Sunteți pe pagina 1din 11

PUBLICITATE IMOBILIARA

PROCEDURA DE INSCRIERE IN CARTEA FUNCIARA

Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca


obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din
acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile teritoriale pentru imobilele
situate in raza de activitate a acestora. Aceasta detine un rol foarte important, intr-un stat de
drept, asigurand securitatea statica si dinamica a circuitului juridic civil , intr-un domeniu
important al acestuia - transmisiunilor succesive ale dreptului de proprietate ale imobilelor si
celorlalte drepturi reale imobiliare.
Decretul-Lege nr. 115/1938, a consacrat sistemul de publicitate imobiliara bazat pe
cartile funciare, fiind aplicat in Transilvania, Banat si nordul Moldovei .Sistem real de
evidenta, acesta vizeaza imobilul, realizand o precisa de identificare al acestuia si o publicitate
integrala in sensul ca sunt inscrise in cartea funciara toate acte si fapte juridice privitoare la
bunurile imobile pe care le cuprinde.
Prin aparitia Legii cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996 se extinde sistemul
de publicitate imobiliara reala bazat pe carti funciare, la nivelul intregii tari. Superioritatea
sistemului cartilor funciare rezida in faptul ca are in vedere interesele tertilor pe care Codul
civil i-a ignorat si ca acesta permite o identificare facila a imobilului. De asemenea, este de
mentionat caracterul real al evidentei, prin care atat partile, cat si tertii interesati sunt n masura
sa cunoasca situatia juridica a unui imobil in orice moment (proprietarul, sarcinile imobiliare,
ipotecile, urmaririle, indisponibilizarile, modalitatile de care sunt afectate dobandirea dreptului,
capacitatea partilor, etc.).
Cadastrul general si sistemul de carte funciara generalizat la nivelul intregii tari , nu
au putut fi finalizate, deoarece asa cum s-a demonstrat in practica, aceasta realizare presupune
un proces de lunga durata si implica alocarea unor resurse financiare si umane importante.

Notiunea de Inscrierein cartea funciara in lumina prevederilor Legii nr. 7/1996,


trebuie privita ca expresie generala a introducerii in cartea funciara a starilor, actelor , faptelor
si raporturilor juridice. Aceasta expresie generala inglobeaza categorii predefinite ale inscrierii,

cum ar fi : intabularea, inscrierea provizorie, notarea, radierea, rectificarea s.a , care pot fi
clasificate dupa mai multe criterii:
1.Dupa obiectul inscrierii acestea au fost clasificate in trei feluri: intabulare, inscriere
provizorie si notare;
2. Dupa natura sau continutul lor, inscrierile sunt propriu-zise si rectificari;
3. Dupa caracterul lor inscrierile sunt definitive si provizorii;
4. dupa modificarile aduse imobilului inscrierile se impart in transcrieri si
reinscrieri;
5.Dupa rolul lor inscrierile se pot clasifica in principale si subsecvente. Aceasta
ultima categorie permite examinarea inscrierilor din punctul de vedere al semnificatiei lor in
operatiunea de inregistrare a datelor de carte funciara.
Inscrierile principale sunt cele prin care se realizeaza evidenta primara, de baza, a
situatiei juridice a unui imobil, din aceasta categorie facand parte intabularea si inscrierea
provizorie.
Inscrierile subsecvente sunt acele inscrieri care deriva din inscrierile principale,
efectuarea unei inscrieri subsecvente fiind conditionata de existenta unei inscrieri principale. In
lipsa inscrierii principale neputand fi posibila operarea unei inscrieri subsecvente. Sunt
inscrieri subsecvente: notarea, radierea, rectificarea, transcrierea, reinscrierea, indreptarea
erorilor materiale.

I. NOTAREA
Potrivit art. 40 din Legea 7/1996, astfel cum a fost modificata prin Legea 247/2005 ,
notarea poarta asupra drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si
capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si a masurilor de
indisponibilizare a imobilelor din cartea funciara.

Obiectul notarii se distinge in urmatoarele categorii:

Starea si capacitatea persoanelor, care priveste atat persoanele fizice cat si juridice, care sunt
titulare ale unui drept real inscris in cartea funciara.
3

Actiunile si caile de atac in justitie care pot fi notate in cartea funciara trebuie sa priveasca
un drept real inscris in cartea funciara, caracterizandu-l pe acesta ca fiind litigios.Actiunea sau
calea de atac trebuie sa aiba legatura cu imobilele inscrise in cartea funciara si drepturile reale
aferente, notarea proceselor avand drept scop informarea tertilor de buna-credinta cu privire la
caracterul litigios al bunului pe care doresc sa-l dobandeasca.

Masurile de indisponibilizare au drept efect informarea tertilor asupra limitelor aduse


dreptului de dispozitie al titularilor drepturilor reale imobiliare. Aceste masuri sunt: interdictia
de instrainare/si/sau grevare a imobilului si modalitatile acestora, dreptul de preemtiune, lucrari
de expropriere, sechestu asigurator si judiciar.
Prevazuta de art. 84 alin.2 lit. h) din Regulamentul de organizare si functionare a
birourilor de carte funciara interdictia de instrainare si grevare, precum si modalitatile acesteia
pot fi notate in cartea funciara daca se dovedeste faptul ca o asemenea interdictie a fost
instituita pe cale legala sau conventionala. In ce priveste interdictia de instrainare legala ( de
ex. art. 9 din legea 112/1995), notarea este facultativa, fiind lasata la aprecierea celui interesat,
deoarece actele, faptele sau raporturile juridice ce pot face obiectul sau, exista si sunt opozabile
fata de terti, indiferent de inscrierea lor in cartea funciara.

Drepturile personale, care pot fi notate in cartea funciara sunt nascute de regula din raporturi
juridice cu o alta persoana, de natura sa afecteze regimul juridic al imobilului. Acestea sunt:
contractul de locatiune, cesiunea veniturilor imobilului pe o perioada mai mare de 3 ani,
chitantele de plata ale chiriei pe o perioada mai mare de 2 ani, contractele de leasing imobiliar,
modalitati juridice care afecteaza dreptul inscrisin cartea funciara.s.a.
Conditiile in care se poate face notarea in cartea funciara, sunt analizate in functie
de cazurile in care notarea se dispune la cererea partilor interesate si cele in care notarea se
dispune din oficiu.
La cererea partilor interesate pot fi notate in cartea funciara actele si faptele juridice
privitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor avand legatura cu
imobilele cuprinse in cartea funciara.
Inscrierea notarii la cererea partii interesate se dispune in temeiul actelor doveditoare
care indeplinesc conditiile prevazute de art. 48 din Lege.

Notarea din oficiu se face la dispozitia instantei de judecata, la cererea organului de


urmarire penala sau a registratorului de carte funciara, in baza adreselor eliberate de acestea,
insotite fiind de copii ale actiunilor introductive sau ordonantei procurorului. De mentionat ca
aceste notari se pot face si la cerea partii interesate. Dispozitia notarii din oficiu nu echivaleaza
insa cu o impunere ca registratorul sa procedeze la respectiva notare, acesta putand respinge
sesizarea de inscriere dupa o fundamentata analiza. Registratorul este obligat sa noteze din
oficiu respingerea cererii de inscriere in cartea funciara, cine a cerut notarea, dreptul sau faptul
juridic care a facut obiectul cererii si imobilul la care se refera.
In cazurile in care se dispune inscrierea din oficiu a notarii apreciem ca se
impune comunicarea incheierii de notare partiilor interesate.

II. Intabularea
Este acea inscrierc in cartea funciara prin care se dobandeste, stramuta,
modifica sau stinge un drept real imobiliar (tabular) cu efecte instantanee si depline.
de la data inregistrarii cererii dc inscriere, daca aceasta a fost admisa de biroul dc
carte funciara. Deci accstc efecte au loc fara sa fie necesare proceduri ultcrioare, de
aceea s-a spus ca intabularea este o inscriere neconditionata.
In conformitate cu articolul 45 din Legea nr. 115/1938, intabularea se poate
admite daca inscrisul original indeplincstc anumite conditii. Dintre acestea, trebuie
aratat domiciliul partilor si data intocmirii actului, care poate fi trecuta oriunde in
cuprinsul actului. De asemenea, trebuie precizate toate datele de carte funciara, fiind
suficiente numarul de carte funciara si aratarea localitatii. daca toate imobilele
cuprinse in acea carte urmeaza sa se instraineze. In caz contrar, trebuie precizat
numarul topografic al imobilului pentru care se solicits intabularea. Pentru a se putea
dispune intabularea ceruta. inscrisul trebuie sa cuprinda consimtamantul expres al
titularului dreptului, cuprins intr-o declaratie prin care isi da acordul necondi\ionat
pentru intabularc. Aceasta declaratie exprcsa

trebuie sa fic inclusa in cuprinsul

actului juridic sau separat intr-un alt inscris sau chiar in cuprinsul cererii de
intabulare, in accasta situate trebuind sa fie aratate data inscrisului in temeiul caruia
se cere intabularea, precum si dreptul ce urmeaza sa fie intabulat.
5

Intabularca se poate incuviinta si in temeiul unei hotarari judecatoresti


definitive irevocabile (art. 46 D.L. 115/1938 art. 49, alin. 2 din Legea nr. 7/ 1996).
care trebuie sa contina elementele de mai sus, precum si in baza unui act
administrativ, in condijiile prevazutc dc lege.

III. Inscrierea provizorie


Inscrierea provizorie in cartea funciara nu confera certitudine in privinta
drepturilor reale la care se refera, dc accca ori de cate ori nu sunt indeplinite cerintele
pentru intabulare, se va solicita aceasta operatiune. In toate situatiile in care nu sunt
indeplinite conditiile pentru intabulare, insa persoana a dobandit un dret si doreste sasi asigure rangul serial pentru a putea da certitudine sau a-i justifica dobandirea in
viitor, poate cere inscrierea provizorie care are utilitate practica in privinja tuturor
drepturilor reale imobiliarc, iar in anumitc situatii numai in privinja dreptului de
ipoteca.
Se poate solicita inscrierea provizorie ori de cate ori la constituirea,
transmiterea, modificarca sau stingerea unui drept real imobiliar, desi au fost
indeplinite conditiile pentru vreuna dintre operatiunile juridiee enumerate, totusi nu
se poate incuviinta intabularea deoarece nu sunt intrunite cerintele prevazute in
articolul 45 din I.egca nr. 1 15/1938.
Potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996, inscrierea provizorie in cartea funciara
sc face in cazul dobandirii unor drepturi afectate de o conditie suspensiva sau daca
hotararca judccatoreasca pe care se intemeiaza nu este definitiva si ircvocabila.
Situatia tabulara provizorie va fi confirmata, consolidata sau justificata daca
ulterior se vor intruni cerintele care au lipsit la inscrierea provizorie.
Declaratia de justificarc trebuie sa emane de la titularul dreptului real si prin
accasta dcclarare se completeaza datele care au lipsit la intabulare. Accasta declarare
o poate da si mostcnitorul titularului dreptului, dupa cum persoana carc putea cere
justificarea sau mostenitorii acesteia pot face demersuri pentru jusitifcarea inscrierii
provizorii.

Daca titularul dreptului refuza sa dea declaratia de justificarc a inscrierii


provizorii, aceasta se poate cere printr-o actiune in justitie, procesul putand fi notat
prin prezentarea la biroul de carle funciara a unui exemplar al cererii de chemare in
judecata, vizat de instanta de judecata.
Sunt susceptibile de inscrieri provizorii hotararile judecatorcti carc nu au
ramas definitive, ci pot fi atacate prin cailc ordinarc si extraordinare de atac. hotarari
prin care se dispune asupra constituirii, stramutarii, modificarii sau stingerii unor
drepturi reale imobiliare.

IV. RADIEREA
Radierea, drepturilor de carte funciara este operatiunea prin care se inscrie stingerea
efectelor drepturilor tabulare, ori stingerea cauzei care a determinat inscrierea in cartea
funciara.
Cazurile de radiere se clasifica funtie de obiectul care il vizeaza in :
1.radierea intabularii;
2.radierea inscrierii provizorii;
3.radierea notarii.
1. Radierea unor drepturi intabulate,( inscrise definitiv) se poate face in baza unei
declaratii de vointa unilaterale provenind de la titularul dreptului( O asemenea situatie, este rar
intalnita in practica deoarece are drept consecinta stingerea ireversibila a dreptului) si in baza
certificatului de deces in cazul drepturilor ce se sting prin moartea titularului.
2. Conditiile radierii inscrierii provizorii rezulta din interpretarea per a contrario a
dispozitiilor art. 51 din Regulament, rezultand urmatoarele cazuri de radiere:
a). Implinirea termenului de radiere-

in situatia in care s-a efectuat o inscriere

provizorie, si mai sunt necesare inscrisuri suplimentare, obligatie care a fost pusa in vedere
solicitantului inscrierii sub sanctiunea decaderii intr-un termen stabilit de registrator, iar
solicitantul nu s-a conformat.
b). Renuntarea titularului la dreptul inscris provizoriu, fiind necesara indeplinirea
conditiilor pentru inscrierea definitiva.
7

c). Cand hotararea de valorificare a inscrierii provizorii a fost respinsa, intelegandu-se


hotararea pronuntata in actiunea in justificarea inscrierii provizorii.
d). Hotararea judecatoreasca a constatat nevalabilitatea titlului in baza caruia s-a
dispus inscrierea provizorie.
e). Daca nu s-a facut dovada ca actiunea in justificare a fost pornita in termen, adica la
implinirea conditiei suspensive sau la expirarea termenului acordat de catre registrator pentru
depunerea inscrisurilor suplimentare.
3.Radierea notarii
Radierea faptelor si drepturilor personale, a litigiilor si altor raporturi referitoare la
imobile, se va dispune la cererea partilor sau din oficiu, similar formelor de sesizare care au
stat la baza notarii.
Constituie temei al radierii notarii incetarea starii de incapacitate a titularului dreptului
real, incetarea masurilor de indisponibilizare a imobilului , a altor drepturi personale care au
determinat notarea.
Masura radierii poate fi hotarata din oficiu de catre registratorul de carte funciara, in
cazul notarilor care si-au pierdut efectul. De asemenea radierea notarii poate fi ceruta de partile
interesate in baza actelor doveditoare care sa ateste stingerea drepturilor care au determinat
notarea.

V.RECTIFICAREA INSCRIERILOR DE
CARTE FUNCIARA
Se poate realiza rectificarea cartii funciare, ori de cate ori cuprinsul cartii funciare nu
corespunde in privinta inscrierilor cu situatia juridica a reala a imobilelor. Prin rectificare se
urmareste radierea, indreptarea sau mentionarea oricarei operatiuni in cartea funciara care nu
corespunde realitatii.Situatiile care pot da nastere rectificarilor de carte funciara sunt cele in
care se considera ca proprietatea a fost dobandita inainte ca achizitorul sa- si fi inscris dreptul
in cartea funciara ( inclusiv vreun alt drept real), sau atunci cand actul juridic in baza caruia s-a
facut inscrierea nu exista sau nu este valabil, incheierea registratorului nu este valabila,
inscrierea insasi este viciata fiindca nu corespunde actului juridic de baza. Rectificarea mai
8

poate fi dispusa si cand au incetat efectele actului sau faptului juridic ce constituiau temeiul
inscrierii valabile, acestea ramanand fara suport juridic.
Initial rectificarea putea fi dispusa numai in baza unei hotarari judecatoresti,
actualmente aceasta se poate face si pe cale amiabila.

IV. INDREPTAREA ERORILOR MATERIALE


Cu prilejul efectuarii inscrierilor in cartea funciara pot aparea erori evidente materiale
intre datele inscrise in cartea funciara si situatia reala a imobilului. Erorile materiale sunt in
majoritatea cazurilor rezultatul unor greseli de redactare sau mentionare a unei inscrieri, aflata
in discordanta cu elementele de fapt si de drept care au fost retinute. Aceste erori, se vor
indrepta prin incheiere motivata, de catre registrator, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea
acestora persoanelor interesate.
Efectele inscrierilor in cartea funciara
Prin Legea 7/1996 sunt reglementate doua efecte ale inscrierilor in cartea funciara :
1.

efectul opozabilitatii fata de terti a inscrierilor de la data inregistrarii acestora,

2.

ordinea inregistrarii cererilor va determina rangul acestora;


Efectul de opozibilitate fata de terti il au intotdeauna intabularea si inscrierea
provizorie.
Exceptii ale efectului de opozabilitate al inscrierilor in cartea funciara sunt prevazute
expres in lege ca fiind: drepturile de proprietate si celelalte drepturi reale ce provin din
succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune, precum si drepturile reale dobandite de stat
si de orice persoana prin efectul legii. In aceste situatii pentru ca titularul acestor drepturi sa
poata dispune de ele nu este necesar sa fie inscrise in cartea funciara.
Efectul notarii actelor si faptelor juridice consta in faptul ca inscrierile devin, de
la data inregistrarii lor, opozabile tertilor, ele putand fi valorificate de cel in favoarea caruia s-a
facut notarea, impotriva oricaror persoane interesate, acestea suportand riscul pe care si l-au
asumat neglijand notarea.

10

BIBLIOGRAFIE:
1. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat;
2. Cornelia Munteanu, Ovidiu Ungureanu- Drept civil. Drepturile reale editia a III-a revazuta si
adaugita, Rditura Rosseti , Bucuresti, 2005

3. Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2004

11