UNIVERSITATEA DUNAREA DE JOS DIN GALATI

FACULTATEA DE ECONOMIE SI ADMINISTRAREA AFACERILOR

CONTABILITATE SI AUDIT

DETERMINAREA VALORII PE TERMEN LUNG A UNUI IMOBIL

GME 530

Prof. indrumator:
Conf. univ. dr. ec. Ibinceanu Onica Mihaela Cristina
Masterand:
Persicov Oana
AN I
GALATI
2016

ABORDAREA PRIN VENIT

Determinarea valorii pe termen lung a unui imobil, reprezinta una dintre metodele de
evaluare si diagnoza specifice procedurilor standard de evaluare.
Ghidul metodologic ce stabileste metodologia de determinare a valorii pe termen lung a
unui imobil trateaza aspectele din punctul de vedere al: standardelor de evaluare, abordarilor de
evaluare, raportului de evaluareprecum si a unor particularitati pentru determinarea VTL.
Valoarea pe termen lung a proprietatii imobiliare (VTL) are, conform standardelor de
evaluare, urmatoarea definitie: valoarea proprietatii imobiliare determinata prin estimarea cu
prudenta a posibilitatii viitoare de tranzactionare a acesteia, avand in vedere aspectele pe termen
lung, conditiile normale ale pietei locale, utilizarea curenta, precum si utilizarile probabile ale
proprietatii.
Obiectul VTL este dreptul de proprietate sau un drept echivalent cu dreptul de proprietate
real, asupra bunurilor imobile, care sunt sau urmeaza a fi utilizate pentru emiterea de obligatiuni
garantate cu creante.
Proprietatile se clasifica, dupa destinatia de utilizare, astfel:
- Proprietati comerciale de tip birouri si cele de tip spatii comerciale;
- Proprietati rezidentiale de tip apartament, condominii, locuinte unifamiliale;
- Proprietati mixte.
Se poate spune ca valoarea pe termen lung este acea valoare care are in vedere experienta
trecuta in ceea ce priveste evolutia pietei imobiliare specifice, ce poate fi estimata a fi obtinuta
prin vanzarea acesteia, pe toata durata creditului, independent de fluctuatiile temporare ale pietei,
relevante pentru bunul imobil respectiv. Este interzisa utilzarea in determinarea VTL a
elementelor speculative de calcul.
Metodologia de determinare a VTL utilizeaza doua abordari: una principala si a doua de
verificare. Astfel ca, in ceea ce priveste proprietatile imobiliare cu destinatie comerciala, atat de
birouri cat si de spatii comerciale, se va utiliza ca metoda principala metoda de abordare prin
venit, iar ca metoda de verificare metoda abordarii prin cost. Spatiile comerciale stradale au ca
metoda principala de abordare pe cea prin venit, iar pentru verificare se foloseste metoda prin
piata.
La proprietatile rezidentiale distingem ca si abordare principala metoda prin piata, iar ca
metoda de verificare, pentru apartamente cea prin venit, la celelalte tipuri de proprietati
abordarea prin cost.
La proprietatile mixte se vor utiliza metodele specifice fiecarui tip de utilizare, in
conformitate cu cele prezentate mai sus.
Pentru o evaluare cat mai fiabila, procedurile utilizate vor include marimi prudentiale
legate de parametrii abordati, astfel incat sa determine sustenabilitate pe termen lung a
rezultatelor evaluarii.
Abordarile recomandate a fi aplicate pentru determinarea valorii pe termen lung a unui
imobil sunt: abordarea prin venit, abordarea prin cost si abordarea prin piata. In decursul

procedurii de evaluare, se vor utiliza cel putin doua metode, una principala si cealalta de
verificare.
Abordarea prin venit
Aceasta metoda presupune capitalizarea chiriei si are la baza urmatoarele particularitati
de aplicare:
a) Venitul brut: nivlul chiriei obtinut din intervalul de valori de pe piata trebuie sa tina cont
de factorii cu impact pe termen lung: capacitatea proprietatii de a genera venit;
capacitatea acesteia de a obtine venit, indiferent de proprietar; flexibilitatea utilizarii
constructiei si adaptabilitatea in functie de necesitati; gama larga de potentiali utilizatori.
b) Cheltuielile generate de proprietate: acestea se stabilesc in functie de intervalele de valori
stabilite prin standarde, pentru zona de S-E a Romaniei, respectiv resedinta a judetului
Galati, pragurile procentuale nu pot fi mai mici decat 15% pentru rezidentiale, 20%
pentru birouri si 15 % pentru spatiile comerciale. Procentele se aplica la VBP (venit brut
potential anual). Ponderea minima a cheltuielilor din exploatare ar trebui sa fie 15% din
venitul brut efectiv.
c) Capitalizarea venitului net: un rol important in stabilirea valorii pe termen lung il au
intervalele recomandate ale ratelor de capitalizare, in functie de utilizarea imobilului,
astfel ca rata de capitalizare pentru proprietatile rezidentiale este cuprinsa intre 5,5% si
7%, cea cu destinatie de birouri intre 10% si 12%, iar cele destinate magazinelor au o rata
intre 8% si 10%. Standardele recomanda utilizarea limitei inferioare pentru proprietatile
premium. Pentru a fi catalogate astfel, imobilele trebuie sa indeplineasca un minim de
conditii: sa fie amplasate intr-o zona de categorie foarte buna, in interiorul oraselor; sa
aiba o infrastructura completa; dotari si instalatii de foarte buna calitate; calitate a
constructiei ridicata; stare foarte buna a proprietatii; precum si, pentru cele destinate
spatiilor comerciale, vad foarte bun, atractivitate deosebita pe piata, utilizare permisa
restransa la magazine, spatii de birouri si afaceri; posibilitatea reconversiei utilizarii
constructiei pentru destinatie diferita de cea utilizata. Cu alte cuvinte, constructia trebuie
sa fie structurata astfel incat, printr-o minima investitie sa poata fi destinata unei cu totul
alte intrebuintari decat cea utilizata initial, schimbare ce ar putea aduce cel putin acelasi
venit, ca cel incasat la prima utilizare.
d) Determinarea venitului in cazuri speciale: se refera la varianta determinarii valorii pe
termen lung al unui imobil aflat pe un teren. In cazul in care, in urma abordarii prin venit,
valoarea obtinuta este mai mica sau egala decat valoarea terenului, se va lua in calcul
valoarea terenului, fara constructie. Se vor scadea din valorile de determinare cheltuielile
cu demolarea cladirilor, astfel incat terenul sa ajunga liber de constructie.