TEORIA GENERAL DE LOS CONTRATOS.

Para iniciar el estudio de la teora general de los contratos, la mayora de los autores
recurre al anlisis del convenio en sentido amplio a que se refiere al artculo 1792 del
Cdigo Civil que establece es el acuerdo de dos o ms personas para crear, transferir,
modificar o extinguir derechos y obligaciones, el artculo 1793 del propio
ordenamiento hace hincapi en que los convenios que crean y transfieren derechos y
obligaciones toman el nombre de contratos, por lo tanto el convenio es el gnero y el
contrato la especie, as resulta que en sentido estricto el convenio slo modifica y
extingue derechos y obligaciones.
En cuanto a los elementos esenciales o de existencia, el artculo 1794 seala como
tales:
Consentimiento.- Es la voluntad expresada de las partes para celebrarlo, sabiendo
de antemano que este puede ser expreso o tcito.
Objeto.- Que debe ser analizado desde dos puntos de vista, el objeto propio del
contrato o material que necesariamente debe ser cierto, determinado, determinable y
estar dentro del comercio; el objeto, motivo o fin que deber ser fsica y jurdicamente
posible, no atentando contra las normas jurdicas, ni las buenas costumbres.
Solemnidad.- Que aunque no hay artculo expreso que la seale, la doctrina
establece que es el conjunto de actos circunstanciados que deben revestir algunos
contratos y que la ley eleva a elemento de existencia.
En la teora general de los contratos existe el principio de la autonoma de la voluntad,
es decir, aquellas posibilidades de que las partes puedan contratar libremente y de la
mejor manera que convengan, siempre y cuando no contravengan normas jurdicas o
de orden pblico , as como los principios generales del derecho. Existen los contratos
de adhesin en los que no se da la autonoma de la voluntad como los que seran los
de suministro de energa elctrica, el de telfono, etctera pues quien contrata slo se
adhiere a lo ya previamente establecido (artculo 1796 del Cdigo Civil).
En cuanto a la formalidad el Cdigo Civil en el artculo 1832 establece el principio de
que cada quien se obliga de la manera y trminos que aparezcan que quiso obligarse,
principio que adems la Suprema Corte de Justicia de la Nacin, al establecer el
jurisprudencia definida que los contratos deben interpretarse atendiendo a su
literalidad, por lo tanto, resultan obligados hacindose la interpretacin al pie de la
letra. En sntesis, la formalidad de los contratos para algunos es requisito de validez
como sera el pre-contrato, contrato preparatorio o promesa de.
DE LAS OBLIGACIONES QUE GENERAN LOS CONTRATOS.
Doctrinariamente, a la celebracin de los contratos, estos generan obligaciones aunque
a veces no concurran todas, como son:
Obligaciones de dar:
Traslacin de dominio de cosa cierta y determinada.
Enajenacin temporal de uso y goce de la cosa.
Restitucin de cosa ajena y entregada con anterioridad.
Obligaciones de hacer:
Son aquellas que se identifican con las obligaciones derivadas del derecho personal o
de crdito, prestacin de un servicio o accin de realizar.
Obligaciones de no hacer:

Se identifican por abstenciones, por lo general el juez por sentencia determina que
cierta persona se abstenga de realizar ciertas conductas.
Generalmente los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y son vlidos,
excepto aquellos que la ley requiera cierta formalidad que deban reunir, adems, no
puede dejarse al arbitrio de las partes el cumplimiento de las obligaciones, pues en
materia de contratos es muy importante que se tenga en cuenta que para demandar el
cumplimiento de las obligaciones que se generen, saberlas identificar pues cuando se
trata de obligaciones de hacer o de dar y no se ha sealado el trmino para el
cumplimiento debemos recurrir a las disposiciones del artculo 2080 del Cdigo Civil,
que interpretndolo debemos de interpelar a quien incumpla, es decir, requerirlo.
CLUSULAS DE LOS CONTRATOS.
Como se estudiar, los contratos para su conformacin deben contener ciertas
clusulas, aunque no siempre concurran todas como son:
Clusulas esenciales.- Son aquellas que identifican a las partes y dan nombre al
contrato.
Clusulas naturales.- Son aquellas que derivan de la propia naturaleza del
contrato, considerndose que son de orden pblico, es decir, irrenunciables inclusive
sino se establecen se dan por puestas, y todo lo que las partes acuerden en
contravencin a ellas se tendr por no puesto.
Clusulas accidentales.- Son aquellas que slo a voluntad de las partes podrn
establecerse como son: la forma de pago, lugar de la entrega del bien, etc.
INTERPRETACIN DE LOS CONTRATOS.
Aunque fue tema del curso de obligaciones los contratos celebrados en ocasiones no
son claros ni precisos, por lo tanto deben interpretarse, esto significa, desentraar la
voluntad de las partes y por lo tanto la teora aceptable es la Teora de la Voluntad Real
o Externa que retoma la Suprema Corte de Justicia de la Nacin al establecer que cada
se obliga en los trminos que aparecen atendiendo a su literalidad, pudindose recurrir
a las costumbres del lugar o a los principios generales del derecho (artculos 1803,
1812, 1832 del Cdigo Civil).
PRINCIPIOS DE LA TEORA DE LA IMPREVISIN.
Corresponde a ella establecer dos principios que son:
Rebus sic stantibus.- Significa lo no previsto por las partes en el contrato no
puede demandarse su cumplimiento.
Res inter alios acta.- Significa los efectos del contrato solo afectarn a las
partes, es decir, a quienes lo celebran.
CLASIFICACIN GENERAL DE LOS CONTRATOS.
Doctrinariamente encontramos que algunos autores clasifican a los contratos en cuatro
grandes grupos atendiendo a su fin, por lo tanto, tenemos:
Traslativos de dominio (compraventa).
De uso (arrendamiento).
De prestacin de servicios (sociedad).
De garanta (prenda, fianza e hipoteca).
Sin embargo, en atencin al maestro Rojina Villegas, los contratos previstos en el
Cdigo Civil pueden ser:

 Nominativos.- Estn previstos en el Cdigo Civil.

Innominados.- No los prev la ley y carecen de nombre.
Tpicos.- Tienen una propia regulacin en el Cdigo Civil.
Atpicos.- Carecen de dicha regulacin.
Unilaterales.- Se caracterizan porque a su celebracin las obligaciones o derechos
corren a favor solo de una de las partes.
Bilaterales.- Esos derechos y obligaciones son correlativos para las partes.
Principales.- Para su validez no dependen de otro, son autnomos y valen por si
mismos.
Accesorios.- Para su validez y existencia dependen de otro.
Onerosos.- A su celebracin imponen provechos y gravmenes recprocos.
Gratuitos.- Difieren de los anteriores porque los provechos y gravmenes solo corren o
afectan a una de las partes.
Conmutativos.- Se identifican porque a su celebracin las partes de antemano
saben los provechos y gravmenes.
Aleatorios.- Justamente esos provechos y gravmenes se desconocen.
Reales.- Para su perfeccionamiento son vlidos con la entrega de la cosa.
Consensuales.- Basta el consentimiento para su validez.
Formales.- Para su validez deben constar por escrito.
Consensuales.- Basta el consentimiento para su validez.
Instantneos.- Sus efectos y consecuencias se agotan al momento de su
celebracin.
De tracto sucesivo.- Sus efectos y consecuencias son de momento a momento.

CONTRATOS DE USO
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El Artculo 2398 del Cdigo Civil establece que hay arrendamiento cuando las partes
contratantes se obligan recprocamente, una a conceder el uso y goce temporal de la
cosa (arrendador) y la otra a pagar un precio cierto y determinado. (arrendatario)
Las reformas a este contrato fueron por decreto de fecha 21 de Julio de 1993,
publicadas en el Diario Oficial de la Federacin, se prev que los arrendamientos
destinados a casa-habitacin podrn otorgarse por un trmino mximo de diez aos y
los destinados a industria o comercio por un trmino mximo de veinte aos, as las
dems consideraciones de reformas que se han hecho en especial a este contrato se
consideran de orden pblico, por lo tanto el decreto aclaratorio de fecha 23 de
Septiembre de 1993, fue para que los artculos transitorios del decreto de 21 de Julio
para casa-habitacin se aplicarn hasta el 19 de octubre de 1998.
El Artculo 2412 del Cdigo Civil reformado establece:

El arrendador est obligado, aunque no haya pacto expreso:

A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en el
estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aqul que
su misma naturaleza estuviere destinada; as como en condiciones que ofrezcan al
arrendatario la higiene y seguridad del inmueble.
Con relacin al decreto de 23 de Septiembre de 1993 que modifica los transitorios del
21 de julio de 1993.
Las dos primeras disposiciones contenidas en el decreto entrarn en vigencia a partir
del 19 de Octubre de 1993 salvo los transitorios siguientes.
Las disposiciones del decreto se aplicarn a partir del 19 de Octubre de 1998
nicamente cuando se trate de inmuebles que no se encuentren arrendados a la fecha
indicada y con uso distinto al de habitacin, su construccin sea nueva siempre y
cuando el aviso de terminacin de la obra sea posterior al 19 de Octubre de 1993.
Los juicios y procedimientos judiciales y administrativos que actualmente estn en
trmite as como los que se inicien o se hayan iniciado antes del 19 de Octubre de
1993 derivados de los contratos de arrendamiento para habitacin y sus prrrogas que
no se encuentren en los supuestos establecidos en el transitorio anterior, se regirn
hasta su conclusin, por las disposiciones de Cdigo de Procedimientos Civiles y por la
Ley Federal de Proteccin al Consumidor con vigencia del 19 de Octubre de 1993.
Por lo tanto tendr obligaciones el arrendador tambin:
A conservar la cosa arrendada en el estado y condiciones favorables haciendo para
ello todas las reparaciones necesarias;
No estorbar, ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada a no ser
por causas de reparaciones urgentes e indispensables;
Garantizar el uso o goce pacifico del bien;
Responder de los daos y perjuicios que sufra el arrendatario por efectos o vicios
ocultos de la cosa antes del arrendamiento.
DE LA TCITA RECONDUCCIN
Se tiene como tal el momento en que vencido un contrato de arrendamiento si dentro
de los diez das siguientes a su vencimiento el arrendador no se opone a que el
arrendatario contine el uso del inmueble al onceavo da opera la tcita reconduccin,
es decir, teniendo como efectos que el contrato celebrado a trmino se convierta en
voluntario, tratndose para inmuebles destinados a casa-habitacin; en virtud de que
el contrato se convierte en voluntario el arrendador deber dar aviso de la terminacin
dentro de los treinta das a que haya operado la tcita reconduccin, y ser de un ao
el aviso si el arrendamiento fue para industria o comercio, el aviso podr ser ya
judicialmente, ante dos testigos o en forma notarial aplicndose las disposiciones del
decreto de 19 de Octubre de 1998 observndose los siguientes casos:
Si el contrato ya venci, al onceavo da opera la tcita reconduccin, por lo tanto el
contrato se convirti en voluntario y para demandar la terminacin por medio de los
avisos a que se refiere el Artculo 2478 del Cdigo Civil ser por treinta das si es para
casa-habitacin.
Si el arrendador demanda la terminacin antes del vencimiento del contrato,
vlidamente el arrendatario tendr derecho a reconvenir la prrroga.
Si en el inter de los diez das de vencido el contrato se demanda la terminacin no
ser necesario dar el aviso a que se refiere el Artculo 2478 del Cdigo Civil y el
arrendatario no tendr derecho a la prrroga, pues la Suprema Corte de Justicia de la
Nacin ha establecido que no se puede prorrogar lo ya vencido.

FORMAS DE TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El Artculo 2483 del Cdigo Civil establece como causas de terminacin del contrato de
arrendamiento las siguientes:
Por haberse cumplido el plazo fijado o estar satisfecho el objeto por el cual la cosa
fue arrendada;
Por convenio expreso de las partes;
Por rescisin;
Por confusin; (cuando el arrendador dona o hereda el bien al arrendatario)
Por prdida o destruccin de la cosa;
Por caso fortuito o causa de fuerza mayor;
Por expropiacin;
Por eviccin.
JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO

Para el Distrito Federal a partir del 19 de Octubre de 1993 quedaron abrogados los
artculos 489, 490 y dems relativos y aplicables del Cdigo de Procedimientos Civiles y
en la actualidad slo se aplicarn estas disposiciones a los contratos de arrendamiento
para casa-habitacin celebrados con antelacin a la fecha del decreto.
En el Estado de Mxico est vigente el procedimiento de desahucio que procede por la
falta de pago de ms de tres mensualidades pudindose retener bienes para garantizar
lo adeudado.
En el Distrito Federal se reforma el Artculo 2398 del Cdigo Civil, se fijan nuevos
trminos para los arrendamientos mximos, de igual forma se reforman los Artculos
2412, 2447 y 2448-G del Cdigo Civil.
Sobre los bienes inmuebles en cuanto a su arrendamiento no hay reforma, el Artculo
2478 del Cdigo Civil slo se reforma en cuanto al trmino de treinta das para dar
aviso de la terminacin del contrato y se abrogan los Artculos 2485, 2486, 2488 del
Cdigo
Civil
y
se
agrega
la
reforma
principal
que
es
el
Ttulo Decimosexto-Bis relativo a las Controversias del Arrendamiento Inmobiliario y
dems relativos del Cdigo de Procedimientos Civiles.
RESCISIN DEL CONTRATO
Rescindir significa volver las cosas al estado que guardaban antes de la celebracin del
contrato.
Tambin el Cdigo Civil en el Artculo 2489 seala como causas de rescisin las
siguientes:
Artculo 2489 del Cdigo Civil.- El arrendador puede exigir la rescisin del contrato:
Por falta de pago de la renta en los trminos previstos en la fraccin I del artculo
2425;
Por usarse la cosa en contravencin a lo dispuesto en la fraccin III del artculo 2425;
Por el subarriendo de la cosa en contravencin a lo dispuesto en el artculo 2480;
Por daos graves a la cosa arrendada imables al arrendatario;
Por variar la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del arrendador
en los trminos del artculo 2441; y
En los dems casos previstos por la ley
DEL BENEFICIO DE ORDEN Y DE EXCUSIN
Por reformas que se hicieron a este contrato, el arrendador no est obligado a dar en
arrendamiento sin solicitar del arrendatario un fiador que entra en la relacin jurdica
para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato en trminos
de lo dispuesto en los Artculos 2812, 2815, 2818, 2823 y 2826 del Cdigo Civil.
Artculo 2815 del Cdigo Civil.- La excusin consiste en aplicar todo el valor libre de
los bienes del deudor al pago de la obligacin que quedar extinguida o reducida a la
parte que no se ha cubierto.
PRINCIPIO DE ORDEN
Significa que el arrendador podr pedir al fiador o al obligado principal el cumplimiento
de las obligaciones del contrato. (Artculo 2814 del Cdigo Civil)
CLASIFICACIN GENERAL DEL CONTRATO
Siguiendo al Maestro Rafael Rojina Villegas decimos que es un contrato

 Nominativo;
Tpico;
Bilateral;
De Tracto Sucesivo;
Conmutativo;
Consensual; (formal)
Principal;
Oneroso;
Real.