utilizri a acestuia. Identificarea celei mai bune utilizri a terenului considerat a fi liber i a
proprietii considerat a fi construit se pot combina, dar raportul de evaluare trebuie s
prezinte distinct concluzia pentru fiecare. Exist diferite motive pentru ca cele dou analize s
fie fcute mpreun sau n mod distinct.
* n practica profesional de evaluare, evaluatorul imobiliar formuleaz o concluzie asupra valorii
amplasamentului printr-o metod sau tehnic adecvat de evaluare.
Atunci cnd se evalueaz o proprietate considerat a fi construit, respectndu-se principiul
contribuiei, terenul este evaluat n ipoteza c este liber i disponibil pentru construcii n situaia celei
mai bune utilizri, iar evaluarea construciilor se bazeaz pe contribuia lor curent la amplasament.

Sursa: Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a doua canadian, 2004, pag. 12.13

10.14

Evaluarea proprietii imobiliare

Analiza celei mai bune utilizri poate necesita adesea utilizarea de tehnici i
informaii rezultate din aplicarea celor trei abordri n evaluare. n multe
evaluri, testele de fezabilitate financiar i maxim productivitate necesit
informaii care se obin din aplicarea abordrilor n evaluare.
De aceea, dei n rapoartele de evaluare capitolul privind cea mai bun
utilizare precede n mod tradiional capitolul privind aplicarea abordrilor n
evaluare, concluzia asupra CMBU poate fi adesea finalizat numai dup ce s-a
realizat o analiz preliminar a utilizrilor alternative ale terenului. Concluziile
exprimate n seciunea raportului privind cea mai bun utilizare trebuie s fie
coerente cu concluziile din alte capitole ale raportului.
Exemplu:
CMBU a terenului liber evaluat este dezvoltarea prin construirea unei
proprieti de tip rezidenial, subtipul locuin unifamilial izolat.
Utilizarea fizic: construcia ideal este o cldire de locuit S(D)+P+1+M, Ac = 60
mp, Acd = 170 mp i finisaje mediu-superioare; sunt necesare amenajri ale
terenului constnd din racorduri la reelele publice de ap, canalizare,
electricitate i gaze, mprejmuire i alei interioare (detalii).
Sincronizarea utilizrii cu piaa specific: utilizarea terenului poate deveni
efectiv n piaa local ntr-o perioad de timp de 8-10 luni, n care nu estimez
schimbri semnificative n aria de pia i n factorii ce creeaz i influeneaz
valoarea proprietii; durata de execuie a cldirii i amenajrilor terenului este
estimat la 6-7 luni, iar perioada de marketing a proprietii construite este de 23 luni (perioada de timp de la terminarea lucrrilor de construcii pn la
ncheierea vnzrii proprietii).
Cel mai probabil cumprtor face parte din categoria utilizatorilor finali (ex.
familii care vor s cumpere un lot de teren n zon i s locuiasca n aria de
pia, ntr-o locuin nou construit).

Capitolul 10 Analiza celei mai bune utilizri

10.15

Aplicaie. Cea mai bun utilizare a terenului liber


Cazul 1
Considerm un amplasament liber, utilizabil pentru cldiri rezideniale
unifamiliale. Antreprenorul imobiliar are de ales ntre dou alternative, ambele
compatibile cu cldirile/dezvoltrile din zon:
1. utilizarea A ar fi construirea unei case mari cu o valoare de pia de 90.000
, inclusiv terenul.
2. utilizarea B ar fi construirea unei case mai mici cu valoarea de pia de
75.000 , inclusiv terenul.
Terenuri comparabile au fost vndute cu 14.000 .
Astfel:
()
Valoare de pia cldire considerat finalizat
Cost de construire
Profit antreprenor imobiliar (20%)
Valoare teren (met. rezidual)

Utilizare A
90.000
- 62.000
- 12.400
15.600

Utilizare B
75.000
- 52.000
- 10.400
12.600

Prin urmare, utilizarea A este cea mai bun utilizare i acoper valoarea
terenului. Prin dezvoltarea B, de fapt, s-ar penaliza terenul.
Se pot exemplifica inclusiv cu case tip duplex sau niruite, n ipoteza c ar fi
avizabile (n cazul nostru vorbind de case unifamiliale).

Cazul 2
Considerm un teren liber de 30 m 40 m, poziionat ntr-o zon comercial, cu
o valoare de pia de 150.000 , estimat prin abordarea prin pia.
Studiile arat c ar trebui construit un centru comercial sau un magazin de
prezentare (show-room). Astfel:
()

Estimat de pe pia

Estimat

Venit net din exploatare/an


Rat de capitalizare
Valoare capitalizat
Cost de construire i profitul
antreprenorului
Valoare teren (met. rezidual)

Centru
comercial
77.000
11%
700.000
- 475.000
225.000

Show-room
85.000
10%
850.000
- 650.000
200.000

Ambele utilizri sunt fezabile. Din calcule rezult c CMBU este utilizarea ca
centru comercial. Se observ rate de capitalizare, chirii i costuri de construire
diferite.

10.16

Evaluarea proprietii imobiliare

Aplicaie. Cea mai bun utilizare a proprietii construite


Un depozit poate fi nchiriat pentru o chirie net de 90.000 /an.
Totui, proprietarul se gndete s transforme o parte din spaiu n birouri i s
majoreze chiria.
Se supune aceast alternativ spre analiza unui evaluator.
Costul conversiei se estimeaz la 150.000 i va duce la o cretere a valorii
proprietii imobiliare, care acum este 720.000 .
Evaluatorul apreciaz c se poate obine o chirie de 102.000 /an, n cazul
existenei birourilor.
Rata de capitalizare este estimat la 12,5% pentru depozit i la 11,0% pentru
depozit cu birouri.
Analiza CMBU se prezint astfel:
()

Estimat
de pe pia

Estimat

Venit net /an


Rat de capitalizare
Valoare capitalizat
Cost conversie
Valoarea proprietii

Depozit
(aa cum este)
90.000
12,5%
720.000
-0
720.000

Depozit + birouri
(dup conversie)
102.000
11,0%
cca. 927.000
- 150.000
777.000

Cea mai bun utilizare este utilizarea ca depozit cu birouri.


Dar trebuie luat n considerare i faptul c utilizarea actual (depozit) o valoare
foarte apropiat, deci apare i elementul suplimentar de analiz dac merit
efortul i disfuncionalitatea generat pentru o astfel de conversie.
Pentru aceast analiz se va ntreba:
1) Care ar fi decizia dac chiria obtenabil dup conversie ar fi cu doar 10%
mai mare dect cea actual?
2) Care ar fi decizia dac conversia ar costa 175.000 ?

Capitolul 10 Analiza celei mai bune utilizri

10.17

CAPITOLUL 10

ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI


EXERCIII RECAPITULATIVE
ENUNURI ADEVRAT/FALS
1.

Prin analiza celei mai bune utilizri a unui teren liber, evaluatorul i pune
ntrebarea dac o construcie existent ar trebui s rmn n utilizare sau s
fie nlocuit cu una nou. (F)

2.

Cea mai bun utilizare reprezint premisa pe care se bazeaz valoarea de


pia. (A)

3.

O concluzie despre cea mai bun utilizare a unei parcele de teren ar trebui s
fie att de specific pe ct sugereaz piaa. (A)

4.

Cnd un amplasament nu este liber, evaluatorul determin numai cea mai


bun utilizare a terenului construit. (F)

5.

Valoarea terenului depinde de utilizrile la care terenul poate fi supus. (A)

6.

Valoarea terenului nu este diminuat att timp ct cldirile existente au o


valoare economic. (A)

7.

Analiza celei mai bune utilizri a terenului liber este n primul rnd solicitat
pentru evaluarea terenului. (A)

8.

Cele patru teste pentru analiza celei mai bune utilizri nu sunt aplicate ntr-o
anumit ordine. (F)

9.

n analiza celei mai bune utilizri, piaa limiteaz de obicei numrul de


variante de utilizare la cteva alegeri logice. (A)

10.

Variantele de utilizri analizate trebuie s ndeplineasc testele de


permisibilitate legal, posibilitate fizic, fezabilitate financiar i de valoare
maxim. (A)

10.18

Evaluarea proprietii imobiliare

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

1.

Cnd cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare este pe cale de a se
schimba, utilizarea existent se numete utilizare:
a. de scurt durat
b. interimar
c. n ateptare
d. speculativ

2.

Pentru a testa fezabilitatea financiar a utilizrii unui teren comercial,


evaluatorul estimeaz:
a. nivelul de risc
b. cheltuielile de exploatare
c. venitul net din exploatare
d. venitul brut

3.

Cea mai bun utilizare a terenului liber ajut la formarea unei baze pentru:
a. analiza amplasamentului
b. o ajustare a drepturilor de proprietate
c. o estimare a cheltuielilor de exploatare
d. aplicarea abordrii prin cost

4.

Conceptul de cea mai bun utilizare a terenului liber se bazeaz pe


presupunerea c:
a. aproape orice cldire existent poate fi demolat
b. un amplasament nu poate fi substituit cu un altul
c. caracteristicile de baz ale amplasamentului pot fi schimbate
d. terenul liber produce venitul maxim

5.

Terenul care este pstrat n principal pentru o vnzare viitoare poate fi privit
ca teren:
a. n exces
b. speculativ
c. cu utilizare multipl
d. cu scop special

Capitolul 10 Analiza celei mai bune utilizri

10.19

TEME DE DISCUIE
1.

Dac cea mai bun utilizare a unui amplasament construit este diferit de
utilizarea existent, ct timp va mai continua utilizarea existent?
Utilizarea existent va continua pn cnd valoarea terenului n cea mai
bun utilizare a sa va depi valoarea ntregii proprieti n utilizarea
existent plus costul de demolare a construciilor.
Se poate explica i invers:
valoare teren considerat liber la CMBU minus costurile de
demolare/dezafectare mai mare dect valoarea ntregii proprieti la utilizarea
actual.

2.

Ce ntrebare trebuie pus n analiza celei mai bune utilizri a unui teren
liber?
Evaluatorul ntreab: Dac terenul este (sau a fost) liber, ce utilizare ar trebui
dat? Cu alte cuvinte, ce fel de cldire ar trebui construit pe teren i cnd?

3.

Care este scopul analizei celei mai bune utilizri a unui teren liber (sau
considerat a fi liber) i a unei proprieti construite?
a. Scopul analizei CMBU a unui teren liber este acela de a identifica
utilizarea ce determin ca terenul s aib cea mai mare valoare. Exist
dou motive pentru aceast determinare:
anumite tehnici de evaluare necesit estimarea separat a valorii
terenului, iar
analiza ajut la identificarea proprietilor imobiliare comparabile.
b. CMBU a unei proprieti construite este analizat pentru:
a identifica acea utilizare a proprietii imobiliare, care este
ateptat s produc cea mai mare rentabilitate a capitalului
investit pentru demolarea construciilor existente i pentru
construcia celor noi sau pentru transformare (prin renovare,
conversie sau modificare).
analiza ajut i la identificarea proprietilor comparabile.

4.

Care sunt testele (criteriile) aplicate n analiza celei mai bune utilizri? Exist
o ordine a aplicrii lor?
Pentru a fi cea mai bun utilizare, o utilizare trebuie s fie permis legal,
posibil fizic, fezabil financiar i s maximizeze valoarea terenului liber sau
a proprietii construite.

5.

Identificai cteva caracteristici fizice ce pot influena utilizrile pe care le-ar


putea avea terenul.

10.20

Evaluarea proprietii imobiliare


Dimensiunile, forma, suprafaa, deschiderea, adncimea i topografia
amplasamentului, condiiile subsolului i disponibilitatea utilitilor publice
pot influena utilizrile pe care le-ar putea avea terenul.

6.

Ce restricii determin ca o utilizare s fie nepermis legal?


Restricii private sau contractuale cum ar fi actele i nchirierile pe termen
lung, restriciile publice cum ar fi normativele de construcii, reglementrile
privind monumentele istorice sau pentru mediul nconjurtor pot interzice
legal o anumit utilizare.

7.

Cum analizeaz un evaluator fezabilitatea financiar a celor mai bune


variante de utilizri a unui teren situat ntr-o zon comercial?
Fezabilitatea financiar a utilizrilor se poate determina n mod rezonabil
prin calcularea chiriei fezabile. Se estimeaz venitul brut potenial ce poate fi
ateptat a fi obinut n viitor de la fiecare utilizare potenial (de ex. centru
comercial, birouri, hotel sau un mixt de astfel de utilizri).
Cheltuielile de exploatare i alte costuri, inclusiv profitul, sunt sczute din
fiecare venit brut potenial pentru a se estima venitul net din exploatare
pentru fiecare utilizare. Chiria fezabil rezultat se compar cu chiria de
pia (trebuie s fie mai mic dect aceasta).

8.

Ce este o utilizare interimar? Cnd exist o astfel de utilizare?


a. O utilizare interimar este o utilizare temporar la care este supus o
proprietate construit pn cnd este pregtit pentru urmtoarea cea
mai bun utilizare.
b. O utilizare interimar exist cnd se ateapt ca utilizarea cea mai bun
s se schimbe n viitorul apropiat.

Capitolul 10 Analiza celei mai bune utilizri

10.21

PROBLEM
O proprietate imobiliar construit existent poate fi folosit ca spaiu comercial
sau ca spaiu pentru birouri.
n vederea utilizrii ca spaiu pentru birouri se impune a fi construit un grup
sanitar suplimentar i completarea sistemului de iluminare, ceea ce impune
costuri estimate la cca. 7.300 .
Pentru utilizarea ca spaiu comercial sunt necesare construirea unei rampe i a
unei compartimentri pentru zona de facturare, costurile aferente fiind estimate
la 5.000 .
Costurile de avizare sunt identice pentru ambele utilizri.
Sunt disponibile urmtoarele informaii:
Venit brut efectiv
Spaiu comercial
Spaiu pentru birouri

19.880 /an
1.470 /lun

Cheltuieli totale
5.000 /an
167 /lun

Pentru ambele utilizri este adecvat o rat de capitalizare de 12%.


Determinai CMBU pentru aceast proprietate construit.
Soluie:
()
Venit brut efectiv
Cheltuieli de exploatare
Venit net din exploatare
Valoarea proprietii prin capitalizare
@ 12%, dup conversie
Costuri de conversie
Valoarea proprietii nainte de conversie
(aa cum este)

Comercial
19.880
-5.000
14.880

Birouri
17.640
- 2.004
15.636

124.000

130.300

-5.000
119.000

-7.300
123.000

Cea mai bun utilizare indicat pentru aceast proprietate construit este utilizarea
ca spaiu pentru birouri.
ATENIE: valorile rezultate sunt apropriate; orice variaie n venituri i/sau
cheltuieli are impact asupra valorii proprietii. Rata de 12% poate fi o simpl
coinciden n pia.

10.22

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 11

EVALUAREA TERENULUI
I A AMPLASAMENTULUI
Terenul are valoare pentru c ofer utilitate potenial ca amplasament, de
exemplu pentru o construcie, un spaiu de recreere, o exploatare agricol sau
pentru un drept de trecere pentru ci de transport. Dac terenul are utilitate pentru
o anumit utilizare i exist cerere pentru acea utilizare, terenul are valoare pentru o
categorie particular de utilizatori. Totui, pe lng utilitatea de baz a terenului,
exist multe principii i muli factori care trebuie luai n considerare la evaluarea
terenului.
Att evaluarea terenului, ct i a amplasamentului, necesit ns o analiz atent
a unei diversiti de factori ce influeneaz astfel de proprieti imobiliare, iar n
practic procesul de evaluare a acestora poate fi cel mai dificil.
Evaluarea terenului este considerat adeseori partea cea mai simpl a evalurii,
unii evaluatori imobiliari cutnd s aplice tehnici orientate mai mult ctre calculele
matematice, n defavoarea analizei i cuantificrii comportamentului participanilor
pe pia.

RELAIA CU PRINCIPIILE EVALURII


Principiile i conceptele evalurii terenului
Principiile evalurii care influeneaz valoarea terenului sunt:
1. anticiparea;
2. schimbarea;
3. cererea i oferta;
4. substituia;
5. echilibrul.
Anticiparea se refer la faptul c valoarea este creat de perspectiva unor
beneficii obtenabile n viitor. De exemplu, dac cumprtorii anticipeaz c
amplasamentele cu o anumit localizare vor fi solicitate n urmtorii 5 ani pentru
cldiri de birouri, acetia pot fi motivai s achiziioneze teren pentru construcie,
chiar dac dezvoltarea spaiilor de birouri nu se face simit n prezent. Competiia
dintre cumprtorii care constituie piaa pentru aceste amplasamente creeaz un
nivel al preurilor pentru terenuri, care nu prea are legtur cu utilizarea lor
curent. n astfel de circumstane, cea mai bun utilizare a amplasamentului poate fi
posesia/deinerea speculativ pentru eventuala construcie a unor cldiri de birouri.
Oferta de terenuri este relativ stabil. Dei de-a lungul anilor au avut loc

11.2

Evaluarea proprietii imobiliare

schimbri importante ale suprafeei pmntului i este posibil s apar n timp mici
modificri ale ofertei i calitii terenului, aceste evenimente naturale afecteaz rar
terenul pe care evaluatorii l analizeaz. Totui, exist cteva excepii importante
privind stabilitatea terenului, ca de exemplu: eroziunea solului, poluarea terenului
cu deeuri periculoase, epuizarea terenurilor agricole din cauza metodelor
improprii de exploatare. Cutremurele pot modifica suprafaa pmntului i faliile
subterane pot crea gropi imense. Minele subterane vechi pot duce la surpri.
Oferta i cererea pentru amplasamentele cu anumite localizri tind spre
echilibru. Dac oferta scade, iar cererea rmne stabil sau crete, cresc i preurile.
n mod contrar, preurile scad n situaia n care crete oferta de amplasamente
pentru o anumit utilizare i cererea rmne stabil sau descrete.
Dezechilibrele temporare ntre ofert i cerere se atenueaz, de obicei, i
echilibrul se restabilete. Preul proprietii reflect aceast legtur. Atunci cnd
preurile coboar suficient, oferta va scdea deoarece utilizrile existente vor fi
meninute. Atunci cnd preurile cresc, poate fi creat o nou ofert prin
reglementri urbanistice noi, anexri sau abandonri ale utilizrilor existente.
Dei oferta i cererea pentru amplasamente tind n cele din urm spre echilibru,
este posibil ca, pe termen scurt, acest principiu s nu se aplice. Dac un tip de
amplasament este foarte rar ntlnit ntr-o anumit zon, presiunea competiiei
intense de pe pia poate crete valoarea amplasamentului dincolo de nivelul
indicat de profitabilitatea proprietii. Spre exemplu, chiria ce poate fi obinut
pentru spaii de birouri ntr-o anumit localizare, poate s nu justifice preurile
ridicate pltite pentru astfel de spaii. n acelai sens, este posibil ca preurile ce pot
fi obinute pentru proprieti rezideniale construite s nu justifice preurile ridicate
pltite pentru ultimele cteva loturi dintr-o localizare accesibil.
Cu toate acestea, valoarea de pia este, n general, preul cel mai probabil pe
care piaa l poate susine. n final, echilibrul dintre chirie, pre i valoarea terenului
se va restabili; dac toi ceilali factori rmn constani, chiriile vor crete sau
preurile vor scdea.
Valoarea terenului este afectat n mod substanial de jocul dintre ofert i cerere,
dar, cea care determin n final valoarea pe o anumit pia este utilizarea
economic a amplasamentului. De exemplu, preul pe care un investitor imobiliar
i poate permite s-l plteasc pentru un spaiu de depozitare este determinat de
venitul net pe care l va obine din depozit i de costul de construire al acestuia.
Competiia intens pentru alegerea amplasamentelor sau pentru ultimele
amplasamente rmase ntr-o anumit localizare poate conduce, pentru viitorii
proprietari, la pli mai mari pentru un anumit amplasament dect este indicat de
spectrul larg al activitii de pia i de cea mai bun utilizare a acestui
amplasament.
Principiul substituiei, care spune c un cumprtor nu va plti mai mult pentru
un amplasament dect pentru un altul similar sau identic, se aplic n evaluarea
terenului i arat c cea mai mare cerere va fi pentru cele mai ieftine amplasamente
similare.

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului

11.3

Principiul echilibrului este, de asemenea, aplicabil n evaluarea terenului. Atunci


cnd diferitele elemente ale unui anumit mix economic sunt n stare de echilibru,
valoarea este susinut; atunci cnd echilibrul nu este stabil, valoarea se modific.
Spre exemplu, pentru o zon puternic industrializat, este foarte probabil ca valorile
proprietilor s scad. Dat fiind faptul c preurile sunt, de obicei, exprimate n
preuri curente (includ inflaia) poate prea c preurile cresc, cnd, de fapt, ele scad
sau rmn constante.

Drepturile de proprietate i controlul public


Evaluarea terenului se concentreaz asupra evalurii drepturilor de proprietate
aferente terenului. Acestea se refer i la dreptul de a dezvolta terenul n anumite
limite, nchiriere, exploatare agricol, la modificarea topografiei, parcelare sau
comasare. Evaluatorul va identifica toate facilitile, va analiza existena dreptului
de trecere i a restriciilor publice sau private care afecteaz proprietatea evaluat.
Deoarece oferta de teren nu poate ine pasul cu cererea, autoritile locale
reglementeaz modul n care poate fi utilizat sau dezvoltat terenul. Majoritatea
autoritilor locale au descrieri ale zonelor, descrieri care specific modul n care o
parcel de teren poate fi dezvoltat. n plus fa de reglementrile urbanistice, vor fi
studiate i planurile privind direciile de dezvoltare pe termen lung. Investitorii
imobiliari asigur adesea faciliti publice cum ar fi spaii deschise, strzi i
construcii, adiacente zonei sau n afara ei, pentru a dobndi drepturile de
dezvoltare. Uneori, mai ales n cazul dezvoltrilor imobiliare din vecintatea
monumentelor istorice, asociaiile pentru conservarea valorilor cultural-istorice pot
protesta mpotriva unei dezvoltri, dorinele lor influennd deseori tipul de
investiie aprobat n cele din urm.
n alte situaii, prin expropriere, guvernul poate scoate terenul din utilizarea
privat, pentru a realiza proiecte de interes public local sau naional sau pentru a
modifica utilizarea terenului prin programe de modernizare urban.

Caracteristicile fizice i amenajrile amplasamentului


Caracteristicile fizice ale terenului, utilitile disponibile i amenajrile
amplasamentului afecteaz utilizarea i valoarea terenului.
Caracteristicile fizice ale lotului de teren, pe care evaluatorul trebuie s le ia n
considerare, sunt:
mrimea
forma;
deschiderea la accesul principal;
solul
localizarea;
orientarea fa de vnt, de punctele cardinale i privelitea.
caracteristicile topografice cum ar fi conturul, nivelarea i drenajul natural;

11.4

Evaluarea proprietii imobiliare

Disponibilitatea utilitilor (inclusiv capacitatea, calitatea i permanena lor) cum


ar fi reelele de ap, canalizare, electricitate, gaz natural i, dup caz, serviciile de
telefonie i internet influeneaz, de asemenea, utilizarea i dezvoltarea potenial a
lotului de teren.
Utilitile pot fi asigurate din surse externe (din reelele publice de alimentare cu
ap, de canalizare, alimentare cu gaze, i linii electrice de putere) sau din surse
proprii (izvoare, puuri, fntni, fose septice etc).
Aa cum a fost menionat n Cap. Analiza terenului i a amplasamentului, un lot de
teren devine amplasament n momentul n care este fizic delimitat i amenajat
astfel nct s fie pregtit pentru o anumit utilizare.
Un amplasament poate beneficia att de amenajri externe, ct i de amenajri
interne, care l fac potrivit pentru utilizarea sau dezvoltarea dorit:
Amenajrile interne necesare includ: nivelarea, lucrrile de peisagistic,
pavarea, racordarea la reelele de alimentare cu ap, gaz, electricitate, de
internet i telefonie.
Amenajrile externe eseniale se refer la: strzi, rampe, trotuare, rigole,
canalizare i liniile de racordare la reelele de utiliti.
n situaia unei contaminri n trecut a terenului/amplasamentului, pentru care
nu s-au efectuat lucrrile necesare de decontaminare, trebuie avute n vedere i
costurile de decontaminare, respectiv avizele ce pot fi obinute dup finalizarea
lucrrilor de aducere a amplasamentului la condiiile normale de mediu. Ipotezele i
ipotezele speciale utilizate n evaluare vor fi completate corespunztor n raportul
de evaluare.
n funcie de o dezvoltare sau alta, aceste amenajri sunt absolut obligatorii,
analiza fiind efectuat i pentru amplasamentul subiect, dar i pentru proprietile
comparabilele gsite pe pia.
Amenajrile amplasamentului sunt considerate, de obicei, parte din valoarea
amplasamentului; cteodat sunt evaluate odat cu alte construcii aparinnd
proprietii subiect. De reinut este faptul c, precum orice alte construcii, i
amenajrile amplasamentului fac obiectul deprecierii fizice i funcionale.

Cea mai bun utilizare


Valoarea terenului trebuie considerat n termeni de cea mai bun utilizare.
Chiar dac amplasamentul are amenajri funcionale, valoarea acestuia este bazat
pe cea mai bun utilizare a sa, considerat a fi liber i disponibil pentru dezvoltare
ulterioar pentru utilizarea cea mai eficient. Considerarea terenului ca fiind liber
este o procedur acceptat ce faciliteaz analiza i rezolvarea corect a problemelor
evalurii, care cer ca terenul s fie evaluat ca o component separat a proprietii
imobiliare.

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului

11.5

Terenul este principala surs a oricrui venit generat de proprietatea imobiliar


(poate fi i un venit rezultat din vnzare) i are prioritate asupra oricrui venit
generat de construcia aferent terenului.
Valoarea terenului poate fi egal cu sau chiar mai mare dect valoarea ntregii
proprieti, chiar dac pe amplasament pot exista construcii n stare bun.
Cea mai bun utilizare este afectat de msura n care construciile contribuie la
valoarea proprietii imobiliare. Contribuia construciilor este estimat prin
scderea valorii terenului din valoarea total a proprietii.
Se spune c terenul are valoare, iar construciile contribuie la valoare. n
aceeai idee, corect este afirmaia construciile sunt aferente terenului i nu
invers (de exemplu, exprimri greite precum proprietatea const din construcie
rezidenial, anexe i terenul aferent).
Atunci cnd construciile nu contribuie pozitiv la valoarea proprietii
imobiliare, este indicat demolarea acestora. n acest caz, costul conversiei
proprietii imobiliare n teren liber de construcii constituie o contribuie negativ a
cldirii i va fi dedus (sczut) din valoarea terenului.
n unele cazuri, n evaluarea unei proprieti imobiliare se poate cere ca
amplasamentul s fie considerat n ali termeni dect cel de cea mai bun utilizare.
n evaluarea unui amplasament construit, de exemplu, pentru estimarea valorii unei
utilizri neconforme legal (a se vedea Cap. Analiza CMBU), evaluatorul poate avea
nevoie de valoarea amplasamentului n funcie de utilizarea sa specific sau cu
construciile existente i nu n ipoteza celei mai bune utilizri. Prin urmare,
amplasamentul ar trebui evaluat n ambele ipoteze - fie n ipoteza celei mai bune
utilizri, fie n ipoteza utilizrii condiionate, iar n raportul de evaluare trebuie s
fie bine definite aceste ipoteze de evaluare.
Avnd n vedere cele de mai sus, apare ca o importan deosebit analiza
documentelor de avizare (generale i/sau particulare) ale dezvoltrilor, precum i
restriciile aferente.
Analiza aspectelor urbanistice, coroborat cu cele ale caracteristicilor fizice
conduc la alternative de dezvoltare i la utilitatea real, documentat, a terenului.
Documentele urbanistice aferente zonei i parcelei de teren subiect, alturi de
studiile geologice (cnd este cazul) trebuie s nsoeasc pe cele cadastrale prin care
se identific forma, dimensiunile i accesul la proprietate, pentru o estimare n
cunotin a valorii proprietii/terenului.
Lipsa unor astfel de documente impune evaluatorului o atenie deosebit,
precum i necesitatea de generare a unor ipoteze de lucru special adaptate speei,
precum i prezentarea clientului i utilizatorului raportului de evaluare a rezervelor
(incertitudinilor) legate de valabilitatea concluziei asupra valorii n cazul
nendeplinirii pariale sau totale a ipotezelor. O astfel de situaie trebuie tratat
prudenial prin prisma posibilitilor reale de a se obine avizele lips, respectiv a
restriciilor poteniale.

11.6

Evaluarea proprietii imobiliare

Uneori, utilizatorii rapoartelor de evaluare propun demararea evalurii doar


dup ce aceste documente au fost puse la dispoziia evaluatorului, sau cer
efectuarea evalurii n anumite ipoteze (acceptabile de ctre ei) cu probabilitate
mare de ndeplinire.
Restricii legate de dezvoltarea terenului pot apare i cnd acestea sunt grevate
de servitui de trecere pentru teri, zona afectat fiind limitat utilizrii.
Un alt aspect, de importan radical, este cel reieit din restricii legate de
traversarea terenului (subteran i/sau suprateran) sau nvecinarea imediat cu reele
de utiliti care nu pot fi mutate sau a cror deviere implic un costuri semnificative.
Dac cele supraterane se pot vedea cu ochiul liber, cele subterane nu pot fi vzute,
ele necesitnd apelarea la documente/informaii din care s rezulte prezena sau
lipsa acestora.
Aceste aspecte implic o atenie deosebit ce trebuie acordat culegerii datelor i
inspeciei proprietii imobiliare, care nu se reduce la simpla fotografiere a
amplasamentului i a vecintilor acestuia.
Uneori existena unor astfel de situaii conduce la restricii severe de dezvoltare
i de utilizare a terenului, ceea ce trimite la valori mult inferioare fa de terenuri
asimilabile, dar neafectate.
De altfel, inspecia terenului liber este recomandat a se face numai dac la
momentul inspeciei exist documente cadastrale, documente urbanistice i alte
documente care pot s genereze restricii de dezvoltare a terenului, pentru a se
verifica corelarea acestora cu situaia observat n teren la data inspeciei, att pe
amplasament, ct i n vecinti.
i din acest motiv, alturi de cele menionate mai sus, evaluarea terenurilor
libere, deseori, este mai dificil dect cea a unor terenuri a cror utilizare pentru
construire este deja dovedit (prin edificrile avizate i fizic existente pe
amplasament).
Lectorul va evidenia riscurile realizrii unei inspecii sumare n teren a
proprietii imobiliare.
Terenul in exces i terenul n surplus
Orice teren care nu este necesar utilizrii proprietatii poate avea o valoare
diferit de valoarea terenului necesar exploatrii construciilor. Terenul excedentar
utilizarii poate fi fie teren n exces, fie teren n surplus. Cele dou situatii sunt total
diferite si sunt adesea confundate n evaluare, fiecare avand un impact diferit
asupra valorii proprietii.
n cazul unui amplasament amenajat i construit, terenul n exces reprezint
terenul care nu este necesar susinerii utilitii construciilor existente. Terenul in
exces poate avea o cea mai bun utilizare a sa sau poate permite o viitoare extindere
a construciilor existente sau anticipate. Dac terenul excedentar este vandabil sau
are valoare pentru o utilizare viitoare, se estimeaz separat valoarea lui i aceasta
este adugat la valoarea proprietii imobiliare.

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului

11.7

Terenul n surplus nu este necesar pentru susinerea utilitii construciilor


existente i nu poate fi separat de proprietate i vndut ca activ individual. Terenul
n surplus nu are o cea mai bun utilizare a sa i poate sau nu sa contribuie la
valoarea proprietatii.
Posibilitatea de comasare
Anumite parcele de teren pot s i ating cea mai bun utilizare numai ca parte a
unui ansamblu de proprieti. ntr-un astfel de caz, evaluatorul trebuie fie s
determine fezabilitatea i probabilitatea de comasare, fie s i bazeze determinarea
celei mai bune utilizri i alte decizii n evaluare, pe ipoteza c va fi realizat o astfel
de comasare. De exemplu, un parc industrial poate fi construit pe un amplasament
creat prin comasarea ctorva loturi mai mici. Este posibil ca loturile individuale s
nu fi avut potenial pentru o utilizare industrial la scar mare i, prin urmare, s fi
avut valori unitare mult mai mici pentru utilizri alternative.
Dac evaluatorul decide c cea mai bun utilizare poate fi obinut prin
comasare, atunci trebuie luate n considerare costurile i timpul necesar pentru
realizarea comasrii, precum i cererea economic pentru proprietatea rezultat prin
comasare. Ar trebui evitat nsumarea preturilor loturilor de teren pentru obinerea
unei concluzii asupra valorii de pia a parcelei comasate i invers, ar trebui evitat
mprirea valorii parcelei comasate pe fiecare lot de teren, n lipsa datelor de pia
care s susin aceste concluzii. Este ntotdeauna recomandat s nu se uite c opinia
asupra valorii de pia presupune c cineva va cumpra proprietatea pentru suma
evaluat.

APLICABILITATE I LIMITRI ALE METODELOR DE EVALUARE


n modelul procesului de evaluare descris n Cap. Procesul de evaluare, valoarea
terenului constituie o analiz distinct, realizat nainte de aplicarea celor trei
abordri ale valorii. Aceasta subliniaz importana valorii terenului pentru
realizarea analizei celei mai bune utilizri i pentru realizarea obiectivelor ce au
drept scop evaluarea terenului n utilizarea sa existent, ca problem principal a
evalurii.
Totui, uneori, o proprietate este evaluat fr a se furniza o concluzie distinct
asupra valorii terenului, cum este cazul evalurii unui apartament situat ntr-un
bloc de locuine colective.
Estimarea valorii terenului apare n raportul de evaluare ca o seciune distinct
i rareori ca subcapitol al abordrii prin cost.
Metodele de evaluare a terenului liber, utilizate n practica profesional, sunt
derivate din cele trei abordri tradiionale ale valorii: abordarea prin pia
(comparaie direct), prin venit i prin cost.

11.8

Evaluarea proprietii imobiliare

Acestea sunt:
Metoda comparaiei directe
Metode alternative:
Extracia de pe pia
Alocarea (proporia)
Tehnicile capitalizrii venitului:
o Capitalizarea direct: Metoda rezidual
o Capitalizarea direct: Capitalizarea rentei funciare
o Analiza fluxului de numerar actualizat: Metoda parcelrii i dezvoltrii
Comparaia direct este cea mai preferat metoda pentru evaluarea terenului.
Atunci cnd este utilizat aceast metod, majoritatea metodelor descrise n Cap.
Abordarea prin pia, privind selectarea comparabilelor i procesul de aplicare a
ajustrilor, pot fi aplicate i n cazul evaluarii terenului. Atunci cnd nu exist
suficiente vnzri de parcele similare de teren pentru a se aplica comparaia direct,
se pot utiliza metode alternative precum extracia de pe pia, alocarea i diferite
tehnici de capitalizare a venitului. Tehnicile capitalizrii venitului se pot mpri n
tehnicile capitalizrii directe (de exemplu, capitalizarea venitului rezidual atribuit
terenului i capitalizarea rentei funciare) i tehnicile actualizrii (de exemplu,
analiza fluxului de numerar actualizat aplicata in metoda parcelrii i dezvoltrii).

COMPARAIA DIRECT
Comparaia direct poate fi utilizat pentru evaluarea terenului liber sau
considerat liber pentru scopul evalurii. Comparaia direct este cea mai utilizat
metod pentru evaluarea terenului i cea mai preferat metod atunci cnd sunt
disponibile vnzri de terenuri comparabile.
n aplicarea acestei metode sunt colectate, analizate, comparate i ajustate
vnzrile de loturi i alte date privind parcele similare, n scopul estimrii valorii
terenului subiect. n procesul de comparaie, sunt luate n considerare asemnrile i
deosebirile dintre loturile similare si terenul subiect .
Evaluatorul adun date despre vnzrile i nchirierile finalizate i ofertele
active; identific asemnrile i diferenierile dintre aceste date; sorteaz
informaiile n funcie de relevana lor; ajusteaz preurile comparabilelor pentru a
justifica diferenele fa de caracteristicile terenului subiect i formuleaz concluzii
asupra valorii de pia a terenului evaluat.
Elementele de comparaie1 includ:
drepturi de proprietate,
condiii (termenii) de finanare,
condiii de vnzare (motivaia),
1

Standardele de evaluare ANEVAR, 2015 GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului

11.9

cheltuielile efectuate imediat dup cumprare


condiii de pia (schimbarile in timp),
localizarea,
caracteristici fizice,
utiliti disponibile i
zonarea.

Variabilele luate cel mai des n considerare ca elemente de comparaie sunt


caracteristicile fizice ale amplasamentului, care se refer la mrimea i forma
acestuia, deschiderea la drumul de acces, topografia, localizarea i privelitea.
Criteriile de comparaie utilizate n analiz pot fi pre pe hectar, pe metru ptrat,
metru liniar de deschidere la drum, pre pe lot sau pe oricare alt unitate folosit pe
pia. Uneori, mai ales la terenurile rurale, evaluatorul trebuie s cunoasc i
unitile folosite de localnici, pentru a putea face conversia la cele standardizate.
Pentru a ajunge la estimarea valorii terenului este de dorit s se coreleze rezultatele
obinute prin utilizarea a dou sau mai multor criterii de comparaie, spre exemplu,
pre pe metru ptrat arie construita i pre pe metru ptrat de teren liber.
Dac preurile de vnzare s-au modificat rapid n ultimii ani i este disponibil o
cantitate important de informaii pe pia, comparabilele selectate ar trebui s fie
tranzacionate ct mai recent posibil.
Dac un evaluator trebuie s aleag ntre tranzacii de proprieti similare cu
proprietatea de evaluat - dar ncheiate cu civa ani n urm i tranzacii recente dar n zone mai ndeprtate, n acest caz trebuie pstrat un echilibru. Cele mai
recente vnzri vor fi, probabil, cele mai indicate.
Conform Standardelor de evaluare ANEVAR 2015, GEV 630 Evaluarea bunurilor
imobile, para. 40, prin informaii recente n contextul abordrii prin pia, se neleg
acele informaii referitoare la preuri de tranzacionare care nu sunt afectate de modificrile
intervenite n evoluia pieei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evalurii.
Dimensiunea terenului este, n general, un element de comparaie mai puin
important fa de data vnzrii i localizare. Cele mai frecvente tipuri de dezvoltri
au o mrime optim a amplasamentului. De cele mai multe ori, cu ct
amplasamentul este mai mare, cu att valoarea terenului n exces scade accelerat.
Dat fiind faptul c vnzrile diferitelor suprafee se realizeaz la preuri unitare
diferite, de obicei evaluatorii dau mai mult importan comparabilelor care au
aproximativ aceeai suprafa cu proprietatea de evaluat.
Zonarea este adesea criteriul fundamental n selectarea comparabilelor.
Amplasamentele cu aceeai zonare ca i proprietatea subiect sunt cele mai adecvate
comparabile. Dac nu sunt disponibile suficiente vnzri n aceeai categorie de
zonare, pot fi utilizate date pentru categorii similare, dup ce s-au efectuat ajustrile
necesare. Conform celor prezentate n Cap. Analiza celei mai bune utilizri, valoarea
terenului este determinat de utilizarea sa potenial. Unul dintre obiectivele
principale ale analizei CMBU este cel de identificare a proprietilor comparabile.

11.10

Evaluarea proprietii imobiliare

Astfel, conform GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 84 Comparabilele


trebuie selectate dintre proprietile care au aceeai CMBU, diferenele identificate
privind acest element de comparaie fiind legate de optimizarea utilizrii, i nu de
natura/tipul acesteia.
Dac, totui, din lips de informaii de pia se apeleaz la proprieti cu alt
utilizare, se impune o analiz detaliat i este necesar argumentarea ajustrilor care
au fost aplicate. n cele mai multe cazuri, astfel de proprieti sunt impropriu
asimilate drept comparabile cu proprietatea subiect.
Ca regul general, cu ct diferenele dintre proprietile comparabile i
proprietatea subiect sunt mai mari, cu att marja de eroare aferent metodei
comparaiei directe este mai mare, iar ncrederea n rezultat este mai sczut.
Pe lng tranzaciile finalizate (adic vnzri nregistrate i contracte semnate),
evaluatorii pot lua s ia n considerare i ofertele de vnzare, de cumprare i alte
tranzacii nefinalizate. Din greeal aceste date diverse de pia sunt menionate n
raportul de evaluare ca vnzri, chiar dac tranzacia nu este finalizat.
Ofertele furnizeaz date mai puin credibile dect vnzrile nregistrate i
contractele semnate. n mod obinuit, preul de vnzare final este mai mic dect
oferta iniial de vnzare, dar mai ridicat dect oferta iniial de cumprare.
Sursele pentru date despre vnzri de terenuri sunt diverse: site-uri specializate,
firme de consultan imobiliar care editeaz cataloage de oferte, diverse publicaii,
nregistrri ale dreptului de proprietate (oficii/birouri de cadastru, notariate) etc.
Interviurile cu prile implicate n tranzacii, respectiv cumprtori, vnztori,
avocai, intermediari pot furniza informaii mult mai directe.
Dup ce datele comparabile sunt adunate i sistematizate, iar proprietile
comparabile au fost inspectate/analizate i descrise, vnzrile pot fi corelate ntr-o
manier organizat i logic. Astfel, datele despre vnzri sunt, de obicei, aranjate
ntr-o gril a datelor de pia n care sunt precizate, pe rnduri separate, categoriile
importante ale caracteristicilor proprietii (elementele de comparaie).
Ajustrile diferenelor observate ntre proprietatea subiect i proprietile
comparabile sunt aplicate la preul de vnzare al comparabilelor. Analiza pe perechi
de date poate fi utilizat pentru a separa efectele caracteristicilor individuale ale
proprietilor. n general, se aplic ajustri separate (la preurile de vnzare ale
comparabilelor) pentru fiecare element de comparaie. Mrimea fiecrei ajustri este
n funcie de datele indicate de pia.
Parcelele de teren de diferite mrimi se vnd la diferite preuri unitare,
deoarece dimensiunea optim a unei parcele depinde de utilizarea sa. Preurile
unitare variaz, de asemenea, n funcie de data tranzaciei i de localizarea parcelei
de teren. Dac datele selectate nu sunt suficiente pentru a indica mrimea ajustrilor
necesare, evaluatorul trebuie s adune i s analizeze i alte date comparabile
suplimentare.
O ajustare a preului de vnzare poate fi sub forma unei simple aprecieri a
calitii superioare sau inferioare a proprietii sau poate fi exprimat ca sum

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului

11.11

absolut (n uniti monetare) sau procentual. Ajustrile aplicate unei comparabile


pot fi nsumate i evideniate n preul acesteia.
n principal, ajustrile se aplic ntr-o anumit ordine, spre exemplu, ajustrile
pentru dreptul de proprietate, condiii de finanare, condiii de pia i de vnzare
etc. se aplic naintea ajustrilor pentru localizare i caracteristici fizice.
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 51 menioneaz: Toate ajustrile
aplicate preurilor proprietilor comparabile trebuie argumentate n raportul de
evaluare. Nu este permis utilizarea unor ajustri fr prezentarea modului de
estimare al acestora. Maniera de prezentare a acestor argumente trebuie s fie
logic i uor de neles (a se vedea suplimentar i Cap. Abordarea prin pia).

METODE ALTERNATIVE
Terenurile libere din localitile urbane cu o dezvoltare imobiliar intens pot fi
att de rare, nct valoarea lor s nu poat fi estimat prin comparaie direct. n
mod similar, vnzrile de terenuri libere din mediile rurale ndeprtate pot fi foarte
rare i, ca urmare, datele comparabile pot s nu fie adecvate.
n astfel de cazuri, valoarea terenului poate fi estimat prin extracie de pe piata,
prin alocare sau printr-una dintre tehnicile de capitalizare a venitului.

Extracia de pe pia
Extracia este este o metod prin care valoarea terenului este extras din preul
de vnzare al unei proprieti construite, prin scderea valorii contribuiei
construciilor, estimat prin metoda costului de nlocuire net2.
Vnzrile din zonele rurale sunt frecvent analizate n acest mod, deoarece
contribuia cldirii n valoarea total a proprietii este n general sczut i relativ
uor de identificat.
Exemplu
Un evaluator are sarcina de a estima valoarea unui amplasament liber ntr-un
cartier vechi complet construit. Niciun alt teren liber nu a fost vndut recent n
cartier, iar o alt tehnic de evaluare ar conduce la rezultate neconcludente.
Recent au fost vndute trei proprieti construite pe terenuri aflate lng
proprietatea subiect, aceste terenuri avnd aceeai arie cu cea a terenului
subiect. Din preul de vnzare al fiecrei proprieti, evaluatorul scade
contribuia construciilor depreciate (costul de nlocuire minus deprecieri)
pentru a stabili intervalul de variaie3 a valorilor amplasamentului. Putem astfel
presupune c valoarea amplasamentului subiect se va situa n acest interval de
valori.

2
3

Standardele de evaluare Anevar, 2015 - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 85
n statistica matematic se refera la amplitudine.

11.12

Evaluarea proprietii imobiliare

SE CUNOSC:
Pre vnzare propr. imob. constr. ()
Arie teren (mp)
Arie construcie (mp)
SE ESTIMEAZ:
Cost brut construcie (/mp)
Depreciere construcie
SE CALCULEAZ:
Cost net construcie (/mp)
Valoare teren ()
Valoare teren(/mp, rotunjit)

Comp. 1

Comp. 2

Comp. 3

112.000
500
145

103.000
510
140

106.000
500
150

400
10%

410
20%

420
25%

52.200
59.800
120

45.920
57.080
112

47.250
58.750
118

Se pot deduce urmtoarele concluzii:


Un teren pentru construcie cas, de cca. 500 mp, poate fi tranzacionat la un pre
cuprins ntre 57.000-60.000 ;
Preul unitar al terenului poate fi cuprins ntre 112-120 /mp;
Se arat existena pe pia a dou criterii de comparaie: pre/teren, respectiv
pre/mp de teren;
Exist rezerve cu privire la aplicabilitatea tehnicii extraciei, expuse n text.
Estimrile valorilor terenurilor rezultate prin aplicarea tehnicii extraciei pot fi
utilizate ca date de intrare despre vnzri de terenuri libere n cadrul tehnicii
comparaiei directe. Uneori, tehnica extraciei este aplicat mai degrab n
cuantificarea ratelor, dect n estimarea valorii.
Totui, concluzia asupra valorii obinut prin aplicarea acestei metode nu este, n
general, convingtoare, deoarece ncrederea n metoda extraciei depinde de
precizia estimrii valorilor construciilor aferente proprietii; trebuie analizat cu
mare atenie n special deprecierea funcional i cea rezultat din cauze externe,
care se adaug celei fizice.
Alocarea (proporia)
Metoda alocrii (cunoscut i ca metoda proporiei) se bazeaz pe principiul
echilibrului i pe conceptul contribuiei, ambele afirmnd c exist un raport tipic
sau normal ntre valoarea terenului i valoarea proprietii imobiliare, pentru
anumite categorii de proprieti imobiliare, din anumite localizri. Cnd
proprietatea imobiliar subiect include construcii relativ noi, rezultatului acestui
raport i se atribuie, n general, mai mult siguran. n cazul proprietilor cu
construcii mai vechi, raportul dintre valoarea terenului i valoarea total a
proprietii este mai mare.
Metoda alocrii nu conduce la indicaii decisive privind valoarea terenului
subiect, dar poate fi utilizat n stabilirea valorii acestuia cnd numrul de vnzri
de terenuri libere este insuficient, ns exist informaii despre proprieti imobiliare
construite.

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului

11.13

Exemplu
Metoda alocrii poate fi utilizat n evaluarea parcelelor de teren aflate pe malul
lacurilor i utilizate ca amplasamente pentru case de vacan.
S presupunem c recent nu s-au efectuat vnzri de terenuri libere, dar
evaluatorul a constatat c, totui, n zona lacului s-au vndut case de vacan cu
teren aferent, cu preuri ntre 75.000 100.000 .
Un investitor n case de vacan amplasate pe malul lacului, ntr-o zon
nvecinat, poate achiziiona o parcel de aceeai mrime cu 30.000 i poate s
construiasc o cas cu 45.000 i s obin un venit suplimentar de 15.000 .
Contribuia total a investitorului este de 60.000 , iar valoarea total a
proprietii este de 90.000 , din care terenul reprezint o treime.
Evaluatorul trebuie s remarce c, ntr-o astfel de afacere, venitul suplimentar
provine din expertiza investitorului i din asumarea unui risc de ctre acesta.
Niciun profit sau venit suplimentar nu este imputabil terenului evaluat ca fiind
liber, neconstruit i disponibil pentru dezvoltare. Niciun profit/ venit
suplimentar al unui investitor nu poate fi alocat unei parcele neconstruite (fr
amenajri) i, de asemenea, nu pot fi atribuii vnztorului parcelei. Pe scurt,
preul parcelei de teren (pltit vnztorului) nu include profit sau venit
suplimentar.
Raportul ntre valoarea terenului i valoarea proprietii totale, n investiia
total, este de 1/3=0,33 (33%). Aplicnd acest raport la informaiile aferente
vnzrilor de case de vacan din zona lacului, rezult c indicaia de valoare a
terenului aferent acestora este cuprins ntre 25.000 (0,33 sau 1/3 x 75.000 ),
respectiv 33.000 (0,33 sau 1/3 x 100.000 ).
Aceasta este o estimare grosier, deoarece pe parcele de teren cu aceeai
localizare pot fi ridicate construcii mai scumpe sau mai ieftine, cu valoare
egal.

Tehnici de capitalizare a venitului


Utilizarea acestor tehnici n estimarea valorii terenului se bazeaz pe informaii
care adesea sunt dificil de obinut de ctre evaluator (de exemplu, rate de
capitalizare credibile, distincte pentru teren i pentru construcii - n cazul metodei
reziduale a terenului). Din acest motiv, aceste metode nu sunt, n general, utilizate
ca metode principale de evaluare, exceptnd situaiile speciale, cum este analiza
parcelrii i dezvoltrii unui teren liber4.

Capitalizarea direct: Metoda rezidual


Metoda rezidual poate fi utilizat n estimarea valorii terenului atunci cnd nu
sunt disponibile date privind parcele similare de teren liber. Aceast metod se
bazeaz pe principiul echilibrului i pe cel al contribuiei, care se refer la echilibrul
4

Standardele de evaluare Anevar, 2015 - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 88 i 89

11.14

Evaluarea proprietii imobiliare

dintre cei patru factori de producie (pmntul, capitalul, munca i coordonarea


antreprenorial), adic teren, capital, for de munc i management.
Metoda rezidual poate fi utilizat n estimarea valorii terenului atunci cnd:
1) valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat cu precizie;
2) venitul net din exploatare anual generat de proprietatea imobiliar este
stabilizat i este cunoscut sau poate fi estimat i
3) pot fi identificate pe pia ratele de capitalizare att pentru teren, ct i
pentru construcia aferent terenului.
4) exist autorizaie de construire
Metoda rezidual poate fi utilizat n cazul n care vnzrile de proprieti
comparabile lipsesc, sau ca verificare a rezultatelor obinute prin aplicarea metodei
comparaiei directe. Poate fi foarte util i n verificarea fezabilitii financiare i a
utilizrilor alternative ale unui anumit amplasament.
Valoarea construciei aferente terenului se estimeaz n ipoteza c aceasta este
nou (nedepreciat fizic i funcional) i c reprezint cea mai bun utilizare a
proprietii.
Pentru aplicarea metodei reziduale, evaluatorul determin mai nti care
construcie (cea existent sau una ipotetic) reprezint cea mai bun utilizare a
amplasamentului. Apoi, estimeaz venitul net din exploatare anual generat de
proprietate, pe baza chiriilor de pe pia i a cheltuielilor de exploatare, la data
evalurii. n continuare, evaluatorul calculeaz ce parte din venituri se poate atribui
construciei i scade aceast valoare din venitul net din exploatare generat de
proprietate. Ceea ce rmne este venitul rezidual atribuibil terenului care,
capitalizat cu o rat de capitalizare extras de pe pia, va conduce la valoarea
estimat a terenului.
Exemplu
S presupunem c un investitor angajeaz un evaluator pentru a estima
valoarea unui amplasament pe care intenioneaz s-l achiziioneze.
Investitorul dorete s utilizeze amplasamentul pentru construirea unei cldiri
de birouri, care este considerat ca fiind cea mai bun utilizare a terenului.
Investigaiile evaluatorului asupra pieei locale indic faptul c este de ateptat
ca proprietatea imobiliar s genereze un venit net din exploatare anual de
100.000 . Piaa indic o rat de capitalizare pentru construcie cc = 8% 5 i o rat
de capitalizare pentru teren cT 6 = 6%. Valoarea cldirii noi, nedepreciate, este
estimat la 350.000 .

Rata de capitalizare pentru construcie poate fi ntlnit n diverse publicaii i sub notaia c B (B de la
Building)
6 Rata de capitalizare pentru teren poate fi ntlnit n diverse publicaii i sub notaia c L (L de la Land)
5

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului


Venit net din exploatare anual ()
minus Venit atribuibil construciei ():
Venit C = Valoare C x cc = 350.000 x 0,08
egal Venit atribuibil terenului ()
Valoare teren ():
Valoare T = Venit T / cT = 72.000 / 0,06

11.15

100.000
28.000
72.000
1.200.000

n acest exemplu, se presupune c proprietatea este liber i fr sarcini. Dac


achiziionarea terenului sau a construciei ar trebui finanat, atunci s-ar lua n
calcul i ali factori.
Valoarea terenului poate fi calculat atunci cnd exist suficiente date de pia
pentru estimarea valorii construciei, a venitului net anticipat din exploatarea
proprietii, ct i pentru extragerea de pe pia a ratelor de capitalizare pentru
teren i construcie. Din acest motiv aplicabilitatea metodei este limitat, deoarece
pe piaa intern, la acest moment, exist puine informaii despre chirii pentru
terenuri i despre rate de capitalizare separat pentru teren i pentru construcii.
Exist cteva variante ale metodei reziduale. ntr-una dintre acestea (cunoscut i
ca metoda dezvoltatorului), proprietatea este evaluat ca fiind construit i
vndut i din valoarea acesteia se scad toate costurile de construire i profitul.
Suma rmas reprezint valoarea terenului i este o indicaie a nivelului maxim al
preului pltibil de ctre dezvoltator unui proprietar de teren, n vederea realizrii
unui proiect imobiliar.

Capitalizarea direct: Capitalizarea rentei funciare


Renta funciar poate fi capitalizat cu o rat de capitalizare adecvat pentru a
estima valoarea de pia a amplasamentului. Renta funciar este suma pltit
pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cu condiiile de
nchiriere/arendare a terenului. Aceasta corespunde valorii ctigului proprietarului
de teren i dreptului de folosin.
Ratele de capitalizare obinute de pe pia sunt utilizate pentru transformarea
rentei funciare n valoare de pia a terenului.
Aceast procedur este util n cazul n care analiza terenurilor comparabile
vndute sau nchiriate indic intervalul de variaie al rentelor i ratelor de
capitalizare. Dac renta contractual corespunde rentei de pia, estimarea valorii
prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de pe pia, va fi echivalent cu
valoarea de pia a dreptului absolut de proprietate (ce include cele trei atribute:
posesie - folosin - dispoziie).
Rentele funciare pot fi supuse diverselor condiii i clauze specificate n
contractele de arendare, astfel nct evaluatorul trebuie s ia n considerare toate
beneficiile proprietarului pe timpul nchirierii i s determine perioada de deinere a
proprietii.

11.16

Evaluarea proprietii imobiliare

Analiza fluxului de numerar actualizat: Metoda parcelrii i dezvoltrii


Metoda parcelrii i dezvoltrii este utilizat pentru evaluarea terenurilor libere,
avnd potenial de parcelare i (re)dezvoltare, prin aplicarea analizei fluxului de
numerar actualizat (analiza DCF). Terenul respectiv trebuie s susin cea mai bun
utilizare pentru o dezvoltare imediat, la data evalurii, sau s aib cerere pe pia
pe un interval de timp relativ scurt dup lansarea ofertei, pentru a putea susine o
parcelare i o dezvoltare fezabil din punct de vedere financiar.7
Evaluarea parcelelor dintr-un lot de teren reprezint o sarcin obinuit pentru
evaluatorii de proprieti imobiliare, n timp ce analiza dezvoltrii unei parcele este
o procedur complex.
Atunci cnd exist date de pia relevante i suficiente, metoda parcelrii i
dezvoltrii ofer rezultate credibile. Aceast metod este cea mai utilizat pentru
raportarea valorii unui grup de parcele dintr-un lot de teren, care fie exist deja, fie
sunt n faza de proiect.
Metoda utilizeaz ceea ce se numete scenariul de vnzare en-gros ctre un singur
cumprtor, pentru a obine valoarea tuturor parcelelor. Concluzia asupra valorii
este cea mai convingtoare atunci cnd metoda comparaiei directe ofer un suport
n plus.
Parcelarea terenului este modelul normal de dezvoltare a proprietii imobiliare.
Un proprietar de teren mparte o arie mare de teren n parcele mai mici pentru a le
vinde sau nchiria. O parcelare bine planificat poate crea o utilizare a proprietii
mai bun i mai intens acolo unde zonarea, disponibilitatea utilitilor, accesul i
alte elemente semnificative sunt combinate favorabil. n mod tradiional, divizarea
unui lot de teren n parcele mai mici, conduce la crearea de drumuri, sisteme de
canalizare, utiliti publice i alte amenajri cerute prin legislaie (dar i pe piaa
specific), cu respectarea regulamentului local de urbanism, a normelor cadastrale
locale i a altor reglementri.
Evaluatorul ncepe analiza parcelrii terenului evaluat prin determinarea
numrului i dimensiunilor parcelelor ce pot fi create din punct de vedere fizic,
economic i legal.
Parcelele propuse trebuie s fie conforme cu cerinele legale n ceea ce privete
dimensiunea, deschiderea la strad, topografia, calitatea solului, precum i
amenajrile terenului, cum ar fi: asigurarea cu ap, canalizarea, strzile etc. Parcelele
trebuie s respecte, de asemenea, i cerinele specifice pieei n care este amplasat
proprietatea.
Fr cercetri i studii inginereti, topografice i geologice, evaluatorul nu poate
ti exact cte parcele pot fi create dintr-un anumit lor de teren. Totui, poate fi fcut
o estimare rezonabil cu ajutorul reglementrilor privind zonarea sau, preferabil, pe
baza numrului de parcele create n cazuri similare de diviziuni.

Standardele de evaluare Anevar, 2015 - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 94

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului

11.17

Apoi se face o analiz prin comparaie direct a parcelelor create. Dup aplicarea
ajustrilor vnzrilor comparabile, evaluatorul estimeaz cele mai probabile preuri
de vnzare cu amnuntul a parcelelor, durata de construire probabil i rata de
absorbie a acestora pe pia.
Toate costurile directe i indirecte asociate cu dezvoltarea i marketingul
parcelelor trebuie sczute din suma preurilor de vnzare previzionate. Aceste
costuri pot include cheltuieli de proiectare i execuie pentru curarea, nivelarea i
finisarea terenului; cheltuieli pentru construirea de strzi, osele i trotuare;
cheltuieli pentru instalarea utilitilor. Cheltuielile indirecte, cum ar fi taxele i
impozitele, primele de asigurare, cheltuielile cu regia i comisioanele, trebuie luate
n considerare odat cu costurile de marketing pentru publicitate i lansare.
Alte deduceri sunt necesare pentru a asigura o fructificare ateptat a capitalului
investit pe durata de dezvoltare imobiliar i un profit pentru investitor.
Pentru a estima venitul net din vnzare din preul de vnzare brut previzionat se
deduc cheltuielile de dezvoltare i marketing i profitul antreprenorului. Venitul net
din vnzare este apoi actualizat cu o rat de rentabilitate adecvat perioadei
previzionate pentru dezvoltarea proiectului i absorbiei pe pia. Rezultatul
constituie o indicaie a valorii brute a terenului.
Rata de actualizare selectat trebuie s reflecte riscul aferent investiiei observat
pe pia.
Analiza parcelrii i dezvoltrii este utilizat i n studii de fezabilitate i n
evaluri n care vnzrile comparabile sunt rare. Cu toate acestea, informaii
credibile privind vnzrile furnizeaz o indicaie a valorii mai bun dect un proiect
privind parcelarea.
ncrederea fa de aceast metod este determinat de precizia estimrii
randamentului, a ratei de absorbie, preurilor de vnzare, costurilor indirecte i
pentru servicii.
Exemplu
S considerm un teren cu aria de 5 hectare, pe care investitorul dorete s-l
divizeze n 250 de parcele cu utilizare rezidenial. Suma preurilor brute de
vnzare estimate ale tuturor parcelelor este 500.000 .
n dezvoltarea amplasamentului apar urmtoarele costuri:
()
Costuri de dezvoltare pentru nivelare, curare,
pavare i bordurare; reele de ap canal,
proiectare
Management i supervizare
Regia i profitul antreprenorului *
Cheltuieli cu vnzarea
Impozite
Profitul dezvoltatorului (promotorului) **
Total

150.000
7.500
50.000
17.500
10.000
30.000
265.000

11.18

Evaluarea proprietii imobiliare

* Profitul antreprenorului constructor trebuie s fie difereniat clar de profitul dezvoltatorului.


Profitul antreprenorului este considerat cost direct n dezvoltarea amplasamentului.
** Profitul dezvoltatorului este, n general, tratat ca fiind liniar i poate fi estimat diferit pentru
diferite piee. n acest exemplu, reprezint circa 13% din cheltuielile totale fixe i variabile ale
proprietii (30.000 / 235.000 ).

n ipoteza c toate vnzrile i cheltuielile ar fi fcute n acelai moment,


valoarea terenului ar putea reprezenta diferena dintre preul brut de vnzare
estimat i toate cheltuielile de dezvoltare anticipate, cheltuieli de vnzare i
profitul antreprenorului:
500.000 265.000 = 235.000
n realitate, investiia este proiectat pentru o perioad de 4 ani i, deci, trebuie
aplicat metoda actualizrii. Rata de actualizare selectat trebuie s reflecte
riscul aferent perioadei anticipate de vnzare. n acest exemplu teoretic, a fost
aleas o rat de actualizare de 10%.
n medie, rentabilitatea anual a venitului net din vnzri este calculat astfel:
235.000 /4 ani = 58.750 /an
Valoarea prezent a celor 58.750 /an, poate fi obinut prin actualizare sumei
pe perioada de 4 ani, la rata de 10%, obinndu-se factorul multiplicator 3,1699.
Astfel:
58.750 x 3,1699 = 186.230 (rotunjit)
Prin urmare, investitorul i poate permite s plteasc maxim 186.000 pentru
teren i s suporte costurile pentru investiia planificat costurile de distribuie
i vnzare i profitul dezvoltatorului.
Ca o verificare suplimentar, aceast valoare a terenului va fi comparat cu
preurile pltite pentru parcele similare de teren, parcelat pentru cea mai bun
utilizare.
Exist cteva variante mai sofisticate ale acestei metode, n care sincronizarea
fluxurilor de venituri i cheltuieli este specificat de la an la an. Aceste metode
presupun i aplicarea ratelor de cretere anual a veniturilor i cheltuielilor.

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului

11.19

CAPITOLUL 11

EVALUAREA TERENULUI
I A AMPLASAMENTULUI
EXERCIII RECAPITULATIVE
ENUNURI ADEVRAT/FALS
1.

Anticiparea creterii cererii pentru amplasamente adecvate, pentru anumite


utilizri, motiveaz speculatorii s cumpere teren. (A)

2.

Oferta i cererea pentru amplasamente tind spre un echilibru pe termen


scurt. (F)

3.

Terenul este considerat a avea o contribuie mai important la venitul


generat de o proprietate imobiliar. (A)

4.

Metoda rezidual este cea mai folosit i preferat pentru estimarea valorii
unui teren atunci cnd exist date suficiente despre vnzri de terenuri. (F)

5.

O construcie demolabil are totdeauna o contribuie pozitiv la valoarea


terenului prin prisma materialelor recuperabile. (F)

6.

Aspecte critice n identificarea proprietii sunt i definirea clar din punct


de vedere juridic a accesului la proprietate, cunoaterea avizelor urbanistice
de dezvoltare, a restriciilor generale i a celor particulare legate de
amplasament i de vecintile imediate. (A)

7.

Avantajul subtraversrii unui teren construibil n zon rezidenial, de ctre


magistrala de canalizare a oraului, const n costuri foarte reduse de
branare. (F)

8.

Inspecia terenului liber este recomandat s se efectueze numai dac la


momentul ei exist documentele cadastrale, urbanistice i altele care pot s
genereze restricii de dezvoltare a terenului. (A)

9.

Un teren liber poate fi uor evaluat pe baza unor informaii cerute i primite
telefonic i a cunoaterii cotaiilor medii pe zon. (F)

10.

Proprietatea imobiliar comparabil - teren construibil n zon rezidenial,


aflat n imediata apropiere a proprietii subiect - teren industrial, are o
relevan mai mare dect un teren industrial dintr-o zon industrial
similar. (F)

11.20

Evaluarea proprietii imobiliare

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

1.

Principiul ____________ spune c un cumprtor nu va plti mai mult


pentru un amplasament dect pentru altul similar.
a. anticiprii
b. dezechilibrului
c. substituiei
d. echilibrului

2.

Principiul ____________ spune c valoarea este susinut cnd diverse


elemente aflate ntr-un mix economic sau de mediu inconjurtor sunt n
echilibru.
a. anticiprii
b. dezechilibrului
c. substituiei
d. echilibrului

3.

Construciile care nu au nicio contribuie la valoarea proprietii constituie


un/o __________ echivalent/ cu costul demolrii lor.
a. rent funciar
b. venit rezidual
c. penalizare a valorii
d. cretere a valorii

4.

Cnd vnzrile de amplasamente libere sunt rare, astfel nct datele despre
vnzri sunt insuficiente, valoarea terenului se estimeaz prin:
a. metoda parcelrii si dezvoltrii
b. metoda capitalizrii rentei funciare
c. metoda alocrii (proporiei)
d. metoda comparaiei directe

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului

11.21

TEME DE DISCUIE
1.

De ce n evaluarea terenurilor liber sunt importante caracteristicile fizice,


utilitile disponibile i amenajrile?
Caracteristicile fizice, utilitile disponibile i amenajrile sunt importante
pentru c influeneaz capacitile de utilizare ale terenului i potenialul de
dezvoltare i, de asemenea, durata dezvoltrii.

2.

Identificai metodele folosite n evaluarea terenului i descriei care este


relaia lor cu cele trei abordri tradiionale n evaluare.
a.
(n ordine aleatorie, n funcie de rspunsurile din sala de curs)
Metodele pentru evaluarea terenului sunt: comparaia direct, extracia,
alocarea, metoda rezidual, capitalizarea rentei funciare, parcelarea i
dezvoltarea.
Se ordoneaz apoi metodele pentru a sublinia din nou importana fiecreia:
Comparaia direct
Metode alternative:
Extracia de pe pia
Alocarea (proporia)
Metode de capitalizare a venitului:
o Capitalizarea direct: Metoda rezidual
o Capitalizarea direct: Capitalizarea rentei funciare
o Analiza fluxului de numerar actualizat: Analiza parcelrii i
dezvoltrii.
b.

3.

Toate cele ase metode sunt derivate din cele trei abordri n evaluare.
Comparaia direct i capitalizarea venitului (n forma de capitalizare a
rentei funciare) pot fi direct aplicate n evaluarea terenului. Alocarea i
extracia arat influena abordrilor prin pia i prin cost, n timp ce
metoda rezidual reflect abordrile prin venit i prin cost. Parcelarea i
dezvoltarea se bazeaz pe toate cele trei abordri.

Discutai aplicabilitatea metodei parcelrii i dezvoltrii pentru evaluarea


terenului.
a. Metoda parcelrii i dezvoltrii este adecvat atunci cnd parcelarea i
dezvoltarea sunt cele mai bune utilizri ale parcelei evaluate i exist
date despre vnzri de parcele similare construite. Metoda poate fi
aplicat la parcelarea terenului neconstruit pentru utilizri industriale
(de exemplu, logistic i distribuie, parcuri industriale etc.) i
rezideniale (de exemplu, case unifamiliale).

11.22

Evaluarea proprietii imobiliare


b.

4.

Analiza parcelrii ncepe cu o estimare a numrului i dimensiunilor


parcelelor ce pot fi create fizic, legal i economic din terenul evaluat. Se
face o analiz a comparaiei vnzrilor pentru parcelele construite
pentru a estima preurile cele mai probabile ce pot fi obinute pentru
parcelele proiectate i perioada probabil de dezvoltare i rata
absorbiei. Dup ce din preul brut de vnzare anticipat al parcelelor
construite se scad toate costurile directe i indirecte i profitul
promotorului, veniturile nete din vnzri se actualizeaz cu o rat de
actualizare adecvat pentru perioada dezvoltrii i comercializrii
pentru a rezulta valoarea maxim a terenului evaluat.

Discutai aplicabilitatea metodei reziduale pentru evaluarea terenului.


a. Metoda rezidual este folosit atunci cnd nu exist date disponibile
despre vnzri de trenuri similare cu terenul subiect. Metoda rezidual
poate fi folosit atunci cnd valoarea cldirii este cunoscut sau poate fi
estimat, cnd VNE anual stabilizat al proprietii este cunoscut sau
poate fi estimat i cnd ratele de capitalizare pentru terenuri i cldiri
pot fi extrase de pe pia (ceea ce este dificil de realizat i chiar
neobinuit pe piaa local, foarte puine dezvoltri fiind efectuate de
exemplu pe terenuri nchiriate).
Se va face trimitere la problema 3.
b. Procedura de aplicare a metodei reziduale
Pentru nceput evaluatorul determin ce construcie, existent sau ipotetic,
reprezint cea mai bun utilizare a amplasamentului. Apoi VNE anual
stabilizat este estimat folosind chiriile de pia i cheltuielile de exploatare
de la data evalurii. Partea din VNE atribuibil cldirii este calculat i
sczut din VNE total. Suma rmas, care se numete venit rezidual al
terenului, este capitalizat cu o rat de pe pia pentru a determina valoarea
terenului.

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului

11.23

PROBLEME
Problema 1. Metoda alocrii
Un evaluator trebuie s evalueze o parcel de teren liber amplasat pe malul
unui lac, ce este folosit ca amplasament pentru o cas de vacan. Nu au avut loc
vnzri recente de terenuri, astfel c nu sunt disponibile date despre vnzri
comparabile.
Casele din jurul lacului au fost vndute cu preuri ntre 240.000 i 270.000 . De
asemenea, un investitor poate cumpra o parcel, cu aceleai dimensiuni, cu 100.000
i poate s construiasc o cas cu 150.000 i s obin un profit de 50.000 . ntrun astfel de caz, valoarea total a proprietii imobiliare este 300.000 , din care
200.000 reprezint contribuia construciei i restul de 100.000 reprezint
contribuia terenului.
a. Care este raportul valoare teren/valoare proprietate?
b. Ce valoare este indicat pentru parcela de teren evaluat?
Soluie:
Valoarea terenului este 100.000 , iar valoarea total a proprietii este 300.000 .
Astfel, raportul valoare teren/valoare proprietate este 33% (1/3).
Valoarea indicat a terenului pentru parcela evaluat se gsete n intervalul de
valori 80.000 (0,33 x 240.000 ), respectiv 90.000 (0,33 x 270.000 ).
Se precizeaz nc o dat c metoda alocrii nu conduce la indicaii decisive privind
valoarea dar c, sub forma unei informaii, poate sprijini concluzia asupra valorii
determinat prin aplicarea altei metode.

11.24

Evaluarea proprietii imobiliare

Problema 2. Metoda parcelrii i dezvoltrii


Un investitor vrea s parceleze un teren liber n 35 de parcele care urmeaz a fi
folosite pentru construcii rezideniale. Preul previzionat brut de vnzare al
parcelelor construite rezultate este 1.000.000 .
Costurile de dezvoltare a amplasamentului sunt urmtoarele:
()
Costuri de dezvoltare
Management i supervizare
Profitul constructorului
Cheltuielile de vnzare
Taxe
Profitul promotorului

300.000
15.000
100.000
35.000
20.000
50.000

Total

520.000

a. Care este valoarea parcelei de teren dac toate costurile de dezvoltare i de


vnzare ar fi fcute simultan?
b. Care este valoarea estimat dac perioada de dezvoltare anticipat este de 3
ani, iar rata de actualizare de pe pia este 8%?
Soluie:
a. Dac toate costurile de dezvoltare i de vnzare sunt fcute simultan (la aceeai
dat), valoarea ar trebui s fie 480.000 preul anticipat de vnzare de
1.000.000 minus costurile pentru dezvoltarea amplasamentului de 520.000 . n
acest caz nu este necesar actualizarea.
b. Dac perioada de dezvoltare anticipat este de 3 ani, iar rata de actualizare pe
pia este de 8%, valoarea terenului ar trebui s fie de 412.336 .
480.000 /3 ani = 160.000 /an
160.000 2,577097* = 412.336 (rotunjit)
* Reprezint valoarea actualizat a 1 pltit anual, pe o perioad de trei ani, la o
rat de 8%. (Se reamintete cursanilor c reprezint factorul de capitalizare, explicat
la Modulul 100, tema Valoarea n timp a banilor).
Se va expune diferena dintre cele dou valori rezultate 520.000 , respectiv 412.336
, prin evidenierea necesitii efecturii analizelor ntr-un mod realist.

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului

11.25

Problema 3. Metoda rezidual (relaii ntre rate de capitalizare)


Aa cum se preciza anterior, pentru aplicarea metodei reziduale este dificil
obinerea ratei de capitalizare pentru teren i, respectiv, pentru construcie.
Problema urmtoare prezint posibilitile de obinere a ratelor n funcie de datele
existente.
Se dau urmtoarele date (cifrele sunt strict cu titlu de exemplu, fr a avea vreo
legtur cu piaa curent):
Rata de capitalizare pentru construcie (cc)
Rata total de capitalizare (c)
Contribuia terenului la investiia total (T)

0,12
0,10
1/3

a. Care este relaia dintre rata de capitalizare total (c), rata de capitalizare
pentru teren (cT) i rata de capitalizare pentru construcie (cc)?
b. Care este rata de capitalizare pentru teren (cT) pentru situaia descris mai
sus?
Soluie:
a. Practic pornim de la urmtoarele relaii:
Valoare Teren + Valoare Construcie = Valoare Proprietate imobiliar
T + C = PI
%T + %C = 1 (adic 100%)
Venit Teren + Venit Construcie = Venit Proprietate imobiliar
VNE T + VNE C = VNE PI
Valoare = Venit/Rat
T = VNE T /cT
C = VNE C /cc
PI = VNE PI/c
Din formulele de mai sus reiese c rata total de capitalizare, c, este:
c = %T cT + %C cc
b. Aplicnd formula de mai sus, adic:
10% = 33,3% cT + 66,6% 12%
rezult c rata de capitalizare pentru teren este:
cT = 6%

11.26

Evaluarea proprietii imobiliare

Problema 4. Metoda rezidual (metoda dezvoltatorului)


S se calculeze care este suma maxim care se poate plti pentru un teren
construibil tiind c:

exist autorizaie pentru a construi pe acest teren 4 cldiri, fiecare cu o

suprafa util de 150 mp;


construcia cldirilor dureaz un an, iar costul de construire este de 400
/mp de arie util, la care se adaug 10% reprezentnd alte costuri de
consultan i valorificare;
investitorul ia n acest scop un credit cu o dobnd de 9,5% pe an;
profitul dezvoltatorului va fi de 7.500 /unitate vndut;
ntreaga investiie, mpreun cu terenul, va fi vndut dup construire cu
800 /mp de arie util.

Soluie:
Cost de construire
= 4 x 150 mp x 400 /mp = 240.000
Alte costuri
= 10% x 240.000 = 24.000
Total costuri construire
= 240.000 + 24.000 = 264.000
Credit necesar
= 264.000 , pe o perioad de 1 an
Dobnd credit
= 1 an x 9,5%/an x 264.000 = 25.000 (rotunjit)
Profit dezvoltator
= 4 x 7.500 /unitate = 30.000
Venit din vnzare propr.
= 4 x 150 mp x 800 /mp = 480.000
Recapitulare:
Venit din vnzare
= + 480.000

minus costuri

= - 289.000 (264.000 + 25.000 )

minus profit

= - 30.000

Valoare teren

= (+) 161.000 (poate rezulta i valoare negativ !!)

Capitolul 11 Evaluarea terenului i a amplasamentului

11.27

Problema 5. Metoda rezidual


Un investitor plnuiete s cumpere o parcel de teren liber i s construiasc un
bloc de apartamente (cmin privat studenesc), care reprezint cea mai bun
utilizare a terenului n zona campusului universitar. Se presupune c VNE anual
anticipat este de 500.000 , ratele de capitalizare de pia pentru construcie i
pentru teren sunt cC = 7%, respectiv cT = 5%, iar valoarea construciei este anticipat
la 6.000.000 . Se mai presupune i c proiectul nu are credit restant la data
finalizrii.
a. Care este valoarea terenului?
b. Care este rata de capitalizare total, c, a proprietii imobiliare?
Soluie:
a. Venitul aferent construciei poate fi calculat aplicnd formula capitalizrii:
6.000.000 0,07 = 420.000
Venitul atribuit terenului este calculat prin scderea venitului aferent construciei
din VNE anual aferent ntregii proprieti :
500.000 - 420.000 = 80.000 /an
Valoarea terenului poate fi calculat aplicnd formula capitalizrii:
80.000 / 0,05 = 1.600.000
b. Rata de capitalizare total, c, pentru proprietatea imobiliar:
Valoarea proprietii = 1.600.000 + 6.000.000
VNE anual anticipat
Rata de capitalizare total, c = 500.000 x 12/7.600.000

= 7.600.000
= 500.000
= 7,9%

11.28

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 12

ABORDAREA PRIN PIA


12.1. PREMISELE ABORDRII PRIN PIA
ABORDAREA PRIN PIA - cunoscut n domeniul evalurii proprietii
imobiliare i sub denumirea de COMPARAIA DIRECT sau COMPARAIA
VNZRILOR 1 este procesul de obinere a unei indicaii asupra valorii proprietii
imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprieti similare care au fost
vndute recent sau care sunt oferite pentru vnzare2. Astfel, premisa principal a
tehnicilor nscrise n abordarea prin pia este aceea c valoarea de pia a proprietii
imobiliare subiect este direct legat de preurile competitive ale proprietilor imobiliare
comparabile.
n abordarea prin pia, valoarea de pia este estimat prin compararea
proprietii imobiliare subiect cu proprieti imobiliare similare care au fost recent
vndute sau cu proprieti similare care sunt propuse pentru vnzare ori sunt
contractate (de exemplu, oferte recente de cumprare, nsoite de plata pe loc sau de
o sum echivalent n depozit).
Analiza comparativ, din cadrul abordrii prin pia, se concentreaz pe
similitudinile i diferenele constatate ntre proprietile comparabile i proprietatea
subiect i care au impact asupra valorii acesteia din urm. Acestea se numesc
elemente de comparaie i pot include diferenele ntre drepturile de proprietate
transmise, motivaiile cumprtorilor i ale vnztorilor, condiiile de finanare,
condiiile pieei la momentul vnzrii, dimensiuni, localizrile proprietilor,
caracteristicile fizice i, n cazul n care proprietile produc venituri, caracteristicile
economice.
Elementele de comparaie sunt testate fa de datele pieei, pentru a determina
care elemente sunt sensibile la schimbare i cum afecteaz acestea valoarea.
Tehnicile comparative de analiz din cadrul abordrii prin pia sunt
fundamentale pentru procesul de evaluare. De exemplu, estimrile chiriei de pia,
a costurilor, deprecierilor i a altor parametri valorici, aplicabile n cadrul celorlalte
abordri, pot fi obinute folosind tehnici de analiz comparativ.
Deseori, aceste elemente sunt analizate n cadrul abordrii prin pia n scopul
determinrii ajustrilor ce trebuie aplicate preurilor de vnzare ale proprietilor
comparabile.

Standardele de evaluare Anevar, 2015 - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para.39
Idem, para. 37

12.2

Evaluarea proprietii imobiliare

RELAIA CU PRINCIPIILE DE EVALUARE


Conceptele de anticipare i schimbare, mpreun cu principiile cererii i ofertei,
substituiei, echilibrului i condiiilor externe, sunt de baz n abordarea prin pia.
innd cont de aceste principii, un evaluator ncearc s ia n considerare toate
condiiile relevante pentru problema evalurii, ntr-o manier capabil s reflecte
realitatea i condiiile pieei locale.
Oferta i cererea
Preurile proprietilor imobiliare sunt determinate de pia; ele rezult din
negocierile dintre cumprtori i vnztori. Cumprtorii constituie cererea pieei,
iar proprietile imobiliare oferite spre vnzare constituie oferta. Dac cererea
pentru un anumit tip de proprietate imobiliar este ridicat, preurile tind s
creasc; dac cererea este sczut, preurile tind s scad. Modificrile n oferta unor
proprieti imobiliare construite rmn frecvent n urma modificrilor cererii,
deoarece oferta este creat de construciile ce necesit timp de realizare i este
redus de transformarea acestora pentru alte utilizri, n timp ce cererea ce trebuie
satisfcut se poate schimba rapid. Analiza pieelor imobiliare la un anumit moment
pare a se concentra pe cerere, dar oferta pieei imobiliare trebuie, de asemenea, luat
n considerare. Noile construcii, transformrile i demolrile altora pot schimba
relaia dintre cerere i ofert i pot afecta preurile. Pentru a estima cererea,
evaluatorii au n vedere numrul de utilizatori poteniali ai unui anumit tip de
proprietate imobiliar, puterea lor de cumprare, gusturile i preferinele. Pentru a
analiza oferta, evaluatorii vor considera proprietile existente nevndute sau libere,
precum i proprietile care sunt n construcie, sunt transformate sau urmeaz a fi
construite. Modificrile n oricare dintre aceste elemente pot determina variaia
preului proprietii imobiliare subiect sau a celor comparabile.
Substituia
Aplicat n abordarea prin pia, principiul substituiei arat c valoarea unei
proprieti imobiliare tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru achiziionarea
unei proprieti similare ca utilitate i atractivitate, ntr-un interval de timp
rezonabil. Acest principiu presupune c acurateea abordrii prin pia este
diminuat dac nu exist proprieti comparabile pe pia.
Echilibrul
Forele cererii i ofertei tind ntotdeauna spre echilibru pe pia, dar echilibrul
absolut nu este atins, ci este ntr-o continu schimbare. Datorit modificrilor
demografice, a puterii de cumprare, a gusturilor i preferinelor consumatorilor,
cererea variaz mult n timp. Edificarea unor construcii noi, transformarea unora
vechi pentru ali utilizatori, demolarea altora, toate acestea pot determina variaia
ofertei.
Un alt aspect al acestui principiu este acela c relaia dintre teren i construcie,
precum i relaia dintre o proprietate i mediul extern trebuie s fie n echilibru,

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.3

pentru ca proprietatea s reflecte valoarea de pia actual. Dac, de exemplu, o


proprietate are un teren prea mare sau cheltuieli de ntreinere prea mari pentru
amplasamentul su, se creeaz un dezechilibru. Evaluatorii trebuie s urmreasc
dezechilibrele de pe pia i dintre proprieti, deoarece acestea pot determina piaa
s impun preuri diferite pentru alte proprieti comparabile.
Condiii externe
Forele externe, pozitive i negative, afecteaz toate tipurile de proprieti
imobiliare. O perioad de dezvoltare sau de recesiune economic poate influena
valorile proprietilor. Evaluatorul analizeaz vecintile unei proprieti
imobiliare pentru identificarea tuturor influenelor externe semnificative. Aceste
fore externe sunt reflectate foarte mult n ajustrile aplicate pentru localizare. Dou
proprieti cu caracteristici fizice identice pot avea valori de pia total diferite, dac
una din proprieti are vecinti mai puin atractive. Condiiile de iluminare a
strzilor, facilitile de transport, protecia adecvat oferit de poliie, respectarea
reglementrilor municipalitii, apropierea de centre comerciale sau restaurante
variaz n funcie de zon. Aceti factori trebuie luai n considerare de evaluator
pentru a determina dac au un efect pozitiv sau negativ asupra valorii proprietii
subiect.
Analiza pieei i analiza celei mai bune utilizri
Cele doua analize sunt interdependente i ambele sunt eseniale pentru aplicarea
abordrii prin pia. Analiza ariei de pia a proprietii imobiliare subiect i apoi
analiza celei mai bune utilizri a acesteia ajut evaluatorul s identifice i s
analizeze oferta concurenial i factorii cererii ce influeneaz valoarea ei pe pia.
n plus, determinarea adecvat i fundamentat a celei mai bune utilizri a
proprietii imobiliare subiect furnizeaz baza pentru identificarea i analiza
proprietilor imobiliare comparabile vndute, ridicnd ntrebri de natura
urmtoare:
Care dintre proprietile imobiliare comparabile are/au cea mai bun
utilizare ca cea a proprietii imobiliare subiect?
Construciile aferente proprietii imobiliare subiect contribuie la valoare cu
aceeai pondere ca n cazul proprietii imobiliare comparabile?
Proprietatea comparabil construit se afl ntr-o utilizare interimar?
Cea mai bun utilizare a terenului excedentar al proprietii comparabile
este diferit de cea mai bun utilizare a terenului construit?
Utilizarea curent se presupune a fi cea mai bun utilizare dac nu exist
indicaii din pia sau ali factori care s conduc la concluzia c exist o alt
utilizare care ar maximiza valoarea subiectului evalurii.3 (GEV 630)

Standardele de evaluare Anevar, 2015 - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 31

12.4

Evaluarea proprietii imobiliare

APLICABILITATE I LIMITARI
Abordarea prin pia este aplicabil tuturor tipurilor de proprieti imobiliare, atunci cnd
exist suficiente tranzacii recente, cu informaii sigure care s indice caracteristicile valorii sau
tendinele de pe pia.
Prin informaii despre tranzacii recente se neleg acele informaii referitoare la
preuri de tranzacionare care nu sunt afectate de modificrile intervenite n evoluia
pieei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evalurii.4 Dar dac nu
exist suficiente informaii despre tranzacii recente cu proprieti comparabile se pot
utiliza informaii privind oferte de proprieti similare disponibile pe pia, cu condiia
ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic.5
Ofertele curente de proprieti imobiliare comparabile disponibile pe pia utilizate
n evaluare trebuie s fie cunoscute i analizate de ctre evaluator, nefiind suficient s
fie doar preluate de pe site-urile firmelor de tranzacii imobiliare.
Se apeleaz la oferte doar dac nu se gsesc pe pia informaii suficiente despre
tranzacii; ideal este s se verifice i n teren existena proprietilor imobiliare
comparabile i caracteristicile lor.
Este de reinut faptul c, uzual, o tranzacie potenial se va ncheia la un pre sub
nivelul preului din ofert, datorit marjei de negociere. Nivelul marjei de
negociere este diferit pe pia i rezult din analiza pieei.
Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin pia este cea mai
direct i adecvat abordare ce poate fi aplicat pentru estimarea valorii de pia.
Dac numrul de tranzacii (sau de oferte verificate) este insuficient, aplicabilitatea
abordrii poate fi limitat. De exemplu, abordarea prin pia este aproape imposibil de
aplicat la proprieti imobiliare speciale, pentru c pe pia (chiar dac este ntins din
punct de vedere geografic) se vnd foarte rar sau chiar deloc asemenea tipuri de
proprieti.
De regul, abordarea prin pia ofer indicaii de prim relevan cu privire la
valoarea de pia n cazul evalurii proprietilor imobiliare ce nu sunt cumprate
pentru potenialul lor de a genera venituri (ca de exemplu, o proprietate rezidenial
folosit de ctre proprietar). De asemenea, ea poate da cele mai bune indicaii asupra
valorii n cazul unor proprieti industriale sau comerciale mici exploatate de ctre
proprietar.
Schimbarea rapid a condiiilor economice i a legislaiei poate limita aplicabilitatea
abordrii prin pia. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe venit, a
reglementrilor de urbanism, disponibilitatea i costul finanrii, restriciile de
construire i de dezvoltare a infrastructurii, pot avea ca rezultat un numr mic de
vnzri comparabile recente, fapt ce reflect impactul unor asemenea schimbri pe un

Idem, para. 41
Idem, para. 44

4
5

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.5

anumit interval de timp. n plus, inflaia rapid poate pune sub semnul ntrebrii
ajustrile ce pot fi determinate i aplicate de evaluator.
Pentru a asigura credibilitatea rezultatelor obinute prin aplicarea abordrii prin
pia, evaluatorul trebuie s verifice datele de pia culese i s neleag foarte bine
caracteristicile de comportament ale cumprtorilor i vnztorilor implicai n
tranzacii imobiliare. El va fi circumspect fa de informaiile oferite de teri; se
recomand verificarea ntotdeauna a unor astfel de date. Dac evaluatorul se bazeaz
numai pe date statistice, fr a lua n considerare motivarea prilor aflate n tranzacie,
pot rezulta concluzii incorecte. Este necesar ca evaluatorul s identifice i s analizeze
punctele forte i punctele slabe ale proprietii, din datele prelucrate i din analizele
comparative efectuate.
Toate faptele relevante, rezultatele i concluziile trebuie s fie prezentate n raportul
de evaluare. La analiza rezultatelor obinute prin aplicarea abordrii prin pia, ca i la
analiza final a rezultatelor evalurii, obinute prin aplicarea tuturor abordrilor
utilizate, trebuie s se exprime clar opinia privind relevana datelor culese, a analizelor
efectuate i a concluziei asupra valorii proprietii subiect.
Abordarea prin pia constituie o parte esenial a procesului de evaluare, chiar i
atunci cnd aplicabilitatea ei este limitat. De multe ori, datele necesare pentru
aplicarea altor abordri (de exemplu, rata de capitalizare, deprecierea funcional, etc.)
se obin prin aplicarea unei tehnici de analiz comparativ.

PROCEDURA
Etapele procedurii de baz n aplicarea abordrii prin pia sunt urmtoarele:
1. Cercetarea pieei - pentru a obine informaii despre tranzacii de proprieti

2.

3.
4.

5.

imobiliare comparabile cu proprietatea evaluat, n ceea ce privete tipul


proprietii, data vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea; n situaia n care nu
s-au gsit tranzacii suficiente, se analizeaz i oferta de proprieti comparabile
disponibile pentru vnzare la data evalurii.
Verificarea informaiilor - pentru confirmarea faptului c datele obinute sunt reale i
corecte i c tranzaciile au fost obiective, respectiv ca ofertele utilizate exist i c
informaiile prezentate sunt reale.
Alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pe
fiecare criteriu.
Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea evaluat - prin utilizarea
elementelor de comparaie i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei
proprieti comparabile, iar dac compararea nu e posibil, se procedeaz la
eliminarea proprietii respective din list.
Analiza rezultatelor evalurii i formularea concluziei asupra valorii (sub forma unei
singure valori sau a unui interval de valori). ntr-o pia foarte dinamic i cu
participani indecii, un interval de valori poate constitui o concluzie mai bun
dect o singur valoare. Bineneles, corelat cu scopul raportului de evaluare,
rezultatul poate fi prezentat sau nu sub forma unui interval de valori.

12.6

Evaluarea proprietii imobiliare

Analiza datelor de pia


Pentru a aplica abordarea prin pia, evaluatorul culege date despre tranzacii,
contracte, oferte, refuzuri (n cazul negocierilor i tranzaciilor nefinalizate), opiuni de
cumprare i liste de proprieti imobiliare, considerate competitive i comparabile cu
proprietatea subiect.
La nceput, evaluatorul cerceteaz cu atenie preurile, drepturile de proprietate
transmise, condiiile de finanare, motivaia vnztorilor i cumprtorilor i data
efecturii tranzaciilor, apoi analizeaz n detaliu fiecare amplasament, starea fizic i
cea funcional i caracteristicile economice ale proprietilor.
Sursele primare de informaii sunt cele legate de publicitatea imobiliar (cadastru),
publicaiile periodice cu subiect imobiliar i discuiile cu prile aflate n tranzacie,
reprezentanii lor, avocai, consilieri, ageni de intermediere, administratori imobiliari,
proprietari i dezvoltatori imobiliari.
Informaiile provenite din alte surse dect acestea (surse tere) trebuie analizate cu
atenie, pentru c ar putea favoriza o anumit parte implicat n tranzacia imobiliar
respectiv i ar putea s nu aib ntotdeauna gradul de obiectivitate ce se impune n
evaluare (sunt subiective).
Limitele geografice ale ariei de pia analizate depind de natura i tipul proprietii
imobiliare subiect i trebuie s cuprind suficiente proprieti comparabile
tranzacionate ntr-un trecut nu prea ndeprtat.
Proprietile imobiliare pot avea o pia local, regional, naional sau una
internaional.
Selectarea criteriilor de comparaie
Dup ce informaiile privind vnzrile au fost colectate i verificate, trebuie
selectate i analizate unul sau mai multe criterii de comparaie adecvate. Alegerea
criteriilor de comparaie depinde de scopul evalurii i de natura proprietii
imobiliare.
Aplicarea mai multor criterii de comparaie poate duce la rezultate diferite i, ntrun astfel de caz, evaluatorul va trebui s analizeze i s explice diferenele rezultate.
Acest lucru l va ajuta s aleag cea/cele mai adecvate criterii de comparaie pentru
situaia dat. Este util, dac sunt suficiente date, s se fac analize statistice, pe baza
criteriilor de comparaie, pentru a se obine date cu un grad mai ridicat de
obiectivitate.
Astfel, proprietile rezideniale de tip apartament sunt deseori analizate pe baza
criteriului de comparaie pre pe mp de arie construit sau util. Proprietile
industriale i depozitele se analizeaz pe baza preului pe mp sau mc. Hotelurile, de
regul, sunt analizate n funcie de pre pe camer, restaurantele, teatrele, bisericile,
slile polivalente n pre pe loc, iar service-urile auto n pre pe loc de reparaii. Pentru
proprietile rezideniale de tip cas cu teren, unitatea tipic de comparaie este preul
pe proprietate sau preul pe mp de arie construit desfurat sau de arie util a
construciei aferente (uneori, se poate include i suprafaa terenului aferent).

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.7

Analiza i ajustarea preurilor de vnzare ale proprietilor comparabile


Dup ce datele de pia au fost colectate i analizate, ele pot fi ordonate n diferite
moduri. O metod obinuit este aceea s fie aranjate ntr-o gril a datelor de pia. Un
exemplu de gril a datelor de pia este prezentat n tabelul de mai jos.
Exemplul de gril a datelor de pia urmtor prezint elementele de comparaie ntr-o ordine
reprezentativ. Liniile negre au fost introduse pentru ajustrile suplimentare legate de proprietate.
Dac pentru un element de comparaie specific, proprietile imobiliare comparabile sunt similare cu
proprietatea imobiliar subiect, nu este necesar ajustarea preului de vnzare al respectivei proprieti
comparabile. Exemplul de gril conine rnduri separate pentru fiecare element de comparaie i
pentru fiecare ajustare, pentru a se asigura aplicarea consecvent a ajustrilor.

Grila datelor de pia - Comparaia i ajustarea datelor de pia


Element de comparaie
Pre de vnzare
Ajustare pentru dreptul de proprietate transmis
Pre ajustat
Ajustare pentru condiiile de finanare
Pre ajustat
Ajustare pentru condiiile de vnzare
Pre ajustat

Subiect
?

Comp. 1

Comp. 2

Comp. 3

__________ __________ __________

__________ __________ __________ __________


__________ __________ __________ __________
__________ __________ __________ __________
__________ __________ __________ __________
__________ __________ __________ __________
__________ __________ __________ __________

Ajustare pentru cheltuielile fcute imediat dup __________ __________ __________ __________
cumprare
Pre ajustat
Ajustare pentru condiiile de pia
Pre ajustat

__________ __________ __________ __________


__________ __________ __________ __________
__________ __________ __________ __________

Urmeaz elementele de
comparaie specifice
proprietii
______________
______________
______________

__________ __________ __________ __________

Pre final de vnzare ajustat

__________ __________ __________ __________

Selectarea concluziei asupra valorii:


Ajustare net

__________ __________ __________ __________

Ajustare net ca %

__________ __________ __________ __________

Ajustare brut total

__________ __________ __________ __________

Ajustare brut total ca %

__________ __________ __________ __________

Sursa: Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a 3-a canadian, Editura IROVAL, 2011, pag.
13.12.

12.8

Evaluarea proprietii imobiliare

Fiecare caracteristic ce prezint diferene importante ntre proprietatea imobiliar


subiect i proprietile imobiliare comparabile i care ar putea influena valoarea
proprietii subiect, este considerat element de comparaie; fiecare element de
comparaie are repartizat un rnd n grila datelor de pia i preurile totale sau unitare
ale proprietilor imobiliare comparabile sunt ajustate pentru a reflecta valoarea
acestor diferene.
Ajustrile efectuate de ctre evaluator reflect, de fapt, raionamentul
cumprtorului aplicat de acesta nainte de a-i prezenta oferta de cumprare sau
nainte de a cumpra. Prin urmare, ajustrile aplicate n cadrul abordrii prin pia
trebuie ntotdeauna s fie ancorate n pia.
Tehnici utilizate n cadrul abordrii prin pia
Preurile de vnzare ale proprietilor comparabile reflect o serie de factori care
influeneaz mai mult sau mai puin valoarea proprietii subiect; pentru a determina
influena relativ a acestor factori, se folosesc tehnici cantitative i tehnici calitative.
Dac nu exist suficiente date pentru argumentarea unor ajustri cantitative (prin
folosirea unei tehnici cantitative), evaluatorul investigheaz relaiile calitative (prin
folosirea tehnicilor calitative).
Tehnici cantitative6:
analiza pe perechi de date
analiza datelor secundare
analiza statistic
analiza costurilor
Tehnici calitative7:
analiza comparaiilor relative
analiza tendinelor
analiza clasamentului
interviuri
Primul pas n analiza comparativ este identificarea elementelor de comparaie
care influeneaz valoarea de pia a proprietii imobiliare subiect pe piaa
specific. Fiecare dintre elementele de comparaie de baz trebuie testate prin una
sau mai multe din tehnicile menionate mai sus, pentru a stabili unde este necesar
aplicarea unei ajustri. De exemplu, n evaluarea unei parcele de teren cu suprafaa
de 20 hectare, liber de construcii, evaluatorul gsete date despre tranzacii cu
proprieti comparabile cu dimensiuni cuprinse ntre 15 hectare i 30 hectare.
Datele de pia pot indica faptul c nu exist diferene semnificative ntre
preurile pe hectar ale comparabilelor. Astfel, evaluatorul trebuie s fie atent s nu
presupun automat faptul c un element de comparaie afecteaz valoarea, pn
cnd nu are dovada c datele de pia indic acest lucru.
6
7

Standardele de evaluare Anevar, 2015 - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 46 a
Idem, para. 46 b

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.9

Elementele de comparaie
Elementele de comparaie sunt reprezentate de caracteristicile specifice ale
tranzacionrii i ale proprietii, care determin diferenele dintre preurile
proprietilor imobiliare comparabile8.
Pentru a realiza o analiza comparativ ntre o proprietate imobiliar comparabil
tranzacionat i proprietatea imobiliar subiect, evaluatorul trebuie s ia n
considerare posibilele ajustri ce ar trebui aplicate, bazate pe diferenele dintre
elementele de comparaie. Evaluatorul ia n considerare i compar toate diferenele
rezonabile ntre proprietile comparabile, diferene care le influeneaz valoarea.
Analiza pieei imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea
proprietilor imobiliare este deosebit de sensibil.
Pe baza acestor diferene se aplic ajustri preurilor fiecrei proprieti
comparabile, pentru a face aceste proprieti echivalente, din punct de vedere al
preului unitar sau total, cu proprietatea subiect, dar metoda trebuie aplicat uniform
pe toat durata analizei. Totodat, evaluatorul trebuie s aib grij ca ajustarea
datorat unei diferene s fie aplicat o singur dat. Ajustrile pot reduce/restrnge
diferenele dintre fiecare proprietate comparabil i proprietatea subiect. Evaluatorii
aplic metode cantitative i/sau metode calitative pentru analiza diferenelor i
pentru estimarea ajustrilor.
Elementele de comparaie recomandate a fi utilizate includ, fr a se limita la acestea9:
1. drepturile de proprietate transmise;
2. condiiile de finanare - adic echivalentul de numerar;
3. condiiile de vnzare - reflect motivaia participanilor la tranzacie;
4. cheltuieli necesare imediat dup cumprare;
5. condiiile de pia - reflect modificarile pietei de la data tranzaciei;
6. localizarea;
7. caracteristicile fizice - precum dimensiunea, caracteristicile solului, accesul,
calitatea construciei, condiia/starea acesteia;
8. caracteristicile economice - precum sunt rata cheltuielilor, clauzele de
nchiriere, managementul, structura chiriailor;
9. utilizarea - adic zonarea, drepturile de acces la ap i riverane, mediul
nconjurtor, legislaia din domeniul construciilor, zonele inundabile;
10. componentele non-imobiliare ale proprietii - cum sunt fondul comercial,
bunurile mobile, francizele, mrcile comerciale.
n multe cazuri, aceste elemente de comparaie acoper toi factorii semnificativi
ce trebuie luai n considerare, dar, dup caz, pot fi relevante i elemente
comparabile suplimentare. Acestea pot fi: restriciile legislative, precum conservarea
patrimoniului sau restriciile i amenajrile exterioare necesare dezvoltrii unui
teren liber (element care este explicat la Cap. Evaluarea terenului i a amplasamentului).

Standardele de evaluare Anevar, 2015 Glosar 2015


Standardele de evaluare Anevar, 2015 GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 49

12.10

Evaluarea proprietii imobiliare

Deseori, un element de comparaie este mprit la rndul su n subcategorii


care se refer n mod special la caracteristica analizat. De exemplu, caracteristicile
fizice pot fi mprite n subcategorii: vrst construcie (vechime), stare, mrime etc.
Nu exist o limit a numrului elementelor de comparaie relevante pe o pia; ca
urmare, este important de reamintit c oricnd poate fi adugat un alt rnd n grila
datelor de pia, aferent unui element de comparaie adiional, recunoscut pe pia.
De exemplu, un evaluator ar putea fi nevoit s adauge culoarea acoperiului ca
un element de comparaie, dac piaa recunoate c acest element influeneaz
preul de vnzare.
Totui, trebuie reinut faptul c adugarea unor elemente de comparaie n
scopul efecturii de ajustri poate duce la multiplicarea ajustrilor aplicate aceluiai
element de comparaie, ceea ce reprezint o eroare des ntlnit n evaluarea
proprietilor.
Tehnicile de calcul al ajustrilor, aplicabile fiecruia din elementele de
comparaie, sunt prezentate n alt subcapitol.
Succesiunea aplicrii ajustrilor
Ordinea n care se aplic ajustrile asupra preurilor tranzaciilor imobiliare
comparabile este determinat de datele de pe pia i de analiza pe care o face
evaluatorul. Primele cinci elemente de comparaie din lista de mai sus sunt
considerate a fi ajustri specifice tranzacionrii, iar urmtoarele cinci sunt considerate
a fi ajustri specifice proprietii.
Ajustrile specifice tranzacionrii se aplic, n general, n ordinea prezentat n
list.
Ajustrile specifice proprietii se aplic uzual dup efectuarea ajustrilor
specifice tranzaciei, dar nu ntr-o ordine anumit.
Astfel, succesiunea ajustrilor aplicate n abordarea prin pia este: ajustri
specifice tranzacionrii, urmate de ajustrile specifice proprietii.
Ajustrile specifice proprietii pot fi analizate i n alt succesiune dect cea
prezentat, dac piaa justific acest lucru. Ajustrile aferente caracteristicilor
specifice proprietii se nsumeaz separat, iar rezultatul este adugat la preul
ajustat obinut dup aplicarea ajustrilor specifice tranzacionrii.
Succesiunea de aplicare a ajustrilor, prezentat n exemplul de mai jos, este cu
titlul de exemplu. Aceast succesiune este deseori aplicabil cnd ajustrile
procentuale se calculeaz i se adun, fie mpreun cu alte ajustri procentuale, fie
n combinaie cu ajustri n valoare absolut.

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.11

Ordinea ajustrilor aplicate n abordarea prin pia


Elemente de comparaie

Ajustri derivate
din pia

Ajustri aplicate
preului propr.
comp. ()

Pre de vnzare proprietate imobiliar comparabil

100.000

Ajustri specifice tranzacionrii


1. Drept de proprietate transmis
Ajustare pentru dreptul de
proprietate
Pre ajustat
2. Condiii de finanare
Ajustare pentru condiii de
finanare
Pre ajustat
3. Condiii de vnzare
Ajustare pentru condiii de
vnzare
Pre ajustat
4. Cheltuieli necesare imediat dup vnzare
Ajustare pentru cheltuieli necesare
imediat dup vnzare
Pre ajustat
5. Condiii de pia
Ajustare pentru condiiile
de pia
Pre ajustat

+5%

+ 5.000
105.000

-2%

-2.100
102.900

+5%

+ 5.145
108.045

+5.000

+5.000
113.045

-5%

+ 5.652
107.393

Ajustri specifice proprietii

Ajustare pentru localizare


Ajustare pentru caracteristici fizice
Ajustare
pentru
caracteristici

+5%
-3%
-3%

+ 5.370
- 3.222
- 3.222

economice
Ajustare pentru utilizare
Ajustare pentru componentele nonimobiliare ale proprietii

+2%
+3%

+ 2.148
+ 3.222

Valoare de pia proprietate imobiliar subiect

111.688

Selectarea concluziei asupra valorii


Selectarea concluziei asupra valorii este ultima etap a abordrii prin pia. Aici
apar dou sau mai multe valori rezultate, n funcie de numrul proprietilor
imobiliare comparabile incluse n analiz i trebuie exprimat o concluzie privind
preul cel mai probabil al proprietii imobiliare subiect.
Aceast concluzie asupra valorii poate fi exprimat sub forma unei singure valori
sau a unui interval de valori, conform GEV 630. Este important ca evaluatorul s ia n
considerare punctele forte i punctele slabe ale fiecrui rezultat obinut, examinnd

12.12

Evaluarea proprietii imobiliare

credibilitatea i adecvarea informaiilor de pe pia care au stat la baza obinerii valorii


respective, precum i tehnica aplicat.
Raportul de evaluare trebuie s evidenieze clar raionamentul prin care evaluatorul
a ajuns la acea concluzie.
Selectarea valorii
Valorile rezultate pentru fiecare proprietate imobiliar comparabil trebuie s
conduc spre o concluzie asupra valorii proprietii subiect. n aceast etap,
evaluatorul consider:
1. intervalul de valori rezultate,
2. numrul de ajustri aplicate fiecrei proprieti comparabile,
3. totalul ajustrilor pentru fiecare proprietate comparabil, calculat ca sum
absolut (adic ajustare brut - valoric i procentual),
4. totalul ajustrilor pentru fiecare proprietate comparabil, calculat ca sum
algebric (adic ajustare net - valoric i procentual),
5. orice ajustri deosebit de mari aplicate proprietilor comparabile i orice ali
factori care, pentru o proprietate comparabil, pot avea o importan mai
mare.
Formularea concluziei asupra valorii poate implica dou nivele de analiz:
1) Primul nivel se refer la obinerea unei valori prin ajustarea preurilor a dou sau
mai multe tranzacii comparabile, considernd un singur criteriu de comparaie (de
exemplu, pre/mp).
2) Al doilea nivel este reprezentat de analiza valorilor obinute prin utilizarea a dou
sau chiar mai multe criterii de comparaie.
n procesul de selecie a concluziei asupra valorii ar trebui s fie luate n
considerare dou aspecte importante:
1) Evaluatorul trebuie s fie sigur c valoarea estimat este n concordan cu
scopul evalurii i c este corelat cu valorile obinute prin alte abordri n
evaluare. Aici se va acorda o mare atenie corelrii datei evalurii cu datele la
care au avut loc tranzaciile proprietilor imobiliare comparabile.
2) Evaluatorul trebuie s in cont de diferenele referitoare la drepturile de
proprietate transferate n cadrul tranzaciilor proprietilor comparabile. De
cele mai multe ori aceste diferene duc la excluderea unor tranzacii din lista
proprietilor imobiliare comparabile i orice neglijen n analiza acestui
aspect poate conduce la formularea unor concluzii eronate.

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.13

12.2. ANALIZA COMPARATIV


Analiza comparativ este termenul generic folosit pentru indicarea procesului care
utilizeaz fie analiza pe perechi de date (tehnic cantitativ), fie analiza comparaiilor
relative (tehnic calitativ) pentru a obine valoarea proprietii imobiliare subiect.
Acestea sunt tehnicile din cadrul abordrii prin pia cel mai des folosite n practica
evalurii. n analiza comparativ, cele dou tehnici pot fi folosite separat sau n
combinaie.
Ajustrile obinute prin aplicarea analizei comparative sunt aplicate preurilor
de vnzare ale proprietilor imobiliare comparabile; ele pot fi exprimate fie n sum
absolut i/sau n procente, fie n termeni calitativi (de exemplu inferior,
superior, mult inferior, mult superior) sau n ali termeni descriptivi, care
definesc clar mrimea i calitatea diferenelor dintre caracteristicile proprietii
subiect i ale proprietilor comparabile.
Procesul aferent analizei comparative cuprinde patru etape:
1. Identificarea elementelor de comparaie care afecteaz valoarea tipului de
proprietate imobiliar evaluat.
2. Compararea caracteristicilor fiecrei proprieti imobiliare comparabile cu
cele ale proprietii imobiliare evaluate i aprecierea diferenelor pentru
fiecare element de comparaie, att din punct de vedere cantitativ, ct i
calitativ. Fiecare ajustare trebuie argumentat n mod adecvat n raportul de
evaluare, astfel ca o ter persoan s neleag raionamentul urmat de
evaluator.
3. Obinerea ajustrii nete pentru fiecare proprietate imobiliare comparabil n
parte i aplicarea ei la preul de vnzare (sau la chirie) al proprietii
imobiliare comparabile respective. (Ajustarea net este suma algebric a
tuturor ajustrilor aplicate unei comparabile - adic innd cont de semnele
acestora, pozitive sau negative).
4. Efectuarea unei comparaii generale a proprietilor imobiliare comparabile
ajustate sau clasificate i alegerea unei valori sau a unui interval de valori din
irul de valori rezultate.
Cnd sunt aplicate ajustri cantitative, evaluatorul consider irul de valori
obinut n a treia etap ca fiind intervalul de valori probabile ale proprietii
imobiliare subiect. Evaluatorul determin apoi poziia cea mai probabil a
proprietii imobiliare subiect n cadrul irului de valori i alege o singur valoare
pentru aceasta.
Relaiile cantitative sunt investigate prin analiza pe perechi de date, prin analiza
tendinelor sau prin analiza grafic sau statistic.
Aplicnd tehnica calitativ, evaluatorul mparte proprietile comparabile n
dou grupe (categorii): cele care sunt superioare proprietii imobiliare subiect i
cele care sunt inferioare acesteia. Preurile ajustate ale proprietilor imobiliare

12.14

Evaluarea proprietii imobiliare

comparabile astfel grupate vor include valoarea proprietii imobiliare subiect,


indicnd un interval de valori probabile pentru aceasta. Prin considerarea celor mai
similare proprieti cu proprietatea imobiliar subiect, evaluatorul poate stabili o
singur valoare pentru aceasta.
n situaia n care toate proprietile comparabile sunt catalogate ca fiind fie
superioare, fie inferioare proprietii imobiliare subiect, nu va fi posibil s se
determine un ir de valori credibile i apoi s se stabileasc o singur valoare pentru
proprietatea subiect prin tehnica calitativ. Ajustrile calitative pot fi
convingtoare dac evidenele pieei sunt suficiente pentru a le
susine/argumenta.
Pe parcursul aplicrii analizei comparative, un evaluator poate folosi combinaii
de tehnici calitative i cantitative. n acest caz este necesar mult atenie pentru ca
utilizatorul raportului de evaluare s nu rmn confuz. Rapoartele de evaluare n
care evaluatorul a utilizat tehnici calitative necesit deseori explicaii detaliate (o
argumentare solid).

TEHNICI CANTITATIVE
Atunci cnd sunt aplicate tehnici analitice cantitative, procedurile sunt folosite
pentru a identifica ce elemente de comparaie necesit ajustri i pentru a cuantifica
mrimea acestor ajustri.

Analiza pe perechi de date


Aceast analiz const ntr-un proces n care dou sau mai multe tranzacii de
pia sunt comparate pentru a se obine o indicaie despre mrimea unei singure
ajustri privind o singur caracteristic. Ideal, vnzrile comparate ar trebui s fie
identice sub toate aspectele, cu excepia caracteristicii analizate. Totui, n realitate,
acesta este un caz foarte rar. Deseori, evaluatorul trebuie s ncerce s analizeze o
serie de perechi de date pentru a izola efectul unei singure caracteristici. Un
exemplu detaliat de analiz pe perechi de date este prezentat n acest capitol.
Dei analiza pe perechi de date este, teoretic, o metod analitic, uneori este
impracticabil, deoarece numai un numr redus de proprieti imobiliare similare
poate fi disponibil i este dificil de cuantificat ajustrile atribuite tuturor
caracteristicilor prezentate. O ajustare obinut pe baza unui singur set de perechi
de date nu este neaprat definitorie, aa cum o singur tranzacie nu reflect
neaprat valoarea de pia. Totui, chiar i atunci cnd sunt disponibile date
limitate, evaluatorul nu va ignora aceast tehnic. Mai degrab va determina
valoarea ajustrii indicat de date limitate i va folosi alte proceduri analitice pentru
a testa credibilitatea ajustrilor derivate din seturile de perechi de date. Este
imperativ ca evaluatorul s foloseasc toate metodele analitice pentru a soluiona
problema de evaluare.

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.15

Analiza datelor secundare


Reprezint o metod pentru determinarea ajustrilor bazate pe date ce nu se
refer direct la proprieti imobiliare comparabile. Aceste date secundare descriu, n
general, piaa imobiliar i sunt, de obicei, colectate de firme ce activeaz n
domeniul cercetrii sau de diferite instituii ale statului.

Analiza statistic
Acest tip de analiz a datelor de pia (care include analiza grafic i analiza pe
baz de scenariu) este frecvent menionat n literatura de specialitate din domeniu
i aplicat deseori n practica evalurii. Metodele statistice adecvate includ analiza
prin inferen statistic i analiza prin regresie. Regresia liniar simpl i regresia
liniar multipl sunt tehnici excelente pentru analiza anumitor situaii de pia.
Prezentarea complet a modului de aplicare a metodelor statistice n abordarea prin
pia depete scopul acestui manual.

Analiza grafic
Analiza grafic este o form de analiz statistic n care evaluatorul ajunge la
o concluzie prin interpretarea vizual a unor date reprezentate grafic i
aplicnd analiza statistic a curbei de distribuie. O simpl reprezentare
grafic a grupelor de date poate ilustra reacia pieei la variaii ale elementelor
de comparaie sau poate reda tendinele subpieelor. n analiza statistic a
curbei de distribuie, evaluatorul poate aplica diverse formule pentru a
determina cea mai bun curb de distribuie a datelor de pia analizate.
Acesta poate determina cea mai adecvat ecuaie pentru cea mai bun curb
de distribuie sau poate identifica cea mai adecvat ecuaie, dintre cele folosite
n mod uzual, pentru a determina o ajustare.

Analiza costurilor
n analiza costurilor (ajustri legate de cost), ajustrile se bazeaz pe indicatorii
costului, cum ar fi costul net al construciei, costul pentru remediere .a. Ajustrile
legate de cost sunt mult mai convingtoare pe pieele cu activitate limitat de
vnzare. Evaluatorul trebuie s fie apt s ofere suport de pia pentru ajustrile
bazate pe cost, deoarece costul i valoarea nu sunt neaprat sinonime10.
Cumprtorii sunt n mod clar contieni de costul reparaiilor, al
suplimentrilor sau al conversiilor, dar costul unei construcii nu se reflect
ntotdeauna ntr-o cretere identic a valorii proprietii imobiliare.
De exemplu, dac adugm unei proprieti rezideniale o piscin care cost
25.000 , s-ar putea ca preul de vnzare al proprietii s nu creasc cu mai mult de
10.000 , n cazul n care piscinele nu sunt cerute pe pia. Pe de alt parte, piscina
poate ridica valoarea proprietii cu mai mult dect costul ei de instalare, de 25.000
, n cazul n care doar cteva proprieti rezideniale, existente pe pia, au piscine
10

A se vedea Cap. Proprietatea imobiliar i evaluarea acesteia

12.16

Evaluarea proprietii imobiliare

i exist cerere mare pe pia pentru acest tip de dotri de lux.


Un alt exemplu: un potenial cumprtor al unui depozit frigorific poate cuta i
construcii fr posibiliti de refrigerare, dar care pot fi convertite n spaii
frigorifice, lund n calcul la ofertare i costul de conversie (precum i ali factori,
cum ar fi timpul n care construcia nu va putea fi folosit pe durata conversiei).
Capitalizarea diferenelor de venit
Evaluatorul poate folosi metoda capitalizrii diferenelor dintre veniturile nete
din exploatare pentru a obine o ajustare, atunci cnd pierderea de venit aprut n
cazul unei proprieti comparabile reflect o deficien a acesteia, de exemplu lipsa
liftului ntr-o cldire de birouri cu puine etaje sau parcarea necorespunzatoare
pentru un magazin.

TEHNICI CALITATIVE
Analiza calitativ recunoate ineficiena pieelor imobiliare i dificultatea de
estimare cu precizie matematic a ajustrilor. De aceea, este esenial ca evaluatorul
s explice procesul analitic i logica aplicat pentru analiza rezultatelor evalurii,
folosind tehnici ale analizei calitative.

Analiza comparaiilor relative


Aceasta analiz const n studiul relaiilor indicate de datele de pia fr a
recurge la cuantificri. Muli evaluatori folosesc aceast tehnic deoarece ea reflect
natura imperfect a pieelor imobiliare. Pentru aplicarea acestei tehnici evaluatorul
analizeaz vnzrile comparabile, pentru a determina dac acestea au caracteristici
inferioare, superioare sau egale fa de proprietatea evaluat. Analiza este similar
cu analiza pe perechi de date, exceptnd faptul c ajustrile nu sunt exprimate ca
valoare absolut sau procentual. Un exemplu detaliat al analizei comparaiei
relative este prezentat n subcapitolul Aplicaii ale abordrii prin comparaie direct.

Analiza tendinelor
Acest tip de analiz este aplicabil atunci cnd este disponibil un numr mare de
date de pia. Este, de obicei, util atunci cnd exist puine date de vnzare
comparabile, dar exist date referitoare la proprieti imobiliare cu un numr mai
mic de caracteristici similare. Elementele variate ce influeneaz preul de vnzare
pot fi testate pentru a determina sensibilitatea pieei. Odat ce evaluatorul a
determinat care sunt elementele ce arat sensibilitatea pieei, pot fi analizate diferite
scheme de ajustri necesare.
n analiza prin comparaia relativ, un factor cheie l reprezint proprietile
imobiliare comparabile cu cea mai bun utilizare similar, care concureaz pe piee
similare cu cea a proprietii subiect. Diferenele semnificative ntre cele mai bune
utilizri pot exclude din analiza calitativ o potenial tranzacie comparabil, aa
cum ar fi exclus i n cazul procesului de ajustare cantitativ.

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.17

Rezultate credibile se pot obine, de obicei, prin poziionarea proprietii


imobiliare subiect ntre proprietile comparabile care i sunt superioare i cele care
i sunt inferioare. n cazul n care proprietile comparabile sunt toate superioare sau
toate inferioare proprietii subiect, se poate defini doar o limit superioar,
respectiv una inferioar i nu un interval posibil de valori pentru proprietatea
subiect. n aceast situaie, singura concluzie pe care o poate trage evaluatorul,
privind proprietatea imobiliare subiect, este fie c valoarea ei este mai mare dect a
comparabilei cu indicaia de valoare cea mai mare (dac toi factorii calitativi ai
proprietilor comparabile sunt inferiori), fie mai mic dect indicaia de valoare
comparabil cea mai mic (dac toi factorii calitativi ai proprietilor comparabile
sunt superiori). Evaluatorul trebuie s cerceteze asiduu piaa pentru a obine i a
analiza date suficiente i pertinente de pia, astfel nct s obin un interval de
valori pentru proprietatea subiect. Dac nu exist comparabile suficiente care s
permit realizarea acestui lucru, evaluatorul trebuie s ia n considerare folosirea
unei alte tehnici analitice de stabilire a unui astfel de interval de valori. Ajustrile
cantitative ale vnzrilor comparabile pot adesea servi unui astfel de scop.

Analiza clasamentului
Aceast analiz este folosit pentru a sorta datele comparabile n funcie de
diferenele dintre elementele specifice de comparaie, de exemplu, mrimea lotului,
amplasarea acestuia pe col sau la interior, deschiderea lui etc. Un evaluator poate
folosi tehnica pentru a testa sensibilitatea fa de pia a elementelor specifice de
comparaie. Aceast analiz clasific vnzrile comparabile n conformitate cu
comparabilitatea lor global sau n funcie de un alt element de comparaie, astfel
nct s fie clar poziia relativ a fiecrei vnzri comparabile fa de proprietatea
subiect. n acest fel, tendinele specifice ale valorii se pot stabili pentru elementele de
comparaie care sunt sensibile la pia, n timp ce acelea care nu prezint tendine
clare i rezonabile vor fi eliminate.

Interviuri
Prin aceast tehnic sunt culese opiniile unor persoane cunosctoare n materie
i ale unor participani de pe piaa imobiliar. Aceste informaii pot fi folosite apoi la
determinarea ajustrilor necesare, dar ele trebuie privite ca date secundare i nu pot
fi considerate drept criterii unice pentru estimarea ajustrilor i obinerea valorii de
pia a proprietii imobiliare subiect.

ELEMENTE DE COMPARAIE
Un evaluator trebuie s analizeze fiecare dintre elementele de comparaie de
baz pentru a determina dac o ajustare este necesar. Dac exist informaii
suficiente, evaluatorul poate efectua o ajustare cantitativ, dar dac nu exist
suficient suport pe pia pentru estimarea unei ajustri cantitative, se vor face
aprecieri specifice analizei calitative.

12.18

Evaluarea proprietii imobiliare

Evaluatorul aplic ajustri preurilor de vnzare ale fiecrei proprieti


comparabile n scopul anulrii diferenelor constatate ntre elementele de
comparaie ale acestora i cele corespunztoare proprietii imobiliare subiect.
Ajustrile se pot aplica la preul total al proprietii comparabile, la un pre unitar
specific sau la un mix al celor dou, ns evaluatorul trebuie s aib grij s
foloseasc n mod consecvent aceeai unitate de exprimare a preului unitar pentru
toate proprietile comparabile. Mrimea ajustrii calculate pentru fiecare element
de comparaie depinde de mrimea diferenei dintre elementul de comparaie al
proprietii subiect i cel al proprietii comparabile.
Evaluatorii trebuie s ia n considerare toate elementele de comparaie adecvate
i s evite dubla nregistrare a ajustrilor pentru aceeai diferen, reflectat n mai
multe elemente de comparaie. Aceasta implic cunoaterea situaiilor n care
influena diferenelor asupra unui element de comparaie poate avea efect asupra
ajustrii calculate pentru un alt element de comparaie.

Ajustri specifice tranzacionrii


Aceste ajustri se aplic, n general, n urmtoarea ordine:
1. drepturi de proprietate transmise;
2. condiii de finanare;
3. condiii de vnzare;
4. cheltuieli necesare imediat dup cumprare;
5. condiii de pia.
Drepturi de proprietate transmise
O tranzacie este ntotdeauna fundamentat pe dreptul de proprietate transmis.
Evaluatorul trebuie s stabileasc cu precizie att dreptul de proprietate aferent
proprietii subiect, ct i drepturile de proprietate transmise n tranzaciile
comparabile selectate pentru analiz.
n cazul vnzrii unei proprieti nchiriate, evaluatorul va aplica ajustrile astfel
nct s reflecte diferenele dintre proprietile nchiriate la nivelul chiriei de pia
i cele nchiriate pe baza unei chirii mai mici sau mai mari dect chiria de pia. De
reinut faptul c durata rmas a contractului de nchiriere afecteaz aceste ajustri.
Etapa preliminar n procesul de evaluare este determinarea dreptului de
proprietate evaluat i dup ce acesta a fost stabilit, evaluatorul poate apela la datele
specifice ale pieei.
Condiii de finanare
Preul de tranzacie al unei proprieti imobiliare poate fi diferit de cel al unei
proprieti identice, din cauza aranjamentelor financiare diferite. Definiia valorii
de pia recunoate termenii de plat ca fiind plat integral cash (plat n numerar).
n cazul n care cumprtorul obine, din partea vnztorului, o finanare n
condiii mai bune dect practica uzual de pe pia, el va plti probabil un pre mai

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.19

mare pentru proprietatea achiziionat. Prin urmare, evaluatorul trebuie s


foloseasc cu atenie calculele de echivalen cash i s rein faptul c, n final,
ajustarea aplicat este cea obinut din datele de pe pia.
Cumprtorii de proprieti imobiliare se oblig n mod contient la:
- suma investit n activ;
- plata periodic a creditului i dobnzilor aferente finanrii.
Astfel, componentele creditului variaz cu rambursarea mprumutului i cu costul
creditului. O ajustare pe motive de finanare poate s includ i o ajustare pentru
condiiile de vnzare sau poate s nu o includ. La analiza pe perechi de date, de
obicei, se combin calculele de actualizare cu ajustrile datorate condiiilor de
vnzare atipice.
Condiiile de vnzare
Ajustrile pentru condiiile de vnzare reflect motivaiile speciale ale prilor
implicate ntr-o tranzacie, care pot afecta preul pltit i chiar s genereze unele
tranzacii de natur diferit de cele efectuate pe pia. Exemple de condiii
speciale de vnzare sunt: un pre mai ridicat pltit de un cumprtor pentru c
terenul are valoare sinergetic; un pre mai sczut pltit de un cumprtor
pentru c vnztorul a fost forat de mprejurri s ncheie vnzarea; o relaie
financiar, de afaceri sau familial ntre prile implicate n tranzacie; lipsa de
expunere a proprietii pe pia (liber) sau perspectiva unor proceduri de
litigiu ndelungate. Dac se descoper condiii de vnzare neobinuite ntr-o
tranzacie, aceasta ar putea s fie folosit ca o proprietate comparabil numai cu
precauiuni deosebite, iar condiiile de vnzare neobinuite trebuie evideniate n
raportul de evaluare.
Cheltuieli necesare imediat dup cumprare
Cheltuielile necesare imediat dup cumprare sunt cheltuielile care ar trebui
realizate dup achiziionarea proprietii subiect i pe care un cumprtor avizat
le-ar putea negocia n preul de achiziie. Exemple sunt: cheltuieli de reparaie
sau de nlocuire a unor pri din structur/construcie, cheltuieli pentru
decontaminarea mediului sau cheltuieli asociate cu modificrile de zonare
necesare pentru a permite dezvoltarea propus.
Condiii de pia
Condiiile de pia de la data vnzrii proprietii comparabile, pot fi diferite de
cele existente la data evalurii proprietii subiect. Factorii care influeneaz
condiiile de pia includ: aprecierea sau deprecierea rapid a valorii
proprietii, schimbri n legislaia fiscal, restricii de construire sau chiar
sistarea acesteia, fluctuaii n cerere i ofert sau orice combinaie a forelor care
determin alterarea condiiilor de pia de la un moment la altul.

12.20

Evaluarea proprietii imobiliare

Tranzaciile comparabile ce au avut loc n alte condiii ale pieei dect condiiile
pieei existente la data evalurii, necesit ajustri pentru toate diferenele ce
influeneaz valoarea. O ajustare normal pentru condiiile de pia se refer la
diferena ntre datele tranzaciilor.
Uneori, factorii economici care influeneaz condiiile de pia se combin cu alte
influene, majornd efectele sau compensndu-le.
Dei ajustrile pentru condiiile de pia se refer deseori la timp, nu timpul este
cauza, ci schimbrile pieei ce au aprut de-a lungul timpului. Ca moment de
referin trebuie luat cel al ncheierii contractului, i nu cel al nceperii negocierilor
pentru tranzacie.
Mrimea ajustrii se estimeaz prin analiza mai multor tranzacii ce au aprut n
jurul aceluiai moment de timp, pentru a avea o estimare mai obiectiv a reflectrii
n pre a schimbrii condiiilor de pia. De asemenea, informaiile despre vnzrile
i revnzrile aceleiai proprieti imobiliare conduc la indicaii privind
schimbarea condiiilor de pia.

Ajustri specifice proprietii


Aa cum a fost menionat anterior, spre deosebire de ajustrile specifice
tranzacionrii - aplicate ntr-o anumit ordine, ajustrile specifice proprietii nu
trebuie neaprat aplicate de evaluator ntr-o anumit succesiune. Ajustrile specifice
proprietii includ urmtoarele elemente:
localizarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
utilizarea/zonarea;
componentele non-imobiliare ale valorii.
Localizarea
Ajustrile pentru localizare se aplic atunci cnd caracteristicile de poziionare n
zon ale proprietilor imobiliare comparabile difer de cele ale proprietii
evaluate. Ajustrile se exprim, de regul, procentual i reflect creterea sau
descreterea n valoare a unei proprieti, datorate localizrii ntr-o zon.
Chiar i n cadrul aceleiai zone pot apare diferene; de exemplu, proprietatea
imobiliar subiect este o cas cu vedere la un parc, iar comparabila este localizat
puin mai n spate. Evaluatorul trebuie s sesizeze dac piaa recunoate faptul c o
locaie este mai bun dect alta din diferite motive.
n absena unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru
diferenele de localizare a dou proprieti, de altfel complet comparabile, poate fi
echivalent cu diferena ntre valorile terenurilor corespunztoare celor dou
proprieti. Evaluatorul trebuie s fie atent i s evite ajustarea dubl pentru
aceeai influen asupra valorii, cum ar fi cea a localizrii i cea a caracteristicilor
fizice.

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.21

Caracteristici fizice
Dac caracteristicile fizice ale unei proprieti imobiliare comparabile sunt
diferite fa de cele ale proprietii evaluate, fiecare diferen ntre caracteristicile
fizice de acelai tip necesit analiz comparativ i ajustare. Diferenele fizice se
refer la diferene, de exemplu, ntre dimensiunile construciei, calitatea
construciei, starea tehnic a construciei, stilul arhitectural, materiale de
construcie, vrsta, utilitatea funcional, dimensiunile terenului, atractivitatea pe
pia i altele. Condiiile de mediu trebuie luate n considerare i sunt foarte
importante.
Ctigul sau pierderea n valoare prin prezena sau absena unui element de
construcie, nu este, de regul, egal cu costul instalrii sau demontrii acelui
element. Uneori cumprtorii nu vor s plteasc un pre mai mare pentru un
anumit element sau pentru un avantaj n plus. Pe de alt parte, existena unui
avantaj suplimentar poate aduce un plus de valoare, mai mare dect costul de
obinere al avantajului.
Caracteristici economice
Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprieti imobiliare care
au impact asupra venitului net din exploatare generat de aceasta. Acest element de
comparaie este utilizat, de regul, n cazul proprietilor imobiliare generatoare de
afaceri. Caracteristicile economice ale proprietii, luate n considerare, sunt:
venitul, cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, structura chiriailor,
nivelul chiriilor, data expirrii contractului de nchiriere, opiunile de rennoire i
clauzele de nchiriere, cum ar fi clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau
investiii.
Evaluatorul trebuie s fie atent ca diferenele aferente drepturilor de proprietate
transmise sau schimbrii condiiilor de pia s nu fie atribuite (nc o dat) i
caracteristicilor economice.
Utilizarea
n analiza comparativ trebuie utilizate numai proprietile imobiliare care au
aceeai cea mai bun utilizare.
Dac exist totui o diferen ntre utilizarea existent (sau cea mai bun
utilizare) a unei proprieti imobiliare comparabile i cea a proprietii evaluate,
impactul acestei diferene asupra valorii de pia ar trebui luat n considerare, cu
mult atenie.
Numai n situaii excepionale se folosesc comparabile cu CMBU compatibile cu
CMBU a proprietii imobiliare subiect, iar evaluatorul va trebui s argumenteze
n mod adecvat raionamentul aplicat.
Componentele non-imobiliare ale proprietii
Componentele non-imobiliare ale proprietii cuprind elemente ce definesc
personalitatea unei proprieti imobiliare, afacerea desfurat n ea i alte
elemente care nu constituie pri componente ale proprietii imobiliare, dar care

12.22

Evaluarea proprietii imobiliare

fac parte fie din preul de vnzare, fie din dreptul de proprietate care este
evaluat. Aceste componente trebuie analizate separat de proprietatea n sine. n
multe cazuri, durata de via economic, riscul de investiie asociat, garania
pentru asemenea componente non-imobiliare difer de cele aferente
componentelor imobiliare.
Mobilierul, obiectele de inventar i echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt
exemple tipice de componente non-imobiliare ale proprietii imobiliare.

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.23

12.3. APLICAII ALE ABORDRII PRIN PIA


Primele dou pari ale acestui capitol prezint teoria de baz i procedurile
abordrii prin pia, precum i o iniiere ntr-un numr de tehnici specifice. Acest
subcapitol ilustreaz, n exemplele prezentate, cele mai folosite tehnici ale abordrii
prin pia.
n aplicarea abordrii prin pia, un evaluator poate folosi att tehnicile
cantitative, ct i cele calitative. Dac ajustrile pot fi derivate din tehnicile
cantitative, n general, ele vor fi primele aplicate. Diferenele aferente elementelor
de comparaie specifice, care nu pot fi ajustate matematic n mod precis, se iau n
considerare n analiza calitativ. Cele dou metodologii sunt complementare i
deseori se utilizeaz combinat.
Pentru a identifica i estima ajustrile, un evaluator poate utiliza i alte tehnici.
Evaluatorul ar trebui s ia n considerare toate tehnicile aplicabile, pentru a
determina care dintre ele este cea mai adecvat pentru evaluare. n general, cu ct
proprietatea imobiliar subiect este mai complex, cu att numrul tehnicilor care
pot fi aplicate n evaluare este mai mare.

Exemplu de analiz pe perechi de date


Proprietatea imobiliar subiect este o cas unifamilial cu o arie util de 110 mp
i cu subsol finisat. Are n componen ase camere (ncperi), printre care trei
dormitoare, o baie i un WC de serviciu. Proprietatea nu dispune de garaj. Terenul
are suprafaa de 930 mp. Amenajrile amplasamentului sunt de calitate medie fa
de cele ale proprietilor imobiliare din vecintate.
Sunt analizate cinci proprieti imobiliare comparabile, toate fiind localizate n
aceeai zon (vecintate) cu proprietatea evaluat. Acestea sunt descrise n cele ce
urmeaz:
1. Proprietatea comparabil A - cldirea are aria util de 110 mp, structur pe
cadre, este situat pe un teren cu suprafaa de 930 mp, prezint subsol
nefinisat i garaj pentru dou maini. Are ase camere, printre care trei
dormitoare, o baie i WC de serviciu. A fost vndut cu trei sptmni
nainte de data evalurii pentru 67.000 , cu condiii de finanare la o rat a
dobnzii de pia sczut (mai favorabil) care a dus la un pre cu 5.000
mai mare dect ar fi fost obinut n mod normal.
2. Proprietatea comparabil B - cldirea are o arie util de 135 mp, structur pe
cadre, este situat pe un teren cu suprafa de 1.110 mp, cu subsol nefinisat
i cu garaj pentru dou maini. Are apte camere, din care trei dormitoare, o
baie i un WC de serviciu. A fost vndut cu o lun nainte de data evalurii
pentru 75.000 , cu condiii de finanare la o rat de dobnzii de pia
sczut (mai favorabil) care a dus la un pre cu 5.000 mai mare dect ar fi
fost obinut n mod normal.

12.24

Evaluarea proprietii imobiliare

3. Proprietatea comparabil C - cldirea are o arie util de 110 mp, structur pe


cadre, este situat pe un teren cu suprafa de 930 mp, cu subsol nefinisat i
cu garaj pentru dou maini. Are ase camere, printre care trei dormitoare, o
baie i WC de serviciu. A fost vndut cu un an nainte de data evalurii
pentru 56.500 cu finanare n condiiile pieei.
4. Proprietatea comparabil D - cldirea are o arie util de 135 mp, structur pe
cadre, este situat pe un teren cu suprafa de 1.110 mp, cu subsol finisat i
cu garaj pentru dou maini. Aceasta are apte camere, printre care trei
dormitoare, o baie i WC de serviciu. A fost vndut cu un an nainte de data
evalurii pentru 70.000 , cu finanare n condiiile pieei.
5. Proprietatea comparabil E - cldirea are o arie util de 110 mp, structur pe
cadre, este situat pe un teren cu suprafa de 930 mp, cu subsol nefinisat i
fr garaj. Aceasta are ase camere, printre care trei dormitoare, o baie i WC
de serviciu. A fost vndut cu un an nainte de data evalurii pentru 53.200
cu finanare n condiiile pieei.
Grila datelor de pia este prezentat la sfritul acestei aplicaii. Proprietile
imobiliare comparabile difer de proprietatea subiect la condiii de finanare,
condiii de pia, data vnzrii, dimensiuni construcie (arie util, numr de
camere), dimensiunea terenului, prezena garajului i a subsolului finisat.
Comentariile care urmeaz explic cum este folosit analiza pe perechi de date
pentru determinarea i aplicarea ajustrilor pentru diferenele dintre aceste
elemente de comparaie.
n grila datelor de pia sunt prezentate att ajustrile procentuale, ct i cele
absolute, pentru ca n cazul n care evaluatorul lucreaz cu ajustri procentuale s
poate observa i ct nseamn acestea n valoare absolut i dac mrimile lor sunt
rezonabile.
Ajustarea pentru condiiile de finanare
Este obinut prin compararea preurilor de vnzare ale tranzaciilor
comparabile cu condiii de finanare favorabile cu preurile de vnzare ale altor
tranzacii comparabile. Pentru analiz, evaluatorul intervieveaz cumprtori i
vnztori de proprieti comparabile i determin efectul termenilor de
finanare favorabili asupra preului de vnzare, prin scderea avantajului
obinut de cumprtor comparativ cu valoarea prezent.
n acest caz, ajustarea pentru finanarea mai favorabil este disponibil n datele
puse la dispoziie, respectiv 5.000 att pentru proprietatea A, ct i pentru
proprietatea B datorit finanrii la o rat a dobnzii mai favorabil. Evaluatorul
va ajusta cu -5.000 comparabilele A i B pentru finanarea favorabil.

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.25

Ajustarea pentru condiiile de pia


Proprietile comparabile A i C difer numai la condiiile de finanare i la
condiiile de pia. Dup ce ajustarea pentru condiiile de finanare a fost
aplicat proprietii A, ajustarea pentru condiiile de pia (data vnzrii) poate
fi calculat dup cum urmeaz:
(62.000 - 56.500 ) / 56.500 = 0,097345 sau 9,7%
Ajustarea pentru condiiile de pia poate fi o ajustare procentual (cu ct s-au
modificat preurile proprietilor similare fa de o anumit dat). n cazul acesta,
fa de acum 1 an - data tranzaciei comparabilei C - preurile au crescut cu
aproximativ 10% (rotunjit).
Ajustarea pentru caracteristici fizice
Se poate calcula utiliznd proprietile A i B, cele dou comparabile semnnd
foarte bine, mai puin n ceea ce privete suprafaa util a casei (i suprafaa
terenului), aceast diferen putnd fi atribuit camerei suplimentare a
proprietii B.
O ajustare de dimensiune a fost aplicat dup ce preurile comparabilelor A i B
au fost ajustate, prin scdere, cu 5.000 pentru condiiile de finanare.
Astfel, ajustarea pentru dimensiune a fost calculat dup cum urmeaz:
70.000 -62.000 = 8.000
n cazul acesta, ajustarea pentru caracteristici fizice include att diferena aferent
suprafeei de 25 mp de arie util a cldirii, ct i diferena de suprafa de teren
de 170 mp. Nu mai exist alte diferene ntre caracteristicile fizice ale celor dou
proprieti.
Acesta este doar un exemplu, rolul lui fiind acela de a prezenta modul de
raionament al evaluatorului i de determinare i aplicare a acestor ajustri, n
practic ntlnindu-se foarte rar proprieti care s semene att de mult.
Ajustarea pentru garaj
Efectuarea comparaiei ntre proprietile C i E indic ajustarea pentru lipsa
garajului la proprietatea E, ajustare ce se poate calcula astfel:
62.150 - 58.520 = 3.630
Ajustarea pentru subsolul finisat
Ajustarea pentru subsolul finisat al proprietii D a fost calculat prin
compararea proprietii B i D, dup ajustarea proprietii D cu 7.000 , prin
adugare, pentru condiiile de pia i ajustarea proprietii B, prin scdere, cu
5.000 pentru condiiile de finanare.
Ajustarea a fost calculat astfel:
77.000 - 70.000 = 7.000

12.26

Evaluarea proprietii imobiliare


Grila datelor de pia
Analiza pe perechi de date. Cas unifamilial

Elemente de
comparaie

Subiect

Comp. A

Comp. B

Comp. C

Comp. D

Comp. E

Pre vnzare ()
67.000
75.000
56.500
70.000
53.200
Toate sunt tranzacii efective. De discutat situaia n care nu sunt disponibile date despre tranzacii se lucreaz cu oferte.

Ajustri specifice tranzacionrii


Drept de proprietate
transmis
Ajustare (%)
Ajustare ()
Pre ajustat
Condiii de finanare
Ajustare (%)
Ajustare ()
Pre ajustat
Condiii de vnzare
Ajustare (%)
Ajustare ()
Pre ajustat
Cheltuieli necesare
imediat dup cumpr.
Ajustare (%)
Ajustare ()
Pre ajustat
Condiii de pia
Ajustare (%)
(ntre A i C)
Ajustare ()
Pre ajustat

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

0%
0
67.000
Speciale
-7,5%
- 5.000
62.000
Independent
0%
0
62.000

0%
0
75.000
Speciale
-6,7%
- 5.000
70.000
Independent
0%
0
70.000

0%
0
56.500
Normale
0%
0
56.500
Independent
0%
0
56.500

0%
0
70.000
Normale
0%
0
70.000
Independent
0%
0
70.000

0%
0
53.200
Normale
0%
0
53.200
Independent
0%
0
53.200

Nu e cazul

Nu e cazul

Nu e cazul

Nu e cazul

Nu e cazul

Nu e cazul

Data eval.

0%
0
62.000
- 3 sptmni

0%
0
70.000
- 1 lun

0%
0
56.500
- 1 an

0%
0
70.000
- 1 an

0%
0
53.200
- 1 an

0%

0%

10%

10%

10%

0
62.000

0
70.000

5.650
62.150

7.000
77.000

5.320
58.520

Normale

Indep.

Ajustri specifice proprietii


Localizare
Ajustare (%)
Ajustare ()

Zona X

Similar
0%
0

Similar
0%
0

Similar
0%
0

Similar
0%
0

Similar
0%
0

110

110

135

110

135

110

0%

-11,4%

0%

-10,4%

0%

0
Da, 2 maini

- 8.000
Da, 2 maini

0
Da, 2 maini

- 8.000
Da, 2 maini

0
Nu

-5,9%

-5,2%

-5,8%

-4,7%

0%

- 3.630
Nu

- 3.630
Nu

- 3.630
Nu

- 3.630
Da

0
Nu

11,3%

10,0%

11,3%

0%

11,9%

7.000

7.000

7.000

7.000

Nu e cazul

Nu e cazul

Nu e cazul

Nu e cazul

Nu e cazul

Nu e cazul

Ajustare (%)
Ajustare ()
Utilizare
Rezidenial
Ajustare (%)
Ajustare ()
Componente nonNu
imobiliare
Ajustare (%)
Ajustare ()
Ajustare net pentru caracteristici
specifice proprietii ()

0%
0
Rezidenial
0%
0

0%
0
Rezidenial
0%
0

0%
0
Rezidenial
0%
0

0%
0
Rezidenial
0%
0

0%
0
Rezidenial
0%
0

Nu

Nu

Nu

Nu

Nu

0%
0

0%
0

0%
0

0%
0

0%
0

3.370

-4.630

3.370

-11.630

7.000

Caracteristici fizice
Arie util (mp)
Ajustare (%)
(ntre A i B)
Ajustare ()
Garaj
Ajustare (%)
(ntre C i E)
Ajustare ()
Subsol finisat
Ajustare (%)
(ntre B i D)
Ajustare ()

Caracteristici
economice

Nu

Da

Capitolul 12 Abordarea prin pia


Pre ajustat ()
65.370
65.370
65.520
- 1.630
- 9.630
9.020
Ajustare total net absolut ()
2%
- 13%
16%
Ajustare total net procentual (%)
15.630
23.630
16.280
Ajustare total brut absolut ()
23%
32%
29%
Ajustare total brut procentual (%)
3
4
3
Numr ajustri
Pentru comparabila E s-a aplicat cea mai mic ajustare total brut.
Valoarea proprietii subiect (rotunjit)

65.370
- 4.630
- 7%
18.630
27%
3

12.27
65.520
12.320
23%
12.320
23%
2

65.500

Selectarea valorii
Valorile rezultate pentru fiecare proprietate imobiliar comparabil trebuie s
conduc spre o concluzie asupra valorii proprietii subiect. n aceast etap,
evaluatorul consider:
1. intervalul de valori rezultate,
2. numrul de ajustri aplicate fiecrei proprieti comparabile,
3. totalul ajustrilor pentru fiecare proprietate comparabil, calculat ca
sum absolut (adic ajustare brut - valoric i procentual),
4. totalul ajustrilor pentru fiecare proprietate comparabil, calculat ca
sum algebric (adic ajustare net - valoric i procentual),
5. orice ajustri deosebit de mari aplicate proprietilor comparabile i
orice ali factori care, pentru o proprietate comparabil, pot avea o
importan mai mare.
n acest caz, evaluatorul a considerat intervalul de valori (65.370 la 65.520 ) i
a dat cea mai mare importan proprietii comparabile care a necesitat minimul
de ajustri. Cele mai puine ajustri (doar dou) au fost aplicate proprietii E
care, de asemenea, a necesitat cea mai mic ajustare brut (12.320 ). Preul de
vnzare ajustat al proprietii comparabile E a indicat c valoarea acesteia este
65.520 . n concluzie, valoarea proprietii subiect este estimat (prin
rotunjire) la 65. 500 .
Ajustrile trebuie s reprezinte percepia pieei i s fie argumentate n rapoartele de
evaluare.
Evaluatorul trebuie s fie foarte atent i s ajusteze comparabilele pentru a le aduce
la nivelul proprietii evaluate.
Bine aplicat, aceasta tehnic va conduce la rezultate ajustate apropiate.
Atenie la semnul ajustrii, care trebuie analizat nainte de a efectua analiza mrimii
acesteia.
Exist situaii n care unele elemente de comparaie se suprapun sau sunt percepute
pe pia la pachet. Evaluatorul trebuie s aib grij s nu efectueze ajustri de
dou ori pentru aceleai diferene (s evite dubla ajustare).
n cazul n care informaiile disponibile pe pia nu se refer la tranzacii efective, ci
la oferte curente de vnzare, evaluatorul trebuie s procedeze la ajustarea preurilor
de ofert cu marja de negociere indicat de pia. Rezultatul obinut se va utiliza n

12.28

Evaluarea proprietii imobiliare

grila datelor de pia ca reprezentnd un pre estimat de tranzacie. Aceast


operaiune de ajustare se va face n afara grilei (de regul, nainte de aplicarea
oricrei ajustri) i nu se va lua n calcul n determinarea ajustrilor totale.
Raionamentul aplicat de evaluator n selectarea valorii l va conduce pe acesta
nspre comparabila cu caracteristicile fizice, juridice i economice cele mai apropiate
de cele ale proprietii subiect. n grila datelor de pia, acest aspect este reflectat de
numrul i cuantumul ajustrilor. Numrul mic de ajustri i cuantumul mic al
acestora indic asemnarea proprietii comparabile, care are aceste caracteristici, cu
proprietatea subiect. Cu ct numrul de ajustri aplicate este mai mic i, totodat,
cuantumul ajustrilor este mai mic, cu att proprietatea comparabil este mai
asemntoare cu proprietatea subiect.
Un indicator al asemnrii mari dintre proprietatea subiect i cea comparabil este o
ajustare procentual brut ct mai mic.
ATENIE: Raionamentul evaluatorului este cel care va conduce ctre selectarea
valorii proprietii subiect.

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.29

Exemplu de analiz a comparaiilor relative


Proprietatea imobiliar ce trebuie evaluat este o cldire de birouri cu muli
chiriai, vrsta cronologic de cinci ani, aria desfurat de 3.600 mp i aria
nchiriabil de 3.180 mp (88%, msurat de un arhitect n baza standardului DIN277, predominant n zona de construcii de birouri). Rata de ocupare este de 90%,
considerat stabil n aria de pia studiat. Spaiile ocupate de chiriai individuali
sunt de la 250 mp, la 700 mp. Construcia este de calitate bun i se prezint n stare
tehnic bun. Raportul dintre aria nchiriat i aria construit desfurat este mai
mic n comparaie cu media existent pe piaa aferent, care este de aproximativ
93%. Amplasamentul are o privelite bun. Parcarea este adecvat i n conformitate
cu reglementrile de urbanism, raportul dintre numrul spaiilor de parcare i aria
nchiriabil fiind de 1 la 60. Localizarea poate fi, de asemenea, considerat ca fiind
bun, iar amplasamentul are deschidere la o arter principal de circulaie. Chiriile
anuale curente de baz sunt cuprinse ntre 120 /mp i 130 /mp de arie nchiriat.
Chiria medie pe ntreaga cldire este de 126 /mp, iar chiriaii sunt de calitate bun.
Proprietarul pltete toate cheltuielile, cu excepia facturilor de energie electric
furnizat n spaiile chiriailor. Cheltuielile de exploatare sunt tipice pentru piaa
respectiv. Contractele de nchiriere sunt ncheiate pentru o perioad de trei i patru
ani; includ o clauz de rennoire pentru nc trei ani la nivelul chiriei curente pe
pia de la data rennoirii contractului. Toate contractele de nchiriere au o vechime
de mai puin de 18 luni, iar chiriile i condiiile specificate sunt cele standard pentru
piaa respectiv.
n analiz sunt utilizate cinci proprieti imobiliare comparabile. Toate sunt
proprieti cu o nlime medie, cu mai muli chiriai, localizate n aceeai arie de
pia, tranzacionate recent, cu finanare la rata de pia a dobnzii i cu un raport
credit-valoare cuprins ntre 60 i 70%. Toate vnzrile au inclus transferul dreptului
absolut de proprietate asupra proprietii nchiriate. Criteriul de comparaie utilizat
n aceast analiz este preul pe mp de arie nchiriabil. Cele cinci proprieti
imobiliare comparabile sunt descrise mai jos (aa cum erau la data vnzrii) i
sintetizate n tabelul urmtor:
Proprietatea comparabil A s-a vndut n urm cu cinci luni la un pre de
2.930.000. Construcia are vrsta cronologic de 4 ani i se afl n stare
foarte bun. Aria desfurat este de 4.000 mp i aria nchiriabil este de
3.760 mp (94%). Preul unitar pe mp de arie nchiriabil este de 779 /mp.
Chiria anual medie este de 128 /mp de arie nchiriabil. Proprietarul
suport toate cheltuielile, iar gradul de ocupare al construciei este 87%.
Chiria, termenii contractului de nchiriere i cheltuielile pentru proprietate
sunt la nivelul pieei. Este localizat la intersecia unei artere principale de
circulaie cu o strad secundar. Numrul spaiilor de parcare este
suficient. Rata spaiilor de parcare fa de suprafaa nchiriabil este
aproximativ aceeai ca cea a proprietii evaluate (1 la 60).

12.30

Evaluarea proprietii imobiliare


Proprietatea comparabil B a fost tranzacionat n urm cu cinci luni la
un pre de 2.120.000. Cldirea, cu o vrst cronologic de 6 ani, are aria
desfurat de 3.200 mp i aria nchiriabil de 2.970 mp (93% din aria
desfurat). Preul unitar este 714 /mp de arie nchiriabil. Rata spaiului
de parcare fa de suprafaa nchiriabil este similar cu cea a proprietii
imobiliare subiect. Cldirea se afl ntr-o stare tehnic satisfctoare.
Contractele de nchiriere prevd chiriai crora li se furnizeaz toate
serviciile. Gradul de ocupare este 85%, iar chiria anual medie de baz este
118 /mp de arie nchiriabil, adic sub nivelul de pia. Durata
contractelor de nchiriere i cheltuielile proprietii sunt considerate a fi la
nivelul pieei. Proprietatea este localizat ntr-un amplasament interior
zonei, la care se ajunge printr-o arter secundar. Numrul spaiilor de
parcare este suficient.
Proprietatea comparabil C s-a vndut n urm cu nou luni la un pre de
2.450.000. Construcia are aria desfurat de 3.500 mp i aria nchiriabil
de 3.220 mp (92% din aria desfurat). Preul unitar este deci 761 /mp de
arie nchiriabil. Construcia, realizat cu 6 ani n urm, este ntr-o stare
tehnic foarte bun. Chiria anual medie este de 126 /mp de arie
nchiriabil. Toate serviciile necesare chiriailor sunt furnizate de
proprietar. Construcia are o rat de ocupare de 92% i toate cheltuielile de
chirie i celelalte clauze sunt uor sub nivelul pieei. Localizarea proprietii
este pe un amplasament interior pe care se intr dintr-o arter de circulaie
important. Rata spaiilor de parcare este superioar fa de cea a
proprietii imobiliare subiect (1 la 50)
Proprietatea comparabil D a fost tranzacionat n urm cu dou luni la
un pre de 2.160.000. Construcia are vrsta cronologic de 4 ani i se afl
ntr-o stare tehnic foarte bun. Are 3.000 mp arie desfurat i 2.670 mp
arie nchiriabil (89% din aria desfurat). Preul unitar este, deci, 809
/mp de arie nchiriabil. Chiria anual medie este de 130 /mp de arie
nchiriabil, iar clauzele de nchiriere ca i cheltuielile proprietii sunt la
nivelul de pia. Rata de ocupare este 95%. Este localizat la intersecia unei
artere principale de circulaie cu o strad secundar. Rata spaiului de
parcare fa de suprafaa nchiriabil este similar cu cea a proprietii
subiect (1 la 60)
Proprietatea comparabil E s-a vndut n urm cu ase luni la un pre de
2.470.000. Construcia are o vrst cronologic de 4 ani i este ntr-o stare
tehnic foarte bun. Are 3.800 mp arie desfurat i 3.380 mp arie
nchiriabil (89% din aria desfurat). Preul unitar este, deci, 731 /mp de
arie nchiriabil. Localizarea este ntr-un amplasament interior accesibil de
pe o strad lateral important. Rata de ocupare este 85%. Chiria anual
medie este de 123 /mp. Toate serviciile sunt furnizate de proprietar.
Chiriile, clauzele de nchiriere i cheltuielile proprietii sunt la nivelul de
pia. Rata spaiului de parcare fiind inferioar fa de cea a proprietii
imobiliare subiect (1 la 70).

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.31

Grila datelor de pia


Analiza comparaiilor relative. Spaiu comercial/birouri
Elemente de
comparaie

Propr.
subiect

Comp.
A

Comp.
B

Comp.
C

Comp.
D

Comp.
E

Pre de vnzare ()

2.930.000

2.120.000

2.450.000

2.160.000

2.470.000

Pre/ arie nchiriabil ()

779

714

761

809

731

Absolut

Absolut

Absolut

Absolut

Absolut

Absolut

Aria desfurat (mp)

3.600

4.000

3.200

3.500

3.000

3.800

Aria nchiriabil (mp)

3.180

3.760

2.970

3.220

2.670

3.380

Aria nchiriabil fa de
aria desfurat (%)

88%

94%

93%

92%

89%

89%

Rata de ocupare

90%

87%

85%

92%

95%

85%

Calitatea construciei i
starea ei

Bun

Foarte
bun

Satisfctoare

Foarte
bun

Foarte
bun

Foarte
bun

Rata spaiilor de parcare


fa de aria nchiriabil

1/60

1/60

1/60

1/50

1/60

1/70

Chiria anual medie pe


mp de arie nchiriabil ()

126

128

118

126

130

123

Bun

Foarte
bun

Medie

Bun

Foarte
bun

Medie

La nivelul
pieei

La nivelul
pieei

La nivelul
pieei

Sub nivelul
pieei

La nivelul
pieei

La
nivelul
pieei

Drept de
transmis

proprietate

Vrsta cronologic (ani)

Localizare
Rata cheltuielilor

12.32

Evaluarea proprietii imobiliare

Elemente de
comparaie
Pre vnzare ()
Pre/arie
nchiriabil
Drept de propr.
transmis

Propr.
subiect

Comp.
A

Comp.
B

Comp.
C

Comp.
D

Comp.
E

2.930.000

2.120.000

2.450.000

2.160.000

2.470.000

779

714

761

809

731

Absolut

Absolut

Absolut

Absolut

Absolut

Absolut

Comparabilitate

similar

Vrst cron. (ani)

Comparabilitate

superioar

inferioar

inferioar

Arie desf. (mp)

3.600

4.000

3.200

3.500

3.000

3.800

Arie nchir. (mp)

3.180

3.760

2.970

3.220

2.670

3.380

Raport A./Ad (%)

88%

94%

93%

92%

89%

89%

Comparabilitate

superioar

90%

87%

Rat de ocupare
Comparabilitate
Calitatea constr.
Comparabilitate
Rat sp. de
parcare

inferioar

similar

superioar
85%
inferioar

Bun

Foarte
bun

Satisfctoare

superioar

inferioar

1/60

1/60

1/60

similar

126

128

superioar

Bun

Foarte
bun

similar

superioar
92%
superioar
Foarte
bun
superioar

similar
4
superioar

superioar
95%
superioar
Foarte
bun
superioar

similar
4
superioar

superioar
85%
inferioar
Foarte
bun
superioar

1/50

1/60

1/70

superioar

similar

inferioar

118

126

130

123

inferioar

similar

superioar

inferioar

Medie

Bun

Foarte
bun

Medie

superioar

inferioar

similar

superioar

inferioar

La nivelul
pieei

La nivelul
pieei

La nivelul
pieei

Sub nivelul
pieei

La nivelul
pieei

La nivelul
pieei

similar

superioar

similar

similar

Superioar

Similar

Inferioar

Comparabilitate
total

superioar

inferioar

superioar

superioar

inferioar

Comparabilitate
Chirie anual
medie/mp A. ()
Comparabilitate
Localizare
Comparabilitate
Rata cheltuielilor
Comparabilitate

similar

similar

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.33

Analiza calitativ recunoate ineficiena pieelor imobiliare ca i dificultile


efecturii cu precizie matematic a ajustrilor. Ca urmare, este esenial ca
evaluatorul s explice logica aplicat n efectuarea ajustrilor, astfel nct s-i ajute
pe utilizatorii raportului de evaluare s neleag n ce mod au fost determinate
acestea.
Mai nti, evaluatorul analizeaz datele de pia i deduce c toate cele cinci
vnzri de spaii de birouri presupun transferul dreptului asupra unei proprieti
dat cu chirie (drept de proprietate afectat de locaiune). Ca urmare, nu este
necesar o ajustare pentru drepturile de proprietate transferate. (Chiria
comparabilei B, situat sub nivelul de pia, va fi luat n considerare n secvenele
urmtoare). Toate comparabilele au fost tranzacionate la nivelul finanrii de pia,
deci nu se impune o ajustare pentru acest element de comparaie. Deoarece toate
tranzaciile au fost neprtinitoare, nu se impune o ajustare pentru condiiile de
vnzare. Comparabilele selectate (cele cinci) sunt tranzacii recente, cea mai veche
fiind cu nou luni nainte de data evalurii. n aceast perioad nu au avut loc
modificri importante n nivelurile chiriilor i n ratele de ocupare, aa c nu
necesit ajustri pentru condiiile de pia.
Analiza comparaiei relative a elementelor de comparaie este descris n
continuare.
Proprietatea comparabil A are un pre unitar de 779 /mp de arie
nchiriabil. Localizarea proprietii la intersecia a dou artere principale de
circulaie i cu o strad lateral, este superioar localizrii proprietii subiect.
Rata de ocupare a comparabilei A este cu puin mai mic dect cea a
construciei subiect i uor mai mic dect cea considerat ca fiind tipic
pentru o ocupare stabilizat de pia. Pe scurt, comparabila A are mai multe
atribute superioare dect inferioare i acestea sunt considerate a fi mai
importante. Aceast comparabil indic, aadar, o valoare unitar pentru
proprietatea subiect mai mic de 779/mp de arie nchiriabil.
Proprietatea comparabil B are un pre unitar de 714 /mp arie nchiriabil.
Chiria contractual efectiv este mai mic dect chiria de pia. Localizarea
acestei proprieti, lng o artera secundar, este inferioar localizrii
proprietii subiect, situat pe o important arter de circulaie. Comparabila
B are o rat superioar a ariei nchiriabile n aria desfurat, indicnd astfel
faptul c proprietatea va genera un venit net mai mare. Rata de ocupare a
acestei comparabile este sub rata de ocupare stabilizat indicat de analiza
pieei. n concluzie, mai multe dintre atributele comparabilei B sunt mai
degrab inferioare dect superioare i acei factori de inferioritate sunt
considerai a fi mai importani. n acest caz particular, diferena ntre ratele
spaiului nchiriabil poate fi considerat a avea un impact mai puin important
asupra valorii. Astfel, analiza comparabilei B arat c proprietatea subiect ar trebui
s aib o valoare unitar mai mare de 714 /mp de arie nchiriabil.

12.34

Evaluarea proprietii imobiliare

Proprietatea comparabil C are un pre unitar de 761 /mp de arie


nchiriabil. Localizarea acesteia este similar cu cea a proprietii subiect, dar
aceast comparabil are o rat a suprafeei nchiriabile superioar. Rata
cheltuielilor proprietii este uor mai mic dect este uzual, rezultnd astfel
un venit net mai mare. Deoarece rata superioar a suprafeei nchiriabile are,
n mod obinuit, un impact mai mare asupra valorii dect o rat mai ridicat a
cheltuielilor, comparabila C este superioar proprieti subiect, iar valoarea
proprietii subiect trebuie s fie mai mic de 761 /mp de arie nchiriabil.
Proprietatea comparabil D are un pre unitar de 809 /mp de arie
nchiriabil. Deoarece este localizat la intersecia a dou artere principale de
circulaie, proprietatea are o localizare mult superioar n comparaie cu
proprietatea subiect. Spaiul de parcare este similar. Comparabila D are o rat
de ocupare mai mare dect rata de ocupare stabilizat, caracteristic pieei
acestui tip de proprietate. Localizarea pe un amplasament mai bun i gradul
de ocupare mai mare cntresc mai mult dect parcarea. n concluzie, aceast
comparabil este superioar proprietii subiect i o valoarea adecvat pentru
proprietatea subiect va fi mai mic de 809 /mp de arie nchiriabil.
Proprietatea comparabil E are un pre unitar de 731 /mp de arie
nchiriabil. Localizarea acesteia pe o strad lateral important este inferioar
fa de cea a proprietii subiect. Deoarece comparabila E are o localizare inferioar,
preul proprietii subiect ar trebui s fie mai mare de 731 /mp de arie nchiriabil.
Valorile rezultate pentru proprietile comparabile sunt analizate i apoi este
formulat concluzia asupra valorii (sub forma unei singure valori) prin aranjarea
celor cinci vnzri ntr-un clasament relativ la proprietatea imobiliar subiect.
Proprietatea
comparabil

Pre
(/mp)

Comparabilitate
total

D
A
C
Proprietatea subiect
E
B

809
779
761
731
714

superioar
superioar
superioar
inferioar
inferioar

Comparabilele A, C i D au valori unitare mai mari dect proprietatea subiect;


Comparabilele B i E au valori unitare mai mici dect proprietatea subiect. Cea mai
mic valoare din primul grup este de 761 /mp de arie nchiriabil, pentru
comparabila C. Cea mai mare valoare din al doilea grup este 731 /mp de arie
nchiriabil, pentru comparabila E. Astfel, ncadrarea valorii proprietii subiect este

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.35

ntre 731 /mp i 761 /mp de arie nchiriabil. Comparabila E este proprietatea
imobiliar cea mai asemntoare cu proprietatea subiect i, deci, i se poate acorda
cea mai mare relevan.
Pe baza intervalului valorii i a importanei acordate comparabilei E, se poate
concluziona o valoare unitar de 740 /mp de arie nchiriabil pentru proprietatea
imobiliare subiect. Valoarea total a proprietii subiect se calculeaz prin
nmulirea valorii unitare de 740 /mp de arie nchiriabil cu aria nchiriabil de
3.180 mp, rezultnd o valoare de 2.353.200 , care poate fi rotunjit la 2.350.000 .
n analiza comparaiilor relative, rezultate credibile pot fi obinute prin
ncadrarea proprietii imobiliare subiect ntre proprietile comparabilele care i
sunt superioare i cele care i sunt inferioare. Dac toate proprietile comparabile
sunt fie superioare, fie inferioare, nu poate fi definit un interval al valorilor posibile,
ci numai o limit inferioar sau una superioar. n acest caz, singura concluzie a
evaluatorului este fie c valoarea proprietii imobiliare subiect este mai mare dect
cea mai mare valoare a unei comparabile (dac toi factorii calitativi ai
comparabilelor sunt inferiori), fie una mai mic dect cea mai mic valoare a
comparabilelor (dac toi factorii calitativi ai comparabilelor sunt superiori).
Evaluatorul trebuie s cerceteze piaa pentru a obine i supune analizei sale
informaii pertinente suficiente pentru a putea ncadra proprietatea subiect. Dac nu
exist suficiente vnzri de proprieti comparabile pentru a ncadra valoarea
proprietii-subiect, evaluatorul trebuie s utilizeze tehnici analitice pentru a stabili
o astfel de ncadrare. Pentru acest scop deseori pot fi aplicate ajustrile cantitative
ale preurilor comparabilelor.
Analiza comparaiilor relative este, de regul, utilizat n cazul spaiilor
comerciale, construciilor de birouri (n acest caz sunt greu de gsit comparabile care
s fie foarte apropiate ca i caracteristici fizice i este recomandat s se lucreze
pornind de la pre/mp). De asemenea este recomandat s se utilizeze atunci cnd
sunt greu de cuantificat ajustrile cantitative (cnd nu se poate determina o ajustare
numeric este de preferat s utilizeze analiza comparaiilor relative pentru a nu
conduce la ajustri nerealiste).
Este la latitudinea evaluatorului, bazat pe raionamentul acestuia, dac
utilizeaz o tehnic cantitativ sau o tehnic calitativ, important este ca modul n
care acestea sunt aplicate sa fie argumentat n cadrul raportului de evaluare,
beneficiarul acestuia avnd posibilitatea s neleag modul cum au fost aplicate
aceste ajustri.
Legat de tipul proprietii: dac pentru evaluarea apartamentelor, caselor sau a
anumitor terenuri se poate aplica corect o analiz cantitativ (analiza pe perechi de
date), n cazul proprietilor comerciale sau industriale (doar dac sunt suficiente
informaii pentru a utiliza metoda prin comparaie) este indicat utilizarea tehnicilor
calitative sau o combinaie a celor dou tipuri de tehnici.

12.36

Evaluarea proprietii imobiliare

CAPITOLUL 12

ABORDAREA PRIN PIA


EXERCIII RECAPITULATIVE
ENUNURI ADEVARAT/FALS
1.

Modificrile din oferta de proprieti imobiliare construite rmn n mod


frecvent n urma modificrilor cererii. (A)

2.

Condiiile externe reprezint forele externe pozitive i negative ce


influeneaz toate tipurile de proprieti imobiliare. (A)

3.

n cazul n care nu exist suficiente tranzacii pe pia, aplicabilitatea abordrii


prin pia poate fi limitat. (A)

4.

Caracteristicile economice reprezint un element de comparaie la evaluarea


proprietilor generatoare de venit prin abordarea prin pia (comparaie
direct). (A)

5.

Echivalentul bnesc obinut datorit unei finanri diferite, asigur o baz


suficient pentru efectuarea ajustrilor pentru condiiile de finanare. (A)

6.

Ajustrile pentru condiiile de finanare i pentru caracteristicile fizice sunt, n


mod frecvent, sume absolute (nu procentuale). (A)

7.

Vnzrile de apartamente n blocuri pot fi analizate n funcie de pre pe


metru ptrat. (A)

8.

n determinarea valorii, n urma aplicrii abordrii prin pia comparabilele ce


necesit cele mai multe i ample ajustri au, n general, cea mai mic
importan. (A)

9.

Preul pe metru cub sau pe metru ptrat de suprafa construit a unei


construcii pot fi folosite ca criterii de comparaie n evaluarea unei proprieti
industriale. (A)

10.

Valoarea adugat sau pierdut prin prezena, respectiv absena unui element
fizic ntr-o proprietate comparabil este ntotdeauna egal cu costul de
instalare sau de nlocuire al acelui element. (F)

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.37

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

1.

Principiul _____________ susine c valoarea unei proprieti imobiliare tinde


s fie egal cu costul de achiziie al unui substituit de aceeai calitate.
a. echilibrului
b. substituiei
c. condiiile externe
d. cererii i ofertei

2.

Abordarea _______________ este cel mai des folosit pentru evaluarea caselor
unifamiliale.
a. costului
b. sensibilitii pieei
c. prin pia
d. capitalizrii venitului

3.

Ajustrile pentru _____________ pot fi combinate cu ajustrile pentru


condiiile de finanare, n funcie de cum sunt extrase de pe pia.
a. caracteristicile fizice
b. condiiile de pia
c. condiiile de vnzare
d. locaie

4.

n abordarea prin pia (comparaia direct), caracteristicile economice nu


sunt utilizate de obicei n evaluarea:
a. proprietilor comerciale
b. construciilor de apartamente
c. construciilor de birouri
d. caselor unifamiliale

5.

Care dintre urmtoarele afirmaii descrie ajustrile pentru caracteristici


economice?
a. reflect diferenele n caracteristicile ce influeneaz venitul generat
de proprietate
b. nu sunt n general aplicate proprietilor generatoare de venit
c. pot fi atribuite diferenelor n drepturile de proprietate transferate
d. ar trebui prezentate ca variaii ale metodei venitului

6.

_____________ reprezint o tehnic calitativ folosit pentru a studia


vnzrile de proprieti comparabile.
a. analiza statistic
b. analiza datelor pe perechi
c. analiza grafic
d. analiza clasamentului

12.38

Evaluarea proprietii imobiliare

7.

Abordarea prin pia este des folosit pentru a evalua proprietile


rezideniale i proprietile __________.
a. cu destinaie special sau cu pia limitat
b. comerciale i industriale mici ocupate de proprietari
c. construite recent
d. comerciale, generatoare de venit, cu mai muli chiriai

8.

Ajustrile sunt aplicate _________ al/ ale proprietii imobiliare comparabile.


a. preului de vnzare
b. criteriilor de msur
c. multiplicatorului de venit

9.

O ajustare pentru condiiile de pia ar trebui s fie aplicat pentru a reflecta:


a. dimensiunile casei
b. o vnzare ntre rude
c. finanare sub pia
d. un declin al cererii

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.39

TEME DE DISCUIE
1.

De ce principiul cererii i ofertei, aplicat n abordarea prin pia (comparaia


direct) este un principiu de baz?
Preurile la care proprietile sunt cumprate i vndute, sunt influenate de
cererea i oferta de proprieti imobiliare. Proprietile oferite spre vnzare
constituie oferta, n timp ce cumprtorii reprezint cererea. Cnd cererea
pentru un anumit tip de proprietate este foarte ridicat, preurile tind s
creasc; cnd cererea este sczut, preurile tind s scad. Schimbrile n
oferta proprietilor sunt create de construcia care cere timp, astfel c tind s
rmn n urma schimbrilor n cerere, care pot avea loc mult mai rapid. O
schimbare n oricare din elementele ce influeneaz cererea i oferta, poate
determina o variaie n preurile proprietii subiect i n cele de comparaie.

2.

Cnd este mai relevant abordarea prin pia (comparaie direct)? Cnd
este mai puin relevant?
a. Abordarea este mai relevant cnd sunt disponibile date despre
vnzrile recente de proprieti comparabile. Astfel, este relevant cnd
este aplicat la proprietile ce sunt cumprate i vndute n mod
constant. Metoda comparaiei vnzrilor are o aplicabilitate relevant i
credibil n cazul evalurii evaluarea proprietilor rezideniale
unifamiliale. Este relevant i pentru evaluarea proprietilor
comerciale i industriale mici ocupate de proprietari.
b. Abordarea este mai puin relevant cnd exist puine vnzri recente
de proprieti comparabile. Mai mult, n perioade de schimbare rapid
economic (inflaii sau deflaii accelerate), preurile de vnzare ale
proprietilor comparabile ar putea s nu fie indicatori siguri ai valorii
de pia.

3.

Enumerai cele zece elemente de comparaie pe baza crora pot fi ajustate


preurile de vnzare ale proprietilor imobiliar comparabile.
Elementele de comparaie includ: drepturile de proprietate transferate,
condiiile de finanare, condiiile de vnzare, condiiile de pia, cheltuieli
imediate dup cumprare, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile
economice, utilizarea, i componentele non-imobiliare ale valorii.

4.

Care este ordinea ajustrilor i cnd trebuie aceasta urmat?


a. Ordinea ajustrilor se aplic n ordinea n care sunt fcute ajustrile
preurilor de vnzare ale proprietilor comparabile. De exemplu, se
ncepe cu ajustrile pentru drepturile de proprietate transferate, pentru
condiiile de finanare, apoi pentru condiiile de vnzare i pentru
condiiile de pia, i se termin cu ajustrile pentru alte elemente de

12.40

Evaluarea proprietii imobiliare

b.

comparaie cum ar fi localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile


economice, i componente non-imobiliare ale valorii. Ordinea n care se
aplic ajustrile este indicat de pia i de analiza datelor de ctre
evaluator.
O ordine a ajustrilor trebuie respectat oricnd se calculeaz i se
adun ajustrile procentuale. Aceasta se aplic dac ajustrile
procentuale sunt folosite singure sau n combinaie cu ajustrile
exprimate monetar.

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.41

PROBLEME
Problema 1
O proprietate imobiliar comparabil a fost vndut pentru 150.000 . Analiza de
pia arat c sunt adecvate urmtoarele ajustri:
Condiii de pia
Localizare
Condiii de vnzare
Caracteristici fizice
Condiii de finanare

+15%
-5%
-10%
+15%
-5%

Aplicai aceste ajustri asupra preului de vnzare al comparabilei pentru a


determina o valoare ajustat pentru proprietatea subiect. Considerai ordinea
ajustrilor i mrimea lor.
Soluie:
Prima dat aplicai ajustrile pentru condiiile de finanare, condiiile de vnzare i
condiiile de pia i apoi ajustai pentru diferenele de localizare i pentru
caracteristicile fizice.
()
Elemente de comparaie

Ajustare dedus
din pia

Pre de vnzare
Condiii de finanare
Pre ajustat
Condiii de vnzare
Pre ajustat
Condiii de pia
Pre ajustat
Localizare
Caracteristici fizice
Ajustare total
Pre ajustat
Valoare proprietate subiect (rotunjit)

-5%
-10%
+15%
-5%
+15%

Ajustare la preul
comparabilei
150.000
-7.500
142.500
-14.250
128.250
+19.238
147.488
-7.374
+22.123
14.749
162.236
162.200

12.42

Evaluarea proprietii imobiliare

Problema 2
Urmtorul tabel prezint informaii despre ase vnzri, pe care evaluatorul le
consider comparabile, pentru o cas unifamilial.
Subiect
Pre
Condiii de
pia
Dimensiuni
(mp)
Localizare
Vrst (ani)
Subsol

Comp.
1

Comp.
2

Comp.
3

Comp.
4

Comp.
5

Comp.
6

75.000

74.000

70.000

80.000

82.000

84.000

Curent

Curent

1 an

Curent

1 an

Curent

Curent

200

200

200

150

200

200

200

Similar
5
Nu

Similar
5
Nu

Similar
5
Nu

Superioar
5
Nu

Similar
Nou
Da

Superioar
5
Da

5
Da

a. Calculai ajustrile adecvate pentru elementele de comparaie listate.


b. Creai o gril de pia pentru datele de comparaie i pentru ajustri.
c. Determinai valoarea de pia a proprietii subiect.
Soluie:
a.
Condiii de pia

Dimensiuni

Localizare

Vrst

Subsol

()
Comparabila 1 - curent
Comparabila 2 - 1 an
Ajustare pentru condiiile de pia
Comparabila 1 - 200 mp
Comparabila 3 - 150 mp
Ajustare pentru dimensiuni
(pt. o diferen de 50 mp)
Comparabila 4 - superior
Comparabila 1 - similar
Ajustare pentru localizare
Comparabila 5 - nou
Comparabila 6 - 5 ani
Ajustare pentru vrst
Comparabila 6 - cu subsol
Comparabila 1 - fr subsol
Ajustare pentru subsol

75.000
-74.000
1.000
75.000
-70.000
5.000
81.000
-75.000
6.000
82.000
-78.000
4.000
78.000
-75.000
3.000

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.43

b.
Comp.
1
Pre ()

Comp.
2

Comp.
3

Comp.
4

Comp.
5

Comp.
6

75.000

74.000

70.000

80.000

82.000

84.000

Condiii de pia
Ajustare ()
Pre ajustat ()

Curent

Curent

Curent

70.000

1 an
+ 1.000
81.000

Curent

75.000

1 an
+ 1.000
75.000

82.000

84.000

Localizare
Ajustare ()
Dimensiuni (mp)
Ajustare ()
Vrst (ani)
Ajustare ()
Subsol
Ajustare ()

Similar
0
200
0
5
0
Nu
+3.000

Similar
0
200
0
5
0
Nu
+3.000

Similar
0
150
+5.000
5
0
Nu
+3.000

Superioar
-6.000
200
0
5
0
Nu
+3.000

Similar
0
200
0
0
-4.000
Da
0

Superioar
-6.000
200
0
5
0
Da
0

Ajustare total
+3.000
Pre ajustat
78.000
Valoare propr. subiect () 78.000

+3.000
78.000

+8.000
78.000

-3.000
78.000

-4.000
78.000

-6.000
78.000

Valoarea de pia a proprietii subiect este de 78.000 .

12.44

Evaluarea proprietii imobiliare

Problema 3
Urmtorul tabel prezint informaii despre o proprietate imobiliar subiect i dou
proprieti industriale comparabile.
Elemente de comparaie
Pre vnzare
Condiii de finanare
Condiii de vnzare
Condiii de pia
Ajustare
Pre de vnzare ajustat
Localizare i caracteristici fizice
Dimensiunile terenului
Dimensiunile construciei
Aria spaiului de birouri
Pre unitar:
/mp de teren
/mp de construcie

Subiect

Comp. 1

Comp. 2

Normale
Independent
4.000 mp
2.000 mp
5%

725.000
Normale
Independent
Acum 2 ani
+ 10%
797.500
Similare
5.000 mp
2.000 mp
5%

760.000
Normale
Independent
Acum 1 an
+ 5%
798.000
Similare
4.000 mp
2.000 mp
7%

159,5
398,8

199,5
399,0

a. Proprietatea subiect este superioar sau inferioar fiecrei proprieti


comparabile? Discutai aspectele comparative ale proprietilor i cum v-ai
format concluzia.
b. Determinai un interval de valori pentru proprietatea subiect folosind ct mai
multe elemente de comparaie.
c. Sugerai o valoare pentru proprietatea subiect, bazat pe concluziile de la
punctele a i b.
Soluie:
a. Proprietatea subiect ar trebui considerat inferioar ambelor proprieti
comparabile. Comparabila 1 are un teren mai mare dect comparabila 2 sau
dect proprietatea subiect, iar spaiul de birouri al comparabilei 2 este de 7% n
comparaie cu 5% al proprietii subiect. Astfel, comparabila 1 are aceeai
proporie de spaiu pentru birouri i dimensiuni ale construciei, dar mai mult
teren; comparabila 2 are aceleai dimensiuni ale construciei i terenului, dar mai
mult spaiu de birouri.
b. Proprietile pot fi comparate n termeni de pe metru ptrat de teren i pe
metru ptrat de arie a construciei. Valoarea comparabilei 1 este mai mic,
deoarece este inclus o arie mai mare de teren. Aceasta valoare reprezint partea
inferioar a intervalului. Preul unitar al comparabilei 2 ar trebui s fie puin mai
mare dect cel al subiectului, pentru c proprietatea subiect are o proporie mai
mic de spaiu pentru birouri. De exemplu, 195 197,5 /mp.
Vnzrile comparabile sunt foarte apropiate, ca valoare, de cea a proprietii
subiect n termeni de pe metru ptrat de arie construit. Totui, comparabila 1

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.45

are aceeai suprafa de spaiu de birouri ca i proprietatea subiect, dar mai mult
teren i comparabila 2 are aceeai arie de teren ca proprietatea subiect, dar mai
mult spaiu de birouri. Aadar, valoarea unitar a proprietii subiect va fi puin
mai mic dect valoarea unitar a oricrei din cele dou vnzri comparabile. De
exemplu, 390 395 /mp.
Un interval rezonabil al valorii poate fi calculat dup cum urmeaz
195 /mp de teren x 4.000 mp = 780.000
197,5 /mp de teren x 4.000 mp = 790.000
390 /mp de construcii x 2.000 mp = 780.000
395 /mp de construcii x 2.000 mp = 790.000
Intervalul probabil de valori este ntre 780.000 i 790.000 .
c. O valoare n intervalul 780-790 mii este rezonabil pentru proprietatea subiect.

12.46

Evaluarea proprietii imobiliare

Problema 4
Un evaluator trebuie s ajusteze preul de vnzare al unei proprieti imobiliare
comparabile, reprezentat de o construcie de birouri, pentru diferena dintre
drepturile de proprietate transferate. Construcia de birouri are o arie de 12.000 mp.
Rata spaiilor libere pe pia este de 8%, iar 6% din venitul brut este considerat o
pondere acceptabil a cheltuielilor de administrare. Rata de capitalizare total, de
9%, este acceptabil.
Chiria de pia pentru construcii de birouri tipice este de 230 /mp, iar chiria medie
pentru proprietatea comparabil este de 220 /mp. Toate contractele de nchiriere
ale proprietii comparabile sunt pe termen lung.
Calculai ajustarea pentru drepturile transferate pe metru ptrat de suprafa
construit, ce poate fi atribuit diferenei dintre chiria de pia i chiria din contract.
Soluie:
10 (diferen chirii) 0,8 (grad de neocupare) = 9,2
9,2 0,6 (cheltuieli administrare) = 8,6
8,6 x 12.000 mp = 103.200
103.200 /0,09 = 1.146.667
1.146.667 / 12.000 mp = 95,5 /mp
Dac evaluatorul dorete s exprime ajustarea n uniti monetare, va nmuli 95,5
/mp cu 12.000 mp i obine o ajustare total de 1.146.000 .

Capitolul 12 Abordarea prin pia

12.47

Problema 5
Urmtoarea gril de pia simplificat a fost elaborat de un evaluator ce a preluat o
evaluare a unei proprieti comerciale ocupat de proprietar. Determinai cum este
comparabilitatea total pentru fiecare comparabil.
Elem. comparaie

Subiect

Comp. A

Comp. B

Comp. C

Comp. D

Comp. E

Pre de vnzare
Drept de proprietate
Comparabilitate
Vrst (ani)
Comparabilitate
ADC (mp)
Comparabilitate
Calitatea construciei
i starea tehnic
Comparabilitate
Capacitate de parcare
Comparabilitate
Localizare
Comparabilitate

Deplin
4
250
-

250.000

235.000

245.000

255.000

250.000

Deplin
Similar
6
Inferior
250
Similar

Deplin
Similar
5
Inferior
245
Inferior

Deplin
Similar
4
Similar
225
Inferior

Deplin
Similar
5
Inferior
245
Inferior

Deplin
Similar
4
Similar
255
Superior

Medie

Medie

Medie

Medie
-

Similar
Medie
Similar
Superior
Superior

Sub medie Peste medie

Similar
Inferior
Sub medie Sub medie
Inferior
Inferior
Inferior
Similar
Inferior
Similar

Superior
Medie
Similar
Superior
Superior

Medie
Similar
Medie
Similar
Inferior
Inferior

Soluie:
Comparabila A i comparabila E seamn cel mai mult cu proprietatea subiect.
Comparabilitatea total pentru acestea este similar.
Comparabilitatea total pentru comparabila B este inferioar.
Comparabila C are aceeai vrst cu proprietatea subiect, o arie mai mic cu 10%,
calitatea construciei i starea ei sunt peste medie, capacitatea de parcare este peste
medie. Comparabilitatea total este inferioar.
Comparabila D este cu un an mai veche dect proprietatea subiect, calitatea
construciei i starea ei sunt peste medie i are o localizare superioar.
Comparabilitatea total este superioar.

Proprietatea
D
A i E
C
B

Pre vnzare
Comparabilitate
()
total
255.000
Superior
250.000
Similar
245.000
Inferior
235.000
Inferior

CAPITOLUL 13

ABORDAREA PRIN COST


13.1. PREMISELE ABORDRII
Abordarea prin cost, ca i abordarea prin pia i abordarea prin venit, se
bazeaz pe comparaia datelor de pia. n aceast abordare valoarea proprietii
imobiliare subiect este dat de suma dintre valoarea terenului i cea a construciilor
aferente acestuia, lund n considerare i profitul dezvoltatorului imobiliar. Atunci
cnd este aplicabil, abordarea prin cost reflect gndirea participanilor de pe
pia, prin admiterea faptului c acetia recunosc relaia dintre valoare i cost (a se
vedea Cap. Proprietatea imobiliar i evaluarea acesteia).
Atenie
Pe parcursul acestui capitol, prin termenul construcii/construcie1 se nelege
cumulul cldirilor/ cldirii i construciilor speciale (sau amenajri) edificate pe
acel teren. Cnd este cazul, se face diferenierea ntre cele dou elemente.
Cumprtorii au tendina s judece valoarea unei construcii existente prin
considerarea preurilor i a chiriilor pentru construcii similare i a costului de
construire a unei construcii similare noi avnd starea fizic i utilitile funcionale
optime. Mai mult, cumprtorii ajusteaz preurile pe care sunt dispui s le
plteasc, prin estimarea costurilor necesare pentru a aduce construcia existent la
starea fizic i utilitatea funcional pe care le doresc. Prin urmare, n aplicarea
abordrii prin cost, evaluatorul estimeaz diferena pe care o percepe un
cumprtor ntre construcia aferent proprietii subiect i o construcie nou
edificat, cu utilitate optim.
Ca procedur, pe scurt, evaluatorul estimeaz costul de a construi un substitut al
construciei existente, incluznd costuri directe, costuri indirecte i un profit
antreprenorial adecvat, apoi va scdea din acest cost (cost de reconstruire/ nlocuire al
construciei) estimat la data evalurii, toate deprecierile acesteia. Prin adugarea la
acest rezultat a valorii amplasamentului i a profitului dezvoltatorului imobiliar, se
obine o indicaie a valorii dreptului absolut de proprietate asupra proprietii
imobiliare subiect.
A se reine faptul c, pentru estimarea costului total de construire, evaluatorul
trebuie s ia n considerare terenul i construciile existente pe amplasament (cldiri
i construcii speciale - cum ar fi mprejmuiri, drumuri i alei, platforme, spaii
amenajate, branamente de utiliti etc.), la data evalurii, chiar dac deprecierile se
estimeaz i se aplic difereniat pe fiecare component.
1

Standardele de evaluare Anevar, 2015 - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 7

13.2

Evaluarea proprietii imobiliare

Informaiile utilizate n abordarea prin pia reflect reacia pieei fa de


elementele deprecierii cumulate. Un mod de a estima mrimea deprecierii totale
pentru o proprietate imobiliar comparabil, const n repartizarea preului su de
vnzare pe componente - teren i construcie, urmnd apoi scderea preului alocat
construciei din costul de reconstruire/nlocuire brut estimat pentru aceasta. Dac
preul alocat construciei este mai mic dect costul curent de reconstruire/nlocuire
brut aferent, atunci exist depreciere cumulat.
De reinut: prin abordarea prin cost se realizeaz o defalcare teoretic a proprietii
imobiliare pe componentele sale - teren i construcie. Aceast defalcare este pur teoretic,
deoarece participanii pe pia vnd drepturi asupra proprietii imobiliare, nu terenuri i
cldiri. Defalcarea proprietii n componentele teren i construcie este important, deoarece
permite rezolvarea mai multor probleme, care nu ar putea fi rezolvate prin aplicarea celorlalte
abordri, n care terenul nu poate fi separat de construcie. De exemplu, alocarea deprecierii
externe este o problem rezolvabil prin abordarea prin cost, dar nu i prin abordrile prin
venit i prin pia.

RELAIA CU PRINCIPIILE EVALURII


Substituia
Principiul substituiei st la baza aplicrii abordrii prin cost. Potrivit acestui
principiu niciun cumprtor prudent nu va plti mai mult pentru o proprietate
imobiliar dect costul de a obine imediat un amplasament i de a edifica o
construcie similar pe acesta, cu atractivitate i utilitate echivalente.
Proprietile existente pot fi, de asemenea, considerate ca substitute ale
proprietii subiect, iar valoarea lor este msurat fa de valoarea unei
proprieti noi, optime. n acelai timp, costul construciilor aferente unei
proprieti, la data evalurii, plus valoarea amplasamentului su, furnizeaz o
msur fa de care pot fi judecate preurile pentru proprieti construite.
Cererea i oferta
Cu toate ca pieele imobiliare tind ctre echilibru, forele de pe pia se modific,
acestea conducnd la modificarea preurilor (privite ca diferite puncte de
echilibru). Modificri n cerere i ofert conduc la scderea sau creterea
preurilor. Astfel, o proprietate poate avea diferite valori n decursul timpului.
Dac costurile nu se modific proporional cu preurile, construirea cldirilor va
fi mai mult sau mai puin profitabil, iar valoarea construciilor existente va
crete sau descrete corespunztor.
Contribuia
Principiul contribuiei arat c factorii de producie i diversele componente ale
proprietii trebuie s respecte proporia adecvat dac se urmrete obinerea
sau pstrarea valorii optime. Un echilibru economic necorespunztor poate avea

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.3

drept rezultat o subdimensionare sau o supradimensionare. Subdimensionarea


este consecina unei investiii prea mici n construcie, n raport cu valoarea
amplasamentului pe care este edificat; supradimensionarea este consecina unei
investiii exagerate. Supradimensionarea poate lua forma unei construcii prea
mari fa de standardele pieei sau a unei construcii de dimensiune tipic pe
pia, dar cu componente supradimensionate.
n cazul abordrii prin cost, efectul unei supradimensionri sau subdimensionri
a construciei asupra valorii, transpare n estimarea deprecierii. Un exces sau o
deficien n ceea ce privete contribuia amplasamentului sau a construciei la
valoarea proprietii poate duce la o pierdere de valoare a construciei n raport
cu costul acesteia. Dezechilibrul poate fi recunoscut prin compararea
construciilor existente cu construcia ideal.
Condiii externe
Atunci cnd cererea i oferta sunt n echilibru i creditarea este disponibil,
costul de construire a unei construcii noi, minus deprecierea, plus valoarea
amplasamentului, plus profitul dezvoltatorului, rezult n valoarea de pia a
proprietii.
Profitul dezvoltatorului se poate aplica i la valoarea ntregii proprieti, nu doar
la valoarea construciilor.
Totui, proprietile imobiliare pot ctiga sau pierde valoare datorit condiiilor
sau evenimentelor externe proprietii. Ctigurile sau pierderile n valoare
generate de condiii externe pot afecta att terenul, ct i construciile. Costurile
de edificare a construciilor pot afecta n mod semnificativ valoarea de pia a
construciilor noi i, la rndul lor, valoarea de pia a proprietilor imobiliare
comparabile mai vechi.
n abordarea prin cost, o pierdere n valoare atribuit construciei poate fi
cauzat de deprecierea extern, unul dintre cele trei tipuri de deprecieri pe care
le poate avea o construcie. Dac, spre exemplu, o secie de producie a unei
fabrici - de la care produsele finite se transport cu camionul ctre piaa de
desfacere - este situat la mare distan de o autostrad recent dat n folosin,
proprietatea imobiliar subiect poate fi afectat de depreciere extern.
Condiiile externe pot fi cauza pentru care construciile noi pot s aib o valoare
mai mare sau mai mic dect costurile lor de construire. Dac un anumit tip de
proprietate este rar sau este dificil de construit proprieti noi competitive,
valoarea unei construcii nou construite poate fi mai mare dect costul su de
reconstruire/nlocuire. Pe de alt parte, o recesiune economic poate crea o
supraofert pe pia pentru un anumit tip de proprietate imobiliar, ceea ce
poate fi cauza pentru care valoarea unei construcii noi s fie mai mic dect
costul su de reconstruire/nlocuire. n perioade de criz a pieei imobiliare,

13.4

Evaluarea proprietii imobiliare

deprecierea extern este cel mai adesea atribuit condiiilor de pia n declin.
Condiiile externe pot avea un efect puternic, n special, asupra proprietilor
imobiliare mai vechi.
Cea mai bun utilizare
Conceptul de cea mai bun utilizare este fundamental pentru valoarea de pia a
proprietii imobiliare. Pe de o parte, un amplasament este evaluat ca fiind liber
i disponibil pentru cea mai bun utilizare a sa, iar pe de alt parte, se estimeaz
cea mai bun utilizare a ntregii proprieti, n ansamblul su. Astfel, un
amplasament poate avea cea mai bun utilizare ca fiind liber, iar combinaia
existent ntre amplasament i construcii poate avea o alt cea mai bun
utilizare. Construciile existente pot avea o valoare egal cu cuantumul cu care
ele contribuie la amplasament sau pot diminua valoarea cu un cuantum egal cu
costul de ndeprtare a acestora de pe amplasament.
Construciile existente care nu conduc la cea mai bun utilizare a
amplasamentului, valoreaz mai puin dect costul lor de reconstruire/nlocuire.
O construcie nou, cu deficiene de proiectare, valoreaz mai puin dect costul
su de reconstruire din cauza deprecierii funcionale generat de proiectarea sa
deficitar.
Construcia care constituie cea mai bun utilizare este cea care adaug cea mai
mare valoare amplasamentului su.

APLICABILITATE I LIMITRI
Deoarece valoarea de pia i costul sunt, de obicei, strns legate n cazul
proprietilor imobiliare noi, abordarea prin cost este important n estimarea
valorii de pia a construciilor noi sau relativ noi. Abordarea este credibil n
special cnd valoarea amplasamentului este bine susinut de pia, iar construciile
aferente acestuia sunt noi sau au o depreciere minor i, de aceea, reprezint, cel
mai probabil, cea mai bun utilizare a terenului/ amplasamentului considerat liber.
Abordarea prin cost poate fi aplicat i pentru proprietile care au construcii mai
vechi, dar atunci cnd sunt disponibile date adecvate pentru estimarea deprecierii
cumulate a acestora.
Abordarea prin cost este utilizat i pentru estimarea valorii de pia a
construciilor aflate n stadiu de proiect i a proprietilor specializate (care nu se
tranzacioneaz frecvent pe pia)2. Cumprtorii unor astfel de proprieti compar
adesea preul pe care l vor plti pentru o construcie existent, cu costul de
construire a unui substitut, minus deprecierea cumulat, sau cu preul de achiziie
al unei construcii existente i fac toate ajustrile ce se impun. Dac nu sunt
disponibile vnzri comparabile, acestea nu pot fi analizate pentru estimarea valorii
de pia a unor astfel de proprieti. De aceea, datele curente de pia privind
2

Standardele de evaluare ANEVAR, 2015 - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 66

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.5

costurile depreciate sau costurile pentru achiziionarea i adaptarea unei construcii


existente, constituie cea mai bun reflectare a gndirii participanilor pe pia.
Pe orice pia, valoarea unei construcii poate fi legat de costul de
reconstruire/nlocuire al acesteia. Abordarea prin cost este important n special
atunci cnd piaa este puin activ, limitndu-se astfel utilizarea abordrii prin pia
i cnd proprietile subiect nu genereaz venituri (de exemplu, proprieti
rezideniale unifamiliale ocupate de proprietar).
n cazul n care caracteristicile fizice ale proprietilor comparabile difer
considerabil, valorile relative ale acestor caracteristici pot fi identificate uneori mult
mai precis prin abordarea prin cost, dect prin abordarea prin pia.
Deoarece abordarea prin cost pornete de la costul de obinere a unei proprieti
substitut cu utilitate fizic i funcional optim, aceasta poate ajuta evaluatorul s
determine ajustrile adecvate pentru diferenele dintre caracteristicile proprietilor
comparabile tranzacionate. Dac, spre exemplu, evaluatorul trebuie s aplice o
ajustare pentru un lift neadecvat al unei proprieti comparabile, costul pentru
nlturarea deficienei poate fi utilizat ca baz pentru stabilirea limitei maxime a
acestei ajustri.
Deoarece abordarea prin cost cere ca terenul i construciile s fie evaluate n
mod distinct, abordarea este util i pentru evaluarea n scopul asigurrii, atunci
cnd elementele neasigurabile trebuie separate de cele asigurabile. De asemenea,
poate fi util n evaluarea n scopuri financiar-contabile, cnd trebuie estimat
deprecierea pentru stabilirea impozitelor pe venit.
Abordarea prin cost este util n special cnd sunt luate n considerare
adugrile, modernizrile sau renovrile aplicate construciilor. Poate fi utilizat
pentru a determina dac costul unei construcii va fi acoperit prin creterea fluxului
de venituri sau prin preul de vnzare anticipat.
De asemenea, estimarea unui cost probabil de construire i dezvoltare este o
component esenial a studiilor de fezabilitate, care testeaz proiectele de investiii
pe care se bazeaz planurile de utilizare a terenului. Fezabilitatea financiar este
indicat atunci cnd valoarea de pia a proprietii depete costul total de
construire i dezvoltare, inclusiv un profit antreprenorial (al dezvoltatorului)
rezonabil.
Atunci cnd construciile sunt mai vechi sau nu reprezint cea mai bun
utilizare a terenului considerat liber, este mult mai dificil de estimat deprecierea
fizic, funcional si extern a acestora. n plus, este posibil s nu existe date
comparabile relevante sau ca datele disponibile s fie prea diverse pentru indicarea
unei estimri adecvate a profitului dezvoltatorului.
n evaluarea proprietilor imobiliare deinute ca investiii, ncrederea n
abordarea prin cost este diminuat serios de ipoteza c edificarea construciilor
aferente acestora se face imediat, fr ntrzieri nenecesare. Dezvoltarea i
construcia proprietilor deinute ca investiii poate dura de la cteva luni la civa

13.6

Evaluarea proprietii imobiliare

ani; n opinia unor investitori, o perioad de civa ani constituie o ntrziere de


neacceptat.
Atunci cnd estimarea valorii unei proprieti imobiliare prin aplicarea abordrii
prin cost nu se bazeaz pe date de pia, aceasta trebuie privit cu reinere.
De reinut faptul c prin aplicarea abordrii prin cost se estimeaz valoarea
dreptului absolut de proprietate.
Pentru a evalua o proprietate imobiliar nchiriat sau o proprietate ce face
obiectul altor interese pariale, evaluatorii trebuie s fac ajustrile de rigoare,
pentru a reflecta drepturile specifice reale asupra proprietii evaluate.

PROCEDURA
n abordarea prin cost, dup inspectarea mprejurimilor, a amplasamentului i a
construciilor aferente proprietii subiect i dup culegerea tuturor informaiilor
relevante necesare n evaluare, evaluatorul parcurge o serie de etape pentru a
formula o concluzie asupra valorii proprietii imobiliare, prezentate mai jos.
Atenie: n aceast prezentare se face diferenierea ntre cldirea/cldirile edificate pe
teren i construciile speciale (amenajri) aferente acestuia, pentru o bun nelegere a
procedurii de aplicare a abordrii prin cost.
1. Estimarea valorii terenului n ipoteza c este liber i disponibil pentru
dezvoltare la cea mai bun utilizare a sa.
2. Estimarea costului de construire al cldirii i, respectiv, al construciilor
speciale aferente terenului, la data evalurii. Estimarea costului de construire
include costurile directe i costurile indirecte, la care se adaug profitul
antreprenorului. Acest cost nu include profitul dezvoltatorului imobiliar.
Acestea se mai numesc, n practica internaional, hard cost (a se vedea
mai jos o detaliere).
3. Estimarea altor costuri de construire, separat pentru cldire i pentru
construcii speciale. Acestea se mai numesc, n practica internaional, soft
cost (a se vedea mai jos o detaliere).
4. nsumarea costurilor de construire rezultate n etapa 2 i 3 pentru a obine
costul de nlocuire/reconstruire brut, separat pentru cldire i separat
pentru construcii speciale. A se vedea Devizul general, conform modelului de
mai jos Tabelul 13.1.
5. Estimarea deprecierii cumulate a cldirii, respectiv cele ale construciilor
speciale. Deprecierea cumulat poate fi estimat fie n mod defalcat pe cele
trei categorii ale sale deprecierea fizic, deprecierea funcional i deprecierea
extern, fie n mod global (nedefalcat)3.

A se vedea subcap. Estimarea deprecierilor.

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.7

6. Scderea deprecierii cumulate din costul de nlocuire/ reconstruire brut al


cldirii, respectiv al construciilor speciale, pentru a obine o estimare a
costului de nlocuire/reconstruire net.
7. Estimarea profitului dezvoltatorului imobiliar pe baza analizei de pia.
8. Adugarea valorii terenului la costul de nlocuire/ reconstruire net al
construciilor (cldiri i construcii speciale) de pe amplasament. La aceast
valoare se adaug profitul dezvoltatorului imobiliar pentru a obine valoarea
dreptului absolut asupra proprietii imobiliare subiect.
9. Dac este necesar, se procedeaz la ajustarea dreptului absolut asupra
proprietii imobiliare subiect (pentru a reflecta o participaie la
proprietatea subiect), n scopul estimrii valorii unui drept parial de
proprietate.
n practica real, unele dintre aceste etape se combin adesea.
n continuare este prezentat structura Devizului general cu toate categoriile de
costuri necesare pentru realizarea unei construcii complexe (conf. HG 28/2008).
Atenie: Prin termenul obiectiv utilizat n cele ce urmeaz se nelege obiectiv de
investiii.
Tab. 13.1 Deviz general pentru un obiectiv investiional
Nr.
crt.

Denumirea capitolelor i subcapitolelor de lucrri

Valoare
(fr TVA)
RON

OBS.
4

CAPITOLUL 1
1.1

Cheltuieli pentru obinerea i amenajarea terenului


Obinerea terenului

1.2

Amenajarea terenului

hard cost

1.3

Amenajri pentru protecia mediului

hard cost

val. teren 4

CAPITOLUL 2
Cheltuieli pentru asigurarea utilitilor necesare obiectivului
2.1

Reele de racord, utiliti exter. incintei, dr. de acces etc.

hard cost

CAPITOLUL 3
Cheltuieli pentru proiectare i consultan tehnic

3.1

Studii de teren: geotehnice, topografice, hidrologice etc.

soft cost

3.2

Obinerea de avize, acorduri i autorizaii

soft cost

3.3

Proiectare i inginerie

soft cost

3.4

Organizarea procedurilor de achiziie

soft cost

3.5

Consultan (studii de pia, eval., managem. investiiei etc)

soft cost

3.6

Asisten tehnic (arhitect, proiectani, dirigenie antier)

soft cost

CAPITOLUL 4
Cheltuieli pentru investiia de baz
4.1

Construcii i instalaii

Vezi Cap. Evaluarea terenului i a amplasamentului

hard cost

13.8

Nr.
crt.

Evaluarea proprietii imobiliare

Denumirea capitolelor i subcapitolelor de lucrri

Valoare
(fr TVA)
RON

OBS.

4.2
4.3

Montaj utilaj tehnologic (incl. aferente inst. funcionale)


Utilaje, echipam. tehn. i funcionale cu montaj (incl. aferente
inst. funcionale)

hard cost

4.4

Utilaje fr montaj i echipamente de transport

hard cost

4.5

Dotri (M. fixe sau Ob. inv.)

hard cost

4.6

Active necorporale

soft cost

hard cost

CAPITOLUL 5
Alte cheltuieli
5.1

5.2
5.3

Organizare de antier
5.1.1 - lucrri de constr. i instal. aferente organiz. de antier

hard cost

5.1.2 - cheltuieli conexe organizrii de antier

soft cost

Comisioane, cote legale, taxe, costuri de finanare


Cheltuieli diverse i neprevzute (@ % din
1.2+1.3+2+3+4)

soft cost
cap.
soft cost

CAPITOLUL 6
Cheltuieli pentru darea n exploatare

6.1

Pregtirea personalului de exploatare

soft cost

6.2

Probe tehnologice, teste, rodaje

soft cost

TOTAL 1 (cap. 1 - 6) = Teren + Construcii (Hard cost + Soft cost)


(-) Componente non-imobiliare (cap. 4.2 - 4.6 i 6)
(=) TOTAL 2 (componente imobiliare)
(+) PROFITUL DEZVOLTATORULUI (@ % din TOTAL 2)

(=) TOTAL GENERAL (fr TVA) = VALOARE DE PIA

conf. pia

Capitolul 4 din acest Deviz general prezint costul de construire al cldirii/lor


edificate pe amplasament (hard cost). Capitolul 1 (mai puin 1.1) i capitolul 2 prezint
costul de construire al construciilor speciale i al amenajrilor amplasamentului (hard
cost). Aceste costuri de construire sunt, de obicei, incluse n contractul de execuie
de lucrri semnat cu un contractor general (denumit i antreprenor general) sau n
contractele semnate cu mai muli contractori de specialitate pe categorii de lucrri
(construcii, instalaii, amenajri exterioare, branamente etc.). Capitolele 3 i 5 (fr
5.1) prezint alte costuri necesare pentru construire (soft cost) i care nu sunt cuprinse
n contractele de execuie de lucrri. Atenie c anumite costuri din aceast categorie
nu sunt purttoare de TVA (de exemplu, taxe, avize, autorizaii etc.).
Atenie: Capitolele 4.2 - 4.6 i 6 sunt componente non-imobiliare ale valorii i se
trateaz separat, att n estimarea costurilor, ct i a deprecierilor. Dintre acestea, cap. 4.4 4.6 i 6 nu se iau n considerare n evaluarea unei proprieti imobiliare, iar din cap. 4.2 - 4.3
se iau n considerare doar echipamentele aferente funcionarii cldirii (centrala termic,
sisteme de pompare, chiller, ventilatoare, centrale de tratare a aerului etc.), fr
echipamentele i instalaiile tehnologice.

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.9

Valoarea terenului i a amplasamentului


n abordarea prin cost, valoarea de pia estimat a terenului sau a
amplasamentului este adugat la costul net al construciilor. Valoarea
amplasamentului este puternic influenat de cea mai bun utilizare a sa
potenial. Valoarea amplasamentului poate fi estimat utiliznd diferite tehnici,
prezentate n Cap. Evaluarea terenului i a amplasamentului. Evaluatorii trebuie s
rein faptul c estimrile de valoare a amplasamentului prin aceste tehnici
reflect valoarea n cazul dreptului de proprietate deplin. Dac este evaluat un
alt tip de drept de proprietate, indicaia de valoare a amplasamentului trebuie
ajustat.
Costul de reconstruire i costul de nlocuire
Costul pentru a construi o construcie, la data evalurii, poate fi calculat ca un cost
de reconstruire sau de nlocuire. Potrivit GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para.
67, evaluatorul trebuie s aleag ntre cele dou tipuri de cost [] i s utilizeze
unul dintre aceste tipuri n mod consecvent n aplicarea acestei abordri.
Evaluatorul trebuie s se asigure c toate datele de intrare pentru evaluare sunt
corelate cu tipul de cost utilizat n evaluare.
Trebuie ns fcut o distincie clar ntre cele dou noiuni5:
Costul de reconstruire este costul estimat pentru a construi, la preurile
curente de la data evalurii, o replic identic (copie) a construciei evaluate,
utiliznd aceleai materiale i tehnici, aceleai standarde i normative de
execuie i nglobnd toate deficienele funcionale din supradimensionare
etc. ale construciei subiect.
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente
de la data evalurii, o construcie similar care ofer o utilitate echivalent
cu cea a construciei evaluate, utiliznd materiale i tehnici moderne,
normative, proiecte i planuri actuale.
Practic, n extrem de puine situaii se poate face o ncadrare precis ntr-una
dintre variante cost de reconstruire sau cost de nlocuire. Este important ca
evaluatorul s aleag ncadrarea n funcie de:
- Informaiile pe care le are: de exemplu, planuri detaliate ale
construciei, cantiti de lucrri etc. necesare pentru costul de
reconstruire; n lipsa lor se estimeaz, mai degrab, costul de nlocuire.
- Sursele de informaii i aplicaiile privind costurile avute la
dispoziie: de exemplu, dac evaluatorul nu are la dispoziie un deviz
analitic detaliat i/sau un program de devize, nu poate estima costul
de reconstruire; n acest caz, mai degrab, poate estima costul de
5

Standardele de evaluare ANEVAR, 2015 - Glosar

13.10

Evaluarea proprietii imobiliare

nlocuire prin metoda comparaiei unitare sau metoda costurilor


segregate.
Relevana abordrii prin cost la estimarea valorii finale: de exemplu,
n situaia n care costul este doar o metoda de verificare, nu se
justific alocarea unui timp ndelungat pentru estimarea costului de
reconstruire detaliat, care nu este abordarea principal luat n
considerare.
Tipologia i structura construciei evaluate: o construcie care
presupune aplicarea unui numr mare ajustri pentru diferite tipuri
de deprecieri, ar trebui evaluat, mai degrab, prin costul de nlocuire
pentru eliminarea de la bun nceput a unor deprecieri funcionale.
Vrsta construciei evaluate: dificulti de ncadrare n categorii de
costuri i de estimare a deprecierilor; la o construcie veche se
estimeaz mai degrab costul de nlocuire.
Orice alte exemple locale relevante, dac se poate.

Utilizarea costului de nlocuire elimin automat necesitatea estimrii anumitor


forme de depreciere funcional, respectiv cea dat de o supradimensionare, dar
trebuie totui cuantificate celelalte tipuri de depreciere funcional, precum i
deprecierea fizic i cea din cauze externe.
Costul de reconstruire este uneori dificil de estimat datorit faptului c nu pot fi
gsite materiale de construire identice, iar normativele de construcii au suferit
modificri n timp. Cu toate acestea, costul de reconstruire asigur, de obicei, o baz
pentru msurarea deprecierii de orice natur.
Chiar i n cazul n care sunt bine proiectate i construite, construcii importante,
care au durata de via economic rmas considerabil, pot fi afectate, ntr-o
msur semnificativ, de depreciere funcional. Evaluatorul care utilizeaz o
estimare a costului de nlocuire trebuie s ia n considerare costurile de nlocuire a
elementelor afectate de depreciere recuperabil (elemente care pot fi ajustate la
costuri care nu depesc contribuia lor la valoare) i orice depire a cheltuielilor de
exploatare asociate construciei supradimensionate.
Decizia de utilizare a costului de reconstruire sau a costului de nlocuire este
adesea legat de scopul evalurii. Evaluatorul care utilizeaz costul de nlocuire ar
trebui s arate c estimarea se bazeaz pe materiale de construire echivalente,
deoarece sunt funcionale i valoarea construciei nu ar fi diminuat prin utilizarea
acestora. n estimarea costului de reconstruire, evaluatorii trebuie s se asigure c
sursele lor de informaii sunt complete i prezint ncredere. Aceast funcie ar
putea fi cel mai bine delegat unui inginer constructor.
Estimarea costurilor
Din punct de vedere teoretic, costul utilizat n aplicarea abordrii prin cost este
costul de realizare a unor construcii identice la data evalurii. Acesta este cunoscut
ca cost de reconstruire. Cu toate acestea, o cldire existent poate ncorpora materiale

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.11

de construire, tehnici de construire sau elemente de proiectare care sunt n prezent


depite i nu pot fi reproduse. Sau, o construcie poate expune o combinaie de
caracteristici care deviaz de la standardele curente pentru componente ale
construciilor, caracteristici pentru care nu exist estimri de cost. n aceste situaii,
se practic n mod obinuit estimarea costului de edificare a construciilor care ofer
utilitate comparabil cu cea a proprietii subiect, adic costul de nlocuire.
n mod evident, estimrile costului pot varia semnificativ n funcie de tipul de
cost utilizat; pentru a evita eventuale nenelegeri, evaluatorul trebuie s justifice
clar n raportul de evaluare tipul de cost ales pentru o anumit evaluare.
Pentru a asigura estimri ale costului total al construciei, evaluatorii trebuie s
ia n considerare categoriile principale de costuri de construire (costuri directe i
indirecte, inclusiv profitul constructorului/ antreprenorului, care este diferit de
profitul dezvoltatorului imobiliar), precum i alte categorii de costuri necesare (soft
cost).
Trebuie estimat, de asemenea, un stimulent suficient pentru a convinge un
dezvoltator imobiliar s-i asume riscul asociat edificrii construciei. Interviuri cu
dezvoltatorii imobiliari, referitor la profitul anticipat, pot ajuta n estimarea
profitului dezvoltatorului imobiliar.
Costurile de construire principale (hard cost) includ costurile directe
(materiale, manopera, utilaje, transport) i costurile indirecte (regia contractantului
general i a diferiilor subcontractani, alturi de taxe i contribuii pe manopera i
alte cote procentuale), precum i profitul contractorului/ antreprenorului general, la
data evalurii.
Alte costuri necesare construirii (soft cost) sunt celelalte costuri care nu sunt
incluse n construcia direct, pre- i post-construire. De exemplu: studii i proiecte,
taxe i avize conform legii, comisioane, costuri financiare, impozite pe durata
construirii, comisioane de nchiriere, comisioane de vnzare i alte cheltuieli pe
timpul vnzrii sau nchirierii.

Pentru lectori
n majoritatea lucrrilor, inclusiv n cartea Evaluarea proprietii imobiliare editat de
Appraisal Institute, n alctuirea costului de construire se utilizeaz noiunile de
costuri directe i costuri indirecte de dezvoltare, care ar fi similare cu noiunile
de hard cost, respectiv soft cost utilizate n acest suport de curs. Costurile
directe i cele indirecte de dezvoltare reprezint altceva fa de costurile directe i
indirecte de deviz. De aceea, n acest capitol, atunci cnd ne referim la cheltuieli de
dezvoltare vom utiliza noiunea de hard cost i soft cost, iar cnd ne referim la
costurile de deviz, vom utiliza noiunea de cheltuieli directe i cheltuieli indirecte.

13.12

Evaluarea proprietii imobiliare

Fig. 13.1 Structura de costuri a unui obiectiv investiional

Pentru lectori, referitor la fig. 13.1


Sunt situaii n care cheltuielile pentru amenajarea amplasamentului sunt mici
(nivelare, gazon, trotuare), dar sunt situaii n care cheltuielile pentru amenajarea
amplasamentului sunt semnificative (platforme i terase, ziduri de sprijin, drumuri,
etc.), iar costurile se mpart i aici n costuri directe i costuri indirecte, la fel ca la
cldiri.

HARD COSTS obiectul contractului cu Contractorul General (CG)

Amenajri ale terenului/sistematizare vertical/orizontal (cap. 1.2 i 1.3 din


Devizul general)

Branamente de utiliti (electrice, ap-canal, gaz, telefonie, internet etc.)


(cap. 2 din Devizul general)

Costuri directe de construire (cap. 4.1 din Devizul general)

Materiale, produse i instalaii;

Manoper direct;

Transport materiale/utilaje;

Utilaje i echipamentele folosite n construire.

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.13

Costuri indirecte de construire ( recapitulaia ) (incluse n cap. 4.1 din


Devizul general)

Taxe i contribuii pe manopera i alte cote procentuale;

Regia constructorului;

Organizarea de antier i mprejmuire temporar/spaii de depozitare


a materialelor etc.; (cap. 5.1.1 din Devizul general).

Profitul constructorului (CG) (inclus n cap. 4.1 din Devizul general)

SOFT COSTS - Alte costuri necesare construirii (cap. 3 i 5 din Devizul general,
mai puin cap. 5.1.1)

autorizaia de construire / taxe, avize, cote legale;

costul pentru arhitectur i proiectare, verificare a documentaiilor, studii


geologice, topografice, studii de impact de mediu etc.;

onorarii pentru activiti de evaluare, consultan i asisten tehnic,


financiar i juridic / PM;

asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii;

marketing, comisioane de vnzare;

cheltuieli administrative ale proprietarului;

costul transferrii proprietii;

% diverse i neprevzute.

costul investiiei n teren i plile fcute pe durata construirii (cheltuieli


financiare, dobnzi, comisioane, taxe). Uneori costurile financiare sunt
prezentate separat n devizul general (ca i capitol independent la final,
separat de cap. 5.2).

Fa de devizul general, evaluatorul trebuie sa ia n considerare faptul ca, atunci


cnd pe amplasament exist mai multe construcii, s se estimeze distinct costul
fiecreia (deviz pe obiect), la care se aplic deprecierea i se nsumeaz n devizul
general pentru a obine valoarea proprietii imobiliare.

Profitul i stimulentul dezvoltatorului imobiliar


Profitul anticipat
reprezint
deseori
motivaia
principal
pentru
construirea/dezvoltarea unei proprieti imobiliare. Costul total al proiectului de
dezvoltare nainte de adugarea profitului dezvoltatorului imobiliar ar trebui s fie
mai mic dect valoarea de pia a proprietii imobiliare finalizate; profitul
dezvoltatorului imobiliar recompenseaz dezvoltatorul pentru c i-a asumat un
risc. Dac dezvoltatorul imobiliar realizeaz un profit (sau o pierdere), depinde de
ct de (ne)inspirat a fost n alegerea amplasamentului, n edificarea construciilor, n

13.14

Evaluarea proprietii imobiliare

obinerea unui mix adecvat de locatari, n negocierea chiriilor i de ct de bine a


analizat cererea de pe pia pentru proprietatea imobiliar subiect.
Termenul de stimulent al dezvoltatorului, reprezint suma pe care dezvoltatorul se
ateapt s o primeasc drept compensaie pentru asigurarea coordonrii i
expertizei necesare, precum i pentru asumarea riscurilor aferente derulrii unui
proiect. Profitul dezvoltatorului reprezint diferena dintre valoarea de pia a unei
proprieti imobiliare (dup finalizarea acesteia i atingerea unei ocupri i/sau a
unui venit stabilizat) i costul total de dezvoltare i marketing. n esen,
stimulentul se anticipeaz, n timp ce profitul se ctig.
Mrimea profitului ctigat poate depinde de stadiul de amenajare, de gradul de
risc asociat i de gradul de expertiz aferente diverselor etape de dezvoltare.
Dezvoltatorul poate ncepe s ctige o recompens din momentul demarrii
proiectului. Aceast recompens poate crete pe msur ce se achiziioneaz terenul,
se elaboreaz planurile, se aprob solicitrile de autorizaii, se asigur finanarea, se
ncheie contractele, se finalizeaz construcia, iar unitile se vnd ori se nchiriaz.
Este dificil s se fac o estimare exact a sumei care se va ctiga n fiecare faz a
proiectului de dezvoltare.
n abordarea prin cost, evaluatorul trebuie s fie foarte atent cnd estimeaz
costul de dezvoltare i profitul dezvoltatorului imobiliar. De fiecare dat el va face o
analiz atent a costurilor din deviz pentru a observa dac costul de construire i
profitul antreprenorului sunt cele practicate pe pia la data evalurii, iar dac se
constat diferene, vor fi aplicate ajustri n acest sens. Evaluatorul va fi atent ca n
costul de dezvoltare s fie incluse i elementele de hard cost (precum costul
proiectului, a avizelor i autorizaiei, supraveghere, cheltuieli financiare, cheltuieli
dup finalizare, s.a.).
Exist situaii n care dezvoltatorul imobiliar i antreprenorul sunt una i aceeai
entitate. n acest caz evaluatorul trebuie s fac o analiza atent i s cuantifice
corect profitul antreprenorului - care va fi inclus n costul de dezvoltare - i profitul
dezvoltatorului - care reprezint diferena dintre valoarea de pia i costul de
dezvoltare al proprietii.
n abordarea prin cost, estimarea corect a costului de dezvoltare i a profitului
dezvoltatorului este foarte important i contribuie n mod esenial la estimarea
unei valori de pia corecte.
Dac evaluatorul nu are experiena necesar pentru aceast analiz, se
recomand s solicite consultan din partea unui inginer constructor.
Contribuiile dezvoltatorului, antreprenorului i constructorului
n practica din Romnia participanii ntr-un proiect de dezvoltare imobiliar
sunt urmtoarele entiti: dezvoltatorul imobiliar (n alte tipuri de lucrri acesta este
denumit investitor sau promotor imobiliar), antreprenorul general i constructorul.
Dezvoltatorul imobiliar asigur finanarea proiectului de dezvoltare imobiliar,
achiziionarea terenului, elaboreaz proiectul de dezvoltare, angajeaz un

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.15

antreprenor general, recepioneaz lucrarea de dezvoltare i la final vinde


proprietatea imobiliar.
Antreprenorul general asigur execuia i coordonarea proiectului de dezvoltare
imobiliar, iar la finalizarea lucrrii o pred dezvoltatorului imobiliar. De obicei,
antreprenorul general este ales n urma unei licitaii publice i acesta trebuie s
realizeze dezvoltarea imobiliar la preul din oferta cu care a ctigat licitaia.
Constructorul este reprezentat de o societate comercial specializat care
realizeaz n subantrepriz anumite lucrri de construcii.
Exist proiecte de dezvoltare imobiliar n care achiziionarea terenului,
elaborarea proiectului de dezvoltare i realizarea dezvoltrii imobiliare n sine cade
n sarcina antreprenorului general, iar n sarcina dezvoltatorului imobiliar rmn
doar asigurarea finanrii i vnzarea pe pia a proprietii imobiliare finalizate.
Exist, de asemenea, i proiecte n care dezvoltatorul imobiliar este i antreprenorul
general, situaie n care el realizeaz toate etapele aferente unui proiect de
dezvoltare imobiliar.
n consecin, n abordarea prin cost, evaluatorul trebuie s fac distincie ntre
profitul aferent dezvoltatorului imobiliar, profitul antreprenorial i profitul constructorului.
Antreprenorul general poate subcontracta anumite lucrri unui constructor, iar
profitul constructorului poate fi mai mic sau mai mare dect profitul, din ofert, al
antreprenorului. De obicei, antreprenorul subcontracteaz anumite lucrri
specializate (instalaii de gaz metan, instalaii sanitare, etc.) unui constructor, iar
profitul acestuia va fi mai mic dect profitul din oferta antreprenorului, dar sunt i
situaii n care antreprenorul poate oferi un profit mai mare subcontractantului su
dac este vorba de lucrri ultraspecializate sau dac sunt necesare termene foarte
mici pentru finalizare, etc. Profitul constructorului este inclus n profitul
antreprenorial.
n analiza componentelor recompensei i compensaiei pe care le anticipeaz (sau
le primete) un dezvoltator, evaluatorul trebuie s fac distincia ntre conceptele de
profit de proiect sau profit antreprenorial, profitul constructorului i profitul
dezvoltatorului imobiliar:
Profitul antreprenorial este suma total a recompensei obinut de acesta
pentru asigurarea coordonrii antreprenoriale i pentru riscul asumat.
Este inclus n costul total de dezvoltare a proprietii imobiliare. Se refer
la partea de profit din proiect atribuibil efortului antreprenorului, care
include i profitul constructorului. Este diferit de profitul dezvoltatorului.
Profitul constructorului este, de fapt, o parte din profitul antreprenorial,
respectiv acea parte aferent lucrrilor executate de constructor,
cuantificat ca i procent din totalul cheltuielilor directe i indirecte de
deviz.
Profitul dezvoltatorului imobiliar reprezint o sum derivat din pia, pe
care un dezvoltator o primete pentru iniiativ, pentru contribuia sa la
proiect i pentru riscul asumat. Se cuantific ca diferen ntre valoarea de

13.16

Evaluarea proprietii imobiliare


pia a dezvoltrii imobiliare respective i costul total de dezvoltare al
acesteia.
Valoarea de pia
(-) Costul total de dezvoltare
(=) Profitul (sau pierderea) dezvoltatorului imobiliar

ATENIE la poziia din cadrul proiectului investiional:


Costul clientului final
Preul dezvoltatorului

=
=

Costul dezvoltatorului
Preul antreprenorului

=
=

Preul constructorului

Preul dezvoltatorului
Costul dezvoltatorului + Profitul dezvoltatorului (%
Profit/risc)
Preul antreprenorului (CA)
Hard cost + Soft cost, n care este inclus Preul
constructorului + % Profit/risc
Costul resurselor (materiale, manoper, etc.) +
Profitul constructorului (% din costuri directe i
indirecte de deviz)

Deprecierea
Deprecierea este diferena dintre costul de reconstruire sau de nlocuire a construciei la
data evalurii i valoarea de contribuie a construciei la valoarea ntregii proprieti, la
aceeai dat.
Prin estimarea deprecierii aferente unei construcii i prin scderea acesteia din
costul de reconstruire sau de nlocuire brut, evaluatorul poate afla costul net al
construciei. Acest cost net aproximeaz contribuia construciei la valoarea de pia
a proprietii.
Deprecierea pe care o sufer o construcie este rezultatul a trei cauze majore, care
pot aciona separat sau mpreun:
1. Deprecierea fizic uzura generat de folosirea regulat a construciei i de
impactul factorilor atmosferici asupra acesteia; poate fi ntlnit i sub
denumirea de uzur fizic;
2. Deprecierea funcional o deficien a construciei, materialelor sau
proiectului care diminueaz funciunea, utilitatea i valoarea construciei;
poate fi utilizat i termenul neadecvare funcional;
3. Deprecierea extern (economic) afectarea temporar sau permanent a
utilitii sau vandabilitii unei construcii sau proprieti din cauza unor
influene negative exterioare proprietii. (Deprecierea extern poate fi
rezultatul condiiilor de pia nefavorabile. Din pricina caracterului imobil,
proprietatea sufer influene externe pe care, de obicei, proprietarul sau
chiriaul nu le poate controla).

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.17

Suma tuturor acestor componente reprezint deprecierea total a construciei.


Piaa recunoate apariia deprecierii, iar evaluatorul nu face dect s interpreteze
percepia pieei asupra efectului deprecierii.
Conceptul de depreciere n accepiunea contabilitii
Termenul de depreciere se utilizeaz att n contabilitate, ct i n evaluare,
fiind, deci, important s se fac distincia ntre cele dou utilizri.
n accepiunea contabilitii, deprecierea reprezint amortizarea contabil, un
termen care se refer la volumul de capital recuperat ters din evidene n cazul
unui activ din bilanul proprietarului. Amortizarea contabil se calculeaz folosind
un regim de calcul stabilit de autoritile fiscale. Amortizarea contabil nu este o
cifr extras de pe pia, n timp ce deprecierile estimate de evaluatori sunt extrase
de pe pia.
Prin urmare, conceptul de depreciere are sensuri diferite n evaluare i n
contabilitate i nu trebuie confundate.
Concluzia asupra valorii
Pentru a formula concluzia asupra valorii proprietii subiect prin aplicarea
abordrii prin cost, evaluatorul (n sintez comparativ cu descrierea detaliat
prezentat la pag. 6):
1. estimeaz costul de reconstruire/nlocuire net pentru fiecare construcie
(cldiri i construcii speciale) aferent amplasamentului, la data evalurii;
2. nsumeaz toate costurile de reconstruire/nlocuire nete rezultate la pasul
anterior i adaug profitul dezvoltatorului imobiliar pentru a afla valoarea
(de contribuie) construciilor;
3. adaug valoarea estimat a amplasamentului la acest rezultat i se obine
astfel concluzia asupra valorii de pia a proprietii imobiliare subiect (drept
absolut de proprietate) prin aplicarea abordrii prin cost.
Evaluatorul ar trebui s fie sigur c valoarea indicat prin abordarea prin cost
este estimat la data evalurii i c este compatibil cu indicaiile de valoare
obinute prin aplicarea celorlalte abordri ale valorii.
Trebuie acordat mult atenie analizei indicaiilor de valoare rezultate din
diferite abordri ale valorii, pentru a asigura coerena cu data i scopul evalurii.
Acest aspect este foarte important atunci cnd evaluatorul analizeaz rezultatele
privind valoarea bazat pe previziuni.
n mod similar, orice depreciere neobinuit, fizic, funcional sau extern,
evideniat la proprietatea subiect dar nu i la proprietile comparabile, ar trebui
reflectat n ajustrile realizate n cadrul abordrii prin pia. Astfel de factori ar
trebui reflectai i n abordarea prin venit i argumentai printr-o pierdere de chirie
temporar sau permanent sau printr-o ajustare adecvat asupra concluziei asupra
valorii.
n final, dac este cazul, ar trebui fcut o ajustare pentru drepturile de
proprietate transferate pentru a reflecta un drept parial de proprietate.

13.18

Evaluarea proprietii imobiliare

13.2. ESTIMAREA COSTULUI DE CONSTRUIRE


Pentru a aplica abordarea prin cost, un expert n estimarea costurilor sau un
evaluator care nelege planurile de construcie, specificaiile, materialele i tehnicile
de construire, trebuie mai nti s pregteasc o estimare a costului construciilor
existente la data evalurii. Construciile existente trebuie inspectate i descrise cu
mult atenie, de ctre toi cei responsabili de estimarea costului. Construciile
propuse (viitoare) pot fi evaluate pe baza unor planuri i specificaii puse la
dispoziie de client; evaluatorul specific clar n raportul de evaluare faptul c acele
construcii nu exist n realitate n teren i c evaluarea lor este condiionat de
realizarea lor n concordan cu planurile.

SURSE DE DATE PENTRU COSTURI


O surs primar de date privind costurile o reprezint contractele de construire
pentru construcii similare cu cea evaluat, iar n lipsa lor, constructorii locali i
specialitii n estimarea costurilor sunt adesea surse de ncredere. Aceste costuri pot
oferi o baz pentru calcularea costului de construire al unei cldiri existente sau
propuse.
Ori de cte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului
de construire vor trebui verificate din dou surse de date credibile diferite, nainte
de a fi utilizate n raport6.
Cataloagele de costuri publicate includ costurile unitare directe i unele costuri
indirecte, cum sunt autorizaiile de construire, onorarii juridice, cheltuieli de
derulare a investiiei.
Adesea, datele privind costurile nu includ costurile de amenajare a
amplasamentului, de exemplu, costurile de demolare, costurile pentru construcia
de drumuri, nivelare, consolidarea solului, piloni, utiliti, taxe administrative.
Profitul dezvoltatorului imobiliar este rareori inclus n sursele de informare despre
costuri. Evaluatorul trebuie s estimeze asemenea costuri separat i s le includ n
estimarea costului de reconstruire/nlocuire.

METODE DE ESTIMARE A COSTURILOR


n procesul de estimare a costului de construire se pot utiliza trei metode:
1. Metoda comparaiilor unitare;
2. Metoda costurilor segregate;
3. Metoda devizelor.
Metoda devizelor genereaz o estimare a costului bazat pe un inventar detaliat
al materialelor, manoperei i echipamentelor utilizate pentru construciile n cauz.
Metoda comparaiilor unitare i cea a costurilor segregate ofer mai puine detalii,
dar reprezint baza estimrii costurilor folosit n cele mai multe evaluri.
6

Standardele de evaluare Anevar, 2015 GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 70

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.19

Metoda comparaiilor unitare


Metoda comparaiilor unitare este relativ simpl, practic i larg folosit. Metoda
comparaiilor unitare este folosit pentru a determina costul pe unitate de suprafa
sau pe unitate de volum (n sum absolut), de obicei pe suprafa desfurat
construit sau pe volum total construit.
Metoda se bazeaz pe costurile cunoscute ale construciilor similare, ajustate n
funcie de condiiile pieei i de diferenele fizice. Costurile indirecte i alte costuri
necesare pentru construire pot fi incluse n costul unitar sau pot fi calculate separat.
Dac proprietile comparabile i proprietatea analizat sunt localizate pe piee
diferite, evaluatorul va trebui s aplice ajustri pentru localizare.
Costurile unitare variaz n funcie de dimensiunea construciei; n condiiile n
care toate celelalte elemente sunt identice, de obicei costurile unitare descresc pe
msur ce suprafaa sau volumul construciei cresc.
Aceasta reflect faptul c instalaiile, sistemele de nclzire, ascensoarele, uile,
ferestrele i alte elemente similare nu cost, de regul, proporional mai mult n
cazul unei construcii mai mari fa de una mai mic, ca i faptul c o parte
semnificativ a costului total se datoreaz pereilor exteriori; calcule matematice
simple demonstreaz c proporia ariei construciei fa de suprafaa pereilor ei
exteriori crete odat cu mrimea structurii.
Totui, la cldirile nalte (de peste 12-15 etaje) costurile unitare pot s fie mai mari,
deoarece necesit structuri de rezisten, instalaii, ascensoare etc. speciale.
Costul total este estimat prin compararea construciei analizate cu construcii
similare, construite recent i pentru care se cunosc preurile contractuale. Evoluia
costurilor ntre data contractului (sau a construciei) i data evalurii, trebuie luat
n calcul pentru a realiza comparaia.
n lipsa preurilor contractuale, poate fi obinut o valoare orientativ a costului
de nou al unei construcii din vnzrile unor construcii similare noi, atta timp ct
sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
1) construciile reflect cea mai bun utilizare a amplasamentului;
2) proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;
3) cererea i oferta sunt n echilibru;
4) poate fi estimat valoarea amplasamentului.
Valoarea amplasamentului se scade din preul de vnzare al fiecrei proprieti
comparabile, iar ceea ce rmne exprim costul de nou al construciilor.
Construciile nu sunt identice din punct de vedere al dimensiunii, arhitecturii i
al calitii lor, construcia de referin fiind astfel diferit de construcia subiect. O
form sau un perimetru neregulat() a/al construciei pot afecta semnificativ
costurile unitare comparative.

13.20

Evaluarea proprietii imobiliare

Exemplul urmtor ilustreaz o situaie simplificat (n care se ia n considerare


doar costul pereilor):
Construcia A
Construcia B
Dimensiunile construciei
30 x 30
15 x 60
Aria construciei (mp)
900
900
Perimetrul pereilor (m)
120
150
Costul pereilor:
- pe metru liniar
150
150
- cost total
18.000
22.500
- pe mp de construcie
20
25
Pentru a trage o concluzie corect din metoda comparaiilor unitare, evaluatorul
trebuie s calculeze costul unitar al construciilor similare sau s ajusteze costurile
unitare pentru a reflecta variaiile de mrime, form, finisare i echipament SIVAC
(sisteme de nclzire, ventilaie, aer condiionat). Costul unitar aplicat ar trebui, de
asemenea, s reflecte orice modificare a nivelurilor costului ntre data calculrii
costului unitar al construciei etalon i data evalurii.
Este important s fie selectat criteriul de comparaie care s reflecte cel mai
pertinent caracteristicile specifice ale tipului de construcie evaluat potrivit
funcionalitii acesteia.
Exemplu:
Tip de construcie

Criteriu de comparaie

Industrial
Comercial

Suprafa desfurat mp
Suprafa util mp (cu atenie la raportul ntre suprafaa de
vnzare i anexe, precum i vitrina la faad)
Suprafaa nchiriabil mp (cu atenie la raportul suprafa
nchiriabil/suprafa util, uzual n jur de 85%)
Cost unitar pe camer (cu atenie la suprafaa util alocat pe
camer: de exemplu, la un hotel de 4* cu brand
internaional, avnd 120-150 de camere, se consider o
suprafa de cca. 45-50 mp/camer, suprafa care include
att camera - cca. 25 mp, ct i circulaiile, recepia,
restaurant, bar, spaii pentru edine/conferine, spaii anexe
etc.)

Birouri
Hotel

Simplitatea aparent a metodei comparaiilor unitare poate induce n eroare.


Pentru a obine costuri unitare demne de ncredere, evaluatorul trebuie s analizeze
i s compare cu atenie construcia subiect cu structuri similare sau standard
pentru care se cunosc costurile efective. Pot rezulta erori atunci cnd evaluatorul
selecteaz un cost unitar care nu este comparabil cu construcia evaluat. Cu toate
acestea, atunci cnd este aplicat corect, metoda produce estimri destul de precise
ale costului de reconstruire/nlocuire.

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.21

Uzual, prin aceasta metod se obine costul de nlocuire.


Exemplu
Un centru de distribuie mrfuri generale cuprinde un depozit de 5.110 mp cu o
suprafa pentru spaii de birouri de 410 mp.

Cost unitar de referin


293,00
adaos pentru sistemul anti-incendiu
cu pulverizatoare de ap
12,28
Subtotal
ajustare pentru nlimea liber mai mare

305,28
x 1,086

Subtotal
ajustare pentru forma construciei
(raport arie construit/perimetru)

331,53
x 0,895

Subtotal
Multiplicatorul costului curent

296,72
x 1,120

Subtotal
Multiplicatorul costului local
Cost local pe mp
Costuri indirecte neincluse n
informaiile despre costuri din cataloage* (5%)

332,33
x 0,980
325,68

Subtotal
Costurile indirecte din momentul finalizrii
i pn la atingerea gradului de ocupare stabilizat*

341,96

Subtotal
Profitul dezvoltatorului imobiliar 10%
din totalul costurilor directe i indirecte (365,90 x 0,10)

365,90

Subtotal
Plus valoarea amplasamentului i a amenajrilor
pe mp de construcie
650.000 / 5.520 mp
Total cost proiect pe mp
Total cost de nou depozit:
5.520 mp x 402,49

402,49

Plus valoarea amplasamentului i construciilor


5.520 mp x 117,75
Valoarea total a proiectului
*

x 1,05

x 1,07

+ 36,59

+117,75
520,24
2.221.745
2.222.000 (rotunjit)
650.000 (rotunjit)
2.872.000

Cheltuielile de regie i profitul dezvoltatorului, precum i alte costuri indirecte sunt incluse n
aceste costuri de baz i ajustri. Sursa informaiilor publicate despre costuri trebuie studiat
pentru o nelegere deplin a costurilor stabilite.
Pentru simplificare, a fost aplicat un procent pentru costurile indirecte. Evaluatorul trebuie s
divizeze costurile pe categorii pentru a susine procentele aplicate.

13.22

Evaluarea proprietii imobiliare

Note:
Corecia pentru sistemul de stingere a incendiilor cu pulverizatoare de ap s-a
realizat pe baza unui cost unitar pe metru ptrat. Pentru alte elemente de
construcie se pot folosi ajustri similare pentru diferenele fizice observabile
din punct de vedere al mrimii spaiului pentru birouri, al caracteristicilor
constructive sau echipamentului specific.
Surse de date privind costuri includ rareori toate costurile indirecte sau o cot
pentru profitul dezvoltatorului imobiliar, astfel nct trebuie efectuate adesea
ajustri, pentru a obine costul total de nou. Ajustrile din exemplul de mai
sus s-au realizat pentru:
1) costurile indirecte neincluse n preul de referin preluat din sursa de
date despre costuri;
2) costurile indirecte dup construire, dar nainte de atingerea gradului
de ocupare stabilit; i
3) profitul dezvoltatorului imobiliar calculat ca procent din totalul
costurilor directe i indirecte.
Estimarea valorii amplasamentului i a amenajrilor acestuia a fost obinut
prin comparaie direct.
Exemplul relev costul de nou al depozitului plus valoarea
amplasamentului, dar rezultatul obinut reprezint mai degrab valoarea
unui substitut, dect a unei structuri identice. Sursele de informaii despre
costuri folosesc construcii tipice pentru determinarea costului de referin,
astfel nct evaluatorul poate aplica metoda comparaiilor unitare, poate
realiza ajustri corespunztoare i obine o estimare rezonabil a costului
construciei subiect.
Contractele de construire includ, n mod normal, i alte amenajri aduse
terenului cum ar fi: construcii auxiliare, drumuri, rezervoare de ap,
canalizare, linii ferate secundare, mprejmuiri, spaii verzi i amenajri
peisagistice. Combinaiile posibile i contribuiile variate aduse valorii de
aceste amenajri, pot genera o gam larg de costuri unitare atunci cnd
contractul este legat doar de mrimea construciei principale. Prin urmare,
cnd costurile contractuale curente de pe piaa local sunt utilizate n
metoda comparaiilor unitare, este necesar excluderea costurilor celorlalte
amenajri din costul de referin.
Metoda costurilor segregate
Aceast metod const ntr-o procedur de estimare a costurilor de construire,
conform creia costul total al construciei se estimeaz prin nsumarea costurilor
unitare ale diferitelor elemente ale construciei. Utiliznd aceast metod,
evaluatorul calculeaz un cost unitar bazat pe totalitatea costurilor necesare (directe
i indirecte) pentru realizarea fiecrei uniti relevante din elementul constructiv
analizat (mp, mc, m, buc. etc.), pornind de la standarde de cost sau cataloage de
preuri. De exemplu, costul poate fi aplicat pe metru ptrat de arie a pardoselii sau

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.23

pe metru liniar de perete de o anumit nlime. Aceeai procedur se aplic pentru


toate componentele structurale.
Estimrile costului segregat se fac utiliznd costuri normate pentru componente
structurale considerate a fi instalate. Astfel: costurile de excavare se exprim pe
metru cub, costurile fundaiei pot fi exprimate pe metru liniar sau pe metru cub de
beton, costul pardoselii poate fi exprimat pe metru ptrat, iar costul
compartimentelor interioare poate fi exprimat pe metru liniar.
Conceptul de unitate segregat nu se limiteaz doar la unitile de msur
liniare, de volum sau de arie. El poate fi aplicat i costului componentelor complete
instalate cum ar fi costul unui acoperi prefabricat, livrat i asamblat.
Toate costurile unitare sunt apoi totalizate pentru a stabili costul estimat al
tuturor construciilor (costuri directe i indirecte). Cheltuielile de regie i profitul
constructorului (CG) pot fi incluse n costurile unitare furnizate de sursele de
informare despre costuri sau pot fi calculate separat. Evaluatorul trebuie s
stabileasc exact ce este inclus n fiecare cost unitar. Alte costuri necesare construirii
(soft cost) se calculeaz, de obicei, separat.
Cu toate acestea, pot fi necesare cunotine de specialitate pentru a centraliza
costurile de baz ale echipamentelor, materialelor i manoperei i pentru a combina
aceste costuri ntr-o estimare a costului final.
Cnd este aplicat complet, metoda costului segregat nlocuiete expertiza
cantitativ a materialelor utilizate i produce un cost de reconstruire sau de
nlocuire corect, cu un efort considerabil mai mic.
Exemplul 1. Depozit Metoda costurilor segregate
Excavare
Amplasament
Fundaie
Structur
Pardoseli (beton)
Pardoseli (plci de asfalt)
Tavan (plci acustice)
Instalaii sanitare (3 grupuri)
Armturi
Canalizare
Sistem de pulverizare ap
Sistem de nclzire, ventilaie, aer
condiionat
Instalaii electrice i iluminat
Perei exteriori
Blocuri de beton
Faad de crmid
Perei despritori
Ziduri
Ui
Ui automate (3,0 m x 3,75 m x 4)
Grinzi i structur acoperi
nvelitoare i izolaie acoperi
Diverse elemente specificate

1.680 mc
10.720 mp
5.520 mp
5.520 mp
5.520 mp
410 mp
410 mp

x
x
x
x
x
x
x

8,49
1,83
19,26
51,87
33,57
10,95
46,68

=
=
=
=
=
=
=

14.263
19.618
106.315
286.322
185.306
4.490
19.139

9 buc.
6 buc.
5.520 mp
5.110 mp
410 mp
5.520 mp

x
x
x
x
x
x

2.525
380
15,93
9,04
45,07
18,29

=
=
=
=
=
=

22.725
2.280
87.933
46.194
18.479
100.961

1.410 mp
470 mp

x
x

130
149

=
=

183.300
70.030

805 mp
10 mp
45 mp
5.520 mp
5.520 mp

39,76
103
195
73,82
23,46

=
=
=

32.007
1.030
8.775
407.486
129.499
30.000

x
x
x

13.24

Evaluarea proprietii imobiliare

Subtotal
Multiplicatorul costului curent
Subtotal
Multiplicatorul costului local
COST TOTAL
(din catalog 324,79 /mp)
Costuri indirecte neincluse n cataloagele de costuri*
Subtotal
Costuri indirecte de la finalizare pn la stabilizarea
gradului de ocupare
Subtotal
Profitul dezvoltatorului imobiliar 11% din totalul costurilor directe i indirecte
Cost total (416,81 /mp)
Plus valoarea amplasamentului i amenajrile
Valoarea total a proiectului

1.776.152
x 1,030
1.829.437
x 0,980
1.792.848
x 1,100
1.972.132
x 1,050
2.070.739
230.082
2.300.821
(rotunjit) 2.301.000
650.000
2.951.000

* Cheltuielile de regie i profitul i unele costuri indirecte sunt incluse n costurile de baz; onorariul
arhitectului i alte costuri indirecte nu sunt incluse. Sursa datelor despre costuri trebuie studiat
pentru o nelegere deplin a costurilor stabilite.

Note:
Pentru simplificare, s-a aplicat un procent pentru a cuantifica costurile indirecte.
Evaluatorul trebuie s divizeze costurile pe categorii pentru a susine procentele
aplicate.
Estimarea costurilor segregate se poate baza pe datele adunate de evaluator sau
se poate obine de la un serviciu de informare despre costuri care ofer cifre
actualizate lunar.
n acest exemplu s-au aplicat ajustri pentru:
1) costurile indirecte neincluse n preurile de baz din cataloagele de costuri;
2) costurile indirecte dup construire i pn la atingerea gradului de ocupare
stabilizat; i
3) profitul dezvoltatorului imobiliar calculat ca procent din totalul costurilor

directe i indirecte.

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.25

Exemplul 2. Hal de producie


(conf. Catalog Costuri reconstrucie - Costuri nlocuire Cldiri industriale, Comerciale i
Agricole, Construcii speciale, autor Corneliu chiopu, Ed. IROVAL, 2010)

Hal metalic:

Nr.
crt.

nlime

H=10 m,

Deschidere D=15 m,

nchideri din panouri izolatoare de 10 cm.

Suprafaa construit

Sc (mp) =

1.665,3

Suprafaa construit desfurat

Sd (mp) =

1.665,3

Sd hala (mp) =

1.470,9

Sd birouri (mp) =

194,5

Denumire / Simbol

Suprafa
Sc / Sdc
(mp)

Cost
catalog
(/mp)

Total
cost
()

Indici actual.
sept. 2011

C=AxB

1.470,9

241,0

354.482,1

194,5

189,9

36.928,0

Coef. ajustare
distan

Coef. ajustare
manoper

Cost total
()

1,000

0,9826

1,0904

1,0000

0,9826

379.811,5

1,1674

1,0000

0,9826

42.360,7

G=CxDxExF

Suprastructur / Structur
1

10PANIZO1015

6CLBTIPB

422.172,2

Total 1
Finisaj
2

FINIZOPAN

FICLTIPB

1.470,9

30,4

44.714,8

1,0661

1,0000

0,9826

46.842,1

194,5

152,9

29.729,0

1,0569

1,0000

0,9826

30.874,7
77.716,9

Total 2
Instalaii electrice
3
3

ELIZOPAN
IECLTIPB

1.470,9

6,3

9.266,5

1,0098

1,0000

0,9826

9.194,8

194,5

33,1

6.436,6

1,0244

1,0000

0,9826

6.479,1
15.673,9

Total 3
Instalaii sanitare
4

SIZOPAN

1.470,9

3,5

5.148,1

0,9777

1,0000

0,9826

4.945,8

ISCLTIPB

194,5

25,0

4.861,5

0,9983

1,0000

0,9826

4.768,9
9.714,7

Total 4
Instalaii de nclzire
5

IIZOPAN+ISCLDP1

IVCLTIPB

1.470,9

22,6

33.241,9

1,0062

1,0000

0,9826

194,5

30,8

5.989,4

1,0198

1,0000

0,9826

Total 5
TOTAL CIB, cu TVA ()
Cost unitar total, cu TVA (/mp Sd)
TOTAL CIB, fr TVA ()
Cost unitar total, fr TVA ( / mp Sd)

32.866,8
6.001,8
38.868,7

564.146
339
454.957
273

13.26

Evaluarea proprietii imobiliare

Exemplu de defalcare a costurilor unitare care au condus la costurile unitare din


tabel:
10PANIZO1015
- Materiale
- Manoper
- Transport i utilaje
Total Cheltuieli directe
Coeficient recapitulaie deviz
Total Cost deviz analitic
Coeficient cheltuieli indirecte
Total Cost nlocuire brut
unitar (rotunjit)

/mp Sd
A
B
C
D=A+B+C
E
F=DxE
G
G=FxG

98,106
40,790
12,716
151,613
1,465
222,110
1,085
241,000

E coeficientul de recapitulaie din devizul analitic se aplic pentru a se lua n calcul


cheltuielile constructorului (CG) pentru procurarea de unelte, scule, plata
salariailor indirect productivi i profitul constructorului.
G coeficientul cheltuielilor indirecte se aplic pentru a se lua n calcul cheltuielile de
proiectare, de organizare de antier, taxe (autorizaia de construire) i cheltuielile de
branament.
Costurile unitare de baz au fost calculate pentru distana de transport de 10 km i
localiti cu nivelul al III-lea de salarizare. Dac obiectivul analizat nu corespunde
acestor ipoteze sunt necesare ajustri conform Anexelor din catalog, innd cont de
specificul local.
Valoarea include profitul CG, dar nu include profitul dezvoltatorului imobiliar care se va
aduga separat.
Note:
Catalogul trateaz cldirile i construciile speciale ca sisteme constructive
unitare, iar costul acestora a fost obinut prin nsumarea costurilor unui
numr de susbsisteme, interconectate ntre ele, contribuind mpreun la
calcularea costului de nlocuire sau reconstrucie final.
n costul cldirilor au fost prevzute costuri difereniate pe diferite variante
constructive i subsisteme care se pot combina n funcie de situaia concret
din teren:
o Structura de rezisten (diverse deschideri i nlimi): fundaii,
platform betonat, cadre din beton armat (stlpi i grinzi din beton
armat prefabricat, montate pe direcia longitudinal) sau cadre
metalice (stlpi metalici executai din europrofile zincate).
o nchiderea la partea superioar: grinzi precomprimate cu chesoane
6x1,5 m sau elemente ECP sau ferme metalice cu zabrele acoperite cu
prefabricate din beton sau ferme metalice cu panouri din tabl cutat
o Finisaje: difereniat pentru zona de hal de producie sau vestiare sau
birouri.
o Instalaii funcionale: electrice, sanitare, nclzire i ventilaie, dup
caz.

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.27

n costul instalaiilor funcionale nu sunt incluse costurile de aprovizionare


i montaj ale utilajelor i echipamentelor funcionale (central termic,
chiller, post trafo, tablouri electrice de for, centrale de tratare aer etc.) care
se consider independente de cldire, cu durate de via diferite i trebuie
adugate separat (vezi cap. 4.3 din Devizul general).
n costurile unitare ale cldirii nu sunt incluse instalaiile electrice de for
exterioare i nici alte construcii speciale din interiorul sau exteriorul halei
(ci de rulare poduri rulante, canale tehnologice, fundaii utilaje etc.
Toate preurile din catalog includ TVA, deci evaluatorul trebuie s in cont
de acest aspect i s fac deducerile necesare.

Metoda devizelor
Cea mai cuprinztoare i mai precis metod de estimare a costului este metoda
devizelor. Devizul reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor de construcie
folosite i toate categoriile de manoper necesare. La aceste calcule se aplic costuri
unitare pentru a determina un cost total al materialelor de construcie i manoperei,
apoi antreprenorul adaug o marj pentru cheltuielile neprevzute, cheltuieli de
regie i profit.
n funcie de amploarea proiectului - i poate i a mrimii antreprizei, devizul i
calculele de cost pot fi realizate de un singur antreprenor sau de un numr de
subantreprenori ale cror oferte sunt adunate de un antreprenor general i
prezentate sub forma costului final. n fiecare situaie, analiza detaliaz cantitatea,
calitatea i costul tuturor materialelor furnizate de antreprenorul general sau de
subantreprenor i costurile corespunztoare.
Dezavantajele metodei sunt acelea c este consumatoare de timp, costisitoare i
solicit frecvent serviciile unui specialist cu experien n estimarea costurilor. Din
aceste motive, metoda este rareori utilizat n efectuarea serviciilor obinuite de
evaluare.
Exemplul 1
O detaliere a costurilor unui antreprenor general pentru un depozit este prezentat
mai jos, n form simplificat. Acesta este doar un rezumat; cantitile specifice i
costurile nu sunt indicate.
Condiii generale ale contractului
Excavare i nivelare
Beton
Tmplrie
Zidrie
Structur
Grinzi, nvelitoarea acoperiului
Structura acoperiului
Izolaia
Tocuri
Gletuire
Vopsitorie

7.854
24.781
182.053
25.473
194.231
280.343
329.827
57.494
32.378
5.256
11.329
7.611

13.28

Evaluarea proprietii imobiliare


Izolaie acustic
5.803
Pardoseli
3.335
Instalaii electrice
75.334
SIVAC
67.560
evrie
6.458
Instalaii de ap i canalizare i sistem de pulverizatoare
77.461
Subtotal
1.394.581
Cheltuieli neprevzute 5%
69.729
Cheltuieli de regie i profit 12%
167.350
Costuri totale propuse (295,58 /mp)
1.631.660
(rotunjit) 1.631.700
Costuri indirecte nainte, pe parcurs i dup construire*
x 1,27
Subtotal
2.072.259
Profitul dezvoltatorului imobiliar 10%
+207.226
Cost total de reconstruire nou
2.279.485
Plus valoarea amplasamentului i amenajrilor
+ 650.000
Valoarea total a proiectului
2.929.485
(rotunjit) 2.930.000
* Pentru simplificare s-a aplicat un procent pentru costurile indirecte. Evaluatorul
trebuie s mpart costurile pe categorii pentru a susine procentele aplicate.

Ofertele antreprenorului nu includ, de obicei, costurile indirecte dup finalizarea


construciei sau profitul dezvoltatorului imobiliar. Analiza ilustrat reflect
costurile indirecte i calculul profitului dezvoltatorului imobiliar ca procent din
totalul costurilor directe i indirecte. n exemplele prezentate, costurile indirecte
sunt luate n considerare n diverse stadii ale procedurii de estimare a costului.
Dei amenajrile aduse amplasamentului, precum parcarea, peisagistica i
semnalizarea, sunt incluse de obicei n oferta antreprenorului general, ele nu sunt
ntotdeauna detaliate. Acestea ar trebui incluse n estimarea costului tuturor
construciilor. n estimarea costului unei construcii existente, o detaliere separat a
amenajrilor faciliteaz luarea n considerare a deprecierii cumulate.
Deoarece metoda devizelor produce o estimare a costului unei construcii
identice, exemplul prezint costul de reconstruire al depozitului la data evalurii.
Exemplul 2
n continuare este prezentat devizul analitic al unei case de locuit cu urmtoarele
caracteristici, ntocmit conform Indicatoarelor de norme de deviz n construcii utilizate n
Romnia.

Regim de nlime
P+E

Suprafaa construit P
= 158,21 mp

Suprafaa construit E
= 94,03 mp

Suprafaa desfurat
= 252,24 mp

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.29

Fig. 13.2. Centralizator deviz pe categorii de lucrri

n continuare se poate vedea detalierea (devizul analitic) unei categorii de lucrri


cu urmtoarele poziii principale:
TOTAL A - CHELTUIELI DIRECTE DIN ARTICOLE DE LUCRRI ca sum a
cheltuielilor directe (materiale de construcii, manoper direct, utilaje, transport):
58.755,45 lei
La TOTAL MANOPER DIRECT (21.684,02 lei) se aplic cotele de contribuii
aferente salariilor directe i se obine MANOPERA TOTAL: 27.729,31 lei
COSTUL TOTAL AL TRANSPORTULUI se obine din Costul iniial al
transportului (467,71 lei) la care se adaug Costul de transport al materialelor
principale la antier PMT (13,21 lei)
Prin nsumare, obinem TOTAL CHELTUIELI DIRECTE (64.813,95 lei), sum la
care se aplic CHELTUIELILE INDIRECTE: (10,00%), baza de aplicare a cotei de
BENEFICIU (5,00%), avnd un Total preliminar: 74860.12 lei
Aplicnd o cot de (1,00%) - Fond centralizat OS (Organizare de antier) la
Totalul preliminar, obinem TOTAL Categorie de lucrri de 75.608,72 lei (excl.
TVA)

13.30

Evaluarea proprietii imobiliare


Fig. 13.3. Deviz analitic categoria 103 FINISAJE INTERIOARE

INVESTITIE: J29 LOC.INDIV.P+E,PISCINA SI IMPREJMUIRE


INTOCMIT :
INVESTITOR:
CONTRACTANT:
D E V I Z

A N A L I T I C

.OBIECT:01 CONSTRUCTII
.DEVIZ: 103 FINISAJE INTERIOARE
Pag. 1
.=========================================================================================================================
.|
|
|
|
|
|PU MATERIALE | VAL.MATERIALE |
.|POZ.|
COD
|
D E N U M I R E
A R T I C O L
|
|
|PU MANOPERA | VAL.MANOPERA |
.|
| ARTICOL |
| U.M. | CANTITATE |PU UTILAJ
| VAL.UTILAJ
|
.|
|
|
|
|
|PU TRANSPORT | VAL.TRANSPORT |
.|
|
|
|
|
|
| VAL. TOTALA
|
.|
|
|
|
|
| GREUT.UNIT. | GREUT.TOTALA |
=========================================================================================================================
01 CF01A1
TENCUIELI INTERIOARE,DRISCUITE,LA STILPI,PERETI EXE
MP
488.4000
3.3300
1626.37
CUTATE MANUAL PE ZIDARIE,DE 2CM GROSIME
9.1000
4444.44
-10174/0094 900SM40 MORTAR TENCUIALA M 50T (MC)
0.0900
43.96
0.0000
0.00
6114.77
0.039600
19.340640
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------02 RPCJ13A1
REP.TENC.INT.IN JURUL TOC.SI PERV.CU MORT.VAR CIM.M
M
92.0000
0.7611
70.02
ARCA 10-T CU SPALETII:DREPTI SUB 15CM LATIME *
4.8998
450.78
0.0000
0.00
0.0000
0.00
520.80
0.010952
1.007584
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------03 CF10C1*
GLET DE IPSOS IN 2 STRATURI APLICAT PE TENCUIELI DR
MP
405.4000
2.4810
1005.80
ISCUITE
5.0000
2027.00
0.6000
243.24
0.0000
0.00
3276.04
0.004010
1.625654
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------04 CF10M2
GLET DE IPSOS LA PERETI SI TAVANE
MP
199.0000
2.4810
493.72
5.0000
995.00
0.6000
119.40
0.0000
0.00
1608.12
0.004010
0.797990
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------05 CF91A1$
PLACARE TAVAN CU GIPS CARTON FARA STRUCTURA
MP
104.0000
21.0000
2184.00
16.0000
1664.00
0.0000
0.00
0.0000
0.00
3848.00
0.021000
2.184000
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------06 CN04C2.
ZUGRAVELI LAVABILE INTERIOARE IN 2 STRATURI PE TENC
MP
604.4000
4.7961
2898.76
UIELI GLETUITE
5.0000
3022.00
0.0000
0.00
0.0000
0.00
5920.76
0.000652
0.394069
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------07 CI06B1*
PLACAJ FAIANTA LA PERETI SI STALPI CU PLACI FIXATE
MP
83.0000
31.0300
2575.49
CU ADEZIV DE LIPIRE SI CHIT DE ROSTUIRE
24.0000
1992.00
0.6000
49.80
0.0000
0.00
4617.29
0.041370
3.433710
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------08 CG91D$
STRAT SUPORT PT.PARDOSELI EXECUTATE DIN MORTAR DE C
MP
179.0000
10.5000
1879.50
IMENT M100-T 5 CM GROSIME
8.0000
1432.00
0.0000
0.00
0.0000
0.00
3311.50
0.000000
0.000000
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------09 CI02A1
FINISAJE SPECIALE CU PLACAJ MARMURA,TRAVERTIN,PIATR
MP
19.0000
224.4300
4264.17
A PLACI SI STRAIFURI <5CM GROSIME
53.8000
1022.20
-10140/0007 1350004 PLACA TRAV. BORSEC CAL.I G=2CM
0.0000
0.00
S 6567 (MP)
0.0000
0.00
5286.37
0.076920
1.461480
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------10 CI07A2*
PLACAJ DIN GRESIE LA STILPI SI PERETI CU ADEZIV DE
MP
47.7000
36.1400
1723.88
LIPIT SI CHIT DE ROSTUIT
25.0000
1192.50
0.0000
0.00
0.0000
0.00
2916.38
0.062370
2.975049
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------11 CG12A1
SCAFE DIN GRESIE CERAMICA
M
76.0000
2.7254
207.13
3.5000
266.00
-10150/0001 163A158 ELEMENT RAC.GRESIE
0.0500
3.80
NEGLZ.NET.ALBE S 150X 100X 8 C1 S5939 (M)
0.0000
0.00
476.93
0.011355
0.862980
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------12 CG01D1*
SAPA AUTONIVELANTA DE 0,5CM GROSIME
MP
103.3000
10.9915
1135.42
5.0000
516.50
0.0000
0.00
0.0000
0.00
1651.92
0.015400
1.590820
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Capitolul 13 Abordarea prin cost


D E V I Z

A N A L I T I C

.OBIECT:01 CONSTRUCTII
Pag. 2
.DEVIZ: 103 FINISAJE INTERIOARE
.=========================================================================================================================
|PU MATERIALE | VAL.MATERIALE |
|
|
|
|
.|
|PU MANOPERA | VAL.MANOPERA |
|
|
A R T I C O L
D E N U M I R E
|
COD
.|POZ.|
|
| VAL.UTILAJ
| U.M. | CANTITATE |PU UTILAJ
| ARTICOL |
.|
|PU TRANSPORT | VAL.TRANSPORT |
|
|
|
|
.|
|
| VAL. TOTALA
|
|
|
|
|
.|
| GREUT.UNIT. | GREUT.TOTALA |
|
|
|
|
.|
=========================================================================================================================
3019.46
29.2300
103.3000
MP
PARCHET LAMINAT MONTAT CU CLIC
13 CG02A2*
1136.30
11.0000
0.00
0.0000
0.00
0.0000
4155.76
1.641747
0.015893
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4882.50
250.0000
19.5300
MP
USI DIN LEMN SIMPLE INTERIOARE INTR-UN CANAT PE CAP
14 CK03A1
624.96
32.0000
TUSELI
1.17
0.0600
0.00
0.0000
5508.63
0.000000
0.000000
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------577.68
34.8000
16.6000
M
GLAF,COPERTINA LAT 15-30CM,LUNG<2M-CARTON BITUM
15 CE15B1
24.90
1.5000
0.00
0.0000
0.00
0.0000
602.58
0.000000
0.000000
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------254.72
15.9200
16.0000
M
REPARARE PLACAJ AL TREPT.PLACATE-PARCHET STEJAR INC
16 RPCL06A1
552.00
34.5000
LUSIV SUPORTUL DIN SCINDURI LA SCARI BETON *
0.00
0.0000
0.00
0.0000
806.72
0.172160
0.010760
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------0.00
0.0000
8.0000
MP
RASCHETARE PARCHET DE STEJAR,FAG EXEC.CU TICLING*
17 RPCK15A1
50.40
6.3000
0.00
0.0000
0.00
0.0000
50.40
0.000000
0.000000
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------63.73
7.9663
8.0000
MP
LACUIREA PARCHETULUI CU LAC PALUX IN TREI STRATURI
18 RPCK72A1
98.24
12.2798
0.00
0.0000
0.00
0.0000
161.97
0.003480
0.000435
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6960.00
580.0000
12.0000
M
CONFECTII METALICE: BALUSTRAZI INOX
19 CL20B1*
156.00
13.0000
0.00
0.0000
0.00
0.0000
7116.00
0.360000
0.030000
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------320.00
320.0000
1.0000
BUC
SCARA GATA CONFECTIONATA DIN LEMN INCL.TRAPA ACCES
20 CE16D1$
16.80
16.8000
POD
0.00
0.0000
0.00
0.0000
336.80
0.000000
0.000000
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------0.00
0.0000
40.6700
T
Transportul rutier al betonului-mortarului cu autob
21 TRA06A15
0.00
0.0000
etoniera de 5,5mc dist. =15km
0.00
0.0000
467.71
11.5000
467.71
0.000000
0.000000
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------TOTAL
TRANSP.TOTAL
UTILAJE
MANOPERA
MATERIALE
TOTAL DEVIZ:
58755.45
467.71
461.37
21684.02
36142.35
GR.=37.851363
RECAPITULATIE LA DEVIZUL :103
FINISAJE INTERIOARE
TOTAL A - CHELTUIELI DIRECTE DIN ARTICOLE DE LUCRARI
MATERIALE
MANOPERA
UTILAJ
TRANSPORT
36142.35
21684.02
461.37
467.71

TOTAL
58755.45

ALTE CHELTUIELI DIRECTE


Cota aprovizionare materiale : 0.00 %
(36142.35 x 0.00/100 )
Spor manopera lucr. exec. in spatii sub exploatare/circulatie : 0.00 %
(21684.02 x 0.00 /100 )
Spor santier : 0.00 %
(21684.02 x 0.00 %
Manopera maistri : 0.00 %
((21684.02 + 0.00 + 0.00) x 0.00 /100 )
TOTAL MANOPERA DIRECTA
Contributie la asigurari sociale : 20.80 %
(21684.02 x 20.80 /100 )
Contributie la asigurari de sanatate : 5.20 %
(21684.02 x 5.20 /100 )
Contributie pentru somaj : 0.50 %
Fondul de garantare pentru plata creantelor salariale : 0.25 %
(21684.02 x 0.25 /100 )
Contr.concedii si indemnizatii : [(m+m1+m2+m3) x %] (21684.02 x 0.85 /100)
Comision carti de munca: [(m+m1+m2+m3) x %] (21684.02 x 0.00 /100)
Fond de risc
: [(m+m1+m2+m3) x %] (21684.02 x 0.279 /100)
Spor utilaje lucr.exec.in spatii sub exploatare/circulatie:0.00%
(461.37 x 0.00 /100 )
Total transport c.f. : (81.710 x 0.000) + (0.000 x0.00)
Transport materiale principale la santier PMT = 12.00 lei/tona
(1.101 tone x 12.00 lei/tona )
Transport auto : (12.00 lei/tona )
(0.000 tone x 12.00 lei/tona )
TOTAL CHELTUIELI DIRECTE
MATERIALE
MANOPERA
36142.35
27729.31

UTILAJ
461.37

CHELTUIELI INDIRECTE : ( 10.00 % )


(64813.95 x 10.00 /100 )
Probe si incercari : (0.00 % )
((64813.95 + 6481.40 ) x 0.00 /100 )
BENEFICIU : ( 5.00 % )
((64813.95 + 6481.40 + 0.00) x

TRANSPORT
480.92

TONAJ
37.8514
0.00
0.00
0.00
0.00
21684.02
4510.28
1127.57
108.42
54.21
184.31
0.00
60.50
0.00
0.00
13.21
0.00

64813.95
6481.40
0.00
3564.77

5.00 /100 )

Total preliminar:
Fond centralizat OS : ( 1.00 % )
(74860.12 x 1.00 /100 )
Proiectare tehnologica : (0.00 % )
(74860.12 x 0.00 /100 )

74860.12
748.60
0.00

TOTAL (exclusiv TVA) :


Cota timp friguros : (0.00 % )
((75608.72 x 0.00 /100 )

75608.72
0.00

TOTAL (exclusiv TVA) :


TVA - Taxa pe valoarea adaugata :(24.00)
T O T A L
G E N E R A L :

75608.72
18146.09
93754.81

13.31

13.32

Evaluarea proprietii imobiliare

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.33

CAPITOLUL 13.2

ESTIMAREA COSTULUI DE CONSTRUIRE


EXERCIII RECAPITULATIVE
ENUNURI ADEVRAT/FALS
1.

n abordarea prin cost, valoarea este estimat direct prin compararea


proprietii subiect cu proprietile comparabile. (F)

2.

Valoarea unei construcii edificate recent poate fi mai mare sau mai mic
dect costul su de reconstruire. (A)

3.

Construciile existente pe un amplasament pot avea valoare pozitiv sau pot


s nu aib valoare, dar nu pot avea valoare negativ. (F)

4.

Abordarea prin cost necesit evaluri separate ale terenului i construciilor.


(A)

5.

Tehnicile abordrii prin cost pot fi folosite pentru a determina ajustri ale
preului pentru caracteristicile fizice ale proprietii n metoda comparaiei
vnzrilor. (A)

6.

Cnd se folosete costului de reconstruire, evaluatorul trebuie s ia n


considere costul de nlturare al componentelor cu depreciere funcional
recuperabil. (F)

7.

Abordarea prin cost este rareori folosit pentru studii de fezabilitate. (F)

8.

Abordarea prin cost este folosit pentru estimarea valorii unei construcii
aflate n proiect i a proprietilor specializate. (A)

9.

Profitul dezvoltatorului imobiliar, care urmeaz a fi realizat ntr-o


dezvoltare, este uor de estimat.(F)

10.

Costul supradimensionrilor nu este inclus n estimarea costului de


reconstruire. (F)

11.

Costurile directe sunt cheltuielile pentru alte obiecte dect materiale de


construcie i manoper. (F)

13.34

Evaluarea proprietii imobiliare

12.

Profitul dezvoltatorului imobiliar este rareori inclus n informaiile despre


costuri publicate. (A)

13.

Metoda devizelor este metoda pe care evaluatorii o folosesc cel mai des
pentru estimarea costurilor. (F)

14.

Volumul este des folosit n estimarea costului unei construcii cu un singur


etaj. (F)

15.

Cnd un cost este alocat pe o suprafa mare a construciei, de obicei costul


unitar este mai mare. (F)

16.

Metoda costurilor segregate poate implica estimarea costului unei


componente fabricate n afara amplasamentului, transportat i instalat in
situ. (A)

17.

Cnd este realizat n mod competent, o estimare a costului obinut prin


metoda costurilor segregate poate fi folosit pentru a substitui metoda
devizelor. (A)

18.

Majoritatea evaluatorilor au expertiza necesar pentru a aplica metoda


devizelor. (F)

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.35

NTREBRI GRIL
Atenie: ntrebrile au un singur rspuns corect

1. Metodele de estimare a costurilor nu includ:


a. metoda costurilor segregate
b. metoda defalcrii
c. metoda devizelor
d. metoda comparaiilor unitare
2. Diferena dintre preul de vnzare sau valoarea de pia a unei proprieti i
suma costurilor directe, costurilor indirecte i a valorii curente a terenului
reprezint:
a. fructificarea capitalului propriu
b. valoarea cldirii
c. recuperarea capitalului
d. profitul dezvoltatorului imobiliar
3. Depinznd de practicile pieei, profitul dezvoltatorului imobiliar poate fi estimat
prin toate modurile urmtoare mai puin:
a. ca procentaj al costurilor directe i indirecte
b. ca procentaj al costurilor directe i indirecte i al valorii amplasamentului
c. ca procentaj al valorii proiectului finalizat
d. ca procentaj al venitului net din exploatare
4. Din cauza proiectrii speciale a interiorului unei cldiri, exist probabilitatea ca
metrul ptrat s nu reprezinte o unitate adecvat de msur pentru un (o):
a. cldire mic de birouri
b. depozit de materiale
c. bloc de apartamente
d. cldire cu un singur etaj
5. Dac construcia evaluat este mai mare dect construcia etalon descris n
manualul de cost, atunci costul unitar al construciei n cauz este probabil:
a. mai mare
b. mai mic
c. la fel
d. inaplicabil
6. Canalizarea, nclzirea, ascensoarele i alte componente ale unei construcii nu
cost n mod necesar proporional mai mult s fie incluse ntr-o cldire mai mare
dect ntr-una mai mic. Aceasta este reflectat n:
a. metoda costurilor segregate
b. raportul teren/cldire
c. metod devizelor
d. metoda comparaiilor unitare

13.36

Evaluarea proprietii imobiliare

7. Care metod de estimare a costului este mai puin complicat, mai practic i
mai rspndit?
a. metoda costurilor segregate
b. metoda devizelor
c. metoda zonei construite
d. metoda comparaiilor unitare
8. Sursele de datele referitoare la costuri includ toate din urmtoarele, mai puin:
a. contractele de construire
b. ncheierile de edin
c. fiierele evaluatorului
d. cataloagele de cost publicate
9. Cea mai complet i precis metod de estimare a costului este cea a:
a. costurilor segregate
b. devizelor
c. comparaiilor unitare
d. actualizrii costului
10. Costurile directe i indirecte trebuie calculate i incluse n:
a. toate metodele de estimare a costului
b. metoda costurilor segregate
c. metoda devizelor
d. metodele comparaiilor unitare
11. Dup estimarea costului de reconstruire sau de nlocuire a unei construcii
existente, evaluatorul estimeaz i deduce:
a. valoarea terenului
b. costul de reparaie
c. deprecierea
d. profitul dezvoltatorului imobiliar
12. n abordarea prin cost, amplasamentul este evaluat ca i cum ar fi:
a. liber i disponibil pentru dezvoltarea la cea mai bun utilizare a sa
b. construit i adecvat pentru utilizarea sau dezvoltarea proiectat
c. dezvoltat i exploatat la capacitate maxim
d. impus ca penalitate asupra valorii amplasamentului
13. Utilizarea unui cost de reconstruire sau de nlocuire depinde de:
a. estimarea valorii finale
b. scopul evalurii
c. durata de via economic a construciei
d. durata de via fizic a construciei
14. Care dintre urmtoarele nu constituie un cost indirect?
a. manopera
b. costurile de finanare
c. onorariile profesionale
d. taxele pe durata construciei

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.37

15. Diferena dintre costul total de dezvoltare al unei proprieti i valoarea ei de


pia reprezint:
a. valoarea de revnzare
b. serviciul de datorii ipotecare
c. profitul dezvoltatorului imobiliar
d. alocare pentru nlocuire
16. Un imobil somptuos construit ntr-o zon de case cu dou dormitoare reprezint
un exemplu de:
a. supradimensionare
b. subdimensionare
c. depreciere din cauze externe
d. neadecvare funcional
17. Care din urmtoarele nu este o component a deprecierii cumulate?
a. pierderea dezvoltatorului imobiliar
b. depreciere economic
c. depreciere fizic
d. depreciere funcional
18. O cldire construit recent, care reprezint cea mai bun utilizare a
amplasamentului su, poate s valoreze mai puin dect costul su din cauza:
a. inflaiei
b. aprecierii
c. deprecierii fizice
d. deprecierii externe (economice)
19. Costul i valoarea de pia sunt cel mai apropiate cnd proprietile sunt:
a. noi
b. vechi
c. supradimensionate
d. subdimensionate
20. n abordarea prin cost, costurile de reconstruire sau nlocuire includ toate din
urmtoarele, mai puin:
a. costurile directe
b. costurile indirecte
c. profitul contractorului general
d. cheltuielile fixe i variabile

13.38

Evaluarea proprietii imobiliare

TEME DE DISCUIE
1.

Dup ce au fost culese toate datele relevante, cum este aplicat abordarea prin
cost?
n prima etap valoarea terenului este estimat ca i cum acesta ar fi liber i
disponibil pentru dezvoltarea la CMBU a sa. Apoi sunt estimate costul direct,
costul indirect i profitul constructorului pentru construcia principal
aferent terenului, la data evalurii, mpreun cu orice alte costuri necesare
pentru aducerea acesteia la standardele pieei i la un profit adecvat
promotorului. Aceste estimri sunt adunate pentru a obine costul
nlocuire/reconstruire brut al construciei respective. Apoi sunt estimate
deprecierile fizice, funcionale i economice aferente acesteia i sunt sczute
din costul de nlocuire/reconstruire brut pentru a obine costul de
nlocuire/reconstruire net. Costul net al oricrei construcii speciale de pe
amplasament este estimat i adunat la costul net al construciei principale. n
final, este adunat i valoarea terenului pentru a obine valoarea proprietii
imobiliare subiect (dreptul absolut de proprietate), care, dac este necesar, este
ajustat pentru a determina valoarea ce corespunde unui drept parial de
proprietate.

2.

Care este diferena dintre costul de reconstruire i cel de nlocuire?


a.

b.

3.

Costul de reconstruire reprezint costul estimat de construire, la preurile


de la data evalurii, a unei copii identice a construciei evaluate, folosind
aceleai materiale, standarde de construcie, proiectri, planuri i calitate
a muncii i cuprinznd acelai deficiene, i neadecvri ale cldirii subiect.
Costul de nlocuire reprezint costul estimat de construire, la preurile de
la data evalurii, a unei cldiri echivalente moderne a construciei
evaluate, folosind materiale moderne i standarde, proiecte i planuri
curente.

Cnd este adecvat i rezonabil aplicarea abordrii prin cost? Cnd este cel
mai puin aplicabil?
a.

b.

Abordarea prin cost este cel mai aplicabil la evaluarea proprietilor noi,
proprietilor cu depreciere mic i a proprietilor specializate. Este
folosit pentru a estima valoarea construciei n stadiu de proiect, n
studii de fezabilitate i n evaluarea proprietilor ce nu sunt vndute
frecvent pe pia.
Cel mai puin aplicabil este n cazul proprietilor vechi ce au o
depreciere cumulat important. Alte probleme ale acestei abordri se
refer la estimarea profitului promotorului, ajustarea pentru drepturile de
proprietate i la durata necesar pentru edificarea unei construcii noi.

Capitolul 13 Abordarea prin cost


4.

13.39

Care sunt cauzele deprecierii fizice, deprecierii funcionale i deprecierii


(externe) economice? Dai exemple.
a.

b.
c.

Deprecierea fizic este cauzat de utilizarea n timp a (nvechirea)


construciei. Acoperiurile uzate i cojirea tencuielilor sunt exemple de
uzur fizic.
Deprecierea funcional este cauzat de deficienele de proiectare a
construciei, cum ar fi tavanele prea nalte sau lipsa unui ascensor.
Deprecierea economic este rezultatul unor fore externe ce au o influen
negativ asupra valorii proprietii. Deprecierea din cauze externe poate
fi cauzat de pericolele existente lng proprietate, de o cerere redus pe
pia sau de condiii economice adverse.

6. Dai cteva exemple de costuri indirecte. Cum se estimeaz?


a.

b.

Costurile indirecte includ onorariile de arhitectur i inginerie; evaluare,


consultan, contabilitate i juridice; costuri financiare pentru credite; taxe
i asigurri pe durata construciei; costuri de nchiriere; cheltuieli
administrative; taxe pe transferul de proprietate.
Unele costuri indirecte se calculeaz ca procentaj din costurile directe;
altele, care nu sunt n legtur cu dimensiunile i costul direct al
construciilor, se estimeaz separat.

7. Identificai dezavantajele utilizrii indicilor de actualizare a costurilor.


Indicii de actualizare a costurilor pot induce n eroare atunci cnd evaluatorul
nu cunoate ce componente sunt folosite n fiecare indice. Mai mult, costurile
istorice pot fi atipice, iar metodele sau materialele de construcie pot suferi
schimbri importante pe durata reflectat de indicele cronologic al costurilor.
8. Ce proprieti imobiliare sunt msurate, de obicei, n uniti de suprafa? Care
sunt msurate n uniti de volum?
a.

b.

Unitatea de suprafa este n general recomandat pentru proprieti cu


un singur etaj i proprieti cu nlimi standard. Se utilizeaz, de regul,
la apartamente, cldiri mici de birouri i case cu un singur etaj.
Unitatea de volum este folosit pentru cldiri cu nlimi variate sau
neobinuite. Unitatea de volum este adecvat pentru depozite de
materiale, silozuri i biserici pentru c, de obicei, acestea au tavane cu
nlimi variabile.

9. Identificai cele trei metode de estimare a costurilor de reconstruire sau de


nlocuire.
Cele trei metode de estimare a costurilor de reproducie sau nlocuire sunt
metoda comparaiilor unitare, metoda costurilor segregate i metoda
devizelor.
10. Care metod de estimare a costului este mai des folosit de evaluatori?
Metoda comparaiilor unitare este folosit cel mai des de evaluatori pentru c
este cea mai simpl, iar estimrile de costuri determinate prin aceasta sunt
adecvate pentru majoritatea evalurilor.

13.40

Evaluarea proprietii imobiliare

PROBLEM
Au fost obinute urmtoarele informaii cu privire la o proprietate imobiliar de tip
depozit de materiale:
Dimensiunile construciei
Cost unitar (excluznd costurile indirecte)
Multiplicator local
Ajustare pentru arie/perimetru
Ajustare pentru nlime
Ajustare pentru sprinklere
Cost indirect (ca procentaj din celelalte costuri)

5.000 mp
150 /mp
1,10
0,90
1,10
+7,5 /mp
25%

Calculai costul curent de reconstruire al acestei construcii folosind metoda


comparaiilor unitare.
Soluie:
Cost comparativ pe mp
Ajustare pentru sprinklere
Ajustare pentru nlime
Ajustare pentru arie/perimetru
Multiplicator de cost local
Costuri indirecte
Cost total pe mp
Cost de reconstruire curent:
214,5 /mp x 5.000 mp = 1.072.500

150,0
+ 7,5
157,5
1,10
173,3
0,90
156,0
1,10
171,6
1,25
214,5

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.41

13.3. ESTIMAREA DEPRECIERILOR


Evaluatorul identific deprecierea datorat unor cauze fizice, funcionale i
externe, analiznd construciile similare i reacia pieei la starea tehnic a acestora.
Mrimea deprecierii ce trebuie dedus din costul de reconstruire sau de nlocuire
curent al construciei, este indicat de diferena dintre contribuia construciei aa
cum este ea la data evalurii, la valoarea de pia a proprietii imobiliare i,
contribuia la valoarea de pia a unei construcii similare noi, existent la data
evalurii.
Pentru a estima deprecierea pot fi aplicate mai multe metode; oricare dintre
acestea este acceptabil dac evaluatorul o aplic coerent i logic i dac reflect o
reacie a unui cumprtor prudent i informat fa de situaia construciei ce trebuie
evaluat. Pentru a realiza o estimare precis i fundamentat a deprecierii cumulate,
prin oricare dintre metode, evaluatorul trebuie s ia n considerare toate elementele
care ar putea diminua valoarea i s le ia n calcul doar o singur dat.
Principalele metode de estimare a deprecierii sunt:
1) metoda prelurii de pe pia,
2) metoda vrst-durat de via,
3) metoda segregrii.
Deprecierea este aplicat numai construciilor, iar valoarea de pia a
amplasamentului este adugat la valoarea acestora, la data evalurii. Forele
exterioare pot cauza o pierdere din valoare a amplasamentului, dar efectul
condiiilor externe asupra valorii amplasamentului este reflectat n valoarea curent
de pia a acestuia.
RELAIILE DINTRE VRST I DURATA DE VIA A CONSTRUCIEI
Pentru estimarea deprecierii totale a unei construcii, n cazul utilizrii metodei
prelurii de pe pia i metodei vrst durat de via. Cele mai importante concepte
sunt: vrsta efectiv, durata de via economic, durata de via economic rmas.
Relaiile dintre vrst i durata de via utilizate pentru formularea unei estimri a
deteriorrii componentelor fizice individuale, n cazul utilizrii metodei segregrii,
sunt: vrsta cronologic, durata de via util i durat de via util rmas.
Deprecierea apare pe parcursul duratei de via a construciei sau unei
componente a acesteia; n teorie, o construcie sau o parte component a acesteia i
pierde ntreaga sa valoare pe parcursul duratei sale de via. De exemplu,
presupunem c probabilitatea duratei de via tipice a unui complex comercial de
pe o pia dat, este de 40 de ani. Teoretic, atunci cnd construcia va avea o vrst
de 40 de ani, ea ajunge la finalul duratei sale de via i i pierde ntreaga sa valoare
din cauza deprecierii, fr a mai avea o valoare de contribuie la valoarea
amplasamentului liber. Probabilitatea duratei de via a unui cazan de ap cald
instalat n construcie va fi mult mai mic de 40 de ani, iar unele dintre

13.42

Evaluarea proprietii imobiliare

componentele sale este posibil s fie nlocuite de cteva ori pe parcursul duratei de
via a construciei (40 de ani). n formularea estimrilor privind deprecierea,
relaiile dintre vrst i durata de via sunt utilizate n principal pentru a estima
deprecierea total a construciei i depreciere fizic a componentelor acesteia.
Vrsta cronologic i vrsta efectiv
Vrsta cronologic, numit uneori vrsta scriptic sau vrsta istoric, reprezint
numrul de ani care au trecut de la finalizarea construciei.
Vrsta efectiv este vrsta indicat de starea tehnic i utilitatea construciei. Vrsta
efectiv a unei construcii poate fi mai mic dect vrsta scriptic dac s-au fcut
mai multe reparaii dect este normal sau datorit proiectului i tehnologiei
superioare sau dac se manifest o raritate a acestor construcii pe pia. De
exemplu, o construcie veche de 40 de ani poate avea o vrst efectiv de 20 de ani
datorit reabilitrii, modernizrii sale sau cererii puternice de pe pia. Sau, n caz
contrar, dac construcia nu a fost ntreinut adecvat, vrsta ei efectiv poate fi mai
mare dect vrsta scriptic.
Durata de via economic i durata de viaa util
Durata de via economic total este perioada de timp n care construciile aferente
proprietii imobiliare contribuie la valoarea proprietii.
Durata de via util total este perioada de timp n care construciile sau o
component a unei construcii poate fi n mod rezonabil considerat ca indeplineste funcia
pentru care a fost proiectat.
Durata de via economic i durata de via util pot fi foarte diferite; durata de
via util este normal s depeasc durata de via economic. De exemplu,
construciile cu diferite grade ale utilitii fizice sunt n mod obinuit nlocuite cu
structuri noi. n orice caz, reparaiile i modernizrile aduse proprietilor vechi
mresc, de obicei, durata lor de via economic. La un moment dat n timp, durata
de via economic a proprietii poate depi durata de via util util util util.
Reabilitarea construciei poate mri durata de via util a acesteia.
Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat n care construciile
aferente proprietii imobiliare continu s contribuie la valoarea acesteia.
Durata de via util rmas este perioada de timp estimat n care construca sau o
component a unei construcii continu s indeplineasc funcia pentru care a fost
proiectat.
Evaluatorul determin durata de via economic rmas a proprietii, n parte,
prin interpretarea atitudinilor i reaciilor cumprtorilor tipici de proprieti
imobiliare competitive.
METODA PRELURII DE PE PIA
Acurateea acestei metode depinde de disponibilitatea datelor despre vnzri
comparabile att de proprieti construite, ct i de terenuri libere. Drepturile de

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.43

proprietate referitoare la proprietile construite, utilizate pentru comparaie,


trebuie s fie identice cu dreptul de proprietate asupra proprietii subiect.
Vnzrile ce implic drepturi pariale de proprietate trebuie utilizate cu precauie,
deoarece pot exista diferene mari ntre avantajele proprietilor nchiriate i cele ale
proprietilor luate cu chirie. Orice ajustare a diferenelor existente ntre drepturile
de proprietate utilizate n evaluare trebuie s fie bine susinute de pia.
Exemplu
Tranzaciile comparabile utilizate n tabelul de mai jos sunt similare cu
proprietatea subiect n ceea ce privete cele trei forme de depreciere: fizic,
funcional i extern. Evaluatorul trebuie s aplice ajustri pentru orice diferen
ntre acestea. Tranzaciile indic o plaj de valori ngust pentru deprecierea total ntre 34% i 39% din costul total de nlocuire.

Pre de vnzare
(-) Profit dezvoltator imobiliar @15%
(-) Valoare amplasament
(=) Cost net construcii
Cost de nlocuire brut, estimat la data
efecturii tranzaciei
(-) Cost net construcii
(=) Depreciere total ()
Depreciere total (% din costul de
nlocuire brut curent, rotunjit)

Comp. 1
250.000
37.500
60.000
152.500

Comp. 2
190.000
28.500
40.000
121.500

Comp. 3
420.000
63.000
127.750
229.250

230.000

195.000

375.000

152.500
77.500

121.500
73.500

229.250
145.750

34%

38%

39%

Pentru acuratee, profitul dezvoltatorului imobiliar se scade din valoarea total a


proprietii (pre de vnzare), dup care se deduce valoarea amplasamentului i se
obine costul net al construciilor (valoarea cu care construcia contribuie la valoarea
proprietii); dup scderea costului net al construciei din costul de nlocuire brut
al acesteia rmne deprecierea total.
Metoda presupune disponibilitatea unui numr suficient de mare de tranzacii
comparabile foarte similare (drepturi de proprietate, finanare, localizare,
dimensiuni, structur, dotri, vrst, condiie etc.).
Cnd este utilizat aceast metod de estimare a deprecierii, nu sunt evideniate
n mod distinct diferitele tipuri de depreciere, fizic, funcional i din cauze
externe. Dac vnzarea comparabil (implicnd un drept deplin de proprietate) a
avut loc pe o pia liber i concurenial, valoarea amplasamentului este susinut
de pia i estimarea costului curent de reconstruire sau de nlocuire este bine
calculat, procentajul obinut din analiza comparativ va include toate tipurile de
depreciere.
Oricum, aceast metod de estimare a deprecierii are anumite limite. Este
necesar o cantitate adecvat de informaii despre vnzri comparabile. Vnzrile

13.44

Evaluarea proprietii imobiliare

comparabile nu sunt ntotdeauna disponibile i anumite proprieti imobiliare cu


specializate nu sunt n mod frecvent tranzacionate pe o pia deschis.
Cnd nu sunt disponibile suficiente informaii, metoda nu are o utilitate prea
mare. n plus, alocarea preurilor vnzrilor comparabile ntre valoarea
amplasamentului i valoarea construciei poate fi dificil de justificat, ndeosebi cnd
raportul dintre valoarea amplasamentului i valoarea construciei variaz.
METODA VRST-DURAT DE VIA ECONOMIC
Pentru a estima deprecierea total aplicnd aceast metod, costul de nou
(reconstruire/nlocuire) se nmulete cu raportul dintre vrsta efectiv i durata de
via economic total a construciei.
Aceast metod ia n considerare deprecierea funcional, extern i fizic n
mod cumulat, deoarece nu permite diferenierea ntre cauzele diferite ale
deprecierii totale.
Exemplu
Cost total
Durat de via economic total
(-)Durat de via economic rmas
(=) Vrst efectiv
Rat aplicat costului curent: 18/50
(=) Depreciere total

195.815
50 ani
32 ani
18 ani
36%
70.493

Pentru a exemplifica mai departe modul de aplicare a deprecierii totale i


obinerea valorii de pia a proprietii, tabelul continu astfel:
Cost total
(-) Depreciere total

195.815
70.493

(=) Valoare construcii


(+) Valoare teren

125.322
60.000

(=) Valoare proprietate

185.322

Rotunjit

185.000

Avantajul acestei metode este acela c este simpl i uor de aplicat.


Un dezavantaj principal al metodei l reprezint faptul c elementele
recuperabile ale deprecierii nu sunt tratate separat. n plus, metoda nu ia n
considerare faptul c unele componente ale construciei pot avea durate de via
fizic rmas mai scurte dect durata de via economic a ntregii construcii.
Metoda vrst-durat de via economic nu trebuie aplicat n scopul estimrii
separate a deprecierii fizice nerecuperabile a elementelor cu durate de via scurte
sau lungi n cadrul metodei devizelor, respectiv calculrii diferitelor tipuri de
depreciere incluse n deprecierea total. Conceptul de durat de via economic

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.45

este legat doar de deprecierea total. Va rezulta o estimare distorsionat dac


metoda vrst-durat de via economic este utilizat pentru a msura deprecierea
fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt sau lung, luate separat.
Varianta modificat a metodei vrst-durat de via economic
Efectul elementelor recuperabile ale deprecierii este recunoscut n metoda
vrst-durat de via economic modificat.
Pentru aplicarea acestei metode, evaluatorul estimeaz mai nti costul
remedierii tuturor elementelor recuperabile ale deprecierii fizice cauzat de
ntreinerea necorespunztoare a construciei, precum i cele ale deprecierii
funcionale. Aceast sum este sczut din costul construciei estimat la data
evalurii. Evaluatorul estimeaz astfel o proporie sau o sum global care acoper
toate elementele deprecierii nerecuperabile. Aceast sum este egal cu raportul
dintre vrsta efectiv i durata de via economic total aplicat la costul
construciei minus toate elementele recuperabile fizice i funcionale estimate la data
evalurii.
Exemplu
Cost de nou (inclusiv profitul dezvoltatorului)
(-) Depreciere elemente recuperabile fizice i
funcionale
(=) Cost net (dup deducerea deprecierilor fizice
i funcionale recuperabile)

195.815
2.250
193.565

Durat de via economic total


Durat de via economic rmas *
Vrst efectiv *
Rat aplicat costului net: 17/50
(-) Depreciere elemente nerecuperabile din
alte cauze (193.565 x 34%)
(=) Valoare construcii
(+) Valoare amplasament

65.812
127.753
60.000

(=) Valoare proprietate

187.753

Rotunjit

50 ani
33 ani 33 ani
17 ani
34%

188.000

Dup ce deprecierea fizic i neadecvarea funcional


recuperabila au fost estimate, durata de via economic rmas a
construciei poate crete i/sau vrsta efectiv poate scdea n
funcie de amploarea schimbrilor.

n utilizarea metodei vrst-durat de via economic modificat, evaluatorul


trebuie s in seama de faptul c atunci cnd elementele recuperabile sunt
recuperate, durata de via economic rmas a construciei poate crete i/sau
vrsta efectiv poate scdea.
Dei elementele deprecierii recuperabile la data evalurii sunt luate n
considerare n cadrul acestei metode, ea nu ine seama de diferenele dintre duratele

13.46

Evaluarea proprietii imobiliare

de via economic rmase ale componentelor individuale ale construciei, n special


de elementele cu via scurt. Metoda se bazeaz pe presupunerea c raportul
vrst - durat de via poate fi aplicat ntregii structuri.
Metoda vrst-durat de via economic modificat presupune c utilitatea
construciei se reduce liniar, ceea ce face ca aplicarea s fie simpl, dar poate nu
ntotdeauna realist. O estimare atent a vrstei efective, bazat pe o documentare
complet a proprietii, poate compensa acest punct slab. Metoda vrst-durat de
via economic modificat reprezint un mijloc convenabil pentru a face
comparaii ntre diferite proprieti.
METODA SEGREGRII
Pentru a aplica metoda segregrii n vederea estimrii deprecierii cumulate,
evaluatorul trebuie s analizeze separat fiecare cauz de depreciere, s determine
amploarea fiecreia i s le cuantifice pentru a calcula suma total deductibil din
costul estimat de reconstruire sau de nlocuire.
Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, unele forme de depreciere
funcional sunt automat eliminate.

Cele trei tipuri de depreciere care pot afecta construciile sunt:


depreciere (uzur) fizic
o recuperabil (reparaii neefectuate la timp)
o nerecuperabil elemente cu via scurt
o nerecuperabil elemente cu via lung

deprecierea (neadecvarea) funcional


o recuperabil
o nerecuperabil

deprecierea extern (economic) - poate fi temporar dac este cauzat de


condiiile nefavorabile de pe pia.

Diferitele tipuri de depreciere sunt prezentate n continuare n ordinea n care


sunt tratate de obicei n rapoartele de evaluare.
Poate fi mai convenabil estimarea, n primul rnd, a tuturor deprecierilor fizice
i funcionale recuperabile i apoi a celor fizice i funcionale nerecuperabile i n
final a deprecierii externe. n general, deprecierile nerecuperabile nu pot fi estimate
corect pn cnd nu au fost estimate toate deprecierile recuperabile.
Mai jos este prezentat un exemplu complex privind estimarea tuturor tipurilor
de depreciere n cadrul metodei segregrii.

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.47

Fig. 13.4 Estimarea deprecierii totale

Sursa: The Appraisal of Real Estate, 14th Edition, Appraisal Institute, 2013

n tabelul urmtor sunt prezentate sintetic opiunile de aplicare a metodei


segregrii, pe care le are evaluatorul:
Tab. 13.2 Proceduri pentru aplicarea metodei segregrii
Scopul
Procedura

Scopul
Procedura

Alocarea deprecierii totale, obinut prin utilizarea metodei prelurii de pe pia sau prin
metoda vrst - durat de via, ntre diferitele ei componente.
1. Estimarea deprecierii totale utiliznd metoda prelurii de pe pia sau metoda vrst durat de via.
2. Calcularea tuturor elementelor deprecierii fizice, adunarea lor i scderea totalului din
deprecierea total estimat anterior. Rezultatul rezidual, dac exist, reprezint
deprecierea funcional i extern.
3. Calcularea tuturor elementelor deprecierii funcionale, adunarea lor i scderea totalului
respectiv din deprecierea calculat la pasul 2.
4. Orice rezultat rezidual reprezint deprecierea extern.
Obinerea unei estimri a deprecierii totale, element cu element.
1. Calcularea tuturor elementelor deprecierii fizice utiliznd tehnici adecvate i apoi
nsumarea tuturor estimrilor pentru a se ajunge la depreciere fizic total.
2. Calcularea tuturor elementelor deprecierii funcionale, utiliznd tehnici adecvate, i apoi
nsumarea tuturor acestor estimri pentru a se ajunge la deprecierea funcional total.
3. Calcularea deprecierii externe. Atunci cnd deprecierea extern nu poate fi alocat dintr-o
estimare a deprecierii totale, ea se calculeaz fie prin analiza datelor pe perechi, fie prin
capitalizarea pierderii de venit. Este posibil ca deprecierea extern estimat s trebuiasc s
fie alocat ntre amplasament i cldiri, n funcie de cum este ea derivat.
4. nsumarea deprecierii fizice (incluznd costul pentru remedierea reparaiilor ntrziate) a
deprecierii funcionale i a deprecierii externe, pentru a se ajunge la o estimare a
deprecierii totale.

Sursa: Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a 13-a, Appraisal Institute. Ediia n limba
romn, ANEVAR, 2011, pag. 19.17.

13.48

Evaluarea proprietii imobiliare

n general, evaluarea proprietilor rezideniale unifamiliale nu necesit


cantitatea de informaii necesar pentru aplicarea metodei segregrii. Pentru a
estima deprecierea n cazul proprietilor rezideniale unifamiliale, evaluatorul
poate utiliza cteodat un cost simplu pe metru ptrat rezultat din cataloagele de
costuri sau deprecierea cumulat rezultat din aplicarea metodei vrst-durat de
via. Dei anumite probleme de evaluare pot fi rezolvate prin estimri simple de
cost pe metru ptrat, unele evaluri necesit utilizarea metodei segregrii.
De aprofundat subiectul la predare. Lectorul trebuie s transmit foarte clar
faptul c evaluatorul trebuie s aplice cea mai eficient i pertinent metod de
estimare a deprecierii i s nu complice lucrurile inutil dac nu este cazul, deoarece
cu ct se complic mai mult, cu att mai mare este probabilitatea de eroare.

Exemple de aplicare a metodei segregrii


Tabelele care urmeaz prezint aplicaii ale metodei segregrii pentru o cldire
administrativ (de birouri) cu dou etaje care are o arie construit desfurat de
433,5 mp i o arie util de 350 mp.
Tab. 13.3 Costul de construire: hard cost i soft cost
Costuri de construire hard cost (inclusiv manoper,
materiale, echipamente, regie i profitul constructorului):
Excavare i pregtire amplasament
Fundaie
Perei exteriori
Structur acoperi
nvelitoare acoperi
Structur de rezisten
Structur tavane
Tavane
Pardoseli
Perei interiori
Vopsiri i zugrveli (exterioare i interioare)
Instalaii ap, canal, gaze
Accesorii pentru instalaii ap, canal, gaze
Instalaii electrice
Accesorii electrice
Sistem nclzire, ventilaie, aer condiionat
Total cost de construire hard cost
Alte costuri de construire soft cost (onorariu arhitect,
supraveghere, taxe legale, permise i licene, asigurri,
impozite, cheltuieli de finanare, cheltuieli de vnzare,
cheltuieli pentru nchirieri i cheltuieli de deinere)
Total cost de construire cldire
Cost unitar de construire, /mp arie construit desfurat

395
4.685
53.275
9.720
2.505
19.590
12.925
5.995
5.505
33.300
1.250
5.675
2.135
6.650
3.415
13.580
180.600
15.215
195.815
451,7 /mp

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.49

Cldirea este amplasat pe un teren cu suprafa de 220 mp i prezint mai


multe forme de depreciere. Se presupune c valoarea amplasamentelor, indicat n
aceste tabele, este susinut de analiza de pia. Tabelul 13.3 prezint sinteza
estimrii costului de construire (nlocuire sau reconstruire) a cldirii de birouri, prin
prezentarea separat a hard cost i a soft cost aferente dezvoltrii.
n metoda costurilor segregate, partea de soft cost (prezentat n mod global n
tabelul anterior) se repartizeaz i ea pe aceleai categorii de lucrri, rezultnd
valorile din tabelul 13.4 ce vor fi utilizate i n estimarea deprecierilor.
Tab. 13.4 Costul de construire
Excavare i pregtire amplasament
Fundaie

428
5.080

Perei exteriori

57.763

Structur acoperi

10.539

nvelitoare acoperi

2.716

Structur de rezisten

21.240

Structur tavane

14.014

Tavane
Pardoseli
Perei interiori

6.500
5.969
36.106

Vopsiri i zugrveli (exterioare i interioare)

1.355

Instalaii ap, canal, gaze

6.153

Accesorii pentru instalaii ap, canal, gaze

2.315

Instalaii electrice

7.210

Accesorii electrice

3.703

Sistem nclzire, ventilaie, aer condiionat


Total cost de construire cldire
Cost unitar de construire, /mp arie construit desfurat

14.724
195.815
451,7 /mp

n tabelele urmtoare sunt calculate estimrile fiecrei categorii de deprecieri.


Depreciere (uzur) fizic recuperabil
Deprecierea fizic recuperabil se refer la elementele de ntreinere defectuoas,
adic la reparaiile neefectuate la timp; estimarea deprecierii fizice recuperabile se
aplic doar elementelor necesar a fi reparate la data evalurii. Acest element de
depreciere este msurat prin costul de aducere a elementelor de construcie
depreciate la condiia de nou sau ca i nou, adic costul reabilitrii/reparrii lor.
O anumit depreciere fizic observat la construcia subiect este considerat a
fi recuperabil la data evalurii dac costul corectrii acestei stri tehnice plus un
profit rezonabil, este mai mic dect creterea de valoare rezultat.
Tabelul 13.5 prezint calculele pentru estimarea elementelor de depreciere fizic
recuperabil.

13.50

Evaluarea proprietii imobiliare

n acest exemplu, costul de refacere a zugrvelilor depete costul lor curent,


deoarece este necesar o manoper suplimentar i o pregtire special a pereilor,
care nu apar n cazul construciilor noi.
Tab. 13.5 Cost de construire: Deprecierea fizic recuperabil (ntreinere
defectuoas)
Cost construire
nvelitoare (reparaie)
Zugrveli
Depreciere fizic recuperabil
total

2.716
1.355

Cost de reparare Cost rmas


250 *
1.450 **

2.466
0

1.700

* Acoperiul a fost deteriorat ntr-o furtun; costul reparrii acoperiului este 250 .
** Costul refacerii zugrvelii depete costul curent, deoarece este necesar o
manoper i o pregtire suplimentar, cheltuieli care nu sunt implicate ntr-o
construcie nou.

n acest caz, deprecierea fizic recuperabil va fi: 250 + 1.450 = 1.700


Cele mai multe defecte, deficiene i supradimensionri ale construciei pot fi
corectate cu ajutorul noilor tehnologii de construcie, dar crucial n decizie este
aspectul economic. Astfel, ntrebarea cheie pe care i-o pune evaluatorul este: Oare
repararea elementului depreciat va reabilita funcionarea structurii i este prudent
realizarea ei n acest moment (la data evalurii)?
Evaluatorii au opinii diferite fa de definirea componentelor remediabile ale
unei construcii care este parial depreciat. De exemplu, un acoperi vechi de 5 ani
cu o durat de via total de 25 de ani, are o valoare mai mic dect dac ar fi nou.
Unii evaluatori argumenteaz c o pierdere n valoare de 20% nu poate fi recuperat
economic la data evalurii; alii consider c acoperiurile deteriorate sunt ntradevr recuperabile. Pierderea proporional n valoare cauzat de un astfel de
element, poate fi considerat ca depreciere recuperabil sau nerecuperabil;
alegerea uneia sau alteia dintre categorii nu va afecta opinia pieei asupra valorii.
Depreciere fizic nerecuperabil
Deprecierea fizic nerecuperabil se refer la elementele deteriorate care nu pot fi
reparate la data evalurii din motive practice sau economice. Acest tip de depreciere
este estimat pentru toate componentele construciei care nu au fost incluse n
categoria deprecierilor fizice recuperabile.
Deoarece costul de reabilitare a elementelor depreciate fizic i recuperabile a fost
deja dedus din costul de reconstruire/nlocuire al construciei, deprecierea fizic
nerecuperabil nu se aplic la acest cost. Deprecierea fizic nerecuperabil trebuie s fie
bazat pe costul de reconstruire/nlocuire construciei care rmne dup ce s-a sczut costul
de eliminare a componentelor considerate fizic recuperabile. Dac nu se procedeaz n
acest mod, costul deprecierii fizice nerecuperabile va fi atribuit i elementelor
recuperabile i va rezulta o supraevaluare a deprecierii fizice.

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.51

n scopul analizei, elementele care prezint o depreciere fizic nerecuperabil se


mpart n elemente cu durat de via lung i elemente cu durat de via scurt. Un
element cu durat de via lung este o component a construciei care are o durat
de via economic rmas identic cu aceea a ntregii construcii (a structurii de
rezisten) din care face parte. Pe de alt parte, un element cu durat de via scurt
este o component a construciei care are o durat de via economic rmas mai
mic dect aceea a construciei.
Chiar dac elementele cu depreciere fizic, ce nu sunt datorate ntreinerii
defectuoase, sunt clasificate ca recuperabile sau nerecuperabile, deprecierea
elementelor cu via scurt trebuie s fie bine cuantificat i fiecare element al
construciei trebuie s fie luat n considerare doar o singur dat.
Tabelele 13.6 i 13.7 prezint calculele pentru estimarea deprecierii fizice a
elementelor cu durat de via scurt, respectiv lung. n aceste tabele, deprecierea
fizic nerecuperabil pentru componentele cu durate de via scurt i lung este
estimat prin metoda vrst - durat de via fizic.
Pentru a estima mrimea deprecierii fizice nerecuperabile a componentelor cu
via scurt, evaluatorul aplic raportul dintre vrsta scriptic i durata de via fizic
total la costul de reconstruire/nlocuire (al fiecrei componente cu via scurt
nerecuperabil fizic) care rmne dup ce a fost sczut costul de eliminare a uzurii
fizice recuperabile. Pentru a calcula mrimea deprecierii fizice nerecuperabile, ce va
fi atribuit componentelor cu durat de via lung, va trebui mai nti s deducem
din
costul
de
reconstruire/nlocuire
estimat
(CIB/CRB),
costul
de
reconstruire/nlocuire total al elementelor fizice recuperabile (sau costul reabilitrii
n unele cazuri) i cel al componentelor cu durate de via scurt nerecuperabile
fizic.
Tab. 13.6 Cost de construire: Deprecierea fizic nerecuperabil a elementelor cu
via scurt
Cost de
Vrst
Durat de via
construire
scriptic
fizic
rmas
nvelitoare acoperi
2.466 *
10 ani
15 ani
Tavane
6.500
7 ani
10 ani
Pardoseli
5.969
5 ani
15 ani
Zugrveli
0
noi
5 ani
Accesorii instalaii
2.315
10 ani
20 ani
Accesorii electrice
3.703
8 ani
10 ani
nclzire, ventilaie,
aer condiionat
4.750 **
10 ani
15 ani
(SIVAC)
25.703
Depreciere fizic total, componente cu durat de via scurt
*

Procent
aplicat la cost
10/15
7/10
5/15
0
10/20
8/10

(67%)
(70%)
(33%)

10/15

(67%)

(50%)
(80%)

Depreciere
fizic
nerecuperabil
1.644
4.550
1.990
0
1.157
2.962
3.167

15.470

Din costul de construire curent de 2.716 , 250 au fost utilizai pentru reabilitarea deteriorrii
fizice recuperabile, rmnnd 2.466 . Evaluatorul poate s aleag utilizarea sumei de 2.716 dac

13.52

Evaluarea proprietii imobiliare

repararea elementelor deteriorate nu va mri durata de via rmas a componentelor construciei


** Din costul curent de construire de 14.724 pentru ntregul sistem SIVAC, 4.750 au fost atribuii
elementelor cu durat de via scurt cum ar fi ventilatoare, sisteme de control i alte componente
mecanice care necesit reparaii sau nlocuiri nainte de sfritul duratei de via estimat a
construciei. Cei 9.974 rmai se includ n categoria elementelor cu durat de via lung.

Tab. 13.7 Cost de construire: Deprecierea fizic nerecuperabil a elementelor cu


via lung
Cost de construire total
(-) Cost de construire aferent:
elem. cu depreciere fizic recuperabil
elem. cu depreciere fizic nerec. cu via scurt
Cost de construire al elementelor cu via lung
Vrst scriptic: 10 ani
Durat de via fizic (total): 75 ani
Raport aplicat costului: 10/75

195.815
1.605 *
25.703
- 27.308
168.507

x 13,3%

Depreciere fizic nerecuperabil a componentelor


cu via lung
22.411
* Aceast sum ine cont de costul reparrii acoperiului (250 ) i de costul de
construire a zugrvelilor (1.355 ). Este utilizat costul de construire a zugrvelilor
deoarece costul de reparare a acestora depete costul de nou.

Dac acest pas nu se realizeaz, sumele aferente deprecierii fizice recuperabile i


nerecuperabile a elementelor cu via scurt vor fi luate n considerare de dou ori.
Dup efectuarea acestor calcule, evaluatorul poate folosi una dintre cele dou
metode de estimare a deprecierii fizice nerecuperabile a elementelor cu durat de
via lung.
Prima metod implic utilizarea unui raport ntre vrsta scriptic i durata de
via fizic (total) estimat. Acest raport este aplicat costului de reconstruire sau de
nlocuire rmas al elementelor cu durat de via lung avnd depreciere fizic
nerecuperabil. Utilizarea acestui raport presupune faptul c elementele de
depreciere extern i funcional nu sunt incluse n estimarea deprecierii fizice.
Dificultatea acestei metode const n estimarea duratei de via fizic din
informaii de pe pia. n mod normal, durata de via fizic este mai mare dect
durata de via economic a construciei/elementului de construcie.
A doua metod utilizeaz raportul dintre vrsta efectiv i durata de via
economic. Acest raport este aplicat costului de reconstruire/nlocuire rmas al
elementelor construciei cu via lung. n utilizarea acestei metode, vrsta efectiv
trebuie s fie ajustat astfel nct raportul s nu includ deprecierea fizic
recuperabil, deprecierea fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt,
deprecierea funcional sau deprecierea extern. Astfel, vrsta efectiv utilizat n
acest raport este mai mic dect vrsta efectiv utilizat n metoda vrst-durat de
via economic.

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.53

Metoda vrst-durat de via economic trebuie s fie aplicat cu mare grij


pentru a estima distinct deprecierea fizic nerecuperabil a elementelor cu via
lung. Conceptul duratei de via economic se aplic doar n contextul deprecierii
totale.
Poate rezulta o estimare incorect dac metoda vrst-durat de via economic
este utilizat pentru a se cuantifica separat deprecierea fizic nerecuperabil a
elementelor cu durat de via lung, fr a proceda la o ajustare adecvat a vrstei
efective care s reflecte deducerile pentru deprecierea fizic recuperabil,
deprecierea fizic nerecuperabil a elementelor cu durat de via scurt i
deprecierea extern sau funcional.
Sinteza metodelor de estimare a deprecierii fizice totale se regsete n schema
urmtoare.
Fig. 13.5 Procedura vrstdurat de via
Procedura vrstdurat de via pentru estimarea tuturor elementelor deprecierii fizice
A
B
C

Cost total

Elemente
recuperabile

Costul
reparrii

Element
cu via scurt 1

Costul nlocuirii

Element
cu via scurt 2

Costul nlocuirii

Element
cu via scurt n

Costul nlocuirii

Elemente
cu via lung

Costuri netratate

100%

Raportul vrst durat de via

Raportul vrst
- durat de via

Raportul vrst
- durat de via

Depreciere

Depreciere

Depreciere

Depreciere

Depreciere

Raportul vrst durat de via

Depreciere fizic total

Sursa: Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a 13-a, Appraisal Institute. Ediia n limba
romn, ANEVAR, 2011, pag. 19.22.

Exemplu
Recapitulaie depreciere fizic
Depreciere fizic recuperabil
(+)Depreciere fizic nerecuperabil:
elemente cu via scurt
elemente cu via lung
(=) Depreciere fizic total
Cost de construire
(-) Depreciere fizic total
(=) Cost de construire rmas (dup aplic. depr. fizice)

1.700
15.470
22.411
39.581
195.815
39.581
156.234

13.54

Evaluarea proprietii imobiliare

Deprecierea funcional
Deprecierea (neadecvarea) funcional este cauzat de deficien a structurii,
materialelor sau proiectului construciei atunci cnd se face comparaia cu cea mai
bun utilizare i cu cele mai eficiente cerine de proiectare, din punct de vedere al
costului, la data evalurii.
Tab. 13. 8 Tipuri de depreciere funcional
Tip

Caracteristici/cuantificare

Deficien recuperabil care


necesit adugare

Proprietatea imobiliar subiect sufer o depreciere funcional deoarece i


lipsete un element pe care celelalte proprieti imobiliare de pe pia l au.
Deoarece elementul respectiv nu exist, proprietatea nu poate fi penalizat
pentru orice fel de depreciere pe care elementul respectiv l-ar fi putut suferi.
Totui, deoarece de obicei cost mai mult s se adauge un element unei
proprieti existente, costul suplimentar pentru adugare (remediere)
reprezint o cuantificare adecvat a deprecierii acestui tip de depreciere
funcional.

Deficien recuperabil care


necesit nlocuire sau
modernizare

O deficien care necesit nlocuire sau modernizare este cauzat de un


element prezent n proprietatea imobiliar subiect, care fie este surclasat
atunci cnd este comparat cu alte proprieti de pe pia, fie este defect i
astfel mpiedic o alt component sau un alt sistem al proprietii s
funcioneze corect. Costul suplimentar necesar remedierii reprezint
valoarea adecvat a acestui tip al deprecierii funcionale. n plus, trebuie
dedus costul rezidual (valoarea recuperabil) sau costul de nlocuire net al
elementului existent, care acum este lipsit de valoare.

Supradimensionare
recuperabil

Supradimensionarea reprezint tipul de depreciere funcional determinat


de un element prezent al proprietii imobiliare subiect care depete
cerinele pieei, dar nu contribuie la valoare cu o sum egal cu costul su.
Supradimensionarea poate avea un cost de susinere (de exemplu, costuri
mai mari de funcionare) care trebuie luat n considerare.
Supradimensionarea este recuperabil doar dac poate fi ndeprtat i
valoarea sa este adugat (sau costurile sunt reduse) la proprietatea
imobiliar subiect (inclusiv orice valoare de recuperare) dup ndeprtarea
sa. Reinei c, n majoritatea aplicaiilor abordrii prin cost, necesitatea
estimrii deprecierii funcionale atribuit unei supradimensionri
nerecuperabile este eliminat prin utilizarea costului de nlocuire i nu a
costului de reconstruire. Supradimensionrile nu sunt nregistrate dublu
ntr-o estimare a costului de nlocuire. Totui, indiferent dac se utilizeaz
costul de nlocuire sau costul de reconstruire, orice cheltuial suplimentar a
proprietarului, asociat cu supradimensionarea, trebuie s fie cuantificat i
dedus ca o penalitate din valoarea proprietii.

Deficien nerecuperabil

Proprietatea imobiliar subiect sufer o depreciere funcional din cauza


lipsei unei componente sau a unei caracteristici de design (de exemplu, o
cldire cu un tavan neobinuit de jos) care nu este fezabil economic s fie
corectat.

Supradimensionare
nerecuperabil

Elementul cu o depreciere funcional cauzat de supradimensionare


reprezint acea component a unei proprieti care depete cerinele pieei.
Ea reprezint un cost care nu duce la o cretere corespunztoare a valorii sau
un cost pe care creterea valorii nu l reflect. Deoarece componenta este
nerecuperabil, proprietatea trebuie s sufere pierderea sau costurile
adugate de posesiunea ei de-a lungul timpului. Totui, de-a lungul
timpului, costul posesiunii poate crete, fcnd ca respectiva component s
devin recuperabil.

Sursa: Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a 13-a, Appraisal Institute. Ediia n limba
romn, ANEVAR, 2011, pag. 19.26.

Capitolul 13 Abordarea prin cost

13.55

O construcie care era adecvat din punct de vedere funcional la momentul


construirii, poate deveni inadecvat sau mai puin atrgtoare pe msur ce
standardele, cerinele constructive (arhitectura, instalaii etc.) i materialele de
construcie se schimb. Deprecierea funcional este cauzat de deficienele
proprietii imobiliare n sine, spre deosebire de deprecierea extern care este
determinat de factori externi acesteia. Deprecierea funcional poate s rezulte ntro pierdere de valoare cauzat de deficienele de proiectare ale construciei. Poate fi
cauzat, de asemen