Amp. Juzg. 7 Dto. Edo, Mex. 297-2014

Juicio de amparo 297/2014-VII
Seccin Amparos
Mesa Siete
Principal 297/2014-VII
SENTENCIA CONSTITUCIONAL
Vistos, para resolver los autos del juicio de amparo
indirecto
297/2014-VII,
promovido
por
****************************** por derecho propio, contra actos del

Juez Quinto Civil de Primera Instancia del Distrito Judicial de
Ecatepec, con residencia en Coacalco de Berriozbal, Estado
de Mxico, y otras autoridades;
R E S U L T A N D O:
I. Por escrito presentado el doce de marzo de dos mil
catorce en la Oficina de Correspondencia Comn de los
Juzgados de Distrito en el Estado de Mxico, con residencia en
Naucalpan de Jurez, ********************, por derecho propio,
promovi demanda de amparo, la que por turno correspondi
conocer a este Juzgado Sptimo de Distrito en el Estado de
Mxico, al que se remiti al da siguiente, registrndose con el
amparo indirecto 297/2014-VII.
II. Autoridad Responsable. La quejosa seal en su
escrito inicial de demanda a las siguientes:
como autoridad responsable ordenadora al C. Juez
Quinto Civil de Primera Instancia del Distrito Judicial de
Ecatepec con residencia en Coacalco de Berriozbal,
Estado de Mxico.
Se seala como autoridad responsable ejecutora al C.
Ejecutor adscrito al Juzgado Quinto Civil del Distrito
Judicial de Ecatepec con residencia en Coacalco de
Berriozbal, Estado de Mxico.
Luego, en escrito de ampliacin de demanda registrado

con el folio 5281 (foja 158) seal como autoridad a la
siguiente:
autoridad responsable ordenadora al C. Juez
Dcimo Quinto de lo Civil de Primera Instancia del
Distrito Federal.
III. Actos Reclamados. La quejosa indic como actos

reclamados en su libelo inicial lo siguiente:
a) De la autoridad sealada como responsable
ordenadora se le reclama: La orden del material
desalojo y lanzamiento, que se pretendi ejecutar el da
diez de marzo del 2014, del inmueble que se encuentra
legtimamente en mi posesin ubicado en calle
**********nmero **********, Fraccionamiento **********,
Municipio de********************, Estado de Mxico.
b) De la autoridad sealada como responsable
ejecutora se reclama: La eminente ejecucin material
del desalojo y lanzamiento del inmueble que se
encuentra todava en mi posesin legtima, ubicado en
calle **********nmero **********, Fraccionamiento
**********, Municipio de **********, Estado de Mxico.
En su escrito de ampliacin de demanda seal como

acto reclamado lo siguiente:
a) De la autoridad sealada como responsable
ordenadora se le reclama: La orden del material
desalojo y lanzamiento, que se pretendi ejecutar el
diez de marzo del dos mil catorce, del inmueble que se
encuentra legtimamente en mi posesin, ubicado en
calle **********nmero **********, Fraccionamiento
**********, Municipio de **********, Estado de Mxico.
Con lo que estim violados en su perjuicio los artculos 14

y 16, de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos
Mexicanos.
IV. El catorce de marzo de dos mil catorce se admiti a
trmite la demanda de garantas, se requiri a las autoridades
responsables su informe justificado, se seal fecha de
audiencia, se dio la intervencin al Agente del Ministerio

Pblico de la Federacin, quien no formul pedimento.
El ocho de abril del ao en curso se admiti la ampliacin
de demanda y se tuvo como tercero interesados a **********,
**********y ********************, Sociedad de Responsabilidad
Limitada.
El siete de mayo de esta anualidad, en regularizacin del
procedimiento
se
tuvo
como
tercero
interesados
******************************
**************************************************,
a
y
quienes
fueron
emplazados a juicio los das once de abril, trece y veintiocho

de mayo de dos mil catorce, respectivamente.
V. Seguida la secuela del procedimiento en todas sus
etapas, previos diferimientos, el veinticuatro de junio de dos mil
catorce se celebr la audiencia constitucional al tenor del acta
que antecede.
C O N S I D E R A N D O:
Primero. Este Juzgado Sptimo de Distrito en el
Estado de Mxico, con residencia en Naucalpan de Jurez,
es competente para resolver el juicio de garantas planteado,
con fundamento en los artculos 103 fraccin I, 107 fraccin
VII, de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos
Mexicanos; 1, 37 prrafo tercero, de la Ley de Amparo; 48 de
la Ley Orgnica del Poder Judicial de la Federacin; as como
el Acuerdo General 3/2013 del Pleno del Consejo de la
Judicatura Federal, publicado en el Diario Oficial de la
Federacin el quince de febrero de dos mil trece, relativo a la
determinacin del nmero y lmites territoriales de los circuitos
judiciales en que se divide la Repblica Mexicana; y al nmero,
3
a la jurisdiccin territorial y especializacin por materia de los

Tribunales de Circuito y de los Juzgados de Distrito, en virtud
que la ejecucin del acto reclamado se atribuye a autoridades
residentes dentro de la demarcacin territorial de este rgano
jurisdiccional.
Segundo. Ante todo, previamente a la determinacin de
la certeza de los actos reclamados, conviene dejar precisado
cules son los que impugna la quejosa, de conformidad con lo
dispuesto por el artculo 74, fraccin I, de la Ley de Amparo y
la tesis aislada identificada con la clave P. VI/2004, visible en
la pgina 255, del Semanario Judicial de la Federacin y su
Gaceta, Tomo XIX, Abril de 2004, Novena poca, sustentada
por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin, con
el texto y rubro:
ACTO RECLAMADO. REGLAS PARA SU FIJACIN
CLARA Y PRECISA EN LA SENTENCIA DE
AMPARO.- Este Alto Tribunal, ha sustentado
reiteradamente el criterio de que el juzgador debe
interpretar el escrito de demanda en su integridad, con
un sentido de liberalidad y no restrictivo, para
determinar con exactitud la intencin del promovente y,
de esta forma, armonizar los datos y los elementos que
lo conforman, sin cambiar su alcance y contenido, a fin
de impartir una recta administracin de justicia al dictar
una sentencia que contenga la fijacin clara y precisa
del acto o actos reclamados, conforme a lo dispuesto
en el artculo 77, fraccin I, de la Ley de Amparo.
Del anlisis integral de la demanda de amparo y su

ampliacin se advierte que la peticionaria del juicio de
garantas reclama:
Del Juez Dcimo Quinto de lo Civil del Distrito
Federal.
1) La orden de desalojo y lanzamiento que se pretende
realizar en el inmueble que aduce es de su propiedad y que
tiene en posesin, ubicado en **********nmero **********,
4
Fraccionamiento **********, Municipio de **********, Estado de

Mxico, no obstante que no ha sido notificada ni se ha
entablado algn juicio en su contra.
Del Juez Quinto de lo Civil de Primera Instancia del
Distrito Judicial de Ecatepec, con residencia en Coacalco
de Berriozbal, Estado de Mxico:
1) La orden material de desalojo y lanzamiento del
inmueble citado, no obstante que no ha sido oda ni vencida en
juicio, ya que nunca ha sido notificada ni entablado en su
contra juicio alguno.
Del ejecutor adscrito al Juzgado Quinto de lo Civil de
Primera Instancia del Distrito Judicial de Ecatepec, con
residencia en Coacalco de Berriozbal, Estado de Mxico,
reclama:
1) La inminente ejecucin que se pretende realizar de
aquella orden.
Tercero. Las autoridades responsables Juez Quinto de
lo Civil de Primera Instancia del Distrito Judicial de
Ecatepec, con residencia en Coacalco, Estado de Mxico y
la ejecutora adscrita al rendir sus informes justificados (fojas
133 y 131, respectivamente), manifestaron que el acto
reclamado que se les atribuye es inexistente, por no haber
encontrado registro alguno de juicio o exhorto seguido en
contra de la quejosa en cuanto a que se haya ordenado o
ejecutado la orden material de desalojo que reclama, del
inmueble que dice tiene en posesin y es de su propiedad; en
ese tenor, se tiene como negativo el acto que se les atribuye.
Lo anterior, no obstante la aceptacin que en principio

haban realizado (fojas 39 y 74), pues como se advierte de
esos oficios hacen alusin a un diverso juicio de su ndice, que
no guarda relacin con el acto que se les reclama, lo que
origin se les requiriera la aclaracin pertinente.
Ante tal circunstancia, se toma en consideracin que la
peticionaria de garantas omiti exhibir medios probatorios
tendentes
desvirtuar
la
negativa
propuesta
por
las
autoridades responsables, no obstante que en trminos del

artculo 81 del Cdigo Federal de Procedimientos Civiles, de
aplicacin supletoria a la ley de la materia por disposicin
expresa de su numeral 2, corresponda a ella la carga de la
prueba para acreditar la emisin y ejecucin del mandamiento
reclamado; en consecuencia, con fundamento en la fraccin
IV, del artculo 63 de la Ley de Amparo, procede decretar el
sobreseimiento en el asunto, nica y exclusivamente
respecto a aquellas autoridades.
Tiene aplicacin por los motivos que en ella se exponen
la jurisprudencia 284, del Pleno de la Suprema Corte de
Justicia de la Nacin, publicada en la pgina 236, Tomo VI,
Comn, Sexta poca del Apndice al Semanario Judicial de la
Federacin, de 1917- 2000, que es del rubro y texto siguiente:
INFORME JUSTIFICADO. NEGATIVA DE LOS ACTOS
ATRIBUIDOS A LAS AUTORIDADES.Si las
responsables niegan los actos que se les atribuyen, y los
quejosos no desvirtan esta negativa, procede el
sobreseimiento, en los trminos de la fraccin IV del
artculo 74 de la Ley de Amparo.
Cuarto. El Juez Dcimo Quinto de lo Civil del Distrito

Federal, al rendir su informe justificado (foja 196), acept los
actos reclamados, en cuanto a la tramitacin del juicio especial
hipotecario,
6
seguido
por
**********en
contra
de
******************************, pero no as en cuanto a la

conculcacin de garantas individuales de la parte quejosa (foja
196).
En ese tenor, se tiene por cierto el acto que reclama la
amparista, nicamente en cuanto a que no se le ha notificado
ni tramitado juicio alguno en su contra, ya que de las
constancias remitidas por dicho juzgador se advierte que el
juicio especial hipotecario **********fue promovido en principio
por Sociedad Limitada de los ********************, Sociedad de
Responsabilidad Limitada de Capital Variable (ahora su
cesionario) **********, en contra de ********** y **********; de ah
que se tenga a la impetrante de garantas como persona
extraa a ese juicio de origen.
Es aplicable la jurisprudencia 278, del Pleno de la
Suprema Corte de Justicia de la Nacin, consultable en la
pgina
231,
Tomo
VI
Materia
Comn,
Seccin:
Jurisprudencia SCJN, Apndice al Semanario Judicial de la

Federacin 1917 2000, que reza:
INFORME JUSTIFICADO AFIRMATIVO. Si en l
confiesa la autoridad responsable que es cierto el acto
que se reclama, debe tenerse ste como plenamente
probado, y entrarse a examinar la constitucionalidad o
inconstitucionalidad de ese acto.
Certeza que se corrobora con las diversas constancias

que en copia certificada del juicio especial hipotecario remiti la
autoridad
ordenadora,
con
nmero
de
expediente
******************** en apoyo a su informe justificado, las que por

ser documento pblico hacen prueba plena, de conformidad
con lo dispuesto por los artculos 129, 197 y 202 del Cdigo
Federal de Procedimientos Civiles, de aplicacin supletoria a la

Ley de Amparo, por disposicin expresa de su artculo 2.
Es aplicable la jurisprudencia 226 del Pleno de la
Suprema Corte de Justicia de la Nacin, pgina 153, Tomo VI
Parte SCJN, Apndice al Semanario Judicial de la
Federacin 1995, del tenor:
DOCUMENTOS PBLICOS, CONCEPTO DE, Y
VALOR PROBATORIO.- Tienen ese carcter los
testimonios y certificaciones expedidos por funcionarios
pblicos, en el ejercicio de sus funciones, y, por
consiguiente, hacen prueba plena.
Ahora bien, de las constancias remitidas en copia

certificada destacan, entre otras:
1. Escrito inicial de demanda presentado el tres de julio
de dos mil nueve, en el Tribunal Superior de Justicia del
Distrito Federal, por ******************************, en su carcter
de apoderados legales de la empresa Sociedad Limitada de
los ********************, Sociedad de Responsabilidad Limitada
de Capital Variable, por el que reclamaron en la va especial
hipotecaria
de
******************************y
******************************, el pago y cumplimiento de diversas

prestaciones; entre ellas, la declaracin del vencimiento
anticipado del plazo para el pago del crdito estipulado en el
convenio modificatorio del contrato de apertura de crdito
e hipoteca en primer lugar, por el incumplimiento de la
parte demandada respecto de las obligaciones contradas
en ese documento, y como consecuencia de ellas el pago
de diversas cantidades (fojas 1 a 9 del tomo de pruebas).
2. De esa demanda correspondi conocer al Juzgado
Dcimo Quinto de lo Civil del Distrito Federal, quien el siete de
agosto de dos mil nueve admiti a trmite la demanda, y
orden el emplazamiento de la parte demandada (foja 35 del

tomo de pruebas).
3.
Los
demandados,
**********y
**********
fueron
emplazados el diecinueve de septiembre de esa anualidad

(fojas 71 y 80 del tomo de pruebas).
4. El dieciocho de noviembre de dos mil nueve, a
peticin de la parte actora, a los demandados se les tuvo por
acusada la rebelda para contestar la demanda instaurada en
su contra y por perdido el derecho para hacerlo (foja 91 del
tomo de pruebas).
5) Seguido en sus trmites el juicio especial hipotecario,
el doce de febrero de dos mil diez se dict sentencia
definitiva, en la que se declar vencido anticipadamente el
plazo estipulado en el contrato de apertura de crdito con
garanta hipotecaria de diecisiete de diciembre de mil
novecientos noventa y tres; consecuentemente, se conden a
los enjuiciados a pagar a la parte actora, la suerte principal
demandada, el pago de amortizaciones de intereses ordinarios
vencidos, intereses moratorios y el pago de gastos y costas, y
en caso de no pago de los deudores, se orden el trance y
remate del bien hipotecado y con su producto pago a la
acreedora (fojas 104 a 114 del tomo de pruebas).
6) El seis de abril de dos mil diez se declar que la
sentencia definitiva caus ejecutoria (foja 117 del tomo de
pruebas).
7) El catorce de marzo de dos mil once, se dict la
interlocutoria correspondiente en el incidente de liquidacin de
sentencia para la conversin de Unidades de Inversin a
moneda nacional, en la que se aprob por la cantidad de
$1056,809.02 (un milln cincuenta y seis mil ochocientos
nueve pesos 02/100 moneda nacional) por los conceptos y
periodos ah descritos (foja 169 del tomo de pruebas).
9
8) Escrito presentado el diecisis de agosto de dos mil

once por ********** en el Juzgado Dcimo Quinto de lo Civil del
Distrito Federal, en el que manifest:
Por
medio del presente escrito, VENGO A

APERSONARME en el presente juicio toda vez que
en el presente juicio en que se acta existe litis
consorcio pasivo y tengo la posesin del inmueble
hipotecado el cual fue adquirido por el suscrito tal
como lo acredito con el poder notarial que anexo al
presente escrito, en copia simple y al efecto de
probar mi veracidad de mi dicho anexo copias
simples
del
mismo,
comprometindome
a
presentarlo en original durante la secuela del
presente juicio para todos los efectos legales a que
haya lugar.
Por lo anteriormente expuesto;
A USTED C. JUEZ, atenta y respetuosamente pido se
sirva:
NICO: Tenerme por presentado en los trminos del
presente lbelo, solicitando sea llamado a juicio al
efecto de que soy nico y legtimo propietario del
inmueble y dado que me estoy apersonando sea
debidamente notificado y llamado a juicio para ser
odo y vencido en juicio (foja 121 del tomo de
pruebas).
Luego, se advierte de este juicio de amparo que dicha

persona cuenta con poder que le fue sustituido por **********, el
diecisis de junio de dos mil once, y otorgado en forma
irrevocable para actos de riguroso dominio, actos de
administracin y actos de pleitos y cobranzas, para
representar
los
seores
**********y
**********,
nica
exclusivamente respecto a todo lo relacionado con el lote

marcado con el nmero veintisis de la manzana veintiuno de
la calle **********, del nmero oficial**********, de la Unidad
Habitacional **********, ubicado en el Municipio de **********,
Estado de Mxico).
9) Con ese escrito, y sin reconocerle la personalidad del
ocursante, el diecinueve de agosto de dos mil once se dio vista
10
a la actora para que manifestara lo que a su derecho

conviniera (sin que posteriormente se hiciera acuerdo alguno
relativo a la misma).
10) El dos de enero de dos mil doce, se tuvo como
cesionario de la parte actora, a ******************************
********** (foja 147 del tomo de pruebas).
11) A peticin de la parte actora, el veinte de mayo de
dos mil trece se inici el procedimiento de trance y remate del
bien inmueble hipotecado materia del juicio natural (fojas 186 y
188).
12) El uno de julio de ese ao, se reconoci como
cesionario a la parte actora a **********(foja 236 del tomo de
pruebas).
13) Seguido el procedimiento de trance y remate, el
catorce de octubre de dos mil trece, a peticin de la parte
actora, se seal fecha y hora para que tuviera verificativo el
remate en primera almoneda del inmueble ubicado en lote
marcado con el numero**********de la manzana **********, de la
calle **********, identificado con el nmero oficial **********, de
la Unidad Habitacional **********, ubicado en **********, Estado
de Mxico, cdigo postal ********** (foja 289 del tomo de
pruebas).
14) Seguido el trmite, el veintiuno de enero de dos mil
catorce, se llev a cabo el remate del inmueble en
comento, que fue adjudicado a la parte actora por peticin
propia (foja 358 del tomo de pruebas).
15) En interlocutoria de veintids de enero de este ao,
se aprob el remate celebrado, y se orden poner los autos a
disposicin del notario que designara el postor para el efecto
de realizar la escrituracin correspondiente, con la notificacin
a los enjuiciados y el apercibimiento relativo para el caso de no
hacerlo (foja 361 del tomo de pruebas).
11
16) Esa resolucin qued firme el doce de febrero del

presente ao (foja 368 del tomo de pruebas).
17) El tres de marzo de dos mil catorce, se tuvo por
designado al notario para la escrituracin de mrito (foja 371
del tomo de pruebas).
Quinto. Previo al estudio de fondo deben analizarse las
causas de improcedencia por ser de orden pblico, segn lo
dispone el artculo 62 de la Ley Reglamentaria de los artculos
103 y 107 Constitucionales.
Sirve de apoyo a lo anterior, la tesis de Jurisprudencia
814, emitida por el Primer Tribunal Colegiado del Segundo
Circuito, publicada en el Semanario Judicial de la Federacin y
su Gaceta, Octava poca, Fuente: Apndice de 1995, Tomo:
VI, Parte TCC,
Pgina: 553, cuyo rubro y texto son los
siguientes:
IMPROCEDENCIA, CAUSALES DE. EN EL

JUICIO DE AMPARO. Las causales de improcedencia
del juicio de amparo, por ser de orden pblico deben
estudiarse previamente, lo aleguen o no las partes,
cualquiera que sea la instancia.
En ese sentido, el suscrito de oficio advierte que se

actualiza la causa de improcedencia prevista en el artculo 61,
fraccin XXIII, en relacin con el 107, fraccin VI, en sentido
contrario, ambos de la Ley de Amparo.
Los artculos citados disponen:
Artculo 61. El juicio de amparo es improcedente:
XXIII. En los dems casos en que la improcedencia
resulte de alguna disposicin de la Constitucin Poltica de
los Estados Unidos Mexicanos, o de esta Ley.
Artculo 107. El amparo indirecto procede:
12
VI. Contra actos dentro o fuera de juicio que afecten a

personas extraas.
La fraccin XXIII del 61 de la ley de la materia establece

la
posibilidad
de
que
se
actualice
alguna
causa
de
improcedencia diversa de las que de manera especfica

contempla el artculo en comento, de forma tal que en este
apartado
tiene
sustento
la
improcedencia
legal
jurisprudencial; es decir, la que deriva de disposiciones

distintas a las fracciones precedentes, las cuales pueden
obtenerse de la misma Ley de Amparo, de la Constitucin
Federal, de la jurisprudencia o de algn otro ordenamiento
legal.
Lo anterior implica que los supuestos establecidos en las
primeras veintids fracciones del artculo 61 de la ley de la
materia no son las nicas causas por las que puede decretarse
la improcedencia de la va constitucional, sino que existe la
posibilidad de aplicacin analgica de situaciones diversas, ya
que el catlogo del artculo en examen no es limitativo, sino
enunciativo.
As, la denominada improcedencia constitucional, legal y
jurisprudencial se sustenta en la fraccin XXIII del artculo 61
en comento, vinculada en el caso con lo dispuesto en el
diverso 107, fraccin VI, interpretada a contrario sensu; esto
es, porque la quejosa no tiene la calidad de persona extraa al
litigio de origen.
Ahora bien, respecto al tema de las personas extraas a
juicio, la Suprema Corte de Justicia de la Nacin estableci
diversos criterios obligatorios como el comprendido en la
jurisprudencia P./J.39/2001 del Pleno de Pleno del Mximo
13
Tribunal, consultable en el Apndice (actualizacin 2001)

Materia Comn, Tomo VI, pgina 67, de rubro y texto:
PERSONA EXTRAA A JUICIO. CARECE DE TAL
CARCTER
QUIEN
COMPARECI
AL
PROCEDIMIENTO NATURAL, POR LO QUE DEBE
SOBRESEERSE EN EL JUICIO AL ACTUALIZARSE LA
CAUSAL DE IMPROCEDENCIA PREVISTA EN EL
ARTCULO 73, FRACCIN XVIII, DE LA LEY DE
AMPARO, EN RELACIN CON EL DIVERSO 114,
FRACCIN V, APLICADA EN SENTIDO CONTRARIO,
DEL PROPIO ORDENAMIENTO, AUN CUANDO HAYA
SIDO
PROMOVIDO
DENTRO
DEL
TRMINO
ESTABLECIDO EN EL ARTCULO 21 DE LA PROPIA
LEY. La sola circunstancia de que el afectado conozca de
la existencia del juicio en el que funge como parte y
comparezca al mismo, a pesar de no haber sido
legalmente emplazado, desvirta su carcter de persona
extraa al procedimiento, por lo que si promueve el juicio
de amparo indirecto, ostentndose con tal carcter, el
Juez de Distrito debe sobreseerlo con fundamento en el
artculo 74, fraccin III, de la Ley de Amparo,
fundamentalmente porque el promovente ya no es
persona extraa al juicio por haber comparecido al
procedimiento ordinario, quedando en posibilidad de
defenderse dentro del contencioso y, en su oportunidad, si
es el caso, acudir al amparo directo, fundamentndose la
improcedencia en los artculos 73, fraccin XVIII y 114,
fraccin V, aplicada en sentido contrario, de la propia ley;
sin que lo anterior implique que el promovente del amparo
indirecto, por el hecho de ostentarse como tercero
extrao, quede al margen del trmino previsto en el
artculo 21 de la Ley de Amparo, esto es, al plazo de
quince das contados a partir del da siguiente al en que
tenga conocimiento del juicio, bajo el argumento de que la
falta o ilegalidad del emplazamiento sea una violacin de
gran magnitud, pues si bien la improcedencia por
extemporaneidad o consentimiento tcito basado en los
artculos 21 y 73, fraccin XII, del propio ordenamiento,
puede llegar a configurarse, tal circunstancia no se surte
necesariamente porque puede suceder que el afectado
por la falta de emplazamiento promueva el juicio de
garantas antes de que transcurra el plazo referido y en tal
supuesto no cabra sobreseer por inoportunidad de la
demanda, ya que seguira en pie la otra causal.
De la jurisprudencia invocada se colige que la sola

circunstancia de que el afectado comparezca al juicio natural,
ya sea por su propio derecho o a travs de su representante
14
legal, incluso a pesar de que no hubiera sido legalmente

emplazado, o que habiendo sido notificado como en el caso,
se hayan constituido en rebelda, y que posteriormente
compareci a travs de su representante legal, desvirta su
carcter de persona extraa al procedimiento; lo que trae
como consecuencia, que si promueve el juicio de amparo
indirecto, ostentndose con tal carcter, el Juez de Distrito
debe sobreseerlo con fundamento en el artculo 63, fraccin V,
de la Ley de Amparo.
Aqu resulta necesario precisar que ya ha sido definido
por jurisprudencia del Mximo Tribunal del Pas, que para los
efectos del juicio de amparo, en los trminos del artculo 107,
fraccin VI, de la ley vigente de la materia, persona extraa es,
en principio, aquella que no ha figurado en el juicio o en el
procedimiento como parte en sentido material, pero que sufre
un perjuicio dentro de l o en la ejecucin de las resoluciones,
sin haber tenido la oportunidad de ser oda en su defensa por
desconocer las actuaciones relativas.
As se estableci en la jurisprudencia P./J.7/98 emitida
por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin,
consultable en el Semanario Judicial de la Federacin y su
Gaceta, Novena poca, tomo VII, enero de 1998, pgina 56,
que indica:
PERSONA EXTRAA A JUICIO, CONCEPTO DE. Para
los efectos del juicio de amparo, en los trminos del
artculo 114, fraccin V, de la ley de la materia, persona
extraa es, en principio, aquella que no ha figurado en el
juicio o en el procedimiento como parte en sentido
material, pero que sufre un perjuicio dentro del mismo o
en la ejecucin de las resoluciones, sin haber tenido la
oportunidad de ser oda en su defensa por desconocer las
actuaciones relativas, quedando incluida en este
concepto, asimismo, la parte que no fue emplazada o que
fue emplazada incorrectamente.
15
De ah que no pueda tenerse con ese carcter a quien

promueve el juicio de garantas por el simple hecho de
ostentarse como tercera extraa, ya que refiere que contra ella
no se ha seguido un juicio, si de las constancias o de los autos
del procedimiento respectivo se aprecia que la parte
demandada fue notificada y con ello tuvo la oportunidad de ser
oda y vencida; no obstante, se constituy en rebelda, y
posterior al dictado de la sentencia definitiva, una vez que
caus ejecutoria, compareci a ste a travs de su
representante legal, **********.
Al respecto, resulta aplicable por la jurisprudencia de la
entonces Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nacin, consultable en la pgina 266 del tomo IV, materia civil,
del Apndice 2000, de rubro y texto:
PERSONAS EXTRAAS AL JUICIO. QUINES TIENEN
ESE CARCTER, EN MATERIA CIVIL. Tomando en
cuenta que tercero extrao es aquel que no tiene ninguna
intervencin en el juicio del que emana el acto que le
afecta, por no haber sido sealado como parte, es
evidente que tambin debe considerarse como persona
extraa a quien habiendo sido sealado como parte en el
juicio, no es llamado al mismo o se le cita en forma
contraria a la ley. Sin embargo, no puede tenerse con ese
carcter a quien promueve el juicio de garantas por el
simple hecho de ostentarse como tercero extrao, si de
autos se desprende que el quejoso tuvo conocimiento de
esa infraccin antes de que se dictara sentencia en el
juicio seguido en su contra o de que sta caus
ejecutoria, ya que en esas condiciones, como parte en el
juicio puede impugnar la indicada violacin procesal a
travs del incidente de nulidad de actuaciones, que puede
hacerse valer antes de que se dicte la sentencia de primer
grado, o en su defecto, de alegarla a travs de los
agravios que exprese en el recurso de apelacin que
interponga en contra de dicho fallo.
Ahora bien, de las constancias que integran el juicio

especial hipotecario ****************************** del ndice del
16
Juzgado Dcimo Quinto Civil del Distrito Federal, que

fueron reseadas, se advierte que el procedimiento natural fue
instado
por
******************************Sociedad
de
Responsabilidad Limitada de Capital Variable, en contra de

**********y **********.
Que los demandados, una vez que fueron emplazados a
juicio se constituyeron en rebelda y hasta dictada la sentencia
y una vez que caus ejecutoria se apersonaron a travs de su
representante legal **********(como se observa del testimonio
notarial que obra en este juicio de amparo), quien adujo que en
ese juicio exista litisconsorcio pasivo, ya que tena la posesin
del inmueble hipotecado ah controvertido, y se ostent como
nico y legtimo propietario.
Que en la sentencia definitiva se resolvi, que en caso de
que la parte demandada no realizara el pago de las cantidades
a que fue condenada en el trmino de cinco das siguientes a
la fecha en que se liquidaran, se procedera al trance y remate
con su producto, el pago a la parte acreedora.
As, una vez que qued firme y fue cuantificada la cantidad
adeudada a travs del incidente de conversin de Unidades de
Inversin a moneda nacional, se procedi a la ejecucin de
sentencia, que se exhibi el certificado de libertad de
gravmenes de fecha seis de agosto de dos mil trece, del que
se advierte que los nombres de los propietarios del inmueble
ubicado en Unidad Habitacional Parque Residencial Coacalco
localizado en la calle Sierra **********, nmero exterior **********,
manzana **********, colonia **********, Municipio de Ecatepec de
Morelos, Estado de Mxico (sic), son **********y **********, y que
reporta los gravmenes contenidos en las escrituras ********** y
17
******************************; en la primera consta la apertura de

crdito e hipoteca, en el que aparece como acreedor
********************, Sociedad Annima y como deudores
**********y **********; y en la segunda, se hace constar el
reconocimiento del adeudo respecto del inmueble citado.
Luego, en la interlocutoria de veintids de enero de dos
mil catorce se aprob el remate, en el que se adjudic en favor
de la parte actora (**********) el inmueble ubicado en el lote
marcado con el nmero **********, de la manzana **********, de
la calle **********, identificado con el nmero oficial**********, de
la Unidad Habitacional **********, ubicada en **********, Estado
de Mxico, cdigo postal **********, por la cantidad de
$1037,000.00 (un milln treinta y siete mil pesos 00/100
moneda nacional).
Una vez que qued firme esa determinacin, el tres de
marzo de dos mil catorce se tuvo a la parte actora, designando
al Notario Pblico para la elaboracin de la escritura pblica de
adjudicacin.
Ahora bien, la quejosa en su demanda de garantas
refiere que se dio por enterada de la orden de lanzamiento
derivada del juicio especial hipotecario el diez de marzo de dos
mil catorce, fecha en que se pretendi ejecutar en el inmueble
de su propiedad y que tiene en posesin sin que hubiera sido
oda ni vencida en juicio.
Agreg, que la propiedad y posesin del inmueble las
adquiri el quince de julio de dos mil once a travs de un
contrato de compra venta con los anteriores propietarios,
********** y **********; asimismo refiere que est inscrito a
18
nombre de ellos, y que ante la renuencia de otorgarle la firma y

escritura, con el fin de regularizar su posesin en calidad de
duea les demand judicialmente el cumplimiento del contrato,
en el juicio **********radicado ante el Juez Quinto Civil de
Ecatepec, con residencia en Coacalco de Berriozbal, Estado
de Mxico, lo que se constata con las documentales que ofreci
como pruebas, de las que se advierte que en efecto, el
veintiocho de enero de dos mil catorce, present demanda
en la va ordinaria civil de otorgamiento y firma de
escritura de los seores ********** y **********, y que en esa
fecha exhibi el contrato de compra venta celebrado entre
**********y la hoy quejosa, ********************, el **********
(fecha anterior al **********, cuando el primero, se aperson en
el juicio especial hipotecario ********** y dijo que l era el nico
y legtimo propietario -ver foja 121 del tomo de pruebas);
adems, se aprecia que el primero particip en esa relacin
contractual en su carcter de apoderado legal de los seores
********** y ********************, que adems de los contratantes,
se firmara en presencia de dos testigos, sin embargo, slo
aparece signado por dichas personas (fojas 13 a 15 del
cuaderno de amparo).
Atento a lo expuesto, es dable sostener por el suscrito
juzgador, que no asiste a la quejosa la calidad de tercera
extraa al juicio especial hipotecario ********************
que ostenta, cuando refiere que nunca ha sido notificada
de algn juicio seguido en su contra; ello, en virtud de
que de las constancias allegadas se advierte que es
causahabiente de los codemandados en el litigio de
origen****************************** y **********.
19
En efecto, la quejosa fue oda y vencida en el juicio de

origen
****************************************a
travs
de
sus
causantes, ******************** y **********, quienes fueron

emplazados y se constituyeron en rebelda, y una vez que
caus ejecutoria la sentencia definitiva se apersonaron a juicio
el diecisis de agosto de dos mil once, a travs de su
apoderado
legal
****************************************
quien
ostenta ese carcter a partir del diecisis de junio de dos mil

once, segn se advierte del instrumento notarial nmero
**********, pasado ante la fe del notario pblico nmero
**********, del Municipio de **********, Estado de Mxico, fecha
en que le fue sustituido el poder otorgado por dichas personas.
Adems, ********************, cuando se aperson al litigio
de origen, el diecisis de agosto de dos mil once, lejos de
manifestar que se apersonaba a juicio con ese carcter,
inform al juez de origen, hacerlo en su calidad de nico y
legtimo propietario del inmueble hipotecado, y no hizo del
conocimiento del Juzgado Dcimo Quinto de lo Civil del Distrito
Federal la transmisin de la propiedad a favor de la hoy
quejosa, que aparentemente ostentaba desde antes de esa
fecha, segn el contrato de compra venta que celebr la
amparista con l (quince de julio de dos mil once), cuyo
contrato fue presentado ante una autoridad judicial con motivo
de la instauracin del juicio ordinario civil de firma de escrituras
**********hasta el veintiocho de enero de dos mil catorce.
As como se ha evidenciado, tanto la fecha que ostenta
el contrato de compra venta exhibido por la quejosa (quince de
julio de dos mil once), como la de presentacin de ese
documento ante el Juez Quinto de lo Civil de Primera Instancia
del Distrito Judicial de Ecatepec, con residencia en Coacalco,
20
Estado de Mxico, para demandar la firma de escrituracin

respecto del inmueble hipotecado (veintiocho de enero de
dos mil catorce), son posteriores a aquella en que se dict la
sentencia definitiva en el juicio especial hipotecario **********,
que lo fue el doce de febrero de dos mil diez y que caus
ejecutoria el seis de abril de ese ao por ministerio de ley.
En ese tenor, resulta inconcuso que en el caso, al haber
adquirido la hoy impetrante de garantas el inmueble ubicado
en calle **********nmero oficial **********, manzana **********,
lote **********, del Fraccionamiento **********, **********en el
Municipio de Coacalco, Estado de Mxico, con posterioridad a
la culminacin del juicio natural, en el que se reclam
de******************** y ********** diversas prestaciones, y stos
fueron
condenados
en
el
juicio
especial
hipotecario
******************************antes de la compra venta que dice

celebr la quejosa con esas personas; a consideracin de este
juzgador, se actualiza la figura jurdica de causahabiencia, pues
es evidente que sta, la compradora, lo recibi en las
condiciones jurdicas en que se encontraba el inmueble, y no
puede gozar de mayores derechos ni eximirse de la obligacin
contrada por su causante.
En efecto, la causahabiencia, lato sensu, se actualiza en
todas las trasmisiones de derechos o de bienes y se traduce en
una relacin jurdica integrada por dos personas, a saber:
a. El causante, que es la persona que trasmite el bien o
el derecho; y,
b. El causahabiente, que es la persona a quien se
trasmite el bien o el derecho.
21
Esta relacin (causahabiencia) surge siempre que se

trasmite un bien o un derecho, y consiste en que la persona
que lo recibe soporta sus cargas.
Esto sucede, verbigracia, cuando el bien reporta un
gravamen
impuesto
con
anterioridad
el
comprador
(causahabiente) tena conocimiento de esa situacin, caso en

el cual la garanta hipotecaria, por ser real, persigue al bien y
no a la persona que la constituy, de tal forma que tendra que
responder con el bien adquirido del comprador, aunque l no
hubiera constituido la hipoteca, y as, el acreedor crediticio
podra demandar al nuevo propietario del bien hipotecado con
la intencin de hacer efectiva la garanta correspondiente.
Tiene aplicacin, la tesis de la entonces Tercera Sala de
la Suprema Corte de Justicia de la Nacin, visible en la foja 722
del Tomo XLII del Semanario Judicial de la Federacin, Quinta
poca, que dice:
CAUSAHABIENTE, DERECHOS QUE ADQUIERE. Si el
dueo de un predio contrae una obligacin hipotecaria,
esa obligacin, por su naturaleza y carcter real, es vlida
contra cualquier propietario y poseedor del inmueble, y la
persona que adquiere ste, con posterioridad, lo recibe en
las condiciones jurdicas en que se encontraba, y no
puede gozar de mayores derechos ni eximirse de la
obligacin contrada por su causante.
Esta causahabiencia, que surge fuera de juicio o de orden

sustantivo, consiste en que quien adquiere un bien o derecho
se subroga en los derechos de su causante, pero adems
tendr la obligacin de soportar las cargas inherentes al bien o
derecho que adquiere, de tal manera que siempre que un bien
detenta algn gravamen y se trasmita a otra persona, sta ser
causahabiente de aqul y deber soportarlo.
22
Ahora bien, adems de la causahabiencia sustantiva,

existe la de orden adjetivo o procesal, que implica la
adquisicin de ciertos bienes o derechos pero dentro de un
juicio, caso en el cual, el causahabiente debe estarse a lo que
se decida en ese juicio sin que se le otorgue audiencia al
adquiriente del bien, pues se considera como odo y vencido en
el juicio a travs de su causante y, por ello, no puede interponer
una tercera excluyente de dominio ni puede ostentarse como
tercero extrao en el juicio de amparo.
Ambos tipos de causahabiencia tienen como efecto que
quien adquiere determinados bienes o derechos, soporte
ciertas cargas, slo que la que recae en el causahabiente, en el
segundo caso, implica que adems, tenga que estarse al
resultado del juicio seguido en contra de su causante, habida
cuenta que por su naturaleza, adquiere los mismos derechos y
obligaciones respecto de los bienes o derechos en el proceso
jurisdiccional.
En otras palabras, la causahabiencia propicia que una
vez celebrado el acto jurdico, el causahabiente, substituya a
una de las partes que originalmente integr la relacin jurdica,
adquiriendo, en toda su amplitud, los derechos y obligaciones
que a sta ltima correspondan en la relacin en que se ve
substituido; por tanto, con independencia que tenga o no,
conocimiento del status jurdico del derecho que adquiri, el
causahabiente tiene los mismos derechos y obligaciones de su
causante.
Cabe indicar que el Diccionario Jurdico Mexicano del
Instituto de Investigaciones Jurdicas de la Universidad
Nacional Autnoma de Mxico define esta figura como:
23
Persona que ha sucedido o se ha subrogado por cualquier

otro ttulo en el derecho de otra u otras. Junto a las partes, en
determinados actos jurdicos, estn aquellas personas que por
un acontecimiento posterior a la realizacin del mismo,
adquieren en forma derivada los derechos y obligaciones de
quienes fueron sus autores. A aqullos se les conoce con el
nombre de causahabientes, a stos con el de causantes.
Adems,
establece
que
existen
dos
especies
de
causahabientes:
a. A ttulo universal que se presenta cuando el
causahabiente sustituye al causante en todo su patrimonio o
en su parte alcuota de l; por ejemplo, en la sucesin
testamentaria o intestamentaria existe una causahabiencia por
efecto de la ley, en virtud de que en s misma tiene carcter
universal por comprender la masa del patrimonio de su autor;
y,
b. A ttulo particular que puede presentarse por cesin
de derechos y obligaciones o por subrogacin.
En el caso, como se adelant, la quejosa comparece a
esta instancia constitucional ostentndose como tercera
extraa al juicio especial hipotecario ******************************
incoado en contra de ******************** y **********, aduciendo
una orden de desalojo sin haber sido oda ni vencida.
Para acreditar su inters jurdico la quejosa anex copias
certificadas de diversas constancias de lo actuado en el juicio
**********del ndice del Juzgado Quinto Civil del Distrito Judicial
de Ecatepec, con residencia en Coacalco, Estado de Mxico,
instaurado por ella en contra de **********y **********, a travs
24
de su apoderado legal **********, que inici el veintiocho de

enero de dos mil catorce, por el que demand el
otorgamiento y firma de escritura ante notario pblico del
inmueble ubicado en calle ******************************, lote
**********, manzana **********, nmero oficial **********, del
Fraccionamiento **********, Segunda Seccin, Municipio de
**********, Estado de Mxico, con motivo del contrato de
compra venta celebrado el quince de julio de dos mil once.
Como documento base de su accin exhibi el referido
contrato, que ciertamente aparece suscrito en esa fecha, que
de las constancias recibidas aparece que se admiti el
veintinueve de enero de este ao y se emplaz directamente a
los demandados a travs de su apoderado legal, quien se
aperson para ese efecto en el local del juzgado citado (foja
100); documentales que tienen valor probatorio pleno en
trminos de los artculos 197, 202 y 207, del Cdigo Federal de
Procedimientos Civiles de aplicacin supletoria a la Ley de
Amparo, por disposicin expresa del artculo 2 de la Ley de
Amparo, al tratarse de documentos pblicos.
Con esas documentales queda corroborado precisamente

que la peticionaria del amparo no tiene el carcter de tercera
extraa,
sino
de
causahabiente,
de
los
seores
******************** y ********** (quienes una vez emplazados no

comparecieron a juicio en defensa de sus intereses, sino que
se constituyeron en rebelda y una vez que caus ejecutoria la
sentencia definitiva, se apersonaron a juicio a travs de su
apoderado legal **********); ello, al haber suscrito la hoy quejosa
un contrato de compra venta con dichas personas con
posterioridad a que la sentencia caus ejecutoria, sin que obste
25
que el contrato de compra venta exhibido por la amparista haya

sido presentado y adquirido, por ende, certeza de su existencia
hasta el veintiocho de enero de dos mil catorce, pues es
evidente que fue con posterioridad al auto en que caus
ejecutoria la sentencia definitiva del juicio especial hipotecario
que fue el seis de abril de dos mil diez; luego, tendr la
obligacin de soportar las cargas inherentes al bien o derecho
que adquiri, en razn de que el inmueble objeto de compra
venta, detenta un gravamen debidamente inscrito en el Instituto
de la Funcin Registral del Estado de Mxico (foja 283 del tomo
de pruebas).
Atento a lo expuesto, se concluye que en la especie se
actualiza la figura de la causahabiencia adjetiva, en virtud que
si bien es cierto, la quejosa expresa haber adquirido los
derechos a que se refiere (posesin a ttulo de dueo), a partir
del quince de julio de dos mil once, es evidente, que dicha
adquisicin, fue con posterioridad a la celebracin del contrato
de crdito hipotecario y convenio modificatorio que pesan sobre
el inmueble descrito, incluso con posterioridad a que la
sentencia definitiva dictada en el juicio especial hipotecario
**********caus ejecutoria, siendo que en ese juicio los
demandados, sus vendedores, s fueron emplazados, y no
obstante
ello,
se
constituyeron
en
rebelda;
quienes
posteriormente, el diecisis de agosto de dos mil once, se

apersonaron al litigio a travs de su representante legal
********** (foja 121 del tomo de pruebas).
Robustece lo anterior por las razones que la integran, la
jurisprudencia 1a./J. 82/2013 (10a.), Dcima poca, de la
Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin,
consultable en la pgina 951, del Libro XXV, Octubre de 2013,
26
Tomo 2, del Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta,

que dice:
CAUSAHABIENCIA. NO EXISTE ENTRE QUIEN
ADQUIERE UN DERECHO DE PROPIEDAD DEL
TITULAR
REGISTRAL
Y
LOS
TITULARES
REGISTRALES ANTERIORES AL VENDEDOR, SI SE
TRATA DE COMPRAVENTAS DE EJECUCIN
INSTANTNEA, SIN QUE ELLO IMPLIQUE QUE EL
ADQUIRENTE SEA EN AUTOMTICO TERCERO DE
BUENA FE REGISTRAL. La "causahabiencia" es la
sustitucin de la persona de quien directamente emana el
negocio jurdico, por otra que queda ligada por los efectos
de dicho negocio como si personalmente hubiese
intervenido en la formacin de la relacin jurdica que le
dio origen. Por virtud de la causahabiencia, el concepto
de "parte" de un negocio jurdico se extiende a la persona
que sustituye al causante, de manera que no se le puede
tener como tercero, a pesar de no haber intervenido para
nada en la celebracin del mismo. En esa tesitura, el
causahabiente se integra a la relacin jurdica original,
por virtud de la cual, una de las partes puede exigir a la
otra el cumplimiento de las obligaciones asumidas. Sin
embargo, una vez agotadas las obligaciones asumidas
por las partes, el contrato se termina, debido a que se
cumpli con su objeto. De manera que la causahabiencia
slo puede tener lugar mientras contina vigente la
relacin jurdica en la cual el causahabiente se sustituye,
puesto que no es posible que un tercero se integre como
parte a un acto jurdico que ha cesado. Ahora bien, el
contrato de compraventa es por regla general "de
ejecucin instantnea", porque las prestaciones de las
partes se ejecutan en un solo momento. Salvo cuando se
celebre con reserva de dominio, o se pacte el pago del
precio a plazos, por regla general, las obligaciones
derivadas del contrato de compraventa se agotan en el
momento en que la misma se celebra. De manera que en
la compraventa de ejecucin instantnea no hay un acto
jurdico en el cual un tercero pueda sustituirse en calidad
de causahabiente. Sostener lo contrario, implicara que
toda persona que adquiera la propiedad de un bien
resulta ser causahabiente del primer titular. El
causahabiente a ttulo particular se coloca en la situacin
jurdica que tena su causante en relacin con un acto
jurdico concreto, en el cual lo sustituye, de manera que
se integra a una relacin jurdica determinada, para
asumir las obligaciones derivadas de esa relacin jurdica
exclusivamente; mas no puede atribursele la obligacin
de cumplir con las obligaciones que hayan asumido
terceros con quienes no tiene vnculo jurdico alguno. No
27
obstante, el hecho de que no exista la causahabiencia

aducida, y por lo tanto, no se pueda ejercitar una accin
personal, no quiere decir que el tercero adquirente
resulte ser, en automtico, un tercero de buena fe
registral, puesto que slo puede tener dicho carcter
quien: (a) haya adquirido un derecho real sobre el
inmueble de que se trate de quien aparece como
titular registral, por virtud de un acto jurdico que se
presuma vlido al momento de la adquisicin o de
una resolucin judicial; (b) haya inscrito en el Registro
Pblico de la Propiedad a su favor el derecho real
adquirido; (c) haya adquirido a ttulo oneroso,
entendiendo por tal, que debe existir una proporcin
razonable entre el valor de la cosa y el precio o
contraprestacin pagado por ella; y, (d) siempre y cuando
no haya pruebas suficientes de su conocimiento respecto
de los vicios del ttulo de su vendedor, en su caso, o
stos no se desprendan claramente del propio Registro
Pblico de la Propiedad. Cuestiones que el juzgador debe
valorar en cada caso concreto para determinar si el
tercero es de buena fe registral o no, pues la ausencia de
buena fe del tercero adquirente no se debe a que sea
causahabiente de los titulares anteriores a su vendedor,
sino a que no puede aducir desconocimiento de los vicios
de su ttulo.
De la parte considerativa de la ejecutoria que da origen a

la jurisprudencia transcrita se advierte lo siguiente:
Respecto del concepto de tercero de buena fe
registral, Rafael Rojina Villegas(35) seal que "la buena
fe se presume", pero se considerar excluida si el tercero
adquirente conoca los vicios del ttulo registrado, si
advirti ciertas inexactitudes en el Registro Pblico de la
Propiedad o si las mismas se desprenden claramente del
asiento respectivo.
Lo anterior ha sido sostenido tambin por este Alto
Tribunal desde la Quinta poca, segn se desprende de
la tesis que se cita a continuacin:
"REGISTRO PBLICO, LO QUE DEBE ENTENDERSE
POR TERCERO PARA LOS EFECTOS DEL. Por llenar el
registro, como es sabido, una necesidad de publicidad de
los actos que deben inscribirse precisamente como medio
de que los terceros alcancen el conocimiento de los
mismos, su historia, sus mutaciones, etctera, a fin de
evitar los fraudes y perjuicios que son natural
consecuencia de la ignorancia de tales actos, resulta
incuestionable que este fin se satisface en toda su
28
plenitud cuando, no obstante la falta del registro, de

cualquier manera se llega al conocimiento cabal del acto
de que se trate, con la ventaja de que, con la aceptacin
de la solucin que se propone, el respeto debido a la
seguridad registral, se concilia con elementales e
ineludibles exigencias ticas. Es evidente que no puede
alegarse buena fe, cuando extra-registralmente se ha
llegado al conocimiento de los actos que deben ser objeto
de la registracin; porque si esta solucin no se aceptara,
se aprovecharan de la falta de registro personas que, de
todos modos, se hallan enteradas de los actos registrales,
hacindose, de esta suerte, nugatorios los fines de
proteccin a la buena fe, uno de los fundamentos de la
organizacin jurdica de la sociedad; adems de que,
para los efectos registrales la suprema corte de justicia ha
decidido que, por tercero, debe entenderse el titular de
derechos reales inscritos, y que este no haya intervenido
en el acto que se omiti registrar."(36)
De conformidad con lo anterior, ser tercero de buena fe
registral, exclusivamente quien cumpla con los requisitos
siguientes:
Que haya adquirido un derecho real sobre el bien
inmueble de que se trate de quien aparece como titular
registral, por virtud de un acto jurdico que se presuma
vlido al momento de la adquisicin o de una resolucin
judicial;
Que el derecho real adquirido a su vez haya sido inscrito
en el Registro Pblico de la Propiedad a favor del tercero
adquirente;
Que la adquisicin sea a ttulo oneroso, entendiendo por
tal, que debe existir una proporcin razonable entre el
valor de la cosa y el precio o contraprestacin pagado por
ella; y
Que los vicios del ttulo del vendedor no se desprendan
claramente del propio Registro Pblico de la Propiedad, y
que no haya indicios suficientes de su conocimiento por
parte del tercero.
Ya que de otra forma, se premiara a quien actu de mala
fe o fue negligente, en perjuicio de quien contaba con un
derecho real anterior sobre el mismo inmueble.
De ah que, el hecho de que no exista causahabiencia
entre A y C, no quiere decir que C sea en automtico un
tercero de buena fe registral. Tampoco el hecho de que C
haya adquirido el inmueble del titular registral libre de
29
gravmenes es suficiente para considerarlo tercero de

buena fe registral, puesto que falta determinar si la
adquisicin fue a ttulo oneroso, si los vicios del ttulo del
vendedor se desprenden claramente del propio registro, o
si hay pruebas suficientes de que eran conocidos por el
tercero adquirente.
Si la adquisicin realizada por el tercero no cumple con
los requisitos precisados, no puede tenrsele como
tercero de buena fe, en cuyo caso, la consecuencia ser
que si llegara a anularse el ttulo de su vendedor, esa
nulidad se hara extensiva a su ttulo. Por el contrario, si
el Juez considera que el tercero s es de buena fe, puesto
que la adquisicin fue a ttulo oneroso, y los vicios del
ttulo del vendedor no se desprenden claramente del
propio registro ni hay pruebas suficientes de que hayan
sido conocidos por el tercero adquirente, entonces,
prevalecer la venta realizada a ese tercero de buena fe.
Cuestiones que el juzgador tendr que valorar en cada
caso concreto atendiendo al acervo probatorio. ...
Por las mismas razones, es aplicable la tesis XVIII.4o.9 C

(10a.), Dcima poca, del Cuarto Tribunal Colegiado del
Dcimo Octavo Circuito, localizable en la pgina 3026, del Libro
2, Enero de 2014, Tomo IV, de la Gaceta del Semanario
Judicial de la Federacin, que dice:
CAUSAHABIENCIA.
CUANDO
UNA
PERSONA
COMPRA UN BIEN INMUEBLE SOBRE EL CUAL
RECAE UN GRAVAMEN INSCRITO EN EL REGISTRO
PBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO, A
FAVOR DE OTRA PERSONA Y STA EJERCE LA
ACCIN REAL DE HIPOTECA, SE ACTUALIZA DICHA
FIGURA. La hipoteca se define como un derecho real de
garanta, constituido por convencin entre las partes, por
manifestacin unilateral de la voluntad o por imperio de la
ley, para asegurar el pago de un crdito sobre bienes que
no se entregan al acreedor y que, en caso de
incumplimiento, pueden ser vendidos para cubrir con su
precio el monto de la deuda. As, las obligaciones
reales siguen o acompaan al propietario o poseedor
de la cosa, ya que guardan una dependencia absoluta
con sta; por ende, si se transmiten a un tercero, ser
ste quien deba soportarlas; a diferencia de las
personales, que estn directamente vinculadas con la
conducta que debe realizar el deudor, razn por la que
subsisten, independientemente de bienes o cosas
determinados, de modo que el deudor responde con todo
30
su patrimonio, presente y futuro, de dichas obligaciones e

incluso subsisten ante la insolvencia. As, la diferencia
entre una accin real y una personal, es que la primera
tiene por objeto garantizar el ejercicio del demandante
para reclamar o hacer valer un derecho sobre alguna
cosa, con el ttulo del derecho sobre ella, con entera
independencia de toda obligacin personal por parte del
demandado; la segunda tiene por objeto garantizar un
derecho personal, pudiendo provenir o derivarse de
contratos o cuasicontratos, es decir, de hechos u
omisiones de los que pudieran quedar obligados
conforme al contrato. Bajo ese contexto, cuando una
persona compra un bien inmueble sobre el cual recae
un gravamen inscrito en el Registro Pblico de la
Propiedad y de Comercio, a favor de otra persona y
sta ejerce la accin real de hipoteca, entonces, sta
subsiste, actualizndose as la figura de la
causahabiencia, dada la estrecha relacin del nuevo
adquirente con el demandado en un juicio, como su
causante, a virtud de la transmisin de la propiedad
del bien materia de litigio. Aunado a que la accin real,
a diferencia de la personal, recae sobre el bien, aunque
ste pase a poder de otro poseedor o cambie de
propietario, pues la institucin de la hipoteca tiene
derechos de persecucin, de venta y de preferencia en el
pago, en los que el acreedor puede hacer valer su
derecho, segn el grado de preferencia que indique la ley,
y perseguir la ejecucin de la cosa en cualquier mano en
que
se
encuentre.
De ah que resulte inconcuso que no pueda considerarse

a la quejosa como adquirente de buena fe, y por ende, tercera
extraa
juicio,
sino
como
causahabiente
de
los
codemandados, porque el derecho que pretende defender lo

adquiri con posterioridad a que en el juicio natural (especial
hipotecario ******************************) fueron odos y vencidos,
ya que si no comparecieron al procedimiento natural en
defensa de sus intereses fue motuo proprio, pues fueron
emplazados para tal efecto; sin embargo, s se apersonaron
con posterioridad a travs de su apoderado legal quien lejos de
hacer del conocimiento que l con la representacin que
ostenta, haba (de haber ocurrido) transmitido la propiedad a la
31
hoy quejosa (aparentemente el quince de julio de dos mil once),

sino por el contrario le manifest por escrito al Juez Dcimo
Quinto de lo Civil del Distrito Federal (diecisis de agosto de
dos mil once) que l era el nico y legtimo propietario del
inmueble hipotecado por haberlo adquirido; esto es, en esa
ocasin no obstante haber causado ya ejecutoria la sentencia
definitiva, no hizo notar al juez responsable de la compra venta
que dice la quejosa tenan celebrada respecto del bien
inmueble que refiere es de su propiedad.
Por tanto, se concluye que la quejosa, en calidad de
causahabiente por los motivos expuestos, guarda una situacin
idntica a sus causantes, debiendo soportar las cargas
inherentes, entre otras, la de pasar y estar a lo decidido en el
juicio, ya que lo que afecta a los causantes, alcanza a los
causahabientes, habida cuenta que se encuentra sujeta a la
situacin jurdica de aqullos.
Sirve de apoyo al caso, la jurisprudencia VI.2o. J/31, del
Segundo Tribunal Colegiado del Sexto Circuito, visible en la
pgina 330 del Tomo II del Semanario Judicial de la Federacin
y su Gaceta, Noviembre de 1995, Novena poca, que a la letra
dice:
CAUSAHABIENTES. El causahabiente del demandado
no puede ser considerado como tercero extrao al juicio,
puesto que entonces no hay ms que una sustitucin
procesal, y es de estimarse que el quejoso fue
causahabiente del demandado, si adquiri de ste cuando
ya se haba instaurado el juicio, pues en tales condiciones
no era otra cosa que sustituto del mismo demandado.
Asimismo, la tesis emitida por la Tercera Sala de la

Suprema Corte de Justicia de la Nacin, visible en la foja 1227
del tomo LXVI del Semanario Judicial de la Federacin, Quinta
poca, de rubro y texto:
32
CAUSANTES Y CAUSAHABIENTES, RELACIONES DE

LOS. Los causantes y los causahabientes a ttulo singular,
de un derecho litigioso, se representan mutua y
recprocamente en el juicio, y a uno y a otros obliga la
resolucin pronunciada por gestin vlida de cualquiera
de ellos.
En consecuencia, al haberse acreditado la causahabiencia

de la quejosa, con los codemandados ******************** y
******************** quienes fueron emplazados al juicio natural y
motuo proprio decidieron constituirse en rebelda, se concluye
que a la demandante del amparo no le asiste el carcter de
persona tercera extraa por haber sido oda y vencida en ese
procedimiento a travs de sus causantes.
Robustece lo anterior, la tesis XXI.4o.18 K, Novena poca,
del Cuarto Tribunal Colegiado del Vigsimo Primer Circuito,
localizable en la pgina 1639, Tomo XXI, Febrero de 2005, del
Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta, que dice:
CAUSAHABIENCIA. SI CON MOTIVO DE ELLA SE
DESVIRTA EL CARCTER DEL QUEJOSO DE
PERSONA EXTRAA AL PROCEDIMIENTO, RESULTA
PROCEDENTE EL SOBRESEIMIENTO EN EL JUICIO
DE AMPARO. En la jurisprudencia emitida por la
Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nacin bajo el rubro: "CAUSAHABIENCIA. NO ES POR
S MISMA CAUSA DE SOBRESEIMIENTO.", publicada
con el nmero 2a./J. 34/2003 en el Semanario Judicial de
la Federacin y su Gaceta, Novena poca, Tomo XVII,
abril de 2003, pgina 189, se concluy que si se
acreditaba la causahabiencia, los efectos que por s
misma produjera no eran motivo para sobreseer en el
juicio de amparo, bajo el argumento de que se
actualizaba la causal de improcedencia prevista en la
fraccin V del artculo 73 de la Ley de Amparo, por
carecer el causahabiente de inters jurdico. De ah que si
en el juicio de garantas se determina sobreseer, porque
quien compareci a juicio lo hace bajo la calidad de
tercero extrao al procedimiento, y en autos queda
desvirtuado ese carcter por ser causahabiente de quien
s compareci al juicio natural, dicho criterio no se
contrapone con el sustentado en la jurisprudencia de
mrito, porque el sobreseimiento no se determina con
33
motivo de la causahabiencia en s misma considerada,

sino en atencin a que el quejoso no puede equipararse
como tercero extrao en un juicio en el que ya fue odo a
travs de su causante, pues al darse solamente una
sustitucin procesal con relacin al derecho que defiende,
su situacin en la instancia constitucional es idntica a la
parte que s compareci al juicio, hizo valer sus derechos
y result vencida. Lo cual quiere decir que si el causante
no puede comparecer ante el Juez de Distrito
equiparndose como una persona extraa a juicio, bajo el
argumento de que no fue oda ni vencida, la misma suerte
debe
soportar
el
causahabiente.
As,
en
virtud
de
que
la
quejosa
result
ser
causahabiente de los codemandados en el juicio natural, razn

por la cual fue oda y vencida en ese litigio a travs de ellos, es
obvio que aqulla no tiene la calidad de tercero extrao en este
sumario, motivo por el cual se actualiza la causa de
improcedencia que encuentra fundamento en los artculos 61,
fraccin XXIII, en relacin con el 107, fraccin VI, aplicada en
sentido contrario.
En este tenor, lo que procede es sobreseer en el
presente juicio de garantas respecto del acto reclamado que
hace consistir en la falta de llamamiento al juicio especial
hipotecario******************************, con fundamento en el
artculo 63, fraccin V, de la Ley de Amparo.
Atento a los razonamientos expuestos en la presente
resolucin,
este
rgano
jurisdiccional
se
encuentra
jurdicamente impedido para estudiar los conceptos de

violacin.
Sirve de apoyo a lo anterior, la jurisprudencia nmero VI,
1.J/23, sustentada por el Primer Tribunal Colegiado del Sexto
Circuito, consultable en la pgina 252 del Tomo XXII- XXIV,
Octubre- Diciembre de 1989, correspondiente a la Octava
34
poca de la Gaceta del Semanario Judicial de la Federacin,

que establece:
SOBRESEIMIENTO. NO PERMITE ENTRAR AL
ESTUDIO DE LAS CUESTIONES DE FONDO. No
causa agravio la sentencia que omite ocuparse de los
razonamientos tendientes a demostrar la violacin de
garantas individuales por los actos reclamados de las
autoridades responsables que constituyen el problema
de fondo, si se decreta el sobreseimiento del juicio.
Finalmente,
no
se
atendern
las
manifestaciones
expuestas por el tercero interesado en va de alegatos en su

escrito recibido el cinco de junio de dos mil catorce, en virtud
de que no existe obligacin para este resolutor, atento al
artculo 124 Ley de Amparo, toda vez que stos constituyen
simples opiniones o conclusiones lgicas sobre su pretensin,
sin que puedan tener la fuerza procesal que la propia ley
reconoce a la demanda y al informe con justificacin; motivo
por el cual resulta innecesario estudiar los razonamientos
expresados en esos alegatos.
Sirve de apoyo a lo expuesto, la jurisprudencia P./J. 27/94,
del Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin,
publicada en la Gaceta del Semanario Judicial de la
Federacin, 80, Octava poca, Agosto de 1994, pgina 14, de
rubro y texto:
ALEGATOS. NO FORMAN PARTE DE LA LITIS EN EL
JUICIO DE AMPARO. Esta Suprema Corte de Justicia de
la Nacin, en la jurisprudencia publicada con el nmero
42, en la pgina 67, de la Octava Parte, del Apndice al
Semanario Judicial de la Federacin 1917-1985, sostuvo
el criterio de que el Juez de Distrito exclusivamente est
obligado a examinar la justificacin de los conceptos
violatorios contenidos en la demanda constitucional, en
relacin con los fundamentos del acto reclamado y con
los aducidos en el informe con justificacin; pero, en rigor,
no tiene el deber de analizar directamente las
argumentaciones que se hagan valer en los alegatos, ya
que no lo exigen los artculos 77 y 155 de la Ley de
35
Amparo; este criterio debe seguir prevaleciendo, no

obstante que con posterioridad mediante decreto de
treinta de diciembre de mil novecientos ochenta y tres,
publicado el diecisis de enero de mil novecientos
ochenta y cuatro, se hubiera reformado el artculo 79 de
la Ley de Amparo, que faculta a los Tribunales
Colegiados de Circuito y a los Jueces de Distrito para
corregir los errores que adviertan en la cita de los
preceptos constitucionales y legales que se estimen
violados, as como examinar en su conjunto los
conceptos de violacin y los agravios, "as como los
dems razonamientos de las partes", a fin de resolver la
cuestin efectivamente planteada, pues basta el anlisis
del citado precepto para advertir que no puede estimarse
que tal reforma tuvo como finalidad incorporar
forzosamente los alegatos dentro de la controversia
constitucional, sino que exclusivamente est autorizando
la interpretacin de la demanda con el objeto de
desentraar la verdadera intencin del quejoso, mediante
el anlisis ntegro de los argumentos contenidos en la
misma y de las dems constancias de autos que se
encuentren vinculadas con la materia de la litis, como lo
son: el acto reclamado, el informe justificado, y las
pruebas aportadas, en congruencia con lo dispuesto por
los artculos 116, 147 y 149 de la invocada ley, ya que
slo estos planteamientos pueden formar parte de la litis
en el juicio constitucional, adems, de que atenta la
naturaleza de los alegatos, estos constituyen simples
opiniones o conclusiones lgicas de las partes sobre el
fundamento de sus respectivas pretensiones, sin que
puedan tener la fuerza procesal que la propia ley le
reconoce a la demanda y al informe con justificacin, por
lo que no puede constituir una obligacin para el juzgador
entrar al estudio de los razonamientos expresados en
esos alegatos.
Por lo expuesto, fundado y con apoyo adems en lo

dispuesto en los artculos 61, 63, 65, 121, 124 y 217 de la Ley
de Amparo, se resuelve:
nico. Se sobresee en el juicio de garantas promovido
por ********************, por derecho propio, en trminos de lo
expuesto en el considerando ltimo de este fallo.
36
Notifquese; por lista a la quejosa conforme a lo

ordenado el veintisiete de marzo de dos mil catorce; por lista a
los terceros interesados **********y **********, en trminos del
acuerdo de cuatro de junio del ao en curso; por lista al
diverso ********************, conforme al acuerdo de cinco de
ese mes y ao; por lista a la agente del Ministerio Pblico de la
Federacin
adscrita
por
oficio
las
autoridades
responsables.
As resolvi y firma Alberto Ramrez Ruiz, Juez Sptimo
de Distrito en el Estado de Mxico, con residencia en
Naucalpan de Jurez, hasta el da de hoy diez de julio de dos
mil catorce, fecha en que lo permitieron las labores del
juzgado, ante la secretaria Benita Cuevas Zepeda, con quien
acta y da fe. Doy Fe.
Bcz
RAZN: La Licenciada Benita Cuevas Zepeda, Secretaria adscrita a

este Juzgado de Distrito, HACE CONSTAR que la presente foja pertenece a la
parte final de la sentencia dictada el diez de julio de dos mil catorce, en el juicio
de amparo 297/2014-VII. DOY FE.
37
38
El licenciado(a) Celia Salinas Santos, hago constar y certifico que en trminos

de lo previsto en los artculos 8, 13, 14, 18 y dems conducentes en lo relativo
de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Informacin Pblica
Gubernamental, en esta versin pblica se suprime la informacin considerada
legalmente como reservada o confidencial que encuadra en el ordenamiento
mencionado. Conste.
39

Amp. Juzg. 7 Dto. Edo, Mex. 297-2014

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Juicio de amparo 297/2014-VII

****************************** por derecho propio, contra actos del

Juicio de amparo 297/2014-VII

Luego, en escrito de ampliacin de demanda registrado

III. Actos Reclamados. La quejosa indic como actos

En su escrito de ampliacin de demanda seal como

Con lo que estim violados en su perjuicio los artculos 14

Juicio de amparo 297/2014-VII

audiencia, se dio la intervencin al Agente del Ministerio

emplazados a juicio los das once de abril, trece y veintiocho

Juicio de amparo 297/2014-VII

a la jurisdiccin territorial y especializacin por materia de los

Del anlisis integral de la demanda de amparo y su

Juicio de amparo 297/2014-VII

Fraccionamiento **********, Municipio de **********, Estado de

Juicio de amparo 297/2014-VII

Lo anterior, no obstante la aceptacin que en principio

autoridades responsables, no obstante que en trminos del

Cuarto. El Juez Dcimo Quinto de lo Civil del Distrito

Juicio de amparo 297/2014-VII

******************************, pero no as en cuanto a la

Jurisprudencia SCJN, Apndice al Semanario Judicial de la

Certeza que se corrobora con las diversas constancias

******************** en apoyo a su informe justificado, las que por

Juicio de amparo 297/2014-VII

Federal de Procedimientos Civiles, de aplicacin supletoria a la

Ahora bien, de las constancias remitidas en copia

******************************, el pago y cumplimiento de diversas

Juicio de amparo 297/2014-VII

orden el emplazamiento de la parte demandada (foja 35 del

emplazados el diecinueve de septiembre de esa anualidad

Juicio de amparo 297/2014-VII

8) Escrito presentado el diecisis de agosto de dos mil

medio del presente escrito, VENGO A

Luego, se advierte de este juicio de amparo que dicha

exclusivamente respecto a todo lo relacionado con el lote

Juicio de amparo 297/2014-VII

a la actora para que manifestara lo que a su derecho

Juicio de amparo 297/2014-VII

16) Esa resolucin qued firme el doce de febrero del

Pgina: 553, cuyo rubro y texto son los

IMPROCEDENCIA, CAUSALES DE. EN EL

En ese sentido, el suscrito de oficio advierte que se

Juicio de amparo 297/2014-VII

VI. Contra actos dentro o fuera de juicio que afecten a

La fraccin XXIII del 61 de la ley de la materia establece

improcedencia diversa de las que de manera especfica

jurisprudencial; es decir, la que deriva de disposiciones

Juicio de amparo 297/2014-VII

Tribunal, consultable en el Apndice (actualizacin 2001)

De la jurisprudencia invocada se colige que la sola

Juicio de amparo 297/2014-VII

legal, incluso a pesar de que no hubiera sido legalmente

Juicio de amparo 297/2014-VII

De ah que no pueda tenerse con ese carcter a quien

Ahora bien, de las constancias que integran el juicio

Juicio de amparo 297/2014-VII

Juzgado Dcimo Quinto Civil del Distrito Federal, que

Responsabilidad Limitada de Capital Variable, en contra de

Juicio de amparo 297/2014-VII

******************************; en la primera consta la apertura de

Juicio de amparo 297/2014-VII

nombre de ellos, y que ante la renuencia de otorgarle la firma y

Juicio de amparo 297/2014-VII

Fraccionamiento , Municipio de , Estado de

causantes, ********** y , quienes fueron

********** y (quienes una vez emplazados no