PRINCIPIOS REGISTRALES

Principio de publicidad
El RPP da seguridad jurdica a terceros, y
publicidad a la propiedad y posesin de todos los
bienes inmuebles y de algunos muebles y a los
gravmenes y otras limitaciones que restringen.
La publicidad material se concibe como los
derechos que otorga la inscripcin, siendo la
presuncin y la oponibilidad.

cuando existen derechos iguales presentados

para su inscripcin.
Principio de inscripcin
Con la inscripcin se adquiere mayor firmeza y
proteccin a los derechos nacidos extra
registralmente. Pues tienen presuncin de
exactitud por la fuerza probatoria que el registro
les da.
Principio de especialidad

La publicidad formal consiste en la posibilidad de

obtener del RPP las constancias y certificaciones
de asientos y anotaciones, as como de consultar
los libros y folios.

Es determinar con precisin el bien objeto de los

derechos. En el asiento deben aparecer con
precisin datos de la finca, el derecho y la
persona que puede ejercerlo.

Principio de legitimacin

Principio de tracto sucesivo

Este otorga certeza y seguridad jurdica sobre la

titularidad de los bienes y su transmisin. Es el
reconocimiento de la norma del poder de
realizar un acto jurdico con eficacia.

Es un principio de ordenacin o sucesin. Es

consecuencia del sistema de folio real que exige
un registro concatenado, en el que el
transferente de hoy, es el adquirente del ayer.

La legitimacin ordinaria es cuando hay

coincidencia con el derecho y la realidad. La
extraordinaria cuando un acto eficaz se ejecuta
por un autor que no goza de titularidad del
derecho de que se trata.

Principio de legalidad

Principio de rogacin
La inscripcin se hace a peticin de parte y nunca
de oficio. Es potestativo pedir la inscripcin o
cancelacin. Se liga con el consentimiento del
titular registral.
Principio de consentimiento
Es la voluntad del titular registral o quien le
sustituye necesaria para cambiar los asientos del
RPP.
Principio de prelacin
Es la relacin o prioridad que tiene un
documento y el derecho o contrato contenido en
l inscrito o anotado preventivamente. Se utiliza

Impide el ingreso de ttulos invlidos o

imperfectos y contribuye a concordar el mundo
real con el registral. Con l, se presume que todo
lo registrado es legal. Para ello se someten a un
estudio arduo para ver si son conforme a la ley
mediante la calificacin registral.
Carral y de Teresa, Luis. Derecho notarial y registral.

REGISTRO PBLICO DE PROPIEDAD

Primeramente el concepto de RPP, segn el 2 de
la LRPP es la dependencia del poder ejecutivo
bajo el control de la SGG a travs del cual
proporciona el servicio registral para dar
publicidad a los actos y hechos jurdicos que as
lo requieren conforme la ley. Sus principios son
publicidad,
legitimacin,
rogacin,
consentimiento,
prelacin,
calificacin,
inscripcin, especializacin y tracto sucesivo.

Los servicios que presta el RPP son el de poner a

disposicin de los notarios y en general folios,
libros y archivos; expedir constancias o
certificaciones de inscripcin y no inscripcin,
gravamen o su libertad, bienes y personas
jurdicas; expedir copias certificadas de asientos
registrales; expedir certificados de registros
individuales existentes en el mismo respecto de
usos de predios y fincas.

Hay cuatro secciones del RPP:

Las inscripciones deben tener:

Ubicacin, superficie, medidas y

colindancias de inmuebles, nombre,
nmero de registro y cuenta predial y
clave catastral si los hay.
Naturaleza, extensin, condiciones o
limitaciones del derecho que se
constituye.
Precio de la operacin si lo hay y valor de
bienes.
En hipotecas, la obligacin garantizada.
Nombres de personas fsicas y jurdicas a
cuyo favor se haga la inscripcin y los de

Inmobiliaria.
Mobiliaria.
De personas jurdicas
Auxiliar.

La prelacin es la siguiente:

La inscripcin da publicidad legal de los actos

jurdicos en ellos consignados para ser oponibles
a terceros. Se requiere el consentimiento del
titular para registrar. Solo pueden ser titulares
de un bien en colectividad los copropietarios y
dems casos marcados por la ley.

aquellas
de
quienes
procedan
inmediatamente los bienes.
Naturaleza del hecho o acto.
Fecha del documento, su nmero y
notario.

Si son derechos reales, por la prioridad

en su registro siempre en adquirentes de
misma calidad.
Si son derechos reales entre un
adquirente
oneroso
y
gratuito,
prevalece el oneroso, siempre que la
adquisicin sea anterior a su registro.
Si son entre derechos reales a ttulo
oneroso y derechos personales,
prevalece el derecho real, sin importar la
fecha de inscripcin con la condicin de
que sea su adquisicin anterior a la
inscripcin del derecho personal.
Si es derecho real a ttulo gratuito y un
derecho personal, prevalece el ltimo
siempre que sea inscrito con
anterioridad a la que motiva el derecho
real.
Si es controversia entre derechos
personales, se determina por prioridad
de registro, independiente a poca de
adquisicin.

REGISTRO INMOBILIARIO
1. Ttulos que
crean,
reconozcan,
adquieran, transmitan, modifiquen,
limiten, graven o extingan el dominio y
dems derechos reales.

2. Patrimonio de familia, constitucin,

modificaciones y extincin.
Es el conjunto de bienes constituido por
resolucin judicial y en forma nica que
aseguran y garantizan la subsistencia y
bienestar de la familia.
Sern objeto del patrimonio de familia:
1. Casa en que se habita, incluyendo
mobiliario y equipo de la vivienda.
2. Vehculo automotor, solo uno.
3. Equipo y herramienta de la micro o
pequea industria que sirva de
sustento econmico a la familia.
4. Parcela cultivable de dominio pleno.
5. Pequea propiedad.
6. Lote destinado a la construccin de
casa-habitacin para la familia.
Puede constituirse por cualquier miembro
de la familia.
Se solicita al juez de primera de instancia
del domicilio, precisando los bienes que
quedan afectados y los dems requisitos:
1. Que es mayor de edad o
emancipado.
2. Que est domiciliado en el lugar
donde quiere constituirlo.
3. La existencia de la familia a cuyo
favor se va a constituir y nmero de
miembros.
4. Que son de su propiedad los bienes
o de su cnyuge con consentimiento
de ste y que si son inmuebles no
tienen gravmenes.
5. Que el valor de los bienes no
excedan de 40,000 veces el SMV.
Para inmuebles se acredita la
cuanta con el valor catastral, con el
pago de predial o avalo.
6. Tratndose de instrumentos de
trabajo que son esenciales para la
familia.
El juez da trmite y debe emitir resolucin
dentro de los 15 das siguientes al da en
que el interesado acredite los requisitos.
La aprobacin se inscribe en el RPP y en las

oficinas de recaudacin fiscal, y en

automotores,
a
la
dependencia
correspondiente.
Se extingue:
1. Todos los beneficiarios cesan del
derecho de perder alimentos o se
desintegre la familia.
2. Sin causa justificada, tratndose de
inmuebles, la familia deje de habitar
por un ao la casa.
3. Se demuestre gran necesidad de
extinguirlo o disminuirlo.
4. Se sufra eviccin, se expropien o
perezcan los bienes.
La declaracin judicial se comunica al RPP
y a la oficina de recaudacin fiscal as como
a las autoridades correspondientes en
caso de autos.
3. Condominio
Es el rgimen jurdico que integra
modalidades y limitaciones al dominio de
un predio o edificacin y reglamentacin
de su uso y destino para su
aprovechamiento conjunto y simultneo.
Los titulares son condminos. La
titularidad es sobre bienes exclusivos
llamados reas o bienes privativos o de
zonas porcentuales indivisibles llamadas
reas o bienes de uso comn.
Estas reas en totalidad son una unidad
condominal.
El conjunto de bienes que pertenecen a un
solo condmino se llama unidad privativa.
Los condominios son simples o
compuestos
en
atencin
a
su
funcionamiento y aprovechamiento de
elementos comunes. Es simple, cuando las
reas comunes y obras y equipamiento
son de una sola unidad. Son compuestos
cuando parte de sus reas comunes son
aprovechadas por titulares de 2 o ms

unidades que coexisten en un mismo

predio.
En forma a la distribucin de las reas se
clasifica en horizontal, vertical y mixto. Es
horizontal cuando le corresponde a cada
condmino un rea fraccin del predio con
edificacin e instalaciones. Es vertical
cuando la totalidad del predio es bien
comn y una misma estructura se divide
en reas privativas. Es mixto cuando
concurren condiciones de ambos.
En atencin al uso le corresponde ser
habitacional,
alojamiento
temporal,
comercio y servicios, oficinas, abastos,
almacenamientos y talleres, usos
industriales. El de servicios municipales es
aquel que est destinado a complementar
el equipamiento urbano de una
comunidad.
Todo condominio habitacional, simple o
compuesto, tiene una extensin mxima
de 10 hectreas o una poblacin de 2,500
hab. Pueden ambos incrementarse hasta
un 20% cuando as lo necesite conforme
normas de urbanizacin aplicables y se
demuestre la necesidad. Los de usos o
destinos distintos tienen la extensin que
determine la norma municipal de
zonificacin.

a.
b.
c.
d.

Para constituirlo se requiere que se solicite

y se obtenga la autorizacin del municipio
donde se localiza el inmueble y lo
formalice en escritura pblica que
contiene:
Antecedentes de la propiedad.
Ubicacin, medidas y linderos y
concesiones en su caso.
Descripcin general de las construcciones
y calidad de materiales a usarse.
Descripcin de cada unidad privativa,
indicando nmero, situacin, medidas,
linderos, clase de material usado,
servicios, porcentaje que le corresponde.

e. Descripcin de reas comunes, su

situacin, medidas, linderos, partes que le
componen, obras, equipamiento y
mobiliario.
f. Clasificacin del condominio.
g. Referencia de haber obtenido la
autorizacin para su constitucin
h. Informacin de licencias y permisos de
construccin.
i. Referencia de las garantas del afectante.
j. Reglamento interior del mismo.
k. Forma de pagar las cuotas.
l. Planos de zonificacin, generales de
construccin y de unidades.
4.

Uso en tiempo compartido

Es el rgimen jurdico a que se afecta una
edificacin y el mobiliario til para ello,
con la finalidad de su aprovechamiento
para fines tursticos de forma conjunta,
separad y sucesivamente por los
adquirentes a quienes se les llama
compartidarios y compartidor a los
afectantes.
El operador es quien cuida el desarrollo.
Para antes de toda celebracin de actos
jurdicos concernientes a esta modalidad,
debe afectarse el bien e inscribirse en el
RPP.

Para acreditar la titularidad del compartidario

basta la documental privada.
El afectante debe llevar libro de registro de todos
los compartidarios, como de plazos, trminos y
condiciones de uso
5. Arrendamiento y subarriendo
Contrato por virtud del cual las dos partes
contratantes se obligan recprocamente,
una de ellas denominada arrendador a
permitir el uso o goce temporal de un bien
y la otra llamada arrendatario a pagar por
ello un precio cierto.
Debe ser escrito siempre que se trate de
inmuebles. En muebles o intangibles solo

es escrito cuando la renta excede de 20

das de SMV.
Es cuando el arrendatario arrienda el bien
que se le dio en arrendamiento.
Debe de hacerlo con consentimiento del
arrendador, si no lo hace, debe responder
de daos y perjuicios solidariamente con el
subarrendatario. Adems en rescisin del
contrato de arrendamiento.
6. Arrendamiento con opcin a compra
Lo hay siempre que en el contrato por
tiempo determinado y forzoso para las
partes, el arrendador, se obligue a permitir
el uso o goce de un bien y el arrendatario
a pagar un precio peridico y que al
vencimiento del trmino tiene la opcin de
comprar el bien arrendado, por el precio
de compra que se pact originalmente.
Debe tener:
1. Trmino.
2. Precio de venta del bien. Se aplica al
vencerse, en caso de que el
arrendatario quiera comprar.
3. Plazo del arrendatario para dar aviso
de compra.
4. Monto del pago peridico durante el
contrato.
5. Lugar y plazos donde debe hacerse
el pago parcial y el de la opcin a
compra.
6. Uso o giro que se da al bien.
7. Si tiene o no el arrendatario derecho
de prorrogar el arrendamiento. Si la
hay, determinar la duracin de la
misma, pago peridico y derechos
que se tienen al trmino.
Deben constar en escrito y en inmuebles
en escritura pblica y se inscriben en el
RPP.
Una vez inscrito no tiene validez ninguna
traslacin de dominio, gravamen,
embargo o derecho real. Pueden
convalidarse si el arrendatario no ejerce la
opcin a compra. Si no se registra y se

presenta algn movimiento anterior, el

arrendatario tiene derecho a pago de
daos y perjuicios en contra del
arrendador.
7. Planes y programas de desarrollo urbano
y zonificacin de centros de poblacin
La planeacin urbana es el conjunto de
herramientas de que dispone la autoridad
para prever, racionalizar y coordinar el
desarrollo sustentable de centros de
poblacin, proporcionando mediante el
ordenamiento territorial y programacin
de acciones, un sistema urbano
equilibrado, eficiente, competitivo y
orientado a mejorar la calidad de vida de
sus habitantes.

Los programas y planes de desarrollo

urbano:
1. Entran en vigor a partir de su
publicacin en el medio oficial de
divulgacin.
2. Debe ser inscrito en el RPP dentro de
los 20 das posteriores a su
publicacin. As comienza a tener
efectos.
3. Los programas y planes de
desarrollo urbano, as como
zonificaciones y dictmenes o
certificaciones que se expidan con
fundamento en los mismos, tendrn
vigencia indefinida, en tanto no se
modifiquen
o
cancelen
los
programas y planes de cuales
derivan.
8. Resoluciones que concedan incentivos.
9. Contrato de compraventa con reserva de
dominio, condicin resolutoria en ventas
y clusula rescisoria
Pago en abonos y clusula rescisoria
La venta que se hace facultando al comprador
para que pague el precio en abonos se sujeta a:

1. Si la venta es de inmuebles, puede

pactarse que a falta de pago de uno o
varios abonos se rescinde el contrato.
Produce efecto contra terceros, siempre
que la clusula rescisoria se registre en el
RPP.
2. Si son muebles como autos, motores,
pianos, mquinas de coser o que sean
susceptibles de identificacin indubitable,
puede pactarse clusula rescisoria y para
producir efectos a terceros debe
registrarse.
3. Si son bienes muebles no identificables, su
venta no puede registrarse, los
contratantes pactan la rescisin por falta
de pago de precio, pero no produce
efectos a terceros.
Si se rescinde la venta, el vendedor y comprador
deben restituirse las prestaciones. Pero el
vendedor puede pedir por l uso del bien
vendido, un pago de alquiler o renta que fijan
peritos, y una indemnizacin, por el deterioro.
El comprador que haya pagado en parte el
precio, tiene derecho a los intereses legales de la
cantidad que pag.
Venta con reserva de dominio
Puede pactarse que el vendedor se reserve la
propiedad del bien vendido hasta que su precio
se haya pagado.
Cuando los bienes vendidos son de los
mencionados en el I y II, del 1902, el pacto para
producir efectos a terceros, debe inscribirse en
el RPP.
El vendedor mientras no se venza el plazo no
puede enajenar el bien con reserva de dominio.
En la venta con reserva de dominio, mientras la
propiedad no pase al comprador, este se
entiende arrendatario del mismo.
10. Copia certificada que sirve de ttulo de
propiedad para los herederos
Cuando se tramita la sucesin ante la
autoridad judicial y se hubieren formulado
operaciones de inventario de forma
solemne, sirve como ttulo de propiedad a

herederos copia certificada que expida el

tribunal en la que consten:
1. Auto de radicacin.
2. Lectura
de
testamento
o
reconocimiento de herederos.
3. Designacin de albacea
4. Operaciones
solemnes
de
inventarios
5. Proyecto
de
adjudicacin y
resolucin decretada.
Se deben inscribir
correspondiente.

en

el

RPP

11. Aparcera rural

Contrato aquel por virtud del cual una
persona llamada aparcerista concede el
derecho de utilizar un inmueble o animales
de los cuales tiene libre disposicin a otra
llamada aparcero para que ste practique
en el inmueble o animales actividades
agrcolas, apcolas, pisccolas, avcolas,
cuncolas o ganaderas con la finalidad de
repartir entre ambos los frutos o
productos que se obtengan.

QUIEN CELEBRA Y PARTICIPACION

DEL APARCERO
Puede celebrarse por personas fsicas o
jurdicas. Siempre es oneroso, siempre el
aparcero recibe una porcin que no puede
ser menor del 40% en agrcola y de 30% en
los dems. Esto siempre que se d con la
infraestructura y animales o semillas para
lograr el objeto.
Si se pacta que se practicarn
experimentos de procesos, ciclos, tcnicas
de produccin el porcentaje puede variar
convencionalmente.
Si son varios aparceros la porcin se divide
en la forma convenida o proporcin a su
trabajo.

FORMA DE CELEBRACION

Puede celebrarse por escrito, por

duplicado y para valer ante terceros debe
registrarse en el RPP en la agrcola y en la
asociacin ganadera en los dems casos, si
no en la autoridad pecuaria. Si no llevan
elementos de identificacin, al menos se
certifican las firmas ante notario,
autoridad judicial o el encargado del RPP.
12. Fianzas
Es un contrato por el cual una persona
llamada fiador se compromete con el
acreedor de una obligacin a pagar por el
deudor si este no lo hace. Se le llama al
ltimo, fiado.
Todo contrato de fianza debe constar por
escrito. Puede ser legal, judicial,
convencional, gratuita u onerosa.
Es legal aquella que se debe otorgar
obligatoriamente por la ley.
Es judicial aquella que debe constituirse
por una disposicin de autoridad judicial.
Convencional es la que se constituye por
voluntad de las partes.
Gratuita es aquella que se considera sin
que el fiador reciba pago alguno, la
onerosa s debe recibir pago.
Fianza legal
El fiador legal o judicial debe tener bienes
inmuebles en el RPP y de un valor que
garantice las obligaciones.
Cuando
sea
para
garantizar
el
cumplimiento de una obligacin cuya
cuanta no excede de 100 das de SMV, no
se exige fiador de bienes races.
La fianza legal o judicial puede sustituirse
por prenda, hipoteca o billete de depsito.
Para fianza que excede de 100 das de SMV
se presenta certificado expedido por el
RPP a fin de demostrar que el fiador tiene
bienes races.

El acreedor debe dentro del trmino de 10

das dar aviso del otorgamiento al RPP
para que al margen de la inscripcin de la
propiedad, se ponga nota de otorgamiento
de fianza. Extinguida, dentro de 10 das se
avisa al RPP para que haga la cancelacin
de la nota marginal.
13. Hipoteca
Es el contrato por virtud del cual se
constituye un derecho real sobre bienes
inmuebles o derechos reales que no se
entreguen al acreedor, para garantizar el
cumplimiento de una obligacin y su grado
de preferencia de pago.
Solo se constituye sobre bienes muebles o
inmuebles que formen unidad industrial,
comercial, de servicios, ganadera o
agrcola.
Debe constar en escritura pblica e
insertarse certificado de gravmenes. Lo
anterior se excepta si se hace en favor de
organismos pblicos de promocin de
vivienda popular.
Comprende:
1. rea o superficie sobre la cual estn
constituidos los edificios en que est
el bien hipotecado, salvo que est el
derecho de superficie.
2. Accesiones naturales del bien.
3. Mejoras realizadas del bien.
4. Bienes muebles incorporados al
inmueble.
5. Nuevos edificios que se construyan
sobre el terreno y nuevos pisos que
se levanten.
6. Nuevos edifico que se levanten o
reconstruccin de los mismos.

La hipoteca no es tcita ni general, para

producir efectos a terceros debe
inscribirse en el RPP. Inscrito, sigue al bien,
aunque cambie de dueo.

14. Resoluciones de concurso mercantil

La sentencia contendr:
XII. La orden al conciliador de inscribir la
sentencia en el RPC que corresponde al
domicilio del comerciante y en todos
aquellos lugares en donde tengan una
agencia, sucursal o bienes sujetos a
inscripcin en algn registro.
15. Sentencia de accin de usucapin
Es el medio para adquirir la propiedad y
dems derechos reales sobre bienes,
mediante la posesin con nimo de dueo,
por tiempo y requisitos legales.
La posesin necesaria para usucapir es:
1. En concepto de propietario.
2. Pacfica.
3. Continua.
4. Pblica.
Se consuma la posesin de inmuebles:
1. 5 aos, cuando es de buena fe en el
momento de la adquisicin, pacfica,
continua y pblica.
2. 5 aos, cuando los inmuebles sean
objeto de inscripcin de posesin.
3. 10 aos cuando es de mala fe, si la
posesin es en concepto de titular,
pacfica, continua y pblica.
4. Se aumenta una tercera parte si se
demuestra por quien tenga inters
que el poseedor de un inmueble
rstico no lo ha cultivado durante la
mayor parte del tiempo que lo
posey o por no haber hecho
reparaciones necesarias en la finca
urbana y haya permanecido
deshabitada la mayor parte del
tiempo.
En caso de muebles, si es de buena fe son
3 aos, si es de mala fe son 5 aos.
Cuando la usucapin se adquiere por
violencia, aunque sta cese y la posesin
contine pacficamente, el plazo es de 10

aos para inmuebles y 5 aos para

muebles, desde que cesa la violencia.
La que se adquiere por medio de delito,
comienza a partir desde que se extingue la
pena o prescriba la accin penal, siendo de
mala fe.
Las excepciones son:
1. En contra de incapaces, cuando no
tengan tutela. Los tutores son
responsables si no hacen nada por
interrumpirla.
2. Entre ascendientes y descendientes,
durante la patria potestad. Respecto
de bienes que los segundos tengan
derecho.
3. Entre hermanos.
4. Entre consortes.
5. Entre incapaces y tutores o
curadores, mientras dura la tutela.
Se interrumpe:
1. Si el poseedor es privado del bien o
goce por ms de un ao.
2. Por demanda o interpelacin
judicial. Se considera no interrumpa
si el autor desiste o fuese
desestimada la demanda.
3. Porque la persona reconoce
expresamente o tcitamente el
derecho contra quien intenta
usucapir.
La consecuencia de interrumpir es
inutilizar el tiempo corrido antes de ella.
La sentencia ejecutoria que la declare
procedente debe inscribirse en el RPP y
sirve de ttulo de dominio por el poseedor
propietario.
16. Cesin de derechos hereditarios
El acreedor puede ceder su derecho a un
tercero sin el consentimiento del deudor,
a menos que la cesin est prohibida por
la ley o disposicin judicial, no se permita.

El deudor no puede alegar la cesin si en el

ttulo constitutivo no viene que no se
puede ceder el derecho.
El que cede su derecho a una herencia, sin
enumerar bienes de que sta se compone
solo se obliga a responder de su calidad de
heredero. Si el cedente se hubiere
aprovechado de frutos o percibido algn
bien de la herencia que cede, debe
abonarlos, si no se hubiese pactado lo
contrario.
El cesionario debe pagar todo lo que haya
pagado el cedente por las deudas y cargas
de la herencia y sus propios crditos contra
ella, salvo pacto contrario.
17. Embargo
En un sentido ms amplio, es la
declaracin judicial por la que
determinados bienes o derechos de
contenido o valor econmico quedan
afectados o reservados para extinguir con
ellos una obligacin pecuniaria ya
declarada (embargo ejecutivo) o que,
previsiblemente, se va a declarar en una
sentencia futura (embargo preventivo). Su
funcin es sealar aquellos bienes, que se
cree que son propiedad del ejecutado,
sobre los cuales va a recaer la actividad
ejecutiva, para evitar que salgan de su
patrimonio y acaben en manos de
terceros.

18. Cdula hipotecaria

La expide el juez cuando procede el juicio
hipotecario, solicitando su registro y el
emplazamiento al deudor para que conteste la
demanda en 5 das. La cdula hipotecaria
contiene una relacin sucinta del ttulo y
concluye en los trminos que la ley expresa. Con
el fin de sujetar la finca en disputa al juicio
hipotecario
evitando
operaciones
que
entorpezcan el curso del juicio. Se inscribe en el
RPP expidindose por duplicado. Una en el
registro y otra en autos.
19. Acuerdos judiciales donde se admite una
demanda y que alteren la situacin de un
bien o derecho.
20. Limitaciones de dominio
Son restricciones al derecho de
propiedad que son en beneficio de
indeterminados predios vecinos. Son
forzosas o voluntarias y para su validez
requieren inscribirse en el RPP.
21. Resoluciones judiciales o administrativas
o laudos arbitrales.
22. Derecho de superficie.
Faculta al titular sembrar, plantar o
edificar sobre parte o totalidad del
terreno ajeno o construir por debajo de
este, sin que se confunda la propiedad
de una y otra. Debe constar en escritura
pblica e inscribirse en el RPP.

Cuando se solicite el secuestro provisional

se observa:
1. En la solicitud, se expresa el valor de
la demanda o el de la cosa que se
reclama.
2. El juez al decretarlo, fija cantidad
hasta por la cual se haya de practicar
la diligencia.

23. La servidumbre
Es un gravamen real que se impone a un
inmueble para beneficio directo de una
persona o a otro bien al cual comunica
mayor utilidad. El beneficiario y el
sirviente deben ser distintas personas.
Para surtir efectos deben estar
registrados en el RPP.

El embargo preventivo se convierte en

secuestro definitivo cuando el solicitante
tenga sentencia favorable.

24. Contratos preliminares de opcin y de

carta intencin.
Opcin

Se puede contratar la celebracin de un contrato

a futuro a un tiempo determinado o sobre un
acontecimiento futuro e incierto.
Caduca el derecho por el transcurso del tiempo
o porque no suceda el acontecimiento pactado o
se hace y no se hace uso de la opcin.
Puede ser onerosa o gratuita, pero si es onerosa
y no se ejerce, el opcionante no tiene que
devolver lo recibido.
Puede ser unilateral y bilateral. Puede ser
contrato principal o contrato accesorio.
Debe darse por escrito para su validez, y si son
de bienes inmuebles debe registrarse en el RPP.

Carta intencin
Se conviene la celebracin de un contrato el cual
no puede quedar sujeto a la voluntad de los
otorgantes, sino a la obtencin de autorizaciones
de carcter administrativo o de resultados sobre
estudios de viabilidad de proyectos en el negocio
proyectado.
Debe tener un trmino para su cumplimiento,
que transcurrido da la caducidad del mismo.
Se puede estipular:
1. Pago de alguna contraprestacin.
2. Conservacin y aprovechamiento de
estudios tcnicos realizados con vista al
negocio.
Debe darse por escrito y si se involucran
inmuebles, debe constar en escritura e
inscribirse en el RPP. Concluidos los negocios sus
efectos se retrotraen a la poca en que se da la
misma.
25. Resoluciones y decretos expropiatorios.
26. Copropiedad.

aprovechamiento de
conforme planes y
reglamentos aplicables.

los mismos,
programas y

28. Subdivisin de inmuebles

El proceso de autorizacin es:
a. El titular del predio al promoverla, solicita
los dictmenes de trazo, usos y destinos
especficos, anexando un croquis de
predios involucrados, con localizacin,
referencia de rea donde se ubiquen y
propuesta de la misma.
b. La dependencia municipal otorga o niega
la autorizacin y en su caso, expide en 24
horas la licencia, previo pago de derechos.
Deben cumplir la superficie mnima y el
frente mnimo por parte de los planes
bsicos de desarrollo urbano.
En predios rsticos dentro del centro de
poblacin se autoriza:
a. Siendo intra-urbanos localizados en reas
de aplicacin de un plan de desarrollo
urbano de centro de poblacin, o de un
plan parcial, si los titulares se aprovechan
de la infraestructura bsica existente, se
autorizan conforme el 266 y lo anterior.
b. Si estn en reas de reserva, se autorizan
conforme el 247 y del ttulo 7 del CU.
Cuando la estructura urbana de los
programas o planes aplicables lo
determine, se concentran las reas de
cesin para destinos mediante el
procedimiento de permuta.
c. Si estn en reas de reserva, donde los
predios resultantes tengan extensin
mayor a 10,000 m y no se proponga
modificar su utilizacin se aplica el
procedimiento del anterior. Si se propone
modificarlo, se est a lo dispuesto del a y b
de este apartado.

29. Afectaciones agrarias.

27. Fusin de inmuebles
No
requieren
autorizacin
del
ayuntamiento. En su caso los notarios
verificarn que no exista limitacin en el

30. Contratos de explotacin forestal.

31. Disposicin del 1893 del

consolidacin de usufructo.

CCJ

32. Declaraciones de inmuebles patrimonio

cultural del estado.
33. Dems resoluciones o actos
ordenen que sean registrados.

que

REGISTRO DE PERSONAS JURDICAS

Comprende:
1. Instrumentos por los que se constituyen,
reforman o disuelven sociedades y
asociaciones
civiles,
estatutos,
nombramientos
de
directores,
administradores y mandatarios as como
liquidacin.
2. Instrumentos
que
contienen
protocolizacin
de
estatutos
de
asociaciones y sociedades extranjeras
civiles y reformas, cuando se compruebe la
aprobacin de la SER, hoy SE.
3. Fundaciones.
4. Constitucin, modificacin, y extincin de
condominio, as como poderes que se
otorguen conforme la ley.
5. Inscripcin de poderes de personas
jurdicas y revocacin.
SECCION AUXILIAR
Se registran en l, el auto declaratorio de
herederos legtimos y nombramiento de albacea
definitivo, tanto en los intestados como en las
testamentarias y cuando lo haya el auto de
reconocimiento de legatarios, as como los
dems relativos a la sucesin que deban ser
objeto de registro.
Se inscriben adems actos o hechos jurdicos que
por su naturaleza o disposicin de la ley as lo
seale, adems declaraciones, capitulaciones y
modificaciones relativas a la sociedad conyugal,
as como liquidacin de sociedad legal o
sociedad conyugal las cuales se deben registrar
segn la ley.

Tambin testamentos olgrafos. El registrador

debe autorizar un libro o medio especial de
registro de testamentos olgrafos, para los
efectos previstos y proveer lo necesario, bajo su
responsabilidad, esto para la debida custodia del
ejemplar hasta su entrega al juez.
El registro debe llevar un ndice de control de
inmuebles sujetos a disposiciones del 2665 Bis
del CCJ.
Dentro de los 5 das siguientes al depsito o
retiro de los testamentos olgrafos en el RPP, el
encargado debe dar aviso por escrito al Archivo
de Instrumentos y a la FGJ. Igualmente dentro
del mismo plazo, remite va fax o electrnica el
aviso de todo testamento olgrafo que reciba a
la base de datos del Registro Nacional de Avisos
de Testamento, conforme a los convenios que se
celebren para tal efecto en el que se expresa:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.

Nombre completo de testador.

Nacionalidad
Fecha de nacimiento
Lugar de nacimiento
CURP
Estado civil
Nombre completo del padre
Nombre completo de la madre
Tipo de testamento
Lugar y fecha de su otorgamiento
Datos del registro

Tambin se registra el mandato.

BIENES DE PRIMER REGISTRO
Primer registro:
1. En virtud de informacin de dominio
segn el 1052 del CPPCJ. (informacin ad
perpetuam)
Quien posea inmuebles por el tiempo y
condiciones para prescribir, sin tener ttulo
o tenindolo no sea registrable por
defectuoso o ampara superficie distinta y
no est en condiciones de usucapin.
Puede hacerlo rindiendo informacin

testimonial al juez. Debe acompaar

certificado del RPP que demuestre que no
est registrado y debe comprender los
ltimos 10 aos. Se cita al agente de la PS
y colindantes y el sndico.
Los testigos deben ser 3 con notorio
arraigo. Se publica un edicto que debe
contener el extracto de la demanda en el
boletn judicial o en el POE y un diario. Otro
en la puerta del juzgado y ayuntamiento
por 10 das.
Comprobada la posesin, el juez declara al
poseedor en propietario y la declaracin se
inscribe en el RPP.

6. Virtud de bienes adquiridos por sucesin

testamentaria o intestamentaria.

2. Mediante informacin posesoria previo

sealamiento del 1055 CPPCJ.
El que tenga posesin apta para prescribir
inmuebles no inscritos en el RPP an antes
de que transcurra el tiempo para el fin,
puede registrar la posesin, mediante
resolucin judicial. La declaracin de los
testigos versar sobre el hecho de la
posesin y sobre el origen. El efecto es la
posesin til para prescribir.

El registro de los bienes se lleva a cabo con el

procedimiento del reglamento.
La promocin de concluir el procedimiento de
usucapin o de inscribir la posesin puede ser
registradas desde que son presentadas, si as lo
desea el promovente, pero lo son en todo caso
de oposicin, desde que se formalicen y
juntamente con la demanda del opositor, dando
as una idea plena de la situacin jurdica del bien
discutido.

3. Por solicitud respecto a escrituras

pblicas o privadas, que anteceden en su
realizacin al 1 de abril de 1981,
cumpliendo con los requisitos del
reglamento.

No pueden registrarse mediante informacin

posesoria, las servidumbres continuas no
aparentes y las discontinuas, ni tampoco el
derecho hipotecario.

4. Resultado de una resolucin judicial

tramitada por quien tiene el ttulo de
propiedad en escritura pblica respecto a
fincas no registradas con fecha posterior
de entrega al 1 de abril de 1981.
5. Mediante
registro
de
acuerdo
gubernamental que declare ser bien del
dominio pblico, y cuyo certificado
registral diga que no est registrado de
acuerdo
al
procedimiento
del
reglamento.

7. Mediante
adquisicin
de
bienes
inmuebles adquiridos a travs de venta
por autoridad judicial en remate.
8. Resultado de resolucin administrativa,
mediante
procedimiento
de
regularizacin de predios rsticos,
promovidos por el ejecutivo.
9. Desincorporacin agraria a solicitud de la
autoridad competente.

Siendo ttulos fehacientes que son posteriores al

1 de abril de 1981, para lograr inscribirlos debe
llevarse a cabo procedimiento judicial, a efecto
de que el juzgado emita resolucin en la que
ordene su registro, debiendo para tal efecto
presentar:
1. Certificado de no registro.
2. Certificado catastral de 1936 a la fecha en
que conste la historia del inmueble.
3. Certificado de no adeudo del impuesto
predial.
4. Caractersticas del inmueble en donde se
sealen medidas, linderos y nombres de
colindantes con sus domicilios.

5. Plano cartogrfico con coordenadas,

certificado por la autoridad catastra o
expedido por peritos.
Con lo anterior el juez ordena en el auto de
admisin notificar a los colindantes y si dentro
del trmino de 3 das siguientes a la notificacin
no existe inconformidad por parte de stos, se
emite la resolucin en que se ordene la
inscripcin del ttulo. En caso de inconformidad
de parte legtima se suspende el procedimiento
para que haga valer a lo que su derecho
convenga.
AVISO CAUTELAR Y PREVENTIVO
Aviso cautelar
El notario, autoridad o titular registral pueden
pedir la inmovilidad registral, cuando vaya a
celebrarse un acto jurdico que declare,
reconozca, adquiera, transmita, modifique,
grave, limite o extinga la propiedad o derechos
reales.

Efectos y particularidades
Los efectos de inmovilidad no producen efectos
de contractuales. Su trmino debe entenderse
adicional al aviso preventivo que hace el notario.
Si durante la vigencia sale otro documento
contradictorio para que se d su registro, ser el
ltimo sujeto de anotacin preventiva a fin de
que adquiera la prelacin, en caso de que opere
la cancelacin o caducidad de alguna anotacin
anterior, en efecto contrario las anotaciones
anteriores se quedan sin efectos.
Si se presenta el testimonio para su registro
dentro del trmino de los avisos, surten efectos
contra terceros desde el da y hora de la
presentacin del aviso cautelar siempre y
cuando exista identidad entre el aviso y la
operacin celebrada. Si se hace despus, su
registro surte efectos desde la fecha de
presentacin.

Aviso preventivo
Duracin y requisitos de solicitud
Durar 45 das hbiles desde la fecha de su
expedicin. Si se pide por el titular registral debe
ser escrito y ratificado por notario.

Debe tener sealado la operacin, la

naturaleza, las partes y el bien inmueble
que es materia y sus antecedentes
registrales.

El registrador anota de inmediato la solicitud,

seala da y hora y expide un certificado con el
aviso cautelar, con limitaciones y gravmenes si
hay.

Cuando se firma una escritura que declare,

reconozca, adquiera, transmita, modifique,
limite, grave o extinga la propiedad o posesin
de derechos races. Dentro de los 2 das hbiles
siguientes al de la firma y que se autoriza, el
notario da un aviso preventivo en que consta:

la indicacin del acto celebrado.

datos del inmueble, superficie, medidas,
colindancias, clave y cuenta catastral
nombres de interesados, en caso de
sociedad conyugal, el nombre del
cnyuge y rgimen.
fecha de escritura, nmero y seccin en
donde est inscrito el inmueble.

El registrador da de inmediato la anotacin

preventiva en el folio registral, con aviso del juez
o del notario, o bien de los organismos pblicos
destinados a la promocin de vivienda.

Trmino de rectificacin
Si es incompleto o tiene datos errneos, se
devuelve al solicitante dentro de los 2 das
hbiles desde la recepcin para que subsane las
mismas.
Vigencia
Tiene una vigencia de 90 das hbiles. Si dentro
del mismo trmino se muestra el testimonio
para registro, surte efecto desde el momento en
que se dio el aviso, si se da fuera de trmino,
entonces desde la fecha en que se lleva para el
mismo.

EXCEDENCIA E INEXACTITUD
Los propietarios de bienes registrados, mediante
solicitud
administrativa
pueden
pedir
rectificacin de superficie de dichos bienes
cuando:

fraccionamiento, y en su caso plano autorizado

por catastro o por perito en materia con
coordenadas.

Si la diferencia se encuentra en predio

colindante, para que se una al contencioso, se
anota a solicitud del poseedor, mediante
resolucin de autoridad competente.
Si la diferencia se encuentra dentro de los
linderos, se anota en predios urbanos mediante
solicitud ratificada a la que se acompaa plano
de cartografa del predio o certificado catastral
que ampare la superficie, medidas lineales y
colindancias.
Si son rsticos adems del certificado catastral se
acompaan diligencias de apeo y deslinde y se
desprenda que no hay oposicin de colindantes.

APEO Y DESLINDE
Si implica disminucin de superficie,
basta que se acompae, certificado
catastral con la superficie y medidas
nuevas.
Si implica correccin de clculo, por
haber error de operacin aritmtica, se
acompaa medida lineal hecha constar
en el ttulo y de la historia registral.
En casos anteriores, la solicitud debe ser
firmada y ratificada ante notario o
registrador.
Si la diferencia es menor a 10% de la
totalidad de superficie del bien
registrado, la solicitud se ratifica y firma
ante notario o el registrador.
Si hay error en el ttulo registrado, solo
cuando es evidente que se desprende
errneamente una inscripcin de un
lindero o colindancia.

Se debe acompaar a toda solicitud, constancias

catastrales del ayuntamiento, planos de

Deslinde es demarcar el lmite de un

terreno.
Tiene lugar siempre que no se haya fijado el
lmite que separan un fundo de otros, cuando
hay motivos fundados de que no son exactos, de
que se hayan confundido o bien que las seales
se hayan destruido o se hayan colocado en lugar
distinto.

Promueve

Propietario.
Poseedor con ttulo para transferir el
dominio.
Usufructuario.

Contenido de la solicitud

Nombre o posicin de la finca.

Parte o partes en que el acto deba de

ejecutarse.
Nombres de colindantes que puedan
tener inters en el apeo.
El sitio donde estn y donde deban
colocarse las seales o el lugar donde
estuvieron si no existen.
Designacin de perito para que
intervenga.
Planes y dems documentos que sirvan
para la diligencia.

Proceso
El juez al recibirlo lo hace saber a los
colindantes para que dentro de 3 das presente
ttulos o documentos de posesin, nombren
perito si quieren y seala da, hora y lugar para la
diligencia.
Si es necesario identificar algn punto, los
interesados pueden presentar 2 testigos para la
misma.
El da y hora sealados el juez, secretario,
peritos, testigos de identificacin darn principio
a la diligencia en base a:

Verifica apeo con observaciones en un

acta.
Las observaciones no suspenden la
misma, salvo que una persona
demuestre que el terreno que se trata
de deslindar es de su propiedad.
El juez al demarcar los lmites, otorga la
posesin al promovente de la propiedad
que quede dentro de ellos, si ninguno de
los colindantes se opone o manda que se
le mantenga en la que est disfrutando.
Si hay oposicin de alguno que diga que
algn punto est dentro de su
propiedad, el tribunal oye a los testigos
de identificacin y peritos e invita a los
interesados a que se pongan de acuerdo.

Si se logra se entrega la posesin. Si no

se logra, se abstiene el juez de hacer
declaracin alguna en cuanto a la
posesin, haciendo reservar los
derechos para que los hagan valer en
juicio ordinario.
El juez fija las seales con mojoneras en
los puntos deslindados.
En puntos controvertidos no se
deslindan mientras no haya sentencia
ejecutoria que resuelva la cuestin
dictada en el juicio correspondiente.

Los gastos de apeo se hacen a prorrata por el que

promueve y colindantes, el juez exenta a los que
sean notoriamente pobres.

DESIGNACIN DE BENEFICIARIO
Se hace en la escritura pblica que formaliza
actos traslativos de dominio sobre inmuebles,
sealando el adquirente el cnyuge,
ascendientes o descendientes al momento de
elaborarla o adicin de una anotacin de forma
posterior.
Al fallecer basta exhibir el pago de impuestos de
la transmisin, copia certificada de defuncin y
constancia del RPP y del director de AIP, en la
que consta que no se ha revocado la designacin.
Puede revocarse libremente, si son varias, vale
solo la ltima.

REGISTRO PBLICO DE COMERCIO

Se inscriben actos mercantiles, los que se
relacionan con los comerciantes y los que la ley
mencione.
Est a cargo de la SE, as que en cada entidad y
mediante los convenios celebrados en base del
116 CPEUM, habrn oficinas de RPC.

La inscripcin o matricula es potestativa par los

comerciantes pero obligatorio para las
sociedades mercantiles en caso de constitucin,
transformacin, fusin, escisin, disolucin o
liquidacin y para los buques.
Opera con un programa informtico, ser
propiedad del gobierno federal.
Se establecern formatos que sern de libre
reproduccin, as como datos, requisitos y
dems informacin necesaria para llevar a cabo
los asientos, previo pago de derechos.
Existe un folio electrnico por cada comerciante
o sociedad donde se anota:

Nombre o razn social.

Clase de comercio u operaciones.
Fecha en que debe comenzar las
mismas.
Domicilio con sucursales.
Instrumentos pblicos en los que se
hagan constar la constitucin de
sociedades, as como los dems.
Acta de primera junta general de
sociedades
annimas
que
se
constituyan por suscripcin pblica.
Poderes
y
nombramiento
de
funcionarios.
Licencia que un cnyuge haya dado al
otro, segn el 9 del CC.
Capitulaciones matrimoniales y los
documentos que acrediten alguna
modificacin.
Documentos justificativos de los
haberes o patrimonio que tenga el hijo
o pupilo de comerciante.
Cambio de denominacin o razn social,
domicilio, objeto, duracin y el aumento
o disminucin del capital mnimo fijo.
Emisiones de acciones, cdulas y
obligaciones de ferrocarriles, as de
sociedades sean de obras pblicas,
compaas de crdito y otras,
expresando serie y nmero, su inters y

amortizacin, la cantidad total de la

emisin, bienes, obras, derechos o
hipotecas, que se afecten a su pago.
Autorizacin de corredores pblicos
para registrar informacin.
Garantas mobiliarias que hubieren
entregado en privilegio especial o
derecho de retencin de bienes
muebles.

El procedimiento de inscripcin se hace con las

bases de:

Automatizado y sujeto a plazos.

Fases de:
Recepcin fsica o electrnica de
forma
pre
codificada.
Acompaada del instrumento
en el que conste el acto a
inscribir, pago de derechos,
generacin de una boleta de
ingreso y nmero de control
progresivo e invariable.
Anlisis de la misma y
verificacin de antecedentes
registrales, y en su caso
preinscripcin de la informacin
a la base de datos.
Calificacin, en donde se
autoriza la misma en la base de
datos mediante la FIEL del
servidor pblico competente,
con el cual se genera o adiciona
el folio mercantil electrnico
que corresponde.
Emisin de una boleta de
inscripcin que es entregada
fsica o electrnicamente.
Inscripcin de actos que son enviados
por medios electrnicos con el pago de
derechos en lnea, es inmediata,
definitiva y no es susceptible de
calificacin por parte del registrador.

La prelacin entre derechos sobre dos o ms

actos de un mismo folio mercantil, se determina
por el nmero de control o en su caso por el sello
digital de tiempo que otorgue el registro.
Cuando por la ley se deba inscribir un acto al RPP
o en registro especiales, su inscripcin en dichos
registro ser bastante.
Los registros especiales deben coordinarse con
la SE para que las garantas mobiliarias y
gravmenes sobre bienes muebles puedan
tambin ser consultados por el registro nico de
garantas mobiliarias.
La inscripcin es en la oficina del domicilio del
comerciante, pero si son bienes races o
derechos reales, la inscripcin se hace adems
en la oficina de la ubicacin de los mismos, salvo
la ley.
Las sociedades extranjeras deben acreditar estar
constituidas conforme la ley de su pas y
autorizadas por la SE.
Los actos que se deben inscribir deben constar:

Instrumentos pblicos.
Resoluciones y providencias judiciales o
administrativas.
Documentos privados ratificados ante
notario o corredor o autoridad judicial.
Dems documentos que las leyes
prevean.

Los documentos extranjeros pueden constar

previamente en instrumento pblico para su
inscripcin. Las sentencias dictadas en el
extranjero solo se registran cuando medie orden
de autoridad judicial mexicana competente y
conforme
disposiciones
internacionales
competentes.
Los que no se registran solo producen efectos
entre ellos.
Si el comerciante omite hacer la anotacin o
inscripcin de los documentos que expresa la

fraccin X del 21, puede pedirla al otro cnyuge

o quien tenga derechos de alimentos sobre l.
Los actos registrados producen efectos contra
terceros desde la fecha y hora de su inscripcin,
sin que afecten su prelacin otros actos que
tambin deben inscribirse.
Los particulares pueden consultar la base de
datos y solicitar certificaciones previo pago de
derechos.
Se expiden previa solicitud por escrito que debe
tener los datos necesarios para localizar los
asientos y en su caso la mencin del folio
mercantil electrnico.
Cuando hagan referencia a actos no inscritos,
pero ingresados en la oficina del RPC, las
certificaciones se refieren a los asientos de
presentacin y trmite.
La SE puede establecer, mecanismos para el
trmite y expedicin de certificaciones por
medios electrnicos.