Sunteți pe pagina 1din 7

Standarde internaionale de

raportare financiar
Standardul internaional de contabilitate 40
Investiii imobiliare

Standardul internaional de contabilitate 40


Investiii imobiliare
Rezumat
Standardul internaional de contabilitate 40, investiii imobiliare, reglementeaz
evaluarea, n situaiile financiare ale unui locatar, a dreptului asupra unei investi ii imobiliare
deinute n temeiul unui contract de leasing contabilizat drept contract de leasing financiar i
evaluarea, n situaiile financiare ale unui locator, a unei investiii imobiliare date n leasing
unui locatare, n temeiul unui contract de leasing operaional.
Cuvinte cheie: investiie, imobiliar, proprietate, cost, achiziie;

1. Definirea investiiilor imobiliare conform IAS 40


Investiiile imobiliare sunt reprezentate de proprietile imobiliare (terenuri sau
construcii) deinute de entitate pentru a fi nchiriate sau pentru a majora valoarea capitalului.
Sunt incluse aici acele proprieti imobiliare pentru care entitatea deine titluri de proprietate
sau cele deinute n baza unui contract de leasing financiar.
Investiia imobiliar este acea proprietate imobiliar (un teren sau o cldire sau parte a
unei cldiri sau ambele) deinut (de proprietar sau de locatar, n baza unui contract de
leasing financiar) mai degrab n scopul nchirierii sau pentru creterea valorii capitalului sau
ambele, dect pentru:
o a fi utilizat n producia de bunuri, prestarea de servicii sau n scopuri administrative
o a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii.
Proprieti imobiliare utilizate de posesor sunt proprieti deinute (de proprietar sau
locatar n baza unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizate n producia de bunuri,
prestarea de servicii sau n scopuri administrative.
Valoarea just este suma la care poate fi tranzacionat un activ, de bunvoie, ntre pri
aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii n care preul este determinat n mod
obiectiv.
Costul este valoarea numeralului sau a echivalentului de numerar pltite sau valoarea
just a celeilalte contraprestaii date pentru a dobndi un activ la momentul achiziiei sau
construciei sale.
Valoarea contabil este valoarea la care un activ este recunoscut n bilan.

2. Obiectivul i aria de aplicabilitate


Obiectivul IAS 40 este de a prezenta tratamentele contabile specific recunoaterii i
evalurii investiiilor imobiliare i cerinele de prezentare a informaiilor necesare
utilizatorilor n luarea deciziilor.
Acest standard trebuie aplicat la recunoaterea, evaluarea i prezentarea investiiilor
imobiliare.
Printre altele, acest standard se ocup de evaluarea, n situaiile financiare ale unui
locatar, a investiiei imobiliare deinute n baza unui contract de leasing financiar, precum i
cu evaluarea, n situaiile n situaiile financiare ale unui locatar, a investiiei imobiliare dat n
leasing, n baza unui contract de leasing operaional. n schimb nu se ocup de alte aspecte ce
sunt acoperite de IAS 17, Leasing, incluznd:
o clasificarea operaiunilor de leasing c leasing financiar sau operaional;
o recunoaterea venitului realizat din leasing, aferent investiiei imobiliare (a se vedea
de asemenea IAS 18, Venituri din activiti curente);
o evaluarea proprietii imobiliare deinute n baza unui contract de lessing operaional,
n situaiile financiare ale unui locatar;
o evaluarea proprietilor imobiliare nchiriate n baza unui contract de leasing
financiar n situaiile financiare ale unui locatar;
o contabilitatea tranzaciilor de vnzare i de leaseback;
o prezentarea informaiilor cu privire la leasing financiar i leasing operaional.
Acest Standard nu este aplicabil pentru:
o active biologice ale terenului, aferente activitii agricole (a se vedea IAS 41,
Agricultur);
o concesiuni miniere, prospeciuni i extracie de minereu, petrol, gaze naturale i
resurse naturale neregenerabile similare.

3. Alte noiuni privind standardul


Investiiile imobiliare trebuie recunoscute ca activ cnd, i numai atunci cnd:
o este probabil c beneficii economice viitoare aferente investiiei imobiliare s fie
generate ctre ntreprindere;
o costul investiiei imobiliare poate fi evaluat n mod credibil.
Pentru a determina dac un element ndeplinete primul criteriu de recunoatere, o
ntreprindere trebuie s stabileasc gradul de certitudine aferent fluxului de beneficii
economice viitoare, pe baza dovezilor disponibile de la momentul recunoaterii iniiale. Cel
de-al doilea criteriu de recunoatere, de regul, ndeplinit cu uurin, deoarece tranzacia de
schimb care evideniaz cumprarea activului identifica i costul acestuia.
2

O investiie imobiliar trebuie evaluat, iniial, la cost. Costurile de tranzacionare


trebuie incluse n evaluarea iniial.
Costul unei investiii imobiliare achiziionate este format din preul de cumprare al
acesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile. Cheltuielile direct atribuibile includ, de
exemplu onorariile profesionale pentru prestarea serviciilor juridice, taxele de transfer al
proprietii i alte costuri de tranzacionare.
Costul unei investiii imobiliare construite n regie proprie este costul de la data la care
construcia sau mbuntirea este finalizat.
Costul unei investiii imobiliare nu este majorat de costurile de nfiinare, de pierderile
din exploatare iniiale aprute nainte ca investiia imobiliar s ating nivelul planificat de
ocupare, sau de valorile neobinuite ale risipei de materiale.
Dac plata unei investiii imobiliare este amnat, atunci costul acesteia este
echivalentul preului n numerar. Diferena dintre aceast valoare i plile totale este
recunoscut de-a lungul perioadei creditului ca fiind cheltuiala cu dobnd.
Dup recunoaterea iniial, o ntreprindere care alege modelul bazat pe valoarea just
trebuie s evalueze toate investiiile sale imobiliare la valoarea lor justa, cu excepia situaiilor
excepionale descrise n paragraful 47.
Un ctig sau o pierdere aprut n urma unei modificri a valorii juste a investiiei
imobiliare trebuie inclus n profitul net sau n pierderea net a perioadei n care apare.
Valoare just a proprietii imobiliare trebuie s reflecte stadiul actual al pieei i
mprejurrile existente la data bilanului, i nu la o dat anterioar sau viitoare.
Transferuri la sau de la investiia imobiliar trebuie fcute atunci cnd, i numai atunci
cnd, exist o modificare a utilizrii, evideniat de:
o nceperea utilizrii de ctre posesor, pentru un transfer de la investiie imobiliar la
alte proprieti imobiliare;
o nceperea procesului de mbuntire, n perspectiva vnzrii, pentru un transfer de la
investiie imobiliar la stocuri;
o ncheierea utilizrii de ctre posesor, pentru un transfer de la alte proprieti
imobiliare la investiii imobiliare;
o nceperea unui leasing operaional cu o alt parte, pentru un transfer de la stocuri la
investiii imobiliare;
o definitivarea procesului de construcie sau mbuntire, pentru un transfer de la
proprietatea imobiliar n curs de construcie sau mbuntire (acoperit de IAS 16,
Imobilizri corporale) la investiie imobiliar.

4. Studii de caz
4.1. Entitatea SalPan achiziioneaz o cldire cu birouri, costurile suportate fiind:
o pre de cumprare 80.000 lei;
o taxe de transfer al proprietii 4.000 lei;
o onorariu notar 2.000 lei;
o cheltuieli generate de ntreinerea cldirii 1.500 lei;
o costuri de renovare a cldirii pentru a fi nchiriat terilor 6.000 lei.
Pe parcursul anului, societatea obine, n baza unui contract de leasing operaional,
venituri din chirii de 20.000 lei.
ntreprinderea SalPan va determina costul de achiziie astfel:
Pre de cumprare

80.000 lei

Taxe de transfer

4.000 lei

Onorariu notar

2.000 lei

Cost de achiziie

86.000 lei

Societatea SalPan va efectua urmtoarele nregistrri contabile:


- nregistrarea costului de achiziie al investiiei imobiliare:
-

215 Investiii imobiliare


= 401 Furnizori
86.000 lei
nregistrarea costurilor de ntreinere i de modernizare a investiiei imobiliare:
611 Cheltuieli cu ntreinerea
= 401 Furnizori
i reparaiile
capitalizarea costurilor de renovare a investi imobiliare:

7.500 lei

215 Investiii imobiliare

725 Venituri din producia de


investiii imobiliare
nregistrarea chiriei obinute n baza contractului de leasing operaional:

7.500 lei

411 Clieni

7.500 lei

706 Venituri din redevene,


locaii de gestiune i chirii

4.2. La data de 17 august 2013, entitatea SalPan a achiziionat un spaiu comercial la


costul de achiziie de 50.000 lei, intenia entitii fiind de al nchiria terilor. La sfritul anului
2013, ca urmare a evoluiei preurilor pe piaa respectiv, valoarea just a spaiului comercial
a fost estimat la nivelul sumei de 62.000 lei.
Avnd n vedere faptul c pe piaa imobiliar local chiriiile au sczut la propriet ile
similar, precum i efectele negative ale mai multora construcii abandonate din preajma
proprietii, la sfritul anului 2015, valoarea just a spaiului comercial este de 37.000 lei.
Cum va proceda entitatea SalPan la sfritul anilor 2013 i 2015?

La 31. 12. 2013:


Ctigul aprut ca urmare a creterii valorii juste a spaiului comercial va fi recunoscut
n Contul de profit i pierdere aferent exerciiului financiar 2013:
215 Investiii imobiliare

725 Venituri din producia de


investiii imobiliare

12.000 lei

La 31. 12 2015:
Evoluia negativ a preurilor pe pia a dus la o scdere destul de sever a valorii juste
a investiiei imobiliare. Astfel, entitatea va recunoate o pierdere n Contul de profit i
pierdere aferent exerciiului financiar 2015:
655 Cheltuieli din reevaluarea
imobilizrilor corporale

215 Investiii imobiliare

25.000 lei

Concluzii
Investiia imobiliar este deinut n scopul nchirierii, pentru creterea valorii
capitalului sau ambele. Prin urmare, o investiie imobiliar genereaz fluxuri de numerar care
sunt n mare msur independente de alte active deinute de o ntreprindere. Acest lucru
difereniaz investiia imobiliar de alte proprieti imobiliare. Producia de bunuri sau
furnizarea de servicii (sau utilizarea proprietii n scopuri administrative) genereaz fluxuri
de numerar care nu sunt atribuite numai proprietii imobiliare, dar i altor active utilizate n
procesul de producie sau aprovizionare.

Bibliografie
1.
2.

Horga Petru, IAS 40 investiii imobiliare, note de curs;


Ristea, M., Dumitru, Corina-Grazziela, Contabilitatea aprofundat, Editura
Universitar, 2003;
3.
Contabilitatea, expertiza i auditul afacerilor, nr. 1, ian., 2006;
4.
Ordin nr. 1802/2014 pentru aprobarea reglementarilor contabile privind
situaiile financiare anuale individuale i situaiile financiare anuale consolidate;
5.
Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRSTM) inclusiv
Standardele Internaionale de Contabilitate (IASTM) i Interpretri la 1 ianuarie
2005/Consiliul Internaional de Contabilitate, Editura CECCAR, Bucureti, 2005;

Evaluare