Mestrado Uff Modelo

UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE
DEPARTAMENTO DE ARQUITETURA E URBANISMO

CURSO DE PS-GRADUAO EM ARQUITETURA E URBANISMO
ARNALDO DE MAGALHES LYRIO FILHO
CONTRIBUIO MODELAGEM DE EMPREENDIMENTOS

IMOBILIRIOS :
Um enfoque operacional da fase de incepo.
Niteri, RJ
2006

IMOBILIRIOS :
Dissertao apresentada ao Curso de

Ps-Graduao
em
Urbanismo
Universidade
da
Arquitetura
Federal
Fluminense, como requisito parcial para

obteno do Grau de Mestre, rea de
Concentrao: Arquitetura e Urbanismo.
Orientador: Prof. SERGIO ROBERTO LEUSIN DE AMORIM, D.Sc.
Niteri, RJ
2006
Ficha elaborada pela Biblioteca de Arquitetura e Urbanismo / UFF
L992
Lyrio Filho, Arnaldo de Magalhes

Contribuio modelagem de empreendimentos imobilirios: um
enfoque operacional da fase de incepo / Arnaldo de Magalhes
Lyrio Filho. Niteri: [s.n.], 2006.
196f.

Dissertao (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) - Universidade
Federal Fluminense, 2006.
Orientador: Prof. Sergio Roberto Leusin de Amorim.

1. Projeto arquitetnico. 2. Construo civil Planejamento. 3.
Mercado imobilirio.
4. Indstria da: construo civil Brasil
IMOBILIRIOS
Administrao. 5. Administrao de projetos. I. Ttulo.

CDD 711

IMOBILIRIOS :
Dissertao apresentada ao Curso de

Ps-Graduao
em
Urbanismo
Universidade
da
Arquitetura
Federal
Fluminense, como requisito parcial para

obteno do Grau de Mestre, rea de
Concentrao: Arquitetura e Urbanismo.
Aprovada em: 09/ 11/2006
BANCA EXAMINADORA
___________________________________________________________________
Prof. Dr. Sergio Roberto Leusin de Amorim (Orientador)
Universidade Federal Fluminense
___________________________________________________________________
Profa. Dra. Thereza Christina Carvalho dos Santos
Universidade Federal Fluminense
Prof a . Dr a . ngela Maria Gabriella Rossi

Universidade Federal do Rio de Janeiro
Niteri
2006
A Mary, Clara e Cssia, minha motivao.

A meu pai, por sua doao constante de alegria e vitalidade, que me ajudam a
encarar os desafios de modo positivo.
memria de minha me.
AGRADECIMENTOS
A todos os colegas e professores do curso, em especial aos
amigos do grupo de pesquisa NITCON, pelo companheirismo,
dicas e lies importantes para o desenvolvimento do trabalho.
Ao Professor Sergio Leusin, que nos incentiva a buscar o
melhor de ns mesmos, com ateno especial s nossas
peculiaridades e limitaes.
FAPERJ, que apoiou a realizao da primeira parte deste
trabalho.
A todos os colegas da GPR/CET Rio, em especial, ao
Engenheiro Ricardo Lemos, pelo apoio incondicional, sem o
qual esta misso teria sido muito mais difcil.
Ao Pedrinho Goldman, pela experincia e incentivo e pela
promoo do seminrio que tambm subsidiou esta pesquisa.
colega e professora, Patrcia Fraga, pela generosidade e
pelos preciosos conselhos.
A ngela Marquez, amiga e incentivadora de todas as horas.
Aos muitos que me apoiaram durante todo o tempo que durou o
trabalho, muito obrigado.
A arquitetura, tendo como matria formas durveis, apresenta de modo

concreto em nossas cidades a produo da esttica dominante, ou aquela por
ela selecionada. O reconhecimento desse domnio colhido no cotidiano das
pessoas, que percebem as suas formas atravs de princpios de
internalizao, tendendo a naturaliz-las como partes de uma paisagem
urbana preexistente: prdios, estilos, cores e texturas so incorporados como
formas
dadas,
sem
questionamento
implementao. (CAVALCANTI, 2006).
de
seus
mecanismos
de
SUMRIO
LISTA DE ILUSTRAES...........................................................................................8
RESUMO....................................................................................................................10
ABSTRACT................................................................................................................11
1 INTRODUO........................................................................................................12
1.1 Contextualizao do Tema................................................................................12
1.2 Caracterizao do Problema.............................................................................13
1.3 Objetivos gerais e especficos..........................................................................14
1.3.1 Objetivos gerais.................................................................................................14
1.3.2 Objetivos Especficos........................................................................................15
1.4 Justificativa e relevncia...................................................................................15
1.5 Metodologia da Pesquisa e Operacionalizao..............................................16
1.5.1 Planejamento e estratgia da pesquisa............................................................18
1.6 Resultados e impactos esperados...................................................................22
1.7 Contextualizao da Pesquisa..........................................................................23
1.8 Estrutura do trabalho.........................................................................................24
1.8.1 Organizao do trabalho...................................................................................25
2 EMPREENDIMENTO, CONTEXTO E PROJETO...................................................27

2.1 Consideraes Iniciais.......................................................................................27
2.2 Construbusiness ................................................................................................28
2.3 Edificaes Residenciais...................................................................................31
2.3.1 Constataes ....................................................................................................35
2.4 Empreendimento e Mercado Imobilirio .........................................................36
2.4.1Surgimento e evoluo da incorporao no Brasil ............................................36

2.4.2 Estgio da Incorporao Imobiliria .................................................................37
2.5 Empreendimento e Empreendedor Setor imobilirio residencial .................40
2.5.1 Algumas definies para incorporador..............................................................42
2.5.2 Empreendedor em outros pases......................................................................45
2.6 Empreendimento e planejamento estratgico ...............................................47
2.7 Empreendimento ...............................................................................................54
2.7.1 Empreendimento e Projeto ...............................................................................56
2.7.2 Relao entre projeto e Design ........................................................................58
3 INCEPO..............................................................................................................61
3.1 Comentrios iniciais...........................................................................................61
3.2 Ciclo de Vida de Empreendimento e Processo de Projeto.............................63
3.3 Incepo e Ciclo de vida de empreendimentos imobilirios.........................66
3.4 Conceitos de Ciclo de Vida...............................................................................67
3.4.1 Modelos de ciclo de vida de projetos e produtos imobilirios...........................70
3.4.2 Representaes das etapas de um empreendimento.......................................71
3.4.3 Correlao entre os ciclos de vida de Projetos e Produtos...............................83
3.4.4 As diferenas na natureza dos tempos.............................................................86
3.5 Consideraes finais sobre ciclo de vida........................................................88
3.6 Conceitos de Incepo......................................................................................89
3.6.1 Incepo para Engenharia de Software............................................................89
3.7 O BIM e o conceito de incepo na bibliografia internacional......................92
3.7.1 Incepo: de teoria no estruturada a prtica integradora................................92
3.7.2 Ferramentas BIM...............................................................................................94
3.8 Ontologia: Proposio para a Incepo.........................................................100
3.8.1 Breve justificativa para uma ontologia.............................................................100
3.8.2 Metodologia ....................................................................................................101
3.8.3 Experincias em Ontologia.............................................................................105
3.8.4 Viso conceitual dos objetos do universo da construo................................105
3.8.5 Facetas............................................................................................................107
3.8.6 Classes e Facetas..........................................................................................108

3.9 Ontologia da Incepo.....................................................................................112
3.10 Concluses quanto Ontologia da Incepo..............................................115
4 MODELAGEM DA INCEPO.............................................................................117
4.1 Consideraes iniciais.....................................................................................117
4.2 Modelos e Modelagem SSM ...........................................................................119
4.2.1 Modelagem na construo civil.......................................................................124
4.2.2 Modelos soft e hard ...................................................................................125
4.2.3 Metodologia de sistemas soft (SSM)............................................................123
4.3 Desenvolvimento da Modelagem....................................................................129
4.3.1 Roteiro SSM/CATWOE ..................................................................................130
4.4 Anlise dos resultados....................................................................................155
5 CONCLUSES ....................................................................................................158
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS........................................................................163
APNDICE 1 Coleta de Dados.............................................................................. 179
APNDICE 2 Coleta de Dados com Incorporadora 02....................................... 186

APNDICE 3 Agentes no Reino Unido.................................................................189
APNDICE 4 Evoluo histrica do projeto........................................................190

APNDICE 5 Trabalhos de ontologia em andamento.........................................194
LISTA DE ILUSTRAES
Quadro 1 Plano geral da pesquisa ............................................................................19

Figura 1 Modelo de Organograma que inicia os Captulos 2, 3 e 4 deste trabalho...25
Figura 2 Modelo de Organograma em escala menor que inicia os subitens dos
Captulos 2, 3 e 4. .....................................................................................................26
Grfico 1 Distribuio Formao Bruta de Capital Fixo Ind. da Construo Civil. ....32
Figura 3 Segmentao da Construo Habitacional. ................................................35
Figura 4 Planejamento Estratgico ...........................................................................50
Figura 5 Planejamento do produto envolve dois compromissos. ..............................52
Figura 6 Grfico sobre a possibilidade de Interferncia nos rumos do
empreendimento. .......................................................................................................63
Quadro 2 Lacunas no servio ao longo da vida til do empreendimento..................64
Figura 7 Sistema de Marketing. .................................................................................65
Figura 8 Ciclo de Vida de Produto como instrumento de planejamento....................68
Figura 9 Incepo: ponto de inflexo e referncia para observaes do trabalho.....70
Figura 10 Engenharia simultnea em construo .....................................................72
Figura 11 Fluxo dos Estgios de Desenvolvimento de Projeto. ................................78
Figura 12 Exemplo de Fluxograma........................................................................... 79
Quadro 3 Fluxo do Processo de Projeto....................................................................80
Figura 13 Estrutura de um setor de planejamento tcnico.........................................80
Quadro 4 Ciclo de vida da construo ......................................................................83
Figura 14 Relao entre o produto e o ciclo de vida de projetos...............................84
Quadro 5 Comparao entre o PMBoK e o relatrio ISO/TR 14.177:1994. ............85
Figura 15 Mapa das fases de desenvolvimento de um software. .............................90
Figura 16 Modelos de colaborao entre agentes.....................................................94
Figura 17 Transaes num middleware. ...................................................................95

Figura 18 Transaes num middleware 2. ................................................................95
Figura 19 Comunicaes num infoespao. ...............................................................95
Figura 20 Usando diversos softwares para alcanar integrao da informao .......96
Figura 21 Estrutura do DIVERCITY (Nova Zelndia) integra briefing do Cliente,
estudos preliminares projeto e construo num ambiente de colaborao virtual ....97
Figura 22 Universo da edificao ............................................................................106
Figura 23 rvore do conhecimento..........................................................................111
Figura 24 Fases versus processos. .........................................................................112
Figura 25 Modelo bsico de processo......................................................................113
Figura 26 Diagrama de Classificao da Edificao. ..............................................114
Figura 27 Ontologia da fase de incepo. ...............................................................115
Figura 28 Comunicao no processo de construo...............................................121
Figura 29 Processo scio-tcnico de projeto ..........................................................121
Figura 30 Dimenses de um Empreendimento........................................................122
Quadro 6 Abordagem hard versus abordagem soft............................................126
Figura 31 Metodologia de sistemas soft. ..............................................................127
Figura 32 CATWOE como um sistema de entrada e sada.....................................129
Quadro 7 Roteiro SSM/CATWOE aplicado Incepo...........................................132
Quadro 8 CATWOE e Sistemas Relevantes............................................................133
Figura 33 Modelos conceituais. Modelo genrico....................................................139
Figura 34 Modelo conceitual 1. Fonte: O autor........................................................140
Figura 35 Diagrama bsico do IDEF.....................................................................142
Figura 36 Tcnica IDEF. As estruturas de decomposio....................................142
Figura 37 Principais ns. Fonte: O autor..................................................................144
Figura 38 Diagrama de ns at Incepo e Projeto.................................................145
Figura 39 Quadro com os ns do processo A0........................................................149
Diagrama A0 Mercado .............................................................................................150
Diagrama A2 Produo ...........................................................................................151
Diagrama A21 Criao ............................................................................................152
Diagrama A211 Incepo ........................................................................................153
Diagrama A2114 Elaborar escopos ........................................................................154
Figura 40 Fluxograma preliminar de atividades.......................................................181
Tabela 1 Agentes e suas atividades .....................................................................189
RESUMO
Este trabalho visa modelagem do processo de projeto da fase inicial do ciclo

de vida de empreendimentos imobilirios residenciais, a Incepo. Seu objetivo
aprofundar a busca pela excelncia no processo de produo de edificaes,
atualmente mais dirigida gesto da construo, fazendo-a presente desde a
incepo. Procura, assim, contribuir para um maior entendimento das prticas
correntes nessa importante etapa do processo de projeto. A metodologia adotada
contemplou, alm da reviso bibliogrfica, entrevistas no-estruturadas junto a
dirigentes de empresas incorporadoras e dados coletados em seminrio que contou
com a participao de acadmicos e agentes do segmento residencial do mercado
imobilirio da cidade do Rio de Janeiro. Atravs destas anlises proposto um
modelo de processo e uma representao de sua ontologia. Conclui-se que a
incepo se constitui num conjunto de atividades que, iniciando-se no planejamento
estratgico do empreendedor, tem fim no momento em que a incerteza e os riscos
com relao s decises pela eleio do empreendimento a ser realizado, prprios
da fase, atingem um grau aceitvel de submisso.
Palavras-chave: Incepo, modelagem de processo de projeto.
ABSTRACT
This research aims at the process project modeling of residential real state
enterprises lifecycle initial phase, the Inception. Its objective is to refine the searching
for the excellence in the buildings production process, driven nowadays mostly to the
construction management, making it present since the inception. It seeks, thus, to
contribute for the understanding of the current best practices in that important step of
the process project, The methodology adopted has contemplated, besides the
bibliographic revision, non-structured interviews with real state enterprises managers,
and the information collected in a seminar attended by Rio de Janeiro researchers
and residential real state market players. Through those analyses a process model is
proposed as well as its ontology representation. One concludes that Inception
constitutes itself a range of activities that, beginning at the developer strategic
planning, ends at the moment in which the uncertainty and risks related to the
selection of a project to build, inherent to that phase, achieve an acceptable degree
of submission.
Keyword: Inception, Process project modeling.
12
1 INTRODUO
Segundo o relatrio tcnico ISO/TR 14177:19941, o ciclo de vida de um

empreendimento imobilirio divide-se em trs etapas: Criao (composta das
subfases Incepo, Projeto e Produo), Uso e Desmobilizao. Este trabalho
estuda a primeira subfase desse ciclo, a Incepo, no contexto de empreendimentos
imobilirios residenciais de padro mdio-alto na cidade do Rio de Janeiro. Este
captulo contextualiza o tema, descreve as motivaes e objetivos do trabalho, a
metodologia da pesquisa e a estrutura geral do texto.
1.1 Contextualizao do Tema

O presente trabalho se prope a estudar o processo de articulao dos
conflitos e necessidades iniciais presentes na incepo, assim como as prticas
correntes relativas anlise de oportunidades e ao levantamento de restries,
requisitos e parmetros para desenvolvimento e produo de empreendimentos
imobilirios residenciais, na faixa de renda mdio-alta da cidade do Rio de Janeiro.
A escolha do padro mdio - alto se deve s caractersticas deste segmento
do setor de edificaes, favorveis ao estudo da incepo. Nesta faixa de renda o
promotor opera, via de regra, com financiamento proveniente em grande parte de
recursos prprios ou de fundos de investimentos prprios e de parceiros
1
Relatrio Tcnico (T.R. Technical Report) 14.177 da International Standardization for Organization
(I.S.O.), de 1994.
13
capitalizados, o que torna menor a sua dependncia de recursos provenientes de

linhas de financiamento governamentais. Por no ser atendido por essas linhas, ele
atua com mais liberdade em termos de programa de projeto, comprometido
estreitamente, no entanto, com as regras de mercado. Faixas de renda mais baixas
dependem de financiamentos governamentais, sujeitando-se a regras decisrias
nem sempre muito claras.
1.2 Caracterizao do Problema

A ao do promotor imobilirio na produo de edificaes desenvolve-se
atravs de uma rede de interaes com os diversos agentes do Mercado Imobilirio,
do Poder Pblico, com profissionais e consultores de diversos segmentos e
entidades da indstria da construo. Ele promove ou articula o desenvolvimento de
estudos de massa, de sondagem do solo, de viabilidade econmico-financeira, de
impacto ambiental, de pesquisas sobre os requisitos do pblico-alvo, levantamento
de linhas de crdito ou de investimentos que viabilizem o negcio, assumindo os
riscos relativos ao compromisso de entrega do empreendimento aos usurios.
Ao mesmo tempo, cabe a ele, como empresrio, definir as estratgias de
atuao da organizao no mbito do mercado imobilirio, segmentando seu
pblico-alvo e buscando um diferencial com relao aos concorrentes. Tem tambm
a responsabilidade de cuidar da imagem que vai construir ou manter frente ao
mercado.
A prospeco de negcios imobilirios uma atividade permanente e
fundamental para os objetivos do promotor. Ela dispendiosa e compe-se de vrias
instncias de decises. As chances de sucesso na aceitao do empreendimento
pelo mercado so lanadas nesse estgio, no momento anterior compra do
terreno.
A questo central deste trabalho : como o promotor de edificaes
residenciais desenvolve o processo decisrio relativo sua estratgia de produo
(localizao, recursos disponveis e necessrios, parceiros) e como organiza a
14
transformao dos requisitos de seu produto (suas caractersticas, tipologia,

programa, servios etc.) num produto real. A partir desse questionamento, a
dissertao traa a seguinte hiptese:
Hiptese da dissertao:
A fase de incepo, do ciclo de vida do empreendimento imobilirio, tem como
funes formatar o escopo do produto e estimar os meios e os riscos para sua
produo.
1.3 Objetivos Gerais e Especficos

1.3.1 Objetivos Gerais
A preocupao central do trabalho a transio entre a identificao de
oportunidades de se construir um empreendimento residencial e o desenvolvimento
do produto imobilirio adequado, transio esta que tem lugar nesse trio figurativo
chamado Incepo. Estrutur-lo vai permitir que a experincia adquirida o
realimente, tornando a incepo passvel de ser avaliada em termos de
desempenho. O mapeamento desse processo como um todo vai tornar possvel o
seu aperfeioamento.
Os objetivos gerais da pesquisa so:
Contribuir para a modelagem do processo de projeto, sob o ponto de vista

do Promotor Imobilirio ou Incorporador, bem como estudar as relaes
causais entre os agentes do segmento de mercado de padro mdio-alto
e para o desenvolvimento de ferramentas de apoio ao projeto do
empreendimento, assim como ao ensino do processo de projeto.
15
1.3.2 Objetivos especficos

a. Conceituar a fase anterior deciso de promover o empreendimento
residencial.
b. Descrever os processos envolvidos nesta fase.
c. Permitir a observao de procedimentos que, se praticados nessa fase,
podem facilitar a execuo de etapas posteriores do processo de projeto.
d. Descrever o produto e os agentes da fase de incepo.
1.4 Justificativa e Relevncia

Vista como atividade econmica, a produo de habitaes tem papel
relevante no desenvolvimento do Pas, com contribuio expressiva no Produto
Interno Bruto2. A produo de edificaes resulta tambm em benefcios sociais no
que tange absoro de mo-de-obra, alm de alimentar uma ampla rede de
indstrias e atividades ligadas direta ou indiretamente a ela, como a indstria
moveleira, a decorao, abrangendo desde eletrodomsticos a servios pblicos.
O estudo do processo de planejamento da edificao e, mais especificamente,
o estudo e conceituao da incepo e sua interface com a concepo podem ajudar
a minimizar os custos decorrentes de um planejamento inconsistente, e,
conseqentemente, dos riscos do negcio. Podem tambm propiciar vantagens
quanto eficincia e produtividade.
A ser analisada no CAPTULO 2
16
A literatura sobre a incepo escassa3 e os trabalhos acadmicos sobre

processo de projeto e qualidade de empreendimentos abordam em sua maioria a
construo, a etapa de produo propriamente dita, considerando o escopo do
empreendimento como algo j definido. Este trabalho adota, portanto, um ponto de
vista pouco explorado quando aborda as questes e os conflitos e intervenientes
presentes na incepo. Procura esclarecer quais so os processos nessa fase,
assim como colabora para a compreenso dos mecanismos utilizados pelo promotor
imobilirio ao decidir pela produo de uma determinada edificao residencial
multifamiliar.
No entanto, trata-se de uma atividade que demanda inequivocamente a
presena do arquiteto, cuja formao acadmica tradicional no se detm nos
aspectos gerenciais (ou no-tcnicos) voltados para a gesto do empreendimento
imobilirio, e que so agregados do sistema de produo de habitao. comum
que o estudante tenha acesso a essas informaes apenas aps o trmino de sua
formao profissional. Como convocado a propor solues e atender s restries
e aos requisitos do seu cliente, importante que o arquiteto conhea o
funcionamento desse mercado e dos interesses nele envolvidos. Principalmente se
considerarmos que nesse mercado o seu cliente , na maior parte das vezes, o
prprio incorporador.
1.5 Metodologia da Pesquisa e Operacionalizao

Conforme a classificao de Yin (2005) e Cervo; Bervian (1976), este estudo
est apoiado em pesquisa de campo exploratria, junto a empresas construtoras,
O site Scholar Google, especialista em pesquisa de documentao acadmica na Internet, indica

apenas 19 resultados para a busca pelo termo Incepo e 205 mil resultados para a busca do
termo correspondente em ingls, Inception. Nenhum dos resultados da busca em portugus se
relaciona com AEC (Arquitetura, Engenharia e Construo). A consulta aos primeiros seiscentos
resultados em ingls, do total de 205 mil, indicou a presena de apenas trs documentos que tratam
da Incepo na rea de AEC, o que significa aproximadamente 0,5% da amostra (03/600). Tanto em
portugus quanto na lngua inglesa os resultados indicam o uso mais freqente do termo no sentido
de inaugurao. Nota-se, tambm, que ele bastante utilizado em cincias como medicina e
engenharia de software, e em menor escala, naquelas de alguma forma relacionadas fsica ou
qumica.
17
promotoras e incorporadoras, para a avaliao do modo como empresas promotoras

se apropriam do conceito de incepo.
A bibliografia sobre o tema foi levantada atravs de pesquisas em livros,
publicaes de entidades do setor da construo civil subsetor edificaes
(SECOVI, SINDUSCON, ADEMI, etc.), grupos de estudos e divulgao (INFOHAB,
IPP, etc.), peridicos, teses e dissertaes e sites da internet4. A pesquisa de dados
foi complementada com trs entrevistas junto a dois representantes de empresas
construtoras e incorporadoras, no tendo sido em maior nmero pela recusa de
outros incorporadores em conced-las.
As dificuldades que se apresentaram logo no incio do trabalho eram
previsveis, destacando-se dentre elas a resistncia dos promotores em fornecer
informaes sobre seu processo de deciso e sobre dados que consideram
estratgicos para seu negcio. Essas restries se explicam no que Lantelme;
Powell; Formoso (2005) descreve como um comportamento caracterstico de um
ambiente de cultura conservadora, cuja velocidade de inovao lenta, com grande
resistncia ao questionamento e a novas formas de pensar e agir. Em sua anlise
sobre
desenvolvimento
profissional
dos
gerentes
da
construo,
cuja
aprendizagem se apia em grande parte no lado prtico, no conhecimento tcito,

este autor sugere tambm que a procura crescente por cursos de formao em
gerncia de projeto indica a existncia da necessidade real de se aprofundar
conhecimentos tericos sobre processos que at o momento so realizados em
grande parte de modo emprico.
Sobre o desenvolvimento profissional, as concluses de Melhado et al. (2006)
ao estudar as formas de produo de habitao e as relaes entre empreendedor e
projetistas na Frana e no Brasil trazem algum alento para o futuro prximo. Diz ele:
Os critrios para a pesquisa seguiram um encadeamento que agregava progressivamente conceitos

ligados incepo. Ou seja, aps exaurir a busca de fontes que citassem a incepo, a procura
evoluiu de classificao e terminologia para processo de projeto, depois para ciclos de vida e
ontologia. Ao mesmo tempo a pesquisa avanava para outros tpicos de interesse, como
modelagem, promoo imobiliria e incorporao, assim como assuntos correlatos, como projetao
e design.
18
As aes relativas atuao profissional e de carter institucional que

comeam a surgir no Brasil, bem como as discusses sobre a formao dos
arquitetos e de engenheiros de projeto levaro certamente, em mdio e
longo prazo, a um novo modelo de atuao profissional para os projetistas e
para os contratantes de projeto, que condicionam e utilizam os seus
servios, levando uns e outros a reescrever as prticas adotadas at hoje.
1.5.1 Planejamento e Estratgia da Pesquisa

Por se tratar de tema pouco explorado, fato comprovado pela escassez de
documentao que trate do assunto, e tendo em conta a resistncia de promotores
imobilirios em conceder informaes, a pesquisa, que inicialmente estava
programada para basear-se em estudos de caso, migrou para a forma de estudo
exploratria. Duas entrevistas no-estruturadas, feitas com um primeiro incorporador,
concomitantemente pesquisa bibliogrfica, serviram de base para aquilatar as
dificuldades que surgiriam na coleta de dados por questionrios e na prpria
realizao de outras entrevistas, e propiciaram informaes que auxiliaram na
construo da estratgia de conduo da pesquisa. Ao mesmo tempo, forneceram
dados objetivos com relao ao trabalho e acabaram por se integrarem como parte
da pesquisa exploratria.
1.5.1.1 Planejamento da Pesquisa

A metodologia foi organizada em trs etapas, conforme demonstra o Quadro 1, j
includas neste as adaptaes que ocorreram ao longo da operacionalizao da
pesquisa. Descrevemos, a seguir, cada uma das etapas do seu desenvolvimento.
19
Etapa 01
Pesquisa
Bibliogrfica
Conhecimento
Terico sobre
Incepo
Trabalhos sobre
Incepo
Etapa 02
Entrevistas
Preliminares
Incorporadora 01
Etapa 03
Pesquisa
Exploratria
Informaes
genricas sobre
Incepo
Fluxograma da
Incorporao
Entrevista
Incorporadora 02
Seminrio
NITCON/ ADEMI
Quadro 1 - Plano geral da pesquisa
1.5.1.2 Etapa 01
Nesta etapa a pesquisa procurou definir a fase de incepo, segundo as
seguintes questes metodolgicas:
Em que grau a fase de incepo identificada no Pas.
Como ela citada (na pesquisa bibliogrfica) e como percebida.
A finalidade foi obter informaes sobre o conhecimento terico e os trabalhos

publicados a respeito do tema central. Constatou-se uma carncia absoluta de
pesquisas a respeito, o que definiu a indicao da pesquisa exploratria. Observouse tambm que o termo incepo tem uso corrente em outra cincia, a engenharia
de software, e que a definio ali usada curiosamente pode ser adaptada em muitos
pontos incepo do ciclo do empreendimento imobilirio.
20
1.5.1.3 Etapa 02
Na segunda etapa foram realizadas duas entrevistas no-estruturadas com
um diretor de uma mesma empresa incorporadora. Consideramos essas entrevistas
como uma segunda etapa por terem gerado produtos especficos, de categoria
diversa aos da primeira etapa. Elas tiveram como finalidade:
Avaliar o modo como seria feita a abordagem na entrevista aos agentes

promotores.
Traar um fluxograma com a descrio dos agentes da incepo e suas

atividades e relaes.
Os dados coletados na pesquisa bibliogrfica e os dados e experincias da

segunda etapa permitiram a formulao da hiptese da pesquisa e forneceram
informaes que auxiliaram na realizao da terceira etapa.
A primeira entrevista constituiu um relato livre sobre as atividades da
empresa, com os elementos que compe o seu universo de atividade incorporadora.
A segunda entrevista forneceu o fluxograma relatado no item 1.3 do Apndice 1.
1.5.1.4 Etapa 03
As palestras proferidas em um seminrio produzido no mbito da linha de
pesquisa do NITCON (grupo de pesquisa no qual se insere esta dissertao; vide
item 1.8) do Departamento de Ps-Graduao de Arquitetura e Urbanismo da
Universidade Federal Fluminense, em parceria com a ADEMI5, e que reuniu
pesquisadores e representantes de segmentos do mercado imobilirio carioca,
forneceram os dados complementares necessrios para o fechamento da pesquisa.
ADEMI - Associao dos Dirigentes do Mercado Imobilirio. , realizado em 26 de julho de 2006, na

sede da ADEMI.
21
O evento foi idealizado e coordenado pelo Engenheiro Pedrinho Goldman,

doutorando e integrante do grupo NITCON, cuja tese versa sobre a viabilidade
econmico-financeira de empreendimentos residenciais.
Severino (2002) descreve o termo seminrio como uma reunio restrita,
como um grupo de estudos, no qual se discute um tema a partir da contribuio de
todos os participantes. Segundo o mesmo autor, o seminrio pode ser interpretado
como uma forma de atividade didtico-cientfica.
Nesta etapa foi realizada uma entrevista, tambm no-estruturada (Apndice
2), junto a uma das maiores empresas incorporadoras da cidade do Rio de Janeiro.
Como produtos secundrios e exerccio de reflexo sobre o tema da pesquisa,
foram produzidos ao todo 04 artigos publicados (01 internacional)
e uma
comunicao tcnica, todos em co-autoria com integrantes do grupo de pesquisa

NITCON.
As
entrevistas
realizadas
junto
aos
incorporadores
demonstram
desconhecimento da incepo como uma fase formal do processo de construo,

cumprindo-a sem especificar seu nome, muito menos identificando sua utilidade
como processo.
J
levantamento
bibliogrfico
em
trabalhos
internacionais
sobre
classificao, taxonomia, terminologia e ontologia, assim como sobre modelagem

no apenas evidenciou a utilizao freqente do termo Inception, mas tambm
indicou a existncia de esforos em andamento nos quais se utilizam tecnologias da
cincia da informao e de modelagem da construo, e que constituem uma
tendncia real. Essa tendncia se configura na Building Information Modeling (BIM) e
est detalhada no item 3.8.
1- Qualidade em servios para escritrios de arquitetura de mdio e pequeno porte;

2- Modelagem de investimento imobilirio: um enfoque conceitual. Ambos no V Workshop Brasileiro
de Gesto do Processo de Projeto na Construo de Edifcios, 2005.
3- Modelagem de investimentos imobilirios: um enfoque operacional. IV SIBRAGEC 2005.
4- Ciclo de vida de empreendimentos imobilirios: as dinmicas de produto e projeto. XI Entac, 2006
5- Ontology, Management of Project Process, and Information Technologies. ECPPM, 2006
22
1.6 Resultados e impactos esperados

A modelagem da incepo pode facilitar o desenvolvimento de ferramentas
que orientem o Incorporador nas suas relaes com os agentes de mercado, pblico
e profissionais de construo e no estudo de viabilidade econmico-financeira do
empreendimento. Assim o empreendedor poder acompanhar seu desempenho na
fase de incepo, apurar os seus custos com este processo. Este envolve a
prospeco de terrenos, pesquisas de mercado, consultas sobre a situao jurdica
de imveis, aproveitamento construtivo e viabilidade financeira, dentre outros.
Como trabalho acadmico, espera-se contribuir para o aperfeioamento dos
sistemas de gesto da produo e da qualidade na construo civil, atravs da
modelagem dos elementos e do contedo dos processos que compe a gerao e
concepo do produto imobilirio.
Pretende-se tornar mais transparentes as ferramentas e prticas do mercado
imobilirio residencial para o profissional e para o estudante de arquitetura, de modo
que ele possa avaliar o papel que desempenha atualmente nesse mercado. Ao
mesmo tempo, o trabalho espera fornecer ao estudante informaes sobre
atividades empreendedoras que, embora recebam pouca nfase na sua formao,
constituem demanda que encontra no arquiteto o profissional adequado.
Embora dentre os agentes presentes na fase de incepo de edificaes
residenciais de padro mdio-alto, o promotor imobilirio se destaque como mola
propulsora de todo o esforo para realizar o edifcio e participe, com freqncia, de
todo o ciclo do empreendimento, o arquiteto tambm bastante solicitado e cumpre
um papel de extrema importncia, pois o portador da soluo tcnica para os
interesses empresariais do promotor. Neste trabalho o papel desempenhado pelo
arquiteto na Incepo um dos tpicos analisados.
Outra questo tratada na dissertao diz respeito ao desenvolvimento de
novas tecnologias, que vm mudando a forma como se desenvolvem os negcios
em geral e que ter especial influncia no modo como a Incepo vem sendo
praticada atualmente.
23
No se tem conhecimento de bibliografia que trate especificamente da fase de

incepo7 e ainda so poucos os trabalhos que a mencionam Espera-se que as
questes que surgirem a partir desta pesquisa sirvam para que a discusso sobre a
incepo seja ampliada e colaborem para a construo de uma viso mais realista
da sua importncia para a qualidade final da edificao.
1.7 Contextualizao da pesquisa

Este trabalho vincula-se ao grupo de pesquisa NITCON8, voltado para o
estudo de aplicaes de novas tecnologias de informao no setor de Arquitetura,
Engenharia e Construo - AEC, cujos objetivos so:
a) O desenvolvimento de tecnologias (sistemas e ferramentas) para gesto no
segmento-alvo (AEC9), visando melhoria da qualidade e produtividade ao
longo da cadeia de produo do ambiente construdo.
b) A anlise dos impactos organizacionais e profissionais decorrentes da
introduo das novas tecnologias de informao.
O grupo de pesquisa NITCON, por sua vez, enquadra-se na linha de pesquisa

Produo do Espao Urbano do Programa do Curso de Ps-Graduao em
Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense.
No mbito do grupo NITCON, o trabalho enfoca a modelagem da primeira
fase do ciclo de vida do produto imobilirio, a incepo, que pode ser representada
figurativamente como um trio que integra o planejamento estratgico do promotor
Conforme j comentado anteriormente. Vide N.R. 3.

Grupo NITCON - Aplicaes de novas tecnologias de informao no setor de AEC Arquitetura,
Engenharia e Construo: Certificado pela Universidade Federal Fluminense UFF - Centro
Tecnolgico - Programa de Ps Graduao em Arquitetura e Urbanismo. Formado em 2002, rene
atualmente 03 pesquisadores e 07 estudantes.
9
AEC - Arquitetura, Engenharia e Construo.
8
24
de empreendimentos imobilirios e a formalizao das suas aes no mercado

imobilirio com a fase de produo da edificao.
1.8 Estrutura do trabalho

Alm desta introduo, este trabalho compe-se de mais quatro captulos,
cujos contedos descrevemos resumidamente a seguir.
No CAPTULO 2 EMPREENDIMENTO, CONTEXTO E PROJETO se
analisam o setor de edificaes do Macrosetor da Construo Civil, assim como sua
importncia para o Pas. O captulo traa um breve histrico sobre a evoluo da
produo da habitao no Rio de Janeiro. Em seguida, estuda-se a atividade de
projeto
reconhecida
como
fator-chave
de
bom
desempenho
empresarial
(NAVEIRO; OLIVEIRA, 2001) e como elemento estratgico em termos de qualidade

e produtividade. Tambm se pesquisa a maneira como as empresas produtoras de
habitaes organizam, processam e aprendem atravs das informaes relativas ao
ciclo de desenvolvimento dos seus produtos, e como isso essencial para o sucesso
de suas atividades. O empreendimento, elo entre o projeto e a construo, o
elemento de ligao para este captulo, assim como as diferentes e contraditrias
interpretaes dos termos que designam em ingls projeto e empreendimento, mas
que so bastante usados no Pas.
O CAPTULO 3 INCEPO tem como funo delinear os contornos do
conceito de incepo, que ainda no familiar no mercado imobilirio. Inclui-se
nesse esforo o estudo do ciclo de vida de empreendimentos imobilirios, que o
fundamento no qual se apia a incepo. Neste captulo se buscou tambm
definies e exemplos de incepo em outras cincias e em trabalhos e tendncias
em marcha em outros pases.
No CAPTULO 4 MODELAGEM DA INCEPO a modelagem estudada
com relao a sua utilidade na montagem de cenrios para melhoria de processos e
visualizao prtica de estratgias para o aumento da eficincia na gesto de
projetos. Descreve tambm as ferramentas usuais para modelagem e as mais
25
apropriadas para aplicao neste trabalho. O captulo finaliza com uma proposta de
modelagem para a Incepo, de acordo com o sistema SSM - Soft System Modeling,
atravs da aplicao da ferramenta IDEF.
O CAPTULO 5 CONCLUSES faz uma descrio crtica dos tpicos
analisados e fecha o trabalho com um balano dos resultados obtidos no estudo
realizado, em relao aos objetivos propostos.
1.8.1 Organizao do trabalho

Os captulos 2, 3 e 4 desta dissertao iniciam com um fluxograma, cuja
funo permitir a visualizao geral do captulo, ao mesmo tempo em que permite
ao leitor que saiba em que ponto do trabalho ele se situa. Cada subitem tambm
possui um modelo em escala menor do fluxograma do captulo ao qual pertence,
com destaque para o respectivo subitem.
A ttulo de exemplo, a Figura 1 apresenta o organograma do presente
Captulo; logo abaixo, em escala menor, encontra-se destacado o subitem em que
estamos neste momento.
Figura 1: Modelo de Organograma que inicia os Captulos 2, 3 e 4 deste trabalho.
26
Figura 2: Modelo de Organograma em escala menor que inicia os subitens dos Captulos 2, 3 e 4.
27
2.1
Consideraes Iniciais
Este
captulo
analisa
inicialmente
empreendimento
no
contexto
macroeconmico da Construo Civil e, mais especificamente, no Setor de

Edificaes. Mais adiante se estuda o empreendimento como produto, no mercado
imobilirio, destacando-se o papel do incorporador como principal agente na
produo habitacional para a classe mdio-alta. Outro aspecto analisado a
importncia do planejamento estratgico para a incepo.
A seguir, so estudados os significados de empreendimento e projeto, e
suas interdependncias. Aqui o termo empreendimento ser empregado com o
significado de produto, j realizado ou a ser realizado, e projeto ser todo o
esforo, processo e documentao necessrios para a concepo e realizao do
produto empreendimento.
O produto citado na hiptese deste trabalho o empreendimento imobilirio
residencial e o projeto a ferramenta utilizada para torn-lo real.
28
A convergncia de significados motivou a escolha do termo empreendimento

como referncia para o desenvolvimento deste captulo, j que, segundo Corra
Neto (2000), a circunstncia que relaciona os termos Projeto e Construo Civil o
empreendimento imobilirio. O empreendimento ao mesmo tempo sujeito e objeto
da produo imobiliria, resumindo em si tanto uma conotao fsica, relativa
construo, ao fluxo de materiais e recursos necessrios ao seu desenvolvimento,
quanto os aspectos intangveis relativos aos servios, que influenciam no resultado e
conseqentemente no nvel de qualidade alcanado na sua produo, e o
atendimento s necessidades e desejos do usurio final.
2.2
Construbusiness
A Construo Civil constitui um importante setor para a economia nacional,

sendo responsvel direta por uma parcela significativa do PIB (Produto Interno Bruto)
brasileiro. Ela composta de um conjunto de processos que resultam em produtos
de vrias naturezas, com uma diversidade expressiva de relaes com quase todos
os demais setores econmicos, tornando-se, portanto, parte indissocivel do
desenvolvimento econmico do pas.
Os extratos da construo civil, gerados atravs da infra-estrutura de
saneamento, transporte, urbanizao, energia, assim como a construo de
habitaes, edifcios comerciais, industriais e os diversos servios agregados
delimitam o grande macro complexo que compe as atividades econmicas do setor.
Esse conceito de macro complexo econmico aplicado Indstria da
Construo Civil foi apresentado por Prochnik (1987) no final da dcada de 80. Este
autor o define como um Macrosetor composto pelo setor de construo propriamente
29
dito e seus fornecedores de materiais e servios. O termo Construbusiness

popularizou-se desde alguns anos como sendo o sinnimo desse macro complexo.
Em nmeros resumidos, este o perfil da participao relativa do macrosetor
na economia nacional10:
Em 2004 participou diretamente com 10,65%* do PIB nacional e com

18,4%* do PIB no conjunto dos efeitos diretos, indiretos e induzidos;
Para 2005 a projeo de que o macro setor participe diretamente com

16,3%*** do PIB;
Em 2004 empregou diretamente 6.241.411*** trabalhadores e a projeo

para 2005 de que o Macrosetor empregue 7.409.870*** (8,85% do total
dos trabalhadores brasileiros);
Em 2003 gerou 12,142** milhes de empregos na economia no total dos

efeitos diretos, indiretos e induzidos.
Segundo a CBIC (2004)
11
, o macrosetor da Construo Civil encolheu
12,68% de 2001 at 2003, significando uma reduo de 2% na participao no

Produto Interno Bruto (PIB). No entanto, as expectativas positivas com relao
recuperao do setor encontram apoio na forte correlao entre o desempenho da
atividade construtora e o incremento da economia domstica. Esta, embora
prejudicada pela manuteno da poltica de juros altos ao longo de 2004 e pelos
srios acontecimentos polticos ocorridos em 2005, segundo o Relatrio, permanece
como objeto de expectativas otimistas por conta de algumas medidas que vm
sendo tomadas, dentre elas:
10
Fonte: "O Macrosetor da Construo" - Maro de 2005 (FGV/CBIC) extrado de

http://www.cbicdados.com.br/constructnumeros1.asp em 18fev2006. (*) Projeo 2004 (**) Estimativa 2003.
(***) Silva, Antnio Braz O. e Teixeira, Luciene P. - "A economia brasileira e as perspectivas do Macrosetor da
Construo para 2004 e 2005".
11
Relatrio 2003/ 2004 Banco de dados CEE-CBIC- Comisso de Estatstica e Economia da Cmara Brasileira
da Indstria da Construo. 11 ed.. Disponvel em <http://www.cbicdados.com.br/files/anuario/relatorio.pdf>
Acesso em 18fev2006
30
Resoluo 3177 do Banco Central (BACEN), que determinou a ampliao

de 1% para 2% do percentual de recursos do Fundo de Compensao das
Variaes Salariais (FCVS) que deve ser aplicado mensalmente em
operaes de crdito imobilirio e desestimulou o recolhimento de
eventuais excedentes ao BACEN.
Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, que, entre outros aperfeioamentos,

visa a melhorar as condies jurdicas dos negcios e dos contratos
imobilirios; estabelecer regime tributrio especial para estimular a adoo
do patrimnio de afetao e consolidar a alienao fiduciria em contratos
de financiamentos de bens imveis.
Estmulo securitizao de recebveis imobilirios - base do Sistema de

Financiamento Imobilirio (SFI).
No caso especfico do patrimnio de afetao, o instituto ainda no conta com
aprovao de grande parte dos incorporadores, segundo palestra sobre o assunto
realizada no SINDUSCON do Rio de Janeiro - RJ12 e entrevista realizada com o
diretor da Incorporadora 2.
O otimismo manifestado no Relatrio CBIC no unanimidade do setor e
diverge dos dados da XXIII Sondagem da Construo, realizada em novembro de
2004 com 310 empresrios de todo o Pas, evidenciando o fato de que a
recuperao da construo ainda no abrangente e que nas pequenas empresas
do setor (60 % da amostra), no se pode falar de crescimento. A mesma pesquisa
mostra que os empresrios esto pessimistas quanto s perspectivas de
desempenho de suas empresas e esto avaliando mais positivamente a poltica
econmica do governo, mas tm expectativas mais pessimistas de crescimento
econmico. A XV Sondagem Conjuntural da Construo (2005) 13 confirma com fatos
12
13
Palestrante Adv. Francisco Osrio. Tema: Regime Tributrio do Patrimnio de Afetao nas
Incorporaes Imobilirias". Local SINDUSCON-RJ. Data 02 de setembro de 2005.
XV Sondagem Conjuntural da Construo Nov2005, da CBIC. Extrada de
http://www.cbicdados.com.br/files/sondagem/xxv_sondagem_nacional.pdf em 18fev2006
31
esse pessimismo, embora tenha sido registrado um crescimento do indicador de

perspectivas de crescimento para o ano de 2006.
A Retrospectiva da COMCIC/ FIESP (2005)
14
, referente a 2004 e com dados
sobre uma perspectiva para 2005, indica uma premncia por um crescimento
sustentvel para o cenrio macroeconmico extensvel para o setor da construo. O
mesmo documento diagnostica a relevncia da Cadeia da Construo Civil, no
apenas atravs de dados macroeconmicos, mas acrescentando caractersticas do
setor que realam sua importncia:
Expressivo poder multiplicador sobre a demanda domstica, com mnimo

vis importador.
Potencial de superao de gargalos produtivos e de infra-estrutura
2.3 Edificaes Residenciais
O destino principal dos produtos do Macrosetor a Formao Bruta de Capital

Fixo (FBCF) do Pas, ou seja, a maior parte da produo setorial representa
investimentos em infra-estrutura, edificaes e moradias. Se a FBCF da Cadeia da
Construo da ordem de R$ 270 bilhes (COMCIC/FIESP, 2005) em nmeros
referentes a 2004, 60% destes advm da Construo Civil propriamente dita (R$ 162
bilhes), distribudo da seguinte forma:
14
Comit da Cadeia Produtiva da Indstria da Construo Civil (COMCIC) da Federao das

Indstrias do Estado de So Paulo (FIESP) janeiro de 2005.
32
R$ 40 bilhes (14,81%) Investimentos na Construo pela Indstria da

Transformao.
R$ 40 bilhes (14,81%) Investimentos em Infra-estrutura.

R$ 82 bilhes (30,38%) Construo Habitacional, sendo:
R$ 51 bilhes (62% de 30,37%) Autoconstruo 15
R$ 31 bilhes (38% de 30,37%) Construtores
Grfico 1 Distribuio da Formao Bruta de Capital Fixo da Ind. da Construo Civil. Fonte: O autor.
Dados bsicos: Relatrio COMCIC/FIESP, 2005.
Segundo documento redigido no Frum de Competitividade da Indstria da

Construo Civil, coordenado pelo Ministrio do Desenvolvimento, Indstria e
Comrcio, e distribudo aos participantes do evento CONSTRUBUSINESS 2003, o
15
Todas as classes sociais fazem construo no sistema de auto-gesto, em particular as classes C,

D e E.
33
diagnstico geral para o setor habitacional para o ano 2000 apontava, dentre outros
aspectos:
Falta de capacitao dos municpios para programar polticas urbanas.

Mecanismos formais de financiamento insuficientes para atender
demanda.
Dficit habitacional elevado crescente, tendo aumentado 41,5% de 1991 a

2000.
Dficit habitacional estimado em 6,65 milhes de unidades (14,5% do total

de domiclios).
Acrscimo da demanda anual: cerca de 400 mil/ ano, muito acima do

acrscimo possibilitado pelo sistema formal.
Setor
de
Edificaes
especificamente
apresenta
as
seguintes
caractersticas (COMCIC/FIESP, 2005).
Pulverizao de atividades e mtodos tradicionais, com evoluo lenta de

processos e materiais.
Em sua grande maioria as edificaes so construdas de maneira

convencional, com estruturas e componentes produzidos ou instalados no
local da obra.
Diversidade de produo com produtos nicos (no-seriados), empregando

mo-de-obra de baixa qualificao desenvolvimento tecnolgico lento.
Ciclo de produo longo e com elevado nmero de agentes intervenientes.
Resistncia a inovaes e manuteno de mtodos tradicionaisGrande
participao da populao de baixa renda na demanda total Preferncia
34
por materiais tradicionais e de menor custo aplicado. Penetrao de novos

processos e materiais envolve longo tempo de educao do mercado
(cultura, mo-de-obra), mesmo quando apresentam ntidas vantagens p.
ex: tubos hidrulicos de PVC.
No entanto, diversos fatores esto provocando mudanas significativas nos
mercados de servios e materiais de construo. Segundo a COMCIC/FIESP (2005),
so as seguintes as tendncias para o Mercado da Construo Civil:
Aumento da demanda por obras de menor custo e prazo de execuo,

trazendo necessidades de maior produtividade na indstria de edificaes.
Aumento de investimentos estrangeiros, demandando obras com requisitos
e padres internacionais principalmente no segmento no-residencial.
Regulamentos mais rigorosos e presses sociais para melhoria de
qualidade de obras, reduo de desperdcios, menor agresso ambiental.
Penetrao de concorrentes internacionais trazendo novas tecnologias maior competio, inovaes nos materiais tradicionais.
Oferta crescente de sistemas pr-fabricados, com vantagem de maior

rapidez e retorno de investimentos estimulando inovaes e demanda de
novos materiais.
Quanto ao financiamento do setor, os dados da figura a seguir demonstram:
35
Segmentao da Construo Habitacional (1)
Auto-construo
Construo
organizada
700 mil U.H. (2) (64%)
100 mil U.H. (9%)
800 mil U.H. (73%)
Financiamento privado
20 mil U.H. (2) (2%)
50 mil U.H. (5%)
70 mil U.H. (6%)
Financiamento governamental
190 mil U.H. (2) (2%)
100 mil U.H. (9%)
290 mil U.H. (21%)
910 mil U.H. (2) (78%)
250 mil U.H. (23%)
Auto-financiamento
(1) Esto excludas as Obras de Arte, Construo Pesada e Obras Industriais e Obras de Infra-estrutura; (2) O
nmero de Unidades Habitacionais (U.H) no contempla as reformas em unidades pr-existentes. Fonte: Adaptado de PNAD;
Bacen; Caixa; Ministrio das Cidades; CBIC; Prospectividade Tecnolgica; PINI; base 2001.
Figura 3: Segmentao da Construo Habitacional.
O setor financeiro deixa de atender a 73% das necessidades de crdito para a

construo habitacional. E as construtoras so as que mais sofrem com a oscilao
de mercado (VALOR, 13jul2005).
2.3.1 Constataes
Os dados sobre a informalidade na indstria da construo apontam para algo
em torno da metade da produo de habitao construda sem nenhuma
regularizao tcnica ou legal (Amorim, 2006), com grande parte atuando em
autoconstruo. Alm disso, constata-se uma baixa concentrao da produo no
segmento de edifcios, por razes que envolvem o valor da terra, principalmente em
grandes cidades, como o Rio de Janeiro e, neste caso especfico, por problemas
fundirios e por restries legais complexas. O quadro da informalidade no Rio de
Janeiro pode ser mais grave, se levarmos em conta que os dados bsicos sobre o
desempenho dos segmentos informais da construo fornecidos pelo Instituto
Pereira Passos so em geral incompletos ou sujeitos a grande margem de erros pela
36
excluso das edificaes sem registro municipal e pelo uso de bases de dados
externas para16 projetar a informalidade.
2.4
Empreendimento e Mercado Imobilirio
2.4.1 Surgimento e Evoluo da Incorporao no Brasil.

inegvel o papel da Indstria da Construo Civil para a economia e o
desenvolvimento do Pas. No entanto ela cresceu em importncia em passado
relativamente recente e de modo excepcional na antiga capital do Brasil, o Rio de
Janeiro.
Na dcada de 1930 a indstria da construo do Rio de Janeiro era o setor
que empregava maior nmero de operrios e ocupava o segundo lugar em valor da
produo e consumo de matria-prima, alm de ser a terceira em fora motriz e
pagamento de impostos e taxas, a quarta em nmero de empresas e
estabelecimentos e a sexta em capital aplicado e realizado (LVY, 1994). Entre os
anos 1930 e 1945 foram fundadas mais da metade das empresas que constituam o
setor na dcada de 50.
O final da dcada de 1940 foi marcado pela expanso da construo civil e as
causas apontadas vo desde a larga difuso do concreto armado, at intervenes
urbansticas em diversas gestes da Prefeitura do ento Distrito Federal (FREITAS
FILHO, 2002; LVY, 1994).
16
Vide Coleo Estudos da Cidade IPP. Estudo n. 117, de outubro de 2001. Disponvel em
<http://www.armazemdedados.rio.rj.gov.br/>. Acesso em 24/08/2006.
37
Este perodo tambm marcou o fortalecimento da figura do incorporador, ou

seja, o elemento que controlava as diversas fases do processo de construo de
moradias, desde a compra do terreno at a comercializao dos imveis (FREITAS
FILHO, 2002).
No campo da moradia, da produo da habitao no Rio, Ribeiro (1997)
registra trs momentos de expanso, com causas e contradies prprias. O autor
indica que os trs estgios se sucedem por conta da exausto ou quebra da
conjuntura que propiciou seu surgimento e que sustentava o modo como cada um
deles se reproduzia. So circunstncias que caracterizam cada um dos estgios, a
conjuntura e a crise que prepararam o caminho para o sistema de produo
seguinte. Ele os descreve como:
1- Estgio rentista (final do sculo XIX at meados da dcada de 1910),
associado propriedade da terra, e cujo produto foram os cortios e a
carncia de habitaes estava mais ligada a fatores relativos qualidade
do espao e higiene;
2- Estgio de expanso pequeno-burguesa (dos anos 1910 at a Segunda
Guerra Mundial), caracterizado pela explorao atravs de pequenos
capitais imobilirios via aluguel, cujo produto mais marcante representado
pelas inmeras vilas de casas existentes em muitos bairros da cidade;
3- Estgio da Incorporao imobiliria (anos 1950 at nossos dias), servindo a
construo, a partir deste estgio, para a apropriao pelo empreendedor
do sobrelucro de localizao.
2.4.2 Estgio da Incorporao Imobiliria

Concebida no Brasil na conjuntura dos anos 1940, a incorporao imobiliria
tem como causas, em primeiro lugar, a emergncia de uma nova frao de capital na
cidade, proveniente da acumulao de capital nas mos de variados segmentos
38
sociais, que no contavam com alternativas de investimento encontrando na

construo uma forma de manter e ampliar sua riqueza (RIBEIRO, 1997).
Segundo Lvy (1994), entre 1939 e 1947 o ndice de edificaes no Rio de
Janeiro cresceu a uma taxa mdia anual de 13%, tendo sido observado, tambm
nesse perodo, um crescimento expressivo do volume de encomendas do Estado
para a construo de edifcios de apartamentos, e de obras de construo pesada.
Ao mesmo tempo, a poltica populista de Getlio Vargas congela aluguis,
desvalorizando o capital imobilirio e cria uma poltica de financiamento
construo, incentivando, assim, a transformao das poupanas da nova classe
mdia em capital incorporador.
A partir da uma srie de crises e booms rondam o sistema de produo de
moradias por incorporao.
Em seu incio a ausncia de instituies financeiras que permitissem a
captao sistemtica de poupanas para financiamento imobilirio, assim como os
desvios de recursos de previdncia e da Caixa Econmica para o programa de
industrializao, impediu a consolidao do capital de incorporao. Os empresrios
imobilirios, na dcada de 1950, travavam uma luta pela criao de uma poltica
habitacional que transferisse para o setor recursos financeiros necessrios
manuteno e expanso da construo.
Nos anos 1960 uma crise da incorporao surge a partir da elevao dos
preos de terreno na rea nobre da cidade, onde se concentram as construes e a
infra-estrutura, juntando-se a isso a instabilidade do crdito. J a segunda metade
dos anos 60 caracteriza-se pelo incio de longo perodo de consolidao e expanso
da incorporao imobiliria, tambm com ciclos de crescimento-relmpago e crises.
Alguns fatos relevantes do perodo so:
Montagem do Sistema Financeiro da Habitao (SFH), em 1964 - Captao

de poupanas geradas pelo milagre brasileiro, sub-remuneradas atravs
39
do FGTS e de cadernetas, e colocado disposio do capital de

incorporao, alm de reformas institucionais (Lei 4591, dentre outras) que
estabilizam a figura do incorporador e consolidam o sistema produtivo.
Crescimento do setor - Com o pressuposto da introduo de novos

patamares de diferenciao social na cidade. Aps o Copacabana apartamento sucede-se a inveno de Ipanema como espao de
diferenciao social correspondente nova classe mdia internacionalizada
no seu estilo de vida.
Elevao do preo da rea nobre - A diminuio do sobrelucro de

localizao cria o lastro para nova alterao no mapa social da cidade com
a inveno do novo produto Barra da TijucaCondomnio Fechado. Esta,
ainda segundo Ribeiro (1997), representaria a anti-cidade, a negao da
modernidade, fruto de um padro oligopolizado de incorporao, construdo
sobre uma aliana entre grandes
empresas
imobilirias,
grandes
proprietrios de terras e o Estado.
Neste ponto da trajetria do estgio de expanso da incorporao, uma frao

do capital de incorporao se tornou autnoma e a sua estratgia de acumulao
apoiou-se no aumento do valor unitrio que se dava a cada empreendimento
realizado. O mercado para esta fatia se reduz queles segmentos sociais que podem
pagar a renda de monoplio resultante, usando a expresso de Ribeiro. O restante
dessa frao passa a produzir ao preo de custo, abrindo mo integral ou
parcialmente de eventuais sobrelucros de incorporao. (RIBEIRO, op. cit.).
Atualmente as questes que mais influenciam o mecanismo da incorporao
dizem respeito alienao fiduciria e ao patrimnio de afetao. Instituda atravs
da Lei Federal 9.514, de 20 de novembro de 199717, e ratificada pela Lei 10.931 de
02 de agosto de 2004, com a utilizao da alienao fiduciria a medida procura
imprimir mais agilidade na circulao do capital imobilirio, pois alm de garantir uma
17
Dispe sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio
40
retomada mais rpida do imvel financiado, ela permite que crditos oriundos da
comercializao de imveis sirvam de garantia na captao de recursos, atravs da
transferncia da titularidade desses crditos para o financiador. (CHALOUB, 1998). A
partir dessas ferramentas, essa lei estabelece as bases para o funcionamento de um
mercado de crditos lastreados em garantias imobilirias.
O Patrimnio de Afetao, tambm proposto atravs da Lei Federal 10.931/
2004, entre outras medidas, vincula o capital da incorporao ao bem a ser
edificado, apartado do patrimnio do incorporador, procurando garantir a realizao
da incorporao correspondente com a entrega das unidades aos respectivos
adquirentes, protegendo seus interesses.
A incorporao especialmente importante na presente pesquisa, por se
tratar de um mecanismo de produo de habitao caracterstico do segmento de
mercado escolhido, a par de outros modos de produo.
Pelo fato de ser o incorporador a mola propulsora da promoo de
empreendimentos
imobilirios,
item
seguinte
vai
analisar
algumas
das
caractersticas importantes relacionadas a esse agente.
2.5 Empreendimento e Empreendedor no setor imobilirio residencial
Kotler (1996), ao descrever aquilo que designa como estgio de surgimento

do ciclo de vida de um produto, afirma que antes que um mercado se materialize ele
j existe como mercado latente e compreende pessoas que compartilham uma
necessidade ou desejo similar por algo que ainda no existe. Para o autor o
41
problema do empreendedor identificar esse desejo latente e desenvolver um

produto timo para esse mercado.
O empreendedor, ento, o agente que procura tornar uma oportunidade de
negcio em um empreendimento concreto, atraindo para si os riscos inerentes
assuno das vrias responsabilidades que assume. No caso dos empreendimentos
imobilirios residenciais brasileiros, o empreendedor est no papel de incorporador,
acumulando s vezes o papel de construtor, vendedor ou gerenciador de
empreendimentos.
A figura do incorporador no Pas s veio a tomar forma na dcada de 1960,
com a promulgao da Lei 4.591/ 196418. Antes disso, desde a dcada de 1930,
quando a demanda por imveis nos grandes centros urbanos se intensificou,19 as
pessoas que se dedicavam construo e venda de edificaes realizavam seus
negcios sem controles, haja vista a inexistncia de regras legais a respeito da
venda de unidades em construo. No havia garantias para o adquirente, que era
quem acabava herdando as conseqncias das aes nem sempre bem
intencionadas dos promotores daqueles tempos. Segundo CHALOUB (2005), os
dispositivos vigentes na poca regulavam apenas a venda das unidades de
edificaes j construdas.
Este autor transcreve o registro de Caio Mario da Silva Pereira, propositor da
Lei 4.591/64, a respeito do perodo que antecedeu essa lei:
O mau incorporador, irresponsvel e inconseqente, tratou de imprimir ao
empreendimento
feio
propcia
cogitou,
ento,
de
armar
as
incorporaes, expresso com que designava as operaes iniciais de

imaginar e projetar a edificao, anunciar a venda com farta publicidade,
colocar as unidades, contratando a construo no em seu prprio nome,
porm no dos adquirentes, e saindo s pressas, antes que a espiral
inflacionria se agravasse, encurtando os recursos e suscitando os
desentendimentos. Enquanto isso, o incorporador honesto, com seu nome
18
Dispe sobre o Condomnio em Edificaes e as Incorporaes.
19
Chalub (2005) informa que as regras existentes limitavam-se a disciplinar a venda e a utilizao de
edificaes j construdas.
42
respeitado, cada vez maiores dificuldades defrontava, obrigado a vender

sem reajustamento... (PEREIRA (1976) 20 apud CHALOUB (2005).
Alm de contribuir para minimizar as srias questes ticas que envolvem a

atividade de incorporao, a Lei de Condomnios e Incorporaes (como conhecida
a Lei 4.591/64) foi precursora do sistema de proteo e defesa do consumidor
contido no Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), ao lanar os princpios da boaf e da funo social do contrato e fixar a responsabilidade do incorporador e demais
profissionais envolvidos no negcio.
Nos tempos atuais, no entanto, mesmo com avanos significativos no que diz
respeito sua regulamentao e aos dispositivos acrescidos recentemente, como o
patrimnio de afetao e a alienao fiduciria, a atividade de incorporao em si
mantm as mesmas funes e caractersticas e, principalmente o mesmo sistema de
operacionalizao, fazendo valer ainda a definio dada pela Lei 4.591/64 para a
figura do incorporador, e que veremos no item seguinte.
2.5.1 Algumas definies para o incorporador

Ao analisar a gesto de projetos de edificaes, Silva; Souza (2003) descreve
a rede de relaes que se estabelece entre vrios agentes que desempenham
papis diferentes, mas complementares, na produo de empreendimentos
imobilirios. Nessa descrio no h destaque especial para a figura do
incorporador, sendo ele visto em conjunto com os construtores e outros geradores da
atividade de projeto. Souza et al (2004) detalha o fluxo de incorporao imobiliria de
modo completo, constituindo-se em obra singular no que tange ao estudo da gesto
de empresas incorporadoras. Entretanto contextualiza em apenas duas pginas a
funo das empresas incorporadoras na cadeia produtiva da indstria da construo
civil, sem defini-las com mais detalhes.
20
Esta citao no consta da quinta edio, consultada pelo autor, e que consta das referncias
bibliogrficas deste trabalho. Chaloub cita aqui a terceira edio do livro: PEREIRA, Caio Mario da
Silva. Condomnio e incorporaes. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1976, p. 251.
43
importante esclarecer, entretanto, que a atividade de incorporao possui

uma caracterstica que a destaca no processo de produo de habitaes, qual seja
a de permitir a comercializao, antes do incio efetivo da obra, das unidades
autnomas que comporo a edificao. Ou seja, o nico elemento tangvel com que
o adquirente faz contato com o terreno onde se construir o empreendimento. Isso
torna o incorporador o agente detentor da responsabilidade pela gesto do
empreendimento, conferindo-lhe a prerrogativa de escolher o construtor, de planejar
a comercializao e amealhar os recursos necessrios para a realizao do projeto e
da obra. Essa nica caracterstica o coloca no centro do processo de produo e
estabelece
relaes
que
so
importantes
precisam
ser
consideradas
principalmente para a compreenso do processo de incepo, que o nosso objeto

de estudo.
Para Chaloub (2005), a atividade de construo est presente no negcio
jurdico da incorporao, mas incorporao e construo no se confundem, nem
so noes equivalentes.
O incorporador no precisa, necessariamente, constituir-se numa empresa,
mas, de toda a forma, a figura fundamental para a articulao do negcio
imobilirio, mesmo que possa vir a acumular as funes de vendedor, construtor e
de gerenciador do empreendimento.
Ao definir o Incorporador, Pereira (1961) assim o caracteriza:
Considera-se incorporador e se sujeita aos preceitos dessa lei toda
pessoa fsica ou jurdica que promova a construo para alienao total ou
parcial de edificao composta de unidades autnomas, qualquer que seja a
sua natureza ou destinao.
A Lei 4591 (Lei de Condomnio e Incorporaes - LCI) amplia esta definio:

Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante
ou no, que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a
44
venda de fraes ideais de terreno, objetivando a vinculao de tais fraes

a unidades autnomas em edificaes a serem construdas ou em
construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas
para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a
incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo
prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas.
O texto da referida lei, ao mesmo tempo em que descreve e define as funes

a que est afeito o Incorporador de Edifcios, destaca o papel central por ele
desempenhado na produo de empreendimentos imobilirios. Pereira o compara ao
fundador ou incorporador da sociedade annima do antigo Cdigo Civil. Em ambos
os casos o incorporador ou fundador o autor da idia que faz se constituir a
sociedade annima ou construir o edifcio; ambos tambm promovem contatos,
aproximam interessados, obtm capital, elaboram planos, fazem contratos,
conseguem redao de documentos. Em um e em outro caso, o incorporador visa
um benefcio, ou lucro ou alguma cota do empreendimento, ou em aes, na
sociedade annima, ou em unidades do prprio edifcio.
Meirelles (198721, apud Chaloub, 2005) vislumbra uma figura multiforme que,
ora financiando o empreendimento, ora construindo o edifcio, ora adquirindo
apartamentos para revenda futura, mantm constante a sua funo de elemento
propulsor do condomnio.
Cotejando a figura do incorporador com outros agentes assemelhados
(corretor, mandatrio etc.), Pereira (op.cit.) alerta que o incorporador mais do que
qualquer uma dessas figuras e no se confunde com elas, sendo este a chave do
negcio, quem promove o condomnio, harmoniza interesses, articula-se para
consecuo do resultado, que o edifcio inteiro. Esclarece tambm a natureza
empresarial da atividade, circunscrevendo os diversos atributos assumidos pelo
Incorporador para o exerccio do seu trabalho e agrupando-os de modo a explicitar
os seus diferentes papis, articulaes e relaes com os mais importantes agentes
participantes
21
da
promoo
de
empreendimentos
imobilirios.
Meirelles, Hely Lopes. Direito de Construir. 5. ed.So Paulo: Malheiros, 1987.
Empresa
45
incorporadora aquela, portanto, que toma para si a responsabilidade de gerir um

empreendimento imobilirio em forma de condomnio.
Em resumo, a atividade de incorporao, portanto, uma atividade
empresarial, cuja gesto deve estar subordinada a um indivduo com capacidade
empreendedora e administrativa. Ao mesmo tempo, como est atrelada construo
fsica do empreendimento, a incorporao necessita cercar-se de competncia
tcnica para concepo e concretizao do projeto e da obra do empreendimento.
Essa dualidade entre os aspectos gerenciais e tcnicos pode constituir-se num
conflito srio de comunicao e comprometer o resultado final do empreendimento.
Essa uma questo que conta com uma soluo interessante na Frana, conforme
veremos no item seguinte.
2.5.2 Empreendedor em outros pases

Segundo Melhado (1994), as principais responsabilidades pela realizao dos
empreendimentos imobilirios na Frana so atribudas aos empreendedores, e o
instituto que eles representam a Matrise dOuvrage, que semelhante
incorporao brasileira. Essas responsabilidades so definidas por uma lei de 1985,
modificada em 1988 e regulamentada por decreto em 1993, chamada a Lei MOP
(Matrise DOuvrage Publique22).
Melhado (op.cit) relata que as misses do empreendedor francs concentramse na garantia do aporte de recursos financeiros necessrios, no estabelecimento do
programa de necessidades a ser atendido pelo projeto, na contratao do projeto e
da obra e na administrao geral do empreendimento. Em alguns casos, ele assume
tambm a gesto na fase de uso, operao e manuteno, como nos conjuntos
habitacionais de interesse social. E para algumas dessas misses cerca-se em geral
de assessores especializados, como para a elaborao do programa de
necessidades, por exemplo. A coordenao e controle do desenvolvimento do
22
Loi 85-704 du 12 Juillet 1985. Loi relative la matrise d'ouvrage publique et ses rapports avec la
matrise d'oeuvre prive. Disponvel em
<http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/cdu/accueil/histoire/loimop.htm> Acesso em 06fev2006
46
projeto, assim como o acompanhamento da execuo da obra at a sua entrega,

so confiados ao matre doeuvre, que pode ser pessoa fsica ou jurdica. A matrise
doeuvre refere-se ao conjunto de todos os projetistas, incluindo-se aqui os
engenheiros, sendo a coordenao normalmente assumida por arquitetos (matres
doeuvre).
Cambler (1993) compara sistemas jurdicos de diversos pases e percebe que
a maior parte dos pases civilizados adota o instituto da propriedade horizontal
23
(condomnio edilcio24) dentro de seus sistemas jurdicos, embora no regulamentem

especificamente, como ocorre no Brasil, a atividade de incorporao.
No sistema francs, ainda segundo Cambler, o incorporador deve ser filiado
Chambre Syndicale des Constructeurs Promoteurs25, qual compete examinar o
planejamento jurdico e econmico do empreendimento.
Na Espanha a representao do condomnio faz-se por um presidente e por
uma junta de proprietrios, j que o condomnio no possui personalidade jurdica
prpria. O dono do terreno alienar seus direitos a terceiros depois de construda
mais da metade do edifcio, minimizando os riscos acerca da realizao do edifcio,
pois, segundo Cambler (op.cit.), os riscos diminuem quando as vendas ocorrem com
a edificao em estado mais adiantado de construo.
Na Argentina a lei exige a constituio de um consrcio de proprietrios que
redige um regulamento da co-propriedade, mas que institudo por um promotor.
Interessante observar a instituio chamada prehorizontalidad, que consiste num
processo cujo objeto a construo do edifcio e cuja finalidade tambm a
proteo dos compradores contra promotores inescrupulosos. Na prehorizontalidad,
a situao do edifcio e dos proprietrios, depois do prdio habitado, integra-se ao
23
Segundo PEREIRA (1988), o termo propriedade horizontal advm da diviso do edifcio em planos
horizontais superpostos.
24
Condomnio edilcio um termo que busca diferir o condomnio de apartamentos, ou o edifcio, do condomnio
comum, onde duas ou mais pessoas possuem o mesmo bem e usufruem proporcionalmente da totalidade do
bem. No condomnio edilcio, duas ou mais pessoas so donas de uma edificao como um todo mais a frao
indivisvel do terreno onde est edificada a construo; no entanto cada condmino possui uma unidade
autnoma e privativa (seu apartamento) e compartilha partes comuns privativas e no privativas (garagem,
escadas, corredores, casa de mquinas, etc.). Fonte: BRITO (2002)
25
Cmara Sindical dos Construtores Incorporadores
47
sistema jurdico; antes de o prdio ser ocupado a aquisio de cada apartamento

implica na adeso de cada um dos compradores ao regulamento redigido pelo
promotor. Pereira assevera que na lei que regulariza a prehorizontalidad podem ser
identificadas muitas das disposies contidas na Lei 4591/64.
Mas voltemos Incorporao como atividade empresarial, conforme o item
anterior. O fato de ser uma atividade com fortes traos comerciais leva
necessidade de submisso da incorporao s regras do mercado imobilirio. Como
modo de produo, ela pede eficincia e eficcia; como negcio, ela pede
estratgias para lidar com o mercado. Isto ser visto no item seguinte.
2.6 Empreendimento e Planejamento Estratgico
No faz parte do escopo do presente trabalho um estudo detalhado do

planejamento estratgico. Porm h pontos em que ele tangencia a Incepo e, por
conseguinte, vale tecer algumas consideraes sobre o assunto.
As mudanas significativas nas relaes entre os agentes de produo e
destes com seus clientes ressaltada por Souza et al (2004) quando este fala da
influncia dos movimentos mundiais pela qualidade e produtividade em todos os
setores produtivos, includa a construo civil. Este autor destaca, ainda, a
importncia
da
estratgia
de
competio
do
agente
responsvel
pelo
empreendimento, ao qual cabe identificar e atender a uma demanda por um

produto, edifcio ou outro tipo de bem, em que o projeto detm um grande potencial
como determinante do desempenho competitivo desse agente.
48
A interao entre o planejamento estratgico e o projeto do empreendimento

imobilirio relevante tambm para Fabrcio et al (1999) e Silva; Souza (2003).
Segundo esses autores, o planejamento estratgico a base e o ponto de partida
para o incio do ciclo de vida do empreendimento, e, por conseguinte, elemento de
entrada no processo de incepo, e deve direcion-la.
Para Silva; Souza (2003), o desenvolvimento do empreendimento imobilirio
um processo compartilhado entre diversos agentes, cada um deles com dinmicas
prprias de competio, e a estratgia-me para o desenvolvimento do projeto
deve ser o atendimento das necessidades do cliente final da cadeia produtiva. Como
nenhum agente do processo de desenvolvimento de projeto ( exceo do
empreendedor) detm uma atividade-fim no que diz respeito a esse processo, a
estratgia relativa ao produto a ser gerado deve ser estabelecida pelo responsvel
pela identificao e caracterizao do mercado em que esse produto demandado.
Ressalta o mesmo autor que fundamental que essa estratgia seja
compartilhada pelos demais agentes - projetistas consultores e fornecedores
produtos e servios -, integrando estratgias especficas e particulares, sem que
existam contradies que possam vir a representar a incapacidade de atender
adequadamente ao cliente final num ambiente concorrencial e, assim, inviabilizar um
posicionamento competitivo satisfatrio. O mesmo raciocnio proposto por Oliveira
(2006), que sugere que esta recomendao conste de maneira formal no plano de
qualidade do empreendimento.
Depreende-se, a partir desses argumentos, que a preocupao com a
formatao adequada do empreendimento imobilirio na fase de incepo pode
propiciar uma espcie de espinha dorsal do projeto para sua realizao, facilitando
seu desenvolvimento, ao mesmo tempo em que pode estabelecer uma simbologia
prpria que represente o seu conceito. A comunicao entre os agentes envolvidos
no processo de produo se daria em torno de um objetivo comum, evidenciado
atravs desse conceito. Este poderia, tambm, servir como referncia para a
estratgia de promoo da venda do empreendimento.
49
Esse ponto de vista converge com a concepo de que um produto

portador de representaes, e como tal, participante de um processo de
comunicao. (NIEMEYER, 2003)
Formoso et al (1998) cita o planejamento estratgico como requisito para o
projeto, enfatizando a sua importncia, inclusive, como receptor da retro alimentao
do sistema de produo e base para a melhoria do processo. Conclui-se que a
planejamento estratgico, quando existente, deve direcionar as atividades da
incepo.
Todo planejamento estratgico tem um encadeamento semelhante, como se
pode observar comparando Kotler (1994), Costa (2005), Ambrsio (1999),
Porter(1986).
Qualquer planejamento precisa ter desafios, objetivos e metas a serem
atingidos ao longo de um determinado horizonte de tempo. O planejamento
estratgico, alm desses elementos, necessita da anlise e reconhecimento de
fatores externos e internos organizao, de modo que a empresa se alinhe de
acordo com os movimentos percebidos nos demais agentes do mercado de que
participa.
Costa, por exemplo, faz a descrio do planejamento estratgico baseando-se
num tringulo apoiado nos trs seguintes pontos:
1- Propsito, que responde pergunta: o que a empresa quer ser?
2- Ambiente, que responde pergunta: o que nos permitido fazer?
3- Capacitao, que responde pergunta: o que ns sabemos fazer?
E, no centro do tringulo, localizam-se as:

4- Estratgias, que respondem pergunta: o que que ns vamos fazer?
50
Ainda segundo Costa (op.cit.), esse propsito deve ser construdo a partir dos
seguintes elementos:
a- Viso do que a empresa deseja ser no futuro.
b- Misso, que exprime o que deve ser feito para que se alcance a viso.
c- Abrangncia, ou seja, as limitaes reais ou impostas pela organizao,
que podem ser de natureza geogrfica, regimental, poltica, estatutria ou
legal.
d- Princpios da organizao, que so aqueles pontos e tpicos que ela no
est disposta a mudar, em nenhuma hiptese.
e- Valores da organizao, as caractersticas, virtudes e qualidades da
empresa; atributos que podem ser avaliados.
Figura 4: Planejamento Estratgico. Fonte: COSTA (2005)
Na viso de Baxter (1998), a meta do planejamento de um produto o

compromissamento. Para este autor um bom planejamento deve ter meta bem
51
definida e deve resultar em um compromisso da gerncia para comear o projeto de

um novo produto. Em se tratando de um empreendimento imobilirio, cada
edificao um novo produto, haja vista a proposio da construo civil como uma
indstria de prottipos (AMORIM, 1995).
De fato, no caso de empreendimentos residenciais de padro mdio-alto,
cada projeto nico, o que refora a tese do compromissamento de Baxter (op.cit.)
citada anteriormente. Para se desenvolver esse tipo de empreendimento
importante que sejam fixados os princpios e especificaes que orientem o
desenvolvimento do projeto desde o seu incio, uma prtica pouco observada no
mercado imobilirio de modo geral, conforme vamos verificar. Baxter destaca ainda a
diferena entre as vises de um gerente e de um projetista. Enquanto o primeiro est
interessado no nvel de investimento e do seu retorno, enxergando o produto como
um meio para que consiga isso, o projetista tem no produto a finalidade do seu
trabalho. Esse conflito de interesses est presente de modo relevante exatamente
nos movimentos iniciais da formatao do produto, ou seja, na incepo.
Na Frana, por exemplo, conforme visto no item 2.5, essa dicotomia entre os
aspectos gerenciais e tcnicos que envolvem o desenvolvimento do produto
imobilirio resolvida com a diviso clara de funes entre a Matrise DOuvrage,
que desempenha um papel anlogo ao do Incorporador no Brasil, e que se
encarrega da gesto do negcio imobilirio, e o Matre D' uvre, que
responsvel pelo desenvolvimento tcnico do edifcio.
Baxter (op.cit.) explica que essa dualidade (enfoque comercial e enfoque
tcnico) reflete nveis de compromissos a serem alcanados na estratgia de
desenvolvimento do produto26. Este autor descreve quatro etapas no processo de
planejamento do produto: a primeira traa a orientao geral do planejamento do
produto e estabelece seus objetivos (um escopo do produto, embora Baxter no use
esse termo). Na segunda etapa, um estmulo d partida para o desenvolvimento de
26
O trabalho de Baxter voltado para o design industrial e para as estratgias de desenvolvimento

de um produto. Este autor fala de inovao de produto no contexto dessas estratgias, que
terminaro por definir quais produtos em produo devero ser revitalizados pela organizao.
Ressalve-se, no entanto, que o conceito de inovao, segundo Amorim (1996), quando aplicado
rea imobiliria, pode ser visto, tanto com relao ao processo quanto ao material utilizado com
respectivo novo processo, ou quanto ao produto propriamente dito, em termos de tipologia.
52
um produto especfico (interpretamos como um escopo do projeto, termo tambm

no usado por aquele autor). A terceira fase de pesquisa e anlise das restries e
na quarta etapa o produto especificado e justificado. nesta ltima etapa que as
especificaes
tanto
da
oportunidade
quanto
do
projeto
correspondem
respectivamente a um compromisso comercial e a um compromisso tcnico,

conforme exposto na Figura 5.
Estratgia de Inovao do Produto
Incio do desenvolvimento de um produto

especfico
Pesquisa e anlise das oportunidades e

restries
Especificao da oportunidade
Especificao do projeto
Compromisso comercial
Compromisso tcnico
Figura 5: Planejamento do produto envolve dois compromissos. Fonte: BAXTER (1998)
tambm ao se observar o que ocorre na Frana que se explicita a

importncia do planejamento estratgico para a incepo. As mudanas nas
relaes entre os agentes da construo na Frana so analisadas em artigo recente
de Melhado et al (2006), no qual so citadas as formas de cooperao no segmento
de edificaes francs, que incluem acordos cooperativos ou entre grupos de
profissionais, contatos e convenes que especificam formas de cooperao que
levam em considerao conhecimentos especficos, diviso do trabalho e
segmentao de mercados. As concluses do trabalho indicam que decifrar as
formas de regulao entre agentes implica tambm levar em conta as estratgias
das corporaes profissionais, [...] enfim toda manifestao organizada dos grupos
profissionais e os conflitos que entre eles se estabelecem. O estudo dessa
complexa conjuntura, interna e externa ao negcio, remete necessidade de um
53
escopo afinado com essas variveis estratgicas, de modo a minimizar possveis

impactos negativos ao desempenho do projeto.
expressiva a quantidade de projetos (grandes ou pequenos) que se inicia
com acordos mal-ajustados entre seus idealizadores e os responsveis pela
preparao dos projetos. Esta constatao ensejou, por exemplo, a publicao
recente do Manual de Escopo de Projetos e Servios de Arquitetura (AsBEA, 2006)
27
. Segundo o manual, so comuns as situaes de desconforto em todas as etapas
do projeto, geradas entre empreendedores e projetistas, por conta das dvidas sobre
o que, quando e como determinado item deveria ser elaborado, desenvolvido e
entregue.
Observa-se tambm, com certa freqncia, uma espcie de distanciamento
do arquiteto no que se refere aos processos que antecedem o momento em que ele
convocado para conceber um empreendimento, por mais crtico que isto seja para
a definio do programa de projeto. As causas desse distanciamento podem ter
origem, como citado, nos conflitos entre a viso tcnica e a viso gerencial, ou nas
diferenas entre os objetivos do projetista e do promotor com relao ao
empreendimento. De uma ou de outra forma, a ausncia de um compromissamento
entre os agentes responsveis pela realizao o empreendimento resultar sempre
em alguma perda de consistncia no desenvolvimento do produto.
O estudo da incepo reafirma as observaes de Silva; Souza (2003) sobre
a forma limitada como o processo de produo de edificaes percebido, reduzido
apenas ao processo de execuo de obras, envolvendo as atividades prprias do
canteiro, mesmo com as evidncias de que as atividades de planejamento e projeto,
como integrantes do processo produtivo, tm papel fundamental e determinante no
desempenho relacionado s caractersticas tecnolgicas e econmicas dos produtos.
27
Este documento o resultado de um trabalho conjunto da AsBEA (Associao Brasileira dos

Escritrios de Arquitetura) com outras entidades da rea de projetos e de representaes setoriais
de contratantes de projetos do setor imobilirio e da construo, num total de 11 entidades
(includa a AsBEA). Alm do Manual de Escopo de Projetos e Servios de Arquitetura, mais cinco
manuais compem a srie: Manual de Escopo de Projetos e Servios de Ar Condicionado e
Ventilao Mecnica, Manual de Escopo de Projetos e Servios de Estrutura, Manual de Escopo
de Projetos e Servios de Instalaes Prediais - Eltrica e Manual de Escopo de Projetos e
Servios de Instalaes Prediais - Hidrulica. Os seis manuais encontram-se disponveis no site
<http://www.manuaisdeescopo.com.br/Main.php?do=ListaManual>.
54
Segundo Naveiro; Oliveira (2001), a atividade de projeto reconhecida de

modo universal como um fator-chave do bom desempenho empresarial e as
empresas atualmente tm plena conscincia de que seu sucesso depende da
maneira como projetam e de sua habilidade de organizar, processar e aprender no
monitoramento do fluxo das informaes no ciclo de desenvolvimento dos seus
produtos. E esse o tema que ser estudado nos prximos itens.
2.7 Empreendimento
Neste item retornamos ao empreendimento, agora para verificar os contornos

do seu aspecto tcnico. Discutem-se aqui algumas definies dadas ao termo e
compara-se com as de projeto e de design, procurando extrair disso alguns
esclarecimentos quanto a seus significados.
A Norma NBR-14653-128 define empreendimento como um conjunto de
bens capaz de produzir receitas por meio de comercializao ou explorao
econmica. Segundo a norma, um empreendimento pode ser: imobilirio (ex.:
loteamento, prdios comerciais/ residenciais), de base imobiliria (ex.: hotel,
shopping center, parques temticos), industrial ou rural.
Para Pessoa (2003), empreendimento tudo que se relaciona com a
concretizao fsica de um ou vrios edifcios, com seus equipamentos operacionais
e suas instalaes auxiliares de qualquer tipo, para qualquer objetivo ou finalidade a
includa a propriedade que os recebe e os acabamentos que nela so implantados,
28
ABNT. Associao Brasileira de Normas Tcnicas- NBR-14653- Avaliao de bens Parte 1:

Procedimentos gerais.
55
como pavimentao, paisagismo, etc. O autor destaca que o ato de empreender

subentende a realizao de qualquer empreendimento e sua implantao, de
qualquer grandeza e complexidade, sob uma qualidade apropriada, num prazo
determinado, a um custo previsto.
A nfase dada por Pessoa ao ato de empreender converge com a definio
do dicionrio para o termo empreendimento:
Empreendimento- [De empreender + - imento.] Substantivo masculino.
1.Ato de empreender; empresa.
2.Efeito de empreender; aquilo que se empreendeu e levou a cabo;
empresa; realizao; cometimento. (FERREIRA, 2004).
O verbete indica dois sentidos para a palavra empreendimento: ela significa

tanto o ato quanto o efeito de empreender. Em outras palavras, a ao de produzir
um empreendimento tem como efeito ou produto o prprio empreendimento. Ambos
os sentidos derivam de uma mesma ao, no primeiro sentido no tempo presente,
conjugada no infinitivo (o ato ou a ao de empreender) e, no segundo sentido, de
uma ao ocorrida no passado (aquilo que se empreendeu). Portanto, antes de sua
formatao o empreendimento apenas um desejo ou uma necessidade de um
grupo de pessoas, e torna-se empreendimento no momento em que um determinado
indivduo ou instituio assume, por sua conta e risco, a misso de concretizar ou
atender a esse desejo ou necessidade; perdura como empreendimento mesmo aps
a sua realizao.
A mesma multiplicidade de interpretaes para o termo empreendimento
ocorre com relao concepo de projeto, objeto do item seguinte.
De certa maneira, quando se projeta (ou se pretende realizar) um
empreendimento, a ferramenta usual para sua concepo (ou seu desenvolvimento)
o projeto. Na primeira acepo, projeto significa algo que se pretende produzir; na
segunda, projeto um processo atravs do qual a idia do produto elaborada,
desenvolvida. Da Naveiro; Oliveira (2001) ter proposto o termo projetao para
56
designar o processo, restringindo projeto ao produto deste processo. Vamos

detalhar isso mais um pouco.
2.7.1 Empreendimento e Projeto
Ao definir projeto, a segunda edio do PMBoK (2000) utiliza o termo

empreendimento: Um projeto um empreendimento temporrio com o objetivo de
criar um produto ou servio nico. Em sua terceira edio o PMBoK (2004) muda
seu conceito de projeto, emprestando-lhe um sentido mais prximo da ao de
empreender: Um projeto um esforo temporrio empreendido para criar um
produto, servio ou resultado exclusivo..
Portanto, de acordo com o PMBoK, projeto e empreendimento passam a ser a
mesma coisa quando o empreendimento (ou a ao de empreender) assume um
carter temporrio. E neste ponto emerge, mais uma vez, uma dimenso temporal,
cujo entendimento fundamental para a compreenso das superposies existentes
no uso dos termos empreendimento e projeto.
Ao incluir a limitao do tempo na definio de projeto, o PMBoK (2004)
explica que o termo temporrio no se aplica ao produto, servio ou resultado
criado pelo projeto e que os seus impactos sociais, econmicos ou ambientais
podem ter durao muito mais longa que a dos prprios projetos. Ou seja, projeto s
um empreendimento se esse empreendimento possui carter explicitamente
temporrio, isto , quando estabelecido um incio e um ponto final para o esforo
por sua realizao. Cessando o projeto ao fim do tempo planejado para a
implantao do empreendimento, permanecem o empreendimento e/ou seus
resultados.
57
Souza et al (2004) define empreendimento como um processo nico que

consiste em um conjunto de atividades coordenadas e controladas, com datas de
incio e concluso, realizado para atingir um objetivo em conformidade com
requisitos especificados, incluindo as limitaes de tempo, custo e recursos. No
entanto, Patah (2004) cita definio semelhante para projeto, a partir da norma NBR
ISO 10006, 2000.
Uma consulta ao dicionrio indica vrias definies para o termo projeto, bem
como o seu uso em diversas acepes:
Projeto- [Do lat. Projectu, lanado para diante.]
Substantivo masculino.
1. Idia que se forma de executar ou realizar algo, no futuro; plano, intento,
desgnio.
2. Empreendimento a ser realizado dentro de determinado esquema:
projeto administrativo;
projetos educacionais.
3. Redao ou esboo preparatrio ou provisrio de um texto:
projeto de estatuto;
projeto de tese.
4. Esboo ou risco de obra a se realizar; plano:
projeto de cenrio.
5. Arquit. Plano geral de edificao. [...]
[...]Projeto grfico. Edit. 1. Concepo e planejamento das caractersticas
grfico-visuais de publicao ou conjunto de publicaes. [Inclui, ger., alm
da diagramao bsica das pginas, a definio de tipologia, formato, papel,
tipo de acabamento, etc.] [Cf. boneco.] 2. O design grfico de capa, cartaz,
folheto, etc.
Projeto paisagstico. 1. Arquit. Plano para a composio de reas livres e
jardins
que
complementem
um
projeto
arquitetnico;
paisagismo.
(FERREIRA, 2004).
Na primeira definio, mais genrica, a idia de executar ou realizar algo no

futuro aproxima-se da concepo de empreendimento. No segundo significado o
termo empreendimento agrega a projeto um sentido de arranjo programtico para
58
sua realizao, sentido este que se aproxima da 5a. acepo, segundo a qual
projeto um plano geral de edificao. No item 4, projeto assume um sentido
documental, de planta ou registro de obra a ser realizada.
Em portugus, portanto, trata-se como projeto tanto as plantas do edifcio
como tambm a sua construo. Enquanto que a lngua inglesa designa os planos
como design e o empreendimento como Project. Casarotto Filho et al (1992)
assinala que projeto em portugus geralmente relacionado com o conjunto de
planos, especificaes e desenhos de engenharia, o que na lngua inglesa chamase por design. E define projeto como [...] um conjunto de atividades
interdisciplinares, interdependentes, finitas, no repetitivas, que visam a um objetivo
com cronograma e oramento pr-estabelecidos, ou seja, um empreendimento, que
na lngua inglesa tratado por Project.
A ambigidade de significaes tem origem na prpria histria da funo do
projeto. O prximo item aborda essa questo.
2.7.2 Relao entre Projeto e Design
A revoluo industrial e a Bauhaus uniram a imagem do arquiteto e do

designer, e de certa forma influram nas relaes e nas funes do arquiteto com a
construo (vide Apndice 2).
Em portugus design mais usado significando desenho industrial e aplicase ao planejamento, concepo e projeto de mobilirio e utenslios, bem como s
artes grficas, ligadas programao visual. Nos dicionrios da lngua portuguesa a
palavra design consta com esta mesma grafia inglesa:
59
Design [dzajn] [Ingl.]

Substantivo masculino.
1.Concepo de um projeto ou modelo; planejamento.
2.O produto desse planejamento.
3.Restr. Desenho industrial.
4.Restr. Desenho-de-produto.
5.Restr. Programao visual. (FERREIRA, 2004)
Ferrara (2003) interpreta o termo design a partir de seus componentes,

originrios do latim: na palavra de-sign encontra-se o latim signum que designa
indcio, sinal, representao e mais a preposio de, que quer dizer segundo,
conforme, a respeito de, sado de, segundo um modelo, ou seja, designa origem;
portanto, design supe um significado que ocorre com respeito a, ou conforme um
sinal, um indcio, uma representao.
Para Niemeyer (2003), a busca de uma soluo formal esteticamente
agradvel foi uma preocupao que acompanhou as aes de aprimoramento do
produto industrial.
Segundo a autora nas primeiras dcadas do sculo XX, o funcionalismo foi
um princpio do design que foi proposto por pases da Europa Central. O conceito era
de que se devia assumir a especificidade da linguagem formal prpria tecnologia
industrial, tom-la como manifesto ideolgico e ajustar a configurao formal do
produto ao seu modo de funcionamento.
Isso resultou em avanos na metodologia projetual e na qualidade da
resultante do projeto de design.
Aps a II Guerra Mundial, com a consolidao da ergonomia, um outro
paradigma veio somar-se ao funcionalismo: a adequao do produto ao usurio.
Tanto a qualidade projetual quanto a adequao do produto ao usurio so
metas recorrentes citadas em grande parte da bibliografia sobre processo de projeto
(AMORIM, 1995); (SOUZA, 2003); (MELHADO, 1994); (FABRICIO, 2002); (BORDIN,
60
2003); (PMBoK, 2004). A apropriao e aplicao de metodologias advindas da

indstria em geral nos processos construtivos, a par das dificuldades prprias da
construo
civil
apontadas
por
diversos
autores
(NOVAES,
1996);
(TZORTZOPOULOS, 1999); (FABRCIO, 2002); (MELHADO, 1994); (SOUZA, 2003);

(SILVA, 1996); (AMORIM, 1995), aproxima o processo de projeto arquitetnico do
processo de projeto praticado no design de produtos. Amorim (1995) nota, por
exemplo, que as estratgias utilizadas na poca pelas empresas de Construo Civil
j vinham se aproximando daquelas utilizadas por outros setores da indstria.
Nomes como Design-and-Build, Lean Construction, Design-Thinking, tomam
dos processos industriais elementos que possibilitem a entrega com qualidade ao
usurio, ao consumidor, ao cliente, do melhor produto imobilirio. Ressalte-se, no
entanto, que estes conceitos so predominantemente voltados ao detalhamento do
projeto, execuo. Em outras palavras, eles so aplicveis como ferramentas de
produo, aps a definio dos requisitos bsicos do produto. E como ferramentas
para a produo, devem estar coerentemente atreladas ao conceito central do
produto.
Como
produto,
empreendimento
imobilirio,
especialmente
empreendimento imobilirio residencial, parafraseando Niemeyer (2003), difunde

valores e caractersticas culturais no mbito que atinge. E nesse sentido cresce a
importncia do conceito do produto, a mensagem que ele transmite.
Por essa lgica, cabe ao empreendedor, no momento em que se depara com
a oportunidade de promover um empreendimento, perceber a vocao, o conceito a
ser construdo, que funcionar como uma espcie de alinhamento que dever guiar
a concepo e a construo, e manter-se por toda vida til do produto; este conceito
deve traduzir-se em requisitos ou metas que devero ser seguidas nas fases
subseqentes. Este aspecto pode ser uma das funes prprias da incepo.
Para discutir a incepo com mais detalhes e descrever as fases posteriores,
ser necessrio se falar de ciclos de vida, j que o empreendimento imobilirio se
circunscreve num ciclo de vida. O conceito de incepo retirado exatamente desse
ciclo de vida, conforme ser visto no captulo a seguir.
61
3.1
Comentrios Iniciais
O termo inception, traduzido como inaugurao, comeo, bastante usado
em workflow e em engenharia de software. Embora no conste como verbete em

dicionrios da lngua portuguesa, a palavra incepo utilizada com certa
freqncia, com significado semelhante a seu correspondente na lngua inglesa
inception, ou seja, inaugurao, instituio, fundao, comeo. No foram
encontrados trabalhos29 na rea de construo civil que utilizem o termo incepo,
nem mesmo aqueles que tratam de processo de projeto, de ciclo de vida de
empreendimentos ou de engenharia simultnea. A traduo da terceira verso do
PMBoK (2004) utliza o termo Iniciao para designar a fase inicial, ou de
inaugurao, do projeto.
A pesquisa sobre o uso da incepo em trabalhos internacionais mostrou que
o termo inception encontra-se presente em trabalhos de engenharia de software,
ontologia e processo de projeto. O termo tambm utilizado em artigos
29
Vide N.R.3
62
internacionais de autores brasileiros. Na grande maioria dos trabalhos nacionais e

internacionais pesquisados a incepo citada como integrante do ciclo de vida do
empreendimento, sem destaque especfico para o seu papel e funo. Neste
trabalho o termo incepo guarda o mesmo significado adotado no relatrio tcnico
ISO/TR 14177:1994.
No presente captulo a inteno conhecer o termo em todas as suas
dimenses, at porque a incepo ainda no se constitui num conceito sedimentado
no mercado imobilirio do Rio de Janeiro.
So citados trabalhos internacionais que tratam da Incepo, se procura
analisar como o conceito entendido e em que contexto ele utilizado. O item
seguinte fala do BIM (Business Information Modeling), que utiliza ferramentas da
tecnologia da Informao e de modelagem para construir as bases do
empreendimento. Este, com o uso do BIM, passa a ser gerado de maneira integrada,
reunindo os agentes do projeto desde os primeiros passos da jornada. Neste caso,
estudar a incepo, hoje praticada de forma emprica, assume uma importncia
destacada, pois ela se torna fundamental para o entendimento e implantao do
BIM.
Ao se definir os requisitos bsicos para o produto, a incepo lana as bases
de um sistema de informao cuja estrutura ser o suporte de dados e conhecimento
para o restante do ciclo de vida. Este mesmo sistema de informao poder ser de
grande utilidade, ao possibilitar o resgate dos princpios que nortearam a concepo
e construo do empreendimento, assim como os projetos para sua construo.
Esse sistema seria uma espcie de genoma do edifcio e conhec-lo permitiria seu
melhor uso e manuteno, facilitando a longevidade e sade da construo e a
qualidade de vida dos usurios.
O captulo termina com uma proposta de ontologia para a incepo, como um
exerccio de entendimento das relaes que ocorrem na fase inicial do
empreendimento.
63
3.2 Ciclo de Vida de Empreendimentos e Processo de Projeto
Ao se observar a Figura 2, percebe-se que a possibilidade de correo de

rumos para o empreendimento, ampla nas fases iniciais do seu desenvolvimento,
comporta-se de modo inverso curva do custo acumulado de produo, e reduz
severamente as chances de ajustes de estratgia a partir de determinado ponto da
fase de projeto.
100%
POSSIBILIDADE DE
INTERFERNCIA
Y-Axis
CUSTO ACUMULADO DE
PRODUO
Tempo
Estudo de Concepo
Viabilidade do projeto
Projeto
Deciso do cliente
para estudar
viabilidade
Construo
Deciso do cliente
para construir
Figura 6: Grfico sobre a possibilidade de Interferncia nos rumos do empreendimento. Fonte:

Novaes (2002)
Existem, portanto, processos que se explicitam nas fases iniciais dos

empreendimentos imobilirios, que so praticados pelos empreendedores e
incorporadores, e cujo mapeamento pode contribuir para o incremento de qualidade
de todo o ciclo de vida da edificao.
64
Embora no ocorram necessariamente na fase de Incepo, outras falhas so

decorrentes de aes que deixam de ser tomadas na Incepo e acabam por
resultarem em lacunas nas demais fases. Grilo (2002) aponta falhas que costumam
ocorrer ao longo da vida til do empreendimento, todas decorrentes da falta de um
escopo claro de empreendimento e de projeto.
Quadro 2: Lacunas no servio ao longo da vida til do empreendimento.

Fonte GRILO (2002)
Todas podem ser evitadas atravs da gesto de providncias nos processos

de Incepo e Concepo.
Fabrcio et al (1995) e Silva; Souza (2003) ressaltam a importncia e a ligao
entre a fase inicial de projeto e o planejamento estratgico. Portanto, para
compreender e conceituar a Incepo, a fase que define parmetros e critrios para
o desenvolvimento do produto imobilirio, evidentemente necessrio delinear os
pontos de contato entre as estratgias do promotor ou incorporador, os dados que
ele tabula junto ao mercado e os elementos tcnicos que viabilizam a realizao do
empreendimento.
65
A Incepo deve estar inscrita em um ambiente estratgico em que no

apenas os fatores e objetivos internos empresa esto em jogo. Os concorrentes,
fornecedores, o pblico-alvo, os intermedirios, enfim o ambiente externo empresa
influencia nas suas aes produtivas. O quadro da Figura 3 permite a visualizao
das relaes da empresa com o ambiente externo.
Figura 7: Sistema de Marketing. Fonte: KOTLER (1994)
A incepo uma interface entre o processo de negcio do promotor e o

processo de projeto do empreendimento e talvez por esse motivo seja uma fase
pouco estudada em termos relativos entre profissionais de perfil mais tcnico.
Mas o lado tcnico da incepo tem tanta importncia quanto o seu lado
comercial e a participao mais ativa do arquiteto o que pode equilibrar,
certamente, essa balana de predominncia, com ganhos para o usurio final e para
o mercado como um todo, privilegiando a qualidade do projeto e do produto
acabado. Mas como se insere o arquiteto na produo do empreendimento? Quais
so as fases do empreendimento imobilirio residencial? Vamos ver isso no prximo
tpico.
66
3.3 Incepo e Ciclo de Vida de Empreendimentos Imobilirios

Este item pretende analisar as funes da Incepo como fase do ciclo de
vida do empreendimento, a comear pelo papel que o ciclo de vida de produtos vem
desempenhando nas modernas prticas de gesto.
Questes atuais como desenvolvimento sustentvel, energias alternativas, a
preocupao internacional a respeito da preservao do meio-ambiente e a melhoria
da qualidade de vida no planeta, tm influenciado o crescente interesse sobre o
estudo do ciclo de vida de produtos e materiais (UNEP, 200530; Agenda 21; NBR ISO
14040:200131). Ao mesmo tempo, a conscientizao sobre a funo social das
empresas vem sensibilizando as organizaes para que contribuam de modo mais
intenso para o alcance de padres mais elevados e sustentveis de consumo e de
produo.
No cenrio atual de desafios e mudanas, influenciado por um progresso
tecnolgico que vem abalando o senso comum de espao e tempo, conhecer e
estudar o ciclo de vida econmico e empresarial de determinado produto, servio ou
setor industrial32 , no mnimo, um exerccio de sensibilidade. As empresas que
conseguem associar processos e tempos a conjunturas volteis e a mercados que
exigem produtos de melhor qualidade, mais baratos e de resposta rpida s suas
demandas, esto, sem dvida, mais aptas a estabelecer estratgias mais
competitivas e a interagir de modo mais eficiente com seus mercados.
Na indstria da construo civil, espao e tempo tm dimenses e
caractersticas prprias, que devem ser observadas na concepo de ciclos de vida
e de projeto. No menos importante, a questo ambiental tambm motiva o esforo
de se definir de modo acurado as etapas que compe o ciclo do empreendimento
imobilirio residencial.
30
World Summit on Sustainable Development, Johannesburg, 2002

ABNT NBR ISO 14040: 2001. Gesto ambiental; Avaliao do ciclo de vida; Princpios e estruturas.
Norma brasileira equivalente norma ISO 14040:1997.
32
A dissertao de Mauad (2005) prope uma metodologia para o estudo do ciclo de vida setorial.
31
67
Ao estudar as nuances que permeiam o conceito e a aplicao do ciclo de

vida a projetos e empreendimentos imobilirios, este captulo prope-se a identificar
as diferentes interpretaes dos ciclos de vida do produto e do projeto, suas relaes
com o processo de projeto e a modelagem, no mbito das edificaes residenciais.
3.4 Conceitos de Ciclo de Vida
Derivado da Biologia, o conceito de ciclo de vida ou ciclo vital aplicado

atualmente em diversos setores da administrao e da economia (MAUAD, 2005).
Segundo o conceito de ciclo de vida, os produtos, as organizaes, os setores
econmicos, projetos ou empreendimentos nascem crescem, amadurecem e
declinam para a morte, tal qual organismos vivos (LAS CASAS, 1989).
Usado por administradores para interpretar as dinmicas do produto ao longo
de sua vida til, o ciclo de vida, como ferramenta de planejamento, facilita o
mapeamento dos principais conflitos e desafios enfrentados pelo produto em cada
estgio da sua evoluo (introduo, crescimento, maturidade e declnio) e auxilia na
escolha das alternativas estratgicas adequadas para minimizar impactos negativos
detectados e potencializar aspectos positivos percebidos; como ferramenta de
controle, permite empresa mensurar o desempenho do produto, fase a fase, em
relao a produtos similares lanados no passado (KOTLER, 1994).
Segundo a norma NBR ISO 14040:2001, a avaliao do ciclo de vida de
produtos uma tcnica para avaliar aspectos ambientais e impactos potenciais
associados a determinado produto mediante o mapeamento do seu processo de
produo, desde aquisio da matria prima at sua disposio, ou seja, do bero
68
ao tmulo, analisando onde, quando e como aquele processo influencia o meioambiente. A norma cita alguns tpicos em que a avaliao pode ajudar:
Na identificao de oportunidades para melhorar a interface ambiental do

produto em vrios pontos do seu ciclo de vida;
Na tomada de decises estratgicas, definies de prioridades e de

projetos ou rearranjos de produtos e processos, na indstria, nas
organizaes governamentais ou no-governamentais;
Na seleo de indicadores de desempenho ambiental, e

No marketing, atravs, por exemplo, de uma declarao ambiental, ou um
programa de rotulagem ecolgica.
Figura 8: Ciclo de Vida de Produto como instrumento de planejamento. Fonte: Adaptao de Mauad
(2005)
Apesar de tantos benefcios, no entanto, a teoria do ciclo de vida alvo de crticas

que afirmam que os padres de ciclo de vida so bastante variveis em forma e
durao, faltando a eles uma seqncia fixa de estgios e uma durao fixa de cada
69
estgio (KOTLER, op.cit.). Dizem os crticos do ciclo de vida do produto (CVP) que
as empresas raramente conseguem afirmar com absoluta certeza em que estgio do
ciclo o produto se encontra.
Em outras palavras, se as vendas de um produto esto declinando, no se
deve concluir que sua marca esteja inevitavelmente no estgio de declnio. Se a
empresa retirar recursos financeiros da marca, poder, a sim, estar contribuindo
para a queda do seu desempenho junto ao mercado. Alm do mais, deve-se ter em
mente que a leitura do CVP pode variar dependendo dos parmetros utilizados para
sua modelagem, o que evidentemente influi na interpretao da curva apresentada e
da etapa do ciclo onde se encontra o produto. A prpria NBR ISO 14040:2001
demonstra certa cautela quando reconhece que a avaliao do ciclo de vida ainda
est num estgio inicial de desenvolvimento.
No que diz respeito a ciclos de vida de projetos, o PMBoK (2004) lana um
alerta para o fato de que no existe um ciclo de vida de projetos ideal. Algumas
organizaes estabelecem polticas e padres unificando o ciclo de vida de seus
projetos enquanto outras permitem que os times de projetos identifiquem o ciclo de
vida mais apropriado a cada projeto (POSSI, 2004). Especificamente no setor de
edificaes residenciais, a aplicao do conceito de ciclo de vida deve receber
ateno especial, haja vista as ambigidades dos significados relativos a
empreendimento e a projeto, incentivadas indiretamente pelo uso corrente de termos
estrangeiros, tambm ambguos entre si, para designar tanto o empreendimento
quanto o projeto. Esse fato explicita de certa forma a importncia e urgncia de um
esforo comum em torno de uma terminologia e classificao especficas para a
indstria da construo civil, de modo a facilitar a comunicao entre os diversos
agentes ao longo do processo de realizao do produto imobilirio. Valeriano (2005)
acrescenta que a adeso terminologia padronizada torna-se cada vez mais
imperiosa, para permitir a correta aplicao, a eficincia e o emprego em descritores
e tesauros. O autor destaca tambm que o PMBoK 2004, que uma norma nacional
norte-americana, no observa as normas internacionais e refere-se, em todo o texto,
a apenas duas normas ISO33. A sua verso brasileira, editada em outubro de 2004,
33
I.S.O. - International Standardization for Organization
70
no observa a terminologia das normas brasileiras. Como a discusso sobre isso

longa e relativamente distante dos objetivos propostos, nos referiremos no mbito
deste trabalho ao empreendimento no sentido de produto imobilirio e a projeto
como todo o esforo feito para disponibiliz-lo ao uso.
3.4.1 Modelos de ciclo de vida de projetos e produtos imobilirios

Se aplicado como ferramenta de planejamento, o conceito de ciclo de vida
deve estar presente desde a elaborao do planejamento estratgico da empresa
promotora; no h sentido em se utilizar a tcnica de ciclo de vida depois da
concepo do produto.
Portanto, para uma viso clara do desenvolvimento do ciclo de vida de
produto e projeto, importante a definio de um ponto de referncia que permita a
visualizao de todos os processos adjacentes, desde o nascimento do produto at
a formatao e gesto do plano para sua produo; e a linha divisria entre a
incepo e a concepo parece adequada a esta funo, porquanto este o
momento do ciclo em que so estabelecidos os escopos de projeto e produto
(PMBoK, 2004).
Figura 9. Incepo: ponto de inflexo e referncia para observaes do trabalho Fonte: O autor.
71
3.4.2 Representaes das etapas de um empreendimento

Neste item so analisadas algumas representaes de ciclo de vida de
empreendimentos, projetos e processos, comparando-os e tomando como referncia
uma linha imaginria que divide a incepo e a concepo.
Segundo a NB 13.53134 (ABNT, 1995) o projeto de um empreendimento pode
ser dividido em 8 etapas:
a) Levantamento;
b) Programa de necessidades
c) Estudo de viabilidade
d) Estudo preliminar;
e) Anteprojeto e/ou pr-execuo;
f) Projeto legal;
g) Projeto bsico (opcional);
h) Projeto para execuo.
A norma abrange o ciclo dos projetos para empreendimentos. Observe-se que

o ciclo de vida do empreendimento tambm tem seu comeo no item a, mas vai se
completar muito aps o item h, na demolio da edificao, ou numa possvel
reforma para reaproveitamento do edifcio.
34
ABNT NBR 13531:1995 - Elaborao de projetos de edificaes - Atividades tcnicas.
72
Neste caso, a linha imaginria representando o limite entre a incepo e a

concepo, passaria sobre o item d (Estudo preliminar), pois na incepo um estudo
de massa pode ser suficiente, em alguns casos, para a avaliao do potencial do
negcio.
Mesquita et al. (2002), na figura seguinte, aponta cinco interfaces no processo
de projeto, com ateno especial aos pontos em que a comunicao assume maior
importncia no processo de projeto.
Figura 10 - Engenharia simultnea em construo Fonte: MESQUITA et al (2002)
A primeira interface ocorre entre o briefing35 e a equipe de projeto do

empreendimento; a segunda, entre os projetistas; a terceira, ocorre entre a equipe de
projeto e o setor encarregado da produo; a quarta interface o retorno (feedback)
do canteiro e dos engenheiros de campo para a equipe de concepo e projeto.
Finalmente, a quinta interface realiza-se no feedback do usurio final e equipe de
manuteno e uso para a equipe de concepo e projeto. Em cada uma dessas
cinco interfaces a comunicao efetua-se num ambiente em que predomina a
diversidade, quer de agentes, com suas formaes diversas, seu vocabulrio tcnico
prprio, quer de objetivos ou interesses com relao ao projeto. Essa diversidade
aumenta os riscos da ocorrncia de rudos de comunicao e de interpretaes
convenientes do briefing, ou seja, da apropriao dos objetivos do empreendimento
de acordo com o papel e a especificidade tcnica de cada um dos grupos.
35
Documento que descreve os requisitos genricos do cliente e as condies fundamentais para a
concretizao do empreendimento.
73
Importante notar que o quadro no indica nem a interface entre a organizao

e o mercado nem aquela que ocorre no interior da prpria organizao, entre os seus
departamentos, ambas produzindo o planejamento estratgico, que d origem ao
briefing. Este poderia originar o conceito em torno do qual seria desenvolvida toda
estratgia de comunicao ao longo do ciclo de vida do empreendimento. A
incepo neste modelo est presente apenas em parte, no briefing.
J Souza et al. (1995) divide o processo de projeto em 14 etapas, e tem como
base a descrio de processo da NB 13531, acrescentando:
a) Levantamento de dados;
b) Programa de necessidades;
c) Estudo de viabilidade;
d) Estudo preliminar ou estudo de massa;
e) Anteprojeto;
f) Projeto legal;
g) Projeto pr-executivo;
h) Projeto bsico;
i) Projeto executivo;
j) Detalhes de execuo/ detalhes construtivos;
k) Caderno de especificaes;
l) Coordenao/ gerenciamento de projetos;
74
m)Assistncia execuo;
n) Projeto as built.
Nesta verso, o ciclo de vida do projeto ocupa-se exclusivamente em

documentar a concepo fsica do empreendimento. Nela o item m (assistncia
execuo) o nico que se liga de alguma maneira com o canteiro de obras, em
forma de assistncia. Como parte do ciclo de vida do empreendimento, o ciclo de
vida do projeto descreve alguns itens pertencentes fase de Incepo: os itens a a
d.
O levantamento das necessidades (item b), do ponto de vista do ciclo de vida
do projeto, e, portanto, do projetista, tem relao com as necessidades do seu cliente
direto, que o promotor do empreendimento. Sendo o promotor pessoa fsica ou
pessoa jurdica de outro ramo de atividade, ou o construtor ou o incorporador, suas
necessidades vo diferir de acordo com os interesses especficos no negcio que
pretendem promover. O projetista desenvolver para o mesmo local projetos to
diferentes quanto diferentes forem as necessidades declaradas. Neste caso, sua
expertise pode fazer a diferena na criao da soluo adequada para cada
programa de necessidades, mas ser sempre importante saber distinguir entre as
necessidades do promotor do empreendimento e aquelas do usurio final da
edificao. Esta converso entre as necessidades declaradas pelo cliente e aquelas
que se faro presentes na soluo tcnica objeto de tcnicas como o QFD (Quality
Function Deployment)
36
, em que se constri uma matriz relacional a partir das
necessidades do cliente que, por um processo de desmembramento, transforma-se

em especificaes tcnicas do produto. A converso da interpretao das
necessidades do cliente em solues tcnicas, que, como citado, faz parte da fase
de Incepo do ciclo de vida de empreendimentos, um dos requisitos que os
clientes esperam do tcnico, alm de ser um indicador da sua competncia
profissional.
36
CARVALHO, Marly Monteiro de. QFD: uma ferramenta de tomada de deciso em projeto. Tese de
doutorado em Engenharia de Produo. Florianpolis: UFSC, 1997.
75
No item d (estudo preliminar ou estudo de massa), sob o ponto de vista da

incepo, pode ser adotado apenas o estudo de massa, dependendo do porte do
empreendimento, embora o estudo preliminar seja bastante praticado no mercado
imobilirio, apresentado sob a forma de croquis do pavimento tipo em escala
reduzida e um quadro resumo de reas.
Tzortzopoulos (1999) descreve o processo de realizao do empreendimento
em sete etapas:
a) Planejamento e concepo do empreendimento;
b) Estudo preliminar;
c) Anteprojeto;
d) Projeto legal;
e) Projeto executivo;
f) Acompanhamento da obra;
g) Acompanhamento de uso.
Nesta descrio do processo da construo do empreendimento, os ciclos de

vida de produto e de projeto esto imbricados, pois aqui a inteno retratar apenas
a transformao do empreendimento de idia em realidade; a fase final do ciclo de
vida do empreendimento, a desmobilizao, no citada, o que na prtica
freqente.
Assim, os itens f e g substituem respectivamente as fases de produo e
uso do ciclo de vida do empreendimento. O ciclo de vida do projeto termina na letra
e, com a entrega do projeto executivo.
76
Silva; Souza (2003), alm das fases de concepo, de desenvolvimento e de

ps-entrega do projeto, antepe uma fase e um pr-requisito: Planejamento
Estratgico (pr-requisito) e Planejamento de Empreendimentos (Fase I). O
Planejamento Estratgico compe-se de quatro itens:
a) Estratgia de competio quanto aos produtos;
b) Segmentao de Mercado para atuao;
c) Estratgia de produo da empresa;
d) Estratgia de Marketing
Uma vez estabelecidos os princpios estratgicos a serem seguidos, a fase de

Planejamento de Empreendimento (Fase 1), analisar os seguintes itens:
a) Segmento-alvo;
b) Necessidades de demanda;
c) Tipologia a ser produzida;
d) Condies de terreno para implantao-fsicas, jurdicas e legais;
e) Projetista de arquitetura;
f) Escopo de trabalho de equipe-contedo a ser desenvolvido;
g) Indicadores de custo e produtividade;
h) Padres de apresentao;
i) Restries de legislao e impacto urbano;
77
j) Prazos para desenvolvimento do projeto versus momento de lanamento

As fases seguintes so as de Concepo (Fase II) e de Desenvolvimento do
produto (Fase III).
Das representaes levantadas, esta a mais abrangente, contemplando
todos os estgios da construo e do projeto do empreendimento. A incepo, neste
caso, a Fase 1 do Planejamento do Empreendimento e um dos produtos do
processo Planejamento Estratgico.
Fabrcio et al. (1999) tambm indica o planejamento estratgico no seu
esquema, tambm antecedendo o processo de projeto, reconhecendo a importncia
do alinhamento do projeto ao plano estratgico da empresa. No entanto, o autor
passa do plano para as etapas do processo de projeto, sem mencionar o papel da
incepo como elemento de integrao entre a estratgia da organizao e sua
produo. Descreve o ciclo de vida do projeto sem o encadeamento com o ciclo de
vida do empreendimento. Embora seja evidente que a ateno do autor no est no
desenho do ciclo de vida do empreendimento, fica demonstrado, mais uma vez, que
a comparao entre ciclo de vida de produto e projeto pode esclarecer relaes que
devem receber maior ateno. Trata-se de processos que fazem parte da rotina do
empreendedor e do escritrio de projetos e cuja explicitao vai possibilitar a
melhoria no desenvolvimento de todo o macro-processo que compe a realizao do
empreendimento.
78
Figura 11 - Fluxo dos Estgios de Desenvolvimento de Projeto. Fonte: Fabrcio et al (1999)
Tzortzopoulos & Formoso, em artigo apresentado na University of CaliforniaUSA, descrevem 7 fases de projeto.
79
Figura 12 - Exemplo de Fluxograma. Fonte: Tzortzopoulos; Formoso (1999)
Bordin (2003) utiliza o quadro abaixo para descrever o fluxo do processo de projeto.
O autor reala a importncia do incorporador ao longo de todo o processo.
80
Quadro 3 - Fluxo do Processo de Projeto Fonte: BORDIN, 2003.
Goldman (2004) representa as diversas fases do empreendimento e seu

relacionamento com o setor de planejamento tcnico atravs de um fluxograma. Seu
objetivo mostrar as relaes entre o setor tcnico e as atividades da organizao
como um todo, enfatizando o papel do planejamento tcnico no planejamento global
do negcio. Neste caso, a Incepo estaria representada nas atividades de Novos
Empreendimentos e do estudo de Viabilidade.
Figura 13 - Estrutura de um setor de planejamento tcnico. Fonte: GOLDMAN (2004)
As interpretaes e representaes do processo de construo de

empreendimentos imobilirios so numerosas e diversificadas, e isso ocorre em
muito pelo fato de que cada uma dessas representaes se constitui num modelo,
que pretende explicar ou interpretar esta ou aquela faceta do processo de projeto ou
de produo. Como modelos, as interpretaes so construdas realando,
81
evidentemente, os aspectos que interessam ao modelador. No CAPTULO 5

MODELAGEM DA INCEPO uma rvore de ns consolida as observaes feitas
neste item e prope um modelo de processo para incepo.
3.4.2.1 Modelagem do Ciclo de Vida e Processo de Projeto

Os ciclos de vida de produto e de projeto so, em ltima anlise, modelos
para a anlise e compreenso dos processos que compe a realizao de um
empreendimento, qualquer que seja a natureza das necessidades, demandas ou
requisitos dos agentes e usurios do produto final.
Para PIDD (1998) modelos so simplificaes da realidade que, se usados
com sensibilidade, fornecem uma maneira de gerenciar o risco e a incerteza. Neste
sentido, poderiam ser considerados como ferramentas para pensar. Portanto, antes
da escolha do modelo a ser adotado, deve-se ter em conta a finalidade ou o
problema que se pretende resolver atravs da modelagem.
Como modelo, o ciclo de vida de produto permite visualizar a interao do
produto com o seu mercado, facilitando aes orientadas de ajuste e preveno. No
caso do empreendimento imobilirio, no entanto, algumas caractersticas o
distinguem dos demais produtos industriais, a comear pela durao dos ciclos de
vida que na construo civil so bastante longos. Junte-se a esse aspecto o fato de
que, durante as diferentes etapas, diversos agentes independentes atuam ou esto
envolvidos, cada qual com diferentes papis e objetivos relativos edificao
(FABRCIO, 2002).
De modo geral a descrio do ciclo de vida de empreendimentos imobilirios
indica na verdade uma seqncia que constitui um macro-processo, dividido em
etapas contendo subprocessos que envolvem subprojetos. assim que o ISO/ TC
82
59/ SC 13/ WG 237 interpreta e classifica as informaes relativas aos processos de

projeto, manufatura e construo.
Considerando como ciclo de vida de produto imobilirio o conjunto de fases
proposto no relatrio ISO/ TR 14177: 199438, que se refere ao ciclo da construo do
empreendimento, desde os primeiros desejos do cliente at a desativao, incluindo
projeto, produo, operao e manuteno, observa-se que o documento entende o
ciclo de vida da construo como um grande e longo processo, e indica como normal
um intervalo de tempo de pelo menos 50 anos entre o nascimento da idia de um
projeto de construo e sua reforma, desativao ou desmobilizao. O relatrio
indica tambm o significativo fluxo de informaes e as centenas de pessoas de
diferentes organizaes e com diferentes encargos que trocam e armazenam
milhares de dados e fatos relativos s diferentes fases do processo construtivo.
A distribuio mais simples das etapas do macro-processo da construo,
proposta pelo relatrio, o divide em trs fases, a saber: criao, uso e
desmobilizao39. A fase de criao, por sua vez, divide-se em incepo, projeto e
produo40. O prazo sugerido para cada uma das fases, assim como alguns
exemplos de atividades podem ser observados no Quadro 4, a seguir.
37
38
39
40
ISO/TC59/SC13/ WG2- Technical Committee ISO/ TC 59, Building Construction, Subcommittee SC

13, Organization of information in the processes of design, manufacture and construction,
Workgroup
ISO - International Organization for Standardization. Instituio internacional de normalizao e
certificao.
Creation, use e decommissioning.
Inception, design e production.
83
CRIAO
USO
DESMOBILIZAO
INCEPO
PROJETO
PRODUO
Atividades
exemplo
Atividades exemplo
Atividades exemplo
Atividades exemplo
Atividades exemplo
Avaliar adequao
do local
Projeto ambiental e
espacial
Plano de produo
Gerenciamento das
instalaes
Descarte
Avaliar viabilidade
financeira
Projeto construtivo
Suprimento
Gerenciamento da
operao
Gerenciamento
ambiental+segurana
Construo/
instalao
Manuteno das
instalaes
Formular briefing
projeto
Gerenciamento
tempo custos,
qualidade.
Normalmente
menos de 1 ano
Aprox. de 1 a 5 anos Aprox. de 1 a 5 anos
At 100 anos
Normal menos de 1 ano
Quadro 4 - Ciclo de vida da construo Fonte: Relatrio ISO/ TR 14177:1994. Traduo do autor
3.4.3 Correlao entre os ciclos de vida de Projetos e Produtos

Formoso et al (1998) descreve o projeto, pela sua natureza, como um
processo de resoluo de problemas, cujo escopo no pode ser determinado de
forma totalmente clara em seu incio, em funo dos diferentes interesses envolvidos
que devem ser satisfeitos e pelo grau de incerteza presente ao longo do processo.
Para ele a maioria das descries do processo de projeto identifica dois padres
bsicos: no primeiro padro, o projeto desenvolve-se atravs de um processo de
tomada de decises de cada projetista, individualmente; no segundo, o projeto
observado como um processo gerencial, dividido em vrias etapas, do qual
participam diferentes intervenientes.
J em SILVA; SOUZA (2003) o processo de projeto entendido no s como
a concepo arquitetnica da edificao ou bem a ser produzido, mas como o
processo que determina todas as especificaes de forma, dimenses, materiais,
componentes e elementos construtivos relativos s exigncias do usurio.
Em contraponto ao longo ciclo de vida do produto imobilirio, o ciclo de vida
do projeto configura-se, na verdade, como um programa, ou, na definio do PMBoK
84
(op.cit.), um conjunto de projetos que visam consecuo do empreendimento,

tendo como durao um horizonte temporal muito bem definido.
Para Possi et al (2004), o ciclo de vida do produto tem como uma das fases o
ciclo de vida do projeto, sendo o primeiro mais abrangente. O PMBoK tambm
procura esclarecer as diferenas entre ambos os ciclos. A questo que se coloca
como estabelecer um encadeamento do ciclo de vida do projeto com o ciclo do
produto. Tentando respond-la, vamos comparar os dois ciclos, contrapondo, para
isso, os conceitos do PMBoK e aqueles do relatrio ISO/TR 14.177:94. Nessa
mesma comparao se busca em que grau se equivalem ou diferem as definies de
iniciao do PMBoK e incepo do relatrio da ISO.
Figura 14 Relao entre o produto e o ciclo de vida de projetos. Fonte PMBoK (2004)
Na Figura 14 pode-se observar que, segundo o PMBoK (2004), o ciclo de vida

do projeto apenas entrega o resultado de uma idia para que seja usada ou
operada, funcionando, de forma reativa, dentro do ciclo de vida do produto. O Item
2.1.1 do PMBoK diz que as fases do ciclo de vida do projeto no so iguais aos
grupos de processo de gerenciamento de projetos descritos como fases do projeto,
O guia delega a definio do ciclo de vida do projeto s empresas de projetos, e
alega que existem diferenas de especificidades no apenas com relao aos
produtos, mas da expertise dos diversos projetistas. Declara, no entanto, que existe
diferena entre ciclo de vida de projeto e de produto e que o ciclo de projeto faz parte
do ciclo de produto, segundo algumas organizaes.
85
O relatrio tcnico ISO/TR 14.177:1994, por sua vez, enfoca objetivamente o

ciclo de vida do produto imobilirio, o edifcio, do qual o projeto apenas uma das
fases. Mas ao descrever as atividades de projeto o relatrio reconhece que elas
esto presentes ao longo das demais fases, associando essas atividades com as de
realizao da obra e ligadas a atividades de gesto, ou seja, atividades abordadas
genericamente no PMBoK.
Abrangncia
Formato
Propsito
Conceito de
Ciclo de vida
Fases ou
etapas
Conceito da
fase inicial
PMBoK
ISO/TR 14177:1994
Projetos em geral
Construo Civil
Livro de melhores prticas
Relatrio tcnico para normalizao
Guia do conjunto de conhecimento em

gerenciamento de projetos.
Formar as bases para a melhoria do

fluxo de informaes durante as
fases de criao e uso e fornecer
linhas mestras para organizao da
indstria da construo.
Do projeto> Grupos de processos ou fases
Do edifcio > Etapas
Iniciao, Planejamento, Execuo,

Controle e Encerramento.
Criao (Incepo, Projeto e

Produo), Uso e Desmobilizao.
Iniciao
Incepo
O grupo de processos de iniciao

constitudo pelos processos que facilitam a
autorizao formal para iniciar um novo
projeto ou uma fase do projeto. Os
processos de iniciao so freqentemente
realizados fora do escopo de controle do
projeto pela organizao ou pelos
processos de programa ou de portflio, o
que pode tornar os limites do projeto
menos evidentes para as entradas iniciais
do projeto.
Atividades vinculadas traduo dos

requisitos do usurio num conjunto
de instrues (brief) detalhando uma
construo desejada (facility41).
Quadro 5: Comparao entre o PMBoK e o relatrio ISO/TR 14.177:1994. Fonte: O autor.
A atividade de projeto, ou melhor dizendo, a projetao, utilizando o termo

de Naveiro; Oliveira (2001), como metodologia para traduo de certa demanda em
elementos tcnicos que viabilizem essa demanda, est presente em todo o ciclo de
41
A definio do relatrio para facility : uma estrutura ou instalao, incluindo trabalhos relativos ao
canteiro, servindo a um propsito maior. Um edifcio um tipo de facility compreendendo um
espao parcial ou totalmente fechado e proporcionando abrigo.
86
vida do empreendimento. Mas o empreendimento como produto42 desejvel tem a

dimenso de um signo ou um smbolo, que se utiliza da projetao para se tornar
tangvel, e perdura como signo depois de realizado, enquanto o projeto precisa do
empreendimento como signo para criar as solues tcnicas que possibilitaro a sua
construo, terminando quando o empreendimento fica pronto para ser usado.
O ciclo de vida de projetos, como descrito no PMBoK, est vinculado, ento,
demanda pelo projeto, ou nos dizeres do prprio guia, motivaes que criam um
estmulo para um projeto e que podem ser chamadas de problemas, oportunidades
ou necessidades de negcios. O ciclo de vida de projetos pode, dessa forma,
confundir-se com o ciclo de vida de um empreendimento, se a metodologia para sua
realizao se fizer necessariamente pela projetao, e enquanto ela durar. Essa
concluso se encaixa tanto nos entendimentos do PMBoK quanto nas definies do
relatrio ISO/TR 14.177:94.
Assim, a iniciao estaria vinculada a processos que procuram formalizar o
incio de um determinado projeto, ou seja, documentar esse incio. Enquanto que a
incepo est mais prxima de uma atividade de busca ou prospeco de
oportunidades que propiciaro projetos. Melhor dizendo, a iniciao se preocupa
com o escopo do projeto, mas para realiz-lo no pode prescindir do escopo do
produto, e este o primeiro objetivo da incepo.
3.4.4 As diferenas na natureza dos tempos

Tempo e recursos bem aplicados na fase inicial do empreendimento vo
favorecer a possibilidade de resultados positivos, isto , maior taxa de retorno sobre
o investimento total. Com mais tempo dedicado ao projeto, pode-se obter melhor
desempenho ou maior qualidade do produto (VALERIANO, 2005).
Por conta da dinmica de interesses, recursos e oportunidades, a passagem
da incepo para a concepo no uma mera transio entre fases com
42
O item 2.6 do captulo passado analisou as ambigidades na interpretao de empreendimento

como projeto e empreendimento no sentido de produto.
87
especialidades diferentes e por esse motivo represent-la por uma linha reta no
seria o mais adequado. Na verdade a incepo termina no momento em que os
riscos e incertezas que cercam a deciso de investir atingem condies aceitveis.
Entenda-se por aceitveis as condies que permitem ao empreendedor arcar com
as responsabilidades da incorporao e administrar a sua realizao, com garantias
razoveis de que entregar o empreendimento ao usurio. Elas vo depender,
evidentemente, de diversas variveis, como, por exemplo, recursos, porte do
empreendimento e aspectos tcnicos vinculados construo e ao projeto.
Mas a partir da deciso de investir em um empreendimento, o tempo passa a
ser um componente do projeto, rigidamente administrado. um tempo programvel
e passa a se aliar aos custos; processos mais rpidos podem significar reduo de
custos (VALERIANO, 2005). Segundo Possi et al (2004), uma das caractersticas
fundamentais do projeto o fato dele ser temporrio, o que determina um incio e um
fim bem definidos, conhecidos e bem demarcados. Possi afirma tambm que o
tempo de um projeto no deve ser confundido com o tempo do produto do projeto,
devendo a gesto do empreendimento buscar a conciliao entre as estratgias da
empresa, geralmente ligadas a mdio ou longo prazos, e tticas de curto prazo,
ligadas realizao das tarefas construtivas.
O PMBoK (2004), por exemplo, indica a declarao do escopo do projeto
como elemento de entrada necessrio para a gesto do tempo do projeto. A
declarao do escopo do projeto, no entanto, obtida apenas no final da incepo,
como sada do processo, e a partir do escopo do produto. Isto leva a uma diviso
muito clara em termos de tratamento do tempo. Como a fase de Incepo uma
fase de negociaes intensas, o tempo tem um valor relativo diferente daquele
aplicvel s fases posteriores, at porque a administrao do tempo nesta fase
compartilhada com as diversas partes interessadas ou envolvidas nessas
negociaes. Terminada a incepo, obtidas as declaraes do escopo do produto e
do projeto, a gesto do tempo ser feita pelo empreendedor, e consistir no preparo
atento de um cronograma e no seu controle criterioso, para que o projeto seja
concludo dentro do prazo planejado (VALERIANO, 2005).
88
3.5 Consideraes finais sobre ciclo de vida

A comparao analtica dos modelos referidos, atravs de quadros, esquemas
e fluxos do ciclo de vida do produto e do projeto sugere algumas concluses:
A maioria dos modelos estudados no menciona o papel da incepo como

elemento de integrao entre a estratgia da organizao e a produo de
edifcios. Alm disso, de modo geral, descrevem o ciclo de vida do projeto
sem o devido encadeamento com o ciclo de vida do empreendimento.
A comparao entre ciclo de vida de produto e projeto pode esclarecer

interfaces e relaes que devem receber maior ateno. So processos
que fazem parte da rotina do empreendedor e do escritrio de projetos e
cuja explicitao vai possibilitar a melhoria no desenvolvimento de todo o
macro-processo que compe a realizao do empreendimento.
anlise
criteriosa
do
ciclo
de vida
do
empreendimento e
aprofundamento dos estudos sobre a Incepo podem levar para as

reunies de planejamento estratgico das organizaes discusses
importantes, como a linha conceitual dos empreendimentos, estratgias de
comunicao que prestigiem todo o ciclo de vida do empreendimento,
auxiliando no dilogo entre os participantes.
Finalmente, para o estudo e avaliao do ciclo de vida do empreendimento

imobilirio, ainda nos passos iniciais segundo a norma NBR 14.040:200143,
esta discusso pode contribuir para o aperfeioamento de metodologias de
anlise das condies e impactos ambientais na implantao do edifcio. A
preocupao estratgica, j que a sociedade est mais atenta imagem
das empresas e ao valor das suas marcas, procurando alinh-las ao
tringulo da responsabilidade social, que representa os trs tpicos que
43
NBR 14.040:2001. Gesto ambiental - Avaliao do ciclo de vida - Princpios e estrutura.
89
devem ser respeitados na prtica empresarial: Pessoas, Remunerao ou

lucro e Meio-ambiente (3P - People- Profit- Planet ) 44.
3.6 Conceitos de Incepo
3.6.1 Incepo para a Engenharia de Software

A escassez de bibliografia sobre a Incepo no campo especfico da
Arquitetura levou pesquisa sobre a aplicao desse conceito em outras cincias.
Em engenharia de software, por exemplo, o sentido emprestado palavra
incepo descreve bem as atividades concernentes ao termo, se aplicado para
designar a fase inicial do ciclo de vida do empreendimento imobilirio.
A empresa Rational Software Corporation, apoiada no padro UML (Unified
Modeling Language), desenvolveu um suporte para o desenvolvimento de software
chamado Rational Unified Process-RUP, hoje pertencente IBM, cujo objetivo
assegurar a produo de software de alta qualidade que atenda s necessidades
dos seus usurios finais, dentro de uma agenda e oramento pr-determinados.
(R.U.P.White Paper).
O processo pode ser descrito em duas dimenses ou eixos:
Eixo horizontal: representa o tempo, e mostra o aspecto dinmico do

processo, tal como ele realizado, e se expressa na forma de ciclos, fases,
iteraes e marcas de estgios;
44
Aumentar o valor ao acionista atravs da integrao do econmico (profit), social (people) e meioambiente (planet) na estratgia do negcio. (NUNES; HAIGH, 2003)
90
Eixo Vertical: representa o aspecto esttico do processo; como ele

descrito em termos de atividades, artefatos, agentes e fluxo de trabalho.
Figura 15: Mapa das fases de desenvolvimento de um software. Fonte: RUP (1998)
Neste diagrama da engenharia de software inclui-se a fase da incepo, que

se desdobra nos seguintes propsitos:
a) Estabelecer o caso de negcio (business case) do sistema;
Critrios de sucesso
Estimativas de recursos
Verificao de riscos
Datas para concluso dos principais objetivos
91
Previses de desembolso financeiro.
b) Delimitar escopo (abrangncia) do projeto.

c) Identificar todas as entidades externas (atores) com os quais o sistema vai
interagir.
d) Descrever os casos de uso mais significativos.
Resultados de sua execuo.

e) Um documento de viso de projeto.
Viso geral dos principais requisitos do projeto.

Caractersticas-chave.
Principais restries.
f) - Um modelo inicial de casos em uso (10 a 20% completo).

g) - Glossrio inicial do projeto.
h) - Caso de negcio inicial.
i) - Estimativa inicial dos riscos.
Se aplicados ao processo de construo todos os itens fazem sentido.
92
3.7 O BIM e o conceito de incepo na bibliografia internacional
3.7.1 Incepo: de teoria no estruturada a prtica integradora

A prospeco de negcios imobilirios atividade permanente do promotor ou
incorporador imobilirio. Dispendiosa, ela compe-se de vrias instncias de
decises. Esse processo vem sendo vivenciado pelas empresas incorporadoras sem
uma anlise mais detida sobre a estrutura processual dessa atividade, conforme
constatado nas entrevistas realizadas junto a incorporadores. O empreendedor se
apropria dos procedimentos gerenciais pertinentes gesto do empreendimento, e
coordena os aspectos tcnicos com seus parceiros de negcios, com os
construtores, arquitetos, fornecedores, sem uma preocupao, muitas das vezes,
com a necessria integrao na formatao do seu produto.
Contrastando com essas dificuldades em conciliar os aspectos gerenciais com
os requisitos tcnicos da produo de habitao, os recentes avanos da tecnologia,
tanto na rea de modelagem computacional como na rea de softwares
especialistas, acenam com a possibilidade de mudana nesse cenrio. As
ferramentas disponveis e j em uso corrente, servem a vrios setores da construo
civil, desde oramentos at maquetes eletrnicas, passando por diagramas e
planilhas de planejamento e gerenciamento da obra.
Esse novo campo vem a ser o Building Information Modeling (BIM), e combina
gerenciamento da construo com a visualizao do empreendimento a ser
realizado, tornando possvel a ao coordenada dos projetistas e dos gerentes de
construo lado a lado com o arquiteto, o engenheiro de estruturas e outros tcnicos,
de modo que a edificao pode ser concebida virtualmente, com acertos tcnicos,
negociais, oramentrios e dos requisitos do cliente.
93
BIM designa uma tecnologia que somente tem sido possvel por conta dos
constantes progressos na rea da cincia da computao, notadamente na
velocidade do processamento de grficos e imagens. Com o BIM possvel o
desenvolvimento de processos de construo concomitantemente obteno dos
respectivos modelos visuais, o que permite maior iterao entre as equipes de
planejamento e de projeto, surgindo da um novo paradigma de relacionamentos e
de coordenao de empreendimentos. Imagine-se um ambiente computacional com
softwares de processo de projeto conversando entre si. A incepo seria, nesse
ambiente, um ensaio virtual da montagem do negcio imobilirio; a comunicao
entre tcnicos, projetistas, fornecedores e gerentes seria incrementada com a
visualizao imediata dos ajustes sobre o projeto, em linguagem visual, criando uma
discusso no sobre o que se escreveu ou o que se disse, mas sobre o que se v.
A utilizao do BIM pode significar uma economia expressiva em termos de
tempo, retrabalho e perdas em obras, o que dever compensar com vantagens os
investimentos na sua implantao.
Sanders (2004) defende a idia de que para o BIM ser uma realidade
preciso que sejam promovidas parcerias entre aqueles que tm interesse no
incremento de sua eficincia, na diminuio de desperdcios na construo e no
atendimento aos requisitos do cliente de maneira mais eficaz, de modo a criar massa
crtica para sua adoo em larga escala.
O BIM, a exemplo de tantos outros avanos tecnolgicos j disponveis, mas
ainda no implementados, encontra barreiras na dificuldade de se articular as
relaes entre os participantes do processo que ele pode beneficiar.
94
3.7.2 Ferramentas BIM

O BIM baseia-se no uso de softwares de alta capacidade de processamento
de imagens, processos e grficos. As figuras a seguir demonstram os argumentos de
Cheng; Law (2002) ao explicar os benefcios do uso do ambiente virtual para a maior
integrao das equipes envolvidas na realizao de um empreendimento.
Figura 16: Modelos de colaborao entre agentes. Fonte: Cheng; Law (2002).
Na figura 16 uma matriz apresenta a relao tempo-lugar que ocorre em

quatro diferentes modelos de colaborao possveis entre agentes de processos.
Num mesmo tempo e lugar o modelo a colaborao face-a-face. Quando os
agentes se encontram em tempos e lugares diferentes, a colaborao tem que ser
distribuda e o acesso a ela se far em momentos diferentes. Num ambiente virtual
existe a possibilidade de se criar um espao de transao comum a vrios agentes,
conforme pode ser observado na figura 17. Esse espao um middleware, um meio
em que se depositam produtos ou informao que podem ser resgatadas a qualquer
tempo por qualquer um dos agentes. Ele funciona como um integrador ou facilitador
das trocas, simplificando o encadeamento das trocas de informao e eliminando a
rede de dependncias tradicional nas transaes entre diversos agentes. Essa rede
se estabelece quando determinada informao s pode ser repassada aps o
agente anterior t-la recebido de outro agente, de acordo com as Figura 17 e 18.
95
Figura 17 Transaes num middleware. Fonte: Cheng; Law (2002).
Figura 18 Transaes num middleware 2. Fonte: Cheng; Law (2002).
Esse processo de comunicao seqencial e dependente acaba por criar

engessamentos de tempo por conta da impossibilidade de determinado agente
desempenhar suas funes antes de receber determinado tipo de informao ou
trabalho de outro agente, atrasando o resultado final do processo.
Figura 19 Comunicaes num infoespao. Fonte: Cheng; Law (2002).
96
As comunicaes no espao virtual de troca de informaes, ou infoespao na

palavra dos autores, podem ocorrer em vrias escalas de agentes, atendendo
necessidade pontual e geral com a mesma eficincia (Figura 19).
No mesmo trabalho, Cheng; Law prope que os diferentes membros de uma
equipe de projeto utilizem softwares como o Primavera Project Planner (P3) ou
Microsoft Project para acompanhar o projeto, Vite para simular a organizao do
projeto, Timberlines Precision Estimating45 para estimar os custos do projeto, e 4D
Viewer para visualizar o progresso da construo. Afirma o autor que num ambiente
diversificado, mas de engenharia simultnea, a interoperabilidade da informao
desempenha uma papel importante no gerenciamento do empreendimento. (Figura
20).
Figura 20: Usando diversos softwares para alcanar integrao da informao. Fonte: Cheng; Law
(2002).
45
Todos os softwares citados neste pargrafo so marcas registradas.
97
A introduo do software REVIT, da Autodesk, no Pas foi objeto de uma

reportagem (RUNDELL, 2006) em que o autor cita dois escritrios brasileiros que
vm usando a ferramenta. O uso do software incrementa a eficincia em projetar, na
medida em que permite a visualizao do projeto em trs dimenses durante a
confeco, permitindo acertos e correes desde os primeiros esboos do programa.
A chegada do REVIT ao Brasil segue uma trajetria de lanamentos na
Austrlia, na ndia, na China e na frica do Sul, que tambm so objeto de
reportagens do mesmo autor. Existem outras diversas iniciativas em andamento, e
todas impactam na maneira como a incepo praticada atualmente.
Um deles o DIVERCITY -Distributed Virtual Workspace for enhancing
Communication
within
the
Construction
Industry,
da
Nova
Zelndia
(CHRISTIANSSON, 2003). Nesse programa criado um ambiente virtual que

suporta ao mesmo tempo os requisitos do cliente, os primeiros esboos do projeto e
da construo, tudo num ambiente colaborativo virtual. (Figura 16)
Figura 21 Estrutura do DIVERCITY (Nova Zelndia) integra briefing do Cliente, estudos preliminares
de projeto e construo num ambiente de colaborao virtual. Fonte: Christiansson (2003)
98
Na Universidade de Stanford, no CIFE - Centre for Integrated Facility

Engineering, da Universidade de Stanford (GARCIA; EKSTROM; KIVINIEMI, 2003)
foi criado um ambiente computacional integrado e com visualizao, chamado CIFE
iRoom. Esse ambiente integrado envia mensagens de uma aplicao para outras e
possui trs grandes telas para mostrar modelos de projetos.
Para Sanders (2004) o BIM uma releitura atualizada de uma idia de 25
anos quando os arquitetos criaram modelos inteligentes em trs dimenses, que
comeariam a substituir os desenhos em papel para comunicar suas idias sobre o
projeto e orientar a sua construo. Hoje em dia, segundo o autor, uma massa
crtica de pessoas, projetistas e construtores j adotaram essa metodologia e o seu
uso se transformou lugar-comum.
No Brasil a barreira para a adoo do BIM tambm no tecnolgica. O grupo
TecGraf Grupo de Tecnologia em Computao Grfica/ PUC-Rio vem se
dedicando ao estudo de modelos computacionais complexos para auxlio em
projetos de grande porte nas reas de energia eltrica e petrleo. O grupo conta com
uma vasta produo de trabalhos acadmicos desenvolvidos.
A infra-estrutura necessria para a criao de tal ambiente ainda muito cara
para os padres e demanda existentes no Pas, mas a tendncia de que a batalha
pela qualidade e pela agilidade e eficincia, somados competio internacional,
acabe por incentivar o uso do BIM. Alm do mais, a utilizao do BIM pode significar
uma economia expressiva em termos de tempo, retrabalho e perdas em obras, o que
dever compensar com vantagens os investimentos na sua implantao.
Tudo isso refora a necessidade e a utilidade de se estudar a modelagem da
incepo. A ausncia da viso e entendimento geral do processo dificulta a criao e
montagem da soluo em termos de arquitetura e funcionalidade. O entendimento
sobre a fase de incepo pode significar a possibilidade de se modelar um
empreendimento virtualmente antes mesmo do terreno ser adquirido, pois o estudo
de massa pode ser integrado visualizao do empreendimento e ao plano de
negcios. Dessa forma os resultados podem ser mensurados com mais agilidade e
os ajustes e correes de estratgia de vendas podero ser agilizados. Com a
99
evoluo da tecnologia empregada no BIM, a nica certeza a de mudanas

drsticas nos processos de produo de empreendimentos habitacionais.
No entanto o BIM no aumentar ou garantir, por si s, certamente, a
disposio e competncia de parceiros de negcios ao se integrarem para a
obteno de melhores resultados para o produto imobilirio. Vale lembrar as
palavras de Ferrara (2002) sobre a competncia em desenho, que [...] supe
reconhecer que a tecnologia dos novos materiais requer tambm habilidade para
saber tirar proveito deles e produzir, em um pas sem tecnologia, uma alternativa
sutil de insero de outra qualidade informativa. O uso eficiente de tecnologia
continua dependendo da capacidade de aglutinao de lderes e gestores de
pessoas em torno de objetivos comuns, o que, na incepo, um dos aspectos mais
importantes. E se as relaes entre as pessoas importam tanto na incepo, deve-se
procurar estud-las. O prximo item se incumbe disto.
100
3.8 Ontologia: proposio para a Incepo46
3.8.1 Breve justificativa para uma ontologia

Ozsariyldiz & Tolman (1999), em um dos raros trabalhos sobre modelagem da
incepo, reconhece a escassez de procedimentos disponveis sobre o assunto.
Alm do que, o fato do projeto de edifcios ser apenas mais um tipo de projeto,
segundo o autor, com a constante e necessria adaptao de solues mais
recentes a novas circunstncias, induz a uma base de conhecimentos adaptvel e
flexvel sobre o tema. O citado trabalho teve como objetivo auxiliar na incepo de
grandes obras de construo civil, possibilitando, assim, a criao de um importante
elemento simplificador: um banco de dados de tipologias e caractersticas
construtivas de grandes projetos, como hospitais, fbricas, galpes industriais. Por
esse motivo, considera-se tal modelagem de difcil aplicao no ramo imobilirio de
interesse, mais especificamente, no setor residencial multifamiliar.
Uma pesquisa sobre melhores prticas para a fase da incepo prejudicada
tambm pela resistncia que em geral os promotores imobilirios demonstram em
informar como elaboram esse processo, atribuindo-a, na maior parte das vezes, a
uma inconveniente abertura do que consideram seu segredo do negcio. Em vista
disso, o objetivo de montar uma ontologia para a incepo propiciar um exerccio
sobre os significados e relaes entre os diversos agentes e atividades
desempenhados nessa fase do empreendimento.
46
Este item baseado em Rabelo; Lyrio Filho, Amorim (2006).
101
3.8.2 Metodologia
Para a construo e manipulao de ontologias, diferentes metodologias e
ferramentas tm sido utilizadas, com caractersticas e abordagens distintas. Como
afirma Almeida et al (2003), o intuito no deve ser a unificao destas, mas sua
utilidade deve ser avaliada pela comparao das ontologias resultantes de cada
metodologia.
Este trabalho partiu de uma abordagem emprica e identifica-se com a
pesquisa aplicada que se interessa em aprofundar o conhecimento ou alterar o modo
de fazer alguma coisa. Pode ser considerada tambm uma pesquisa etnogrfica,
uma vez que esta busca a descrio de um conjunto de conhecimento e
entendimentos entre um grupo cultural especfico (Wielewicki, 2001).
O desenvolvimento da terminologia parte de uma pesquisa bibliogrfica e da
anlise de sistemas, identificando termos e conceitos, uniformizando-os e
estruturando-os logicamente, e fornecendo palavras-chaves para melhor assimilao
da linguagem. A
anlise
de sistemas
similares
ou prximos
permite o
desenvolvimento dos conceitos, a definio de estruturas e detalhamento dos

componentes.
Neste trabalho, foi realizada uma pesquisa em bibliotecas de ontologias
disponveis na internet e tesaurus sobre processo de incepo. Diferentes
construtores de ontologia so analisados, verificando tambm as ferramentas
utilizadas, que servem de orientador na sua construo.
Para um melhor entendimento, esse item est subdividido em 3 partes. A
primeira aborda a ontologia, teorias, definies, caractersticas e utilizao em
diferentes prticas e experincias. A segunda parte aborda as questes relacionadas
aos objetos da construo, uma viso conceitual. No terceiro momento, se discute o
ponto de incepo do projeto arquitetnico e se inicia uma ontologia na rea da
Gesto de Processos de Projeto, apresentando uma representao ontolgica da
fase de incepo.
102
Ontologia vem do grego ontos, que significa ser e logos, que significa
palavra. Segundo Almeida et al (2003), ela tem sua origem na palavra categoria,
que Aristteles utilizava para classificao de uma entidade. Atualmente o vocbulo
distancia-se um pouco da filosofia e na literatura so encontradas diversas
definies.
Uma ontologia define uma linguagem prpria para sua rea, que ser utilizada
para consultas, atravs de colees de informaes coerentemente organizadas, de
forma a incrementar sua recuperao. Pode-se dizer que ontologia uma estrutura
de organizao do conhecimento dentro de uma rea de interesse que explicita
objetos e conceitos, regula a combinao de termos e suas relaes, classifica-os e
relaciona-os em diferentes categorias e axiomas. Estas relaes so organizadas
por especialistas e permitem que os usurios realizem uma rpida e automtica
recuperao de informaes atravs de formulao de consultas por conceitos
especificados. (Almeida et al, 2003; Oliveira et al, 2003; Librelotto et al, 2003). No
entanto, para ser eficaz imprescindvel que seja compartilhada consensualmente e
utilizada coletivamente no grupo ao qual se destina.
Apesar
de
cada
ontologia
ter
sua
estrutura
diferenciada,
algumas
caractersticas e componentes so comuns a quase todas elas, como as classes, as

relaes, os axiomas e as instncias (Almeida et al., 2003).
Oliveira et al. (2003) comenta que o uso da ontologia pode trazer vantagens
como:
Colaborao: possibilita o compartilhamento do conhecimento entre os

membros interdisciplinares de uma equipe;
Interoperao: facilita a integrao da informao, especialmente em

aplicaes distribudas;
Informao: pode ser usada como fonte de consulta e de referncia do

domnio;
103
Modelagem: as ontologias so representadas por blocos estruturados que

podem ser reusveis na modelagem de sistemas no nvel de conhecimento.
Busca baseada em ontologia: recuperao de recursos desejados em

bases de informao estruturadas por meio de ontologias. Desta forma, a
busca torna-se mais precisa e mais rpida, pois quando no encontrada
uma resposta exata consulta, a estrutura semntica da ontologia
possibilita ao sistema retornar respostas prximas especificao da
consulta.
As ontologias cooperam com recursos da informtica disponveis em
softwares ou na web que possibilitam acesso por seres humanos e processos
automatizados. Segundo Librelotto et al (2003), tal automao transforma a Web
machine-readable (que lida automaticamente) em machine-understandable (que
entendida automaticamente). O autor complementa dizendo que:
O desafio proporcionar uma linguagem que manipule igualmente, de
maneira eficiente, dados e regras para dedues sobre esses dados e que
permita que regras existentes em qualquer sistema de representao de
conhecimento possam ser exportadas para a Web. (Librelotto et al, 2003).
Observa-se que o setor de construo civil carece de uma padronizao para

descrio de termos que sejam reconhecidos por todos os sistemas. Como afirma
Bayley (1994), without classification, there could be no advanced conceptualization,
reasoning, language, data analysis or, for that matter, social science research.
A variedade de termos encontrados para um mesmo processo ou produto
dificulta a uniformizao da linguagem textual, as especificaes, a contextualizao
de conceitos, a interoperabilidade e a plena utilizao das novas tecnologias
disponveis no mercado atual. Essa diversidade acarreta erros, perdas, re-trabalho e
compromete o bom desempenho das empresas e sistemas.
Embora alguns estudos tenham sido realizados nos ltimos anos no Brasil,
como o CDCON, e, internacionalmente, como o aecxml.org, e a International Alliance
104
for Interoperability (AMORIM, 2003) e outros estejam sendo estimulados, a

construo civil pouco tem avanado nos esforos de classificao. Em outros
setores, como na rea militar e no farmacutico, essa padronizao j existe, com
sucesso. Acredita-se, como afirma Tristo (2005) que:
(...) a preocupao das reas do conhecimento com a produo e
renovao constante do conhecimento e sua organizao, num ciclo
produtivo contnuo e a necessidade, tambm constante, da adequao
desta organizao com as novas tecnologias de informao e comunicao,
no qual o organizar, recuperar, disseminar a informao passa a ser a
funo principal aonde se encontra o uso dos sistemas de classificao.
Paralelamente, nos ltimos anos, verifica-se que as ontologias tm sido

amplamente estudadas no sentido de contribuir para organizao de conceitos
atravs do formalismo na representao de padres que visam uniformizao e a
facilitao dos termos e conceitos em diferentes reas das cincias. Almeida et al
(2003) acredita que seu uso seja uma alternativa para caracterizar e relacionar
entidades em um domnio, representando o conhecimento nele contido.
Muitos softwares e sistemas informatizados esto disponveis para utilizao
pelos profissionais e empresas do setor. Na sua maioria, esto representados em
linguagem natural e divulgados por material impresso, sem uma padronizao na
linguagem utilizada. imprescindvel a formalidade na descrio de termos e
conceitos para unificar a escrita e facilitar a utilizao dos sistemas. Nesse sentido, o
uso de ontologias indispensvel, pois colabora para um glossrio padronizado da
rea, por meio da definio e inter-relao entre os termos.
Librelotto et al (2003) j afirmavam que a construo de ontologias
fundamental para todas as cincias e estas deveriam despender significativo esforo
no desenvolvimento de diversas aplicaes. Estas ontologias devem estar em
ambientes que possibilitem manipulao no somente pelos criadores, mas tambm
por usurios e programas de aplicao que admitam navegao, pesquisa e reuso
de termos, verificando a consistncia de novos termos agregados a esta ontologia.
105
Normalmente, o objetivo da formalizao da escrita de padres a gerao

automtica de cdigo. No caso da ontologia, o objetivo instituir uma linguagem
precisa entre os profissionais que a utilizam, com repositrios que podem facilmente
ser utilizados pela Web semntica.
3.8.3 Experincias em Ontologia
Algumas experincias na edio de ontologias vm sendo desenvolvidas

nos ltimos anos, em diferentes reas do conhecimento, cada uma
buscando atender s
necessidades
exigncias
especficas
dos
profissionais e servios aos quais se destina. Algumas delas esto

descritas no Apndice 5.
3.8.4 Viso conceitual dos objetos do universo da construo

Na construo de edifcios as variaes entre os diferentes processos
construtivos so muito amplas. Considerando-se o gerenciamento de projetos e
servios
de
engenharia
como
pontos
dos
mais
negligenciados
nos
empreendimentos, com a substituio do planejamento e do controle pelo caos e

pela improvisao no decorrer do processo (Fabrcio; Melhado. 2003), optou-se pela
limitao do universo deste estudo Gesto dos Processos de Projeto.
Cabe aqui, no entanto, uma conceituao inicial, para uma melhor
contextualizao. Nesse universo, apresenta-se Edificao, abordando o processo
da construo e o produto construdo, segundo AURLIO (1999), como: 1. Ato ou
efeito de edificar (-se). 2. Construo de edifcio(s). 3. Qualquer construo, isolada
ou em grupo, que se eleva numa determinada rea ocupada pelo homem; casa,
prdio. Algumas questes, contudo, divergem no que diz respeito ordenao do
conhecimento sobre produtos, materiais ou servios ou sobre questes relacionadas
com o processo construtivo e seus derivados.
106
Considera-se processo, segundo o CDCON (2002), como um fluxo de

transformao, com entradas materiais ou imateriais (informao), que precisam de
agentes e esto passveis de restries. O resultado so as sadas - os produtos tambm materiais ou no, deste processo. Aplicando-se esse conceito construo
chega-se primeira especificao de classes de processos, que so os processos
de produo e os processos gerenciais (CDCON, 2002).
A Figura 22 ilustra o universo da edificao, seus objetos, processos e
produtos e a inter-relao entre eles.
Figura 22: Universo da edificao. Fonte: AMORIM, 2004. Coleo Habitare, vol. 6 - Inovao
tecnolgica na construo habitacional.
107
3.8.5 Facetas
Para padronizar a terminologia de um setor preciso que seus termos sejam
classificados. A finalidade da classificao diferenciar cada termo, separando-os
por conjuntos.
Como classificao, entende-se aqui como ato ou efeito de classificar, de
dispor em classes, de ordenar, observando-se que uma classe indica caractersticas
comuns entre seus elementos, que os diferenciam de outros, de outras classes.
Estas caractersticas podem envolver especificaes do geral para o particular, onde
gerais apresentam-se em patamares superiores e particulares em patamares
inferiores (Ekholm, 1996). A finalidade de uso do sistema relacionado Arquitetura,
Engenharia e Construo definir a abordagem e os objetivos da classificao.
Para ordenar uma classificao, um recurso usado no sentido de facilitar o
entendimento e a natureza dos conceitos e auxiliar na formao de estruturas
conceituais o uso de categorias que permitem a sistematizao do conhecimento.
Os conceitos da ISO (International Standard Organization) TR 14177/94, que
aborda a Classificao da Informao na Construo, apontam os seguintes
conceitos:
a) Classes de classificao: uma unidade de alto nvel dentro de uma
classificao expressando um conceito principal;
b) Definio de classe: uma formulao das caractersticas essenciais de uma
classe de classificao que delimita a fronteira entre ela e demais classes
de classificao;
c) Tabela de classificao: uma apresentao estruturada de itens de uma
classe de classificao;
d) Item de classificao: conceito nico definido dentro de uma classe de
classificao;
108
e) Termo de classificao: uma designao de uma classe de classificao,

ou seja, item de classificao por meio de uma expresso lingstica; e,
f) Notao: representa um sistema de cdigos expressando o arranjo de uma
classificao por meio de um identificador. (Tristo, 2005).
A classificao facetada, desenvolvida em 1930 por Ranganathan, tem grande
aceitao de estudiosos como recurso na organizao do conhecimento por sua
potencialidade para adequar-se a mudanas e evoluo do conhecimento.
Combina propriedades que caracterizem um determinado termo e tenha a
possibilidade de agregar novos termos para serem classificados. Seu diferencial est
na possibilidade de permitir novos sistemas de busca e utilizao em sistemas
inteligentes.
Baseada na classificao facetada possvel uma descrio detalhada de
informaes, assuntos especficos, complexos e multidimensionais. Segundo Tristo
(2005), a anlise em facetas um instrumento que facilita a representao,
organizao e posterior recuperao da informao. Complementa ainda dizendo
que esse sistema permite acompanhar mais rapidamente o desenvolvimento das
cincias, sem que, com isso, seja alterada a sua estrutura. Por ser flexvel em sua
estrutura, permite que seja alterada de acordo com a necessidade de atualizao
e/ou reviso. Atravs da classificao facetada podem-se constituir homologias que
facilitem a interoperabilidade entre os sistemas.
3.8.6 Classes e Facetas

Normalmente, as facetas esto agrupadas em classes onde se encontram
termos relacionados por conceitos lgicos. As classes, subclasses e sua
hierarquizao devem estar claramente definidas. Vale ressaltar que um termo no
poder estar presente em mais de uma classe, e, caso ocorra, possvel que, em
realidade, ele represente uma nova subclasse.
109
O projeto CDCON, realizado pela Universidade Federal Fluminense para

padronizao e codificao da terminologia da AEC props classes relevantes para o
setor. So elas:
Processos da Construo (Faceta Processo): Conjunto de atividades que

realizadas resultam no produto Edificao.
Produtos para Construo (Faceta Componente): Materiais e produtos

consumidos no processo da construo.
Elementos da Edificao (Faceta Elemento): Produtos de um processo

construtivo.
Espaos na Edificao (Faceta Espao): Partes de uma construo

delimitadas conforme sua utilizao espacial.
Tipologia da Edificao (Faceta Uso): Diferentes usos dos produtos da

construo
Atributos da Edificao (Faceta atributos): classificao das caractersticas

dos objetos da construo (AMORIM ET AL., 2003).
Objetivando a melhor representao, descrio e caracterizao do edifcio e

seus componentes e, levando em considerao alguns sistemas de classificao
mais usuais, como o OCCS, a ISO 12006-2 e o CDCON, adota-se as seguintes
facetas:
Agentes da Edificao: apresenta os intervenientes no processo da

construo, sejam equipamentos, pessoas ou entidades.
Elementos: apresenta os termos relativos parte fsica de um sistema ou

de construo com uma funo dominante.
110
Espaos: apresenta as partes de uma construo, com uso caracterstico

que pode ser ou no delimitado por limites fsicos ou abstratos.
Funo: utiliza os usos especficos da edificao para descrever sua

tipologia.
Informao: apresenta os tipos de informao e documentos usados na

edificao, abrangendo os atributos (conjunto de caractersticas) de
processos, produtos, espaos, elementos e agentes da construo.
Processos: apresenta todos os processos da construo, desde a fase da

incepo at a fase de demolio ou reciclagem.
Produtos: apresenta os diferentes tipos de produtos encontrados na

construo. (CDCON, 2002)
Para determinar as caractersticas dos itens da construo, sejam eles

componentes, processos ou espaos, utiliza-se a relao hierrquica ou associativa
dos termos entre facetas.
O CDCON apresenta a rvore de conhecimento
(representada na Figura 23, a seguir), onde se nota graficamente este

relacionamento. As facetas no estabelecem classes hierrquicas, onde cada objeto
tem o seu lugar isolado, mas sim possibilita a complementao de sua descrio
atravs de diversas facetas.
111
Gesto do conhecimento na construo

atravs de
Organizao e sistematizao de informaes
baseada em
Elaborao de terminologia
deve ter
Codificao padronizada
tem como produtos esperados
Aceitao internacional
Tesauro da construo
Classificao de produtos e servios
Conceituao
consiste em
uma das
uma das
Inter-relao e articulao entre termos
Duas estruturas formais de classificao
prev
dependem de
consistem em
Uso de facetas diferenciadas
Conjuntos exaustivos de propriedades de
qualidade semelhante
Abordagem e
objetivos especficos
condio 1
condio 2
Todo termo pertence

a uma s classe
que
Todo termo deve

estar atribudo a
uma classe
Determinam classes
faceta 2
faceta 1
faceta 3
faceta 4
faceta 5
faceta 6
Atributos
Processos da
constuo
Execuo de
estruturas
Execuo de
alvenaria
Terraplenagem
Demolio
Produtos da
construo
Insumos bsicos
Elementos da
construo
Abboda
Espaos da
construo
Tipologia da
construo
Banheiro
Edificao
residencial
Quarto
Equipamentos
Escada
Produtos para
instalao
hidrulica
Parede
Sala
Edificao
religiosa
Varanda
Forro
Produtos para
instalao
sanitria
...
...
Edificao
industrial
...
...
...
Figura 23: rvore do conhecimento. Fonte Adaptado do CDCON
Atributos
relativos ao
tempo
Atributos
relativos a
posio
Atributos
relativos a
quantidade
...
112
Atualmente, os sistemas de classificao disponveis, como o Masterformat e

o OCCS, por exemplo, adotam critrios para definio de categorias, hierrquicos,
rgidos e, muitas vezes, arbitrrios (CDCON, 2002). O sistema facetado possibilita
maior liberdade para categorizao de produtos e servios, compreendendo
documentos e processos. Essas facetas so filtros que relacionam o objeto s suas
caractersticas exatas e relaciona tambm as diversas facetas apresentadas. Assim
sendo, para obter a exata definio de um objeto sero necessrias vrias facetas.
3.9
Ontologia da Incepo
O relatrio tcnico ISO TR 14177:94 Classification of Information in the
Construction Industry, publicado posteriormente em verso mais resumida, como

ISO PAS 12006-2 Organization of Information About Construction Works- Part 2:
Framework for classification of information, uma das mais apuradas propostas de
classificao do setor.
A ISO TR 14177:94 analisa, define e descreve, atravs de modelos grficos, os
processos de que se compe a indstria da construo civil. No caso da fase de
criao, por exemplo, verifica-se a seguir a representao daquele relatrio para a
transio entre fases (Figura 24):
Figura 24 Fases versus processos. Adaptado de ISO TR 14177:94
113
Observe-se na Figura 25, abaixo, o modelo bsico de processo da ISO TR

14177:94:
RESTRIES: informao p/construo
Legislao
Obs: O documento
"projeto" tambm uma
"restrio" ao processo
executivo da construo
Normas
Necessidades
Entradas
Atributos do
produto
Sadas
Processo
Construtivo
Produtos para
construo
Atributos do
processo
Lote de servio
Elementos da
construo
Entidades da
construo
Produtos da
construo
Atributos dos
produtos da
cosntruo
Complexos
Construdos
AGENTES
Atributos dos
agentes
Pessoas (R. H. e
Pessoas
(R. H. e
P.
Juridicas)
P. Juridicas)
Meios artificiais:
Meios artificiais:
Equipamentos
e
Equipamentos
sistemas
de e
sistemas de
informtica
informtica
Figura 25: Modelo bsico de processo. Fonte: AMORIM, 2004.
Tomando-se como base este modelo da ISO TR 14177 e conceitos descritos

no CDCON e da definio das facetas ali adotadas, utilizaram-se seus elementos
como ponto de partida para uma associao de restries, recursos, entradas e
sadas relativos incepo, que resultou na figura 26 a seguir.
114
Figura 26: Diagrama de Classificao da Edificao. Fonte: O autor
A partir dos estudos realizados, surgiu a observao de que nem todas as facetas
descritas no CDCON esto obrigatoriamente presentes na fase da incepo. Isto foi
confirmado na comparao com o Diagrama NIAM (Natural Language Information
Analysis Method) para a fase de Incepo, da ISO TR 14177, no qual se percebe
que alguns atributos no esto representados. Colocando lado a lado com o mesmo
diagrama aplicado informao da edificao as-built.
Fragmentando-se a incepo em suas partes constituintes, como props
Ranganathan, procura-se decompor seus elementos mais complexos em conceitos
mais simples (conceitos bsicos ou facetas) (TRISTO, 2005), numa metodologia
similar EAP (Estrutura Analtica de Projeto) do PMI (POSSI ET AL., 2004). A partir
deste ponto, inicia-se a anlise e qualificao das relaes entre as facetas
explicitadas, apresentado um primeiro estudo da ontologia da fase da incepo:
115
empreendimento
taxas
edifcio
capital
dados de
mercado
gesto de
empreendiemntos
leis
viabilidade
localizao
dados fsicos
terreno
Escopo do Projeto
incepo
dados geomtricos
construdo
arquiteto
no-construdo
caractersticas
promotor
misto
Facetas
cliente
residencial
engenheiro
de estruturas
investidores
Agente
industrial
servios
Processo
comercial
transitrio
permanente
Informao
Produto
Relaes
ONTOLOGIA DA INCEPO
Faz parte de
Associado a
Figura 27: Ontologia da fase de incepo. Fonte: O autor
3.10 Concluses quanto Ontologia da Incepo

O presente exerccio, mesmo longe de representar uma especificao formal
e explcita de uma conceitualizao compartilhada da Incepo, soma-se aos
esforos de pesquisadores de todo mundo na elaborao de terminologias e
metodologias para o compartilhamento do conhecimento por setores especficos da
economia e entre esses mesmos setores. Espera-se ainda, contribuir para novos
estudos na rea da organizao e recuperao de informaes da AEC.
Na ontologia em questo fundamental a definio das relaes semnticas
entre as facetas, o que exige uma abordagem de formas, diferentemente, por
116
exemplo, das ontologias de vocabulrio, onde as relaes entre as facetas se do

atravs de sinonmia.
Na ontologia da Incepo, como em outras na rea de AEC, a
heterogeneidade de formas e funes torna complexo o estabelecimento dessas
relaes e faz com que o recorte do objetivo da ontologia seja decisivo para que se
chegue a um resultado que retrate um consenso a respeito dos conceitos descritos
para o assunto central.
O processo de desenvolvimento da ontologia da Incepo no est finalizado.
Adaptaes e melhoramentos so previstos ao longo do processo, para atender s
necessidades do setor da AEC e colaborar com os mecanismos de consultas de
terminologias e conceitos. A construo desta ontologia oferece uma chance de
refletir a incepo, colaborando tambm com os esforos de padronizao de uma
terminologia comum para o setor e o entendimento e integrao entre os agentes
essenciais ao processo.
Esta uma contribuio fundamental para o
desenvolvimento de sistemas de recuperao da informao e tratamento do

conhecimento mais eficazes e eficientes.
Poderia ser aplicado, futuramente, um treinamento para profissionais dos
escritrios de arquitetura e construo civil, na modalidade de educao presencial
ou distncia, cujo objetivo principal seria prepar-los para utilizao dos sistemas
padronizados da terminologia e ontologia desenvolvidos. Pretende-se ainda
disseminar a identificao das principais terminologias e ontologias desenvolvidas
em peridicos cientficos da rea em mbito nacional e internacional, tornando
possvel a ampliao da sua aplicao.
Espera-se que esse trabalho seja um estmulo a novos estudos para atender
a carncia de organizao e recuperao de informaes na rea da AEC.
117
4.1
Consideraes iniciais
A ISO/TR 14177:1994 j registrava na dcada de 90 uma forte demanda por
informao no ramo da construo civil, relacionando alguns pontos que

sustentavam essa afirmao, ainda atual nos dias de hoje:
- Com o advento da era da informao, o computador tem desempenhado um
papel cada vez mais importante, criando possibilidades de comunicao e
processamento que tm impactado sistematicamente a maneira como se
desenvolvem os negcios, imprimindo velocidade e integrao no desenvolvimento
de produtos e servios.
- Em se tratando de empreendimentos imobilirios, trocam-se grandes
quantidades de informaes entre os diversos participantes do negcio, muitas
dessas fundamentais para o uso eficiente de recursos materiais, humanos e
financeiros.
118
- Com o uso da informtica no apenas perdas podem ser minimizadas como

todos os integrantes das equipes de concepo, produo e desenvolvimento do
empreendimento passam a ter chances de se comunicar, tornando mais rpido o
processo e ajudando integrao em torno do escopo geral do empreendimento.
- Outro aspecto importante o incremento das negociaes internacionais de
produtos e servios da indstria da construo, que elevam a importncia de uma
comunicao eficaz a um patamar estratgico.
Sobre estratgia competitiva, a questo da qualidade dos produtos tambm
um item relevante e na indstria da construo no diferente. Tambm aqui a troca
de informaes influencia no resultado, pois muitos dos problemas relacionados com
a falta de qualidade das edificaes so apenas conseqncias da falta de qualidade
no processo de projeto e uma das causas apontadas a dificuldade de comunicao
entre os diversos agentes envolvidos nesse processo. Segundo Romano; Back;
Oliveira (2001), a maioria das pequenas e mdias empresas no tem o seu processo
de projeto modelado. Como a inauguradora do ciclo de vida do empreendimento, a
incepo tambm no est modelada e tem sido sistematicamente descrita de modo
difuso e sujeita a interpretaes variadas, conforme apurado neste trabalho.
Como fase, a incepo vem sendo praticada pelos empreendedores como um
amlgama de providncias e gestes para o comeo do empreendimento.
Paralelamente, a ateno de pesquisadores e tcnicos se tem dirigido de modo geral
para as fases que se ocupam com a produo da edificao, em que a compra do
terreno est implcita.
Uma das funes da modelagem possibilitar, atravs de uma representao
idealizada, a anlise mais detalhada do processo e este foi o objetivo considerado
neste trabalho.
Atravs da modelagem, apresentam-se algumas bases para aprofundar o
conhecimento a respeito do fluxo de informaes que ocorre na fase de incepo.
Uma questo que se interpe aqui o tipo de modelagem adequado aos processos
inerentes incepo, e o item seguinte vai se ocupar disso.
119
4.2 Modelos e Modelagem SSM

Modelagem na C.Civil
Modelos e
Modelagem SSM
Modelos soft e hard

Metodologia SSM
4
MODELAGEM DA
INCEPO
Desenvolvimento
da Modelagem
Roteiro SSM/
CATWOE
Anlise dos
resultados
Se o processo de produo da construo complexo e envolve diversos

agentes e tpicos, a tendncia, por conta do constante progresso tecnolgico, da
evoluo de processos e da conseqente ampliao do espectro de especialidades
envolvidas, de que essa complexidade aumente.
A comunicao entre as diferentes especialidades envolvidas nesse macro
processo assume, dessa forma, um papel crtico para o desenvolvimento
coordenado do projeto e da realizao da edificao. Para que seja criado e mantido
o foco de todos os participantes desse processo em torno do mesmo objetivo, que
o empreendimento, torna-se importante a utilizao de mecanismos que permitam a
visualizao do processo sob pontos de vista diversos. (KARHU, 2001).
Reforando esse raciocnio, Fabrcio; Melhado (2001) afirma que o desafio
atual expedir o processo de projeto de forma a considerar a totalidade das
questes envolvidas no ciclo de vida dos empreendimentos de construo (do
negcio imobilirio ao desempenho de uso) e buscar modelos [sem grifo no original]
mais eficientes de organizao do processo de projeto.
Para Fortune; Peters (apud PIDD, 1998) uma das maneiras de se promover a
melhora no planejamento de decises atravs do aprendizado a partir das falhas
ocorridas em determinado processo. Este aprendizado pode ser facilitado se, ao
invs da sujeio s dimenses espaos-temporais da realidade, se promover a
observao de um modelo que a represente, e contra o qual o desempenho do
sistema possa ser comparado. Mas afinal, o que um modelo, o que modelagem,
sua utilidade e limitaes?
120
Segundo Wideman (2003), um modelo uma forma de representao

projetada para ajudar a visualizar algo que no pode ser observado diretamente, ou
porque ainda no foi construdo, ou porque abstrato.
Para Rossoni (2005) uma definio completa para um modelo deve levar em
conta que ele deve servir para uma das duas finalidades: 1) que se tenha ou um
maior controle sobre determinado sistema, ou 2) que ele esclarea os aspectos
menos explcitos de uma situao complexa, e que possibilite um prognstico dessa
situao ou sistema.
A definio de modelo adotada por Pidd :
Um modelo uma representao externa e explcita de parte da realidade
vista pela pessoa que deseja usar aquele modelo para entender, mudar, gerenciar e
controlar parte daquela realidade (PIDD, 1998).
Este autor destaca ainda que dentre os diversos tipos de modelos, existem
aqueles que representam fisicamente modelos tridimensionais que servem para
demonstrar a aparncia e os relacionamentos, entre estrutura e arquitetura, por
exemplo. No entanto, nos sistemas administrativos a informao e a comunicao
so as matrias-primas a serem representadas, o que torna esse tipo de modelagem
inadequado. Para Pidd, modelos so mundos convenientes, so abstraes
simplificadas do sistema de interesse. Nos sistemas de gesto a modelagem
consiste na tentativa de dar sentido viso estratgica; originada nos processos,
que , pelo menos em parte, intuitiva. Embora sejam possveis diferentes modelos
para o mesmo processo - o que contribui para o seu detalhamento - importante a
escolha da representao para evitar ambigidades e superposies. Portanto, a
variedade de formatos e interpretaes para as fases do processo de construo
deve convergir para um modelo que receba tratamento padronizado, para evitar uma
perda de legibilidade.
No caso especfico da Incepo, cujas caractersticas mesclam processos de
projeto e processos de negcios, a modelagem deve explicitar principalmente a troca
de informaes (que pode ser entendida tambm como um processo de
121
comunicao), que o processo-raiz e, embora presente ao longo de todo o macroprocesso da construo, constitui-se na principal atividade dessa fase. A ISO/ TR
14177; 1994 reconhece a presena do processo de comunicao no ciclo de vida do
empreendimento descrevendo-o atravs do esquema da Figura 28.
Figura 28: Comunicao no processo de construo. Fonte: Adaptado de ISO/TR 14177:1994
Fabrcio (2002) visualiza o processo de projeto como uma interao sciotcnica (Figura 29), o que exprime de forma concisa e clara o complexo enredo
comunicacional
presente
ao
longo
de
todo
tempo
de
realizao
empreendimento. E esse processo inaugurado na incepo.
Figura 29: Processo scio-tcnico de projeto Fonte: Fabrcio (2002)
do
122
A metodologia adequada modelagem da incepo ser, portanto, aquela

que consiga representar as interfaces humanas que ocorrem no processo de
construo. Melhor dizendo, se a modelagem oferece ferramentas para pensar
(PIDD. 1998), em se tratando da incepo, ela deve oferecer elementos para a
avaliao do risco e da incerteza, inerentes a essa fase inicial do empreendimento,
cujo trao marcante a dinmica negocial.
Na incepo o promotor no detm a exclusividade das oportunidades para
desenvolver seu empreendimento. Dever negociar com diversos atores do mercado
(dono do terreno, arquiteto, construtor, empresa de marketing, advogado, corretor,
investidores, dentre outros), de modo a concentrar em suas mos o maior nmero
possvel de informaes e, assim, decidir pela melhor oportunidade. Durante as
negociaes at o momento da compra do terreno, cada um dos diversos agentes
envolvidos regateia prazos de acordo com a sua posio na mesa de negociaes.
Apenas depois da compra do terreno o tempo passa a ser administrado
prioritariamente pelo Promotor, que se torna, a partir deste ponto, o principal
articulador das aes necessrias para a realizao do projeto.
Ao promotor cabe a capacidade de conjugar as cinco dimenses que,
segundo Fabrcio (2002), citando Jouini; Midler (1996; 2000), compem o
desenvolvimento de um empreendimento imobilirio (Figura 30): so elas as
dimenses fundiria, financeira, funes e uso, definies de produo e definies
arquitetnicas e tcnicas.
Fundiria
Financeira
Modelo de
integrao
Definies de
Produo
Funes
e usos
Definies
arquitetnicas e
tcnicas
Figura 30: Dimenses de um Empreendimento. Fonte: Jouini; Midler (2000) apud Fabrcio (2002).
123
Cabe ressaltar que, embora todas essas dimenses sejam facetas do mesmo
processo, este trabalho procura estud-las sob um enfoque unificado como questes
ligadas ao planejamento estratgico da empresa. A criao de um modelo de
integrao tambm no faz parte do escopo desta pesquisa, embora seja
interessante como objetivo a ser alcanado a partir da modelagem que se pretende
desenvolver.
Outro aspecto a enfatizar a diferena entre a modelagem e a simulao.
Segundo Rossoni (2005) a confuso entre os dois termos pode ocorrer devida,
provavelmente, impossibilidade de uma simulao ser realizada sem a existncia
de um modelo. Para o autor h uma nfase nos aspectos lgico e matemtico
presentes na simulao; alm do mais, o processo de simulao permite a gerao
e anlise de alternativas, e procura tirar concluses atravs de exerccios com
modelos. Sobre as diferenas entre modelo, modelagem e simulao, conjugamos
os conceitos deste autor47:
Modelagem o processo de criao de modelos; modelo uma
representao simplificada e explcita da realidade com algum propsito
definido; e simulao o processo de [...] obteno da soluo de um
problema por meio da experimentao, a partir da manipulao do modelo
de uma forma dinmica.
47
A citao original define simulao de forma similar definio de processo: Modelagem o
processo de criao de modelos; modelo uma representao simplificada e explcita da realidade

com algum propsito definido e simulao o processo de manipular o modelo de uma forma
dinmica, como um fluxo de entrada; processamento e sada de algo. Suprimimos este trecho e
juntamos a ele a definio que este mesmo autor usa para simulao.
124
4.2.1 Modelagem na construo civil

Modelos e
Modelagem SSM
Modelos soft e hard

Metodologia SSM
4
MODELAGEM DA
INCEPO
Desenvolvimento
da Modelagem
Roteiro SSM/
CATWOE
Anlise dos
resultados
Costa (2005), citando as dificuldades de percepo ao se implantar um

pensamento estratgico nas organizaes, enxerga os modelos mentais como, por
um lado teis para o aprendizado, a consolidao, a estruturao e a exposio de
conceitos sobre determinado assunto, sistema ou fenmeno. Ao mesmo tempo alerta
para o perigo de se transformar modelos em barreiras mentais para a percepo de
indcios ou informaes que no se enquadrem nos modelos mentais estabelecidos
e de uso consolidado.
Mas o entendimento dos executivos contemporneos sobre a operao do
negcio, segundo De Sordi (2005), vem evoluindo. Ao invs de entender processos
de negcios como um conjunto de unidades distintas, com fronteiras definidas, eles
passaram a compreend-los como um agrupamento de fluxos de trabalho e
informao interconectados que cruzam as estruturas da organizao e tm como
objetivo final o cliente que est na ponta do processo de negcios. A ausncia do
desenho dos processos de negcios e do desenho relativo a procedimentos tcnicos
pode levar a rudos de comunicao na gesto de processos, como aqueles
presentes na INCEPO.
Para Bjrk et al (1999), a modelagem do processo de construo pode ser
realizada em diferentes nveis, indo desde a viso geral de ciclo de vida do edifcio
at o detalhe tcnico de como instalar diferentes tipos de componentes da
edificao. As razes e as vises de modelos, segundo este autor, diferem
drasticamente de um nvel para o outro. Ou seja, em certos nveis o motivo central
da modelagem pode ser o de estabelecer os limites das atividades de diferentes
empresas que participam do processo de construo, assim como definir o fluxo de
produtos, materiais, informao e dinheiro que ocorre nas interfaces entre elas. Em
outros nveis, mais detalhados, o motivo pode ser a necessidade de se definir a
125
seqncia exata de atividades para se modelar alguma tarefa tcnica para aumento
da segurana e minimizao de risco de defeitos. Como determinar o modelo
adequado para cada situao?
4.2.2 Modelos soft e hard

Modelos e
Modelagem SSM
Modelos soft e hard

Metodologia SSM
4
MODELAGEM DA
INCEPO
Desenvolvimento
da Modelagem
Roteiro SSM/
CATWOE
Anlise dos
resultados
Rossoni (2005) lembra que as vrias diferenas entre as modelagens dos

tipos hard e soft (vide Quadro 3), o que no impede, no entanto, que elas possam
ser usadas em conjunto. Segundo este autor, a abordagem hard predominou nas
dcadas de 1950 e 1960, enquanto que a modelagem soft foi predominante nas
dcadas de 1980 e 1990, mantendo essa predominncia at os dias de hoje. Pidd
(1998) explica que, apesar de existir a possibilidade do uso de mtodos hard
(matemtica e modelos estatsticos e lgicos) de um modo parcialmente
interpretativo, isto no visto to naturalmente como no caso das abordagens soft.
A escolha desta ou daquela abordagem depende da natureza do problema. De modo
geral, problemas bem definidos e com restries podem ser resolvidos por tcnicas
hard. E problemas de contexto mais amplo devem ser questionados segundo
tcnicas soft.
O Quadro 6 mostra a comparao entre os dois sistemas.
126
Abordagens hard
Abordagens soft
Vista como direta e unitria.
Vista como problemtica e pluralista.
A organizao
Assumida tacitamente
Requer negociao
O modelo
Uma representao do mundo real.
Uma forma de gerar debate e insight a
Definio do
problema
respeito do mundo real

Resultado
Um produto ou recomendao
Progresso atravs da Aprendizagem
Vantagens
Permite o uso de poderosas tcnicas
utilizvel tanto por profissionais
Mais fcil de ser validado.
quanto por detentores do problema,

busca considerar o contedo humano
das situaes problemticas.
Desvantagens
Necessita de profissionais
No produz respostas definitivas.
especializados em tcnicas especficas
Aceita a idia de que o processo de

questionamento infindvel.
Problemas para a validao do modelo.
Quadro 6: Abordagem hard versus abordagem soft. Fonte: Pidd, (1998) e Adaptao de Checkland
(1985) apud Rossoni (2005).
Comparando as duas tcnicas, identifica-se a abordagem soft como

adequada ao estudo da incepo, que um processo cujas caractersticas
aproximam-se dos processos decisrios, com os riscos e incertezas a ela inerentes.
Podemse citar algumas abordagens soft, como o mapeamento cognitivo, a
dinmica de sistemas e a SSM48, que usaremos neste trabalho. O item seguinte faz
uma explanao do funcionamento da SSM.
48
SSM Soft Systems Metodology)
127
4.2.3 Metodologia de sistemas "soft" (SSM)

Modelos e
Modelagem SSM
Modelos soft e hard

Metodologia SSM
4
MODELAGEM DA
INCEPO
Desenvolvimento
da Modelagem
Roteiro SSM/
CATWOE
Anlise dos
resultados
De acordo com Pidd (1998) e Rossoni (2005) a metodologia SSM foi

desenvolvida por Checkland (1981), motivado pelas limitaes do modelo hard, ao
perceber que poucas das ferramentas de otimizao eram realmente teis em
problemas mal estruturados. ROSSONI (op. cit.).
A abordagem soft disponibiliza um conjunto de regras que conduzem um
estudo usando idias sistmicas. Ela prope que, antes que um sistema possa ser
modelado de alguma forma, sua essncia deve ser captada via um conjunto de
definies chave (root definitions).
Figura 31: Metodologia de sistemas "soft". Fonte: Adaptado de Pidd (1998)
128
A SSM apresenta 7 estgios, que podem ser visualizados na Figura 31. A

linha que divide os estgios 1, 2, 5, 6 e 7 dos demais interpretada por Pidd (1998)
como uma indicao de que essa metodologia leva em conta tanto as preocupaes
relativas ao mundo real, ou seja, o dia-a-dia das pessoas (uma checagem da
interao da cultura das pessoas com os fatos pesquisados, da anlise cultural),
como tambm o olhar afastado do analista que perscruta a lgica adjacente aos
fatos, num estranhamento deliberado do pensamento sistmico voltado para a
anlise lgica (termo empregado por Checkland (1981) apud Pidd (1998)). Este
autor chama a ateno tambm para o fato de que esta abordagem constitui-se num
ciclo, podendo-se iniciar de qualquer um dos sete pontos, e que, como na vida real,
os pontos so revisitados num movimento de volta a questes j abordadas de modo
incremental.
Os
primeiros
dois
estgios
determinam
uma
preocupao com
as
circunstncias. A situao problemtica no estruturada e a situao problemtica

expressa analisam as diferentes percepes sobre uma situao-problema, o por
que ou para que do seu enfrentamento e o que parece estar acontecendo. Em
seguida a questo remetida anlise lgica, com a definio dos sistemas
relevantes.
Um sistema relevante aquele que concebido para ser til no aprendizado
sobre a situao para toda a situao deve existir uma srie de sistemas
relevantes possveis. Uma definio de raiz (root definition), ou definio chave, a
definio do nome de um sistema relevante. O corao do sistema relevante a
ao de transformao que ele far ocorrer.
Rossoni (2005) ressalta que este procedimento deve ser acompanhado da
identificao dos elementos CATWOE (clientes, atores, percepes, detentores do
problema, e restries do ambiente)
49
, de modo a definir no que consiste realmente
cada sistema.
49
CATWOE: Customers ou Clients, Actors, Transformation, Weltanschauung ou World vision (viso
global ou conceito de si), Owners e Environment ou Environmental Constraints.
129
Figura 32: CATWOE como um sistema de entrada e sada. Fonte: Adaptado de Pidd (1998)
No estgio 4 se faz a construo do modelo conceitual, ou seja, a descrio

dos meios necessrios para que o sistema represente a situao desejada. No
estgio 5 o modelo conceitual e a realidade descrita no segundo estgio devem ser
comparados, o que servir de base para a discusso sobre as mudanas que
devero ser implementadas, se for o caso. Esta discusso ocorre no estgio 6,
enquanto que a implementao das aes julgadas necessrias se d no estgio 7.
4.3 Desenvolvimento da modelagem

Modelos e
Modelagem SSM
Modelos soft e hard

Metodologia SSM
4
MODELAGEM DA
INCEPO
Desenvolvimento
da Modelagem
Roteiro SSM/
CATWOE
Anlise dos
resultados
O roteiro da metodologia SSM/ CATWOE ser utilizado para a organizao

dos dados para modelagem. O objetivo do captulo a modelagem da Incepo
130
utilizando como meio de representao a tcnica IDEF (Integration Definition for

Function Modeling), definido no Draft Federal Information Processing Standards
Publication 183 (1993).
O objetivo deste segmento do trabalho demonstrar como a modelagem da
incepo
foi
desenvolvida.
Os
conceitos
concluses
explicitados
no
desenvolvimento dessa modelagem foram estabelecidos a partir dos dados primrios

coletados atravs das entrevistas a incorporadores e do fluxograma preliminar da
fase de incepo at o lanamento do empreendimento esto descritas no Apndice
1.
4.3.1 Roteiro SSM/ CATWOE

Modelos e
Modelagem SSM
Modelos soft e hard

Metodologia SSM
Desenvolvimento
da Modelagem
MODELAGEM DA
INCEPO
Roteiro SSM/
CATWOE
Anlise dos
resultados
O Quadro 6 resume a aplicao da metodologia Soft System para a

modelagem da Incepo. A seguir sero analisados os estgios que compem a
metodologia SSM no caso em questo.
Estgios 1 e 2
Os
dois
Situao
primeiros
passos
descritos
na
metodologia
SSM
para
desenvolvimento da modelagem da incepo recomendam: 1) a descrio da

situao problemtica no-estruturada e 2) a situao problemtica expressa.
A situao problemtica no estruturada em questo a razo de existir da
incepo, embora no haja meno direta a ela. Pode ser representada pela
sentena:
131
1- Atender necessidades de moradia da classe mdio-alta das zonas sul e

oeste da cidade do Rio de Janeiro.
O segundo estgio deve ser uma sentena que descreve expressamente a
situao problemtica:
2- Um empresrio promove empreendimentos imobilirios atravs da anlise
de oportunidades em oferta no mercado para disponibilizar unidades habitacionais
com a finalidade de comercializ-las.
Estgio 3
Definies Chave
No estgio 3, de definies chave, devem ser analisados e descritos os

sistemas relevantes, ou seja, aqueles que sero teis para o aprendizado sobre a
situao. Para qualquer situao podem existir vrios sistemas relevantes possveis.
O corao de um sistema relevante a transformao que ele produz. A
recomendao do criador da metodologia SSM, Checkland, segundo Pidd (1998);
Rossoni (2005), de que esta etapa seja cumprida com o auxlio dos elementos
CATWOE, citados no item anterior. Ento, para cada sistema relevante dever ser
aplicada uma checagem CATWOE. Este critrio, alm de ser til para estruturar as
definies chave, serve tambm para que se avalie se a descrio do sistema
abrange todas as vises possveis da situao problema. Ele vai ajudar tambm na
montagem do diagrama IDEF, indicando agentes, restries, entradas e sadas das
caixas de atividades.
132
Estgio 1
Situao problemtica no-estruturada
Estgio 2
Situao problemtica expressa
1- Atender necessidades de moradia da classe

mdio-alta das zonas sul e oeste da cidade do Rio
de Janeiro.
2 Um empresrio promove empreendimentos
imobilirios atravs da anlise de oportunidades
em oferta no mercado para disponibilizar unidades
habitacionais com a finalidade de comercializ-las
Estgio 3
Definies chave de sistemas relevantes
3. INCEPO
(Sistemas relevantes, com definies chave) Usar
3.1 Processos de negcio50
CATWOE
3.2 Processos de Tcnicos51
Estgio 4
Modelos conceituais
Vide Figuras 31 e 32
Estgio 5
Comparao de estgios 4 e 2
Vide Modelagem IDEF
Estgio 6
Mudanas possveis desejadas
No o objetivo do estudo
Vide Concluses da Modelagem
Estgio 7
Aes para melhorar a situao problemtica
No o objetivo deste estudo

Vide Concluses da Modelagem
Quadro 7 Roteiro SSM/CATWOE aplicado Incepo
4.3.1.1
Checagem CATWOE
Seo 1.01 Conforme mencionado anteriormente, a sigla CATWOE um

checklist para facilitar a anlise de processos em que a metodologia Soft Systems
(SSM) utilizada. Foi definido por Peter Checkland, seu criador, como parte
integrante dessa metodologia.
Os sistemas relevantes detectados inicialmente so os seguintes:
-
INCEPO (Processo Chave, e que contm todos os outros processos).
Processos de Negcios so aqueles voltados para gesto e administrao

da empresa e da converso do capital investido em lucro e retorno financeiro
50
Processos de Negcios so aqueles voltados para gesto e administrao da empresa e da

converso do capital investido em lucro e retorno financeiro
51
Processos Tcnicos so os que envolvem a transformao da idia do promotor em
empreendimento.
133
Processos Tcnicos so os que envolvem a transformao da idia do

promotor em empreendimento.
Aplicando o CATWOE em cada um deles, teremos:
Processos
Incepo
Promotor
Investidor ou acionista
Promotor
Arquiteto
Construtor
Promotor
Imobiliria
Arquiteto
Engenheiro Estrutural
Construtor
Oportunidades
em
Empreendimento vivel
Clients
Beneficirios do sistema
A
Actors
Os que fazem a transformao
T
Transformation
De entrada em sada
W
Weltanschauung
O acesso moradia um direito de

todos
Viso de mundo que faz T

significativa
Promotor
Investidor
O
Owners
Aqueles que podem parar ou
mudar a natureza de T.
Subprocessos Negcios
(N)
Subprocessos Tcnicos
(T)
Promotor
Investidor ou acionista
(N)
Promotor
Arquiteto
Construtor
(T)
Promotor
Imobiliria
(N)
Arquiteto
Eng. Estrutural
Construtor
(T)
Capital investido
em
(N)
Lucro e Retorno
Oportunidades
em
Projeto vivel
(T)
Produo habitacional bom investimento e
cumpre relevante papel social.
(N)
Um bom projeto significa garantia de
qualidade de vida e importante para a
segurana e durabilidade do patrimnio. (T)
Promotor
Investidor
(N)
Promotor
(T)
Planejamento estratgico
Macro economia
Restries oramentrias
Macro economia
Restries
oramentrias
Poltica habitacional
Restries no sistema que esto
Poltica habitacional
fora do escopo
Mudanas Cdigo Obras
Mudanas Cdigo Obras
Restries Oramentrias
Restries Oramentrias
Quadro 8: CATWOE e Sistemas Relevantes. Fonte: O autor.
Environment
1-
(N)
(T)
C= Customers ou Clients (Clientes)

Clientes so os beneficirios do sistema relevante. Na construo civil
clientes e usurios so figuras distintas e muitas das vezes se confundem ou so a

mesma pessoa ou esto presentes no mesmo empreendimento. No processo de
134
Incepo so clientes os clientes dos processos de negcio e de projeto. So eles: o

Promotor, o Investidor, o Arquiteto e o Construtor.
O processo de negcio tem como clientes: O promotor e o investidor ou
acionista.
Os clientes do processo de projeto so o Promotor, o Arquiteto e o
Construtor.
Embora exista a tendncia de se classificar o usurio final do empreendimento
como cliente do sistema, se deve refletir que esse usurio final apenas vai se
apropriar do imvel aps a efetivao da compra do terreno para construo, o que
somente ocorre aps o final da incepo.
2-
A = Actors (Atores)
Atores so os que promovem a transformao da entrada do sistema em
sada. O papel dos agentes ou atores varia de acordo com o local, a cultura de
construo e as diversas restries e requisitos prprios da regio. O papel dos
agentes e suas atividades para Bouchlaghem et al (2005), do Reino Unido, difere em
alguns pontos daquele que se coletou nas entrevistas. (Vide Apndice 3). Na
incepo alguns atores ou agentes influenciam diretamente no processo; so aqui
chamados Agentes principais. Outros so demandados por esses agentes principais,
e por isso se incumbem de subprocessos e atividades; sero aqui chamados
agentes perifricos. O Quadro 7 enumerou apenas os agentes principais; os agentes
perifricos ou secundrios vo figurar apenas no diagrama do IDEF. Os agentes
principais e seus respectivos papis so:
a. Promotor - a rtula do processo e sua misso coordenar as aes dos
demais agentes, bem como alocar os recursos necessrios para a realizao
do empreendimento. Deve estar em sintonia com as necessidades do
mercado em que atua e fornecer aos demais agentes um briefing dessas
necessidades. Deve tambm estabelecer um conceito para o empreendimento
135
e conduzir as aes necessrias para lev-lo a cabo de maneira coordenada,

em sintonia com o cliente, os projetistas, os fornecedores e os tcnicos.
tambm quem faz a anlise econmico-financeira que determina a viabilidade
da aceitao do imvel proposto compra.
b. Arquiteto O arquiteto faz o estudo do potencial construtivo dos terrenos ou
dos imveis oferecidos ao promotor para construo. Verifica os limitantes
construtivos e apresenta um estudo, chamado estudo de massa, em que
indica as reas e a tipologia adequadas ao imvel. Este estudo de massa
serve de base para os estudos fsico-financeiros do promotor e do construtor.
Na medida em que aumenta o interesse pela aquisio imvel, o arquiteto
pode elaborar croquis mais detalhado da edificao a ser viabilizada.
c. Construtor O construtor analisa os aspectos tcnico-construtivos que
envolvem a aquisio do terreno. Estuda o solo, elabora o oramento da
construo e contribui com o arquiteto nas sugestes sobre a estrutura
adequada para a edificao proposta.
d. Imobiliria A imobiliria o intermedirio que prospecta as ofertas de
terrenos e as apresenta ao promotor. A oferta ou a procura do terreno podem
ser realizadas por seu intermdio, atuando s vezes em nome do dono do
terreno, s vezes a pedido do promotor.
Os atores ou agentes secundrios ou perifricos so:

e. Empresa de Marketing/ Publicidade Trata das estratgias de comunicao
para providncias a respeito de publicidade, pr-lanamento e lanamento do
empreendimento. Sua presena na incepo vem ganhando importncia na
medida em que vem sendo mais solicitada pelo promotor. A participao do
marketing profissional na rea imobiliria bastante recente, mas tem forma a
expresso marketing imobilirio. No entanto, apesar de esforos isolados
nessa rea, estes ainda no constituem um campo delimitado de
conhecimento.
136
f. Advogados analisam e estruturam a montagem da operao imobiliria,

estudando e verificando a aplicao e adequao dos atos jurdicos que
envolvem a operao imobiliria de compra, venda, contrataes, promessas,
dentre outros atos necessrios. Cada dono de terreno deveria ser assistido
pelo seu prprio advogado. O promotor, via de regra, tem um corpo jurdico
prprio ou contratado.
g. Cartrios e Ofcios de Notas, e Registros de Imveis O memorial de
incorporao no elaborado nesta fase. Mas so servios cuja qualidade e
diligncias podem facilitar e tornar mais geis as decises pela compra do
imvel oferecido.
h. rgos Municipais, Estaduais e Federais Responsveis pelas polticas e
restries de uso do solo, so agentes cuja interferncia no mercado
imobilirio histrica, conforme visto no Captulo 2.
3-
T = Transformation Process ( Processo de Transformao)

O processo de Transformao (T) o corao do sistema relevante, aquilo
que ele efetivamente produz. Quais Inputs ou Entradas ele transforma, e em que
Outputs ou Sadas.
O Mercado Imobilirio o ambiente em que a Incepo est inserida e a

Incepo o sistema relevante, constituindo-se no objeto principal da
modelagem. Como processo relevante, ele contm os processos de negcio e
tcnicos, mas contido pelo mercado de ofertas de imveis para construo,
que por sua vez contido pelo Mercado Imobilirio. Outro processo contido
pelo Mercado Imobilirio o Mercado de venda de unidades habitacionais. O
interesse deste trabalho sobre a transformao ocorrida na Incepo e essa
transformao consiste em analisar as oportunidades de mercado e tornlas em um empreendimento imobilirio vivel. Na incepo fundamental
que o Promotor avalize a viabilidade do empreendimento, o que ocorre no
137
momento em que ele percebe que os riscos e incertezas do negcio so

aceitveis. Esta , inclusive, uma das definies de incepo que se
estabelece neste trabalho, conforme item 3.4.4.
J o processo de negcio pretende transformar o capital investido em lucro

e retorno seguro.
O processo de projeto transforma a oportunidade de mercado num projeto

passvel de ser construdo, ou seja, num projeto vivel tecnicamente.
4-
W = Weltanschauung ou World View (Viso Global)
Neste item deve-se expressar a viso de mundo que torna a transformao

(T) significativa.
Para o processo de Incepo como um todo, entendemos que a viso mais

significativa e genrica : O acesso moradia um direito de
todos.
Para o processo de negcio, a viso : Produo habitacional bom

investimento e cumpre relevante papel social.
E, para o processo de projeto, a viso relevante ou significativa : Um bom

projeto significa garantia de qualidade de vida e segurana e
durabilidade para o patrimnio.
O = Owner (Dono)
O dono do processo aquele tem o poder de par-lo ou mudar a natureza da
Transformao (T).
138
O dono do processo de Incepo o promotor imobilirio; ele gerencia todo o

processo. Mas o dono do processo de Incepo, dependendo das circunstncias,
reparte o poder com outros donos
52
. Analisado cada processo com relao s
circunstncias em que est presente o poder de mudar a natureza ou parar o

processo de transformao, so os seguintes os donos dos processos:
No processo de Incepo os donos so os donos dos processos de negcio e

de projeto, ou seja, o Promotor: e o Investidor.
No processo de negcio, os donos so o Promotor e o acionista ou

Investidor.
No processo de projeto o dono o Promotor, pois tanto Arquiteto como

Construtor so por ele demandados e o Investidor no est frente do
negcio.
6-
E = Environmental constraints (Restries Ambientais)
Este item preocupa-se com as restries no sistema que esto fora do escopo do
processo em si.
O Processo de Incepo tem como maior restrio e pr-requisito o

Planejamento estratgico da empresa promotora. Os requisitos do cliente
tambm so fundamentais, assim como as restries oramentrias,
restries do cdigo de obras a poltica habitacional e macroeconomia.
O processo de Negcios sofre as restries advindas de alteraes na

macroeconomia e restries oramentrias.
52
Poderamos enumerar ainda associaes de moradores, autoridades locais como donos do
processo, mas a ao de paralisao ou mudana de natureza do projeto no to freqente

a ponto de transform-los em donos do processo. Reconhecemos que o Promotor deve ter o
cuidado de ter o projeto aceito pela comunidade local.
139
O processo de projeto tem como restries a Poltica habitacional, regras e

mudanas do Cdigo Obras vigente durante o estudo do projeto; por fim,
Restries Oramentrias.
Figura 33: Modelos conceituais. Modelo genrico. Fonte: O autor.
140
Figura 34: Modelo conceitual 1. Fonte: O autor.
Estgio 4
Modelos conceituais
Como pode ser observado nas figuras 33 e 34, o modelo conceitual para a
incepo concebe uma estrutura em que a incepo se compe de processos de
negcios e de processos de projeto. Evoluindo um pouco mais, a incepo
percebida como um sistema em que oportunidades do mercado imobilirio so
convertidas em empreendimento pelo promotor. Este empreendimento dever ter
suas unidades comercializadas, mas a comercializao j no pertence incepo,
fugindo, assim, do escopo desta modelagem. Nesta abordagem a Incepo est
inserida numa dinmica de um segmento especfico do mercado imobilirio, voltado
para a classe mdio-alta, na cidade do Rio de Janeiro. Esta dinmica, por sua vez,
integra o mercado imobilirio local. A hierarquia dessa dinmica est apresentada
nos modelos IDEF, que sero apresentados mais adiante, neste mesmo captulo.
141
Estgio 5
Comparao Estgio 4 com Estgio 2
Para a comparao entre o Estgio 2 e o Estgio 4 utilizaremos a modelagem

IDEF, assim como as indicaes das transformaes indicadas neste captulo.
Esta tcnica parte da definio de processo como um sistema de
transformao de insumos de entradas em sadas de produtos, com a indicao das
restries do processo e dos recursos que sero utilizados para a transformao.
Segundo o Draft Federal Information Processing Standards Publication 183
(1993), o IDEF (Integration Definition for Function Modeling) um padro de
modelagem usado para produzir um modelo de funo. Um modelo de funo
uma representao estruturada das funes, atividades ou processos inerentes ao
sistema modelado ou rea em questo.
O IDEF tornou-se conhecido nos anos 1990 e bastante popular em
esforos de modelagem de processos. Consiste num conjunto de atividades
representadas cada uma delas por uma caixa retangular, ligando-se umas s outras
atravs de desdobramentos segundo um arranjo hierrquico em que cada caixa
representando um processo se abre em outras caixas interligadas representando os
subprocessos componentes do processo gerador. A Figura 35 representa um modelo
bsico da representao IDEF e, na Figura 36, os seus desdobramentos.
142
Figura 35: Diagrama bsico do IDEF.
Figura 36: Tcnica IDEF. As estruturas de decomposio. Fonte: Adaptado de Bjrk et al (1999)
Os modelos em IDEF so teis para focalizar as atividades que so

exercidas num determinado processo. O IDEF, como pode ser observado na
Figura 36, usa uma abordagem hierrquica, que facilita a viso geral do processo e
os diagramas situados no topo dessa hierarquia so menos detalhados do que
aqueles situados nos nveis mais baixos. Como exemplo, pode-se citar:
143
Entradas (ou Inputs): Materiais, terreno, edificao a ser reconstruda.
Controles: Demanda, plano de negcio, planejamento ttico.
Mecanismos: a empresa, apoio operacional.
Sada (ou Outputs): lucro, edifcio reconstrudo ou reformado.
Utilizando a viso do Processo de Transformao, primeiramente vamos

descrever os ns, ou seja, os processos relevantes.
Neste estudo, o primeiro sistema detectado a Dinmica do Mercado
Habitacional do segmento mdio-alto do Rio de Janeiro, que ser chamado, a partir
deste ponto, de Mercado. Ele o ambiente onde a situao problemtica se
expressa, e representa o Estgio 2 do roteiro SSM. Ele est indicado no modelo
conceitual da Figura 34. Ento: A0 Mercado.
Dentro do sistema A0, se configuram o mercado de oferta de oportunidades
para construo, bem como a demanda por unidades habitacionais do segmento
mdio-alto, e o sistema de produo das unidades habitacionais.
Como subsistemas desse mercado imobilirio, visualizam-se, portanto:
A1 Mercado de oportunidades para construo, ou simplesmente
A1 Oportunidades
A2 Produo das unidades habitacionais, ou simplesmente
A2 Produo.
A3 Mercado de demanda por unidades habitacionais, ou simplesmente
A3 Demanda
144
O Promotor imobilirio atua como produtor no mercado habitacional,

transformando oportunidades para construo em unidades habitacionais para suprir
a demanda por unidades habitacionais.
Figura 37: Principais ns. Fonte: O autor.
A produo, por sua vez, pode ser desdobrada em 3 atividades

A21 Criao (ISO/TR 14177:1994).
A22 Construo do empreendimento, ou simplesmente A22 Construo.
A23 Oferta de unidades habitacionais para comercializao, ou
simplesmente A23 Oferta.
A atividade A21 Criao, descrita no relatrio tcnico ISO/TR 14177:1994,
conforme comentado no CAPTULO 2 EMPREENDIMENTO E PROJETO, compese de trs processos: a Incepo, a concepo e o projeto. A incepo converte
oportunidades
de
negcios
em
deciso
pela
construo
de
determinado
empreendimento, dentro de uma idia gerada pelo Promotor. Se da anlise

desenvolvida na Incepo resultar um diagnstico de bom potencial de sucesso para
a idia, com riscos e incertezas aceitveis, se passa para a segunda etapa de A21,
que a Concepo ou Projeto. Na atividade de Projeto se promove a concepo
tcnica para construo do empreendimento, de acordo com os escopos
desenvolvidos e entregues a partir da Incepo. Neste ponto a atividade A21
Criao entrega o projeto para o processo A22 Construo, para a produo do
empreendimento. Nessa etapa, ou no fim da etapa A21, as unidades habitacionais j
145
podem ser oferecidas para comercializao, dependendo apenas da deciso sobre o

melhor momento para se fazer o lanamento53.
Conforme j dito, a incepo como processo consiste na converso das
oportunidades disponveis no mercado imobilirio em deciso por uma ou mais
opes de empreender e est inserida no processo A21 Criao (Vide Figura 38).
Esta poderia, ento, se desdobrar em:
A211 Incepo e
A212 Projeto
Figura 38: Diagrama de ns at Incepo e Projeto
Uma dificuldade que se interpe a de figurar determinados processos como

sendo de negcios e outros como tcnicos. Embora esta diviso seja clara, torna-se
difcil explicit-la em todas as atividades. No desenvolvimento dos diagramas ser
53
Cabe comentar que a Lei de Condomnio e Incorporaes (Lei 4.591) faculta a venda das unidades
durante a produo do empreendimento, desde que o Memorial de Incorporao esteja registrado no
competente Cartrio do Registro de Imveis.
53
Os desdobramentos que sero feitos a partir deste ponto foram deduzidos e retirados das
entrevistas com incorporadores, da bibliografia pesquisada e das informaes coletadas no Seminrio
ADEMI/UFF a que j nos referimos anteriormente na metodologia da pesquisa.
146
indicada, sempre que possvel, a natureza da atividade ou sua predominncia: se for

de negcio, o indicador ser a letra N; se for atividade de cunho tcnico, ser usada
a letra T. No caso de ser difcil a dissociao, ambas as letras sero indicadas.
Se desdobrarmos esse diagrama, teremos:
A211 INCEPO
A2111 Prospecta Imveis (N)
A2112 Analisa Ofertas (N)
A atividade de prospeco de imveis e a anlise das ofertas dependem
prioritariamente das restries relativas ao planejamento estratgico com relao
localizao e ao capital disponvel para investimento. Embora seja necessrio um
estudo de massa para analisar o potencial construtivo do terreno, esta uma
atividade de menor complexidade com relao aos aspectos tcnicos que envolvem
a Incepo. Portanto considera-se o processo de prospeco de imveis e a anlise
das ofertas, para o presente estudo, como prioritariamente um processo de negcio
(N).
A2113 Prepara Compra Terreno (N)
O preparo para a compra do terreno envolve negociaes sobre preo, prazo
e condies de pagamento, bem como a oferta de permutas por imveis ou prontos
ou a serem construdos no prprio terreno objeto da oportunidade analisada. Mesmo
que exija maior detalhamento tcnico, o promotor consegue negociar a compra do
terreno apenas com o estudo de massa, que indica a quantidade e o tipo de
unidades habitacionais de que ele pode disponibilizar. Ainda nessa atividade o
carter negocia est mais presente do que as atividades tcnicas (N).
A2114 Elaborar Escopos (N/T)
Neste ponto, no entanto, a atividade tcnica comea a contar, pois neste
processo devero ser elaborados os escopos definitivos do empreendimento e do
147
projeto, o que exige conhecimento tcnico, principalmente no que tange ao projeto.

Quanto ao escopo do empreendimento, ele um registro da idia, ou do conceito, do
empreendimento, que fruto da iniciativa e anlise do promotor imobilirio. Entendese, portanto, que tanto negcio quanto tcnica est presentes neste processo (N/T).
Ampliando a terceira etapa dos desdobramentos, teremos (vide Figura 39):
A211 INCEPO
A2111 Prospecta Imveis
A21111 Delimita pblico-alvo
A21112 Delimita locais de interesse
A21113 Consulta o mercado imobilirio
A2112 Analisa Ofertas
A21121 Analisa Imvel em Oferta
A211211 Verifica dimenses
A211212 Verifica condies de pagamento
A211213 Verifica situao jurdica do imvel (preliminar) 54
A211214 Verifica Localizao e Acessos
A211215 Verifica Condies do solo
A211216 Verifica disponibilidade de servios pblicos
A21122 Analisa Aproveitamento Construtivo
A211221 Analisa formato do terreno
A211222 Consulta condies edilcias
A211223 Elabora estudo de massa
A211224 Estuda estrutura adequada (preliminar)
A21123 Estabelece escopo preliminar do empreendimento
A211231 Estabelece escopo de empreendimento (preliminar)
A211232 Estabelece escopo de projeto (preliminar)
A211233 Estabelece conceito55 empreendimento (preliminar)
A21124 Analisa viabilidade econmico-financeira
54
Inclui-se aqui tombamento, desapropriao, recuos, investiduras e demais aspectos restritivos ao

aproveitamento construtivo.
55
Entenda-se como conceito o conjunto composto pela tipologia geral do empreendimento, com
servios agregados e itens que criem valor para o cliente ou usurio final.
148
A211241 Avalia potencial de vendas

A211242 Avalia custos construtivos
A211243 Avalia custos financeiros
A211244 Avalia custos de comercializao
A211245 Elabora engenharia financeira56
A211246 Determina preo ideal para aquisio
A2113 Prepara Compra Terreno
A21131 Verifica aspectos legais
A211311 Levanta situao jurdica do imvel e do vendedor
A211312 Negocia prazo para entrega do imvel, condies de
pagamento57.
A211313 Marca Escritura
A21132 Verifica condies do solo (sondagem) no local.
A21133 Oferece pagamento de acordo com A211246
A21134 Assina Escritura, atendendo a A211311 e A211312.
A21135 Registra Escritura no Registro de Imveis
A2114 Elaborar Escopos
A21141 Agrupa e registra os dados da aquisio do terreno
A21142 Elabora escopo definitivo do empreendimento
A21143 Elabora escopo definitivo do projeto
A21144 Inaugura o empreendimento.
A Figura 39 mostra todos os ns, desde o processo A0 Mercado at o
processo A22313 Marca Escritura.
56
Entenda-se por Engenharia Financeira todas as diligncias necessrias para anlise financeira do
negcio, incluindo-se a verificao de disponibilidade de financiamento imobilirio, recursos prprios,
grupos de investidores, operaes financeiras de recebveis, securitizao, etc. para viabilizao do
empreendimento.
57
Incluindo permuta, se for o caso.
149
Figura 39: Quadro com os ns do processo A0
Com os ns dos diagramas delimitados, passa-se a determinar as Entradas,

Sadas, Restries e Mecanismos/ Recursos de cada processo. Isso ser feito no
desenho dos diagramas IDEF. Como o processo pode ser desdobrado em at 46
pranchas, demonstraremos apenas alguns dos processos da incepo at a fase de
desdobramento mximo para este estudo. As seis pranchas seguintes desdobram
sequencialmente o sistema geral A0 Mercado em trs subsistemas, A1
Oportunidade, A2 Produo e A3 Demanda. A caminho da Incepo, o subsistema
A2 Produo desdobrou-se em A21 Criao, A22 Construo e A23 Oferta. Em
seguida, o subsistema A21 Criao abriu-se em A211 Incepo e A212 Projeto. A
partir desse ponto, o Processo A211 Incepo foi detalhado, conforme os ns da
Figura 39.
NODE:
A0
TITLE:
Proprietrios de Imveis
Promotores
Investidores
Construtores
Imobilirias
A1
A0
Oportunidades
Interessados na Compra
de Unidades Habitacionais
Imveis disponveis
para venda
Imveis disponveis
para construo de
empreendimentos
Macroeconomia
Demografia
Legislao
Poltica Habitacional
Financiamentos
A0 Mercado
Mercado
Promotores
Investidores
Construtores
Imobilirias
Produo
A2
A0
Promotores
Investidores
Construtores
Imobilirias
A3
A0
A0
NO.:
Demanda
atendida
Promotores
Investidores
Construtores
Imobilirias
A0
Demanda
atendida
Macroeconomia
Demografia
Legislao
Financiamentos
A0 Mercado
Demanda
Imveis disponveis
para construo de
empreendimentos
Oferta de
unidades
habitacionais
A3 Demanda
A2 Produo
A1 Oportunidades
150
NODE:
A2
TITLE:
Promotores
Investidores
Construtores
Imobilirias
Projeto
Promotores
Investidores
Construtores
Imobilirias
A21
A2
A21 Criao
A23 Oferta
Macroeconomia
Demografia
Legislao
Financiamentos
A212 Projeto
A22 Construo
A2 Produo
A3 Demanda
A211 INCEPO
A21 Criao
A1 Oportunidades
Imveis disponveis
para construo de
empreendimentos
A0 Mercado
A2
A21
A2 Produo
Promotores
Investidores
Construtores
Imobilirias
A22 Construo
A2
A21
A23 Oferta
Promotores
Investidores
Construtores
Imobilirias
Oferta de
unidades
habitacionais
NO.:
A2
Oferta de
unidades
habitacionais
Demanda
atendida
A2
A0 Mercado
A2 Produo
Promotores
Investidores
Construtores
Imobilirias
Imveis disponveis
para construo de
empreendimentos
Macroeconomia
Demografia
Legislao
Financiamentos
151
NODE:
A21
TITLE:
Criao
A211
A21
A211 Incepo
Promotor
Arquiteto
Investidores
Construtores
Imobilirias
Promotores
Investidores
Construtores
Imobilirias
Imveis disponveis para

construo de
empreendimentos, ou seja,
oportunidades em potencial
Macroeconomia
Demografia
Legislao
Financiamentos
Escopos do
Empreendimento
escolhido e do
Projeto
Criao
Promotor
Arquiteto
Investidores
Construtores
Imobilirias
Promotores
Investidores
Construtores
Imobilirias
A212
A21
A212 Projeto
Projeto para
construo
Macroeconomia
Demografia
Legislao
Financiamentos
A0 Mercado
Projeto para
construo
A212 Projeto
NO.:
A23 Oferta
A3 Demanda
A22 Construo
A2 Produo

A21 Criao
A211 INCEPO
A1 Oportunidades
A21
A2 Produo
A21 Criao
Promotor
Arquiteto
Construtor
Engenheiro estruturas
Imveis disponveis para

construo de
empreendimentos, ou seja,
oportunidades em potencial
Macroeconomia
Demografia
Legislao
Financiamentos
A21
152
NODE:
A211
TITLE:
Oportunidade rejeitada
Equipe de Novos
Negcios(Promotor)
Planejamento Estratgico
Engenheiro
Arquiteto
Equipe de Novos
Negcios
Etapa aprovada
Incepo
Advogado
Engenheiro
Arquiteto
Engenheiro
Arquiteto
A2114
A211
A2114 Elabora
Escopos
Equipe de
Novos Negcios
Etapa aprovada
Oportunidade(s)
selecionada(s)
para Label
aquisio
Oportunidade
no interessa
A2113
A211
A2113 Prepara
Compra Imvel
Equipe de
Novos Negcios
Etapa aprovada
Seleo de
oportunidades
com
potencial para
aquisio
Label
Oportunidade
no interessa
A2112
A211
A2112 Analisa
Ofertas
Seleo de oportunidades
adequadasLabel
a requisitos
Oportunidade
no interessa
A2111
A211
A2111 Prospecta
Imveis
Agente
Imobilirio
Oportunidades de
negcios
Demanda do mercado
Restries externas que afetam o negcio
Regulamentos
Requisitos do Cliente
NO.:
A211
Oportunidade
no interessa
Aquisio aprovada
Escopo Projeto
Escopo Empreendimento
NODE:
A2114 TITLE:
Estudo de Massa
Esboo princpio estrutural
Construtor
Engenheiro Estrutural
Arquiteto
Promotor
A21141
A2114
A21141 Estabelece
Escopo Preliminar
do Projeto
Demanda do mercado
Agente Imobilirio
Marketing
Promotor
Arquiteto
A21142
A2114
A21142 Estabelece
um Conceito para o
Empreendimento
Conceito do Empreendimento
Estabelece Escopo Preliminar do Empreendimento
Escopo Preliminar do Projeto
Regulamentos
A21143
Construtor
Arquiteto
Promotor
A211
A21143 Estabelece
Escopo Preliminar
Empreendimento
A211 INCEPO
A23 Oferta
A3 Demanda
A22 Construo
A212 Projeto
A2 Produo
A21 Criao
A1 Oportunidades
NO.:
06
Escopo Preliminar Empreend.
Escopo Preliminar Projeto
Conceito do Empreendimento
A0 Mercado
Demanda do mercado
Regulamentos
154
4.4 Anlise dos resultados

Modelos e
Modelagem SSM
Modelos soft e hard

Metodologia SSM
4
MODELAGEM DA
INCEPO
Desenvolvimento
da Modelagem
Roteiro SSM/
CATWOE
Anlise dos
resultados
Para o desenvolvimento da modelagem da incepo todos os esforos

desenvolvidos nos captulos anteriores foram importantes, tendo sido fundamental o
conhecimento daqueles conceitos estudados. Julgamos, tambm, que o nvel de
detalhamento est adequado aos objetivos desta dissertao.
Outra questo sobre a utilizao da modelagem SSM juntamente com a
tcnica IDEF. Enquanto a metodologia SSM bastante dinmica e flexvel,
priorizando o entendimento do conceito em estudo, a tcnica IDEF solicita uma um
encadeamento mais lgico, o que os torna complementares.
Os dois ltimos estgios da metodologia SSM, de um total de sete estgios
ao todo, tratam de mudana de uma situao problemtica e das aes para
resolver a situao-problema. Sendo o objetivo e ao mesmo tempo o problema do
presente trabalho a modelagem da incepo, esse objetivo est cumprido apenas
com a concluso da modelagem. A partir desse trabalho cabem alguns estudos de
caso para validao da modelagem e, a sim, serem detectadas incoerncias ou
inconsistncias; estas seriam resolvidas com a aplicao da SSM, dessa vez com a
incluso dos dois ltimos estgios, que permitiriam a pesquisa das aes para
correes e ajustes.
Com esta modelagem algumas definies ficaram mais explcitas. Uma delas
diz respeito predominncia tcnica ou de negcio na incepo. A concluso que se
percebe de que a Incepo um processo predominantemente de negcio,
confirmando-se tambm a sua grande dependncia das aes do promotor
imobilirio.
156
Alguns complicadores acompanharam o desenvolvimento do estudo sobre a

Incepo ao longo do trabalho e um deles era o contexto em que ela deveria estar
inserida. A SSM permitiu que se visualizasse o ambiente onde o processo se
desenvolve quando pede que se descreva a situao problema de forma noestruturada e, logo aps, solicita a sua descrio de forma expressa. Ao mesmo
tempo um modo dialtico de desenvolver o modelo, libertando, de certa forma, a
imaginao, na forma no-estruturada, e convocando o pesquisador, imediatamente
aps, a expressar o problema de maneira mais objetiva. O resultado um dilogo
prtico entre a proposio livre e a concepo lgica. Os mapas conceituais tambm
ajudam, dando uma viso geral da situao e do contexto onde ela acontece,
Nesse exerccio a incepo no emergiu no primeiro plano de viso. A ela se
anteps ao Mercado imobilirio, com sua dinmica de oferta e procura de imveis. A
incepo surge dentro do processo de converso de ofertas de imveis para
incorporao em empreendimentos imobilirios, mas agregada s atividades de
produo de unidades habitacionais.
Ao descrever os sistemas relevantes ressurgiu aqui o debate sobre a
presena concomitante das atividades de comrcio e de projeto na fase de
incepo, o que dificulta o seu mapeamento por conta das diferentes naturezas de
linguagem e de representao desses processos. A concluso a que se chegou de
que a incepo envolve atividades mais voltadas para o aspecto comercial,
podendo-se dizer que a fase de vocao comercial mais intensa do ciclo de vida
do empreendimento imobilirio. Essa afirmao se deve, em primeiro lugar,
intensidade e nmero de negociaes que se fazem presentes na Incepo. O
promotor deve negociar para convencer investidores ou parceiros comerciais, para
adquirir a propriedade, conceber uma idia de empreendimento, interagir com o
arquiteto e conseguir financiamento. Em segundo lugar, os conhecimentos tcnicos
necessrios nessa etapa resumem-se ao conhecimento sobre legislao de obras, o
que propicia um estudo de massa que indica quantidade e tipo de unidades
habitacionais que podem ser produzidas. A partir da, j possvel fazer uma
viabilidade econmico-financeira preliminar. Com esses elementos o promotor conta
com dados suficientes para desenvolver as tratativas necessrias para aquisio do
157
imvel que lhe tenha sido ofertado. A nfase tcnica mais importante a partir da
fase de projeto, aps a incepo.
Para concluir, esse captulo reafirma a definio de que a incepo fase do
ciclo de vida do empreendimento imobilirio em que oportunidades de negcio se
convertem em empreendimentos imobilirios.
Para o desenvolvimento da modelagem da incepo todos os esforos
anteriores foram importantes, tendo sido fundamental o conhecimento dos conceitos
estudados nos captulos anteriores e julgamos o nvel de detalhamento adequado
aos objetivos desta dissertao.
Os mapas conceituais do uma viso geral da situao e do contexto onde
ela acontece.
158
5 CONCLUSES
Ao longo deste trabalho, o estudo e observao das prticas relativas

incepo possibilitaram a identificao dos seus agentes, dos processos e das
relaes que se estabelecem nesta etapa. Cada captulo foi tomando forma a partir
das novas questes que surgiam a cada ponto da pesquisa, num encadeamento que
se fechou com a explicitao da proposta de modelagem apresentada. Este trabalho
contribui para o conhecimento sobre esta fase e o papel da incepo no processo de
produo de empreendimentos imobilirios, alm de trazer pontos de vista novos
para o desenho do processo de projeto de empreendimentos imobilirios.
Os objetivos gerais da pesquisa foram: Contribuir para a modelagem do
processo de projeto, sob o ponto de vista do Promotor Imobilirio ou Incorporador,
bem como estudar as relaes causais ente os agentes do segmento de mercado de
padro mdio-alto e para o desenvolvimento de ferramentas de apoio ao projeto do
empreendimento, assim como ao ensino do processo de projeto. Eles foram
plenamente atendidos com o estudo das relaes entre os agentes do segmento
pesquisado, propiciando uma chance de se reler o papel desempenhado pelo
arquiteto nessa fase. Permite-se, assim, a criao de ferramentas para facilitar a
visualizao e o estudo da incepo a partir da contribuio proposta para a
modelagem, facilitando tambm o ensino sobre a matria.
Dentre os objetivos especficos, a conceituao da incepo foi o que trouxe
maiores desafios. Em se tratando de uma prtica implcita no cotidiano do promotor
imobilirio, foi visto que a incepo no percebida como uma fase do
159
empreendimento. Por isso, os Captulos 3 e 4 foram importantes para estabelecer os

seus contornos, com destaque para o estudo da sua ontologia, propiciando um
dilogo semntico que aprofundou o entendimento sobre o tema.
Foram os seguintes os objetivos especficos do trabalho:
Conceituar a fase anterior deciso de promover o empreendimento

residencial.
Descrever os processos envolvidos nesta fase.
Permitir a observao de procedimentos que, se praticados nessa fase,

podem facilitar a execuo de etapas posteriores do processo de projeto.
Descrever o produto e os agentes da fase de incepo.
O trabalho tambm alcanou todos esses objetivos a partir da modelagem

proposta, onde foram descritos os processos, o produto e os agentes da incepo. A
observao dos processos na modelagem tambm possibilita a observao de
procedimentos que podem facilitar a execuo das etapas posteriores, Como
exemplos podem-se citar a proposta de desenvolvimento do conceito do
empreendimento j desde a incepo, bem como o escopo dos parmetros mais
importantes para o projeto, que podem ser elaborados ainda nesta fase. O primeiro
exemplo, conforme observado, vai facilitar a comunicao ao longo de todo o ciclo
de vida e o segundo vai facilitar a produo do empreendimento, haja vista que os
projetistas costumam resistir a mudanas ou inovaes no andamento do projeto,
melhor sendo que eles participem desde o incio do desenvolvimento da idia. Isto
posto, consideramos que todos os objetivos especficos tambm foram atendidos.
A concluso de que a incepo, no segmento residencial de padro mdioalto, constitui-se de atividades cuja funo principal transformar oportunidades
imobilirias em empreendimentos residenciais, iniciando-se na prospeco dessas
oportunidades e terminando no momento em que os riscos e incertezas inerentes ao
160
negcio assumem um patamar aceitvel pelo promotor. Articulando-se com o

planejamento estratgico do promotor, ela guarda caractersticas mais ligadas
gesto de informaes e de comunicao.
Este conceito demonstra as limitaes da hiptese da dissertao, lanada no
Captulo 1, que indicava como funes para a incepo: formatar o escopo do
produto e estimar os meios e os riscos para sua produo. Embora constem na
modelagem proposta, na prtica, no entanto, no fomos informados sobre a
elaborao de documento formalizando os escopos do projeto e do produto nem nas
entrevistas realizadas, nem nas informaes colhidas no Seminrio ADEMI/UFF.
Deste trabalho resultaram tambm observaes sobre as caractersticas
especficas da fase de incepo. O seu contedo tcnico-empresarial, por exemplo,
aumenta as chances de surgirem conflitos e mal-entendidos de toda sorte. Por esse
motivo, identificamos que o maior desafio nessa etapa a integrao dos diversos e
diferentes interesses ali presentes. Na produo de algo to complexo como um
empreendimento imobilirio, as atividades empresariais do incorporador devem se
harmonizar com a excelncia no desempenho tcnico para que o resultado final
tenha qualidade. Conforme foi visto, o empreendedor do ramo imobilirio o grande
idealizador do empreendimento e aquele que concebe a idia ou o conceito que vai
se materializar no empreendimento. Para atuar com eficcia necessrio
conhecimento multidisciplinar, alm de experincia no ramo. Mas projetar e construir
um empreendimento possui significados ligados realizao de uma aquisio no
mnimo histrica para a vida de muitos. O produto tangvel a unidade habitacional,
e o produto intangvel a moradia, o abrigo, a segurana. O produto tangvel
propicia lucro para o promotor e o produto intangvel propiciar sensaes para o
usurio final. Atender ao mercado de modo eficiente significa entender e harmonizar
os dois lados dessa demanda.
Ao mesmo tempo, a projetao na rea imobiliria no segue a mesma
metodologia que o designer de outros produtos industriais pratica. E isso talvez se
explique pela natureza peculiar do produto habitao, ou talvez pela ausncia, em
sua formao profissional, de disciplinas que contemplem o lado mercadolgico do
seu trabalho. Por fim, o incorporador ou promotor quem desempenha o papel de
161
desenvolvedor do produto imobilirio, mantendo contato estreito com o mercado

consumidor e demandando os servios do arquiteto, que passa a ser, na maior parte
das vezes, o coadjuvante tcnico do processo de produo de edificaes
residenciais. A formao humanista do arquiteto permite que ele perceba ambos os
lados desse servio, e o torna apto a atuar mais prximo da demanda do mercado
imobilirio.
Alm do afastamento entre mercado e projetista, o distanciamento entre
canteiro e projeto foi um dos tpicos estudados neste trabalho. Analisando-se esses
dois fatos, deduz-se que o afastamento das prticas do canteiro, do lado tcnico, e
dos movimentos do mercado, pelo lado comercial, abre uma lacuna, um espao
cujas caractersticas convocam o profissional de arquitetura a ocup-lo.
Este espao situa-se a montante no ciclo de vida do empreendimento
imobilirio. Na verdade o preenchimento desse espao pelo arquiteto pode ser
positivo para o mercado como um todo. Nele o arquiteto poderia agregar criao
de empreendimentos imobilirios a sua capacidade de pensar na escala humana, de
projetar, praticar, debater e influenciar no sistema de produo de habitaes atual,
de modo que a sua competncia contribusse para equilibrar a balana entre a
qualidade tcnica e a eficincia comercial na produo de habitao. A incepo
seria, assim, desempenhada num patamar em que ambos os aspectos, tcnico e
comercial, se regulariam em igualdade de condies, com vantagens para o usurio
final.
O modelo francs um bom exemplo dessa busca pela equivalncia de
foras, incentivando a promoo da habitao atravs do Matre DOuvrage, que
corresponde ao nosso incorporador, mas procurando preservar a excelncia tcnica,
com o Matre Duvre, que representado por um arquiteto.
Essas observaes sobre os conflitos tcnico-empresariais da incepo
lembram a importncia da comunicao entre os diversos participantes do processo
de produo de empreendimentos residenciais. Com a contribuio deste trabalho
para os conhecimentos sobre processo de projeto e levando-se em conta o fato da
incepo ser uma fase em que se constata um predomnio de atividades negociais,
162
mas com um expressivo comprometimento tcnico com relao s fases posteriores,

alm da quantidade de diferentes especialistas e diversidade de termos tcnicos e
jarges ali praticados, abrem-se possibilidades de se desenvolverem futuramente
trabalhos de pesquisa dentro do escopo de atuao do grupo de pesquisa NITCON,
abordando o uso de tecnologia da informao para integrao do processo, alm do
desenvolvimento de uma classificao, de uma terminologia ou de uma taxonomia,
que organize e aumente a eficincia da comunicao entre os participantes do
processo. Juntamente com a ontologia, so ferramentas teis para melhor
entendimento sobre as relaes semnticas e sistmicas que se fazem presentes ao
longo do ciclo de vida do empreendimento.
.
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Porto Alegre: Bookman, 2005.
179
APNDICE 1
1- Coleta de Dados
A coleta dos dados primrios para a modelagem da incepo foi obtida
atravs de entrevistas aos dirigentes de 02 incorporadoras da cidade do Rio de
Janeiro, com atuao destacada no segmento de mercado de padro mdio-alto.
A descrio informal do fluxograma da fase da incepo obtida junto
Incorporadora 02 assemelha-se
quele
esboado nas
entrevistas
com
Incorporador 01, com os mesmos agentes e mesma seqncia. Diferenas so de

carter operacional, podendo-se considerar os fluxogramas como semelhantes. O
restante dos dados utilizados foi obtido atravs de bibliografia e no Seminrio
ADEMI/UFF citado no item 1.5.1.4 na pgina 20 deste trabalho.
1.1
Coleta de Dados junto s Incorporadoras 01 e 02
Nas duas entrevistas mantidas com o representante da Incorporadora 01 foi

traado um roteiro conjunto para criao do modelo proposto deste trabalho.
1- Exposio livre sobre as atividades da empresa;
2- Traado de um fluxograma preliminar de atividades;
3- Descrio dos Intervenientes do Processo;
180
4- Tipificao dos documentos gerados com descrio de contedo;

5- Entrevistas posteriores para aperfeioamento e correes do desenho do
processo.
6- Estudo e desenvolvimento do Modelo adequado.
1.2 Exposio livre sobre as atividades das empresas

1- As duas Incorporadoras so empresas tradicionais do mercado Imobilirio
da
cidade
do
Rio
de
Janeiro,
especializadas
na
produo
de
empreendimentos residenciais de alto padro na Zona Sul e Oeste (Barra

da Tijuca).
2- Atuam com ou sem a parceria de outras incorporadoras e de construtoras
interessadas em participar da incorporao.
3- Os produtos so apartamentos de 2, 3 e 4 quartos, a serem construdos
preferencialmente nas Zonas Sul e Oeste da cidade do Rio de Janeiro.
4-
A incorporadora 1 analisa o programa adequado para determinado
local, ou seja, a deciso sobre qual a melhor tipologia para determinado

terreno tomada tendo por base o quadro de reas do estudo de massa e
as reas necessrias para desenvolvimento de unidades de 2 ou 3 ou 4
quartos bem dimensionados, no sendo admitidas reas menores do que as
dimenses pr-definidas pela Incorporadora.
A incorporadora 2 delimita em seu planejamento estratgico as reas onde
lhe interessa empreender e estuda os terrenos ofertados dentro dos critrios
traados, envolvendo o setor de produo, o setor de arquitetura e o setor comercial.
Os servios de arquitetura so terceirizados e o departamento de arquitetura apenas
valida os projetos apresentados pelos profissionais terceirizados.
5
Ambas as empresas informaram fluxogramas semelhantes das
atividades anteriores compra do terreno, apresentado a seguir.
181
1.3 Desenho de um fluxograma preliminar

Incio........................ Mercado Imobilirio
Incorporadora
Prospeco de Terrenos
Arquiteto
Estudo de Massa
Incorporadora
Anlise do Negcio
No
Bom
Negcio
Sim
Compra do Terreno
Marketing
Imobiliria
Arquiteto
Construtora
Preparativos para o
Lanamento Detalhes
Stand de Vendas
Preparativos para o
Lanamento
Crticas ao Projeto
Arquitetnico
Confeco do Projeto
para Aprovao
Marcao do Terreno
Stand de Vendas
Incorporadora
Preparo e Envio
do Memorial de
Incorporao ao RGI
Fim.....................Lanamento do Empreendimento
Figura 40: Fluxograma preliminar de atividades Fonte: Entrevista com Empresa Incorporadora 01.
182
1.4 Descrio dos Intervenientes do Processo

Os agentes internos do processo so os componentes da alta direo da
empresa;
Os agentes externos envolvidos na procura de reas para construir so:
1) Imobilirias e corretores de imveis que intermedeiam terrenos para
incorporao;
2) Proprietrios de terrenos que procuram a Incorporadora para oferecer sua
propriedade;
3) Outras
Incorporadoras
e/ou
Construtoras
para
parcerias
em
empreendimentos;
4) Arquitetos e Escritrios de Arquitetura para desenvolvimento do estudo de
massa;
5) Especialista em solo, em estruturas, etc. quando necessrios na fase de
estudo preliminar;
6) Prefeitura do Municpio do Rio de Janeiro para obteno da legislao
urbana edilcia.
7) Construtoras, quando o empreendimento totalmente desenvolvido pela
Incorporadora;
8) Imobilirias especializadas em lanamentos;
9) Agncias de Propaganda para desenvolvimento da campanha de
lanamento;
10) Despachantes para pesquisa das certides do Imvel e do Vendedor;
183
11) Cartrios de Ofcios de Notas para a confeco da Escritura de Compra e

Venda do terreno;
12) Cartrios de Registro de Imveis, para registro do Memorial de
Incorporao e da escritura de compra e venda do terreno.
1.5 Tipificao dos documentos gerados com descrio de contedo
Incorporadora
Prospeco de
Terrenos
Arquiteto
1. A Incorporadora sempre solicita, alm das dimenses, e

planta do terreno, o levantamento plani-altimtrico ou o
aerofotogramtrico.
2. O Arquiteto desenvolve um Estudo de Massa que
descreve os pavimentos de que se compe o estudo, e o
Estudo de Massa
respectivo quadro de reas. A partir do Estudo de Massa

so definidos:
Incorporadora
Anlise do Negcio
3. Programa do Empreendimento (nmero e tipos de

unidades) e Anlise do Negcio
3.a Estimativa de Custos a partir do quadro de reas e do
clculo da rea equivalente de construo;
3.b Receita e Despesas;
3.c Valores lanados na Planilha de anlise de viabilidade
econmico-financeira, assim como o Lucro Imobilirio;
3.d Calculada a Taxa Interna de Retorno e a disponibilidade
negativa de caixa.
184
4. Deciso de Negcio - Se Mau negcio, Desistncia

Bom
Negcio
devoluo de documentos. Se Bom Negcio se Compra o

Terreno.
5. Compra do Terreno
Compra do Terreno
5.a Levantamento da documentao;

5.b Clculo de Impostos;
5.c Recolhimento do ITBI;
5.d Escritura de Compra e Venda;
A partir deste ponto o fluxo segue em 4 vertentes:
Arquiteto
6.1.a. O Arquiteto desenvolve o projeto para aprovao e

recebe sugestes da Incorporadora, da Imobiliria
Confeco do Projeto
encarregada
do
lanamento
da
agncia
de
propaganda encarregada da criao da campanha de

lanamento;
Incorporadora
6.1.b. Recebido o Projeto Aprovado, a Incorporadora inicia o

preparo e envio do Memorial de Incorporao ao
Preparo e Envio
do Memorial de
Incorporao ao
RGI
Imobiliria
Preparativos para
o Lanamento
Crticas
comerciais ao
Projeto
Arquitetnico
Registro Geral de Imveis.
6.2
A(s) imobiliria(s) encarregada(s) de realizar as

vendas
inicia(m)
seleo
treinamento
de
corretores, opinam no projeto final e sobre os detalhes

do Stand de Vendas.
185
Marketing
6.3
A Agncia de Publicidade incumbida do lanamento

apresenta
Preparativos para
o Lanamento
Detalhes Stand de
Vendas
sugestes
ao
projeto
arquitetnico,
apresenta sugestes de campanha e de detalhes do

Stand de Vendas.
Construtora
Marcao do
Terreno
Stand de Vendas
6.4
A Construtora sugere detalhes construtivos para o

Stand de Vendas e analisa a melhor localizao com
relao ao canteiro de obras.
Lanamento do Empreendimento
7.
O lanamento do empreendimento realizado aps

todos os detalhes serem fechados.
186
APNDICE 2
Coleta de dados com a Incorporadora 02

Entrevista no estruturada: Roteiro com sumrio dos dados coletados.
Entrevista a Promotores Imobilirios

Data: 18out2005
Contato Diretor Comercial
1 Qualificao da Empresa
1.1 Tipo
Incorporadora/ Construtora
2- Qualificao da Gesto
2.1 Tipo de composio
Sociedade Empresria Ltda.
2.2 Investimentos/ recursos
Prprios e de terceiros
2.3 Certificao Qualidade
ISO 9000 e PBQP-H/ A
2.4 Tecnologia da Informao
Sim. Intranet.
2.5 Gesto do Conhecimento
Tempo empresa 08 anos
187
Banco de casos prprio - aprende com prprios casos Depto. Arquitetura no

projeta, apenas valida os projetos realizados por escritrios contratados.
2.6 Marketing Prprio/ Terceirizado
Prprio
2.7 Tendncias da gesto
Departamento comercial vai originar duas diretorias: Diretoria Comercial e
Diretoria de Novos Negcios
3- Domnio do Conceito Incepo

3.1 Ciclo de Vida Empreendimento
Identifica a fase da Incepo, embora no a denomine nem circunscreva. Est
sendo criada a Diretoria de Novos Negcios, que se incumbir de
desempenhar as atividades pertinentes a esta fase.
3.2 Como decide o que vai construir
Diretrizes no Planejamento estratgico (Board) Comit com reunies
semanais documentadas at
a compra do terreno.
3.3 Ligao entre deciso de produzir e concepo do produto: como?

Arquitetos terceirizados - estudos baseados em briefing interno. Depto.
Arquitetura valida soluo, legislao, etc. Depto. Comercial tambm valida.
3.4 Que rea da empresa delimita os escopos?
Coordenao Depto. Novos Negcios em comit com Depto. Comercial,
Arquitetura e Tcnicos e Produo.
3.5 Como documentado o escopo do produto e do projeto?
Atravs de Atas
3.6 A empresa realiza planejamento estratgico? Com que periodicidade?
Sim. Anual.
4 Outras observaes
4.1 Planejamento estratgico
Principal a regio. Em seguida a faixa de renda/ pblico-alvo
4.2 Qualidade
188
S compra terreno aps sondagem e levantamento altimtrico.

4.3 Patrimnio de afetao
Em teste.
4.4 Solues de arquitetura
Pagam a n arquitetos para obter n solues e
adotar a uma outra que
julgue melhor.
4.5 Na aquisio de determinado terreno o escopo do projeto determinou que se
fizesse desmembramento do lote de modo a atender premissa de ocupao
comercial/ residencial.
189
APNDICE 3
Agentes no Reino Unido (Fonte: Bouchlaghem et al (2005)).
Agentes
Atividades
Cliente
Descrever
Influncia
os
requisitos
do
usurio
Custos da construo;
funcionalidade do edifcio proposto;
Tempo da construo;
Fornecer o brief do cliente;
Potencial de lucro;
A direo das decises de projeto;
Riscos do empreendimento.
Analisar a minimizao de incertezas e riscos.

Arquiteto
Chefiar o projeto;
Forma
Prover opes de alternativas de projeto;
edifcio.
funcionalidade
do
Analisar o contexto, as condies do terreno,

topografia e o brief do cliente.
Engenheiro
Esboar opes e decidir quais so adequadas e
Estrutura do edifcio;
Estrutural
ajust-las s outras atividades;
Layout e cargas dos pilares.
Produzir um esboo do layout estrutural;

Identificar as restries do empreendimento
Engenheiro
Projeto
do
condicionamento
ambiental
da
Forma orientao e iluminao
Mecnico e
edificao incluindo todos os servios, os aspectos
da edificao;
Eletricista
mecnicos, eltricos e de sade pblica com
Cotas
iluminao, acstica, e automao predial.
revestimentos e locao dos
de
piso
piso;
elevadores.
Empreiteiro/
Contribuir
com
idias
para
segurana da
Construtor
construo, controle de riscos e custos.
Riscos, custo, estratgia de

controle, dificuldades e servios
pblicos e condies do solo.
Promotor
Gerenciar o empreendimento;
Encarregar-se
de
guiar
Gerenciamento do projeto
as
diretrizes
do
gerenciamento do projeto em vrios nveis e

propsitos,
Tabela 1: Agentes e suas atividades. Fonte: BOUCHLAGHEM ET AL, 2005. Traduo do autor.
190
APNDICE 4
Evoluo Histrica do Projeto
A superposio de significados para projeto pode encontrar sua origem na

prpria evoluo do desenho e dos desdobramentos da sua funo. Amorim, A.
(2000), descreve essa evoluo da seguinte forma:
Em determinado momento da histria ... o desenho encontra sua vocao

como linguagem de projeto (ou desenho do que vai ser executado),
assumindo esse papel por inexistncia de outros recursos para cumprir
essa demanda. Desde ento, incorporando contribuies de outras reas do
conhecimento humano, o desenho passa a ser o instrumento por excelncia
para o desenvolvimento do projeto e no somente um recurso para sua
apresentao. Isso decorrente de vrios fatores, principalmente da
complexidade dos objetos que passam a ser construdos. Tem-se a,
portanto, dois papis essenciais: o da ferramenta que permite desenvolver
as idias, e nesse caso confunde-se com o mtodo, e o papel de
materializar o objeto concebido antes da sua execuo fsica. Assim
desenho e projeto vo caminhando juntos. Entretanto, a crescente
complexidade da sociedade e das relaes humanas levou especializao
e diviso social do trabalho, o que fez com que surgissem vrias
categorias de profissionais de desenho, de arquitetos e engenheiros at os
chamados desenhistas copistas. Tal situao gerou, ao longo do tempo, a
perda da perspectiva histrica e funcional, com um conseqente
distanciamento do desenho em relao ao projeto, que passaram a ser
tratados como fossem duas coisas independentes e no faces da mesma
moeda..
191
O distanciamento gradativo entre o arteso e sua manufatura, acelerado com

a revoluo industrial (NAVEIRO; OLIVEIRA, 2001), reforou a necessidade de se
desenvolver ferramentas para instruir a produo sem a presena do criador,
inventor ou idealizador do produto. At a Idade Mdia os artesos criavam com as
prprias mos aquilo que idealizavam. Aumentando a produo, o mestre arteso
passava a orientar aprendizes na fabricao dos produtos, sob a sua superviso.
Com a produo em grande escala, a ferramenta que orientava a linha de produo
passou a ser o projeto.
J nos primeiros anos do sculo XV, com o Renascimento como pano de
fundo, foram dados os primeiros passos para o desenvolvimento do projeto como
ferramenta de concepo e produo de construes. Benvolo (2001) descreve o
novo mtodo de trabalho para a arquitetura, estabelecido por Filippo Brunelleschi
(1377-1446), que, na verdade, seria uma nova maneira de projetar edifcios, de
pintar e de esculpir, que mudaria a natureza do trabalho artstico e suas relaes
com as outras atividades humanas. Benvolo resume o mtodo do seguinte modo:
... 1) A tarefa primeira do arquiteto definir de antemo-com desenhos,
modelos etc. - a forma exata da obra a construir. Todas as decises
necessrias devem ser tomadas em conjunto, antes de iniciar as operaes
de construo; assim torna-se possvel distinguir duas fases de trabalho: o
projeto e a execuo. O arquiteto faz o projeto, e no mais se confunde com
os operrios e suas organizaes, que se ocupam da execuo.
2) Ao fazer o projeto, preciso considerar os caracteres, que contribuem
para a forma da obra, nesta ordem lgica:
a) Os caracteres proporcionais, isto , as relaes e as conformaes dos
detalhes e do conjunto, independentes das medidas;
b) Os caracteres mtricos, ou seja, as medidas efetivas;
c) Os caracteres fsicos, isto , os materiais com suas qualidades de
granulosidade, cor, dureza, resistncia etc.
O primeiro lugar atribudo aos caracteres proporcionais justifica a
correspondncia entre o projeto e a obra; os desenhos de projeto
representam, em tamanho pequeno a obra a executar, mas j contm as
indicaes mais importantes, isto , estabelecem a conformao do artefato
a construir. Depois, devem ser fixadas as medidas (isto , a relao de
aumento para passar do projeto ao edifcio real) e os materiais a usar.
192
3) Os diferentes elementos de um edifcio - colunas, entablamentos, arcos,

pilares portas, janelas etc. - devem ter uma forma tpica, correspondente
estabelecida na Antiguidade clssica e extrada dos modelos antigos (isto ,
dos modelos romanos, os nicos conhecidos naquele tempo). Esta forma
tpica pode ser levemente modificada, mas preciso poder reconhec-la isto , apreciar com juzo rpido, que se baseie num conhecimento anterior-;
portanto, a ateno pode ser concentrada sobre as relaes de conjunto, e
se torna mais fcil julgar a forma geral do edifcio ou do ambiente..
Gropius (1972) lembra que o trabalho em conjunto para a execuo de

encomendas, que o mestre aceitara, era uma das caractersticas mais interessantes
da formao do artesanato na Idade Mdia.
Na Bauhaus funcionalista, cujas
bases
conceituais
apoiavam-se na
convergncia entre funo e forma, Gropius situa a palavra projeto no domnio todo
da ambincia visvel criada pelo homem, desde as coisas mais comuns at as mais
complicadas articulaes de uma cidade. Mais adiante, abstrai:
Se fosse possvel conseguir uma base conjunta para a configurao e a
compreenso da forma, isto , se pudssemos extrair um denominador
comum dos fatos objetivos, livre de interpretaes individuais, ele poderia
valer como chave para todo tipo de projeto e design, pois o projeto de um
grande edifcio e o de uma simples cadeira diferencia-se apenas na
proporo, no no princpio. 12
Prefaciando Kandinski (1987), Philippe Sers narra que, para o professor da

Bauhaus, a herana especfica do sculo XIX a diviso em compartimentos
estanques e a especializao de barreiras entre as artes e os outros domnios e
entre diferentes artes, o que se traduz, de acordo com Benvolo (1972), por
exemplo, na diviso de tarefas entre engenharia e arquitetura.
Ainda em Benvolo (1972), os movimentos de vanguarda de artes do incio do
Sculo XX, como o cubismo, por exemplo, tinham como um dos objetivos a
eliminao do tradicional dualismo entre a representao e a produo de objetos.
193
Nesse momento a pintura aparece integrada na experincia global de planificao

do ambiente, como pesquisa da qualidade e estmulo corretivo repetio
quantitativa prpria dos instrumentos de execuo industrial, portanto estritamente
ligada arquitetura e participante da mesma funo, a um tempo visual e funcional.
nessa direo que se movem, logo aps o fim da primeira guerra, os
mestres do movimento moderno - Grupemos, Mies Van der Rohe, Le Corbusier,
arquitetos - e a Gropius unem-se, na Bauhaus, Klee, Kandinsky, Feininger, pintores.
Ainda segundo Benvolo (1972), amplia-se assim o movimento arquitetnico,
que passa a abranger todas as tcnicas de projetar que contribuem para formar o
ambiente urbano, do planejamento urbano produo dos objetos de uso e as
tarefas que antes eram acumuladas por uma s pessoa tendem a se desdobrar em
vrios encargos, transferindo a exigncia da integridade do trabalho individual ao
trabalho em grupo.
Desse encadeamento de leituras diversas sobre a atividade de projeto em
diferentes e marcantes momentos da histria das artes, da arquitetura e da
construo decorre a atual superposio de significados para a projetao.
A Revoluo Industrial foi responsvel pela criao de mais um termo que
envolve a atividade de projetar: o design.
194
APNDICE 5
Trabalhos de Ontologia em andamento
PROTG: Editor de ontologia que consiste no desenvolvimento e

gerenciamento do conhecimento baseado em classes, slots e facetas, onde
as classes apresentam conceitos do domnio com hierarquia taxonmica; os
slots apresentam as propriedades das classes e instncias e as facetas
descrevem propriedades de slots e especificaes dos mesmos (Oliveira et
al, 2003). A verso Proteg 2000 est desenvolvida em um ambiente
interativo, de cdigo aberto, que possibilita incluso de novos recursos e
oferece uma interface grfica para edio de ontologias e criao de
ferramentas fundamentadas no conhecimento. (NOY; FERGERSON; MUSEN,
2000).
ONTOEDIT: Um ambiente da engenharia de ontologia para criao de

ontologias usando meios grficos. Seu modelo conceitual pode ser mapeado
em
diversas
linguagens
de
representao
possibilita
verificao,
navegao, codificao e alterao das ontologias, que so guardadas em

bancos. Permite edio de uma hierarquia dos conceitos ou das classes, que
podem ser abstratos ou concretos (Ontoedit, 2006; MAEDCHE et al., 2000).
ONTO-PATTERN: Sistema baseado na proposta de Fridman que desenvolve

ontologias a partir de padres e sistemas de padres. Utilizado por
engenheiros de padres e aplicaes, consiste em duas fases: especificao
195
e projeto de ontologia. Na primeira fase, os conhecimentos relevantes da

representao dos sistemas so explicitados em uma rede semntica. Na
segunda fase, de projeto da ontologia, os conceitos e inter-relaes so
mapeados relacionados Onto-pattern. (Oliveira et al, 2003).
ONTOLINGUA: Sistema que permite edio, criao, modificao, uso e

compartilhamento de ontologias, com a possibilidade de auxlio de um editor
para criar e navegar pela mesma. Est disponvel na World Wide Web e
oferece aos usurios uma biblioteca de ontologia e um tradutor para
linguagens. Permite ainda que editores desenvolvam ontologias com a
utilizao de protocolos. (Ontolingua, 2006)
ONTOWEB: Sistema de anlise de informaes que pode ser acessado na

WEB, onde a semntica e as ontologias atuam paralelamente na busca de
informaes em documentos digitalizados, apresentando a contextualizada
nas fontes acessadas (Ontoweb, 2006).
WEB-ODE: Ferramenta para modelagem do conhecimento que d suporte s

atividades de criao de ontologias, baseada na Methontology (metodologia
desenvolvida in the Technical School of Computer Science (FI) in Madrid).
Possibilita a integrao com outros sistemas atravs de importao e
exportao de ontologias de linguagens de marcao (ARPREZ et al., 2001;
WebOde, 2006).
ONTOSAURUS: Servidor de ontologia que utiliza a representao do

conhecimento Loom e possibilita navegao pelas ontologias. Permite a
edio dinmica em HTML e apresentao da hierarquia destas ontologias
(Ontosaurus, 2006, SWARTOUT et al., 1997).
OIL ED: um editor de ontologias de cdigo aberto que permite que o usurio
edite ontologias utilizando a linguagem DAML+OIL. No um ambiente
completo, pois no suporta, por exemplo, o desenvolvimento de ontologias
em grande escala, migrao e integrao de ontologias. A verificao da
196
consistncia e classificao automtica da ontologia pode ser executada pela

ferramenta FaCT (HORROCKS; SATTLER; TOBIES, 2000).
WEB ONTO: Sistema que permite a criao de ontologias na linguagem de

modelagem OCML, possibilita a navegao, o gerenciamento atravs de
interface grfica, a verificao de elementos e consistncia da herana, alm
de permitir o trabalho cooperativo. Em sua biblioteca podem ser encontradas
mais de cem ontologias (DOMINGUE, 1998).
ONTOMARKUP ANNOTATION TOOL: Ferramenta baseada em ontologias

que permite a navegao e a identificao de partes importantes do texto
atravs de um marcador, possibilita agregao de informaes semnticas
em documentos, aprende regras e extrai informaes. (VARGAS-VERA et al,
2001).

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ARNALDO DE MAGALHES LYRIO FILHO

CONTRIBUIO MODELAGEM DE EMPREENDIMENTOS

ARNALDO DE MAGALHES LYRIO FILHO

CONTRIBUIO MODELAGEM DE EMPREENDIMENTOS

Dissertao apresentada ao Curso de

Fluminense, como requisito parcial para

Orientador: Prof. SERGIO ROBERTO LEUSIN DE AMORIM, D.Sc.

Ficha elaborada pela Biblioteca de Arquitetura e Urbanismo / UFF

Lyrio Filho, Arnaldo de Magalhes

ARNALDO DE MAGALHES LYRIO FILHO

CONTRIBUIO MODELAGEM DE EMPREENDIMENTOS

Um enfoque operacional da fase de incepo.

ARNALDO DE MAGALHES LYRIO FILHO

CONTRIBUIO MODELAGEM DE EMPREENDIMENTOS

Dissertao apresentada ao Curso de

Fluminense, como requisito parcial para

Prof a . Dr a . ngela Maria Gabriella Rossi

A Mary, Clara e Cssia, minha motivao.

A arquitetura, tendo como matria formas durveis, apresenta de modo

implementao. (CAVALCANTI, 2006).

2 EMPREENDIMENTO, CONTEXTO E PROJETO...................................................27

2.4.1Surgimento e evoluo da incorporao no Brasil ............................................36

3.8.6 Classes e Facetas..........................................................................................108

APNDICE 1 Coleta de Dados.............................................................................. 179

APNDICE 2 Coleta de Dados com Incorporadora 02....................................... 186

APNDICE 4 Evoluo histrica do projeto........................................................190

Quadro 1 Plano geral da pesquisa ............................................................................19

Figura 17 Transaes num middleware. ...................................................................95

Este trabalho visa modelagem do processo de projeto da fase inicial do ciclo

Palavras-chave: Incepo, modelagem de processo de projeto.

Keyword: Inception, Process project modeling.

Segundo o relatrio tcnico ISO/TR 14177:19941, o ciclo de vida de um

1.1 Contextualizao do Tema

capitalizados, o que torna menor a sua dependncia de recursos provenientes de

1.2 Caracterizao do Problema

transformao dos requisitos de seu produto (suas caractersticas, tipologia,

1.3 Objetivos Gerais e Especficos

Contribuir para a modelagem do processo de projeto, sob o ponto de vista

1.3.2 Objetivos especficos

1.4 Justificativa e Relevncia

A ser analisada no CAPTULO 2

A literatura sobre a incepo escassa3 e os trabalhos acadmicos sobre

1.5 Metodologia da Pesquisa e Operacionalizao

O site Scholar Google, especialista em pesquisa de documentao acadmica na Internet, indica

promotoras e incorporadoras, para a avaliao do modo como empresas promotoras

aprendizagem se apia em grande parte no lado prtico, no conhecimento tcito,

Os critrios para a pesquisa seguiram um encadeamento que agregava progressivamente conceitos

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