Sunteți pe pagina 1din 74

VALOAREA

Q2
Nr. 11

06.2016

OR IUNDE ESTE EA

Revist publicat de ctre ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia

M
 anagementul
riscurilor i oportunitilor
Un prim pas spre Excelen
Daniel Manae pag. 06
D
 e la fapte la cifre i napoi
Adrian Vascu pag. 24
Numr de rapoarte
de evaluare i numr
de cldiri introduse n BIF
pag. 28

Riscuri i
oportuniti

www.facebook.com/ANEVAR.oficial
www.linkedin.com/company/anevar
https://twitter.com/AnevarRomania

CUPRINS
05 Editorial
V propunem, ca tem general a acestei ediii a revistei
Valoarea, subiectul riscurilor i oportunitilor pe care le
implic profesia de evaluator.
De RALUCA LICARU

06 Managementul riscurilor i oportunitilor


Un prim pas spre Excelen
Mediul n care acioneaz astzi firmele i asociaiile
profesionale din Romnia este unul tot mai complex i
dinamic, uneori chiar turbulent i prea puin prietenos
cu acestea.
De DANIEL MANAE

28 Numr de rapoarte de evaluare


i numr de cldiri introduse n BIF
Baza de Informaii Fiscale

10 Studiu privind managementul riscului


n cadrul firmelor de evaluare

32 Raport de analiz statistic


a Bazei Imobiliare de Garanii (BIG)

Managementul riscului reprezint procesul de identificare, evaluare i prioritizare a riscurilor (definite


n SR ISO 31000/2010 ca efectul incertitudinii asupra
obiectivelor)

16 Cred c ar trebui s punem bazele unei


colaborri n ceea ce privete iniiativa
creditelor ipotecare verzi

44 Independena n evaluare nseamn


respectarea regulilor de prudenialitate,
de transparen i lipsa oricrei presiuni
asupra evaluatorului
Interviu cu Akos Fischl, Preedintele Comisiei de evaluare a European Mortgage Federation (EMF)

Interviu cu Luca Bertalot, Secretarul General al European Mortgage Federation European Covered Bond
Council

46 Prevenirea i combaterea splrii banilor


i finanrii terorismului
- abordarea pe baz de risc

20 Mic eseu despre limite i riscuri

De MIHAELA DRGOIU

n era digital i a multiplelor surse de informaii se


Libertatea bazat pe limite poate fi neleas n dou
feluri: libertatea de a nclca limitele stabilite care n
sens bun poate duce la progres prin asumarea unor riscuri calculate

50 Lebda Neagr n evaluri

De CRISTINA GRIGORESCU

22 Rolul activitii de monitorizare


n procesul de management al riscului
Prin activitatea desfurat pn n prezent, ANEVAR
i-a ctigat o poziie important n piaa serviciilor de
evaluare din Romnia
De SORIN PETRE

24 De la fapte la cifre i napoi


Titlul articolului reflect o incursiune n procesul de
evaluare pentru impozitare a cldirilor, care a nceput
cndva n anul 2013 i s-a ncheiat la 31 mai 2016
De ADRIAN VASCU

De NECULAI POSTOLE

52 S chimbarea proprietarului.
Proceduri i riscuri
Vnzarea sau cumprarea unei firme de evaluare poate
fi complicat, dar profesionitii care au trecut printr-o
astfel de experien mprtesc sfaturi valoroase.
De PETER HAAPANIEMI

55 Evenimente

63 Informaii corelate cu evaluarea


proprietilor imobiliare
i cu evaluarea ntreprinderii
Continum s prezentm i n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i utilizatorilor rapoartelor
de evaluare.
VALOAREA | Q2 2016

ANUNURI

Descrcai revista Valoarea,


oriunde este ea, numrul
11, gratuit, pentru tablete i
smartphone, din App Store
i Google Play. O gsii sub
denumirea REVISTA VALOAREA.

Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158


Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro

Publisher:
ANEVAR

Coordonator proiect:
Raluca licaru

Redacia:
ANEVAR
Cu sprijinul IROVAL

DTP:
www.dtpdesign.ro

ISSN 2344 6250


ISSN- L 2344 6250

Advertising Sales:
Raluca licaru
tel.: 0722 53 44 90
raluca.slicaru@anevar.ro

Fotografii:
Timi licaru;
Dreamstime.com

TIPRIT LA ARTPRINT

Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea n orice form sau prin orice mijlocelectronic, mecanic, prin fotocopiere saunregistrareaconinutului acestei publicaii, integral sau parial, fr acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate n revista Valoarea, oriunde este ea reprezint opinia autorilor i nu angajeaz ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprim n documente adoptate i aprobate de ctre organele sale de conducere. ANEVAR
nu i asum responsabilitatea, nu recomand i nu garanteaz pentru produsele i/sau serviciile promovate n revista Valoarea, oriunde este ea. ANEVAR nu garanteaz corectitudinea datelor i informaiilor prezentate, chiar dac acestea au fcut
obiectul unui proces riguros de verificare. Revista Valoarea, oriunde este ea are scopuri educative i de informare, ns ANEVAR prin intermediul acestei publicaii nu furnizeaz servicii de consultan n domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.

VALOAREA

EDITORIAL

Dragii mei,

RALUCA LICARU,
Editor coordonator

propunem, ca tem general a acestei ediii a revistei


Valoarea, subiectul riscurilor i oportunitilor pe
care le implic profesia de evaluator. Tema este tratat
pe larg n sondajul realizat cu ajutorul a 12 companii
care ne-au descris succint etapele procesului intern
de management al riscului (pag. 10). Majoritatea articolelor
abordeaz acest subiect din perspective specifice profesiei:
cea a monitorizrii activitii de evaluare, cea juridic sau din
punctul de vedere al prevederilor legislative din domeniul
prevenirii i combaterii splrii banilor. Dar cel mai complex
material cu referire la aceast tem este cel al preedintelui
ANEVAR, Daniel Manae (pag. 6).
Avnd n vedere c la 31 mai s-a tras prima linie dup
perioada solicitant a evalurilor pentru impozitare, v invit s
citii articolul semnat de Adrian Vascu, preedinte ANEVAR
n perioada 2014 2015 (pag. 24), n care vei gsi o sintez
a concluziilor primei etape a acestui proces. De asemenea, n
numrul acesta al revistei pot fi consultate statisticile din BIF
pentru intervalul 1 ianuarie 31 mai 2016.
Interviurile cu cei doi reprezentani ai European Mortgage
Federation, Luca Bertalot secretar general al EMF i Akos
Fischl, preedintele Comisiei de evaluare a EMF, au fost
prilejuite de ntlnirea de lucru pe care a avut-o board-ul
Comisiei de evaluare, n premier, la Cluj-Napoca. ANEVAR
este membru observator al EMF din ianuarie 2015, iar n
cuprinsul rspunsurilor pe care le-am primit de la cei doi vei
regsi idei cu privire la independena evaluatorului, aa cum
este ea definit n statele membre ale Uniunii Europene sau
aspecte comune activitilor ambelor organizaii.
Raportarea din BIG i informaiile din pia, rubrici fixe
ale publicaiei, sunt actualizate la Q1 2016.
Evenimentele ultimului trimestru sunt ilustrate ct mai
detaliat, cum v-am obinuit, n paginile 55 - 62.
Toate informaiile cu privire la activitatea Asociaiei, dar i
preluri ale postrilor organizaiilor internaionale de profil,
de interes pentru membrii notri, pot ajunge la voi chiar n
momentul desfurrii lor, dac suntei conectai cu conturile
oficiale ale ANEVAR de social media: Facebook, LinkedIn i
Twitter.
Formatul PDF al revistei poate fi descrcat de pe site-ul
nostru (ww.anevar.ro) sau din aplicaia gratuit denumit
REVISTA VALOAREA (disponibil pentru sistemele Android
i iOS).
Nu uitai ct de importante sunt pentru noi sugestiile voastre,
pe care le ateptm pe adresa de e-mail valoarea@anevar.ro!
Numai bine pn la urmtoarea ediie!

VALOAREA | Q2 2016

Managementul riscurilor i

Un prim pas spre

ediul n care acioneaz astzi firmele


i asociaiile profesionale din Romnia
este unul tot mai complex i dinamic,
uneori chiar turbulent i prea puin prietenos cu acestea. Multitudinea de obligaii de conformare complic existena organizaiilor, n timp ce amenzile, penalitile sau
pierderea licenelor pentru anumite activiti nu mai
constituie demult o raritate. S mai spunem doar c,
uneori, fr intenie i fr a urmri contient un profit
potenial ilicit, eecul de conformare i aduce pe unii
dincolo de limita neclar dintre legal i penal.

Bun. i atunci, ce e de fcut ?


Cel mai indicat rspuns este o abordare care s fie
att cuprinztoare, ct i ordonat. Cuprinztoare, adic s se adreseze multiplelor i variatelor aspecte implicate de activitile firmei i ordonat pentru c fr
disciplin i structur n aciune, eficiena i eficacitatea
rmn doar deziderate, forme fr coninut.
Referindu-ne la o ntreprindere de evaluri, fie
aceasta o persoan fizic autorizat, fie o societate pe
aciuni cu acoperire naional, cerinele de conformare
vizeaz cel puin urmtoarele:
legislaia general i specific;
standardele de evaluare;
metodologia de evaluare recunoscut;
codul de etic al profesiei;
ateptrile clienilor i destinatarilor, grupul int
principal al firmei de evaluare, fr de care afacerea
propriu-zis nu poate fiina.
Elementele cheie ale unei abordri structurate adec6

VALOAREA

DANIEL MANAE,
Preedinte ANEVAR, MAA, MRICS, REV

Elementele
cheie ale
unei abordri
structurate
adecvate
n vederea
conformrii,
cunoscute i
sub abrevierea
OOO sau
cei 3O:
Obiectivele,
Organizarea,
Oamenii.

vate n vederea conformrii, cunoscute i sub abrevierea OOO sau cei


3O, sunt:
1. Obiectivele
Strategia;
Resursele;
Termenele;
2. Organizarea
Structura;
Activitile;
Procesele;
3. Oamenii
Abilitile i competenele;
Responsabilitile;
Implicarea.
Pentru a proiecta ct mai eficient cei 3O vom ine seama de faptul
c orice firm de evaluare are n fa
o serie de decizii de strategie i politici de firm pe care trebuie s le ia.

oportunitilor

Excelen

Exemplificm:
Arie de acoperire local/
regional/naional?
Clienii vizai sunt locali/
regionali/naionali/
internaionali?
Serviciile de evaluare sunt
oferite ntr-una sau mai multe
din specializrile EPI/EI/EBM/
EIF/VE?
Misiuni de evaluare simple/
moderate/complexe?
Va face evaluri independente/
sub coordonarea unor teri sau
ambele?
Va folosi doar angajai proprii
sau i colaboratori?
Etc.
n funcie de rspunsurile la
aceste ntrebri, care definesc de
fapt viziunea i misiunea firmei,
putem trata corespunztor oricare
din cei 3O.
De exemplu, dac ne referim la
Oameni, resursa cheie a firmei n
realizarea cerinelor de conformare, vom ti ce caliti s urmrim n
procesul de recrutare, ce specializri
n evaluare s aib, ce experien etc.
n cazul unui PFA sau al unui SRL
cu asociat unic, aceste decizii se iau,
iniial, chiar n baza competenelor i
calificrilor deinute de persoana respectiv, n perspectiv putndu-se
stabili obiective personale de completare a specializrilor sau a pregtirii, astfel nct aria de ofertare i
capabilitate n evaluare s creasc n
mod corespunztor. n alt ordine de
idei, niciun nivel de specializare sau
experien al unui angajat sau colaborator nu poate contrabalansa lipsa
de etic n misiunile de evaluare, cu
posibile consecine negative profesionale, civile sau chiar penale.
Dac ne referim la Obiective, resursele sunt un aspect important, iar
o misiune complex, independent,
pentru un client internaional i un
subiect al evalurii cu o acoperire naional (de ex. o ntreprindere) poate
necesita achiziia unor informaii de

VALOAREA | Q2 2016

care firma de evaluare nu dispune


sau pe care nu poate s le identifice
singur, cum ar fi costul capitalului
sau redevena adecvat pentru un
anumit activ necorporal.
Pe de alt parte, doar calificrile,
experiena sau etica personalului ori
cumprarea de la teri a unor informaii utile n evaluare nu sunt suficiente pentru a asigura succesul firmei. Trebuie dublate de o Organizare
adecvat, care presupune, ntre altele:
pregtirea corespunztoare a
activitilor;
coordonarea lor perfect din
punct de vedere al resursei
critice timp;
utilizarea unor instrumente de
productivitate de la simplu (ex.
template word pentru contracte/
termeni de referin/rapoarte de
un anume tip), la complex (ex.
programul informatic Kost);
proceduri interne pentru
diferite activiti pe fluxul de
realizare a misiunii de evaluare,
fie de inspecie etc.;
un flux informaional logic
i coerent ntre activitile
procesului de evaluare: ofertare
negociere contractare
inspecie cercetare de pia
analiza datelor evaluare
concilierea rezultatelor
livrarea raportului explicarea
rezultatelor i feedback de la
client/destinatar etc.
Oricare dintre activitile procesului de evaluare enumerate mai sus
genereaz evenimente de risc. n
acest caz vorbim despre necesitatea
de conformare din punct de vedere
profesional, la standarde i metodologii de evaluare, la codul de etic al
profesiei de evaluator i la prevederile contractului de prestri servicii de evaluare. Unele dintre aceste
activiti, dei legate de procesul de
evaluare propriu-zis implic nevoia
de conformare cu diverse alte reglementri sau competene. Astfel, o
8

VALOAREA

Evenimentele
de risc nu
se limiteaz
ns la factori
interni firmei
de evaluare, ci
pot fi generate
i din afara
organizaiei.

inspecie care implic deplasarea cu automobilul firmei


la locaia subiectului evalurii presupune conformarea
la legislaia rutier, competene de conducere a mainii,
msuri adecvate de pregtire a automobilului etc.
Exist evenimente de risc generate de factori interni
diferii de activitile propriu-zise de evaluare, cum ar
fi activitile secundare sau logistice, de ex. relaiile de
munc cu angajaii sau relaiile comerciale i contractuale cu clienii i colaboratorii.
Evenimentele de risc nu se limiteaz ns la factori
interni firmei de evaluare, ci pot fi generate i din afara
organizaiei. Un bun exemplu este o inspecie ANAF la
firma de evaluare sau o inspecie din partea Oficiului
Naional de Prevenire i Combatere a Splrii Banilor.
n aceste cazuri vorbim de conformarea la cerinele legislative generale care in de legea contabilitii sau de
legislaia de prevenire a splrii banilor.
Important de reinut este c evenimentele de risc
pot avea att un potenial de impact pozitiv asupra organizaiei, adic pot da natere la oportuniti variate pentru firma de evaluare, ct i un potenial de consecine
negative asupra organizaiei, respectiv riscuri. Tendina,
nc destul de rspndit ntre ntreprinztorii autohtoni, este s vad mai degrab partea goal a paharului, adic riscurile, neglijnd oportunitile poteniale
ale unor evenimente de risc. Ori aceste oportuniti pot
avea un impact benefic asupra firmei din diverse puncte de vedere:
pot duce la lrgirea bazei de clieni de pild
alegerea de a executa lucrri pentru determinarea
valorii impozabile, dei cu un potenial negativ
nsemnat (ex. lipsa de practic n folosirea metodei
costurilor sau conformarea la un standard nou
GEV 500), a condus, pentru majoritatea firmelor, la
dobndirea de clieni noi;
la creterea cifrei de afaceri decizia de a intra
pe lista de agreare la o nou banc, dei cu un
potenial negativ provenit din deschiderea unei
colaborri noi i din necesitatea de conformare
la cerine noi pentru evaluator, proprii bncii
respective, are consecine pozitive prin creterea
vnzrilor i posibilitatea de atragere de clieni noi
pentru alte scopuri dect garantarea mprumutului
(de ex. valoarea impozabil sau raportarea
financiar);
la creterea productivitii decizia de a
achiziiona i utiliza programul Kost, dei cu un
potenial de impact negativ dat de aplicarea unui
instrument nou i complex, necunoscut n esena
sa, odat stpnit ca practic de utilizare are
capacitatea de a crete semnificativ productivitatea

personalului i rigurozitatea
calculelor n aplicarea metodei
costurilor;
Etc.
Iat, am prezentat mai sus o
argumentaie solid i coerent
privind necesitatea unei abordri
structurate a afacerii noastre de
evaluare. Plecnd de la conformare i gsind i implementnd soluii potrivite la elementele celor 3O
ajungem inevitabil la satisfacerea n
condiii ct mai bune a intei principale vizate de orice activitate lucrativ, profitul.
Profitul, acest miez consistent i
gustos vnat de toi ntreprinztorii
cu capul pe umeri, este n fapt raiunea de a fi a unei ntreprinderi. Iar
calea cea mai direct spre profit o
reprezint obiectivele. Rolul obiectivelor este unul primordial pentru
orice organizaie. n jurul acestora
graviteaz toate deciziile antreprenoriale viznd aspectele discutate
mai devreme.
Putem defini obiectivele ca nite
rezultate care trebuie atinse de firma de evaluare ntr-un anumit orizont de timp. Putem avea scopuri
diverse, de la creterea vnzrilor
sau mrirea profitului, la diversificarea specializrilor n care firma
face evaluri prin recrutarea unor
evaluatori sau colaboratori care dein specializarea vizat .a.m.d. De
utilitate pentru firma de evaluare
sunt doar intele de tip SMART,
adic cele specifice, msurabile, realizabile, asumate prin responsabilitate precis i delimitate n timp.
Chiar dac un PFA sau un SRL
cu asociat unic i propune doar
supravieuirea pe piaa local
a evalurilor i tot are nevoie de
obiective SMART. S explic: plecnd de la un nivel de remunerare lunar decent + costurile fixe
existente, poate i trebuie setat un
nivel minim de vnzri care s ating pragul de rentabilitate. n caz

contrar, activitatea de evaluare va fi nerentabil, iar


ntreprinderea va deveni n curnd insolvent. E doar
primul pas. Ca s atingem acest nivel minim de vnzri facem oare rabat de la etic, de la conformarea cu
standardele? Ne propunem inte suplimentare de speciTendina,
alizare sau de pregtire continu? Decidem s utilizm
nc destul de
rspndit ntre instrumente de productivitate sau de cretere a calitii
n evaluare? Cum acoperim aceste investiii n producntreprinztorii
tivitate i calitate? n acest fel, odat pornit exerciiul
autohtoni,
mental al construciei strategiei de supravieuire el
este s vad
curge de la sine i vei ajunge s definii relativ rapid
mai degrab
dou trei sau chiar mai multe inte SMART ale firmei
partea goal
dvs. de evaluare.
a paharului,
Acest simplu i elegant exerciiu de management
adic riscurile,
performant al afacerii dvs., respectiv creionarea unor
neglijnd
obiective SMART, este de natur a crea importante
oportunitile
avantaje concureniale fa de competitorii care refuz
poteniale
s contientizeze beneficiile unei astfel de abordri.
ale unor
n primul rnd vorbim de o senzaie mult mai tangievenimente de
bil de control asupra propriului business fa de ceilali
risc. Ori aceste care nu au niciun fel de inte. Este, metaforic vorbind,
diferena dintre un vlstar ancorat prin rdcini n solul
oportuniti
mediului de afaceri comparativ cu frunzele purtate de
pot avea un
colo colo de vnturile i furtunile iscate de meandreimpact benefic
asupra firmei din le legii, aciunile concurenilor sau efectele unei crize.
Control care se transform uor n ncredere, optimism
diverse puncte
i energie.
de vedere
n al doilea rnd, ne referim la faptul c o organizaie cu obiective SMART poate dezvolta i implementa mult mai simplu, rapid i eficient un management
performant al riscurilor i oportunitilor. i asta deoarece n definiia modern a riscului, acesta este vzut ca fiind orice eveniment care se poate produce i
care poate avea un impact considerabil asupra atingerii
obiectivelor firmei de evaluare. Oportunitile pierdute
sunt de asemenea considerate riscuri.
Prin faptul c trateaz orice eveniment de risc din
punct de vedere al consecinelor pozitive (oportuniti)
sau negative (riscuri) asupra obiectivelor SMART ale
firmei de evaluare, sistemul de management al riscurilor i oportunitilor reprezint un instrument modern
de conducere spre performan.
Este o etap necesar n drumul spre profituri mai
stabile, mai consistente i mai sustenabile.
Este, dac dorii, diferena dintre comportamentul
de supravieuire versus comportamentul de autocontrol i autodeterminare spre succes, spre libertate de
aciune sporit.
Este pasul spre Excelen pe care l vom face fiecare dintre noi dac dorim s fim ceva mai mult dect o
frunz n vnt.
VALOAREA | Q2 2016

Studiu privind managementul riscului


n cadrul firmelor de evaluare

anagementul riscului
reprezint procesul
de identificare, evaluare i prioritizare a
riscurilor (definite n
SR ISO 31000/2010 ca
efectul incertitudinii asupra obiectivelor), urmat de aplicarea coordonat i
economic a resurselor pentru a minimiza, monitoriza i controla probabilitatea i/sau impactul unor evenimente
negative sau pentru a maximiza realizarea de oportuniti. Planul de rspuns la risc este uneori ntlnit i sub
denumirea de plan de atenuare a riscului. Managementul riscului se refer la
transpunerea unui aspect de business
n toate scenariile posibile. Scopul general al managementului riscului este
acela de a ajuta nelegerea riscurilor
la care este expus o organizaie, astfel
nct s poat fi administrate. Factorii
de decizie trebuie s se asigure c incertitudinea nu afecteaz ndeplinirea
obiectivelor de afaceri. Managementul riscului este o obligaie a ntregii
echipe a unei companii. Acest aspect
trebuie completat prin existena unui
departament de management al riscului sau cel puin a unei persoane care s
aib atribuii n aceast direcie. Astfel,
identificarea i cuantificarea riscului
sunt uneori tratate mpreun i poart
denumirea de evaluare a riscului sau de
analiz a riscului. De asemenea, uneori,
planul de rspuns la risc i planul de
control al riscului sunt tratate mpreun sub numele de plan de management
10 VALOAREA

al riscului. Fcnd ns abstracie de


modul de abordare ales sau de numele
pe care l primete o etap de management al riscului, toate modelele trec
prin aceiai pai: identificarea riscurilor, evaluarea acestora, ierarhizarea,
realizarea planului de rspuns la risc i
monitorizarea i controlul riscului.
Ne-am propus s realizm un sondaj prin care am cerut unor companii
de evaluare s ne rspund la trei ntrebri cu privire la procedurile lor interne
de management al riscului. Scopul demersului nostru este acela de a v face
accesibile aceste proceduri, cel puin la
nivelul de mediatizare/informare, dac
nu de folos ntr-un eventual proces de
mbuntire a propriilor msuri interne de prevenire a riscurilor. Companiile care ne-au mprtit experiena
proprie referitoare la acest aspect, deloc
de neglijat, din activitatea lor, au fost,
n ordine alfabetic: Colliers, CMF
Consulting, Darian DRS, Deloitte,
DTZ Echinox, ELF Expert, EY, FairValue Consulting, JLL, KPMG, PWC
i Veridio. Rspunsurile lor sunt redate
mai jos, ntr-o ordine absolut aleatorie,
fiind urmrit de fapt utilitatea informaiilor obinute i nu sursa lor.

Care sunt, pe scurt, etapele


procedurii de risk management
n cadrul firmei dvs.?
1. Managementul riscului este parte
integrant din procedura de lucru
a departamentului de evaluare.
Aceast procedur este orientat

pe eveniment i nglobeaz
managementul resurselor,
documentelor i informaiilor
n cadrul succesiunii de
evenimente de la recepionarea
unei solicitri pn la livrarea
unui raport de evaluare.
Procedura asigur trasabilitatea
aciunilor i verificarea
conformitii n punctele cheie.
2. Activitile noastre se desfoar
n baza unui manual de risk
management care definete
factorii de risc i stabilete
msurile pentru gestionarea
riscurilor n fiecare din etapele
furnizrii serviciilor (marketing
i ofertare, negociere i
ncheierea contractului, respectiv
implementare i arhivare).
Analiza de risc n cadrul aprobrii
interne a lucrrilor n faza de ofertare
este centrat pe: (i) o analiz a riscului
reputaional la care ar putea fi supus
firma acceptnd s furnizeze servicii
unui anumit client, (ii) o nelegere i
analiz a naturii, complexitii i fezabilitii serviciilor solicitate, respectiv
(iii) o analiz preliminar a potenialelor conflicte de interese care ar putea
interveni n furnizarea lucrrii.
O prim etap n procesul de risk
management n faza de negociere i
contractare a serviciilor const n
analiza detaliat a riscului privind
posibilele conflicte de interese care ar
putea fi generate de prestarea serviciilor legate de client dar i de alte pri

implicate (inte de achiziie, subcontractori) i luarea msurilor necesare pentru prentmpinarea acestora
(acolo unde este posibil). Manualul
de risk management conine o enumerare de situaii posibile n care pot
aprea conflice de interese prin furnizarea diferitelor servicii ale companiei, cele mai frecvente fiind conflictele
de independen ocazionate de calitatea companiei de auditor al clientului sau a unei pri afiliate.
O a doua etap a risk managementului n aceast faz se refer la
msurile privind cunoaterea clientului (Know Your Client) i prevenirea
splrii banilor, n conformitate cu cerinele legale.
O parte integrant a analizei de
risc este stabilirea gradului de risc
al clientului i al lucrrii, care are la
baz att rezultatul analizelor de mai
sus, ct i alte aspecte privind serviciile, cum ar fi: condiii de exclusivitate,
existena unor subcontractori sau parteneri de consoriu, necesitatea colaborrii ntre mai multe funciuni ale
companiei pentru prestarea serviciilor, situaia financiar precar a clientului, dimesiunea i modul de ncasare
al onorariului, distribuirea livrabilului,
cerine contractuale care implic riscuri cerute de client etc.
Politica de risk management n
faza de livrare a serviciilor conine
prevederi legate de generarea, circulaia, stocarea i arhivarea, pstrarea
informaiei n condiii de siguran
precum i prevederi legate de controlul intern al calitii att a documentelor emise n faza de contractare, ct i
a oricrui tip de livrabil furnizat ctre
client n decursul lucrrii. Controlul
intern al calitii poate cuprinde una
sau mai multe etape, n funcie de gradul de risc asignat serviciilor.
3.
Identificarea relaiilor
anterioare cu clientul (dac
exist) - att pe linie de
audit, ct i de consultan;

Verificarea integritii i
independenei clientului;
Evaluarea riscurilor aferente
serviciilor ofertate (de ex:
existena resurselor calificate
n cadrul companiei, clauze
contractuale, evaluarea
potenialelor conflicte de
interese, scopul utilizrii
raportului, distribuia
raportului de evaluare etc).
4. Procedurile de risk management
(RM) sunt vitale pentru un
business de servicii financiare,
iar complexitatea serviciilor pe
care le oferim este reflectat
n complexitatea i volumul
de proceduri RM ce trebuie
completate pentru a putea livra
aceste servicii n condiii de
risc minim att pentru firm,
ct i pentru clienii notri.
Printre cele mai importante prevederi
ale procedurii avem:
Proceduri interne de acceptan a
clientului;
Proceduri interne de acceptan a
fiecrui proiect;
Termeni i condiii contractuale

specifice serviciilor prestate;


Termeni i condiii aferente
produselor muncii noastre (e.g.
incluse de exemplu n coninutul
rapoartelor de evaluare).
Printre principalele aspecte urmrite
de procedurile de RM menionm:
Verificarea independenei noastre
ca evaluatori fa de clientul,
beneficiarul i/sau subiectul
evalurii;
Verificarea unor poteniale
conflicte de interese ce ar putea fi
generate de serviciile noastre;
Definirea clar att a scopului i
limitrilor muncii noastre, ct i
a modului n care aceasta poate fi
utilizat;
Asigurarea unor standarde nalte
de calitate n ceea ce privete
rezultatele muncii noastre;
Meninerea confidenialitii
informaiilor furnizate de clieni
sau obinute din analiza noastr.
5. n ceea ce privete risk
managementul intern, acesta
este relativ simplu. Sunt dou
proceduri mari pe care trebuie s

VALOAREA | Q2 2016 11

le trecem verificarea conflictului


de interese i verificarea
competenelor evaluatorului ce
este desemnat pentru proiectul
respectiv. Acesta trebuie s aib
experiena necesar i cunotine
solide pe tipul de proprieti pe
care l evalueaz.
6. n ceea ce privete risk
managementul extern, verificm
proveniena i tipul companiilor
cu care am putea intra n relaii
contractuale n dorina de a
evita livrarea de rapoarte pentru
companii ce sunt implicate n
activiti ilegale.
7. Din punctul de vedere al analizei
riscului furnizrii de servicii unui
anumit client, urmrim aplicarea
prevederilor legale stipulate n
normative specifice, precum Legea
656/2002 referitoare la prevenirea
i sancionarea splrii banilor,
precum i procedurile interne
ale companiei ce urmresc o
verificare mai strict a lucrrilor
realizate pentru anumii
contractori cu risc mai mare,
precum instituiile statului.
Posibilele conflictele de interes reprezint un aspect extrem de important n procesul de risk management.
Respectnd att recomandrile fcute
de ctre standardele de evaluare n vigoare, ct i de procedurile interne ale
companiei, analiza posibilelor conflicte
de interese este unul dintre primii pai
ce se realizeaz n momentul primirii
unei cereri de evaluare. Evaluatorul trebuie s se asigure c nu a mai evaluat
proprietatea respectiv pentru o alt
parte n trecutul apropiat sau c firma
n care lucreaz nu a prestat recent sau
nc presteaz alte activiti comerciale
pentru proprietatea respectiv.
Pentru un mai bun management
al riscului, contractele cadru utilizate
pentru prestarea serviciilor de evaluare
conin clauze clare pentru identificarea clientului i a beneficiarului/utilizatorului raportului. De asemenea, n
12 VALOAREA

cadrul contractului se definesc foarte


clar aspecte precum scopul raportului
de evaluare, standardele de evaluare
pe care le va respecta acesta i orice
condiii/cerine speciale ce trebuie incluse n evaluare. Clauzele de confidenialitate (din partea ambelor pri),
precum i cele de definire i limitare a
responsabilitii, fac i ele parte din politica de management al riscului la care
se expune evaluatorul.
Arhivarea documentelor interne
este un aspect solicitat att de ctre Standardele de evaluare, ct i de
procedurile interne ale companiei.
Arhivarea se face electronic, dar i n
format hard copy. Arhivarea electronic se face pe o partiie securizat a
serverului, dedicat Departamentului
de Evaluri Imobiliare, la care accesul
este permis doar persoanelor autorizate. Pentru aceast partiie se face un
backup de date zilnic i avem n prezent n curs de implementare, o procedur pentru recuperarea datelor n
caz de dezastru.
Controlul intern al calitii lucrrilor furnizate este subiectul unei proceduri interne elaborate, ce se aplic
la nivel de regiune n cadrul reelei de
birouri ale companiei n zona CEE.
Conform acestor proceduri, n realizarea i verificarea rapoartelor de
evaluare sunt implicai angajai i specialiti din cadrul companiei, de la
evaluatorul junior pn la managerul
companiei, n funcie de complexitatea evalurii i de mrimea rezultatului evalurii. De asemenea, exist
o serie de instrumente suplimentare
prin care este solicitat feedback-ul clientului referitor la serviciul prestat i
calitatea raportului de evaluare, precum i o procedur de management
al eventualelor plngeri (Complaints
Handling Procedure). n plus, compania deine o serie de proceduri i
reguli stricte cu privire la Codul de
Conduit i Etic i politici anti-mit.
Analiza complexitii serviciilor
solicitate de client reprezint unul din-

tre primii pai pe care evaluatorul i


parcurge nainte de ncheierea unui
contract de prestri servicii. Acesta
const n nelegerea corect a cerinei clientului i analizarea capabilitilor evaluatorului de a realiza lucrarea respectiv. De asemenea, trebuie
analizat alinierea ntre scopul lucrrii, Standardele de evaluare aplicabile
i complexitatea serviciilor solicitate.
Orice prezumie special sau deviere
de la aceste standarde trebuie analizate cu atenie i ct mai clar stipulate i
argumentate att n contractul de prestri servicii ncheiat ntre pri, ct i
n raportul de evaluare realizat.
8. Procedurile de risk management
urmresc identificarea precis
a clientului i a serviciilor de
evaluare ce urmeaz a fi furnizate.
n cadrul acestor proceduri
sunt verificate identitatea i
integritatea clientului, existena
sau lipsa conflictelor de interese
i a independenei consultantului,
termenii de referin ai serviciilor
solicitate (printre altele, scopul
n care urmeaz a fi folosit
raportul de evaluare, entitile
care vor avea acces la raport etc.),
existena i alocarea eficient
a resurselor interne necesare
furnizrii serviciilor la parametrii
de calitate adecvai.
9. Procedurile de risk management
reprezint o etap extrem de
important n activitatea de
evaluare i urmresc minimizarea
riscului pe care orice evaluator i-l
asum prin ncheierea unei relaii
contractuale cu un client pentru
prestarea serviciilor de evaluare.
Aceste proceduri pornesc de
la stadiul de cerere de ofert
transmis de ctre client i pn
n momentul ncheierii relaiei
contractuale cu clientul.
Prin urmare, putem structura procedurile de risk management n funcie
de etapizarea unui proiect de evaluare, astfel:

La stadiul de cerere de ofert


analiza privind riscul acceptrii
clientului, urmrind n principal
independena noastr fa de
client, evitarea oricror conflicte
de interese i minimizarea riscului
reputaional asociat clientului;
La stadiul de relaie contractual
analiza privind riscul acceptrii
proiectului, care are ca scop
evitarea oricror conflicte de
interese i asigurarea resurselor
necesare pentru prestarea
serviciilor de evaluare n funcie
de tipul i complexitatea acestora;
La stadiul de proiect n curs
analiza privind riscurile specifice
serviciilor de evaluare prestate,

care se refer n linii


mari la orice ipoteze, ipoteze
speciale sau limitri ntlnite n
desfurarea proiectului, care pot
influena ndeplinirea obligaiilor
contractuale asumate;
La stadiul de finalizare proiect
analiza privind conformitatea
raportului cu termenii de referin
ai evalurii parte a contractului
de servicii, care presupune n
primul rnd verificarea intern
a raportului de evaluare i, de
asemenea, include o scrisoare de
confirmare ataat raportului de

evaluare n versiune preliminar,


prin care clientul certific
conformitatea informaiilor
furnizate i a raportului de
evaluare transmis cu scopul
serviciilor de evaluare contractate.
10. n cadrul companiei noastre
procedura de risk management se
realizeaz pe dou niveluri:
nivelul 1: n care clienii notri
poteniali sunt verificai n
prealabil (nainte de a se
rspunde unei cereri de ofert,
sau chiar nainte de a se realiza

prospectarea clientului potenial)


n mediul online, n care
cutm s vedem dac n ultima
perioad acesta a avut probleme
de orice natur (legal, de
imagine, de natura incapacitii
de a efectua pli etc.).
nivelul 2: n care se respect la
nivel operaional o procedur de
management al riscului n cadrul
firmei. Acest lucru se realizeaz

prin prisma programului de


gestiune intern, prin intermediul
cruia exist o gestionare foarte
riguroas a procesului de evaluare.
Procedura intern de lucru este
urmtoarea:
Clienii, persoane fizice i juridice,
care doresc efectuarea unei lucrri
de evaluare, solicit, de regul,
nainte de lansarea comenzii,
oferta financiar. Aceast cerere
de ofert poate fi facut pe mail,
prin fax sau telefonic. n aceast
etap se realizeaz de ctre
managerul zonal, un due diligence
al solicitantului cererii de ofert.
Rspunsul la cererea de ofert
este dat de ctre managerul zonal,
rspuns care poate fi direct de

natura ofertei financiare sau


n cazul n care due diligenceul din prima etap nu este
satisfctor, de natura solicitrii
unor informaii suplimentare, sau
chiar refuzului de a furniza oferta
financiar. n oricare din situaii,
managerul zonal sau responsabilul
de lucrare ncarc rspunsul n
programul intern de gestiune.
Dup lansarea comenzii de ctre
client/destinatar pe email sau fax,
VALOAREA | Q2 2016 13

aceasta este preluat de ctre un


responsabil de lucrare, care trimite
contractul semnat, spre a fi semnat
i de cealalt parte implicat,
respectiv clientul/destinatarul.
Dup semnarea contractului de
ctre client/destinatar, acesta este
ataat contului din programul
de gestiune intern aferent.
n acelai timp, clientul este
informat asupra documentelor
pe care trebuie s le pun la
dispoziia evaluatorului. De
subliniat faptul c programul
intern de gestiune nu permite
trecerea la etapa urmtoare dac
nu a fost ncrcat contractul de
prestri servicii semnat de client.
Dac n urma efecturii inspeciei
se constat diferene ntre situaia
scriptic i cea din teren, atunci:
a. se solicit proprietarului
documente justificative
suplimentare care s justifice/
explice diferenele regsite n
teren fa de documentele de
proprietate;
b. se ntiineaz n scris
finanatorul/destinatarul
raportului despre existena acestor
neconcordane i despre nivelul de
documentare cu acte ce s-a reuit;
c. se cer instruciuni cu privire la
modul n care vor fi tratate aceste
diferene i se ateapt rspunsul
n scris al acestora;
d. n cazul primirii unor instruciuni
de continuare a lucrrii:
se vor construi setul de ipoteze
i condiii limitative care vor sta
la baza estimrii valorii i care se
impun datorit situaiei constatate;
se va face referire la instruciunile
primite de la destinatarul lucrrii;
aceste instruciuni nu pot depi
cadrul instituit de standardele de
evaluare n vigoare;
se vor meniona foarte precis
i clar diferenele constatate la
inspecie n capitolele din raportul
de evaluare care se refer la
14 VALOAREA

descrierea situaiei juridice i de


descriere a proprietii;
se va prezenta n amnunt modul
de tratare a acestor diferene/
dreptul de proprietate considerat
n spiritul instruciunilor primite
n scris de la destinatarul lucrrii i
cum aceste diferene au fost sau nu
considerate n estimarea valorii.
Odat ntocmit raportul de
evaluare, acesta este n mod
obligatoriu verificat i urmrit
de ctre un coordonator de
cont cu experien n domeniul
proprietii evaluate.
nainte de predarea raportului,
coordonatorul sau evaluatorul,
descarc, listeaz, semneaz i
tampileaz factura, dup care
aceasta este trimis pe fax sau
email ctre client/beneficiar
pentru a fi efectuat plata.
Dup efectuarea plii, Raportul
de evaluare este listat i predat
clientului/destinatarului.
Programul intern de gestiune
nu permite trimiterea raportului
pn cnd nu se consemneaz
efectuarea plii de ctre
departamentul financiar-contabil.
Dup efectuarea plii i predarea
raportului de evaluare, contul
aferent programului de gestiune
este nchis.
11. Compania noastr presteaz
activiti de evaluare, audit i
expertiz contabil. Din acest
motiv, procedura noastr de
acceptare a clientului vizeaz i
aspecte care ar putea s nu apar
n cazul prestrii serviciilor de
evaluare. Conform procedurii
noastre din manualul calitii,
etapele sunt:
Se obin i se analizeaz situaiile
financiare disponibile referitoare
la clientul potenial;
Se investigheaz tere pri cu
privire la informaii referitoare la
clientul potenial i la conducerea
acestuia sau alte informaii care

ar avea influen asupra evalurii


clientului (oameni de afaceri din
cercul clientului, baza de date de
la ORC etc);
Comunicarea cu expertul/
auditorul precedent. Investigaiile
vor include ntrebri privind
faptele care pot s afecteze
integritatea conducerii,
nenelegeri cu conducerea n
privina politicilor contabile, a
procedurilor de audit, evaluare
sau de inere a contabilitii sau
a altor probleme semnificative
similare i motivaia dat de
expertul/auditorul precedent
privind decizia de schimbare a
prestatorului;
Stabilirea faptului c acceptarea
clientului nu va nclca Codul de
etic profesional;
Furnizarea documentaiei
referitoare la concluziile la care s-a
ajuns i luarea deciziei de pstrare/
respingere a potenialului client
(fia de acceptare).
12. Aceste etape sunt corespunztoare
urmtoarelor activiti:
Analiza clienilor poteniali;
Analiza acceptrii
sau nu a unei oferte;
Negocierea contractului:
acceptarea sau nu a
clauzelor propuse;
Realizarea raportului de evaluare;
Verificarea raportului de evaluare;
Rspunsurile la ntrebri;
Arhivarea tuturor documentelor
aferente proiectului.

Care sunt situaiile posibile


de refuz al elaborrii unor
rapoarte de evaluare pe criterii
de risk management?
Printre situaiile regsite n cuprinsul
rspunsurilor participanilor la acest
sondaj, au fost:
Identificarea unui conflict
de interese ntre companie i
potenialul client sau pri afiliate
ale acestuia;

Aspecte relevate de analiza


Know Your Client care relev un
potenial risc reputaional pentru
companie sau care conduc la
indicaii c ar avea loc activiti de
natura splrii banilor;
Solicitarea de ctre client a unor
servicii pentru care colectivul de
evaluare (chiar n cooperare cu
alte colective similare companiei
noastre) nu ar avea parial sau
total competena necesar;
Solicitarea de ctre client a unor
servicii pentru care clientul nu are
capacitatea de a furniza informaia
minim necesar desfurrii
lucrrii;
Riscuri legate de diseminarea
public a informaiei din
rapoartele de evaluare considerate
inacceptabile de companie;
Cazurile n care sunt solicitate
evaluri n cadrul unor proceduri
judiciare ce nu sunt pe deplin
familiare evaluatorului;
n cazul n care subiectul
evalurii este un activ pentru
care evaluatorul nu dispune de
expertiza i experiena necesare;
Constatarea unor diferene
semnificative de opinie asupra
valorilor poteniale, ntre evaluator
i client;
Clientul nu este acceptabil
(asocierea cu un astfel de client
ar crea riscuri reputaionale sau
financiare pentru companie);
Atunci cnd clientul este deja
client de audit i raportul de
evaluare este pentru situaii
financiare - s-ar putea crea un
conflict de independen de tipul
revizuire a propriei munci;
Neprimirea unui set de
informaii complete asupra
clientului i scopul n care
va fi folosit evaluarea;
Solicitarea unui raport de evaluare
n condiii nerezonabile de timp,
cost, calitate;
Existena unor restricii de inde-

penden legate de clienii pentru


care efectum servicii de audit;
Solicitarea raportului nostru n
vederea soluionrii unor situaii
conflictuale, ce ar afecta persoane
fizice sau juridice fa de care nu
suntem independeni;
Dac realizarea evalurii ar
aduce vreun prejudiciu de orice
natur companiei (de imagine, de
moralitate, material etc.);
Dac asigurrile solicitate sunt
nesustenabile nelimitat sau peste
limita noastr maxim;
Dac solicitrile sunt nerealiste
n ceea ce privete termenele de
livrare i costuri, care implicit
afecteaz nivelul calitativ al muncii
noastre. Sunt i situaii n care
clientul dorete impunerea unor
expectane privind rezultatul
muncii noastre nainte ca ea s
fie efectuat, situaii n care, de
asemenea, suntem nevoii s
refuzm din considerente etice;
Client clasificat n categoria
celor cu risc maxim conform
procedurilor corespunztoare
aplicrii Legii 656/7 decembrie
2002 pentru prevenirea i
sancionarea splrii banilor,
precum i pentru instituirea unor
msuri de prevenire i combatere
a finanrii terorismului;
Clieni care impun clauze
nerealiste ncercnd astfel s
transfere toate riscurile activitii
sale evaluatorului;
Clieni care impun daune n sume
prestabilite n contract, solicitnd
renunarea la aprarea n instan
n cazul apariiei unei probleme;
Clieni care nu tiu ce vor din
punct de vedere al scopului,
respectiv, care doresc un raport
bun la toate.

Credei c este necesar


elaborarea unei proceduri
specifice sau chiar a
unui standard referitor la

procedurile de urmat de ctre


evaluator, din perspectiva risk
management-ului?

La aceast ntrebare am primit


8 rspunsuri afirmative, un rspuns
prudent - cu argumente pro i contra
-, 2 rspunsuri negative i o abinere.
Primii opt respondeni au motivat alegerea lor prin faptul c un
standard adaptat profesiei ar veni ca
o completare a maturizrii profesionale rezultat din contientizarea i
asumarea responsabilitii i ar fi de
ajutor limitrii riscurilor la care pot
fi supui evaluatorii. Acest standard
ar putea fi util i clienilor, ferindu-i
de eventuale prejudicii. Acetia au
considerat c este necesar implicarea Asociaiei n elaborarea unui astfel de standard, care s nu aib neaprat caracter de obligativitate dar
care s serveasc drept ghid pentru
evaluatori n manifestarea activitii
profesionale specifice. S-a menionat
chiar eventualitatea adaptrii standardului ISO 31000 la cerinele i
caracteristicile profesiei de evaluator.
Rspunsul pe care l-am situat ntre da i nu a propus o mediatizare
ct mai eficient a procedurilor de
baz de management al riscului i o
analiz public a oportunitii unui
astfel de document.
Cei care au ales s rspund negativ au argumentat astfel: companiile mari se ghideaz dup regulile
cuprinse n manualele de risk management ale companiilor mam, din
afara rii, care ar putea s intre n
contradicie cu regulile impuse local
de un eventual standard. n acelai
timp, consider oportun ncurajarea firmelor de a adopta protocoale
interne de management al riscului,
care s se plieze pe specificul activitii fiecrei entiti juridice n parte. De asemenea, a fost invocat ca i
exemplu de document deja existent,
cu referire la procedura de risk management, Codul de etic al profesiei
de evaluator autorizat.
VALOAREA | Q2 2016 15

Interviu

Cred c ar trebui s punem bazele


unei colaborri n ceea ce privete
iniiativa creditelor ipotecare verzi
Interviu cu Luca Bertalot,
Secretarul General al European Mortgage Federation
European Covered Bond Council

uca Bertalot este Secretarul General al


European Mortgage
Federation European Covered Bond Council, din
anul 2014. A avut amabilitatea de a ne rspunde celor cteva ntrebri legate
de aspectele comune din
activitatea instituiei pe
care o reprezint i cea de
evaluare, naintea debutului unui workshop despre
finanarea proiectelor verzi
la care a participat n data
de 18 aprilie a.c., organizat de RoGBC la Bucureti. ANEVAR este membru observator n cadrul
EMF, iar board-ul Comisiei de evaluare a EMF se va
ntlni la Cluj-Napoca, n
luna mai.
Un interviu de Raluca licaru

16 VALOAREA

Ne putei explica
pe scurt ce teme
cuprinde prezentarea
dumneavoastr despre
creditele ipotecare verzi?
Da, cu plcere. European Mortgage
Federation ncearc s lanseze o
nou iniiativ privat de finanare
bancar, care va stimula debitorii,
prin intermediul unei rate a dobnzii prefereniale sau a unui credit
mai mare n scopul mbuntirii
eficienei energetice a proprietii
lor. Iniiativa se dorete a fi un proiect pan-european i avem nevoie de
susinerea tuturor prilor implicate
n sectorul ipotecar. Evaluatorii vor
juca un rol foarte important pentru
c trebuie s nelegem i s inem
cont de impactul pe care l are mbuntirea eficienei energetice a
cldirii asupra valorii acesteia. Exist sprijin din partea tuturor actorilor implicai, n primul rnd din
partea Comisiei Europene, precum
i din partea Comitetului Basel i
din partea Bncii Mondiale. Cred c
acesta este rolul nostru, de a facilita

coordonarea la nivel european i de


a ne asigura c instituiile care ofer
credite ipotecare vor putea gsi soluia pentru astfel de credite verzi
sau credite ipotecare pentru creterea eficienei energetice, n Uniunea
European.

n ce fel se reflect deci


performana energetic
a unei cldiri verzi asupra
valorii sale de pia?
Credem, deoarece nu avem nc
date concrete n aceast privin, c
amenajrile verzi, pentru creterea
eficienei energetice, pot avea un impact la nivelul a doi parametri foarte
importani. Unul dintre parametri
este valoarea proprietii, care poate fi vzut ca o valoare pozitiv, un
adaos de valoare verde, care reduce acel aa-numit brown discount.
Prin urmare, foarte important este
valoarea net a amenajrilor.
n al doilea rnd, vom ncerca s
determinm legtura dintre eficiena
energetic a proprietii i probabilitatea de incapacitate de plat a debitorului. Cu alte cuvinte, creterea efi-

Interviu

cienei energetice a unei proprieti


reduce riscul de incapacitate de plat
a debitorului, rezultnd un risc mai
mic asumat de banc.

Ce nouti avei n ceea ce


privete cooperarea EMF
TEGoVA?
Consider c reprezint o cooperare foarte important, avnd n
vedere complementaritatea i interconectivitatea a ceea ce facem noi.
Cred c nicio parte nu poate lucra
fr cealalt, iar TEGoVA a fcut o
treab extraordinar cnd a elaborat
Standardele europene de evaluare.
Suntem ncntai s conlucrm pentru viitorul acestei industrii.

Punerea n practic a
setului de linii directoare
cu privire la evaluarea
pentru garantarea
mprumutului pentru
proprietile comerciale,
convenite cu TEGoVA n
octombrie 2014, este nc
n proces de analiz sau
s-a ajuns la o form final?
Suntem foarte mulumii de
structura lor prezent i avem chiar
confirmrile unora dintre membrii
notri c au pus n aplicare aceste specificaii. Bineneles c aceste ghiduri pot fi mbuntite prin
schimbul permanent de idei, iar continuarea aplicrii lor unitare va fi
una din temele abordate n luna
mai, n cadrul ntlnirii board-ului
Comisiei de evaluare a EMF, de la
Cluj-Napoca.

Care sunt avantajele unui


membru observator al
EMF, precum ANEVAR?
n primul rnd suntem extrem de
nctai s v avem alturi. Avantaje-

le pentru asociaia dvs. sunt reprezentate de posibilitatea de a participa


la discuii i de a fi la curent cu cele
mai noi subiecte aflate pe ordinea de
zi a instituiilor de credit. Pe de alt
parte, experiena transmis i feedback-ul primit din partea ANEVAR
sunt foarte importante i utile pentru membrii notri. Preuim acest tip
de cooperare i sperm s continue
n anii ce vor veni.

Care este percepia imaginii ANEVAR n rndul


celorlali membri ai EMF?
Cred c ANEVAR se bucur de
o reputaie solid i, prin urmare,
percepia este una cu totul pozitiv. Pentru noi suntei un partener
indispensabil, reprezentativ pentru
acest domeniu n Romnia. Suntem
VALOAREA | Q2 2016 17

Interviu

iile financiare s verifice


calitatea evalurilor n
scopul asigurrii unei estimri adecvate a valorii
proprietii imobiliare?
Ei bine, n Europa metodologiile
difer. Ce vreau s spun este c acolo
unde nu se practic o astfel de verificare, se va avea n vedere n viitor. De
fapt, sigurana calitii procesului de
evaluare este extrem de important
pentru ntreaga analiz a riscurilor,
deci, dac aceast practic nu este
nc foarte important, va deveni.

Dup prerea
dumneavoastr,
instituiile financiare
respect principiile
privind independena
evaluatorului?

cu toii contieni de rolul important


pe care ANEVAR l va juca n viitor,
mult mai mult dect n prezent, n
discuia despre eficiena energetic,
dar i n analiza calitii activelor
bancare, unde rolul ANEVAR este,
de asemenea, extrem de important,
dup prerea mea.

Avei un mesaj pentru


membrii ANEVAR?
Da, cred c ar trebui s punem
bazele unei colaborri n ceea ce privete iniiativa creditelor ipotecare
verzi. Consider c lansm o iniiativ
foarte important, iniiativ pe care
nu o putem dezvolta i pune n aplicare fr sprijinul evaluatorilor. Mai
18 VALOAREA

ales pe piee ca cea din Romnia,


unde exist o veritabil problem
cldur vs hran, adic unde proprietarii trebuie s aleag ntre a achita
factura la cldur sau a finana alte
cheltuieli mai urgente. Sunt de prere c, n contextul acestei colaborri,
faptul c mprtim aceleai idei i
aceleai perspective este extrem de
important. Ne confruntm cu o provocare, care n esena este o problem european, construirea unui proiect european i cred c ANEVAR
este foarte bine poziionat pentru a
juca un rol important n faa unei
astfel de provocri.

Exist o practic rspndit n Europa ca institu-

Independena evaluatorului, intern sau extern instituiei de credit,


este un aspect cheie, la care am lucrat
din greu pentru a fi reflectat n mod
corespunztor n Mortgage Credit
Directive. Este crucial pentru industria pe care o reprezentm i cred
c instituiile financiare trateaz cu
foarte mare atenie acest aspect, asigurndu-se c zidurile chinezeti
sunt plasate acolo unde trebuie. Aa
cum am subliniat, Regualmentul privind Cerinele de Capital (Capital
Requirements Regulations CRR) i
Directiva European privind Creditele Ipotecare (Mortgage Credit Directive - MCD), de asemenea, trebuie s includ n legislaie cerina de
independen, care asigur nfiletarea ei n practica naional.

Care este rolul


unitilor de gestionare
a riscului din bnci
n ceea ce privete
reglementarea activitii
evaluatorului intern?

Interviu

Consider c joac un rol foarte important n efectuarea analizei


riscurilor, ceea ce cred c este un
lucru foarte important din perspectiva ratingului, pentru analiza
riscurilor pentru investitorii externi, deci cred c va fi din ce n ce
mai important ca bncile s-i sporeasc capacitatea de a face acest
lucru n colaborare cu evaluatorii
externi. Trebuie s ne asigurm c
i evaluatorii interni i cei externi
performeaz ntr-o manier similar, n vederea asigurrii unei analize adecvate a riscului.

Ct de important este
pentru o banc afilierea
unui evaluator la o
asociaie profesional?
Este foarte important, pentru
c implic respectarea standardelor, a eticii profesionale i a unui
nivel nalt de profesionalism, toate
acestea conferindu-i creditorului
ncredere n evaluator i n produsul pe care l livreaz acesta.

Care sunt principalele


subiecte la care lucreaz
n prezent Comisia de
evaluare a EMF?
Pe lng schimbul constant de
informaii i exemplele de cele mai
bune practici n evaluare, monitorizm interpretarea MLV n legislaia uropean, urmrim discuiile
referitoare la evaluare n cadrul Comitetului Basel privind revizuirea
supravegherii bancare cu privire la
abordarea unitar a riscului de credit i analizm utilizarea AVM-urilor n UE. Subiectul creditelor ipotecare verzi va figura pe agenda
viitoarei ntlniri de lucru. n completarea tuturor acestora, continum colaborarea cu TEGoVA
i RICS pe probleme de interes comun.
VALOAREA | Q2 2016 19

Mic eseu despre limite i riscuri


Aa cum zborul nu este cu putin n afara gravitaiei, libertatea nu are sens
Gabriel Liiceanu Despre limite
dect n condiiile existenei limitei. 

ibertatea bazat pe limite poate fi neleas n


dou feluri: libertatea de a nclca limitele stabilite care n sens bun poate duce la progres
prin asumarea unor riscuri calculate; dar n
sens mai puin confortabil poate duce la anarhie prin asumarea oricrui risc, respectiv libertatea de avea/ accepta limite adic libertatea dat
de lipsa de riscuri presupus de a te mica n cadrul
limitelor stabilite.
Marea majoritate dintre noi nu suntem generatori de
progres, dei cu mare bucurie urmm tot ceea ce percepem
ca nou (fie el progres cu adevrat sau nu). Aa nct, iat, m
adresez vou propunndu-v libertatea presupus de existena unor limite, respectiv limitele formalizate prin contractul dintre evaluator i clientul/ beneficiarul su.
Hai, nu v ncruntai: dac v gndii bine, cred c nu
putei numi vreo circumstan a vieii de zi cu zi n care s
nu acionai n cadrul unei limite (mcar cea a instinctului
de conservare, nu mai vorbesc de cea dat de fora gravitaional). i dac aa este, nu este dect ceva firesc s avei
i aceste limite formalizate a ceea ce ateptai de la relaia
vremelnic sau nu cu clientul vostru.
Orice decizie ce trebuie luat privind intrarea ntr-o
relaie de afaceri cu un potenial client trebuie nsoit de
banala dar necesara analiz pro i contra (uneori este un
proces de care nici nu ne dm seama). Un factor pro ar
trebui s fie chiar acceptarea sau solicitarea de ctre client
a unui document scris n care s fie declarate ateptrile
fiecrei pri.
Sigur, n primul rnd trebuie declarat ce anume face
obiectul contractului (n cazul nostru tipul serviciilor prestate c este raport de evaluare pentru garantarea creditelor sau unul de verificare, ori poate unul pentru impozitare).
20 VALOAREA

CRISTINA GRIGORESCU,
Vicepreedinte ANEVAR, EI, EPI, EBM

Marea
majoritate
dintre noi
nu suntem
generatori
de progres,
dei cu mare
bucurie urmm
tot ceea ce
percepem
ca nou (fie
el progres
cu adevrat
sau nu).

i mai mult, descrierea obiectului contractului trebuie detaliat ct se poate


tipul de valoare livrat (preferabil
chiar definiia acesteia chiar dac o
s spunei c pentru un client neavizat
este prea puin relevant), standardele
de evaluare aplicabile, scurta descriere
a obiectului evalurii etc. Astfel, definirea produsului ce va fi creat i livrat
clientului este un pro, nu?
n continuare, ceilali termeni: termenul de livrare (i aici a zice c trebuie inut cont c trei femei gravide nu
nasc un copil n 3 luni, tot 9 luni trebuie
s treac pn nasc cte unul, aa nct acceptarea unui termen scurt, care
mpiedic efectuarea consistent a serviciului livrat ar trebui evitat), modul
de raportare a valorii, responsabilitile
asumate i de o parte i de alta (corectitudinea informaiilor, modul de comunicare, responsabilitatea fa de teri).
Stabilirea ct mai clar a coordonatelor de colaborare (iar cu clienii

neavizai merit s avei rbdarea


s discutai i s le explicai) are urmtoarele avantaje
(enumerare fr pretenia de a epuiza toate posibilitile):
Reduce riscurile de nenelegere a termenilor
colaborrii;
Creeaz o punte de ncredere ntre cele dou pri;
Seteaz corect ateptrile i de o parte i de alta;
Ofer protecie ulterioar (i m gndesc ca fiind
ulterioar de-a binelea, adic peste ani de la
momentul colaborrii) n cazul unor eventuale litigii.
Riscul asociat este interpretarea cu rea-credin sau distorsionat a prevederilor respective. Sau, pur i simplu, n
stil avocesc, cu abilitile necesare acelei meserii, gsirea
acelor prevederi care nu au fost interpretate corect/ complet
la semnarea contractului.
De fapt nu discutm despre eliminarea total a riscurilor, ci doar de asumarea unor riscuri calculate, sau mcar
luarea msurilor necesare pentru controlul acestora.
Aa nct:
Bine ar fi s avei un angajat/ sftuitor pe teme
juridice;
Bine ar fi s avei formate modele standard ale unor
asemenea contracte/ convenii. Chiar dac dialogul
se poart cu o multinaional, faptul c propunei

Riscul
asociat este
interpretarea cu
rea-credin sau
distorsionat
a prevederilor
respective. Sau,
pur i simplu, n
stil avocesc,
cu abilitile
necesare acelei
meserii, gsirea
acelor prevederi
care nu au fost
interpretate
corect/ complet
la semnarea
contractului.

o form de contract denot


obinuina unei bune practici,
siguran i profesionalism, ceea
ce v situeaz de la nceput pe
poziia de partener;
Bine ar fi ca n situaia n care
primii o propunere de format
de contract s o dai la citit unui
ochi avizat.
Astfel v asigurai libertatea de a v
alege clienii, libertatea de a refuza o
relaie de afaceri, dac este cazul, libertatea de a v activa proteciile necesare
pentru desfurarea activitilor ntr-o
lume destul de nesigur i, n fine, libertatea de a dormi linitit.
Dar, atenie! Existena unui contract
nu ne ferete de asumarea unor misiuni
de evaluare peste calificrile i abilitile
noastre i nici nu asigur calitatea rapoartelor de evaluare. Asta ar rmne
de dezvoltat la capitolul Va urma
VALOAREA | Q2 2016 21

Rolul activitii de monitorizare


n procesul de management al riscului

rin activitatea desfurat pn n prezent,


ANEVAR i-a ctigat o poziie important
n piaa serviciilor de evaluare din Romnia,
avnd o contribuie semnificativ la dezvoltarea
profesiei i recunoaterea acesteia n rndul beneficiarilor unor astfel de servicii profesionale.
Asociaia se preocup permanent de competena profesional a membrilor si i de respectarea de ctre acetia
a unor principii deontologice absolut necesare desfurrii profesiei de evaluator astfel nct apelarea la serviciile
unor evaluatori membri ANEVAR s confere un element
de siguran utilizatorilor.
Meninerea reputaiei i a credibilitii n faa beneficiarilor serviciilor de evaluare oferite de membrii
ANEVAR este un obiectiv principal al asociaiei. n aceste condiii, calitatea lucrrilor de evaluare efectuate de
evaluatorii autorizai trebuie s fie la un nivel ct mai
ridicat, obiectiv realizabil att prin asigurarea unei pregtiri profesionale adecvate a membrilor asociaiei ct i
prin monitorizarea continu a activitii acestora.
Acest articol i propune s prezinte cteva aspecte aferente activitii ANEVAR de monitorizare a calitii serviciilor de evaluare furnizate de evaluatorii autorizai i beneficiile ateptate din perspectiva unei gestionri adecvate
a riscurilor inerente acestei activiti att din perspectiva
evaluatorilor autorizai, ct i din cea a asociaiei.
Din punctul de vedere al evaluatorilor, probabil c cele
mai frecvente riscuri sunt cele legate de percepia utilizatorilor rapoartelor de evaluare privind independena i imparialitatea evaluatorului precum i cele legate de calitatea slab
a rapoartelor de evaluare datorat unor factori obiectivi sau
mai puin obiectivi, de la lipsa informaiilor pn la lipsa
competenelor necesare efecturii unor analize sustenabile.
De altfel obiectivitate, independen, imparialitate (evitare
poteniale conflicte de interes) i competen profesional
sunt principii de baz ale profesiei de evaluator incluse n
Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat.
Din punctul de vedere al asociaiei, pierderea reputaiei
i a credibilitii serviciilor oferite de membrii ANEVAR
22 VALOAREA

SORIN PETRE,
Director Valuation & Economics
PricewaterhouseCoopers Romnia, CFA,
EPI, EIF, VE

Implementarea
de ctre
evaluatori a
unor proceduri
de management
al riscurilor este
o necesitate
pentru profesie,
permind
identificarea
nc din
perioada de
ofertare a unor
poteniale
expuneri ce
trebuie adresate
pe perioada de
implementare
a proiectului de
evaluare.

n faa beneficiarilor reprezint riscuri majore ce trebuie gestionate n


mod corespunztor. n mod evident,
managementul riscurilor att din perspectiva evaluatorilor, ct i din cea a
asociaiei sunt obiective convergente
iar activitatea de monitorizare implementat de ANEVAR, prin caracterul
preventiv pe care i l-a propus, este un
instrument ce este de ateptat s aduc
o contribuie important la realizarea
acestor obiective.
Implementarea de ctre evaluatori a unor proceduri de management al riscurilor este o necesitate
pentru profesie, permind identificarea nc din perioada de ofertare a
unor poteniale expuneri ce trebuie
adresate pe perioada de implementare a proiectului de evaluare.
Astfel, pot fi evitate eventuale conflicte
de interese dac procedurile implementate de evaluator i permit acestuia s:
neleag clar scopul serviciilor
de evaluare, utilizarea i
distribuia rapoartelor emise;

identifice relaiile comerciale anterioare cu


potenialul client, att pentru servicii de
evaluare ct i pentru alte servicii;

verifice integritatea i credibilitatea


potenialului client.

servate n cadrul
inspeciilor, prezentarea periodic a rezultatelor activitii de monitorizare sunt instrumente
ce pot fi folosite de ctre
evaluatori n implementarea
i mbuntirea procedurilor specifice de management
al riscului. n aceste condiii,
activitatea de monitorizare are
cu siguran un rol preventiv, de
evitare a utilizrii de ctre membrii
asociaiei a unor practici nepermise
de Codul de etic i de Standardele
de evaluare i de mbuntire a calitii lucrrilor de evaluare efectuate de evaluatorii autorizai.
n concluzie, implementarea de

De asemenea, o nelegere corespunztoare a contextului n care se va desfura


lucrarea de evaluare l va ajuta pe evaluator
s estimeze resursele i competenele necesare pentru finalizarea proiectului, precum i
informaiile disponibile pe care acesta se poate
baza n fundamentarea concluziilor, toate aceste
date fiind premisele necesare livrrii unor rapoarte
de evaluare de calitate.
Evident c o astfel de analiz de risc poate conduce i
la situaii de refuz al elaborrii unor rapoarte de evaluare, cteva exemple de astfel de situaii ar putea fi:
clientul nu poate fi acceptat (asocierea cu un astfel

de client ar crea riscuri reputaionale sau financiare


pentru evaluator);

implicarea n proiect ar putea crea percepia unui


posibil conflict de interese;

scopul/ subiectul evalurii este unul foarte complex,


livrarea se cere ntr-un timp scurt i lipsesc resursele
necesare.

Procesul de monitorizare conceput i implementat de


ctre ANEVAR i propune s vin n sprijinul evaluatorilor ajutndu-i n elaborarea unor proceduri de management al riscului aliniate cu cerinele Codului de etic i
ale Standardelor de evaluare pe baza celor mai bune practici observate n profesie. Printre obiectivele importante
incluse n cadrul procesului de monitorizare se regsete i verificarea procedurilor implementate de evaluator
pentru asigurarea cerinelor de obiectivitate, independent i imparialitate precum i de competen profesional.
Astfel, verificrile fcute n cadrul inspeciilor efectuate de Departamentul de Verificare i Monitorizare
din cadrul ANEVAR, publicarea neconformitilor ob-

Printre
obiectivele
importante
incluse n cadrul
procesului de
monitorizare
se regsete
i verificarea
procedurilor
implementate de
evaluator pentru
asigurarea
cerinelor de
obiectivitate,
independent
i imparialitate
precum i de
competen
profesional.

ctre evaluatori a unor proceduri de


management al riscului este cu siguran foarte util n cadrul procesului de evaluare. Refuzarea unor lucrri de evaluare n condiiile n care
exist riscuri ce nu pot fi gestionate,
fie ele legate de percepia utilizatorilor fie de lipsa resurselor, a competenelor necesare elaborrii lucrrii,
trebuie s fie privit ca o necesitate
pentru evaluator, o astfel de abordare
conducnd cu siguran la creterea
credibilitii profesiei n faa beneficiarilor. Activitatea de monitorizare
ANEVAR a fost elaborat pentru a-i
ajuta pe evaluatori n desfurarea
activitii, inclusiv din punctul de vedere al gestionrii corespunztoare a
riscurilor, fiind un instrument eficient de asigurare a calitii serviciilor
de evaluare desfurate de evaluatorii
autorizai cu un caracter preventiv,
bazat pe principii de transparen.
VALOAREA | Q2 2016 23

itlul articolului reflect o incursiune n procesul de evaluare pentru impozitare a cldirilor, care a nceput cndva n anul 2013 i s-a
ncheiat la 31 mai 2016. Voi trece n revist
cteva fapte i cifre mai mult sau mai puin
cunoscute, dar cu nsemntate ridicat.
Faptele de nceput nseamn creionarea de ctre Ministerul Finanelor Publice i apoi punerea pe hrtie i dezbaterea tehnic n cerc de specialiti, a unui sistem schimbat al
modului de impunere a cldirilor, care a avut ca principali
piloni (1) schimbarea perspectivei dinspre orientarea pe
proprietarul cldirii ctre orientarea spre utilizarea acesteia
i (2) decuplarea valorii fiscale de valoarea contabil.
Dup consultri largi a rezultat un text al Codului fiscal
a crui aprobare a stat o perioad sub semnul ntrebrii. A
aprut, n sfrit, n luna septembrie 2015, cu meniunea
c va intra n vigoare la 1 ianuarie 2016. Pentru o imagine
complet a aplicrii prevederilor din Cod s-au ateptat Normele de aplicare. Acestea au aprut abia la nceputul lunii
ianuarie, ceea ce a nsemnat un start ratat al noului proces. Toate prile implicate, autoriti locale, contribuabili,
evaluatori autorizai, s-au adaptat din mers. Nu voi intra
n detalii referitoare la coninutul Codului, al Normelor de
aplicare i al Standardelor de evaluare, pentru c am fcut-o
deja n fiecare dintre articolele dedicate acestui subiect, pe
care le gsii n revista Valoarea din ultimii doi ani.

Punctele sensibile
Principala noutate pentru contribuabilii persoane fizice a reprezentat-o faptul c pentru optimizare fiscal aveau
posibilitatea s solicite realizarea unui raport de evaluare a
cldirilor nerezideniale pe care le deineau. Acest exerciiu
a reprezentat o provocare (i, n acelai timp, un punct sensibil) att pentru contribuabili, ct i pentru autoritile locale
i, nu n ultimul rnd, pentru evaluatori. Nu a existat o estimare oficial a numrului de cldiri care urmau a fi evaluate.
Au existat ns nregistrri curente i actualizate la zi n Baza
de Informaii Fiscale (BIF), gestionat de ctre organismul
ndreptit prin lege s gestioneze cadrul n care i desfoar activitatea evaluatorii autorizai (ANEVAR). Aceste
24 VALOAREA

ADRIAN VASCU,
Preedinte ANEVAR 2014-2015,
Senior Partner Veridio

Un alt punct
sensibil l-a
reprezentat
utilizarea mixt
a cldirilor care
a determinat
o disproporie
major ntre
eforturile
depuse pentru
impunerea
acestor cldiri i
efectul sumelor
colectate
ca urmare a
acestui exerciiu
din total sume
colectate.

informaii, pe care le regsii in extenso


n acest numr al revistei, au relevat o
realitate foarte departe de diverse cifre
citate pe surse ncepnd cu luna ianuarie a acestui an i care prevesteau c
vor fi evaluate cca. 1 milion de cldiri
i c membrii ANEVAR vor ctiga 1,5
miliarde de Euro. Aceste cifre aberante au determinat i anumite aciuni, pe
care le-a numi la limita iresponsabilitii i la care voi face referire la un moment dat n aceste rnduri.
Un alt punct sensibil l-a reprezentat utilizarea mixt a cldirilor care a
determinat o disproporie major ntre
eforturile depuse pentru impunerea
acestor cldiri i efectul sumelor colectate ca urmare a acestui exerciiu din
total sume colectate.

Primul trimestru
A nceput cu ntrziere i n vitez din cauza apariiei ntrziate a
Normelor de aplicare i a termenului
final 31 martie, care se apropia cu repeziciune. Au nceput s fie testate
limitele att n ceea ce privete aplicarea Standardelor de evaluare (vezi

Anexa 2 cu stabilirea deprecierilor), ct i nelegerea neunitar de ctre autoritile locale a prevederilor din Normele de aplicare a Codului fiscal, n special n ceea ce privete ncadrarea cldirilor deinute de persoane fizice ca
rezideniale sau nerezideniale, n funcie ba de suprafee,
ba de pltitorii utilitilor etc. n opinia mea, a fost o etap
fireasc de aezare a noilor reguli care, orice s-a spus i s-ar
spune, a adus o rigoare suplimentar evalurii pentru impozitare. Acest lucru se va vedea n anii care vin, cu respectarea condiiei eseniale: de a nu schimba regulile jocului
n timpul jocului. O astfel de schimbare a avut loc n luna
martie. Fiind mijlocul perioadei prevzute de lege conform Codului fiscal, modificarea de Norme ar fi trebuit s
fie strict necesar ndeprtrii unor obstacole. Din pcate
nu a fost aa i, ntr-o not pe care am mai ntlnit-o n sistemul legislativ autohton, s-a utilizat prilejul pentru a mai
introduce, pe ua din dos, unele modificri. Una dintre ele,
vdit nejustificat obiectiv, a fost eliminarea din Norme a
articolului prin care autoritile locale verificau rapoartele
de evaluare depuse de ctre contribuabili, prin prisma recipisei furnizate de ctre baza de date BIF. Nu voi dezvolta acum lipsa de substan a unei asemenea decizii, ci voi
spune c ea nu a avut efectele dorite, pentru c prevederea din Codul fiscal referitoare la Standardele de evaluare
i obligativitatea acestora a rmas n vigoare i, pe de alt
parte, pentru c multe dintre autoritile locale au neles
utilitatea BIF i au solicitat n continuare existena recipisei. Un argument n plus pentru cei care
vor s analizeze inutilitatea acestei modificri
de Norme este s verifice articolul substitut
i noua baz de date propus de
iniiatorii modificrii i s observe nefuncionalitatea acesteia. La momentul modificrii, unul dintre
argumentele
vehiculate era
c trebuia s

n opinia mea,
a fost o etap
fireasc de
aezare a noilor
reguli care,
orice s-a spus
i s-ar spune, a
adus o rigoare
suplimentar
evalurii pentru
impozitare.

dispar din norme numele ANEVAR


pentru c unii au interpretat c
Normele la Codul fiscal au conferit
monopol unui ONG. Tot cam n aceeai perioad, ministrul de finane
declara faptul c evalurile pentru
impozitare pot fi realizate i de ctre
ali evaluatori autorizai dect membrii ANEVAR. Toate aceste lucruri au
artat o abordare superficial a legislaiei n vigoare i, pornindu-se de la
premise incorecte iute i cu nebgare
de seam, s-a purces la msuri care
nu au fcut dect s ridice mcar un
semn de ntrebare asupra nelegerii
de ansamblu a modului n care au fost
puse n aplicare noile msuri. Nu pot
s nu menionez, de asemenea, cum
documente emise de CNIPMMR
anunau pierderea a peste 100.000
de locuri de munc, pentru c vor
crete impozitele pe cldiri n cazul
IMM-urilor. Exemplul ataat acelui
document, care a fost trimis ctre
principalele instituii ale statului (Parlament i Guvern) era greit. Dar pentru c totul este bine cnd se termin
cu bine, m bucur c aceast blbiala
legislativ nu a avut efecte majore i lucrurile au mers
mai departe.

VALOAREA | Q2 2016 25

Dup primul trimestru


Pentru c timpul curgea cu repeziciune i noile Norme au mai introdus o
perioad de ateptare, a aprut fireasca prelungire a termenului iniial pentru depunerea declaraiilor fiscale, de
la 31 martie la 31 mai. Dup cum am
scris i n perioada apariiei deciziei de
prelungire, ea este benefic, atta vreme ct va fi corect explicat necesitatea
acesteia i nu se vor cuta api ispitori. S-a reuit acest lucru. Putei verifica n cifrele din coninutul revistei cte
cldiri s-au mai evaluat dup data de
31 martie pn la noul termen limit.
Din aceeai categorie a inteniilor
legislative nstrunice, n aceeai perioad de dup finalizarea primului trimestru i pn la sfritul lunii mai, a
existat o iniiativ legislativ de reglementare a unor msuri n domeniul
autoritilor locale, n care din nou,
pe ua din dos, s-a strecurat de aceast dat, o modificare a Codului fiscal,
prin care evalurile pentru impozitare s fie realizate de ctre persoane
competente conform legii i nu de
ctre evaluatorii autorizai, n conformitate cu Standardele de evaluare n
vigoare. O alt msur surprinztoare
prin neprofesionalismul ei i care, din
fericire, a fost oprit prin dezbaterile
din Comisia de Buget Finane a Camerei Deputailor. Spun din fericire,
gndindu-m n primul rnd la dovada c sistemul legislativ d semne de
funcionare corect i legea nu se mai
schimb doar din dorina ctorva persoane, fr a analiza oportunitatea i
legalitatea unei asemenea msuri. Una
peste alta, aceste fapte din spatele scenei, nu au oprit mersul nainte, astfel
nct acum, la sfritul primei etape,
pot fi analizate la rece rezultatele obinute. Pot fi trase concluziile corecte i
luate msurile care se impun.

i am ajuns la cifre
BIF reprezint dovada clar a celor
ntmplate n acest prim an de aplicare
a noilor msuri. V recomand s ur26 VALOAREA

mrii analizele detaliate despre care


am mai pomenit pn acum cu trimitere la alte articole din acest numr al
revistei i chiar s v realizai propriile
analize. Eu m voi opri asupra a 5 dintre ele, pe care le consider relevante.

Astfel:
1. Numrul total de rapoarte de evaluare realizate a fost de 132.500, dintre
care cca. 90.000 pentru persoane fizice. Acestea au reprezentat rapoarte de
evaluare noi adugate pieei evalurii
din Romnia. Deci au dat mai mult de
lucru evaluatorilor. Aceast situaie se
va repeta doar peste 5 ani avnd n vedere c pentru persoanele fizice cresc
cotele de impozitare doar dac nu i
realizeaz un raport de evaluare o dat
la 5 ani. Dac ar fi s fac o estimare n
termeni de cifr de afaceri, a ndrzni
s spun c piaa evalurii a crescut n
acest an cu cca. 10-12 mil. Euro ajungnd poate la cca. 45 mil. Euro. Se va
cunoate cu exactitate acest lucru odat cu depunerea rapoartelor de activitate pentru anul 2016 de ctre evaluatorii autorizai.
2. Numrul total de cldiri evaluate a fost de cca. 245.000 din care cca.
132.000 aparineau persoanelor juridice i 113.000 aparineau persoanelor
fizice. Cldirile aparinnd persoanelor juridice au fost evaluate i cu trei
ani n urm (n majoritatea situaiilor), astfel nct contribuabilii respectivi au derulat o operaiune de evaluare cu care erau n cea mai mare parte
familiarizai.
3. Numrul total de cldiri cu utilizare mixt evaluate a fost de cca, 28.000,
adic nu cu mult peste 10% din numrul total de cldiri evaluate. Aceast
cifr va trebui analizat cu seriozitate
prin prisma nenumratelor discuii i
nenelegeri care au avut loc n jurul
utilizrii mixte.
4. Numrul total de cldiri cu utilizare rezidenial evaluate a fost de
cca. 19.000. Acestea se refer la cldiri
aparinnd exclusiv unor persoane juridice. n cazul persoanelor fizice, va-

loarea impozabil a cldirilor cu utilizare rezidenial s-a realizat pe baza


algoritmului prevzut n articolul 457
din Codul fiscal. n cazul persoanelor
juridice, acelai algoritm a fost replicat de ctre evaluatori, fiind o anex la
Standardele de evaluare, care a urmrit acoperirea unei lacune legislative n
vederea asigurrii uniformitii modului de stabilire a valorii impozabile
pentru cldiri cu utilizare similar, indiferent dac proprietarul este persoan fizica sau juridic.
5. Valoarea total impozabil a cldirilor evaluate a fost de cca. 81 miliarde
lei. O sum impresionant pe care v
recomand s o vizualizai n repere
care v sunt familiare. Precizez ns c
de la aceast sum pn la impozitele
locale, respectiv la veniturile bugetare
locale, intervin cotele de impozitare
care in exclusiv de aleii locali. O analiz corect i exhaustiv a efectelor
noului sistem impus de Codul fiscal
trebuie s se aplece asupra cotelor de
impozitare aplicate, corelndu-le poate
i cu faptul c acest prim an a coincis
cu un an electoral att la orae, ct i
la comune i sate, ceea ce a justificat
ntr-o oarecare msur vlva creat
n jurul implementrii noului sistem.
Odat ce a disprut acest factor subiectiv, noile autoriti locale vor avea
la dispoziie cifrele acestui prim an i
faptul c nivelul de predictibilitate al
acestora este extrem de ridicat. n aceste condiii, fundamentarea bugetelor
viitoare se va baza pe un instrument de
lucru inexistent pn n prezent.

S-au mai realizat


rapoarte de evaluare
dup 31 mai 2016?
Aceast ntrebare a aprut frecvent
n i din toate direciile dup data de
31 mai. Factorii perturbatori invocai au fost legai de faptul c autoritile locale au transmis contribuabililor
c mai primesc rapoarte de evaluare,
sau de faptul c BIF nc era funcional. Ambele motive nu stau n picioa-

re fr analiza corect a prevederilor


legale. Conform acestora, rapoartele
de evaluare care produc efecte n anul
2016 trebuie s aib data raportului
nainte de 31 mai. Orice raport care nu
respect aceast regul, chiar dac prin
absurd a fost utilizat de ctre unele
dintre autoritile locale, nu are suport
legal n utilizare. De aceea, ca i furnizori oneti de servicii profesionale,
evaluatorii trebuiau s evite ipostaza
n care i puneau clienii i pe ei nii,
prin utilizarea unor documente realizate n afara termenului prevzut de
lege. Aa cum rapoartele de evaluare
pentru impozitare avnd o dat a raportului nainte de 31 decembrie 2015
nu puteau fi utilizate, n aceeai situaie
se gsesc i rapoartele cu data raportului dup 31 mai. Acest lucru va fi descoperit mai devreme sau mai trziu.

la baza implementrii noilor reguli


i a modului n care acestea au fost
respectate. Astfel, intenia a fost ca
impozitele aferente aceluiai tip de
cldire pentru oricare dintre contribuabili (PF sau PJ) s fie aceleai.
Acest obiectiv s-a atins doar parial,
n sensul c s-a uniformizat modul
de calcul al valorii impozabile i s-au
uniformizat intervalele de selecie
a cotei de impozitare de ctre autoritile locale, respectiv 0.08-0.2%
pentru cldirile rezideniale i 0.21.3% pentru cldirile nerezideniale.
Pentru c autoritile locale au ales
din intervale identice, cote diferite,
chiar dac valoarea impozabil a fost
aceeai, impozitele au fost diferite.
Pentru eliminarea acestei devieri de
la obiectivul iniial s-ar putea lua n
calcul propunerea nr. 1.

rul suprafeelor celor dou utilizri i


mai ales a surselor de provenien a
acestora, precum i innd seama de
numrul total de cldiri de acest fel
evaluate n anul 2016 i nu n ultimul
rnd lund n calcul c valorile impozabile nu difer la acest tip de cldiri, ntr-un mod semnificativ, prin
aplicarea unor metodologii diferite
de estimare a valorii (Standardele de
evaluare, respectiv algoritmul prevzut de articolul 457) propunerea nr.
3 ar putea reprezenta o cale de eliminare a unor neajunsuri i care ar
pune toate prile implicate n relaie
de win-win.

La sfritul primei etape

Propunerea nr. 2 - Calculul valorii


impozabile a cldirilor rezideniale
aparinnd persoanelor juridice s
fie realizat de ctre autoritile locale.

Justificare

Dac tot se discut despre ajustarea Codului fiscal i modificarea unor


prevederi ale acestuia, analiznd cifrele i faptele primei etape, a putea desprinde urmtoarele propuneri de avut
n vedere la o eventual modificare.
Fac precizarea c aceste propuneri
respect regulile pe care le-am considerat ca fiind nclcate n demersurile
de modificri legislative neinspirate,
pe care le-am invocat anterior, respectiv: s nu fie aplicate n timpul jocului
(iar jocul, n ceea ce privete impozitarea, este n pauz pn la 1 ianuarie
2017) i se refer la pri din Cod care
i justific modificarea pe obiective
evidente, fr a afecta continuitatea
aplicrii msurilor aplicate ncepnd
cu 1 ianuarie 2016.

Astfel,
Propunerea nr. 1 - Uniformizarea
cotei de impozitare a cldirilor nerezideniale, respectiv rezideniale
pentru fiecare tip de contribuabil.

Justificare
Aceast propunere a rezultat n
urma analizei premiselor care au stat

Justificare
Avnd n vedere c algoritmul de
calcul prevzut n articolul 457 din
Codul fiscal este aplicat de ctre autoritile locale pe baza unui software
implementat de mult vreme i pentru
a se asigura aplicarea identic pentru
cldiri identice, indiferent de atributul proprietarului (persoan fizic sau
juridic) propunerea de mai sus ar fi
soluia potrivit.
Propunerea nr. 3 - n cazul utilizrii mixte, valoarea impozabil s fie
aceeai att pentru utilizarea rezidenial, ct i pentru utilizarea nerezidenial, urmnd ca raportul suprafeelor celor dou utilizri s fie folosit
pentru ponderarea cu cele dou cote
diferite de impozitare.

Justificare
Avnd n vedere c cea mai mare
parte a nenelegerilor n cazul cldirilor cu utilizare mixt s-a aflat n ju-

Propunerea nr. 4 - Identificarea unui


sistem de ndreptare a erorilor din
rapoartele de evaluare sesizate ntr-un anumit interval de timp.
Numai cine nu muncete, nu
greete. n aceste condiii, pentru a
elimina colectarea sau plata unor impozite calculate greit fr intenie,
ar trebui s existe un mecanism prin
care prin autosesizarea evaluatorului s poat fi nlturate neconformitile identificate, indiferent dac
acestea au fost sesizate de ctre evaluatorul nsui, sau acesta le-a acceptat dup ce i-au fost aduse la cunotin de ctre verificatorul evalurii,
nominalizat conform legii de ctre
autoritile locale. Eu a propune ca
ndreptarea erorilor s se poat realiza n intervalul de timp dintre data
primei trane de plat a impozitului
i data celei de a doua trane.

Concluzie
Vreau s las deschis acest capitol.
Fiecare i poate extrage propriile
concluzii. Eu cred c lucrurile trebuie lsate s continue, s se aeze
i s i produc primele efecte vizibile. Cu atenie pe cifre i statistici,
i acord fin, ne vom gsi n spusele
chinezescului proverb cu pai mici
vom ajunge departe.
VALOAREA | Q2 2016 27

Numr de rapoarte de evaluare i numr


de cldiri introduse n BIF Baza de Informaii Fiscale
Statistici generale valabile la data de 31 mai 2016
Evoluie lunar BIF - cldiri i rapoarte de evaluare
Luna

Nr. cldiri

% cldiri

Nr. rapoarte

% rapoarte

Ianuarie

10.821

4%

6.480

5%

Februarie

44.709

18%

28.394

21%

Martie

118.823

48%

60.695

46%

Aprilie

21.614

9%

11.427

9%

Mai

49.316

20%

25.506

19%

Total

245.283

100%

132.502

100%

Evoluie lunar nr. cldiri i nr. rapoarte

Evoluie BIF luna martie - cldiri i rapoarte de evaluare


Ziua

Nr. cldiri

% cldiri

Nr. rapoarte

% rapoarte

Ziua

Nr. cldiri

% cldiri

Nr. rapoarte

% rapoarte

2.328

2%

1.485

2%

17

4.681

4%

2.799

5%

2.709

2%

1.692

3%

18

3.553

3%

2.196

4%

3.259

3%

1.860

3%

19

9.967

8%

2.743

5%

2.400

2%

1.516

2%

20

4.648

4%

2.398

4%

1.952

2%

1.379

2%

21

5.918

5%

3.081

5%

2.082

2%

1.297

2%

22

7.660

6%

3.522

6%

3.022

3%

1.889

3%

23

5.391

5%

2.879

5%

3.478

3%

2.139

4%

24

3.227

3%

1.853

3%

3.511

3%

2.195

4%

25

5.808

5%

1.521

3%

10

4.922

4%

2.549

4%

26

1.360

1%

843

1%

11

3.344

3%

2.036

3%

27

1.586

1%

854

1%

12

2.502

2%

1.701

3%

28

2.926

2%

1.422

2%

13

2.856

2%

1.729

3%

29

3.410

3%

1.389

2%

14

4.478

4%

2.449

4%

30

1.797

2%

1.082

2%

15

4.587

4%

2.475

4%

31

4.669

4%

1.125

2%

16

4.792

4%

2.597

4%

Total

118.823

100%

60.695

100%

Evoluie luna martie

28 VALOAREA

Numr cldiri Distribuie pe judee


Jude/
Bucureti

Procentaj din
total nr. cldiri

Nr.
cldiri

Jude

Procentaj din
total nr. cldiri

Nr.
cldiri

Bucureti

12.87%

31.568

Maramure

1.89%

4.639

Constana

5.02%

12.304

Buzu

1.73%

4.247

Timi

4.49%

11.017

Vlcea

1.70%

4.172

Cluj

4.41%

10.821

Dmbovia

1.65%

4.048

Braov

3.91%

9.601

Harghita

1.62%

3.972

Bihor

3.67%

9.010

Olt

1.39%

3.416

Prahova

3.64%

8.928

Brila

1.33%

3.274

Mure

2.97%

7.276

Satu Mare

1.31%

3.206

Arge

2.92%

7.159

Botoani

1.22%

2.991

Iai

2.91%

7.132

Ialomia

1.21%

2.976

Suceava

2.88%

7.054

Clrai

1.21%

2.966

Bacu

2.81%

6.898

Cara-Severin

1.17%

2.865

Arad

2.67%

6.541

Vrancea

1.14%

2.784

Sibiu

2.59%

6.350

Bistria-Nsud

1.13%

2.777

Dolj

2.55%

6.255

Mehedini

1.12%

2.750

Ilfov

2.55%

6.254

Teleorman

1.10%

2.703

Hunedoara

2.52%

6.174

Vaslui

1.00%

2.457

Neam

2.13%

5.226

Tulcea

0.96%

2.361

Alba

2.13%

5.217

Slaj

0.93%

2.284

Galai

2.11%

5.187

Covasna

0.72%

1.773

Gorj

2.03%

4.976

Giurgiu

0.68%

1.674

Numr rapoarte de evaluare Distribuie pe judee


Jude/
Bucureti

Nr.
rapoarte

Procentaj
din total
nr. rapoarte

Jude

Nr.
rapoarte

Procentaj
din total nr.
rapoarte

Bucureti

19.793

14%

Ilfov

2.420

2%

Constana

6.770

5%

Harghita

2.296

2%

Cluj

6.630

5%

Buzu

2.262

2%

Braov

5.719

4%

Gorj

2.205

2%

Timi

5.671

4%

Dmbovia

2.178

2%

Bihor

4.931

4%

Olt

2.133

2%

Mure

4.415

3%

Satu Mare

1.952

1%

Prahova

4.163

3%

Brila

1.945

1%

Dolj

3.981

3%

Bistria-Nsud

1.900

1%

Arge

3.970

3%

Botoani

1.783

1%

Sibiu

3.789

3%

Vrancea

1.768

1%

Hunedoara

3.754

3%

Cara-Severin

1.698

1%

Arad

3.640

3%

Mehedini

1.614

1%

Suceava

3.600

3%

Ialomia

1.418

1%

Iai

3.369

2%

Slaj

1.395

1%

Bacu

3.280

2%

Clrai

1.282

1%

Maramure

3.018

2%

Teleorman

1.274

1%

Alba

2.940

2%

Vaslui

1.264

1%

Galai

2.927

2%

Tulcea

1.176

1%

Neam

2.685

2%

Covasna

1.009

1%

Vlcea

2.499

2%

Giurgiu

824

1%

VALOAREA | Q2 2016 29

Numr cldiri Distribuie pe sectoare Bucureti


Sector

Procentaj din total nr. cldiri

Nr. cldiri

Sector 1

24,91%

7.863

Sector 2

18,68%

5.898

Sector 3

22,48%

7.098

Sector 4

12,04%

3.802

Sector 5

8,99%

2.837

Sector 6

12,89%

4.070

TOTAL

100%

31.568

Numr cldiri - sectoare Bucureti

Numr rapoarte evaluare Distribuie pe sectoare Bucureti


Numr rapoarte - sectoare Bucureti

30 VALOAREA

Sector

Procentaj din total nr.


rapoarte

Nr. rapoarte

Sector 1

25%

4.899

Sector 2

20%

3.899

Sector 3

22%

4.329

Sector 4

12%

2.306

Sector 5

10%

1.905

Sector 6

12%

2.455

TOTAL

100%

19.793

Numr rapoarte i numr cldiri pe tip contribuabil (PF, PJ)


Tip contribuabil

PF

PJ

Total

Numr rapoarte

91.245

41.257

132.502

% rapoarte

69%

31%

100%

Numr cldiri

113.014

132.269

245.283

% cldiri

46%

54%

100%

Nr. cldiri/raport

1,2

3,2

1,8

Numr rapoarte i numr cldiri pe categorii de utilizare a cldirilor (R, N, M)


Categorie utilizare

Total

Numr rapoarte

103.270

22.509

6.723

132.502

% rapoarte

78%

17%

5%

100%

Numr cldiri

197.830

28.409

19.044

245.283

% cldiri

81%

12%

8%

100%

Nr. cldiri/raport

1,9

1,3

2,8

1,8

Numr cldiri pe tip contribuabil (PF, PJ) i categorii de utilizare a cldirilor (R, N, M)
Tip contribuabil

PF

PJ

Categorie utilizare

Total pe tip contribuabil

Nr. cldiri din total

86.743

26.271

113.014

% cldiri raportat la total cldiri

0%

35%

11%

46%

% cldiri raportat la total cldiri din categoria sa de utilizare

0%

44%

93%

Nr. cldiri din total

19.044

111.087

2.138

132.269

% cldiri raportat la total cldiri

8%

45%

0.90%

54%

% cldiri raportat la total cldiri din categoria sa de utilizare

100%

56%

7%

19.044

197.830

28.409

245.283

Total per categorie utilizare

VALOAREA | Q2 2016 31

Raport de analiz statistic


a Bazei Imobiliare de Garanii (BIG)
Q1 2016
STATISTICI GENERALE PE TIPURI
I SUBTIPURI DE PROPRIETI IMOBILIARE
1. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe tipuri de proprieti imobiliare
Tip
proprietate

Sum valori
de pia (milioane
)1

Procentaj
valoric (%)

Rezidenial

1.626,20

31,69

23.889

77,49

Comercial

1.414,25

27,56

2.485

8,06

Industrial

1.018,73

19,85

1.669

5,41

Teren

503,17

9,80

2.220

7,20

Mixt

277,03

5,40

302

0,98

Alte tipuri

146,98

2,86

43

0,14

Agricol

145,92

2,84

219

0,71

Total

5.132,28

100,00

30.827

100,00

Numr
Procentaj
rapoarte cantitativ (%)

Sum valori de pia - Tipuri de proprieti

1 Ordine descresctoare a sumei valorilor de pia

2. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe judee i Bucureti


Distribuie rapoarte de evaluare - Judee

32 VALOAREA

Distribuie rapoarte de evaluare


- Sectoare Bucureti

3. Rapoarte de evaluare introduse


distribuie pe subtipuri de proprieti imobiliare
a. Proprieti de tip rezidenial
Tip proprietate

Rezidenial

Subtip proprietate

Sum valori de
pia (milioane )

Procentaj
valoric (%)

Numr
rapoarte

Procentaj
cantitativ (%)

Apartament n bloc

894,67

55,02

18.690

78.24

Cas cu teren

476,44

29,30

4.530

18.96

Ansamblu rezidenial

165,17

10,16

34

0.14

Bloc de apartamente

48,00

2,95

45

0.19

Apartament n cas

41,91

2,58

590

2.47

1.626.20

100,00

23.889

100,00

Total

Sum valori de pia


Proprieti comerciale

Sum valori de pia


Proprieti rezideniale

b. Proprieti de tip comercial


Subtip proprietate

Sum valori
de pia (milioane )

Procentaj
valoric (%)

Numr
rapoarte

Procentaj
cantitativ (%)

Spaiu de birouri - cldire independent

517,41

36,59

314

12,64

Spaiu comercial - cldire independent

438,49

31,01

951

38,27

Unitate cazare

272,89

19,30

178

7,16

Spaiu comercial - parte dintr-o cldire

134,82

9,53

912

36,70

Spaiu de birouri - parte dintr-o cldire

29,57

2,09

121

4,87

Spaiu de agrement

21,07

1,49

0,36

1.414,25

100,00

2.485

100,00

Tip proprietate

Comercial

Total

VALOAREA | Q2 2016 33

c. Proprieti de tip industrial


Tip proprietate

Industrial

Subtip proprietate

Sum valori
de pia (milioane )

Procentaj
valoric (%)

Numr rapoarte

Procentaj cantitativ (%)

Spaiu de producie

614,55

60,32

911

54,58

Spaiu de depozitare
i logistic

404,18

39,68

758

45,42

1.018,73

100,00

1.669

100,00

Total

Sum valori de pia Proprieti industriale

Sum valori de pia - Proprieti agricole

d. Proprieti de tip agricol


Tip proprietate

Subtip proprietate

Sum valori de pia


(milioane )

Procentaj valoric (%)

Numr rapoarte

Procentaj cantitativ (%)

Ferm zootehnic

44,58

30,55

103

47,03

Siloz

43,19

29,59

40

18,26

Ferm avicol

22,07

15,13

23

10,50

Ferma agricol de cultur

14,88

10,20

31

14,16

Ser legumicol /floricol

8,41

5,76

1,83

Ferm piscicol

5,00

3,42

1,37

Moar

3,21

2,20

1,83

Abator

2,50

1,71

2,28

Livad

1,15

0,79

0,91

Cram/ Centru de vinificaie

0,63

0,43

0,91

FNC

0,31

0,21

0,91

Staiune de cercetare

0,00

0,00

0,00

145,92

100,00

219

100,00

Agricol

Total

e. Proprieti de tip teren


Tip proprietate

Teren

Subtip proprietate

Sum valori
de pia (milioane )

Procentaj valoric (%)

Numr rapoarte

Procentaj
cantitativ (%)

Intravilan construcii

356,08

65,82

1.555

48,02

Intravilan arabil

70,26

12,99

599

18,50

Extravilan

66,67

12,32

777

24,00

Cu destinaie agricol

35,40

6,54

286

8,83

Cu destinaie special

7,90

1,46

12

0,37

Cu destinaie forestier

4,65

0,86

0,25

Aflat permanent sub ape


Total
34 VALOAREA

0,02

0,00

0,03

540,98

100,00

3.238

100,00

Sum valori de pia


(milioane ) Terenuri

Sum valori de pia


(milioane ) Proprieti mixte

f. Proprieti de tip mixt


Subtip proprietate

Sum valori
de pia (milioane )

Procentaj
valoric (%)

Numr
rapoarte

Procentaj
cantitativ (%)

Proprietate multifuncional (mai mult de


dou utilizri)

165,46

59,73

149

49,34

Spaiu de producie i depozitare

40,21

14,52

62

20,53

Spaii comerciale i birouri

35,47

12,80

62

20,53

Bloc apartamente cu spaii comerciale (retail)

30,40

10,97

12

3,97

Spaii de birouri cu spaii comerciale (retail)

5,49

1,98

17

5,63

277,03

100,00

302

100,00

Tip proprietate

Mixt

Total

g. Alte tipuri de proprieti


Tip proprietate

Alte tipuri

Subtip proprietate

Sum valori
de pia (milioane )

Procentaj
valoric (%)

Numr
rapoarte

Procentaj
cantitativ (%)

Central electric fotovoltaic

115,13

78,33

13

30,23

Central electric eolian

15,21

10,35

2,33

Staie distribuie carburani

11,66

7,93

26

60,47

Central hidroelectric

4,98

3,39

6,98

146,98

100,00

43

100,00

Total

Sum valori de pia (milioane ) - Alte tipuri de proprieti

VALOAREA | Q2 2016 35

TOP - VALORI DE PIA/ MP (LEI)


SECTOARE BUCURETI, MUNICIPII/ORAE, JUDEE
Pentru calculul valorii de pia/mp pe tip i subtip de proprietate, pe sectoare ale municipiului Bucureti,
respectiv pe orae sau pe judee, s-a utilizat mediana valorilor din seria de date analizat.
PROPRIETI REZIDENIALE - Bucureti
Bucureti Apartament n bloc
Nr. crt.

Sector Bucureti

Valoare de pia/mp (lei)

Sector 1

1.261

Sector 3

1.069

Sector 2

1.024

Sector 6

992

Sector 5

959

Sector 4

933

Bucureti Apartament n cas


Nr. crt.

Sector Bucureti

Valoare de pia/mp (lei)

Sector 5

1.476

Sector 1

1.264

Sector 3

1.028

Sector 2

944

36 VALOAREA

Bucureti Cas cu teren


Nr. crt.

Sector Bucureti

Valoare de pia/mp (lei)

Sector 1

1.109

Sector 2

1.094

Sector 4

960

Sector 6

943

Sector 5

870

Sector 3

857

PROPRIETI REZIDENIALE Municipii/ orae


Municipii/ orae Apartament n bloc
Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Valoare de pia/mp (lei)

Cluj-Napoca

1.068

Bucureti

1.024

Timioara

944

Constana

897

Braov

873

Iai

858

Craiova

780

Ploieti

757

Piteti

753

10

Sibiu

745

Municipii/ orae Apartament n cas

Municipii/ orae Cas cu teren

Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Valoare de pia/mp (lei)

Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Ploieti

1.125

Bucuresti

993

Cluj-Napoca

1.100

Cluj-Napoca

924

Bucureti

1.090

Constana

878

Braov

891

Timioara

800

Constana

841

Vaslui

767

Iai

832

Ploieti

763

Timioara

797

Iai

751

Trgu Mure

751

Braov

746

Oradea

692

Trgu Mure

722

10

Sibiu

653

10

Craiova

712

Valoare de pia/mp (lei)

VALOAREA | Q2 2016 37

PROPRIETI COMERCIALE - Bucureti


Bucureti Spaiu comercial - cldire independent
Nr. crt.

Sector Bucureti

Valoare de pia/mp (lei)

Sector 1

1.266

Sector 2

844

Sector 4

819

Sector 3

763

Sector 5

685

Sector 6

653

Bucureti - Spaiu de birouri - parte dintr-o cldire

Bucureti - Unitate de cazare

Nr. crt.

Sector Bucureti

Valoare de pia/mp (lei)

Nr. crt.

Sector Bucureti

Valoare de pia/mp
(lei)

Sector 1

1.004

Sector 1

1.483

Sector 3

980

Sector 3

654

PROPRIETI COMERCIALE Municipii/ orae


Municipii/ orae Spaiu comercial - cldire independent

38 VALOAREA

Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Valoare de pia/mp (lei)

Sibiu

1.112

Bucureti

878

Constana

810

Timioara

722

Ploieti

655

Piteti

639

Piatra-Neam

633

Buzu

623

Cluj-Napoca

610

10

Tulcea

596

Municipii/ orae - Spaiu comercial - parte dintr-o cldire


Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Valoare de pia/mp (lei)

Bucureti

1.402

Ploieti

1.287

Cluj-Napoca

1.157

Buzu

1.020

Braov

1.009

Bacu

1.004

Trgu Mure

982

Craiova

971

Constana

925

10

Rmnicu Vlcea

921

Municipii/ orae - Spaiu de birouri - cldire independent


Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Valoare de pia/mp (lei)

Bucureti

1.003

Cluj-Napoca

1.003

Sibiu

776

Timioara

734

Piteti

725

Constana

685

Iai

643

Craiova

628

Galai

623

10

Arad

616

VALOAREA | Q2 2016 39

Municipii/ orae Spaiu de birouri - parte dintr-o cldire


Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Valoare de pia/mp (lei)

Cluj-Napoca

1.328

Timioara

1.223

Zalu

1.062

Bucureti

980

Constana

932

Baia Mare

869

Ploieti

775

Bistria

759

Bacu

757

10

Clrai

731

Municipii/ orae - Unitate de cazare

40 VALOAREA

Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Valoare de pia/mp (lei)

Bucureti

1.289

Iai

952

Constana

949

Piteti

619

Galai

611

Ploieti

571

Craiova

551

Sibiu

486

Giurgiu

399

10

Suceava

307

INDUSTRIALE - Judee
Judee - Spaiu de depozitare i logistic
Nr. crt.

Jude/Bucureti

Valoare de pia/mp (lei)

Bucureti

398

Prahova

329

Cluj

329

Constana

313

Iai

312

Dolj

288

Sibiu

266

Timi

253

Arge

251

10

Botoani

239

Judee Spaiu de producie


Nr. crt.

Jude/Bucureti

Valoare de pia/mp (lei)

Ilfov

373

Bucuresti

359

Timi

333

Bacu

270

Iai

268

Braov

248

Prahova

247

Gorj

242

Bihor

231

10

Sibiu

216

VALOAREA | Q2 2016 41

PROPRIETI AGRICOLE - Judee


Judee Ferm zootehnic
Nr. crt.

Jude

Valoare de pia/mp (lei)

Cluj

158

Satu Mare

149

Constana

132

Bacu

102

Bistria-Nsud

98

Iai

78

Mure

73

Clrai

63

Vrancea

60

10

Bihor

60

Judee Ferm de cultur


Nr. crt.

Jude

Valoare de pia/mp (lei)

Galai

160

Timi

Judee - Siloz
Nr. crt.

Jude

Valoare de pia/mp (lei)

Timi

933

Bacu

260

Cara-Severin

150

Dolj

123

144

TEREN Municipii/ orae


Municipii/ Orase Intravilan arabil

Municipii/ Orase Intravilan construcii

Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Valoare de pia/mp (lei)

Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Valoare de pia/mp (lei)

Constana

154

Bucureti

206

Bucureti

147
2

Slatina

95

Timioara

54

Alba Iulia

23

Alexandria

57

Zalu

19

Alba Iulia

47

Ploieti

18

Bistria

35

Trgu Jiu

12
6

Deva

27

Baia Mare

12

Arad

Satu Mare

17

42 VALOAREA

PROPRIETI MIXTE - Bucureti


Bucureti - Proprietate multifuncional
(mai mult de dou utilizari)

Bucureti Spaiu de producie i depozitare

Nr. crt.

Sectoare Bucureti

Valoare de pia/mp (lei)

Sector 4

785

Sector 5

510

Sector 6

483

Sector 2

302

Nr. crt.

Sectoare Bucureti

Valoare de pia/mp
(lei)

Sector 3

611

Sector 2

315

PROPRIETI MIXTE Municipii/orae


Municipii/ orae - Bloc de apartamente
cu spaii comerciale (retail)
Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Timioara

Craiova

Municipii/ orae - Spaii comerciale i birouri

Valoare de pia/mp (lei)

858

227

Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Valoare de pia/mp (lei)

Ploieti

655

Baia Mare

577

Braov

502

Sibiu

474

Satu Mare

473

Municipii/ orae - Proprietate multifuncional (mai mult de dou utilizari)


Nr. crt.

Municipiu/ Ora

Valoare de pia/mp (lei)

Sibiu

711

Slatina

681

Timioara

673

Oradea

628

Iai

614

Braov

570

Ploieti

552

Constana

504

Brila

335

10

Trgu Jiu

286

VALOAREA | Q2 2016 43

Interviu

Independena n evaluare nseamn respectarea


regulilor de prudenialitate, de transparen i
lipsa oricrei presiuni asupra evaluatorului
Interviu cu Akos Fischl, Preedintele Comisiei de
evaluare a European Mortgage Federation (EMF)
Un interviu de Raluca licaru

Care au fost principalele


subiecte care s-au regsit pe
agenda edinei Comisiei de
evaluare ce avut loc n luna
mai, la Cluj-Napoca?
Scopul acestei comisii tehnice este
s ne concentrm pe toate aspectele din domeniul evalurii, relevante pentru pieele europene. Aceste
aspecte acoper probleme legate de
metodologie, cele mai recente schimbri din reglementrile existente la
nivel european i naional care afecteaz evaluarea (la aceast ntlnire,
de exemplu, am acordat o atenie special i ne-am concentrat pe darea n
plat, Datio in Solutum), noile instrumente de evaluare i aplicabilitatea lor
(de exemplu metodele automatizate
de evaluare, AVM) precum i ultimele evoluii ale standardelor internaionale de evaluare (TEGoVA, RICS).
elul nostru este s discutm aceste
evoluii cu toi membrii i s avem
un forum unde s gsim mpreun
soluii la provocrile cu care noi sau
membrii notri ne putem confrunta.
Pe lng programul nostru oficial, ori
de cte ori unul dintre membrii notri este gazda unei ntlniri, delegaii
au posibilitatea de a-i face o idee mai
clar despre problemele legate de eva44 VALOAREA

luare i condiiile de pia existente la


nivel local. De aceast dat, mulumit ANEVAR, am aflat mai multe despre piaa din Cluj, iar cercetarea pe
care a efectuat-o ne-a adus informaii
detaliate privind tranzaciile.

i care sunt concluziile?


Nu putem afirma c am ajuns la
concluzii i soluii imediate i adecvate pentru toate problemele. Din acest
punct de vedere, putem mpri ntlnirile noastre n dou categorii, n
funcie de tipurile de probleme. La
ntlnirile unde lucrm pe documente
care au fost transmise anterior delegailor spre consultare, dup ce ascultm
comentariile suplimentare, convenim
n cadrul ntlnirii asupra pailor urmtori. De exemplu, n cadrul acestei
ntlniri, s-a ncheiat un proiect de
lung durat privind metodele AVM.
Am discutat totodat despre mbuntirea standardelor EVS 2016.
Alte chestiuni rmn deschise,
cum ar fi Directiva privind contractele de credit sau importana i
utilizarea MLV n ntreaga Europ.
Astfel de aspecte necesit mai multe
ntlniri pentru a putea fi soluionate optim, ns trebuie s le acordm
atenia necesar.
Urmrim ndeaproape posibilele
efecte ale drii n plat asupra industriei bancare i a profesiei de evalua-

tor, mai ales din perspectiva impactului asupra preurilor de pia.

Enumerai cteva dintre


principalele direcii pe care
Comisia de evaluare a EMF
le are n vedere referitor la
viitorul profesiei de evaluator.
n primul rnd, European Mortgage
Federation reprezint vocea industriei ipotecare din UE pe componenta de retail, prin urmare scopul nostru este acela de a asigura un mediu
sustenabil pentru proprietile imobiliare rezideniale din UE. Ceea ce
urmrim prin transplantarea acestui
aspect n Comisia de evaluare este s
sprijinim creditorii i evaluatorii oferindu-le o nelegere mai profund a
contextului i aspectelor tehnice ale
evalurii i s cretem transparena
privind evaluarea proprietii imobiliare i din perspectiva adecvrii
capitalului.
Din punct de vedere tehnic vom
analiza ct de adecvat este s pregtim un document de poziie la nivelul UE cu privire la Datio in Solutum,
scopul acestui document fiind acela
de a evidenia impactul asupra pieelor ipotecare. Pe lng acestea, avem
n vedere existena unei componente
verzi a valorii, urmare a mbuntirii eficienei energetice a proprietilor imobiliare. Bineneles, suntem
extrem de interesai s crem specificaiile tehnice mpreun cu alte
organisme internaionale care au n
sarcina lor elaborarea standardelor

Interviu

i s transmitem Uniunii Europene


poziiile evaluatorilor, pentru a putea
astfel promova o legislaie clar.

pentru a asigura astfel independena


evaluatorului intern.

Cum descriei independena


evaluatorului la nivelul UE?
Permitei-mi s citez din Directiva
17/2014/UE a Parlamentului European i a Consiliului, Articolul 19.:2.
Statele Membre se asigur c
evaluatorii interni i externi care realizeaz evaluarea bunurilor imobile
sunt competeni din punct de vedere
profesional i suficient de independeni n raport cu procesul de subscriere a creditului pentru a efectua o
evaluare imparial i obiectiv, care
s fie pstrat pe un suport durabil,
iar o copie a acesteia s fie pstrat
de creditor. Aceasta este terminologia acceptat n legislaia UE. Pe de
alt parte, dup prerea mea, n activitatea de zi cu zi i n accepiunea
general, independena n evaluare
nseamn respectarea regulilor de
prudenialitate, de transparen i
lipsa oricrei presiuni asupra evaluatorului care trebuie s determine
valoarea. De asemenea, nu trebuie s
existe corupie.

Care sunt msurile pe care


Comisia de evaluare a EMF
le are n vedere pentru
a asigura independena
evaluatorului?
Comisia a redactat un set de ghiduri privind independena evaluatorului n urm cu aproape 10 ani
i de atunci, membrii comisiei le-au
actualizat periodic. Aceste ghiduri
subliniaz independena evaluatorului, intern sau extern, de procesul
decizional de acordare a creditului.
EMF a jucat un rol esenial la formularea final a articolului privind
evaluarea bunurilor imobile din Directiva privind contractele de credit (a se vedea citatul de mai sus) n
special prin adugarea sintagmei de
procesul de subscriere a creditului,

Care sunt legturile dintre


evaluarea proprietii imobiliare i creditul ipotecar?
Precizia evalurii are o importan covritoare n activitatea de
acordare a creditului ipotecar, deoarece proprietatea imobiliar reprezint garania mprumutului. Atunci
cnd valoarea este corect estimat i
evaluarea se bazeaz pe metodologia
adecvat, bncile pot atinge nivelul
minim de pierderi, n cazul creditelor neperformante. n multe ri,
calculul valorii creditului ipotecar
se bazeaz pe valoarea de pia, iar
n altele pe MLV. Nu exist o metodologie de calcul unificat a MLV,
ns trebuie s spunem c valoarea
de pia reflect preul proprietii
imobiliare la data evalurii, n timp
ce MLV este o valoare sustenabil,
valabil pe o perioad mai lung.

Care sunt cerinele de


calitate pentru evaluarea
proprietii imobiliare?
Este greu de rspuns la aceast
ntrebare n numai cteva cuvinte. n

mod clar, independena este esenial. i aici ne ntoarcem la citatul pe


care l-am menionat anterior. Evaluatorul trebuie de asemenea s fie
competent din punct de vedere profesional. Ce nseamn acest lucru?
Toate organismele care emit standarde, de exemplu, TEGoVA, RICS sau
IVSC, au o anumit viziune asupra
competenei i ofer membrilor lor
o anumit calificare. Exist uoare
diferene de terminologie, ns toat
lumea este de acord c persoana sau
entitatea care pregtete evaluarea
trebuie s dein toate calificrile i
competenele necesare pentru efectuarea acesteia. n plus, ar trebui s
aib i experiena adecvat n raport
cu tipul de servicii de evaluare cerute de client. Nu n ultimul rnd, este
necesar respectarea standardelor
internaionale i totodat conformitatea cu legislaia naional.

Care sunt ateptrile cu


privire la implicarea ANEVAR
n activitatea Comisiei de
evaluare a EMF, avnd
n vedere calitatea sa de
membru observator?
Ne bucurm c ANEVAR este
alturi de noi, pentru c astfel putem face schimb de informaii cu
membrii si cu privire la bunele
practici. Interesul pe care membrii
permaneni ai Comisiei de evaluare
a EMF l-au manifestat la ntlnirea
de la Cluj fa de prezentarea pieei
din Romnia, ne arat ct de multe
poate nva comisia de la ANEVAR
i, sperm, i ct de mult poate beneficia ANEVAR din implicarea sa n
aceast comisie.

Avei un mesaj pentru


membrii notri?
S se gndeasc ntotdeauna la
rolul evaluatorului. Acela de a spune ct este valoarea, nu ce i-ar dori
altcineva sau ct ar trebui s fie
aceasta
VALOAREA | Q2 2016 45

Prevenirea i combaterea
splrii banilor i finanrii terorismului
- abordarea pe baz de risc

rincipalele obiective ale legislaiei specifice prevenirii


i combaterii splrii banilor i finanrii terorismului sunt de a consolida
piaa intern prin reducerea complexitii la nivel transfrontalier, de a proteja interesele societii
mpotriva criminalitii i a actelor de
terorism, de a proteja prosperitatea
economic a unei ri prin asigurarea
unui mediu de afaceri eficient i de a
contribui la stabilitatea financiar prin
protejarea soliditii, a funcionrii corespunztoare i a integritii sistemului financiar.
Depirea barierelor din cadrul pieei interne faciliteaz nu doar crearea sau dezvoltarea de entiti care i
desfoar activitatea n mod legal, ci
poate oferi, de asemenea, posibiliti
crescute pentru splarea banilor i finanarea terorismului. Infractorii implicai n operaiuni de splare a banilor pot ncerca aadar s ascund sau s
deghizeze adevrata natur, surs sau
proprietate a activelor n cauz i s le
transforme n venituri aparent legitime.
Mai mult, finanarea terorismului se
poate face att prin activiti legitime,
ct i prin activiti infracionale, avnd
n vedere c organizaiile teroriste pot
fi implicate n activiti generatoare
de venituri care, la rndul lor, pot fi,
sau cel puin par a fi, legitime. n consecin, splarea banilor i finanarea
terorismului genereaz un risc ridicat
pentru integritatea, funcionarea corespunztoare, reputaia i stabilitatea
sistemului financiar, cu posibile con-

46 VALOAREA

secine devastatoare pentru societate


n general.
Pentru a proteja funcionarea corespunztoare a sistemului financiar i
a pieei interne au fost adoptate acte legislative la nivel european transpuse n
legislaia naional.
n scopul prevenirii splrii banilor
i a finanrii terorismului, entitile au
obligaia legal de a nu permite spltorilor de bani utilizarea sistemului financiar-bancar i a celui non-financiar
n scopuri de reciclare a fondurilor ilegale sau n alte scopuri criminale.
Legea nr. 656/2002 pentru prevenirea i sancionarea splrii banilor, precum i pentru instituirea unor msuri
de prevenire i combatere a finanrii
terorismului, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare (pe care
o vom numi n continuare Lege), include o serie de obligaii specifice pentru
persoanele fizice i juridice prevzute
la art. 10 din acest act normativ. Aceste
obligaii legale, instituite de ctre legiuitor pentru persoanele fizice i juridice
ce intr sub incidena acestei Legi (numite n continuare entiti raportoare
- categorie din care fac parte i evaluatorii autorizai), au un caracter de
complexitate destul de ridicat, fiind n
fapt msuri menite s diminueze riscul
de splarea banilor i de finanare a terorismului. Necunoaterea acestor obligaii legale de ctre entitatea obligat
conduce la expunerea acesteia la riscul
de neconformare la lege i implicit la
riscul de a suporta sanciuni contravenionale. Principalele obligaii legale n
domeniul prevenirii i combaterii sp-

MIHAELA DRGOIU,
Director Direcia Supraveghere i Control
din cadrul Oficiului Naional de Prevenire
i Combatere a Splrii Banilor

lrii banilor i finanrii terorismului,


aa cum sunt prezentate i n Manualul
privind abordarea pe baz de risc i indicatori de tranzacii suspecte (elaborat
i editat de O.N.P.C.S.B.) sunt:
1. n conformitate cu dispoziiile art.
20 din Lege, entitile raportoare au
obligaia de a desemna n cadrul societii una sau mai multe persoane
cu responsabiliti n aplicarea acestei
legi, ale cror nume vor fi comunicate
Oficiului, cu precizarea naturii i a limitelor responsabilitilor ncredinate.
Comunicarea de ctre societatea
comercial a acestui document la sediul O.N.P.C.S.B. se realizeaz o singur dat i se poate rennoi numai
n cazul n care persoana desemnat
este nlocuit de un alt angajat sau se
efectueaz anumite modificri la nivelul entitii care presupun noi scheme organizatorice i/sau delegri de
responsabiliti, precum i n situaia
modificrii prevederilor legale n acest
sens. Va fi pstrat dovada comunicrii
ctre O.N.P.C.S.B. a documentului mai
sus menionat.

Persoana desemnat trebuie s aib


acces direct i permanent la conducerea
operativ a entitii n cauz (sistem managerial) i la toate evidenele ntocmite
n baza activitii economico-financiare
a entitii.
De asemenea, persoana desemnat
are obligaii directe n a aplica dispoziiile legislaiei n materia prevenirii splrii banilor n cadrul societii comerciale, pentru a diminua riscul de splare
a banilor prin stabilirea unor politici
i proceduri adecvate n materie de
cunoatere a clientelei, de pstrare a
evidenelor secundare sau operative, de
control intern, de evaluare i gestionare
a riscurilor, de asigurare a unui management de conformitate i de comunicare,
pentru a preveni i a mpiedica operaiunile suspecte de splarea banilor sau
de finanare a terorismului.
Procedurile interne pentru aplicarea
legislaiei n materia prevenirii splrii
banilor i a finanrii actelor de terorism vor cuprinde cel puin: dispoziii
generale (definiii i noiuni prevzute
de actele normative pentru prevenirea i
combaterea splrii banilor i a finanrii
terorismului); politica de acceptare a clienilor (definirea clientului conform prevederilor Deciziei Plenului O.N.P.C.S.B.
nr. 496/2006, categoriile de clieni i riscurile asociate, proceduri graduale de
acceptare); identificarea i monitorizarea
permanent a clienilor (msurile standard de cunoatere a clientelei, msurile
suplimentare de cunoatere a clientelei,
msurile simplificate de cunoatere a
clientelei); monitorizarea permanent a
operaiunilor derulate de clieni i raportarea acestora ctre Oficiu (identificarea
i raportarea tranzaciilor suspecte de
splare a banilor i de finanare a terorismului, raportarea operaiunilor cu numerar, n lei sau n valut, a cror limit
minim reprezint echivalentul n lei a
valorii de 15.000 euro); modaliti de ntocmire i pstrarea evidenelor secundare sau operative a tuturor documentelor (modul de pstrare a documentelor
dup ncheierea relaiei cu clienii, ac-

cesul personalului la aceste documente,


ntocmirea i transmiterea rspunsurilor
ctre autoritile competente ca urmare a cererilor de informaii); msuri de
verificare a modului de implementare
a procedurilor interne i de evaluare a
eficienei acesteia (modul de exercitare a
controlului intern, standardele de pregtire a personalului n domeniul cunoaterii clientelei i a legislaiei pentru prevenirea i combaterea splrii banilor i
a finanrii terorismului).
O alt obligaie specific persoanei
desemnate este instruirea corespunztoare a angajailor n acest domeniu al
prevenirii i combaterii splrii banilor
i finanrii terorismului, ntocmind n
acest sens procese-verbale de instruire
sau alte documente similare care s conin, fr a fi limitative: toate aspectele
legate de prevenirea i combaterea splrii banilor i finanrii terorismului;
numele i prenumele personalului care
particip la aceste programe, precum
i funcia deinut de ctre acetia; orarul i coninutul instruirii care trebuie
adaptat la necesitile fiecrei entiti.
Fiind parcurse toate obligaiile legale
prezentate mai sus, persoanele desemnate care au responsabiliti n aplicarea
legislaiei de prevenire i combatere a
splrii banilor i a finanrii terorismului, rspund i i ndeplinesc obligaiile
stabilite prin prevederile legii speciale.
nclcarea dispoziiilor menionate la
acest punct, prevzute la art. 20 din Lege,
atrage rspunderea contravenional, fiind astfel sancionate de art. 28 alin (2)
cu amend de la 15.000 lei la 50.000 lei.
2. n ceea ce privete ndeplinirea obligaiilor de raportare, conform prevederilor legale, entitile au obligaia de a
ntocmi i transmite ctre O.N.P.C.S.B.
rapoarte cu privire la urmtoarele
operaiuni:
2.1. operaiuni cu numerar, n lei sau n
valut, a cror limit minim reprezint
echivalentul n lei a 15.000 euro. Aceste
raportri statistice au rolul de a monitoriza numerarul din pia, respectiv fluxul financiar din afara sistemului ban-

car. Odat cu apariia Legii nr. 70/2015


au fost limitate drastic operaiunile de
ncasri i pli cu numerar, astfel nct
aceast obligaie nu mai incumb dect
anumitor categorii de entiti prevzute
n mod expres n acest lege.
2.2. operaiuni suspecte ce ar avea ca
scop splarea banilor sau finanarea terorismului, fr a fi precizat o limit
minim sau maxim a sumei implicate.
n cadrul sistemului naional, entitile
raportoare au un rol deosebit de important, una din principalele atribuii
constnd n detectarea i raportarea
ctre O.N.P.C.S.B. a tranzaciilor suspecte a avea ca scop splarea banilor
sau finanarea terorismului.
n prezent, metodele de splare a
banilor i finanare a terorismului sunt
extrem de variate, foarte numeroase i
pot fi derulate n toate sectoarele de activitate, o enumerare limitativ a acestor
procedee fiind practic imposibil.
Vulnerabilitile comerului internaional sunt exploatate de ctre grupurile infracionale care urmresc splarea
banilor i finanarea terorismului. Astfel, unele din cele mai uzitate scheme
sunt cele care presupun supra/subevaluarea produselor i serviciilor facturate
i tranzacionarea acestora astfel declarate n fals.
Experiena liber-profesionitilor n
diverse domenii, precum i cunoaterea
temeinic de ctre acetia a mediului de
afaceri poate fi extrem de util spltorilor de bani n vederea optimizrii situaiilor fiscale, derulrii unor tranzacii
mai sofisticate (de exemplu: nfiinarea
sau divizarea unei companii, conturi corespondente, tranzacii mobiliare/imobiliare, ntocmirea unor evidene fictive,
activitii de comer internaional implicnd companii i instituii de credit strine, folosirea unor instrumente financiare
complexe, simularea unor mprumuturi
etc.), ncheierii unor contracte care s
legitimeze derularea operaiunilor ce au
ca scop reciclarea unor fonduri, folosirii
diverselor oportuniti oferite de alte jurisdicii i de sistemul financiar etc.
VALOAREA | Q2 2016 47

Datorit specificului activitii lor,


liber-profesionitii dispun de numeroase contacte i relaii att n sfera public, ct i n mediul privat, ce pot fi
utilizate de infractori n vederea iniierii unor circuite financiare, identificrii
unor oportuniti n domeniul investiiilor pe piaa imobiliar, achiziionrii
de diverse bunuri la preuri competitive,
nfiinrii unor companii off-shore n
scopul deghizrii provenienei bunurilor sau a altor operaiuni ce le permit s
confere o aparen de legalitate unor venituri ilicite. Pe lng cele artate, secretul profesional i confidenialitatea sunt
motive ntemeiate pentru ca un spltor
de bani s ncerce utilizarea liber-profesionistului ca intermediar sau interpus
n cadrul unor operaiuni sau tranzacii avnd ca scop albirea unor fonduri.
Astfel, n scopul pstrrii anonimatului
unor persoane, liber profesionitii pot
fi direct implicai n operaiuni pe care
le efectueaz de fapt pentru clienii lor.
Fluctuaia preurilor din domeniul
imobiliar favorizeaz anumite speculaii
ale spltorilor de bani, care, dispunnd
de sume semnificative, pot fructifica fondurile ilicite pentru achiziionarea unor
proprieti. Tranzaciile pe care spltorii
de bani le efectueaz pe piaa imobiliar
pot fi, n funcie de necesitile acestora,
att supraevaluate ct i subevaluate (de
exemplu, n contract este prevzut un
pre mult mai mic dect cel al pieei, diferena pn la preul real fiind pltit vnztorului n numerar - din bani negri astfel nct infractorul obine un activ de
valoare mult mai mare dect cea declarat). Cea mai simpl metod de splare
a banilor prin intermediul tranzaciilor
imobiliare rmne totui supraevaluarea
bunurilor supuse vnzrii, ntruct diferena creat ntre preul real i preul supraevaluat confer spltorului de bani
documente pentru ascunderea provenienei ilicite a sumei respective.
Conform Legii, prin tranzacie suspect se nelege operaiunea care aparent nu are un scop economic sau legal
ori care, prin natura ei i/sau caracterul
48 VALOAREA

neobinuit n raport cu activitile clientului uneia dintre persoanele prevzute


la art. 10, trezete suspiciunea de splare
a banilor sau de finanare a terorismului.
Nendeplinirea obligaiilor de raportare descrise la acest punct, atrage rspunderea contravenional a entitilor
raportoare, fiind astfel sancionate de art.
28 alin (2) cu amend de la 10.000 lei la
30.000 lei.
3. Potrivit art. 11 din Lege, este necesar
ca n desfurarea activitii lor toate entitile raportoare s adopte msuri adecvate de prevenire a splrii banilor i a
finanrii terorismului i, n acest scop,
pe baz de risc, s aplice msuri-standard, simplificate sau suplimentare de
cunoatere a clientelei, care s le permit identificarea, dup caz, i a beneficiarului real n numele sau n interesul
cruia au fost realizate una ori mai multe
operaiuni.
3.1. Riscul crescut de splare a banilor
sau de finanare a terorismului poate fi
diminuat prin identificarea i stabilirea
profilului comercial al tuturor clienilor
entitilor raportoare. Astfel, entitile raportoare stabilesc un profil al clienilor n
baza procedurilor de verificare i monitorizare a circuitelor financiare realizate
de ctre acetia.
Riscul reprezint, n termeni generali, posibilitatea ca o entitate s fie implicat ntr-o schem de splare a banilor
sau finanare a terorismului. De asemenea, abordarea pe baz de risc presupune
identificarea i evaluarea de ctre entitile raportoare a riscurilor poteniale de
splare a banilor i finanare a terorismului pe care clienii lor i tranzaciile derulate de acetia le-ar putea genera.
Evaluarea gradului de expunere aferent riscului privind splarea banilor i
finanarea terorismului, reprezint abordarea sistematic a principalelor categorii
de risc n acest domeniu, respectiv: riscul
geografic preponderena unui anumit
tip de activitate expus riscului la splarea banilor i/sau finanarea terorismului
ntr-o zon geografic/regiune; riscul de
ar reprezint expunerea singular a

unei ri care are un sistem legislativ lacunar sau politici interne neadecvate de
prevenire i combatere a splrii banilor
i a finanrii terorismului, a unei ri
cunoscute ca avnd o rat a criminalitii organizate i a corupiei ridicate sau
a unei ri asupra creia au fost impuse
sanciuni internaionale; riscul de entitate
raportoare existena unor sisteme necorespunztoare n cadrul entitii pentru
prevenirea i combaterea splrii banilor i a finanrii terorismului, lipsa unor
programe adecvate de instruire a angajailor n scopul recunoaterii operaiunilor
care pot fi legate de splarea banilor sau
finanarea terorismului; riscul de client
persoane reprezentate prin mputernicii,
persoane expuse politic, persoane ce efectueaz tranzacii aparent lipsite de sens
din punct de vedere comercial; riscul de
produs sensibilitatea unui produs economico-financiar fa de splarea de bani
sau de finanarea terorismului, specific
activitii entitii; riscul de tranzacii
sensibilitatea unor operaiuni determinate de factori interni sau externi, respectiv, operaiuni pentru care se folosete
cu preponderen numerarul, operaiuni
repetate cu sume sub limita n lei sau n
valut a echivalentului a 15.000 euro sau
alte operaiuni care prezint anomalii.
Prezentarea acestor riscuri nu este
limitativ, acestea fiind, la rndul lor,
difereniate i cu o modalitate de abordare prudenial n funcie de specificul
sectorului n care entitatea raportoare i
desfoar activitatea.
Astfel, un alt aspect deosebit de important l reprezint necesitatea ca ratingul optim de risc ce va fi asociat unui
client s constituie rezultatul combinrii
logice a mai multor factori, a coroborrii tuturor informaiilor (i nu a folosirii
disparate a acestora) pe care entitatea raportoare le deine, de exemplu, despre:
ansamblul activitii clientului, zonele geografice n care acesta i deruleaz afacerile mpreun cu partenerii si, produsele
i/sau serviciile oferite de client, situaiile
n care apar anumite modificri suspecte
ale comportamentului clientului etc.

3.2. Conceptul de beneficiar real a fost


introdus n cadrul normativ naional de
prevenire i combatere a splrii banilor
i a finanrii terorismului odat cu transpunerea Directivei 2005/60/CE, prin
intrarea n vigoare a O.U.G. nr. 53/2008.
n fapt, prin implementarea msurilor de cunoatere a clientelei n legislaiile
internaionale, a fost identificat necesitatea suplimentrii acestora, pentru a se
putea diminua posibilitatea folosirii de
interpui n efectuarea circuitelor financiare, precum i pentru a stabili identitatea efectiv a persoanelor (grupurilor)
care tranzacioneaz n mod real. Avnd
n vedere importana conceptului de beneficiar real n materia prevenirii splrii banilor i a finanrii terorismului, s-a
considerat necesar ca, n conformitate
cu noile standarde internaionale, s se
introduc dispoziii mai precise i mai
detaliate referitoare la identificarea clientului i a oricrui beneficiar efectiv i
verificarea identitii acestora.
Astfel, entitile reglementate trebuie s identifice i s verifice identitatea
beneficiarului real, iar pentru ndeplinirea acestei cerine, trebuie s aprecieze singure dac vor recurge la evidenele/registrele publice pentru aflarea
beneficiarilor reali atunci cnd acest
lucru este suficient, dac vor solicita clienilor proprii aceste date sau dac vor
obine informaiile n alt mod, lund n
considerare faptul c amploarea msurilor de precauie privind clientela este
direct legat de riscul splrii banilor i
finanrii terorismului, care depinde de
tipul clientelei, relaia de afaceri, produs i/sau tranzacie.
Menionm c nendeplinirea acestor obligaii de ctre entitatea raportoare atrage rspunderea contravenional,
aceasta putnd fi sancionat, conform
art. 28 alin. (2) din lege, cu amend de la
15.000 lei la 50.000 lei.
4. n cazurile n care aplicarea msurilor
de cunoatere a clientelei este obligatorie, entitile raportoare au obligaia de
a pstra o copie a documentului utilizat
ca dovad de identitate sau referin de

identitate pentru o perioad de minimum 5 ani, ncepnd cu data cnd se


ncheie relaia cu clientul. De asemenea,
acestea trebuie s pstreze, ntr-o form
corespunztoare pentru a putea fi folosite
ca mijloace de prob n justiie, evidenele secundare sau operative i nregistrrile tuturor operaiunilor financiare ce decurg din derularea unei relaii de afaceri
ori a unei tranzacii ocazionale o perioad de minimum 5 ani de la ncheierea relaiei de afaceri, respectiv de la realizarea
tranzaciei ocazionale. Aceste prevederi
legale sunt menionate la art. 19 din Lege.
Precizam c nendeplinirea acestor
obligaii de ctre entitatea raportoare,
atrage rspunderea contravenional,
aceasta putnd fi sancionat, conform
art. 28 alin (2) din Lege, cu amend de la
15.000 lei la 50.000 lei.
5. Pentru ndeplinirea obiectului de activitate al Oficiului Naional de Prevenire
i Combatere a Splrii Banilor, respectiv a analizrii i prelucrrii informaiilor
financiare, legiuitorul a instituit i obligaia entitilor raportoare de a rspunde
n timp util la solicitrile de informaii
transmise de ctre Oficiu cu privire la
circuite financiare i persoane fizice/juridice conexe acestora. Astfel, n conformitate cu dispoziiile art. 7 alin. (2) din
Lege, entitile raportoare au obligaia de
a transmite Oficiului datele i informaiile solicitate, n termen de 30 de zile de la
data primirii cererii.
Menionm c nendeplinirea acestei obligaii atrage rspunderea contravenional a entitilor raportoare, putnd fi sancionate, conform de art. 28
alin (2) din lege, cu amend de la 15.000
lei la 50.000 lei.
6. Entitile raportoare i salariaii

acestora au obligaia, n conformitate


cu dispoziiile art. 25 alin. (2) din Lege,
de a nu transmite informaiile deinute
n legtur cu tranzacii sau persoane
suspecte de a fi implicate n activiti
de splarea banilor i de finanare a
terorismului i de a nu avertiza clienii cu privire la sesizarea comunicat
de acestea Oficiului. n acest context,

personalul din cadrul entitilor raportoare are obligaia legal de a nu


avertiza clienii, persoanele care acioneaz pentru i/sau n numele acestora sau alte tere persoane, cu privire la:
transmiterea ctre Oficiu a rapoartelor
de tranzacii suspecte de splare a banilor sau de finanare a terorismului;
solicitrile de informaii ale Oficiului
cu privire la operaiunile derulate de
ctre clienii suspectai de a fi implicai
n activiti de splare a banilor sau de
finanare a terorismului. De asemenea,
conform art. 25 alin. (3) din Lege, este
interzis folosirea n scop personal de
ctre salariaii entitilor a informaiilor respective att n timpul activitii,
ct i dup ncetarea acesteia.
Nerespectarea obligaiilor prevzute la art. 25 din Lege constituie infraciune i se pedepsete cu nchisoare de la
2 la 7 ani.
n concluzie, identificarea riscurilor
de splare a banilor sau finanare a terorismului nu constituie o tiin exact, iar a considera o tranzacie ca fiind
suspect implic o oarecare doz de
subiectivism, deoarece aceast evaluare
depinde n mare msur de experiena
profesional, dar i de intuiia pe care o
are cel care trebuie s identifice astfel de
operaiuni, de felul n care acesta percepe anumite operaiuni sau activiti ca
fiind normale sau dimpotriv neobinuite, de informaiile pe care le are la dispoziie etc.
Un aspect deloc de neglijat l constituie faptul c lipsa de diligen a unei
entiti raportoare n detectarea i raportarea unor tranzacii suspecte, precum i
nerespectarea tuturor obligaiilor legale
din domeniul prevenirii i combaterii
splrii banilor i finanrii terorismului,
pot avea ca rezultat expunerea acesteia la
riscul reputaional, ceea ce nu este de
dorit, deoarece integritatea unui specialist are drept consecin ncrederea publicului, iar o imagine pozitiv constituie
un capital important, o caracteristic de
baz ce completeaz cu succes imaginea
oricrui profesionist.
VALOAREA | Q2 2016 49

Pagina cititorilor

Lebda Neagr n evaluri


Cel care cunoate cauzele va nelege viitorul, numai c, deoarece
nimeni n afar de Dumnezeu nu posed o astfel de facultate...
Cicero

cest text pornete de la


cartea care a strnit un
mare interes n lumea
cititorilor, Lebda Neagr a lui Nassim Nicholas Taleb, o carte despre
impactul foarte puin probabilului n
viaa noastr. Ce este de fapt Lebda
Neagr? Este un concept care descrie
un eveniment puin obinuit i cu impact extrem (un mic numr de Lebede
Negre explic aproape orice n lumea
noastr, de la succesul ideilor i religiilor pn la dinamica evenimentelor istorice i ale vieilor noastre personale).
Bine, bine, v-ai putea ntreba, dar
ce legtur are Lebda Neagr cu evalurile? ncerc mai jos s dau un rpuns acestei ntrebri, nu unul exhaustiv, dar esenial.
Aflat ntr-un orel ceva mai mic,
situat la periferia dinamicii pieei economico-financiare (dar influenat profund de orice eveniment economic
negativ) i exersnd o profesie relativ
recent n Romnia (sub 25 de ani),
aceea de evaluator de ntreprinderi i
proprieti imobiliare, am trecut de
multe ori prin impasul unei piee a
tranzaciilor imobiliare limitate. Am
cunoscut o pia n cretere nainte de
2008 i apoi un recul important dup
2008. mi aduc aminte c prin anul
2009, unii dintre bancheri au reacionat (desigur, cazuri izolate), nu la lipsa
de predictibilitate a personalului specializat din bncile lor, ci la faptul c
vinovai pentru aceast situaie sunt
evaluatorii care, chipurile, ar fi supraestimat valoarea de pia a proprietilor pentru garanie bancar. O eroare
care rezult din nsi definiia valorii
50 VALOAREA

de pia adoptat de board-ul IVS la


acea dat. ntr-adevr, valoarea de pia este o valoare estimat (estimarea,
n general, poate produce erori), dar la
DATA EVALURII, care este valoarea
prezent (susinut i argumentat de
date reale de pia) i nu o valoare viitoare (aa cum de exemplu procedeaz
brokerii pe piaa financiar). De multe
ori am primit ntrebarea i chiar mi
s-a cerut n scris s estimez ct timp
este valabil valoarea de pia. Am
rspuns c valoarea de pia estimat
este valabil att timp ct condiiile
de pia nu se schimb.
Dar oare noi, evaluatorii, suntem
exclui de la un astfel de risc (al previzionrii)? Rspunsul meu este c NU. Dar
depinde de noi. Nu mai suntem experi
evaluatori, ci evaluatori autorizai, profesie reglementat sub o anumit legislaie i care respect un Cod profesional
de etic. Este esenial specializarea, pregtirea profesional a evaluatorilor. n
acest context, demersurile pentru mprirea specializrilor n domeniul imobiliar pare argumentat. i acum revin cu
cteva exemple i ntrebri contextuale.
Un evaluator de ntreprindere, de exemplu, lucreaz cu previziuni. Bineneles,
n colaborare cu personalul de specialitate al clientului. Se apeleaz astfel la
date istorice, la continuitatea activitii,
la predictibilitate, la statistic (n general fundamentat pe clopotul lui Gauss).
Cutm de multe ori justificri matematice, logice, dar predicitibilitatea este i
o art, ntr-un context n care globalizarea creeaz i fragilitate de ansamblu. O cdere a unei bnci n SUA are
consecine n Vatra Dornei, de exemplu.
Interconectarea bncilor, a economiilor

NECULAI POSTOLE,
Evaluator autorizat - EI, EPI

lumii ne expun unui risc mai mare. Iat


deci, c judecata unui evaluator, n acest
context, este foarte important. Pe ce se
bazeaz aceast judecat? Pe studiul specializat, pe interconectarea cunotinelor
evaluatorilor, pe precizarea limitrilor
noastre, a condiiilor limitative (extrem
de importante), pe evitarea domeniului
Lebedei Negre (prognoza pentru rezultate ndeprtate). SEV 100 Cadrul general: Evaluare i raionament. 1. Aplicarea principiilor din aceste standarde la
situaiile specifice va necesita exercitarea
raionamentului. Acest raionament trebuie s fie aplicat n mod obiectiv i nu ar
trebui s fie folosit pentru a supraevalua
sau subevalua valoarea rezultat. Raionamentul va fi exercitat avnd n vedere
scopul evalurii, tipul valorii i orice alte
ipoteze aplicabile n evaluare.
Trebuie s cunoatem conceptele cu
care lucrm. Unul dintre cele mai importante capitole n domeniul evalurii este SCOPUL EVALURII. Acestui
scop i corespunde o valoare (de pia
pentru vnzare, pentru garanie bancar, just, de investiie etc.), iar fiecare
din aceste valori se trateaz individual
i fiecare expune la anumite riscuri.
SEV 100 Cadrul general alineatul
27: Un tip al valorii poate fi inclus n
una din cele trei categorii principale:
a. prima se refer la estimarea celui
mai probabil pre care s-ar obine
ntr-un schimb ipotetic pe o pia
liber i concurenial. n aceast
categorie se ncadreaz valoarea
de pia, aa cum este definit n
aceste standarde;

Pagina cititorilor

b. a doua implic estimarea beneficiilor

pe care o persoan sau o entitate


le va obine din deinerea unui
activ. Valoarea este specific pentru
acea persoan sau entitate i poate
s nu aib nicio relevan pentru
participanii de pe pia. n aceast
categorie se ncadreaz valoarea de
investiie i valoarea special, aa
cum sunt definite n aceste standarde;
c. a treia se refer la estimarea preului
care ar fi convenit, n mod rezonabil,
ntre dou pri specifice, pentru
schimbul unui activ. Dei s-ar putea
ca prile s fie independente ntre
ele i negocierea s fie neprtinitoare,
nu este necesar ca activul s fie expus
pe pia, iar preul convenit poate
fi unul care reflect mai degrab
avantajele sau dezavantajele specifice
ale proprietii pentru prile
implicate dect cele de pe pia, n
ansamblul ei. n aceast categorie se
ncadreaz valoarea just, aa cum
este definit n aceste standarde.
Valoarea de pia pentru garanie
bancar, de exemplu (SEV sau IVS 310),
conine riscurile (neexplicate punctual,
dar tratate n Termenii de referin ai
evalurii- vezi n special alineatul 4 i
5). Alineatul 7 din acest SEV ne poate
expune (se face referire la cerere viitoare, cerere potenial sau probabil
pentru alte utilizri, care exist sau care
poate fi anticipat la data evalurii).
Cum ne putem dezvolta capacitatea de
anticipare? Are ea vreo logic? Sau mai
degrab evitm previzionarea unor rezultate cu probabilitate mic? Sau evitm cuantificarea riscurilor? Este foarte greu s prezici un risc n cifre? Sunt
ntrebri la care, dac gsim rspunsul
adecvat, ne propulseaz din sfera neprofesionalismului, n cea a cunoaterii valoroase i a respectului celorlali.
Am pus aceste ntrebri pentru c
rspunsurile se regsesc n Standardele
i Ghidurile de evaluare. Citez din SEV
310, alineatul G7: Trebuie luate n considerare cererea i vandabilitatea preconizate pentru proprietatea imobiliar,
pe perioada mprumutului, precum i

informaiile adecvate despre condiiile de pia curente, coninute n raport.


Aceste informaii nu ar trebui s includ
predicia evenimentelor sau a valorilor
viitoare, ci trebuie s reflecte ateptrile
curente de pe pia asupra performanelor viitoare ale investiiei, bazate pe
tendinele curente. n SEV 320 (Estimarea valorii de investiie pentru investitorii individuali) se precizeaz foarte
clar: Evaluatorul are nevoie s obin
de la investitor urmtoarele informaii:
orice caracteristici specifice
afacerii sau portofoliului de
investiii deinut de acesta, care
pot influena n orice fel fluxul
de numerar viitor generat de
proprietatea imobiliar supus
evalurii;
criteriile de investiie ale
investitorului (cum ar fi rata
rentabilitii dorit de acesta sau
durata investiiei);
contracte de nchiriere;
bugetele previzionate pentru
performana financiar;
licene;
extras de carte funciar i
documente cadastrale;
cheltuieli de ntreinere;
de asemenea - de obicei de la tere
pri, informaii cu privire la:
date de pia despre proprietatea
imobiliar;
rate ale dobnzii i modificri
ateptate ale acestora;
potenialul de vnzare a
proprietii;
aspecte juridice i de urbanism
care afecteaz proprietatea;
rata curent i rata potenial a
inflaiei.
n acest caz riscul la care se expune
evaluatorul este minimalizat.
Revin la cartea lui Taleb. Lebda
Neagr este o metafor pentru descrierea abstractului, necunoscutului, incertudinii imprecise. Noi, oamenii, trim
n dou provincii: Mediocristan (o
provincie linitit, blnd, lipsit de evenimente, sau evenimente care pot fi uor
prezise prin legile lui Gauss: venitul unui

restaurant mic, al unui stomatolog, veniturile unui amator de jocuri de noroc,


accidentele de main, coeficientul de
inteligen etc. Aici acioneaz experii.
Exemple: evaluatorii de animale, evaluatorii de terenuri agricole, contabilii, analitii de asigurri etc). i Extremistan (cel
care genereaz Lebede Negre: venitul,
dimensiunea companiilor, deinerea aciunilor, pieele financiare, preul bunurilor, rata inflaiei, datele economice etc.
Aici acioneaz experii care tind s fie...
non-experi. Exemple: agenii de burs,
consilierii, cei care se ocup de prognoze
financiare, experii de risc etc.).
Pentru a evita Extremistanul, evaluatorul are la dispoziie Standardele i
Experiena ANEVAR. n orice lucrare
complex trebuie s apelm cu ncredere
la aceste dou surse. Standardul nu propune lucrul cu date matematice exacte,
ci i propune s ghideze judeci. Analizai, de exemplu, din ultimul numr al
revistei VALOAREA (nr. 10), la paginile
66-71, referitor la Informaiile de pia, ratele de capitalizare prezentate de
furnizorii acestora. Nu o s observai o
egalitate matematic. Sunt greite? Nu,
dar sunt corelate cu ceilali factori care
n final asigur fundamentarea valorii.
Standardele ne dau posibilitatea s
exploatm inteligena individual proprie fiecrui evaluator, judecata proprie, dar nu ne las s deviem ctre
impredictibil.
nchei cu o pledoarie pentru aceast carte i, n general, pentru conceptul
de paradigm. Istoria, evoluia, progresul nu se desfoar lin, ci n salturi. Iar
salturile sunt consecina paradigmei.
Seneca i ncheia eseurile (concepute sub form de scrisori) cu vale, adesea
tradus greit drept adio. Termenul are
aceeai rdcin cu valere i valor, i nseamn fii puternic (adic robust) i
fii vrednic Lebda Neagr (ed. Curtea
Veche - 2010) Nassim Nicholas Taleb.
Vale!
Articol primit pe adresa redaciei n urma concursului
lansat de Dana Ababei, prim-vicepreedinte ANEVAR,
n numrul 10 al revistei Valoarea, oriunde este ea.
Articolul a fost desemnat ctigtor de membrii Consiului director i, ca urmare, publicat n ediia de fa.

VALOAREA | Q2 2016 51

Schimbarea proprietarului.
Proceduri i riscuri
PETER HAAPANIEMI

nzarea sau cumprarea unei firme de


evaluare poate fi complicat, dar profesionitii care au trecut printr-o astfel de experien mprtesc sfaturi valoroase.

n 2002, Jared Schweitzer, MAI,


s-a alturat firmei Miller, Long &
Associates Inc., o firm de evaluare
din Roanoke, Virginia. n anii urmtori a lucrat alturi de proprietarul
firmei i au discutat n mod frecvent
toate aspectele legate de afacerea respectiv. Aadar, cnd Schweitzer a
hotrt s cumpere firma n anul
2014, erau puine necunoscute. A
fost o tranzacie foarte simpl, spune el. Cu toate acestea, Schweitzer i
proprietarul au analizat pe ndelete
i cu atenie detaliile, dup care s-au
verificat de mai multe ori. Fiecare
din noi i-a adus avocatul ca s analizeze tranzacia al crei raport detaliat l scrisesem, deoarece doream
s fim siguri c sunem acoperii din
punct de vedere legal, spune el. A
meritat toat acea atenie acordat
detaliilor i transferul afacerii s-a realizat fr nicio problem.
Experiena lui Schweitzer subliniaz una dintre cele mai bune practici
cheie n procesul de vnzare a unei firme de evaluare: Trebuie fcute temele.
Firmele pot trece de la un proprietar
la altul din diferite motive. Este posibil ca unii vnztori s se pregteasc
pentru ieirea la pensie, s i retrag
banii din afacere, sau pur i simplu s
doreasc s ncerce ceva nou profesio-

52 VALOAREA

nal. Cumprtorii, la rndul lor, pot s


doreasc s-i diversifice sau s-i extind pieele, s se dezvolte rapid, sau
s nceap o afacere cu o companie
care deja funcioneaz. In orice caz,
este important s fii pregtit.

Ct valoreaz?
n cazul vnzrii unei companii,
chestiunea fundamental este preul. Adesea acesta este determinat
cu ajutorul unui multiplicator de
venituri. Pentru firmele de evaluare,
aceti multiplicatori variaz n mod
obinuit de la mai puin de unu la
mai mult de trei iar ecuaia este
adesea modificat n funcie de situaie. De exemplu, n anul 2012, Nick
Marlock, candidat pentru acreditare
profesional superioar (Candidate
for Designation) i partenerul su
de afaceri au cumprat compania
la care lucrau, Appraisal Services
Group Inc. din Jackson, Tennessee,
de la cei doi proprietari ai acesteia.
Am compensat ceea ce aveam noi
de facturat cu ceea ce aveau de facturat fotii proprietari, rmnnd astfel
doar cu angajaii pe care i cumpram, explic Matlock, actualul preedinte al firmei. Preul a fost aproximativ 80% din sumele de plat ctre

angajai sau un multiplicator de 0,8.


La cumprarea unei firme de evaluare de imobile rezideniale anul
trecut, Andrew Richter, MAI, din
cadrul Real Valuation Services din
Deerfield, Illinois, a utilizat diferii
multiplicatori acoperind trei ani pentru a reflecta tendinele de scdere ale
pieei locale. Vnzrile en gros din
2014 au avut un multiplicator 3X,
cele din 2013, 2X, iar n 2012, de X
ori 1, spune Richter, patron i director de evaluri comerciale al companiei. Am adunat toate aceste valori
i le-am mprit la 6 pentru a obine
media ponderat, punnd accentul
n special pe anul cel mai recent.
n practic poate fi complicat s
se decid asupra unui multiplicator.
Este greu s se vin cu o valoare ntr-o industrie a serviciilor fr prea
multe active fixe i unde totul se reduce la relaii, arat Richter. Nu
exist un numr magic. Profesionitii
din domeniul evalurii firmelor, cu
care am discutat, nu au ajuns la un
consens n legtur cu un multiplicator bun pentru acest tip de activitate.
ntr-un domeniu n care companiile sunt de dimensiuni mai mici i
n proprietate privat, nu se vor gsi
vnzri comparabile de firme de evaluare, pentru c informaia de acest
tip constituie un privilegiu deosebit
i nimeni nu este dispus s o mprteasc, spune Laird Goldsborough,
MAI, senior director n cadrul Valbridge Property Advisors, o firm cu
sediul n Kansas City, Kansas, pe care

a cumprat-o n anul 2004.


La evaluarea unei firme de evaluare, prile implicate trebuie s examineze cu atenie veniturile i cheltuielile.
Totodat, trebuie s analizeze subiectiv
unii factori cum ar fi:
Diversitatea bazei de clieni.
Dac o firm depinde prea
mult de unul sau doi clieni,
acest lucru ar putea avea drept
consecin o instabilitate
dup vnzare. Aud frecvent
cumprtori spunnd c nu
doresc ca vreun client s
reprezinte mai mult de 20%
din venitul firmei deoarece,
n calitate de cumprtor, riti
mult dac exist un client
cheie, spune Peter Christensen,
consilier general n cadrul LIA
Administrators & Insurance
Services cu sediul n Santa
Barbara, California, care lucreaz
cu diverse firme de evaluare.
Meninerea
bazei de clieni.

Vor rmne actualii clieni i


dup vnzarea firmei? Nu
exist un contract pe termen
lung sau vreo garanie n ceea
ce privete continuarea relaiilor
cu clienii i n viitor, spune
Justin Markley, MAI, director n
cadrul companiei Valuation cu
sediul n Jacksonville, Florida,
care a cumprat o alt firm de
evaluare n anul 2014.
Reputaia. O mare parte a
valorii firmei o constituie
clientela de pe pia. Cnd
Richter analiza oportunitatea
achiziiei sale, a constatat c
firma int avea civa clieni
n comun cu Real Valuation
Services. Am discutat cu civa
dintre ei i am aflat opiniile lor
n legtur cu calitatea activitii
companiei, spune el. Dac
o firm nu este recunoscut
pentru calitatea serviciilor,
atunci garania c afacerea va
continua este mai mic.

Dezvoltarea curent. Este foarte


probabil ca o companie care
prezint o cretere a veniturilor
s aib un multiplicator mai
mare dect o alta care nu
nregistreaz o astfel de cretere.
Desigur, exist cumprtori
interesai de restructurri sau de
obinerea unei liste de clieni,
dar acetia sunt probabil n
cutarea unui pre mic.

Pregtirea pentru vnzare


Cnd o firm de evaluare este
pus pe pia, vnztorii ar trebui s
caute moduri de a arta c afacerea
se bazeaz pe ceva mai mult dect
pe relaiile proprietarului anterior.
Pentru a face o companie atrgtoare pentru un cumprtor, este
necesar ca procesele i structura corporatist care sunt n funciune s
asigure continuitate dup vnzare,
spune Mark Dyson, MAI, AI-GRS,
care i-a vndut firma n anul 2007.
Aceasta poate s nsemne proceduri
i roluri bine fundamentate, precum
i existena unei tehnologii curente
un factor din ce n ce mai important.
n plus, arat Dyson, dorii ca,
dup efectuarea vnzrii, directorii
i managerii seniori s rmn pe
poziii. Aceasta nseamn de obicei
s li se dea un beneficiu n cadrul
companiei n schimbul acceptului
de a rmne pentru nc o perioad de timp dup vinderea acesteia.
Dar probabil c nu dorii s v grbii poate dorii s i testai pe o
perioad de civa ani nainte de a
le acorda aceste drepturi, adaug el.
Punerea la punct a acestor amnunte ia timp, spune Dyson, ceea
ce nseamn c trebuie s ncepei s
planificai totul cu civa ani nainte.

Tranzacia efectiv
Fiecare tranzacie este diferit,
dar n majoritatea cazurilor, prile

au dou opiuni: o achiziie imediat prin plata unui pre, sau un model
de calcul al contraprestaiei cu clauz de indexare pe baza beneficiilor
ulterioare, caz n care vnztorul rmne n firm pentru o anumit perioad de timp, iar ctigurile firmei
sunt utilizate pentru plata unei pri
din contraprestaie.
n cazul unei achiziii imediate,
tranzacia se ncheie repede, ceea ce
poate fi atrgtor pentru vnztorii
care doresc s i retrag banii. Totui, poate fi dificil pentru cumprtori s obin finanare pentru o firm de servicii profesionale. Adesea,
vnztorul obine n cele din urm
un credit. Spune Mark Dyson, MAI,
AI-GRS, care i-a vndut firma de
evaluare cu sediul n Colorado, n
anul 2007. El sugereaz c vnztorii
ncearc s obin cel puin suficient
numerar pentru plata n avans pentru a acoperi preul cel mai mic din
scenariul cu varianta pentru cazul
cel mai ru, deoarece nu se poate
ti dac respectivul solicitant de credit va putea continua s efectueze
plile aferente serviciului datoriei.
n cazul unei abordri ce presupune plata unei contraprestaii cu
clauz de indexare pe baza beneficiilor ulterioare, nu este necesar o
evaluare sau o plat n avans, deoarece preul se bazeaz pe activitatea firmei n decursul timpului. De
exemplu, n achiziionarea firmei
Goldsborough de ctre Shaner Appraisals, s-a utilizat o perioad de
plat a contraprestaiei de 10 ani.
n acest timp, vnztorul a continuat s lucreze n cadrul companiei,
cu dreptul de proprietate, profiturile trecnd treptat de la vnztor la
cumprtor, astfel nct ambii mpart riscurile i recompensele. Toat lumea era n aceeai barc, vslind n aceeai direcie, ceea ce era
frumos, spune Goldsborough. Iar la
sfritul celor 10 ani, acesta declar
Am avut o companie fr datorii i
VALOAREA | Q2 2016 53

care a nregistrat venituri mai mari.


Existena n continuare a fostului
proprietar poate aduce i alte avantaje, cum ar fi transferul de cunotine. Aa cum precizeaz Goldsborough, A fost grozav de bine c am
avut la cine apela stnca rezistent
la toate ncercrile prin care treci
cnd eti la crma unei companii.

Evitarea
problemelor viitoare
La efectuarea unei vnzri, cumprtorii i vnztorii ar trebui s ia
unele msuri importante pentru a reduce expunerea la riscuri pe parcurs
- i aici, din nou, sfaturile din partea
unor experi se pot dovedi a fi de
nepreuit. Cutai n afar consiliere juridic i lsai-i s devin un fel
de discipol al diavolului, recomand
Matlock. A fost bine pentru noi s
existe cineva imparial care s expun
scenariile (legale) pentru cazul cel mai
ru, la care nici nu ne-am fi gndit.
Dar i competena extern are
avantajele sale. Cnd Mark Dyson
i partenerul su i-au vndut firma,
s-au gndit iniial s o evalueze cu
un multiplicator de 1. Totui, n cele
din urm au lucrat cu un broker care
a gsit un numr de poteniali cumprtori interni i externi. Am avut
expunere la o pia foarte larg, a
spus Dyan. Brokerul a anunat un
pre de trei ori mai mare dect cel
real i firma a fost vndut la o valoare apropiat de acesta.
Consilierea din partea specialitilor poate ajuta prile implicate s
rezolve problema responsabilitii.
Dup o vnzare, de exemplu, vnztorii continu s fie rspunztori
pentru lucrrile de evaluare individuale anterioare, asumndu-i implicit riscul ce decurge din aceasta. Este
important s se neleag aici statutul
prescrierilor, arat Christensen. Muli
oameni gndesc raportat la o perioad de cinci ani, deoarece aceasta este
54 VALOAREA

cerina general n ceea ce privete


pstrarea dosarelor. Dar statutul prescrierii variaz n funcie de stat n
multe dintre acestea, timpul ncepnd
s curg nu din momentul ncheierii
lucrrii, ci din momentul descoperirii
unei greeli. n consecin, asistm
la acionarea n instan a unor evaluatori pentru lucrri de evaluare de
acum 10 sau 12 ani, spune Christensen, adugnd c vnztorii trebuie s
se asigure c n contract se stipuleaz
meninerea de ctre cumprtor a asigurrii acoperitoare sau iniierea unui
contract de asigurare.
Cumprtorul, de asemenea, trebuie s pun n balan astfel de riscuri, deoarece poate prelua responsabilitatea legat de evaluarea fcut
respectivei companii. Prin cumprarea ntregii afaceri, se cumpr i
riscul, spune Christensen.
Avnd n vedere acest lucru, este
posibil ca unii cumprtori s prefere s cumpere doar activele unei
companii calculatoare, liste cu clieni i poate numele companiei i
nu ntreaga afacere. Aa s-a ntmplat i cnd compania lui Richter,
Real Valuation Services, a cumprat
o firm mai mic din Chicago. RVS
a cumprat activele firmei i acum
i pltete cheltuielile de exploatare, dar firma este persoan juridic
separat care funcioneaz cu proprietarul su iniial i care nc are
vechiul cod de identificare fiscal.
Proprietarul anterior l utilizeaz ca
element de tranziie pn ce clienii existeni pot fi obinuii cu codul
nostru de identificare fiscal, explic
Richter. Cu acest tip de organizare,
spune el, nu ne asumm nicio rspundere pentru ceea ce s-a fcut nainte de a cumpra compania.

Deschiztori
de drumuri noi
i cumprtorii trebuie s se pregteasc pentru ceea ce se ntmpl

dup vnzare. De exemplu, cum se


vor prezenta noile procese sau sisteme personalului existent? Sau, dac
o vnzare presupune combinarea a
dou companii, cum se pot integra
armonios cele dou grupuri? Dac
aceste modificri nu sunt abordate
corect, ele pot cauza rupturi n cadrul firmei.
Cnd achiziionezi o firm care
funcioneaz de ctva timp, schimbarea rutinei deja existente este una
din cele mai mari provocri, spune
Nick Chop, MAI, director n curs de
specializare la Florida Valuation, n
evaluarea proprietilor private expropriate n interes public.
n mod similar, cumprtorii
trebuie s aib n vedere modul n
care va fi necesar ca ei nii s se
adapteze. Goldsborough a considerat util s discute cu ali proprietari
de firme i s urmeze un program de
monitorizare antreprenorial. Apelai la sfaturi bune n legtur cu
modul de a conduce o companie,
recomand el. Nu ncercai s gsii
singur calea, pentru c nu este nevoie. Exist resurse n comunitatea
dumneavoastr.
Per ansamblu, att cumprtorii,
ct i vnztorii trebuie s neleag c timpul este un bun preios i
folosirea lui pentru a face planuri i
poate ajuta s evite posibile probleme. Cu ct se aloc mai mult timp
de gndire i pregtire, cu att mai
bine, spune Matlock. Cu ct se
poate discuta mai mult despre vnzare n avans, cu att este mai uor
la final.
Preluat / tradus cu permisiune.
Acest text a fost publicat iniial n limba englez.
ANEVAR a tradus textul n limba romn i este singurul
responsabil pentru acurateea acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute 2013 de ctre
Appraisal Institute. Toate drepturile rezervate.
Textul original a fost publicat pentru utilizare n
Statele Unite n conformitate cu legislaia, reglementrile
i standardele de bun practic n evalurile din Statele
Unite. Definiiile, metodologiile i conceptele din acest
text tradus pot fi sau nu pot fi aplicabile n Romnia.
Appraisal Institute i declin n mod expres orice
rspundere pentru orice pierderi sau daune care pot
aprea din utilizarea textului tradus.

EVENIMENTE

Distincii acordate de organisme profesionale


internaionale preedintelui fondator al ANEVAR,
domnului Gheorghe Bdescu

a nceputul lunii mai a


acestui an, preedintele
fondator al Asociaiei, dl.
Gheorghe Bdescu, a fost
ales, de ctre IVSC (Forumul Consultativ al Consiliului Internaional pentru Standarde de
Evaluare), membru al Comitetului
pentru recunoaterea standardelor internaionale i a membrilor
IVSC. Comitetul este format din
opt persoane alese pe baza experienei n domeniul evalurii i
a cunotinelor n privina standardelor de evaluare aplicabile
n diverse regiuni ale lumii. Atribuiile acestui Comitet sunt:

Armonizarea vechiului i noului


cadru de aplicare a standardelor
n vederea sprijinirii profesiei n
rile n dezvoltare;
Confirmare ca membru al IVSC
a organizaiilor de evaluatori din
diverse ri ce ndeplinesc cerin-

ele standardelor profesionale;


ncurajarea dezvoltrii unor certificri internaionale separate
pentru fiecare domeniu al activitii de evaluare: evaluator de
active corporale, evaluator de
afaceri, evaluator de instumente
financiare. Aceste certificri vor
fi emise de ctre organizaiile
membre i vor fi acordate practicienilor ce respect standardele internaionale de evaluare i
fac parte dintr-o organizaie profesional de evaluatori, membr
a IVSC;
S contribuie la recunoaterea
pe pia a standardelor internaionale de evaluare;
S asigure parteneriatul, conlucrarea i comunicarea ntre
IVSC i organizaiile profesionale naionale;
S desfoare o activitate de
consiliere proactiv a Comitetului de Standarde cu scopul
de a asigura elaborarea unor
standarde de nalt calitate i
larg acceptate de organizaiile
profesionale.

Ceilali membri ce compun acest


grup sunt din Canada, China, Olanda, Singapore i SUA, iar preedintele Comitetului urmeaz a fi nominalizat de conducerea IVSC.

Tot n luna mai, dl. Gheorghe


Bdescu a fost distins de ctre
TEGoVA (The European Group of

Valuers Associations) cu un premiu de recunoatere a excelenei


carierei sale dedicat profesiei de
evaluator. Ceremonia a avut loc
n cadrul conferinei ce a reunit la
Bruxelles toate asociaiile europene membre TEGoVA, ocazie cu
care a fost lansat i a 8-a ediie
a Standardelor Europene de Evaluare (EVS - The Blue Book).
Premiul a fost acordat pentru:
Participarea sa la activitatea
TEGoVA nc din anul 1994, n calitate de reprezentant al ANEVAR.
n perioada 1998-2001 a fost
ales n conducerea TEGoVA
avnd ca responsabilitate profesia de evaluare n rile europene n curs de dezvoltare;
Participarea ca membru al grupului editorial ce a elaborat Standardele europene de evaluare,
ediiile 2000 i 2003;
Este coautor al Standardelor
Europene de Evaluare privind
evaluarea ntreprinderii i evaluarea activelor necorporale - ediiile 2000 i 2003;
A promovat activitatea TEGoVA
n cadrul asociaiilor profesionale ale evaluatorilor din rile Europei Centrale i de Est i
a asistat asociaiile din Serbia
i Georgia s devin membri
TEGoVA;
A susinut cursuri i seminarii n mai multe ri europene:
Albania, Armenia, Azerbaijan,
Bosnia-Heregovina, Bulgaria,
Serbia, Ukraina, Ungaria, promovnd aplicarea standardelor
internaionale i europene de
evaluare;
A dus o activitate susinut de
comunicare i mediere n scopul apropierii dintre TEGoVA i
IVSC;
A avut o contribuie major n
crearea i dezvoltarea ANEVAR,
care a devenit una dintre cele
mai importante asociaii profesionale din Europa.
VALOAREA | Q2 2016 55

EVENIMENTE

Conferina Naional ANEVAR


Bucureti - 9 aprilie 2016
Conferina Naional ANEVAR a avut loc n data de 9 aprilie 2016, la Bucureti. Delegaii alei n cadrul
Adunrilor Generale ale Filialelor Asociaiei, desfurate n perioada 23 februarie 31 martie 2016, au
participat, alturi de invitai, la aceast conferin.

Daniel Manae - preedinte ANEVAR

Adrian Vascu - preedinte ANEVAR 2014-2015


56 VALOAREA

Gheorghe Bdescu
- peedinte fondator ANEVAR

Gheorghe Marinescu - ef serviciu taxe i


impozite locale Ministerul Finanelor Publice

EVENIMENTE

Consiliul director ANEVAR 2016-2017

Florin Dnescu - ARB

Nicolae Miric - secretar general al UPLR

Aurelian Robert ova, preedinte CECCAR

Gabriel Radu - preedinte CAFR

Ionu tefan, vicepreedinte CCF

Lenua Popescu
- consilier, Ministerul Justiiei

VALOAREA | Q2 2016 57

EVENIMENTE

ANEVAR, partener al Galei UNITER 2016


ANEVAR a fost partener
al celei de-a 24-a ediii a
Galei Premiilor UNITER,
continund astfel tradiia
din anii trecui. Preedintele
Asociaiei, Daniel Manae
i-a nmnat lui Adrian
Damian, pe scena teatrului
Regina Maria din Oradea,
premiul pentru scenografia
spectacolului Cntreaa
cheal - pus n scen la
Teatrul Naional Vasile
Alecsandri din Iai.

Daniel Manae - ANEVAR,


Maria Miu i Adrian Damian

Daniel Manae - ANEVAR, Maria Miu

Adrian Vascu - preedinte ANEVAR 2014-2015, Aura Corbeanu


- vicepreedinte executiv UNITER i Daniel Manae - preedinte ANEVAR
58 VALOAREA

Ion Caramitru

EVENIMENTE

Cea de-a 14-a ediie a conferinei


Evaluarea pentru piaa de capital din Romnia
ASE Bucureti, Aula Magna - 17 mai 2016
Cea de-a 14-a ediie a conferinei Evaluarea pentru piaa de capital
din Romnia, organizat n colaborare cu Academia de Studii Economice Bucureti a avut loc mari, 17 mai
2016, n Aula Magna. Printre temele
conferinei s-au numrat:

Analiza financiar a sectorului i


evaluarea ntreprinderii. Industria de
servicii medicale private - Studiu
de caz;
Aspecte constatate n urma verificrii rapoartelor de evaluare realizate n baza Legii 151;

Modelarea financiar n analiza


DCF;
Managementul bazat pe valoare Un instrument de cretere a valorii
acionarilor;
Studiu de caz pentru analiz
instituional.

Anamaria Ciobanu, Daniel Manae

Filip Stoica

Ionu Stroe

Marius Murean

Ion Anghel

Iuliana Simona Mocanu

Anamaria Ciobanu

Ileana Guu

Alexandru Combei

VALOAREA | Q2 2016 59

EVENIMENTE

Conferina Evaluarea activelor din sectorul public.


Evaluarea pentru impozitare a cldirilor
- concluziile primei etape Eforie Nord, 11 iunie
Sfritul lunii mai a nsemnat i finalizarea primei perioade de implementare a noilor reguli privind impozitul pe
cldiri. Punerea n aplicare a
acestor msuri a reprezentat o provocare pentru evaluatorii autorizai, pentru autoritile locale i, nu n ultimul
rnd, pentru contribuabili.
Conferina din acest an, de
la Eforie Nord, a fost dedicat
acestui subiect. Au fost prezentate primele statistici din BIF,
dup ncheierea perioadei de depunere a rapoartelor de evaluare
(31 mai) prelungit prin Normele modificate la Codul fiscal. De
asemenea, au fost formulate c-

teva propuneri de modificri care


pot fi aduse Codului fiscal. Toate
acestea s-au derulat n prezena
a peste 300 de participani printre care i reprezentanii Ministerului Finanelor Publice. Speakerii acestui eveniment au fost:
Gheorghe MARINESCU, ef
Serviciu Impozite i Taxe Locale - Ministerul Finanelor Publice
Daniel MANAE, Preedinte ANEVAR
Adrian VASCU, Preedinte ANEVAR 2014-2015 | Senior Partner VERIDIO.
Laureniu STAN, Vicepreedinte ANEVAR | Director Executiv
FAIRVALUE CONSULTING.
Irina BENE, Cercettor IROVAL

Daniel Manae
60 VALOAREA

Corneliu CHIOPU, Director SC EVALCONS


Printre temele abordate n cadrul conferinei s-au numrat:
Particulariti ale procesului
de evaluare pentru impozitare. Propuneri de mbuntire;
Aspecte privind evaluarea pentru impozitare rezultate din
sondajul ANEVAR realizat n
perioada 3-6 iunie 2016;
Punct de vedere privind rezultatul analizei statistice a evalurii n scopul impozitrii cldirilor prin abordarea prin cost;
BIF - Concluzii i statistici preliminare;
Statistici generale cu date prelevate din Baza de Informaii Fiscale.

Adrian Vascu

EVENIMENTE

Gheorghe Marinescu

Corneliu chiopu

Emilia Iordache

Irina Bene

Laureniu Stan

VALOAREA | Q2 2016 61

EVENIMENTE

Conferina Analiza pieei imobiliare din Romnia


ASE Bucureti 12 aprilie
ASE Bucureti prin Departamentul de Analiz i Evaluare Economico-Financiar (AEEF), n parteneriat cu
ANEVAR, a organizat Conferina Analiza pieei imobiliare din Romnia, n data de 12 aprilie 2016, prilej cu
care a fost lansat ediia 2015 a studiului academic independent AEEF MLS Market Report, elaborat de ASE i
Flexmls. Evenimentul a avut loc n Aula Magna a ASE Bucureti.

Daniel Manae - preedinte ANEVAR

Nicolae Istudor, rector ASE

Conferina naional a Camerei Consultanilor Fiscali din Romnia


Preedintele ANEVAR, Daniel Manae, a participat n data de 21 aprilie 2016 la Conferina naional a Camerei Consultanilor Fiscali din Romnia, alturi de preedintele ANAF - Drago Doro i ali invitai din organizaii
de profil sau reprezentani ai autoritilor publice.

Conferina European pe teme de evaluare i Adunarea General TEGoVA


Bruxelles - 13-14 mai 2016
ANEVAR a participat la Conferina european pe
teme de evaluare i la Adunarea General a asociaiilor
membre TEGoVA n perioada 13 - 14 mai, la Bruxelles.
Cu aceast ocazie a fost lansat cea de-a opta ediie a
Standardelor Europene de Evaluare (EVS 2016). Printre
invitaii acestui eveniment s-au numrat reprezentani
ai Appraisal Insitute din SUA, Appraisal Institute din
Canada, European Mortgage Federation i alii.

62 VALOAREA

Prezentrile din cadrul Adunrii Generale TEGoVA, din


data de 14 mai, printre care i cea intitulat ANEVAR in
Figures, susinut de Adrian Vascu, preedinte ANEVAR
2014-2015 i membru n board-ul TEGoVA, au beneficiat
de prezena a peste 90 de delegai din 24 de ri.
TEGoVA reprezint n prezent 63 de asociaii, din
34 de ri.

INFORMAII DIN PIA

Informaii corelate cu evaluarea proprietilor


imobiliare i cu evaluarea ntreprinderii

ontinum s prezentm i
n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea
setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i
utilizatorilor rapoartelor de
evaluare. Prezentarea are dou pri.
Prima parte este legat de informaii corelate cu evaluarea proprietilor
imobiliare iar partea a doua este legat de informaii corelate cu evaluarea
ntreprinderii.
Vor fi prezentate sursele de informaii n fiecare caz n parte, astfel nct evaluatorii care vor utiliza aceste
informaii s citeze concret n raportul
de evaluare sursa pe care au utilizat-o.
Facem precizarea c aceste informaii
sunt asumate de ctre furnizorii acestora, singurii care pot fi citai n rapoartele de evaluare. Altfel spus, sursa de
informaii care trebuie citat nu este
revista Valoarea, oriunde este ea, ci
sursa este furnizorul informaiei.
Gsii mai jos premisele avute n
vedere la prezentarea informaiilor privind spaiile de birouri, centrele comerciale i spaiile industriale. Informaiile din tabelele anexate trebuie
interpretate strict n corelaie cu aceste premise.
n cazul informaiilor referitoare la
piaa imobiliar, pentru localitile la
care nu se fac referiri n coninutul tabelelor anexate, unde foarte probabil
volumul tranzaciilor imobiliare este
mai redus, evaluatorii vor avea n vedere informaiile locale i le vor corela
cu datele din tabelele de mai jos. De
exemplu, nivelul ratelor de capitalizare
nu poate fi mai mic dect valorile minime ale ratelor prezentate n aceste
tabele, cel mai probabil situndu-se
n jurul nivelului superior al intervalelor
referitoare la aceste rate.

Capitolul 1: Premise i Definiii


1. BIROURI
Colliers: Pentru piaa din Bucureti, informaiile
se bazeaz pe cldirile de birouri de Clasa A din
punctul de vedere al calitii cldirii, indiferent
de locaie i care au mai mult de 3.000 mp
nchiriabili.

DTZ: Pentru piaa de birouri, att din Bucureti,


ct i din ar, informaiile sunt despre cldirile
cu cele mai bune specificaii tehnice, unde s-a
raportat cea mai mare chirie obtenabil.

Knight Frank: Pentru piaa din Bucureti,


informaiile se bazeaz pe cldirile de birouri de
Clasa A din punctul de vedere al calitii cldirii,
indiferent de locaie i care au mai mult de 2.000
mp suprafa nchiriabil.

JLL: Pentru piaa de birouri, s-a raportat cea mai


mare chirie obtenabil, n cea mai bun cldire
din tipul de locaie, n condiii de pia.

CBRE: S-a raportat Chiria prime, care reprezint


chiria de pia care poate fi obinut pentru o unitate de dimensiuni standard (n concordan cu cererea pentru fiecare pia n parte - 1.000 mp pentru birouri), de cea mai bun calitate i n cea mai
bun locaie din pia, la data raportrii. Chiria
prime ar trebui s reflecte nivelul la care tranzaciile relevante sunt finalizate n pia la momentul
respectiv, dar nu trebuie s fie identice cu oricare
dintre ele, n special n cazul n care nivelul tranzaciilor este limitat sau exist doar cteva oferte.

n cazul oraelor primare, informaiile se bazeaz


pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie. n timp ce Timioara, ClujNapoca, Iai i Braov ofer i cldiri moderne de
birouri, n Constana, oferta de cldiri de birouri
este compus din spaii de calitate slab.

n cazul oraelor secundare, informaiile se bazeaz


pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie.
VALOAREA | Q2 2016 63

INFORMAII DIN PIA

Colliers, Knight Frank, JLL,


DTZ: Chiriile raportate sunt de
tip triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli necesare pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.

tiv la cel mai bun randament (cea


mai mic rat) estimat a fi obtenabil
pentru o proprietate de tip birouri
de cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat la
nivelul chiriei de pia, cu chiriai de
prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau impozit aferent, ci reflect preul
raportat.

Colliers, Knight Frank, JLL,


DTZ, Darian: Chiriile raportate
sunt de tip contractual, astfel nu
se iau n considerare facilitile
acordate de ctre proprietar (luni
de chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).

CBRE: Chiriile raportate sunt


brute, urmnd s se analizeze
ct se recupereaz prin service
charge i totalul facilitilor
(luni fr chirie, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).

Pentru piaa de birouri din


Bucureti, intervalele de chirii au
fost estimate astfel:

Ratele de capitalizare raportate


se refer la produse primare, respecLocaie

64 VALOAREA

Estimrile ratelor de capitalizare


sunt bazate att pe tranzaciile
nchise n ultimii ani, ct i pe
negocierile avansate.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.
n cazul oraelor primare, doar
cldirile moderne sunt atractive
pentru investitori. Rata de capitalizare pentru aceste produse a
fost estimat avnd n vedere ateptrile investitorilor care ar fi
interesai de achiziia unor astfel
de proprieti n oraele analizate, precum i tranzaciile nregistrate n ultimii ani.
n cazul oraelor secundare, au
fost destul de puine tranzacii

central

Piaa Victoriei

semicentral

Floreasca, Barbu Vcrescu,


Piaa Presei, Politehnica, Lujerului

periferic

Bneasa, Pcii, Pipera

transparente n ultimii ani,


prin urmare este dificil de
estimat o rat de capitalizare
pentru acestea.

2. CENTRE COMERCIALE

Pentru estimarea de chirii i rate


de capitalizare, au fost luate n
considerare centrele comerciale
care ofer o galerie comercial
de cel puin 5.000 mp i o ancor
alimentar (supermarket sau
hipermarket).

Colliers: Att pentru Bucureti,


ct i pentru oraele principale
din ar, centrele comerciale au
fost mprite n dou categorii (produse primare i secundare) n funcie de performana
acestora.

JLL: Att pentru Bucureti, ct


i pentru oraele principale din
ar, s-au luat n considerare
doar produsele primare.

DTZ: Pentru Bucureti i oraele


principale din ar s-au luat
n considerare doar produsele
moderne (minim 5.000 de mp
suprafaa nchiriabil, unde
suprafaa supermarketului/
hipermarketului nu depete
suprafaa galeriei comerciale).

Chiriile estimate sunt de tip


triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate). Acestea
pot fi pltite de ctre proprietar,
dar sunt refacturate chiriailor
prin service charge (incluznd,
dar fr a fi limitate la,
categoriile listate mai sus).

INFORMAII DIN PIA

Nota bene: cheltuielile de capital


rmn n sarcina proprietarului.

Chiriile raportate sunt de tip


contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de
chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).

Chiriile estimate pentru centre


comerciale reprezint chirii
medii pentru spaii de 100 mp
amplasate la parter, ocupate
de magazine de mod. Aceste
valori nu sunt suficiente pentru
a estima chiria medie pentru un
centru comercial.

De asemenea, este important s


se in cont de faptul c aceste
chirii variaz mult de la ora la
ora n funcie de: puterea de
cumprare existent, competiia
i vadul comercial pentru fiecare
centru comercial n parte.
Ratele de capitalizare raportate se
refer la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea
mai mic rat) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip comercial de cea mai bun calitate,
n cea mai bun locaie din pia,
nchiriat la nivelul chiriei de pia, cu chiriai de prim clas.

Pentru Bucureti, dat fiind c


nu au fost tranzacii clasice de
investiii cu produse primare,
ratele de capitalizare au fost
estimate lund n calcul att
ateptrile vnztorilor, ct i
cele ale investitorilor care ar fi
interesai s cumpere un astfel
de produs, precum i tranzacii
din regiune (Europa Central i
de Est), n orae comparabile.

Att pentru oraele primare,


ct i pentru oraele secundare,
ratele de capitalizare au
fost estimate pornind de la
tranzaciile nchise n ultimii
ani, precum i avnd n vedere
ateptrile vnztorilor i
cumprtorilor poteniali.

Ratele de capitalizare raportate


se refer la produse primare,
respectiv la cel mai bun
randament (cea mai mic rat)
estimat a fi obtenabil pentru o
proprietate de tip industrial de
cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat
la nivelul chiriei de pia, cu
chiriai de prim clas.

Ratele de capitalizare raportate


nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.

Att pentru Bucureti, ct i


pentru oraele din ar, ratele
de capitalizare au fost estimate
innd cont de ateptrile
vnztorilor i ale investitorilor
care ar fi interesai s
achiziioneze asemenea produse,
precum i de tranzaciile din
regiune (Europa Central i de
Est), n orae comparabile.

Rata de capitalizare este


estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.

Colliers: n cazul urmtoarelor


orae (Constana, Iai i ClujNapoca), spaiile industriale de
calitate existente sunt limitate.
Chiriile specificate pentru aceste
orae sunt valabile pentru soluii
built-to-suit.

3. SPAII INDUSTRIALE

Au fost luate n calcul doar


spaiile logistice de calitate
din Bucureti i din oraele
menionate.

Chiriile estimate sunt de tip


triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.

Ratele de capitalizare raportate


nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)

de ctre proprietar (luni de chirie gratuit, contribuia proprietarului la amenajarea spaiului).

i preul de tranzacionare/
preuri negociate.

Chiriile raportate sunt de tip


contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate

Urmeaz tabele cu date la Q1 2016:


VALOAREA | Q2 2016 65

INFORMAII DIN PIA

CBRE Romnia
Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

central: 18.5
semicentral: 14.5-16.5
periferie: 10

11 - 14

9 - 11

Rata medie de neocupare (%)

11.9%

Iai: 8%
Cluj Napoca: 12%
Braov: 12%
Timioara: 8%
Constana: 25%

13%-18%

Rata de capitalizare (%) *

7.50%

8.75 - 9.25%

9.5%

Chirie contractual cldire


clasa A (eur/mp/lun)

Centre comerciale

Chirie cerut pentru un spaiu


de 100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)

60

35 - 40

20 - 25

Rata de capitalizare (%) *

7.25%

8.15%

9%

Industrial

Chirie medie clasa A


(eur/mp/lun)

3.8 pentru suprafee


< 10.000 mp
3 - 3.50 pentru suprafee >
10.000 mp

2.80 - 3.80
n funcie de suprafa

2.5 - 3.3
n funcie de suprafa

Rata medie de neocupare (%)

3.30%

5 - 12%

0 - 22%

Rata de capitalizare (%) *

8.75%

10 - 11%

10.5 - 11.5%

* Rata de capitalizare pentru proprieti prime


66 VALOAREA

INFORMAII DIN PIA

Colliers International
Segment
de pia

Indicatori

Chirie contractual
cldire clasa A
(eur/mp/lun)

Spaii de
birouri

Rata medie de
neocupare (%)

Bucureti

central

16 - 18

semicentral

14 - 16

periferic

8 - 13

medie pia

produse
primare
Rata
de capitalizare (%)

Centre
comerciale

Chirie contractual
pentru un spaiu de
100 mp la parter,
mod (eur/mp/lun)
Rata
de capitalizare (%)

Chirie contractual
medie clasa A
(eur/mp/lun)

Spaii
industriale

Rata medie
de neocupare (%)

Rata
de capitalizare (%)

14,00%

7.5
- 7.75%

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Orae secundare (Sibiu,


Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Piteti, Arad)

12 - 14

9 - 13

Timioara, Iai

n/a

Cluj Napoca

n/a

Braov

n/a

produse
primare n Iai,
Cluj Napoca,
Timioara

9% - 10%

produse
secundare

9.5%
- 11%

produse
primare

55 - 70

produse
primare

20 - 40

produse
secundare

45 - 55

produse
secundare

15 - 20

produse
primare

8% - 9%

3.5 - 4

produse
primare
produse
secundare

7 - 7.5%
9% - 10%

< 3,000 mp

3.8 - 4.25

Braov,
Timioara,
Ploieti, Arad,
Piteti

> 3,000 mp

3.75 - 4.1

Constana, Iai,
Cluj Napoca

3.5 - 4.25

Braov

1%

Cluj Napoca,
Timioara

6 - 10%

Iai, Constana

n.a.

produse
primare

9.5% - 10.5%

medie pia

medie pia

<5%

9 - 9.5%

Sibiu & Trgu Mure

n/a

interes foarte
limitat din partea
investitorilor i
transparent redus
a tranzaciilor

n/a

media
pe centrele
din ar

15 - 20

media
pe centrele
din ar

9%
- 9.5%

Sibiu,
Craiova,
Trgu Mure

3.75
- 4.25

Sibiu,
Craiova,
Trgu Mure

n/a

Sibiu, Craiova,
Trgu Mure

11%

VALOAREA | Q2 2016 67

INFORMAII DIN PIA

Darian DRS
Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu
Mure, Ploieti, Piteti,
Arad)

Spaii de birouri

Chirie contractual cldire


clasa A (eur/mp/lun)

Rata medie de neocupare (%)

Rata de capitalizare (%)

ultracentral: 15 - 18
central: 14 - 17
semicentral: 13 - 15

10 - 14

6 - 12

15%

Iai: 14%
Cluj Napoca: 10%
Braov: 8%
Timioara: 5%
Constana: 20 - 22%

10 - 15%

clasa A: 7.50 - 8.50%

clasa A: 8 - 9.50%

clasa A: 9 - 11%

clasa B: 8.50 - 9.50%

clasa B: 9 - 10%

clasa B: 9.50 - 11.50%

ultracentral: 30 - 60
central: 25 - 40
median i periferic: 15 - 23

25 - 35

15 - 20

Artere comerciale principale:


7.5 - 8.5%

Artere comerciale principale:


8.25 - 9.25%

Artere comerciale
principale: 9.25 - 11.25%

Artere comerciale secundare:


9 - 10

Artere comerciale secundare:


9 - 10%

Artere comerciale
secundare: 9.75
- 11.75%

Centre comerciale
Chirie cerut, pentru un spaiu
de 100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)

Rata de capitalizare (%)

Industrial

Chirie medie clasa A


(eur/mp/lun)

3.25 - 4.25 pentru


suprafee < 3.000 mp
3.00 - 4.00 pentru
suprafee cuprinse ntre 3.000
i 10.000 mp
2.75 - 3.25 pentru
suprafee > 10.000 mp

Rata medie de neocupare (%)

15%

Rata de capitalizare (%)

9 - 10%

2 - 3.75
n funcie de suprafa

1.75 - 3.25
n funcie de suprafa

10 - 15%

9.5% - 10.5%

10.5% - 11.5%

Nota: Ratele de capitalizare considerate n prezenta analiz sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective
68 VALOAREA

INFORMAII DIN PIA

DTZ Echinox
Segment de pia

Orae primare (Iai, Cluj


Napoca, Braov, Timioara,
Constana)

Bucureti

Orae secundare (Sibiu,


Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Piteti, Arad)

Spaii de birouri

central: 16.5 - 18.5


semicentral: 14 - 16
periferie: 9 - 11

11 - 14

9 - 11

Rata medie de neocupare (%)

12.0%

Iai: 6%
Cluj Napoca: 5%
Braov: 8%
Timioara: 3%
Constana: n/a

n/a

Rata de capitalizare (%)

7.50%

8 - 8.5%

9.50%

Chirie contractual cldire


clasa A (eur/mp/lun)

Centre comerciale

Chirie cerut, pentru un spaiu


de 100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)

60 - 70

30 - 35

20 - 25

Rata de capitalizare (%)

7.00%

7.25%

8.00%

Industrial

Chirie medie clasa


A (eur/mp/lun)

3.70 - 4.25 pentru


suprafee < 5,000 mp;
3.6 - 4 pentru
suprafee > 5,000 mp

3.25 - 3.75
n funcie de suprafa

2.75 - 3.5
n funcie de suprafa

Rata medie de neocupare (%)

4%

4%

n/a

Rata de capitalizare (%)

9.00%

9.75%

10.25 - 10.50%

VALOAREA | Q2 2016 69

INFORMAII DIN PIA

Jones Lang LaSalle


Segment de pia

Orae Primare (Iai, Cluj,


Timioara, Braov)

Bucureti

Orae secundare

Spaii de birouri
central: 18.5
semicentral: 14 - 16
periferie: 10 - 12

10 - 14

9 - 11

Rata medie de neocupare (%)

13.5%

Cluj: 10 %
Iai: 6 8%
Braov: 10 12%
Timioara: 5 8%
Constana: n/a

n/a

Rata de capitalizare

7.5%

8.5 - 9.0%

9.0 - 9.5%

Chirie contractual cldire


de clasa A (eur/mp/lun)

Spaii comerciale
Chirie cerut pentru un spaiu
de 100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)

60 - 70

30 - 35

20 - 25

Rata de capitalizare

7.25%

8.25 - 8.75%

8.75 - 9.25%

Industrial

Chirie medie clasa A


(eur/mp/lun)

3.5 - 4.0
(suprafee < 10,000)
3 - 3.5 (suprafee >
10,000)

2.8 - 4.0
n funcie de suprafa

2.5 - 3.2
n funcie de suprafa

Rata medie de neocupare

7%

10%

n/a

Rata de capitalizare

9.0%

10 - 10.5%

10.5 - 11.5%

70 VALOAREA

INFORMAII DIN PIA

Knight Frank
Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri
central: 16-18
semicentral: 13-15
periferic: 8-11

10-14

7-10

Rata medie de neocupare (%),


media pe pia

12%

Iai: n.a.
Cluj Napoca: n.a.
Braov: n.a.
Timioara: n.a.
Constana: n.a.

n.a.

Rata de capitalizare (%),


produse primare

7.50%

8.5-9%

9.5-10.5%

Chirie contractual cldire


clasa A (eur/mp/lun)

Centre comerciale
Chirie contractual, pentru un
spaiu de 100 mp la parter,
mod (eur/mp/lun)

50-60

25-35

18-20

Rata de capitalizare (%),


produse primare

7.75%

8.75-9.25%

9.25-9.75%

Chirie contractual clasa A


(eur/mp/lun)

3.9-4.2 (suprafee mai mici


de 3.000 mp);
3.75-4.0 (suprafee ntre
3.000 i 10.000 mp);
3.3-3.6 (suprafee mai mari de
10.000 mp)

3.5-3.8 (suprafee mai mici


de 3.000 mp);
3.2-3.5 (suprafee ntre
3.000 i 10.000 mp);
2.9-3.2 (suprafee mai mari
de 10.000 mp)

3.2-3.5 (suprafee mai mici


de 3.000 mp);
2.5-3.3 (suprafee ntre
3.000 i 10.000 mp);
2-3.5(suprafee mai mari
de 10.000 mp)

Rata medie de neocupare (%),


media pe pia

7%

n.a.

n.a.

Rata de capitalizare (%),


produse primare

9%

9.5-10.5%

10-11%

Spaii industriale

VALOAREA | Q2 2016 71

INFORMAII DIN PIA

Capitolul 2:

Informaii de pia utile pentru estimarea ratei de actualizare


Evaluarea ntreprinderilor prin
aplicarea metodei fluxurilor de numerar actualizate implic fundamentarea
ratei de actualizare corespunztoare
fluxurilor de numerar previzionate. n
determinarea ratei de actualizare sunt
necesare informaii privind nivelul ratei fr risc, prima de risc de ar i
alte prime de risc pe care evaluatorul
le consider ca fiind adecvate i le ia
n considerare n calculul acestei rate.
Cel mai adesea, referina privind
nivelul ratei fr risc este reprezentat
de randamentul oferit de obligaiunile
de stat cu rating AAA i cu scaden 10 ani emise n moneda n care au
fost previzionate fluxurile de numerar.
Randamentul oferit de obligaiunile
de stat romneti ce au un rating BB+
compenseaz investitorii att pentru
valoarea timp a banilor la nivelul corespunztor ratei fr risc, ct i pentru riscul de neplat la nivelul marjei
de risc de credit rezultat din tranzacii. Ca urmare, dac pentru calculul
ratei de actualizare, se consider c
rata fr risc este reprezentat de randamentul oferit de obligaiunile de stat
YTM RO, 9y, RON

3.43%

Ri 2016, RON

0.60%

YTM RO, 8y, EUR

2.19%

Ri 2016, EUR

0.80%

YTM RO, 8y, USD

3.59%

Ri 2016, USD

1.40%

romneti, nu se recomand luarea n


considerare i a unei prime de risc de
ar. Marja de risc de credit aferent
obligaiunilor de stat romneti poate
fi o referin privind nivelul primei de
risc de ar. Nivelul marjei de risc de
credit poate fi aproximat prin luarea ca
referin cotaiilor CDS (Credit Default Swap instrumente derivate pentru transferul riscului de credit) pentru investiiile n euroobligaiunile de
stat romneti sau diferena existent
ntre randamentele obligaiunilor cu
rating AAA i randamentele obligaiunilor romneti emise n aceeai moned i avnd aceeai maturitate.
Pentru a avea o referina privind
nivelul acestor indicatori va prezentm datele privind nivelul randamentelor la scaden ale obligaiunilor de
stat romneti, germane i americane,
cotaia CDS pentru obligaiunile de
stat romneti emise n euro cu maturitate 5 ani i rata inflaiei previzionate
pentru anul 2016 pentru RON, Euro
i USD ce au fost colectate din surse
de date publice credibile i sunt valabile la data de 15 iunie 2016.

Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane emise n Euro


i cu maturitate 10 ani (YTM GER, 10y,
EUR), precum i randamentul la scaden al obligaiunilor de stat americane emise n USD i cu maturitate 10 ani
(YTM SUA, 10y, USD) au fost preluate
de pe site-ul Bloomberg. Randamentul
la scaden al obligaiunilor de stat romneti emise n RON cu maturitate
rmas 9 ani (YTM RO, 9y, RON) a
fost preluat de pe site-ul Bncii Centrale Europene. Randamentele la scaden ale obligaiunilor de stat romneti
emise n Euro i n USD cu maturitate
rmas 8 ani (YTM RO, 8y, EUR), respectiv (YTM RO, 8y, USD) au fost preluate de pe site-ul Bursei din Frankfurt.
Cotaia CDS corespunztoare
obligaiunilor de stat romneti emise n EUR cu maturitate 5 ani au fost
preluate de pe site-ul Deutsche Bank
Research. Previziunile privind rata
inflaiei (Ri) pentru anul 2016 pentru
lei sunt furnizate de Banca Naional a Romniei (BNR), pentru Euro i
pentru USD sunt furnizate de European Intelligence Unit (EIU).

Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat romneti i rata inflaiei estimat pentru anul 2016

Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane i americane. CDS Romnia

YTM GER,10y, EUR

0.02%

YTM USA,10y, USD

1.60%

CDS RO, 5y, EUR

1.29%

72 VALOAREA

T~

in
-hn

( ~

1-

1,

>

>

nl~,

~-

'5

.._
> .. ,

~~

,..

..1
I

"" U

ANEVAR
Nonprofit 0rg:Mi:urt1Cm

Man~m~nl

71-50t~mployoes

An~fyttc r

/lome

Notim;<JII(NIS

v ;

Admm C9nter

Drlvo eng.,gement
Posrmg daly COmpiUiy updMes IS the mos/ stMcttve WOIY to stsrt a convers;!llron, and c~ate won/
mouth for your O...smess View bps

Shsre """"

All fol/o w e,-.

ANEVAR IJ fllst fn6infat~ in anul2011. in b;ua Ordon:tnfotJ GIMimu/ur Romlnut~ nr 2412011 prmnd unflle
~3Uti l'fl domfl:mulewluam bi.JnunltH, llprobal~ cu modifidn pnn L.ge11 nr 9912013, Cll Of_g,afi.IZ3jlco
,........~;,,,~/~ ,.,. rrli'i'"'"' 1"111>,/ir-1 l"'r1 1'"'"' ,..,.,,,..,.,,.;~/ rlin '"""'f.,,- ... ,..., "'~'~ ,..;; .,,,.,,.,,;.,.~.; ,..,
"""

Seemore

Employee dtsllibutlon by cepartment

Notablelea<Jersnrpadditions

Jry Premium for free

Recent Updates

Musings on Markers: The Brexit Effct: Looking tor

Signals in the Noise


face boolc.com ANEVAR sh~red almk

Organic D
Tlltglled to All Follo-rs

173

lmpresstOIIs

CliCk

2.31%

en~;~a~;~ement

lnterl!ctJOns

Lko (2) Com~nt Pm to top 9 dll}'$

ago

.. Cnslt Bote.:~ JJm1 Mlh111 D:m~otiilt'l

ANEVAR https l llnkd mld4m6hZt

liJ """'-v'"'.or

ANEVAR

I
rL

Organic 0
Targeu~d to All Foll,.rs

153

tmPtesslons

r:hO.s

1
1, 1,,adJon

1
Ltke( J Comm.:om Pmtotop .
Eflllr6M

Add a comment

ANEVAR httpsJIInkd mltM:DBGb

rL

Organic G
Targeted to All Followers

191

lmpresstons

dld:s

'

tnlvracton

Lib (1) Comm"'m . Pin to lop . 16 days :l!JO

.. CnsttBotea

3.27%
'"Qa~;~ement

f4days~

10 lirsl-degrea connacllons
25 seconcklearelconnedions
53 Emp/OyfiCS on Llnkldln

Employee grcxtth rates

T~dstnfllrfngt~ctlvrty

ANEVAR httpsl llnkd mldzt3_T

rL

Ho w You 're Co nnec ted

.....

Unco ver unique in sights about ANEVAR

of

Today "s S<Kill l actions


Sony_ no actMty on yotJr content tod3y Post an
update 10 st.m 111 conwrsatton ~Wth your
commumty

SeeaJJ
People Als o VJe w ecJ

fo

fr>'O'

~imobiliare.ro

analize
imobiliare

Acces facil Ia proprietili comparabile


din 7.000 de localitati din tara
I

www.analizeimobiliare.ro

vanzari@analizeimobiliare.ro

tel: 0748.882.826