Disciplina: Evaluarea proprietatilor imobiliare

Program de studii: Master IMPC, anul I

Cap.1 EVALUAREA I PIAA PROPRIETILOR IMOBILIARE

1.5 Pia, pre, cost, valoare

1.5.4 Tipuri de valori

Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori.
Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportat, de exemplu, natura
tranzaciei ipotetice, relaia i motivaia prilor i msura n care activul este expus pe pia. n
funcie de scopul evalurii, tipul adecvat al valorii va fi diferit. Un tip al valorii ar trebui s fie n
mod clar difereniat de:
a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie asupra valorii,
b) tipul activului care este evaluat,
c) starea efectiv sau atribuit a unui activ, la momentul evalurii,
d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific ipotezele fundamentale n
situaii specifice.
Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii principale:
a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care ar fi obinut ntr-un schimb
ipotetic pe o pia liber i concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de
pia, asa cum este definit n IVS;
b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau o entitate le va obine din
deinerea unui activ. Valoarea este specific pentru acea persoan sau entitate i poate
s nu aib nicio relevan pentru participanii pe pia. n aceast categorie se ncadreaz
valoarea de investiie i valoarea special, asa cum sunt definite n IVS;
c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n mod rezonabil, ntre dou
pri specifice pentru schimbul unui activ. Dei prile ar putea s fie independente ntre
ele i negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca activul s fie expus pe pia, iar
preul convenit poate fi unul care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele
specifice ale proprietii pentru prile implicate, dect cele de pe pia, n ansamblul ei.
n aceast categorie se ncadreaz valoarea just, asa cum este definit n IVS.
Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt definite printr-o lege, o
reglementare, un contract privat sau un alt document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea ca
fiind similare cu tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare
diferit de cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd, n documentul respectiv, se fac referine
fr echivoc la IVS. Astfel de tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform
prevederilor din documentul surs. Exemple de tipuri ale valorii, care sunt definite n alte
reglementri, sunt diferitele baze de evaluare fundamentate n Standardele Internaionale de
Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de contabilitate.

1|Page

Seminar 3,

2015/2016

Disciplina: Evaluarea proprietatilor imobiliare

Program de studii: Master IMPC, anul I

1.5.5 Valoarea de pia

Dei vnzarea proprietii evaluate nu este o condiie necesar pentru estimarea preului, totui
valoarea de pia este o reflectare a valorii de schimb i deci presupune existena potenial a
procesului schimbului, la data evaluarii, n condiiile precizate in definiia valorii de pia.
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ (o proprietate) ar putea fi schimbat(a)
la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunostin de
cauz, prudent i fr constrngere.
Valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea unei proprieti estimat fr luarea n
considerare a costurilor de vnzare sau de cumprare i fr includerea a nici unui impozit/tax
asociat.
n orice raport de evaluare, prin care se concretizeaz procesul de evaluare, trebuie dat definiia
tipului de valoare estimat, in corelaie cu scopul estimrii respectivului tip de valoare.
1.5.6 Alte tipuri de valori
Cadrul general al IVS cuprinde definiii, principii i concepte de evaluare general acceptate pe care
se bazeaz Standardele Internaionale de Evaluare, inclusiv informatii privind tipurile de valoare
posibile. Se precizeaza ca tipurile de valoare diferite de valoarea de piata trebuie distinse in mod
clar de valoarea de piata deoarece reflecta aplicarea explicita a unor situatii/ipoteze care sunt
diferite de ipotezele continute in definitia valorii de piata.

Valoarea de investiie

Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un proprietar
potenial, pentru o anumit investiie sau pentru scopuri de exploatare.
Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Desi valoarea pentru proprietar a unui activ poate fi
egal cu suma de bani care ar putea fi obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest tip al
valorii reflect beneficiile obinute de o entitate din deinerea unui activ i, ca urmare, nu
presupune n mod necesar un schimb ipotetic.
Valoarea de investiie reflect situaiile i obiectivele financiare ale entitii pentru care se face
evaluarea. Ea este deseori utilizat pentru cuantificarea performanei investiiei.
Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui de pia reprezint motivaia
pentru cumprtori sau pentru vnztori de a intra pe pia.

Valoarea just

Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii ntre pri
identificate, aflate n cunostin de cauz i hotrte, care reflect interesele acelor pri.

2|Page

Seminar 3,

2015/2016

Disciplina: Evaluarea proprietatilor imobiliare

Program de studii: Master IMPC, anul I

Definiia valorii juste din IFRS este diferit de cea de mai sus. IVSB consider c, n general,
definiia valorii juste din IFRS este coerent cu valoarea de pia. Definiia i aplicarea valorii juste,
conform IFRS, este comentat n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
Pentru alte scopuri dect pentru utilizarea n situaiile financiare, valoarea just poate fi diferit
de valoarea de pia. Valoarea just cere estimarea preului care este just pentru ambele pri
identificate, lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obine
din tranzacie. Aceasta, de obicei, este aplicat n contextul judiciar. n contrast, valoarea de pia
cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de ctre participanii pe pia, s nu fie luat n
considerare.
Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia. Desi, n multe cazuri, preul care
este just pentru ambele pri va fi egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea
valorii juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte care nu trebuie luate n
considerare n estimarea valorii de pia, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat n
urma combinrii drepturilor asupra proprietii.
Exemple de utilizare a valorii juste includ:
(a) determinarea unui pre care este just pentru acionariatul unei ntreprinderi
necotate, deoarece preul pentru doi deintori anumii poate fi just pentru acestia,
dar diferit de preul care ar putea fi obinut pe pia,
(b) determinarea unui pre care ar fi just pentru un locator i un locatar, fie pentru
transferul permanent al activului nchiriat, fie pentru anularea datoriei aferente
contractului de nchiriere.

Valoarea special

Valoarea special este o sum de bani care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care
au valoare numai pentru un cumprtor special.
Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un anumit activ are valoare
special, datorit avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia, care nu ar fi disponibile
altor cumprtori de pe pia.
Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici care l fac mai atractiv pentru un
anumit cumprtor, dect pentru ali cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi
caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de pia cere
eliminarea oricrui element al valorii speciale, deoarece la orice moment dat se presupune c
exist un cumprtor hotrt i nu un anumit cumprtor hotrt.
Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui raportat i difereniat clar de
valoarea de pia.

Valoarea sinergiei

3|Page

Seminar 3,

2015/2016

Disciplina: Evaluarea proprietatilor imobiliare

Program de studii: Master IMPC, anul I

Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai
multor active sau drepturi, n urma creia valoarea dreptului combinat este mai mare dect suma
valorilor separate.
Dac sinergiile sunt disponibile numai unui anumit cumprtor, atunci acesta este un exemplu de
valoare special.

Ipoteze

Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se formuleze o ipotez sau mai multe
ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care se
presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.
Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la acestea, sunt:

ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate complet aflat n exploatare;

ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate separat de ntreprindere,

fie n mod individual, fie ca grup;

ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun cu alte active

complementare;

ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie n mod individual;

ipoteza c o proprietate, care este ocupat de proprietar, este considerat ca fiind liber n
cazul transferului ipotetic.

Cnd se stabileste o ipotez prin care se asum situaii care difer de cele existente la data
evalurii, ipoteza respectiv devine o ipotez special.
Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbri posibile asupra
valorii unui activ. Acestea sunt desemnate ca fiind speciale pentru a sublinia utilizatorului
evalurii faptul c o concluzie asupra valorii este condiionat de o schimbare n situaiile curente,
sau c aceasta reflect un punct de vedere care nu ar fi luat n considerare de participanii de pe
pia, la data evalurii.
Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie relevante n raport cu scopul pentru
care este cerut evaluarea.

Vnzri forate

Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s
vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea
fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele
pentru care nu poate s aib la dispoziie o perioad de marketing adecvat. De asemenea, ar
putea reflecta consecinele asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada
disponibil. Cu excepia cazului cnd natura presiunii i motivul constrngerilor asupra
vnztorului sunt cunoscute, preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n mod
realist. Preul pe care un vnztor l va accepta ntr-o vnzare forat va reflecta mai degrab
situaiile lui speciale, dect cele ale vnztorului ipotetic hotrt, din definiia valorii de pia.

4|Page

Seminar 3,

2015/2016

Disciplina: Evaluarea proprietatilor imobiliare

Program de studii: Master IMPC, anul I

Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu valoarea de pia sau
cu orice alte tipuri ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat este o descriere a
situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii distinct.
Poate implica un vnztor obligat s vnd i un cumprtor/ cumprtori care cumpr,
constienti de dezavantajul vnztorului.
Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare forat, va fi necesar s se
identifice n mod clar motivele constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a
vinde n perioada specificat, prin emiterea unor ipoteze adecvate. Dac la data evalurii aceste
situaii nu exist, ele trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.
Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin nu sunt n mod automat vnzri forate, deoarece
un vnztor ar putea spera la un pre mai bun dac condiiile de pia se mbuntesc. Cu
excepia cazului n care vnztorul este obligat s vnd pn la o dat limit, fapt care mpiedic
un marketing adecvat, vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei valorii de pia.

Valoarea contabila

Valoarea la care un activ este recunoscut in bilant dupa scaderea amortizarii pana la acea data,
precum i a pierderilor cumulate din depreciere (IAS 16.6)

Valoarea amortizabila

Costul unui activ sau o alta valaore substituita costului din care s-a scazut valaorea reziduala (IAS
16.6)

Valoarea de utilizare

Valoarea actualizata a viitoarelor fluzuri de numerar preconizate sa se obtina de la un activ sau de

la o unitate generatoare de numerar (IAS 36.6).

Valoarea reziduala

Valoarea estimata pe care ar obtine o entine din cedarea unui acitv, dupa deducerea costurilor
estimate pentru cedare, daca activul avea deja vechimea i conditia prevazuta pentru sfarsitul
duratei de viata utila (IAS 16.6).
1.5.7 Explicatii definitie valoarea de piata
Conform definitiei din Standardele Internationale de Evaluare:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ (o proprietate) ar putea fi schimbat(a)
la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunostin de
cauz, prudent i fr constrngere.
Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul cadru conceptual:
5|Page

Seminar 3,

2015/2016

Disciplina: Evaluarea proprietatilor imobiliare

Program de studii: Master IMPC, anul I

(a) suma estimat: se refer la un pre exprimat n uniti monetare, pltibil pentru activ, ntr-o
tranzacie neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai probabil care se poate
obine n mod rezonabil pe pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia.
Acesta este cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai avantajos pre
obtenabil n mod rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n mod explicit, un
pre estimat, majorat sau micsorat de clauze sau situaii speciale, cum ar fi o finanare atipic,
operaiuni de vnzare i lease-back, contraprestaiile sau facilitile speciale acordate de orice
persoan asociat cu vnzarea, precum i de orice element al valorii speciale;
(b) un activ ar putea fi schimbat: se refer la faptul c valoarea unui activ este mai degrab o
sum de bani estimat, dect o sum de bani predeterminat sau preul efectiv de vnzare. Este
preul dintr-o tranzacie care ntruneste toate elementele definiiei valorii de pia la data
evalurii;
(c) la data evalurii: cere ca valoarea s fie specific unui moment, unei anumite date.
Deoarece pieele i condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s fie incorect sau
nepotrivit pentru o alt dat. Mrimea valorii va reflecta starea i circumstanele pieei curente,
asa cum sunt ele la data efectiv a evalurii i nu la o dat anterioar sau la o dat viitoare.
Definiia presupune i realizarea simultan a schimbului i ncheierii contractului de vnzare, fr
orice fluctuaie a preului care ar putea altfel s apar;
(d) ntre un cumprtor hotrt: se refer la un cumprtor care este motivat, dar nu i obligat
s cumpere. Acest cumprtor un este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre. De
asemenea, acest cumprtor este unul care achiziioneaz n conformitate mai degrab cu
realitile pieei curente i cu asteptrile pieei curente, dect cu cele ale unei piee imaginare sau
ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar
plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre cei care
formeaz piaa;
(e) i un vnztor hotrt: nu este nici un vnztor nerbdtor, nici un vnztor gata s vnd la
orice pre, nici unul pregtit pentru a rezista la un pre care este considerat a fi nerezonabil pe
piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul, n condiiile pieei, la cel mai bun
pre accesibil pe piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre. Circumstanele
faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste consideraii, deoarece vnztorul hotrt
este un proprietar ipotetic;
(f) ntr-o tranzacie neprtinitoare: este una care are loc ntre pri care nu au o relaie anumit
sau special, de exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale sau ntre proprietar i
chirias, care ar face ca nivelul preului s nu fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat prin
includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia la valoarea de pia se presupune c are loc
ntre pri fr legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod independent;
(g) dup un marketing adecvat: nseamn c activul ar fi expus pe pia n modul cel mai
adecvat pentru a efectua cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n
conformitate cu definiia valorii de pia. Metoda de vnzare este considerat a fi cea mai
6|Page

Seminar 3,

2015/2016

Disciplina: Evaluarea proprietatilor imobiliare

Program de studii: Master IMPC, anul I

adecvat metod pentru obinerea celui mai bun pre pe piaa la care vnztorul are acces. Durata
timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va varia n funcie de tipul activului i de
condiiile pieei. Singurul criteriu este c trebuie s fi existat suficient timp ca activul s fie adus n
atenia unui numr adecvat de participani pe pia. Perioada de expunere are loc nainte de data
evalurii;
(h) n care prile au acionat fiecare n cunostin de cauz, prudent: presupune c att
cumprtorul hotrt, ct i vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil, despre
natura i caracteristicile activului, despre utilizrile efective i poteniale ale acestuia, precum i
despre starea n care se afl piaa la data evalurii. Se mai presupune c fiecare parte utilizeaz
acele cunostine n mod prudent, pentru a cuta preul cel mai favorabil corespunztor poziiei lor
ocupate n tranzacie. Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei de la data evalurii i
nelund n considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este
neaprat imprudent pentru un vnztor s vnd activele pe o pia cu preuri n scdere, la un
pre care este mai mic dect preurile de pia anterioare. n astfel de cazuri, valabile i pentru
alte schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale preurilor, cumprtorul sau
vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii de pia, disponibile la
data evalurii;
(i) i fr constrngere: stabileste faptul c fiecare parte este motivat s fac tranzacia, dar
niciuna nu este nici forat, nici obligat n mod nejustificat s o fac.

7|Page

Seminar 3,

2015/2016