1

San Fernando, Febrero 2015

TASADOR:
Licdo. ALFREDO QUINTERO
C.I.Nv-9.371.324
C.P.C. N 66.243
SUDEBAN: P-4458
ASAPROVE: P-2223

INFORME TECNICO DE AVALO DEL

FUNDO LA ESPERANZA

PROPIETARIO:
ANGEL OCTAVIO HURTADO CAMEJO
C.I. N V-12.321805
UBICADO:
Parroquia Cunaviche del Municipio Pedro Camejo
Estado Apure

INFORME TECNICO DE AVALUO

Pg.
Carta de Resumen de los Resultados.

03

Introduccin.

04

Diagnostico. Aspectos legales.

05

Diagnostico. Aspectos Fsicos

05

Diagnostico. Aspectos Forrajeros

08

Diagnostico. Aspectos Agro-Econmicos

08

Diagnostico. Aspectos Socio-Econmicos

08

Certificacin

11

Valoracin de las Tierras.

12

Valoracin de las Mejoras

13

Valoracin de las Bienhechuras

15

Valoracin de los Pastos

17

Valoracin de los Semovientes

18

Conclusiones .Resumen del Avalo

19

Anexos
Fotografas
Credenciales del Avaluador

20
21
24

Seores:
Banco del Tesoro
Presente.
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INFORME TECNICO DE AVALUO

De acuerdo a los requerimientos del Sr. Angel Octavio Hurtado Camejo, se procedi a practicar el
avalo tcnico para emitir la opinin sobre el valor actual de la unidad de Produccin denominada
FUNDO LA ESPERANZA, que abarca una superficie de 126 Ha con 58, la cual est ubicado en la
Parroquia Cunaviche del Municipio Pedro Camejo edo. Apure; con los siguientes linderos: Norte:
Terrenos ocupados por los comuneros Luis Octavio Hurtado Camejo; Sur: Rio Cunaviche; Este:
Gilmer Camejo y Oliva Camejo; Oeste: Terreno ocupado por los comuneros Antero Camejo.
En el informe tcnico se puede observar que los procedimientos utilizados para el clculo del valor,
es el usualmente empleado en el campo de la tasacin en Venezuela, por lo cual se da fe de las
tcnicas empleadas y del uso de la informacin recabada. Es decir, se aplico el mtodo del valor
Agregado para avaluar las Tierras; el Mtodo del Costo para avaluar las mejoras y construcciones y
por ltimo se aplico el mtodo del costo y del ingreso neto Capitalizado para avaluar los Pastos.
Efectuados las inspecciones, los estudios y anlisis correspondientes a la fecha 12-02-2015, resulto
que el referido Fundo tiene un valor actual de VEINTIOCHO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA
MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES CON DIEZ Y NUEVE CENTIMOS (28.350.835,19 Bs)

______________________________
Licdo. Alfredo Quintero
ASAPROVE: P-.2.223
SUDEBAN: P- 4.458
AVALUADOR PROFESIONAL

INTRODUCCION.

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El objetivo principal de este informe de avalo, es determinar el valor aproximado sobre el valor
actual de la unidad de Produccin denominada FUNDO LA ESPERANZA, que abarca una superficie
de 126 Ha con 58, la cual est ubicado en Parroquia Cunaviche Municipio Pedro Camejo edo. Apure;
con los siguientes linderos: Norte: Terrenos ocupados por los comuneros Luis Octavio Hurtado
Camejo; Sur: Rio Cunaviche; Este: Gilmer Camejo y Oliva Camejo; Oeste: Terreno ocupado por los
comuneros Antero Camejo.
Este informe de avalo est catalogado dentro de la clasificacin como privado, debido a que est
elaborado para conocer su verdadero valor, a fin de tramitar operaciones financieras ante el Banco
del Tesoro.
El mtodo utilizado para valorar el lote de terreno es denominado Mtodo del Valor Agregado.
Tomando en cuenta los valores actualizados relacionados a la Desforestacin, mecanizacin,
propiedad y plusvala; los cuales fueron obtenidos de los diferentes productores del Municipio Pedro
Camejo.
Para valorar las mejoras, construcciones y bienhechuras, se utiliz el METODO DIRECTO DEL
COSTO, el cual calcula el valor de Reposicin al precio nuevo de las construcciones; deprecindola
por el mtodo Ross-Heidecke, el cual es el mtodo ms utilizado actualmente, debido a que
deprecia las Edificaciones en lnea curva, que es lo que acontece en la prctica y toma en
consideracin el valor de reposicin (VR), aos de uso, vida til, estado de conservacin y
mantenimiento para el momento del avalo. En este caso se tomo los costos unitarios del manual de
la Universidad del Zulia; donde se obtienen los Costos Directos (Cd) por tipologa constructiva,
considerando los Costos Indirectos (proyecto, permisologa, inspeccin, administracin y
financiamiento).
Para avaluar los Pastos se aplico el mtodo del costo y del ingreso neto Capitalizado, dependiendo
de la etapa de desarrollo: Improductividad, Productividad y decadencia.

DIAGNOSTICO
1. Aspectos Legales:
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a. Identificacin de la Propiedad y del Propietario.

El Fundo es conocido como La Esperanza, ubicado en la Parroquia Cunaviche,
Municipio Pedro Camejo edo. Apure y cuyo propietario es el Sr. Angel Octavio
Hurtado Camejo, titular de la C.I. N V-12.321.805
b. Tradicin Legal.
Propiedad Privada del Sr. Angel Octavio Hurtado Camejo, titular de la C.I. N V12.321.805, segn se desprende del documento registrado en el Registro Publico
del Municipio Pedro Camejo.
c. Tenencia de la Tierra.
Los terrenos que conforman el Fundo La Esperanza son propios de acuerdo a la
documentacin presentada por el propietario.
d. Linderos.
Segn la documentacin de la propiedad, los linderos generales del Fundo La
Esperanza, son los siguientes:
Norte: Terrenos ocupados por los comuneros Luis Octavio Hurtado Camejo;
Sur: Rio Cunaviche;
Este: Gilmer Camejo y Oliva Camejo;
Oeste: Terreno ocupado por los comuneros Antero Camejo.
e. Gravmenes.
El fundo no posee gravmenes ni restricciones legales de ningn tipo.
2. Aspectos Fsicos.
a. Ubicacin.
Poltica:

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Los terrenos correspondientes al Fundo La Esperanza, se encuentran ubicados en

la Parroquia Cunaviche, sector Hato La Trinidad del municipio Pedro Camejo edo.
Apure.
Practica:
La Unidad de Produccin en estudio tiene comunicacin durante todo el ao,
Partiendo de la Ciudad de San Fernando va San Juan de Payara a travs de
carretera nacional y a una distancia de 45 KM, especficamente se desva por el
Hato La Trinidad hasta la instalacin del Fundo, lo que nos garantiza las
operaciones de mercado y comercializacin en cualquier poca del ao.
b. Superficie.
Superficie Agrcola Total.
Segn la documentacin del Fundo cuenta con una superficie de 126,5 HA
Superficie Agrcola til.
Las hectreas que estn en explotacin agrcolas son 120,175 Ha, lo que
representa el 95%
Superficie Agrcola Improductiva.
Las hectreas que estn improductivas son 3,605 Ha, lo que representa el 3%
Superficie Indirectamente Productiva.
La Finca tiene 2,404 Ha ocupadas en instalaciones, lagunas y carreteras, lo que
representa el 2%.
c. Topografa.
Se caracteriza por presentar una topografa generalmente de estribaciones (reas
planas o casi planas) con pendientes menores 2%.
d. Climatologa.
Altitud.
Aproximadamente 62 m.s.n.m.
Temperatura:
La media anual es de 27,1 C; la mxima 29C y la mnima 25,6C. Este rgimen
trmico es bastante uniforme durante todo el ao. Teniendo muy pocas variaciones

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debido a factores climatolgicos, topogrficos, pluviales, evaporacin y la

vegetacin existente.
Pluviosidad.
La media anual es de 1350 mm; siendo los meses de mayor precipitacin (Junio,
Julio y Agosto) y los meses de menor precipitacin (Enero, febrero y Marzo).
Evaporacin.
La evaporacin promedio anual es de 2245,25 mm, es mxima durante los meses
de Marzo y Abril, los meses de poca evaporacin (Junio-Agosto).
Balance Hdrico.
La evapotranspiracin promedio anual es de 1950 mm
e. Hidrologa.
Aguas Superficiales.
El Fundo cuenta con fuentes de aguas superficiales conformado por caos,
caadas y lagunas de diferentes dimensiones de gran capacidad de
almacenamiento que conservan agua durante todo el ao.
Aguas profundas.
Existen pozos profundos que suministran el agua para el consumo general del
Fundo.
f.

Agrologa.
El Fundo La Esperanza, segn su ubicacin y de acuerdo a la clasificacin de los
tipos de zona de vida, corresponde a sedimentos un poco ms antiguos, con cerca
del 80% sujeta a fuertes inundaciones y con una fertilidad natural moderada.

Suelos.
El tipo de suelos son del tipo V y VI, los cuales se caracterizan por su baja
fertilidad, rpida permeabilidad y escaza retencin de agua, lo que quiere decir que
son de textura arcillosos y arcillo arenoso (a y al), aptos para la actividad pecuaria
principalmente.

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g. Vegetacin.
La vegetacin del rea de donde se encuentra el Fundo La Esperanza, se
caracteriza como bosque tropical semideciduo, con uso agropecuario de altura y
densidad mediana con sabanas abiertas en menor proporcin, donde predomina
una vegetacin herbcea y de sabana, entre ellas:
Gramnea de panicum elephantipes (malojillo)
Leersia hexandra (Paja alparar)
Andropogum bicorrnis (Paja Zeata)
3. Aspectos Forrajeros.
a. Pastos naturales:
Este Fundo posee extensiones de pastos naturales, entre los que podemos citar:
Cola de Mula (Sporobolus indicus)
Pasto Gamelotillo (Paspalum plicatulum)
.
b. Pastos Introducidos:
Conforman el 71,15 % de la productividad del Fundo, entre los cuales tenemos:
Pasto Alambre ( Bracharia Humidicola)

60 Ha

Pasto Brizanta (Bracharia Brizantha)

30 Ha

Total

90 Ha

4. Aspectos Agroeconmicos.
a. Actualmente no existe explotacin predominante dentro del Fundo La Esperanza.
5. Aspectos Socioeconmicos.
El fundo se encuentra ubicado a 45 km de la Poblacin de San Juan de payara, la cual
cuenta con los siguientes servicios:
a. Alcalda
Esta tiene a cargo la ejecucin de los servicios, tales como:
Aseo y Limpieza de las Calles (Urbano y Domiciliario)
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Salubridad y Asistencia Social

Obras de Desarrollo Comunal
b. Educacin.
Existen 5 escuelas entre las cuales estn distribuidas en estadales y nacionales.
c. Salud
Se dispone de Centro de Salud que presta servicios a los habitantes de la
poblacin y caseros adyacentes.
d. Agua.
Se est dotando a la Poblacin del servicio de agua potable, a travs de programas
de acueductos Rurales.
e. Electricidad.
El municipio Pedro Camejo incluyendo la Finca Altamira II, est dotado de energa
Elctrica, a travs de la acometida colocada por la Sub-estacin ELECENTRO, la
cual existe
f.

Comunicaciones.
CANTV; MOVILNET Y MOVISTAR son las encargadas de prestar el servicio.

g. Otros Servicios.
El Municipio Pedro Camejo dispone de una dependencia de IPOSTEL; Comercios al
mayor y detal, Ferreteras, caucheras, estaciones de servicios, Panaderas, Abastos,
reas recreativas y deportivas, restaurantes de comida rpida, Canchas Deportivas,
entre otros. Organismos de Seguridad (GNB y Polica Estadal).
h. Fuentes de Mano de Obra:
La mano de obra est garantizada por las cercanas de los Centros poblados de
Cunaviche, San Juan de Payara, Biruaca y zonas adyacentes.
i.

Aspectos Administrativos:
El Fundo esta Gerenciado por el Sr. Angel Octavio Hurtado Camejo, quien tiene
experiencia en labores agropecuarias y con buena capacidad en el rea de
empresas agropecuarias.

j.

Aspectos Tcnicos:

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Para los aspectos oficiales se solicita el asesoramiento tcnico del INIA; INSAI Y
MPPAT, quienes cuentan con un equipo tcnico (Veterinarios-agrnomos) que se
encargan de darle el cumplimiento a los programas de asistencia tcnica (sanidad,
reproduccin y alimentacin).
La actividad pecuaria contempla la produccin de carne-Leche bajo la modalidad
vaca-torete, con un sistema de explotacin semi-intensivo. El rebao en general es
mestizo, que tiende a su utilizacin para ganado de doble propsito. Por lo
observado se encuentra en muy buenas condiciones fenotpicas.
k. Servicios a la Produccin:
La unidad de produccin est localizada en una zona bastante cercana a Centros
Agropecuarios de primer orden como son: San Fernando de Apure; Biruaca y San
Juan de Payara, en estos Centros cuentan con los siguientes servicios:
a. Transporte de insumos y productos agropecuarios, es decir, existen
empresas privadas, transportistas privados y Cooperativas de transporte
que prestan el servicio de transporte desde los distribuidores a las unidades
de produccin y desde stas hasta los Centros de Mercadeo como las
Empresas Agroindustriales.
b. Venta de Agro insumos: Empresas comercializadoras de medicinas
veterinarias, fertilizantes y semillas.
c. Mecanizacin Agrcola: Existencia de empresas y particulares dedicados a
las labores de mecanizacin (preparacin de las tierras, siembras cte.).

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CERTIFICACION
Yo, Alfredo Julio Quintero, de profesin licenciado en Contadura Pblica; Tasador, inscrito en la
Asociacin Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos y SUDEBAN, bajo los nmeros P-2223
y P-4458, por medio de la presente certifico:
a) Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto, con la propiedad avaluada en cualquier
posible operacin comercial o crediticia ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de
ninguna otra ndole.
b) Que mis servicios fueron requeridos nica y exclusivamente en mi carcter de profesional
avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.
c) Que a solicitud del Sr. Angel Octavio Hurtado Camejo, he examinado personalmente toda

la informacin relativa al bien inmueble y he realizado la inspeccin, investigacin y estudios

necesarios para determinar el valor actual del inmueble constituido por Terreno con vivienda,
ubicado en la carretera nacional, Parroquia San Juan de Payara del municipio Pedro
Camejo Edo Apure, de su entera propiedad.
d) Que he procedido de acuerdo a la metodologa exigida para avaluacin de Bienes

Inmuebles, y que todos los datos e informaciones obtenidas son ciertos, hasta donde
alcanza la buena fe del avaluador y no he exagerado ni omitido conscientemente ningn
factor importante que pueda influir en el resultado de este avalo.
En San Fernando de Apure, 26 de Febrero de 2015.

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LICDO. ALFREDO QUINTERO
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VALORACION DE LAS TIERRAS

Para la valoracin de las Tierras, se utiliz el Mtodo del Valor Agregado, tomando en cuenta los
valores actualizados relacionados a la Desforestacin, mecanizacin, propiedad y plusvala (cercana
a la poblacin, a la va pblica, fcil acceso y servicios pblicos); los cuales fueron obtenidos de los
diferentes productores del Municipio Pedro Camejo y del Manual de Precios de Insumos, Bienes de
Capital y Servicios del Sector Agropecuario del Estado Zulia.

Por consiguiente, el valor total de las tierras correspondientes a 126,58 HA, seria de:
126,58 HA X 50.386,00 Bs=

SEIS MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS

CINCUENTA Y NUEVE CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (6.377.859,88 BS)

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VALORACION DE LAS MEJORAS PERMANENTES

Se considera mejoras a la tierra, todas aquellas labores o bienes sobre la tierra que ayudan a
incrementar su productividad o a mantener su conservacin, entre ellas las que se describen a
continuacin y a las cuales seguidamente se procede a calcular el valor de reposicin, mediante el
costo unitario y los gastos indirectos:

Por consiguiente, para valorar las mejoras se utilizara el METODO DIRECTO DEL COSTO, el cual
calcula el valor de Reposicin al precio nuevo de las mejoras; deprecindola por el mtodo RossHeidecke, el cual es el mtodo ms utilizado actualmente, debido a que deprecia las mejoras en
lnea curva, que es lo que acontece en la prctica y toma en consideracin el valor de reposicin
(VR), aos de uso, vida til, estado de conservacin y mantenimiento para el momento del avalo.
Formula ROSS-HEIDECKE
VA= VR*[ 1-(1-r)*FRH]

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Por consiguiente, obtenemos el valor total de las Mejoras:

VEINTE Y UN MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL SETECIENTOS CINCUENTA CON
OCHENTA Y TRES CENTIMOS (21.320.750,83 BS)

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VALORACION DE LAS BIENHECHURIAS

El mtodo que se utilizara para avaluar las bienhechuras o construcciones es del costo, el cual
consiste en la fijacin de un valor de reposicin a nuevo, de acuerdo al tipo de mejora. Para calcular
este valor de reposicin se estimara la fecha y el lugar los costos directos como: mano de obra,
materiales, equipos y la utilidad del constructor; tambin los costos indirectos, como: proyectos,
permisologia, inspeccin, administracin y financiamiento; as como la informacin obtenida del
manual de precios, insumos, bienes de capital y servicios del sector agropecuario de la unidad
coordinadora de proyectos conjuntos de la Universidad del Zulia. Posteriormente, ese valor de
reposicin es afectado por un coeficiente llamado ROSS-HEIDECK que combina los efectos de la
depreciacin por edad y por estado de conservacin, a manera de aproximarse al valor de mercado
por el costo.
Seguidamente se procede a calcular el valor de reposicin, mediante el costo unitario y los gastos
indirectos:

De igual forma, para valorar las Construcciones se utilizara el METODO DIRECTO DEL COSTO, el
cual calcula el valor de Reposicin al precio nuevo de las Construcciones; deprecindola por el
mtodo Ross-Heidecke, el cual es el mtodo ms utilizado actualmente, debido a que deprecia las
construcciones en lnea curva, que es lo que acontece en la prctica y toma en consideracin el
valor de reposicin (VR), aos de uso, vida til, estado de conservacin y mantenimiento para el
momento del avalo.

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16

Formula ROSS-HEIDECKE
VA= VR*[ 1-(1-r)*FRH]

Por consiguiente, obtenemos el valor total de las Bienhechuras:

DOS MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE
BOLIVARES CON DOS CENTIMOS (2.143.699,02 BS)

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VALORACION DE LOS PASTOS

El mtodo que se usara para avaluar los Pastos es del Costo y del ingreso Neto capitalizado; es
decir, el valor del Pasto es directamente equivalente al valor que resulta de capitalizar los gastos
incurridos en el establecimiento del mismo cuando est en la etapa improductiva o de capitalizar el
ingreso neto cuando est en la etapa productiva o de decadencia, a manera de aproximarse al valor
de mercado por el costo. La Fuente de informacin que se usara es la del manual de Precios de
Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario del estado Zulia
Segn las premisas establecidas, el mtodo usado para avaluar los pastos es del costo y el del
ingreso neto Capitalizado. Los mismos se aplican dependiendo de la etapa de desarrollo del cultivo:
Improductividad; Productividad y decadencia.

Se obtuvo como valor de los pastos de NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL NOVENTA
Y SISTE BOLIVARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (944.097,27 Bs)

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CONCLUSIONES
Visto los elementos de juicio y los de obligatorio cumplimiento requeridos por las tcnicas de
tasacin necesarias para la determinacin del Valor de Avalo de los Bienes (V.A.B.) objeto del
presente estudio constituidos por las tierras; las mejoras, bienhechuras, semovientes y Pastos, del
Fundo La esperanza enclavado en jurisdiccin de la parroquia Cunaviche del Municipio Pedro
Camejo del Estado Apure, cuyo representante es el Sr. Angel Octavio Hurtado Camejo.
El monto actual asciende a: VEINTIOCHO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL
OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES CON DIEZ Y NUEVE CENTIMOS (28.350.835,19
Bs)
Constituye una opinin del valor de ninguna manera significa el ltimo bolvar obtenible por
dicho inmueble sino un nivel de precio razonado sin elementos distorsionantes.
Resumen del Mtodo.

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ANEXOS

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INFORME FOTOGRAFICO.

Vista panormica de la Finca Altamira II

Vivienda Principal
Vivienda Secundaria
Vista del Galpn de Insumos
Vista del Galpn-dormitorio de Obreros

Vista del Corral

Vista de los Pastos Cultivados

Vista de los semovientes de la Finca

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DOCUMENTOS DE PROPIEDAD

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CREDENCIALES DEL AVALUADOR

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