Universit Hassan II

Facult des Sciences Juridiques

Economiques & Sociales
UFR : Sciences de Gestion
DESA Finance

INTRODUCTION AU
DROIT FONCIER
Sminaire : Management Immobilier

Prpar par :
M. BABA Amine
M. BABA Sami
Mlle. BOUAZZA Karima
M. BOUDALI Hamid
Mlle. CHARROUJ Samira
M. EL BARI Moulay Sami
M. JNINI Abdelaziz

Encadr par :
M. OUDAD Hassan

Anne universitaire : 2005- 2006

Introduction au droit foncier

Management immobilier

INTRODUCTION
I- LE RGIME DE PROPRIT NON IMMATRICULS :
(MELK)
A- Fondement du droit de proprits non immatriculs
B- Actes de proprits
C- Indivision de la proprit
D- Quelques contrats pouvant affecter les immeubles Melk

II- LIMMATRICULATION FONCIRE :

A- La procdure dimmatriculation
B- Fin de la procdure et tablissement du titre foncier

Introduction au droit foncier

INTRODUCTION

Management immobilier

Pour tre soumis au rgime des livres fonciers, limmeuble doit tre, au pralable
immatricul.
Limmatriculation consiste en linscription sur des registres spciaux en suivant une procdure
spciale, cette dernire est en principe administrative avec toutefois des phases judiciaires en
cas dopposition, ou en cas de refus dimmatriculation. En Tunisie, la procdure est
essentiellement judiciaire, elle est prononce par le juge et non par le conservateur de la
proprit foncire.
La procdure dimmatriculation consiste donc la dlimitation de chaque immeuble sur le
terrain, sous un nom et numro dordre particulier avec les dlimitations topographiques et
juridiques propres prciser exactement et dfinitivement les droits de son propritaire ainsi
que tous autres titulaires de droit rels.
Le droit de proprit du bnficiaire de limmatriculation dcoule donc dune dcision
spciale minutieusement labore et rgulirement prcise.
Au Maroc, avant le rgime foncier de 12 Aot 1913, la proprit prive ne faisait pas l'objet
dun titre et dans le cas ou celui-ci existait, il navait comme point de dpart que lacte dans
lequel les adouls sen remettaient aux tmoignages ou aux souvenirs des personnes qui leurs
taient prsents pour tablir lorigine du droit, ce qui a fait lobjet de lexistence de trs
nombreux conflits sur la proprit, et de ce fait les droits taient souvent lss.
La mise en valeur du Maroc exigeait donc la mise en place dun rgime foncier la fois
simple et susceptible dapporter la scurit immobilire, et de faciliter la libre circulation de la
proprit. Cette reforme consiste alors dans la cration dun nouveau rgime de
limmatriculation qui fut institu par deux dahirs organiques du 12 Aot 1913, et 2 juin 1915.
La lgislation foncire prsente au Maroc un caractre double, les immeubles sont soumis
deux rgimes entirement diffrents, selon quils sont immatriculs ou non. Dabord, les
immeubles non immatriculs sont rgis par des prescriptions et des rgles de droit musulman
et ne pouvant procurer a leurs titulaires quune utilit restreint. Ensuite les immeubles
immatriculs qui nous intressent le plus, et qui sont soumis un rgime foncier qui constitue
en quelque sorte un vritable instrument de prcision de clart et defficacit.
Ce sont les pouvoirs publics par lintermdiaire du conservateur et de service foncier
quinvestissent les propritaires dans leur droit de proprit.
Lintrt que prsente limmatriculation surtout dans la mesure o un immeuble non
immatricul reste soumis la loi du Chra tant quil na pas fait lobjet dimmatriculation, est
la protection des droits de propritaires, et la purge juridique pour le bien immatricul qui
devient une proprit libre et vide de tout contentieux juridique puisquelle devienne une
proprit dfinitive et inattaquable.
Limmatriculation procure donc au propritaire son plein droit sur la proprit, reste
souligner, que la procdure suivre est lheure actuelle, trs lourde et lente et parfois trs
coteuse, dont le propritaire doit supporter pour acqurir son droit rel. La question reste
donc pose au niveau de la complexit et la longueur de cette procdure ,qui reste la raison

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essentielle que seulement 7% du territoire marocain sont immatriculs,comme la prcis le
dernier congrs de foncier tenu le 25 et 26 Novembre 2005 Rabat.
Afin de rpondre a cette question, un tel sujet mrite dtre analys comme suit: nous allons
traiter dans la premire partie; le rgime de proprits non immatriculs (Melk), pour
consacrer la seconde partie limmatriculation foncire.

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I- LE RGIME DE PROPRIT NON IMMATRICULS :

(MELK)
Un immeuble "Melk" est celui qui fait lobjet de la pleine proprit privative. Le "Melk" nest
pas ncessairement proprit individuelle; il peut tre proprit familiale et la condition de
lindivision peut se prolonger et peut jouer entre plusieurs gnrations.

A- FONDEMENT DU DROIT DE PROPRIETE DES IMMEUBLES

MELK :
Le fondement juridique du droit de proprit des immeubles melk est le fait de la
possession, une possession paisible, publique, titre de propritaire, non interrompue,
pendant dix ans (ou mme pendant quarante ans, lorsque la possession joue lencontre de
parents, dallis ou de copropritaires), la Hiaza.
Dans la ralit des choses, dun point de vue purement sociologique, le Melk est garanti par la
cohsion du groupe social, par la connaissance naturelle que chacun a des biens des membres
du groupe, par un respect vital, pour le groupe, du couple: famille-patrimoine.
Cet aspect sociologique de la proprit immobilire, plus spcialement de la proprit rurale,
n'est en somme que la rsultante dune possession valable.
1- Effets de la possession
Cette possession prolonge, base du droit de proprit, donne lieu discussion en ce qui
concerne ses effets. Aboutit-elle une prescription extinctive de laction en revendication?
Est-elle un mode dacqurir 1a proprit, comme l'usucapion du droit franais? Ou est-elle
simplement la preuve d une acquisition rgulire?
Avec cette Conception de la possession qui aboutit la prescription extinctive, la situation
dun possesseur peut tre assure lencontre d'un revendiquant, contre lequel la prescription
a pu valablement courir, sans pour cela, tre dans le mme tat de scurit lencontre dun
autre demandeur, pour lequel la prescription extinctive na pu jouer dans les mmes
conditions, parce quil tait mineur, interdit, absent, ou dans limpossibilit de faire valoir ses
droits.
Suivant une thorie plus rcente, tout au moins, dveloppe plus rcemment, le droit
musulman admet la prescription acquisitive. Au bout de dix ans (o quarante ans), le
possesseur acquiert la proprit de limmeuble. "Si quelquun a possd une chose pendant
dix ans, elle est lui" nonce un adith.
Au Maroc, les droits coutumiers musulmans, qui ont t reconnus comme des droits rels
immobiliers, ont bien t acquis par une prescription acquisitive.
Une troisime conception, la plus valable semble t-il, a t expose; la possession est en
ralit la simple preuve dun transfert rgulier de proprit, la preuve indirecte, mais parfaite,
du transfert de ce droit. Le silence gard par le propritaire originaire est la manifestation du
droit du possesseur la proprit de limmeuble, cest la preuve que le droit de proprit de ce
propritaire originaire lui a bien t transfr rgulirement, sauf videmment la possibilit

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pour ce dernier rapporter la preuve contraire, savoir quil y a eu, lorigine de cette
possession, un acte dusurpation, un acte de spoliation..., preuve qui sera en gnral difficile,
parfois impossible, tablir.
Et avec cette conception de la possession, comme simple mode de preuve, les causes de
suspension ou dinterruption de la prescription ne peuvent plus norma1ement tre prises en
considration. Et la proprit Melk a alors un fondement plus sr, plus stable.
2- Possession promiscue :
Si deux adversaires prtendent avoir possd pendant la mme priode de temps, le procs se
droule alors sous langle dun simple conflit des preuves, leur possession pouvant dailleurs
tre promiscue et les deux possesseurs par suite tre dclars co-propritaires indivis (cf. arrt
de la cour dappel de Rabat du 20 avril 1926 - G.T.M. du 10 juin 1926). En cas dgalit de
moyens, la chose litigieuse doit, en effet, tre partage entre les parties daprs le droit
musulman.
3- Preuve de la possession :
Quel que soit leffet juridique donn la possession, il nen reste pas moins que la preuve
dune possession utile reste la base de tout litige relatif la proprit dun immeuble Melk.
De l, lusage, lutilit de lacte adoulaire, dit Moulkia par lequel deux adoul ou, le plus
souvent, douze tmoins ordinaires, affirment le faire dune possession rgulire.
Cest en somme un acte de notorit, dress en la forme authentique, par lequel des tmoins
en nombre suffisant, affirment quune personne a la possession dun immeuble depuis une
certaine poque, (ou en a exerc la possession une priode et pendant une dure dtermine)
Cet acte, aprs recollement des tmoignages (istifsar), est avr et homologu par le cadi
(Khitab).
En gnral, les "Moulkia" manquent de prcisions quant ltendue et aux limites des
immeubles concerns, la contenance tant indique par des mesures locales donnant
simplement des ordres de grandeur, souvent par transposition d'une unit de volume et dun
moyen de labour: un moud de bl, un moud dorge, une zouja.
Le juge apprcie la force probante quil convient de donner aux dclarations des tmoins, la
preuve de ces dclarations rsultant de lacte adoulaire, qui, avr et homologu, est un acte
authentique, faisant foi des faits attests par les adoul rdacteurs.
On a pu considrer comme suspecte une Moulkia qui a t tablie postrieurement au dpt
dune rquisition dimmatriculation, ou encore, sil a t prouv que, pendant la .priode de
dix ans de jouissance mentionne dans la Moulkia, rgulire en la forme, un procs relatif
la proprit du terrain avait t intent contre le bnficiaire de lacte.
La. Preuve de la possession peut encore rsulter dautres actes, notamment dun procs-verbal
denqute judiciaire, diligente cette fin.

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B- ACTES DE PROPRIETE :

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1- Actes constitutifs :
Le dahir du 4 fvrier 1944 a prvu ltablissement dactes constitutifs de proprit, pour les
immeubles "Melk".
Pour dresser un acte de cette sorte, le cadi doit se faire prsenter les documents tablissant
lorigine et la situation juridique de limmeuble, situ dans le ressort de sa circonscription,
interpeller le requrant sur sa possession, indiquer les limites de limmeuble dune faon aussi
exacte que possible. Cette institution na pas eu de grands rsultats, ces actes constitutifs de
proprit tant dune valeur juridique trs relative, et. En fait, il est rare que de tels actes
soient tablis.
2- Actes de transfert :
La proprit dun bien Melk peut tre transfre suivant diverses formes.
a- Par acte adoulaire:
La vente dun immeuble par devant adoul peut se faire suivant deux formules, en vertu du
dahir du 7 fvrier 1944: avec vrification pralable du droit de proprit, ou sans vrification
pralable du droit de proprit ; dans ce dernier cas, les adouls doivent mentionner
expressment que lacte a t fait, en cette forme a la requte des parties ; ce qui est devenu,
en fait, une pure clause de style. Lacte est supervis par le cadi taoutiq.
b- Par acte sous-seing priv enregistr
La vente en droit musulman est un contrat purement consensuel et elle peut donc tre
ventuellement tablie par tmoignage, mais la vente dimmeuble doit, au termes de larticle
489 au D.O.C., tre faite par criture ayant date certaine, et la vente na deffet au regard
des tiers que si elle est enregistre ; lobservation de ses prescriptions
s'impose tous depuis lextension de lapplication des codes organiques, devant toutes les
juridictions, compter du 1er janvier 1966; 1a formalit de lenregistrement, par elle-mme,
donne dailleurs date certaine (art. 425 du D.O.C.).
Un immeuble "Melk" peut galement faire lobjet dun transfert partiel par le jeu dun contrat
de mogharassa.
c- Par acte pass devant le notaire moderne
Le notaire moderne est comptent en vertu de lalina premier de larticle 5 du dahir du 4 mai
1925, pour dresser tous actes comportant mutation dimmeubles Melk, en cours
dimmatriculation; le notaire devient ainsi comptent ds le dpt dune rquisition
dimmatriculation.

C- INDIVISION DE LA PROPRIETE MELK

La proprit immobilire Melk se trouve souvent dans lindivision, celle-ci provenant surtout
dune transmission successorale; elle peut rsulter aussi dun contrat; elle pourrait mme
rsulter de la possession, que celle-ci aboutisse une prescription extinctive o une
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prescription acquisitive.

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Le partage en nature met fin normalement lindivision, partage amiable ou partage

judiciaire. Larticle 978 du D.O.C. nonce ce sujet: " Nul ne peut tre contraint demeurer
dans lindivision et chacun des communistes (sic) peut toujours provoquer le partage.
Toute clause contraire est sans effet, Toutefois, larticle 979 permet aux copropritaires de
convenir que le partage ne pourra tre demand pendant un dlai dtermin. Aucune dure
maximum nest fixe; lunique article du code civil franais consacr lindivision fixe cette
dure cinq ans au maximum.
Il peut tre procd de simples partages de jouissance, partage qui ne met videmment pas
fin lindivision de la proprit.
Cette possibilit de partage se trouve toutefois limite pour les proprits agricoles situes
lintrieur des primtres dirrigation, pour les lotissements de terres collectives situs dans
ces mmes primtres, pour les parcelles comprises dans un secteur remembr en application
des rgles rsultant du code des investissements agricoles en date du 25 juillet 1969.
Si limmeuble nest pas partageable en nature, il peut tre mis fin lindivision par la
licitation, ou vente aux enchres dun immeuble indivis.
Lindivision des immeubles Melk a donn naissance, en droit foncier, deux modes spciaux
dacquisition, qui facilitent indirectement la fin de lindivision, sans recourir au partage en
nature ou la licitation :
La vente dune quote-part indivise par un copropritaire, avec le droit de retrait, appel droit
de chfaa; la vente globale de limmeuble indivis par un seul des copropritaires, dite vente
safqa avec le droit de retrait. Appel droit de dhom.
Ces deux institutions sont, en principe, rgies par le droit musulman local, tel que ce droit a
t conu et appliqu par les tribunaux marocains du chra; la safqa est dailleurs une pure
cration de la jurisprudence marocaine, elle constitue donc une originalit juridique
locale, cette institution tant, dit-on, inconnue ailleurs. Le Maroc, Le pays des dahirs, est donc
galement le pays de la safqa.
Vente dune quote-part avec la chefaa, et vente globale ou safqa, avec le dhom, prsentent
certaines ressemblances, compte tenu de leurs effet en parties identiques: suppression de
lindivision ou, tout au moins, diminution du nombre des co-indivisaires, mais ces deux
institutions, malgr tout, diffrent beaucoup quant aux rgles qui les rgissent.

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II- LIMMATRICULATION FONCIRE :

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A- La procdure de limmatriculation :
Pour que limmeuble bnficie dune existence juridique propre et donc soumis au rgime
foncier il doit au pralable suivre une procdure dimmatriculation. Cette dernire se dbute
par le dpt dune rquisition de limmatriculation, et prend fin avec la dcision du
conservateur.
1- Les diffrentes tapes de la procdure de limmatriculation :
Lacte par lequel la procdure dimmatriculation est introduite consiste dans le dpt dune
rquisition dlivre par le service de la conservation foncier. Lart 13 du dahir de 12 Aot
1913 dicte que la rquisition doit comporter certains renseignements, tels que lidentit
complte du requrant avec son tat civil et sa nationalit, la description de limmeuble objet
de limmatriculation, tous les droits rels existant sur lui. Le code prcise galement les
personnes habilites dposer une rquisition dimmatriculation. Dabord le propritaire, le
copropritaire, les dtenteurs dun droit rel, les dtenteurs de servitude foncire ou
dhypothque avec le consentement du propritaire, le tuteur ou curateur en nom dun
incapable, et enfin le crancier hypothcaire non pay lchance.
Dans les 10 jours du dpt de la rquisition, le conservateur publie un extrait de la rquisition
au B.O, cet extrait est affich ensuite avec avis annonant le jour et lheure du bornage au
TPI. Un projet de loi au SGG (secrtariat gnrale du Gouvernement) visant la simplification
de la procdure de limmatriculation, a associ les communes dans la publication des avis lis
limmatriculation en raison de leur rle important dans la gestion des affaires locales.
La rquisition est considre comme une tape fondamentale de la procdure
dimmatriculation, elle produit donc des effets, dabord, elle confre limmeuble dj une
situation juridique particulire dite <pr immatriculation>, de ce fait limmeuble peut faire
lobjet doprations juridiques diverses, sans oublier quune fois la rquisition dpose, elle
ne peut plus tre retire.
La phase la plus importante de la procdure, et la plus complexe est celle du BORNAGE,
qui est un acte topographique,de publicit et denqute juridique, place sous la direction du
conservateur et effectu par un gomtre de service topographique dlgu par le
conservateur. Il doit tre obligatoirement effectu, Il consiste placer les bornes pour
dlimiter le primtre indiqu par le requrant, et galement pour prciser les parties
comprises dans ce primtre qui font lobjet dopposition de la part des tiers.
Le gomtre doit dresser un P.V de bornage auquel est annex le plan de bornage provisoire.
La prsence du propritaire ou son mandataire est indispensable. Le plan de limmeuble est
ensuite lev, et lavis de clture de bornage est publi au BO . Deux mois aprs, la procdure
est close.
Lors du 4me congrs du 25 et 26 novembre 2005 Rabat tenu par les gomtres
topographiques, ces derniers estiment que le problme fondamental du foncier est la mauvaise
gestion, et la procdure complexe surtout concernant les travaux topographiques et pour
surmonter ces difficults dans le but de simplifier et allger la procdure pour les
investisseurs, ils proposent de mettre en place une institution foncire qui recense, rassemble

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et commercialise le patrimoine foncier,cette institution fera lobjet dinterlocuteur principal de
linvestisseur.
Au cours de cette priode, le conservateur doit retenir toutes les oppositions possibles, faites
de la part des tiers au sujet de limmeuble concern, donc l'opposition est une contestation de
la rquisition soit sur lexistence ou ltendue du droit de proprit du requrant, soit sur les
limites de la parcelle en cause, soit sur lexercice dun droit rel susceptible de figurer sur le
titre foncier.
Lopposition est de ce fait un moyen lgal mis la disposition de tout intress pour faire
valoir ses droits au sujet, le plus souvent, de la proprit prtendue par le requrant. Parmi les
modifications apportes par le projet de loi de 2001, consiste dans la limitation de la
possibilit de formuler les oppositions, de la sorte que la recevabilit des demandes
dopposition hors les dlais lgaux est la principale cause de blocage de la procdure de
limmatriculation.
Or, cette procdure prend beaucoup de temps et met au mme niveau, dune part, les
personnes ayant formul leur opposition dans le dlai lgal, et ceux ayant bnfici dun dlai
supplmentaire dautre part. Alors pour faire face cette complexit, et ce blocage, le projet
de loi, a apport deux nouveauts;dabord, il limite la recevabilit des oppositions la priode
antrieure la transmission du dossier la justice, et ensuite, il exige que toute demande
dopposition prsente au conservateur hors le dlai lgal, doit tre accompagne de pices
justificatives, cest--dire lopposant doit prciser ce quil la empch sopposer dans les
dlais lgaux .
D'aprs le 4me congrs relatif au foncier, les affaires doppositions dans le domaine du
foncier alourdissent les tribunaux surtout dans certaines rgions comme le Nord.
Une autre reforme apporte par le projet de loi visant allger le systme de la conservation
foncire pour faire acclrer ltablissement des titres. Ce projet engage la responsabilit des
autorits charges de laffichage des avis lis limmatriculation. Or, les conservateurs ne
reoivent, les certificats daffichage que longtemps, parfois mme aprs lexpiration des
dlais lgaux, ce qui fait un dcalage du dlai. Le projet a propos donc que laccus de
rception des avis doit tre exig pour commencer le comptage.
Le projet de loi est venu donc pour lutter contre la lourdeur de la procdure
dimmatriculation, et sa complexit en raison de la multiplicit de ses tapes et des difficults
poses par les oppositions.
2- La dcision du conservateur :
Une fois le dossier revenu de la juridiction en cas dopposition la conservation foncire, la
procdure aboutit de la part du conservateur soit u rejet de la demande dimmatriculation de
limmeuble en cause, soit limmatriculation de ce dernier.
Le conservateur exerce des attributions qui entrent parfois parmi celles confres au tribunal
marocain, du sorte quil exerce un rle trs important dans la procdure dimmatriculation
foncire puisquil est le seul habilit prendre les dcisions de limmatriculation.
Il faut signaler que sa dcision est dfinitive et insusceptible de recours. A cette grande
responsabilit, sajoutent quelques limites, en lui rendant responsable des dommages causs

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autrui en cas de faute grave ou derreur professionnelle, et ce dans le but dassurer lquilibre
foncier et la protection de la proprit.
On peut illustrer la responsabilit du conservateur dans laffaire Zoubair, dcision du TPI de
Temara en Avril 1992. Cette affaire se rsume dans le fait que M.Khaled Zoubair, a achet du
M.Zoubair Abdrahim le terrain sous le nom (charki) portant le numro 45566, de superficie
de 450 m2. Ce titre est tir du titre initial numro 19553.
Lorsque Mr Khaled a voulu enregistrer la vente, il a dcouvert quun tiers a fait des
constructions sur le terrain concern, il a donc dpos une demande en radiation au
conservateur de Temara afin de rcuprer sa proprit, ce dernier a procd a la dlimitation
du terrain par le service topographique qui a montr par la suite quon a enregistrer le terrain
vendu sous un nouveau numro 74383, suite une donation faite par le propritaire initial
(Zoubair Abdrahim) au fils de Mm Amassi, dun terrain de superficie de 360 m2 faisant partie
du terrain vendu au demandeur.
Ce contrat ne faisant aucune prcision des limites du terrain qui a fait lobjet de donation.
Malgr les falsifications et les dtournements du propritaire initial, le conservateur a permis
1immatriculation du terrain concern, et pour rpondre la demande en radiation du
requrant, il a prcis que lopration de bornage a dmontr que la superficie concerne par
le demandeur ne doit tre que de 90m au lieu de 450m.
Basant sur lerreur du conservateur, le TPI lui a condamn payer des indemnits au
demandeur, aprs avoir fixer le montant par un expert en prenant en considration les
dommages caus a M.Khaled Zoubair.
La cour dappel de Rabat a confirm la dcision du TPI de Temara le 8 Mars 1994.
Autre affaire illustrant des imbrications et des falsifications par le conservateur de Ttouan et
un avocat :
Les vnements se droulaient lorsquun propritaire dune terre ctire M.Abdessalam
Mtalsi, a t inform par des personnes aux quelles il avait vendu des parcelles de la terre
sujet du litige, et portant le titre foncier numro 19/22995 que cette dernire est devenue la
proprit dun avocat M.Mohamed Mechbal, qui la acquis avec le trichement et falsification
de 1'ancien conservateur du Ttouan.
Lorsque lavocat a dpos une demande de rquisition le 13 juillet l999portant des
caractristiques identiques celle de la proprit de M.Mtalsi, avec mme des noms
imaginaires Youssef Soussi. Lancien conservateur na pas vrifi lidentit du dnomm
Youssef Soussi et a particip cot de lavocat Mechbal a la falsification dun dossier de
demande dimmatriculation qui contient deux PV de bornages compltement contradictoires,
pour informer ensuite le service topographique que le bornage a bien t fait en bonne et due
forme.
Laffaire a fait lobjet dinstruction la cour dappel de Ttouan qui devrait statuer en se
basant sur le dtournement effectu par lancien conservateur Sad El Mc1ini, qui a manqu
ses obligations, en falsifiant des dossiers devrant normalement tre purgs par la force de la
loi.
La dcision du conservateur peut donc entraner sa responsabilit malgr le grand pouvoir
quil bnficie. De mme, il est oblig de permettre limmatriculation si toute les formalits

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sont accomplies, ou sil a t donn main leve de lopposition et si toutes les tapes de la
procdure sont effectues sans mauvaises foi.
Ds que la dcision judiciaire est prononce en faveur du requrant, le conservateur ne peut
refuser limmatriculation, et tout manquement cette obligation, engage sa responsabilit,
cest ce qui a fait lobjet de larrt de la cour dappel de 12 Avril 1930 condamnant aux
dpens du conservateur qui a rejet limmatriculation.
Dans le cas ou le requrant dont la demande dimmatriculation a t rejet, nexerce pas de
recours judiciaires, cette prescription ne peut alors tre applique puisque aucune juridiction
ne se trouve comptente, et la dcision du conservateur devienne dfinitive et la procdure de
rejet est close.
Lart 2 et 62 du dahir de 1913, nonce que : (la dcision du conservateur serait en tout tat de
cause acquise)

B- Fin de la procdure et tablissement du titre foncier :

Ds que toute la procdure de limmatriculation est effectue lgalement, et aprs avoir
prononcer. L'immatriculation soit par le conservateur, soit par la juridiction, cette
immatriculation produit ses effets qui sont essentiellement, la purge juridique, et un titre
foncier caractre dfinitif et inattaquable.
1- Les effets de limmatriculation
a- La purge juridique :
Aprs avoir nonc que limmatriculation donne lieu ltablissement dun titre inscrit sur un
livre foncier, limmatriculation purge tout droit antrieur qui ny serait pas mentionn, cest-dire quil est fait table rase du pass.
Le bnficiaire devient donc propritaire exclusivement par le seul effet de limmatriculation
prononce son profit de ce fait, il na pas prouver son droit de proprit, le titre foncier est
suffisant lui-mme. Cest la raison pour laquelle il est inattaquable, puisquil ne rattache
aucun pass juridique la situation actuelle. Cet effet de purge est donc ncessaire dans la
mesure o il donne limmeuble la possibilit de repartir zro et le soumettre au nouveau
rgime des livres fonciers sans aucun rapport avec le pass.
On peut relever donc le problme juridique qui se pose au niveau de cet effet, qui sarticule
autour le fait que la proprit ne peut tre attaque mme si le requrant a acquis
limmatriculation en utilisant des manoeuvres dolosives. Ce qui met en danger bien
videmment les droits des mineurs et des hritiers parfois.
Lexemple quon peut citer dans le cadre de cet effet, cest laffaire qui a fait lobjet dun
jugement de tribunal de Fs du 3 janvier 1984, lorsquun monsieur G de nationalit franaise
et le propritaire dun terrain non immatricul dcde laissant comme hritiers, sa soeur
Marie, et pour usufruitire de la moiti de son patrimoine, sa veuve Marie G. La soeur
requiert par la suite limmatriculation du terrain son nom, la procdure se poursuit et le titre
foncier est tabli au nom de la requrante, bien quentre temps, soit ne une enfant lgitime,
vritable hritire de feu son pre.

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La situation na pas pu juridiquement se rgulariser grce la bonne volont de la bnficiaire
de la dcision de limmatriculation.
Le tribunal de Fs a dcid ensuite que par un transfert entre vifs du terrain, lenfant dont les
droits dhrdit avait t purgs par la dcision de limmatriculation est devenu propritaire
du patrimoine de son pre dcd, non en qualit dhritire de son auteur, mais comme ayant
cause entant que donataire de sa tante.
Donc, on remarque de cette affaire que le tribunal ne peut mettre en question le droit de
proprit de la requrante parce quelle a dj acquis limmatriculation de sa part du terrain.
Donc tout ce qui tait avant est effac de la mmoire. La seule solution que le tribunal a pu
dcide cest que la proprit peut se transfrer entre la requrante et sa nice, Mais seulement
sous forme de donation.
Le second exemple est tir dun arrt de la cour dappel de rabat du 29 Avril 1950, affaire
hritiers Zerhani Houcine Ben Anibarek. La cour a rejet linscription de droits successoraux
ns avant ltablissement du titre foncier, le monsieur Houcine copropritaire, oncle et tuteur
de ses neveux, avait fait immatriculer lensemble dun terrain son nom seulement, alors que
la moiti appartenait ses neveux hritiers de leur pre dcd.
Cet arrt montre donc que la purge des droits antrieurs ne comporte aucune restriction et
porte effet mme lgard des mineurs ou dun incapable dont le droit na pas t dfendu en
temps utile, et que les gnralits des termes employs ne permettent pas de faire une
distinction entre les droits ns dune hrdit.
Cependant la cour dappel dans un arrt de 15 Mars 1994 a nonc que le titre foncier sil
tabli un droit de proprit au profit du requrant, droit dont la discussion nest plus possible,
ne fait pas toutefois obstacle ce que layant droit du bnficiaire du titre demande ce
dernier lexcution de ses engagements concernant limmeuble immatricul, lorsque ces
engagements ne sont pas de nature mettre en discussion le droit de la proprit du titre.
b- Le caractre dfinitif et inattaquable du titre foncier.
La dcision dimmatriculation produit donc un effet ngatif, la purge, tout droit antrieure non
retenu est dsormais considr comme inexistant, mais elle a un second aspect, a savoir un
effet positif, le titre foncier rsultant de la dcision est dfinitive, et inattaquable. Cest ce qui
rsulte galement des arts 2 et 52 du dahir de 1913 "Les inscriptions concomitantes
ltablissement de titre foncier font corps avec limmatriculation et possdent la mme force
probante".
Le titre foncier constitue ltat civil complte de chaque immeuble immatricul permettant de
connatre rapidement et facilement toute poque, ses origines, son histoire et sa situation
juridique exacte.
Ce titre foncier se caractrise comme on la dj mentionn par le caractre dfinitif et
inattaquable, et contrairement leffet de purge, il ne reconnat aucun droit prtendu aprs
limmatriculation, cest pour cette raison que le lgislateur a donn un dlai de deux mois
partir de laffichage de lavis de clture de bornage pour faire valoir toute opposition, mais
aprs ce dlai aucun droit ne peut tre reconnu.

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De ce fait, si la dcision de limmatriculation na pas mentionn par exemple la proportion du
droit de chaque copropritaire, et si le titre ne contient aucune indication cet gard, il faut en
dduire normalement que les parts de ces copropritaires sont gales, et cette galit a un
caractre dfinitif et inattaquable.
2- Avantages du titre foncier :
Une foie que le titre foncier tablit, celui-ci procure de multiples avantages:
a- Au niveau juridique
Le droit de proprit est consacr dune manire dfinitive et irrvocable. La nature et
ltendue de ce droit sont fixes la suite dune procdure base essentiellement sur la
publicit relle. Table rase est faite du pass de limmeuble, puisque tout droit et charges non
rvles en cours de procdure sont purgs.
Le titre foncier tablit, le propritaire, que quil soit, particulier ou collectivit, na plus
redouter ni revendication, ni viction puisque le titre est dfinitif et inattaquable.
La prescription ne peut faire acqurir aucun droit rel sur un immeuble immatricul
lencontre du propritaire inscrit, ni amener la disparition pour son usage, daucun des droits
rels inscrits sur le titre de proprit.
En outre, aucun recours ne peut tre exerc sur un immeuble immatricul raison dun droit
ls par suite dune immatriculation. Cette rgle rigoureuse constitue la base sur laquelle
repose le principe de la scurit gnrale de limmatriculation.
b- Au niveau topographique:
Le titre foncier permet la dtermination physique des immeubles, savoir: La situation, la
superficie, la consistance, les limites de ces immeubles. Ltat matriel des immeubles est
ainsi fix par des procds techniques modernes sappuyant sur la godsie, la triangulation,
la photogrammtrie et dautres mthodes qui sont la pointe du progrs.
c- Au niveau fiscal:
Le titre foncier permet la connaissance plus exacte de la fortune foncire des citoyens, facilite
le calcule de leur capacit contributive. Ce qui mne lEtat asseoir dune manire pli
quilibre et plus quitable, les divers impts qui frappent les immeubles.
En outre, le caractre intangible des immeubles leur confre une plus- value incontestable
favorisant une plus juste fiscalit.
d- Au niveau conomique:
Facilit du crdit et de laide de lEtat; pour crer, construire, pour dfricher, amliorer ou
dvelopper, pour moderniser, le crdit, et laide des pouvoirs publics sont ncessaires. Leur
obtention est largement facilite par lexistence des titres fonciers et dun cadastre juridique
prcis.

e- Au niveau social:
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Suppression des litiges:

Par la protection de lintrt individuel, limmatriculation sauvegarde lintrt gnral et met

fin au procs interminable nourris par les litiges immobiliers. En effet, la prcisions et la
clart apporte par le titre foncier dans ces litiges, restent pour le juge un facteur dterminant
pour leur rglement dans les conditions les plus quitables.

PIus-value de la proprit rurale:

Lassurance du droit de. Proprit, dans le domaine rural contribue la mise en valeur
agricole, et la stabilit dune population importante.
Le paysan, propritaire dune terre immatricule devient sdentaire. Il sattache son sol, il
est prt recueillir tous les conseils de mises en valeur et prouve pour sa terre le mme
amour que tous les paysans du monde.
Certain de garder sa terre, il va porter son activit sur une amlioration des procds de
culture afin daugmenter ses ressources.

Dveloppement des villes:

En apportant la scurit dans la proprit du terrain, le titre foncier a permit la construction

de prendre une activit trs intense. Les terrains vagues ont disparu peu peu pour faire place
des immeubles de plusieurs tages. La physionomie des villes a compltement chang et
change encore de jour en jour. De nouveaux quartiers commerants, industriels ou dhabitat
sortent de terre.
En somme, les pouvoirs publics au Maroc ne cessent daxer leurs efforts sur la gnralisation
du rgime du titre fonciers; Dans lactivit socioconomique du pays, ce rgime intervient
pour lutter contre les droits douteux ou obscurs, les tats de fait compliqus, la prcarit des
titres et la mauvaise gestion des patrimoines.
Cest ce titre quil contribue efficacement au progrs conomique et au bien-tre gnral.
3- La perte et les faux dans le titre foncier:
a- La perte du titre foncier:
Aprs limmatriculation foncire, le propritaire reoit le titre foncier, mais pas loriginaire,
seulement une copie exacte de celui-ci quon appelle le Duplicata, et qui est la mme valeur et
sert au mme objet que celui-ci.
A cet effet le lgislateur prvu quen cas de perte du Duplicata ou d'un certificat
d'inscription, le titulaire doit faire une dclaration de perte au conservateur qui peut 15 jours
aprs la publication au bulletin officiel dun avis de perte, dlivrer une copie du titre ou autre
certificat qui nonce les circonstances dans lesquelles cette dlivrance est faite, et mention en
est porte au registre des titres de proprit.

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Au cas dopposition la dlivrance, faite par un tiers, la suite de la publication de lavis de
perte au bulletin officiel, ou en cas de refus du conservateur de donner suite la demande, le
requrant peut se pourvoir devant le conservateur gnral et devant le tribunal.
Lutilisation du Duplicata comme gage immobilier ne peut tre recommand, car cette
pratique peut procurer que les dboires au crancier (gagiste). Les devisions judiciaires
peuvent notamment tre inscrites sur le titre foncier sans que production du Duplicata soit
exige, par suite malgr la non production du Duplicata ou du titre foncier, limmeuble pourra
tre vendu requte dun autre crancier saisissant.
De plus le dbiteur peut obtenir un autre Duplicata en faisant tat dune prtendue perte si son
crancier ny a pas fait opposition.
II.B Les Faux dans le titre foncier:
Dans ce cas, les dispositions du code pnal en matire des faux en criture publique ou
authentique applicables:
A celui qui sciemment et dans le but de procurer une personne un gain illgitime, a falsifi,
contrefait ou altr les titres de proprit, copie, tats ou certificat dlivrs par le conservateur
de la proprit foncire en conformit du prsent Dahir, ou fait usage de document ainsi
falsifis, contrefaits ou altrs.
Celui qui dans les crits prsents linscription, ou en vue de radiation dune inscription a
commis un faux en criture authentique et publique:
Soit par contrefaon ou altration dcriture ou de signature;
Soit par fabrication de conventions, dispositions, obligations ou dcharges ou par leur
insertion ultrieure dans ces crits;
Soit par addition, omission ou altration de clauses, de dclarations ou de faits que ces crits
avaient pour objet de recevoir et de constater;
Soit par supposition ou substitution de personnes.

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Bibliographie

Le droit foncier, Paul DECROUX

Le pourquoi de limmatriculation foncire, Fassi FIHRI
Revue du droit marocain
Revue de droit et de justice

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