LOS INSTRUMENTOS DE GESTION

Y SU NO APLICACION
Ing. Jorge Enrique Posada S. MDL
Especialista en Mercados y Polticas
de Suelo en Amrica Latina

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LOS INSTRUMENTOS DE GESTION

1. PLANIFICACION
2. GESTION DEL SUELO
3. FINANCIACION

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SU NO APLICACION
Si, hoy por hoy en el concierto latinoamericano Colombia es de
los pases de mayor avanzada en la normativa de Instrumentos de
Gestin del Suelo pero su aplicacin es muy diciente.
Hay que hacer gestin para que los proyectos no se queden en el
papel y se transformen en megaproyectos urbanos, parques
tecnolgicos, ncleos de actividades empresariales, lo que debe
dar lugar para lograr la connotacin e impacto detonante de una
ciudad-regin.
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PARA APLICAR EL POT

CORRELACION
Estrategia ocupacin territorial
vs
Estrategia de desarrollo econmico

Fuente: Internet. Panramicas del Valle

Dos actores
Sector Pblico
Sector Privado

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Las reas ambientales son el soporte de los

servicios ambientales sin los cuales las ciudades
no son sostenibles
El ordenamiento del territorio es una funcin
pblica de competencia municipal. El POT
no es un Cdigo de Urbanismo es un
instrumento para administrar el territorio
Propiedad privada, funcin social y ecolgica
Funcin social: concilia los derechos de los
propietarios con las necesidades colectivas.

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La vivienda ya no solo es la casa o el lugar

privado de la residencia es un Proyecto Urbano

Componentes bsicos: Transporte, espacio pblico,

zonas verdes, equipamientos comunitarios, servicios
bsicos, infraestructura

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Las buenas prcticas

Ciudad Botero, Medelln
Ciudad Salitre, Bogot
Chambac, Cartagena
Desepaz, Cali
Nuevo Usme, Bogot
Ciudad Victoria, Pereira
Sistemas de transporte masivo
Planes ambientales
Planes maestros: educacin, salud,
Recreacin, cultura, espacio pblico.

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CIUDAD DE BUENOS AIRES

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En la actualidad se busca rescatar no solo al sector ms antiguo de la

ciudad coincidente con el casco fundacional que lleva ya 20 aos de
gestin en su recuperacin- sino tambin todos aquellas reas y
elementos de valor patrimonial que forman parte de la memoria de la
ciudad y contribuyen a la definicin de las entidades barriales.
Es un desafo para el gobierno asumir y canalizar las demandas
generadas por los vecinos y las nuevas organizaciones gubernamentales
y no gubernamentales en el campo de la cultura y del medio ambiente.

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CIUDAD DE SAO PAULO

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La administracin de una megalpolis como So Paulo, cuyo crecimiento en

las ltimas dcadas fue inmenso, se transforma en una tarea compleja, puesto
que su estructura revela la multiplicacin intensa de sectores urbanos, a travs
de la expansin de los alrededores y de nuevos centros.
El gran reto suele ser crear una estrategia de gestin del espacio
metropolitano, donde se neutralicen los aspectos negativos de su crecimiento,
creando condiciones adecuadas para su funcionamiento. El objetivo es
alcanzar el status de ciudad global.
Por ser una ciudad en constante desarrollo, su mercado inmobiliario se
encuentra en permanente expansin, lo que demuestra el crecimiento de
inversiones por toda la ciudad.
Resulta obvio que este gran surto de desarrollo urbano y de inversiones cambi la
faz de la ciudad y la torn un polo atractivo para la migracin de gente de otras
partes del pas, lo que provoc dos situaciones distintas: Por un lado, una ciudad
formal, legal, con buena calidad de vida y servicios pblicos; y, por otro,
favelas1, conventillos, lotes irregulares apenas dotadas de servicios pblicos
esenciales.
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CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construccin).

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DESCRIPCIN

DEL

INSTRUMENTO

FINANCIERO

CEPAC

Desde 2004, los fondos para financiar las viviendas sociales y otras inversiones de infraestructura en las
Operaciones Urbanas se han recaudado por medio de un nuevo instrumento ingenioso de recuperacin de
plusvalas llamado CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construccin). Un CEPAC puede
representar una cantidad determinada de metros cuadrados de derechos de construccin adicionales,
dependiendo de dnde se form la Operacin Urbana. Por ejemplo, en la Operacin Urbana de Faria Lima los
CEPAC oscilaban de un mnimo de 0,8 a un mximo de 2,8 m2 y en la Operacin Urbana de Agua Espraiada,
de 1,0 a 3,0 m2, porque los precios del suelo varan entre distintos lotes, incluso dentro de la misma
Operacin Urbana.
La administracin pblica que crea y posee los derechos de desarrollo puede vendrselos a los emprendedores
que quieran edificar con una densidad mayor que lo que estaba permitido previamente en esos lotes. Los
CEPAC se venden en subasta a travs de la bolsa, y si el inters de los emprendedores es alto, los precios
pueden llegar a aumentar. No hace falta que el sector pblico valore la propiedad, porque el mercado se
encarga de hacerlo. Los ingresos por la venta de CEPAC se depositan bajo una ley muy estricta en una cuenta
separada utilizada para financiar proyectos de infraestructura y de viviendas sociales dentro de la Operacin
Urbana, de manera que no aumenta la presin sobre el presupuesto de la ciudad.
Muchos observadores ven con recelo este instrumento porque temen que sea una forma de especulacin del
suelo en los mercados financieros. Es una concepcin equivocada, por dos razones. Primero, los
especuladores agresivos en general invierten en bonos de alta liquidez que pueden aumentar de valor
rpidamente en el corto plazo; los CEPAC no tienen ninguna de estas caractersticas. Segundo y ms
importante, el gobierno controla el mercado a esta altura del proceso. Si los precios aumentan debido a
especulacin, el sector pblico puede vender estos derechos a un precio ms alto, incrementando sus ingresos
proporcionalmente, o puede vender una cantidad ms grande de acciones, causando un descenso del precio y
neutralizando a los especuladores.

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1. LOS INSTRUMENTOS
DE PLANIFICACIN

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PLANIFICACION

Temticos
PLANES ESPECIALES
PLANES PARCIALES

Territoriales Urbanos
Rurales

ACTUACIONES URBANAS
INTEGRALES O MACROPROYECTOS

Macroproyecto
Ciudadela Gonzalo
Vallejo Restrepo

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2. LOS INSTRUMENTOS
DE GESTIN DEL SUELO
Hoy: Suelo rural. Clasificacin Expansin

Suelos Objeto de Reparto

Situacin actual

Maana: Suelo urbanizado-Edificado

Cargas

Beneficios

Decisiones de ordenamiento

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INSTRUMENTOS GESTION SUELO

UNIDAD ACTUACION URBANISTICA

GARANTIZAR REPARTO
EQUITATIVO CARGAS Y
BENEFICIOS

COMPENSACIONES
TRANSFERENCIA DERECHOS

REAJUSTE SUELOS

INTERVENIR MORFOLOGIA URBANA

ESTRUCTURA PREDIAL Y FACILITAR
DESARROLLO PROYECTOS

INTEGRACION INMOBILIARIA
COOPERACION ENTREPARTICIPES

ENAJENACION VOLUNTARIA Y/O FORZOSA

FACILITAR ADQUISICION
DE INMUEBLES

EXPROPIACION VA ADMINISTRATIVA Y/O JUDICIAL

DERECHO DE PREFERENCIA
DECLARACION DESARROLLO PRIORITARIO

DINAMIZAR DESARROLLO
SECTORES INACTIVOS
AREAS URBANAS

DERECHO DE PREFERENCIA

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3. LOS INSTRUMENTOS
DE FINANCIACIN

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VALORIZACION
PLUSVALIA
BONOS Y PAGARES DE REFORMA URBANA

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GESTION DEL SUELO

POR QUE Y PARA QUE?

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 DESARROLLO SOSTENIBLE DEL TERRITORIO

COHESION TERRITORIAL

MEJORA EN LA COMPETITIVIDAD DEL TERRITORIO

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PENSEMOS EN CIUDAD/MUNICIPIO O REGION

CONSTRUYAMOS MODELOS LOGICOS

A TRAVES DEL PENSAMIENTO REFLEXIVO

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La oferta de suelo planificado ejerce una influencia

destacada en la dinmica inversora y en la localizacin
adecuada de los establecimientos productivos y la
consolidacin de actividad dentro de rea planificada, de
modo que su dficit o ausencia en el mercado del suelo
produce prdida potencial de oportunidades de inversin y
desarrollo.

Ciudad
Rentas VS Usos
Fuente: Martn Smolka

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Desde la ptica territorial, la oferta de suelo, fruto de una

planificacin previa en localizacin y volumen, es sin duda un
factor vertebrador del territorio. El suelo es un tema decisivo
en materia de poltica habitacional y urbana, ya que tiene
impacto directo en la morfologa y en el crecimiento de la
ciudad, por ello es esencial, como instrumento de gestin del
mercado del suelo y la generacin de valor.

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La geomtica juega un papel decisivo en la aplicacin de

los instrumentos de gestin del suelo, dada
su
caracterizacin de articular el proceso de produccin de
manejo de informacin espacial lo que permite crear una
visin detallada y comprensible del mundo real y nuestro
lugar.

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! Mil gracias !

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