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A respeito do tema, em sede do enfoque dos vrios contedos do direito de propriedade, importante
lembrar as lies de Ricardo Pereira LIRA: ... o fato incontroverso que hodiernamente no se pode
admitir a mesmeidade do contedo do direito de propriedade nos bens de uso, nos bens de consumo e
nos bens de produo.(Campo e cidade no ordenamento jurdico brasileiro. Texto que serviu de
base conferncia no evento comemorativo dos setecentos anos da Universit Degli Studi di Macerata,
2%#A3:0'%,#*1#B#$*#1%'"#$*#CBBCDE#F'"#$*#G%2*'&"H#I&:6/%#F'*7#J$'3"&%,#K-E$EL,#.E#CMDE
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TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 1999, p. 139.
Idem, p. 139.
188
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentrios Nova Lei do Inquilinato. 9. ed. Forense: Rio de Janeiro,
1996, p. 14.
5
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Idem, p. 142.
VENOSA, Slvio de Salvo. Nova Lei Inquilinato Comentada. So Paulo: Atlas, 1992, p. 195.
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foi aceita no vocabulrio da lngua portuguesa, e hoje consta formal e expressamente na legislao brasileira.10
Na sua origem norte-americana, os shopping centers (ou centros
de compras comerciais) eram espaos a cu aberto, com a facilidade de
oferecerem estacionamento para veculos e visavam clientela, em regra,
dos consumidores dos bairros dos subrbios, da sua localizao comum
ser fora dos centros urbanos. No Brasil, o fenmeno se repetiu basicamente
com tais caractersticas, mas acabou tambm ocorrendo nas reas de grande ndice de urbanizao, inclusive em bairros com alta taxa de ocupao
populacional, normalmente em virtude do melhor poder aquisitivo do
pblico-alvo.
Comparativamente aos estabelecimentos comerciais ou de servios
conhecidos como lojas tradicionais que abrem portas para a via pblica, os
shopping centers oferecerem maior segurana, melhor estacionamento,
lojas sempre agradveis, avenidas largas e arejadas, ar condicionado
tanto no interior das lojas quanto no mall, reas de lazer para crianas e
,#;.1$/)*!"/1,;!,'1"/)*.,'+9$'"1"/)*"'-%)*,/* "//$,/*<4$*"%*2;/+,*#"*;%*
!$7!,%,*#"*-%*#"*1,!#")*$;*#"*-%*#"*/"%,',)*D/*<"E"/*, "',/* ,//",!*$;*
encontrar os amigos, para no falar no glamour de estarem num ambiente
/$-/1(+,#$*"*2$'(1$AB11 Tal a importncia do fenmeno que, dependendo de
alguns fatores, perfeitamente possvel o fechamento de estabelecimentos
tradicionais localizados nas vias pblicas, diante da maior atratividade e
segurana do consumo no shopping center.
De acordo com a entidade norte-americana que congrega os shopping centers, pode-se conceituar shopping center, sob o ponto de vista
econmico, como ;%* 7!; $* #"* "/1,2"."+(%"'1$/* +$%"!+(,(/* ;'(-+,#$/*
arquitetonicamente e construdos em terreno planejado e desenvolvido. (...)
dever ser administrado como uma unidade operacional, sendo o tamanho
"*$*1( $*#"*.$F,/*"G(/1"'1"/*!".,+($',#$/*#(!"1,%"'1"*+$%*,*H!",*#"*('8;ncia comercial a que esta unidade serve. (...), tambm dever oferecer
estacionamento compatvel com todas as lojas existentes no projeto.12 Nas
palavras de Nardim Darcy LEMKE, shopping center pode ser considerado
10
Veja-se, por oportuno, o emprego da expresso nos artigos 52, 2, e 54, caput e 1, da Lei n 8.245/91.
11
LEMKE, Nardim Darcy. Shopping Center. Blumenau: Acadmica Publicaes, 1999, p. 26.
PINTO, Dinah Sonia Renault. Shopping center, uma nova era empresarial. Rio de Janeiro: Forense,
1989, p. 1.
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")#-).*&1*&/%$"-,#0"O%-#$*#$*.%&3%1*23",#*1#Q*&%0#T#*#%-#lojas-satlite#T#
%()*0%-#()*#"?*&*/*1#.&"$)3"-#*Y")#-*&R' "-#*-.*/=6/"-#*#R%&'%$"-,#2!"#
-*2$"#3!"#/"24*/'$%-#$"#.W;0'/"#*1#Q*&%0#T#*#"-#centros de lazer#T#/"1"#
restaurantes, lanchonetes, bares, cinemas, teatros, pequenos parques de
diverso; d) a submisso dos lojistas a normas contratuais padronizadas,
permitindo equilbrio de oferta sem concorrncia predatria, e o aprovei3%1*23"# &%/'"2%0# $"-# *-.% "-# /"1)2-# T# /"1"# ;*2*?=/'"-# $*# *0*R%$"&*-,#
*-/%$%-#&"0%23*-,#*-3%/'"2%1*23",#."&#*7*1.0"#T,#*#%#"3'1'+% !"#$"#0)/&"#
nas atividades desenvolvidas no interior do shopping center. Diante de tais
caractersticas, em termos de planejamento estratgico do shopping center,
normalmente reservado para a nica loja-ncora daquele empreendimento o espao dos fundos da construo, com o intuito de fazer com que os
clientes tenham necessariamente que passar em frente das lojas-satlites,
%"#.%--"#()*#2%#4'.53*-*#$*#4%R*&#$)%-#0"O%-UZ2/"&%-#/%$%#)1%#$*R*#6/%&#
em extremidade oposta, ligadas por uma alameda, em havendo apenas
um piso, ou localizadas em andares diferentes, quando h mais de um pavimento da construo.
[#62%0'$%$*#$"#shopping center congregar e juntar, num mesmo
local, de preferncia fora dos centros urbanos, para facilitar a movimentao, o maior nmero possvel de diferentes ramos do comrcio, atividades
empresariais, prestao de servios para que o consumidor sinta-se, no
s seguro em relao aos produtos a serem adquiridos, mas, igualmente,
estimulado a adquirir o maior nmero de produtos.15 H, nesse particular,
uma atividade de empreendimento que resulta de planejamento estratgico,
proporcionando maiores benefcios aos consumidores em geral comparativamente ao comrcio tradicionalmente desenvolvido fora de tais ambientes,
mas que recebe contraprestao por tais benefcios, da o valor dos produtos
e servios normalmente incluir um plus comparativamente aos preos cobrados por outros lojistas, no ocupantes de espaos em shopping center. Dentro
dos fenmenos da vida contempornea, principalmente relacionados aos
grandes problemas sociais como a criminalidade crescente e a conseqente
insegurana social, o shopping center se apresenta como um lugar dotado
de maiores vantagens e benefcios, inclusive nessa rea, proporcionando um
sentimento de melhor segurana e, conseqentemente, maior bem-estar. Tal
MONTEIRO, Franklin Delano do Rego, !"#$%!&'(!)#!*+,-(.(+%/#. Rio de Janeiro: Forense, 1996,
p. 110.
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Idem, p. 114.
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Tal anlise apresentada por Nardim Darcy LEMKE, no seu livro Shopping center, op. cit., p. 30 e ss.
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BESSONE, Darcy. O shopping center na lei do inquilinato. Revista dos Tribunais, v. 680, p.29.
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Idem, p. 62.
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Idem, p. 67.
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Idem, p. 70.
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Idem, p. 73.
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contrrio nada mais haver do que uma reunio no-planejada e no-organizada de estabelecimentos comerciais e de prestao de servios, de modo
heterogneo, o que contraria o fenmeno apontado.
Alm da locao, alguns contratos normalmente sero celebrados
entre o empreendedor e os lojistas, como a conveno que estabelece as
normas gerais de funcionamento do shopping center, a que esto vinculados os atuais e futuros lojistas, o negcio jurdico de ingresso do lojista
associao dos lojistas para propaganda institucional do shopping center
como um todo e, conseqentemente, de divulgao das promoes gerais.
Com base na doutrina de Nardim LEMKE, o estatuto bsico e fundamental das relaes entre o empreendedor e os lojistas o das Normas Gerais
=$% ."%"'1,!"/*#$*=$'1!,1$*#"*K$+,34$)*:;"*-G,*,/*.('9,/*%"/1!,/*#,/*
futuras relaes entre as partes. A ele se somam o contrato de locao, o
regimento interno do centro comercial, o fundo de promoes coletivas e a
associao de lojistas.32 As Normas Gerais de Funcionamento de todo o
*1.&**2$'1*23"#*-3!"#/"23'$%-#2)1%#/"2R*2 !"#T#")#/"23&%3"U3'."#U#()*#
estabelece as regras normativas de funcionamento de todo o empreendimento, vinculando todos os lojistas, os atuais e os que venham a ser naquele
shopping center. Tais normas gerais contm clusulas comuns a todos os
/"23&%3"-,# /"1# %# 62%0'$%$*# $*# )2'?"&1'+:U0%-,# $*# ?"&1%# ()*# %-# $*1%'-#
avenas, como o contrato de locao, o regimento interno, o fundo de
promoes coletivas, a associao dos lojistas e a administrao do centro
comercial j estejam previamente delimitadas em suas clusulas gerais, o
()*#?%+#/"1#()*#%#&*$% !"#$"-#$*1%'-#/"23&%3"-#6()*#$*R*&%-#?%/'0'3%$%E33
A funo da conveno consistente nas Normas Gerais Complementares
permitir a efetiva implantao e aplicao da atividade do shopping center,
assegurando a homogeneidade naquilo que prprio do empreendimento, e
a cooperao de todos para o xito das atividades comuns, subordinando os
32
Visando propiciar uma idia genrica sobre o contedo de tal conveno, veja o comentrio de Maria
Helena Diniz: O empreendedor celebrar contrato com os lojistas, por instrumento particular, com
clusulas invariveis pela incorporao dos direitos, deveres e restries impostas nas normas gerais
complementares, prevendo-se o pagamento de despesas como consumo e manuteno de ar condicio',#$)*,*-.(,34$*$2!(7,10!(,*D*,//$+(,34$*#$/*.$F(/1,/)*,*+$'1!(2;(34$* ,!,*,/* !$%$3L"/*+$."1(<,/)*$*
dever de manter estoque de mercadorias, a salvaguarda do padro de comrcio dos demais lojistas, a
obrigao de no lesar os outros lojistas e a clientela, a obrigao de permitir que o administrador do
shopping ingresse em sua loja para fazer reparos nas instalaes etc... (&'(!)'!%8:'5!)'!*9;$'(5!
Urbanos Comentada. So Paulo: Saraiva, 1992, p. 225/226).
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Idem, p. 110-111.
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pertencente ao lojista e que se traduz nas luvas, hoje asseguradas pela Lei
!"#$%&'()*+$36 Tal contrato perfeitamente legtimo e lcito em razo do
planejamento a cargo do empreendedor, considerando a necessidade de as
locaes serem devidamente programadas, no apenas para atender s exigncias e desejos do futuro pblico consumidor, diante da maior facilidade
em escolher e adquirir produtos e servios, como tambm para garantir a
maior qualidade das ofertas, tudo desenvolvido num ambiente dotado de
maior conforto e segurana. Da a importncia do tenant mix. Aponta-se
que, na atividade de planejamento e organizao do empreendimento, o
empreendedor obrigatoriamente precisa realizar certas providncias, como,
(!)%&9&'(+!$%()!2&"&)%?%.*1+-#&%"!%(&)4+%"!%2!*#8'-"!)$%)&#!+3&)%.%)&#(&- !%
dos locais das lojas-ncoras e lojas-satlites, programar a distribuio equili>).".%".#%+!,.#%"&%'!"!%.%&3- .)%2!*2!));*2-.%'.+@42.$%-*#&)-)%.#%. -3-"."&#%
de lazer e de servios os mais variados e o estacionamento, sendo que ser
indispensvel a observncia rigorosa pelos lojistas do projeto elaborado
(&+!%&'()&&*"&"!)$%2!'%(+.*-42.56!%&%&# 8"!#% @2*-2!#%(.).%!%shopping.
IV. CONTRATO DE ADESO SUJEITO AO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
Considerando os contornos dogmticos dos contratos celebrados entre
empreendedor e lojista, especialmente o elemento teleolgico dos contratos
em geral numa viso contempornea, surge a seguinte questo: o contrato
de locao entre lojista e empreendedor, como o mais importante daqueles
que as partes podem celebrar nas atividades desenvolvidas no mbito de
um shopping center, contrato de adeso?
Inexiste dvida acerca da circunstncia de que o lojista se limita a
apor a sua adeso aos vrios contratos previamente elaborados pelo empreendedor, especialmente em razo da necessidade de homogeneizao das
avenas e condies de desenvolvimento das inmeras relaes jurdicas
que passam a existir no empreendimento. A despeito de alguma divergncia
original na doutrina, certo que o contrato de adeso no perde a sua natureza de negcio jurdico bilateral porquanto exige o concurso de vontades,
no sendo resultado de vontade unilateral de apenas um dos estipulantes.
No caso dos shopping centers, as Normas Gerais Complementares so
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Tais princpios, na moderna dogmtica dos contratos, decorrem de princpios constitucionais que
tm direo concreta s relaes jurdicas privadas, como os princpios da solidariedade social com
diminuio das desigualdades, da igualdade substancial (e no apenas formal), da dignidade da pessoa
humana e da livre iniciativa imbudos da funo social.
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em shopping center contrato cujas clusulas foram estabelecidas unilate).+'&* &%(&+!%&'()&&*"&"!)$%#&'%78&%!%+!,-# .%(!##.%"-#28 -)%!8%'!"-42.)%
substancialmente o seu contedo. Por bvio que algumas clusulas podero
#&)%-*2+8Q".#$%'!"-42.".#%!8%&92+8Q".#$%'.#%"&#"&%78&%*6!%.+ &)&%#8># .*cialmente o contedo do contrato, em especial aquelas que se relacionam s
atividades nsitas e caracterizadoras do empreendimento do shopping center.
A Conveno que estabelece as Normas Gerais Complementares ao contrato
de locao representa, do mesmo modo, um contrato-standard, padronizado
e, portanto, igual para todos os lojistas. O locatrio, em shopping center,
nunca ter posio igual do locador/empreendedor, sendo questionvel
se o dono de lojas-ncoras poderia estar em igualdade de condies com o
locador. Apesar de evidentemente as lojas-ncoras gozarem de maior poder
econmico e, por conseqncia, de receberem tratamento diferenciado em
relao aos demais lojistas, sua posio nunca poder ser considerada igual
do empreendedor, pela simples circunstncia de que quem organiza, planeja
e administra o empreendimento este ltimo, da tambm a adeso que o
locatrio, dono de uma loja-ncora, precisa realizar, submetendo-se s con"-5R&#%&%2+18#8+.#%()&49.".#%(&+!%+!2."!)/%S8.* !%.!%+!,-# .%"&%+!,.T#. @+- &$%
no h dvida a respeito da absoluta desigualdade e desequilbrio econmico
relativamente ao empreendedor. Vale ressaltar que todos os lojistas, como
regra, realizaro grandes investimentos, participando do empreendimento
do shopping center desde antes de sua abertura, mediante o pagamento
da res sperata, obrigando-se a aderir s clusulas e condies que lhe so
impostas pelo empreendedor, o que demonstra a relao contratual fundada
na adeso ao previamente estabelecido.
Outro ponto relevante, muitas vezes no discutido a contento pela
doutrina e jurisprudncia, se refere seguinte questo: a locao celebrada
entre lojista e empreendedor est disciplinada no Cdigo de Defesa do
Consumidor?40
Como foi apontado, a ideologia liberal prevalente no sculo XIX
e incio do sculo XX, em matria de contratos, se fundamentava em
determinados princpios e valores como o da liberdade de contratar, o da
autonomia da vontade, sob o argumento de que os contratantes eram pessoas dotadas de plenas condies de estabelecerem as regras do contedo
A respeito do tema, remeto o leitor para a obra de Nardim Darcy LEMKE (Shopping Center, op.cit.,
captulo VII, p. 115 e ss.).
40
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Relembre-se o conceito do consumidor, constante do caput do artigo 2, da Lei n 8.078/90: Consumi,/5"E"7/,1";-::/1"FC:901"/>"8>5C,901"A>-"1,A>95-"/>">79.9G1";5/,>7/"/>":-5<92/"0/6/",-:79 17H59/"4 1..
Fornecedor, nos termos do artigo 3, caput, do texto legal, toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou
privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades
de produo, montagem, criao, construo, transformao, importao, exportao, distribuio ou
comercializao de produtos ou prestao de servios.
41
Apud LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 121. O autor sustenta que Cludia Lima MARQUES
abandonou posio anterior, includa entre os maximalistas, no sentido de que as normas do Cdigo de
Defesa do Consumidor fossem aplicadas a todas as relaes de consumo, e que se referiam a todos os
agentes do mercado, ora como fornecedores, ora como consumidores (op. cit., p. 120).
42
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-:F-51",-":>1"1;.90123/@",-4 9 ,/"/"0/ :>69,/5",-"F/561"16;.1"-";-569tindo incluir, mais, pessoas que se encontrem em situao assemelhada.43
Arruda MIRANDA considera que a resposta indagao sobre a
incidncia da Lei n 8.078/90 s relaes locatcias depende do caso concreto.44 No entanto, em se tratando de locao de espao em shopping center,
inequvoco que existe relao de consumo entre lojista e empreendedor,
sendo este ltimo o fornecedor do espao fsico e o primeiro consumidor
de tal produto. Para a locao de imveis residenciais, dvidas no podem existir sobre tratar-se de relao de consumo, j que o locatrio o
,-:79 17H59/"4 1.",1"0-::3/",-">:/",/"96D<-.@"A>-" 3/"E">79.9G1,/" 1";5/duo.45 Assim, com maior razo devem ser reconhecidos como aplicveis
os princpios e regras do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos
de locao de espao fsico situado no interior da construo do shopping
center, pois todos os contratos celebrados pelo lojista tm objetivo nico e
principal, qual seja, o de receber, usar e fruir de espao fsico localizado no
shopping center. certo que a Lei n 8.245/91, por ser lei posterior Lei
n 8.078/90, prevalece naquilo em que houver incompatibilidade, cabendo
destacar ainda a necessidade de se preservar a estrutura organizacional do
shopping center, o que exige a atribuio de maior gama de poderes em
favor do empreendedor, no apenas no incio do vnculo contratual, mas
tambm durante o desenvolvimento dos contratos.
As clusulas excepcionais, que normalmente no so praticadas nas
demais relaes locatcias que no as vinculadas ao empreendimento do
shopping center$%#&%'!# ).'%).=!13&-#%&%,8# -42.".#%"-.* &%".%*&2&##-"."&%"&%
se reconhecerem e atriburem maiores poderes ao empreendedor. Contudo,
.+%*6!%#-O*-42.%.8 !)-=.56!%(.).%()1 -2.%"&%'.*!>).#%-*Q78.#$%+&#-3.#%.!#%
-* &)&##&#%"!#%+!,-# .#$%".Q%.%).=6!%".%()N()-.%4#2.+-=.56!%&%&A& -3!%2!* )!+&%
sobre tais contratos, diante do reconhecimento de sofrerem a incidncia do
43
CARNEIRO, Waldyr de Arruda Miranda. Anotaes Lei do Inquilinato. So Paulo: Revista dos
Tribunais, 2000, p. 10. Mas o autor reconhece que a utilizao do imvel pelo locatrio pode ser
enquadrada no conceito de utilizao de produto, nos moldes delineados pelo caput",/"157$"%!@"-"I"*!",/"
157$"J!",/"KLK@":-6;5-"A>-"-.-">79.9G15"1"0/9:1"0/6/",-:79 17H59/"4 1.@"0/ 0-97/"A>-",-:,-"./M/"-N0.>9"
as hipteses nas quais o locatrio subloca ou empresta o imvel.
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reajustes de aluguis fora dos casos admitidos pela lei, ou utilizem ndices
proibidos, como o salrio mnimo, a variao cambial e a moeda estrangeira
(art. 17), as que excluam o direito do locatrio indenizao prevista no
157$"'%@"I"J!@"1:"A>-"-N9816"M151 791:"0>6>.179<1:@";1M16- 7/"1 7-09;1,/"
do aluguel, determinem a resoluo contratual, porque o locatrio requereu
concordata ou foi decretada sua falncia, e outras semelhantes.48 Constatase, pois, que no se trata de resgatar o absolutismo da liberdade e autonomia
contratuais, como princpios do contratualismo que, na prtica, somente
atendiam aos interesses do contratante-proprietrio, mas sim reconhecer que
os contratos de locao de espaos em shopping centers podem conter clusulas diferentes das demais locaes, sem prejuzo da segurana e da tutela
aos interesses do locatrio-lojista. Em outras palavras: a Lei n 8.245/91
no tem o objetivo de prejudicar os interesses e direitos dos locatrios de
espaos em shopping centers; ao contrrio: o objetivo foi deixar assentado,
"&4*- -3.'&* &$% 78&% .% .3&*5.% ()-*2-(.+% &* )&% !#% 2!* ). .* &#% @% .% "&% 8'%
contrato de locao no-residencial, sujeito disciplina da Lei n 8.245/91
*!%78&%#&%)&A&)&%.!#%"-)&- !#%&%&A&- !#%>&*@42!#%'Q*-'!#%"!%+!2. 1)-!$%'.#%
tambm tutelando os interesses e direitos do empreendedor-locador no que
toca previso da prevalncia da autonomia da vontade quanto a determinados pontos que podem ser estipulados e, conseqentemente, contratados
em considerao s prprias peculiaridades da atividade empresarial da
explorao do shopping center.
Somente devem ser consideradas proibidas as clusulas que atribu.'%&A&- !#%&%49&'%2)- @)-!#%(!)%"&'.-#%A.3!)13&-#%.!%+!2."!)$%3&)-4213&-#%
. ).3@#%".%.8#;*2-.%"&%,8# -42. -3.%!8%"&%).=!.>-+-"."&%&'%2!*#-"&).56!%?#%
peculiaridades na explorao do empreendimento do shopping center. Vejamos, assim, as clusulas mais importantes, e que podem suscitar questes
a respeito de sua legitimidade e razoabilidade.
A) ALUGUEL MNIMO E ALUGUEL PERCENTUAL
X%)&#(&- !%"!%.,8# &%)&+. -3!%?%49.56!%"!%.+8O8&+%&'%(&)2&* 8.+%#!>)&%
!%A. 8).'&* !%"!%+!,-# .$%!%78&%2!*4O8).)-.%%-*"& &)'-*.56!%"!%3.+!)%".%
prestao peridica consistente no valor do aluguel, em suposta contrariedade
s leis de fundamentao econmica que objetivam assegurar uma economia
estvel via interveno governamental, no tocante ao reajustamento dos
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Por todos, com ampla citao doutrinria: LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 129-135.
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Idem, p. 133.
DINIZ, Maria Helena, op. cit., p. 221. A autora apresenta seus argumentos: Como se poderia admitir
que duas lojas, exploradoras da mesma atividade negocial, com a mesma dimenso, comercializando
os mesmos produtos, pudessem pagar ao empreendedor aluguel em percentuais diferentes sobre o
faturamento? Como se v, o prprio mecanismo interno do shopping center requer para a viabilizao
,/" 0- 75/" A>-" /:" 0597E59/:" ;151" 1" 618/5123/" ,/" 1.>M>-." 1" 5- /<123/" 0/ 7517>1." :-816" 4N1,/:" ,-"
comum acordo.
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Idem, p. 137.
58
Idem, p. 138.
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Tal anlise apresentada por Nardim Darcy LEMKE (op. cit., p. 142-143).
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seja buscada a autorizao do locador para que qualquer uma das avenas
2!'% &)2&-)!%(!##.%3.+-".'&* &%#&%3&)-42.)/%X##-'$%8'.%3&=%78&%-*&9-# &$%
nesse particular, razo para distinguir a locao de espao em shopping
center das outras locaes no-residenciais, deve ser considerada invlida
clusula que proba a cesso do contrato de locao, reconhecendo-se o
carter de ordem pblica da regra contida no artigo 13, da Lei n 8.245/91.
bem provvel que o locador se oponha cesso, sublocao ou
&'()@# -'!%"!%-'N3&+$%2!'!%#&%(!"&%3&)-42.)%*!%2.#!$%(!)%&9&'(+!$%"&%%
tratar-se a pessoa do terceiro interessado em pessoa notoriamente insolvente, ou condenada criminalmente, ou reconhecidamente inidnea sob o
aspecto moral e econmico, ou de pssimo mau gosto no que toca ao ramo
de comrcio ou de prestao de servios em questo. Mas, no se pode re2!*L&2&)%2!'!%,8# -42.".%&%).=!13&+%.%)&28#.%-'! -3.".$%!8%'! -3.".%2!'%
bases irreais ou irrelevantes para o desenvolvimento do empreendimento e
da prpria atividade econmica ali desenvolvida. No se deve, pois, admitir
o arbtrio do locador, mas sim a observncia dos limites de razoabilidade e
,8# -42. -3.%"&* )!%"!%2!* &9 !%".%+&O-#+.56!%&'%78&# 6!/
F) IMUTABILIDADE DO RAMO DE COMRCIO
Outra clusula questionvel se relaciona imutabilidade do ramo de
comrcio ou prestao de servios do locatrio-lojista. Deve-se reconhecer
sua validade, ou no? Sim, trata-se de clusula vlida no apenas nas locaes
de espaos em shopping centers, mas tambm nas locaes no-residenciais
localizadas fora de shopping centers.
No caso das lojas em shopping centers, tal clusula plenamente
,8# -42.".%&'%).=6!%"&%8'.%".#%()-*2-(.-#%2.).2 &)Q# -2.#%"!%&'()&&*"-mento que o tenant mix do empreendimento, realizado aps cuidadosa
anlise tcnica, com o estudo a respeito da distribuio das lojas segundo
os diversos ramos.
Ora, se fosse possvel a mudana do ramo de comrcio ou de prestao de servios de cada um dos lojistas, no haveria sentido a prpria
organizao e planejamento realizados pelo empreendedor, e a alterao do
ramo de atividade de qualquer lojista afetaria os demais, individualmente,
e, por bvio, o empreendimento como um todo. fundamental pensar que
h homogeneidade no funcionamento do empreendimento considerado em
si mesmo, e para tanto a atuao dos lojistas, em seus respectivos ramos de
atividade comercial e de prestao de servios muito importante, mantendo
a qualidade dos produtos e servios negociados e, especialmente a mesma
Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002
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Tal clusula tambm admitida por Nardim Darcy LEMKE, op. cit., p. 154.
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Como observa Silvio de Salvo VENOSA, o lojista deve obedecer s normas de administrao impostas pelo empreendedor, sob pena de subverter a ordem do negcio e prejudicar o empreendimento: deve
obedecer a horrios de trabalho, campanhas promocionais, decorao homognea, ... (op. cit., p. 198).
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Idem.
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pois prev que algumas despesas no podero ser cobradas dos locatrios
de lojas em shopping center, como obras de reforma ou acrscimos que
interessem estrutura integral do prdio; pintura das fachadas, empenas,
poos de aerao e iluminao, e esquadrias externas; indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas antes do
incio da locao; despesas com obras ou substituies de equipamentos que
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e obras de paisagismo nas partes de uso comum; e despesas no previstas
em oramento, salvo casos de urgncia ou fora maior.
J) CLUSULA PROIBITIVA DE ABERTURA DE LOJA PRXIMA
Outra questo levada ao conhecimento dos tribunais brasileiros diz
respeito validade de estipulao, em contrato de locao de espao em
shopping center, quanto proibio do lojista-locatrio de explorar outro
estabelecimento do mesmo ramo, dentro de certa distncia do shopping
center - normalmente, dois quilmetros e meio -, a no ser com expressa
concordncia do empreendedor.
Em dois julgamentos proferidos pelo II. Tribunal de Alada Cvel
de So Paulo, foi reconhecida a validade de tal clusula, no contexto dos
fundamentos e princpios da liberdade contratual, da autonomia da vontade,
e do conseqente pacta sunt servanda.75 A despeito da orientao adotada
nesses julgamentos, tal clusula violadora de regras e princpios constitucionais e infraconstitucionais. Acertada a lio de Arruda MIRANDA:
Na esfera constitucional tal clusula fere, indubitavelmente, dispositivos
relativos proteo livre iniciativa (art. 1., IV, art. 3., I; 5., XIII e XXII,
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poder econmico) a prescreverem como infrao da ordem econmica os
atos, de um modo geral, que limitem ou prejudiquem a livre concorrncia
ou a livre iniciativa, bem como que limitem ou impeam o acesso de novas
empresas ao mercado.76
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Tal corrente defendida por Ives Gandra da Silva MARTINS e Caio Mrio da Silva PEREIRA, tambm
citados por Nardim Darcy LEMKE: ter o shopping seu fundo consubstanciado na prpria concepo
do empreendimento, e o lojista, no saber promover e vender seus produtos... (op. cit., p. 164).
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