Conselho de Arquitetura e

Urbanismo da Bahia

Instituto de Arquitetos do Brasil

Departamento da Bahia

Sindicato dos Arquitetos e Urbanistas

do Estado da Bahia

NOTA TCNICA
O Conselho de Arquitetura e Urbanismo da Bahia CAU/BA, o Instituto de Arquitetos do
Brasil, Departamento da Bahia IAB-BA e o Sindicato dos Arquitetos do Estado da Bahia
SINARQ, alertam a Sociedade sobre os gritantes vcios da nova e recm sancionada LOUOS - Lei
de Ordenamento de Uso e Ocupao do Solo - Lei 9.148/2016. Esta lei, na sua essncia, deve
regulamentar o novo PDDU (Lei 9.069-2016) no seu aspecto de Parcelamento, Uso e Ocupao
do Solo. As inconsistncias do novo PDDU, reclamadas na nossa Nota Pblica de 15/06/2016,
provocam severas inconsistncias na sua regulamentao atravs da nova LOUOS:

a falta da viso a mdio e longo prazo da cidade pretendida,

a falta de uma poltica urgente de restruturao econmica do municpio,
a falta de uma estratgia de reduo de desigualdades dos seus bairros,
a falta da territorializao, em relao capacidade de suporte da sua infraestrutura, das
densidades mximas (habitacionais, de postos de trabalho e de usos no-residenciais).

Todas so lacunas fatais para a definio da Poltica de Desenvolvimento e Expanso

Urbana, objeto principal de um Plano Diretor Municipal. Estas deficincias no PDDU tm
trgicos reflexos na sua regulamentao, por meio desta LOUOS ou dos demais Planos Setoriais
(Mobilidade Urbana, Saneamento Bsico, etc.), por no fornecerem sua base tcnica essencial e
sua possibilidade de compatibilizao intersetorial.
As entidades signatrias ratificam mais uma vez sua perplexidade e reiteram que, com
suas graves deficincias, o Plano Diretor no oferece os subsdios essenciais para a
LOUOS, no contribuindo para superar a situao alarmante de desigualdade dos direitos
sociais de cidade no municpio, nem para reduzir a pobreza e a precariedade do uso e
ocupao do solo.
Pelo exposto a recm aprovada e sancionada LOUOS Lei 9.148/2016, no atende s
expectativas da sociedade nem aos requisitos tcnicos indispensveis ao campo
normativo, em especial, quanto aos seguintes pontos:
1. Modelo Fsico-territorial e Zoneamentos;
a. O modelo fsico-territorial da LOUOS no distingue entre as diferentes
caratersticas topogrficas, padres de ocupao preexistentes e condies fsicoambientais da cidade de Salvador. Assim a nova LOUOS vai provocar uma
desurbanizao generalizada das paisagens caratersticas da cidade, que
ainda restam na grande maioria das zonas, onde se pode verticalizar muito
alm dos limites impostos na rea de borda martima (ABM) atlntica, de
forma ilimitada e assim irracional, impactando indiscriminadamente o
ambiente preexistente. A capacidade de verticalizao mxima somente depende
do tamanho do lote ou do a- ou re-membramento de lotes para ter rea de terreno
suficiente para verticalizar ao mximo.
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b. Mais de 40% da rea de todas as zonas de uso definida como ZPR-3 (Zona
Predominantemente Residencial), que admite usos e ocupao diversificados e
elevado gabarito de altura, com Coeficiente de Aproveitamento Mximo CAM=3,0, gerando as famosas imagens urbanas descontnuas de paliteiros
irregulares, que acabam com uma paisagem urbana mais harmnica e de
qualidade.
2. Restries e Permissividade indiscriminada de Uso e Ocupao;
a. Com os CAM majorados, tende a aparecer esta verticalizao espordica em
qualquer rea de ZPR 3 ou de Centralidades Municipais ou Metropolitanas, ZC-Mu
ou ZC-Me, permitindo um adensamento muito alm das demandas das taxas de
crescimento populacional ou de novas unidades habitacionais e comerciais da
cidade. A LOUOS est ofertando capacidade de adensamento totalmente fora
da realidade, permitindo que a cidade duplique sua populao, apesar da
taxa de crescimento populacional ser, atualmente, de 1,8% ao ano, portanto
sem crescimento real.
b. Identificamos muitas zonas (ZPR3, ZCMe e ZCMu) com padro similar de
ndices urbansticos permitidos, mas sem a mesma caraterstica e demanda
urbana e paisagstica. O uso indiscriminado desse padro descaracterizar,
completamente, bairros e paisagens da cidade, conforme demandas
artificiais e volteis de mercado, acabando com rapidez os atrativos
qualitativos iniciais existentes.
c. O uso comercial, ainda mais descentralizado, agora invade tambm reas
quase exclusivamente residenciais, sem nenhuma demanda de expanso das
reas comerciais, gerando uma pulverizao de comrcio em qualquer rea.
Existe, por outro lado, na cidade, uma demanda de maior concentrao de
unidades comerciais em centralidades que, em sua maioria, estendem-se
longitudinalmente ao longo de vias individuais, historicamente de cumeadas,
sempre concentradoras de inmeras linhas de nibus e habitualmente
engarrafadas na maioria dos dias de semana (Pernambus, So Caetano, Pau da
Lima/So Marcos, Liberdade, etc.). Estas centralidades, sem a mnima
qualidade urbana, o mnimo conforto para pedestres ou a mnima
funcionalidade de carga e descarga, precisam de uma LOUOS que transforme
esta realidade de uso e ocupao, em centralidades mais concentradas em
um conjunto de vias e quadras paralelas, que permitam fluxos de passagem
independentes para os pedestres e para o transporte de carga, e que acabem
com o contexto atual de mobilidade catica e estrangulada.

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3. Densidade, Coeficientes e Gabaritos de Altura;

a. elemento essencial a qualquer lei que se proponha a ordenar o
parcelamento, uso e ocupao do solo, relacionar a poltica de adensamento,
expanso e diversificao de usos s capacidades especficas de suporte da
infraestrutura urbana pr-existente e sua capacidade de ampliao. Esta
relao define, previamente, as capacidades territoriais de densidades
populacionais e suas especificidades. A partir disto se definem o modelo fsico
territorial e seus ndices urbansticos, e usos por ambiente urbano, bairro ou zona
homognea. Nem o novo PDDU conseguiu definir a politica geral e
intersetorial, nem a nova LOUOS regulamentar a especificidade de
parcelamento uso e ocupao do solo com base em reas homogneas e suas
capacidades de suporte, por que nem nos seus estudos tcnicos se deram ao
trabalho de identificar estas caratersticas e compar-las com as de 2001, do
PDDU 2004.
b. Desdobramentos dos Planos Setoriais e Urbansticos: Conforme o Art. 2 e Inc. I,
do Estatuto da Cidade a poltica de desenvolvimento urbano deve ser definida pelo
Plano Diretor por diretrizes gerais no sentido inter setorial. Deve tambm dar a
garantia do direito a cidades sustentveis, entendido como direitos
(listando oito direitos setoriais)...para as presentes e futuras geraes, que
define a funo social da cidade e o mago de um Plano Diretor e da sua
regulamentao, e que estas diretrizes gerais devem atender s demandas
existentes e as de mdio e longo prazo. Estas diretrizes, j compatibilizadas
intersetorialmente e territorialmente, compem o Plano Diretor Municipal, e sero
regulamentadas por planos setoriais e leis especficas (como a LOUOS e os Planos
de Mobilidade, Saneamento, Meio Ambiente, Habitao, etc). Tendo em vista que
o PDDU no fornece as diretrizes de desenvolvimento, a mdio e longo prazo,
do parcelamento, uso e ocupao do solo, j compatibilizadas com as demais
diretrizes inter setoriais, nem quantitativamente (como densidades
habitacionais e de postos de trabalho), nem qualitativamente (como
estratificao social, padres habitacionais e infraestruturais) e nem
territorializadas, consequentemente a nova LOUOS em questo no
estabelece uma poltica racional de parcelamento, uso e ocupao do solo,
que sirva para reduzir a desigualdade das deficincias herdadas do passado
e nem, numa forma sistmica, estabelece as diretrizes para ter melhorias
substanciais, economias de investimentos e eficincia de gesto no futuro. A
LOUOS de hoje vai gerar parcelamento e construes com reflexos para os
prximos 50 a 100 anos da cidade. Se forem feitos sem viso de futuro gera
resultados irreversveis e sem a mnima garantia de sustentabilidade.
c. Alterao de Limites e a Verticalizao na rea de Borda do Atlntico - A
LOUOS altera substancialmente a rea de Borda Martima - ABM da orla do
Atlntico, em desacordo com o conceito descrito no Anexo1 do PDDU (que
define como limite continental as primeiras colinas ou macios), que est
sendo desrespeitado a partir do Rio Vermelho, reduzindo drasticamente a
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percepo da silhueta da cidade, como paisagem urbana, para avanar com a

verticalizao sem limite at 300m da praia, ignorando a fundamentao tcnica
do Anexo do PDDU, que deveria apenas regulamentar. Na ABM da orla atlntica,
aumenta a verticalizao (Gabarito de Altura -GA) numa forma escalonada dentro
das 3 faixas sucessivas (0 a 60, 60 a 90, 90 a 120 e 120m ao limite da ABM),
permitindo um GA =12, 15, 20 e 25 andares (aps do limite da ABM sem limitao
do GA). Isto significa que a topografia natural no mais perceptvel, contrariando
o que, por dcadas, foi um conceito bsico da preservao da paisagem urbana
caraterstica da cidade. Abandona-se este conceito sem a mnima justificativa
ou tentativa de sua preservao parcial, gerando enormes e irreversveis
problemas climticos de ventilao da cidade, que apresenta uma
predominncia, durante 83% do ano, do quadrante leste, portanto da orla
atlntica.
d. Conforme a Constituio baiana, (art. 214 inciso IX) nos primeiros 60m a
partir da linha de preamar mxima no pode haver edificao, onde a LOUOS
permite edificaes de 12 andares.
e. Fica vedado o sombreamento da praia somente em horrio reduzido, (antes
de 8 a 16h agora de 9 a 15h) inclusive permitindo o sombreamento da praia
no horrio indicado pela medicina e sade pblica para frequent-la, e
aproveitar a faixa de radiao saudvel para tomar banho de sol.
f. Na Orla Atlntica, a LOUOS vai gerar barreiras para a ventilao natural
existente, bloqueando os ventos predominantes que ainda ventilam toda
cidade, gerando volumes de 12 a 25 pavimentos sem os recuos laterais
necessrios para deixar os ventos ultrapassarem esta barreira. O modelo de
ocupao proposto pela LOUOS, para a Orla atlntica de Salvador,
consequentemente, elitiza a vista para o mar para os poucos da primeira
quadra.
g. Os Planos de Mobilidade e de Saneamento Bsico, e a Infraestrutura de
Servios Pblicos precisam ser alimentados pelo PDDU e compatibilizados
com o parcelamento, uso e ocupao do solo na LOUOS. Precisam ter
definidas as densidades limite (habitacionais, de postos de trabalho e de
atividades econmicas e sociais), j territorializadas no zoneamento, dados
essenciais que o novo PDDU no fornece, nem por fase temporal nem por
poro territorial. E, mais grave ainda, nem a LOUOS, ou mesmo seu
zoneamento, fornecem estes contedos, essenciais para permitir definir
prioridades de adensamento em funo das capacidades ociosas de
infraestrutura e servios existentes. Consequentemente, nem o PDDU nem a
LOUOS tm os contedos mnimos para os Planos de Mobilidade, de
Saneamento, e a Infraestrutura de Servios Pblicos.
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h. Adensamento em reas sem Capacidade de Suporte Ociosa de Infraestrutura,

vai custar caro ao Municpio - Na LOUOS, optou-se por permitir adensamento na
maioria da rea zoneada, como ZPR 3 e ZCMe, com Coeficiente de Aproveitamento
Mximo-CAM=3,0 e 4,0, o que significa no limitar o adensamento s reas
compatveis com a ociosidade de capacidade de suporte da infraestrutura. O EIV Estudo de Impacto de Vizinhana, que poderia detectar a capacidade de
assimilao de adensamento da rea, somente exigido para grandes
empreendimentos. Ento, o conjunto de mdios ou pequenos
empreendimentos, que so a grande maioria, pode extrapolar este limite
sem ser percebido pelo gestor. Assim, a LOUOS no tem como controlar o uso
e ocupao do solo em funo da capacidade de suporte da sua
infraestrutura.
i. PDDU sem viso de longo prazo no antecipa, na LOUOS, as demandas de
futuros eixos de transporte de mdia e alta capacidade - Optou-se por no
definir no PDDU uma rede de eixos de media e alta capacidade de transporte
coletivo, no estruturando a cidade em funo de uma viso de futuro. E
assim deixa de prever, no zoneamento da LOUOS, faixas de domnio sem
ocupao permanente desde j, o que baratearia em muito a implantao
destes eixos no futuro. No se optou por esta ao tpica de um
desenvolvimento planejado.
4. CNLU - Controle da Gesto e Planejamento;
a. Instituda no artigo 389 do PDDU, no Capitulo Orientaes para a Legislao, a
Comisso Normativa de Legislao Urbanstica - CNLU, o texto determina que o
Executivo deve, num prazo de 180 dias, regulamentar sua estrutura e seu
funcionamento. Se no PDDU lhe foram destinadas somente duas atribuies
especficas - no Art. 32 (de proceder enquadramento em zona de uso) e no Art. 275
(de ceder como incentivo um aumento, em 50%, do Gabarito de Altura - GA, em
ABM), alm de servir no apoio tcnico ao Conselho da Cidade - CMS -, na LOUOS
lhe foram atribudas funes diversas em 17 artigos: de pareceres tcnicos para
orientar os rgos executivos quando existirem dvidas, falta de regulamentao,
enquadramento ou parmetros, ceder incentivos ou usos, avaliar impactos,
referendar EIV/RIV, parcelamento de terrenos maiores ou ajustamentos de zonas
de uso. As atribuies desta comisso CNLU na LOUOS vo muito alm de uma
regulamentao dos casos previstos no PDDU o que no pode ser admitido.
b. A CNLU e o Poder Municipal Vnculos x Atribuies - Indefinies - No est
definido nem no PDDU, nem regulamentado na LOUOS a que rgo especfico esta
comisso est subordinada (se ao Conselho Municipal de Salvador - CMS, ou ao
Sistema Municipal de Planejamento e Gesto - SMPG, ou se a algum dos rgos
centrais do SMPG, Secretaria de Urbanismo, aos rgos de licenciamento e
fiscalizao) nem est conceituado que critrio de composio ter esta comisso,
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se corresponde a mesma composio do CMS (colegiado entre o Executivo e

sociedade ou um rgo exclusivamente do executivo). Tendo em vista que no
est citada como parte do SMPG, nem como instrumento do CMS, fica
totalmente indefinida sua institucionalizao e isto em total conflito com
suas atribuies normativas da legislao urbanstica do Municpio.
c. Os Planos Especficos (urbansticos, temticos ou setoriais) definidos no Art.
352 do PDDU e suas atribuies no nvel de parcelamento, uso e ocupao do
solo no esto auto regulamentados no PDDU nem regulamentados no PL da
LOUOS. Isto deixa totalmente em aberto, quais seriam as suas atribuies
setoriais nos Planos Urbansticos e Planos de Bairros. Muito menos definem
estudos tcnicos bsicos necessrios, contedo mnimo, integrao nos
planos setoriais, produtos a gerar, processo de implementao,
institucionalizao, participao da sociedade (art. 2, inciso II, do Estatuto
da Cidade), unidades de planejamento e indicadores de quantitativos e
qualitativos e horizontes de planejamento destes planos. Assim, sem sua
devida regulamentao e sem compromissos e metas de elaborao, a nova
LOUOS condena estes importantssimos planos institudos pelo PDDU
insignificncia e impossibilidade de elaborao e institucionalizao. E dessa
forma, deixa sem a perspectiva de detalhamento do parcelamento, uso e
ocupao do solo na escala de Bairros, que na verdade a escala necessria e
indispensvel para o planejamento urbano de uma cidade, onde a populao
teria muito mais facilidade de contribuir porque se trata, diretamente, de
seu habitat, do dia a dia.
5. Mobilidade e Sistema Virio
a. Existe, no planejamento urbano e na realidade da vida urbana, uma relao
direta, e de interdependncia, entre o uso e ocupao do solo e a mobilidade.
Para que uma cidade tenha uma poltica de desenvolvimento integrada, esta
relao tem que estar conceituada, harmonizada e compatibilizada,
intersetorialmente, no Plano Diretor, com todo sistema de desenvolvimento
urbano e com suas redes setoriais de infraestrutura e servios pblicos. Num
PDDU sem definio de eixos prioritrios de adensamento - temporal e
territorialmente -, em funo da sua capacidade de suporte existente e a
desenvolver, no h como se conceber uma rede de mobilidade urbana capaz
de atender s demandas futuras, e vice-versa. Sem a concepo da alocao
territorial prioritria de densidades - a mdio e longo prazo (habitao,
postos de trabalho, usos no residenciais e polos geradores de trfego PGT)-, no h como se conceber uma rede de mobilidade, e vice-versa.
b. O PDDU no fornece nenhuma das duas. Ento a consequncia foi a definio
de uma LOUOS com um zoneamento que distribui, genericamente,
densidades no controlveis, atravs de Coeficientes de Aproveitamento
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Mximo CAMs, que definem o volume de rea construda por lote, e no

densidades controlveis. Sem verificar se a zona apresenta capacidade de
suporte de infraestrutura ou no. E assim perpetua o caos de mobilidade,
sem a perspectiva de uma rede de transporte coletivo racional, que
orientada para uma Salvador de um futuro Prspero. Assim, o Plano de
Mobilidade vai viabilizar capacidade - viria e de transporte -, em funo do CAM,
ou seja, densidades projetadas superdimensionadas, em vez de densidades-limite
controladas, por zona da LOUOS. Isto significa dimensionamento irracional do
sistema de mobilidade. A LOUOS no preserva faixas de domnio, sem
demanda imediata de ocupao e uso, para um futuro sistema de mdia e
alta capacidade, nas reas de transporte pblico de passageiros e nem de
carga do porto atual e/ou do futuro (ferrovirio).
c. A incluso, por Emenda Cmara, da via expressa Av. do Atlntico, que corta,
por diretriz, no Mapa 4, os Parques de Pituau e Vale Encantado, mostra como uma
emenda, sem a mnima anlise tcnica, foi aceita tanto pela comisso tcnica da
Cmara, quanto pelo vereador Relator, e ainda, sancionada pelo Prefeito com
parecer de seu rgo tcnico (SUCOM e FMLF), e como uma emenda fulanizada
poder gerar tanto dano irreversvel para a cidade: 1) Esta via expressa, a 3 na
mesma direo (Av. Paralela, Linha Viva e Av.do Atlntico), no tem demanda de
trfego, tendo em vista a pesquisa Origem e Destino - OD; 2) Seu traado, em
mais de 2/3, no tem ocupao lindeira que pudesse justificar a demanda; 3)
Ela corta transversalmente, e diminui significativamente a rea de alto valor
ambiental-urbano de dois parques (Pituau e Vale Encantado) existentes no
prprio PDDU, cujo mapeamento da maior importncia; 4) Destri um
investimento federal e municipal, em implantao atualmente, de formao
de uma bacia de amortecimento, que essencial para reduzir os riscos de
inundaes da regio do Baixo Rio Jaguaribe, bacia da qual esta rea faz parte.
RESUMO: A Sociedade e ns PROFISSIONAIS como parte da comunidade tcnica, no
podemos mais aceitar decises sem a mnima base tcnica, sem sustentabilidade e
ignorando fatos tcnicos, de gesto e economia urbana e do direito constitucional e
urbanstico e ambiental em vigor.
Esta uma mostra dos fatos sintomticos de um processo viciado de elaborao pelo
Executivo Municipal dos Projetos de Lei - e de suas tramitaes legislativas conjuntas na
Cmara Municipal -, tanto de um PDDU sem a devida base tcnica, sem o contedo
mnimo exigido por lei e sem os elementos bsicos para o controle institucional e social
da implementao, quanto de uma LOUOS sem devida anlise da admissibilidade legal e
tcnica de Projetos de Lei iniciais, sem os devidos debates nas comisses, substitudos por
uma relatoria nica, definido autocraticamente pelo Presidente da Cmara. Este relator
(lder do governo) filtra e define todas as emendas admitidas num relatrio nico final.
Tal relatrio, no publicado para os vereadores, votado no final em bloco nico em
poucos minutos, no mximo admitindo declarao de votos em separado, supostamente
em conformidade com o Regimento Interno da Cmara, conforme seu Presidente. A
redao final da CCJ, tambm no publicada, mandada para a sano pelo Prefeito, que
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este naturalmente o faz, sem a devida anlise tcnica e legal, e publica o no DOM. O
processo democrtico viciado e concludo com aparncia de legalidade, traz
enormes prejuzos para a cidade, atingindo os escassos recursos pblicos, que as
prximas gestes e geraes so condenadas a assumir.
Consequentemente, ao continuar desprezando a contribuio do conhecimento
tcnico acumulado pelo Urbanismo como disciplina, no processo de
discusso/aprovao da nova LOUOS, as entidades signatrias repudiam as formas
como as Audincias Pblicas vm sendo processadas, bem como o precrio contedo
tcnico e as lacunas acima observadas, cuja superao requer a elaborao de estudos
prvios e responsabilizao tcnica indispensvel s etapas de elaborao de peas
normativas. Desta forma, qualquer emenda ao PL feita de modo intempestivo no
responde ao conjunto de falhas j constatadas e apontadas por este Conselho e as demais
entidades tcnicas, desde a formulao do PDDU 2016.
Salvador de 12 de Setembro de 2016.

CAU/BA Conselho de Arquitetura e Urbanismo da Bahia.

Arquiteto e Urbanista Guivaldo DAlexandria Baptista

IAB-BA - Instituto de Arquitetos do Brasil Departamento da Bahia

Arquiteta e Urbanista Solange Souza Arajo

SINARQ - Sindicato dos Arquitetos do Estado da Bahia

Arquiteta e Urbanista Gilcina Barbosa da Conceio