MANUAL

DO SNDICO

SUMRIO

>> Introduo ............................................................................................................................................................................. 3

>> Infraestrutura bsica ......................................................................................................................................................... 6
>> Lazer ...................................................................................................................................................................................... 12
>> Prestao de contas ......................................................................................................................................................... 16
>> Relacionamento com os moradores .......................................................................................................................... 20
>> Concluso ........................................................................................................................................................................... 24
>> Conhea o Organize meu Condomnio ..................................................................................................................... 26

INTRODUO

INTRODUo

Escolhido pela confiana transmitida e criticado constantemente pelo seu cargo: um sndico precisa lidar
com esse paradoxo diariamente. Em uma pesquisa realizada pelo Instituto Pr-Sndico no ano passado,
foi constatado que 47% dos moradores entrevistados no esto satisfeitos com a gesto dos seus
condomnios. Dentre as principais queixas, evidentemente, esto as taxas cobradas para a manuteno
do condomnio, consideradas abusivas por muitos. Por ser o responsvel, o sndico tambm o alvo mais
fcil caso ocorram quaisquer tipos de insatisfao, precisando lidar diariamente com adversidades. Em
outras palavras, ser sndico no uma das tarefas mais fceis.
Por outro lado, atualmente possvel realizar uma gesto cada vez mais profissionalizada que, se
somada a humanizao das relaes com os condminos, certamente trar excelentes resultados. Para
se ter uma ideia, j existem, inclusive, diversos softwares de gesto direcionados exclusivamente para
as tarefas cotidianas dos sndicos, auxiliando desde a administrao financeira, at no relacionamento
com os moradores atravs da divulgao de informaes. Em outras palavras, se for proativo e procurar
estabelecer as melhores prticas de gesto disponveis, certamente as insatisfaes sero reduzidas e o
sndico pertencer parte positiva das estatsticas acima citadas.

INTRODUo

Nesse E-book, procuramos trazer para os nossos leitores um guia prtico de gesto de condomnios,
incluindo todos os principais pontos de ateno, alm de sugestes e dicas para realizar a melhor
administrao possvel. Voc vai aprender a lidar com a infraestrutura bsica, as reas de lazer, a prestao
de contas, alm de um ponto que talvez seja muito negligenciado atualmente: o relacionamento com os
moradores. Alm disso preparamos um bnus para os leitores no final!
Confira, logo a seguir, o Manual do Sndico e aprimore agora mesmo a sua gesto.

Infraestrutura
bsica

Infraestrutura bsica

Reparos, manuteno e reformas. Os cuidados com a infraestrutura do condomnio muitas vezes

passam despercebidos pelos moradores, mas isso no quer dizer que no sejam importantes. Muito pelo
contrrio. Normalmente os sndicos so responsabilizados diretamente por quaisquer problemas nessa
rea. Em alguns casos, inclusive, podem responder judicialmente quando, por exemplo, so ocasionados
danos aos condminos por negligncia. Por isso, preciso se ter em mente de que essa a prioridade na
gesto de qualquer condomnio.
Mas, afinal, por onde comear? A pergunta extremamente pertinente, afinal de contas, somente o
sindico capaz de perceber os inmeros detalhes e pontos de ateno que devem ser monitorados para
o bem-estar coletivo. Encanamentos, elevadores, sistema eltrico.
Enfim, o ideal realizar uma manuteno preventiva, de modo a reduzir os altos custos dos
reparos corretivos. Alm disso, fundamental contar com um seguro predial para evitar quaisquer
surpresas financeiras. Abaixo elencamos os principais focos que devem ser levados em
considerao pelos sndicos.

Infraestrutura bsica

Inspeo predial: definitivamente a inspeo predial a melhor forma para se garantir a

preservao de toda a estrutura do prdio. Sero avaliadas desde as fundaes, at o terrao,
passando por garagens, playground, etc., ou seja, um check-up do prdio inteiro. H previso da
inspeo predial na legislao, embora o ideal seja que ela seja realizada de trs em trs anos.
Anotaes de Responsabilidade Tcnica (ART): sempre que for realizar qualquer tipo de
manuteno ou reforma mais abrangentes e complexas no edifcio, exija as ARTs dos profissionais
ou empresas contratadas. Dessa forma, possvel avaliar se esto qualificadas e reconhecidas
para realizar um bom servio e um atendimento apropriado.
Sistema eltrico e geradores: ponto fundamental, o sistema eltrico do prdio deve ser avaliado
por um especialista de dois em dois anos, embora o ideal seja reduzir essa periodicidade ao
mximo possvel dentro do oramento. J os geradores requerem maior ateno, devendo ser
vistoriados pelo menos uma vez por semana pelo zelador, que deve coloc-lo em funcionamento
para lubrific-lo.

Infraestrutura bsica

Bombas e caixas dagua: preciso tomar um cuidado especial com as bombas do edifcio.
Isso porque, embora a maioria delas tenham durabilidade de at 10 anos, o tempo de vida do
aparelho pode ser aumentado ou diminudo drasticamente de acordo com o uso. Por isso, realize
uma manuteno mensal para garantir que tudo esteja correndo bem. As caixas dagua, por outro
lado, devem ser limpas semestralmente, sendo necessria, tambm, a realizao de uma anlise
bacteriolgica.
Incndios: o prazo para a cerificao AVCB varia de acordo com a aprovao do Corpo de
Bombeiros, embora, normalmente, seja de 3 anos para prdios residenciais e 2 anos para os
comerciais. Alm disso, os extintores precisam ser testados a cada cinco anos e elementos como
a pressurizao de escadas, o gerador de energia e a bomba de incndios devem ter manuteno
mensal e vistoria anual. Da mesma forma, a rede de gs deve ser vistoriada a cada 2 anos para a
obteno da AVCB.
Fachada: outro ponto que normalmente traz muitas dvidas para o sndico a fachada. Embora
muitas vezes seja esquecida durante todo o processo de manuteno e reformas, importante

Infraestrutura bsica

que ela seja repintada, lavada e restaurada de cinco em cinco anos, para garantir sua qualidade
esttica e estrutural.
Garagem: alm de contar com toda a estrutura de preveno e atuao em incndios, a garagem
deve contar com uma boa sinalizao, alm de ser limpa pelo menos uma vez por ms e repintada
sempre quando houverem desgastes principalmente no que se refere s setas de indicao. Os
amortecedores de impacto da garagem tambm precisam de manuteno.
Elevadores: os cuidados com elevadores so extremamente importantes, principalmente
quando existem crianas e idosos no condomnio. recomendado que se realize uma manuteno
anual nos mesmos. Opte por elevadores mais modernos, medida importante para prevenir acidentes
e at reduzir custos com energia eltrica.
Dedetizao: essa uma questo intimamente ligada sade e higiene dos condminos, por
isso requer bastante cuidado. O mais recomendado que se realize uma dedetizao semestral,
podendo ser reduzido o prazo caso o condomnio possua uma estrutura ruim para o descarte de
lixo ou tenha restaurantes e lanchonetes funcionando no playground.
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Infraestrutura bsica

Para-raios: para concluir a nossa lista, precisamos mencionar ainda a manuteno dos para-raios,
outro ponto relacionado segurana e preservao do sistema eltrico do edifcio. Tanto a reviso,
quanto a medio hmica e a emisso de laudo tcnico devem ser feitas anualmente para garantir
a qualidade dessa estrutura.

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Lazer

Lazer

A rea de lazer normalmente o ponto mais visitado pelos condminos, e por isso mesmo que
precisa de uma ateno especial por parte do sindico. Os cuidados devem ser redobrados quando o
condomnio possui uma estrutura complexa, oferecendo desde quadras esportivas at churrasqueiras e
brinquedos para as crianas. importante considerar os diferentes pblicos (crianas, adultos e idosos)
para evitar acidentes ou quaisquer outros problemas.
A questo da acessibilidade, por exemplo, outro ponto que deve ser monitorado, alm, claro, de
serem observadas as normas estabelecidas para cada tipo de espao, equipamento e produto utilizado.
Pode no parecer, mas a rea de lazer exige tanto cuidado quanto a estrutura bsica do edifcio,
sendo possvel, inclusive, a responsabilizao judicial por parte do sndico em casos de negligncia.
Por isso fique atento, a seguir, aos principais pontos de ateno para monitor-los de maneira
eficaz.
Brinquedos do Playground: pode parecer brincadeira de criana, mas no . Com o perdo do
trocadilho, fundamental verificar se os brinquedos disponveis no playground tm aprovao pelo

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Lazer

Inmetro e obedecem as normas de segurana da ABNT, como a NBR 14350-1 e NBR 14350-2. Isso
porque, alm de acidentes, eles podem conter substancias que causam problemas de sade.
Piscina: essa uma rea bastante visitada por todos os moradores. Essa matria tambm foi
regulada pela ABNT, atravs da normativa NBR 10819. Basicamente, devem haver cuidados com
os ralos, o piso que no pode ser escorregadio , e a limpeza, para evitar acidentes e qualquer
outros problemas de sade devido falta de higienizao. Ao construir a piscina, verifique se o
engenheiro ou mestre de obras est observando todos os critrios estabelecidos pela norma.
Academia: existem inovaes constantes nos aparelhos de academia, por isso, embora existam
regulamentos e normas estabelecidos pelo Conselho Federal de Educao Fsica (CONFEF),
pode ser importante contar com um profissional qualificado na rea para verificar a qualidade
de todos os equipamentos instalados. uma forma de prevenir qualquer tipo de leso e acidente
nesse tipo de espao.
Quadras esportivas: no seria diferente, o assunto tambm regulamentado pela ABNT, atravs da
NBR 14050, de 1998. Alm das medidas, essa norma tambm traz algumas medidas de segurana,
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Lazer

como os materiais que devem ser utilizados no piso (concreto, gramado, pintura), at a verificao
de alguns equipamentos de sade nos arredores.
Salo de festas: Para quem est se divertindo no espao, a rea extremamente prazerosa,
mas para os vizinhos pode ser um problema. Por isso, importante que o salo de festas conte
com janelas e materiais com atenuao acstica para evitar o barulho. Caso ele no tenha sido
planejado com essas medidas em mente, pense em implement-las na prxima reforma. Caso
haja churrasqueiras no espao, importante uma limpeza semanal e um extintor de incndios para
preveno.
Acessibilidade: Na verdade, esse um ponto que deve ser observado em toda a infraestrutura
predial, e no somente nas reas de lazer. Essa uma questo que, alm de ser regulamentada
pela ABNT, tambm possui legislao especfica, como o Decreto Federal 5.296-04. Rampas,
sanitrios especiais e corredores amplos, so apenas algumas das medidas que devem ser
atendidas. Lembre-se que preciso verificar, ainda, se h alguma legislao especfica no seu
Estado ou municpio que deva ser observada para atender as necessidades dos portadores de
necessidades especiais.
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Prestao de
contas

Prestao de contas

Vimos, na introduo deste e-Book, que a questo que mais move queixas por parte dos proprietrios o
valor do condomnio. Isso pode acontecer pelas dificuldades encontradas pelo sndico de prestar contas
com os moradores. preciso, portanto, que este se responsabilize e assuma uma postura profissional
nesse campo, para reduzir as desconfianas e provar que o valor cobrado mensalmente compatvel com
as necessidades do edifcio (manuteno, restaurao e at materiais de uso interno).
Como fazer isso? preciso que a gesto do condomnio tenha transparncia e destine espaos para
apresentar todas as demonstraes contbeis e de caixa, no negligenciando quaisquer entradas ou
sadas de recursos financeiros.
Lembre-se que a prestao de contas no se resume apenas s finanas. Por isso acompanhe, a
seguir, o que deve ser observado para fazer uma prestao de contas eficiente no seu condomnio.
Prestao de contas financeiras: fundamental elaborar um balancete mensal e um anual, com
os comparativos dos saldos iniciais e finais, para que todos os condminos possam observar qual

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Prestao de contas

foi a destinao dada aos recursos financeiros. Apresente tambm o saldo das contas correntes
e do caixa, alm de fazer um comparativo com a previso oramentria aprovada pela AGO
(Assembleia Geral Ordinria), ou seja, as reunies anuais do condomnio. No se esquea que, caso
o sndico receba salrio, este tambm deve constar na prestao de contas (bem como impostos
e contribuies).
Relatrio de execuo: sempre que possvel, ao se candidatar para o cargo de sndico ou at
mesmo aps, por meio da AGO, elabore um Plano de Trabalho para deixar claras quais sero as
necessidades do ano para todos os moradores. Desta forma, possvel que eles acompanhem
os resultados de um plano j aprovados por ele em reunio. Caso haja quaisquer contratempos,
marque uma Assembleia Geral Extraordinria (AGE), para explicar quais foram os obstculos
enfrentados.
Relatrio de inadimplncia: mais comum em grandes condomnios, o relatrio de inadimplncia
serve para mostrar se houve aumento ou diminuio dos condminos inadimplentes. importante
mostrar quais esto sendo as aes para reduzir esses nmeros, sejam elas administrativas ou

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Prestao de contas

judiciais (em casos mais extremos). Mas, cuidado! Nunca divulgue o nome ou o apartamento dos
moradores inadimplentes. Alm da questo tica envolvida, importante levar em considerao
que essa pode ser uma causa de ao judicial contra o sndico.
Relatrio de necessidades: esse o ltimo relatrio indispensvel para o sndico. Basicamente,
nele sero apresentados todos os pontos que merecem destaque e ateno durante uma sucesso
na administrao, para que o prximo sndico j saiba como proceder. fundamental para o bemestar de toda a comunidade.
Softwares de gesto: por fim, conte com softwares apropriados para a gesto de condomnios.
Alm de facilitar a elaborao de relatrios e de clculos, algumas ferramentas possibilitam o
contato direto entre o sndico e os moradores, integrando toda a comunicao e facilitando muito
a prestao de contas. Para ter uma gesto eficiente alm, claro, de perder menos tempo com
atividades burocrticas e mecnicas, preciso automatizar todos os processos.

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Prestao de
Relacionamento
com os moradores

Relacionamento com os moradores

ltimo ponto a ser abordado no nosso E-book, o relacionamento com os moradores precisa ser levado
a srio. Sim, provavelmente voc deve ter sido eleito para ocupar essa funo por possuir credibilidade
dentre os demais moradores, mas isso no quer dizer que a situao no possa se inverter caso ocorram
quaisquer problemas internos. Alm da confiana, preciso ter diplomacia para lidar com diferentes
interesses, alm de bom-senso na tomada de decises. Esses so os pr-requisitos para se relacionar de
maneira positiva com os condminos.
No se esquea que o sndico o primeiro a ser procurado em caso de emergncias ou conflitos
entre os moradores. Por isso, importante estabelecer canais de comunicao facilmente acessveis,
demonstrar coerncia nas decises tomadas, ter disponibilidade para a resoluo de conflitos, alm de
desenvolver o relacionamento interpessoal. A seguir, abordaremos as principais caractersticas e aes
necessrias para que voc desenvolva o melhor relacionamento possvel com todos os moradores. Confira!
C anais de comunicao: reclamaes e sugestes so bastante comuns, por isso,
importante que o sndico defina canais de comunicao para receber crticas positivas ou
negativas dos moradores. como criar uma ouvidoria interna. Mas tome cuidado! Ao criar

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Relacionamento com os moradores

um e-mail para essa finalidade o sndico pode perder o controle das demandas e acabar
deixando algumas sem resoluo. Por isso, o mais indicado adotar um software como o
Organize meu Condomnio, onde o contato com a administrao funciona como um helpdesk e cada ocorrncia possui um ticket prprio, registrado em uma espcie de linha do
tempo com todas as interaes. Ou seja, os condminos tm total controle sobre suas
mensagens, assim como o sndico!
Coerncia: dentro dos seus limites, podemos dizer que o sndico tambm atua como um
juiz, ou, ao menos, como um intermediador de conflitos. No meio jurdico, uma ideia muito
comum aplicada para estabelecer precedentes a jurisprudncia, ou seja, a observncia de
determinadas decises reiteradas em determinados casos. Em outras palavras, importante
garantir a impessoalidade e tomar decises iguais para situaes iguais.
AGOs e AGEs: as reunies em assembleia Assembleia Geral Ordinria (AGO) e a Assembleia
Geral Extraordinria (AGE) tambm so uma tima forma para se relacionar com os moradores.
Alm de expor os relatrios j mencionados no captulo anterior, aproveite o momento para

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Relacionamento com os moradores

conversar com todos, expor ideias e ouvir reclamaes. Quanto mais transparente for a relao,
certamente mais sadio ser o ambiente comunitrio.
Presena: sempre que tiver disponibilidade, fundamental realizar visitas nos espaos
comunitrios do condomnio, como a portaria e o playground. Alm de ser uma oportunidade para
verificar quaisquer falhas estruturais, tambm pode ser o momento para se relacionar com os
demais moradores e fortificar os laos. Um sndico presente tambm um sindico mais atento e
respeitado.
Flexibilidade: por fim, embora tenha um plano pr-estabelecido para gerir todo o condomnio
durante o prximo ano, pode ser que algumas alteraes sejam necessrias para conciliar os
interesses de todos os moradores. Mostrar pulso firme pode ser a origem de um problema e de
insatisfao, por isso, procure sempre adequar o seu Plano de Trabalho s eventuais emergncias
e novas necessidades.

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CONCLUSO

CONCLUSO

No fcil ser um sndico, mas possvel desempenhar um timo trabalho se forem observados todos
os detalhes que envolvem o cargo. Para conseguir a aprovao dos condminos, preciso realizar
todo o trabalho de forma profissional e transparente. Evidentemente, importante seguir risca todos
os pontos abordados nesse E-book, no entanto, vale destacar que as inmeras atividades rotineiras
certamente sero mais dificultosas se forem realizadas manualmente, atravs de planilhas, registros e
relatrios.
Por isso, adote um software de gesto especializado para administrar todas as situaes, de modo a
tornar todo o processo mais rpido, eficiente e eficaz. Esperamos que esse E-book tenha servido para
gerar insights preciosos durante as suas atividades como sindico, temos certeza de que eles podem
auxili-lo a realizar a melhor administrao da histria do seu condomnio. Caso tenha dvidas, no se
esquea de nos procurar por e-mail ou em nosso site!

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