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REGISTRO
ELETRNICO
A perspectiva da atividade registral imobiliria
diante dos desafios dos novos tempos
Srgio Jacomino
IRIB
Registro Eletrnico
SRGIO JACOMINO Registrador Imobilirio de So Paulo, Capital. Doutor em Direito Civil pela UNESP e
ex-presidente do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, IRIB. Palestra apresentada no 25 Encontro
Regional dos Oficiais de Registro de Imveis, realizado pelo IRIB na Pousada Me dgua, em TiradentesMG, de 11 a 13 de maro de 2010. O tom coloquial da palestra foi mantido neste texto.
Assimetrias informativas
Temos tambm de pensar na capacitao tcnica. O Brasil imenso. Eu integro, com muita
honra, um grupo no Conselho Nacional de Justia que tem feito inspees peridicas nos
cartrios da Amaznia Legal. simplesmente assustador o que se v. As assimetrias
informativas so imensas. Como vencer tudo isso? Como pensar o registro no sculo XXI
sem que se possa contar com um mnimo de segurana e previsibilidade nas transaes
imobilirias? Muitos desses cartrios funcionam sem a mnima condio tcnica, sem
capacitao profissional, sem a realizao de concursos, inviabilizados por polticas mopes
de imposio de gratuidades plenrias que so o obstculo intransponvel para a realizao
de um bom servio.
Estivemos no Par isso est publicado no portal do CNJ e encontramos uma situao
curiosa.
Temos, no Brasil, vrios modelos de organizao e modelagem de sistemas registrais. Temos
registros que se aproximam do modelo alemo, em que a presuno gerada pelo ato de
registro, embora tida como relativa pelo nosso Cdigo Civil, se robustece a cada dia rumo
consagrao da f pblica registral. O Cdigo de Processo Civil j fala em presuno absoluta
ao qualificar os efeitos da averbao da penhora, presuno absoluta de conhecimento por
parte de terceiros, mudana legislativa feita para degradar, a nveis tolerveis e administrveis,
a grave questo da fraude execuo.
J em outras partes do pas, temos o registro com efeitos muito limitados, verdadeiramente
degradados, mitigados por uma triste realidade de depauperamento e despreparo. No
podemos dizer que se trata de um registro de direitos, que se afeioe aos registros que
encontramos na Europa como o caso, por exemplo, do modelar registro predial alemo,
do suo, do austraco, do espanhol, ou mesmo do registro portugus ou do Reino Unido.
Os nossos registros equinociais so muito menos do que os registros franceses, no geram
presuno alguma, o que se acha inscrito nem se sabe ao certo se baseado em ttulo
verdadeiro ou falso. Esses registros so meros depsitos de documentos, documentos cuja
origem muitas vezes se desconhece, documentos cuja manuteno nos cartrios nem sequer
bem administrada. Que efeito se pode esperar de um registro como esse? O que se pode
expectar em termos de previsibilidade e de segurana jurdica proporcionada por um registro
imobilirio como esse?
Estamos falando de Brasil, estamos falando de desafios globais. Estamos falando de uma lei
federal que regula a atividade notarial e registral no Brasil. Embora existam regulaes locais,
por parte das corregedorias dos tribunais estaduais, estamos todos pautados por uma lei
federal. Diz a Constituio federal, no art. 22, que compete privativamente Unio legislar sobre:
registros pblicos. a mesma lei de registros que est vigorando no estado de Minas Gerais,
assim como deveria estar vigorando na Amaznia Legal, mas que aplicada de maneira
completamente assimtrica e desbalanceada. , portanto, um grande desafio diminuir essas
diferenas e chegar a um denominador razovel e que possamos fazer com que esses
cartrios, que esto localizados nessas regies, possam se equiparar aos cartrios que
encontramos, por exemplo, aqui no Estado de Minas Gerais.
De fato, o flio real foi importante, como organizao da informao, mas a tcnica de
lavratura do ato recuperou, de certa maneira, a forma narrativa-transcritiva de 1846. Hoje
muito mais difcil analisar um ato de registro feito na matrcula do que um ato de registro
feito no Livro 3. E, por incrvel que parea, vamos ter de recuperar o modelo estrutural do
registro que imperou no Brasil de 1865 a 1973, para estruturar o registro eletrnico.
O primeiro livro de registro de hipotecas da capital de So Paulo tinha um formato narrativodescritivo. A lavratura do ato obedecia a uma expressa disposio legal:
Art. 11. Os assentos dos registros das hypothecas sero lanados diariamente, no Livro do
Registro geral, guardada a numerao dada no Protocolo verba correspondente, e a mesma
data; e consistiro os mesmos assentos na copia litteral do titulo verbo ad verbum, com as
formalidades praticadas pelos Tabellies no lanamento de documentos nas suas notas, a
requerimento de partes, no devendo mediar entre huns e outros registros, espao em
branco, mais que o preciso para distinguir.
Como se v, j no antigo decreto 482, de 14 de novembro de 1846, a tcnica de lavratura do
registro se fazia pela transcrio literal do ttulo, verbo ad verbum, com as formalidades
praticadas pelos tabelies no lanamento de documentos em suas notas.
Se ns contratssemos uma empresa para fazer a digitao dos registros, parte a decupagem
da manuscrio o que sempre muito difcil , seria muito mais fcil partir do modelo
criado a partir de 1864/5 para se constituir o registro eletrnico do que partirmos da
matrcula, porque esta tem um modelo descritivo.
A linguagem natural se articula a partir de regras bem determinadas em que as palavras, que
ostentam uma carga semntica bem definida, so entremeadas com muitas outras,
organizando o discurso. No registro eletrnico isso no vale. Basta o exemplo da descrio
de um imvel a partir do georreferenciamento. Vamos ver que no h nada daquela
linguagem natural.
Mas preciso compreender como se estrutura essa informao em meios eletrnicos para
que no se repitam, numa espcie de efeito especular, as limitaes conformadoras do
modelo anterior. Ou seja, o suporte que recebeu a informao nos antigos livros de registro
do modelo anterior acabou se projetando, por falta de crtica, na modelagem dos incipientes
registros eletrnicos. Tendemos a enxergar os livros eletrnicos, com os olhos postos nos
livros de papel. Seria o mesmo, grosseiramente falando, que convidar sua famlia para assistir
projeo de slides num enorme home theater cuja tecnologia (meios eletrnicos) possibilita
uma informao muito mais sofisticada e complexa.
Por mais paradoxal que isso possa parecer, preciso superar o fosso que existe entre o cego
e a cor.
Se migrarmos a informao limitada pelo meio anterior, isto , se projetarmos em outro meio
essa informao, faremos uma reduo absurda. Foi o que se fez com a matrcula e com a
progressiva informatizao dos cartrios. Algum dir que os cartrios esto informatizados.
A questo : como esto? Como processos homlogos dos livros de registro, com todas as
limitaes e mais algumas, uma vez que no se consegue trasladar a informao de um meio
para outro sem que ela sofra profundas transformaes.
O meio a mensagem!
Quando fui ao Par, fiz uma visita a um cartrio muito modesto, porm muito dignamente
levado pelo registrador. Perguntei-lhe dos indicadores real e pessoal. A moa que me atendeu
gentilmente disse que j havia informatizado tudo, que no havia mais indicador pessoal e
real em fichas nem em livros. Fiquei curioso. Pedi, ento, para que me demonstrasse o feito.
Foi quando vi que ela colocava o nome das partes como nome do arquivo. Ela acessava o
subdiretrio X no gerenciador de arquivos e ordenava, em rigorosa sucesso alfabtica, para
descobrir se fulano figurava como proprietrio de algum imvel registrado naquele cartrio...
Isso verdadeiramente impressionante e nos d uma noo muito impressiva do enorme
desafio que nos aguarda. Imagino que a ningum de ns ocorreria fazer a organizao da
informao registral indexada dessa forma. Mas isso significa que ela no soube utilizar os
recursos tecnolgicos que tinha mo, nem havia suporte e capacitao tecnolgica. O que
aconteceu que ela projetou, singelamente, em um meio potencialmente mais rico, as
limitaes consubstanciais do meio anterior.
O modelo de criao dos cartrios no Brasil igualmente tributrio dos notrios medievais:
atomizao. O modelo de atomizao exatamente esse, cada cartrio foi criado como uma
ilha. E isso intolervel, considerando os meios com que a sociedade interage. Vivemos em
uma sociedade tecnificada que veicula a informao em redes. Poderamos inverter aquele
antigo e clebre aforismo romano quod non est in acta non est in mundo: o que no est na rede
no est no mundo. dessa realidade que estamos falando.
A administrao pblica est fazendo a lio de casa, e os cartrios continuam ainda com um
modelo atomizado. Que tipo de informao se pode haurir de suportes como aqueles que
esto sendo corrodos pelo tempo e pela umidade?
Vamos ter que superar o paradigma da atomizao pelo da molecularizao. Mas no
podemos cair na tentao de criar uma espcie de nomenklatura registral em que haja um nico
rgo centralizador de todas as informaes. Como cidado, eu ficaria assustado se o Estado
pudesse deter, em suas mos, todas as informaes pessoais, patrimoniais e civis. O Estado
tem toda a possibilidade de aceder a esses documentos mediante os procedimentos legais.
Vocs esto registrando a aquisio de propriedade imobiliria em virtude de circunstncias
as mais variadas. Por exemplo, outro dia registrei uma aquisio de propriedade imobiliria
decorrente de uma ao de indenizao que se sucedeu numa relao homoafetiva. Pergunto:
que importncia tem para as pessoas que vo adquirir aquele imvel saber que aquele bem
foi adquirido nessas condies? Que tipo de valor essa informao pode agregar?
O governo mandou para o Congresso Nacional um projeto de lei que retira do Judicirio a
deciso sobre a quebra do sigilo pessoal do contribuinte pelo acesso indiscriminado aos
registros e notas. Isso assustador!
Portanto, temos que sair de um modelo que at pouco tempo oferecia uma garantia para o
cidado, que o modelo atomizado, para o modelo molecularizado. Tem que haver um
compartilhamento da informao, e no a formao de um superarquivo, de um superrepositrio eletrnico, onde toda a vida do cidado pudesse ser perscrutada, colocando em
risco a prpria vida do cidado.
No para isso que existe o registro imobilirio. O registro imobilirio no um cadastro de
todos os imveis, de todo o patrimnio que as pessoas possam ter. O registro imobilirio
O registro h de ser a coisa que ainda no e que vamos ter que criar. Temos que criar o
registro eletrnico a partir da experincia, mas no limitados na ao criadora. a que existe
o valor e a importncia da tradio. A tradio se renova, ela no mero conservadorismo;
no se trata de projetar antigualhas na modelagem da nossa atividade. Muito pelo contrrio,
estamos sobre os ombros de gigantes. Nossos antecessores eram gigantes e deram respostas
efetivas aos desafios que a cada instante se apresentaram.
Sou capaz de fazer uma nominata de homens que estiveram alm de seu tempo. Este o
desafio que lano aos senhores: haveremos de ser homens que enxergam alm do nosso
tempo. Se no o fizermos, perderemos o desafio de transformar o registro imobilirio naquilo
que a sociedade j reclama.
Superao do modelo atomizado molecularizao do registro; repositrios
eletrnicos na internet
No tem sentido os cartrios de Belo Horizonte, por exemplo, no estarem coordenados
com a administrao pblica para saber a denominao oficial das ruas, logradouros, criao
das ruas, notificaes, atos de aprovao etc.
Sistemas aplicativos web integrados isso uma revoluo. Estamos montados numa Ferrari
andando para trs. Temos potncia porque temos o modelo de delegao. Muitos de ns
temos capacidade econmica, mas no estamos projetando o nosso futuro. Estamos
reproduzindo nos cartrios os modelos que vm de ser superados pela prpria sociedade na
integrao de informaes. Hoje o cidado no precisa mais ir delegacia da Receita Federal,
ele resolve tudo pela internet. Quando os cartrios vo oferecer esse tipo de soluo?
Concentrao de dados; migrao do acervo documental para mdias eletrnicas,
GED. Contratao online . Informaes estruturadas do registro, penhora online
Os cartrios vo experimentar uma progressiva desestruturao. Como vamos fazer frente a
esses desafios? Como superar as assimetrias? Como financiar a ambiciosa aposta da lei? Essa
uma questo delicadssima, isto , temos que fazer uma revoluo tecnolgica, mas de onde
vir o dinheiro?
Agora, por exemplo, estamos diante de um desafio. O ministro Gilmar Mendes, do STF,
quer que um projeto seja feito para os cartrios do Par. Existe uma verba do MDA e eles
querem migrar o acervo documental para mdias eletrnicas sem crticas, sem estruturao
da informao. Ou seja, vo consumir milhes numa aventura insegura se no tivermos
condies de interferir nesse processo com uma discusso proveitosa e tcnica. E temos
condies de interferir.
E depois, como vamos financiar a manuteno dessa infraestrutura? No temos uma fonte
estvel de recursos para a formao de um fundo que possa financiar tudo isso. Como
superar o paradigma da atomizao dos registros?
Os livros de registros, os documentos, os ttulos, tudo isso ser migrado para um registro
eletrnico. No tenham dvidas. A maneira como vamos fazer isso que diferente.
Temos um servidor no cartrio e cada um dos terminais est relacionado. uma estrutura
de dados de cliente e servidor. A ideia que cada um desses servidores, que hoje representa
cada um dos cartrios, possa ter interao com um superservidor, no para concentrar todas
VITERBO. Joaquim de Santa Rosa do. Elucidrio. T. II. Lisboa: Typographia Regia Silviana, 1799, p. 197
passim.