MEMORIU TEHNIC EXPLICATIV

cu privire la imobilele de locuit (cu 1 sau mai multe apartamente),

anexe i terenuri situate n localiti urbane i rurale
din judetul BRAOV i judetul COVASNA
1 - Imobilele de locuit constnd din case i apartamente n case i anexe
gospodreti, sunt difereniate n prezentul ghid n funcie de tipul constructiv cldiri de
locuit cu perei din crmid i planee din beton sau lemn i respectiv cldiri de locuit cu
perei i planee, din lemn, nivelul de finisare, perioada de timp n care a fost edificat
construcia, localitile urbane i rurale de situare i zonele de amplasare n cadrul
localitilor.
2 - n cazurile n care nu se cunoate suprafaa util a construciei (cldirea de locuit i
anexele gospodreti) aceasta se va stabili la 0,8 din suprafaa construit (la sol) pentru
construcii cu parter i 0,8 din suma suprafeelor nivelelor la construcii cu parter i mai multe
nivele.
3 - Zonele de amplasare n cadrul localitilor sunt cele definite A, B, C, D i
nominalizate n zonarea pe strzi specificat pentru fiecare localitate n parte n Hotrrile
Consiliilor Locale ale localitilor urbane, anexate.
Pentru localitile rurale s-a avut n vedere o singur valoare, indiferent de
poziionarea imobilelor n zona central, median sau periferic.
4 - Din punct de vedere al vechimii valorile orientative sunt difereniate pe patru
perioade de timp astfel:

construite dup 2001.

construite intre 1991 si 2000

construite ntre 1978 i 1990.

construite ntre 1941 i 1978.

construite pn n 1941.

5 Terenurile au fost diferentiate dup cum urmeaz:

teren neconstruit aferent cldirilor = diferena dintre suprafaa total a

terenului i suprafaa terenului construit

Teren construit (nu se evalueaz separat ntruct valoarea acestuia este

inclus n valoarea cldirii)
15

Teren neconstruit, dar construibil, cu utiliti

Teren neconstruit i neconstruibil (faptul c un teren este neconstruibil trebuie

atestat prin documente Certificat de Urbanism / Adeverin emis de
Primrie, etc)

Terenurile agricole intravilane cu suprafete pana in 1.000mp vor fi

considerate ca fiind terenuri neconstruite, dar construibile fara utilitati.

Terenuri agricole intravilane cu suprafee intre 1.000mp si 3.000mp.

Terenuri agricole intravilane cu suprafee mari (peste 3.000 mp).

6 - Valoarea de pia a unei construcii se determin pornind de la valoarea unitar

pe metru ptrat de arie (suprafa) util sau construita, exprimat n EURO.
6.1 - Valorile unitare sunt difereniate pe trei categorii de finisare i dotare cu
instalaii:

finisaje superioare;

finisaje normale;

cldiri fr instalaii sanitare interioare;

6.2 - n ceea ce privete diferenierea n funcie de sistemul constructiv aceasta s-a

fcut pentru cele dou sisteme preponderente n aceste dou judee: cldiri inclusuiv tip vil
cu perei din crmid sau nlocuitori i planee din beton sau lemn i respectiv cldiri
inclusiv tip vil cu perei i planee din lemn.
6.3 - Referitor la finisajele i instalaiile funcionale se dau urmtoarele explicaii :
- prin finisaje normale se neleg urmtoarele finisaje: tencuieli zugrvite sau
vopsite, placaje de faian, pardoseli de lemn (parchet sau duumele) n camere, pardoseli de
ciment, mozaic sau gresie n dependine, tencuieli exterioare din mortar de ciment (avnd
soclul cldirii, eventual, placat), tmplrie obinuit de lemn de rinoase cu ferestre duble i
ui simple sau ferestre din pvc cu geam termopan, instalaii interioare electrice, sanitare (ap,
canalizare la reea public sau cu fos septic, baie, grup sanitar suplimentar) echipate cu
obiecte sanitare, nclzire cu sobe.
- prin finisaje superioare se neleg: tencuieli la faade din materiale durabile - praf
de piatr, terasit, placaje din piatr, ceramic smluit, crmid aparent, etc.,tmplrie de
calitate superioar din lemn stratificat cu geam termopan etc., stucaturi (ipsoserii) cu
elemente ornamentale sau scafe pentru iluminare indirect, tavane suspendate, pardoseli
calde de parchet stratificat, placaje i/sau pardoseli reci din marmur, lambriuri de calitate
superioar, instalaii electrice, ap, canalizare, sanitare interioare (baie, grup sanitar
16

suplimentar), nclzire central cu central termic proprie i eventual instalaie de

climatizare.
7 - Pentru construciile de locuine fr instalaii sanitare interioare se vor aplica
valorile special prevzute pentru aceast situaie n ultima coloan a tabelului.
8 Valoarea de pia a unui teren intravilan se determin pornind de la valoarea
unitar pe metru ptrat, exprimat n EURO.
9 - Evaluarea caselor situate n localitile rurale ale judeelor Braov i Covasna
se va face pe baza valorilor orientative specificate n tabelele din anexele pentru judetul
Braov i pentru judetul Covasna.
Localitile rurale au fost mprite n cinci categorii:

Localiti turistice gradul I

Localiti turistice gradul II

Comune limitrofe municipiilor Braov, Sfntu Gheorghe i Trgu Secuiesc

Sate reedin de comun cu excepia comunelor limitrofe municipiilor

Sate nereedin de comun

Se menioneaz c valorile de piata orientative imobilelor din comunele limitrofe

municipiilor Braov, Sfntu Gheorghe i Trgu Secuiesc sunt diferite de valorile de piata
imobilelor din comunele limitrofe celorlalte orae din fiecare jude, aa cum sunt specificate
n fiecare din cele dou anexe.
10 - Pentru evaluarea construciilor speciale sau a cror finisaje i instalaii
funcionale exced sistemelor constructive i nivelelor prevzute n prezenta documentaie se
recomand a se solicita un raport de evaluare.
11 - Valorile de piata orientative din tabelele anexate sunt destinate numai folosinei
Birourilor Notariale din judeele Braov i Covasna.
12 - Se menioneaz totodat c nivelul valorilor de piata orientative specificate n
prezentul ghid este cel valabil pentru anul 2012, evoluia ulterioar a preurilor pe piaa
imobiliar a acestei categorii de locuine avnd caracter imprevizibil, fiind dependent de
diferii factori conjuncturali ca de exemplu: raportul cerere-ofert, condiiile de acces la
creditul ipotecar, programul Prima Casa, nivelul dobnzilor bancare, interesul de moment
al vnztorului i respectiv cumprtorului etc., evoluia putnd varia chiar i pe perioade de
timp scurte.

AUTORUL,
Expert-Evaluator,
17

ing. Iulian ADAM

18