Disciplina: Evaluarea proprietatilor imobiliare

Program de studii: Master IMPC, anul I

Cap.1 EVALUAREA I PIAA PROPRIETILOR IMOBILIARE

1.6 Factori care influeneaz valoarea

Valoarea este extrinsec bunului sau serviciului la care se refer; ea este creat n mintea
persoanelor care constituie piaa. Relaiile care creaz valoarea sunt complexe iar valoarea se
schimb cnd se schimb factorii care o influeneaz. De regul, sunt patru factori economici
interdependeni care creaz valoarea: utilitatea, raritatea, dorina i puterea efectiv de
cumprare.
Pentru ca o proprietate imobiliar s aib valoare trebuie s existe toi cei patru factori ai valorii.
1.6.1 Utilitatea
Utilitatea este abilitatea unui produs de a satisface o cerere, necesitate sau dorin uman. De
exemplu, toate proprietile trebuie s aib utilitate pentru chiriasi, proprietari-investitori sau
proprietariocupani. Proprietile rezideniale satisfac necesitatea de adpost. Valoarea este
legat de dorinele i utilitatea pentru proprietarul - ocupant, dar aceast valoare poate fi
convertit n venituri sub form de chirie. Cstigurile date de proprietile imobiliare generatoare
de venit pot fi msurate de obicei prin fluxul de numerar (cash-flow). Influena utilitii asupra
valorii depinde de caracteristicile proprietii imobiliare, cum ar fi: dimensiunea, design,
amplasament.
Veniturile aferente unei proprieti imobiliare rezult din drepturile de proprietate.
Restricionarea unor drepturi poate reduce fluxul de venit i deci micsora valoarea. La fel, o
proprietate poate atinge cea mai mare valoare dac ea poate realiza legal cea mai util funciune.
Reglementrile de mediu, de urbanism i alte limitri pol majora sau diminua valoarea.
1.6.2 Raritatea
Raritatea reprezint oferta curent sau anticipat a unui bun, n comparaie cu crerea pentru el n
general, dac cererea este constant, raritatea unui bun l face mai valoros. Terenul, de exemplu,
este n general suficient, dar terenul utilizabil solicitat este relativ rar i deci are o valoare mai
mare. Aerul, care are un nalt grad de utilitate nu are o valoare economic, deoarece se gseste
din abunden.
1.6.3 Dorina
Dorina este visul cumprtorului de a avea un bun care s satisfac o necesitate uman (ex.
adpost, mbrcminte, hran) sau cerine individuale dincolo de necesitile vitale. Dorina,

1|Page

Curs 4,

2015/2016

Disciplina: Evaluarea proprietatilor imobiliare

Program de studii: Master IMPC, anul I

mpreun cu utilitatea i raritatea, trebuie considerate n relaie cu puterea efectiv de

cumprare.
1.6.4 Puterea efectiv de cumprare
Puterea efectiv de cumprare este abilitatea unei persoane sau unui grup de persoane de a
participa pe pia i anume de a achiziiona bunuri i servicii cu numerar sau cu echivalent de
numerar. O estimare real a valorii unei proprieti imobiliare cuprinde i o apreciere real a
posibilitilor pieei de a plti acea proprietate.
In fine, proprietatea trebuie s fie amplasat ntr-un mediu n care acioneaz legea i ordinea,
astfel nct pentru investitorii n proprieti imobiliare s nu existe riscul de a le pierde din cauza
incertitudinilor politice sau legislative.
Interaciunea complex a celor patru factori care creaz valoarea este reflectat n principiul
economic fundamental - cererea i oferta. Utilitatea unui bun sau serviciu, raritatea sau
abundenta sa, intensitatea dorinei oamenilor de a le achiziiona i puterea efectiv de cumprare,
toate acestea vor afecta oferta i cererea ntr-o situaie dat a pieei.
Cererea pentru un bun sau serviciu este creat de utilitate i afectat de raritate. Cererea mai este
influenat i de dorin i de forele care creaz i stimuleaz dorina. Desi atracia oamenilor
pentru diferite lucruri putea fi nelimitat, dorina este restricionat de puterea efectiv de
cumprare. De exemplu, imposibilitatea de a cumpra bunuri scumpe va afecta cererea pentru
astfel de bunuri,
Oferta unui bun sau serviciu este influenat de utilitate i limitat de raritate, iar dorina
afecteaz disponibilitatea. Terenul este un bun limitat i terenul ntr-o zon destinat unei
anumite folosine poate reprezenta o ofert insuficient dac percepia privind necesitatea lui
devine ridicat. O putere de cumprare slab va crea o presiune asupra ofertei. Dac puterea de
cumprare creste, oferta unui bun sau serviciu relativ rar se deschide i se creaz o cerere
datorat pieei care va duce la cresterea ofertei.

1.7 Tipuri de piee imobiliare

Diferitele piee imobiliare sunt create de necesitile, dorinele, motivaiile, localizarea i vrsta
participanilor de pe pia i de tipurile, amplasarea, designul i restriciile urbanistice ale
proprietii.
Se pot identifica cinci tipuri de piee:
1. rezideniale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, sir de case legate)
2. comerciale (cldiri administrative, centre comerciale, hoteluri i moteluri, magazine)
3. industriale (fabrici, depozite, cldiri ale institutelor de cercetare)
4. agricole (ferme, livezi, vii, psuni, pduri)

2|Page

Curs 4,

2015/2016

Disciplina: Evaluarea proprietatilor imobiliare

Program de studii: Master IMPC, anul I

5. speciale (proprieti cu design unic sau construcie ce limiteaz utilizarea numai la scopul
iniial; de exemplu scoli, cldiri publice, aeroporturi, sli de conferine, parcuri de
distracii, terenuri de golf, cimitire, case de rugciuni, etc.)
Fiecare pia a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza n piee mai mici, mai specializate
numite subpiee. Subpieele pentru proprieti rezideniale urbane, suburbane sau rurale pot fi
mai departe mprite n funcie de preferinele cumprtorilor: proprieti ieftine, medii i de lux.
Procesul de identificare i de analiz a subpieelor in cadrul unei piee mai largi se numeste
segmentarea pieei.
Dezagregarea este un termen ce se aplic proprietii imobiliare i face deosebirea dintre
proprietatea evaluat i alte proprieti prin crearea unor subclasificri cu diferite caracteristici ale
produsului.
O subpia poate fi creat de schimbri aprute n cerere. Evaluatorii imobiliari identific i
studiaz segmentele pieei lund n considerare caracteristicile localitii: demografice, socioeconomice, psihologice i legate de produs. Ei vor utiliza tehnici de investigaie i cercetare pentru
a descoperi, cuantifica, analiza i concluziona referitor la compoziia unor anumite subpiee.

1.8 Caracteristicile pietelor imobiliare

Pieele imobiliare nu au aceleasi caracteristici precum pieele mai eficiente de alte bunuri sau
servicii. Eficiena unei piee este bazat pe ipotezele privind comportamentul cumprtorilor i
vnztorilor i pe caracteristicile produselor tranzacionate.
Bunurile sau serviciile pe o pia eficient sunt omogene, care deci pot fi nlocuite imediat unele
cu altele (bunuri fungibile), In contrast, fiecare lot imobiliar este unic i amplasamentul lui este fix.
Caracterisicile unei piete eficiente sunt:
(a) existena unui numr mare de cumprtori i vnztori care creaz o pia liber,
cocurenial i nici unul din acesti participani nu are o cot de pia suficient de
mare nct s aib o influen direct i cuantificabil asupra preului.
Pe pieele imobiliare, n acelasi timp, pot aciona puini vnztori i cumprtori n interiorul unui
interval de pre i pe un amplasament sau cel mult o zon restrns. Valoarea relativ ridicat a
proprietilor imobiliare necesit o putere mare de cumprare i deci pieele imobiliare sunt
foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor i numrul de locuri de
munc.
(b) preurile sunt relativ uniforme, stabile i sczute.
Ele reprezint de cele mai multe ori criterii primordiale n deciziile de cumprare sau vnzare,
pentru c la un anumit pre calitatea tinde s fie aceeasi. Pe pieele imobiliare, preurile sunt

3|Page

Curs 4,

2015/2016

Disciplina: Evaluarea proprietatilor imobiliare

Program de studii: Master IMPC, anul I

relativ ridicate i deciziile de cumprare sunt influenate de tipul de finanare oferit, volumul
creditului ce poate fi obinut, dobnzile, mrimea avansului, durata rambursrii.
(c) o pia eficient se autoreglementeaz.
Exist foarte puine restricii guvernamentale asupra concurenei libere i deschise. Pieele
imobiliare nu se autoreglementeaz i exist relativ multe reglementri guvernamentale i locale
care afecteaz tranzaciile imobiliare.
(d) cererea i oferta nu se afl niciodat n dezechilibru, pentru c piaa tinde s se
ndrepte ctre echilibru, prin efectele concurenei.
Desi cererea i oferta de proprieti imobiliare tinde ctre echilibru acest punct practic nu este
atins i exist ntotdeauna un decalaj ntre ele.
(e) cumprtorii i vnztorii sunt complet informai i n cunostin de cauz, referitor
la condiiile pieei, la comportamentul celorlali, la activitatea pieei n trecut, la
calitatea produselor i la interschimbabilitatea produselor.
Orice informaie necesar pentru licitaii oferte i vnzri este disponibil imediat. Cumprtorii i
vnztorii de proprieti imobiliare nu sunt ntotdeauna bine informai, ei nu vnd i cumpr n
mod frecvent, iar informaiile despre preurile de ofert sau de tranzacie ale unor proprieti
imobiliare similare nu sunt disponibile imediat, din diferite motive;
(f) cumprtorii i vnztorii sunt adunai mpreun de un mecanism de pia
organizat, cum ar fi burse de valori i este relativ usor pentru vnztori s intre pe
pia ca rspuns al evoluiei cererii.
Pe pieele imobiliare, cererea poate fi volatil, datorit unor schimbri rapide n mrimea i
structura populaiei.
(g) Pe o pia eficient, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat i usor de
transportat.
Proprietatea imobiliar este un produs cu durat lung de via i cu o valoare mare are un grad
redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru c implic sume mari de bani i finanarea nu se
obine imediat.
n concluzie, pieele imobiliare nu sunt eficiente, din cauza i a inexistenei standardizrii
produsului i a timpului necesar producerii lui i este dificil s se previzioneze precis
comportamentul acestor piee. n acest caz, evaluatorii i ndreapt atenia ctre motivaia,
atitudinile i interaciunea participanilor pe pia, n msura n care ei rspund caracteristicilor
particulare ale proprietii imobiliare i influenelor externe ce afecteaz valoarea.

4|Page

Curs 4,

2015/2016