TRX Edifcios Corporativos

XTED11 - FII

Relatrio Gerencial
Abril 2016

DADOS DO FUNDO

DISTRIBUIO DE RENDIMENTO

DATA DE INCIO

Novembro/2012

PRAZO

Indeterminado

VALOR DE MERCADO

R$ 38.142.000,00

VALOR PATRIMONIAL

R$ 94.237.354,75

VALOR INICIAL DA COTA

R$ 100,00

VALOR PATRIMONIAL DA
COTA

R$ 64,24

PBLICO ALVO

Investidores em geral

CDIGO BOVESPA

XTED11

QUANTIDADE DE COTAS

1.467.000 Cotas

O TRX Edifcios Corporativos - XTED11, distribuir R$ 0,379046 por cota como

rendimento referente ao ms de abril. O pagamento ser efetuado no dia 13 de
maio. A distribuio calculada com base no resultado operacional, conforme
demonstrado detalhadamente na tabela abaixo:
Receita Imobiliria

(1)

763.982,82
96.554,65

PEUGEOT
PETROBRAS

667.428,17

CNPJ

15.006.267/0001-63

TAXA DE ADM / CUSTDIA/

GESTO

1,20% +
escriturao

TAXA CETIP

1.350,00
22,37

RENDA FIXA

7.938,83

OUTRAS DESPESAS

Sobre o
Patrimnio
Lquido do fundo(2)

93.806,70
6.899,71

TAXA SELIC

771.921,65

108.478,78

TAXA CVM

7.938,83

(1)
Deve-se s taxas de administrao, gesto, custdia e
escriturao.

Fechado

TAXAS (1)

Receita Financeira

Receitas Totais

TIPO DE CONDOMNIO

Despesas

Despesas GT-Plaza

6.400,00

107.382,17

IPTU - 3/10

34.510,85

CONDOMNIO

72.871,32

Quantidade de Quotas

1.467.000

DISTRIBUIO

0,379046

(1)
Para efeito de clculos de desempenho, consideramos a cota inicial aps a
amortizao ocorrida em junho de 2013 (R$ 72,74); e
(2)
Conforme regulamento. Desde fevereiro de 2016, a TRX est concedendo um
desconto na taxa de Gesto, sendo que a remunerao recebida pela Gestora
ser de 7,73% calculados sobre a Receita Bruta do fundo.

TRIBUTAO
Os rendimentos distribudos mensalmente aos cotistas pessoas fsicas que detenham menos de 10% das cotas so isentos de Imposto
de Renda, caso as cotas sejam admitidas negociao exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balco organizado, e
desde que o fundo conte com no mnimo 50 (cinquenta) cotistas.
Os eventuais ganhos provenientes da venda de cotas so tributados, para pessoa fsica, em 20%. Para mais informaes, consulte o
regulamento.

OBJETIVO

PBLICO-ALVO

Aquisio de edifcios e empreendimentos corporativos j construdos, com o intuito de auferir renda decorrente do recebimento de receitas de locao dos imveis e, ocasionalmente,
da alienao dos ativos imobilirios, ou dos direitos creditrios
vinculados ou decorrentes dos ativos imobilirios.

O TRX Edifcios Corporativos - XTED11 destinado a pessoas fsicas, jurdicas, fundos de investimento e investidores institucionais, residentes no Brasil e no exterior, que tenham por objetivo
obter rendimento mensal de longo prazo.

TRX EDIFCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - Relatrio Gerencial - Abril 2016

RENTABILIDADE
O Fundo XTED11 acumulou rentabilidade de 17,76% nos ltimos 12 meses na distribuio de rendimentos advindos das receitas.
ltimos meses

MAI/15

JUN/15

JUL/15

AGO/15

SET/15

OUT/15

NOV/15

DEZ/15

JAN/16

FEV/16

MAR/16

ABR/16

ACUMULADO

R$/Cota

0,5922

0,6020

0,5985

0,5958

0,5887

0,6087

0,6267

0,8468

0,4549

0,3822

0,3695

0,3790

6,65

Yield (1)

1,41%

1,44%

1,41%

1,42%

1,41%

1,51%

1,53%

2,12%

1,59%

1,28%

1,18%

1,46%

17,76%

R$/Cota

42,00

41,69

42,50

42,09

41,61

40,34

40,89

39,95

28,60

29,95

31,40

26,00

26,00

% Var. Ms
Anterior

-21,99%

-0,74%

1,94%

-0,96%

-1,14%

-3,05%

1,36%

-2,30%

-28,41%

4,72%

4,84%

-17,20%

-38,10%

Dividendos + Variao

-20,58%

0,71%

3,35%

0,45%

0,27%

-1,54%

2,90%

-0,18%

-26,82%

6,00%

6,02%

-15,74%

-20,34%

Dividendos

Variao
Preo das
Cotas

(1)

Yield do ms (dividendo/ valor da cota negociada no mercado secundrio na data do fechamento do dividendo).

RENTABILIDADE XTED11 VS IFIX VS CDI

90,00%
70,00%
50,00%
30,00%
10,00%
-10,00%
-30,00%
-50,00%
-70,00%
DEZ/2012
RENTABILIDADE ALVO:
IPCA * 9,5% A.A.

ABR/2016
YIELD = (DIVIDENDO/
PREO DE EMISSO)

YIELD = (DIVIDENDO/PREO
DE MERCADO)

COTA NO MERCADO
SECUNDRIO

REND. ACUMULADO:
VARIAO BOVESPA +
DIVIDENDO

IFIX

CDI

LIQUIDEZ

VOLUME NEGOCIADO (R$ MILHES)

GIRO (% DO TOTAL DE COTAS
NEGOCIADAS)

Abr16

Ano

12M

1,9

5,8

24,5

O Fundo apresentou, no ltimo ms, um volume negociado de R$ 1,9 milhes e um giro de 4,5% do total de
cotas negociadas.

4,5%

13,4%

43,9%

Com relao aos ltimos 12 meses, o volume chegou a

R$ 24,5 milhes em montante negociado 43,9% de giro.

Volume de Cotas Negociados X Preo de Negociao

60.000

120,00

50.000

100,00

40.000

80,00

60,00

30.000

2
3

20.000

20,00

10.000

0,00

Fevereiro / 2012

Fevereiro / 2016

VOLUME NEGOCIADO

1)
2)
3)

40,00

Impacto decorrente da amortizao de quotas ocorrido em junho de 2013 (R$ 72,74);

Efeito decorrente da divulgao ao Mercado sobre a inteno da Peugeot em desocupar o imvel de So Paulo/SP; e
Efeito decorrente da divulgao ao Mercado sobre a inteno da Petrobras em desocupar o imvel de Maca/ RJ.

PREO DE NEGOCIAO

TRX EDIFCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - Relatrio Gerencial - Abril 2016

CARTEIRA DE INVESTIMENTOS
Atualmente 99,0% da carteira do fundo est alocada em dois
empreendimentos corporativos. Os recursos no alocados em
empreendimentos imobilirios totalizavam, no fechamento de
abril de 2016, R$ 900.000,00 (no considera o montante para
distribuio de dividendos em 13 de maio de 2016) o equivalente a 1,0% do patrimnio atualizado do fundo. Este montante
est aplicado em fundos de renda fixa administrados e geridos pelo Ita. Ao lado, o grfico traz o investimento por classe
de ativo, observando a diviso da carteira.

Grfico de investimento por classe de ativo (%)

1,0%

RENDA FIXA

99,0%

IMVEIS

DIVERSIFICAO DA CARTEIRA IMOBILIRIA

Ativos por estado

Ativos por segmento de Atuao (% da receita)

9,7%

PEUGEOT

23,2%

AUTOMOBILSTICO

REA VAGA(2)

50%

50%

SO PAULO/ SP

MACA/ RJ

67,1 %

PETROBRAS

EXPLORAO DE
PETRLEO

CONTRATOS DE LOCAO (% DA RECEITA)

Vencimento dos Contratos (% da receita)

Tipologia dos Contratos

PETROBRS

77%

87%

PEUGEOT

23%

13%

0%
Contratos
Atpicos

Contratos
Tpicos

Inquilino em
prospeco (1)

ndice de Reajuste

2017

2021

% Vacncia

100%

77%

23%
0%
IGPM

IPCA

Ocupados

Vagos(2)

Considera valores recebidos ttulo de aluguel, desconsidera o recebimento de multas por desocupao antecipada; e
Considera a rea vaga no GT Plaza (4.800,63 m2), edifcio comercial localizado em So Paulo/ SP. Para clculo, foi utilizado o mesmo valor de aluguel por metro quadrado pago atualmente
pela Peugeot (R$ 45,00).

(1)

(2)

TRX EDIFCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - Relatrio Gerencial - Abril 2016

CONSIDERAES E FATOS RELEVANTES

Apesar dos esforos da TRX em propor alternativas para viabilizar a manuteno da locao no imvel localizado em Maca/
RJ, a Petrobras decidiu por rescindir o contrato de locao em vigor, se comprometendo a permanecer no imvel at o dia 27
de maio de 2016, conforme fato relevante divulgado em 28 de abril de 2016.
Diversas opes foram apresentadas pela TRX ao locatrio, entre elas (e a mais agressiva) foi propormos uma carncia de
6 a 12 meses de aluguel (considerando o momento peculiar em que se encontra a Companhia). Desta forma, os custos de
manuteno do edifcio seriam pagos pela locatria e o Fundo preservaria a maior parte dos recursos que atualmente esto
aplicados em Fundos de renda fixa.
A partir da deciso irreversvel da locatria, a principal e mais urgente medida a busca de novo(s) locatrio(s) para
recomposio da receita do aluguel com a maior celeridade possvel. J iniciamos este processo.
Neste cenrio, elaboramos um fluxo previsto para o ano de 2016, considerando as despesas que incorrem sobre um edifcio
com estas caractersticas. O fluxo tambm considera a receita prevista, decorrente da locao parcial do Edifcio GT Plaza
Peugeot e desconsidera a entrada de novos inquilinos em ambos os edifcios de propriedade do Fundo.
Destacamos que tratam-se de valores estimados e que no momento da contratao dos servios mencionados, esto sujeitos
alteraes.

Em resumo, as despesas decorrentes da manuteno dos edifcios so:

1) Vigilncia Patrimonial (Custo mensal);
2) Energia Eltrica (Custo mensal);
3) Servios de Limpeza e Manuteno (Custo mensal);
4) IPTU (Custo anual); e
5) Seguro Patrimonial (Custo mensal).

J no mbito do Fundo, as despesas so:

1) Administrao, Gesto, Custdia e Escriturao (Custo mensal);
2) Auditoria Anual (Custo anual - Para 2016 j est pago);
3) Laudo de Avaliao dos Imveis(Custo anual - Para 2016 j est pago); e
4) Taxas de Manuteno (CVM, Bovespa, Selic, Cetip, Anbima Custo mensal).

TRX EDIFCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - Relatrio Gerencial - Abril 2016

MAI/16

JUN/16

JUL/16

AGO/16

SET/16

OUT/16

NOV/16

DEZ/16

Peugeot

96.554,65

78.642,00

78.642,00

78.642,00

78.642,00

78.642,00

78.642,00

78.642,00

Petrobras

667.428,17

667.428,17

Receita Financeira

13.721,39

14.345,09

9.163,63

7.600,86

6.436,52

5.032,52

3.921,10

2.943,47

RECEITAS - TOTAL

777.704,21

760.415,26

87.805,63

86.242,86

85.078,52

83.674,52

82.563,10

81.585,47

Administrao + Custdia + Escriturao

37.036,58

37.036,58

37.036,58

37.036,58

37.036,58

37.036,58

37.036,58

37.036,58

Gesto

RECEITAS

DESPESAS

60.116,54

58.780,10

6.787,38

6.666,57

6.576,57

6.468,04

6.382 ,13

6.306,56

Auditoria - anual

Laudo de Avaliao - anual

Taxa Anbima

568,85

568,85

568,85

568,85

Taxa CVM

6.899,71

6.899,71

Taxa Bovespa

Taxa Cetip

1.350,00

1.350,00

1.350,00

1.350,00

1.350,00

1.350,00

1.350,00

1.350,00

Taxa Selic

22,37

22,37

22,37

22,37

22,37

22,37

22,37

22,37

Outras Despesas

Despesas - Imvel Petrobrs

58.000,00

58.000,00

58.000,00

58.000,00

58.000,00

58.000,00

63.000,00

Despesas - Imvel Peugeot

110.000,00

110.000,00

110.000,00

110.000,00

110.000,00

110.000,00

110.000,00

110.000,00

DESPESAS - TOTAL

208.525,49

265.757,90

220.096,04

213.644,37

212.985,52

220.345,55

212.791,08

218.284,36

569.178,73

494.657,36

-132.290,40

-127.401,51

-127.907,00

-136.671,03

-130.227,98

-136.689,89

0,39

0,34

RESULTADOS
Distribuio
Distribuio / Cota
Reserva de Contingncia (5%)

112.413,66

53.191,80

Distribuio Total

456.765,07

441.465,56

-132.290,40

-127.401,51

-127.907,00

-136.671,03

-130.227,98

-136.689,89

0,31

0,30

DISTRIBUIO LQUIDA / COTA

Conforme mencionado, j iniciamos o processo para busca de novo(s) inquilino(s) para ocupar as reas disponveis para
locao nestes dois ativos.
No h como mensurarmos, neste momento, o tempo necessrio para a relocao, dado o cenrio vivenciado pelos setores:
(i) imobilirio - o aumento da vacncia pode ser constatado em diversas regies do pas, inclusive nas regies consideradas
mais bvias, como So Paulo e Rio de Janeiro; e (ii) Petrleo e Gs - A regio de Maca possui predominantemente empresas
deste segmento que dependem da evoluo deste setor para desenvolvimento.
Especificamente sobre o edifcio Atlntico Office, entendemos que a relocao totalmente possvel, tendo em vista que
o edifcio possui flexibilidade de uso, por este motivo, adotamos tambm a possibilidade de locar o prdio para mais de
uma empresa, tornando o ativo um multiusurio, uma vez que a localizao do edifcio, em frente base da Petrobras,
proporciona grande visibilidade comercial e estratgica para empresas prestadoras de servio companhia. O imvel
considerado um dos melhores e mais modernos edifcios da cidade de Maca e com isso possui vantagem frente aos
concorrentes diretos em caso de demandas de companhias que venham a ocupar a regio. Em nossa estratgia de locao,
j iniciamos os contatos com possveis locatrios e o mapeamento do mercado regional de edifcios, alm de reunies com
as principais imobilirias do setor.
Entendemos que, quanto antes novas receitas fizerem parte do fluxo de caixa do Fundo, menos seus recursos prprios
sero utilizados, resultando em um flego maior at que boa parte das lajes estejam locadas.
Em segundo lugar, considerando um cenrio totalmente pessimista, a alternativa no caso da no relocao de inquilinos
at o ms de fevereiro de 2017, poder resultar em uma nova emisso de quotas. Atualmente, consideramos este cenrio
remoto, pois entendemos como possvel a entrada de novos inquilinos ainda em 2016.
Por fim, informamos que todas as negociaes sero divulgadas mensalmente e assim que novos contratos forem firmados,
comunicaremos imediatamente.
Mais informaes sobre o Fundo XTED11 podem ser obtidas pelos e-mails XTED11@trx.com.br, RI@trx.com.br e pelo
telefone (11) 4872-2658.

TRX EDIFCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - Relatrio Gerencial - Abril 2016

GT Plaza | Prospeco de Novos Inquilinos

Abaixo, disponibilizamos um monitoramento das negociaes em andamento, para que os cotistas possam acompanh-las.
Tempestivamente, sero comunicados assim que contratos e locao forem fechados.

EMPRESA

SEGMENTO

REA DE INTERESSE

Tecnologia

1.000 a 2.000 m2

Servios Financeiros

1.000 m2

Tecnologia

900 m2

Automao Industrial

1.300 m2

Transporte

1.500 a 3.000 m2

Tecnologia Educacional

1.000 m2

Engenharia

3.000 m2

Automobilstico

2.000 m2

Distribuio de Combustveis

2.000 m2

10

Produtos Qumicos

5.000 m2

11

Logstica

1.500 m2

12

Tecnologia

900 m2

13

Varejo

4.000 m2

14

Combustveis

1.500 a 2.000 m2

STATUS

OBSERVAO

Reunio agendada para maio. Devido ao momento do mercado buscam

alternativas para reduo de custo. Novidades na sequncia.
Processo de relocalizao para reduo de custo. Buscam por opes mais ao Sul
na regio da Marginal Pinheiros.
Minuta de contrato sob anlise. Aguardamos retorno.
Reunio com o responsvel realizada no final de abril. Definiram pela contratao
da nossa equipe para seguir com o processo. Novidades na sequncia.
Processo segue sob anlise do responsvel pelo processo. Material com fotos do
imobilirio enviado.
Reunio realizada. GT-Plaza entre os edifcios finalistas.

Reunio com diretoria realizada, aguardando retorno.

Retomaram o processo de relocalizao, aguardando disponibilidade para visita

Aguardam reunio da Diretoria para definir as diretrizes do processo de
relocalizao.
Reunio realizada. Devero retomar as anlises a paritr do prximo ms.
Projeto de relocalizao segue em definio. Call agendado para esta semana
para tentar acelerar com o processo.
Informaes sendo avaliadas pelo CEO da empresa. Esto analisando budget para
relocalizao.
Processo lento, a empresa est analisando diversas opes de empreendimentos.

Processo paralisado. Devero retomar as anlises a partir do prximo ms.

TRX EDIFCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - Relatrio Gerencial - Abril 2016

PORTFLIO IMOBILIRIO

Quantidade de Imveis

02

Vacncia Financeira (%)

23%

rea Bruta Locvel Total

19.010,92 m2

Mdia de Receita Imobiliria por m2

R$ 40,19

GT-PLAZA
Inaugurado em 1991, prximo Avenida das Naes Unidas e estao de Metr Santo Amaro, o edifcio passou por um retrofit
completo para adequao de suas caractersticas e consequente relocao a patamares de mercado, no ano de 2011.
O edifcio possui 7 andares, dois conjuntos por andar, 1 subsolo e 146 vagas de garagem divididas entre o subsolo e o ptio externo.
Edifcio: GT Plaza
Endereo: Rua Eng. Francisco Pitta Britto, n 779 So Paulo / SP

PRINCIPAIS CARACTERSTICAS
DO EMPREENDIMENTO

CARACTERSTICAS DO
CONTRATO PARCIAL DE LOCAO

Setor de Atuao

Automobilstico

Inquilina

Peugeot

Localizao

So Paulo

rea Ocupada

1.747,60 m2

Perfil do Imvel

Sede Administrativa

Valor do Aluguel

R$ 78.962,40

rea do Terreno

4.069,00 m2

Vencimento

Dez/2021

rea do Edifcio

12.772,05 m2

rea Bruta Locvel

6.548,23 m2

Valor do Imovel (1)

R$ 30.576.000,00

(1)

Laudo de Avaliao realizado por empresa independente em dezembro/2015

A REGIO
O edifcio est localizado na regio da Marginal Pinheiros, uma das principais regies
comerciais de So Paulo e com tima visibilidade para investimentos. O uso do edifcio
est adequado a ocupao da regio, que
se caracteriza por prdios de escritrio.
A regio servida por todos os melhoramentos pblicos existentes na cidade, tais
como redes de energia eltrica, sistema
virio, transporte coletivo, telefone, coleta
de resduos slidos, gua potvel, esgotamento sanitrio, guas pluviais, servios
postais, limpeza e conservao viria.

TRX EDIFCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - Relatrio Gerencial - Abril 2016

ATLNTICO OFFICE
Edifcio inaugurado em 2007, considerado referncia no municpio de Maca, no Rio de Janeiro. Foram investidos cerca de R$ 7 milhes
para que o imvel pudesse ser adaptado ao padro exigido pela Petrobras.
composto por uma torre com 12 pavimentos, divididos em quatro andares de garagem com 154 vagas e andar trreo com p direito
duplo no foyer. H, ainda, um centro de negcios e um auditrio com capacidade para 50 pessoas no mezanino, seis pavimentos com
cinco salas por andar e cobertura composta por quatro salas com terrao privativo.
Edifcio: Atlntico Office
Endereo: Avenida Rui Barbosa, n 2390 Cajueiros Maca / RJ

PRINCIPAIS CARACTERSTICAS
DO EMPREENDIMENTO

CARACTERSTICAS DO
CONTRATO DE ALUGUEL

Setor de Atuao

Explorao de Petrleo

Inquilina

PETROBRAS

Localizao

Maca/RJ

Valor do Aluguel

R$ 667.428,17

Perfil do Imvel

Sede Administrativa

Vencimento

Jun/2017

rea do Terreno

1.600,00 m2

rea Construda

13.578,44 m2

rea Bruta Locvel

12.462,69 m2

Valor do Imovel (1)

R$ 57.458.320,00 m2

(1)

Laudo de Avaliao realizado por empresa independente em dezembro/2015 .

PRESTADORES DE SERVIOS

GESTOR

ADMINISTRADOR

AUDITORIA

As informaes existentes neste material so de carter exclusivamente informativo, e no representam oferta ou publicidade. Fundos
de investimentos no contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou,
ainda, do fundo garantidor de crdito FGC. Ao investidor recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo.
Verifique a tributao aplicvel. A rentabilidade obtida no passado no representa garantia de rentabilidade futura.