Evaluarea bunurilor imobile

- ntrebri -

1. Ce reprezint dreptul real?

a) un drept obiectiv, n baza cruia titularul poate s-i exercite anumite prerogative asupra unui
teren;
b) un drept subiectiv patrimonial, n baza cruia titularul poate s exercite anumite
prerogative asupra unui bun, n mod direct fr intervenia altei persoane.
2. Drepturile reale se clasific dup:
a) natura existenei lor;
b) natura bunurilor;
c) metoda comparaiei directe.
3. Cum se clasific drepturile reale dup natura existenei lor?
a) drepturi reale principale;
b) drepturi reale imobiliare;
c) drepturi reale accesorii.
4. Care sunt drepturile reale principale:
a) dreptul de proprietate;
b) dreptul de retenie;
c) dreptul de uzufruct, uz, abitaie;
d) dreptul de superficie, servitute i de folosin.
5. Care sunt formele dreptului de proprietate:
a) dreptul de proprietate privat;
b) dreptul de proprietate public;
c) dreptul de proprietate asupra bunurilor corporale.
6. Care sunt atributele dreptului de proprietate:
a) posesia;
b) folosina;
c) dispoziia.
7. Dreptul de proprietate privat are urmtoarele caractere juridice:
a) este absolut i inalienabil;
b) este absolut i inviolabil;
c) este deplin i exclusiv;
d) este perpetuum i transmisibil;
e) este un drept insesizabil.
8. Care sunt caracterele juridice ale dreptului de proprietate public:
a) este absolut i exclusiv;
b) este perpetuum i exclusiv;
c) este un drept inalienabil;
d) este un drept insesizabil;
e) este un drept imprescriptibil.
1

9. Drepturile reale corespunztoare proprietii publice sunt:

a) dreptul de crean;
b) dreptul de ipotec;
c) dreptul de administrare;
d) dreptul de folosin cu titlu gratuit;
e) dreptul de concesiune.
10. Data evalurii poate fi:
a) data curent;
b) o dat ulterioar;
c) la discreia clientului.
11. Ce se nelege prin propietate mobiliar:
a) bunuri mobile corporale;
b) pmntul i bogiile acestuia;
c) bunuri mobile necorporale.
12. Piaa (n general) este definit astfel:
a) mediul n care bunurile i serviciile sunt comercializate ntre cumprtori i vnztori
prin mecanismul pieei;
b) mediul n care bunurile i serviciile comercializate ntre persoane prin intermediul
cunotinelor fr a fi n contact pe piaa corespunztoare.
13. Tipuri de piee imobiliare:
a) piaa proprietilor rezideniale;
b) piaa bursei de mrfuri;
c) piaa proprietilor comerciale;
d) piaa proprietilor industriale;
e) piaa proprietilor agricole;
f) piaa proprietilor speciale.
14. Suma de bani pe care un anumit cumprtor este de acord s o plteasc i un anumit vnztor o
accept n condiiile unei tranzacii se numete:
a) cost;
b) pre;
c) valoare;
d) cheltuial.
15. Ce reprezint costul:
a) suma de bani necesar pentru a achiziiona sau produce un activ;
b) preul cel mai probabil;
c) costul plus profitul.
16. Pentru ca un obiect s aib valoare trebuie s existe:
a) teren, for de munc, materiale i organizare;
b) raritate, utilitate, cerere i putere efectiv de cumprare;
c) raritate, utilitate, cerere efectiv i transferabilitate;
d) raritate, utilitate, putere efectiv de cumprare i dorin.
17. Raritatea, utilitatea, puterea efectiv de cumprare i dorina, se refer la:
a) agenii de producie;
b) cei patru factori ai valorii;
2

c) cerere i ofert;
d) cea mai bun utilizare.
18. Valoarea de pia este prin definiie:
a) totdeauna preul cel mai mare;
b) totdeauna preul cel mai mic;
c) preul cel mai probabil (suma estimat);
d) valoarea asigurat.
19. Valoarea pentru un investitor este:
a) valoarea de pia;
b) valoarea asigurat;
c) valoarea de investiie;
d) valoarea intrinsec.
20. Este valoarea de pia egal cu costul?
a) da, ntotdeauna;
b) nu, niciodat;
c) nu, sigur valoarea de pia nu poate fi egal cu costul;
d) poate.
21. Care este cea mai obinuit valoare estimat n valoarea unei case de locuit?
a) valoarea de pia;
b) valoarea de utilizare;
c) valoarea afacerii;
d) valoarea de casare.
22. Termenul de valoare ar trebui utilizat n raportul de evaluare fr alt atribut:
a) ntotdeauna;
b) uneori;
c) niciodat;
d) la aprecierea evaluatorului.
23. Care din urmtoarele principii sunt aplicabil n toate cele trei abordri (metode) de evaluare?
a) principiul echilibrului;
b) principiul anticiprii;
c) principiul substituiei;
d) principiul cererii i ofertei.
24. Standardele de evaluare ale ANEVAR sunt:
a) identice cu cele internaionale;
b) identice cu cele europene;
c) compatibile cu cele internaionale;
d) specifice Romniei i nu neaprat compatibile cu cele internaionale.
25. Existena unor standarde de evaluare este util?
a) publicului larg;
b) investitorilor;
c) speculatorilor;
d) pieei de capital.
26. Care sunt tipurile de valori conform standardelor IVS 2011:
a) valoarea de pia;
b) valoarea de investiii;
c) valoarea special;
3

d) valoarea just;
e) valoarea de utilizare.
27. Principiul contribuiei nseamn?
a) investiia fcut de chiria;
b) valoarea adaugat de o component a proprietii;
c) valoarea modernizrilor ulterioare;
d) investiia adus de antreprenor.
28. Principiul contribuiei este utilizat pentru:
a) stabilirea unor corecii n cazul abordrii prin comparaie;
b) calculul deprecierilor n abordarea prin cost;
c) calculul cheltuielilor n abordarea prin venit.
29. Cumprtor decis (hotrt) nseamn n definiia valorii de pia:
a) motivat dar nu obligat s cumpere;
b) nu renun la tranzacie;
c) ar plti un pre mai mare dect pe pia;
d) are interes deosebit s cumpere proprietatea.
30. Care tip de valoare se va folosi n cazul unui marketing limitat:
a) valoarea de lichidare;
b) valoarea de utilizare;
c) valoarea afacerii;
d) valoarea de investiie.
31. Principiul substituiei este baz pentru:
a) metoda costului;
b) metoda de randament (venit);
c) metoda comparaiei directe.
32. Standardele de evaluare sunt necesare pentru:
a) o nelegere uniform a termenilor i procedurilor de evaluare;
b) pentru a putea fi verificate lucrrile de evaluare;
c) pentru a fi atestai evaluatorii;
d) pentru a ne alinia la cerinele integrrii n Uniunea European.
33. Procesul de evaluare nseamn:
a) aciunea n justiie referitoare la o evaluare;
b) totalitatea etapelor necesare n realizarea unei evaluri;
c) succesiunea capitolelor din raportul de evaluare;
d) analiza datelor culese de pe pia.
34. Un raport de evaluare bun:
a) este redactat conform reglementrilor;
b) este conform cerinelor clientului scrise n contract;
c) d posibilitatea beneficiarului s neleag problema, faptele, logica i concluziile;
d) cuprinde numai datele culese din teren i verificate din punct de vedere al autenticitii.
35. Cum se definete cea mai bun utilizare (CMBU)?
a) utilizarea probabil a unui teren asigurat i care determin cea mai mare valoare;
b) utilizarea probabil, rezonabil i legal a unui teren liber sau a unei
proprieti construite, care este fizic
posibil, fundamentat n mod adecvat, fezabil
financiar i care determin cea mai mare valoare;
4

c) utilizarea probabil, rezonabil i legal a unui teren liber sau a unei proprieti construite, care
este fizic posibil, fundamentat n mod adecvat, fezabil financiar i care determin cea mai mic
valoare.
36. Care sunt metodele de evaluare a terenurilor:
a) tehnica comparaiei vnzrilor;
b) tehnica parcelrii i dezvoltrii;
c) tehnica proporiei;
d) tehnica extraciei;
e) tehnica rezidual;
f) metoda capitalizrii rentei funciare;
g) metoda cererii.
37. De ce este necesar ca evaluatorul s stabileasc clar i n scris obiectivele misiunii de evaluare?
a) l absolv pe evaluator de orice responsabilitate, dac este dat n judecat;
b) definete problema i identific tipul de valoare ce va fi estimat;
c) instruciunile unor autoriti cer acest lucru;
d) permite evaluatorului s utilizeze o singur metod de evaluare.
38. Printre obiectivele standardelor de evaluare se numr:
a) s asigure un etalon profesional pentru evaluatorii din ntreaga lume;
b) s nlesneasc tranzaciile internaionale i s contribuie la viabilitatea pieelor
internaionale;
c) s stabileasc metodele de evaluare i suma de bani necesar pentru a nlocui o
proprietate.
39. n analiza cererii i ofertei se iau n considerare:
a) numai informaii certe i autentice din trecut;
b) numai informaii privind situaia prezent;
c) uneori i prognoze pentru viitorul apropiat;
d) ntotdeauna i prognoze pentru viitor.
40. O pia n cdere (declin) este caracterizat prin:
a) ofert sczut;
b) nmulirea reglementrilor;
c) creterea costurilor construciilor;
d) scderea cererii.
41. n procesul de evaluare al unei proprieti imobiliare, evaluatorul estimeaz:
a) costul;
b) preul;
c) un tip de valoare;
d) valoarea probabil.
42. Cererea efectiv pe piaa locuinelor depinde direct de urmtoarele:
a) puterea de cumprare;
b) rata dobnzii;
c) normativele de construcii;
d) ciclul industriei de materiale de construcii.
43. Ce reprezint raportul de evaluare?
a) documentul care prezint vnztorului date privind ipotezele
i declaraiile de
conformitate cu IVS 2011;
b) o descriere privind sursele de informare i valoarea de pia internaional;
5

c) documentul care prezint

clientului desemnat al proprietii, ntr-o manier
transparent, logica procesului de evaluare, opiniile evaluatorului i concluzia final.
44. Identificarea unei proprieti imobiliare este pentru evaluare:
a) absolut necesar;
b) bine de avut n vedere;
c) uneori folositoare;
d) informaie neadecvat.
45. n exprimarea valorii finale este mai important:
a) rezultatul din formulele financiare;
b) rezultatul prin compararea datelor de pia;
c) rezultatul din formulele de cost;
d) rezultatul prin comparare cu alte rapoarte de evaluare.
46. Natura ocuprii forei de munc dintr-o localitate poate influena:
a) planificarea urbanistic;
b) nivelul reglementrilor autoritilor locale;
c) atragerea veniturilor din afara localitii;
d) riscul asociat investiiilor n zon;
47. Pieele locale urmresc tendinele pieelor regionale:
a) niciodat;
b) ntotdeauna;
c) nu ntotdeauna;
d) depinde.
48. Datele specifice pot fi utilizate de evaluator dac:
a) sunt luate din alte rapoarte de evaluare;
b) au acceptul prilor din tranzacie;
c) nu sunt cunoscute i de ali ageni imobiliari;
d) sunt absolut necesare pentru evaluare.
49. Cele mai importante situaii n care este necesar evaluarea proprietii sunt:
a) impozitarea proprietii;
b) transferul de proprietate sau al folosinei;
c) administrarea proprietii;
d) litigii ntre motenitori.
50. Opinia final asupra valorii definite prin contractul dintre pri poate fi exprimat:
a) ca o valoare singular;
b) ca un interval de valori;
c) ca o valoare mai mare ca sau mai mic ca o sum luat drept referin;
d) valoarea rezultat din calcul nu se reconciliaz.
51. Datele specifice evalurii proprietilor se organizeaz de evaluator:
a) pe fie individuale;
b) ntr-o gril a datelor de pia cu dou sau mai multe dimensiuni;
c) n ordinea culegerii lor;
d) n ordinea datei tranzaciilor.
52. Reconcilierea rezultatelor este ntotdeauna:
a) un proces de ponderare;
6

b) un proces de mediere;
c) un proces de selectare;
d) nici una din cele prezentate.
53. Folosirea unei abordri (metode) n evaluare depinde de:
a) problema concret de evaluare;
b) discreia evaluatorului;
c) discuia clientului;
d) standardele internaionale de evaluare.
54. Ce reprezint proprietatea comparabil?
a) acea proprietate care prezint caracteristici apropiate de celelalte proprieti cu care se
compar;
b) acea proprietate care prezint caracteristici fizice, economice i juridice ct mai
apropiate de cele de ale proprietii subiect, care a fost tranzacionat recent i care este situat n
aceeai arie de pia cu proprietatea evaluat - proprietatea subiect.
55. n metoda comparaiei se ajusteaz ntotdeauna:
a) proprietatea comparabil fa de cea evaluat;
b) proprietatea evaluat;
c) proprietile comparabile i proprietatea evaluat.
56. Element de comparaie poate fi:
a) pat/camer de hotel;
b) drepturile de proprietate transmise;
c) preul unor tranzacii anterioare;
d) rata de capitalizare.
57. Condiiile pieei au n vedere n principal:
a) ntotdeauna decalajul de timp ntre tranzacii comparabile;
b) aprecierea sau diminuarea rapid a valorii proprietii;
c) ntotdeuna inflaia;
d) data nceperii negocierii.
58. Cel mai important element de comparaie este:
a) localizarea;
b) condiiile pieei;
c) drepturile de proprietate transmise;
d) condiiile de finanare.
59. Criteriile de comparaie pot fi:
a) pre/m.p. construit;
b) rata de capitalizare;
c) condiiile pieei;
d) ulilizarea.
60. Artai care NU sunt caracteristici economice ale proprietii imobiliare:
a) cheltuielile de exploatare;
b) calitatea managementului imobiliar;
c) veniturile obinute din chirii;
d) data expirrii contractului de nchiriere.

61. Utilizarea ca element de comparaie se refer la:

a) utilizarea curent/existent;
b) cea mai bun utilizare;
c) diferena dintre utilizarea curent i cea mai bun utilizare;
d) intenia cumprtorului.
62. Metoda comparaiei directe se poate aplica:
a) la toate tipurile de proprieti imobiliare;
b) numai la proprietile rezideniale;
c) n condiiile unei piee limitate;
d) n condiiile unei piee n dezvoltare.
63. Condiiile de vnzare n comparaia direct se refer la:
a) motivaia vnztorului i a cumprtorului;
b) plata n rate;
c) adjudecarea prin licitaie;
d) schimbul n natur.
64. La alegerea valorii de pia a proprietii subiect prin comparaia direct cel mai mult conteaz:
a) corecia total net;
b) corecia total brut;
c) diferena fa de valoarea medie;
d) localizarea proprietii.
65. Pentru care element se fac primele corecii:
a) localizarea;
b) drepturile de proprietate transmise;
c) condiiile pieei;
d) caracteristicile fizice.
66. Ultima operaie n metoda comparaiei directe este:
a) medierea pentru a obine valoarea final;
b) selectarea unei valori finale;
c) convertirea preurilor corectate n preuri unitare;
d) alegerea preului cu cea mai mare corecie.
67. Care sunt principiile de baz ce guverneaz abordarea prin cost?
a) principiul substituiei;
b) principiul cererii i ofertei;
c) principiul contribuiei;
d) principiul factorilor externi;
e) principiul schimbrii;
f) principiul concurenei.
68. Pentru a aplica metoda costului, cldirea trebuie:
a) s fie nou sau aproape nou;
b) s poat fi ncadrat n tipurile de catalog;
c) s fie bine treinut.
69. Pentru determinarea costului nou n cazul metodei abordrii prin cost se utilizeaz:
a) metoda devizului;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda comparaiilor unitare;
8

d) metoda costurilor indirecte.

70. Pentru ce situaie metoda costului este cea mai puin recomandat:
a) proprietate cu utilizare special;
b) construcie industrial;
c) construcii mai vechi (nu foarte vechi);
d) construcii/case memoriale.
71. Inspecia la faa locului a artat c este nevoie imediat de un aparat de aer condiionat. Ce fel de
depreciere este?
a) nerecuperabil, uzur fizic a unui element cu via scurt;
b) nerecuperabil, uzur fizic a unui element cu via lung;
c) uzur fizic;
d) deprecierea funcional recuperabil.
72. Perioada estimat de timp n care construcia mai poate contribui la valoarea total
proprietii ncepnd cu data evalurii se numete:
a) durata de via economic total;
b) durata de via fizic total;
c) durata de via economic rmas;
d) durata de via fizic rmas.
73. Durata de via fizic este:
a) perioada de timp n care se preconizeaz utilizarea din punct de vedere
bunului respectiv;
b) perioada de timp n care construcia va exista din punct de vedere fizic;
c) perioada de timp pn la efectuarea reparaiilor capitale.

funcional a

74. Metoda comparaiilor unitare se refer la:

a) suprafaa util;
b) suprafaa desfurat construit;
c) volumul util;
d) suprafaa nchiriat.
75. Deprecierea se estimeaz pentru:
a) construcii;
b) teren;
c) proprietate (teren + construcii + amenajri).
76. Manopera i materialele constructorului reprezint:
a) costul indirect;
b) costul de construcie;
c) costul direct;
d) costul de dezvoltare.
77. Gradul mare de neocupare i nivelul stagnant al chiriilor de care sufer proprietile imobiliare este
o form de:
a) uzur fizic;
b) neadecvare funcional;
c) depreciere economic (din cauze externe);
d) concuren neloial.
78. Principiile evalurii care influeneaz valoarea terenului:
9

a) cererea i oferta;
b) concurena;
c) substituia.
79. Ce principii fundamenteaz abordarea prin venit?
a) cererea i oferta;
b) substituia;
c) anticiparea;
d) cauze externe.
80. Chiria care se practic pe piaa liber, pltit sau cerut pentru spaii
comparabile, la data evalurii poart denumirea de:
a) chirie contractual;
b) chirie de pia;
c) valoare de pia.

comparabile, cu cheltuieli

81. Cheltuielile de exploatare ale unei proprieti se clasific astfel:

a) cheltuieli fixe;
b) cheltuieli directe;
c) cheltuieli variabile;
d) cheltuieli cu manopera;
e) rezerve (fond de rulment).
82. Metoda capitalizrii directe se bazeaz pe:
a) venitul brut efectiv din ultimul an;
b) venitul net din exploatare anual;
c) media veniturilor din ultimii doi ani;
d) venitul prognozat n ultimul an nainte de revnzare.
83. Rata care se stabilete ntre venitul net din exploatare anual i valoarea proprietii se numete:
a) rata de capitalizare;
b) rata rentabilitii;
c) rata global;
d) rata de actualizare.
84. n ce tip de contract de nchiriere, chiriaul i pltete toate cheltuielile n afara chiriei?
a) chirie net;
b) chirie brut;
c) capitalizarea fondurilor proprii;
d) actualizarea fluxurilor financiare.
85. Prima etap n estimarea veniturilor i cheltuielilor este:
a) estimarea venitului brut potenial;
b) estimarea venitului brut efectiv;
c) estimarea cheltuielilor fizice i variabile;
d) estimarea pierderilor din cauza neocuprii integrale i a ntrzierilor la ncasarea chiriei.
86. Cnd se aplic metoda actualizrii fluxului de numerar - metoda DCF?
a) pentru proprietile generatoare de venituri constante de-a lungul perioadei de deinere;
b) pentru proprietile generatoare de venituri fluctuante de-a lungul perioadei de deinere;
c) pentru toate tipurile de proprieti.
87. n cadrul cheltuielilor de exploatare, cheltuielile fixe sunt cele care:
a) nu se modific niciodat;
10

b) sunt fixe pe durata deinerii proprietii;

c) nu se modific o dat cu gradul de ocupare;
d) sunt garantate de vnztor.
88. Chiria n exces (excedentar) este:
a) diferena ntre chiria din contract i chiria pe pia;
b) diferena ntre chiria pltit i chiria minim;
c) chiria primit ca un procent din vnzri;
d) ctigul din vnzarea unei proprieti.
89. Inspecia proprietilor este necesar n evaluare prin metoda:
a) costurilor;
b) abordarea prin venit;
c) comparaiei directe.
90. Inspecia unei proprieti presupune:
a) prezena clientului;
b) prezena agentului imobiliar;
c) prezena autoritilor.
91. Nu poate fi considerat ca proprietate imobiliar:
a) terenul liber;
b) terenul i cldirea;
c) cldirea fr teren.
92. Zonele exterioare ale unei proprieti (cldire) sunt:
a) zona public, vecintile;
b) zona public, zona de servicii, zona intim;
c) zona de recreere, circulaie i activ.
93. Zonele interioare ale unei proprieti sunt:
a) zona de circulaie, zona de recreere, zona de odihn i zona activ;
b) zona de recreere i de odihn;
c) zona de recreere, circulaie i activ.
94. O proprietate rezidenial este avantajat dac:
a) are orientate ferestrele camerei de zi spre sud;
b) are amplasamentul n zona din spate a terenului;
c) este amplasat la intersecia a dou strzi.
95. Inspecia unei proprieti impune:
a) verificarea structurii de rezisten;
b) verificri ale finisajelor interioare i exterioare;
c) verificarea instalaiilor funcionale.
96. Dac evaluatorul nu este instruit n aprecierea strii fizice a cldirii:
a) apeleaz la un prieten;
b) apeleaz la o persoan instruit i autorizat;
c) preia informaiile de la proprietar.
97. Prescripiile tehnice obligatorii n construcii sunt:
a) normative;
b) norme interne;
c) instruciuni proprii.
11

98. Confortul termic este dat i de:

a) izolarea termic;
b) temperatura exterioar;
c) umiditatea interioar.
99. Planeul peste subsol se face din:
a) beton armat;
b) grinzi de lemn;
c) cadre metalice.
100. Acoperiul:
a) apr de ploaie;
b) nchide cldirea la partea superioar;
c) spaiu de depozitare.
101. Faada principal a cldirii se refer la:
a) strad;
b) ru;
c) parc;
d) cale ferat.
102. Trasarea construciei este:
a) fotografierea acesteia pe teren;
b) materializarea axelor acesteia pe teren prin elemente caracteristice;
c) desenarea pe hrtie a lucrrilor.
103. Termenul de topografia locului se refer la:
a) procesul de cartare a zonei prin vrfuri i laturi;
b) procesul de elaborare a descrierii legale a amplasamentului;
c) configuraia suprafeei terenului;
d) situaia solului din amplasament.

12

Rspunsurile:
1b; 2a,b; 3a,c; 4a,c,d; 5a,b; 6a,b,c; 7b,c,d; 8c,d,e; 9c,d,e; 10a; 11 a,c; 12 a; 13 a,c,d,e,f; 14b; 15a;
16d; 17b; 18 c; 19 c; 20d; 21a; 22c; 23c,d; 24a; 25b; 26a,b,c,d; 27b; 28 a,b; 29a; 30a; 31a; 32a; 33b;
34c; 35b; 36a,b,c,d,e,f; 37b; 38 a,b; 39d; 40d; 41c; 42a; 43c; 44a; 45b; 46d; 47c; 48b; 49a,b,d;
50 a,b,c; 51b; 52c; 53a; 54b; 55a; 56b; 57b; 58c; 59a; 60b,d; 61c; 62a; 63a; 64b; 65b; 66b; 67
a,b,c,d; 68a; 69a,b,c; 70c; 71d; 72c; 73b; 74b; 75a; 76c; 77c; 78a; 79c; 80b; 81a,c,e; 82b; 83a; 84a;
85a; 86b; 87c; 88a; 89a,b,c; 90a; 91c; 92b; 93a; 94a; 95a,b,c; 96b; 97a; 98a; 99a; 100b; 101a; 102b;
103c.

13