AdministraciónyGestiónInmobiliaria Lectura4

Mdulo 4
Administraciones
especiales
4. Administraciones
especiales
4.1. Gestin de administracin en

conjuntos inmobiliarios
Los conjuntos inmobiliarios nacen de los usos y costumbres, los que se
estructuraron y afianzaron por etapas o periodos; presentan un carcter
paradigmtico que los identifica, en la actualidad, como exclusivos dentro de
desarrollo de los negocios inmobiliarios.
Antes de avanzar en la tarea de gestin administrativa, es oportuno considerar
los aspectos histricos que dan sustento a la existencia de los conjuntos
inmobiliarios con destino habitacional. Asimismo, cabe agregar que el Cdigo
unificado incluye en el nuevo derecho real todas las variantes posibles en las que
se pueden presentar las estructuras edilicias (conforme el rgimen de ocupacin
del suelo) y las dimensiones de superficie de terreno (habitacional, comercial, de
produccin, empleos mixtos). La enumeracin que brinda el Cdigo se sustenta
en la existencia actual (usos y costumbres) de dichos inmuebles:
Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, los barrios

cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
nuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanstico
independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial1.
El desarrollo de los clubes de campo se logra en nuestro pas dentro de tres

etapas, segn Jorge R. Julia (2015): 1.ra etapa: el country club (C.C.) tradicional;
1
Art. 2.073. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
2.da etapa: concepto moderno los 70 y los 80 (el country club clsico); y 3.ra
etapa: los barrios cerrados. Podemos observar el desarrollo de las mismas:
1 etapa
La organizacin y desarrollo inmobiliario con forma de country club presente en
nuestro pas tiene el primer antecedente con Tortugas Country Club, cuya
fundacin surge en 1930. Desde aquel momento, suceden parecidas formas de
desarrollos inmobiliarios.
Los pioneros del Tortugas Country Club concibieron y coincidieron en la idea de
crear otros barrios, pero con quintas en lugar de casas, planificando loteos con
terrenos cuyas superficies eran, como mnimo, de 2,000 m2 a 5,000 m2.
En esta etapa (1945), le siguieron al Tortugas C. C.: el Argentino Golf, Olivos
Country Club, Highland Park, todos en provincia de Buenos Aires. Dentro de las
actividades, se destacaba el fomento de restaurantes, eventos hpicos, caza de
zorro, entre otros. La asistencia era y es de socios e invitados exclusivos.
Se consolida as la figura del country club como una S.R.L. y luego como una
Cooperativa de Servicios (por no poseer fines de lucro).
La convivencia se fue enriqueciendo a travs del tiempo con caractersticas
propias que se perfilan hacia una fraternidad. Est claro que al momento de su
creacin no se tena un concepto acabado y preciso como hoy lo tenemos, ya
que el concepto de country club se desarrolla recin en las dcadas de los aos
60 y 70.
La evolucin de estos desarrollos inmobiliarios se logra con

pautas de convivencia que resultan en una configuracin social
segmentada como principal caracterstica en estos complejos
urbansticos.
Figura 1: Inicio del Tortugas Country Club
Fuente: Clrici, 1949, recuperado de http://goo.gl/DWSxQJ
2 etapa
En la dcada del 60, se afianza la concepcin inicial ya prevista en un proyecto
desarrollado y comprobado, el que adquiere forma definitiva como country club.
Por ello, al presente arquetipo se lo denomin clsico, concepto que perdura
hasta nuestros das y que le diera lugar a los nuevos modelos de desarrollos
urbanos cuya evolucin se afianza sobre complejos habitacionales.
El impulso de los promotores o desarrolladores (basados en la

experiencia inicial) lleva adelante en esta etapa un negocio
inmobiliario econmico.
Un hito lo representa el desarrollo Los Lagartos C.C. (1968), el que, en una

parcela de 200 ha, se compone de: 700 casas, cancha de golf (27 hoyos), 30
canchas de tenis, 2 canchas de polo, 4 canchas de futbol, 3 club houses, etctera;
todo lo necesario para la tipologa prevista, ms an para su funcionamiento y
organizacin.
Estos emprendimientos inmobiliarios se ubicaban en el conurbano bonaerense,
y paulatinamente se los reconoce geogrfica y socialmente.
En esta etapa comienza el empleo de su denominacin en castellano: club de

campo, para que sea correcto el empleo en la persona jurdica, conforme nuestra
legislacin nacional (contenido legal ratificado por la Ley 8.912/772 de Buenos
Aires). Durante esta etapa, los desarrollos inmobiliarios trascienden el
conurbano de Buenos Aires y comienzan a organizarse en otras provincias, como
Entre Ros, Mendoza, Neuqun, San Luis, Crdoba, entre otras.
En los primeros aos de la dcada del 90, se evidencian en todo

el pas ms de 100 clubes de campo. La coincidencia entre el
country club tradicional y el country club clsico es la tipologa
constructiva, la organizacin social y la finalidad de satisfacer ciertas
comodidades en cuanto a espacios recreativos, sociales, deportivos,
entre otros. La diferencia entre el tradicional y el clsico es que en el
primero sus habitantes o residentes eran circunstanciales, mientras
que en el clsico (ya con normas de regulacin) sus propietarios
pasan a ser residentes estables que desarrollan un estilo de vida
particular de manera sostenida y creciente.
3 etapa
Se consolida la tipologa de desarrollo urbanstico con la afianzada situacin
econmica del pas en los primeros aos de los 90 (paridad dlar=peso). Sucedi
como efecto la posibilidad de adquirir crditos hipotecarios (en cuotas fijas, sin
indexacin), lo que promovi la inversin en ladrillos por parte de la clase
social media del pas.
Surgen as nuevos desarrollos inmobiliarios (sobre la base de los ya afianzados
clubes de campo), en muchas ocasiones sin los servicios o amplias comodidades
de los clubes de campo, por lo que se presentan como los nuevos barrios
privados o cerrados. Estos novedosos emprendimientos no cuentan con espacios
tan amplios para recreacin, deportes, natatorios, housing, etctera.
Sencillamente, brindan tipologas constructivas de categora, con innovadores
diseos arquitectnicos que marcan un cambio generacional en las
construcciones de vivienda en lotes tipos barriales. Asimismo, las caractersticas
fundamentales estn dadas en los aspectos de seguridad y mayor calidad de vida,
Decreto-Ley N. 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo. Poder
Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.
al contar con espacios verdes predispuestos de tal modo que brindan satisfaccin
a los residentes del barrio privado.
El consumidor de productos inmobiliarios demuestra preferencia

por este producto; no obstante, la decisin parte ciertamente del
poder adquisitivo con el que se cuente.
Figura 2: Barrio privado (cerrado)
Fuente: [Imagen intitulada sobre Valle Escondido]. (s. f.). Recuperado de http://goo.gl/sR2yLJ
La innovacin habitacional propuesta en los desarrollos

inmobiliarios nos permite apreciar que el consumidor ha
evolucionado y plantea la necesidad de nuevos requerimientos para
el desarrollo de su vida personal y familiar.
La seguridad, calidad de vida y preservacin del medio ambiente
sustentan estas urbanizaciones especiales, y el cambio generacional
se evidencia con el desplazamiento de sectores conformados por
barrios tradicionales hacia los mega-emprendimientos o desarrollos

en dispersin, para la residencia permanente.
El factor econmico y sus posibilidades conforman el impacto
fundamental en la innovacin habitacional.
Tips en gestin de administracin:
1) El Cdigo Civil y Comercial, y los conjuntos inmobiliarios: los usos y
costumbres, ante la carencia de leyes, fueron implementando un mix de
derechos reales sobre el dominio de la unidades privativas (en este caso,
los terrenos para construccin de viviendas) y de derechos personales
(obligaciones) para la participacin en la entidad que aglutinaba o
aglutina actualmente a los propietarios de una urbanizacin especial, la
que resulta comnmente ser duea de espacios y lugares de usos
comunes. Esta, a la vez, regula la actividad de dichos emprendimientos,
siendo por ello que en la mayora de los casos lleva adelante la
administracin o gerenciamiento de la sociedad del conjunto
inmobiliario.
Se destaca:
a) por un lado, administra los derechos personales (obligaciones)
para el mantenimiento y seguridad de los espacios comunes
(como en el caso de la P.H., cuyo detalle consta en el reglamento);
b) por otro lado, administra el proyecto urbanstico de una sociedad
(S.A., S.R.L., cooperativa, otros) donde se rigen sus socios por el
estatuto, por lo que sus derechos y obligaciones van en relacin a
sus porciones accionarias.
Es oportuno identificar:
a) como primera medida, la persona jurdica;
b) en segundo lugar, cules son las partes afectadas como privativas
y/o comunes. Asimismo, a diferencia de los clubes de campo, los
barrios privados suelen tener espacios pblicos (establecidos por
ordenanzas municipales: calles, espacios verdes).
Por ejemplo, ha sido muy usual la constitucin de S.A. sin fines de lucro
para enmendar el vaco legal y dar alguna forma jurdica al ente que
administra la urbanizacin. Cada propietario del dominio de las partes
privativas de la urbanizacin era un titular de acciones que representaban
su participacin en la mencionada entidad. Esto gener problemticas de
orden impositivo (IVA [impuesto al valor agregado], impuesto a las
ganancias, IGM [ndice de Gestin Municipal, en cuanto al pago por tasas

de servicios], etc.) y para el cobro expensas, dado que la S.A. solo operaba
por la va ordinaria y no ejecutiva, como es el caso en los consorcios de
propiedad horizontal (la deuda de expensas de P.H. se constituye como
ttulo ejecutivo; esto no es posible en las sociedades).
En la actualidad, con la vigencia del nuevo derecho real, todos estos
emprendimientos de countries y barrios cerrados (entre otros) deben
readecuarse al rgimen de P.H., y los derechos reales y personales que
coexistan, por lo mencionado pasan a conformar el nuevo derecho real
que es creado por una norma de orden pblico, en vas de solucin para
la principal problemtica: el cobro de gastos comunes y dems
contribuciones. Por lo tanto, se podr exigir por la va ejecutiva el cobro
por expensas (obligacin que nace en el art. 2.081 del nuevo Cdigo3), ya
que tanto el dominio de las partes privativas como de los espacios y
lugares de uso comn, cerramientos, calles, servidumbres, etctera, ms
los derechos y responsabilidades de los propietarios, formarn un todo
inescindible, agrupado bajo este nuevo derecho real, y la organizacin se
regir bajo la nueva forma jurdica especial definida, que es el consorcio
de propiedad horizontal.
Notas:
Para esta reorganizacin, debern labrarse actas y, por medio de

escritura pblica, redactarse el reglamento de propiedad
horizontal con todos los requerimientos normativos del nuevo
Cdigo y leyes especiales; adems, deber este ltimo ser
inscripto en el Registro de la propiedad de cada jurisdiccin
provincial.
En va de principio: Adems se incorporarn las normas que rigen

en el estatuto de la sociedad (club de campo o barrio privado, etc.)
y la real adaptacin fsica conforme al FOS/FOT (Factor de
Ocupacin del Suelo / Factor de Ocupacin Total) para redefinir
las partes exclusivas propias (dominio) y las partes comunes
(necesarias y las no necesarias amenities o branded residences
), como as tambin se har si hubiere espacios pblicos,
reservados por ordenanzas municipales.
Hasta tanto no se establezcan los plazos de readecuaciones y el dictado

de reglamentaciones y normas especiales, seguirn coexistiendo
derechos personales y reales, ms all de que ya est vigente el nuevo
Cdigo, el que comienza a regular, en adelante, ante nuevas sujeciones al
rgimen:
3 Art.
2.081. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
El marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se

configuren derechos reales, es el de propiedad horizontal, aunque
puedan existir conjuntos inmobiliarios en los que se establezcan
los derechos como personales o en los que coexistan derechos
reales y derechos personales. (Comisin para la elaboracin del
proyecto de Ley de reforma, actualizacin y unificacin de los
Cdigos Civil y Comercial de la Nacin, 2012, p. 211).
2) La organizacin que lleva adelante el profesional que administra un club

de campo: la organizacin de estas urbanizaciones requiere de un gran
despliegue de la doctrina para poder darle soluciones a las problemticas
existentes en cuanto a la persona jurdica bajo la cual se organiza el
emprendimiento:
Como toda persona jurdica, debe realizar una rendicin de

cuentas fundamentada en los hechos econmicos, derechos y
obligaciones asumidas, de los cuales surge documentacin que
debe ser registrada y contabilizada; asimismo, la rendicin va en
relacin directa al modo y contratacin de personal y de servicios.
Sintticamente, todas las personas jurdicas, incluidos los

consorcios de propiedad horizontal, debern llevar contabilidad y
confeccionar Estados Contables acordes a resoluciones tcnicas
aplicables para cada entidad; los mismos deben ser certificados
por contador pblico y presentados al Consejo profesional
correspondiente a la jurisdiccin de que se trate, para su debida
certificacin.
Es oportuno destacar que toda rendicin de cuentas debe ser
aprobada y ofrecida como medio de prueba para darle fiabilidad
a la misma; por ende, deber ser auditada, como ocurre con toda
persona jurdica, ya sea por los copropietarios o terceros.
Asimismo, cada consorcio deber llevar los libros contables

exigibles para toda persona jurdica, ms todos los que dispone el
nuevo Cdigo, en particular, y las leyes y reglamentaciones
especiales tanto locales como provinciales y nacionales y que se
relacionen a la multiplicidad de opciones que se presenten en la
vida consorcial. La administracin tendr como regla primordial lo
que norme el Reglamento.
Tambin es destacable que en los conjuntos inmobiliarios

seguirn participando las comisiones asesoras, de seguridad,
disciplina, deportes, arquitectura, eventos, etctera, que
colaboran e interactan con el administrador y el consejo
directivo. Desde la doctrina, el profesional que administra,
continuamente analiza y busca implementar acciones y opiniones
para brindar al consorcio el mejor marco organizativo, acorde a
las particularidades de la urbanizacin.
En virtud de la escala y conformacin del emprendimiento (megadesarrollo inmobiliario), se menciona en el Cdigo unificado (art. 2.0684)
la posibilidad de la formacin de sub-consorcios con su propios
subadministradores, pero que, en definitiva, debern responder ante el
Consorcio de Propiedad Horizontal principal, y el modelo de
administracin depender de lo indicado en el Reglamento principal. La
idea es descentralizar la organizacin administrativa en casos especiales
y por la escala o magnitud de los conjuntos inmobiliarios y consorcios,
considerando inclusive la posibilidad de reduccin parcial en los gastos y
contribuciones de sectores que no cuentan con servicios especiales.
Se evidencia que, actualmente, las sociedades annimas administradoras
de countries y barrios cerrados pagan IVA y otros tributos, a pesar de que
no tengan fines de lucro. Este es un tema largo de tratar, pero puede
afirmarse que nunca debieron tributarse estos impuestos, ya que no
corresponden, salvo casos especiales donde en los salones de usos
mltiples,
gimnasios,
espacios
deportivos
se
obtuvieran
beneficios/utilidades, lo cual tambin es discutible, puesto que lo
recaudado se usa para mantenimiento de los mismos. La doctrina y la
jurisprudencia est dividida en esta temtica, no obstante la exigencia de
tributar emanada de AFIP (Cloud21, 2015).
Ahora, con la readecuacin a travs de los consorcios de propiedad
horizontal, que son personas jurdicas sin fines de lucro, se lograr
clarificar y discriminar para la AFIP cundo corresponde o no el pago del
impuesto, por lo que ya no deber tributarse IVA por expensas en estos
casos especiales de desarrollos inmobiliarios.
Art. 2.068. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
Tabla 1: Bases para el modelo de administracin

El modelo de administracin
Se debe caracterizar por su simplicidad y estar conformado por un detalle
preciso y consensuado de reglas dispuestas para ser cumplidas o bien
actualizadas por sus socios. Debe permitir considerar el planteamiento de
nuevos desafos y paradigmas que evidencien una retroalimentacin en
beneficio del conjunto inmobiliario.
La ejecutividad en la toma de decisiones (que representan una rutina y un
aprendizaje a la vez) se nutre con vivencias sociales, sosteniendo relaciones
recprocas con colaboradores y clientes (socios del conjunto o propietarios del
barrio privado).
Un paralelismo gerencial (con country club de Estados Unidos) implica adoptar
la figura como de un jefe comunal o intendente de una localidad en la cual se
debe contemplar un sinnmero de situaciones sin tener, claramente, el nivel
de autoridad que puede gozar un dirigente de esta estirpe.
Organizar, dirigir y administrar una comunidad de residentes permanentes,
ms los empleados, obreros, tcnicos, prestadores de servicios, profesionales,
etctera, tiene que ejecutarse con un dinamismo claro y eficiente que no
genere un impacto negativo (de costos) en el presupuesto de administracin.
La nica manera de hacer posible una eficaz administracin de una comunidad
de esta envergadura requiere evitar la burocratizacin y atender
personalmente las cuestiones que demande la comunidad del club de campo
o de un barrio privado.
Fuente: Elaboracin propia.
Abordar la tarea de intendente, director o gerente (segn

designacin otorgada por el Estatuto de la sociedad al
administrador) implica todo un desafo; por ms conocimiento o
plan previo que se pueda proponer, siempre ser algo innovador
por las particularidades de cada sociedad de club de campo.
Es oportuno incursionar y prepararse en temticas inmobiliarias
especficas (jurdicas, econmicas y tcnicas), de seguridad y
tecnologas, de sociologa, de infraestructura, reglas deportivas,
normas disciplinarias, entre otras, para mediar en la convivencia de
los habitantes del country. Asimismo, quien ejecute esta tarea debe
10
interpretar el espritu del Reglamento (o Estatuto), a fin de aplicar

una sancin disciplinaria o penalidad cuando corresponda, y para
que la misma no sea contraria a leyes de orden pblico. Esta norma
determina las obligaciones y derechos para el administrado, por lo
que se deber alcanzar tambin un correcto manejo de situaciones
personales (sin autoritarismo, para no excederse).
Para ser la autoridad de administracin en una urbanizacin
especial, es oportuno ejercer un liderazgo plural y neutral, contando
con un eficiente equipo (multidisciplinario) de colaboradores que
coadyuven en la labor.
4.1.1. Consideraciones jurdicas. Administracin

Es oportuno destacar que el agrupamiento de personas e intereses perfilados
definitivamente en lo que hoy conocemos como conjuntos inmobiliarios
(derechos reales en el Cdigo Civil y Comercial) surge jurdicamente de lo ya
previsto en la Ley 8.912/775 (provincia de Bs.As.), en la que visualizamos:
ARTCULO 52 bis. [Articulo incorporado por Ley 13342/07]. Como caso particular
de la categora de Proyectos Urbansticos Integrales prevista en el artculo
precedente, crase la figura de Conjuntos Habitacionales Preexistentes6.
Nos expresa Jorge R. Juli (2015) que la norma de Buenos Aires fue la primera en
considerar la posibilidad de que estos complejos habitaciones lograran
constituirse jurdicamente, por lo cual permiti la subdivisin del suelo, para su
constitucin, y adopt las formas segn:
a) Ley Nacional 13.512/487 (hoy derogada).
b) La novedosa reglamentacin de provincia de Buenos Aires, Decreto
9.404/868, que complementa a la Ley 8.912/779 regula expresamente
sobre la base de la inescindibilidad de lo propio y lo comn, atribuyendo
la necesidad y seguridad de contar el consorcio con la prestacin de los
5
Decreto-Ley N. 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo. Poder
6 Art. 52 bis, Decreto-Ley N. 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo.
Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.
7 Ley N. 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
8 Decreto N. 9.404. (24 de diciembre de 1986). Clubes de campo regulacin de su constitucin. Poder
9 Decreto-Ley N. 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo. Poder
11
servicios comunes. Ratifica que la persona jurdica se configura bajo el

rgimen de sociedad annima, sin fines de lucro.
Estas formas originarias de sujecin y administracin se suscitaron de hecho;

luego, se fueron desarrollando. La tendencia marc una lnea de existencia y
gestin sin mayores conflictos jurdicos, al margen de las vicisitudes o diversas
situaciones polticas y/o econmicas que haya atravesado el pas. No obstante,
persisten y funcionan conformaciones que se presentan con varias formas
jurdicas: asociacin civil, fundacin, cooperativa de servicios, condominios,
sociedad de fomento, sociedad de responsabilidad limitada, etctera (Juli,
2015).
Figura 4: Conjunto inmobiliario
Fuente: [Imagen intitulada

http://goo.gl/hyoFb6
sobre
conjunto
inmobiliario].
(s.
f.).
Recuperado
de
Conjuntos inmobiliarios. Administracin

En la prctica, el Rgimen de propiedad horizontal especial (en la espera de la
instrumentacin para adaptacin registral incluso, cdigos de edificacin,
situacin de la persona jurdica, poder para el administrador en cuanto al
libramiento de ttulo ejecutivo por deuda de gastos y contribuciones) evidencia
los siguientes aspectos:
Persona: entidad jurdica (constituida comnmente como sociedad) que

la integra o a la que se incorporan los propietarios de parcelas con destino
12
habitacional o comercial (segn indique el Estatuto), quien ser titular

(acciones) del: dominio y en lo que all se represente (las reas
habitacionales, recreativas o de esparcimiento). Adems, es responsable
de la prestacin de los servicios generales para el mantenimiento y
seguridad del conjunto (obligaciones: mantener y ocuparse de pileta,
housing, sala de eventos, canchas, entre otros). La persona jurdica debe
tener definido el patrimonio.
Rgimen de gobierno:
o Estatuto: rganos de administracin y funciones, e integrante con
previsiones expresas referidas a la incorporacin de los
adquirentes de cada parcela (representacin, derechos y
deberes).
o Administracin: necesaria del club (gerente, intendente, etc.):
determinacin de las reas (comisiones de trabajo conformadas
por socios; a su vez, se suele conformar un Consejo de
propietarios o socios, segn determine el Estatuto).
o Asamblea: mximo organismo de toda persona jurdica.
Tarea ejecutiva (administrador):

o Control de servicios generales.
o Modo de afrontar los gastos comunes. Informes contables segn
determine el Estatuto
o Presentacin de balance para asamblea.
o Reglas destinadas a asegurar el correcto desenvolvimiento del club
segn el proyecto propuesto.
o Indicacin oportuna del monto y fechas de pago de obligaciones
consensuadas en el Estatuto o en Asambleas, por los socios.
Cuando la desarrolladora-promotora sea una entidad civil preexistente,
podr la misma no solo administrar, sino asumir la titularidad de las reas
comunes y prestar los servicios generales en la medida que as lo indique
el Estatuto de la persona jurdica.
Interpretacin correcta del Estatuto (reglamento) a los fines de la
aplicacin de sanciones (multas, etc.) o bien de emplazar al cumplimiento
preciso de la norma a un infractor.
Planos del Club. Memoria tcnica.

o En planos, determinacin de mensura segn ttulo;
13
o detalle de las superficies afectadas con destino a esparcimiento,

circulacin, espacios verdes, etctera;
o parcelas residenciales, medidas y superficies colindantes.
o Consideracin en servidumbres reales y restricciones urbansticas
previstas, como as tambin si existen dentro de la urbanizacin
espacios pblicos.
Ubicacin general de club de campo. En sectores urbanos, suburbanos o en
dispersin.
o Entorno natural: impacto de una real existencia de hechos
paisajsticos (arboledas aejas);
o particularidades topogrficas (lago, laguna, ro, etc.);
o diferencias de relieves (hondonadas, valles, montaas);
o superficies de tierra para recuperar (predios inundables o bajo
cota, dunas, mdanos, etc.)
Consideraciones de tipologas constructivas.
o Categoras edilicias especificadas.
o Propuestas de casa-modelo.
o Construcciones supervisadas, para mantener el valor
arquitectnico-inmobiliario, que justifiquen la categorizacin
segmentada propuesta para el club de campo o barrio privado.
o Asimismo, se deben cumplir las normas establecidas para el
sector sobre el FOS/FOT determinado por el Cdigo de edificacin
(ordenanzas comunales/municipales).
14
Figura 4: Portfolio administrativo contable

Liquidacin de gastos y contribuciones
comunes:
Se liquidan por adelantado, sobre la base de la
estimacin de los gastos habituales comunes
para el normal funcionamiento de la persona
jurdica (administracin, servicios, seguridad,
mantenimiento edilicio y parques, etc.).
Los gastos extraordinarios se liquidan por
separado.
Depende de lo indicado por Asamblea de socios.
Rendicin de cuentas (mensual y anual):

La rendicin de cuentas podr ser mensual,
cada vez que se liquiden los gastos comunes,
o bien anual, en Asamblea. La forma y el
tiempo para la rendicin de cuenta depende
de cmo se indique al administrador en el
Estatuto (o Reglamento).
(Su moladidad de pago podr ser: por dbito,

depsito en cuenta bancaria, entre otras
modalidades).
Contratacin (empresas de servicios y obra):

Por administracin o por licitacin, segn las
particularidades del caso. Pedidos elevados por
reas a la Administracin, notificados al
administrador y aprobados por Asamblea o,
segn la urgencia o necesidad, se realizan ad
referndum de la asamblea. De igual modo, si se
debe contratar personal, la determinacin de
temporario o efectivo, entre otros, debe estar
considerada en el Estatuto.
Sistema financiero y contable:

Rendicin mensual del estado de caja.
Presentacin de balances anuales. Recordar
que la persona jurdica en los conjuntos
inmobiliarios son sociedades (inscriptas), sin
fines de lucro.
Supervisin y control:
Por personal administrativo y tcnico especializado en la verificacin del cumplimiento de las normas
impuestas para el normal funcionamiento de la persona jurdica (mantenimiento de espacios verdes,
estado de los edificios comunes, seguridad, entre otros).
Es oportuno destacar la complejidad (debido a su magnitud) que representa

llevar adelante la administracin de un conjunto inmobiliario. Para presentar las
reas de trabajo, podemos resumirlas en:
1) Institucional: todo a lo atinente a la persona jurdica y sus rganos de
gobierno. Contenido legal obligatorio: estatuto o reglamento, libros de
asambleas, registro de firmas, ttulo del inmueble, planos, normas de
convivencia, asiento de infracciones, multas, agenda de eventos,
contratos.
15
2) Comisin directiva/directorio, organismos que coadyuvan (reas de

trabajo); registro de integrantes, libros de actas, resoluciones,
sugerencias, duracin, forma de reemplazo. Atencin a los socios y
subcomisiones especiales de trabajo.
3) Contabilidad: estados contables al da, informes mensuales de ingreso de
caja o egreso especiales autorizados, comprobantes de pago.
Conformacin de balance. Aprobacin de ejercicio contable segn fechas
de estatuto o reglamento. (Ver portfolio en figura 4).
4) Personal: Contrato de trabajo y situacin gremial. Tipo de relacin
laboral. Contratacin de servicio u obra. Concesiones de reas de
servicios y responsabilidades de la persona jurdica del conjunto
inmobiliario. Asimismo, control operativo de las reas de trabajo
(personal de la administracin).
5) Mantenimiento general de infraestructura (campo y edificaciones).
Mantenimiento de bienes muebles (reposiciones/reparaciones).
En la gestin de administracin de un conjunto inmobiliario se

evidencian dos caractersticas de impacto: una la comprende el
nivel de conduccin, el cual determina lo que hay que hacer; la
otra es el nivel de gerenciamiento, el cual indica
como hay que realizar la tarea.
Tabla 2: Organizacin en country y barrios privados

Organizacin bsica de los country y barrios privados
En los countries y barrios cerrados hay una cierta estructura ideal de

organizacin, pero no todas las instituciones son iguales. Generalizando
podemos citar la siguiente divisin:
rgano decisorio o resolutorio: es la Asamblea de accionistas, propietarios o
socios.
rgano directivo: suele ser llamado Directorio, Consejo de Administracin o
Comisin Directiva, los cuales son elegidos por la Asamblea mediante la
presentacin de listas propuestas.
rgano de contralor: puede ser la Sindicatura, Comisin Revisora de Cuentas
o Auditora externa. Los dos primeros son elegidos por la Asamblea e
16
integrados por socios o copropietarios, y la ltima, que es rentada, es elegida

por el rgano directivo.
rgano de asesoramiento: a) externo: que es rentado y corresponde a
asesores legales y contables; y b) interno, formado por las distintas
comisiones, que se integran por socios o copropietarios.
Su actuacin depender del desarrollo de la actividad que representen y tiene
interrelacin directa con el rgano directivo y con el rgano ejecutivo
(administrador, gerente o intendente). Las reas o actividades que
representan son: deportivas, culturales, sociales, seguridad, disciplina,
infanto-juveniles entre otras.
rgano ejecutivo: es el encargado de llevar a cabo las decisiones y est
representado por el gerente, intendente o administrador. Es rentado y tiene
a su cargo las funciones administrativas (tesorera, contadura y secretara) y
operativas (mantenimiento y funcionamiento de la institucin); a su vez, tiene
a cargo a distintas personas que ejecutarn fsicamente la tarea.
Dependiendo de la escala de la urbanizacin, podrn existir divisiones por
rea o, en un caso extremo, que haya una sola persona a cargo de las
funciones administrativas y que tercerice la parte operativa.
Fuente: Adaptado de Cloud21, 2015, mdulo 4, unidad 3-1, pp. 5-6.
4.2. Desarrollo y promocin del producto

inmobiliario
Hay quienes indican que la figura del desarrollador, en Argentina, nace en la
dcada de los noventa, ms precisamente tras la sancin de la Ley 24.441/9410
(fideicomiso), la que promovi inversiones en el sector con la nueva herramienta
jurdica. Asimismo, la coincidencia general del empleo del vocablo desarrollador
deviene de la relacin de conceptos de: desarrollo sostenible y desarrollo
sustentable, vinculados lgicamente al desarrollo social y econmico. Por ende,
al ser la vivienda (hogar) un capital econmico preciado y de alto impacto social,
10
Ley N. 24.441. (22 de diciembre de 1994). Vivienda y construccin. Financiamiento-Leasing. Honorable

Congreso de la Nacin Argentina.
17
surge la relacin directa del empleo de la expresin desarrollos inmobiliarios

tanto para el uso oficial como particular.
El desarrollo urbano inmobiliario est en relacin directa al fraccionamiento de
la tierra y sus posibilidades de uso (sobre la superficie, subsuelo y espacio areo).
Ante la eventualidad de generar nuevos desarrollos urbanos, los respectivos
Cdigos de edificacin (municipales) comenzaron a readecuarse, a fin de poder
satisfacer indicaciones pertinentes para el debido uso del suelo (FOS/FOT),
atendiendo a los conceptos globales del desarrollo sustentable y la oportuna
calidad de vida para su poblacin.
Existen sectores que indican que los desarrolladores de proyectos de inversin
son aquellos que evidencian la idea tras el estudio jurdico, econmico y tcnico;
mientras que el promotor (valga la redundancia) promueve la existencia de la
misma (idea), tal como el caso de financiar la construccin inmobiliaria (banco
que otorga el crdito hipotecario, inversionista con capital para la compra de
materiales o contratacin de constructora, accin de promocin mixta:
particular y Estado, entre otros).
Es oportuno destacar que es de empleo usual, en los negocios inmobiliarios,
expresar y entender un significado similar entre los vocablos desarrollador y
promotor. Pero, hay una sutil diferencia entre ambos y, en nuestro pas, es de
mayor empleo el vocablo promotor (para destacar a quien acciona un proyecto).
A modo de ejemplo, podemos considerar cuando el Estado nacional, provincial
o municipal asiste con leyes de promociones (tursticas, hoteleras, fabriles,
rurales), a fin de generar el desarrollo y la productividad de bienes y servicios.
4.2.1. Estudio del mercado/plaza

En el contexto global, desde la dcada del 60, se ha dado un cambio significativo
en el estudio del mercado. Podramos indicar que a comienzos del siglo pasado
la produccin de bienes y servicios se caracterizaba por ser sostenible (tecnologa
que permita lneas de produccin); luego, el estudio de mercado se enfocaba
precisamente en la publicidad para que el producto o servicio sea consumido. En
el marco de la preservacin del medio ambiente y en la bsqueda de un
desarrollo sustentable, el marketing pas a ser la herramienta previa
fundamental, antes que cualquier tipo de produccin de bienes o servicios.
Efectuar el estudio del mercado o plaza es la clave del xito de comercializacin
de cualquier producto inmobiliario y de todo servicio que pueda brindar el
profesional corredor, ya que el estudio de mercado permite:
18
abordar una investigacin completa y segmentada del rubro inmobiliario

(tipo de producto: habitacional, comercial, fabril; calidades constructivas;
finalidad de uso; posibilidades de negocio: compraventa, locacin);
obtener informacin cuantitativa e informacin cualitativa (mercado,

productor y consumidor, es decir, las posibilidades adquisitivas de los
eventuales compradores inmobiliarios, segmentados en las tipologas
constructivas de viviendas, basadas en categoras estndares, lujosas,
etc.-, o bien por estados nuevas, a estrenar o usadas-);
conocer el perfil de los consumidores (determinar target, poder

adquisitivo, principal mvil econmico de la plaza comercial);
estudiar las factibilidades (establecer concepto o tipologa de vivienda

que desea el consumidor, determinar componentes e innovaciones
arquitectnicas; analizar idea proyectada; normas que establece el
Cdigo de edificacin para el sector);
inversin/financiacin posible: determinacin de fondo originario o

inicial (tener presente alternativas y posible retroalimentacin
financiera);
Impacto legal: normas impositivas, laborales y contratos oportunos (ej.:

fideicomiso);
considerar previsiones por posibles sucesos imprevistos, as como

estimar eventuales factores de impacto (negativos) en el negocio;
identificacin del proyecto: tipos de proyecto y elementos

indispensables, destacados en el plan estratgico de gestin y ejecucin;
desmitificacin de viejos conceptos, y plantear y tener presentes variadas

hiptesis para lograr alternativas de gestin.
El mercado inmobiliario est conformado por un grupo de consumidores

potenciales que tienen la necesidad de satisfacer su deseo de adquisicin o uso
de un producto inmobiliario mediante una transaccin (acuerdo oneroso) de
negocio con el vendedor/productor inmobiliario de la plaza comercial. Podemos
destacar 5 ejes de referencia:
1) Plaza del mercado inmobiliario: comprende un sector econmico de una
ciudad (provincia o Estado) donde se proyectan, se desarrollan, se
construyen o promocionan, se financian, se tasan, se intermedia por, se
administran, alquilan y comercializan bienes races.
19
2) Producto inmobiliario: es un activo tangible de gran impacto social y muy

importante para un Estado (contribuciones/impuestos). Es la base del
patrimonio familiar (hogar), que condiciona el desempeo y bienestar de
una familia en la sociedad.
3) Promocin inmobiliaria: contribuye al desarrollo de un mercado o plaza:
promueve inversiones, el comercio de materiales de la

construccin, y genera fuente de trabajo;
desarrolla construcciones en inmuebles que forman un capital

inmobiliario tangible;
estimula el bienestar de la sociedad, al contar con la posibilidad

de adquisicin o uso habitacional (alquiler);
contribuye con el PIB (producto bruto interno) aportando bienes,

capital, produccin y consumo;
revaloriza el valor inmobiliario de la plaza comercial;
contribuye con el fisco nacional, provincial y municipal;
suscita una renovacin urbanstica tras el cambio generacional del

consumidor y las nuevas tendencias que ofrece la arquitectura y
los materiales de construccin.
4) Segmentos del mercado inmobiliario: pueden ser varias las formas de

segmentar el mercado de bienes races. Un parmetro propuesto para el
estudio del mercado podra ser:
libre: suelo urbano sin mejoras o loteos;
inicial: cosa a futuro o preventas inmobiliarias;
primario: construccin a estrenar o llave en mano;
secundario: reventa o unidades habitacionales usadas;
exclusivos: propiedades con caractersticas particulares o nicas;
conjuntos inmobiliarios: habitacionales (club de campo, barrios

privados), industriales (plaza manufactura, planta fabril),
comerciales (locales en galeras, shopping);
mercado urbano, rural, sub-urbano o en dispersin;
administracin de canon locativo (habitacional, comercial, etc.);
20
administracin de conjuntos inmobiliarios (club de campo, barrios

cerrados, consorcios de P.H.).
5) Caracterstica del mercado-plaza: es sensible a los cambios econmicos,

por lo que impactan sobre este las variables: estabilidad, recesin,
inflacin, e inciden en la oferta y demanda generando la variabilidad en
los precios de los inmuebles. Generalmente, limitan el poder adquisitivo
del consumidor y cae la posibilidad del financiamiento. La economa
globalizada genera la dependencia desde la macro a la micro economa;
no obstante, se pueden dar excepciones en las relaciones comerciales,
que generen una dinmica que evite el amesetamiento o cada del
mercado.
El estudio del mercado le permite al desarrollador de negocios
inmobiliarios definir el producto. Abarca los atributos fsicos, tras un
oportuno diseo arquitectnico conforme a las tendencias que impone el
mercado. Comprende, adems, una serie de caractersticas que se
sintetizan sobre la base de: el eventual consumidor y usuario del
producto, los tiempos de desarrollo y las modalidades de
comercializacin, previsin de la herramienta legal y el proceso de
promocin y organizacin del desarrollo del proyecto.
4.2.2. Tipos de promocin

Dentro de los negocios inmobiliarios, se evidencian dos acepciones para la frase
promocin inmobiliaria: una est relacionada con el marketing publicitario, y la
otra expresin (muy dismil) se vincula con la produccin inmobiliaria, es decir,
la construccin del producto (o, mejor expresado, hacer visible el objeto de
comercializacin).
Para los contenidos de este mbito, trabajaremos sobre los conceptos de
promocin y comercializacin de bienes races, es decir, aquello que se refiere a
la realizacin del producto y luego la venta o alquiler.
Podramos expresar que dicha gestin se suscita cuando una persona fsica o
empresa organizada participa tanto en la construccin de un edificio como en su
posterior venta, alquiler o administracin, tras la ejecucin del desarrollo
inmobiliario.
Aqu se individualiza a un sujeto promotor, aquel que comienza con el proceso
de construccin de uno o varios edificios. Si bien la empresa constructora
desempea un rol preponderante en la ejecucin, cabe agregar que en este
proceso tambin podran participar muchos otros actores, por ejemplo: un
particular que invierte incorporando mejoras en su lote de terreno.
21
Es oportuno indicar que el promotor puede proveer un producto nuevo o bien

brindar un producto usado. El primer caso, sera el de la edificacin a estrenar, y
en el segundo, poner a disposicin del negocio inmobiliario propiedades con
cierta antigedad en su uso por ejemplo: la oficina o empresa inmobiliaria que
cuenta con un rea de promocin, con agentes o colaboradores (promotores)
que trabajan en la bsqueda del producto que conforma el stock de propiedades
para el negocio y servicio inmobiliario.
Para generar una promocin multi-participativa (desarrollo de un proyecto de
envergadura) de una construccin, se avanza sobre un punto de partida con
quienes promueven la idea de la creacin del producto, aquellos que trabajarn
en la bsqueda del aporte de capitales, materiales de la construccin, terreno,
know-how (idea, diseo, control de ejecucin, etc.), contratistas de recursos
humanos (operarios, tcnicos), entre otros. Estos promotores y desarrolladores
acordarn estar asociados o unidos bajo la circunstancia de un contrato, como
es el fideicomiso, o bien, conformarn un fondo fiduciario que contrate a la
constructora que desarrolle el producto.
Las promotoras y constructoras inmobiliarias tienen un compromiso social muy
importante por el tipo de producto que logran (inmueble con mejoras), el cual
ir en relacin directa con las exigencias del mercado de comercializacin, el
poder adquisitivo del consumidor, la calidad de vida deseada, entre otros.
Asimismo, debern tener en cuenta, para las innovaciones constructivas, lo que
las normas de edificacin indican y la definicin del tipo de derecho real que
representar el producto inmobiliario, a los fines de brindar seguridad en el
trfico jurdico tras la comercializacin.
Figura 5: Promocin inmobiliaria
Fuente: Endesa, s. f., recuperado de http://goo.gl/Sdzz8T
22
Tipo de promociones: privadas, pblicas, mixtas

La promocin tiene, generalmente, origen privado. Esto quiere decir que
desarrolladores de un proyecto, conforme a las ventajas que ofrece el mercado
o plaza, avanzan sobre la creacin de un producto que satisfaga la demanda,
segn el estudio previo y el anlisis econmico del sector. Los capitales que
participan corresponden puramente al sector privado.
Tambin el Estado (nacional, provincial y/o municipal) suele ser el ente promotor
decisivo en el desarrollo y ejecucin de proyectos inmobiliarios tales como: el
desarrollo urbanstico de un sector donde se promociona un plan de viviendas
sociales. Mediante leyes especiales, la promocin logra tener un carcter
pblico.
El rubro inmobiliario puede abarcar variados segmentos. En este orden, la
promocin pblica puede, adems de viviendas, incentivar la construccin de
fbricas, hoteles, grandes establecimientos comerciales (supermercados), entre
otros. La financiacin surge con la determinacin de partidas presupuestarias
pblicas que sustenten el total de la promocin, o bien se incentiva a los sectores
privados con ciertas exenciones (impositivas / fiscales) y crditos con
financiacin de bajos intereses para la adquisicin de materiales de construccin,
contratacin de mano de obra (entre otros), ofreciendo un amplio beneficio
social.
Los emprendimientos mixtos se generan con participacin del sector privado y
del pblico. Esta doble participacin suele originarse en la necesidad que tiene
el Estado de dotar de infraestructura, generar nuevas fuentes de trabajo y de
produccin, como as tambin de revalorizar la gestin inmobiliaria en ciertos
sectores de la ciudad o suburbios. A su vez, ante la escasez de fondos para llevar
adelante estos emprendimientos, posibilita la participacin de sector privado
para el logro de los objetivos pblicos con beneficios compartidos. En algunos
casos, el Estado participa invirtiendo en parte de los fondos necesarios,
promoviendo y financiando en forma conjunta con el sector privado; en otros
casos, dictando normativas que facilitan realizar emprendimientos, como por
ejemplo: otorgando exenciones impositivas y habilitaciones pertinentes para
estimular la inversin privada, como son los casos de las leyes de promocin
industrial, promocin turstica, entre otras (Ibez, 2014).
23
Figura 6: Concertacin pblica-privada en Crdoba
Fuente: [Imagen intitulada sobre Riberas de Manantiales, del Grupo Edisur]. (s. f.). Recuperado
de http://goo.gl/VXSizV
Un caso tpico de promocin mixta en los proyectos de desarrollo inmobiliario se

dio en la ciudad de Crdoba, en los aos 2008 y 2009, y se denomin
Concertacin pblica-privada: un grupo desarrollista lleg a concertar con el
municipio de la ciudad de Crdoba el cambio de una normativa (ordenanza)
referida al uso de suelo, que posibilit diagramar un loteo en una mayor
superficie (de su propiedad) y fraccionarlo en superficies menores, aprobadas a
travs de la concertacin. Como contraprestacin, el desarrollista provey
superficies de tierras (para uso pblico) destinadas a la generacin de espacios
verdes, pavimentacin de calles y avenidas, construccin de dispensarios de
salud, edificacin de sitios culturales, entre otros, siempre dentro del sector
proyectado y definido en la concertacin referida.
El Estado busca el desarrollo social a travs de la obra pblica y, en estos casos,
da participacin a inversionistas privados que con su intervencin facilitan los
objetivos del Estado y, a su vez, satisfacen sus objetivos de rentabilidad
econmica.
El caso mencionado corresponde a loteo de Manantiales, en la zona sur de la
ciudad de Crdoba. Como este ejemplo hay otros casos que renen similares
caractersticas en el resto del pas y en otros pases (Cloud21, 2015).
24
4.2.3. Desarrollos urbanos en dispersin

Como primera medida, debemos considerar el rasgo caracterstico de un espacio
urbano, el que est dado por: a) su poblacin (cantidad de habitantes), b) su
extensin territorial y su dotacin de todo tipo de infraestructuras, integrando a
estos elementos la particularidad de las funciones econmicas propias,
concentradas en actividades de produccin, servicios y empleos. Si es una ciudad
creciente o floreciente en su mvil econmico, el precio del suelo o la tierra
ser alto, como resultado de la demanda de lotes, viviendas, locales comerciales
y todo tipo de edificaciones destinadas a la produccin y/o servicios. Ello ocurre
puesto que el crecimiento demogrfico es la circunstancia que evidencia la
necesidad de concretar negocios inmobiliarios, lo cual resulta en distintas
valoraciones que se producen deductivamente, conforme al elemento ubicacin,
entre otros, que es el punto de partida para comparar la informacin econmica
del valor de la tierra (Ibez, 2011).
Algunos autores expresan que tambin hay varios trminos que nos ayudaran a
caracterizar los espacios urbanos, por lo que podramos destacar la existencia de
metrpolis y megalpolis (mega-ciudad). Como ejemplo, podemos mencionar un
espacio urbano que est conformado por un cierto ncleo de poblacin al
margen de su tamao territorial y donde el mismo suele sobrepasar los lmites
de la ciudad, conformando las llamadas reas metropolitanas, compuestas de
varios ncleos de poblacin perifricos agrupados en torno al central; a su vez,
estas reas urbanas comunican a distintas reas metropolitanas independientes,
las que terminan integrndose como megalpolis, evidenciando as regiones
urbanas con significativa superficie territorial.
Toda poblacin se asienta y proyecta sobre un espacio terrenal,

percibido y concebido sobre la base de pensamientos e
idiosincrasias del grupo humano, pues el raciocinio colectivo
tiende a caracterizar la ciudad o lo urbano, en donde coexisten
varios sistemas interrelacionados (cultural, religioso, comercial,
laboral, produccin, etc.), y la estructura que ocupa el espacio
urbano evidencia factores tales como zonificacin, emplazamiento,
infraestructura, entre otros, que conforman la particularidad fsica
urbana, expresamente delineada en una norma que indica el debido
factor de ocupacin del suelo.
25
Caractersticas de la urbanizacin en dispersin

En algunos espacios urbanos, se confunde su horizonte con el paisaje suburbano,
que funciona como ampliacin del contexto ambiental urbano, pues sucede una
suerte de integracin de ciudad con campo (urbano-rural). Esta proximidad del
rea urbana con las reas naturales, como montaas, bosques, cauce de ros o
arroyos, lagos, contacto con flora y fauna autctona, etctera, generan el efecto
dispersin. Este efecto brinda una nueva ptica para la apreciacin global del
paisaje suburbano, por lo que hay quienes aportan elementos de influencia
positiva y otros que poseen una perspectiva negativa sobre la innovacin
creciente en dichos desarrollos inmobiliarios.
En estas urbanizaciones pueden crearse parcelas de tamao tipo o de mayores
superficies individuales para el dominio, generando, en teora, un espacio
sensible para una mejor calidad de vida compatible con el medio ambiente
natural, sin que sus habitantes tengan que sufrir el impacto que produce el
conglomerado de la urbe en sus constantes movimientos (polucin, esmog,
ruidos, trnsito congestionado, contaminacin visual area carteles, cables,
etc.).
Dentro de las posibles caracterizaciones del espacio urbano, antes mencionadas,
tambin es necesario considerar las distintas categorizaciones o clasificaciones
urbansticas que nacen de las normativas municipales o comunales, pues ellas
brindan el modelo bsico, segn el destino correspondiente del uso de la tierra
en el sector.
El ordenamiento catastral identificar ciertamente: lo urbano consolidado o no,
lo urbanizable, sectores de suelos rsticos o consolidados como subrurales,
etctera, todas designaciones o expresiones que varan segn las normas y
pases. Por tanto, lo urbanizado en espacios de dispersin, o no, tiene sus propios
indicativos econmicos que se deducen de la oferta y demanda en un mercado
abierto en plaza, como as tambin de cotizaciones impuestas en la urbanizacin
que orientan los valores de la tierra dentro de los barrios o sectores nacidos en
dispersin (club de campo, barrios cerrados o privados, zonas residenciales
exclusivas, etc., dependiendo de cmo la respectiva norma municipal los
designe).
26
Figura 7: Urbanizacin en dispersin
Fuente: Weihmuller Emprendimientos

http://weisa.com.ar/lanazarena/
Inmobiliarios
S.A.,
s.
f.,
recuperado
de
Las urbanizaciones en dispersin se han promovido y desarrollado con un

significativo auge en la sociedad. Responden a los cambios generaciones, por un
lado, y a la innovacin que presenta una arquitectura integrada con el medio
ambiente, por el otro.
4.2.4. El factor de ocupacin del suelo (FOS/FOT)

El arquitecto F. S. Copertari (citado en Ibez, 2015) indica que al momento de
pensar en el diseo y construccin de las mejoras, es fundamental conocer cul
es el FOS y el FOT de impacto, para poder saber y trabajar sobre lo que establecen
los cdigos vigentes en cuanto al uso del suelo. Tomando como referencia el
Cdigo de edificacin en Ciudad de Crdoba, el que es coincidente con otras
normativas comunales, se puede indicar:
27
Tabla 3: Designacin oficial

Ocupacin del suelo
FOS = Factor de Ocupacin del Suelo. Vara entre 0 y 1; es lo mximo que
podemos ocupar en terreno con lo construido. Podemos decir que es el
porcentaje de la superficie total del terreno que puede ocupar la proyeccin
horizontal de una construccin de todos los niveles del edificio. Este factor
tiene carcter de mximo, por lo que no puede ser superado.
FOT = Factor de Ocupacin Total. Es el factor que determina los mximos
metros cuadrados a construir en el terreno, tomando a este como referencia.
Este nmero multiplicado por la superficie total de la parcela determinar la
mxima superficie edificable.
Tanto el FOS como el FOT varan segn las zonas establecidas en el Cdigo de
edificacin de donde se encuentra el terreno a construir o edificar.
Para obtener el mejor aprovechamiento de metros cuadrados construibles, hay

que conocer lo que el Cdigo indica en cuanto a la altura mxima permitida como
as tambin al perfil de zona establecido en las ordenanzas de cada ciudad. En
este mbito se deber tomar en cuenta: la lnea de frente interno, el retiro de la
lnea municipal y laterales, los usos permitidos para los terrenos de la zona, el
nmero de unidades por parcela, entre otros.
Ante las nuevas perspectivas que ofrecen los desarrollos inmobiliarios con
destino habitacional, es prudente que en el estudio tcnico (dentro de las fases
operativas de un proyecto de inversin) y de factibilidades se conozca lo que
permite la norma en cuanto a la ocupacin de la tierra. Asimismo, como hemos
observado en temtica de promocin inmobiliaria, se puede apreciar la
posibilidad de adaptacin de las medidas en parcelas de sectores suburbanos,
tras la modificacin de superficies de lotes, a fin de contribuir a la promocin y
desarrollo inmobiliario desde la rbita oficial. A modo de ejemplo, veamos el
anlisis siguiente de la figura 8 (Recordemos que, segn Ordenanza 8.25611 de la
Municipalidad de la Ciudad de Crdoba y sus modificaciones:
Factor de ocupacin del suelo (F.O.S.): coeficiente fijado por la

Municipalidad para establecer la superficie cubierta edificable de
una parcela en su proyeccin horizontal sobre el terreno.
11
Ordenanza N. 8.256. (30 de diciembre de 1986). Ocupacin del suelo dentro del ejido municipal.
Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad de Crdoba.
28
Factor ocupacin total (F.O.T.): coeficiente fijado por la

Municipalidad para establecer la superficie cubierta edificable en
una parcela12.
Figura 8: Informe FOS/FOT
Fuente: Copertari (como se citado en Ibez, 2015, p. 118).
Veamos el impacto de aplicacin en lote de 12.00 m x 30.00 m, superficie de 360

m 2:
En Zona G3 el FOS es del 70 %, y el FOT, de 2 %. Significa que podremos edificar
como mximo una proyeccin de 252 m2 sobre el terreno. Ello resulta de
multiplicar los 360 m2, superficie total del lote, por el 70 % (360 m2 x 0.70 = 252
m2). Y podremos tener una ocupacin total de 720 m2, que resulta de multiplicar
la superficie del terreno por el factor 2 (360 m2 x 2 = 720 m2). Este valor, restado
a la ocupacin del suelo y dividido por los niveles que nos determina la altura
mxima, nos dar aproximadamente la cantidad de m2 a edificar por piso.
Vemos que esta zona es de planta baja, ms tres niveles, por tener una altura
mxima de 12 m, es decir:
720 m2 252 m2 = 468 m2 % 3 = 156 m2
En Zona F3 el FOS es del 60 %, y el FOT, de 1 %. Significa que podremos edificar

como mximo una proyeccin de 216 m2 sobre el terreno. Ello resulta de
multiplicar los 360 m2, superficie total del lote, por el 60 % (360 m2 x 0.60 = 216
m2). Y tendremos una ocupacin total de 360 m2, que resulta de multiplicar la
superficie del terreno por el factor 1 (360 m2 x 1 = 360 m2). Este valor, restado a
12
Cap. Primero, 1, Normas generales, p. 4. Ordenanza N. 9.387 (y modificatorias). Cdigo de Edificacin

(texto ordenado). Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad de Crdoba.
29
la ocupacin del suelo y dividido por los niveles que nos determina la altura
mxima, nos dar aproximadamente la cantidad de m2 a edificar por piso.
Esta zona es de planta baja, ms dos niveles, por tener una altura mxima de
10.50 m, es decir:
360 m2 216 m2 = 144 m2 % 2 = 72 m2
Es de suma importancia estar actualizados en cuanto a la informacin que arroja

el Cdigo de edificacin comunal13, ya que se pueden suscitar variantes
importantes en sus ordenanzas, que modifiquen la ocupacin del suelo en una
ciudad, y ello ser conforme al proyecto urbanstico que lleve adelante cada
gestin en la administracin pblica municipal.
En el mbito de los negocios inmobiliarios, si bien el corredor no

es quien disea, proyecta, promueve o desarrolla individualmente
un proyecto de inversin inmobiliaria (ya que es un trabajo
multidisciplinario), aun as debe estar informado de las
competencias que inciden en su mbito de gestin, a fin de poder
asesorar correctamente a su cliente para el eventual negocio.
13
Ordenanza N. 9.387. (21 de noviembre de 1995) [y modificatorias]. Cdigo de Edificacin (texto

ordenado). Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad de Crdoba.
30
Ests preparado para recibir al cliente propietario

de un terreno en un barrio tradicional, que desea
promocionar la construccin de un edificio porque
le informaron que su inmueble vale mucho y que
puede construir en altura? Cmo abordaras el
negocio que te consulta un propietario de un
predio suburbano que desea disponerlo para la
promocin de un conjunto inmobiliario? Estos
clientes estarn bien orientados en cuanto a las
factibilidades tcnicas que autoriza el Cdigo de
edificacin de tu ciudad? Si la ordenanza municipal
no contempla la posibilidad de llevar adelante la
idea del proyecto inmobiliario, se puede efectuar
alguna gestin ante el rgano ejecutivo o el
legislativo?
4.3. Impacto crowdfunding en los

negocios inmobiliarios
El novedoso vocablo crowdfunding se emplea para designar al financiamiento
colectivo (Loogic-Lnzanos S.L., 2015, http://www.lanzanos.com/como/
funciona/). Se refiere a un grupo de personas que realizan distintos tipos de
aportes o inversiones por medio de plataformas virtuales que los conecta y
comunica en lnea. En nuestro pas, es un mecanismo muy reciente y de poco
empleo. La novedad no resulta an confiable hasta tanto se conozca el desarrollo
del proceso y la evidencia de gestin que desplieguen los intermediarios,
31
aquellos que organizan la plataforma y conectan a los grupos para realizar

aportes y, por ende, hacer negocios.
Esta herramienta de financiamiento se presenta para el empleo en todo tipo de
negocio posible, sea la produccin de bienes o servicios llevada a cabo por
personas particulares, o bien por empresas de negocios, emprendedores,
promotores, entre otros. Se busca el fondeo financiero o conformacin de
pozos a fin de ejecutar proyectos que en ocasiones logran recaudar miles de
millones al ao, en conjunto.
Una modalidad de financiamiento colectivo muy usual en Argentina es la
recoleccin solidaria de fondos con una finalidad destinada a la ayuda. Se
conforma la plataforma para promover, conectar a todos los contribuyentes e
informar los resultados de la beneficencia, y la accin se complementa con la
apertura de cuentas bancarias. Cabe agregar que el mnimo aporte que pueda
realizar una persona se multiplica por la cantidad de personas de la comunidad
que generan un aporte del mismo, menor o mayor importe. La diferencia en el
fondo estar dada no por la calidad del aporte, sino por la cantidad de
aportantes.
Figura 9: Financiamiento colectivo
Fuente: PromocinMusical.es, s.f., recuperado de http://goo.gl/2xfxJB
Pasos del crowdfunding inmobiliario:
La Empresa selecciona los proyectos que tengan el menor riesgo

constructivo, financiero y comercial.
Promociona y publicita los proyectos en plataforma virtual.
32
Luego, una fiduciaria reconocida arma la estructura legal (fideicomiso)

para permitir el acceso de los inversores.
Los clientes e inversores son captados y atendidos por las inmobiliarias,

que les ofrecen los productos (a futuro); tambin, de forma individual,
pueden autogestionar su inversin a travs de la web.
Una vez determinado el proyecto, el sitio centraliza y coordina la

interaccin de los clientes con el fideicomiso, para completar el fondeo
necesario; inclusive, se prev retroalimentacin.
Una fiduciaria reconocida y externa a la empresa de crowdfunding

administra los fondos, para asegurar el manejo transparente de
los mismos, de modo de cumplir el objetivo del contrato de fideicomiso.
Concluido el perodo de suscripcin o logrados los fondos previstos, se

destina el activo a nombre del fideicomiso. La fiduciaria se encarga de
administrar el activo y de entregar los beneficios, conforme el plazo
pactado por los inversores en el contrato (Lopo, 2015).
El Crowdfunding para el Real Estate comenz hace unos aos

en los EE.UU y ya se crearon ms de 200 compaas que brindan
este servicio [administran la plataforma].
El mercado de Crowdfunding inmobiliario factur 1.5 billones
en el 2014 y tiene pronosticado 2.5 billones para el 2015,
posicionndose como uno de los sectores de mayor crecimiento
y aceptacin por los usuarios finales que validaron este nuevo
modelo de negocios.
Algunos de los drivers que impulsaron la aplicacin del
financiamiento colectivo de proyectos a la industria inmobiliaria
son: [Vase la imagen que sigue].
33
Figura 10: Crowdfunding para el real estate
Fuente: Lopo, 2015, recuperado de http://goo.gl/6pSwWb
Las opiniones sobre el crowdfunding sern positivas en la medida en que la

empresa que lleve adelante la administracin de la plataforma brinde confianza
y evidencie la seguridad en los fondos recaudados. Siendo as, se benefician
todas las partes que componen el engranaje del sistema: la administradora de la
plataforma, los ahorristas e inversores y los desarrolladores de la idea. Dicho
sistema estar centralizado en una oportuna herramienta jurdica (fideicomiso),
donde se determinen los beneficios. Asimismo, el plan estratgico que liga al
desarrollo con la plataforma permitir la retroalimentacin continua del
proyecto tras la consideracin de previsiones financieras ante los vaivenes del
mercado.
34
4.4. Arrendamientos rurales y aparceras

Las relaciones contractuales emergen ante la posibilidad de negocios, y la
propiedad inmueble rural genera una serie de alternativas econmicas que estn
ligadas a la produccin y la economa.
Por su parte, el management es una herramienta de trabajo que permite eficacia
en toda gestin de negocios. El campo, inmueble con capacidad de produccin y
de beneficios econmicos, no est excluido de la nmina del gerenciamiento
eficiente.
En la economa global se evidencian nuevas terminologas que tienden a dar
forma y presencia a la administracin de negocios agropecuarios. En ese sentido
surge la agrobusiness, la que centralizara (en va de principio) el perfil de
personas jurdicas (empresas, sociedades) que revolucionan la tcnica del
management, a fin de optimizar todos los recursos de impacto directo sobre el
tipo de propiedad rural y su produccin.
En la actualidad, hasta el propietario de un campo (productor

agropecuario) sabe y comprende la necesidad de tener
estratgicamente organizada su gestin de produccin, lo cual
favorece no solo a su patrimonio, sino que, por ser produccin
primaria, tiene un efecto directo sobre el consumidor y, por ende,
sobre la economa del pas.
Las tecnologas y las herramientas administrativas han logrado adecuar y

desarrollar desde la produccin primaria, con el laboreo de la tierra tradicional,
una produccin eficiente y tecnificada de productos primarios. Dichos productos,
en la actualidad, se ven comprometidos con normas legales y ambientales, como
as tambin con obligaciones tributarias, variabilidades de precios negociables,
crditos y financiacin, consumo interno y externo, gravmenes, exenciones,
equipamientos e innovadores implementos de labranza, dispositivos de
seguridad, plagas ambientales, inundaciones, anegamientos, sequas, entre un
sin nmero de impactos que, de acuerdo al rubro de explotacin, pueden
35
suceder. Por ello, es oportuno tomar las previsiones del caso, lo cual se puede
lograr si se tiene una efectiva organizacin de administracin rural.
Figura 11: Agrobusiness

La agrobusiness muestra ciencia con un fuerte enfoque en: la
iniciativa empresarial, la innovacin en la agricultura, la
alimentacin, la bioenerga y las tecnologas.
Fuente: GIBAA Associates, s. f., recuperado de http://goo.gl/HTTLyF
Los agronegocios consideran todas las actividades econmicas asociadas a la

produccin que genera el inmueble rural, entre las que podemos detallar:
1) el negocio inmobiliario rural (el campo y su valor, compraventa,
arrendamientos);
2) la produccin agropecuaria (agrcola, ganadera o mixta, tambin otras
variantes, p. ej.: forestal);
3) produccin de insumos y equipos inherentes para la produccin (bienes
de capital);
4) trayecto del producto hacia la comercializacin (centro de acopio silos
y almacenamiento, ferias ganaderas remates, frigorficos, clasificacin
del producto granos, carne, empaque y distribucin interna o
externa);
36
5) Industrializacin y mercado de consumo; logstica; precio del producto al

intermediario y/o directo al consumidor.
El proceso de administracin agropecuaria constituye una especialidad, ya que

son muchos los factores que se integran en este tipo de produccin. No obstante,
el manejo principal de un campo nace del trabajo cotidiano que se inicia con el
producto originario puesto en la tierra (semilla/animales) y sigue con la tarea de
preservarlo en el tiempo necesario hasta que logre su terminacin (en ganado:
peso indicado para faenar, en cultivos: listo para cosecha) o estado efectivo para
la comercializacin.
La administracin traza un plan en donde se evidencia un antes (la tierra, el
campo y sus condiciones), un durante (siembra o pastoreo de invernada y cra) y
un despus (comercializacin del producto). En este proceso puede surgir una
serie de relaciones contractuales tales como, por ejemplo, el arrendamiento
rural y la aparcera, entre otros.
4.4.1. Caractersticas de la relacin contractual

Para abordar el contenido contractual en la lectura, es necesario tener presente
que este tipo de contratos se regulan por una ley especial y no estn
contemplados de manera directa en el Cdigo Civil y Comercial (si bien le
compete la regulacin general de los mismos). Se rigen en Argentina por la Ley
13.246/4814, modificada por la Ley 22.298/8015 de arrendamientos y aparceras
rurales.
En materia de derecho agrario, el primer antecedente en nuestro pas es el
Cdigo Rural Argentino, que se dict para Buenos Aires por medio de la Ley
469/186516, redactado por Valentn Alsina, el cual, en su momento, fue modelo
para otras provincias y pases vecinos. Pero al sancionarse el Cdigo Civil en
186917, redactado por Dalmacio Vlez Sarsfield, muchas de las disposiciones del
Cdigo Rural se tornaron inconstitucionales. Sin embargo, no fue derogado
expresamente, ya que los usos y costumbres, como as tambin la sancin de
numerosas leyes nacionales y aun provinciales ratificaron o rectificaron sus
14
Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Rgimen legal.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
15 Ley N. 22.298. (09 de octubre de 1980). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Ley 13.246 - Modificacin.
Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina.
16 Ley N. 469. (31 de octubre de 1865). Cdigo Rural. Honorable Senado y Cmara de Representantes de la
Provincia de Buenos Aires.
17 Ley N. 340. (25 de septiembre de 1869). Cdigo Civil. Su aprobacin. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
37
contenidos, los que alteraron significativamente la vigencia jurdica de dicho

Cdigo original y su valor normativo.
Hay quienes indican que Vlez Sarsfield no consider la temtica en el Cdigo
Civil18, frente al el planteamiento poltico que se suscit al prohibirse la enfiteusis
en nuestro pas, en virtud de que el Estado era quien generaba los contratos de
arrendamiento y aparcera de manera discrecional, favoreciendo no
directamente al sector rural, sino a compromisos personales y polticos, tanto
nacionales como extranjeros.
Tabla 4: Enfiteusis en Argentina

El Estado como arrendador / locador rural
La Ley de Enfiteusis en Argentina (1826)19, dictada por el Primer Presidente de
las Provincias Unidas del Rio de la Plata, Bernardino Rivadavia, indicaba que
las tierras pblicas tenan prohibida su enajenacin, pero provean al gobierno
de rentabilidad.
Sus objetivos eran: distribucin racional de la tierra para la explotacin y pago
de canon al gobierno, diversificacin de la produccin rural, fomento de la
agricultura y de la creacin de una nueva clase social media conformada por
colonos (inmigrantes labriegos) de all nace la necesidad de implementar la
unidad agro-econmica, entre otros.
El efecto negativo en nuestro pas se evidenci cuando este sistema de alquiler
de tierras fiscales no logr alcanzar los objetivos sociales y econmicos para
los que haba sido implementado, ya que las tierras fueron acaparadas y
entregadas a limitados productores, generando los latifundios.
Fuente: Adaptado de Heil, 2014, recuperado de http://goo.gl/yVENZL
La actual normativa que rige en nuestro pas es la Ley de Arrendamientos Rurales

y Aparceras N. 13.246/48 (modif. Ley 22.298/80)20. Muchos estudiosos en la
materia indican que nos encontramos ante un texto legal desactualizado, que
regula los contratos de arrendamiento y aparcera desde una perspectiva que,
en cierta medida, difiere de la realidad de la produccin agropecuaria en nuestro
pas, dado al avance de la ciencia y las tecnologas agropecuarias, los productos
y servicios negociables en el rubro, las reglas del mercado de consumo interno y
18
Ley N. 340. (25 de septiembre de 1869). Cdigo Civil. Su aprobacin. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
19 Ley de enfiteusis. (06 de Febrero de 1826). Congreso General Constituyente de la Repblica Argentina.
20 Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Rgimen legal.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina. Modificada por Ley N. 22.298; B.O.: 09/10/1980.
38
externo, el impacto de las economas globales, el medio ambiente y la

sustentabilidad.
No obstante, abordaremos las relaciones contractuales que hoy nos indica la
norma, las que ciertamente el profesional martillero y corredor debe conocer al
momento de una eventualidad de negocios inmobiliarios rurales que tienen
vinculacin directa con la produccin.
En este campo de gestin, el profesional martillero y corredor

debe trabajar desde la perspectiva de la mobiliaria e inmobiliaria
rural. Necesariamente, surgir una serie de negocios relacionados al
inmueble sujeto a la explotacin agropecuaria, por lo que deber
visualizar que son muchas las alternativas de negocios (nichos)
sobre los que es necesario profundizar e incorporar a su oficina o
empresa de servicios inmobiliarios.
Hay ocasiones donde los propietarios de campo residen en la ciudad y por

motivos personales no pueden llevar adelante la explotacin del inmueble. Por
ello, es oportuno tener a mano posibilidades contractuales que permitan asistir
con un correcto asesoramiento a estos clientes, a fin de que alcancen ambas
partes un beneficio econmico tras el arrendamiento rural e inclusive considerar
la posibilidad de contratos accidentales como la aparcera o un eventual
pastoreo.
Consideremos otro ejemplo: hay personas que simplemente son intermediarios
en el rubro ganadero: adquieren lotes de bovinos en subasta, pero no son
propietarios de un campo. Los animales, necesariamente, deben ser traslados a
un espacio para el pastoreo hasta tanto determine el intermediario ganadero
otro negocio. Por lo tanto, se hace indispensable mantener un fluido contacto
con el martillero de ferias ganaderas para las variables posibilidades de negocios;
si no es un rematador de hacienda, podr ser entonces un productor
agropecuario o un asociado a una entidad agraria; simplemente basta con que
sea un profesional decidido a formarse e informase para brindar el mejor servicio
profesional y generar el negocio eventual.
39
Figura 12: Arrendamientos rurales
Fuente: Prensa Marca Lquida Agropecuaria, 2015, recuperado de http://goo.gl/sdIHOk
El contrato agrario es uno de los medios que le da vida al campo, como empresa
productora, que le permite la posibilidad de generar rentabilidad y capitalizacin
con ingresos de produccin en plazos determinados (ciclos productivos), cuyas
caractersticas generales se destacan como:
la vinculacin de un sujeto al goce de la tierra, donde se evidencian

beneficios compartidos;
la obligacin de sujetos: propietario y empresario-productor, en una

relacin consensuada para el uso temporario de la tierra;
la iniciacin de la actividad agraria, siendo en definitiva el contrato parte

de la organizacin en el derecho a la explotacin y la obligacin en
cumplir con el canon determinado.
Tabla 5: Caracteres del contrato

Caracteres del contrato agrario
Guardan una finalidad productiva comn, de trascendencia no puramente
econmica, sino tambin social.
Constituyen un elemento necesario para la creacin y ejercicio de la empresa
o explotacin agraria.
Existe una limitacin al principio de autonoma de la voluntad de las partes,
por estar supeditadas a ciertas formas contractuales tpicas, en virtud de la ley
o los usos y costumbres. (Este punto guarda relacin con la finalidad y funcin
de los contratos agrarios).
40
Su ejercicio es continuo, en razn de que estn asociados a la produccin de

frutos biolgicos que admiten interrupcin de un proceso natural continuo no
determinable por el hombre (p. ej.: tiempo de siembra/tiempo de cosecha).
La temporalidad est ligada al ciclo natural (vegetal o animal) y a las
particularidades de la explotacin.
Fuente: Adaptado de Carranza Torres, 2006.
Segn nos indica Carranza Torres (2006), La normativa nacional regula sobre los
siguientes contratos agrarios: arrendamientos y aparceras (agrcola y pecuaria),
por lo que:
Habr arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a

conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta
urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotacin
agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones, y la otra a
pagar por ese uso y goce un precio en dinero21.
El contrato presenta, consecuentemente, los siguientes caracteres: consensual

(se perfecciona con el consentimiento expreso de las partes, y la ley impone que
sea escrito ad probationem), oneroso (beneficios econmicos), bilateral
(obligaciones para ambas partes), conmutativo (las prestaciones se hallan
determinadas desde el principio para las partes), formal (debe ser redactado por
escrito, exigido como medio de prueba y no como solemnidad), intuitu personae
(si bien este carcter no se presenta con la intensidad de la locacin en general,
se podra decir que lo intuitu es en relacin con la profesin agropecuaria22), de
tracto sucesivo (es propio de los contratos agrarios en general y est ligado al
ciclo biolgico, climtico y de produccin).
Habr aparcera cuando una de las partes se obligue a entregar a

otra animales o un predio rural con o sin plantaciones, sembrados,
animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotacin
agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones, con el objeto
de repartirse los frutos23.
21
Art. 2, Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Rgimen legal.
22 Art. 7, Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Rgimen legal.
41
El Dr. Carranza Torres (2006) indica, dentro de las caractersticas de la aparcera,

que el mismo es un tpico contrato de colaboracin que rescata una antigua
forma de vinculacin de fuerzas econmicas agrarias, siendo su anterior
denominacin el contrato de colonato. Esta relacin contractual, en la
actualidad, nos brinda una pista para arribar al concepto de colaboracin
empresaria.
Tipos de aparcera:
Agrcola: el contrato estar destinado a la actividad del agro con la

produccin en granos, o a sembrar y cosechar (semillas de cereales,
oleaginosas y legumbres, entre otros), con la finalidad de distribuirse los
beneficios de la forma que hayan convenido las partes.
Pecuaria: el contrato est vinculado a la produccin ganadera,

produccin con semovientes (bovinos, equinos, ovino, caprino). Los
beneficios econmicos surgen directamente del tipo de producto
(naturaleza animal).
Mixta: el contrato ser efectuado sobre la base de una produccin agropecuaria (las dos tareas rurales de manera simultnea) tras la ejecucin
de una explotacin mixta.
Tabla 6: Contratos agrarios usuales
Regulacin
Vinculacin
Objeto
Regulacin
Contrato de
Arrendamiento
Ley 13.246/48
Obligaciones, derechos,
plazos.
Formal (art. 4024).
Conmutativo.
Fundo rural.
Contrato de Pastaje
Atpico.
No formal.
Contrato de Aparcera
Ley 13.246/48
Obligaciones, derechos,
plazos.
Formal (art. 4025).
Asociativo.
Fundo rural.
Contrato de Pastoreo
Contrato accidental (hasta
1 ao resulta excluido de
la Ley 13.246/48).
24
42
Vinculacin
Objeto
Conmutativo.
Frutos, hierbas,
vegetales, de
naturaleza consumible
por semovientes.
No formal salvo
homologacin (art. 3926).
Conmutativo.
Fundo rural.
Fuente: Adaptado de Carranza Torres, 2006.
Es necesario que el profesional martillero y corredor tome conocimiento de la

reglamentacin especial que rige en nuestro pas para este tipo de contratos,
pero, ms an, que comprenda que el inmueble rural viabiliza una gran variedad
de posibilidades de negocios. En dicho mbito tambin se incursiona en
innovadoras relaciones contractuales, atento al avance de las tecnologas, la
evolucin de la administracin y el impacto legal y econmico que recae en este
tipo de negocio. Entre las relaciones contractuales que se pueden evidenciar, se
mencionan, a modo de ejemplo: contrato sobre frutos futuros, franquicia
ganadera, locacin de vientres, pools de sembrados, contrato de colaboracin
agraria, contrato para la utilizacin de maquinarias o alquiler de implementos
agrcolas, leasing para maquinarias, entre otros.
Asimismo, es importante que el profesional tenga presente la funcin social y
ambiental del contrato, aquella que prev el Cdigo unificado. As lo expres la
comisin redactora en los Fundamentos del Anteproyecto de Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin (2012):
La funcin ambiental es transversal a todos los contratos: se aplica

tanto a las empresas como a los consumidores. Esta funcin le
permite a un juez moderar la colisin entre el ejercicio de los
derechos individuales y el de los colectivos, como el ambiente.
(Comisin para la elaboracin del proyecto de Ley de reforma,
2012, p. 126).
26
43
Como futuro martillero y corredor, has pensado en

una oficina mobiliaria e inmobiliaria rural? Puedes
visualizar las distintas oportunidades de gestin
profesional que surgen del negocio agropecuario y
que estn en vinculacin con nuestra profesin?
4.5. Consideraciones sobre el derecho

real de superficie
La vigencia del nuevo Cdigo Civil y Comercial en nuestro pas ha generado una
buena perspectiva para variadas posibilidades en los negocios inmobiliarios. A
esto lo podemos comprobar mediante el nmerus clausus de derechos reales
que hoy evidencia la norma; ms an, en el innovado lineamiento jurdico que
regula a los contratos en general, en particular y de consumo.
Los actores del sector (promotores y desarrollistas, intermediarios, productores
y consumidores) estn atentos a los cambios que se generarn en el mercado
del ladrillo. De igual modo ocurri en su momento, cuando se sancion la Ley
de Fideicomiso (24.441/9427), la que tras la aplicacin de la herramienta jurdica
en nuestro pas, logr inmediatamente generar desarrollos con la participacin
de varios sectores del rubro inmobiliario.
El derecho real de superficie est contenido en la Ley 25.509/0128, la que regula
solo sobre el derecho real de superficie forestal constituido, en favor de terceros,
por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de
forestacin o silvicultura. Pero actualmente, con la vigencia del Cdigo unificado,
27
Ley N. 24.441. (16 de enero de 1995). Vivienda y construccin. Financiamiento-Leasing. Honorable

28 Ley N. 25.509. (17 de diciembre de 2001). Forestacin. Derecho Real de superficie forestal. Honorable
44
se amplan sus variantes de aplicacin en el uso. Por ello, se expresa que

coexisten, pero separados, tanto el derecho real de superficie (temporario) con
el derecho real de dominio (perpetuo) de la propiedad que el titular registral
posee.
El derecho de superficie se encuentra regulado en el Cdigo unificado a partir del
artculo 2.114 y hasta el 2.128 inclusive29. El mismo puede constituirse sobre un
inmueble o sobre partes materialmente determinables de un inmueble. Es un
derecho real temporario cuyos plazos mximos varan entre 50 o 70 aos, segn
el tipo de uso (plantaciones o construcciones). Asimismo, el superficiario puede
constituir derechos reales de garanta y, adems, afectar la construccin al
rgimen de propiedad horizontal.
Negocio inmobiliario. El nuevo Cdigo pide nuevos modelos mentales para
pensar cmo es el negocio inmobiliario de los prximos aos. El que tenga un
buen timing y haga el clic ms rpido podr aprovechar mejor los nuevos
derechos. (Kreimer, citado por Redaccin LAVOZ, 2015, http://goo.gl/
WXHkbW).
El Cdigo nos indica que el derecho de superficie debe ser otorgado por el dueo
de un inmueble, es decir, el propietario; en el rubro de los negocios inmobiliarios
urbanos, se podran considerar las posibles perspectivas:
29
Se puede dar el derecho de superficie para continuar la construccin

sobre el inmueble, sabiendo que hay un plazo de hasta 70 aos, ya que
tiene un costo hundido o consumido por el tiempo que no hay que
reponer. Es como trazar una lnea entre el negocio inmobiliario paralizado
y la nueva promocin, para avanzar sobre el mismo proyecto o sobre una
nueva propuesta.
Se puede vender un departamento o un terreno de un loteo, desarrollado

sobre un derecho de superficie, pero teniendo en cuenta que ese negocio
tiene un plazo pre-establecido. Cuando se vence el plazo, el dueopropietario del dominio se queda con lo desarrollado. Recordemos que
el dueo del derecho de superficie tiene un Ttulo de Propiedad, pero no
es a perpetuidad, como el dominio, sino temporario.
Arts. 2.114 a 2.128. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
45
Tabla 7: Perspectiva en el negocio inmobiliario
Datos clave que cambian la perspectiva de usufructuar un inmueble.

Datos segn el consultor Nestor Kreimer
Me animo a construir algo sobre una tierra alquilada, porque con 50 aos
tengo tiempo de recuperar la inversin? (Novedad para Argentina, no as para
otros pases latinoamericanos y desarrollados, ya que el derecho sobre un
inmueble ahora ofrece tres posibilidades: la superficie rasante, la tierra o el
inmueble que est sobre ella; el subsuelo, y el vuelo espacio areo).
Una plaza es un espacio pblico. Se puede pensar en un centro comercial
debajo de una plaza? (Se podr entonces fijar un canon a perpetuidad a favor
del municipio que le genere ingresos por permitir el uso del subsuelo, sin
alterar la utilidad social de una plaza).
El nuevo Cdigo permite alquilar el espacio areo de un inmueble y construir
arriba, ya que se lo puede arrendar por 20 o por 70 aos; pasado ese tiempo,
la construccin quedar para el dueo del titular de la superficie. Pero qu
me importa m, si en ese plazo pude recuperar la inversin? perspectiva de
un desarrollador.
Fuente: Adaptado de Redaccin LAVOZ, 2015, recuperado de http://goo.gl/WXHkbW
El futuro martillero y corredor debe estar atento a todas las alternativas que hoy
nos propone el mbito de los negocios inmobiliarios, los que ciertamente han
tenido un significativo impacto desde la rbita legal que nos impone, en materia
de derechos reales, el nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
46
Referencias
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Ley N. 469. (31 de octubre de 1965). Cdigo Rural. Honorable Senado y Cmara de
Representantes de la Provincia de Buenos Aires.
Ley N. 22.298. (09 de octubre de 1980). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Ley
13.246 - Modificacin. Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina.
47
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49

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Mdulo 4

4.1. Gestin de administracin en

Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, los barrios

El desarrollo de los clubes de campo se logra en nuestro pas dentro de tres

Art. 2.073. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

La evolucin de estos desarrollos inmobiliarios se logra con

Figura 1: Inicio del Tortugas Country Club

Fuente: Clrici, 1949, recuperado de http://goo.gl/DWSxQJ

El impulso de los promotores o desarrolladores (basados en la

Un hito lo representa el desarrollo Los Lagartos C.C. (1968), el que, en una

En esta etapa comienza el empleo de su denominacin en castellano: club de

En los primeros aos de la dcada del 90, se evidencian en todo

El consumidor de productos inmobiliarios demuestra preferencia

Figura 2: Barrio privado (cerrado)

La innovacin habitacional propuesta en los desarrollos

barrios tradicionales hacia los mega-emprendimientos o desarrollos

ganancias, IGM [ndice de Gestin Municipal, en cuanto al pago por tasas

Para esta reorganizacin, debern labrarse actas y, por medio de

En va de principio: Adems se incorporarn las normas que rigen

Hasta tanto no se establezcan los plazos de readecuaciones y el dictado

2.081. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

El marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se

2) La organizacin que lleva adelante el profesional que administra un club

Como toda persona jurdica, debe realizar una rendicin de

Sintticamente, todas las personas jurdicas, incluidos los

Asimismo, cada consorcio deber llevar los libros contables

Tambin es destacable que en los conjuntos inmobiliarios

Art. 2.068. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Tabla 1: Bases para el modelo de administracin

Abordar la tarea de intendente, director o gerente (segn

interpretar el espritu del Reglamento (o Estatuto), a fin de aplicar

4.1.1. Consideraciones jurdicas. Administracin

servicios comunes. Ratifica que la persona jurdica se configura bajo el

Estas formas originarias de sujecin y administracin se suscitaron de hecho;

Figura 4: Conjunto inmobiliario

Fuente: [Imagen intitulada

Conjuntos inmobiliarios. Administracin

Persona: entidad jurdica (constituida comnmente como sociedad) que

habitacional o comercial (segn indique el Estatuto), quien ser titular

Tarea ejecutiva (administrador):

Planos del Club. Memoria tcnica.

o detalle de las superficies afectadas con destino a esparcimiento,

Figura 4: Portfolio administrativo contable

Rendicin de cuentas (mensual y anual):

(Su moladidad de pago podr ser: por dbito,

Contratacin (empresas de servicios y obra):

Sistema financiero y contable:

Fuente: Elaboracin propia.

Es oportuno destacar la complejidad (debido a su magnitud) que representa

2) Comisin directiva/directorio, organismos que coadyuvan (reas de

En la gestin de administracin de un conjunto inmobiliario se

Tabla 2: Organizacin en country y barrios privados

En los countries y barrios cerrados hay una cierta estructura ideal de

integrados por socios o copropietarios, y la ltima, que es rentada, es elegida

4.2. Desarrollo y promocin del producto

Ley N. 24.441. (22 de diciembre de 1994). Vivienda y construccin. Financiamiento-Leasing. Honorable

surge la relacin directa del empleo de la expresin desarrollos inmobiliarios

4.2.1. Estudio del mercado/plaza

abordar una investigacin completa y segmentada del rubro inmobiliario

obtener informacin cuantitativa e informacin cualitativa (mercado,

conocer el perfil de los consumidores (determinar target, poder

estudiar las factibilidades (establecer concepto o tipologa de vivienda

inversin/financiacin posible: determinacin de fondo originario o