1.

DIFERENCIAS ENTRE LMITES Y LIMITACIONES

Los lmites del derecho de propiedad son "las fronteras, el punto normal hasta
donde llega el poder del dueo, o sea el rgimen ordinario de restricciones a
que est sometido tal poder", lo que nos indica que es caracterstico de los
lmites, estar determinados por la Ley.
Con respecto a las limitaciones, que nuestra Legislacin conoce como
"restricciones", podemos sealar que ellas "reducen el poder que normalmente
tiene el dueo sobre su bien"; y en esa lnea acorde a nuestra legislacin, estas
limitaciones (restricciones) se pueden originar por causa de necesidad, utilidad
o inters social y en segundo caso, por la propia voluntad de las partes.
2. LMITES A LA PROPIEDAD
Los lmites pueden considerarse tanto de inters pblico como de inters
privado, bajo este criterio procederemos a analizarlos utilizando para ello slo
las principales categoras.
A. LMITES EN ORDEN AL INTERS PBLICO
A.1. EN INTERS DE LA DEFENSA NACIONAL
Este punto se basa en lo sealado en el 2do. prrafo del artculo 71 de la
Constitucin que seala que "dentro de 50 kilmetros de las fronteras, los
extranjeros, no pueden adquirir ni poseer, por ttulo alguno, minas, tierras,
bosques, aguas, combustibles, ni fuentes de energa directa ni indirectamente,
individualmente ni en sociedad bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el
derecho as adquirido. Se excepta el caso de necesidad pblica expresamente
declarada por decreto supremo aprobado por el consejo de Ministros conforme
ley". Esta norma contiene un claro criterio de salvaguardar la integridad de
nuestro territorio.
A.2. EN INTERS DE LA SEGURIDAD DE PERSONAS Y COSAS
Al respecto el Cdigo Civil en su artculo 956, seala que "si alguna obra
amenaza ruina, quien tenga legtimo inters puede pedir la reparacin, la
demolicin o la adopcin de medidas preventivas" lo cual nos seala el derecho
de accionar que tiene toda persona que se vea afectada por la ruina, vetustez
o peligro de una obra. Esta norma es interesan te porque supera el artculo 860
del Cdigo Civil anterior al agregar que el encargado de hacer valer la accin
es aquel que tenga legtimo inters clarificando la ambigua la redaccin de
dicho artculo.
A.3. EN INTERS DE LA VIVIENDA Y EL URBANISMO

Estas limitaciones se establecen por Leyes y Ordenanzas Municipales. Esto

ltimo conforme lo sealaba el Art. 255 Inc. 1 de la Constitucin de 1979, (Art.
192 Inc. 5 de la Constitucin actual otorga competencia a la municipalidades
para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones), que
encarg a las municipalidades la zonificacin de viviendas y el urbanismo, este
sometimiento de la propiedad privada a las normas administrativas se ha
acentuado cada vez ms, debido al gran crecimiento urbano y los
consiguientes problemas de salud y seguridad de la poblacin, etc. El artculo
957 del Cdigo Civil seala en forma general que "la propiedad predial queda
sujeta a la zonificacin y a los requisitos y lmites que establecen las
disposiciones respectivas".
Especficamente, podemos sealar como las causas ms frecuentes de estos
lmites a la previsin (desarrollo de proyectos), esttica (buena presencia del
caso urbano), seguridad (no acarrear peligro), higiene (limpieza para
precaucin de enfermedades) y patrimonio histrico (conservacin de
monumentos). Entre los ms frecuentes tenemos:
Altura mxima de edificaciones, en armona con la zonificacin aprobada.
Autorizacin previa, para abrir pozos, cisternas. variacin de planos, etc.
B. LMITES EN ORDEN AL INTERS PRIVADO
Se encuentran reguladas por las disposiciones del Cdigo Civil en lo referente a
las relaciones de vecindad. Es interesante sealar que nuestro Cdigo se
refiere a "limitaciones" por razn de vecindad, cuando lo adecuado hubiera
sido que se refiera a "lmites" por razn de vecindad, que en nuestro concepto
como sealarnos anteriormente, es la expresin que mejor responde a la
intencin del legislador.
B.1. HUMOS, HOLLINES, EMANACIONES
Este lmite se halla expuesto en el Art. 961 del Cdigo Civil que seala que "El
propietario, en el ejercicio de su derecho y especialmente de su trabajo de
explotacin industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades
contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
Estn prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y
molestias anlogas que exceden de la tolerancia que mutuamente se deben los
vecinos en atencin a las circunstancias.
B.2 PROHIBICIN DE DESVIAR AGUAS A PREDIO VECINO
Nuestra Legislacin regula en su artculo 964 este criterio al indicar que el
"propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran
en los predios vecinos, salvo pacto distinto". Aqu podemos considerar al

propietario que debe construir para que las aguas pluviales corran sobre su
propio terreno y no vayan a caer el predio vecino, y si existiese desage
pblico, canalizar las aguas, e introducirlas en ella.
B.3 LMITE A LA FACULTAD DE EXCLUSIN
Con referencia a este punto los Arts. 959 y 960 de nuestro Cdigo Civil sealan
los motivos por los cuales se limita al propietario su facultad de excluir a un
extrao de su predio.
El Art. 959 nos expone que: "el propietario no puede impedir que en su predio
se ejecuten actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas que
eviten o conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizar por los
daos y perjuicios causados". El anlisis de esta norma nos indica que es el
propietario del predio amenazado con peligro actual o inminente, el encargado
de solicitar la autorizacin de su vecino para poder realizar en su predio los
actos necesarios que conjuren dicho peligro. Siguiendo en este terna a Wolf,
decimos: "que el obligado a tomar las medidas preventivas necesarias, no
procede contra derecho frente al propietario del predio vecino si las ejecuta
contra la voluntad de ste".
B.4. LIMITE A LA LIBERTAD DE CONSTRUIR, PLANTAR Y MONTAR
INSTALACIN EN TERRENO PROPIO
Al respecto los Artculos 962 y 963 del Cdigo Civil establecen como
fundamento para la aplicacin de estos lmites, que los predios vecinos se vean
amenazados por posible desmoronamiento. ruina, prdida de plantaciones o
falta de salubridad.
El artculo 962, al indicar que el propietario de un inmueble no puede abrir o
cavar pozos que amenacen de ruina o desmoronamiento o afecte las
plantaciones vecinas, obviamente toma en consideracin el tipo de
construcciones modernas que necesitan de excavaciones muy profundas para
su realizacin; es por eso que el Cdigo Civil derogado no consideraba una
norma de este tipo.
B.5. FACULTAD DEL VECINO EN ORDEN A LAS RAMAS Y RACES AJENAS
QUE INVADEN SU ESPACIO O SUELO
Este criterio se halla expuesto en el Art. 967 que seala: "todo propietario
puede cortar las ramas de los rboles que se extiendan sobre el predio y las
races que lo invadan. Cuando sea necesario podr recurrir a la autoridad
municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos". Este artculo supera el
criterio contenido en el artculo 864 del Cdigo anterior, al contemplar no slo
la capacidad de exigir que se corten las ramas que invaden el predio vecino,

sino que ahora le da al dueo del predio vecino la capacidad de poder cortarlas
por s mismo.
B.6. APERTURA DE PUERTA Y VENTANA EN PARED MEDIANERA
Se puede considerar como un lmite a la propiedad, pese a que nuestro Cdigo
la ubica independientemente de las limitaciones legales, dentro del captulo de
la co-propiedad. El artculo 996 seala que: "todo colindante puede colocar
tirantes y vigas en la pared medianera y servirse de sta sin deteriorarla, pero
no puede abrir en ella ventanas o claraboyas".
3. LIMITACIONES A LA PROPIEDAD
Como sealamos anteriormente, la limitacin reduce el poder que
normalmente tiene el dueo sobre un bien: como dijimos, stas pueden
establecerse por necesidad, por su utilidad pblica o inters social y tambin
por la propia voluntad de las partes.
As, cuando el Estado dicta una norma que restrinja el derecho de propiedad y
su ejercicio, la cual tampoco debe ser arbitraria, lo que est haciendo es aplicar
el IUS IMPERIUM, lo cual evita que pueda existir un pacto en contrario contra
esa norma de orden pblico.
Las limitaciones ms importantes son:
A. PROHIBICIN DE DISPONER
El estudio del artculo 926 del Cdigo Civil nos coloca frente a una figura a
travs de la cual, las partes pueden mediante pacto, limitar el derecho a
disponer que tiene el propietario sobre su bien, el cual para poder surtir efecto
frente a terceros debe inscribirse en el registro respectivo.
En la exposicin de motivos y comentarios del Cdigo, se seala que esta
norma no tiene antecedentes en la legislacin anterior y se dice que est
destinada a resolver el problema de la impunibilidad de terceros de las
restricciones de la propiedad acordadas con pacto.
B. SERVIDUMBRE ADMINISTRATIVA
Gustavo Bacacorzo seala que: "Toda servidumbre es jurdicamente una carga
impuesta a una propiedad predial inmueble, considerando si sta es civil o
administrativa".
Debemos sealar que la servidumbre administrativa es un gravamen que
consiste en una sujecin parcial de la propiedad a alguna utilizacin en uso o
en beneficio no de su dueo, pero que a diferencia de la servidumbre civil, se
establece en beneficio de la comunidad.

Es importante sealar que sobre este punto es la Ley General de Aguas (Dec.
Ley 17752), la norma que ms estrictamente seala la implantacin de
servidumbres necesarias para el uso, conservacin y preservacin de las
aguas, considerando que las propiedades aledaas a la faja marginal de
terrenos necesarios para el camino o para el uso de agua, navegacin, trnsito,
la pesca u otros servicios se mantendrn libres en una o ambas mrgenes,
siendo la autoridad la que fije la zona sujeta a servidumbre.
C. LIMITACIN EN FUNCIN A LOS ALQUILERES
Debemos sealar que el D. Ley N 21938 y su reglamento creaban limitaciones
al derecho que poda tener el propietario para fijar los montos de la merced
conductiva a cobrar por el arrendamiento de un determinado predio.
El Art. 9 del referido Decreto Ley sealaba que el monto mximo por el que
poda alquilarse predios sujetos a su rgimen no poda exceder de la cantidad
resultante de la divisin entre del valor del autovalo entre 120.
4. MBITO DE LA PROPIEDAD PREDIAL
Nuestra Legislacin Civil, al referirse a la propiedad predial, seala en su
artculo 954 que: "La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al
sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del permetro
superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales".
Esta norma es un gran avance frente al Art. 954 del Cdigo Civil anterior y que
slo exclua del mbito de la propiedad a las trinas y aguas. Actualmente, tanto
el artculo 36 y 118 de la Constitucin se refieren a la conservacin del
patrimonio cultural de la nacin, adems este ltimo artculo considera que
todos los recursos naturales son de propiedad del Estado.
A. CON REFERENCIA AL SUELO
El con fin de la propiedad en el plano horizontal es dado por la lnea que seale
mediante elementos materiales ese confn (Hitos. Mojones, etc.): como dice
Barbero, "El confin del objeto de cada propiedad se delimita por la adyacencia
de una porcin del suelo de propiedad de algn otro o de pertenencia del
dominio pblico" siendo adems que estos mismos lmites pueden hallarse
sujetos a "lmites" impuestos por Ley, como el caso de las relaciones de buena
vecindad.
B. CON REFERENCIA AL SUBSUELO

La norma utiliza la frase: "hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su

derecho" concepto que es fcil de entender cuando nos referimos a la
necesaria utilizacin que el propietario realiza del subsuelo para poder echar
los cimientos de su futuro hogar u otra construccin que crea conveniente,
pero que ser ms difcil de manejar cuando este derecho del propietario choca
con la actividad de un tercero.
C. CON REFERENCIA AL SOBRESUELO
La cuestin de los confines en el espacio sobre el suelo es un tema complicado;
el aire, "el espacio", por su propia naturaleza no es un ente "apropiable", por lo
tanto es difcil que pueda ser "objeto de derecho".
En este tema, igual que en el subsuelo, de lo que se tratara es de utilizacin
(hasta donde le sea til), que hace el propietario de l. Es claro que toda
propiedad usa de alguna manera el "espacio atmosfrico" (Ejm. las minas
tienen en la superficie, casas para los trabajadores), lo que la norma nos dara
a entender en base a una interpretacin CONTRARIUM SENSU es que el
propietario no puede utilizar su espacio atmosfrico en desmedro del derecho
de terceros.
5. EL DESLINDE
A. DERECHO DE CERCAR
Conforme al artculo 965 del Cdigo Civil, todo propietario tiene derecho a
cercar su propiedad, derecho que en algunos casos se convierte en obligacin,
cuando nace de una disposicin municipal (Art. 73 inc. 5 de La Ley Orgnica de
Municipalidades), derecho que no hace desaparecer las servidumbres que
pudieran existir: este derecho se tomara entonces como una garanta a la
inviolabilidad del predio.
B. DERECHO DE OBLIGAR AL DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
El artculo 966 del Cdigo Civil reconoce que el propietario de un predio puede
obligar a sus vecinos, sean estos propietarios o poseedores, a la realizacin de
un deslinde y amojonamiento, con la finalidad de fijar la lnea que servir de
lindero entre los inmuebles colindantes, despus de un examen de los ttulos
de propiedad (Art. 540 del Cdigo de Procedimientos Civiles y Art. 504 del
Nuevo Cdigo Procesal Civil). De no ser as, puede optar por la colocacin de
los mojones (rectas o seas) que indique los lmites de la propiedad. Por lo
general estos casos se dan con ms frecuencia en el campo o zonas de la
ciudad por urbanizar.
Puede haber dos clases de deslinde:
B.1 EXTRAJUDICIAL

En este caso, la particin del rea en discusin se har en funcin al acuerdo

que hayan tomado las partes, tomndose como referencia para delimitar los
terrenos, un ro, una cerca. cualquier otro punto de referencia que crea
conveniente. Esta particin constar en un documento de carcter privado que
en lo posible cumpla ciertas formalidades (en presencia del Juez de Paz, Notario
Pblico y Testigos).
B.2. JUDICIAL
En este caso nos hallamos frente a la accin de deslinde. En este supuesto no
funciona el principio "quien afirma prueba" ya que el Juez aceptar como nico
medio de probanza los ttulos de propiedad que cada colindante exhiba
otorgando la particin en base a ellos. El Juez proceder a realizar inspeccin
para verificar lo sealado en el ttulo y la colocacin de los mojones en ambos
extremos de la lnea divisoria, procediendo a levantar un acta de ese acto.