REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN DEL

CONJUNTO HABITACIONAL DENOMINADO “CACTUS 5”,

UBICADO EN CALLE CACTUS No. 5 FRACC. PEDREGAL DE LAS
FUENTES MUNICIPIO DE JIUTEPEC MORELOS.

CAPÍTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES.

ARTÍCULO 1. El presente reglamento deriva de lo

estipulado en la Ley de Propiedad en Condominio para el Estado de
Morelos y tiene por objeto regular la organización,
administración y funcionamiento del conjunto habitacional denominado
“Condominio “CACTUS 5” siendo su observancia obligatoria para todo
condómino, ocupante o visitante de los departamentos y demás áreas
del inmueble.

ARTÍCULO 2. Para los efectos de aplicación de este

reglamento, se entenderá por:

A). ESCRITURA CONSTITUTIVA. A la escritura pública

___________________ otorgada el día________________________,
ante el Notario Publico Número__________ del Distrito Judicial
de_____________, Licenciado_______________, por la que se
constituye el Régimen de Propiedad en Condominio del Inmueble
“Condominio___________”, ubicado en ________________________.

B). CONTRATO. Al contrato de traslación de dominio, que

signen el condómino y el propietario del edificio en el que se constituyó
el Régimen de Propiedad en Condominio.

C). LEY. A la Ley de Propiedad en Condominio para el

Estado de Morelos, Número___, publicada en el Periódico Oficial del
Gobierno del Estado, el día_______________.

D). REGLAMENTO. Al Reglamento de Condominio y

Administración del Conjunto Habitacional denominado “Condominio
____________”, que regirá los derechos y obligaciones de
propietarios, ocupantes y visitantes del condominio.

E). CONDOMINIO. Al inmueble en general identificado

como “Condominio______________”, donde distintos propietarios
tienen un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad y
además un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes
comunes del inmueble necesarios para su adecuado uso y disfrute.
F). CONDÓMINO. A la persona física o moral, que es
propietario de una o más unidades de propiedad exclusiva.
G). OCUPANTE. A toda persona que ocupe, con
consentimiento del condómino, su bien de propiedad exclusiva, sea
por arrendamiento o comodato; o bien por autorización verbal, previo
conocimiento del administrador. El ocupante podrá hacer uso de las
áreas comunes, con observancia en la Ley de la materia, el Acta
Constitutiva y este Reglamento;
H). VISITANTE. A toda persona que sin tener la calidad de
propietario, arrendatario o comodatario en el condominio, se encuentra
de paso en este con el objeto de visita de negocios, social u oficial.
ARTÍCULO 3. Todo condómino, ocupante y visitante al
condominio, esta obligado a sujetarse a lo dispuesto en la “Ley”,
“Escritura Constitutiva” y en el presente “Reglamento”.
ARTÍCULO 4. Cualquier modificación a la escritura
constitutiva y al presente reglamento, se requerirá de un mínimo de
votos que representen el 51% del valor total del condominio y la
mayoría simple de los condóminos, reformas que serán acordadas en
asamblea general.
ARTÍCULO 5. El Régimen de Propiedad en Condominio del
edificio materia del presente reglamento podrá extinguirse de
forma voluntaria o por resolución judicial emitida por autoridad
competente, necesitando la primera el acuerdo del setenta y cinco por
ciento de los condóminos.
ARTÍCULO 6. La ubicación del inmueble, su superficie,
linderos, descripción general del condominio en especial de cada una
de sus partes, la descripción de cada departamento, las partes
comunes del condominio, el valor del inmueble, de cada departamento
y el porcentaje que corresponde a cada propietario, se determinará en
la escritura constitutiva.
ARTÍCULO 7. El destino general del edificio y de cada departamento
en lo individual, será para casa-habitación.
ARTÍCULO 8. El condominio en su totalidad, se divide en
bienes comunes o de propiedad común y bienes de propiedad
exclusiva o individual de cada uno de los condóminos.
ARTÍCULO 9. Son bienes de propiedad exclusiva o
individual, las partes del departamento y los elementos anexos
que le correspondan, tales como: estacionamiento, y cualquier otro
que no sea elemento común y que forme parte de la unidad de
propiedad exclusiva, según la escritura constitutiva.
ARTÍCULO 10. Las tuberías de agua, gas, electricidad y
cableado para teléfono, que se encuentren en la parte de copropiedad,
pertenecerán exclusivamente al propietario del departamento al que
sirva, siempre y cuando no sean ductos o líneas de servicio común. En
iguales términos los muros que separan parte de los departamentos,
serán de propiedad común entre los titulares de dichas partes
privadas.
ARTÍCULO 11. Cada condómino será dueño exclusivo de
su departamento, y demás bienes de propiedad individual que le
pertenezcan, teniendo un derecho singular exclusivo de propiedad
sobre los mismos, con las limitaciones, derechos y obligaciones que la
Ley, la escritura constitutiva y este reglamento le imponen.
ARTÍCULO 12. Las áreas y bienes de propiedad común
son aquellas que pertenecen en su conjunto en pro-indiviso a los
condóminos, incluyendo la fachada; su propiedad y uso estará
regulado por la escritura constitutiva, la ley y este reglamento.
Para los efectos de este artículo, se consideran bienes y
áreas de propiedad común:
a). El terreno, las áreas señaladas de comunicación peatonal y/o
vehicular, ,jardines, alberca, patios, Cuarto de vigilancia.
b). Los elementos de construcción del inmueble como son
cimientos, estructuras, muros de carga, techos y las obras que
llegaren a realizar para mantenimiento, estabilidad, seguridad y
mejoramiento;
c). Las obras, instalaciones, aparatos y demás bienes que
de uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos,
bombas y motores; conductos de distribución de agua, drenaje,
calefacción, electricidad y gas; obras de seguridad, ornato y otras
instalaciones, con excepción de las que sirvan a cada departamento
de propiedad exclusiva;
d). Las áreas destinadas a la seguridad y vigilancia; las de
mantenimiento y servicios; las de comunicación
horizontal y/o vertical;
e) cualesquier otra parte del terreno, estructura,
instalaciones, áreas y obras establecidas con tal carácter en la
escritura constitutiva, ley y el presente reglamento.
ARTÍCULO 13. Los derechos de copropiedad mencionados respecto
de los bienes comunes, son inseparables de la propiedad individual
del condominio, sin embargo tales derechos solo podrán enajenarse y
en este caso, gravarse o embargarse, exclusivamente a las áreas de
propiedad exclusiva, quedando exentas aquellas de propiedad común,
mencionadas en este reglamento.
ARTÍCULO 14. La copropiedad sobre los elementos
comunes del condominio no son susceptibles de división, ni podrán
enajenarse salvo en los casos previstos expresamente por la Ley y
este Reglamento.
CAPÍTULO II
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS.
ARTÍCULO 15. El propietario de cada vivienda puede usar,
gozar y disponer de ella enajenándola, gravándola o arrendándola, sin
necesidad del consentimiento de los demás condóminos y en general.
ejercer todos los actos de dominio de su propiedad, pero no podrán
ser objeto de venta o arrendamiento parte de los mismos, como piezas
o recamaras, igualmente deberán respetarse las demás limitaciones y
prohibiciones que la Ley, Escritura Constitutiva y este Reglamento le
imponen.
ARTÍCULO 16. El condómino y su arrendatario o cualquier
otro cesionario del uso, arreglarán entre sí quien deba cumplir las
obligaciones ante los demás condóminos y en que casos el usuario
tendrá la representación del condómino en las asambleas que se
celebren, pero en todo caso el condómino es solidario de las
obligaciones del usuario; ambos harán oportunamente las
notificaciones del caso al administrador, para los efectos que
procedan.
ARTÍCULO 17. Cada condómino u ocupante usará de su
vivienda, en forma ordenada y tranquila y por lo tanto no podrá:
a). Realizar actos que afecten la estabilidad, seguridad,
salubridad o comodidad de los demás condóminos y ocupantes, ni
incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados;
b). Efectuar todo acto, en el exterior o interior de su unidad
de propiedad exclusiva, que impida o haga ineficaz la operación de los
servicios comunes e instalaciones generales, afecte o dificulte el uso
de las áreas comunes o ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de
los demás condóminos u ocupantes;
c). Realizar obras, edificaciones o modificaciones en el
interior de su unidad de propiedad exclusiva, que afecten la estructura,
muros de carga y otros elementos esenciales del edificio o que puedan
perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad;
d). Realizar obras o reparaciones en horarios nocturnos,
salvo en casos de fuerza mayor;
e). Realizar obras que modifiquen la imagen urbana y/o
arquitectónica del conjunto, que contravengan lo establecido en la Ley,
Escritura Constitutiva y el presente Reglamento;
f). Cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes y de
uso común en contravención de lo establecido en la Escritura
Constitutiva y el presente reglamento;
g). Cambiar el uso, delimitar o techar con cualquier tipo de
material los estacionamientos, salvo permiso especial de la Asamblea
General; y
h). Poseer animales que por su numero, tamaño o
naturaleza afecten las condiciones de seguridad, salubridad o
comodidad del condominio o de los condóminos, salvo permiso
especial de la Asamblea General.
En caso de trasgresión a lo anterior, el infractor se estará a
lo dispuesto en el capítulo correspondiente denominado de
“SANCIONES” de la Ley y este Reglamento.
ARTÍCULO 18. En los supuestos previstos en los incisos
a), b), c) y e), se requerirá permiso especial de la Asamblea General,
misma que designará un perito a libre elección, con el objeto de que
verifique la solidez y seguridad de los inmuebles, así como el fiel
cumplimiento de las obras previamente autorizadas, corriendo a cargo
del condómino los gastos que esto implique.
ARTÍCULO 19. Cada condómino, su arrendatario u
ocupante, podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los
servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino
ordinario sin restringir o hacer más oneroso el servicio de los demás,
con las limitaciones establecidas en este reglamento, escritura
constitutiva y la ley.
ARTÍCULO 20. Cada propietario será responsable de los
desperfectos a las partes comunes, ocasionados por el mismo, por
quienes ocupen por cualquier título su vivienda o por personas que
concurran a dicha vivienda, siendo las reparaciones por cuenta
exclusiva del propietario responsable.
ARTÍCULO 21. La zona de estacionamiento no podrá
destinarse a otra finalidad y su uso será exclusivo para los
copropietarios, por lo que de ninguna manera podrán alojarse o
permanecer en ella vehículos ajenos, ni aun de las amistades o visitas
de los condóminos.
ARTÍCULO 22. Los propietarios no harán por si mismos, ni
por personas que ocupan sus viviendas permanentemente o
transitoriamente, actos que puedan menoscabar el buen aspecto y
prestigio del condominio.
Para realizar cualquiera de dichos actos, se requerirá el
consentimiento de la mayoría de los propietarios del condominio.
ARTÍCULO 23. Los condóminos u ocupantes están
obligados a permitir en su presencia, la ejecución de las reparaciones
necesarias en las partes comunes del inmueble o en los techos, pisos,
medianeros, y si es necesario, permitir el acceso a sus propiedades a
los arquitectos, contratistas y obreros encargados de llevar a cabo, en
especial en lo que se refiere a las canalizaciones y conductos
comunes que atraviesan los diversos departamentos.
ARTÍCULO 24. Ningún condómino u ocupante del
inmueble podrá obstaculizar las entradas, vestíbulos, escaleras,
cubos, azoteas, circulaciones, estacionamientos, jardines y demás
lugares comunes, dejando en ellos objeto alguno que signifique
pretensión de ejercer dominio sobre los bienes o áreas comunes o que
dificulte el tránsito de personas o vehículos; ni realizar cualquier otra
actividad que no corresponda al destino natural de estas partes, ya
que las mismas están destinadas al uso común y sólo podrán hacerse
en los términos establecidos en este reglamento.
ARTÍCULO 25. Los condóminos que no ocupen por si
mismos sus viviendas serán sin embargo responsables personalmente
de la ejecución y cumplimiento de las cargas y condiciones impuestas
en el presente reglamento.
ARTÍCULO 26. Previa autorización de la mayoría de los
condóminos y del Comité de Vigilancia, podrán colocarse en las
puertas de los departamentos, rótulos o placas de identificación pero a
condición de que no sobresalgan de los muros.
ARTÍCULO 27. Cuando los condóminos o sus
arrendatarios, pretendan hacer uso de los derechos que la Ley,
Escritura Constitutiva y este Reglamento les otorgan, deberán
manifestarlo por escrito, mismo que se dirigirá al administrador, quien
tomará conocimiento de lo planteado, procurando si es el caso, actuar
como una instancia conciliadora, de lo contrario su proceder se debe
ajustar a lo dispuesto en la Ley y el presente Reglamento.
ARTÍCULO 28. Los gravámenes que reporte el
condominio, serán divisibles entre los diferentes departamentos y cada
uno de los condóminos sólo responderá del gravamen que
corresponda a su propiedad.
ARTÍCULO 29. Cada condómino deberá efectuar a su
propio cargo todas las reparaciones que requiera su propiedad
exclusiva o individual.
ARTÍCULO 30. Para efectos fiscales, los departamentos
que integran el condominio, se empadronarán y valuarán por
separado, comprendiéndose en la valuación la parte proporcional de
los bienes comunes del conjunto habitacional, a efecto de que cada
propietario pague individualmente todos los impuestos y derechos que
les correspondan legalmente.
ARTÍCULO 31. De igual manera cada propietario pagará
independientemente los servicios de luz, teléfono, agua, etcétera, que
utilice en forma exclusiva en su departamento.
ARTÍCULO 32. Será obligatorio de todos los condóminos
conservar su respectiva unidad y su correspondiente parte común
aseguradas por su valor destructible contra incendio, temblor,
explosión o cualquier otro siniestro que lo ponga en peligro y cubrir
totalmente las primas respectivas.
ARTÍCULO 33. Cada propietario se obliga a contribuir al
pago de las cargas comunes en el porcentaje que le corresponda en el
condominio y que se precisa en la tabla de porcentajes indivisos que
aparecen en la escritura constitutiva, según el presupuesto que
acuerde la asamblea y en la forma que la misma determine.
ARTÍCULO 34. Son cargas comunes del condominio:
A). Los impuestos y derechos que gravan al conjunto y no
están en la hipótesis del artículo 30.
B). Los gastos de conservación y reparación de cualquier
naturaleza que exijan las diversas partes de propiedad común del
condominio.
C). Los sueldos, salarios, prestaciones y gratificaciones o
indemnizaciones de todo el personal al servicio de los intereses
comunes de los condóminos.
D). Los gastos generales de agua y de alumbrado en todas
las partes comunes.
E). Las erogaciones por utensilios necesarios para la
conservación, limpieza y servicio del inmueble.
F). Las primas de seguros propias del condominio que no
corresponda a los departamentos en particular.
G). Las cuotas correspondientes a la formación de una
reserva destinada a gastos de mantenimiento y administración.
H). Las cuotas para el fondo de reserva para la adquisición
o reposición de implementos y maquinaria con que deba contar el
condominio.
I). En general, todos los que determine la Ley, este
reglamento o lo acuerde la Asamblea General de Condóminos.
ARTÍCULO 35. Las cargas comunes y en general las obras
necesarias para mantener el condominio en buen estado de
conservación para que los servicios funcionen eficazmente, se
ejecutaran por el administrador, bastando la conformidad del comité de
vigilancia, sin necesidad del acuerdo de los condóminos, con cargo al
fondo de gastos de mantenimiento y administración respectivo.
ARTÍCULO 36. Cuando sea insuficiente el presupuesto
aprobado por la asamblea para cubrir los gastos que se refieren los
dos artículos que anteceden, el administrador convocará a Asamblea
General para que resuelva lo conducente.
ARTÍCULO 37. La reparación de vicios ocultos cuyo
saneamiento no sea posible exigir al constructor, se pagará por los
condóminos, en la proporción que a cada uno corresponda, de
acuerdo con el porcentaje indiviso de los departamentos.
ARTÍCULO 38. Ningún propietario podrá realizar obra
alguna en los bienes comunes.
ARTÍCULO 39. Toda vez que el condominio consta de
diferentes edificios que comprenden varias escaleras, patios, jardines,
obras e instalaciones destinadas a servir únicamente a una parte del
conjunto, los gastos especiales relativos serán a cargo del grupo de
condóminos beneficiados, compartiéndolos en partes iguales.
ARTÍCULO 40. Las obras de mantenimiento que requieran
las lozas de las viviendas horizontales serán por cuenta exclusiva del
condómino al cual sirvan, salvo cuando se originan por perjuicios
creados por las instalaciones de los propietarios colindantes, caso en
el cual correrán a cargo de este último las reparaciones
correspondientes.
ARTÍCULO 41. Las obras que requieran los entrepisos,
suelos, paredes u otras divisiones entre los departamentos colindantes
serán por cuenta de los respectivos propietarios; las obras que
requieran las azoteas de los edificios, la cimentación de las viviendas
horizontales, serán por cuenta de todos los condóminos del
condominio, así como la reparación de desperfectos ocasionados por
sismos, rayos, hundimientos deferenciales y toda aquella causa
fortuita, en los términos del capítulo sexto de este reglamento.
ARTÍCULO 42. En caso de que un condómino aumente las
cargas comunes en su provecho, el solo deberá soportar este
aumento, a cuyo efecto el administrador exigirá su pago y la
indemnización de los daños y perjuicios que haya causado.
ARTÍCULO 43. Aunque un condómino haga abandono de
sus derechos o renuncie a usar sus determinados bienes comunes,
seguirá sujeto a las obligaciones que le impone la Ley, la Escritura
Constitutiva y este Reglamento.
CAPITULO III
DE LA ADMINISTRACIÓN.
SECCIÓN PRIMERA.
DEL ADMINISTRADOR
ARTÍCULO 44. El condominio será administrado por la
persona física o moral que designe en primera instancia quien o
quienes otorguen la escritura constitutiva o en su caso la Asamblea
General, en términos de lo establecido en la Ley, Escritura Constitutiva
y el presente Reglamento.
ARTICULO 45. Para desempeñar el cargo de
administrador se requiere:
a). En el caso de persona física y siendo condómino,
acreditar tener cubiertas sus cuotas de mantenimiento, administración,
de reserva y extraordinarias; y
b). En el caso de persona física o moral no siendo
condómino, deberá acreditar experiencia en administración
condominal.
La designación o nombramiento de administrador,
consignará sus derechos y obligaciones, mismo que deberá
protocolizarse ante notario publico e inscribirse en el Registro Público
de la Propiedad en el Estado.
ARTICULO 46. El administrador para tomar posesión de su
cargo, deberá garantizar fianza suficiente que garantice el correcto
manejo de las atribuciones que le confieren la Ley, Escritura
Constitutiva y este Reglamento; Monto y tipo de fianza que será de
acuerdo a lo que determine la Asamblea General.
ARTÍCULO 47. El administrador tiene las facultades y
obligaciones siguientes:
1. Llevar un libro de actas de asamblea;
2. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios
comunes, promover la integración, organización y desarrollo de la
comunidad;
3. Representar y llevar las decisiones aprobadas en la Asamblea
General de los condóminos a las asambleas de los administradores;
4. Recabar y conservar los libros y documentación relacionada
con el condominio los que en todo tiempo podrán ser consultados por
los condóminos;
5. Atender la operación adecuada y eficiente de las instalaciones
y servicios generales del condominio;
6. Llevar a cabo todos los actos de administración y conservación
que el condominio requiera en sus áreas comunes; contratar el
suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los
servicios, instalaciones y áreas comunes, dividiendo el importe del
consumo de acuerdo a lo estipulado en este reglamento y la Ley;
7. Realizar las obras necesarias en términos de los artículos 35 y
36 de la Ley;
8. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que ésta designe a
otra persona para tal efecto;
9. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda
aportar, para los fondos de mantenimiento, administración y de
reserva; así como el de las cuotas extraordinarias de acuerdo a los
procedimientos y periodicidad establecidos por la Asamblea General;
10. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del
condominio, con cargo al fondo correspondiente;
11. Otorgar recibo a cada uno de los condóminos por las
cantidades que hayan aportado para los fondos de mantenimiento,
administración y de reserva del condominio;
12. Entregar en asamblea ordinaria o en su caso mensualmente,
de acuerdo a lo que determine la asamblea general a cada
condómino, un estado de cuenta que muestre:
A. Relación pormenorizada de los gastos del mes anterior,
efectuados con cargo a los fondos de mantenimiento y administración
del condominio;
B. Estado consolidado que muestre los montos de las
aportaciones y de cuotas pendientes de cubrir;
El administrador tendrá a disposición de los condóminos que
quieran consultarla una relación de los libros en la que consten las
cantidades que cada uno de ellos aportó para los fondos de
mantenimiento y administración y de reserva para el condominio, con
expresión de saldos de cuotas pendientes de cubrirse;
C. Saldo del fondo de mantenimiento y administración del
condominio y fin para el que se destinará en el mes siguiente o, en su
caso, monto y relación de adeudos por cubrirse;
D. Saldo de las inversiones a plazo, de los fondos de
reserva para mantenimiento y la compra o reposición de maquinaria y
equipo, así como los provenientes de remanentes de compañía de
gastos comunes, que muestren los intereses obtenidos y su
reinversión, así como las disposiciones por retiro de recursos.
Los condóminos tendrán un plazo de ocho días contados a partir
de la entrega de dicha documentación para formular las observaciones
u objeciones que consideren pertinentes. Transcurrido dicho plazo y si
no se presentare opinión o impugnación alguna, se considerará que
están de acuerdo; esto, a reserva de la aprobación de la asamblea
general.
13. Nombrar y remover al intendente, así como al personal de
administración y servidumbre que estará a sus órdenes directas y del
que se valdrá para la limpieza del condominio y de sus servicios, así
como para el mantenimiento general de las partes comunes;
14. En el caso de siniestro parcial, recibir el reembolso o
indemnización correspondiente que empleara en volver las cosas al
estado que guardaban antes del siniestro.
15. Vigilar la ejecución de todos los trabajos que se llevan a cabo
en las partes comunes y efectuar las reparaciones que la conservación
del inmueble requiera;
16. Cumplir y hacer cumplir todas las disposiciones que en
materia sanitaria correspondan al inmueble;
17. Contratar los seguros para la totalidad del inmueble por su
valor destructible de acuerdo con la apreciación de una institución de
seguros legalmente autorizada;
18. Convocar a asamblea cuando lo establezca este reglamento o
dentro de los diez días siguientes a la fecha en que lo solicite el comité
de vigilancia. La asamblea deberá convocarse cuando menos con diez
días de anticipación a la fecha de la misma, indicando el lugar donde
habrá de celebrarse dentro del condominio, haciendo especial
mención si es asamblea general o extraordinaria. Los condóminos y
acreedores registrados o sus representantes serán notificados
mediante nota por escrito en su respectivo domicilio, o bien se fijará la
convocatoria en un lugar de uso común a juicio del administrador.
En caso de suma urgencia, se convocará a asamblea con la
anticipación que las circunstancias exijan.
19. Representar a los condóminos para la contratación a
terceros de los locales, espacios o instalaciones de propiedad
común que sean objeto de arrendamiento, comodato o que se
destinen al comercio, ajustándose a lo establecido por los
ordenamientos jurídicos correspondientes;
20. Exigir, con la representación de los demás condóminos, el
cumplimiento de las disposiciones de este reglamento y demás
ordenamientos jurídicos aplicables, solicitando en su caso el
apoyo de la autoridad que corresponda;
21. Tener facultades generales para pleitos, cobranzas y actos
de administración de los bienes comunes del condominio,
incluyendo aquellas que requieran cláusula especial conforme a
la Ley Laboral;
22. cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de
Protección Civil del Estado;
23. Iniciar, previa autorización de la asamblea general, los
procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra
los condóminos que incumplan de manera reiterada con sus
obligaciones e incurran en violaciones a la Ley, Escritura
Constitutiva y este Reglamento;
24. Llevar un inventario de bienes muebles de uso común que
se adquieran por cualquier medio legal;
25. Cuidar la debida observancia de la Ley, el Reglamento y la
Escritura Constitutiva; y
26. Realizar las demás funciones y cumplir con las
obligaciones que establezcan a su cargo la Escritura
Constitutiva, la Ley, el presente Reglamento y demás
disposiciones legales aplicables.
ARTÍCULO 48. Cuando el administrador sea un
condómino, durará en su encargo un año, siendo posible su reelección
por un periodo igual. Por lo que respecta al administrador que no sea
condómino, el tiempo de su encargo será fijado por la asamblea
general, pero no podrá ser mayor al establecido con antelación.
El Administrador en ambas hipótesis podrá ser libremente
removido por acuerdo de la mayoría de la asamblea general de
condóminos.
ARTÍCULO 49. Cuando la asamblea general remueva al
administrador y en consecuencia designe uno nuevo, el saliente
deberá entregar en un término que no exceda de siete días naturales,
a partir de la nueva designación, todos los documentos incluyendo los
estados de cuenta, valores, muebles y demás bienes que tuviera bajo
su resguardo y responsabilidad, la cual solo podrá posponerse por
resolución judicial, debiéndose levantar acta circunstanciada del caso.
La asamblea general podrá acordar si lo considera
conveniente, la realización de una auditoria al administrador saliente.
ARTICULO 50. El Administrador será solidariamente
responsable por los que le hayan precedido, por las irregularidades en
que hubiesen incurrido éstos, si conociéndolas, no las denunciase a la
asamblea, para la que deberá convocar de inmediato.
ARTÍCULO 51. La Asamblea General de Condóminos
fijará las bases y el monto de la remuneración del Administrador.
SECCIÓN SEGUNDA
DEL COMITÉ DE VIGILANCIA
ARTÍCULO 52. El comité de Vigilancia estará integrado por
tres condóminos, mismos que serán designados por la Asamblea
General, de entre los cuales habrá un presidente y dos vocales,
actuando de forma colegiada al momento de tomar una resolución.
ARTÍCULO 53. Para ser miembro del comité de vigilancia,
se deberán reunir los siguientes requisitos:
A. Ser propietario residente en el condominio;
B. Ser de notoria honradez; y
C. No haber sido condenado por sentencia irrevocable o por delito
intencional, que le implique más de un año de prisión.
ARTÍCULO 54. El comité de vigilancia tiene las facultades y
obligaciones siguientes:
1. Cerciorarse que el administrador cumpla con las obligaciones
que le impone la Ley, Escritura Constitutiva y éste Reglamento;
2. Cerciorarse que el administrador cumpla con los acuerdos
tomados por la asamblea general;
3. Verificar y dictaminar los estados de cuenta que debe rendir el
administrador a los condóminos y a la asamblea general;
4. Contratar y dar por terminados los servicios profesionales de
administración para el condominio; previo acuerdo de la Asamblea
General de condóminos
5. Dar en su caso, su conformidad para la realización de las obras
a que se refiere el artículo 35 de la Ley;
6. Constatar y supervisar la correcta inversión de los fondos de
reserva;
7. Dar cuenta a la asamblea general de sus observaciones sobre
la administración del condominio;
8. Coadyuvar con el administrador en observaciones a los
condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones;
9. Informar a la asamblea de la constatación que haga de
incumplimiento de los condóminos respecto a las obligaciones
adquiridas;
10. Convocar a asamblea general, cuando los condóminos lo
hayan requerido al administrador y este no lo haga, dentro de los tres
días siguientes a la petición. Así mismo cuando a su juicio sea
necesario, informar a la asamblea general de irregularidades en que
haya incurrido el administrador con notificación a éste para que
comparezca a la asamblea relativa;
11. Solicitar la presencia de un notario público en los casos que así
estén señalados en este reglamento; y
12. En general, vigilar el correcto y legal funcionamiento del
condominio.
ARTÍCULO 55. Los miembros del comité de vigilancia
durarán en su cargo un año, pudiéndose reelegir hasta la mitad de sus
integrantes por un periodo igual, excepto el presidente que en ningún
caso podrá ser reelecto para el siguiente periodo.
ARTÍCULO 56. Los miembros del comité de vigilancia
podrán ser removidos libremente por acuerdo de la asamblea general.
ARTÍCULO 57. Aún cuando los miembros del comité de
vigilancia tendrán nombramientos de carácter honorífico, la asamblea
general podrá fijar, en su caso, las bases y el monto de la
remuneración de los mismos.
SECCIÓN TERCERA
DE LA ASAMBLEA GENERAL DE CONDÓMINOS
ARTÍCULO 58. La asamblea general es el órgano supremo
del condominio, está integrada por todos los condóminos para
plantear, discutir y resolver asuntos de interés común y en su caso, del
interés de cualquiera de los condóminos.
ARTÍCULO 59. En la escritura constitutiva, se establecerán
las condiciones y características para la organización y funcionamiento
social del condominio.
ARTÍCULO 60. Las asambleas generales serán:
I. Ordinarias, las cuales deberán celebrarse cada seis
meses; y
II. Extraordinarias, cuando los asuntos a tratar así lo
requieran, a petición del administrador o del comité de vigilancia.
ARTÍCULO 61. La asamblea general se regirá por las
siguientes disposiciones:
I. Será presidida por quien o quienes la convoquen y a falta
de este o estos, por quien designe la asamblea. Contará con un
secretario y escrutadores designados en el momento por la misma.
II. Las resoluciones se tomarán por mayoría simple de
votos presentes, excepto en los casos previstos en el presente
Reglamento, la Ley y la Escritura Constitutiva;
III. A cada condómino corresponderá un voto por su unidad
de propiedad exclusiva, excepto para aquellas resoluciones en las que
la Ley, Escritura Constitutiva y este Reglamento, señalen una votación
en relación al valor del inmueble, en cuyo caso cada condómino
gozará de un numero de votos igual al porcentaje indiviso que su
unidad de propiedad exclusiva represente en el total del valor del
condominio;
IV. En los casos de elección, reelección, o remoción del
administrador o de los integrantes del comité de vigilancia, a cada
unidad de propiedad exclusiva le corresponderá un sólo voto;
V. La votación será nominal y directa, pudiendo un
condómino autorizar a su arrendatario en su caso o a quien designe, lo
represente al momento de llevarse a cabo la asamblea general, esto
obligatoriamente será a través de carta poder;
VI. En los casos de que sólo un condómino represente más
del 50% de los votos y los condóminos restantes no asistan a la
asamblea, previa notificación de la convocatoria, se citará a una
segunda, teniéndose por formalmente instalada con la mayoría simple
del total de condóminos. En caso de tercera convocatoria, la asamblea
se declarará legalmente instalada con los condóminos que asistan;
VII. Cuando un sólo condómino representa más del 50% de
votos y asista el resto del valor total de votos del condominio, se
requerirá cuando menos la mitad de los votos restantes para que sean
válidos los acuerdos. De no asistir cuando menos el 75% del valor
total del condominio, procederá la segunda convocatoria, en la cual
para que sean válidos los acuerdos se requerirá cuando menos del
75% de los votos de los asistentes. Cuando no se llegue a un acuerdo
válido, el condómino mayoritario o el grupo minoritario podrán someter
la discrepancia ante los tribunales competentes;
VIII. El secretario de la asamblea transcribirá y anexará el
acta de la misma en el libro que al efecto se lleve; y
IX. El administrador tendrá siempre a la vista de los
condóminos el libro de actas y les informará por escrito a cada uno, de
las resoluciones que adopte la asamblea.
ARTÍCULO 62. La convocatoria para la celebración de las
asambleas, se harán de acuerdo a las siguientes disposiciones:
I. La convocatoria deberá indicar el tipo de asamblea;
fecha, hora y lugar en donde se realizará, mismo que deberá ubicarse
dentro del condominio; incluyendo además el orden del día y quien
convoca;
II. Los condóminos o sus representantes serán notificados
en forma personal, por escrito o correo en el lugar que hayan señalado
ante la administración. Quien o quienes convoquen fijaran la
convocatoria en la parte exterior de las oficinas que ocupa la
administración;
III. Podrán ser convocadas por:
a). El administrador;
b). El comité de vigilancia; y
c). El 25% cuando menos, del total de los condóminos,
acreditando la convocatoria ante notario público.
IV. Cuando la asamblea se celebre en virtud de primera
convocatoria, se requerirá de una asistencia del 75% de los
condóminos, cuando se realice en segunda convocatoria el quórum se
integrará con la mayoría simple del total de condóminos. En caso de
tercera convocatoria la asamblea se declarará legalmente instalada
con los condóminos que asistan; las resoluciones se tomarán por la
mayoría de los presentes y serán obligatorias para todos.
La primera convocatoria deberá hacerse al menos con
siete días de anticipación a la celebración de la asamblea. Por lo que
respecta a la segunda, no podrá ser menor a un día y la tercera, con
doce horas de anticipación, por lo menos.
V. En caso de suma urgencia, se elaborará la convocatoria
para la asamblea con la anticipación que las circunstancias exijan;
VI. Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en
la asamblea, de considerarlo necesario el administrador o cuando
menos el 25% de los condóminos, podrán solicitar la presencia de un
Notario Público; y
VII. Por lo que respecta a las asambleas extraordinarias,
éstas se tendrán por formalmente instaladas con la asistencia de la
mayoría simple de los condóminos y sus resoluciones se considerarán
válidas si las aprueban cuando menos el 75 % de los presentes.
ARTÍCULO 63. La asamblea general tendrá las siguientes
facultades:
I. Modificar la escritura constitutiva, aprobar o reformar el
reglamento del condominio;
II. Nombrar y remover libremente al administrador;
III. Fijar la remuneración del administrador;
IV. Precisar las obligaciones y facultades del administrador
frente a terceros y los necesarios respecto de los condóminos, de
acuerdo a la escritura constitutiva y a este reglamento;
V. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos, que
se integrarán en proporción al valor de cada departamento,
establecido en la escritura constitutiva, depósitos que deberán hacerse
los primeros tres días al inicio de cada mes. Asimismo, fijar el
porcentaje a aplicar a los condóminos por cuestiones de mora en el
pago de las cuotas;
VI. Examinar y en su caso, aprobar los estados de cuenta
que someta el administrador y el informe de actividades que rinda el
comité de vigilancia;
VII. Discutir y en su caso, aprobar el presupuesto de gastos
para el año siguiente;
VIII. Nombrar y remover al comité de vigilancia;
IX. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que
deba otorgar el administrador respecto al fiel desempeño de su misión
y al manejo de los fondos a su cuidado;
X. Instruir al Comité de Vigilancia o al condómino que se
designe, proceder ante las autoridades competentes cuando el
administrador infrinja lo dispuesto en la Ley, Escritura Constitutiva y el
presente Reglamento
XI. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de
interés común del condominio que no se encuentren comprendidos
dentro de las funciones conferidas al administrador; y
XII. Las demás que le confieren la Ley, Escritura
Constitutiva, este Reglamento y demás disposiciones legales
aplicables.
ARTÍCULO 64. En caso de copropiedad de un
departamento, los copropietarios deberán nombrar un representante
común para los efectos de la representación y votación en la asamblea
general. Designación que deberán notificar al administrador de forma
inmediata y por escrito.
ARTÍCULO 65. Los condóminos y los acreedores
registrados podrán convocar a asambleas sin intervención del
administrador, cuando acrediten, ante el juez competente, que
representan como mínimo la cuarta parte del valor del condominio.
CAPITULO V.
DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL
CONDOMINIO
ARTÍCULO 66. Si el inmueble sujeto al régimen de
propiedad en condominio estuviera ruinoso o se destruyera en su
totalidad o en una proporción que represente más del 50% de su valor,
sin considerar el precio del terreno y según peritaje practicado por
perito valuador con cédula profesional, se podrá acordar en asamblea
general extraordinaria con la asistencia mínima de la mayoría simple
del total de los condóminos y por un mínimo de votos que representen
el 75% del valor total del condominio:
I. La reconstrucción de las áreas comunes o su venta, de
conformidad con lo establecido en este capítulo, disposiciones legales
sobre desarrollo urbano y otras que fueren aplicables; y
II. La extinción total del régimen.
ARTÍCULO 67. En el caso de que la decisión sea por la
reconstrucción del inmueble, cada condómino estará obligado a
costear la reparación o edificación de su unidad de propiedad
exclusiva y todos ellos se obligarán a pagar los costos de las áreas
comunes en la proporción que les corresponda, de acuerdo al valor
que represente su reconstrucción total o parcial.
Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo
la reconstrucción deberán enajenar sus derechos de propiedad en un
plazo de seis meses. Pero si la unidad de propiedad exclusiva se
hubiera destruido totalmente, la mayoría de los condóminos podrá
decidir sobre la extinción parcial del régimen, si la naturaleza del
condominio y la normatividad aplicable lo permiten, en cuyo caso se
deberá indemnizar al condómino por la extinción de sus derechos de
copropiedad.
ARTÍCULO 68. Si se optare por la extinción total del
régimen, de conformidad con las disposiciones de este capítulo,
además se deberá decidir sobre la división de las áreas y bienes
comunes o su venta.
CAPITULOS VII
DE LAS CONTROVERSIAS Y SANCIONES
ARTÍCULO 69. Las controversias que se susciten por la
interpretación y aplicación de este Reglamento, la Ley, Escritura
Constitutiva o de Traslación de Dominio, resoluciones de la Asamblea
General y demás disposiciones legales aplicables, serán resueltas por
la autoridad judicial competente.
ARTÍCULO 70. La contravención a lo dispuesto en este
reglamento, se sancionará de acuerdo a lo siguiente:
I. Por faltas que afecten la tranquilidad o comodidad de la
vida condominal, se aplicará multa de cinco a veinte días de salario
mínimo general vigente en la región;
II. Por faltas que afecten el estado físico del inmueble, sin
que por este signifique poner en riesgo la seguridad de los demás
condóminos; que impidan u obstaculicen el uso adecuado de las
instalaciones y áreas comunes o que afecten el funcionamiento del
condominio, se aplicará multa de veintiuno a cincuenta días de salario
mínimo general vigente en la región; y
III. Por aquellas faltas que provoquen un daño patrimonial o
pongan en riesgo la seguridad del inmueble o las personas, se
aplicará multa de cincuenta y uno a cien días de salario mínimo
general vigente en la región.
En los casos de reincidencia, se aplicará hasta el doble de
la sanción originalmente impuesta.
Si el infractor fuese jornalero, obrero o trabajador no
asalariado, la multa máxima será el equivalente a un día de su
jornada, salario o ingreso diario, y tratándose de personas
desempleadas o sin ingresos, la multa máxima será el equivalente a
un día de salario mínimo general vigente en la región.
ARTÍCULO 71. El condómino que reiteradamente no
cumpla con sus obligaciones o que dejaré de cubrir tres
mensualidades de gastos comunes, será responsable de los daños y
perjuicios que cause a los demás, pudiéndosele iniciar un
procedimiento administrativo o jurisdiccional según sea el caso, previa
aprobación de la asamblea general.
ARTÍCULO 72. Los créditos que se originen por las
obligaciones contenidas en la Escritura Constitutiva, de Traslación de
Dominio, éste Reglamento, por la Ley y demás disposiciones legales
aplicables, gozan de garantía real sobre los departamentos, aunque
estos se transmitan a terceros y gozarán en su caso del privilegio
sobre cada inmueble y sobre los muebles y otros objetos que se
encuentren en el y que pertenezcan al propietario de aquel.
La inscripción de éste gravamen en el registro publico de la
propiedad, da derecho a todo interesado para obtener del
administrador y de cualquier acreedor una liquidación de los adeudos
pendientes, la liquidación del administrador solo surtirá efectos legales
si va suscrita por el presidente del comité de vigilancia o quien lo
sustituya.
TRANSITORIOS
PRIMERO. El presente Reglamento del Condominio y
Administración del Conjunto Habitacional denominado
“Condominio____________”, entrará en vigor al día siguiente de su
aprobación por la asamblea general de condóminos.
SEGUNDO: Dichas disposiciones, su cumplimiento y
observancia es obligatoria para los condóminos, ocupantes y visitantes
del condominio.
TERCERO: Publíquese el presente Reglamento del
Condominio y Administración del Conjunto Habitacional denominado
“Condominio____________”, en los lugares de costumbre y
autorizados para ello en el condominio.