Questoes sobre a disciplina MANUTENO PREDIAL 17/12/2012
Perguntas sobre Manuteno Predial
1- O que diagnstico predial? O diagnstico predial visa a atualizao das caractersticas da edificao e sua conseqente valorizao social e financeira. Este estudo, busca detectar para o planejamento dos investimentos do proprietrio/gestor as principais condies tecnolgicas que faltam edificao de forma a torna-la inteligente, sob todos os aspectos. Mostra tambm o grau de confiabilidade das instalaes, evidenciando virtudes e deficincias dos diversos sistemas da infra-estrutura predial, qualidade do ar e da gua, fatores ergonmicos ambientais, trmicos, acsticos e luminotcnicos - , falhas de segurana e de no atendimento s normas e questes legais, entre outro.
2- Quais a principais responsabilidades da empresa mantenedora?
A gesto da manuteno predial voltada para os recursos fsicos e tecnolgicos do prdio, e por isso responsabilidade do mantenedor: fazer com que antigos recursos prediais e sistemas em processo de obsolescncia
possam
dar
suporte
equipamentos
de
ponta
planejar, gerenciar e/ou empreender reformas, favorecendo os custos de
operao
manuteno
planejar o futuro para no incorrer na falncia precoce de sistemas que esto
sendo implantados agora A gesto da manuteno predial deve tambm estar voltada para os usurios, para os processos e para a informao. Isso significa que primordial trabalhar na valorizao de detalhes operacionais, de forma a que os usurios sintam em seu ambiente de trabalho uma extenso de seus prprios lares. 1. Porque fazer manuteno predial preventiva?
Resp.: Alm dos aspectos de qualidade e uso do condomnio, existe tambm o
aspecto financeiro. A manuteno preventiva evita danos futuros instalao, custa mais caro consertar do que manter.
2. Como se deve organizar a manuteno predial ?
Resp.: Deve-se catalogar os equipamentos que esto sendo mantidos, de modo que caractersticas de construo seja acessvel ao responsvel que esteja fazendo a manuteno (biblioteca tcnica); Separar as ferramentas que possa ser utilizada de acordo com o equipamento a ser posto em manuteno; Uma equipe de funcionrios deve ser capacitada para prestar os servios e que possa dar parecer tcnico sobre suas atividades. Levantar as instalaes que existe nos prdios em geral e levantar seus detalhes, relacionar marcas dos equipamentos e caractersticas e quando puder ter um acervo com equipamentos reservas, so modos de aperfeioar a manuteno. 3- Qual a importncia da manuteno predial? Realizar manuteno em instalaes prediais, resulta muitas vezes na troca de toda uma instalao ou equipamento. Os gastos com manuteno so previsveis, dando para se orar os preos e programar seus pagamentos. A degradao dos equipamentos de uma instalao acontece, e ser preciso fazer alguma troca algum dia, mas sem a manuteno essa troca ser reparada de forma inesperada, sem programao. A manuteno cataloga as peas e equipamentos de toda uma instalao e monitora sua vida til fazendo com que tal equipamento seja usado at o seu limite programando uma troca logo aps, de modo que o dono do imvel possa or-lo em suas despesas. 4- Qual a classificao da urgncia da realizao da manuteno utilizada nas inspees realizadas pelo CREA? A classificao quanto ao grau de urgncia de uma anomalia deve sempre ser fundamentada, considerando os limites e os nveis da Inspeo Predial realizada. CRTICO: Risco iminente contra a sade e segurana; REGULAR: Risco a funcionalidade; MNIMO: Risco de desvalorizao precoce. Perguntas sobre Patologias 1- Como surge as patologias?
As patologias aparecem nas edificaes devido ao uso inadequado de
materiais, aliado falta de cuidados na execuo e mesmo adaptaes quando do seu uso, tudo isto somado falta de manuteno. 2- Qual a patologia mais comum nas edificaes? Como e porque ela ocorre? As infiltraes so os danos mais comuns nas construes e podem ser encontradas nas mais variadas edificaes. A infiltrao ocasionada na maior parte das vezes pela m instalao hidrulica do local. Se essas instalaes no forem bem aplicadas ocorrero vazamentos e, consequentemente, infiltraes na estrutura do local. Quando uma instalao hidrulica bem aplica, a vedao correta impede que a gua escorra e entre em contato com o concreto. Algumas infiltraes so causados quando uma edificao absorve de modo exorbitante a umidade do solo, prejudicando os materiais que formam a estrutura. A infiltrao de incio pode parecer algo relevante, que no influenciar em nada na edificao, porm o problema maior e fica ainda mais grave quando no tratado. O problema pode ser diagnosticado no momento de aplicao das instalaes, onde se encontra alguma falha na instalao ou ento no processo de impermeabilizao. Processo esse de suma importncia para evitar infiltraes no local. As infiltraes causam danos visveis a pintura do local, porm o mal maior o que no podemos ver. Dentro do corpo da obra, as infiltraes danificam a estrutura e podem ocasionar danos ainda maiores, como por exemplo corroso na estrutura metlica. Alm disso, as infiltraes podem acabar expondo as armaduras de metal, o que ocasiona um dano grandioso a estrutura da obra. Dependendo do grau tendo at que se realizar uma reforma apurada em determinado ponto. Um fato curioso que as infiltraes podem ocorrer atravs de outras patologias tambm, como as trincas e rachaduras. Mas como isso ocorre? Simples. As guas de chuva com o auxlio do fator gravitacional escorrem pela fachada da edificao e adentram as rachaduras e trincas. E ao entrar nessas trincas e rachaduras as infiltraes podem dobrar o problema. Ou seja, ao
detectar uma patologia necessrio que urgentemente seja feito um estudo
para assim resolver os defeitos causados. 3- Porque necessrio o cobrimento adequado do concreto, e como definir sua espessura, para evitar patologia? A proteo que o concreto confere as armaduras dependera do grau de impermeabilidade do concreto, que por conseguinte ser dada por sua compacidade. A espessura desta capa de concreto e importante para garantir a proteo das armaduras frente aos agentes agressivos, dependendo das condies de exposio deste concreto. Deve-se adotar o cobrimento mnimo previsto na NBR 6118. Algumas normas recomendam que em exposio a agentes agressivos, este concreto deve possuir alto teor de cimento, baixo fator agua/cimento e espessuras superiores a 5 cm. E necessrio considerar que as espessuras sejam o mnimo recomendvel, j que por ser uma zona desprovida de armadura, pode ser afetada por fissurao. Deve-se tambm considerar o papel das fissuras, j estas podem reduzir a eficincia da capa protetora contra a ao de agentes agressivos. 4- Site um dos mtodos para identificar uma patologia em figas e pilares? Um dos mtodos determina a velocidade de corroso, com a qual a armadura perde a seo com o concreto devido a corroso. So utilizados potencimetros e galvanmetros capazes de medir a resistncia a polarizao que se relaciona com a corrente.
5- Quais so as principais causas intrnsecas referentes as patologias
em estruturas? Falhas humanas de construo: deficincias de concretagem, inadequao de escoramentos e frmas, deficincias nas armaduras, utilizao incorreta dos materiais de construo, inexistncia de controle de qualidade. Falhas humanas de utilizao: causas prprias estrutura porosa do concreto, causas qumicas, causas biolgicas.
6- Em que etapas ocorrem as falhas em quem so os responsveis?
Se o problema teve origem na fase do projeto, o projetista falhou, quando a origem est na qualidade do material, o fabricante errou, se na etapa de execuo, trata-se da falha de mo-de-obra/ empreiteiro ou da fiscalizao, se na etapa de uso, a falha da operao e manuteno.