CAPITULO I

1. DERECHO REGISTRAL
1.1. ASPECTOS GENERALES
Etimologa del Vocablo Registro
El trmino registro proviene del latn regesta, regestorum que significa lista, registro, catlogo, memorias,
mismo que se deriva de regerere que significa llevar hacia atrs, de donde consignar por escrito.1
Definicin de Registro
Guillermo Cabanellas define al registro como: El padrn, o matrcula de las personas que hay en un estado o
lugar, protocolo, oficina en donde se registran actos y contratos de los particulares o de las autoridades.2
El Diccionario Enciclopdico Continental dice que el registro es: El asiento que queda de lo que se registra.
Lugar y oficina pblica donde se anota y registra documentacin referente a cuestiones jurdicas. Padrn o
matrcula de los habitantes o naturales de un lugar3.
En sentido amplio, Amrico Atilio Cornejo afirma que los registros son Los organismos mediante los cuales se
produce la publicidad jurdica.4
Estas definiciones se caracterizan por la simpleza del concepto que es objeto de anlisis, ya que se ahondar
con ms profundidad posteriormente.
Clasificacin de los registros
Para clasificar a los registros, se debe partir de la naturaleza y finalidad de los mismos:
a) Privados y pblicos
De acuerdo con Guillermo Cabanellas, el registro privado es: La anotacin ms o menos cuidadosa de una
persona individual o social carente de fe pblica. Hacen plena prueba contra el que los ha anotado en todo
aquello que conste escrito con claridad, pero el que quiera aprovecharse de ellos habr de aceptarlos en la
parte que le perjudique. Por registro pblico se debe entender aquella dependencia del Estado que tiene la
obligacin de llevar el control y archivo de los actos que por disposicin legal estn sujetos a inscripcin.5
b) Personales y reales
Se les denomina personales en virtud de que se dirigen especialmente al sujeto titular de un derecho, como
ejemplo de estos se puede citar al registro civil. En tanto que, los reales, se refieren al objeto sujeto a registro,
1 Diccionarioweb.org, http://www.diccionarioweb.org/d/ES-ES/registro (4 de diciembre de 2007)
2 Cabanellas, Guillermo, Diccionario enciclopdico de derecho usual, pg. 513.
3 Diccionario enciclopdico continental, pg. 1126.
4 Cornejo, Amrico Atilio, Derecho registral, pg. 16.
5 Ob. Cit., pg. 519

que por lo regular son cosas, sean muebles o inmuebles; un claro ejemplo es el registro general de la
propiedad.
c) De transcripcin y de inscripcin
Segn Amrico Atilio Cornejo, en los registros de trascripcin: la registracin se efecta mediante la
transcripcin literal e ntegra del documento, o por medio de su incorporacin o la de una copia. Es propio de
los registros de documentos. El registro de inscripcin es el asiento se practica realizando un extracto de las
constancias que, segn la ley, deben ser publicadas; las que, tratndose de derechos reales, son las llamadas
constancias de trascendencia real.6
Como registro de transcripcin se puede mencionar el registro electrnico de poderes de la direccin del
Archivo General de Protocolos del Organismo Judicial; mientras que, como un registro de inscripcin se
encuentra el Registro General de la Propiedad.
d) Declarativos y constitutivos
Para Amrico Atilio Cornejo, la diferencia entre estos tipos de registros, Radica en cuanto a si el acto que se
inscribe existe o no como tal, antes de practicarse la correspondiente inscripcin7
Un registro declarativo opera en el sentido de que el derecho existe previo a la presentacin del documento
que lo acredita, un ejemplo de este tipo de registro es el registro general de la propiedad. Mientras que el
registro constitutivo, es lo contrario, ya que el derecho nace hasta que se efecta la inscripcin, ejemplo de
ello es el registro civil.
1.2. DEFINICION DE DERECHO REGISTRAL
El Derecho Registral es el conjunto de sistemas, principios y normas que tienen por objeto regular la
estructura orgnica de los entes estatales encargadas de registrar, personas, actos, contratos derechos y
obligaciones, as como la forma y modo de practicarse tales inscripciones, sus efectos y consecuencias
jurdicas que se derivan de estas, orientado a darles fe y publicidad, otorgando seguridad jurdica al acto
inscriptorio.
Segn Nery Roberto Muoz y Rodrigo Muoz Roldn, en su libro Derecho Registral Inmobiliario Guatemalteco
lo definen como La rama del derecho que estudia todo lo relativo a los Registros Pblicos, en el caso del
inmobiliario, especficamente al Registro de la Propiedad, institucin a quien corresponde, llevar cuentas y
razn de los bienes inmuebles, derechos reales y gravmenes, desde su creacin hasta su extincin.8
Asimismo, Ivn Palacios amplia dicho concepto afirmando que: Es la rama del derecho que regula la
registracin de los actos de constitucin, declaracin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos
reales sobre fincas y de ciertos derechos que las afectan, as como los efectos derivados de dichas
registracin. La palabra registracin incluye todos los asientos que pueden practicarse en el registro.9
6 Ob. Cit., pg. 10.
7 Ibid.
8 Muoz, Nery Roberto y Rodrigo Muoz Roldn. Derecho Registral Inmobiliario Guatemalteco. Primera
Edicin. Guatemala. Infoconsult Editores. 2005. Pg. 3.

Segn Rubn Guevara Manrique, el derecho registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto
de normas jurdicas y principios regstrales que regulan la organizacin y funcionamiento de los registros
pblicos, los derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos registros, en relacin con
terceros.10
Para Molinario, el derecho registral es "el conjunto de principios y normas que tienen por objeto reglar los
organismos estatales encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos; as como
tambin la forma cmo han de practicarse tales registraciones, y los efectos y consecuencias jurdicas que
derivan de stas".11
De las anteriores definiciones podemos concluir que el derecho Registral es el conjunto de normas que
tienden a formar un ordenamiento sistemtico para regular los actos civiles de constitucin, adquisicin,
transmisin, anotacin, gravamen, prdida y efectos de los derechos reales sobre bienes muebles e
inmuebles, pero tambin del estado civil de las personas y hechos y actos a los que estn ntimamente
relacionados.
1.3. NATURALEZA JURIDICA DEL DERECHO REGISTRAL
Para poder tener una visin amplia de lo que es el Derecho Registral, se deben tomar en consideracin dos
aspectos.
a. Pblico o Privado: La aeja divisin entre Derecho Pblico y Privado, se ha debilitado ante la creciente
intervencin del Estado en la vida de los particulares, pero aun as, subsisten mltiples discusiones y doctrinas
para pretender fundar sa distincin.
El Derecho al ser cambiante, no le es posible establecer caractersticas con validez absoluta y permanente.
Ms se sigue aceptando que cuando se persigue una actividad dentro de la libertad y de la autonoma
Individual, estamos ante un inters privado (Derecho Privado); y en cambio, cuando el objeto del inters
afecta una organizacin poltica o administrativa como totalidad, estamos en presencia de un inters pblico
(Derecho Pblico), cuyos intereses solo pueden ser logrados por la organizacin y accin del Estado y de las
entidades subordinadas, ejerciendo su poder de dominacin.
Con Respecto al Derecho Registral, doctrinariamente surgen las dos posiciones:
Los seguidores de que pertenece al Derecho Privado, sostienen que persigue Intereses particulares, porque
responde al registro o inscripcin de instituciones tpicamente privadas. Tambin lo consideran en su origen
como un desenvolvimiento del Derecho Civil. Por el contrario, los que opinan que pertenece al Derecho
Pblico, indican que la actividad registral ha dado lugar a la tendencia de crear una rama del Derecho que, por
la naturaleza de su funcin, est mas relacionada con el Derecho Administrativo. Esto obedece a que, el
Registro es una institucin pblica - con una funcin colectiva - que es estructurada y organizada por el ente
pblico (el Estado); y adems porque cuenta con un funcionario pblico o autoridad administrativa encargada
de cumplir los fines y atribuciones de la dependencia, llamado registrador, al cual el Estado por conducto de la
9 Palacios Echeverria, Ivn. Manual de derecho registral. Pg. 13
10 Guevara Manrique, Rubn, Derecho Registral, 3 Edicin, Editorial Ojeda, Per, 1988, pag. 7
11 Molinario Perez, Pascual, Introduccin al Estudio del Derecho Registral, editorial Revista del Derecho
Privado, Madrid 1994, pag. 15.

ley, le otorga FE PUBLICA REGISTRAL, para certificar derechos, actos, documentos, negocios y contratos
susceptibles de registro. Esta ltima posicin, es la que predomina.
No obstante lo anterior, algn sector de la doctrina moderna no coloca al Derecho Registral en ninguno de
ambos derechos, por tal razn expresa el frances Dex Lacone de Rochild "se le considera DERECHO MIXTO,
que responde a ambas esferas jurdicas."12 Esta posicin de la Escuela Francesa, este cobrando mayor
fuerza cada da en el mundo forense y notarial.
b. Es adjetivo o sustantivo: El Derecho Registral, es por varias de sus caractersticas, de naturaleza adjetiva.
Constituye una verdadera formalidad, ya que expresa la forma o modo de llevar el Registro Pblico, su
organizacin, la estructura de los asientos, etc. Por eso es un Derecho Adjetivo o de forma. Por ejemplo: El
Cdigo Civil en su artculo 1131 precepta la forma en que debe expresarse toda inscripcin; el artculo 1220
menciona que libros deben llevarse en el Registro para su control.
Sin embargo, el Derecho Registral es tambin sustantivo, en el sentido de que el mismo otorga efectos
sustantivos a lo registrado. Priva a algunos derechos de sos efectos, cuando no han sido inscritos. Por
ejemplo: la ley sustantiva precepta que la adopcin se establece por escritura pblica e inscripcin en el
Registro Civil, esto ltimo al omitirse, priva de los efectos propios a la adopcin, en virtud que la propia ley as
lo requiere. (Art. 244 del Cdigo Civil).
1.4. CARACTERES
Existen ciertos aspectos que distinguen al Derecho Registral entre los cuales sobresalen:
Constituye una especialidad dentro del derecho civil, en cuyo marco legal pueden encuadrarse sus
normas, aunque tiende a la autonoma;

Derecho particularmente heterogneo: parte de sus normas, referidas a la organizacin del registro de
la propiedad, se enmarca en principios de orden pblico, mientras aquellas que se ocupan de la
publicidad dinmica de los derechos reales sobre inmuebles, constituyen principalmente reglas de
derecho privado;

Es un derecho que tiende asegurar la publicidad de las relaciones jurdicas, sobre la base de dos
principios fundamentales que son la fe pblica y la legitimacin;

Es un Derecho Limitativo. Por cuanto el derecho registral es de nmero cerrado, o sea que slo admite
al Registro los actos y contratos que la ley seala.

Es un Derecho Formalista. El procedimiento registral est sujeto a etapas preclusivas y requisitos de

cumplimiento obligatorio para la inscripcin o la denegatoria de inscripcin de los ttulos.

1.5. ELEMENTOS DEL DERECHO REGISTRAL

a. Elementos Personales o Subjetivos:

12 LACONE DE ROCHILD, DEX, Tratado Terico y Prctico de Derecho Registral, Coleccin Especializada
de Textos Juridicos, Editorial Sorbona, S.A. Francia 1974.

a.1 El Registrador: es un funcionario pblico que dirige o tiene a su cargo un Registro Pblico. Es
depositario de la fe pblica registral, otorgada por el Estado a travs de la ley (ver ms adelante el
principio de fe pblica registral). Doctrinaria y legalmente el registrador tiene tres funciones esenciales:
1. El aceptar el documento o ttulo para su inscripcin, cuando este llene todos los requisitos que la
ley exige.
2. El suspender la inscripcin, porque hace falta algn requisito de forma; ejemplo: omitir una copia, o
cualquier hecho no esencial.
3. El suspender el registro solicitado por existir un error u omisin ue fondo.
Lo anterior es lo que se conoce como la funcin calificadora del registrador, en donde este aprecia o
examina si todos los elementos, concurren legalmente en el caso.
a.2 El solicitante particular o interesado: es toda persona legitimada, individual o moral, que solicite
la inscripcin, anotacin o cancelacin de cierto derecho, acto o negocio jurdico. Puede actuarse a
travs de un representante legal. En la prctica, generalmente, el que realiza todos los trmites
registrales es el Notario.
b. Elementos reales u objetivos:
b.1 El objeto o asunto a inscribir: se refiere a la persona, derecho, contrato, acto o negocio jurdico
existente, que es susceptible de registracin para que cobre eficacia jurdica. Ejemplo: un nacimiento,
un matrimonio, una hipoteca, una empresa mercantil, una expresin o seal de propaganda, etc.
b.2 El documento o ttulo: se refiere al escrito autorizado legalmente por un Notario u otro
funcionario, o bien al escrito que no conlleva tal autorizacin porque la ley no lo exige, es donde consta
el objeto o asunto a inscribir. Dicho documento o ttulo que se presenta al registro puede ser una
certificacin, una solicitud un formulario o un aviso, por lo general es un testimonio de la escritura
pblica u otro anlogo (copia simple legalizada o un acta). La ley siempre dispone que clase de
documento o ttulo se debe presentar para fines registrales.
b.3 Elementos formales o legales: es el conjunto de disposiciones legales y reglamentarias que
indican o regulan la forma de llevar tanto el registro pblico como la inscripcin misma. Lo anterior, se
establece segn el sistema registral que adopte la legislacin.
1.6. AMBITO DE APLICACIN
Atendiendo al objeto de estudio, el Derecho Registral es nico, pero cada materia inscribible es objeto de un
registro diferente, que se rige por sus normas especficas; encontramos diferentes registros relativos al
comercio, la propiedad y la sociedad.
As por ejemplo: el Registro Mercantil, cuya funcin es la inscripcin de los comerciantes individuales,
sociedades mercantiles, etc.; El Registro Civil, su funcin es la inscripcin del nacimiento, fallecimiento de la
persona individual y lo concerniente a todos los aspectos relacionados con su estado civil; El Registro de la
Propiedad, la funcin que tiene es la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relacionados al dominio y
dems derechos reales sobre bienes inmuebles y, peculiarmente sobre bienes muebles.
Es decir que, Derecho Registral es la rama del derecho que estudia todo lo relativo a la constitucin,
modificacin, organizacin y funcionamiento de los registros pblicos, tal es el caso del Registro de la
Propiedad, institucin que le corresponde, llevar cuenta y razn de los bienes inmuebles, derechos reales y
gravmenes, desde su creacin hasta su extincin.

El autor DEX LACONE de ROCHILD, expone que " el Derecho Registral forma en su conjunto, y a
consecuencia de sus cualidades especficas, un complejo de principios y directivas propias que se diferencian
por su carcter de otros grupos de relaciones sociales, es decir, que el Derecho Registral cuenta con un
objeto propio de estudio que lo aparta fuera del campo de otros derechos y que hace que adquiera una
autonoma relativa. "13
Por lo que en un sentido amplio, el objeto propio de estudio del Derecho Registral es: regular todos los actos,
contratos, hechos y derechos registrables. Y es que cuando nos referimos al Derecho Registral no lo hacemos
como sinnimo del Registro General de la Propiedad, como Impropiamente suele pensarse, sino que abarca o
comprende todos los hechos, actos, contratos, documentos, ttulos y personas que, de acuerdo con nuestra
legislacin, son susceptibles de ser registrados, para que cobren eficacia jurdica.
a) Registro de hechos: En esta clase de registros impera netamente la publicidad, ya que se fin es
anotar y dar a conocer simplemente un hecho que ha sucedido.
b) Registro de actos y contratos: Consiste en el registro notarial, que en el caso guatemalteco sera
el protocolo que tiene a su cargo un notario, y que los instrumentos pblicos que autoriza se
encuentran registrados en el mismo, y que sin tal requisito no producen efectos jurdicos. Esto
parte de la interpretacin del Decreto nmero 314, Cdigo de notariado, que especficamente en el
Artculo 19 precepta: El Notario es el depositario del Protocolo y responsable de su conservacin.
c) Registro de documentos: Concatenado con la idea del registro de hechos, su esencia radica en
que el hecho sujeto a inscripcin se encuentra contenido en el documento que se registra.
d) Registro de ttulos: Relacionado con el registro de actos y contratos, la particularidad del mismo
es en cuanto a que los documentos que se presentan para su inscripcin deben ser previamente
analizados, para tener la certeza de la legalidad del negocio jurdico que contienen y que por tal
razn estn sujetos a la registracin.
e) Registro de derechos: Relacionado con la poblacin su registro y los hechos y actos con los que
estn ntimamente relacionados.
Concluimos que el Derecho Registral traspasa las barreras de la propiedad inmobiliaria, e incluye
disposiciones concernientes al Registro de la propiedad intelectual, y a otros ms en funcin de la materia.
1.7. AUTONOMIA:
Un aspecto que llama la atencin es la determinacin de que si el Derecho Registral es una rama especfica
dentro del sistema jurdico guatemalteco, o bien si es parte alguna del Derecho Civil (rama jurdica que dio
origen a la regulacin del Registro de bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos), es decir, s es
un Derecho autnomo o no.
El autor Francs DEX LACONE, manifiesta, que en realidad, no hay que afirmar o negar la autonoma del
Derecho Registral porque es evidente que es una rama que forma parte de todo el Derecho objetivo vigente
en un Estado. Se trata de un Derecho especial y no precisamente de una rama autnoma o no, ya que a
13 LACON DE ROCHILD, DEX. Tratado Terico y Prctico de Derecho Registral, Coleccin Especializada
de Textos Jurdicos, Editorial Sorbona, S.A. Francia, 1974

mayor complejidad de la ciencia o evolucin de ella, es ms difcil abarcarla; por lo que a fin de estudiarla con
detalle surgen ramas jurdicas especiales.
La doctrina moderna afirma que, para que una rama del Derecho adquiera la categora de tal, es menester
que comprenda tres aspectos de la autonoma que son:
a. Una autonoma Cientfica: Que consiste en tener un objeto propio de estudio apartado al de su
disciplina troncal, que cuenta con mtodos propios y con personas especializadas en la materia.
b. Una Autonoma Didctica: Que se da cuando abarca un conjunto de principios e instituciones propias
que adquieren un campo suficientemente extenso que hacen necesario un estudio en forma
independiente.
c. Una autonoma Legislativa o Sistematizada: Que se da cuando una rama del Derecho tiene sus
propias leyes, independientes de otros cuerpos legales, o sea, que tenga una regulacin jurdica
propia.
En aplicacin a los principios anteriores, actualmente todava no se ha conseguido, en nuestro medio, una
autonoma cientfica; pero, sta rama si cuenta con un OBJETO PROPIO DE ESTUDIO, y con personas o
autores que se han dedicado especficamente al estudio de ella. En cuanto a una autonoma Didctica, an en
las Universidades no se imparten cursos o seminarios especficos e Independientes de Derecho Registral. Y,
tampoco se puede hablar de una autonoma legislativa, ya que no constituye un conjunto de normas
separadas de otros cuerpos legales, por ejemplo encontramos normas registrales en el Cdigo Civil, en el
Cdigo de Comercio, en el Cdigo Procesal Civil y Mercantil, en el Cdigo de Notariado y en el Convenio
Centroamericano para la Proteccin de la Propiedad Industrial.
Para lograr la autonoma absoluta, el Derecho Registral deber tener un estudio independiente fuera del
campo del Derecho Civil y de otros Derechos donde tiene proyeccin, como el Derecho Mercantil, del Derecho
marcario o el Derecho Notarial. As tambin, romper con la excesiva dependencia que tiene con varios
ordenamientos jurdicos, mediante la creacin de su propia normatividad no dispersa, sino sistematizada. Por
lo que en conclusin, se sostiene que el Derecho Registral no tiene autonoma absoluta, es un Derecho
especial, con autonoma relativa, debido a su objeto de estudio, pero que puede tender con celeridad a
convertirse en una rama especfica de nuestro sistema jurdico.
1.8. RELACIN DEL DERECHO REGISTRAL CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO:
A pesar de que el Derecho Registral no es autnomo, su relacin con otras ciencias jurdicas es evidente y as
se relaciona con las siguientes:
Derecho constitucional:
La constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala precepta que es un deber del Estado garantizar a los
habitantes de la repblica, la seguridad (art. 2.), pudindose sta interpretar tambin como la seguridad
jurdica.
Tambin, toma la garanta constitucional de "Libre acceso a archivos y registros estatales", la cual consiste en
que toda persona tiene derecho a conocer lo que conste en ellos. (Art. 31).
Por otro lado, el Derecho Constitucional contiene entre sus materias propias de estudio, lo referente al
Rgimen Poltico Electoral, que la legislacin recoge por conducto de la Ley Electoral y de Partidos Polticos
(Dcto. Ley 1- 85 de la Asamblea Nacional Constituyente), la cual regula lo concerniente al Registro Electoral,
denominado Registro de Ciudadanos (art. 154 al 170).

Derecho Administrativo:
Ya se ha hablado que muy buena parte del Registro Pblico pertenece al control del poder administrativo. El
autor Gabino Praga expone que la Administracin Pblica realiza los "actos de registro", como una modalidad
del acto administrativo, consistentes aquellos en dar autenticidad, publicidad y certeza jurdica a determinadas
relaciones de la vida de los particulares.
En Guatemala, los Registros forman parte del aparato estatal, dependen del organismo ejecutivo, el cual
norma su funcionamiento, estructura y organizacin a travs de un sistema administrativo poco
descentralizado. Dentro del rgimen administrativo del Estado, la Constitucin Poltica en su artculo 230,
recoge tmidamente ciertos aspectos relacionados con lo anterior.
Derecho Civil:
El Derecho Registra! sirve al Derecho Civil, pues hace posible y facilita la publicidad que deben revestir ciertos
contratos, actos y negocios jurdicos de naturaleza civil, para la debida seguridad juridlca."14
Derecho Notarial:
El autor LUIS CARRAL Y DE TERESA, dice que tanto "el Derecho Notarial como el Derecho Registral,
persiguen la seguridad Jurdica, razn por la cual no deben estar separados, ya que entre ellos existen
vnculos y dependencias recprocas15
Derecho Procesal:
Tanto se Derecho como el Derecho Registra), estn estructurados por normas que regulan requisitos
formales, es decir, expresan el cmo se aplican normas substantivas, el primero en rganos jurisdiccionales y
el segundo en Registros Pblicos.
La relacin con el Derecho Procesal Civil, es a consecuencia de la resolucin de que en determinados Juicios,
se generan ciertos efectos que deben registrarse, ejemplo de ello son: la anotacin de embargo (art. 308); la
Declaratoria de Incapacidad (art. 409); Inscripcin de Sentencia de Separacin o divorcio (art. 433); anotacin
de cambio de nombre (art. 439), artculos contenidos en el Cdigo Procesal Civil y Mercantil.
Por otro lado, el Derecho Registral produce como efecto jurdico, en la registracin, el de constituir un medio
privilegiado de prueba en el proceso.
Derecho Mercantil:
Este Derecho es el encargado del estudio de los comerciantes individuales, las sociedades mercantiles, las
empresas o establecimientos comerciales, los auxiliares de comercio, entre otras instituciones contenidas en
el Cdigo de Comercio. El Derecho Registral se manifiesta al existir la obligatoriedad de Inscripcin de
aquellas instituciones en el Registro Mercantil, contenido ste en dicha ley mercantil.
Derecho Marcario:
Tambin conocido como derecho de marcas, constituye una rama del Derecho Administrativo, pero a pesar de
no gozar de autonoma propia, su relacin con el Derecho Registral se hace evidente, toda vez que se viene
exigiendo el Registro de Marcas, nombres comerciales o expresiones de propaganda en el Registro de la
Propiedad Industrial.
14 Ibid. Loc. Pg. 210
15 Loc. Cit.