Sunteți pe pagina 1din 16

Cuprins

1. Consideraii generale................................................................................................. 2
1.1.

Definiia i trsturile contractelor civile...............................................................2

1.2.

Clasificarea contractelor civile............................................................................2

1.3.

Tipuri de contracte civile................................................................................... 4

2. Contractul de locaiune.............................................................................................. 8
2.1. Sediul materiei................................................................................................... 8
2.2. Definiia contractului de locaiune........................................................................... 8
2.3. Delimitare......................................................................................................... 8
2.4. Varietile contractului de locaiune..........................................................................9
2.5. Caracterele juridice ale contractului de locaiune.........................................................9
2.6. ncheierea contractului de locaiune.......................................................................10
2.6.1. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune..............................................11
2.7. Durata locaiunii............................................................................................... 12
2.8. ncetarea contractului de locaiune.........................................................................12
Bibliografie.............................................................................................................. 16

1. Consideraii generale

1.1. Definiia i trsturile contractelor civile


Potrivit Dicionarului explicativ al limbi romane contractul civil

este un acord

ncheiat, ca urmare a nelegerii intervenite ntre dou sau mai multe persoane (fizice sau
juridice), pentru crearea, modificarea sau stingerea unor drepturi i obligaii n rela iile dintre
ele.
n ceea ce privete trsturile care l individualizeaz printre alte izvoare de obligaii
civile i anume:1
existena acordului de voin care, dac a fost realizat n limitele prevazute de lege, este
suficient a da natere la obligaii a cror executare se obine la nevoie prin coerciie statal;
principiul autonomiei de voin, n limitele permise de lege, conform cruia prile
contractante au libertatea s hotrasc singure natura i coninutul contractului pe care vor s-l
ncheie;
contractul nu d natere numai unei obligaii civile ci stabilete i conduita reciproc a
prilor n legtur cu obligaia care a luat fiina, pe toata durata existenei ei. Acestea
stabilesc prin acordul lor de voin cum i cnd trebuie s fie executate prestaiile,
consecinele care decurg din neexecutarea lor.
Legislaia civil prevede pentru contracte norme specifice care guverneaz ncheierea,
executarea i stingerea lor.
Particularitile fiecrei categorii de contract impun unele reglementari proprii
acestora, care le difereniaz unele de altele.

1.2. Clasificarea contractelor civile


Dup trsturile lor juridice potrivit Noului Cod Civil contractele civile se clasific n
urmatoarele categorii:
contractul sinalagmatic i contractul unilateral ;
contractul cu titlu oneros i contractul cu titlu gratuit;
1 Maria Harbd, Drept civil, Editura Universitii Alexandru Ioan Cuza, Iai, 2005 pagina 192- 193

contractul comutativ i contractul aleatoriu;


contractul consensual, solemn sau real;
contractul de adeziune;
contractul-cadru
contractul ncheiat cu consumatorii
Contractul sinalagmatic i contractul unilateral
Contractul este sinalagmatic atunci cnd obligaiile nscute din acesta sunt reciproce i
interdependente. n caz contrar, contractul este unilateral chiar dac executarea lui presupune
obligaii n sarcina ambelor pri.
Contractul cu titlu oneros i contractul cu titlu gratuit
Contractul prin care fiecare parte urmrete s i procure un avantaj n schimbul
obligaiilor asumate este cu titlu oneros.
Contractul prin care una dintre pri urmrete s procure celeilalte pri un beneficiu,
fr a obine n schimb vreun avantaj, este cu titlu gratuit.
Contractul comutativ i contractul aleatoriu
Este comutativ contractul n care, la momentul ncheierii sale, existena drepturilor i
obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat sau determinabil.
Este aleatoriu contractul care, prin natura lui sau prin voina prilor, ofer cel puin
uneia dintre pri ansa unui ctig i o expune totodat la riscul unei pierderi, ce depind de un
eveniment viitor i incert.
Contractul consensual, solemn sau real
Contractul este consensual atunci cnd se formeaz prin simplul acord de voin al
prilor.
Contractul este solemn atunci cnd validitatea sa este supus ndeplinirii unor
formaliti prevzute de lege.
Contractul este real atunci cnd, pentru validitatea sa, este necesar remiterea bunului.
Contractul de adeziune
Contractul este de adeziune atunci cnd clauzele sale eseniale sunt impuse ori sunt
redactate de una dintre pri, pentru aceasta sau ca urmare a instruciunilor sale, cealalt parte
neavnd dect s le accepte ca atare.
Contractul-cadru
Contractul-cadru este acordul prin care prile convin s negocieze, s ncheie sau s
menin raporturi contractuale ale cror elemente eseniale sunt determinate de acesta.

Modalitatea de executare a contractului-cadru, n special termenul i volumul prestaiilor,


precum i, dac este cazul, preul acestora sunt precizate prin convenii ulterioare.
Contractul ncheiat cu consumatorii
Contractul ncheiat cu consumatorii este supus legilor speciale i, n completare,
dispoziiilor prezentului cod

1.3. Tipuri de contracte civile2


Contractul de vanzare cumparare
Potrivit art. 1. 650 din Noul Cod Civil vnzarea este contractul prin care vnztorul
transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n
schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig sa l plteasc.
De asemenea, prin vnzare poate fi transmis i un dezmembrmnt al dreptului de
proprietate sau orice alt drept.
Contractul de schimb
Contractul de schimb este un contract prin care prile, numite copermutani, se obliga
fiecare, s transmit celeilalte dreptul de proprietate asupra unui bun, fiecare parte fiind in
acelai timp nstrintorul unui bun i dobnditorul altui bun.
Contractul de furnizare
Contractul de furnizare este acela prin care o parte, denumit furnizor, se oblig s
transmit proprietatea asupra unei cantiti determinate de bunuri i s le predea, la unul sau
mai multe termene ulterioare ncheierii contractului ori n mod continuu, sau s presteze
anumite servicii, la unul sau mai multe termene ulterioare ori n mod continuu, iar cealalt
parte, denumit beneficiar, se oblig s preia bunurile sau s primeasc prestarea serviciilor i
s plteasc preul lor.
n cazul furnizrii de bunuri, ca accesoriu al obligaiei principale, furnizorul se poate
obliga s presteze beneficiarului acele servicii necesare pentru furnizarea bunurilor.
Dac prin acelai contract se convin att vnzarea unor bunuri, ct i furnizarea unor
bunuri sau servicii, atunci contractul va fi calificat n funcie de obligaia caracteristic i cea
accesorie.
Contractul de report
2Noul Cod civil, Editura Hmagiu, Bucureti, 2011, art. 1.650 art. 2.278
4

Contractul de report este acela prin care reportatorul cumpr de la reportat cu plata
imediat titluri de credit i valori mobiliare circulnd n comer i se oblig, n acelai timp, s
revnd reportatului titluri sau valori mobiliare de aceeai specie, la o anumit scaden, n
schimbul unei sume determinate.
Contractul de report se ncheie prin remiterea titlurilor sau valorilor mobiliare, iar dac
acestea sunt nominative, prin ndeplinirea formalitilor necesare pentru transmiterea lor.
Contractul de locaiune
Locaiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se oblig s asigure
celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul unui
pre, denumit chirie.
Contractul de antrepriza
Prin contractul de antrepriza, antreprenorul se oblig ca, pe riscul sau, s execute o
anumit lucrare, material ori intelectual, sau s presteze un anumit serviciu pentru
beneficiar, n schimbul unui pre.
Contractul de societate
Prin contractul de societate doua sau mai multe persoane se oblig reciproc s
coopereze pentru desfurarea unei activiti i s contribuie la aceasta prin aporturi bneti,
n bunuri, n cunotine specifice sau prestaii, cu scopul de a mpari beneficiile sau de a se
folosi de economia ce ar putea rezulta.
Fiecare asociat contribuie la suportarea pierderilor proporional cu participarea la
distribuia beneficiului, dac prin contract nu s-a stabilit altfel.
Societatea se poate constitui cu sau fr personalitate juridic.
Contractul de transport
Prin contractul de transport, o parte, numita transportator, se oblig, cu titlu principal,
s transporte o persoan sau un bun dintr-un loc n altul, n schimbul unui pre pe care
pasagerul, expeditorul sau destinatarul se oblig s l plteasc, la timpul i locul convenit.
Contractul de mandat
Mandatul este contractul prin care o parte, numit mandatar, se oblig s ncheie unul
sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte pri, numit mandant.
Contractul de agenie
Prin contractul de agenie comitentul l imputernicete n mod statornic pe agent fie s
negocieze, fie att s negocieze, ct i s ncheie contracte, n numele i pe seama
comitentului, n schimbul unei remuneraii, n una sau n mai multe regiuni determinate.

Agentul este un intermediar independent care acioneaz cu titlu profesional. El nu


poate fi n acelai timp prepusul comitentului.
Contractul de intermediere
Intermedierea este contractul prin care intermediarul se oblig fa de client s l pun
n legatur cu un ter, n vederea ncheierii unui contract.
Intermediarul nu este prepusul parilor intermediate i este independent fa de acestea
n executarea obligaiilor sale.
Contractul de depozit
Depozitul este contractul prin care depozitarul primete de la deponent un bun mobil,
cu obligaia de a-l pstra pentru o perioada de timp i de a-l restitui n natur.
Remiterea bunului este o condiie pentru ncheierea valabil a contractului de depozit,
cu excepia cazului cnd depozitarul deine deja bunul cu alt titlu.
Contractul de mprumut
mprumutul este de dou feluri:
mprumutul de folosin(comodat);
mprumutul de consumaie.
mprumutul de folosin este contractul cu titlu gratuit prin care o parte, numit
comodant, remite un bun mobil sau imobil celeilalte pri, numite comodatar, pentru a se
folosi de acest bun, cu obligaia de a-l restitui dupa un anumit timp.
mprumutul de consumaie este contractul prin care mprumutatorul remite
mprumutatului o suma de bani sau alte asemenea bunuri fungibile i consumptibile prin
natura lor, iar imprumutatul se oblig s restituie dup o anumit perioad de timp aceeai
suma de bani sau cantitate de bunuri de aceeai natur i calitate.
Atunci cnd o persoana acord un mprumut fr a o face cu titlu profesional, nu ii
sunt aplicabile dispoziiile legale privind instituiile de credit i instituiile financiare
nebancare.
Contractul de cont curent
Contractul de cont curent este acela prin care prile, denumite curentiti, se oblig s
nscrie ntr-un cont creanele decurgnd din remiteri reciproce, considerndu-le neexigibile i
indisponibile pn la nchiderea contului.
Soldul creditor al contului la ncheierea sa constituie o crean exigibil. Dac plata
acestuia nu este cerut, soldul constituie prima remitere dintr-un nou cont i contractul este
considerat rennoit pe durata nedeterminat.
Contractul de asigurare
6

Prin contractul de asigurare, contractantul asigurarii sau asiguratul se oblig s


plteasca o prim asiguratorului, iar acesta din urma se oblig ca, n cazul producerii riscului
asigurat, s plteasc o indemnizaie, dupa caz, asiguratului, beneficiarului asigurrii sau
terului pgubit.
Contractantul asigurarii este persoana care ncheie contractul pentru asigurarea unui
risc privind o alt persoan ori pentru bunuri sau activiti ale acesteia i se oblig fa de
asigurator s plteasc prima de asigurare.
Contractul de renta viagera
Prin contractul de renta viagera o parte, numit debirentier, se oblig s efectueze n
folosul unei anumite persoane, numit credirentier, prestaii periodice, constnd n sume de
bani sau alte bunuri fungibile.
Renta viagera se constituie pe durata vieii credirentierului dac prile nu au stipulat
constituirea acesteia pe durata vieii debirentierului sau a unei tere persoane determinate.
Contractul de intretinere
Prin contractul de ntreinere o parte se oblig s efectueze n folosul celeilalte pri
sau al unui anumit ter prestaiile necesare ntreinerii i ngrijirii pentru o anumit durat.
Dac prin contract nu s-a prevazut durata ntreinerii ori s-a prevazut numai caracterul
viager al acesteia, atunci ntreinerea se datoreaz pentru toat durata vieii creditorului
ntreinerii.
Tranzacia
Tranzacia este contractul prin care prile previn sau sting un litigiu, inclusiv n faza
executrii silite, prin concesii sau renunri reciproce la drepturi ori prin transferul unor
drepturi de la una la cealalt.
Prin tranzacie se pot nate, modifica sau stinge raporturi juridice diferite de cele ce fac
obiectul litigiului dintre pri.

2. Contractul de locaiune
2.1. Sediul materiei
Titlul IX Diferite contracte speciale, Cap. V Contractul de locatiune, art.1777
1823 conin dispoziiile generale, iar art. 1824 1835 conin regulile particulare n materia
inchirierii locuinelor.

2.2. Definiia contractului de locaiune


Conorm art. 1.777 din Noul Cod Civil contracul de locaiune este contractul prin care o
parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun
pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit chirie.

2.3. Delimitare
Contractul de locaiune (locatio rei) prezint asemnri cu contractul de vanzarecumparare, contractul de antrepriz, contractul de munc, contractul de mandat sau cu contractul de depozit.
Locaiunea se deosebete, n esen, de:3
a) contractul de munc deoarece salariatul este pltit dup cantitatea i calitatea muncii
depuse i nu n raport cu durata folosinei bunului care, n general, stabilete cuantumul
chiriei;
b) contractul de antrepriz pe baza cruia se execut lucrri de mare importan, dar i
prestri de servicii de valoare mai mic;
c) contractul de mandat ce are ca obiect realizarea exclusiv de acte juridice de ctre
mandatar pe seama i n numele mandantului;
d) contractul de depozit ce are ca obiect pstrarea unui bun (nu folosina acestuia). n
acest caz, delimitarea de locaiune poate fi uneori dificil; de exemplu, lsarea unui
autoturism ntr-un garaj aparinnd altei persoane poate nsemna, fie locaiune dac cheile
3 Liviu Stnciulescu, Drept civil.Contracte speciale, Editura Hamagiu, Bucureti,
2008, pagina
8

garajului se afl la conductorul autoturismului i scopul nchirierii este lipsa spaiului de


parcare, fie depozit n cazul n care obligaia principal (care determin calificarea
contractului) este cea de supraveghere, pstrare i conservare a autoturismului.
e) contractual de vnzare- cumprare prin faptul c transmite numai dreptul de
folosin ca drept de crean - asupra lucrului i nu un drept real. Chiar dac lucru dat n
locaiune este producator de fructe, locatarul dobndete propietatea fructelor nu n virtutea
locaiuni, ci ca accesoriu al folosinei locatorului fiind obligat sa-i asigure folosina lucrului,
nu i dobandirea propietii fructelor. n ipoteza n care contractual are ca obiect numai
dobandirea unor fructe ( de exemplu numai arborii din padure, recolta de pe camp, etc.),
contractual nu poate fi calificat locaiune , ci vnzare- cumparare. Cu atat mai puternic cuvant
contractual nu poate fi calificat locatiune, ci vanzare - cumprare, dac are ca obiect producte
(foloase trase prin consumarea substanei fructului), deoarece folosina locativ nu poate s
absoarb lucru nsui i puterea lui productiv.4

2.4. Varietile contractului de locaiune


Contractul de locaiune prezint urmatoarele dou varieti:
locaiunea fondurilor rurale contractul de arendare;
locaiunea unor suprafee locative contractul de nchiriere.
Acestea nu reprezint contracte distincte de cel de locaiune, lor aplicndu-li-se regulile
generale ale locaiunii. Dispoziiile legale aplicabile locaiunii reprezint drept comun pentru
varietile acestui contract. Exist nsa i dispoziii legale, derogatorii de la dreptul comun,
specifice numai acestor varieti, a cror problematic va fi abordata separat.5

4 Francisc Deak, Tratat de drept civil.Contracte speciale, Editura Universul Juridic,


Bucureti, 2006, pagina
5 Vlad Barbu, Ilioara Genoiu, Cosmin Cernat, Drept civil. Contracte speciale,
Editura C.H. Beck, Bucureti, 2009 pagina
9

2.5. Caracterele juridice ale contractului de locaiune


Contractul de locaiune are urmtoarele trsturi juridice:
contract sinalagmatic (bilateral) d natere la obligaii bilaterale ntre pri (asigurarea
folosinei, respectiv preul chiriei);
contract cu titlu oneros dac folosina unui lucru se transmite gratuit, contractul este nul
ca locaiune dar poate fi valabil ca mprumut de folosin (dac sunt ndeplinite i celelalte
condiii);
contract comutativ existena i ntinderea drepturilor nu depinde de hazard;
contract consensual se ncheie prin acordul fie i tacit al prilor, fr vreo
formalitate;
n cazul n care contractul NU este concretizat printr-un nscris, proba este mai dificil de
fcut; se disting urmtoarele situaii:
a) dac nu s-a nceput executarea contractului ncheiat verbal i una din pri neag
existena lui, dovada cu martori nu este admis orict de mic ar fi chiria;
b) n cazul n care contractul ncheiat verbal este n curs de executare (ceea ce poate fi
probat cu un nceput de dovad scris completat cu martori i prezumii, iar nu prin
simplul fapt al deinerii lucrului) i, n lips de chitan exist o contestaie asupra
preului, locatarul poate provoca o expertiz pentru stabilirea preului, urmnd s
plteasc expertul n cazul n care expertiza arat c preul este mai mare dect cel
pe care l-a invocat el;
c) dac litigiul privete alte elemente dect preul, se aplica regulile generale n materie
de prob, n privina termenului, legea face referire la obiceiul lucrului i stabilete
cteva prezumii relative;
contract cu executare succesiva; elementul timp este de esena locaiunii; durata
contractului poate fi i nedeterminat, dar nu poate fi perpetu (locaiunile ereditare sunt
prohibite de lege); n principiu, durata contractului se stabilete liber; n anumite domenii nsa
statul intervine prin prorogari legale sau acord locatarului dreptul de a rennoi contractul fr
acordul locatorului (ex: in materie de inchiriere de locuinte).
locaiunea transmite doar dreptul de folosin temporara a lucrului nchiriat de unde rezult
c riscul pieirii fortuite este suportat de locator.

10

2.6. ncheierea contractului de locaiune


Contractul de locaiune se consider ncheiat ndat ce prile au convenit asupra
bunului i preului.

2.6.1. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune

Ca orice convenie, locaiunea trebuie sa ndeplineasc "ad validitatem" cerinele


privind consimmntul, capacitatea, obiectul si cauza.
Datorit particularitilor, evideniate att n doctrin, ct i n practica judectoreasc,
n continuare voi face cteva precizri privind capacitatea de a contracta i obiectul
contractului.
Capacitatea prilor
Att locatarul ct si locatorul trebuie s aib capacitatea de a ncheia acte de
administrare, cci locaiunea este, n principiu, un act de administrare; astfel este suficient
capacitatea de exerciiu restrnsa a minorului de 14-18 ani, cu ncuviinarea prealabil a
reprezentantului legal.
Daca nsa contractul privete un imobil, iar durata nchirierii este mai mare de 5 ani,
este considerat act de dispoziie i ca atare se impune cerina capacitii depline de exerciiu.
Dat fiind faptul ca locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu
fie proprietarul lucrului dat n locaiune, putnd fi uzufructuar sau un alt locator.
Obiectul contractului
Fiind un contract bilateral, locaiunea are un obiect dublu: pe de-o parte lucrul
nchiriat, pe de alta parte preul, numit chirie.
Lucrul nchiriat - poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (ca dreptul
de uzufruct, dreptul de proprietate intelectual), dar nefungibil (s nu se distrug sau s nu se
consume prin folosin conform destinaiei dup natura obiectului sau conform destinaiei
stabilite prin acordul prilor).
Bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale pot fi
nchiriate numai n condiiile speciale (art. 136 alin. 4 Constituie, art. 12 alin. 6 si art. 14-16
din Legea 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia).
11

Chiria - este preul pltit n schimbul folosinei lucrului.


Spre deosebire de vnzare, preul locaiunii poate fi fixat att n bani, ct si sub forma altei
prestaii.
Chiria trebuie s fie determinat sau determinabil, dar ntotdeauna trebuie s fie sincer i
serioas.

2.7. Durata locaiunii


Durata maxim a locaiunii este de 49 de ani. Dac prile stipuleaz un termen mai
lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.6
Dac n contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a-i fi dorit s contracteze pe
o durat nedeterminat, n lipsa uzanelor, locaiunea se consider ncheiat:7
a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea activitii unui
profesionist;
b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n cazul bunurilor
mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului
pentru folosina unui imobil.

2.8. ncetarea contractului de locaiune


Cauzele de ncetare a contractului de locaiune n conformitate cu Noul Cod Civil sunt
urmtoarele:
expirarea termenului;
nstrainarea bunului nchiriat;
6 Art. 1783 din Noul Cod Civil, Editura Hamagiu Bucureti, 2011
7 Art.1785 din Noul Cod Civil, Editura Hamagiu Bucureti, 2011
12

denunarea contractului;
rezilierea pentru neexecutarea obligaiilor contractuale ale prilor;
imposibilitatea folosiri bunului;
desfiinarea titlului locatorului.
Potrivit art. 1.822 din Noul Cod civil Contractul de locaiune nu nceteaza prin
moartea locatarului, nici prin aceea a locatorului astfel c, moartea uneia dintre prile
contractante nu va atrage ncetarea contractului de locaiune, ntruct acesta nu este ncheiat
intuitu personae. Cu toate acestea, n cazul locaiunii cu durata determinat, motenitorii
locatarului pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au luat cunotin
de moartea locatarului i existena locaiunii.
La ncetarea locaiunii, locatarul este obligat s restituie bunul luat n locaiune n
starea n care l-a primit, n afar de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii. Pn
la proba contrar, locatarul este prezumat c a primit bunul n stare corespunztoare de
ntrebuinare potrivit destinaiei stabilite.
Restituirea bunurilor mobile luate n locaiune se face n locul n care au fost predate.
Locatarul rspunde pentru degradarea bunului nchiriat n timpul folosinei sale, inclusiv cea
cauzat de incendiu, dac nu dovedete c a survenit fortuit. El rspunde inclusiv pentru
degradarea cauzat de membrii familiei sale, de sublocatarul su, ca i de fapta altor persoane
crora le-a ngduit n orice mod folosirea, deinerea sau accesul la bun.
Locatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate i autonome efectuate asupra
bunului pe durata locaiunii i nu poate fi obligat la despgubiri dect dac locatarul a efectuat
lucrrile cu acordul prealabil al locatorului.
Dac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege
s cear locatarului aducerea bunului n starea iniial, precum i plata de despgubiri pentru
orice pagub ar fi cauzat bunului de ctre locatar.
n cazul n care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, n
niciun caz, dreptul de retenie.
n continuare, voi face referiri succinte asupra cauzelor speciale de ncetare a
contractului de locaiune.
Expirarea termenului8
Contractul de locaiune nceteaz de drept la expirarea termenului convenit de pri sau, dup
caz, prevzut de lege, fr a fi necesar o ntiinare prealabil.
8 Art. 1.809 din Noul Cod Civil,Editura Hamagiu, Bucureti, 2011
13

n privina obligaiei de restituire a bunului dat n locaiune, contractul ncheiat pe


durat determinat i constatat prin nscris autentic constituie, n condiiile legii, titlu
executoriu la expirarea termenului.
Dispoziiile art. 1.809 alin. (2) din Noul Cod Civil se aplic n mod corespunztor i
contractului ncheiat pe perioad determinat prin nscris sub semntur privat i nregistrat
la organul fiscal competent.
Dac, dup mplinirea termenului, locatarul continu s dein bunul i s i
ndeplineasc obligaiile fr vreo mpotrivire din partea locatorului suntem in prezenta
tacitei relocaiune.
Tacita relocatiune are semnificatia unei reinnoiri a contractului,in conditiile stipulate in
contractul originar. Noul contract de locaiune se considera incheiat pe o durat
nedeterminat, incetand prind denuntarea unilaterala.9
Instrainarea bunului inchiriat10
Dac prile convin astfel, locaiunea nceteaz n cazul nstrinrii bunului dat n locaiune.
Cu toate acestea, locaiunea rmne opozabil dobnditorului chiar i dup ce
locatarului i s-a notificat nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare dect cel care sar fi aplicat notificrii denunrii contractului, conform prevederilor art. 1.816 alin. (2) din
Noul Cod Civil .
Locatarul cruia i s-a comunicat ncetarea contractului cu respectarea prevederilor art.
1.812 alin. (2) din Noul Cod Civil nu are drept la despgubire nici mpotriva locatorului, nici
mpotriva dobnditorului.
Denunarea contractului 11
Dac locaiunea a fost fcut fr determinarea duratei, oricare dintre pri poate
denuna contractul prin notificare. Notificarea fcut cu nerespectarea termenului de preaviz
stabilit de lege sau, n lips, de uzane nu produce efecte dect de la mplinirea acelui termen.
La mplinirea termenului de preaviz, obligaia de restituire a bunului devine exigibil,
iar contractul de locaiune ncheiat n condiiile prevzute la art. 1.809 alin. (2) sau (3) din
9 Vlad Barbu, Ilioara Genoiu, Cosmin Cernat, Drept civil. Contracte speciale, Editura C.H. Beck, Bucureti,
2009 pagina 106

10 Art. 1.812 din Noul Cod Civil,Editura Hamagiu, Bucureti, 2011

11 Art. 1.816 din Noul Cod Civil,Editura Hamagiu, Bucureti, 2011

14

Noul Cod Civil, dup caz, constituie, n condiiile legii, titlu executoriu cu privire la aceast
obligaie.
Rezilierea locaiunii 12
Atunci cnd, fr justificare, una dintre prile contractului de locaiune nu i execut
obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul de a rezilia locaiunea, cu
daune-interese, dac este cazul, potrivit legii.
Imposibilitatea folosirii bunului 13
Dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei
stabilite, locaiunea nceteaz de drept.
Dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate, dup
mprejurri, s cear fie rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei. Atunci cnd
bunul este doar deteriorat, locaiunea continu, fiind aplicabile dispoziiile art. 1.788 din Noul
Cod Civil.
n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului este
fortuit, locatarul nu are drept la daune-interese.
Desfiinarea titlului locatorului 14
Desfiinarea dreptului care permitea locatorului s asigure folosina bunului nchiriat
determin ncetarea de drept a contractului de locaiune.
Cu toate acestea, locaiunea va continua s produc efecte i dup desfiinarea titlului
locatorului pe durata stipulat de pri, fr a se depi un an de la data desfiinrii titlului
locatorului, ns numai dac locatarul a fost de bun-credin la ncheierea locaiunii.

12 Art. 1.817 din Noul Cod Civil,Editura Hamagiu, Bucureti, 2011

13 Art. 1.818 din Noul Cod Civil,Editura Hamagiu, Bucureti, 2011

14 Art. 1.819 din Noul Cod Civil,Editura Hamagiu, Bucureti, 2011


15

Bibliografie

Francisc Deak, Tratat de drept civil.Contracte speciale, Editura Universul Juridic,


Bucureti, 2006
Liviu Stnciulescu, Drept civil.Contracte speciale, Editura Hamagiu, Bucureti, 2008
Maria Harbd, Drept civil, Editura Universitii Alexandru Ioan Cuza, Iai, 2005
Noul Cod Civil,Editura Hamagiu, Bucureti, 2011
Vlad Barbu, Ilioara Genoiu, Cosmin Cernat, Drept civil. Contracte speciale, Editura

C.H. Beck, Bucureti, 2009

16