Procedura de nscriere n cartea funciar

I. Persoanele ndreptite s solicite efectuarea nscrierilor.

De principiu, nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea persoanei
interesate. Potrivit art. 28 din Legea 7/1996 republicat, intabularea sau nscrierea
provizorie poate fi cerut de orice persoan care, potrivit nscrisului original,
hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii administrative, urmeaz s strmute,
s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s sting un drept tabular.
nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini poate fi cerut:
a) de mandatarul general al celui ndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiai drept.
Creditorul a crui crean cert i exigibil este dovedit printr-un nscris sau
printr-o hotrre judectoreasc, ori n cazurile anume prevzute de lege printr-o
decizie a autoritii administrative, va putea cere instanei, n numele i n folosul
debitorului su, nscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.
Debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n
cartea funciar poate cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al
cesiunii i chitana doveditoare a plii.
Din coroborarea acestor reglementri cu cele din Noul cod civil i din
Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate
imobiliar, rezult c urmtoarele persoane pot solicita efectuarea unei nscrieri n
cartea funciar:
a) partea interesat. Aceast prim categorie include proprietarii tabulari,
adic att antecesorul tabular, ct i succesorul tabular. De asemenea, poate fi
solicitat nscrierea de oricare din titularii dreptului, n situaia coproprietii
obinuite sau forate. Poate fi considerat ca parte interesat i alt persoan, dect
titularul dreptului, de exemplu, n cazul n care un ter solicit notarea unei aciuni
n revendicare asupra unui imobil;
b) mandatarul persoanei ndreptite, respectiv orice persoan care poate
dovedi calitatea de reprezentant, prin mputernicire n form autentic sau n copie
48

legalizat, incluznd i avocaii, consilierii juridici etc;

c) creditorul chirografar titular al unei creane certe i exigibile, care poate
solicita, n numele i n folosul debitorului su, nscrierea unui drept tabular sau
radierea unei sarcini, n baza dreptului de gaj general pe care l are asupra
patrimoniului acestuia;
d) debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n
cartea funciar. Debitorul poate cere radierea ipotecii, dac prezint nscrisul
original al cesiunii i chitana doveditoare a plii;
e) notarul public care a ntocmit un act prin care s-a transmis, constituit sau
stins un drept real imobiliar este obligat s cear, din oficiu, nscrierea n cartea
funciar a actului respectiv, n ziua instrumentrii actului sau cel mai trziu n
urmtoarea zi lucrtoare;
f) instana judectoreasc comunic n termen de 3 zile hotrrea
judectoreasc definitiv i irevocabil constitutiv sau translativ de drepturi reale
imobiliare, ctre biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar n a crui zon
de activitate este situat imobilul;
g) organul de urmrire penal, care poate solicita notarea n cartea funciar a
msurii instituirii sechestrului asigurtor sau judiciar;
h) persoana care a ntocmit documentaia cadastral pentru imobilul
respectiv.
n afara situaiilor de la punctele e) i f), de regul, cererea de nscriere n
cartea funciar poate fi introdus oricnd.
II. Cererea de nscriere.
Orice cerere de nscriere adresat biroului teritorial va cuprinde: numele i
prenumele sau denumirea solicitantului persoan fizic sau persoan juridic,
domiciliul sau sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal,
obiectul nscrierii, indicarea actului sau a actelor n msura s justifice cererea,
localitatea n care este situat imobilul, numrul cadastral sau numrul topografic al
imobilului i numrul de carte funciar, dup caz.
49

n situaia n care se solicit deschiderea unei noi cri funciare pentru un

imobil care nu este cuprins n sistemul de publicitate imobiliar, numrul cadastral
se va aloca de ctre biroul teritorial, dup cum rezult din documentaia cadastral
care trebuie obligatoriu ataat cererii de nscriere a dreptului de proprietate.
nregistrarea unei cereri de nscriere n cartea funciar produce urmtoarele
efecte juridice:
a) registratorul de carte funciar este nvestit cu soluionarea cererii, scop n
care va redacta o ncheiere de admitere, de admitere n parte sau de respingere, pe
baza nscrisurilor prezentate, fr citarea prilor. n cazul admiterii cererii,
asistentul registrator va efectua nscrierea n cartea funciar n mod corespunzor,
iar n cazul respingerii, acesta va nota respingerea la partea n care ar fi trebuit s se
efectuaze nscrierea;
b) dup nregistrare, cererea de nscriere n cartea funciar nu se mai poate
modifica sau completa, dar dosarul aferent cererii va putea fi completat, n cazul n
care nu cuprinde toate actele relevante n vederea soluionrii. Cererile respinse pot
fi redepuse, n limita cererii iniiale, fr plata unui tarif suplimentar. Documentaia
anexat trebuie s conin i copia ncheierii de respingere, iar noua cerere va primi
un numr de nregistrare i va forma un nou dosar;
c) dup nregistrarea cererii de nscriere se pot elibera doar copii certificate
ale crii funciare i extrase de carte funciar pentru informare. Pn la soluionarea
cererii, nu se pot elibera extrase de carte funciar pentru autentificare;
d) cererea de nscriere n cartea funciar devine opozabil fa de teri din
momentul nregistrrii ei.
III. ncheierea de carte funciar.
ncheierea de carte funciar este actul prin care registratorul soluioneaz
cererea de nscriere. Ea se comunic persoanei care a solicitat nscrierea, precum i,
eventual, celorlator persoane interesate, conform dispoziiilor legale ori meniunilor
din cartea funciar, n termen de 15 zile de la pronunare i nu mai trziu de 30 de
zile de la data nregistrrii cererii.
50

ncheierea de carte funciar va cuprinde:

a) artarea oficiului i a biroului teritorial;
b) nscrisul pe care se ntemeiaz cererea;
c) felul nscrierii: intabulare, nscriere provizorie, notare sau radiere;
d) determinarea exact a dreptului sau a faptului ce se cere a fi nscris;
e) modalitile drepturilor nscrise;
f) unitatea administrativ-teritorial (localitatea) n care se afl imobilul,
numrul crii funciare, numrul de ordine, numrul cadastral sau topografic,
numrul de carte funciar;
g) persoanele n folosul i mpotriva crora se efectueaz nscrierea;
h) persoanele crora urmeaz s li se comunice ncheierea;
i) privilegiul imobiliar, dac este cazul;
j) temeiul juridic n caz de admitere sau respingere;
k) calea de atac, termenul i biroul teritorial la care se depune;
l) tariful achitat;
m) semntura registratorului i a asistentului-registrator.
ncheierea are numrul i data de nregistrare a cererii de nrscriere i se
motiveaz n fapt i n drept, de ctre registratorul care o dispune.
ncheierea de carte funciar se redacteaz n numrul de exemplare necesar
comunicrii, iar un exemplar se depune la dosarul cererii.
Actele originale sau n copie legalizat care au stat la baza emiterii
ncheierilor de cartea funciar se pstreaz permanent, n arhiva biroului teritorial,
conform nomenclatorului arhivistic.
IV. Ci de atac mpotriva ncheierii de carte funciar.
A. Cererea de reexaminare. Conform art. 31, al. (2) din Legea nr. 7/1996,
persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a
ncheierii de admitere sau de respingere, n termen de 15 zile de la comunicare, care
se soluioneaz n termen de 20 de zile prin ncheiere de ctre registratorul-ef din
cadrul oficiului teritorial n raza cruia este situat imobilul. n vederea soluionrii
51

cererii de reexaminare, persoana interesat va putea completa dosarul cu

documentele necesare, la solicitarea registratorului-ef.
Soluionarea cererii de reexaminare se face cu aplicarea dispoziiilor
referitoare la procedura de rezolvare a unei cereri de nscriere.
B. Plngerea mpotriva ncheierii de carte funciar. mpotriva ncheierii
registratorului-ef, cei interesai sau notarul public pot formula plngere, n termen
de 15 zile de la comunicare. Cererea de reexaminare i plngerea mpotriva
ncheierii se depun la biroul teritorial i se nscriu din oficiu n cartea funciar.
Oficiul teritorial este obligat s nainteze plngerea judectoriei n a crei raz de
competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul ncheierii i copia crii
funciare.
Plngerea mpotriva ncheierii se poate depune de cei interesai sau notarul
public i direct la judectoria n a crei raz de competen teritorial se afl
imobilul, situaie n care instana va solicita din oficiu biroului teritorial
comunicarea dosarului ncheierii i copia crii funciare, precum i notarea plngerii
n cartea funciar.
Prin cile de atac exercitate, cel care a cerut nscrierea nu va putea modifica
sau ntregi cererea pe care s-a ntemeiat ncheierea registratorului.
Hotrrea judectoreasc definitiv se comunic, din oficiu, biroului teritorial
de ctre instana care s-a pronunat ultima asupra fondului.
n caz de admitere a plngerii, nscrierea fcut n temeiul hotrrii
judectoreti definitive i irevocabile i produce efectele de la nregistrarea cererii
de nscriere la biroul teritorial .
Hotrrea pronunat de judectorie poate fi atacat numai cu apel, iar n
cazul respingerii plngerii prin hotrre judectoreasc definitiv, notrile fcute se
radiaz din oficiu.
Potrivit Deciziei n interesul legii nr. 72/2007 a naltei Curi de Casaie i
Justiie, plngerile formulate mpotriva ncheierilor de carte funciar se
soluioneaz dup regulile procedurii necontencioase, iar Oficiul de Cadastru i
Publicitate Imobiliar nu are calitate procesual pasiv n aceste cauze.
52

V. Rspunderea pentru efectuarea defectuoas a nscrierilor.

n cazul n care, din culpa angajailor biroului de cadastru i publicitate
imobiliar, s-au efectuat nscrieri inexacte n cartea funciar de natur a produce
prejudicii care nu au putut fi reparate prin intermediul cilor legale, persoana
prejudiciat poate solicita despgubiri, conform reglementrilor art. 915 NCC:
(1) Cel prejudiciat printr-o fapt svrit, chiar din culp, n pstrarea i
administrarea crii funciare va putea cere obligarea, n solidar, la plata de
despgubiri a oficiului teritorial de cadastru i publicitate imobiliar de la locul
siturii imobilului i a persoanei rspunztoare de prejudiciul astfel cauzat, dac
prejudiciul nu a putut fi nlturat, n tot sau n parte, prin exercitarea aciunilor i
cilor de atac prevzute de lege.
(2) Dreptul la aciune se prescrie ntr-un termen de un an, socotit din ziua n
care cel vtmat a cunoscut faptul pgubitor, ns nu mai trziu de 3 ani de la data
cnd s-a svrit fapta prin care s-a cauzat prejudiciul. Prescripia este suspendat
prin exercitarea aciunilor i cilor de atac prevzute de lege pentru nlturarea
efectelor faptei pgubitoare.
Este vorba de o rspundere civil delictual n solidar, a biroului teritorial cu
persoana care a produs prejudiciul, form rspundere cu caracter subsidiar i
obiectiv, ntruct nu este necesar dovedirea vinoviei angajatului sau a
angajatorului. Sunt, aadar, suficiente condiiile pentru rspunderea obiectiv, adic
existena prejudiciului, svrirea unui fapt ilicit, raportul de cauzalitate dintre cele
dou, precum i condiia ca prejudiciul s nu fi putut fi nlturat prin exercitarea
aciunilor i cilor de atac prevzute de lege.

53

Aciunile de carte funciar

I. Categorii de aciuni de carte funciar.
Doctrina a reinut mai multe clasificri ale aciunlor de carte funciar, dup
diverse criterii, dintre care dou sunt cele mai importante:
1. Dup obiectul lor, exist dou categorii de aciuni:
- a) aciunea n prestaie tabular;
- b) aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar.
2. Dup corelaia cu alte aciuni, sau gradul lor de independen, aciunile de
carte funciar pot fi:
- a) aciuni principale: aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificare,
atunci cnd este promovat pe cale principal;
- b) aciuni accesorii: aciunile n rectificare, atunci cnd sunt subsidiare
unor aciuni de fond care se constituie n suportul juridic al rectificrii cuprinsului
crii funciare, spre exemplu aciunea n anulare sau aciunea n revocare.
Primul criteriu de clasificare este cel consacrat de legiuitor, ntruct Noul
cod civil, reglementeaz aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificare a
nscrierilor de carte funciar.
II. Aciunea n prestaie tabular.
Aciunea n prestaie tabular este reglementat de art. 896 NCC, potrivit
cruia, n cazurile n care cel obligat s transmit, s constituie ori s modifice n
folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu i execut obligaiile necesare
pentru nscrierea n cartea funciar, se va putea cere instanei judectoreti s
dispun nscrierea; dreptul la aciune este prescriptibil n condiiile legii.
Dac aciunea n prestaie tabular a fost notat n cartea funciar, hotrrea
judectoreasc se va nscrie, din oficiu, i mpotriva acelora care au dobndit vreun
drept tabular dup notare.
Aciunea n prestaie tabular are urmtoarele caractere juridice:
- este o aciune real, ntruct apr dreptul real dobndit de reclamant, de
54

principiu, prin ncheierea valabil a actului juridic i nscrierea n cartea funciar;

- este o aciune principal, deoarece de regul poate fi promovat doar pe
cale principal, respectiv prin cererea de chemare n judecat;
- este o aciune n realizare de drepturi, deoarece reclamantul susine c este
titularul unui drept subiectiv civil, pentru realizarea cruia solicit concursul
instanei, urmrind obligarea prtului s predea nscrisul trebuitor pentru
intabularea sau nscrierea provizorie;
- este o aciune prescriptibil, n principiu, avnd n vedere necesitatea
certitudinii circuitului civil. Totui, dac obiectul actului juridic ce se dorete a fi
nscris este dreptul de proprietate, aciunea n prestaie tabular capt caracterul
imprescriptibil al aciunii ce apr dreptul de proprietate, respectiv al aciunii n
revendicare.
Aciunea n prestaie tabular obinuit este admisibil dac sunt ntrunite
urmtoarele condiii:
a) existena unui act juridic valabil ce are ca obiect constituirea, transmiterea
sau modificarea unui drept real imobiliar;
b) refuzul nstrintorului de a-i executa obligaiile necesare pentru
nscrierea n cartea funciar a dreptului real n favoarea dobnditorului.
Aciunea n prestaie tabular poate fi ndreptat i mpotriva terului
dobnditor de rea-credin, nscris anterior n cartea funciar, cu ndeplinirea
cumulativ a urmtoarelor condiii:
a) actul juridic invocat de reclamant este anterior celui n temeiul cruia a
fost nscris dreptul terului dobnditor;
b) terul dobnditor a fost de rea-credin la data ncheierii actului.
Dreptul la aciune mpotriva terului se prescrie n termen de 3 ani de la data
nscrierii de ctre acesta a dreptului n folosul su, cu excepia cazului n care
dreptul la aciune al reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris mai
nainte.

55

III. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar.

Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar este aciunea prin care
orice persoan interesat poate solicita, n cazurile prevzute de lege, radierea,
ndreptarea sau corectarea oricrei nscrieri inexacte efectuate n cartea funciar, n
scopul restabilirii concordanei dintre starea tabular i situaia juridic real a
imobilului.
Reglementarea acestei aciuni se regsete n art. 907 NCC, potrivit cruia
cnd o nscriere fcut n cartea funciar nu corespunde cu situaia juridic real,
se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea
sau corectarea oricrei nscrieri inexacte efectuate n cartea funciar.
Situaia juridic real trebuie s rezulte dintr-o recunoatere fcut de
titularul nscrierii a crei rectificare se solicit, prin declaraie dat n form
autentic notarial, ori dintr-o hotrre judectoreasc definitiv pronunat
mpotriva acestuia, prin care s-a admis aciunea de fond. Aciunea de fond poate fi,
dup caz, o aciune n anulare, rezoluiune, reduciune sau orice alt aciune
ntemeiat pe o cauz de ineficacitate a actului juridic.
De asemenea, art. 914 NCC prevede c proprietarul imobilului nscris n
cartea funciar va putea cere oricnd modificarea meniunilor din cartea funciar
privitoare la descrierea, destinaia sau suprafaa acestuia, n condiiile legii.
Aciunea n rectificare are urmtoarele caractere juridice:
- este o aciune accesorie, atunci cnd se adaug unei aciuni principale, prin
care se solicit desfiinarea actului n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea (aciune
n anulare, n revocare, rezoluiune etc), sau principal, atunci cnd se exercit
separat de aciunea de fond care a dus la desfiinarea definitiv i irevocabil a a
ctului juridic ce a stat la baza nscrierii n cartea funciar;
- este o aciune n realizare de drepturi, deoarece urmrete radierea,
ndreptarea sau corectarea unei nscrieri inexacte din cartea funciar, nscriere n
legtur cu un drept tabular;
- este o aciune imprescriptibil, potrivit prevederilor art. 909 NCC: sub
rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond, aciunea n rectificare este
56

imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a

dobndit cu rea-credin dreptul nscris n folosul su. Dac aciunea de fond
introdus pe cale separat a fost admis, aciunea n rectificare este, de asemenea,
imprescriptibil att mpotriva celor care au fost chemai n judecat, ct i
mpotriva terilor care au dobndit un drept real dup ce aciunea de fond a fost
notat n cartea funciar.
Finalitatea acestei aciuni este realizarea acordului ntre starea tabular i
situaia juridic real a unui imobil.
Dup cum am mai artat, aciunea n rectificarea intabularrii sau nscrierii
provizorii poate fi iniiat, potrivit art. 908 NCC, n urmtoarele cazuri:
1. nscrierea sau ncheierea nu este valabil ori actul n temeiul cruia a fost
efectuat nscrierea a fost desfiinat, n condiiile legii, pentru cauze ori motive
anterioare sau concomitente ncheierii ori, dup caz, emiterii lui;
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au
ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
4. nscrierea n cartea funciar nu mai este, din orice alte motive, n
concordan cu situaia juridic real a imobilului.
n ceea ce privete rectificarea notrii, aceasta va putea fi solicitat, n lipsa
consimmntului titularului, de ctre orice persoan interesat, n cazurile n care
se poate cere rectificarea unei intabulri sau nscrieri provizorii, precum i ori de
cte ori, din alte cauze, notarea nu este sau a ncetat s fie exact.
n legtur cu erorile materiale care nu afecteaz fondul dreptului, svrite
cu prilejul nscrierilor sau radierilor, trebuie menionat c acestea se pot ndrepta,
prin ncheiere motivat de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din
oficiu, gratuit, cu comunicarea ncheierii, persoanelor interesate. Cererea de
ndreptare a erorilor materiale este imprescriptibil, dac nu aduce atingere
drepturilor personale i nu modific coninutul dreptului nscris. n categoria
acestor erori se ncadreaz, de exemplu, greelile legate de numele i prenumele
titularilor drepturilor, legate de numrul sau data ncheierii de carte funciar etc.
57