Adriana I. De Sa R.

Diaz
C.I. 20.573.413
CUESTIONARIO DE MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES
1. Mantenimiento de edificaciones
Es un conjunto de trabajos peridicos programados y no programados que se realizan
para conservarlo durante el perodo de vida til en adecuadas condiciones para cubrir
las necesidades previstas.
Dentro de los trabajos que el mantenimiento comprende, pueden citarse los siguientes:
pintura, arreglo de desconchados y fisuras superficiales en revoques y enlucidos,
rejuntado en soladura de azotea, sustitucin de tejas, impermeabilizacin de reas de
cubiertas, fijaciones de losas de piso o zcalo, engrase de bombas de agua o de otros
motores, limpieza de tanques y cisternas, limpieza de tanques spticos, destupicin de
instalaciones hidrulicas y sanitarias, colocacin de zapatillas en llaves, ajustes de
vlvulas, ajustes de interruptores elctricos, ajustes de puertas y ventanas, reposicin
de vidrios y herrajes, etc. Estos trabajos en dependencia de cuando se empleen podrn
considerarse preventivos o correctivos
2. Tipos de mantenimiento
El mantenimiento preventivo tiene la posibilidad de ser programado en el tiempo y,
por lo tanto, evaluado econmicamente. Est destinado, como su nombre indica, a la
prevencin, teniendo como objetivo el control " a priori " de las deficiencias y problemas
que se puedan plantear en el edificio debido al uso natural del mismo. El
mantenimiento corrector comprende aquellas operaciones necesarias para hacer
frente a situaciones inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles.
3. Etapas o periodos de correccion
Proyecto: Toda medida a nivel de diseo con el objetivo de aumentar la proteccin y
durabilidad de la estructura, por ejemplo, aumentar el espesor del recubrimiento del
refuerzo, reducir la relacin agua-cemento del concreto, especificar tratamientos
protectores superficiales, etc.
Ejecucin: Toda medida fuera del proyecto, tomada durante la ejecucin propiamente
dicha, incluyendo en ese mismo perodo la obra recin construida, implica un costo
cinco veces superior al costo que se hubiese ocasionado si esta medida hubiera sido
tomada a nivel de diseo, para lograr el mismo grado de proteccin y durabilidad de la
estructura.
Mantenimiento Preventivo: Toda medida tomada con antelacin y previsin, durante el
perodo de uso y mantenimiento de la estructura. Como ejemplo puede ser citado la
eliminacin del moho cido y la limpieza de la fachada, resanes y remedios de las
superficies expuestas, pinturas con barnices hidrofugantes, renovacin y construccin
de botaguas, goteras, pretiles y otras medidas de proteccin.
Mantenimiento Correctivo: Corresponde a los trabajos de diagnstico, pronstico,
reparacin y proteccin de las estructuras que ya presentan manifestaciones
patolgicas, o sea correccin de problemas evidentes.

4. Clasificacin
Mantenimiento simple o habitual: Pueden considerarse desde los trabajos tan
simples como la limpieza peridica de determinados elementos con el fin de eliminar el
polvo, la humedad y los agentes erosionantes o agresivos, etc., hasta la reposicin o
reparacin de determinados componentes de la edificacin; por ejemplo, sustitucin de
lmparas, interruptores y otros elementos de la instalacin elctrica, pintura, reparacin
o reposicin de herrajes, carpintera, cristales, tejas, etc. El costo promedio de las
operaciones que se contemplan en este mantenimiento puede oscilar entre el 2 y el 5 %
del costo total de la edificacin; pueden realizarse por los propios usuarios o personal
especializado.
Mantenimiento medio: Consiste en la reparacin de partes no fundamentales de la
edificacin para prolongar su vida til y evitar deterioros ms graves. Debe realizarse
por personal especializado en este tipo de trabajo. El costo promedio oscila entre el 10 y
el 15 % del costo total de la edificacin.
Mantenimiento complejo: Consiste en la reparacin compleja o la sustitucin de
elementos fundamentales de la edificacin; por ejemplo, elementos portantes
principales y otros componentes estructurales de importancia. Debe realizarse por
personal especializado; su costo promedio vara del 25 al 30 % del costo total de la
edificacin.
5. Organizacin del mantenimiento
Organizar el mantenimiento, es definir una poltica, administrarla y aplicarla sobre el
terreno, recoger las conclusiones, analizar estas experiencias y reorientar en
consecuencia esta poltica.
Dicha organizacin consta de dos etapas fundamentales:
Planificacin del mantenimiento: su planificacin se basa en la durabilidad de sus
elementos componentes y es importante adems la tipologa de cada construccin, la
calidad y durabilidad de los materiales utilizados, la calidad de ejecucin de la obra, el
mantenimiento adecuado, las reparaciones inmediatas de los deterioros, el uso
adecuado del inmueble acorde siempre con el proyecto y el cuidado correcto de toda la
edificacin y sus exteriores porque en la medida en que todos estos factores se
cumplan, estaremos prolongando la vida til de la edificacin.
Responsabilidad en el mantenimiento: La responsabilidad del mantenimiento de un
edificio, corresponde en primer lugar al usuario, sea propietario o arrendatario, con una
buena utilizacin de los diferentes componentes interiores y exteriores de su vivienda,
con la limpieza, trabajos de conservacin habituales. Se considera que actividades
como la pintura, limpieza interior y de reas exteriores, mantenimiento de cisternas y
tanques de agua, por ejemplo, pueden considerar no slo una participacin media del
usuario sino incluso ser ejecutadas por l mismo.
6. Vida til de una edificacin
La vida til del edificio es la previsin del perodo de tiempo durante el cual es
susceptible de ser utilizado el mismo en las condiciones de calidad requeridas, siempre
que se hayan observado las instrucciones de uso y mantenimiento y se hayan realizado
las obras de rehabilitacin necesarias.

Durante toda la vida til de un edificio, hay tres parmetros esenciales que vienen
definidos en la fase de proyecto: La durabilidad o expectativas de que un elemento
pueda cumplir las funciones encomendadas; la mantenibilidad, entendida como facilidad
para poder realizar las funciones de inspeccin, limpieza, reparacin o sustitucin y
finalmente los costos de explotacin debidos a consumos energticos. (Casanovas,
1996)
Conocer la vida til propuesta para cada elemento de la construccin permitir estimar
la vida til de la edificacin y con ello determinar los ciclos de mantenimiento en aos,
las inspecciones en aos, las reparaciones cclicas en aos, etc. que cada elemento
componente del edificio deber recibir en funcin de sus caractersticas, ubicacin,
materiales, etc.