Anatoma y fisiologa de la conurbacin madrilea:

gigantismo e ineficiencia crecientes1

Jose Manuel Naredo
Barcelona (Espaa), 26 de octubre de 2002.2

Resumen: plan de la exposicin

La exposicin se dividir en tres partes. La primera parte presentar el contexto en el que se ha congurado la megalpolis madrilea. La segunda parte mostrar los rasgos esenciales (anatoma territorial
y siologa de sus ujos fsicos y monetarios) del metabolismo de la conurbacin madrilea, que tom
cuerpo tras los aos del desarrollo, en las dcadas de los sesenta y los setenta. La tercera parte hablar
de su evolucin reciente, analizando los cambios producidos y las tendencias observadas en los dos ltimos
decenios.

Contexto
La capitalidad, no slo poltica, sino tambin econmica y nanciera, ha hecho que la evolucin de
Madrid fuera un buen reejo de las polticas aplicadas a escala estatal que condicionaron lo ocurrido en
la mayora de las reas urbanas espaolas. El predominio general del negocio inmobiliario-constructivo
sobre otras posibles metas y proyectos implant en la aglomeracin madrilea, a golpe de recalicaciones,
el modelo territorial, urbanstico y constructivo que originan las reglas del juego econmico usual. Hay
que empezar, as, recordando que el predominio de las reglas del juego econmico ordinario, operado hoy
en el marco de la llamada globalizacin y de los enfoques parcelarios propios de la civilizacin industrial,
ha desencadenado tres tendencias que inciden simultneamente sobre la ordenacin del territorio, el
urbanismo y la edicacin (Naredo, 2000). Una primera tiende a polarizar los territorios en ncleos
atractores de poblacin, capitales y recursos, y reas de apropiacin y vertido. Otra, tiende a implantar un
nuevo modelo de urbanizacin: el de la conurbacin 3 difusa (el llamado urban spread, que separa adems
las distintas funciones de la ciudad), por contraposicin a la ciudad clsica o histrica, ms compacta
y diversa. La tercera tiende a implantar un nico modelo constructivo: el que podramos llamar estilo
universal 4 , que dota a los edicios de un esqueleto de vigas y pilares (de hierro y hormign) independiente
de los muros, por contraposicin a la arquitectura verncula (que construa los edicios como un todo
indisoluble, utilizando los materiales del entorno). El resultado conjunto de estas tres tendencias es la
creciente ineciencia de los nuevos asentamientos en el uso de los recursos naturales y el territorio (y,
por ende, una creciente generacin de residuos): exigen crecientes dosis de energa, materiales y territorio
para realizar las funciones de la ciudad, derivando hacia un comportamiento que se revela, cada vez ms,
globalmente inviable.
Pero, adems, hay que subrayar que las tres tendencias indicadas no ayudan a mejorar los asentamientos y edicios anteriores, sino que, en ausencia de frenos institucionales que lo impidan, los engullen
y destruyen, para levantar sobre sus ruinas los nuevos modelos territoriales, urbansticos y constructivos.
Destruyen los asentamientos alejados vacindolos de poblacin, de contenido y condenndolos a la ruina.
Y engulle a los asentamientos prximos al envolverlos en un volumen tal de nueva edicacin y de esquemas de vida metropolitanos que deja como algo testimonial o caduco su antigua especicidad econmica,
cultural o arquitectnica. A la vez que el estilo universal tiende a suplantar al patrimonio inmobiliario
1 Existe una edicin impresa de este artculo en:
Naredo, J.M.
2003 Anatoma y siologa de la conurbacin madrilea: gigantismo e ineciencia crecientes
Madrid. Club de debates urbanos. ed. Club de debates urbanos. Instituto Juan de Herrera, Madrid
2 Ciclo de Conferencias: Ciudades del Siglo XXI, Barcelona, 26 de octubre de 2002. Jornada Naturaleza de la conurbacin madrilea y sus tendencias actuales
3 Trmino ste acuado por Patrick Geddes, en Ciudades en evolucin (1915), para designar esta nueva forma de urbanizacin, diferencindola de lo que antes se entenda por ciudades. Lewis Mumford, en La cultura de las ciudades (1938),
llega a hablar de desurbanizacin para referirse a este mismo proceso, subrayando que supona la destruccin de la antigua
idea de ciudad.
4 Algunos autores lo llaman estilo internacional, pero me gusta ms llamarlo universal. La uniformidad de este estilo, con
su esttica poco acogedora, es fruto de la aplicacin planetaria del mismo razonamiento econmico que gobierna hoy en el
mundo: pensamiento nico y estilo universal son dos caras de la misma moneda.

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Boletn CF+S 29/30. Notas para entender el Mercado Inmobiliario

preexistente, condenndolo a la demolicin para acrecentar el volumen construido siempre que la normativa lo permita. En este contexto, los enfoques ordinarios acostumbran a registrar la produccin o
el desarrollo del suelo y la edicacin, pero no la destruccin del patrimonio natural y construido que
conllevan, que en Espaa y en Madrid alcanzan cotas muy elevadas.
La conguracin de Madrid es fruto de estas tendencias unidas al afn poltico de acrecentar el
tamao de la aglomeracin, tratando de hacer primero el Gran Madrid durante el franquismo, y despus
abrazando la mitologa de los parabienes del crecimiento. Se construy as un marco institucional que
espole la expansin vinculada a las tendencias antes mencionadas. Sin este apoyo poltico no suelen surgir
por el mundo, en mitad de un pramo, aglomeraciones del tamao de la madrilea. De esta manera, el
marco institucional, en vez de paliar o reorientar la marcha ciega de dichas tendencias, con sus deterioros
en el patrimonio natural y construido y en el entorno social, las ha incentivado hasta el nal, cuando el
escaso crecimiento poblacional las convierte en algo surrealista: al extender por toda la poblacin el virus
de la especulacin inmobiliaria se est construyendo un patrimonio inmobiliario sobredimensionado de
escasa calidad y se est originando una burbuja especulativa cuyas dimensiones resultan hoy amenazantes
(Naredo, Carpintero y Marcos, 2002).

Naturaleza de la conurbacin madrilea a principios de los

ochenta
El crecimiento de Madrid, ciudad y rea metropolitana, vino marcado por las tendencias antes mencionadas y supuso la superdestruccin tanto de la ciudad preexistente, como de los pueblos circundantes.
El municipio de Madrid contaba en 1950 con un milln y medio de habitantes, que se acomodaban en
321 mil viviendas, situadas en 42 mil edicios. Las sucesivas ampliaciones del casco antiguo y el posterior
ensanche del XIX constituan entonces lo fundamental de la ciudad histrica o clsica de Madrid. Esta
ciudad estaba rodeada por pequeos ncleos independientes, que albergaban en total poco ms de 300
mil personas adicionales, instaladas en 74 mil viviendas y 59 mil edicios. De esta manera, en 1950, el
conjunto de la provincia de Madrid totalizaba poco ms de un milln ochocientos mil habitantes, 395
mil viviendas y 101 mil edicios, destinados a este n. El Cuadro 1 subraya la superdestruccin operada
desde entonces en el patrimonio inmobiliario de la ciudad y de los pueblos: el 40 % de los edicios de la
provincia5 destinados a vivienda censados en 1950 desapareci por demolicin o ruina.

Cuadro 1: Destruccin de edificios destinados a vivienda (1950-1991)

Fuente: Elaborado a partir de los Censos de Edificios y Viviendas de 1950 y 1991.

Espaa
Madrid
Barcelona
Valencia
Vizcaya

Edicios en 1950
(miles)(1)

Edicios
desaparecidos
(19501991)(miles)(2)

4.599
101
226
219
39

2.050
40
74
102
11

Porcentaje
de
edicios desaparecidos (1950-1991)
(3)=(2)/(1) x100
45 %
40 %
33 %
47 %
27 %

En el cuadro mencionado se compara este porcentaje con los calculados para la media nacional y para
las provincias de Barcelona, Valencia y Vizcaya. Se aprecia que el porcentaje de destruccin observado en
Madrid se sita cinco puntos por debajo de la media nacional, reejando el hecho de que la destruccin fue
ms intensa, en trminos relativos, en las provincias ms afectadas por la despoblacin y el xodo rural,
que en ocasiones contaban adems con un patrimonio inmobiliario menos consolidado que el de la capital.
A la vez que en el cuadro se observa que el stock de edicios de las provincias de Barcelona y de Valencia
doblaba al registrado en Madrid en 1950, mostrando que estos ltimos espacios agrupaban bastante ms
poblacin y edicacin que la concentrada en la capital. Asimismo denota que el proceso de destruccin
alcanz mayor intensidad en Valencia que en Barcelona y en Vizcaya alcanzando respectivamente al 47,
al 33 y al 27 % de los edicios censados en 1950, ocupando Madrid un lugar intermedio. Sin embargo,
5 Se

ha optado por aplicar el clculo a la provincia y no al municipio de Madrid, porque este ltimo se ampli por anexin
de municipios limtrofes, lo que complicara el clculo y la interpretacin a nivel municipal.

Anatoma y fisiologa de la conurbacin madrilea: gigantismo e ineficiencia crecientes Jos

Manuel Naredo

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Madrid registr un crecimiento en poblacin, viviendas y edicacin superior al de las tres aglomeraciones
mencionadas. Con lo cual puede decirse que el doble proceso de destruccin-construccin arroj, en el
caso de Madrid, un medio urbano ms renovado y desarraigado que el de los otros espacios tomados como
punto de comparacin, salvo el caso de Valencia.
Madrid viene a reejar la demografa de edicios y viviendas altamente inmadura que caracteriza
a nuestro pas por contraposicin a otros pases europeos: las altas tasas de mortalidad y de natalidad
de edicios han hecho que Espaa ostente el record europeo en destruccin de patrimonio inmobiliario
(Naredo, 2000). Hasta el punto de que Espaa es el pas con el patrimonio inmobiliario ms renovado
de Europa. Espaa tiene un porcentaje de viviendas anteriores a 1940 menor incluso que el de Alemania,
mostrando que el desarrollo econmico espaol destruy, en proporcin, ms patrimonio inmobiliario que
la segunda guerra mundial en Alemania. Esta superdestruccin vino propiciada por un marco institucional
que no cabe analizar aqu en profundidad. La congelacin de alquileres6 establecida durante la postguerra,
unida a la posibilidad de introducir ms volumen edicado en las parcelas, incentiv el deterioro, los
expedientes de ruina y la renovacin del patrimonio urbano de los cascos, a la vez que el xodo rural
trajo consigo el despoblamiento y la ruina de los pueblos. Todo ello unido a la falta de una poltica general
de fomento de la rehabilitacin y a polticas bastante laxas o permisivas en lo concerniente a conservacin,
tipologas urbanas, recalicaciones, etc.
El crecimiento de la aglomeracin, que trascendi a golpe de recalicaciones lo previsto en el planeamiento urbano para desplegarse en forma de mancha de aceite, guiada por los principales ejes de
transporte, fue muy exigente en territorio y recursos naturales. Estas exigencias no slo se manifestaron
en el suelo directamente afectado por el proceso de urbanizacin, sino sobre todo por las exigencias indirectas de suelo que tal proceso entraaba. Estas exigencias no acostumbran a ser analizadas, lo que
induce a minimizar la incidencia territorial del nuevo proceso constructivodestructivo orientado por el
doble modelo de la conurbacin difusa y el estilo universal indicado al inicio. El Cuadro 2 hace referencia
al nico trabajo que ha planimetrado (para 1957 y 1980) el conjunto de los usos urbano-industriales del
territorio y de sus servidumbres territoriales indirectas (Garca Zaldvar, Naredo, Gasc y Lpez
Linaje, 1984). Este trabajo muestra que mientras que, entre 1957 y 1980, la poblacin de la provincia de
Madrid se multiplic casi por dos la ocupacin del suelo por usos no agrarios lo hizo por cuatro, pasando
de afectar del 3 % al 13 % de la supercie geogrca entre las dos fechas sealadas. El crecimiento de la
ocupacin del suelo a una tasa media anual del 6,5 % hace que esta ocupacin se doble cada once aos
denotando su inviabilidad a largo plazo (en 32 aos la ocupacin alcanzara una dimensin similar a la
de la supercie geogrca de la provincia).
Cuadro 2: Ocupacin del suelo por usos urbano-industriales directos e indirectos en la
Provincia de Madrid en 1957 y 1980
Fuente: Garca Zaldvar, R., Naredo, J.M., et alt.(1985) Evalucin de la prdida de suelo frtil debido al proceso
de urbanizacin, D.G. de Accin Territorial y Urbanismo, MOPU.

Distribucin de los usos del suelo

Usos urbano-industriales directos
Servidumbres y usos indirectos
Embalses
Vertidos, extractivas y otros
Cultivos abandonados
Total usos urbano-industriales directos e indirectos
Ocupacin total usos urbano-industriales
Miles de hectreas
Supercie ocupada
Millones de habitantes

1957
90 %
10 %
8%
2%
100 %

1980
64 %
36 %
5%
21 %
10 %
100 %

25
3%
2,5

107
13 %
4,7

Hay que decir que el cambio de modelo operado desde la ciudad clsica hacia la conurbacin difusa
explica, en mayor medida que el aumento de poblacin, la mayor exigencia territorial sobre todo motivada
6 El empeo expreso del rgimen de Franco en atar a la poblacin al territorio con obligaciones crediticias e incentivar
su conservadurismo haciendo un pas de inquilinos-propietarios, se encuentra en la base de la poltica de congelacin, y
paulatina liquidacin, de los alquileres y la promocin de la vivienda en propiedad. El continuismo de esta poltica hasta
nuestros das hizo que se pasara del predominio de la vivienda en alquiler observado en 1950 al completo predominio actual
de la vivienda ocupada en propiedad (en el Censo de 1950 las viviendas habitadas por sus propietarios eran menos de la
mitad del total y en los municipios de Madrid y Barcelona era slo el 6 y el 5 % respectivamente, siendo en ellas el alquiler
la gura masivamente mayoritaria).

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Boletn CF+S 29/30. Notas para entender el Mercado Inmobiliario

por servidumbres o usos indirectos. Aparecen muchos miles de hectreas afectadas por tres tipos de usos
antes poco importantes: los vertidos (sobre todo de los escombros generados por la demolicin), las
extracciones (de grava, arena u otros materiales de construccin) y el suelo destinado a la urbanizacin
pero todava no, o slo en parte, construido (que en el trabajo citado denominamos suelo en promocin).
Junto a estas tres guras destacan 11 mil hectreas de cultivos abandonados planimetradas en 1980
(de las que no haba vestigios en 1957) y las ocupadas por la extensin del viario, amn de otros usos
indirectos que crecan a menor ritmo (como la supercie afectada por embalses). Todo ello con el problema
aadido de que el nuevo modelo de urbanizacin, a diferencia del anterior, tiene querencia a invadir los
suelos de mayor calidad agronmica y paisajstica. Por ejemplo, el 38 % de la industria instalada en
ese perodo lo hizo sobre antiguos suelos de regado. Tambin resulta grave que la ocupacin haya ido
invadiendo o eliminando todos los cauces y riberas en vez de preservarlos como oro en pao, en un
territorio caracterizado por su aridez. Frente a la antigua tendencia a preservarlos, urbanizando los altos
y laderas pero no el fondo de los valles, se ha asistido a la progresiva ocupacin de arroyos, vaguadas y vas
pecuarias: la Castellana, con ley propia, por la que corra el antiguo arroyo del Carcavn, el mismsimo
Manzanares ha sido invadido por el trco rodado y edicado en sus mrgenes, al igual que el arroyo
Abroigal, suplantado hoy por la M-30, y otros mucho ejemplos que no cabe detallar aqu.
Tras el aparente desorden que envuelve el modelo de expansin de la conurbacin madrilea, ste se
orient por los principales ejes de comunicacin. Pero tambin se vio guiado por la naturaleza del medio
fsico en el que se extiende la aglomeracin, que presenta un gradiente de calidad que apunta hacia el
noroeste, hacia la sierra de Guadarrama, que nutre a la conurbacin de aire y agua limpios y ofrece
materiales ms nobles (el granito y el agua de deshielo, frente a los yesos, las margas y los vertidos del
sureste) y paisajes ms valorados. A este gradiente de calidad del medio fsico se aaden otros gradientes
que sealan una creciente polarizacin social que agrupa en el norte y noroeste las zonas de mayor renta,
cualicacin cultural, etc. y en el sur y sureste las zonas de menor renta y cualicacin y de mayor paro
y marginacin social.
Junto a la anatoma territorial as congurada, cambi tambin la siologa de la aglomeracin, que
pas a atraer poblacin, capitales y recursos, y a emitir residuos, a niveles sin precedentes. La Figura
adjunta (tomado de Naredo y Fras, 1988), da cuenta de la importancia de estos ujos, al representar
en millones de toneladas7 el funcionamiento fsico de la conurbacin en 1984, observando que los ujos
fsicos importados, al superar ampliamente a los exportados, se transmutan en buena medida en residuos.
En el trabajo de referencia se calcularon tambin las contrapartidas monetarias de los ujos fsicos,
mostrando que la conurbacin gastaba mucho ms dinero por la compra de mercancas importadas, del
que ingresaba por las exportadas8. Lo cual denota que no caba caracterizar a Madrid como una ciudad
industrial. El enorme dcit comercial as originado se cubra con cargo a los ingresos derivados de la
venta real o imputada de servicios y a las transferencias ligadas a la capitalidad, no slo poltica, sino
tambin econmica y nanciera, al ser sede de las principales empresas, mercados y fortunas existentes
en el pas.
Pero no es mi propsito detallar ahora los rasgos de funcionamiento del metabolismo de la conurbacin
a principios de los ochenta (como ya hicimos en Naredo y Fras, 1988). La nalidad es apoyarme en la
informacin del trabajo citado para analizar los cambios observados hasta el momento actual.

Evolucin de la conurbacin madrilea: 1980-2000

Flujos fsicos
Empecemos analizando los cambios operados en la siologa de la conurbacin. Para ello he actualizado
los ujos fsicos representados en el esquema anterior9 . El resultado de esta actualizacin se presenta en
la Figura . Para mayor claridad e inmediatez en la interpretacin de los cambios se ha completado la
Figura aadiendo con rotulador (rojo, en la transparencia) los nuevos datos en millones de toneladas,
7 La

electricidad y dems ujos energticos vienen representados en millones de toneladas equivalentes de petrleo.
colmo, en el trabajo de referencia se observa que el valor medio de la tonelada exportada es inferior al de la
tonelada importada. Este hecho tan singular se debe a que los materiales de construccin y las bebidas gasicadas de bajo
valor unitario (el sector de alimentacin y bebidas tomaba ms de dos millones de toneladas de agua de la red) tiene un
peso muy determinante entre las exportaciones madrileas, rebajando notablemente su valor medio.
9 Esta actualizacin no ha sido fcil. Datos tan elementales como el consumo de productos energticos por provincias,
son inaccesibles por Internet y su obtencin requiere una bsqueda tenaz y apoyada en amistades y conocimientos previos
(agradezco a Jos Fras la ayuda que me prest en esta bsqueda). El hecho de situarse la energa entre las competencias
del antiguo ministerio de Industria y Energa, hoy desaparecido, pero no en el de Ciencia y Tecnologa que lo suplant,
explica el calvario sufrido por esta estadstica. La moda de la ciencia y la tecnologa ha eclipsado al parecer la realidad de
la energa y de las actividades ms o menos industriales que la utilizan. Afortunadamente, las encuestas de transporte de
mercancas por carretera se han mantenido y aportan buena parte de la informacin utilizada en esta actualizacin.
8 Para

Anatoma y fisiologa de la conurbacin madrilea: gigantismo e ineficiencia crecientes Jos

Manuel Naredo

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Figura 1: Los flujos de agua, materiales y energa en la Comunidad de Madrid (1984)

sin modicar el tamao de las echas. As podemos ver en el mismo esquema anterior las cantidades
referentes a los aos 1984 y 2000.
Cabe subrayar que, mientras la biomasa humana, representada tambin en el esquema en millones de
toneladas, apenas aument en dos centsimas, las entradas por todos los conceptos aumentaron desde
entonces en muchos millones de toneladas, denotando un proceso de fuerte rematerializacin. Sorprende
que lo nico que ha disminuido seriamente es el transporte de mercancas por ferrocarril, desplazado hacia
los otros medios de transporte menos ecientes en el uso de la energa y el territorio: la desmaterializacin
al parecer slo viaja en tren, y no de alta velocidad10 .
El crecimiento de los ujos, muy superior al de la poblacin, muestra intensos crecimientos per cpita.
stos son especialmente notables en el caso de los productos energticos. Adems de aparecer en el
esquema una nueva infraestructura, el gasoducto, que inyecta 1,7 millones de toneladas adicionales, la
energa recibida por el oleoducto y sobre todo por el tendido elctrico acusan incrementos muy notables.
Todo esto hace que el consumo nal de productos energticos, medido en toneladas equivalentes de
petrleo (tep), aumentara en el perodo considerado a una tasa media anual del 5,5 % (que supone
doblarse cada doce aos) y que el consumo de energa per cpita creciera a una tasa media anual del
3,8 %, pasando de 1,1 a 2 tep per cpita entre 1984 y 2000. Resulta curioso que esto ocurriera a la vez
que perda peso el relativamente escaso consumo industrial11 . Analicemos las razones que hacen que en la
conurbacin madrilea el consumo de energa siga aumentado a la vez que pierde peso su relativamente
escasa dedicacin industrial (y agraria).
En primer lugar el aumento de energa viene dado por las crecientes exigencias de transporte, haciendo
que la destinada a este n pase de representar el 44 % del total en 1984 al 50 % en 200012. Este aumento
est relacionado con el observado en el parque de automviles, que pas en el perodo considerado de milln
10 Espaa es el nico pas que tuvo la curiosa ocurrencia de construir su ferrocarril de alta velocidad con un ancho de va
distinto del de su red de ferrocarriles ordinaria. Por lo que la alta velocidad no ha servido para potenciar la red ordinaria, que
aparece descolgada de este servicio de excelencia. Aunque tambin, para paliar este despropsito, Espaa se ha convertido
en lder mundial en la tcnica del cambio de ejes.
11 Ntese que la provincia de Madrid carece de plantas trmicas y de industrias muy consumidoras de energa, que envan
a la conurbacin desde fuera de su territorio la electricidad y los productos requeridos ya limpios de polvo y paja. Dado
que la eciencia de una planta trmica en la generacin de electricidad es de un tercio, habra que multiplicar por tres la
recibida por el tendido para obtener la energa requerida primaria para su obtencin: si se reciben cerca de dos millones
de tep en forma de electricidad, habra que gastar seis en forma de fuel para obtenerlos por generacin trmica. Lo mismo
podramos decir con el aluminio, el hierro. . . o los equipos recibidos de fuera.
12 Incluyendo el combustible de avin, que resulta muy relevante, habida cuenta la importancia del aeropuerto en trco
de viajeros y, sobre todo, en trco de mercancas (aunque en tonelaje resulten insignicantes en relacin con las movilizadas
por carretera: habra que medirlas en miles y no en millones de toneladas.

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Boletn CF+S 29/30. Notas para entender el Mercado Inmobiliario

Figura 2: Los flujos de agua, materiales y energa en la Comunidad de Madrid (1984-2000)

y medio a tres millones cuatrocientos mil vehculos (y de 3 a 1,5 personas por automvil). La expansin
del parque de automviles tiene una clara incidencia ecolgica al ampliar la ocupacin contaminante y
la fragmentacin del territorio. Debe de recodarse que el parque de automviles de la conurbacin ocupa
por su sola presencia unas cinco mil hectreas y requieren por lo menos otro tanto para poder maniobrar.
Con lo cual, pese a que el viario se ha doblado desde principios de los ochenta, ocupando algo ms de
21 mil hectreas, la movilizacin en las horas o das punta de slo una fraccin de tan inmenso parque
origina embotellamientos crnicos cada vez ms graves.
En lo que concierne al transporte de mercancas, al notable aumento de las toneladas importadas
por carretera, se aade la expansin todava mayor de las toneladas exportadas y, sobre todo, de las
extracciones del propio territorio. En la lmina se indican las principales rbricas que componen las
entradas y salidas de la conurbacin. A diferencia de lo ocurrido en 1984, en el ao 2000 la principal
rbrica de productos importados por carretera no son los materiales de construccin, ni los alimentos
u otros productos primarios, sino la maquinaria y equipos de transporte. Y adems, se observa que a
los 9 millones de toneladas importadas en forma de maquinaria y material de transporte, le sucede una
exportacin de 9 millones de toneladas por este mismo concepto. Este hecho denota que, tras la crisis
de la industria tradicional (que elaboraba ntegramente in situ las materias primas hasta la obtencin
del producto nal), se asiste a la fragmentacin de los procesos en plantas y puntos alejados, que exige
un trasiego de materiales muy superior. Le siguen en importancia los materiales de construccin y los
alimentos y bebidas, tanto en las entradas como en las salidas, que ya tenan fuerte presencia en 198413.
En segundo lugar cabe advertir que, en contra de lo que suele pensarse, los datos muestran que el
terciario es un gran devorador de energa. El estudio del consumo de electricidad resulta revelador de los
cambios operados en el metabolismo de la conurbacin. Junto a la prdida de peso de la industria14 (que
pasa de consumir el 40 % de la electricidad en 1984, al 20 % en 2000) aparece la gran expansin de los
servicios (que pasaron de consumir el 10 % en 1984 al 36 % en 2000). El comercio y la administracin son
los principales responsables de este crecimiento, al aumentar sus consumos de electricidad a tasas medias
13 Ya hemos indicado que tanto la exportacin de materiales de construccin, como de bebidas gasicadas, tenan mucho
peso en 1984. Hoy se ha acentuado la importancia de estas exportaciones realizadas a partir de las extracciones y el agua del
propio territorio. En la industria alimentaria, se acentan tambin los procesos de envasado y comercializacin de alimentos
importados de fuera del territorio.
14 Excluida la construccin, cuyo consumo de electricidad tena un peso relativamente insignicante en 1984, que se vio
fuertemente incrementado en 2000: el consumo de electricidad de la construccin en 2000 multiplica por ocho al de 1984,
arrojando una tasa media anual de crecimiento del 14 % en el perodo. Este crecimiento responde tanto al propio cambio
tecnolgico observado en este sector (cada vez ms intensivo en energa y menos en mano de obra) como, sobre todo, a que
el ao 2000 estaba culminando un potente boom inmobiliario y constructivo.

Anatoma y fisiologa de la conurbacin madrilea: gigantismo e ineficiencia crecientes Jos

Manuel Naredo

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anuales del 8,5 y del 9,9 % respectivamente15 . El terciario avanzado se revela as en un fuerte devorador
de energa, rompiendo el tpico que lo asociaba a una sociedad postindustrial que, al especializarse en el
mero manejo de la informacin y las nuevas tecnologas, se supona cada vez ms desmaterializada16.
Junto al crecimiento de las exigencias en materiales y energa17 se observa tambin el crecimiento de los
residuos, habida cuenta que stos proceden del uso de los recursos. Los vertidos atmosfricos aumentaron
en consonancia con el consumo de combustibles fsiles (vase la Figura ) y los residuos slidos urbanos
pasaron de cerca de un cuarto de kilo por persona y da en 1984 a kilo y medio por persona y da en
2000 (creciendo a una tasa anual prxima al 4 %), a la vez que siguen sin ser registrados ocialmente los
residuos slidos ms importantes en tonelaje: los residuos inertes derivados de la construccin.

Huella territorial
Veamos ahora cules han sido los cambios en la anatoma territorial de la conurbacin. Anticipemos
que la expansin registrada a todos los niveles en las exigencias de recursos y la emisin de residuos por
la megalpolis madrilea se plasman en su acelerada expansin territorial, al ajustarse al modelo de la
conurbacin difusa. La Figura 318 muestra cmo la expansin urbana se produjo bsicamente siguiendo
los principales ejes de transporte. La tesis doctoral de Javier Ruiz (1999) conrma este extremo al
mostrar que pese a lo previsto en los planes municipales, las continuas revisiones de los mismos, con
las consiguientes recalicaciones de suelos, acabaron imponiendo el modelo disperso guiado por las
infraestructuras de transporte y por el modelo de calidad antes mencionado que otorga mayor valoracin
al territorio situado al noroeste de la conurbacin.

Figura 3: Suelo urbanizado en la metrpoli madrilea 1999

Obviamente, este aumento tan notable del consumo no es ajeno a la reorganizacin de estos servicios mediante la
instalacin de grandes centros comerciales y de modernos edicios de ocinas mucho ms exigentes en energa que los
comercios y ocinas tradicionales.
16 Este mito se mantiene por la falta de informacin sobre el metabolismo de la conurbacin y por su progresivo alejamiento
de las fuentes y medios de abastecimiento que la nutren (entrando la energa por oleoducto, gasoducto o tendido elctrico
enterrado, o los camiones a los mercados por la noche, sin que los ciudadanos lo vean) y por la ocultacin de los vertidos.
17 El consumo de agua tambin aument en el perodo considerado a mayor ritmo que la poblacin. Los datos del Canal de
Isabel II muestran que creci en ese perodo a una tasa media anual prxima al 2 %. En el Esquema 2 no hemos actualizado
los datos del agua al no disponer ahora de informacin de los municipios no abastecidos por el Canal de Isabel II, analizados
en el trabajo originario para 1984.
18 Tomado del estudio indito dirigido recientemente por Flix Arias Suelo urbanizado en la metrpoli madrilea (19571999), que se apoy en las fotos areas disponibles para planimetrar con una metodologa homognea la supercie urbanizada
en 33 municipios de la comunidad o provincia de Madrid.
15

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Boletn CF+S 29/30. Notas para entender el Mercado Inmobiliario

La Figura 4, referida a los 179 municipios de la comunidad o provincia de Madrid, trata de mostrar
cmo el modelo disperso se proyect en los ltimos decenios ms all del rea metropolitana provocando
el crecimiento de los ncleos19 de casi todos los municipios. Este mapa representa en rojo el crecimiento registrado en los ncleos municipales durante el perodo intercensal de referencia: en su escala ms
detallada permite observar cmo el sarampin del crecimiento se extendi (espoleado por el fenmeno
de la segundas residencia) a los municipios ms alejados de la sierra pobre20 , que hace veinte aos
observaban procesos de despoblacin y ruina que parecan irreversibles. La Figura 5 conrma este hecho
mostrando cmo, si bien el mayor crecimiento absoluto en supercie de los ncleos tiene lugar en el rea
metropolitana, las mayores tasas porcentuales de crecimiento tienen lugar ya en los municipios que se
sitan ms all de la corona metropolitana, mostrando cmo la conurbacin difusa irradia su crecimiento
hacia puntos cada vez ms alejados21 .

Figura 4: Crecimiento en superficie de los ncleos de la superficies de la Comunidad de

Madrid durante el periodo 1991-1996
La Figura 6 sintetiza la dimensin provincial que alcanza la conurbacin madrilea recogida en la
zonicacin de los abonos de transportes que ofrece el Consorcio Regional de Transportes de Madrid.
El mar de ruralidad ms o menos naturalizada todava existente en los aos cincuenta, que albergaba
algunas islas urbanas, se ha convertido hoy en un mar metropolitano, en el que perviven algunos islotes
19 Este mapa utiliza como fuente el registro cartogrco contenido en el nomenclator de las entidades de poblacin
utilizadas para cumplimentar los Censos y Padrones. En esta estadstica se cuenta con una metodologa homognea que
entiende por ncleo de poblacin un conjunto de al menos diez edicaciones que estn formando calles, plazas y otras
vas urbanas. Por excepcin el nmero de edicaciones podra ser inferior a diez siempre que la poblacin de derecho que
habita en las mismas supere los 50 habitantes. . . (Comunidad de Madrid, Nomencltor de la Comunidad de Madrid 1991).
20 Se entiende por tal la situada a noreste, lindando con la provincia de Guadalajara, que abarca municipios con densidades
de poblacin extremadamente bajas (que en censos anteriores haban cado en ocasiones por debajo de un habitante por
kilmetro cuadrado).
21 Este crecimiento se extiende ms all de la provincia de Madrid, pero las dicultades estadsticas nos obligan limitar
nuestro anlisis a los connes de sta.

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Figura 5: Crecimiento en superficie de los ncleos de la Comunidad de Madrid, incremento

absoluto 1986-2001

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Boletn CF+S 29/30. Notas para entender el Mercado Inmobiliario

Figura 6: Crecimiento en superficie de los ncleos de la Comunidad de Madrid, incremento

relativo 1986-2001

Anatoma y fisiologa de la conurbacin madrilea: gigantismo e ineficiencia crecientes Jos

Manuel Naredo

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de ruralidad o naturaleza, generalmente sujetos a guras de proteccin que tratan de preservarlos del
fragor expansivo de la conurbacin. El nmero de abonos de transporte vendidos de cada zona evidencia
el mayor crecimiento de las ms alejadas: mientras que el nmero de abonos de la zona central A apenas
aumentaba en el ltimo quinquenio a una tasa media anual del 2 %, el nmero de abonos de la zona B lo
haca al 7 % y el de la zona C al 9 %, y eso que la calidad del transporte pblico decae a medida que la
dispersin aumenta, haciendo ms necesario recurrir al automvil privado. Y, a la vez que se extiende el
crecimiento de la poblacin y la ocupacin del territorio hacia puntos cada vez ms alejados, el municipio
de Madrid, que concentra la mayor parte de los empleos y servicios, pierde poblacin desde hace treinta
aos, agravando el problema del transporte.

Figura 7: Zonificacin del Abono de Transportes, Consorcio Regional de la Comunidad de

Madrid

El Cuadro 3 ofrece informacin cuantitativa sobre la ocupacin directa e indirecta del territorio que
origina la conurbacin madrilea en relacin con la poblacin que la habita. La parte superior del cuadro
recoge las hectreas de ocupacin urbana directa planimetrada en los 33 municipios que componen el rea
metropolitana desde 1957 en el trabajo antes citado (Arias, 2002). Se observa que en los ltimos veinte
aos, cuando la poblacin se estabiliz, el suelo urbanizado sigui creciendo a una tasa media anual del
2,9 %. Es decir, que mientras que en el perodo 1957-1980 la tasa de crecimiento del suelo urbanizado no
lleg a doblar en estos municipios a la de la poblacin, en el perodo 1980-1999 la tasa de crecimiento del
suelo urbanizado multiplic por nueve a la de la poblacin.

Cuadro 3: Evolucin de la ocupacin del suelo y poblacin en la Comunidad de Madrid

Fuente: Ocupacin urbana en 33 municipios del rea metropolitana, Arias , 2002. Ocupacin total en 1957 y
1980, Garca Zaldvar, Naredo et alt., 1984 y 1999 estimacin propia.

% de incremento anual
1957 1980 1999 1957-80 1980-99
Ocupacin urbana (datos referido a 33 municipios del rea metropolitana de Madrid)
Suelo urbanizado (miles de hectreas)
10,7
35,1
49,0
4,2 %
2,9 %
m2/habitante
46
71
104
Poblacin (miles de habitantes)
2.307 4.431 4.711 2,9 %
0,3 %
Ocupacin total (por usos no agrarios) (datos referidos a la Provincia de Madrid)
Suelo ocupado (miles de hectreas)
24,3
92,7
195,6 6,0 %
4,0 %
- % de la supercie geogrca
3%
12 % 24 %
- m2/habitante
96
198
380
Suelo ocupado incluyendo viario y cultivos 107,2 230,4
abandonados (miles de hectreas)
Poblacin (miles de habitantes)
2.535 4.686 5.145 2,7 %
0,5 %

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Boletn CF+S 29/30. Notas para entender el Mercado Inmobiliario

La evidencia de que el modelo de la conurbacin difusa resulta cada vez ms devorador de suelo,
aunque la poblacin apenas crezca, se acenta si consideramos las servidumbres indirectas de este modelo.
La parte de abajo del Cuadro 3 se apoya en la medicin de estas servidumbres indirectas realizada en
nuestro trabajo antes citado (Garca Zaldvar, Naredo et alt, 1984) para presentar las hectreas
de ocupacin total (no agraria) observada en la provincia de Madrid en 1957 y 1980, a la que se aade
despus la supercie ocupada por el viario y por los cultivos abandonados. El cuadro incorpora una
estimacin nueva propia de la ocupacin total para el ao 199922 . Se observa que aunque la poblacin
aument slo a una tasa media anual del 0,5 %23 en el perodo 1980-1999, la ocupacin del suelo por usos
no agrarios lo hizo al 4 % (creciendo a una tasa ocho veces superior a la de la poblacin). De esta manera,
mientras que la poblacin apenas aument un 10 % en esos 19 aos, la ocupacin del territorio lleg ms
que a doblarse en el perodo24 , pasando de invadir el 12 al 24 % de la supercie geogrca (y al 28 % si
incluimos la ocupacin del viario y los cultivos abandonados).
El Cuadro 4 presenta los datos de ocupacin del suelo de las otras fuentes disponibles: el Catastro y
la cartografa del planeamiento municipal. El crecimiento de la supercie urbana recogida en el Catastro
es impresionante: en siete aos se ha doblado, resaltando el crecimiento de la supercie de solares a una
tasa media anual del 10 % (lo que revienta la hiptesis de que es la falta de suelo calicado lo que genera
el crecimiento de sus precios). Ms impresionante todava es el crecimiento (a una tasa media anual del
12,7 %) de la supercie destinada a Sistemas generales recogida en la cartografa del planeamiento, lo
que subraya la importancia de los usos indirectos antes mencionada. Ambas fuentes muestran mayores
tasas medias de crecimiento que las avanzadas en mi estimacin, conrmando que el actual modelo de
urbanizacin, no slo es muy devorador de energa y materiales, sino tambin de suelo25 .

Cuadro 4: Otras fuentes de datos sobre la ocupacin del suelo en la provincia de Madrid
Fuente: Datos del Catastro y la Cartografa del planeamiento, reproducidos parcialmente en el Anuario
Estadstico de la Comunidad de Madrid.

Catastro Urbana (miles de hectreas)

Solares
Parcelas construidas
Total supercie urbana
Cartografa planeamiento (miles de hectreas)
Suelo urbano
Suelo urbanizable
Sistemas generales
Total

1994
19,9
27,8
47,7
1992
56,8
25,3
12,4
94,5

2001
38,9
45,4
84,3
1999
66,3
31,7
28,6
126,6

Incremento anual
10,0 %
7,2 %
8,5 %
Incremento anual
2,2 %
3,3 %
12,7 %
4,3 %

Y todo esto para qu? Para expandir el negocio inmobiliario-constructivo mucho ms all de lo
requerido por el crecimiento de las necesidades habitacionales de la poblacin. Pues el marco institucional
vigente incentiva la compra de viviendas como inversin relegando cada vez ms su funcin como bien de
uso. Las desgravaciones scales atribuidas a la compra de vivienda y el tratamiento de favor que se otorga
a las plusvalas originadas en las compraventas, unidos a la importancia que tienen en la nanciacin de los
municipios las plusvalas derivadas de la recalicacin de suelo y las licencias de construccin, promueven
la vivienda como inversin y con ello elevan sus precios espoleando el negocio inmobiliario. Y, a la vez
que se multiplica el precio de las viviendas libres, el desplome casi absoluto de las viviendas de promocin
pblica y la prdida de peso de las de proteccin ocial, dejan desasistida su funcin de uso, quedando el
stock de viviendas fuera del alcance de una fraccin creciente de la poblacin. As las cosas, esta poltica
practicada a nivel de estado hizo que aumentara el porcentaje de viviendas secundarias y desocupadas,
haciendo que nuestro pas alcanzara el record europeo por ambos conceptos ya en el Censo de vivienda
de 1991.
22 La ausencia de mediciones completas y ables me indujo a hacer esta estimacin suponiendo que el peso de la ocupacin
indirecta sigui aumentando desde 1980 hasta el presente. A esta supercie se ha aadido la medicin de la supercie ocupada
por el viario existente fuera de las zonas urbanas (que la actual estadstica del Ministerio de Fomento permite distinguir) y
una supercie de cultivos abandonados resultado de aplicar el mismo porcentaje que exista en 1980.
23 Ntese que esta tasa es ligeramente superior a la del aumento de la poblacin de los treinta y tres municipios del
rea metropolitana, registrada en la parte superior del Cuadro 4. Lo que conrma el mayor crecimiento porcentual de los
municipios que se sitan ms all de la corona metropolitana, antes apuntado.
24 Una tasa anual de crecimiento del 4 % de una variable supone su duplicacin en 18 aos.
25 Y eso que hemos limitado a la provincia de Madrid el anlisis de la huella territorial de la conurbacin madrilea.

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Madrid ha sido el reejo de este panorama. Aunque en el Censo de 1991 el porcentaje de viviendas secundarias y desocupadas26 se situara en Madrid (provincia y municipio) por debajo de la media
nacional27 , la intensa actividad constructiva observada en Madrid durante el ltimo decenio, unida a su
escaso crecimiento demogrco, aumentaron este porcentaje notablemente. El Cuadro 5 da buena cuenta
de ello28 . En efecto, en dicho cuadro se observa que las viviendas secundarias y desocupadas aumentaron
durante la ltima dcada tanto en nmero como en porcentaje en la provincia y, ms intensamente, en
el municipio de Madrid. Cabe estimar en seiscientas sesenta mil las viviendas secundarias y desocupadas
de la Comunidad de Madrid, la mitad de las cuales se encuentran en el municipio de Madrid. El 65 %
del aumento de viviendas observado en este municipio entre 1991 y 1996 pas a engrosar la categora
de secundarias y desocupadas y, entre 1996 y 2001, este porcentaje fue del 71 %. Resulta un insulto a la
razn que a la vez que aumentan las viviendas secundarias y desocupadas en el Municipio de Madrid, se
expulse a la poblacin hacia puntos cada vez ms alejados originando necesidades de desplazamiento y
problemas de transporte sin precedentes. Pero semejante irracionalidad es el fruto del intenso proceso de
segregacin social que se observa junto con la extensin del modelo de la conurbacin difusa (que conrman los mapas de ingresos de la poblacin y precios de la vivienda presentados por Fernando Roch , en
su ponencia, Agentes sociales y tendencias urbansticas: hegemona inmobiliaria y prdida de urbanidad).
Este proceso expulsa a los colectivos de baja renta hacia barrios dormitorio cada vez ms alejados del
centro o los hacina en las infraviviendas de algunos barrios cntricos en remodelacin.
Cuadro 5: Viviendas segn su uso
Fuente: Censo 1991, Padrn 1996 y estimacin propia a partir de las licencias y la poblacin del Censo 2001.

1991
miles
Madrid provincia
Viviendas principales
Viviendas secundarias y desocupadas
Total viviendas
Madrid municipio
Viviendas principales
Viviendas secundarias y desocupadas
Total viviendas

1996
miles

2001
miles

1.512
413
1.925

79 %
21 %
100 %

1.638
467
2.105

78 %
22 %
100 %

1.808
661
2.469

73 %
27 %
100 %

974
189
1.163

84 %
16 %
100 %

998
233
1.231

81 %
19 %
100 %

1.040
338
1.378

75 %
25 %
100 %

Conclusiones y recomendaciones
Los datos aportados muestran que las exigencias de energa, materiales y territorio que viene planteando Madrid desde principios de los ochenta, crecen a tasas muy superiores a las de la poblacin, mostrando
que el modelo de la conurbacin difusa plantea un uso cada vez ms ineciente de los mismos, a la vez
que es fuente de deterioro ambiental y de polarizacin social. La desmaterializacin tan anunciada en
esa hipottica sociedad postindustrial, de la informacin, de las nuevas tecnologas y del terciario
avanzado, que se supone est tomando cuerpo en la metrpolis global madrilea, no concuerda con el
verdadero funcionamiento de la misma. Ciertamente, cuando la construccin, espoleada por el negocio
inmobiliario, se ha erigido en la principal industria madrilea, y ordena el espacio urbano sobre el patrn
implcito de la conurbacin difusa, no cabe pensar en procesos desmaterializadores, ni en ciudades policntricas, social ni ambientalmente equilibradas o sostenibles. Antes al contrario, se despliega un nuevo
orden que sigue devorando energa, materiales y territorio aunque la poblacin modere su crecimiento
26 Habida cuenta que los colectivos de viviendas secundarias y desocupadas estn sujetos a cierta smosis estadstica,
hemos preferido juntarlos en nuestro anlisis.
27 El porcentaje de viviendas secundarias y desocupadas en 1991 era del 31 % para la media nacional, mientras que
en Madrid provincia era del 21 % y en Madrid municipio el 16 %. Los mayores porcentajes de viviendas secundarias y
desocupadas (prximos al 50 %) se observaron tanto en provincias de la Meseta sujetas a despoblacin, como en provincias
costeras o insulares plagadas de apartamentos y viviendas de temporada, no siendo Madrid ni lo uno ni lo otro.
28 Habida cuenta que todava no han salido los datos de vivienda del Censo de 2001, hemos estimado el stock de viviendas
de ese ao a partir de la informacin de las licencias de construccin y atribuyendo una tasa de mortalidad por demolicin
y ruina (dada la escasa representatividad de las licencias de demolicin). Hemos estimado luego las viviendas principales en
funcin del nmero de hogares censado, obteniendo por diferencia las secundarias y desocupadas. Los datos de 1996 proceden
ntegramente del Padrn municipal, que en Madrid y en el Pas Vasco fueron los nicos que recogieron esta informacin en
toda Espaa.

126

Boletn CF+S 29/30. Notas para entender el Mercado Inmobiliario

o incluso disminuya, como ocurre en el municipio de Madrid desde hace treinta aos. El hecho de que,
cuando la poblacin disminuye (y envejece) desde hace treinta aos en el municipio de Madrid, las viviendas sigan creciendo en el mismo para engrosar mayoritariamente el colectivo de viviendas secundarias y
desocupadas, ejemplica los tintes surrealistas que conlleva este modelo cada vez ms agotado. Con el
aadido de que la poblacin dependiente de este municipio se aleja cada vez ms del mismo para originar
crecientes problemas (e infraestructuras) de transportes.
Podemos concluir sealando que lo ocurrido en Madrid es espejo de lo ocurrido en Espaa. Pese a la
peculiaridad del planeamiento y la gestin local, los resultados convergen, en mayor o menor medida segn
los casos, hacia el modelo madrileo. Porque a la hora de la verdad han predominado ciertas condicionantes
econmicas, mentales e institucionales respaldadas desde el Estado central con una continuidad digna
de mejor causa, que acabaron imponiendo por todo el pas el mismo modelo conjunto de polarizacin
territorial (y social), de urbanismo difuso y de edicacin universal. Este modelo arroja, con intensidad
variable, los mismos resultados de destruccin de los modelos precedentes y de creciente ineciencia en el
uso de los materiales, la energa y el territorio. Espaa es as, desde 1991, rcord europeo en destruccin
de su propio patrimonio inmobiliario, a la vez que lo es tambin en construccin de nuevas viviendas y en
porcentaje de viviendas vacas o desocupadas, denotando una demografa de la edicacin muy inmadura
y una gestin del stock construido muy ineciente. Al mismo tiempo, entre todos los pases ricos o
industrialiazados, Espaa es el pas en el que ms han crecido los precios de la vivienda tanto desde 1985
como desde 1995 (Naredo y Carpintero, 2002). Todos estos records no son fruto del azar, sino que
responden a la persistencia de un marco institucional, unas polticas y unos lobbies inmobiliarios un tanto
singulares. No es aqu el momento de desarrollar el anlisis de cmo estas singularidades motivaron los
rcords antes apuntados. Valga decir que estos rcords responden a un tozudo continuismo de las polticas
instauradas desde el franquismo para promover la vivienda en propiedad29 , no ya como bien de uso, sino
sobre todo como objeto de inversin, a travs de una scalidad y de una poltica presupuestaria acordes
con ese propsito, que han privilegiado sistemticamente el negocio inmobiliario, unido a la recalicacin
de terrenos y al reparto ms o menos corrupto de las plusvalas generadas30. Con la novedad de que la
poltica de vivienda social desarrollada durante el franquismo (a travs de las viviendas de promocin
pblica o de alquileres baratos para personas necesitadas y de las viviendas de proteccin ocial) ha
cado bajo mnimos en los ltimos tiempos, acentuando el divorcio entre los que compran viviendas como
inversin y los que las necesitan pero no pueden pagarlas. De esta manera, si31 me forzaran a sintetizar
en una frase cules deberan ser las polticas favorables a la habitabilidad y la sostenibilidad urbanas,
podra decir sin grandes mrgenes de error que tales polticas tendran que ser justo las contrarias de las
que ahora hay. Para precisar un poco ms este punto y dar una salida constructiva al panorama desolador
expuesto, he preparado la Figura 8 en la que se seala que frente a la situacin actual existen alternativas
mucho ms razonables.
La Figura 8 antepone una posible alternativa a las polticas que vienen incidiendo en el campo inmobiliario desde hace cincuenta aos. La parte de la izquierda del esquema sintetiza el conjunto de problemas,
polticas y resultados perversos que se vienen arrastrando hasta el momento. En lo fundamental, estas
polticas trataban de solucionar el fuerte dcit de viviendas que se haba generado tras la guerra civil
con el fuerte crecimiento demogrco y migratorio que tuvo lugar durante el franquismo. La poltica de
la vivienda apuntaba as, entre otras cosas, a erradicar el chabolismo que envolva a la capital, junto
con otras grandes urbes, durante la postguerra. Para ello se fomentaron la construccin nueva, las recalicaciones y las plusvalas, mediante subvenciones e incentivos scales, con normativas poco exigentes en
calidad, habitabilidad y sostenibilidad de la nueva edicacin. A la vez que se decret la congelacin de
alquileres, favoreciendo el deterioro, la ruina y la demolicin del patrimonio construido para aumentar el
volumen construido y vender las nuevas viviendas en propiedad horizontal. La defensa a ultranza de la
propiedad de la vivienda fue acompaada de la penalizacin de la okupacin de viviendas vacas, que se
acentu en pocas recientes al incluirla como nuevo delito en el Cdigo Penal de la democracia, justo en
el momento en el que se acentuaba el divorcio entre la necesidad de vivienda y el creciente porcentaje de
viviendas secundarias y desocupadas. Como ya hemos visto, estas polticas tuvieron como resultado la

29 Haciendo que Espaa sea tambin record europeo en porcentaje de viviendas ocupadas en propiedad (y el ltimo pas
en porcentaje de viviendas en alquiler).
30 Este negocio ha culminado en el municipio de Madrid con la mayor alcaldada de la historia: la recalicacin, al margen
del plan, de los terrenos verde-deportivos del Real Madrid, para hacer que alberguen cuatro torres de ms de cuarenta
pisos, generando enormes plusvalas y concesiones en cuyo reparto se dio entrada hasta a alguna asociacin de vecinos para
justicar el amplio consenso que avalaba tamaa operacin.
31 Como ocurri en la Conferencia Europea para el Desarrollo Sostenible en Medio Urbano, celebrada en Barcelona el 2
y 3 de mayo de 2001.

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127

Figura 8: Alternativas a la situacin actual de la Comunidad de Madrid

masiva destruccin de suelo y de patrimonio inmobiliario, unida a un uso ineciente de los mismos, con
los consiguientes daos ecolgicos y sociales32 .
La parte de la derecha del esquema sintetiza la posible alternativa. En primer lugar se subraya que
han cambiado los problemas que trataban de resolver originariamente las polticas vigentes. En efecto,
el fuerte crecimiento demogrco y migratorio pas a la historia: Espaa se caracteriza hoy por una
demografa estable o en regresin. Cuando en Espaa hay ya menos habitantes por vivienda que en los
pases nrdicos o en Holanda, no se puede seguir hablando del gran dcit de viviendas por cubrir. Lo
que existe es un problema de mala distribucin del stock construido, alimentado por el derrumbe de la
vivienda social, que acrecienta, junto con el precio de la vivienda, las necesidades insatisfechas, a la vez
que crece el porcentaje de viviendas secundarias y desocupadas. El problema actual es la existencia de un
importante patrimonio inmobiliario desocupado y con problemas de conservacin, que se ver agravado
en el futuro por la reduccin de los efectivos de las nuevas generaciones que se viene observando desde
hace treinta aos.
En estas condiciones las polticas alternativas deberan de fomentar, no la construccin nueva, sino la
conservacin y el uso eciente del patrimonio construido. Para ello habra que reorientar los incentivos
scales y presupuestarios hacia la rehabilitacin y reutilizacin de ese patrimonio, penalizando la desocupacin y el abandono, regulando la okupacin33 y favoreciendo la vivienda social. Habra que exibilizar
el uso del stock construido promoviendo de nuevo el alquiler (haciendo de ste el principal medio de
rentabilizar la propiedad inmobiliaria) y penalizando fuertemente las plusvalas realizadas. Habra, en
suma, que establecer normativas de edicacin ms exigentes en calidad, habitabilidad y sostenibilidad,
resucitando o reinventando la arquitectura verncula de la mano de la arquitectura hoy llamada bioclimtica, para subrayar implcitamente que la arquitectura ordinaria, guiada por el estilo universal, hace
abstraccin del clima, la orientacin, o cualesquiera otras condiciones del entorno.
Los resultados de estas polticas seran ecolgica, econmica y socialmente ms saludables. Permitiran
una mejor conservacin del patrimonio construido y un uso ms eciente del mismo. Liberaran para
mejores nes el ahorro de los hogares que hoy absorbe la nanciacin de unas plusvalas crecientes.
Reconduciran el metabolismo urbano hacia comportamientos menos degradantes de energa, materiales
y territorio o, si se quiere, ms sostenibles. Pero el problema estriba en que la construccin de esta
alternativa resulta polticamente ms laboriosa que dejarse llevar por las tendencias y la presin de los
intereses en curso, para compartir con los promotores (hoy llamados agentes urbanizadores) el reparto de
las plusvalas inmobiliarias derivadas de las recalicaciones y ventas de terrenos. Se anteponen pues, dos
32 Al extender el virus de la especulacin inmobiliaria y decretar la muerte de la vivienda social, se ha generado una
sociedad crecientemente polarizada e insolidaria.
33 Han tenido que ser experiencias y fundaciones privadas (como la de Hogares de Magaa) las que tomaran la iniciativa
de gestionar el frtil encuentro entre los colectivos sin vivienda y el patrimonio inmobiliario desocupado.

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Boletn CF+S 29/30. Notas para entender el Mercado Inmobiliario

modelos: el actual, cada vez ms agotado y daino, ecolgica, econmica y socialmente, pero polticamente
fcil, y otro ms saludable en todos estos sentidos, pero polticamente difcil.

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