Plan de Negocios Fraccionamiento (2000 VIV) Julio 2016

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE
OBRAS/PROYECTOS Y
CONSTRUCCIONES GACRIJE, S.A.
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Plan de negocios para el Desarrollo y

Ejecucin del Proyecto Habitacional
Las Adelitas,
en Tapachula Chiapas

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NDICE
I.-INTRODUCCION.
a) Carta Introductoria
b) Resumen Ejecutivo
4
5
II.- DESCRIPCION DE LA EMPRESA
III.-MERCADO
13
IV.- DESARROLLO Y PRODUCCION
21
V.- PLAN DE MARKETING
37
VI.- FINANZAS
39
VII.-NECESIDADES DE FINANCIAMIENTO
45
VIII.- EVALUACION DEL PROYECTO
45

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I.
INTRODUCCION
a) CARTA INTRODUCTORIA
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b) RESUMEN EJECUTIVO
GRUPO CONSULTOR CENTRO DE OBRAS (Ing. Mario Valds Mondragn) Y PROYECTOS
Y CONSTRUCCIONES GACRIJE, S.A. DE C.V. (Ing. Federico Flores Flores), que en lo
sucesivo denominara la EMPRESA, estn asociados y formalizados conforme a un contrato
por Asociacin en Participacin No. MFVM / FFF-001/2016 para este proyecto y en forma
conjunta proponen este Plan de Negocio; nuestra Empresa est organizada con personal
ejecutivo, administrativo y operativo de experiencia en la consultora, administracin, control,
procura, supervisin y construccin de vivienda, obra civil y elctrica, con amplia capacidad
en la planificacin estratgica de construccin, procura de materiales y manejo de recursos
humanos.
La empresa planea desarrollar el proyecto, construir y vender viviendas de tipo social para
personas de ingresos medios, para cubrir la necesidad bsica habitacional y de seguridad, de
los segmentos de poblacin trabajadora, en la Ciudad de Tapachula, Chiapas, en el predio en
negociacin ubicado en el KM 287.5 de la Carretera Costera Tramo Tapachula- Huixtla,
Municipio de Tapachula, Chiapas
El Municipio de Tapachula, Chiapas, Mxico, cuenta de acuerdo al ltimo censo INEGI 2010
con 320,451 Habitantes y la Ciudad de Tapachula con 202,672 Habitantes, concentrando el
63.5 % de la poblacin del municipio. Densidad de poblacin 325.78 Habitantes/Km , Colinda
al norte con los municipios de Huehuetn, Tuzantn, Motozintla y la Repblica de Guatemala;
al este con la Repblica de Guatemala, los municipios de Cacahoatn y Tuxtla Chico; al sur
con los municipios de Tuxtla Chico, Frontera Hidalgo, Suchiate y el Ocano Pacfico; al oeste
con el Ocano Pacfico y los municipios de Mazatn y Huehuetn.
La fuente de ingresos principal para este el proyecto de desarrollo habitacional, se pretende
sea a travs de socios y/o de crditos con instituciones financieras
Nuestro cliente principal ser INFONAVIT y el mercado objetivo, es la atencin del potencial
de 13,000 trabajadores cotizantes y que califican, en diferentes segmentos y cajones, de
acuerdo a datos proporcionados por dicha institucin. Partiendo de esta base los segmentos y
cantidad de trabajadores son 6,000 de 1 a 2.6 salarios, 3,700 de 2.7 a 4 salarios y 3,300 de
4.1 a 11 salarios, adems 1500 trabajadores con oportunidad de solicitar su 2do. Crdito.
La empresa cuenta con una estructura organizacional constituida por un Administrador
General, una Direccin General y Tres Gerencias, Gerente De Finanzas Y Administracin,

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Gerencia de Ingeniera y Construccin y Gerencia de Gestin y Ventas, compuesta en una

estructura organizacional flexible de acuerdo a la complejidad de los proyectos.
La empresa tiene Planes de Calidad para los proyectos y Diecinueve Procedimientos
administrativos de trabajo para cada una de las Gerencias antes mostradas.
Para el Proyecto denominado Fraccionamiento Habitacional Las Adelitas, en Tapachula,
Chiapas, la empresa, realiz el anteproyecto consistente en:
Plano de Lotificacin y urbanizacin ( Terminado para tramite de permiso en
Municipio)
Plano de Acceso al fraccionamiento (Primera Etapa del Fraccionamiento)
Plano de localizacin de Centro Comercial ( Cuarta etapa del proyecto)
Plantas arquitectnicas de 3 modelos de casa habitacin
El terreno o predio en el que se tiene programada la ejecucin del Proyecto, an est en
negociacin de compraventa con el dueo actual, la misma forma parte de la inversin y de la
solicitud de recursos financieros, requeridos. Razn por la cual no se ha continuado con el
trmite del permiso de cambio de uso de suelo y de la autorizacin del plano de lotificacin y
urbanizacin del fraccionamiento por parte del Municipio y SEDUE.
El Producto o Proyecto completo consiste en la construccin de 5000 viviendas de inters
social y medio, en un terreno de 1212,816.37 M2; con un costo total del proyecto de
$2,039464,511.21 (USD107340,237.43) incluye: adquisicin de terreno, estudios del predio,
costo de permisos y licencias, costo directo e indirecto de obra; estar dividido en Cinco
procesos con cuatro Etapas de construccin, los que a continuacin se indican:
PROCESO 1.- ACTIVIDADES PRELIMINARES. Se aclara que estas actividades son para
el proyecto completo.
a) Adquisicin del terreno de 1'235,338.00 M2. Por un monto de $123533,800.00 (USD
6501,778.95). El cual se adquirir en tres fases o partes, de liquidacin de pagos,
siguientes:
(i) Primera Etapa: 494,135.20 m2
(ii) Segunda Etapa: 494,135.20 m2
(iii) Tercera Etapa: 247,067.60 m2
b) Escrituracin por un monto de $ 9882,704.00 (USD520,142.32). El predio
completo del proyecto
c) Estudios previos para la gestin y desarrollo de la ingeniera con un costo
estimado de $ 930,000.00 (USD 48.947.37)

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d) Gestin de Licencias y Permisos del proyecto completo, con un costo estimado

de $19,801,625.00 (USD1,042,190.79)
e) Gestin de acreditamiento por INFONAVIT del proyecto: $ 50,000.00 (USD
2,631.58)
f) Desarrollo del Proyecto final ejecutivo consistente en Planos de Ingeniera Bsica,
de detalle, especificaciones, memorias de clculo e Ingeniera de costos relacin
de insumos y control de costos: $ 930,000.00 (USD10526.32)
PROCESO 2.- PRIMERA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en la Construccin
de 1058 viviendas, en 21 manzanas, con un costo de $823232,164.42 (USD
43328,008.65), que incluye actividades preliminares
PROCESO 3. SEGUNDA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en 1581 viviendas,
en 32 manzanas a iniciar al tercer ao del proyecto con un costo de $802986,378.53
(USD 42 262,440.98)
PROCESO 4. TERCERA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en 2436 viviendas,

en 51 manzanas a iniciar al quinto ao del proyecto con un costo de $413245,968.26
(USD 21749,787.80)
La empresa tiene como primicia lograr iniciar con los Procesos 1 y 2, es decir con las
actividades preliminares y la PRIMERA ETAPA de construccin del proyecto, procesos que
cimentaran el resto del proyecto; facilitando la gestin de recursos financieros para las
siguientes etapas, ya que se estara entonces en posesin del predio, de los permisos y
licencias de las diversas autoridades competentes. Que entendemos es de total importancia,
para la confianza de inversionistas o instituciones de crdito, en el proyecto
Para la empresa su estrategia, para lograr la realizacin de este proyecto, es llevar a cabo las
alianzas con empresas constructoras o prestadores de servicios, en forma de subcontratos o
en su caso asociadas, para la ejecucin de alguna de las partes o fases de la obra, as como
con personas fsicas y entidades financieras, para el logro de los recursos financieros.
La fuente de ingresos principal se pretende sea por entidades de crdito o por inversionistas
asociados. Los recursos financieros por crdito o por inversionistas se planearon y
programaron, para ser utilizadas en ministraciones mensuales de acuerdo a la Planeacin y
Programacin de cada etapa.
El monto requerido para actividades preliminares es de 60482.214.00 (USD 3183,274.42),
para compromiso de compraventa de terreno, estudios, pago de derechos, permisos,
licencias, ingeniera y libro de proyecto autorizado para construccin del proyecto completo.
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El monto de los recursos financieros que son necesarios para Primera Etapa del proyecto es
de:$823232,164.42 (USD43328,008.65), (Incluye actividades preliminares), requerido en
ministraciones mensuales de acuerdo a la Planeacin y Programacin del proyecto; los
cuales se proyectan recuperar con su costo financiero agregado y contratado, entre los 18 a
24 meses de iniciado el proyecto, mediante ministraciones por las ventas que oportunamente
se gestionaran con la dependencia INFONAVIT, sindicatos, Gobierno del Estado, Municipio o
empresas del Plan Chiapas, que requieran de esta prestacin para sus trabajadores.
La garanta hipotecaria propuesta es un terreno denominado Encino Gordo de un valor
segn avalu de $ 216228,765.00 (USD 11380,461.32), con una superficie 72 hectreas 7
reas y 62.55 centireas, ubicado anexo a la Colonia Ejido La Bomba y Zacatal Victoria en el
municipio de Cosoleacaque, Ver. y adems una Fianza de Garanta por el monto, emitida por
una institucin certificada.
II.
DESCRIPCION DE LA EMPRESA
MISION
Lograr la satisfaccin del nuestros clientes, proporcionando los servicios en tiempo y forma,
con cumplimiento de especificaciones y de calidad para la construccin de obras de
infraestructura, habitacional, de urbanizacin y mantenimiento integral de la industria
manufacturera
VISION
Ser una empresa competitiva y lder en soluciones integrales para la construccin de obras
de infraestructura, habitacional, de urbanizacin y mantenimiento en la industria
FILOSOFIA EMPRESARIAL
Colaborar para satisfacer la necesidad social de vivienda digna y proveer de viviendas de
bajo costo pero con calidad en la construccin y en sus materiales, para asegurar a los
usuarios una vivienda segura y con plusvala
OBJETIVOS Y METAS DEL PLAN DE NEGOCIOS
Objetivos
Ofrecer para inversin o para financiamiento, un proyecto de un fraccionamiento de viviendas
de inters social, para desarrollo y ejecucin, construidas en apegado a reglamentos y
normas de construccin vigentes y aplicables, de bajo costo, con materiales de buena calidad,
a satisfaccin del cliente

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Lograr generar la confianza de nuestros socios financieros, para que identifiquen el rea de
oportunidad de negocio del proyecto, en su parte inicial o Primera Etapa de arranque y
consolidacin posterior.
Mostrar a los inversionistas o la institucin crediticia de los beneficios y certeza de recuperar
su inversin o capital en el proyecto, a travs de su apoyo financiero a la empresa y que se
cumpla con las proyecciones realizadas.
Tomar como base esta Primera Etapa del proyecto, para as emprender nuevos planes de
inversin en desarrollo de proyectos de vivienda en diferentes zonas de la ciudad o del
Estado, ofreciendo la garanta de su inversin con la pronta gestin de preventas para
aseguramiento de la recuperacin del capital, con el trabajo y profesionalismo, de nuestra
Empresa.
Metas
Lograr el otorgamiento de crdito o aportacin del recurso financiero, por parte de la entidad
financiera o inversionistas, para la Primera Etapa con un costo de: $823232,164.42
(USD43328,008.65), del Proyecto Habitacional Las Adelitas en Tapachula, Chiapas, ya que
esto sera el detonante para el desarrollo y ejecucin del mismo, adems posicionara a la
Empresa en el Estado de Chiapas, como una de las principales en la construccin de vivienda
y de apoyo al cumplimiento del Programa Institucional. Promotora de Vivienda Chiapas 20132018, ya que esta primera etapa coadyuvara en un 7 % a la solucin del problema
habitacional en la Ciudad de Tapachula, Chiapas
Iniciar el proceso de Compra venta del Terreno, en tres etapas de pago, para el proyecto,
iniciando con 49 hectreas de 135 hectreas con un costo no mayor a $49413,520.00 (USD
2600,711.58), formalizando con el actual dueo el contrato de compra venta del predio,
escrituracin e iniciar la primera etapa de gestin de cambio de uso de suelo con la autoridad
municipal y tramite de permisos y licencias de proyecto, con los recursos financieros del
crdito.
Construir 2000 casas en un periodo de 20 meses correspondientes a la Primera Etapa del
Proyecto, a partir de que se tenga autorizado iniciar la obra con la obtencin de la licencia de
construccin emitida por el municipio.
Gestionar el Dictamen de factibilidad con las dependencias del sector, para la autorizacin
del fraccionamiento dentro de sus programas y de esta forma otorgar los financiamientos
para adquisicin de vivienda del trabajador a travs de Dependencias gubernamentales como
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INFONAVIT, FOVISSSTE, con sindicatos o mediante Convenios con empresas privadas, a

largo plazo, a travs de una entidad financiera
Asegurar la venta y revolvencia de capital para atender el compromiso de recuperacin del
crdito o financiamiento
Cumplir las obligaciones con los proveedores de materiales y servicios, para crear una fuerte
y duradera relacin a travs de acuerdos globales con entrega parciales de materiales de
construccin
Conocer el mercado, y obtener informacin que nos permita mejorar el desempeo para las
siguientes etapas del proyecto y las gestiones aplicables al mismo.
Cumplir con las obligaciones financieras, alcanzando un nivel de confianza en la otorgacin
de crditos para las gestiones posteriores.
Colaborar con el Gobierno del Estado y municipio para cumplir con los programas de
vivienda, con un beneficio social toda vez que nuestro mercado objetivo es la clase social con
ingresos medios de la ciudad de Tapachula, Chiapas,
LA EMPRESA
LA EMPRESA est conformada por la Asociacin en Participacin ente GRUPO
CONSULTOR CENTRO DE OBRAS del Ing. Mario Francisco Valds Mondragn y
PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES GACRIJE, S.A. DE C.V., cuyo Administrador nico es
el Ing. Federico Flores Flores
PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES GACRIJE, S.A. DE C.V., fue fundada en el ao 2010,
en la Ciudad de Guadalajara, Jalisco, es una Sociedad Annima, constituida de acuerdo con
con la escritura pblica nmero TRECE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UNO volumen XXIV
Libro II Folio 44280, otorgada ante la fe del licenciado Francisco Javier Hidalgo y Costilla,
Notario Pblico Nmero SEIS, de Tonal, Jalisco, con Registro Federal de Contribuyente es:
PYC101210M6, tiene su domicilio fiscal en Calle Hernn Alvarado de Tezozomoc No. 3357,
Fraccionamiento Jardines de la Paz C.P. 44360, Guadalajara, Jalisco. Est formado por un
socio minoritario y un socio mayoritario, como Administrador nico el C. FEDERICO FLORES
FLORES IFE Folio No.0602088901670, domicilio Legal y para recibir notificaciones en calle
Francisco de Ayza Numero 689, en la Colonia Oblatos, Cdigo Postal 44360 en la Ciudad de
Guadalajara, Jalisco
La consultora GRUPO CONSULTOR CENTRO DE OBRAS, tiene como su Director General
al C. ING. MARIO FRANCISCO VALDES MONDRAGON, IFE No. 2123064681656, Registro
Federal de Contribuyente es: VAMM550129939, tiene su domicilio fiscal en Calle Chinampa

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No. 504, Colonia Bellavista C.P. 36730, Salamanca, Guanajuato , conformada con personal
jubilado con promedio de 35 aos de servicios en Petrleos Mexicanos de la ex Subdireccin
de Proyectos y Construccin de Obras, Subdireccin que se encarg durante las dcadas de
los 70, 80 y 90 en proyectar y construir todo el sistema de plantas de proceso, infraestructura
portuaria, asistencial y habitacional de Petrleos Mexicanos.
En forma integrada y conjunta la empresa se especializa en los servicios de ingeniera,
administracin de proyectos y construccin, contamos con una amplia con experiencia y
capacidad tcnico administrativa con sus integrantes, prestando servicios de: construccin
civil, construccin metal metlica y obra elctrica, en la industria: petrolera y privada.
DIRECCION
El personal gerencial de la Empresa cuanta con un mnimo de 38 aos en el mbito de la
ingeniera y construccin, nuestro Director General (Ingeniero Civil) y el Gerente de Ingeniera
y Construccin (Ingeniero Civil) son profesionistas retirados despus de 35 aos de servicio
en la Empresa Petrleos Mexicanos; cuando estuvieron en activo en Petrleos Mexicanos se
desempearon en la Subdireccin de Proyectos y Construccin de Obras, Subdireccin que
coordino y los estudios de mecnica de suelos, geotecnia, a la planeacin, desarrollo de
ingeniera y construccin del sistema nacional de plantas de proceso, redes de distribucin e
instalaciones de almacenamiento de productos petroleros, as como a proporcionar a las
reas de servicios asistenciales del personal trabajador
hospitales y unidades
habitacionales..
Nuestro Director General cuenta adems con Maestra en Administracin y un Diplomado en
Excelencia Directiva expedido por la Universidad Iberoamericana, fue Auditor Tcnico y
Auditor en sistemas de calidad ISO-9001; entre otras actividades, estuvo a cargo de la
supervisin y coordinaron diversas obras como movimientos de tierras,
terraceras,
construccin de cimentaciones en plantas de proceso, tanques de almacenamiento durante
la construccin de Complejos Petroqumicos de Cangrejera y Morelos, Ver. Dos Bocas, Tab,
Ampliacin de la drsena de los Puertos de Pajaritos, Ver y Salina Cruz, Oax. Coordinador
de Administracin y Servicios de la Rehabilitacin de Clorados II ( el peor accidente en la
historia de Petrleos Mexicanos en 1991), como auditor tcnico practico auditorias tcnico
administrativas a la construccin de unidades habitacionales en Rabn Grande en
Coatzacoalcos, Ver ( 3000 casas), San Miguel Arcngel en Nanchital, Ver, ( 2000 casas). Los
Encinos en Minatitln, Ver. (300 casa), Aguadulce, Ver (200 casa), Las Choapas, Ver (500
casas).
Nuestro Gerente de Ingeniera y Construccin superviso la construccin de los Hospitales de
Regional de Salina Cruz, Oax., Hospital auxiliar de Nanchital, Ver y Hospital General y
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guardera infantil de Picacho, D.F. y

Coordinador de obras hospitalarias en la
Superintendencia General de Obras Asistenciales de la Gerencia de Obras Sociales e
Infraestructura de Pemex, Coordinador del Grupo Tcnico de ingeniera, inspeccin y
construccin de tanques de almacenamiento atmosfrico de Petrleos Mexicanos,
Coordinacin, asesora y apoyo tcnico a las Refineras en: La construccin, inspeccin y
rehabilitacin de tanques de almacenamiento; sistemas refractarios; sistemas de
recubrimientos para proteccin anticorrosivos, sistemas de drenajes industriales; reparaciones
de estructuras de concreto y metlicas, obra y mantenimiento civil en general.
La Gerencia de Finanzas y Administracin est a cargo de un Contador Pblico con
experiencia laboral en British Petroleum Mxico S. A. de C. V. (BP Company), Energa Red de
Servicios S. A. De C. V. (BP Company), FL Press PTY LTD, con amplia experiencia en
tesorera, fiscal, contabilidad y administracin
.
ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL
Est constituida por un Administrador General, una Direccin General y Tres Gerencias,
Gerente De Finanzas Y Administracin, Gerencia de Ingeniera y Construccin y Gerencia de
Gestin y Ventas, compuesta en una estructura organizacional flexible de acuerdo a la
complejidad de los proyectos, pero considerando la administracin y control de toda actividad
para el desarrollo de proyectos hasta su entrega al cliente, a continuacin se muestra:
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Director General Del Proyecto

ING. MARIO F. VALDES MONDRAGON
Secretaria
Asesora
Gerente De Finanzas Y
Administracin
Gerente De Ingeniera Y
Construccin
Gerente de Gestin y
Ventas
C.P. JUAN TORRES
ING. JOSE A. JIMENEZ CHAVEZ
PEDRO GONZALEZ
Area de
contabilidad y
fiscal
Area Control
Administrativo
Area Control De
Procura de
Materiales
rea de
ingeniera
rea de
Construccin
Area Aseguramiento
y control de calidad
y seguridad
Tramite de
permisos y
gestin gub.
Control De
Inversin
Estimaciones,
Facturas Y Pagos
rea De
Adquisiciones
Estudios
previos
Civil
Control de plan de
inspeccin y prueba
Gestin y tramites
Infonavit
Control
presupuestal y
fiscal
Recursos Humanos
Control de
inventarios
Topografa
Elctrica
Control de Dossier
del proyecto
Comercializacin
Informes
financieros
Seguridad fsica,
Seguros Y Fianzas
Control de fletes y
embarques
Licencia de
construccin
Eval y Control
de
subcontratistas
Control de
laboratorios de Pba
Control de
publicidad
Control cuenta
de bancos
Control de Ingresos
por Ventas
Inspeccin de
materiales
Est. Impacto
Ambiental
Control de obra
y PU
Inspeccin tcnica
Control de ventas
Tecnologas de
informacin
Subcontratacin de
obra y servicios
Logstica de
materiales
Elab. Ingria
bsica y detalle
Control de
Avances e
informes
Seguridad en el
trabajo e higiene
Tecnologas de
informacin
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Nuestro personal de direccin y gerencial son expertos en Sistemas de administracin de

proyectos, sistemas de calidad, residencia de obra, administracin de obra, control de
proyectos y financiero. Con lo cual aseguramos a nuestros clientes un transparente y eficiente
manejo de recursos tcnicos, administrativos y financieros.
La empresa cuenta con Carta de compromiso con Oficio No. 628/2015, de la empresa JC
CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA, S.A. DE C.V.,RFC- JCI 031121NQ4, domicilio 14
Poniente Norte No. 130, COL. Moctezuma. Tuxtla Gutirrez, Chiapas. C.P. 29030, para
presentar propuestas y ejecutar en forma conjunta el desarrollo de proyectos de
fraccionamientos en cualquier parte del pas. Esta empresa cuenta con un amplio curriculum
en proyectos habitacionales y forma parte de nuestro equipo de trabajo, con esta Empresa
nos complementaremos en actividades de ingeniera y de construccin en el Proyecto.
La empresa, emprende este negocio con la intencin invertir y de coadyuvar con el Estado de
Chiapas al cumplimiento de su programa de vivienda, contenido en Programa Institucional.
Promotora de Vivienda Chiapas 2013-2018 Gobierno de Chiapas (Noviembre 2013) con meta
sexenal de 24,000 viviendas, que a travs del desarrollo de los diversos programas de
Vivienda en esta Entidad tiene el compromiso de proporcionar a las diversas Familias
Chiapanecas, una mejor calidad de vida de una forma sustentable y dar cumplimiento a los
ejes, lneas de accin, objetivos e indicadores sealados en el Plan Estatal de Desarrollo
Chiapas 2013-2018.
La empresa, es prestador de servicios y proveedor de bajo costo por su intensidad en la
investigacin de tcnicas de construccin y mercadeo de materiales, consciente del
cumplimiento de especificaciones y de la calidad de materiales y de los trabajos, nuestros
servicios crean mayores eficiencias para el logro de los objetivos y metas, procuramos
mantener altos porcentajes de productividad de nuestra mano de obra mediante sistemas de
calidad, normas aplicables y procedimientos de construccin adecuados, contamos con un
Plan de Calidad para el proyecto y 19 procedimientos administrativos de control, que nos
permiten asegurar a nuestros clientes la correcta utilizacin de los recursos; somos
conscientes de los tiempos de ejecucin de los procesos de gestin, ingeniera y
construccin; medimos la conveniencia de nuestra planeacin y programacin en funcin de
los mismos, contamos con un procedimiento de juntas de trabajo diarias interdisciplinarias de
avance y para solucin de la problemtica que se presente
III.
EL MERCADO
a. Nicho de mercado. La Ciudad de Tapachula, Chiapas tiene una poblacin de
202,672 Habitantes (INEGI 2010), concentra el 63.5 % de la poblacin del
municipio. La densidad de poblacin es de 325.78 Habitantes/Km ,
La carencia de calidad y espacios de la vivienda del Municipio de Tapachula, Chiapas de
acuerdo a datos 2010 (Absolutas) de la Unidad de Microrregiones, Municipios: PDZ de la
Secretaria de Desarrollo Social (SEDESOL) es:
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Viviendas particulares habitadas [1]
81,717
Viviendas con piso de tierra [1]
11,839
Viviendas con techos endebles [2]
823
Viviendas con muros endebles [2]
14,001
Viviendas con algn nivel de hacinamiento [3]
34,424
El rea de oportunidad se enfoca en la poblacin con viviendas con algn nivel de

hacinamiento, ante la escasez de vivienda opcional de inters social
Desde un enfoque econmico el Municipio de Tapachula, presenta la siguiente realidad
Poblacin de 12 aos y ms segn condicin de actividad econmica, 2010
Poblacin Econmicamente Activa (PEA) [3]
Total [2]
Total
Ocupada [4]
Desocupada [5]
Poblacin no
Econmicamente
Activa [6]
No
especificada
[7]
Absolutos
Estatal
Municipal
3,424,551
242,715
1,645,564
126,879
1,607,252
123,363
38,312
3,516
1,760,280
114,761
18,707
1,075
100
100
100
52.63
48.05
52.27
95.46
97.67
97.23
4.54
2.33
2.77
46.70
51.40
47.28
0.67
0.55
0.44
Relativos (%)
Nacional
Estatal
Municipal
Fuente: INEGI. Censo de Poblacin y Vivienda 2010.
Distribucin de la Poblacin Ocupada segn sector de actividad, 2010

Primario
Secundario
Terciario
11 Agricultura, ganadera, aprovechamiento forestal, pesca y caza

21 Minera
22 Electricidad, agua y suministro de gas por ductos al consumidor final
23 Construccin
31 Industrias manufactureras
43 Comercio al por mayor
46 Comercio al por menor
48 Transportes, correos y almacenamientos
51 Informacin en medios masivos
52 Servicios financieros y de seguros
53 Servicios inmobiliarios y de alquiler de bienes muebles e intangibles
54 Servicios profesionales, cientficos y tcnicos
55 Direccin de corporativos y empresas
56 Servicios de apoyo a los negocios y manejo de desechos y servicios de
remediacin
61 Servicios educativos
14
20,835
36
257
9,734
6,910
3,004
22,944
5,595
1,043
955
419
2,572
3,044
7,621

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62 Servicios de salud y de asistencia

71 Servicios de esparcimiento culturales y deportivos, y otros servicios recreativos
72 Servicios de alojamiento temporal y de preparacin de alimentos y bebidas
81 Otros servicios excepto las actividades de gobierno
93 Actividades del Gobierno y de organismos internacionales y territoriales
99 No especificado
No especificado
4,442
462
7,872
9,515
6,703
1,567
Fuente: INEGI. Censo de Poblacin y Vivienda 2010. Microdatos de la muestra.
El rea de oportunidad como muestra representativa est en los trabajadores que laboran en
la industria manufacturera, CFE, comercio, actividades del gobierno, servicios de alojamiento,
educativos, Servicios de apoyo a los negocios, Servicios de salud y de asistencia, que no
cuenten con vivienda propia o que estn en posibilidades y en proceso de un segundo crdito
hipotecario.
La poblacin de Tapachula y en lo general del Estado de Chiapas, son poco migrantes y
mayoritariamente hasta en un 95 son residentes en el mismo municipio permanentemente. Lo
que asegura una demanda creciente de necesidades de vivienda. Lo anterior se constata con
los indicadores de migracin 2000 y Porcentaje de poblacin por lugar de residencia en 2005.
Indicadores de migracin, 2000
Categora migratoria intermunicipal [1]
Equilibrio
ndice de intensidad migratoria a los Estados Unidos [2]
-0.73460
Grado de intensidad migratoria a los Estados Unidos [2]
Muy bajo
Fuente: [1] CONAPO. Migracin intermunicipal 1995-2000.

[2] CONAPO (2002). ndice de Intensidad migratoria Mxico-Estados Unidos 2000.
Porcentaje de poblacin por lugar de residencia en 2005

Estatal
Municipal
4,229,610
284,031
Residentes en la misma entidad [7]
97.93
95.96
En el mismo municipio
98.23
98.84
En otro municipio
1.68
1.00
No especificado
0.09
0.16
En otra entidad
1.32
2.14
En otro pas
0.47
1.35
No especificado
0.28
0.56
Poblacin de 5 aos y ms
Fuente: Clculos propios a partir de INEGI. Censo de Poblacin y Vivienda 2010. Microdatos de la muestra.
15

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La vivienda es un espacio primordial para las familias, la calidad de sta afecta directamente
la salud de sus habitantes, as como su desempeo en las actividades cotidianas y el tiempo
que dedican a ellas, por eso nuestra tarea est enfocada a coadyuvar en abatir la carencia de
vivienda digna y de calidad.
El Estado de Chiapas es uno de los estados de la federacin con mayor tasa de crecimiento
de vivienda como se muestra a continuacin
Viviendas particulares habitadas y tasa de crecimiento medio anual por entidad federativa, 20002010
20101
Mxico
Distrito Federal
Veracruz de Ignacio de la Llave
Jalisco
Puebla
Guanajuato
Nuevo Len
Chiapas
Michoacn de Ocampo
Chihuahua
Oaxaca
Tamaulipas
Baja California
Guerrero
Coahuila de Zaragoza
Sinaloa
Sonora
Hidalgo
San Luis Potos
Tabasco
Yucatn
Morelos
Quertaro
Durango
Zacatecas
Quintana Roo
Nayarit
Aguascalientes
Tlaxcala
Campeche
Colima
Baja California Sur
Tasa
3 749 106
2 453 031
2 014 307
1 830 334
1 391 803
1 276 584
1 210 598
1 090 914
1 082 384
944 379
941 536
901 244
870 310
810 384
727 458
713 142
712 108
669 408
639 089
567 175
507 145
468 930
454 224
407 681
376 913
369 235
291 045
290 777
274 202
213 665
180 378
178 079
No incluye a la poblacin sin vivienda, ni al Servicio Exterior Mexicano.

Fuente: XII Censo General de Poblacin y Vivienda 2000, cuestionario bsico; Censo de Poblacin y Vivienda 2010,
cuestionario bsico.
16
2.5
1.4
2.2
2.7
2.6
3.2
3.1
3.0
2.3
2.2
2.4
2.7
3.5
2.1
2.9
2.1
2.9
3.0
2.6
3.1
3.0
2.4
4.2
2.2
2.3
5.5
2.8
3.7
3.4
3.0
3.1
5.3

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PROYECTO:
LAS ADELITAS
b. Clientes
Nuestro cliente principal ser INFONAVIT Delegacin Soconusco, Chiapas y el mercado
objetivo es la atencin del potencial de 13,000 trabajadores cotizantes y que califican, en
diferentes segmentos y cajones, de acuerdo a datos proporcionados por dicha institucin.
Partiendo de esta base los segmentos y cantidad de trabajadores son 6,000 de 1 a 2.6
salarios, 3,700 de 2.7 a 4 salarios y 3,300 de 4.1 a 11 salarios, adems 1500 trabajadores con
oportunidad de solicitar su 2do. Crdito. (Oficio DR-XXX-CH-CESI-TAP-172/2014 del 03 de
diciembre de 2014. Lic. Francisco Velarde Corral. Apoderado Legal. Delegacin INFONAVIT,
Tapachula, Chiapas).
As tambin se atendern necesidades de vivienda de las dependencias gubernamentales
como municipio, gobierno del estado, sindicatos, empresas de gobierno y privadas
Nuestros clientes son conscientes del costo y de la necesidad de calidad, los esquemas de
compra de los usuarios finales o trabajadores, son a travs de crditos con sus dependencias
del sector, por su ubicacin y accesibilidad del fraccionamiento el mismo presenta una ventaja
de preferencia geogrfica.
c. Competencia
La industria de la construccin en Tapachula, Chiapas ha crecido, gracias a la iniciativa de
inversin del Plan del Puerto Chiapas del Gobierno Federal que pretende incentivar la
inversin en parques industriales, hotelera y turismo, con una infraestructura actual del puerto
posee excelentes condiciones para el arribo de buques de gran porte; cuenta con una banda
de atraque de 625 m, un canal de navegacin con una longitud de 950 m, una amplitud de
350 m y 100 m de ancho en su canal de acceso, una drsena de ciaboga de 450 m de
dimetro, con una profundidad de 11 m en todos ellos y tiene un confiable sealamiento
martimo. La infraestructura esta en condiciones de recibir buques Portacontenedores de 1era
y 2da generacin, Graneleros de hasta 30,000 ton., Roll on Roll off hasta de 30,000 ton.
Cruceros hasta 115,000 TBR pues tiene 33 pies de calado, adems de tener un rea de
almacenamiento de 2500 m2 y un cobertizo de 630 m2 as como 22,300 m2 de patio y al Plan
Estatal de Desarrollo Chiapas, 2013-2018, por lo que algunas empresa personas estn
arribando al municipio. Pero los segmentos a los cuales estn dirigidos los nuevos
emprendimientos son claramente diferenciables.
Dentro de los proyectos que se tienen en la Ciudad de Tapachula, tambin por parte de
INFONAVIT, est el del Fraccionamiento Lomas del Paraso, que ser construido en 28 Has
para 1,300 viviendas, con rea de casas de vivienda de 43.00 m2, en predio de 6.00x15.00m,
90 m2
17

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Los principales competidores para nuestra empresa son los siguientes: Constructora Grupo
Tapachula, Grupo Axes que ya tienen experiencia en el rubro y que han incursionado en el
mercado de la construccin de Tapachula, en proyecto de urbanizacin y de fraccionamientos
recientemente.
La empresa, como duea del proyecto del fraccionamiento llevara a cabo los acuerdos de
cooperacin con las empresas de la localidad, teniendo como estrategia por ser un proyecto
de alto impacto contar con el apoyo del Gobierno del Estado para que nuestro acercamiento
con estas empresas sean en un mbito de cooperacin si as fuera el caso.
Nuestra fortaleza radica en la experiencia de su personal gerencial, que cuenta con la
experiencia y capacidad para afrontar cualesquiera problemtica que se presente y obtener
los beneficios necesarios y en nuestra canasta de proveedores confiables de materiales, tanto
en el estado como fuera del mismo.
Nuestra debilidad es no contar en Tapachula, Chiapas, con suficiente personal de obra civil
especializado como albailes, fierreros, carpinteros de obra negra, electricistas, especialistas
en fotoceldas e instaladores de aluminio, lo cual obligara a los acuerdos con empresas del
estado y con sindicatos para poder contar con la mano de obra especializada o en su caso la
contratacin en otros estados con los sobrecostos de viticos que se derivan.
Amenazas.-Por ser un proyecto de alto impacto existe la posibilidad de que empresas
constructoras, proveedores, sindicatos o autoridades municipales o estatales, presionen para
verse favorecidos con alguna parte del proyecto. Se tiene planeado y programado llevar a
cabo convenios o en su caso en coordinacin con la autoridad municipal o estatal, para llegar
a los acuerdos que rompan estas potenciales barreras
Oportunidades.- El nicho de mercado de vivienda en la Ciudad de Tapachula es del orden de
47,000 viviendas por construir en base, primero en la estadstica de INFONAVIT (13,000
aplicantes de crdito) y segundo de SEDESOL (34,424 viviendas con algn nivel de
hacinamiento), asi como la cantidad de trabajadores en actividades de gobierno (6,703),
servicios educativos (7,621), servicios de salud y de asistencia (4,442) y otros servicios (
9,515). Nuestra Gerencia de Gestin de inmediato llevara a cabo las reuniones con los lderes
del sector locales para conocer sus necesidades y expectativas. Nuestro proyecto no solo se
limitara a nuestro cliente principal INFONAVIT, ya que tendremos apertura a clientes que
cuenten con una organizacin para generar los crditos a sus trabajadores o agremiados
18

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d. Anlisis y Pronostico de ventas

El proyecto est planeado para construir 5000 en un periodo de seis aos de ejecucin, ha
sido dividido en tres etapas de construccin, de la siguiente forma:
I.
PRIMERA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en la Construccin de 2000

viviendas, en 21 manzanas, con un costo directo de construccin de $704,054,888.80
(USD$37,055,520.46),un indirecto de obra de $58,295,395.08 (USD3,089,213.77) (8
%), para un total de costo de $762,350,283.88 (USD 40,144,734.23 ) programada para
iniciar sus ventas a partir de los 12 meses de iniciada la obra de la etapa proyecto.
II.
SEGUNDA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en 2000 viviendas, en 32

manzanas a iniciar al tercer ao del proyecto, con un costo directo de obra total de
$673,177,389.56 (USD$35,430,388.92),un indirecto de obra de $79,684,113.33
($4,231,340.47),para un total de costo de obra de $753,572,858.53 (USD
39,661,729.40 )
III.
TERCERA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en 1000 viviendas, en 51

manzanas a iniciar al quinto ao del proyecto con un costo directo de obra total de
$346,945,944.78 (USD$18,260,312.88),un indirecto de obra de $41,211,567.12
(USD$2,189,119.13), para un total de costo de obra de $388,157,511.90 (USD
20,449,432.01 )
Actualmente en este ao 2016, partiendo del monto de compra-venta, proporcionado por

INFONAVIT Delegacin Tapachula, (Oficio DR-XXX-CH-CESI-TAP-172/2014 del 03 de
Tapachula, Chiapas) , para las unidades habitacionales contenidas en nuestro proyecto,
considerando un promedio de trabajadores con 7 salarios mnimos de ingresos, con
aprobacin de crdito, el valor de venta es de $ 457,404.00 (USD 24,073.89 ) , el costo de
total por vivienda de nuestra empresa es de $ 329,399.18 (USD 17,336.80 ) , incluida la
inflacin de un ao 2016, por lo que la ganancia bruta por unidad habitacional de vivienda
seria el da de hoy de $128,004.82, por casa, restando el costo proyectado de financiamiento
para construccin por $36,138.52, se estima una ganancia marginal de
$91,866.29 por casa, antes de impuestos
Es decir, se analiza considerando un 6% de inters y 1.5 % de comisin por el capital para
ejecucin de la casa, el sobrecosto promedio ser de $36,138.52 aplicables a cada vivienda,
por lo que cada vivienda a la Empresa, le costara aproximadamente $365,537.71
(USD19,238.83 ) , contra el valor de compra por INFONAVIT ao 2016 de $ 457,404.00
(USD 24,073.89 ), se tendra una ganancia de $91,866.29 ($ 4,835.07 ) antes de ISR.
19

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Calculamos una tasa de inflacin de 4.8% anual, para determinar los precios unitarios de la
vivienda, proyectados para el ao 2016 a 2020, que incluye el periodo 2016-2017 en que se
efectuara las ventas de la Primera Etapa, los precios proyectados de venta sern, los
considerados por INFONAVIT para trabajadores con ingresos promedio de 7 salarios mnimos
aproximadamente 15,500 pesos mensuales, que es el nicho de mercado de nuestro proyecto
principalmente , es decir el que oscila entre 5 a 11 salarios mnimos, es decir entre $11,100 y
$24,400, por lo que para fines de clculo obtenemos el crdito que autorizaran, de los base
con 7 salarios mnimos, en este rango, siendo el siguiente costo de venta mnimo:
Precios Unitarios proyectados para Ventas de Viviendas
Precio Unitario de
vivienda (pesos)
Precio de venta de vivienda y terreno 2016. INFONAVIT

Precio de venta de vivienda inicial ao 2017
457,404.00
490,192.91
513,722.17
538,380.84
564,223.12
591,305.83
619,688.51
Precio Unitario
de vivienda
(Dlares)
24,073.89
25,799.63
27,038.01
28,335.83
29,695.95
31,121.36
32,615.18
Los Montos para Ventas Proyectados, considerando la cantidad de casas terminadas en cada
ao, se resumiran de la siguiente manera:
Etapa
Ao de
ejecucin
1
1
2
2
3
3
1
2
3
4
5
6
Ao
Calendario
Ao 2016
Ao 2017
Ao 2018
Ao 2019
Ao 2020
Ao 2021
Gran Total
Cantidad
Unidad
50
1008
500
1081
500
1936
casas
casas
casas
casas
casas
casas
5000
casas
Precio
Unitario
(Pesos)
457,404.00
490,192.91
513,722.17
538,380.84
564,223.12
591,305.83
Importe por
Ao (Pesos)
Importe por
Ao (Dlares)
22,870,200.00
955,876,182.81
256,861,087.07
807,571,257.75
282,111,559.38
295,652,914.23
1,203,694.74
50,309,272.78
13,519,004.58
42,503,750.41
14,847,976.81
15,560,679.70
2,620943,201.23
137,944,379.01
Los ingresos por ventas de la Primera etapa (Etapa 1), que es el objetivo de esta fase del
Plan de Negocios se estiman en $ 1,026267,885.29 (USD 54, 014,099.23) a partir del ao
2016 y terminando en el ao 2017, contra el crdito solicitado de $823232,164.42
(USD43328,008.65). , que incluye actividades preliminares de anticipo de adquisicin de
20

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terreno, estudios, permisos y licencias, estos ltimos ya no se aplicaran en las siguientes

etapas del proyecto.
Los ingresos por ventas de la Segunda etapa (Etapa 2) futura, que forma parte del Plan de
Negocios se estiman en $1,064432,344.83 (USD 56,022,754.99)) a partir del ao 2018 y
terminando en el ao 2019, contra $802986,378.53 (USD 42,262,440.98) correspondiente a
segundo pago del terreno y costo de obra nicamente.
Los ingresos por ventas de la Tercera etapa (Etapa 2) futura, que forma parte del Plan de
Negocios se estiman en $ 577764,473.60 (USD 30408,656.51) a partir del ao 2020 y
terminando en el ao 2021, contra $413245,968.26 (USD 21749,787.80) correspondiente a
pago final del terreno y costo de obra nicamente
Los ingresos por venta de viviendas totales del fraccionamiento estn proyectados en: $
2,620943,201.23 (USD 137944,379.01), y el costo del proyecto en $ 2,039464,511.21 (USD
107340,237.43)
El costo del financiamiento est calculado en $193426,055.42 (USD 10180,318.71), para un
costo final del proyecto de $ 2,232890,566.63 (USD 117520,556.14)
La utilidad probable del proyecto completo es de $ 388052,634.60 (USD 20423,822.87)
antes de ISR
IV.
DESARROLLO Y PRODUCCION.
PRODUCTO
El producto que la empresa ofrecer ser de casas habitacin de inters social, a construirse
de tres modelos o tipos de unidades (casas) , contaran con 50, 55 y 60 m2 de construccin,
con posibilidades de ampliacin de un cuarto; con el objeto de economizar los costos de
construccin, cada casa consta de dos recamaras, sala, comedor, una cocina y un bao, que
ser construida con materiales que cumplan las normas NOM y NMX. Tiene espacio de
garaje para un vehculo y un patio con rea verde.
Se proyecta en cada manzana cuatro tamaos de lotes, cuatro de 150 m2, denominados A
que sern los ms grandes y estarn en las esquinas por reglamentacin municipal, y sesenta
y seis lotes de 90.00 m2, denominados B. El terreno se encuentra ubicado en el KM 287.5
de la Carretera Costera Tramo Tapachula- Huixtla, Municipio de Tapachula, Chiapas, el
21

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terreno est clasificado como U-3 (Zonas inmediatas al rea urbana, en un buffer (cinturn
perifrico al rea urbana) definido de acuerdo al tamao de la ciudad ), para la Primera Etapa,
por CONAVI- INFONAVIT, segn Oficio DR-XXX-CH-CESI-TAP-172/2014 de fecha 03 de
diciembre de 2014, dirigido a PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES GACRIJE, S.A. DE C.V:,
su distancia a que se encuentra a 15 minutos del centro de la ciudad y las casas.
El terreno total del Predio denominado Las Adelitas donde se construirn las casas, cuenta
con la Escritura No. 2338, Volumen Numero 38. Notaria Publica 36. Lic. Othn lvarez Soto,
en Tapachula, Chiapas y Libertad de Gravamen con Recibo Oficial: LB1298768, de la
Direccin del Registro Pblico de la propiedad y del comercio del Estado de Chiapas, tiene
una superficie total de 1235,338.00 m2. Las Etapas de construccin consistirn en las
siguientes reas:
Etapa 1 en una superficie de 494,135.20 m2
Etapa 2 en una superficie de 494,135.20m2
Etapa 3 en una superficie de 247,067.60 m2
Inicialmente, se har la gestin y autorizacin de cambio de uso de suelo ante la autoridad
competente y se iniciaran los estudios topogrficos, de mecnica de suelos, geo hidrolgicos
y manifestacin de impacto ambiental para determinar las caractersticas morfolgicas, clase,
corrientes en el subsuelo y condiciones de impacto ambiental de terreno en el cual se va a
construir.
Una vez con la autorizacin correspondiente de cambio de uso de suelo, se proceder a
formalizar el diseo de lotificacin, urbanizacin y reas de donacin municipal, conteniendo
adems los planos de los lotes y sus respectivas medidas. Con esta informacin se
gestionara la autorizacin en el Municipio de Tapachula el proyecto de lotificacin del
fraccionamiento.
Contando con la autorizacin para construccin del fraccionamiento, se presentaran al
Municipio, los planos arquitectnicos, estructurales, memorias descriptivas de ingeniera
bsica, planos de ingeniera de detalle, catlogo de concepto, explosin de materiales para la
obra, insumos, mano de obra, equipo y maquinaria a utilizar en la construccin de la vivienda,
urbanizacin e infraestructura del proyecto
Con el proyecto autorizado por parte del municipio se efectan los trmites de permisos
aplicables con la SCT, CFE, CONAGUA, SEMARNAT y autoridad competente del Gobierno
del Estado por ser un proyecto de alto impacto econmico
El Producto o Proyecto completo consiste en la construccin de 5000 viviendas de inters
social y medio, en un terreno de 1235,338.00 M2; con un costo total del proyecto de $
22

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$ 2,039464,511.21 (USD107340,237.43), incluye costo directo e indirecto de obra; estar

dividido en cinco procesos y cuatro Etapas de construccin que a continuacin se indican:
PROCESO 1.-ACTIVIDADES PRELIMINARES. Se aclara que estas actividades son para el
proyecto completo.
a) Adquisicin del terreno de 1235,338.00 M2. Por un monto de $123533,800.00 (USD
6501,778.95). El cual se adquirir en tres fases o partes siguientes:
(1) Etapa 1 en una superficie de 494,135.20 m2
(2) Etapa 2 en una superficie de 494,135.20m2
(3) Etapa 3 en una superficie de 247,067.60 m2
c) Escrituracin por un monto de $ 9882,704.00 (USD 520,142.32).
d) Estudios previos para la gestin y desarrollo de la ingeniera con un costo estimado de
$ 930,000.00 (USD10,526.32)
Estudio de impacto ambiental y gestin ante SEMARNAT: $ 100,000.00 (USD
5,263.16)
Estudio de mecnica de suelos: $ 150,000.00 (USD 7,894.74)
Gestin y Dictamen tcnico justificativo para el cambio de uso de suelo:
$50,000.00 (USD 2,631.58)
Estudio de descargas con fundamento en la norma NOM-002-SEMARNAT1996: $ 70,000.00 (USD 3,684.21)
Estudio de clculo de capacidad de planta de tratamiento de aguas residuales
y propuesta tcnica de proceso y destino final de aguas residuales: $30,000.00
(USD 1,578.95)
Estudio de captacin y aprovechamiento de agua pluviales: $50,000.00(USD
2,631.58)
Desarrollo del proyecto hidrolgico del predio: $80,000.00 (USD 4,210.53)
Delimitacin de la oferta de vivienda: $50,000.00(USD 2,631.58)
Soluciones a crecimiento progresivo de vivienda: $50,000.00(USD 2,631.58)
Estudio de cargas para requerimiento elctrico y red de distribucin: $
150,000.00 (USD 7,894.74)
Estudio de generacin elctrica con fotocelda solar: $ 150,000.00(USD
7,894.74)
Gestin de Licencias y Permisos con un costo estimado de $19,801,625.00
(USD 1,042,190.79 )
Trmite y autorizacin municipal de Licencia de Uso del suelo. Obtencin de
factibilidad de uso de suelo en la Secretara de Infraestructura (Direccin de
Ordenamiento Territorial; Departamento de Uso de Suelo y Control Ambiental)
costo estimado de $1940,000.00 (USD$102,105.26)
Permiso de Construccin: $175,000.00 (USD 9,210.53)
23

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Solicitud y expedicin de licencia de construccin en la Secretara de

Infraestructura: $ 205,000.00 (USD 1,000,000.00)
Suministro de energa elctrica p/ baja y media tensin. Trmites para la
contratacin de servicio de energa elctrica por aportacin de KVA ante CFE
incluye: certificado de verificacin ante Unidad Verificadora (UVIE):
$1522,500.00 (USD 52,631.58)
Tramite y autorizacin municipal del plano de lotificacin, urbanizacin y zonas
de donacin
Tramite de manifestacin y autorizacin de SEDUE
Perforacin y Construccin de pozos de extraccin de agua: $ 1015,000.00
(USD 53,421.05)
Autorizacin de Acceso carretero: $ 152,250.00 (USD 8,013.16)
Gestin y autorizacin de plano de urbanizacin y accesos de Proteccin civil:
$101,500.00 (USD 5,342.11)
Pagos de derechos municipales: $761,250.00 (USD 40,065.79)
Dictamen de impacto ambiental: $507,500.00(USD 26,710.53)
Propuesta y autorizacin de traslado y disposicin de residuos peligrosos
generados durante la construccin: $ 152,250.00(USD 8,013.16)
Ttulo de concesin o asignacin: $ 380,625.00(USD 20,032.89)
Ttulo de concesin o asignacin para aguas del subsuelo en zonas
reglamentadas o de veda: $ 203,000.00(USD 10,684.21)
Permiso para Localizacin de tanques: $ 253,750.00(USD 13,355.26)
Registro Pblico de derechos de agua: $228,375.00(USD 12,019.74)
Permiso de perforacin (en zonas reglamentadas o de veda): $ 177,625.00
(USD 9,348.68)
Registro de descarga de aguas residuales: $ 203,000.00(USD 10,684.21)
Permiso de descarga de aguas residuales en base a estudio de descarga: $
507,500.00 (USD 26,710.53)
Pago de derechos por descarga de aguas residuales:$507,500.00 (USD
26,710.53)
Registro y aprobacin de planos: $2537,500.00(USD 133,552.63)
Registro de bitcora de obra en municipio: $ 406,000.00 (USD 21,368.42)
Permiso de SCT para entronque carretero: $1522,500.00 (USD 80,131.58)
Permiso de CNA para restauracin de cuerpo de agua: $ 507,500.00 (USD
26,710.53)
e) Gestin de acreditamiento por INFONAVIT del proyecto: $50,000.00(USD 2,631.58)
f) Desarrollo del Proyecto final ejecutivo consistente en Planos de Ingeniera Bsica, de
detalle, especificaciones, memorias de clculo e Ingeniera de costos (factibilidad
econmica, presupuestos, relacin de insumos, programacin, control de costos.): $
926,490.00 (USD 48,762.63)
24

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
PROCESO 2.-PRIMERA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en la Construccin de

2000 viviendas, en 21 manzanas, con un costo de $823232,164.42 (USD 43328,008.65),
(Costo directo + Indirecto)
Movimiento de tierras(desmonte, despalme (20 cms.), relleno(especficos variables)
y/o corte( 30 cms) y obras de mejoramiento (subbase de 30 cms de espesor y base
de 20 cms de espesor) en un rea de 494,135.20 m2
Urbanizacin consistente en :
Drenaje sanitario y alcantarillado para 2000 viviendas,
Drenaje pluvial y bocas de tormenta para 2000 viviendas,
Red de agua potable para 2000 viviendas,
Pavimentos de concreto hidrulico fc-200kg/cm2. De 15 cms de espesor, de
un rea de 22,852.80 m2
Banquetas de 2.00 m de ancho x 7 cms y guarniciones, para un rea de
13,965.60 m2
Alumbrado pblico LED con celdas fotovoltaicas solar en 212 postes
Barda perimetral colindancia, 2.30 mts de alto x 3647.09 m que comprende
todo el predio de las tres etapas.
reas verdes con rea de 12,641.97 m2
Gimnasios al aire libre con 1 paquetes
Juegos infantiles al aire libre con 6 paquetes
Canchas de usos mltiples con 3 unidades
Infraestructura consistente en :
Una Planta de tratamiento de aguas residuales modulares de 1200 m3/dia
Una cisterna para almacenamiento de agua y equipamiento,
Un pozo de agua para todo el proyecto. Incluye: Perforacin, equipamiento e
integracin a la red. Gasto de 31 lts/seg. Considerado para todo el proyecto
Un cuarto de generacin fotovoltaica
Una subestacin elctrica de enlace con CFE para media tensin y red de
distribucin considerando las necesidades futuras de las tres etapas del
proyecto,
Boulevard de acceso con una longitud de 800 mts y un rea de 16,000m2
Puentes de concreto 2 unidades
Edificacin consistente en :
Construccin de 2000 viviendas en tres modelos
Tomas domiciliarias de agua potable de 2000 viviendas
Descargas de albaal de 2000 viviendas
PROCESO 3.-SEGUNDA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en 1581 viviendas, en
32 manzanas a iniciar al tercer ao del proyecto con un costo de $823232,164.42 (USD
43328,008.65) (Costo directo + Indirecto)
25

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Movimiento de tierras(desmonte, despalme (20 cms.), relleno(especficos variables)

y/o corte( 30 cms) y obras de mejoramiento (494,135.20 m2)
Pavimentos de concreto hidrulico fc-200kg/cm2. De 15 cms de espesor, de
un rea de 34,149.60 m2
21,304.80 m2
Alumbrado pblico LED con celdas fotovoltaicas solar en 316 postes
Un transformador y tablero de control en subestacin elctrica de enlace con
CFE para media tensin y red de distribucin,
PROCESO 3.- TERCERA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en 1000 viviendas, en
51 manzanas a iniciar al cuarto ao del proyecto con un costo de $413245,968.26 (USD
21749,787.80) (Costo directo + Indirecto)
Movimiento de tierras(desmonte, despalme (20 cms.), relleno(especficos
variables) y/o corte( 30 cms) y obras de mejoramiento (247,067.60 m2)
Pavimentos de concreto hidrulico de un rea de 52,617.60 m2
32,155.20 m2
Alumbrado pblico LED con celdas fotovoltaicas solar en 487postes
26

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS

Un transformador y tablero de control en subestacin elctrica de enlace con
CFE para media tensin y red de distribucin,
El proyecto contara con valor agregado en cumplimiento a las regulaciones y requisitos de
CONAVI en lo relativo a Hipoteca Verde y Sustentabilidad. Finalmente se ha planeado que
sean considerados inicialmente los atributos y puntaje para subsidio de INFONAVIT,
contenidos en este Clculo de Puntaje CONAVI siguientes:
27

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
Dimension
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Puntos 2014
Las Adelitas Maximo
Parmetros
Se deber de obtener mnimo 400 puntos (de 600 posible) en la ficha de puntaje
Ubicacin
Permetro U3
Equipamiento
y Servicios
Centros educativos, de salud y recreativos, transporte pblico y no motorizado
250
400
44%
40%
135
270
24%
27%
230
15%
23%
100
17%
10%
Centro de salud Distancia a 2500 m. PUNTAJE: 100 - (distancia/25)
20.0000
Guardera
Distancia a 1000m: PUNTAJE: 133.33 - (distancia/7.5)
-0.0033
Jardn de nios
Distancia a 1000m. PUNTAJE: 133.33 - (distancia/7.5)
-0.0033
Escuela
primaria
Transporte
pblico
Distancia a 1000m. PUNTAJE: 80 - (distancia/25)
40.0000
Transporte no
motorizado e
infraestructura
incluyente
Espacios
abiertos y
reas libres:
Densificacin
Paraderos de transporte a una distancia de hasta 300 m siempre y cuando no existan obstculos que impidan el
acceso libre, y
Ms de una ruta en un radio de 300 metros.
Banqueta mnimo 2.5 m de ancho con infraestructura para personas con discapacidad, o
Ciclova con confinamiento fsico que comunique a vivienda con el equipamiento y/o el servicio de transporte
pblico. 4
Cancha deportiva con una superficie de por lo menos 15 x 30 m, a menos de 1,000 metros de la vivienda.
Espacio deportivo y recreativo de 200 metros2 a menos de 500 metros de la vivienda.
Parque infantil con juegos a menos de 300 metros de la vivienda. Para acceder a la poblacin no debe tener que
cruzar vialidad primaria.
Centro comunitario con al menos bao y rea administrativa a menos de 2,000 metros
rea verde: 5% del rea vendible destinada como rea verde con vegetacin endmica
Tipologa y densidad
Tipologia de vivienda (horizontal)
25
0.0000
50.0000
87
0
Densidad: viviendas/ha , en el proyecto: es de 41.8595

Competividad
Porcentaje
Las Adelitas
Maximo
86.51
Sustentabilidad de la vivienda y el entorno
100
Calentador de agua instantneo o rpida recuperacin cuando se instal calentador solar de agua (ECO).
28

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
Dimension
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Puntos 2014
Las Adelitas Maximo
Parmetros
WC con descarga mxima de 4 litros (ECO).
Filtros de purificacin de agua instalados en tarja con dos repuestos (ECO).
Sellado en puertas y ventanas(ECO).
Vivienda equipada y diseada para personas con discapacidad (DS).
Al menos 50% de lmparas LED (de mnimo 3.5 W y cumplir con una eficiencia mnima de 80 lm/W, y de tipo
omnidireccional.) (ECO)+ IMP.
Incorporacin de partesoles opacos, volados y/o ventanas remetidas en fachadas sur, este y oeste (ECO).
17
Refrigerador eficiente (ECO).
Equipo acondicionador de aire eficiente instalado (aplica slo para climas clidos) (ECO).
Extractor mecnico de aire de la vivienda (aplica en caso de que la vivienda tenga aislamiento en todos los muros y
techo) (ECO).
Altura mnima de lecho bajo de losa de 2.70 m, en climas clidos (DS).
25
Monitor electrnico instalado a muro de consumo de energa elctrica, gas y agua, incluyendo manual para el
usuario (INF).
Ventanas con doble acristalamiento instalado sobre manguetera de PVC (DS).
Hipoteca con servicios a travs de INFONAVIT: predial o cuota de conservacin (COM).
Envolvente trmica (comprobar eficiencia mnima del 20% superior al establecido como base en la NOM-020ENER) (DS).
Un rbol por vivienda adecuado al lugar (DS).
Banquetas de mnimo 2 m de ancho con al menos un rbol a cada 20 m en cada una de las aceras (ECO).
Acceso al conjunto adicional que no sea va carretera federal o estatal (total 2 accesos) (MYC).
Conectividad con la ciclova con el sistema de transporte pblico, al exterior del conjunto (MYC).
Ms de una tipologa de vivienda en al menos 30% del total de viviendas (DS).
20
20
0
0
Paneles fotovoltaicos para el conjunto interconectados a red (ECO).
Tratamiento de Agua para su reso. (Aplica solamente los que tienen hipoteca con servicios (cuota de
conservacin) (DS).
20
29
Porcentaje
Las Adelitas
Maximo

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
Dimension
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Puntos 2014
Las Adelitas Maximo
Parmetros
Alumbrado pblico LED con celdas fotosensibles y/o fotovoltaicas (DS).
35
Conexin a red de gas natural (DS).
35
Usos mixtos: 20% del rea vendible para comercio y servicios (construido) (COM).
Instalacin y capacitacin para la generacin de huertos urbanos. Aplica solamente a los que tienen hipoteca con
servicios (cuota de conservacin) (DS) (COM).
0
0
Tener 3 accesos al conjunto, con al menos 2 accesos a distintas vas que no sean va carretera federal o estatal
(MYC
0
571.50
TOTAL DE CALCULO DE PUNTAJE DE UBICACIN Y SUSTENTABILIDAD DEL ENTORNO

INCENTIVO A MEJORES PRCTICAS DE EQUIPAMIENTO
El Anexo 2 de las ROP 2014 establece incentivos para las viviendas ubicadas dentro de los Permetros de Contencin Urbana, estos
son:
Incentivo a mejores prcticas: Las viviendas ubicadas en un permetro U1, U2 O U3 pueden acceder a un incentivo para la
implementacin de mejores prcticas de equipamiento de la vivienda. Se otorgarn 50 puntos adicionales (hasta sumar un mximo
de 150) a las viviendas que implementen o comprueben cualquiera de los siguientes elementos:
Jardn de nios, primaria, secundaria o centro de salud en operacin
Crdito en la modalidad de Hipoteca con Servicios del INFONAVIT (predial y cuota de conservacin)
50
reas verdes equipadas

Optimizador de tensin elctrica
50
Paneles fotovoltaicos
50
Viviendas con superficie habitable superior a 42 m2. Planos aprobados

Equipo de aire acondicionado eficiente (en climas clidos)
Iluminacin con lmparas LED (100%)
Viviendas que se ubiquen dentro de desarrollos con una densidad de 100 viv/ha o ms.
150
PUNTAJE POR INCENTIVO A MEJORES PRCTICAS DE EQUIPAMIENTO
30
1000
Porcentaje
Las Adelitas
Maximo
100%
100%

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
El puntaje mximo por sustentabilidad de 600 puntos ser fcilmente alcanzado y rebasado,
adems de tener contemplado en el proyecto el cumplir con el Incentivo a mejores prcticas
(Las viviendas ubicadas en un permetro U1, U2 O U3 pueden acceder a un incentivo para la
implementacin de mejores prcticas de equipamiento de la vivienda. Se otorgarn 50 puntos
adicionales hasta sumar un mximo de 150 a las viviendas que lo implementen) ; lo que nos
asegurar para el proyecto poder contar con el precio de compra venta tope para nuestros
tipos de vivienda propuestas en el proyecto
A continuacin se describen los atributos con los que contara el proyecto y que se incluirn
para verificar que la vivienda cumpla con el programa Vida Integral Infonavit: Vivienda
Sustentable-CONAVI. Las distancias revisadas por los verificadores se calculan con base en
la distancia lineal entre el equipamiento y la vivienda. Sin embargo, las distancias caminables
entre las dos entidades no tienen que sobrepasar el doble de las distancias lineales
especificadas.
Atributo
1) Escuela primaria o knder < 2Km.
2) Consultorio o centro mdico ms grande < 2Km.
3) Servicio de transporte < 0.8km.
4) Mercado o sper mercado < 2km.
5) Plaza y/o jardn < 0.3km.
6) Vivienda cercana a fuente de empleo (Polgonos de la

Conavi).
Proveedor informacin (vivienda nueva)

Desarrollador carga planos en RUV
Distancia lineal.
Desarrollador carga planos en RUV
Distancia lineal.
Desarrollador marca variables (distancia y

frecuencia) en las pantallas del RUV.
Desarrollador marca variable en las pantallas
del RUV.
Desarrollador carga en el
RUV el plano de sembrado de las
viviendas; Polgonos: dato Conavi
Conavi.
8) No en los 6 municipios con intensos problemas de

traslados de los acreditados, salvo tener GBS.
Municipio vivienda con problemas de

traslados para los acreditados: encuesta
independiente
contina a 11 meses del ejercicio del crdito.
Facultativa: Desarrollador marca variable en
las pantallas del RUV.
11) Alumbrado pblico.
Distancia lineal.
Distancia lineal.
Municipio vivienda: como ya ocurre;

Competitividad del municipio: evaluacin
propia e Imco
10) Banqueta.
Distancia lineal.
Desarrollador marca variable en las pantallas

del RUV.
7) En municipio competitivo.
9) Vialidad pavimentada.
Medicin/Fuente

Evaluacin de GEU e
Instituto Mexicano de
Competitividad (Imco).
Encuesta para el
clculo del ISA,
ejecutada por la
firma J.D. Power.
Distancia lineal.
Distancia lineal.
Distancia lineal.
12) En rea con densidad de vivienda de por lo menos 50

por hectrea.

Observacin del
valuador.
13) Superficie total habitable de por lo menos 38m2.
Como ya ocurre: desarrollador registra

informacin del RUV.
Observacin del
verificador.
31

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
14) Hipoteca Verde.
15) Acceso a Internet (desde el 15 de septiembre).
16) A menos de 2 Km, centro comunitario para

fraccionamiento > 1250 viviendas, o centro comunitario o
cancha deportiva para fraccionamiento entre 350 y 1250.
Desarrollador registra informacin en las

pantallas del RUV, en la seccin eco
tecnologas.
Desarrollador marca
variable en las pantallas del RUV.
Desarrollador marca variables en las pantallas

del RUV, adems de cargar en RUV
autorizacin de Fraccionamiento (como
ocurre desde hace aos).
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Segn la definicin
de la GV
Segn la definicin de
la GPS -- Astrid
Bolbrugge Mischke
Distancia lineal.
Una vez que el proyecto sea autorizado por parte del municipio, permisos y licencias
autorizadas, se presentar la documentacin a la dependencia cliente principal del proyecto
INFONAVIT para aprobacin del proyecto mediante el Dictamen de Vialidad y que el
fraccionamiento una vez validado sea considerado en el Programa de adjudicacin a los
trabajadores de la dependencia. El plazo estimado para toda la gestin y autorizacin de
permisos y licencias del proyecto es de 4 a 6 meses
Durante el proceso de gestiones a INFONAVIT, se inicia con el movimiento de tierras y obras
de mejoramiento recomendadas por el Estudio de mecnica de suelos en el rea del terreno
de la etapa correspondiente. El tiempo de preparacin del terreno de la Primera Etapa se
estima en 4 meses, pero conforme se va terminando cada plataforma de cada manzana se
iniciara el desplante de la vivienda,
Una vez conformadas las plataformas en vialidades, se inician en diversos frentes las obras
de urbanizacin subterrneas hasta terminar con las superficiales como pavimentos y reas
verdes.
En la Edificacin se calcul una produccin de 100 viviendas por mes con 22 frentes de
trabajo en construccin de vivienda o sea cada frente generara mnimo 5 casas mensuales
inicialmente con las cimentaciones, posterior desplante y construccin de viviendas. El plazo
de ejecucin de vivienda se estima en un periodo comprendido entre los 12 a 20 meses,
posterior a la entrega de la primera plataforma de terraceras.
Se trabajara en terraceras, en urbanizacin: tuberas subterrneas de drenaje sanitario,
pluvial, ductos elctricos, telefona y red de agua potable, en pavimentos y banquetas de
concreto hidrulico, alumbrado con fotoceldas solares, en infraestructura: En perforacin de
pozo para extraccin de agua, planta de tratamiento de aguas residuales, Cuarto de
generacin fotovoltaica, subestacin elctrica para enlace con CFE y red de distribucin
elctrica. En Edificacin: cimentacin y estructura de concreto hidrulico, muros de block de
cemento, losas de concreto, en las instalaciones sanitarias y pluviales, en la instalacin
32

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
hidrulica, en las instalaciones elctricas y telefnicas, impermeabilizaciones, pinturas,

cancelera en ventanas, carpintera y jardinera.
El proyecto se desarrollara en su ingeniera siguiendo las recomendaciones resultantes de los
estudios correspondientes como mecnica de suelos, geo hidrologa, sismicidad, Impacto
Ambiental, de cargas para requerimiento elctrico y red de distribucin, estudios y diseos
otros servicios, gas, telefona, tv, etc.
Los materiales con los que se construirn las casas sern de una buena calidad, que cumplan
con las normas NOM y NMX aplicables y vigentes, limitados en el precio de venta.
SERVICIO
El servicio de venta de las casas se ver regido por un plan de mercadotecnia que enfatizar
los atributos y ventajas que tiene estas viviendas, comenzando por el precio econmico y el
financiamiento otorgado por el programa de INFONAVIT.
Se tiene previsto que en caso de la dependencia INFONAVIT requiera ajustar sus cantidades
de entrega en los periodos de cada Etapa se incrementen los frentes de trabajo para alcanzar
las metas de entrega de unidades de vivienda reprogramando la ministraciones de recursos
de mano de obra , materiales y financieros que esto implique.
ENTORNO LEGAL
Uno de los requisitos para la compra de terrenos por parte de nuestra empresa, es que estos
lotes deben estar libres de Gravamen y que sean de fundo legal, debidamente saneados e
inscritos en Registro Pblico de la Propiedad Municipal.
La empresa siempre ha sido muy respetuosa de la normatividad legal para el desarrollo y
ejecucin de sus proyectos, de los tres niveles de gobierno, en lo referente a cumplimiento de
su ingeniera, procesos de construccin, proteccin ambiental, derechos laborales, fiscales,
supervisin municipal, permisos y licencias emitidas por la autoridad competente, para el
proyecto el marco normativo que se enuncia a continuacin sin ser limitativo:
Reglamento De Construccin para el Municipio de Tapachula

Ley de Fraccionamientos y Conjuntos Habitacionales para el Estado y Los Municipios
de Chiapas
Ley General del Equilibrio Ecolgico y la Proteccin al Ambiente y su reglamento
Ley De Equilibrio Ecolgico Y Proteccin Al Ambiente Del Estado De Chiapas y su
reglamento
Ley De Aguas Para El Estado De Chiapas y su reglamento
Ley de Aguas Nacionales y su reglamento
Ley De Desarrollo Urbano Del Estado De Chiapas y su reglamento
33

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Ley del servicio pblico de energa elctrica y su reglamento

Ley Federal del Trabajo
Ley del Seguro Social
Ley del INFONAVIT
Ley de Los Sistemas De Ahorro Para El Retiro
Ley del Impuesto Sobre La Renta ISR y reglamento
ENTORNO NORMATIVO TECNICO

La empresa, siempre ha procurado y estimulado el cumplimiento de parmetros y
especificaciones contenidos en las normas NOM y NMX, aplicables en las fases de obra civil,
elctrica, urbanizacin e infraestructura
ENTORNO DE CALIDAD
La empresa, cuenta con planes de calidad en base a ISO-9001 y procedimientos
administrativos para regular sus actividades, de gestin, supervisin, control y administracin
de las diversas fases del proyecto
PERSONAL
La empresa , cuenta con personal fijo, como son los Gerentes, Personal de ingeniera,
Analistas de precio unitarios, un encargado de Compras e Inventarios y una Secretaria.
Para la construccin de las casas, se contratara el personal por obra determinada o en su
caso a travs de subcontrato con contratistas o destajistas de la localidad para cumplir con las
metas de generar fuentes de trabajo y aprovechamiento de recursos existentes en Tapachula,
Chiapas, el personal requerido para la obra se estima en ms de 900 trabajadores en la parte
ms exigente de las fases de la obra, estar integrado en frentes de especialidad y sern
aproximadamente 15 frentes de trabajo, adems de los frentes de subcontratistas en los
trabajos de infraestructura como pozo de agua, subestacin elctrica, cisterna de captacin
de aguas pluviales, planta de tratamiento de aguas residuales, puentes de concreto, acceso y
entronque a carretera y boulevard. En forma estimada, enunciativa, pero no limitativa es el
siguiente:
Frente
Especialidad
No. De
frentes
Edificacin
Civil
15
34
Categora
Cabo de oficios
Oficial albail
Oficial fierrero
Oficial carpintero
Cantidad
de cat.
Total
1
1
1
1
15
15
15
15

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
Frente
Especialidad
No. De
frentes
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Categora
Operador de
revolvedora
Cantidad
de cat.
Total
Peon de obra
1
10
15
150
225
Oficial Pintor
Ayudante de pintor
1
1
7
7
14
Oficial Pintor/imperm.
Ayudante de pintor
1
2
7
14
21
Oficial Fontanero
Ayudante de pintor
1
2
7
14
21
Oficial Electricista
Ayudante de
electricista
14
Pintura
Impermeabilizacin
Instalaciones
hidrosanitarias
Electricidad
35

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
Frente
Especialidad
No. De
frentes
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Categora
Cantidad
de cat.
Total
Pen de obra
60
100
10
Cabo de oficios
Oficial jardinero
Pen de obra
1
1
6
10
10
60
80
Tcnico perforista
Tcnico mecnico
Operador
Ayudantes
1
1
1
6
1
1
1
6
9
100
reas verdes
Subcontratistas
Infraestructura
Pozo de agua
Otras actividades
Total
932
La derrama econmica mensual por salarios se proyecta fluctu entre los 6 a 7 millones de
pesos mensuales en las periodos de mxima produccin de obra, durante 20 meses de obra
de la Primera Etapa.
Los tabuladores de salarios de trabajadores por administracin directa, sern los emitidos por
CMIC, incluido el factor de salario real y conciliado con los sindicatos de la construccin. Los
salarios de los subcontratistas se exigir estn alineados con los mismos tabuladores de
salarios
INVENTARIO
Por ser cada Etapa del proyecto de corta duracin de 20 meses de construccin y tipos de
materiales repetitivos, se tiene proyectado un programa de suministro con proveedores
confiables para el manejo de grandes volmenes, con almacenes tanto cubiertos como a
intemperie, para la utilizacin dinmica de tal forma que no se tengan en el rea de la obra,
concentracin de grandes volmenes en las bodegas de campo de cada frente y de esta
manera limitar mermas por intemperie, manejo, almacenamiento o por robo. Estas bodegas
tendrn su control directo de inventario y vigilancia preventiva en horas no laborables
PROVEEDORES
La empresa, cuenta con proveedores confiables y crdito con los mismos, como es el caso de
Grupo Collado, S.A. de C.V. Para acero de refuerzo, con Distribuidoras de cementos Cruz
Azul, con fbrica de productos FESTER de Salamanca, Gto. y con empresas dosificadores
de concreto, sin embargo con los acuerdos que se tenga con el Gobierno del estado y
36

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
municipio existe la flexibilidad de aprovechar a los proveedores locales, previo anlisis de su

propuestas y con precios competitivos
La poltica de negociacin con los posibles proveedores regionales y/o locales se basara en
que cuenten con instalaciones con almacn de materiales de capacidad suficiente para
cumplir con la entrega programada, precios, la facilidad de crdito, transporte en buenas
condiciones, personal capacitado para maniobras de carga y descarga, tiempos de entrega en
bodegas de obra y control de inventario y administracin de requisiciones y pedidos.
V.
PLAN DE MARKETING
Para poder alcanzar los objetivos que la empresa se plante, se debe realizar un plan de
marketing, que ayude a direccionar los esfuerzos de las personas encargadas de ofertar las
casas que este proyecto planea construir.
El objetivo del plan de marketing es procurar la adjudicacin por parte de INFONAVIT de las
casas de acuerdo con el siguiente programa.
Etapa
1
1
2
2
3
3
Ao de ejecucin
1
2
3
4
5
6
Ao Calendario
Ao 2016
Ao 2017
Ao 2018
Ao 2019
Ao 2020
Ao 2021
Gran Total
Cantidad
50
1950
500
1500
500
500
5000
Unidad
casas
casas
casas
casas
casas
casas
casas
Como incentivo y para motivar la pertinencia a su vivienda a los trabajadores, se planea

ofrecer los servicios de acabados en interiores, aun en obra negra para su preferencia.
Por otro lado, para dar un plus a la oferta de vivienda en los casos que otras dependencias
independientes de INFONAVIT requieran de cantidades o manzanas de viviendas para
adjudicacin a sus trabajadores, daremos las facilidades para su adquisicin.
En lo que se refiere a polticas de precios de unidad terminada, la Empresa estar pendiente
de sus fluctuaciones fundamentadas en los ndices de CMIC o del mismo INFONAVIT. Es una
de las decisiones ms importantes que se contemplan, ya que el precio debe ser el correcto
para penetrar el mercado, obtener market share y conservarlo y producir las utilidades
esperadas.
37

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Se tiene planeado hacer una campaa publicitaria, en radio y peridicos del municipio para
incentivar a la poblacin a acudir a su dependencia otorgadora de crdito y facilitar las ventas
correspondientes.
Se entregara y ofrecer una garanta por los trabajos de construccin de cada vivienda y se
capacitara a los usuarios en el funcionamiento y mantenimiento de sus instalaciones
38

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
VI.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
FINANZAS
a. Flujo de Efectivo. Proyecto Habitacional Las Adelitas en Tapachula, Chiapas
El Programa de flujo de efectivo muestra cunto dinero se necesita, cundo se necesita, para que rengln de gasto y para que Etapa del Proyecto
PRIMERA ETAPA
SEGUNDA ETAPA
TERCERA ETAPA
ANTEPROYECTO DE INVERISON PARA LA CONSTRUCCION DE UN FRACCIONAMIENTO MUNICIPIO DE TAPACHULA CHIAPAS

FRACCIONAMIENTO DE INTERES SOCIAL " LAS ADELITAS"
TIPO: INTERES SOCIAL
LAS ADELITAS
CONSTRUCCION DE
PART.
CONCEPTO
CANTIDAD
5,000 VIVIENDAS CASAS DE

UNIDAD
P. U.
IMPORTE PARCIAL
MONTO DE CONCEPTO
PROGRAMA FINANCIERO ANUAL DE FLUJO DE EFECTIVO (Pesos)
Cotizacion
$19.00
M2 DE CONSTRUICCION
50
% COSTO % VTAS.
MONTO EN DOLARES
AO
2016
2017
2018
2019
ACUMULADO
2020
2021
2022
DESGLOSE DE EGRESOS
A.1 Gastos Preoperativos.Fondo revolvente
I Costo directo
I.1 Inversin de compra venta del Predio.
5000.00
casas
50.00 $
$
Etapa 1 (2000 casas) del mes 1 a 24 de construccin
$763,360,612.80

I.3.1
0.01%
0.01%
1,858,971,850.15
91.13%
70.93%
133,426,004.00 $
133,426,004.00
6.54%
5.09%
$59,305,724.00
$59,305,724.00
$3,121,353.89
$49,413,520.00
$49,413,520.00
$2,600,711.58
$24,706,760.00
$24,706,760.00
$1,300,355.79
$7,500.00
7,022,421.26
1.50
$7,500.00
$7,500.00
Verificacin de libertad de gravamen
5000.00
casas
0.40
$2,000.00
$2,000.00
1,235,338.00
m2
100.00
$123,533,800.00
8.00
123,533,800.00
$9,882,704.00
5000.00
casas
185.30
$926,490.00
Desarrollo de Proyecto Ejecutivo

Costo de Obra
$926,490.00
0.05%
0.04%
1,724,178,223.15 $
1,724,619,356.15
84.54%
65.80%
$49,413,520.00
$520,142.32
$9,882,704.00
$9,882,704.00
$48,762.63
$926,490.00
$926,490.00
$762,749,950.42
$704,054,888.80 $
40,144,734.23
$37,055,520.46
$753,572,858.53
$673,177,389.56 $
39,661,729.40
$35,430,388.92
$388,539,208.26
$346,945,944.78 $
20,449,432.01
$18,260,312.88
$250,738,858.78
494,135.20
M2
$219,861,359.53
247,067.60
M2
I.3.1.1 Terraceras
1,235,338.00
m2
317.18 $
391,830,129.48
$156,732,051.79
$156,732,051.79
$78,366,025.90
I.3.1.2 Urbanizacin
772,188.00
m2
147.21 $
113,673,192.00
$48,605,585.26
$42,684,315.82
$21,942,157.91
I.3.1.3 Infraestructura
213,150.00
m2
402.66 $
85,825,959.60
$45,401,221.72
$20,444,991.92
$19,979,745.96
I.3.2 Edificacin
3.2.1 Etapa 1 (2000 casas) del mes 1 a 24 de construccin
250,000.00
2,000.00
2,000.00
1,000.00
m2
casas
casas
casas
$
$
$
$
4,533.16 $
226,658.02
226,658.02
226,658.02
1,133,290,075.07
$453,316,030.03
$453,316,030.03
$226,658,015.01
$123,533,800.00
$35,202,744.44
$598,446,655.48
$70,405,488.88
$704,054,888.80
$269,270,955.83
$403,906,433.74
$673,177,389.56
$138,778,377.91
$208,167,566.87
$346,945,944.78
$120,287,929.77
Indirecto de la Constructora del costo directo
180,683,794.06 $
180,692,616.72
8.86%
9.72%
9,510,137.72
$58,695,061.62
$3,089,213.77
$80,395,468.97
$4,231,340.47
II.1.1 Etapa 1 (2000 casas) del mes 1 a 24 de construccin

$24,706,760.00
591,329,281.08
M2
Supervisin de Obra, Control de obra, Control de Calidad y

Residencia de obra
$49,413,520.00
90,769,439.80
Terraceras Urbanizacin e Infraestructura
$2,000.00
$6,501,778.95
494,135.20
II.1
$250,000.00
casas
II
$250,000.00
97,840,623.69
5000.00
Gastos Notariales del 8% sobre el costo del predio
I.3
250,000.00
Verificacin de predio en registro publico de la propiedad

Liquidacin de contrato compraventa de predio
I.2
250,000.00 $
2.00
$ 1,724,619,356.15 $
$41,593,263.48
34,492,387.12 $
2.00
2.00
2.00
%
%
%
$
$
$
$14,081,097.78
$13,463,547.79
$6,938,918.90
704,054,888.80
673,177,389.56
346,945,944.78
$2,189,119.13
34,492,387.12
Incluye: Honorarios, sueldos y prestaciones personal tecnico

administrativo, pasajes y viaticos.Consultores,
asesores,servicios laboratorios, instalaciones
temporales,fletes y acarreos de campamentos,equipo de
construccion, mobiliario y rentas
39
1.69%
1.32%
$2,934,753.08
$49,890,802.38
$5,869,506.16
$58,695,061.62
$32,158,187.59
$48,237,281.38
$80,395,468.97
$16,637,305.39
$24,955,958.09
$41,593,263.48

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
II.2 Elaboracin de anteproyecto
200,000.00
0.01%
0.01%
$10,526.32
50,000.00
0.002%
0.002%
$2,631.58
$10,000.00
930,000.00 $
930,000.00
0.05%
0.035%
48,947.37
19,801,625.00 $
19,801,625.00
0.97%
0.756%
1,042,190.79
13,316,849.34
0.65%
0.508%
58,048,228.11
2.85%
2.215%
17,241,782.23
0.85%
0.658%
17,241,782.23
0.85%
0.658%
$200,000.00 $
II.2.1 Plan Maestro
120,000.00
$120,000.00
II.2.2 Corrida financiera

II.3 Gestin de acreditamiento por INFONAVIT
80,000.00
$80,000.00
$50,000.00 $
II.3.1 Gestin de solicitud a INFONAVIT para autorizacin de proyecto
$25,000.00
II.3.2 Verificacin de proyecto
$15,000.00
II.3.3 Oficio de acreditamiento y autorizaciones INFONAVIT

II.4 Estudios para proyecto ejecutivo
5000.00
casas
II.5 Gestin y pago de Derechos, Licencias, Trmites y Permisos

5000.00
casas
186.00 $
$
3,960.33
$7,920,650.00
$7,920,650.00

II.6 Gastos Generales de Administracin, Publicidad y
Comercializacin
II.6.1 Comisiones
$3,960,325.00
13,316,849.34 $
$12,106,226.67
II.6.1.1 Etapa 1 (2000 casas) del mes 1 a 24 de construccin
0.50
914,808,000.00
$4,574,040.00
0.50
980,385,828.52
$4,901,929.14
0.50
526,051,506.32
$2,630,257.53
0.05
0.05
914,808,000.00
$457,404.00
0.05
980,385,828.52
$490,192.91

II.7 Direccin, Administracin y Gastos de oficina en general
0.05
526,051,506.32
II.6.2 Publicidad.
$1,210,622.67
$263,025.75
19,369,962.68 $
0.80
0.80
914,808,000.00
$7,318,464.00
0.80
980,385,828.52
$7,843,086.63

II.8 Inflacin e Imprevistos : ( Obra )
0.80
526,051,506.32
1.29
704,054,888.80
$9,082,308.07
4.80
673,177,389.56
$32,312,514.70

II.9 Seguros y Fianzas : ( Obra )
4.80
346,945,944.78
$16,653,405.35
$17,241,782.23 $
704,054,888.80
$7,040,548.89
673,177,389.56
$6,731,773.90

II.10 Seguridad e higiene
346,945,944.78
$3,469,459.45
$17,241,782.23 $
704,054,888.80
$7,040,548.89
673,177,389.56
$6,731,773.90
346,945,944.78
II.11 Apertura de crdito de la SOFOL/ BANCO

II.13.1 Gastos Financieros ( SOFOL )
5.00
II.13.2 Amortizacin capital de SOFOL Comision

II.13.3 Amortizacin capital ( SOCIOS )
1.50
$4,208,412.05
58,048,228.11 $
$3,469,459.45 $
53,510,090.69 $
53,510,090.69
$823,232,164.42 $
41,161,608.22 $
41,161,608.22
$823,232,164.42 $
12,348,482.47 $
12,348,482.47
Total de egresos con financiamiento
Rendimiento por inversion total del proyecto
365,537.71
$11,380,461.32
53,510,090.69
2,039,914,466.87 100.00%
80.66%
Egresos con costo de

credito
Egresos sin costo de credito
III.1 Etapa 1 (2000 casas) del mes 1 a 24 de construccin

IV.
19,369,962.68
TOTAL DE E G R E S O S :
III.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
$823,232,164.42
$876,742,255.11
$43,328,008.65
$802,986,378.53
$914,187,947.16
$42,262,440.98
$413,245,968.26
2,039,464,511.21 $
$441,960,364.36
2,232,890,566.63
$21,749,787.80
107,340,237.43
193,426,055.42
10,180,318.71
40
98,619,711.52 $
648,337,457.86 $
76,274,995.04 $
$5,190,511.13
$34,123,024.10
$4,014,473.42
$98,619,711.52
$648,337,457.86
$129,785,085.73
350,842,663.41 $
452,143,715.12 $
$18,465,403.34
$23,797,037.64
$350,842,663.41
$563,345,283.75
180,122,443.30 $
233,123,524.95 $
2,039,464,511.21
$9,480,128.59
$12,269,659.21
$107,340,237.43
$180,122,443.30
$261,837,921.06

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
RESUMEN DE COSTO DE CONSTRUCCION POR M2

50.00
Costo directo de construccion de vivienda 2016
90.00
Costo directo del terreno 2016
Costo directo de vivienda y terreno 2016
50.00
Costo indirecto de la obra
Costo total directo+indirecto por vivienda
m2
4,533.16
226,658.02
m2
1,141.57
102,741.17
5,407.43
329,399.18
17,336.80
36,138.52
1,902.03
365,537.71
19,238.83
m2
722.77
11,929.37
PROGRAMA FINANCIERO ANUAL DE FLUJO DE EFECTIVO

ACUMULADO
AO
VI.
VI.1
DESGLOSE DE INGRESOS
2015
2017
2018
2019
2020
2021
Ingresos proyectados por Ventas de Viviendas inicial 7 salarios ( $15,500 al mes), crdito aprox. (206 x $2,220.41) = $457,404 .
Precio de venta de vivienda 2016
Precio de venta del terreno 2016
Precio de venta de vivienda y terreno 2016. INFONAVIT
VII.
2016
50.00
90.00
m2
m2
$
$
7,033.97
1,353.49
335,590.17
121,813.83
457,404.00
24,073.89
PRECIO DE VENTA DE VIVIENDA INICIAL AO 2017
1.00
Aporte
490,192.91
490,192.91
25,799.63
1.00
Aporte
513,722.17
513,722.17
27,038.01
1.00
Aporte
538,380.84
538,380.84
28,335.83
1.00
Aporte
564,223.12
564,223.12
29,695.95
1.00
Aporte
591,305.83
591,305.83
1.00
Aporte
619,688.51
619,688.51
32,615.18
5075.00
casas
2,620,943,201.23
137,944,379.01
Monto de Ventas Proyectado total de casas
31,121.36
En proces o de cons trucci n

Ao 2016
Ao 2017
Ao 2018
Ao 2019
Ao 2020
Ao 2021
50
casas
457,404.00
22,870,200.00
1950
casas
490,192.91
955,876,182.81
500
casas
513,722.17
256,861,087.07
1500
casas
538,380.84
807,571,257.75
500
casas
564,223.12
282,111,559.38
500
casas
591,305.83
295,652,914.23
TOTAL DE I N G R E S O S :
IX.
Ao 2016
Ao 2017
Ao 2018
Ao 2019
Ao 2020
Ao 2021
$ 22,870,200.00
1,026,267,885.29
$54,014,099.23
1,064,432,344.83
$56,022,754.99
577,764,473.60
$30,408,656.51
2,620,943,201.23
$ 256,861,087.07
100.00%
100.00%
137,944,379.01
50
casas
$490,192.91
$24,509,645.71
$24,509,645.71
$1,289,981.35
casas
$1,001,758,239.58
$1,001,758,239.58
$52,724,117.87
casas
$513,722.17
538,380.84
$269,190,419.25
$256,861,087.07
1,500.00
casas
564,223.12
500
casas
591,305.83
$846,334,678.13
295,652,914.23 $
$807,571,257.75
295,652,914.23
$42,503,750.41
15,560,679.70
500.00
casas
619,688.51
309,844,254.11
309,844,254.11
16,307,592.32
casas
121,813.83
618,205,196.91
20,423,822.87
5075.00
5000.00
casas
2,421,245,334.84
Venta Primera etapa programada de 1 a 18 meses
2000.00
casas
457,404.00
914,808,000.00
Venta Segunda etapa programada de 19 a 33 meses
2000.00
casas
490,192.91
980,385,828.52
Tercera Primera etapa programada de 34 a 40 meses
500.00
casas
513,722.17
256,861,087.07
Tercera Primera etapa programada de 34 a 40 meses
500.00
casas
538,380.84
269,190,419.25
1.00
Crdito
876,742,255.11
876,742,255.11
1.00
Crdito
914,187,947.16
914,187,947.16
1.00
Crdito
441,960,364.36
$
$
441,960,364.36
2,232,890,566.63
$ 807,571,257.75
$ 282,111,559.38
1950.00
500
Valor comercial de venta total de terrenos 2016

Valor comercial total proyectado con 4.8 % por ao
$ 955,876,182.81
$ 295,652,914.23
$ 0.00
$ 22,870,200.00
$ 955,876,182.81
$ 256,861,087.07
$ 807,571,257.75
$ 282,111,559.38
$ 295,652,914.23
$ 2,620,943,201.23
$ 24,509,645.71
$ 1,001,758,239.58
$ 256,861,087.07
$13,519,004.58
$ 807,571,257.75
$ 295,652,914.23
$ 309,844,254.11
CREDITO PUENTE:
X.
XI
XI
UTILIDAD PROBABLE DEL PROYECTO COMPLETO (5000 CASAS): (Antes del I.S.R.)
388,052,634.60
14.81%
$149,525,630.18
$7,869,770.01
$150,244,397.66
$7,907,599.88
$163,536,803.97
$8,607,200.21
Pago de cuota por I.M.S.S. INFONAVIT AFORES
ETC.
100000.00
100000.00
50000.00
m2
m2
m2
151.10
15,109,875.00
161.52
16,152,456.38
167.55
8,377,670.19
-$ 93,981,576.34
$ 244,225,974.01
-$ 93,981,576.34
$ 244,225,974.01
$ 101,989,116.07
$ 33,814,993.17
$ 115,530,470.92
$ 48,006,333.05
$ 388,052,634.60
$ 149,525,630.18
$ 150,244,397.66
$ 163,536,803.97
15,109,875.00
8,377,670.19
$120,459,776.27
2000.00
casas
$38,876,663.85
2000.00
casas
$39,063,543.39
1000.00
casas
$42,519,569.03
Utilidad Neta
$ 871,973,153.85
$ 16,152,456.38
XII
$ 826,091,097.08
-$ 623,827,812.15
ISR
TOTAL CUOTAS E IMPUESTOS
-$ 625,467,257.86
-$ 98,619,711.52
$39,640,001.57
XI
-$ 98,619,711.52
$160,099,777.84
$
227,952,856.76
$110,648,966.34
$5,823,629.81
$111,180,854.27
$5,851,623.91
$121,017,234.94
$6,369,328.15
-$ 98,619,711.52
ROI=(Uti l i da d neta o Ga na nci a /Invers i on)x100
13.44%
13.85%
29.28%

Margen Neto
Ma rgen Neto=(Uti l i da d neta )/Venta s Neta s )x100

10.78%
8.83%
11.37%
Notas sobre los impuestos:
De acuerdo a la nueva ley del ISR las cuotas obrero patronales del IMSS ya no son deducibles
El impuesto sobre la renta se calcula al 26% considerando que la base de utilidad puede ser menor. Este es un numero proyectado basado en obras del mismo ramo
41
38,876,663.85
53,986,538.85
39,063,543.39
55,215,999.77
42,519,569.03
50,897,239.23
11,997,518.78
Retorno sobre la inversin (ROI)
-$ 623,827,812.15
$ 817,986,615.00
-$ 93,981,576.34
$ 189,009,974.24
$ 115,530,470.92
-$ 2,890,906.18
160,099,777.84

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
b. Posicin financiera y balance.
El estado de resultados demuestra que la empresa tiene potencial de generar dinero
42
PROYECTO:
LAS ADELITAS

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
c.
43
PROYECTO:
LAS ADELITAS

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
VII.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
NECESIDAD DE FINANCIAMIENTO
La empresa., no cuenta con los recursos financieros para este proyecto, su capital es su
capacidad gerencial para el desarrollo y ejecucin del proyecto, de aqu que busca la sinergia
con inversionistas que una vez ledo este Plan de Negocios, identifique el rea de
oportunidad, viabilidad econmica financiera y tenga la confianza, para invertir en este
proyecto.
Las aportaciones de capital necesarias de acuerdo a la Planeacin y Programacin
financiera, son en primera instancia para la atencin de todas las actividades preliminares del
proyecto completo, para su cimentacin y posteriormente para a la ejecucin de obra de la
Primera Etapa del proyecto que es la construccin de 1058 viviendas de un total de 5000 del
proyecto completo.
El importe requerido para estas Actividades Preliminares y Primera Etapa del Proyecto es por
$823232,164.42 (USD $43328,008.65), los cuales se proyectan recuperar del mes 20 al 24
posterior al inicio de la construccin, adicionado con su costo financiero estimado con tasa
de inters entre un 7 a 8% mximo, y comisiones entre el 1 al 1.5%.
La Recuperacin del crdito o de la inversin mencionada est programada, entre el mes 20 y
24 meses, posteriores al inicio del desarrollo del proyecto, esta ser mediante ministraciones
derivadas de la preventa y ventas que oportunamente se gestionaran con la dependencia
INFONAVIT, sindicatos, Gobierno del Estado, Municipio o empresas del Plan Chiapas o
institucin que requiera de esta prestacin para sus trabajadores.
El proyecto alcanzara su madurez al cuarto ao del mismo en la Segunda Etapa de
construccin
La garanta hipotecaria propuesta por parte de la Empresa, para asegurar el crdito o la
inversin, es mixta , parcial hipotecaria mediante un terreno denominado Encino Gordo de
con valor segn avalu comercial de fecha 25 de enero de 2014, por el perito valuador Ing.
Lauro Mendoza Sosa, Cedula profesional: 459244, con registro C.N.B No. 588 y Perito
Responsable de Obra No de registro RTL-198-3285 , por valor comercial estimado del
inmueble de $ 216228,765.00, con una superficie 72 hectreas 7 reas y 62.55 centireas,
ubicado anexo a la Colonia Ejido La Bomba y Zacatal Victoria en el municipio de
Cosoleacaque, Ver. , adems una Fianza de Garanta por el monto, emitida por una
institucin certificada ASERTA
44

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
VIII.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
EVALUACION DEL PROYECTO
Para fines de muestra de la viabilidad del proyecto a continuacin se muestran algunos

factores que pueden ayudar en la toma de decisiones del inversionista
RETORNO SOBRE LA INVERSION
Retorno sobre la sobre inversin (ROI)
ROI=(Utilidad neta o
Ganancia/Inversin)x100
Etapa 1 ( 1058 casas) del mes 1 a 24 de construccin

PCTE
13.44%
13.85%
29.28%
El ndice de retorno sobre la inversin (ROI por sus siglas en ingls) es un indicador financiero
que mide la rentabilidad de una inversin, es decir, la relacin que existe entre la utilidad neta
o la ganancia obtenida, y la inversin.
Principalmente el ROI se utiliza al momento de evaluar un proyecto de inversin: si el ROI es
positivo significa que el proyecto es rentable (mientras mayor sea el ROI, un mayor porcentaje
del capital se va a recuperar al ser invertido en el proyecto). Pero si el ROI es menor o igual
que cero, significa que el proyecto o futuro negocio no es rentable (viable), pues en caso de
ponerse marchar se perdera dinero invertido.
Cabe mencionar que el clculo de la TIR (Tasa Interna de Retorno) no se adeca a este
proyecto ya que la inversin que se realiza no produce beneficios por s misma, sino es la
comercializacin del producto terminado el que nos produce ingresos.
MARGEN NETO
Margen Neto=(Utilidad neta )/Ventas
Netas)x100
Etapa 1 ( 1058 casas) del mes 1 a 24 de construccin
Margen Neto
PCTE
10.78%
8.83%
11.37%
FACTOR DE RIESGO DE INVERSION DEL PROYECTO. CALCULO DE FACTOR DE

RIESGO DE INVERSION
45

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PERIODO ANUAL
ROI PROMEDIO
VARIACION ANUAL
CALCULO
13.44%
-5.42%
180.63
2
13.85%
-5.01%
179.02
3
29.28%
10.43%
857.32
PROYECTO:
LAS ADELITAS
PROM
RETORNO
SUMA
RIESGO
18.86%
1216.98%
3.49%
ROI PROM= (SUMA ROI)/AOS

DESVIO ANUAL= VARIACION PORCENTUAL ANUAL
RIEGO=RAIZ CUAD(SUMA( POTENCIA(DESVIO POR AO,2)))
La cartera de inversin del proyecto, tiene un promedio de retorno del 18.86 por ciento, y un
riesgo relativo de 3.49 por ciento. Esto es una medida de desviacin del retorno promedio de
la cartera.
As tambin para la cartera de inversin, el riesgo por el movimiento y el desvo de los
componentes de mano de obra y materiales de los precios est considerado con un factor
igual a tasa de inflacin promedio anualizada de 4.8% anual, el cual no es actualmente
altamente voltil, por lo que se considera que es una cartera con bajo grado de riesgo.
Estudio de viabilidad
El anlisis y evaluacin de informacin contenida en el Plan de Negocios, obtenida mediante
documentacin del INFONAVIT, acopiada de INEGI, Gobierno del Estado y de SEDESOL,
segn se indica en sus referencias correspondientes, nos permitirn conocer si el proyecto,
podr ser econmica y comercialmente rentable.
Viabilidad econmica-financiera del proyecto. Los beneficios reales, para este proyecto,
que pueden compensar los costos estn en funcin del precio de ejecucin de cada vivienda
contra el precio de venta final.
Actualmente en este ao 2016, partiendo del monto de compra-venta, proporcionado por
INFONAVIT Delegacin Tapachula, (Oficio DR-XXX-CH-CESI-TAP-172/2014 del 03 de
Tapachula, Chiapas) , para las unidades habitacionales contenidas en nuestro proyecto,
considerando un promedio de trabajadores con 7 salarios mnimos de ingresos, con
aprobacin de crdito, el valor de venta es de $ 457,404.00 (USD 24,073.89 ) , el costo de
total por vivienda de nuestra empresa es de $ 329,399.18 (USD 17,336.80 ) , incluida la
46

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
inflacin de un ao 2016, por lo que la ganancia bruta por unidad habitacional de vivienda
seria el da de hoy de $128,004.82, por casa, restando el costo proyectado de financiamiento
para construccin por $36,138.52, se estima una ganancia marginal de
$91,866.29 por casa, antes de impuestos
Es decir, se analiza considerando un 6% de inters y 1.5 % de comisin por el capital para
ejecucin de la casa, el sobrecosto promedio ser de $36,138.52 aplicables a cada vivienda,
por lo que cada vivienda a la Empresa, le costara aproximadamente $365,537.71 (USD19,
238.83), contra el valor de compra por INFONAVIT ao 2016 de $ 457,404.00 (USD
24,073.89), se tendra una ganancia de $91,866.29 ($ 4,835.07) antes de ISR.
Se han considerado algunos puntos a tener en cuenta que son:
La procedencia de los fondos seria mediante inversionista con hasta un 5% de inters

anual sobre cada monto ministrado del programa financiero de flujo de efectivo, que se
requerir para poner en marcha el proyecto.
Los fondos sern invertidos de acuerdo a la Planeacin y programacin de actividades
del proyecto con importes por rengln del gasto.
La prospeccin de ingresos y gastos de la actividad por ao del 1 al 6 aos ser de
acuerdo a la Planeacin y programacin de actividades del proyecto.
El rendimiento estimado de todo el capital invertido, de todo el proyecto es de
193,426,055.42 (USD 10,180,318.71 )
El punto de equilibrio de ventas que tendramos que tener para superar los costos y
comenzar a tener beneficios es de 1100 viviendas.
Viabilidad operacional. Determinaremos si el personal que posee o poseer la empresa ser

capaz de asumir de forma adecuada sus obligaciones. Aqu analizaremos:
La empresa cuenta con personal con experiencia, la capacidad, capacitacin y

formacin suficiente a las necesidades para el desarrollo, administracin, ejecucin y
control del proyecto, el personal de mano de obra puede ser de la localidad, del
Estado o de otros Estados del pas, considerando siempre su experiencia y habilidad
en la categora respectiva.
La carga de trabajo de los trabajadores ser la de estndares de rendimiento,
dividiendo hasta en 22 frentes de trabajo el proyecto, lo que ser suficiente para que
puedan realizar sus labores sin problema.
47

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Se dispone de la infraestructura adecuada para realizar las actividades del proyecto,

adems se cuenta con respaldo de la constructora del lugar, para ejecutar en forma
conjunta los trabajos.
Cumplimos con los requisitos y trmites legales impuestos por las entidades pblicas.
Viabilidad del mercado, un rea esencial en el que determinaremos si realmente nuestra

idea puede desarrollarse en el mercado al que pretendemos enfocarla. Tendremos en cuenta:
Si existe realmente una cantidad potencial de clientes y demanda la cual puede cubrir
los costes mnimos del proyecto.
Existe una necesidad en el mercado de vivienda en la Ciudad de Tapachula
consistente clientes probables en:
o 13,000 aplicantes potenciales de crdito INFONAVIT
o Viviendas con algn nivel de hacinamiento en la ciudad de 34,424 que
pudieran ser rea de oportunidad con crditos a travs de dependencias
gubernamentales, bancarias o sindicatos
La cuota de mercado podemos obtener es del 10.7 % y por tanto la cantidad potencial
de ventas seria 5000
El rea y sector del mercado en la que se enfoca nuestra actividad, son las viviendas
de bajo costo o de inters social
Viabilidad conceptual del proyecto, de negocio. Aqu trataremos de forma crtica y realista
las posibilidades de que realmente pueda funcionar.
Para ello nos ayudamos del anlisis DAFO

o Anlisis Interno
Debilidades.- Nuestra debilidad es no contar en Tapachula, Chiapas,

con suficiente personal de obra civil especializado como albailes,
fierreros, carpinteros de obra negra, electricistas, especialistas en
fotoceldas e instaladores de aluminio, lo cual obligara a los acuerdos
con empresas del estado y con sindicatos para poder contar con la
mano de obra especializada o en su caso la contratacin en otros
estados o comisionar a personal, con los sobrecostos de viticos que
se derivan
Fortalezas.- La principal fortaleza de la Empresa en su personal
gerencial, que cuenta con la experiencia y capacidad para afrontar
cualesquiera problemtica que se presente y obtener los beneficios
48

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
necesarios y en nuestra canasta de proveedores confiables de

materiales, tanto en el estado como fuera del mismo.
Anlisis Externo
Amenazas.-Por ser un proyecto de alto impacto existe la posibilidad de
que empresas constructoras, proveedores, sindicatos o autoridades
municipales o estatales, presionen para verse favorecidos con alguna
parte del proyecto. Se tendrn que llevar a cabo convenios o en su
caso en coordinacin con la autoridad municipal o estatal, para llegar a
los acuerdos que rompan estas potenciales barreras
Oportunidades.- El nicho de mercado de vivienda en la Ciudad de
Tapachula es del orden de 47,000 viviendas por construir en base a la
estadstica de INFONAVIT ( 13,000 aplicantes de crdito) y de
SEDESOL (34,424 viviendas con algn nivel de hacinamiento), asi
como la cantidad de trabajadores en actividades de gobierno (6,703),
servicios educativos (7,621), servicios de salud y de asistencia (4,442) y
otros servicios ( 9,515)
El tiempo, a corto y mediano plazo, en el que se realizarn las operaciones est

calculado en funcin de los rendimientos estndar de la mano de obra, de acuerdo a
anlisis de Precios Unitarios de conceptos de obra de CMIC, son suficientes y no nos
extenderemos ms de lo necesario.
Anlisis de otros factores de riesgo

Riesgo econmico
Se consideran factores directamente relacionados con el riesgo econmico del Proyecto los
siguientes:
Producto que se comercializa. El nicho de mercado de vivienda en la Ciudad de
Tapachula es del orden de 47,000 viviendas por construir en base, primero en la
estadstica de INFONAVIT (13,000 aplicantes de crdito) y segundo de SEDESOL
(34,424 viviendas con algn nivel de hacinamiento), asi como la cantidad de
trabajadores en actividades de gobierno (6,703), servicios educativos (7,621), servicios
de salud y de asistencia (4,442) y otros servicios (9,515). Nuestra Gerencia de Gestin
de inmediato llevara a cabo las reuniones con los lderes del sector locales para
conocer sus necesidades y expectativas. Nuestro proyecto no solo se limitara a
nuestro cliente principal INFONAVIT, ya que tendremos apertura a clientes que
cuenten con una organizacin para generar los crditos a sus trabajadores o
agremiados, por lo que este riesgo es sensiblemente bajo
49

OBRAS/PROYECTOS Y
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
El Proyecto considera 3 modelos de vivienda los que se alinearan en su cantidad en

cuanto INFONAVIT nos indique el segmento prioritario de sus aspirantes, para aplicar
los ponderados correspondientes a las viviendas tipo por construir. En lo relativo a
las barreras de entrada de los posibles competidores, se contempla otro
fraccionamiento a corto plazo en la Ciudad de Tapachula, llamado Lomas del Paraso
de 1300 viviendas de 43.00 m2
Estructura de costos. Los costos fijos son el 10.12 % del Costo de obra
representando un bajo riesgo econmico, existiendo una buena flexibilidad de
adaptacin a la demanda a la baja, en su caso, y por lo tanto, menor riesgo.
Nmero de clientes y proveedores. La empresa cuanta con una amplia diversidad
de proveedores y con un acuerdo de participacin conjunta con una constructora de la
localidad.
Se tiene la voluntad de generar acuerdos y convenios con los suministros de
materiales e insumos, mano de obra o producto elaborados necesarios para la
marcha normal del negocio, constituye un elemento de riesgo controlado bajo.
Los clientes de acuerdo a la estadstica INFONAVIT y dependencias estatales, la
cantidad potencial es superior al volumen de viviendas del proyecto, por lo que se
considera que tiene un riesgo bajo.
Condiciones comerciales. Estabilidad de los precios de venta, dependiente de los
tabuladores de INFONAVIT y adicionados con la sustentabilidad de la vivienda, que
genera un mayor subsidio al precio de compra-venta. Estabilidad en los plazos de
crditos a obtener de los proveedores, contenidos en las condiciones requeridas en
cotizaciones.
Riesgo financiero
La calidad de endeudamiento o el riesgo de deuda son controlados por un
vencimiento calculado en 24 meses en congruencia con las ventas a INFONAVIT u
otros clientes, para cada Etapa del Proyecto, con tasa de inters fija de hasta 8%
anual, de acuerdo al Programa de ministraciones del proyecto.
La empresa, pone a consideracin el presenta Plan de Negocio, con la expectativa de poder
motivar la decisin de los inversionistas en este Proyecto
50

Plan de Negocios Fraccionamiento (2000 VIV) Julio 2016

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GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

Plan de negocios para el Desarrollo y

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

II.- DESCRIPCION DE LA EMPRESA

IV.- DESARROLLO Y PRODUCCION

V.- PLAN DE MARKETING

VIII.- EVALUACION DEL PROYECTO

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

Gerencia de Ingeniera y Construccin y Gerencia de Gestin y Ventas, compuesta en una

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

d) Gestin de Licencias y Permisos del proyecto completo, con un costo estimado

PROCESO 4. TERCERA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en 2436 viviendas,

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

INFONAVIT, FOVISSSTE, con sindicatos o mediante Convenios con empresas privadas, a

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

guardera infantil de Picacho, D.F. y

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Director General Del Proyecto

C.P. JUAN TORRES

ING. JOSE A. JIMENEZ CHAVEZ

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

Nuestro personal de direccin y gerencial son expertos en Sistemas de administracin de

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

Viviendas particulares habitadas [1]

Viviendas con piso de tierra [1]

Viviendas con techos endebles [2]

Viviendas con muros endebles [2]

Viviendas con algn nivel de hacinamiento [3]

El rea de oportunidad se enfoca en la poblacin con viviendas con algn nivel de

Fuente: INEGI. Censo de Poblacin y Vivienda 2010.

Distribucin de la Poblacin Ocupada segn sector de actividad, 2010

11 Agricultura, ganadera, aprovechamiento forestal, pesca y caza

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

62 Servicios de salud y de asistencia

Fuente: INEGI. Censo de Poblacin y Vivienda 2010. Microdatos de la muestra.

ndice de intensidad migratoria a los Estados Unidos [2]

Grado de intensidad migratoria a los Estados Unidos [2]

Fuente: [1] CONAPO. Migracin intermunicipal 1995-2000.

Porcentaje de poblacin por lugar de residencia en 2005

Residentes en la misma entidad [7]

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

No incluye a la poblacin sin vivienda, ni al Servicio Exterior Mexicano.

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

d. Anlisis y Pronostico de ventas

PRIMERA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en la Construccin de 2000

SEGUNDA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en 2000 viviendas, en 32

TERCERA ETAPA DE CONSTRUCCION.- Consistente en 1000 viviendas, en 51

Actualmente en este ao 2016, partiendo del monto de compra-venta, proporcionado por

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Precios Unitarios proyectados para Ventas de Viviendas

Precio de venta de vivienda y terreno 2016. INFONAVIT

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

terreno, estudios, permisos y licencias, estos ltimos ya no se aplicaran en las siguientes

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE

$ 2,039464,511.21 (USD107340,237.43), incluye costo directo e indirecto de obra; estar

GRUPO CONSULTOR CENTRO DE