CONTRATO DE OBRA.

ARTICULO 1251, DEFINICIN: Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, segn el
caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor
de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio
mediante una retribucin.
El contrato es gratuito si las partes as lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede
presumirse la intencin de beneficiar El contrato de obra NUNCA es GRATUITO.
DENOMINACIN DE LAS PARTES: Las partes que forman parte de los contratos de obra y de
servicios, se denominan contratantes.
-

CONTRATISTA: El que se obliga a ejecutar la obra.

PRESTADOR DE SERVICIOS: El que presta el servicio. Po r comodidad del lenguaje, en

disposiciones comunes a ambos se los engloba bajo el nombre de prestador.

COMITENTE: Es el que encomienda la obra o contrata el servicio y normalmente se obliga

a pagar el precio.
En el marco del contrato de obra, en especial en el de construccin privada, se
encuentran involucrados: el comitente o dueo de la obra, quien asume como obligacin
principal o nuclear la del pago del precio. La obra puede ser encargada por el comitente
tanto a una persona individual o a una empresa constructora, ya sea para s o para su
ulterior venta. En este ltimo supuesto se denomina "promotor".

CONSTRUCTOR, EMPRESARIO O CONTRATISTA: Es el encargado de ejecutar la obra y

puede tratarse de una persona fsica o jurdica.

PROYECTISTA: Es el profesional que planea o proyecta la obra, normalmente un arquitecto

o ingeniero.

CALCULISTA: Es el que realiza los clculos de estructura.

DIRECTOR TCNICO DE LA OBRA: Es un profesional arquitecto, ingeniero o maestro mayor

de obra, que es el encargado de vigilar la concordancia entre lo que se ejecuta y los
planos, como as tambin que en la ejecucin de la obra, se utilicen los materiales
previstos en la memoria descriptiva y si se pact el precio en base a certificaciones
mensuales o quincenales, ser el encargado de validar las mismas. Tal persona puede
coincidir con el proyectista mas no con el ejecutor de la obra, pues no puede controlarse a
s mismo.

AUXILIARIARES: Se puede prever la participacin de auxiliares caracterizados en

representantes de la direccin de obra, o de sub-contratistas.

CARACTERES:
-

CONSENSUAL: Se perfecciona y produce sus efectos propios a partir del consentimiento

emanado de los contratantes, sin ningn otro requisito.

NOMINADO Y TPICO: Por cuanto el contrato se encuentra nominado y tiene una regulacin
legal.

BILATERAL: Ambas partes quedan recprocamente obligadas, la una a ejecutar una obra
(contratista) o prestar un servicio (prestador del servicio) y la otra a pagar un precio por
esa obra o servicio (comitente).

ONEROSO: sta se desprende de los mutuos sacrificios y ventajas que cada uno de los
contratantes experimentan en trminos patrimoniales.

CONMUTATIVO: El precio ser determinado o determinable y no depender de ningn lea.

Nada impide, sin embargo, que las partes lo configuren como aleatorio.

NO FORMAL: El CCCN no exige forma alguna.

DE COLABORACION: Ya que est constituido por una obligacin de hacer, que se justifica y
enlaza con la correspondiente a la otra parte, y consiste en el pago del precio.

CON EFECTO PERSONAL: Las partes en virtud del contrato celebrado se obligan a efectuar
determinada prestacin (de hacer y eventualmente de dar), no producindose ningn
cambio en la situacin real del bien. Es decir, se trata de un negocio obligatorio y no
dispositivo.

DE DURACIN: Desde que comienza su ejecucin hasta que se extingue el contrato,

transcurre un cierto tiempo.

TRANSMISIBLE A LOS SUCESORES:

a. Muerte del comitente (art. 1259) Normalmente los derechos y obligaciones que nacen
del contrato de obra o servicio, pasan a los herederos del comitente, salvo que haga
imposible o intil la ejecucin.
b. Muerte del contratista o prestador de servicio: En cuanto a la muerte del contratista o
prestador, la regla es la inversa. Dicho evento produce la extincin del mismo. Se
excepta, empero el caso de que el comitente acuerde continuarlo con los herederos de
aqul. El art. 1260 prev que en caso de extincin, el comitente debe pagar el costo de los
materiales aprovechables, y el valor de la parte realizada en proporcin al precio total
convenido. Ello por aplicacin de los principios sobre el enriquecimiento sin causa.

DE CONSUMO: Si las partes se encuadran en lo dispuesto en el art. 1093 CCCN, el contrato

de obra o servicios ser tambin un contrato de consumo. Es decir, debe tratarse una de
las partes de un consumidor, que celebra el contrato para beneficio propio o de su grupo
familiar o social y la otra parte debe ser un proveedor profesional de bienes y servicios.
ARTICULO 1093. Contrato de consumo es el celebrado entre un consumidor o usuario
final con una persona humana o jurdica que acte profesional u ocasionalmente o con una
empresa productora de bienes o prestadora de servicios, pblica o privada, que tenga por
objeto la adquisicin, uso o goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o
usuarios, para su uso privado, familiar o social.

ARTCULO 1252, CALIFICACIN DE CONTRATO: Si hay duda sobre la calificacin del contrato, se
entiende que hay contrato de servicios cuando la obligacin de hacer consiste en realizar cierta
actividad independiente de su eficacia. Se considera que el contrato es de obra cuando se
promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega. LA ESENCIA EN EL
CONTRATO DE OBRA EST PUESTA EN LA ACTIVIDAD
FORMA: El CCCN no exige forma determinada.
OBJETO: El objeto como elemento esencial de cada contrato, es la operacin jurdica econmica
procurada por las partes. El objeto del contrato de obra est dado por la operacin consistente
en la realizacin de una obra en inters del locatario, a cambio de un precio en dinero debido por
ste ltimo.
PRECIO: Est previsto en el art. 1255. El precio es la contraprestacin por la obra o servicio
prestado por el contratista, a cargo del comitente que se encuentra generalmente pactada en el
contrato, " constituyndose en un elemento de calificacin del negocio". Si ello no ocurre, puede
determinarse por criterios supletorios como la ley o los usos, y el contrato ser vlido. Por ltimo,
si existiera desacuerdo entre las partes puede recurrirse al juez.
Las partes contratantes tienen la libre determinacin del precio, no pudiendo ser cercenada por
las leyes arancelarias. En cambio, s ser el monto fijado con sujecin a las leyes arancelarias
locales cuando el mismo debe ser determinado judicialmente; especialmente en aquellas

actividades que se encuentran reguladas por las provincias.

Cuando se recurra al juez para determinar el monto debido como precio se incluye una pauta
genrica que exige su adecuacin a la labor cumplida, en la cual deber ponderarse la
importancia de la obra o servicio prestado, las cualidades personales del contratista y el precio
determinado. Para el supuesto que existiera una evidente desproporcin y que carezca de
sustento, aun cuando se aplicaran los aranceles locales, el juez puede fijar la retribucin
conforme la equidad. Esta pauta viene a generar una brecha para que los jueces puedan
fundadamente apartarse de las reglas arancelarias locales cuando no se condiga el resultado de
su aplicacin con las labores efectivamente desarrolladas.
Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una unidad de medida,
ninguna de las partes puede pretender la modificacin del precio total o de la unidad de medida,
respectivamente, con fundamento en que la obra, el servicio o la unidad exige menos o ms
trabajo o que su costo es menor o mayor al previsto, salvo que la prestacin a cargo de una de
las partes se torne excesivamente onerosa, por una alteracin extraordinaria de las
circunstancias existentes al tiempo de su celebracin, sobrevenida por causas ajenas a las
partes y al riesgo asumido por la que es afectada, sta tiene derecho a plantear
extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por accin o como excepcin, la resolucin total o
parcial del contrato, o su adecuacin (TEORIA DE LA IMPREVISION).
OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA Y DEL PRESTADOR.
ARTCULO 1256. El contratista o prestador de servicios est obligado a:
-

Ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos

requeridos al tiempo de su realizacin por el arte, la ciencia y la tcnica correspondientes
a la actividad desarrollada.

Informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligacin

comprometida.

Proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecucin de la obra o del
servicio, excepto que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos.

Usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle

inmediatamente en caso de que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el
contratista o prestador debiese conocer.

Ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que

razonablemente corresponda segn su ndole.
OBLIGACIONES DEL COMITENTE.

ARTICULO 1257. El comitente est obligado a:

-

Pagar la retribucin.

Proporcionar al contratista o al prestador la colaboracin necesaria, conforme a las

caractersticas de la obra o del servicio.

Recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artculo 1256.

SISTEMAS DE CONTRATACIN.

Rige la autonoma privada, las partes pueden convenir el sistema que consideren ms
convenientes a sus intereses.
ARTICULO 1262. La obra puede ser contratada por ajuste alzado, tambin denominado
retribucin global, por unidad de medida, por coste y costas o por cualquier otro sistema

convenido por las partes. La contratacin puede hacerse con o sin provisin de materiales por el
comitente. Si se trata de inmuebles, la obra puede realizarse en terreno del comitente o de un
tercero. Si nada se convino ni surge de los usos, se presume, excepto prueba en contrario, que la
obra fue contratada por ajuste alzado y que es el contratista quien provee los materiales.
-

AJUSTE ALZADO O RETRIBUCIN GLOBAL: Este es el sistema supletorio en ausencia de

pacto expreso o de los usos. El art. 1262 establece que si nada se convino, ni surge de los
usos, se presume iuris tantum que la obra fue contratada por ajuste alzado. Esta
modalidad de contratacin consiste en contratar la ejecucin de una obra determinada a
un precio nico e invariable, el comitente asume el riesgo por las variaciones de valores
de la mano de obra y de los materiales.
En este sistema de contratacin se entiende que las obras se entregan totalmente
terminadas (llamado llave en mano) de acuerdo a la documentacin de proyecto
aportadas por el contratista y a las exigencias del comitente, incluso aquellas obras que
no estuvieren indicadas en dicho proyecto pero que por sus caractersticas sean
imprescindibles para el correcto funcionamiento de vivienda e infraestructura.

COSTE Y COSTAS: El art. 1263 indica que "si la obra se contrata por el sistema de
ejecucin a coste y costas, la retribucin se determina sobre el valor de los materiales, de
la mano de obra y de otros gastos directos o indirectos". La obra puede contratarse con o
sin provisin de materiales por parte del comitente. Si nada se dijo ni surge de los usos, se
presume, salvo prueba en contrario, que el contratista debe proveer los materiales. Si se
trata de inmuebles, la obra puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero,
siempre y cuando el no propietario se encuentre legitimado para ello, lo cual ser
requerido por la autoridad municipal o comunal titular del poder de polica edilicio.

UNIDAD DE MEDIDA: El art. 1266 prescribe que "si la obra fue pactada por pieza o medida
sin designacin del nmero de piezas o de la medida total, el contrato puede ser
extinguido por cualquiera de los contratantes concluidas que sean las partes designadas
como lmite mnimo, debindose las prestaciones correspondientes a la parte concluida.
Si se ha designado el nmero de piezas o la medida total, el contratista est obligado a
entregar la obra concluida y el comitente a pagar la retribucin que resulte del total de las
unidades pactadas". Si fue previsto el nmero de unidades o medida total, el contrato slo
se extinguir al concluirse la totalidad de las unidades tcnicas previstas.

RIESGOS DE LA CONTRATACIN: Si los bienes necesarios para la ejecucin de la obra o servicio

perecen por fuerza mayor, la prdida la soporta la parte que debera proveerlos (en caso fortuito
o fuerza mayor las cosas perecen para su dueo).
DESISTIMIENTO UNILATERAL: Previsto en el art. 1261. El Comitente puede desistir del contrato
por su sola voluntad, aunque la ejecucin haya comenzado. Como la rescisin opera para el
futuro, el comitente debe pagar al contratista o prestador todos los gastos y trabajos realizados.
La ley reconoce que el prestador pueda verse resarcido del lucro cesante, es decir de la utilidad
que hubiera podido obtener. Sin embargo, no podr exigir la totalidad, si sta pretensin
conduce a una notoria injusticia. En tal caso, el juez puede reducir equitativamente la utilidad,
ms no los gastos y trabajos efectivamente realizados.
INVARIABILIDAD DE LA OBRA
1. Por parte del contratista: El art. 1264 establece el principio de invariabilidad de la obra
prevista, llamado del "proyecto convenido", "Cualquiera que sea el sistema de contratacin, el
contratista no puede variar el proyecto ya aceptado sin autorizacin escrita del comitente,
excepto que las modificaciones sean necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del
arte y no hubieran podido ser previstas al momento de la contratacin; la necesidad de tales
modificaciones debe ser comunicada inmediatamente al comitente con indicacin de su costo
estimado. Si las variaciones implican un aumento superior a la quinta parte del precio pactado,
el comitente puede extinguirlo comunicando su decisin dentro de los diez das de haber

conocida la necesidad de la modificacin y su costo estimado.

El comitente puede introducir variantes al proyecto siempre que no impliquen cambiar
sustancialmente la naturaleza de la obra.
2. Por parte del comitente: El comitente puede introducir variantes al proyecto que no impliquen
cambiar sustancialmente la naturaleza de la obra (art. 1264 ltimo prrafo). De manera tal que
si no existe un cambio sustancial en el proyecto de la obra, el contratista no puede negarse a
ejecutar el proyecto.
3. Repercusin de las modificaciones en el precio: Si las modificaciones realizadas a la obra, sea
por el contratista, sea por el comitente, fueron autorizadas por ste por legalmente, como en el
caso de no tratarse de modificaciones sustanciales, las partes debern convenir el precio
diferencial que surjan de las mismas. Si no hubiera acuerdo la cuestin la resolver el juez, quien
deber, solicitar dictamen pericial sobre los valores de plaza.
DERECHO DE INSPECCIN POR PARTE DEL COMITENTE: El art. 1269 prev que el comitente de
una obra tiene, en todo momento (se presume despus de iniciada la obra) y siempre que no
perjudique el desarrollo de los trabajos, el derecho a verificar a su costa el estado de avance, la
calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados.
RGIMEN DE VICIOS.
1. VICIOS APARENTES.
En materia de obra es esencial el momento de la recepcin de la misma, se considera que si se
recibi la cosa, la misma carece de vicios aparentes y por lo tanto el constructor se libera en
principio de responsabilidad por los mismos. Decimos en principio porque por aplicacin de los
principios del derecho del consumidor, tratndose de un contrato de consumo, el constructor
continuar obligado an por los defectos ostensibles durante el trmino legal de prescripcin.
El art. 1270 prescribe que la obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del
art. 747, y dicho art. presume que si se recibi la obra, dicha recepcin hace presumir que no
existen vicios aparentes y la calidad adecuada de la obra.
Se entiende por vicios aparentes aquellos defectos de la obra, en razn de la inobservancia de
las reglas del arte, que pueden ser descubiertos por el dueo al verificarlas, obrando con la
diligencia que exija la naturaleza del negocio. La existencia de vicios aparentes es independiente
de la gravedad de los mismos, es decir, pueden existir vicios aparentes, aun cuando los mismos
no hagan inapropiada la cosa para su destino.
Es por ello que si la obra presenta vicios aparentes o su ejecucin no resulta conforme a lo
acordado o a las reglas del buen arte, el comitente debe formular las reservas del caso. Si no lo
hace se presume que est conforme con la ejecucin de la obra y que en principio renuncia a
todo reclamo ulterior, liberndose en principio el constructor por los vicios aparentes. Esta
liberacin no ocurre cuando se hizo reserva, o cuando el constructor no puede obtener el final de
obra de la autoridad que tiene el poder de polica edilicio por los vicios de la misma. Estas
normas sobre vicios ocultos se aplican tambin a las diferencias en la calidad, as lo indica el art.
1271, es decir, si existen diferencias entre lo convenido y la calidad que se pretende entregar, el
comitente debe realizar las reservas del caso. Si no lo hace, se considera que existe conformidad
y el contratista queda en principio liberado de responsabilidad. Decimos en principio porque si se
trata de inmuebles destinados a larga duracin responde por ruina y si se trata de un contrato de
consumo, responder igualmente durante el trmino de prescripcin de la ley de Defensa del
Consumidor.
Estos principios no son aplicables cuando se convino o es de uso otorgar un plazo de garanta
para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento. En tal caso la recepcin
se considera provisional y no hace presumir la aceptacin. Es lo que surge del art. 1272 primer
prrafo. Conforme al segundo prrafo, si la cosa tuviera vicios que no afecten la solidez ni la

hacen impropia para su destino y no se hubiera pactado un plazo de garanta ni es de uso

otorgarlo, aceptada la obra el contratista queda liberado de responsabilidad por los vicios
aparentes. Esto, siempre y cuando el comitente no la hubiera aceptado con reservas y fueran
vicios que hubieran podido ser percibidos al momento de la recepcin y no se tratara de
contratos de consumo, pues en tal caso no quedara liberado hasta la subsanacin de los
defectos.
2. VICIOS OCULTOS.
Los vicios ocultos son los defectos o las imperfecciones de la obra que no pueden exteriorizarse,
percibirse o apreciarse al momento de la recepcin, o a travs de una investigacin cuidadosa y
atenta, sino que se ponen de manifiesto tiempo despus y cuya causa sea imputable al
empresario, como la mala construccin, o la mala calidad de los materiales empleados.
Ejemplos: la instalacin elctrica, las instalaciones empotradas, las instalaciones sanitarias, etc.
El contratista responde por los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepcin, con
la extensin y en los plazos previstos para la garanta por vicios ocultos previstos en los arts.
1054 y concordantes (tercer prrafo del art. 1272). El CCCN establece en el art. 1054 que El
adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante
dentro de los sesenta das de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el
plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. El incumplimiento de esta carga
extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o
debido conocer, la existencia de los defectos.
Por el art. 1055 La responsabilidad por defectos ocultos caduca:
- Si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres aos desde que la recibi.
- Si la cosa es mueble, cuando trascurren seis meses desde que la recibi o puso en
funcionamiento.
Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente.
Por el art. 1056, el acreedor de la garanta dispone del derecho a declarar la resolucin del
contrato: a) si se trata de un vicio redhibitorio y b) si medi una ampliacin convencional de la
garanta. Este derecho, sin embargo, no lo tiene cuando el defecto es subsanable, el garante
ofrece subsanarlo y l no acepta, esto ltimo conforme al art. 1057.
Finalmente y referente a la prescripcin, el art. 2564 establece que prescribe al ao a) el reclamo
por vicios redhibitorios.
3. RESPONSABILIDAD POR RUINA.
- Normativa aplicable: El CCCN regula el tema en los arts. 1273, 1274, 1275 y 1276.
- Responsabilidad del constructor: La responsabilidad del constructor, tratndose de obras en
inmuebles destinada por su naturaleza a tener larga duracin (ejemplo: puentes, caminos,
diques, edificios), no concluye cuando la obra ha sido entregada al comitente, sino que la misma
se extiende, en caso de ruina o de ser impropia para su destino, por el plazo previsto legalmente
no solo frente al comitente, sino tambin al adquirente de la obra, o a su beneficiario, si se trata
de contrato de consumo. El art. 1273 establece una responsabilidad especial en los contratos de
obra que tiene por objeto inmuebles destinados a larga duracin, cuando determinada clases de
vicios ocasione la ruina total o parcial o lo tornen impropia para su destino.
El trmino "ruina", segn una de las acepciones de la RAE, implica la "accin de caer o destruirse
algo". La concepcin de ruina es amplia, basta para que pueda hablarse de ruina con que las
deficiencias afecten el normal uso y goce de la obra, dificulten su aprovechamiento o la hagan
inapropiada para el destino previsto.

- Factor de Atribucin Objetivo (art. 1273): El constructor slo se libera si acredita la causa ajena
al arte de construir, por ejemplo: terremotos, inundaciones, asentamiento desmedidos de
inmuebles vecinos, etc. No se consideran causa extraa o ajena:
A) El vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero. Hay vicio del
suelo, cuando el terreno donde se asienta la obra destinada a larga duracin, es inepto para
soportar el peso de la elevacin y/o de las cargas gravitatorias de la construccin. La falta de
aptitud del suelo para soportar las referidas cargas puede deberse a causas naturales (las que
tendran que conocerse ante la necesidad de realizar estudio de suelo) o a la existencia de obras
del hombre.
B) El vicio de los materiales, aunque no sean provistos por el contratista. La mala calidad de los
materiales comprende tanto el caso de materiales de calidad inferior a la estipulada o que surge
de la memoria descriptiva, cuanto a que si bien los mismos son de buena o razonable calidad,
resultan inadecuados a la naturaleza de la obra.
C) Vicios de la construccin, el art. 1273 no mencion como riesgo propio en la ruina los vicios de
construccin. Sin embargo, no hay dudas que esta omisin no puede llevar a desconocer que el
vicio de la construccin es propio del arte de construir y que el constructor solo se libera si
demuestra la causa ajena a dicho arte.
- Extensin de la responsabilidad: El art. 1274 extiende la responsabilidad en caso de ruina, en
forma concurrente:
A) A toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho construir, si hace de
esa actividad su profesin habitual. Se refiere a los desarrolladores inmobiliarios, que pueden
tener su propia constructora o contratan a terceros la ejecucin de la obra, para ofrecerlas luego
al pblico.
B) A toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueo de la obra, cumple
una misin semejante a la de un contratista.
C) Al sub-contratista, al proyectista, al director tcnico de la obra y a cualquier otro profesional
ligado al comitente por un contrato de obra de construccin referido a la obra daada o a
cualquiera de su partes. Estas personas para liberarse de responsabilidad debern acreditar la
causa ajena al arte de la construccin al riesgo de su propia actividad. Si no lo hacen debern
responder, sin perjuicio de las acciones de regreso que tuvieran entre ellas.
- Plazo de caducidad: Para que sea aplicable la responsabilidad prevista en los arts. 1273 y 1274,
el dao debe producirse dentro de los diez aos de aceptada la obra (Art. 1275).
Producida la ruina dentro del plazo de caducidad mencionado, el plazo de prescripcin de la
accin prevista a favor del comitente y/o adquirente de la obra es de un ao, de conformidad a lo
establecido en el art. 2564 inc. c).
- Nulidad de la clusula de extensin o limitacin de la responsabilidad: De conformidad a lo
dispuesto por el art. 1276 la pretensin de excluir o limitar la responsabilidad prevista para los
daos que comprometen la solidez de una obra realizada en inmueble destinada a larga duracin
o que la hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita. Similar es la redaccin del art.
37 de la ley de defensa del consumidor, que prev como uno de los supuestos de clusulas
abusivas, la posibilidad de excluir o limitar la responsabilidad por daos.
4. RESPONSABILIDADES COMPLEMENTARIAS.
El art. 1277 prescribe que el constructor, los subcontratistas, al igual que los profesionales que
intervienen en la obra, en las distintas etapas, tienen la obligacin de respetar y observar la
normativa administrativa que regula la actividad de la construccin. Dichas normas emanan
normalmente de las municipalidades, y son las que regulan los aspectos tcnicos del anteproyecto, proyecto, ejecucin de la obra, aprobacin del final de obra, etc., exigiendo
normalmente la presencia de un profesional responsable (arquitecto o ingeniero). Esto se aplica
tambin a la normativa con incidencia en la construccin, dictadas por la Nacin, las Provincias,
las Comunas, etc., como por ej. informe de impacto ambiental, sobre monumentos histricos o

arqueolgicos, etc. El incumplimiento o inobservancia de esta normativa por parte del

constructor, sub-constructor, y los profesionales intervinientes, los hace co-responsables por los
daos que pudieran producir, no solo al comitente y cuya fuente ser contractual, sino frente a
terceros, en cuyo caso la fuente ser extra-contractual.
EXTINCION DEL CONTRATO
1. PAGO: La forma normal de extincin del mismo, ser por su cumplimiento. El contratista por la
ejecucin de la obra, conforme al proyecto, en el tiempo previsto y libre de defectos, el
comitente por el pago de la misma en el tiempo pactado o conforme a los usos o fijado
judicialmente.
2. MUERTE DEL CONTRATISTA O PRESTADOR: El art. 1260 prescribe que la muerte del contratista
o prestador extingue el contrato, excepto que el comitente acuerde continuarlo con los
herederos de aqul. En caso de extincin, el comitente debe pagar el costo de los materiales
aprovechables y el valor de la parte realizada en proporcin al precio total convenido.
3. MUERTE DEL COMITENTE: el art. 1259 indica que la muerte del comitente como regla no
extingue el contrato, salvo que haga imposible o intil la ejecucin. En estos ltimos supuestos
se extingue tambin el contrato, con los mismos efectos previstos en la ltima parte del art.
1260, es decir los herederos del comitente deberan pagar el costo de los materiales
aprovechables y el valor de la parte realizada en proporcin al precio total convenido.
4. RESICION DE UNA DE LAS PARTES: El contrato puede extinguirse por rescisin unilateral de las
partes.
a) Por la existencia de imprevisibles: Un caso de rescisin prevista legalmente se presenta en
caso de trabajos imprevisibles que superan un quinto del precio de la obra. De acuerdo el art.
1260, si las variaciones implican un aumento superior a la quinta parte del precio pactado, el
comitente puede extinguirlo comunicando su decisin dentro de los diez das de haber conocida
la necesidad de la modificacin y su costo estimado. Si se produce la rescisin el contratista
tiene derecho a reclamar los materiales aprovechables y el trabajo ejecutado.
b) Por decisin del comitente sin causa: En tal caso recordemos que el art. 1261 del CCCN
prescribe que: "El Comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la
ejecucin haya comenzado; pero debe indemnizar al prestador (o contratista) todos los gastos y
trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener. El juez puede reducir
equitativamente la utilidad si la aplicacin estricta de la norma conduce a una notoria injusticia".
c) Por incumplimiento de una de las partes a sus obligaciones nucleares.
5. IMPOSIBILIDAD SOBREVINIENTE: Si se presenta un supuesto de imposibilidad sobreviniente a
la celebracin del contrato para la ejecucin del contrato, o su continuacin, sin culpa de
ninguno de los contratantes, el contrato se extingue (art. 1267 primer prrafo). Es una
consecuencia de aplicacin de los principios generales para el supuesto de imposibilidad
sobreviniente a la celebracin, sea que torne imposible, sin culpa de las partes, la ejecucin
inicial del contrato o la continuacin de la ejecucin del mismo, cuando se tratan de contratos de
duracin.
En cuanto a los efectos de la extincin la ltima parte del art. 1267 prescribe que tal supuesto el
contratista tiene derecho a obtener una compensacin equitativa por la tarea efectuada.
Nosotros consideramos que en rigor se debera distinguir dos situaciones: a) la de la
imposibilidad sobreviniente a la celebracin del contrato: En cuyo caso en principio las partes
nada se deberan entre ellas, salvo que se demostrara que el contratista ya haba efectuado
trabajos preparatorios. All pareciera justo que pudiera obtener una compensacin equitativa. b)
Si hubiera comenzado ya la ejecucin consideramos que por aplicacin del principio de
enriquecimiento sin causa, el contratista debera tener derecho al pago de las tareas ejecutadas
y no a una compensacin equitativa.

6. RESICION BILATERAL: Las partes pueden de comn acuerdo, rescindir en forma bilateral el
contrato (distracto), con los efectos que convencionalmente acuerden.

DEFENSA DEL CONSUMIDOR INMOBILIARIO.

La ley 24.240 (1993), denominada "de Defensa del Consumidor", identific como consumidor a
"la persona fsica o jurdica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios
como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social.
Queda equiparado al consumidor quien, sin ser parte de una relacin de consumo como
consecuencia o en ocasin de ella, adquiere o utiliza bienes o servicios, en forma gratuita u
onerosa, como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social
Y como proveedor a la persona fsica o jurdica de naturaleza pblica o privada, que desarrolla
de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de produccin, montaje, creacin,
construccin, transformacin, importacin, concesin de marca, distribucin y comercializacin
de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios. Todo proveedor est obligado al
cumplimiento de la presente ley.
No estn comprendidos en esta ley los servicios de profesionales liberales que requieran para su
ejercicio ttulo universitario y matrcula otorgada por colegios profesionales reconocidos
oficialmente o autoridad facultada para ello.
El rgimen del consumidor tiene sustento constitucional en el art. 42 de la CN, su normativa es
de orden pblico por expresa disposicin legal. Los consumidores y usuarios de bienes y
servicios tienen derecho, en la relacin de consumo, a la proteccin de su salud, seguridad e
intereses econmicos; a una informacin adecuada y veraz; a la libertad de eleccin, y a
condiciones de trato equitativo y digno.
Bsicamente, los dos contratos principalmente involucrados en lo que podemos denominar
"relacin de consumo inmobiliaria" son la compraventa y la locacin de obra.
Con respecto a la responsabilidad por daos, el artculo 40 de la ley 24240, establece que si el
dao al consumidor resulta del vicio o riesgo de la cosa o de la prestacin del servicio,
respondern el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor, el vendedor
y quien haya puesto su marca en la cosa o servicio. El transportista responder por los daos
ocasionados a la cosa con motivo o en ocasin del servicio. La responsabilidad es solidaria, sin
perjuicio de las acciones de repeticin que correspondan. Slo se liberar total o parcialmente
quien demuestre que la causa del dao le ha sido ajena.
Define al dao directo como todo perjuicio o menoscabo al derecho del usuario o consumidor,
susceptible de apreciacin pecuniaria, ocasionado de manera inmediata sobre sus bienes o sobre
su persona, como consecuencia de la accin u omisin del proveedor de bienes o del prestador
de servicios.
La defensa del consumidor ha sido incorporada al CCCN. Su incorporacin importa una evolucin
signada por la jerarqua, eficacia y estabilidad del sistema de proteccin jurdica. Y
esencialmente, el fortalecimiento del principio protectorio, a travs de los arts. 7, 11, 1094 y
concordantes, del Cdigo:

Las normas que regulan las relaciones de consumo deben ser aplicadas e interpretadas
conforme con el principio de proteccin del consumidor (art. 1094).

En caso de duda sobre la interpretacin de este Cdigo o las leyes especiales, prevalecer
la ms favorable al consumidor (art. 1094).

Las nuevas leyes supletorias son aplicables a las relaciones de consumo en curso de
ejecucin, cuando sean ms favorables al consumidor (art. 7).

Principio de acceso al consumo sustentable (art. 1094).

Cuando se abuse de una posicin dominante en el mercado (art. 11), el Cdigo impone la
reaccin judicial, preventiva y sancionatoria.

El contrato se interpreta en el sentido ms favorable para el consumidor. Cuando existen

dudas sobre los alcances de su obligacin, se adopta la que sea menos gravosa (art.1095).

Los artculos 1092 y 1093 definen al consumidor, la relacin de consumo y los contratos de
consumo.
ARTICULO 1092. Relacin de consumo es el vnculo jurdico entre un proveedor y un consumidor.
Se considera consumidor a la persona humana o jurdica que adquiere o utiliza, en forma gratuita
u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o
social.
Queda equiparado al consumidor quien, sin ser parte de una relacin de consumo como
consecuencia o en ocasin de ella, adquiere o utiliza bienes o servicios, en forma gratuita u
onerosa, como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social.
ARTICULO 1093. Contrato de consumo es el celebrado entre un consumidor o usuario final con
una persona humana o jurdica que acte profesional u ocasionalmente o con una empresa
productora de bienes o prestadora de servicios, pblica o privada, que tenga por objeto la
adquisicin, uso o goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios, para
su uso privado, familiar o social.
En uno de los aportes principales del Cdigo, los arts. 1096 a 1099 legislan sobre las prcticas
abusivas en general:
ARTICULO 1096. mbito de aplicacin. Las normas de la Seccin 1 y 2 del presente Captulo
son aplicables a todas las personas expuestas a las prcticas comerciales, determinables o no,
sean consumidores o sujetos equiparados conforme a lo dispuesto en el artculo 1092.
Los arts. 1097 a 1099 aaden las siguientes pautas:

La dignidad de la persona debe ser respetada conforme a los criterios generales que
surgen de los Tratados de Derechos Humanos. Los proveedores deben abstenerse de
desplegar conductas que coloquen a los consumidores en situaciones vergonzantes,
vejatorias o intimidatorias (trato digno, art.1097).

Se exige un trato "no discriminatorio" a favor de todos los consumidores y no solamente

respecto a los extranjeros (trato equitativo y no discriminatorio, art. 1098).

Los proveedores no pueden establecer diferencias basadas en pautas contrarias a la

garanta constitucional de igualdad (art.1098).

Finalmente, se agrega la prohibicin de las prcticas que limitan la libertad de contratar

del consumidor, en especial, las que subordinan la provisin de productos o servicios a la
adquisicin simultnea de otros (y otras prcticas similares) (libertad de contratar, art.
1099).

ARTICULO 1100. Informacin. El proveedor est obligado a suministrar informacin al,

consumidor en forma cierta y detallada, respecto de todo lo relacionado con las caractersticas
esenciales de los bienes y servicios que provee, las condiciones de su comercializacin y toda
otra circunstancia relevante para el contrato. La informacin debe ser siempre gratuita para el
consumidor y proporcionada con la claridad necesaria que permita su comprensin.
ARTICULO 1101. Publicidad. Est prohibida toda publicidad que:
a) contenga indicaciones falsas o de tal naturaleza que induzcan o puedan inducir a error al
consumidor, cuando recaigan sobre elementos esenciales del producto o servicio;

b) efecte comparaciones de bienes o servicios cuando sean de naturaleza tal que conduzcan a
error al consumidor;
c) sea abusiva, discriminatoria o induzca al consumidor a comportarse de forma perjudicial o
peligrosa para su salud o seguridad.
ARTICULO 1102. Acciones. Los consumidores afectados o quienes resulten legalmente
legitimados pueden solicitar al juez: la cesacin de la publicidad ilcita, la publicacin, a cargo del
demandado, de anuncios rectificatorios y, en su caso, de la sentencia condenatoria.
ARTICULO 1103. Efectos de la publicidad. Las precisiones formuladas en la publicidad o en
anuncios, prospectos, circulares u otros medios de difusin se tienen por incluidas en el contrato
con el consumidor y obligan al oferente.
Respecto de las clusulas abusivas, el art 1117 establece que son aplicables lo dispuesto por las
leyes especiales y los artculos 985, 986, 987 y 988, existan o no clusulas generales
predispuestas por una de las partes.
ARTICULO 985. Las clusulas generales predispuestas deben ser comprensibles y
autosuficientes. La redaccin debe ser clara, completa y fcilmente legible.
Se tienen por no convenidas aquellas que efectan un reenvo a textos o documentos que no se
facilitan a la contraparte del predisponente, previa o simultneamente a la conclusin del
contrato. Dicha disposicin es aplicable a la contratacin telefnica, electrnica o similares.
ARTICULO 986. Las clusulas particulares son aquellas que, negociadas individualmente,
amplan, limitan, suprimen o interpretan una clusula general. En caso de in-compatibilidad
entre clusulas generales y particulares, prevalecen estas ltimas.
ARTICULO 987. Las clusulas ambiguas predispuestas por una de las partes se interpretan en
sentido contrario a la parte predisponente.
ARTICULO 988. Clusulas abusivas. En los contratos previstos en esta seccin, se deben tener
por no escritas:
a) las clusulas que desnaturalizan las obligaciones del predisponente;
b) las que importan renuncia o restriccin a los derechos del adherente, o amplan derechos del
predisponente que resultan de normas supletorias;
c) las que por su contenido, redaccin o presentacin, no son razonablemente previsibles.